X Encontro Nacional da Anpur

Legislao urbana e capital imobilirio na

produo de moradias em Belo Horizonte:
um estudo de caso1
Daniela Abritta Cota
Daniela Abritta Cota arquiteta e urbanista, mestre em Geografia Urbana pelo Instituto de
Geocincias da UFMG.
Palavras-chave
Legislao urbana, capital imobilirio, produo de moradias

Introduo
Quando se desenha um breve quadro da histria de Belo Horizonte percebe-se que
suas estruturas urbana e social em muito se modificaram em seus 105 anos de
existncia. Assim como diversas cidades brasileiras expandiu-se, seja em densidade demogrfica, seja nas atividades econmicas (responsveis pela criao de reas industriais e de negcios) bem como na extenso para reas perifricas.
Dentre os problemas que a cidade enfrenta, destaca-se a questo do acesso
habitao que se revela no s como um problema social, mas tambm como um
dos fatores responsveis pela prpria dinmica de estruturao do espao urbano.
O processo de produo de moradias vem resultando na segregao social gerada pela disputa pelo acesso habitao nos espaos da cidade nos
quais as condies urbanas de vida so melhores. Neste contexto, observa-se
a estreita relao existente entre o processo de produo de moradias e a estruturao interna das cidades. O capital imobilirio, responsvel por tal produo, deixa de ter sua dinmica fundada na oferta de habitao e passa a
funcionar como um mecanismo de seleo e de segregao social.
Observa-se que a questo habitacional tambm condicionada pelos mecanismos que produzem a estrutura urbana, a distribuio dos equipamentos e
servios na cidade. Como visto anteriormente, o capital imobilirio direciona
sua produo para localizaes que lhe permitem obter a mxima taxa de lucro, em geral, aquelas bem servidas de infra-estrutura e servios urbanos. No
entanto, as melhorias no urbano so, em geral, promovidas pelo Estado que
2
atua como gerador de Renda Diferencial . Isto quer dizer que h uma associao entre os mecanismos que regulam o uso do solo e os que regulam a produo de moradias.
1

Este trabalho parte integrante da dissertao de mestrado em Geografia Urbana (IGC/UFMG) cujo ttulo o mesmo
deste artigo - defendida em 10/05/2002.
2

De modo geral a Renda Diferencial, que mais interfere no preo dos terrenos, uma vez que este determinado pelo que
nele se pode produzir. Da a importncia do zoneamento que determinado pela legislao urbanstica: ser ele que definir a tipologia dos espaos, direcionando, para o mercado, as tendncias de crescimento da cidade. Assim, o preo da
terra influenciado por seu zoneamento (RD-II) na medida em que este dita as possibilidades de lucratividade propiciada
pelas diferentes localizaes no espao urbano. Desta forma, pode-se observar que situar-se em um espao melhor localizado um privilgio para poucos, sendo o poder aquisitivo do consumidor, determinante do padro construtivo dos imveis e da localizao destes. O fato de que alguns bairros so melhor servidos de infra-estrutura (RD-I) que outros influencia no aumento do preo do metro quadrado (m2) construdo do imvel. Sobre este assunto, ver GONZALES (1985)
e FARRET (1985).

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Re-estruturao intra-urbana: mercado imobilirio e dinmica scio-espacial

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Este trabalho busca discutir, para a cidade de Belo Horizonte, a interao entre
legislao urbana e capital imobilirio, procurando entender a atuao da primeira
como coibidora ou facilitadora da ao dos agentes imobilirios (incorporadores).
Considerando, neste trabalho, a cidade oficial (MARICATO, 1996, p.43),
isto , a cidade regulada por normas e leis, observa-se que organizao da
populao no espao correspondia uma dinmica imobiliria apoiada na legislao urbanstica. Isto significa dizer que os mecanismos que regulam o uso do
solo urbano no tm intervido de maneira eficaz no controle da ocupao do
solo, isto , no tm regulado eficazmente a atuao do capital imobilirio
(produtores de moradia). Observa-se que a melhoria das condies habitacionais est diretamente ligada adoo de uma poltica urbana reguladora da
oferta de terras, o que promoveria a diminuio das desigualdades.
Busca-se analisar, neste trabalho, especialmente a interao da Lei 7166/1996
com o mercado imobilirio atravs do estudo de caso de uma empresa com
atuao relevante para o mercado de mdia-baixa renda da populao: a MRV
Engenharia. Isto exigir uma anlise dos parmetros urbansticos empregados
nesta legislao especfica e suas mudanas no que diz respeito sua influncia na produo de moradias. As mudanas na legislao urbana, ao direcionarem investimentos do mercado imobilirio, podem contribuir para que certas
reas sejam mais atrativas que outras e o objetivo deste trabalho verificar
at que ponto estas mudanas podem estar deslocando investimentos para
certas reas e ampliando o acesso a boas condies de moradia a uma parcela
maior da populao.

1. O plano diretor e a Lei 7166 / 1996: 1997 2000

Conforme determinado pela Constituio de 1988, o plano diretor e a Lei de
Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo de Belo Horizonte (LPOUS), aprovados
em 1996, tm como princpio a busca da funo social da propriedade e da cidade. O antecedente mais imediato do plano diretor pode ser considerado a
3
Lei Orgnica do municpio que determinava a administrao participativa.
Aprovado em 1996, o plano diretor rene dispositivos para normatizar e estimular o desenvolvimento do municpio, constituindo importante instrumento
para definir a ocupao e o uso do espao, bem como os rumos de crescimento da cidade. Ressalta-se que o fato de Belo Horizonte estar vivendo um
momento de gesto democrtica foi importante para o processo de aprovao
da lei 7166/1996. No perodo 1993/1996 a administrao municipal de Belo
Horizonte, encabeada pelo Partido dos Trabalhadores, apresentou um conjunto
de iniciativas baseadas na idia de governana e com componentes de descentralizao, buscando a eficincia poltico-administrativa, a incorporao de diferentes interesses em jogo nos processos de formulao e implementao de polticas, inclusive com a participao direta da populao de modo a ampliar os direitos
de cidadania e reduzir as desigualdades sociais.

Cujo relator, o vereador Patrus Ananias, viria a ser o futuro prefeito de Belo Horizonte, ento eleito em 1992.

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Anteriormente aprovao da LPOUS/1996 e do plano diretor, duas outras leis de uso e ocupao do solo existiram em Belo Horizonte: uma estabelecida em 1976 e outra em 1985. Ambas apresentavam um carter essencialmente funcionalista. Estas duas leis e os correspondentes instrumentos de
controle de uso e ocupao da terra urbana, no tiveram papel relevante na
tendncia de ocupao e expanso do espao da cidade, que vinha sendo orientada essencialmente pela atuao do mercado imobilirio. Como resultado,
observam-se bairros mais nobres excessivamente adensados em contraposio
a outros que, apesar de bem dotados de infra-estrutura e servios urbanos,
permanecem pouco adensados. Neste contexto, alguns princpios de zoneamento adotados pelo plano diretor e pela LPOUS de 1996 constituem importantes iniciativas para se promover uma organizao tcnica e socialmente
mais justa do espao da cidade. So eles:
1. Ocupao e adensamento: A diviso do territrio em zonas (macrozoneamento) em funo de suas caractersticas e potencialidades objetiva o redirecionamento do adensamento, estimulando a ocupao de
reas subutilizadas e restringindo-a em outras. O controle da ocupao
e do adensamento definido por parmetros urbansticos (coeficiente de
aproveitamento, quota de terreno por unidade residencial, taxa de ocupao, gabarito, taxa de permeabilizao e afastamentos), que iro direcionar a atuao dos construtores urbanos.
2. Centralidades e flexibilizao de usos: O incentivo a novas centralidades
fora dos centros tradicionais da cidade, objetiva o redirecionamento do
adensamento, favorecendo o desenvolvimento de diversas reas da cidade e a conseqente atuao do capital imobilirio nestas reas. A flexibilizao de usos proporciona o surgimento de novas centralidades,
assegurando a multiplicidade de servios em diferentes regies da cidade.
Com este tipo de nfase, a legislao urbanstica poder contribuir tanto
para melhor controlar as densidades, quanto para a descentralizao dos usos,
o que poder trazer resultados positivos para a estruturao do espao social
da cidade.
Alm destes princpios, o atual sistema legal de uso e ocupao do solo
de Belo Horizonte incorpora vrios instrumentos com base nos princpios gerais estabelecidos pela Constituio de 1988, cabendo destacar os seguintes:
1. Transferncia do direito de construir direito de exercer em outro local o
potencial construtivo previsto na LPOUS que no possa ser exercido no imvel de origem.
2. Operao urbana conjunto de intervenes coordenadas pelo Executivo com participao da iniciativa privada, objetivando viabilizar
projetos urbansticos especiais - inclusive habitacionais - em reas
previamente delimitadas.
3. Convnio urbanstico de interesse social acordo entre o municpio e a iniciativa privada para execuo de programas habitacionais de interesse social.
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4. reas de Diretrizes Especiais so reas que, por caractersticas especficas, demandam polticas de interveno e parmetros urbansticos e
fiscais diferenciados, os quais devem ser sobrepostos e preponderantes
ao macro-zoneamento.
5. Gesto urbana desenvolvida pelo Executivo e pela Cmara Municipal, devendo contar com a participao da populao. Para a implementao de programas urbansticos, so criados mecanismos que permitem a participao dos agentes envolvidos em todas as fases do
processo, desde a elaborao at a implantao e a gesto dos projetos
aprovados. Para isso criado, entre outros, o Conselho Municipal de Poltica Urbana COMPUR com representantes da Cmara Municipal e de
segmentos sociais especficos: tcnico, empresarial, executivo e popular.
Cabe a este conselho monitorar a implementao das normas contidas
na LPOUS, podendo sugerir modificaes em seus dispositivos.
Alm destes instrumentos o plano diretor criou tambm o IPTU progressivo (Imposto Predial e Territorial Urbano progressivo) que obriga o proprietrio
do solo urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado a promover o seu
adequado aproveitamento. No entanto, no caso de Belo Horizonte, este imposto somente pode ser aplicado em lotes com rea superior a 2.000m2, tornando-se um instrumento pouco utilizado.
A proposta de criar instrumentos que contribuam para a promoo do
princpio da funo social da propriedade e da cidade inclui entre seus objetivos: garantir a multiplicidade das atividades urbanas no territrio; separar
parmetros relativos ocupao daqueles associados ao uso do solo urbano;
estabelecer parmetros urbansticos de ocupao, considerando as condies
de adensamento de cada rea. A nfase dada ocupao do solo urbano
uma tentativa de promover a redistribuio socialmente mais justa da populao e buscar o cumprimento da funo social da propriedade. Para isso, o macro-zoneamento da cidade, bem como os parmetros urbansticos adotados
teriam importante funo no sentido de direcionar a atuao do capital imobilirio, um dos principais agentes responsveis pela produo do espao urbano.
O macro-zoneamento constante da LPOUS/1996 determina zonas de
acordo com os seus potenciais de adensamento. As principais zonas criadas
que iro interferir diretamente na atuao do agente imobilirio so: Zonas de
Adensamento Preferencial (ZAP); Zonas de Adensamento Restrito (ZAR) e Zonas Adensadas (ZA)4. As ZAP so as reas passveis de adensamento em decorrncia de condies favorveis, especialmente de infra-estrutura e de topografia. As ZAR so regies em que a ocupao desestimulada em razo de
ausncia ou deficincia de infra-estrutura bsica, precariedade ou saturao da
articulao viria (interna ou externa) ou adversidade das condies topogrficas.
As ZA so reas nas quais o adensamento deve ser contido por apresentarem alta
densidade demogrfica e intensa utilizao da infra-estrutura urbana.

Alm dessas trs, existem as Zonas de Proteo (ZP) e as Zonas de Preservao Ambiental (ZPAM); a Zona Central (ZC)
e as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS).

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Estas reas zonas adensadas (ZA) por serem mais centrais e muito
valorizadas, eram foco de atuao da produo imobiliria para os segmentos
de alta renda da populao nas leis anteriores (1976 e 1985): apresentavam
os maiores potenciais construtivos associados maior diversidade de usos, o
que reforava a excessiva concentrao de atividades, a supervalorizao da
rea e aumentava as desigualdades scio-espaciais. A lei de 1996 prope a
restrio da ocupao nessas reas por se encontrarem muito saturadas.
J as ZAPs, onde estimulado a adensamento, so reas que, apesar de
apresentarem caractersticas fsico-urbansticas apropriadas e capacidade de
infra-estrutura instalada semelhantes s reas centrais, so menos nobres e,
por isso, no so interessantes para uma parcela do mercado que atua na
produo de moradias para o segmento de alta renda. No entanto, as ZAPs
iro favorecer a atuao de outros tipos de empresas, como aquelas que atuam voltadas para os setores de renda mdia da sociedade. Observa-se que
muitos empreendedores procuram estas reas, uma vez que possibilitam maior adensamento (C.A5.=1,7), o que pode tambm significar maior obteno de
lucro. Aliado a isto, h a quota de terreno por unidade habitacional - parmetro urbanstico adotado na nova lei - que tambm reorienta a atuao dos empreendedores imobilirios. A quota mnima por unidade de terreno determina o
nmero de unidades em um lote e, conseqentemente, o nvel de adensamento. Como para moradias multifamiliares a quota mnima de terreno por
unidade, em uma rea de zoneamento ZAP, de 25m2/unidade, isso amplia a
possibilidade de atuao das construtoras.
Considerando, por exemplo, um terreno de 1000m2 (20m x 50m), numa
rea de zoneamento ZAP, com quota de 25m2/unidade, conclui-se que podero ser construdas at 40 unidades: 1000:25(quota) = 40 unidades. Ao mesmo tempo, observa-se que, neste mesmo terreno, podero ser construdos
1700m2 (1000 x 1,7). Assim, neste terreno podem ser edificadas 40 unidades,
sendo cada unidade de 42 m2.
No entanto, o tamanho da unidade poder determinar o consumidor que vai
adquirir esta habitao (determina o nicho de mercado). Tomando o exemplo acima (um terreno de 1000m2, numa zona de adensamento preferencial (ZAP)), poder-se-ia reduzir o nmero de unidades e aumentar a rea de cada apartamento.
Por exemplo: adotando-se 17 unidades, poder-se-ia construir 100m2/unidade
[(1000x1,7):17]. Para o caso brasileiro, pode-se considerar que um incorporador
que optar por produzir unidades de 100m2 tem em mente que seu produto estar
direcionado a clientes do segmento de mdia-alta renda.
Poder-se-ia pensar que quanto maior o nmero de unidades, maior seria
o lucro desse empreendedor. No entanto, no se pode tomar isto como uma
concluso generalizvel, pois se fossem construdas 10 unidades com padro
de acabamento de alto luxo poder-se-ia, por exemplo, obter mais lucro do que
com as 40 unidades para o segmento de mdia-baixa renda. Estamos com
isso, querendo dizer que a obteno de lucro pode ou no estar ligada somente ao maior nmero de unidades; pode tambm estar condicionado pelo
5

CA= Coeficiente de aproveitamento. Indica a rea mxima total permitida para construo.

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nicho de mercado (e ao preo do produto direcionado a esse mercado) e s

caractersticas do produto (qualidade e acabamento).
Reduzindo este nmero de 40 para 32 unidades, ter-se-ia 53m2/unidade.
Neste caso a unidade habitacional seria considerada apropriada a uma demanda de
mdia-baixa renda na viso dos empreendedores que atuam para este segmento. A princpio acredita-se que, se os segmentos de mdia-baixa renda tm acesso
moradia numa rea de zoneamento ZAP, que apresenta boas condies de infra-estrutura e acesso aos servios urbanos, poderia estar ocorrendo uma distribuio socialmente mais justa da populao no espao da cidade.
Alm do coeficiente de aproveitamento e da quota de terreno por unidade habitacional, outros fatores que vo determinar o tipo de empreendimento a ser implantado em determinada rea so o afastamento e a altura da construo. Pela
atual lei, os afastamentos laterais e de fundo vo aumentando quanto maior for a
altura da construo. Diante disto e considerando-se novamente o exemplo do terreno de 20m x 50m, numa zona de adensamento preferencial (ZAP), onde poderiam
ser construdas 32 unidades de 53,0m2, pergunta-se: como dispor essas unidades
no terreno? Ser o projeto que determinar as caractersticas da construo, e, conseqentemente, a faixa de renda que vai adquirir o produto final. Assim, a largura do
terreno ser determinante para o tipo de empreendimento adotado. Por exemplo: se
a deciso de construir um edifcio com duas unidades por andar, poder-se-ia ter
um edifcio de 16 andares. Este edifcio teria aproximadamente 48m de altura, significando um afastamento de 11,30m (laterais e de fundo), conforme determina a
LPOUS de 1996 (ver anexo VI da Lei 7166/96). Isto certamente ir inviabilizar o
projeto em um terreno com as caractersticas do exemplo considerado, uma vez que
a soma dos afastamentos seria superior largura do terreno. Esta situao est esquematicamente mostrada a seguir:
20,00m

11,30m

11,30m

50,00m

11,30m

rea: 1000m2

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Poder-se ia, no entanto, pensar em construir quatro unidades por andar,

implicando numa construo de oito pavimentos. Esta disposio j se torna
vivel, uma vez que os afastamentos diminuram para 5,3m:
20,00m
5,30m

5,30m

50,00m

9,40m

5,30m

rea: 1000m2

Se, finalmente, a opo for a de construir dois blocos de 16 unidades

cada um, com quatro unidades por andar, os edifcios teriam quatro pavimentos, isto , 12m (doze metros) de altura, implicando em afastamentos de
2,3m, conforme exemplificado a seguir:
20,00m
2,3m

2,3m

50,00m

2,3m

rea: 1000m2

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Este tipo de empreendimento, alm de ser mais barato6, possibilita uma

ocupao mais eficiente do solo. Este tipo de empreendimento adotado pela
empresa foco de anlise neste trabalho e que ser melhor estudada adiante.
Com isto, no se est dizendo que um modelo melhor que o outro. Isto
uma opo do empreendedor que vai direcionar seu produto a um consumidor especfico, balizado pelos limites da legislao. Alm da faixa de renda do
consumidor, o empreendedor, na sua escolha, ter naturalmente que considerar a demanda do local onde ir atuar.
Observa-se, portanto, que de alguma forma a atual lei propicia a atuao de grupos empreendedores que vm investindo em reas mais centrais e possibilitando ao segmento social de mdia-baixa renda o acesso
moradia. O modelo de projeto adotado e a tecnologia empregada tambm
contribuem para isso.
Outros aspectos da lei de 1996 merecem ser mencionados. Um primeiro,
refere-se adoo da taxa de permeabilizao (geralmente 20% da rea do
terreno). Esta taxa contribui para uma melhor qualidade de vida dos habitantes urbanos - uma vez que deve ser reservada a rea verde (no pode ser coberta ou pavimentada) - e, tambm, para limitar adensamentos excessivos.

3. O estudo de caso
A MRV Engenharia uma construtora especializada na produo de moradias para o segmento de mdia-baixa renda, sendo responsvel por mais de
50% da produo direcionada para este nicho de mercado7 em Belo Horizonte.
Ressalta-se que este segmento social para o qual a empresa atua o que mais
comprou imveis na cidade nos ltimos anos. Segundo o coordenador do IPEAD8,
o grande mercado de imveis tem sido o segmento da sociedade com renda
entre R$ 800,00 e R$ 1.500,00. Trata-se do setor da populao que ganhou poder de compra com a estabilidade do Real, fato este que no se observava antes
das mudanas econmicas ocorridas no pas no incio dos anos noventa.

Diversos empreendimentos surgiram para atender os consumidores emergentes que ganharam poder de compra no mercado depois da implantao do
Plano Real. Segundo o presidente do SINDUSCON9, de cada dez imveis vendidos, no mnimo cinco so destinados populao com renda abaixo de vinte
salrios mnimos. Inserida neste tipo de empreendedor, destaca-se a empresa selecionada para este estudo. Pretende-se analisar a sua atuao na vigncia da Lei 7166/1996. A princpio, a consolidao de seu sucesso empresarial
ocorre aliado vigncia desta nova Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do
Solo de Belo Horizonte.
6

No s pela ausncia do elevador mas tambm pela possibilidade de adoo de tecnologias de custo reduzido, como por
exemplo o emprego de alvenaria auto-portante.
7
Segundo matria publicada no encarte Imveis do Jornal Estado de Minas, edio Dezembro de 1999. Segundo um de
seus diretores, a empresa, em 1998, chegou a produzir 75% para o mercado de mdia-baixa renda (faixa entre 5 e 15
salrios mnimos) em Belo Horizonte.
8

Em entrevista realizada no dia 20/03/2001.

Em entrevista no dia 05/12/2001.

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Nesta parte do trabalho sero discutidas as possveis mudanas que podem estar ocorrendo na organizao social do espao da cidade de Belo Horizonte,
tendo como base a legislao urbanstica do municpio de 1996 e a forma
como esta vem direcionando a atuao do agente imobilirio, representado,
neste estudo de caso, pela MRV Engenharia. Busca-se com isso, verificar se a
funo social da propriedade, segundo os princpios da Constituio de 1988,
pode estar sendo cumprida a partir de novos parmetros urbansticos e de novos instrumentos de poltica urbana adotados na legislao de 1996 e empregados para controlar a ocupao e o uso do solo pelo mercado formal.

3.1 Condicionantes da Atuao da Empresa no Espao Urbano

Constituda por um grupo de empresas10, a MRV existe h vinte e dois anos
como construtora e sempre atuou no mesmo segmento de mercado. Voltada
para a produo de imveis para a populao de mdia-baixa renda, a empresa prioriza a incorporao para dinamizar a principal atividade: construo,
otimizando a atuao e maximizando os lucros, alm de exercer a funo de
corretora com centrais de venda em diversos pontos espalhados pela cidade
para a comercializao dos imveis que produz. Este um dos fatores que diferencia a construtora em anlise de outras que atuam para o mesmo segmento: a MRV tem um forte aparato financeiro, responsvel pela viabilidade
econmica e comercial de seus empreendimentos e vem se destacando pelo
sucesso de vendas, principalmente na segunda metade da dcada de noventa.
Segundo o diretor de projetos da construtora11, as 35 empresas que atuam
para o segmento de mdia-baixa renda vendem juntas cerca de 250 apartamentos por ms [em Belo Horizonte], sendo que a MRV vende cerca de 170
deste total, ou seja, a empresa detm cerca de 70% do mercado no qual atua
em Belo Horizonte.
Alm do aparato financeiro acima citado, vrios outros fatores podem ser
identificados como favorveis ao sucesso da empresa, principalmente nos anos
noventa. O primeiro destes fatores foi a postura adotada pela empresa frente
crise dos anos oitenta. Durante os oito primeiros anos de atuao, suas
obras foram financiadas pela Caixa Econmica Federal. Neste perodo, no havia necessidade de divulgar o nome da construtora frente populao. A credibilidade junto aos bancos era a principal preocupao. No final da dcada de
oitenta, o corte de financiamentos por parte da CEF obrigou a empresa a criar
novas alternativas para a situao. A MRV criou, ento o auto-financiamento,
passando a financiar seus apartamentos diretamente para os clientes. No comeo, o financiamento era de um edifcio contra dez financiados por outros
bancos. Em menos de cinco anos, a empresa j no necessitava de financiamento bancrio. Lidando diretamente com os clientes, a construtora sentiu necessidade de ser reconhecida pelo pblico e adquirir credibilidade junto popula10

O grupo MRV compe-se das seguintes empresas: Construtora Verde Grande (atua na construo de residncias unifamiliares); Expar (construo e aluguel de galpes para gerar renda); MRV Empreendimentos (construo, incorporao,
vendas); MRV Construo; Intermedium (financeira que atua no crdito direto ao consumidor) e Agropecuria Verde Grande (criao de gado de corte).

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Em uma primeira entrevista realizada no dia 25/09/2000.

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o. Todo o marketing da empresa em torno de um produto popular, oferecendo preos baixos, melhor localizao e maior prazo para pagar.
De forma geral, a estratgia principal da empresa lanar empreendimentos de baixo custo (o que implica preo baixo de construo e preo baixo
de terreno) em locais que possuam alto coeficiente de aproveitamento, condies necessrias viabilidade do empreendimento. Isto porque a construtora
possui um produto-padro sobre o qual ser visto mais adiante - e este
produto que determina a escolha do local de implantao do empreendimento,
j que este lugar deve permitir a viabilidade construtiva e comercial do produto MRV.
Mesmo buscando oferecer apartamentos mais baratos, a empresa procura sempre lanar empreendimentos situados em locais de fcil acesso e com
boas condies de infra-estrutura, tendo em vista o mercado para o qual direciona seus produtos: a faixa da populao entre cinco e quinze salrios mnimos.
Em geral, so profissionais liberais, professores, bancrios, servidores pblicos, etc. Considerando este dado, a localizao torna-se uma das principais
estratgias da construtora para atrair o segmento scio-econmico acima referenciado, constituindo-se em um segundo fator favorvel ao seu sucesso.
Dentre as condies necessrias viabilidade do produto MRV,
destacam-se:
Preo baixo da construo
A MRV tem como uma de suas preocupaes a de oferecer produtos de preo
reduzido, acessveis s pessoas de diferentes faixas de renda dentro de seu
mercado preferencial. Para isso, a construtora procura economizar na obra de
vrias formas. Primeiramente, adota um produto - padro, com medidaspadro, dispensando gastos com projetos e economizando tempo. Cada tipologia de produto MRV (dois quartos, trs quartos e quatro quartos) apresenta
caractersticas-padro, adaptadas a cada empreendimento. Alm disso, emprega-se alvenaria auto-portante12, dispensando gastos com concreto, ferragem e forma. O produto-padro MRV constitudo de blocos de apartamentos
que possuem, em geral, dezesseis unidades, sendo quatro unidades por pavimento, num total de quatro pavimentos (4x4=16unidades/bloco). Este fato
elimina a existncia de elevadores e reduz o preo final da construo. A construtora tambm eliminou o reboco de suas obras: utiliza-se gesso sobre alvenaria e sob a pintura. As escadas internas so em lajotas de ardsia, empregando-se reduzida quantidade de concreto. Nas reas molhadas (banheiros e
cozinha) utiliza-se cermica de mais baixo custo e evita-se recortes. Todas
estas medidas reduzem o tempo de construo, isto , reduz-se o gasto com
mo-de-obra (homem / hora trabalhada menor). A partir do Plano Real,
quando o custo da construo foi reduzido, a empresa decidiu investir na comercializao de kits de acabamento para os apartamentos, podendo o cliente optar pelo acabamento mais vivel suas possibilidades econmicas. So
treze opes que geram custo adicional ao consumidor dependendo do tipo de
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Sistema estrutural que dispensa a utilizao de pilares e vigas acima do nvel da garagem.

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material escolhido e dos detalhes do acabamento como rebaixamento de teto e

pontos de iluminao diferenciados.
Em sntese, com todas estas caractersticas, a empresa vem conseguindo
apresentar um produto de preo reduzido, contribuindo para isso, o material
empregado, as tecnologias construtivas e a reduo do tempo de obra.
Preo baixo do terreno e reas com alto coeficiente de aproveitamento.
Com a preocupao de lanar empreendimentos viveis para o mercado em
que atua, a empresa em anlise procura baratear o preo de seu produto tambm atravs da aquisio de terrenos de preos reduzidos. Entretanto, como
ser visto adiante, quando ser analisada mais detalhadamente a atuao da
MRV, constata-se que este fato, de certa forma, no pode ser algo generalizvel. No h dvidas, no entanto, que o aparato financeiro da empresa permite
que muitos de seus terrenos sejam comprados vista, o que pode significar
menores preos para terrenos bem localizados.
Na verdade, a construtora investe em locais onde seja vivel o seu produto-padro, tanto em termos de preo quanto em termos de potencial construtivo. Por exemplo, atualmente verifica-se a ausncia da empresa na regio
centro-sul (como poder ser visto adiante pelos mapas). Vrios fatores contribuem para isso: primeiro o fato de, nesta regio da cidade, o terreno ser
muito valorizado; segundo, pela restrio da legislao para esta rea considerada Zona Adensada (ZA) que apresenta um coeficiente de aproveitamento
reduzido; e terceiro, por causa do mercado para o qual atua _ a regio centrosul reconhecidamente a mais nobre e, por isso, preferencial para a camada
de alta renda (segmento social que no alvo da empresa em anlise).
Uma vez que a MRV possui um produto-padro _ em geral, quatro
apartamentos por andar e prdios de quatro andares (dezesseis unidades
por bloco)_ ela ir procurar investir em reas onde seja vivel (fsica e
comercialmente) a implantao de seu produto. Alm disso, a empresa
considerada uma indstria do setor da construo civil que segue sua
estratgia, sem grandes inovaes, e que vai adaptando seu produto s
reas em que isto seja possvel.
Algumas vezes, a construtora investe tambm em determinada rea que
apresenta preo de terreno um pouco mais elevado, como no caso do bairro
Buritis, que se localiza nas proximidades de eixos estruturantes, permitindo fcil acesso. Alm disso, o bairro est situado em rea onde a legislao possibilita a produo de um nmero maior de unidades ou apartamentos mais amplos. O que tem de fato direcionado a localizao de empreendimentos MRV
a legislao, uma vez que a empresa procura investir em reas com parmetros urbansticos que viabilizam a construo de seu produto-padro.
Quando a Lei 4034/85 estava em vigor, por exemplo, a empresa atuava
em reas de zoneamento ZR-4 (zona residencial 4) que, apresentava maior
possibilidade de adensamento. Atualmente, na vigncia da Lei 7166/96, a empresa atua preferencialmente nas ZAP (zonas de adensamento preferencial)
que so reas que permitem maior coeficiente de aproveitamento (C.A.=1,7) e
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menor quota mnima de terreno por unidade habitacional (25,0m2/unidade),

favorecendo a construo de um nmero de unidades compatvel com o produto MRV (4x4=16unidades/bloco).

3.2. Atuao da Empresa X Legislao Urbana

Desde o incio de sua atuao (1980), a empresa tem como estratgia lanar
empreendimentos prximos aos principais eixos virios e facilidades de transporte. Nas palavras de um de seus diretores, este era o grande diferencial da
empresa em relao a seus concorrentes13.
O alvo principal da empresa era a demanda de uma parcela da populao
que no tinha acesso a financiamentos e que se constitua em potenciais compradores _ faixa entre cinco e quinze salrios mnimos. A empresa passou, ento,
a investir em locais de fcil acesso e com boas condies de infra-estrutura, considerando o segmento de renda que buscava atingir. Tendo isto em vista, e como
j abordado anteriormente, a lgica da empresa era _ e continua sendo _ a de
lanar empreendimentos de baixo custo e em locais que permitam alto coeficiente de aproveitamento, possibilitando a produo de um nmero maior de unidades.
A partir de 1986 at o final da dcada de oitenta, a empresa amplia sua
atuao para todas as regies da cidade, em geral, nas proximidades de novos
eixos virios que surgem pela necessidade de expanso urbana. A partir deste
perodo, a MRV define seu produto-padro e passa a difundi-lo em locais onde
h demanda especfica por este tipo de empreendimento. A busca por atender
a demanda das faixas de renda entre cinco e quinze salrios mnimos resulta
em uma atuao direcionada para as proximidades de bairros considerados
nobres e/ou tradicionais, porm fora deles, buscando boa localizao e, ao
mesmo tempo, preo relativamente reduzido de terreno. Por este motivo, a
MRV optou por no mais atuar na regio centro-sul, aquela mais valorizada e
com terrenos muito caros. A empresa deixa tambm de atuar no Barreiro tendo em vista o preo elevado de terrenos nas proximidades do centro comercial
e o carter popular da demanda que se observa quando se afasta deste centro. Nas palavras de um dos diretores da empresa14, a regio se tornou pouco
atraente para o pblico-alvo da MRV. Com relao regio Norte, esta se
caracterizava, neste perodo, por apresentar condies menos favorveis
atuao da empresa _ pouco servida de transportes urbanos e equipamentos
pblicos. Os empreendimentos, quando a aparecem se dirigem a uma parcela
de renda mais baixa dentro do grupo para o qual a construtora direciona seu
produto.
Em sntese, ressalta-se que os empreendimentos MRV surgem segundo
uma estratgia de localizao, estando presentes nas fronteiras de bairros
mais nobres e prximos a corredores virios estruturantes do espao urbano
belo-horizontino.
13

Na poca, vrias construtoras atuavam na mesma regio e se caracterizavam por oferecer um produto semelhante ao da
empresa analisada.

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Em entrevista realizada no dia 05/12/2001.

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Alguns fatores favorveis expanso da atuao da empresa em Belo

Horizonte destacam-se neste perodo. Primeiramente, o fato de a construtora,
nesta poca, ter implantado o sistema de auto-financiamento. Sendo uma empresa capitalizada, a MRV entrou na crise dos anos oitenta conhecendo o
mercado para o qual deveria investir e como deveria investir, nas palavras do
diretor de projetos da empresa. Nesta poca de crise, tanto terreno quanto
material de construo apresentavam preo reduzido. O investimento nestes
itens com capital prprio garantiu a expanso da produo MRV pelo territrio
da capital mineira. Alm disso, a empresa implantou tambm o sistema de financiamento direto _ SFH* (Sistema Fcil de Habitao)_ financiando a aquisio da moradia junto ao consumidor. Este fator foi essencial para seu sucesso,
uma vez que diferenciava a atuao da empresa daquela da Caixa Econmica
Federal, banco estatal que, atravs do SFH (Sistema Financeiro da Habitao)
era, ps-BNH, o principal responsvel pelo financiamento da casa prpria. Outro fator que se apresentou favorvel ao crescimento da atuao da construtora, no perodo, foi a legislao urbana. A Lei em vigor (n.. 4034/1985) em
pouco se diferenciava da anterior, caracterizando-se por ser permissiva e contribuir para a continuidade de construes muito adensadas em certas reas
da cidade. Todos estes fatores foram favorveis produo MRV que soube
captar as necessidades e atender a demanda dos segmentos de mdia-baixa
renda da populao.
Porm, na dcada de noventa que a empresa atinge o auge de sua atuao no mercado: alm da estratgia de localizao e do financiamento direto,
a construtora comea a investir em uma melhor qualidade do produto (mudana na plstica do produto), o que atrai um novo pblico _ o de profissionais
liberais.
O sucesso da empresa na segunda metade da dcada de noventa ocorre
aliado vigncia da nova Lei de Parcelamento, Ocupao e Uso do Solo de
Belo Horizonte, de 1996. Esta lei regulamenta os objetivos definidos pelo plano
diretor, dentre eles a criao de novas centralidades e o estabelecimento de
reas passveis de adensamento, como foi visto anteriormente.
Com relao ao perodo anterior, nota-se um aumento do nmero de empreendimentos presentes na regio Norte. Isto porque, o incentivo para criao de novas centralidades defendido pelo plano diretor, em muito tem contribudo para o desenvolvimento desta regio, que se encontra atualmente
melhor servida de infra-estrutura e servios urbanos. Tambm a extenso da
linha do metr, com previso de chegar at Venda Nova, promete contribuir
para melhorar ainda mais as condies de vida dos moradores da regio.
Acredita-se que a importncia dada pelo plano diretor com relao criao de
novas centralidades, procurando redirecionar e controlar o adensamento, significou uma grande contribuio para a disseminao do produto MRV pelo
espao belo-horizontino. Observa-se tambm que os empreendimentos localizam-se sempre nas proximidades dos eixos virios mais importantes de cada
regio. Nota-se ainda que a empresa continua implantando empreendimentos
nas reas em que j atuava anteriormente, como na regio noroeste (a exemplo dos bairros Caiara, Padre Eustquio, Vila Adelaide, dentre outros). So
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reas que, pela nova LPOUS de Belo Horizonte so consideradas Zonas de

Adensamento Preferencial (ZAP), apresentando alto coeficiente de aproveitamento, como ser discutido mais adiante.
A novidade deste perodo ps-96 so os apartamentos de quatro quartos,
que surgiram a partir de 1998. A empresa despertou para a necessidade de
criar empreendimentos para famlias que procuram mais espao em um empreendimento compacto. Procuram apartamentos de quatro quartos, mas com
a mesma estrutura de trs; no querem mais salas, afirma o diretor de pro15
jetos da empresa . Este tipo de empreendimento aparece em reas mais valorizadas como a Cidade Nova e o Buritis. A legislao urbana atual contribui
para sustentar este tipo de empreendimento nessas reas, principalmente no
Buritis, uma vez que para este bairro a quota de terreno por unidade habitacional foi elevada, em uma reviso da LPOUS ocorrida em 2000.
Tambm um fato que deve ser destacado diz respeito ao elevado nmero
de unidades produzidas ao longo do perodo de vigncia desta lei. Somando-se
todas as unidades produzidas no perodo 86-96 tem-se um total de 7.907 unidades habitacionais. No perodo 97-2001, este nmero foi de 7.753 unidades
construdas. Ou seja, nestes ltimos cinco anos foi produzido praticamente o
mesmo nmero de unidades que nos dez anos anteriores. Considerando a mdia de quatro pessoas por famlia (segundo o IBGE) equivale a dizer que, em
cinco anos, mais de 30.000 pessoas passaram a viver nesse tipo de moradia. A
produo MRV em toda sua histria estaria contribuindo para abrigar cerca de
65.000 pessoas em habitao prpria.
So vrios os fatores que contriburam para o sucesso da empresa em anlise
no perodo 1997-2001, destacando-se: a imagem consolidada da MRV, a credibilidade adquirida junto ao pblico-alvo (pessoas confiam e preferem o produto MRV ao
16
da concorrncia, ressalta o seu diretor de projetos ), e a estratgia de localizao
dos empreendimentos. Soma-se a eles a tecnologia empregada (de baixo custo) e o
fato de que, em 1995, volta o financiamento da Caixa Econmica Federal. Este ltimo fator foi responsvel pelo financiamento de uma parcela da populao capaz de
adquirir produto MRV mas que no conseguia faz-lo pelo sistema de financiamento
direto com a construtora. Com isso, aumenta-se a demanda e, conseqentemente, o
volume da produo para atend-la.
Com relao legislao urbana, pode-se dizer que ela vem contribuindo
para a expanso da atuao da empresa no tecido urbano da capital mineira.
Isto porque, ao criar zonas onde o adensamento estimulado - as ZAP (Zonas
de Adensamento Preferencial) - a lei favorece a ocupao de reas com boa
capacidade de infra-estrutura e com caractersticas fsico-urbansticas apropriadas (prximas s reas centrais) que se encontravam, antes de 96, como vazios urbanos. Ao incentivar a ocupao destes vazios, a legislao age em consonncia com o objetivo da empresa que o de lanar empreendimentos de
baixo custo e com boa localizao. Ou seja, considerando o volume de produ15

Em entrevista realizada no dia 05/12/2001.

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Em entrevista realizada no dia 05/12/2001.

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o da MRV e a interao com os mecanismos da legislao, nota-se que a

atuao deste empreendedor imobilirio est em consonncia com o objetivo
de se alcanar uma organizao tcnica e socialmente mais justa do espao
urbano, nos termos da legislao urbana em vigor.

4. Consideraes Finais
Considerando, o exemplo de Belo Horizonte, analisou-se, neste trabalho, as
principais mudanas ocorridas na legislao urbana municipal ps 88, verificando sua interao com o capital imobilirio e as conseqncias para o espao urbano. A legislao, atravs dos parmetros urbansticos, tem influncia na
produo de moradias e, conseqentemente, na estruturao do espao. Com
isto, o agente imobilirio reorienta sua atuao para aquelas regies que lhe
permitem obter maior lucro. Procurou-se verificar at que ponto mudanas na
legislao podem estar deslocando investimentos para as reas mais carentes
da cidade e ampliando o acesso a boas condies de moradia a uma parcela
maior da populao.
Estaria a legislao de 1996 possibilitando o cumprimento da funo social da propriedade? O estudo apresentado permitiu identificar elementos que
pudessem contribuir para responder tal questo.
A lei de 1996 regulamenta os objetivos definidos no plano diretor, dentre
eles a criao de novas centralidades e de reas passveis de adensamento,
redirecionando e controlando a ocupao no espao urbano da cidade. Esta
determinao provocou mudanas de duas naturezas. Primeiramente, mudanas no zoneamento da cidade que passou a enfatizar a OCUPAO do solo ao
contrrio de leis anteriores em que o zoneamento era, essencialmente, baseado no USO do solo pelas diferentes funes. Ao focar-se na ocupao, pode-se
melhor controlar as densidades, redirecionando o adensamento e a distribuio
da populao pelo espao. Isto porque a legislao criou zonas onde o adensamento deve ser estimulado e outras onde este deve ser restringido, favorecendo a ocupao de reas com boas condies de infra-estrutura, servios
urbanos, acesso fcil, mas que se encontravam como vazios urbanos antes de
1996. Em segundo lugar, os parmetros urbansticos passaram a direcionar
melhor o tipo de produto para o qual o empreendedor imobilirio deveria atuar, estando este em consonncia com o local onde o empreendimento deveria
ser implantado.
Desta forma, pode-se dizer que a legislao pode estar contribuindo para
uma distribuio mais justa da populao no espao, uma vez que vem permitindo o acesso de certos segmentos sociais moradia em reas bem servidas
de infra-estrutura, mesmo que mais distantes.
A presena de empreendimentos da empresa em questo em todas as
regies da cidade favorecida pelos projetos BH-Bus e PACE17, uma vez que
propiciaram o acesso ao transporte, comrcio e lazer e o melhoramento das
17
O BH-BUS um Plano de Reestruturao do Sistema de Transporte Coletivo de Belo Horizonte e o PACE um Plano de
Circulao de Veculos e Pedestres na rea central. Ambos objetivam democratizar as oportunidades de acesso a todas as
atividades urbanas, e, em sintonia com o Plano Diretor possibilitar aumento da qualidade de vida dos habitantes da cidade.

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condies de infra-estrutura e equipamentos urbanos das populaes em reas

at ento desprovidas dessas melhorias.
Enfim, o estudo permitiu concluir que vem ocorrendo uma certa convergncia entre os objetivos da empresa e os princpios do plano diretor e da
LPOUS de 1996. Pode-se dizer que a atuao da MRV est em consonncia
com o objetivo de se alcanar uma organizao tcnica e socialmente mais
justa do espao, segundo os princpios da Constituio de 1988.
No que se refere funo social da propriedade, entendida aqui como o
direito moradia e a democratizao do acesso a habitao, pode-se concluir
que, para o segmento social analisado, a funo social, orientadora do plano
diretor, vem sendo, de certa forma, conquistada. As anlises apresentadas so
suficientes para concluir que os segmentos de mdia-baixa renda da populao
vm tendo acesso a moradias em reas melhor localizadas no espao da cidade e bem servidas de infra-estrutura e servios urbanos, significando formas
socialmente mais justas de ocupao do espao urbano. Ou seja, observou-se
que, para o caso analisado, h evidncias de que a legislao vem contribuindo simultaneamente para a democratizao da ocupao do espao urbano e
para orientar a atuao de empreendedores imobilirios no processo de produo de moradias.

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