Son actos de confianza en virtud de los

cuales, una persona entrega a otra bienes

determinados, transfirindole o no la
propiedad de los mismos, para que sta
cumpla con ellos una finalidad especfica,
bien sea en beneficio del constituyente o
de un tercero.
Segn se transfiera o no la propiedad de
los bienes entregados, se dividen en:

Encargos Fiduciarios
- Fideicomisos Mercantiles
-

 Constituyente: Es la persona
natural o jurdica propietaria de los bienes
que son entregados o transferidos
al
negocio fiduciario.

Cabe la posibilidad de que un tercero

distinto al constituyente se adhiera y
acepte las disposiciones del contrato, caso
en el cual se le denominara Constituyente

Adherente.

 Beneficiario:

Es la persona
natural o jurdica, designada en el contrato
como tal y quien tendr derecho a recibir
los beneficios del contrato.

- Una persona que se espera que exista.

- Coexistencia de varios Beneficiarios
(niveles de prelacin).
- Beneficiarios Sustitutos.

Fiduciario:

Las Administradoras

de Fondos y Fideicomisos son sociedades

annimas
autorizadas
por
la
Superintendencia de Compaas y Valores.

Es un contrato a travs del cual una persona

llamada constituyente instruye a otra llamada
fiduciario, para que de manera irrevocable, con
carcter temporal y por cuenta de aqul,
cumpla diversas finalidades, a favor del propio
constituyente o de un tercero llamado
BENEFICIARIO beneficiario.

CONSTITUYENTE

El Constituyente conserva la propiedad de

los bienes y nicamente los destina al
cumplimiento de finalidades pre establecidas.

ENCARGO

Solemnidad
Irrevocabilidad
Indelegabilidad
Son
aplicables
las
Normas referentes al
mandato del C.C.

 El

Constituyente
transfiere
temporal e irrevocablemente la
propiedad de bienes (muebles e

inmuebles, corporales e Incorporales que existan o

se espera que existan) a un patrimonio
autnomo (dotado de personera jurdica),
para que la Fiduciaria, que es su
representante
legal,
cumpla
con

finalidades especficas, en favor

de un Beneficiario.

Esquema grfico del fideicomiso

FIDUCIARIA

CONSTITUYENTE
(FIDEICOMITENTE)

FIDEICOMISO

(PATRIMONIO AUTNOMO)

BENEFICIARIO

(FIDEICOMISARIO)

Esquema grfico del fideicomiso

FIDUCIARIA
BIENES O
DERECHOS

CONSTITUYENTE
(FIDEICOMITENTE)

FIDEICOMISO

(PATRIMONIO AUTNOMO)

BENEFICIARIO

(FIDEICOMISARIO)

Esquema grfico del fideicomiso

FIDUCIARIA

BIENES O
DERECHOS

CONSTITUYENTE
(FIDEICOMITENTE)

OBJETO
O FIN

FIDEICOMISO

(PATRIMONIO AUTNOMO)

BENEFICIARIO

(FIDEICOMISARIO)

 Transferencia

de bienes.
Patrimonio Autnomo : Con cada fideicomiso
mercantil, se constituye un PA, independiente
y dotado de personera jurdica, El patrimonio
autnomo no es, ni podr ser considerado
como una sociedad civil o mercantil, sino
nicamente una ficcin jurdica capaz de
ejercer derechos y contraer obligaciones.
Solemnidades, constitucin mediante
instrumento publico abierto
Inscritos o no.

 Transferencia

a Ttulo de Fideicomiso Mercantil:

no es onerosa ni gratuita, ya que la misma no
determina
provecho
econmico
para
el
Constituyente ni para el Fiduciario, se da como
medio para alcanzar un fin. Consecuentemente
esta transferencia esta exenta de todo tipo de
impuestos, tasas y contribuciones.

Duracin:

no mayor a 80 aos, a excepcin de

si la condicin resolutoria es la disolucin de
una PJ o Fideicomisos con fines culturales, de
investigacin o filantrpicos

Existencia

de rganos Reguladores.

 Inembargabilidad:

Los bienes del Fideicomiso

no pueden ser embargados ni sujetos a
ninguna medida precautelar o preventiva por
acreedores del Constituyente y/o Beneficiario
o del Fiduciario. Mas no aplica esta
disposicin
para
obligaciones
del
Fideicomiso.

Rgimen

Tributario:
Son
considerados
sujetos pasivos del Impuesto a la renta; sin
embargo estn exentos de este pago, los ingresos
que obtengan los Fideicomisos que no desarrollen
actividades empresariales u operen un negocio en
marcha, siempre y cuando realice la retencin en la
fuente en los porcentajes establecidos para
distribucin de dividendos o utilidades

Administrar
profesional,
prudente
y
diligentemente los bienes del negocio
fiduciario.
Mantener
los bienes de los negocios
fiduciarios, separados de su propio
patrimonio.
Llevar
Contabilidad separada de cada
negocio fiduciario
Rendir cuentas de gestin a Constituyentes
y Beneficiarios.
Presentar informes de gestin a los entes de
control con periodicidad establecida para
cada uno.
Transferir los bienes a la persona que
corresponda.

Tipos de Fideicomiso Mercantil

DE GARANTIA
ACTIVOS FIJOS
CARTERA

TITULOS

VALORES

Tipos de Fideicomiso Mercantil

DE GARANTIA ADMINISTRACION
ACTIVOS FIJOS

FLUJOS

CARTERA

BIENES

TITULOS

VALORES

DERECHOS

Tipos de Fideicomiso Mercantil

DE GARANTIA

ADMINISTRACION TITULARIZACION

ACTIVOS FIJOS

FLUJOS

CARTERA

BIENES

TITULOS

VALORES

DERECHOS

FLUJOS
FUTUROS
CARTERA
PROYECTOS
INMOBILIARIOS
OTROS ACTIVOS

Tipos de Fideicomiso Mercantil

DE GARANTIA

ADMINISTRACION TITULARIZACION

ACTIVOS FIJOS

FLUJOS

CARTERA

BIENES

TITULOS

VALORES

DERECHOS

FLUJOS
FUTUROS

INMOBILIARIO

PREVENTAS

CARTERA

PUNTO DE
EQUILIBRIO

PROYECTOS
INMOBILIARIOS

INTEGRAL

OTROS ACTIVOS

Tipos de Fideicomiso Mercantil

DE GARANTIA ADMINISTRACION TITULARIZACION INMOBILIARIO

ACTIVOS
FIJOS
CARTERA
TITULOS
VALORES

FLUJOS

FLUJOS
FUTUROS

BIENES
CARTERA
DERECHOS
PROYECTOS
INMOBILIA.
OTROS
ACTIVOS

DE INVERSIN

INTEGRAL JUBILACION
CESANTIA

Se entiende por Fideicomiso de Inversin, el

contrato en virtud del cual los Constituyentes
y/o Fideicomitentes Adherentes entregan al
patrimonio autnomo valores o dineros para
que la fiduciaria los administre o los invierta
segn sus instrucciones, para beneficio
propio o de un tercero.
*El riesgo de prdida de la inversin es de
exclusiva responsabilidad del inversionista.

DINERO

Constituyentes

FIDEICOMISO

DINERO

Constituyentes

FIDEICOMISO
2

INVERSIONES

TERCEROS

RENDIMIENTOS
DINERO

Constituyentes

BENEFICIARIOS

FIDEICOMISO
3
2

INVERSIONES

TERCEROS

Garantizar con los bienes transferidos

al patrimonio autnomo o con su
producto, el cumplimiento de ciertas
obligaciones, claramente determinadas
en el contrato.

 Papel fiduciaria:

La fiduciaria, en ningn caso se

convierte en deudora o avalista de
la obligacin garantizada; solo
asegura que, en caso que el deudor
no cumpla la misma, actuar
conforme a las disposiciones
previstas en el contrato.

 Garanta Adecuada
Segunda fuente de pago
Debe existir transferencia de la
propiedad
Garantiza operaciones del
constituyente o de un tercero

 Garanta abierta

Garanta especfica

Acreedor designado
Mltiples acreedores

 Para el Acreedor:
Mecanismo de ejecucin inmediata, no
judicial

Para el Deudor:

Mejor condicin de crdito: tasa y plazo

Sindicacin de crditos: optimizacin de

garantas

Garanta de rpida implementacin

BIENES

Constituyente 1

FIDEICOMISO

TERCEROS

ACREEDOR
GARANTIZADO

BIENES

Constituyente 1

FIDEICOMISO

TERCEROS

ACREEDOR
GARANTIZADO

SI CUMPLE: RESTITUYE LA EL BIEN

BIENES

Constituyente 1

FIDEICOMISO

TERCEROS

ACREEDOR
GARANTIZADO

SI CUMPLE: RESTITUYE LA EL BIEN

BIENES

Constituyente 1

FIDEICOMISO

ACREEDOR
GARANTIZADO

SOLICITA EJECUCIN POR INCUMPLIMIENTO

TERCEROS

 Objeto:

Administracin de los bienes

muebles e inmuebles, transferidos al
patrimonio autnomo, con el fin de
dar cumplimiento a las instrucciones
dadas por los constituyentes.

Su funcin no es ser una garanta

Fuente de pago
Uno o varios beneficiarios
El flujo debe salir del control del
constituyente

Puede existir prelacin de entrega de flujos

DERECHOS

CONSTITUYENTE

FIDEICOMISO

DERECHOS

CONSTITUYENTE

FIDEICOMISO
2

AGENTE DE RECAUDO

BENEFICIARIO A

DERECHOS

CONSTITUYENTE

FIDEICOMISO
2

AGENTE DE RECAUDO

BENEFICIARIO B

BENEFICIARIO C

SI CUMPLE: RESTITUYE EL DERECHO

BENEFICIARIO A

DERECHOS

CONSTITUYENTE

FIDEICOMISO
2

AGENTE DE RECAUDO

BENEFICIARIO B

BENEFICIARIO C

 Objeto:
Es el contrato en virtud del cual
se transfiere bienes (generalmente
inmuebles) para que el fiduciario los
administre y se desarrolle sobre ellos
un proyecto inmobiliario.

SIMPLE: ADMINISTRA UNICAMENTE LOS RECURSOS

DESTINADOS PARA LA EJECUCIN DEL PROYECTO.

INTEGRAL: ADMINISTRA TANTO LOS RECURSOS COMO EL

DESARROLLO DEL PROYECTO.

Inmueble es transferido al Fideicomiso

Preventas y ventas son realizadas por
Fideicomiso
Recursos son administrados por Fideicomiso y
destinados al Proyecto, una vez cumplido el
Punto de Equilibrio
Si no se alcanza Punto de Equilibrio, se
restituyen dineros de preventas a compradores
e inmueble a Constituyentes
Utilidades son entregadas a
Beneficiarios al finalizar el proyecto.

Esquema general del Fideicomiso

Inmobiliario
PROMOTORES

DUEOS DEL
TERRENO

COMPRADORES

FIDEICOMISO

JUNTA DE
FIDEICOMISO

FIDUCIARIA

Esquema general del Fideicomiso

Inmobiliario
DUEOS DEL
TERRENO

PROMOTORES

COMPRADORES

FIDEICOMISO
ESTABLECE

CARACTERISTICAS
PROYECTO

JUNTA DE
FIDEICOMISO

DETERMINA
PRECIOS Y
POLITICAS
DE VENTA

FIDUCIARIA

Esquema general del Fideicomiso

Inmobiliario
DUEOS DEL
TERRENO

PROMOTORES

COMPRADORES

JUNTA DE
FIDEICOMISO

FIDEICOMISO

FIDUCIARIA

Esquema general del Fideicomiso

Inmobiliario
DUEOS DEL
TERRENO

PROMOTORES
4
COMPRADORES

NO

FIDEICOMISO
JUNTA DE
FIDEICOMISO

PE
FIDUCIARIA

Esquema general del Fideicomiso Inmobiliario

DUEOS DEL
TERRENO

PROMOTORES

COMPRADORES

NO

FIDEICOMISO
JUNTA DE
FIDEICOMISO

PE
FIDUCIARIA
5
LIQUIDACIN

Esquema del Fideicomiso

DUEOS DEL
TERRENO

PROMOTORES

PE

COMPRADORES

FIDEICOMISO

JUNTA DE
FIDEICOMISO

DESIGNA
PROVEEDORES

FIDUCIARIA
FISCALIZACION

GERENTE PROYECTO
CONSTRUCTOR

APRUEBA

PRESUPUESTO
APRUEBA

CONTRATACIONES

SI

PROYECTO

Esquema del Fideicomiso

7
DUEOS DEL
TERRENO

PROMOTORES

PE

COMPRADORES

FIDEICOMISO

SI

FIDUCIARIA

7
JUNTA DE
FIDEICOMISO

FISCALIZACION
GERENTE PROYECTO
CONSTRUCTOR

PROYECTO

Esquema del Fideicomiso

DUEOS DEL
TERRENO

PROMOTORES
8

PE

COMPRADORES

FIDEICOMISO
JUNTA DE
FIDEICOMISO

SI

FIDUCIARIA
FISCALIZACION

GERENTE PROYECTO
CONSTRUCTOR

PROYECTO

PUNTO DE EQUILIBRIO FIDUCIARIO

Son las condiciones que deben
cumplirse previo al inicio de
la construccin del proyecto.
(TODAS)
Estas condiciones son de orden
LEGAL,
TECNICO y
FINANCIERO

LEGAL

TECNICO

FINANCIERO

PUNTO DE EQUILIBRIO FIDUCIARIO

LEGAL

TECNICO

FINANCIERO

PUNTO DE EQUILIBRIO FIDUCIARIO

Confirmar que el inmueble sobre el cual se desarrollar

el proyecto es de propiedad del fideicomiso

LEGAL

TECNICO

FINANCIERO

PUNTO DE EQUILIBRIO FIDUCIARIO

Ratificar

que el proyecto ha
cumplido con todos los requisitos
municipales vigentes para el
desarrollo del proyecto.

LEGAL

TECNICO

FINANCIERO

PUNTO DE EQUILIBRIO FIDUCIARIO

Certificar que el proyecto cuenta con los flujos de dinero necesarios
para su terminacin antes de iniciar la obra.
Estos flujos deben empatar con el presupuesto y cronograma de obra
valorado

Relaciones del fideicomiso

PROMOTORES

FIDUCIARIA

ORGANISMOS DE CONTROL

Relaciones del fideicomiso

PROMOTORES
JUNTA DE FIDEICOMISO

FIDUCIARIA
FISCALIZACIN

COMPRADORES

PROVEEDORES

ORGANISMOS DE CONTROL

CONSTRUCTOR

SIC

DIRECCIN ARQUITEC.

SRI

COMERCIALIZACIN
GERENTE DE PROYECTO
OTROS

AUDITORAS

 NO,

el Fideicomiso inmobiliario no
es un mecanismo de financiamiento.

es una herramienta que permite

obtener financiamiento para el
desarrollo
de
proyectos
inmobiliarios, pues brinda seguridad
a promitentes compradores e IFIs.

Fideicomiso de Titularizacin
Es el proceso mediante el cual se
emiten ttulos valores, con cargo al
patrimonio autnomo, los cuales son
colocados y negociados libremente en
el mercado bursatil .
Los activos pueden ser existentes o
que se espera que existen.

 Proceso

mediante el cual se
emiten valores susceptibles de
ser negociados en el mercado
burstil emitidos con cargo a
un patrimonio autnomo.

 ORIGINADOR
AGENTE

DE MANEJO
PATRIMONIO DE PROPOSITO
EXCLUSIVO (Emisor)
INVERSIONISTAS
COMIT DE VIGILANCIA

 Valores

representativos de deuda

pblica
Valores inscritos en el Registro de
Mercado de Valores
Cartera de crdito
Proyectos inmobiliarios
Activos que puedan generar flujos
futuros

 De

contenido Crediticio
De Participacin
Mixtos
Pueden

ser nominativos o a la

Orden.
Con rendimiento fijo o variable.

Beneficios Generales
Originador

Logra liquidez en base a sus activos, sin

crear pasivos
Tasa inferior a la activa del Sistema
Financiero
Fondeo a plazos ms largos
Reestructuracin de pasivos
Transferencia de riesgos (mora,
incobrabiliad, tasa)

Beneficios Generales

Inversionistas:
Retorno superior a la tasa pasiva
(depsitos)
Riesgo separado del originador
Mecanismos de garanta propios
Calificacin de riesgos y auditoria externa
Documentos de alta circulacin
Rendimientos con exencin tributaria