Immeubles dHabitation

La rglementation concernant les immeubles dhabitation sapplique pour tous les

nouveaux immeubles et pour ceux existant, ds quil y a des travaux
damnagement, de transformation ou de changement de destination.

Le texte de rfrence applicable pour les habitations est constitu par :

le Code de lurbanisme
le CCH (partie lgislative et rglementaire)
o larrt du 31/01/86 modifi
o
o

*Dfinition
Article R111-1 du CCH
Les dispositions du prsent chapitre sont applicables dans toutes les communes la
construction des btiments d'habitation nouveaux ainsi qu'aux surlvations de
btiments d'habitation anciens et aux additions de tels btiments.
Constituent des btiments d'habitation au sens du prsent chapitre les btiments ou
parties de btiment abritant un ou plusieurs logements, y compris les foyers, tels que
les foyers de jeunes travailleurs et les foyers pour personnes ges,
l'exclusion des locaux destins la vie professionnelle lorsque celle-ci ne s'exerce
pas au moins partiellement dans le mme ensemble de pices que la vie familiale et
des locaux auxquels s'appliquent les articles R. 123-1 R. 123-55, R. 152-4 et R. 152-5 .
Un logement ou habitation comprend, d'une part, des pices principales destines au
sjour ou au sommeil, ventuellement des chambres isoles et, d'autre part, des
pices de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies,
dbarras, schoirs, ainsi que, le cas chant, des dgagements et des dpendances.

Sont concerns par le rglement btiment dhabitation :

o btiment ou partie de btiment qui abrite des logements
o les foyers : foyers jeunes travailleurs ou foyers personnes ges
o les locaux destins la vie professionnelle si celle-ci se droule
totalement ou partiellement dans les pices formant le logement

Ne sont pas concerns :
o Les activits professionnelles se droulant dans des locaux hors du
logement
o Les activits ERP
o Les IGH dhabitation (+ de 50 m)

Un logement dhabitation se compose :
o des pices principales destines au sjour ou au sommeil
o des pices de service (cuisine, salle deau, WC, buanderies, dbarras,
etc)

Ces dispositions du CCH sont reprises et prcises par larticle 1er de larrt
du 31 janvier 1986.

Art. 1er de larrt du 31/01/86 modifi

Les dispositions du prsent arrt s'appliquent :
- aux btiments d'habitation y compris les logements-foyers dont le plancher bas du
logement le plus haut est situ au plus 50 mtres au-dessus du sol utilement
accessible aux engins des services de secours et de lutte contre l'incendie;
- aux parcs de stationnement couverts annexes des btiments ci-dessus, ayant une
surface de plus de 100 mtres carrs et de 6 000 mtres carrs au plus.
Les rgles particulires concernant les immeubles d'habitation dont le plancher bas
du logement le plus haut est situ plus de 50 mtres au-dessus du sol font l'objet
des articles R. 122-1 R. 122-55 du code de la construction et de l'habitation et de
l'arrt portant rglement de scurit pour la construction des immeubles de grande
hauteur et leur protection contre les risques d'incendie et de panique.

le rglement habitation sapplique :

o aux habitations et logements-foyers dont la hauteur entre le dernier
plancher bas et le niveau accessible aux engins de secours < 50m
o aux parcs de stationnement couverts annexes de ces btiments, ayant
une surface de plus de 100 m jusqu 6000 m maximum.

3.2. Classement des immeubles dhabitation

Art. 3. - Classement des btiments d'habitation
Les btiments d'habitation sont classs comme suit du point de vue de la scurit-incendie:
1 Premire famille:
habitations individuelles isoles ou jumeles un tage sur rez-de-chausse, au plus;
habitations individuelles rez-de-chausse groupes en bande.
Toutefois, sont galement classes en premire famille les habitations individuelles un tage
sur rez-de-chausse, groupes en bande, lorsque les structures de chaque habitation
concourant la stabilit du btiment sont indpendantes de celles de l'habitation contigu.
2 Deuxime famille:
habitations individuelles isoles ou jumeles de plus d'un tage sur rez-de-chausse;
habitations individuelles un tage sur rez-de-chausse seulement, groupes en bande,
lorsque les structures de chaque habitation concourant la stabilit du btiment ne sont pas
indpendantes des structures de l'habitation contigu;
habitations individuelles de plus d'un tage sur rez-de-chausse groupes en bande;
habitations collectives comportant au plus trois tages sur rez-de-chausse.
Pour l'application des 1 et 2 ci-dessus: sont con sidres comme maisons individuelles au
sens du prsent arrt les btiments d'habitation ne comportant pas de logements superposs
; les escaliers des btiments d'habitation collectifs de trois tages sur rez-de-chausse dont le
plancher bas du logement le plus haut est plus de huit mtres du sol doivent tre
encloisonns.
3 Troisime famille:
Habitations dont le plancher bas du logement le plus haut est situ vingt-huit mtres au plus
au-dessus du sol utilement accessible aux engins des services de secours et de lutte contre
l'incendie, parmi lesquelles on distingue:
Troisime famille A: habitations comportant au plus sept tages sur rez-de-chausse, et dans
lesquelles la distance entre la porte palire de logement la plus loigne et l'accs l'escalier
est au plus gale sept mtres;
Troisime famille B: habitations ne satisfaisant pas aux conditions prcdentes.
Dans les communes dont les services de secours et de lutte contre l'incendie sont dots
d'chelles ariennes de hauteur suffisante, le maire peut dcider que les btiments classs en
troisime famille B, situs dans le secteur d'intervention desdites chelles, peuvent tre
soumis aux seules prescriptions fixes pour les btiments classs en troisime famille A. Dans
ce cas la hauteur du plancher bas du logement le plus haut du btiment projet doit

correspondre la hauteur susceptible d'tre atteinte par les chelles, et chaque logement doit
pouvoir tre atteint soit directement soit par un parcours sr.
4 Quatrime famille:
Habitations dont le plancher bas du logement le plus haut est situ plus de vingt-huit mtres
et cinquante mtres au plus au-dessus du niveau du sol utilement accessible aux engins des
services publics de secours et de lutte contre l'incendie.
Ces habitations doivent tre implantes de telle sorte que les accs aux escaliers protgs
prvus aux articles 26 29 ci-aprs soient situs moins de cinquante mtres d'une voie
ouverte la circulation rpondant aux caractristiques dfinies l'article 4 ci-aprs (voieengins).
Lorsqu'un immeuble de la quatrime famille doit contenir des locaux usage autre que
d'habitation, dans des conditions non prvues par l'article R. 111-1 du code de la construction
et de l'habitation, cet immeuble doit tre rang dans la catgorie des immeubles de grande
hauteur.
Toutefois, le btiment demeure en quatrime famille lorsque les locaux contenus rpondent
l'une des conditions suivantes:
1. Les locaux affects une activit professionnelle font partie du mme ensemble de pices
que celles o se droule la vie familiale;
2. Les locaux affects une activit professionnelle, de bureaux ou constituant un
tablissement recevant du public et dpendant d'une mme personne physique ou morale:
forment un seul ensemble de locaux contigus d'une surface de 200 mtres carrs au plus,
pouvant accueillir vingt personnes au plus un mme niveau;
sont isols des autres parties du btiment par des parois coupefeu de degr une heure et des
blocs-portes pare-flammes de degr une demi-heure;
3. Les locaux affects des activits professionnelles, de bureaux, ou constituant des
tablissements recevant du public de 5e catgorie rpondent l'ensemble des conditions
suivantes:
le plancher bas du niveau le plus haut occup par ces locaux est toujours situ 8 mtres au
plus au-dessus du niveau du sol extrieur accessible aux pitons;
chaque niveau occup par ces locaux a au moins une faade en bordure d'une voie rpondant
aux caractristiques dfinies l'article 4 ci-aprs;
ces locaux et leurs dgagements sont isols de la partie du btiment rserve l'habitation par
des parois coupe-feu de degr deux heures sans aucune intercommunication.
4. De mme, l'amnagement d'un tablissement recevant du public du type N sur les deux
niveaux les plus levs d'un immeuble usage d'habitation de moins de 50 mtres de hauteur
au sens de l'article R. 122-2 du code de la construction et de l'habitation n'a pas pour effet de
classer cet immeuble dans la classe G.H.Z. si l'tablissement considr ne communique pas
directement avec le reste de l'immeuble, est desservi par au moins deux escaliers protgs de
deux units de passage et ne peut recevoir plus de 500 personnes.

les btiments dhabitation sont classs en 4 familles :

o 1re famille : maison individuelles en R0 ou R+1
o 2me famille : habitations individuelles et immeubles R+3
o 3me famille : immeubles dont la hauteur est 28m
o 4me famille : immeubles dont la hauteur est comprise entre 28 et 50m

Premire famille
Maisons dhabitation individuelles en R0 ou R+1 :
en R0 quelles soient isoles, jumeles ou en bandes
en R+1 quelles soient isoles, jumeles
en R+1 en bandes si leurs structures propres sont indpendantes

 Deuxime famille
Maisons dhabitations individuelles :
de plus dun tage sur RDC, isoles ou jumeles
en R+1 groupes en bandes
Immeubles dhabitations collectives :
au plus 3 tages sur RDC


cas des maisons individuelles = btiments dhabitation ne comportant pas

de logements superposs
Habitations individuelles : diffrences entre 1re et 2me famille

cas des immeubles collectifs en R+3 : si le plancher bas du logement le

plus haut est plus de 8m du niveau accessible par les secours, lescalier doit
tre encloisonn.
Un immeuble collectif de la 2me famille peut avoir 4 tages dans le cas o cet
tage supplmentaire est compos de duplex dont une des pices principales
et laccs se trouvent en R+3.
Immeubles dhabitations collectifs

 Troisime famille
Immeubles dont le plancher bas du niveau le plus haut est 28m maximum du
niveau accessible au secours.

3me famille A :
o R+7 : 7 tages au plus sur RDC
o distance entre la porte palire du logement le plus loign et laccs
lescalier 7 m.
o les cages descaliers doivent pouvoir tre atteintes par des voies
chelles

3me famille B : tous les immeubles ne rpondant pas aux conditions de la
famille 3A.

Comme pour toutes les familles dhabitations, limmeuble de la 3me

famille peut comporter un 8me tage, condition que celui-ci soit
distribu en duplex accessibles depuis le 7me et dont une des pices
principales se trouve ce mme tage.

La distance entre lescalier et la voie chelle < 50m si laccs cet
escalier ne peut tre atteint directement par la voie chelle.

Cas particulier de la 3me famille B :
o si les services de secours disposent dchelles suffisantes pour
atteindre chaque logement par balcons ou terrasses, le maire peut
assujettir cet immeuble de la 3me famille B aux seules rgles de la 3me
famille A
o Si cet immeuble est suprieur R+8, une colonne sche est
obligatoire.

Diffrences entre 3me famille A et 3me famille B

Quatrime famille
habitations dont le plancher bas du logement le plus haut est situ entre 28 et 50m
maximum du niveau accessible par les engins de secours.

A cette hauteur les interventions ne se font plus au moyen dchelles. Le
btiment doit tre desservi par des voies engins, la distance des escaliers
protgs la voie engins tant < 50m.
Cas particulier dimmeubles de la 4me famille usages multiples
Un immeuble de la 4me famille comportant des activits non destines lhabitation
reste class dans la 4me famille dans 4 cas spcifiques :

Si des bureaux ou un ERP de la 5me catgorie sont implants de sorte que le
plancher bas du dernier niveau de lERP soit moins de 8m du niveau
accessible aux engins de secours
o une faade accessible sur la voie engin
o locaux isols par cloisons CF de degr 2h et aucune
intercommunication.

Si lactivit bureau ou ERP est siue
o dans un seul ensemble 200 m et pouvant accueillir 20 personnes au
plus
o isol de limmeuble par cloisons CF 1h

Dans les tages suprieurs une activit professionnelle est autorise si elle
est intgre au logement

Sur les deux derniers niveaux, il peut y avoir un ERP type N, si :

o occupation sur les 2 derniers niveaux, pouvant accueillir 500 personnes

maximum
o aucune communication avec limmeuble et 2 escaliers de 2 UP chacun

CAS PARTICULIERS DE LA 4me FAMILLE

ERP type N 500 personnes si :
- sur les deux derniers tages,
- sans communication avec limmeuble
- 2 escaliers protgs de 2 UP

Activits
autorises dans
un immeuble de
la 4me catgorie
(=> nentranant
pas un
classement
restrictif comme
IGH)

Activits professionnelles si les locaux

sont intgrs au logement

LOGEMENT

Activit bureaux, ERP 20 personnes :

- dans un ensemble 200 m
- isol de limmeuble par parois CF degr 1h

Bureaux ou ERP 5me catgorie :

- plancher 8m maxi
- au moins une faade sur voie engin
- locaux isols par parois CF degr 2h
- pas dintercommunications avec
limmeuble

d 8m