O PROPRIETRIO LEGAL ARTIGO 1245

DO CDIGO CIVIL
Somente com o registro no competente Registro de Imveis, a propriedade do bem passa do
vendedor para o comprador. A simples assinatura de um instrumento de contrato ou acordo verbal
com o vendedor no suficiente para que o comprador se torne proprietrio.
A importncia do registro do ttulo de transmisso da propriedade imobiliria est evidenciada no
artigo 1.245 do Cdigo Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo translativo no
Registro de Imveis.
1 Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono do
imvel.
2 Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e
o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel (BRASIL,
2002).
Quando houver alguma pendncia obrigacional, a celebrao de promessas de compra e venda,
sem clusulas de arrependimento, devidamente registrada no Cartrio de Registro Geral de Imveis,
o caminho legal para se garantir a aquisio do imvel. Sem sombra de dvidas, o registro garante
o direito eventual celebrao da compra e venda definitiva, caso no seja observado qualquer
inadimplemento, nos termos do artigo 1.417 do Cdigo Civil.
Assim, se o comprador no registra a escritura pblica, exatamente pelo fato de o vendedor
continuar a ser o proprietrio, seus credores podero pedir que seja o imvel penhorado e leiloado
para pagamento das dvidas. Alm disso, poder o vendedor, que ainda o proprietrio, vender
novamente o bem para outra pessoa, outorgando a ela outra escritura de compra e venda. O registro
do ttulo no cartrio imobilirio ato, portanto, constitutivo do direito de propriedade.
Mesmo nos casos de sucesso, usucapio, acesso, bem como desapropriao, em que a
propriedade decorre de ato diverso do registro (sentena, bito, posse prolongada), o registro
indispensvel, porque ele representa a proteo contra atos de alienao por terceiros, e de m-f.
Ser sempre o registro que dar a segurana. Bastante comum a crena de pessoas que pensam
serem proprietrias de um imvel apenas porque pagaram ao proprietrio determinada quantia e
dele receberam algum tipo de recibo, instrumento particular ou contrato. Na verdade, essas pessoas
possuem um direito (obrigacional) contra o proprietrio, pois pagaram o preo, mas no possuem
um direito de propriedade sobre o imvel.
A propriedade absoluta. O nosso ordenamento jurdico dispe que o proprietrio concentra em
suas mos quatro importantes atributos inerentes propriedade: USAR, GOZAR, DISPOR E
REAVER A COISA DE QUEM INJUSTAMENTE A POSSUA OU A DETENHA (BRASIL, 2002):
Direito de USAR: o atributo que permite ao dono utilizar-se do bem da forma como melhor
entender, sem modificar sua essncia, no permitindo que terceiro, sem sua anuncia, faa igual
uso.
Direito de GOZAR OU USUFRUIR: o atributo que gera o poder de perceber os frutos e explorar

economicamente seus resultados e produtos.

Direito de DISPOR: ao atributo que permite pessoa transferir o bem ou oner-lo como garantia
de operaes financeiras.
Direito de REAVER: o atributo que permite pessoa reivindicar o bem ocupado injustamente por
terceiro.
Quando a pessoa apresenta os quatro atributos, diz-se que possui a propriedade plena. Se algum
possui apenas um atributo, ento ser apenas possuidor. Vale ressaltar que todo proprietrio
possuidor, mas nem todo possuidor ser proprietrio, pela ausncia plena dos atributos
mencionados.
As formas de aquisio da propriedade imvel esto relacionadas no artigo 1.228, 1 do Cdigo
Civil (CC), de 2002: REGISTRO, USUCAPIO, ACESSO, SUCESSO.
A publicao em questo enfatiza a aquisio da propriedade atravs do Registro. No processo
administrativo, como se observa a seguir, a Prefeitura concede a licena ao proprietrio, adquirente
ou interessado, que assumir a responsabilidade pela sua pretenso de construir. No se discute aqui
a propriedade, mas sim as condies edilcias, o cumprimento as regras urbanas vigentes. Na grande
maioria dos processos administrativos para legalizao de imveis, se tem a aquisio da
propriedade atravs do justo ttulo: a escritura pblica, registrada ou no. Porm, a Prefeitura no
concede licena para terrenos de posse ou quando no houver comprovao dos limites do lote, isso
porque iria de encontro ao direito real de propriedade, cuja competncia extrapola os limites
municipais.
O direito de requerer na qualidade de promitente comprador decreto n. 3800/70
Conforme dispe o pargrafo primeiro do art. 3, do Regulamento de Licenciamento e Fiscalizao
(RLF), o requerimento inicial para abertura de processo administrativo de legalizao de imveis
poder ser firmado por proprietrio ou interessado. Isso acontece porque no processo administrativo
no se discute a propriedade, o direito real sobre o imvel, mas sim o atendimento s condies
edilcias, a adequao aos parmetros urbanos diante da pretenso do autor em edificar no solo
municipal.
Assim, admite o legislador municipal que o requerente seja at mesmo o adquirente, aquele que,
atravs de escritura pblica ainda no registrada, assuma a responsabilidade de cumprir as
exigncias legais para obter a licena de obras e o consequente habite-se. Conforme dispe o RFL,
so responsveis: o requerente titular do processo, qualquer que seja sua qualidade; o proprietrio; o
promitente comprador; cessionrio; e promitente cessionrio imitidos na posse.
O Decreto n. 3.800, de 20 de abril de 1970, aprova os regulamentos complementares Lei de
Desenvolvimento Urbano do ento Estado da Guanabara. No art. 3, Captulo I, Seo II, do
Regulamento de Licenciamento e Fiscalizao:
Art. 3. O pedido de licenciamento, seja qual fr o seu fim, ser dirigido autoridade competente
para apreci-lo.
1. O requerimento ser firmado pelo proprietrio ou pelo interessado, indicando sua
qualificao e endereo. Quando o requerimento for firmado por procurador, dever ser juntado o
competente instrumento de procurao (ESTADO DA GUANABARA, 1970).

Neste sentido, o artigo 67, do Regulamento de Parcelamento de Terra, includo no Decreto n.

3.800, de 20 de abril de 1970, dispe:
Art. 67 Para os efeitos dste Regulamento, o promitente comprador, o cessionrio e o promitentecessionrio, desde que imitidos na posse do imvel, so equiparados ao proprietrio.
1. Equiparam-se, tambm, ao proprietrio os locatrios, os posseiros, os ocupantes ou os
comodatrios de imveis pertencentes a Unio, Estados, Municpios ou Autarquias.
2. Tratando-se de imvel loteado, a responsabilidade pelo cumprimento das obrigaes
previstas neste Regulamento do proprietrio do loteamento, a menos que o adquirente do lote ou
dos direitos a ele relativos, j haja executado obras no mesmo (ESTADO DA GUANABARA,
1970).
Importante ressaltar que, por ocasio da incluso predial para alterao de dados cadastrais,
somente se altera a titularidade do cadastro de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU),
mediante apresentao de Registro Geral de Imveis, onde conste o nome do proprietrio. Isso
porque o proprietrio assume a obrigao tributria de pagar o IPTU e para isso necessrio que
tenha o justo ttulo devidamente registrado.
Normalmente, ao efetuar o registro da escritura de compra e venda, o Registro de Imveis emite
Guia de Comunicao ao Cadastro de IPTU, para que sejam atualizadas as informaes de
propriedade e endereo do proprietrio. possvel que o endereo e o nome do destinatrio, ou seja,
para onde e para quem ser encaminhado o talo de IPTU, seja diferente do endereo da
propriedade e do proprietrio. Isso ocorre porque em alguns casos o imvel est alugado e o
proprietrio legal, responsvel pelo pagamento do imposto, determina que o talo seja encaminhado
para local que tenha acesso e controle sobre o pagamento devido. O proprietrio poder ainda
requerer o pedido de licenciamento do locatrio, mediante apresentao de contrato de locao e
autorizao especfica do titular do direito sobre a pretenso do locador em edificar ou alterar o
imvel locado.
Mesmo quando o proprietrio outorga procurao com poderes especficos para outra pessoa o
representar, o processo administrativo dever ser requerido em nome do proprietrio legal,
acompanhando o pedido do instrumento de procurao com firma reconhecida e cpia da identidade
do procurador.
Ocorrendo o falecimento do requerente e aberta a sucesso, dever o inventariante nomeado pelo
Juzo para representar o esplio dar prosseguimento ao processo administrativo de legalizao.
Ainda assim, no poder requerer em seu nome, mas sim na qualidade de representante legal do
esplio de (). Como se pode observar, a propriedade somente ser transmitida com o devido
registro do inventrio no Registro Geral de Imveis.

Fonte : https://azenil.wordpress.com/2011/07/16/o-proprietario-legal-artigo-1245-do-codigo-civil-2/