Atrs dos muros: unidades habitacionais em

condomnios horizontais fechados

Marcelo Tramontano, Denise Mnaco dos Santos. 1999

como citar este texto:

TRAMONTANO, M. ; SANTOS, D. M. . Atrs dos muros: unidades habitacionais em
condomnios horizontais fechados.. In: II Congresso Internacional El Habitar. Buenos Aires,
1999, Buenos Aires. Anales, 1999. 210mmx297mm. 03 p. Disponvel em:
http://www.nomads.usp.br/site/livraria/livraria.html Acessado em: dd / mm / aaaa

RESUMO
O

presente

trabalho

diz

espacialidade de habitaes

em

respeito

ao

estudo

da

condomnios horizontais

fechados, construdos pela iniciativa privada na cidade de So

Paulo, a partir da dcada de 1980. Enfocando as relaes entre
questes fsico-espaciais das moradias e o seu particular
contexto scio-econmico e cultural, assim como a identificao
de apropriao de modelos tipolgicos e as possveis alteraes
espaciais promovidas pelas tendncias contemporneas de
modos de vida, o artigo traa um breve panorama conceitual
dessa tipologia habitacional. Centrado na unidade habitacional,
prope-se

ampliar

problemtica

condomnios.

WWW.NOMADS.USP.BR

que

envolve

estes

ATRS DOS MUROS

UNIDADES HABITACIONAIS EM
CONDOMNIOS HORIZONTAIS
FECHADOS 1
Prof. Dr. Marcelo Tramontano
Docente do Departamento de Arquitetura e Urbanismo da
Universidade de So Paulo, So Carlos, Brasil. Coordenador do
NOMADS Ncleo de Estudos sobre Habitao e Modos de Vida,
Universidade de So Paulo, Brasil. tramont@sc.usp.br

Denise Mnaco dos Santos

Mestranda no Departamento de Arquitetura e Urbanismo da Escola
de Engenharia de So Carlos - USP. Pesquisadora do NOMADS
Ncleo de Estudos sobre Habitao e Modos de Vida.
demonaco@sc.usp.br

O presente trabalho diz respeito ao estudo da

espacialidade de habitaes em condomnios
horizontais fechados, construdos pela iniciativa
privada na cidade de So Paulo, a partir da
dcada de 1980. Enfocando as relaes entre
questes fsico-espaciais das moradias e o seu
particular contexto scio-econmico e cultural,
assim como a identificao de apropriao de
modelos tipolgicos e as possveis alteraes
espaciais
promovidas
pelas
tendncias
contemporneas de modos de vida, o presente
artigo traa um breve panorama conceitual
caracterstico dessa tipologia habitacional.
Caracterizam-se
condomnios
horizontais
fechados os conjuntos de habitaes cercados por
muros, com entrada nica, geralmente controlada
por dispositivos como guarita. So conjuntos,
como sugere a denominao, no verticalizados,
nos quais as unidades habitacionais possuem
acessos independentes e geralmente esto
dispostas em lotes definidos. Constituem uma
modalidade de ocupao do solo na qual
verificam-se vrios tipos de agrupamentos das
unidades habitacionais, desde unidades isoladas
at blocos de unidades trreas, de dois
pavimentos ou sobrepostas, passando por
unidades geminadas por um s lado, podendo ser
trreas ou de dois pavimentos. So comumente
associados aos modelos formais das vilas, to
Os subsdios para este artigo so fornecidos por pesquisas em
curso no NOMADS.USP, financiadas pela CAPES - Coordenao
de Aperfeioamento do Pessoal do Ensino Superior, e pelo CNPq Conselho Nacional de Pesquisas.
1

presentes na cidade de So Paulo a partir do

comeo do sculo XX: as contemporneas ruas
internas so associadas s antigas vielas.
Alm de apresentarem variados modelos de
agenciamento de unidades habitacionais, os
condomnios horizontais fechados contm
variaes dimensionais e em relao qualidade,
tanto tcnico-construtiva quanto espacial. Fazem
parte do seu escopo, por exemplo, conjuntos com
cinco unidades isoladas at conjuntos com oitenta
unidades dispostas em casas geminadas duas a
duas. A qualidade depende, na maioria das vezes,
do poder aquisitivo do pblico alvo a que so
destinadas. Na maioria das vezes, compram-se as
unidades j prontas, ou na planta - ainda em
projeto -, e pode ocorrer, com relao a esse
ltimo caso, que o futuro usurio tenha a
possibilidade de adaptar sua moradia s suas
necessidades ou desejos especficos, em alguns
aspectos. O condomnio horizontal fechado, como
tipologia, acessvel a diferentes setores sociais e
suas respectivas rendas, mas, frequentemente,
suas habitaes so destinadas aos extratos das
chamadas classe mdia e alta, que abrangem
uma parcela significativa da populao2.
Acredita-se que os condomnios sintetizem
questes da habitao na cidade, revelando
aspectos das maneiras de morar que tambm
esto presentes nas habitaes dos espaos
urbanos convencionais, e que suas unidades so
exemplares e representativas dos valores
conceituais com relao aos espaos de morar,
das classes sociais citadas, s quais se destinam
e so comumente associados. Sabe-se que a
adoo de tipologias traz consigo determinados
modelos de maneiras de morar e que quando no
se valoriza, no mais amplo sentido, outro modelo a
no ser o da habitao convencional,
provavelmente chega-se reproduo da moradia
convencional burguesa. Isto aplica-se tambm aos
condomnios.
Observa-se
uma
aparente
2 Algumas variantes formais deste tipo de assentamento foram
utilizadas na construo de conjuntos de habitaes de interesse
social pela prefeitura de So Paulo, na gesto 1989/1992, com o
intuito de evitar a extenso horizontal da cidade - aproveitando lotes
estreitos e compridos e lotes de miolos de quarteires. Tambm, de
evitar o custo de implantao de infra-estrutura, frear a especulao
por proprietrios de terras urbanas, aproveitar o barateamento no
custo da edificao e o aumento de produtividade que esta tipologia
propicia.

padronizao das solues adotadas em sua

implantao. Na maioria dos casos, o projeto
dessas ilhas dentro da metrpole perde a
oportunidade de estabelecer relaes privilegiadas
de vizinhana em seu interior, como as antigas
vilas, ou mesmo de propor novas concepes de
arruamento e de implantao. Tambm a
concepo de suas prprias unidades parecem
no apresentar um raciocnio de projeto muito
diferente do convencional. Acredita-se que nas
habitaes pertencentes aos condomnios
horizontais fechados, como, alis, na maioria das
habitaes em geral, os conceitos de privacidade,
de intimidade, concretizados e institucionalizados
primeiramente nos espaos das moradias
europias do sculo XIX, e depois importados aos
pases dos outros continentes, inclusive ao Brasil,
sob forma de divises espaciais em cmodos,
organizados em reas social, ntima e de servios,
ainda constituem o eixo central de seu raciocnio
projetual. Parece essencial que se avaliem as
particularidades que possivelmente diferenciam
estas das unidades presentes em outras formas
de assentamento, na tentativa de detectar em que
medida este contexto especfico atenua ou
acentua determinadas caractersticas espaciais
dos espaos domsticos. Tambm importante
detectar em tais espaos as possveis alteraes
decorrentes dos novos modos de vida que j
comeam
a
despontar
na
sociedade
contempornea, como o trabalho-em-casa, o
acmulo de equipamentos eletro-eletrnicos, o
desaparecimento da empregada domstica, e as
possveis alteraes relativas s novas
composies familiares, que se contrapem
tradicional famlia nuclear.
Destaca-se, nos condomnios, a presena quase
absoluta de unidades habitacionais unifamiliares
autnomas, onde so realizados todos os servios
domsticos essenciais. Em geral, os condomnios
apenas prevem a utilizao de espaos coletivos
para o lazer, com piscinas, churrasqueiras, sales
de festas, reas para praticar esportes, etc., e no
incluem, necessariamente, reas verdes. Verificase que os programas funcionais destas reas de
lazer so determinados pelo poder aquisitivo dos
moradores, reforando a idia de que o espao
domstico deve assemelhar-se a uma promessa
de felicidade, de repouso, de divertimento
permanente e, se possvel, de refinamento,

opondo-se a um espao pblico estressante,

catico, perigoso e pobre. Condomnios de casas
de grandes dimenses e de alto padro, isoladas
(classe mdia alta), com reas de lazer privadas,
no priorizam tanto o espao comum como
aqueles em que as unidades apresentam rea
construda menor (classe mdia). Questiona-se se
este dado suficientemente relevante para
estabelecer diferenas no conceito de habitar
destas moradias, ou se apenas a alterao
dimensional as torna diferentes. Os espaos
supostamente auto-suficientes das primeiras
seriam supridos nas segundas pelo espao
coletivo, que se tornaria uma extenso da prpria
moradia? De que forma essas moradias
relacionam seus limites privados com um entorno
imediato, definido por espaos de carter semipblico ou coletivo? Ser que elas apresentam
variaes estruturais nos conceitos de habitar em
relao s moradias implantadas na malha urbana
de modo geral?
Os loteamentos fechados surgiram em So Paulo
a partir da dcada de 1970, acabaram
espalhando-se nas terras dos seus municpios
vizinhos, e se tornaram uma verdadeira
coqueluche para a classe mdia alta durante as
dcadas seguintes. Tanto que muitas ruas e
bairros de So Paulo e de outras grandes cidades
brasileiras j foram fechados, desde ento, por
iniciativa dos prprios moradores. Fazendo parte
desta tendncia, a partir de meados dos anos de
1980, ganham expresso os condomnios
horizontais fechados implantados dentro da malha
urbana da cidade, pricipalmente na zona
sudoeste. A princpio, observou-se um
desenvolvimento limitado deste tipo de
assentamento devido a fatores como preo do
solo, dificuldade em se encontrar reas
disponveis e falta de legislao especfica.
Fatores que se amenizaram no decorrer dos anos,
principalmente pelas possibilidades legais, at
ento fonte dos maiores entraves, abertas pela
chamada Lei de Vilas 3. O retorno financeiro dos
Os condomnios horizontais, comumente tambm chamados de
vilas, podem ser implantados indiscriminadamente em todas as
reas residenciais da cidade de So Paulo, a partir da promulgao
da Lei de Vilas (n11.605), de 1994, que disps sobre a criao
deste tipo de conjunto residencial e estabeleceu seus parmetros
legais. Isto no significa que a implantao destes condomnios
tenha somente surgido aps esta data e sim que as implantaes
3

promotores destes tipo de agenciamento foi

facilitado pela Lei, devido s possibilidades de se
construir conjuntos em terrenos localizados nas
reas estritamente residenciais mais valorizadas
de So Paulo, onde anteriormente s se poderiam
ocupar lotes com habitao unifamiliar (uma casa
por lote), e onde a verticalizao proibida. O
mais importante, porm, que esta legislao veio
de encontro a uma crescente demanda de
produo de casas unifamiliares em terrenos bem
localizados dentro da cidade de So Paulo, em
oposio tendncia de implant-las em reas
perifricas da metrpole, como em loteamentos
como Alphaville, por exemplo, que j
apresentavam pontos negativos, entre eles o
tempo gasto no trnsito para se chegar ao centro
da cidade de So Paulo.
Os incorporadores comeam a detectar a
demanda por esta forma de moradia, e as
propagandas veiculadas para atrair compradores
centram-se no resgate de uma maneira de morar
que, em princpio, proporciona uma melhor
qualidade de vida - relaes de vizinhana,
liberdade para crianas brincarem nas ruas,
abundncia de espaos verdes, etc. -, mas,
principalmente, na questo da segurana - muros
altos, guaritas de controle de acesso, vigilncia
particular e sistemas de segurana sofisticados.
Os condomnios seriam, antes de tudo, pores de
tecido urbano, supostamente melhor protegidas
contra a violncia da cidade, porque esta proteo
no depende das escassas disponibilidades do
Poder Pblico.
real que nos ltimos anos tenha havido um
aumento da criminalidade simultaneamente a um
abandono dos espaos pblicos por parte das
autoridades pblicas. Mas, as prticas concretas
desses assentamentos - muros, grades, sistemas
sofisticados de segurana -, mostram uma forma
de organizao que expressa representaes
particulares - segregao, discriminao social e
distino.
A relevncia do questionamento dos condomnios
fechados nas atuais discusses sobre as cidades
remetem diretamente questo desses como
anteriores e ps dcada de 1960 resultaram de solues judiciais
outras.

modelos desqualificadores dos espaos pblicos.

As grandes cidades do sculo XX se
modernizaram de maneira diferenciada, gerando
formas desiguais de apropriao nos seus
espaos. Frgoli Jnior nos relata que em So
Paulo estruturam-se ... a partir dos anos 70 e
notadamente na dcada passada - numa vertente
recente das modernizaes ocorridas inicialmente
nas cidades norte-americanas - , novos centros
especializados, agenciados pelo capital privado,
tais como complexos empresariais, condomnios e
bairros fechados, hipermercados e shopping
centers, cuja expanso trouxe significativas
modificaes cidade.4 Este mesmo autor
destaca que a implantao destas novas formas
espaciais na cidade, de certa forma destinados a
alguns privilegiados, convivem geograficamente,
com reas empobrecidas, acentuando as
disparidades sociais to presentes em nossa
sociedade, e ao mesmo tempo, funcionam como
remodeladoras dos espaos e das relaes entre
grupos sociais. Vale acrescentar que este
fenmeno diz respeito s cidades americanas de
maneira geral, tanto do Norte como do Sul,
diferenciando-se da Europa, por exemplo. E
agrava-se especificamente na Amrica Latina,
onde as discrepncias de renda entre as classes
sociais
atingem
patamares
alarmantes,
explicitando no s as j citadas disparidades
sociais, que se refletem espacialmente, mas
influindo nos mecanismos de criminalidade.
O grande problema que a frmula condomnio
coloca , sem dvida, o seu aspecto de cidadela,
de gueto de pessoas ricas que desconhece a
diferenciao social, divorciando-se da vida
urbana no que ela tem de melhor: sua diversidade,
que, em princpio, conduz aceitao e
tolerncia. A lgica mercadolgica, no entanto,
no parece preocupar-se com estes aspectos
sociolgicos, e parece tender a limitar mais ainda
a diversidade de perfs dentro dos conjuntos. o
universo em que predomina a esfera privada, o
reino de dimenso homognea, e que apresenta
contradies internas: o que era uma promessa de
vida harmoniosa, em comunidade pode, na
realidade, apresentar tenses e problemas.

4Heitor

Frgoli Jnior. So Paulo: espaos pblicos e interao

social. So Paulo, Marco Zero, 1995, p. 74.

USP, outubro de 1999