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AGO 1985
NBR 8977
Procedimento
Copyright 1985,
ABNTAssociao Brasileira
de Normas Tcnicas
Printed in Brazil/
Impresso no Brasil
Todos os direitos reservados
SUMRIO
1 Objetivo
2 Documentos complementares
3 Definies
4 Classificao quanto natureza
5 Notaes, simbologia e convenes
6 Metodologia bsica aplicvel
7 Nveis de preciso
8 Condies gerais
9 Condies especficas
10 Apresentao de laudos
1 Objetivo
1.1 Esta Norma fixa as diretrizes para avaliao de mquinas, equipamentos, imveis, instalaes e complexos
industriais, de seus rendimentos e dos direitos sobre eles;
e ainda:
a) estabelece os critrios a serem empregados em
trabalhos avaliatrios;
b) define a metodologia bsica aplicvel s mesmas
avaliaes;
c) fixa os nveis de preciso das avaliaes em questo;
d) classifica a natureza das mquinas, dos equipamentos, das instalaes e dos complexos industriais;
14 pginas
1.3 A determinao do valor referido em 1.2 da responsabilidade e da competncia exclusivas dos profissionais legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, na conformidade de suas respectivas atribuies, tendo em vista a Lei 5.194 e Resolues n 205, n 218 e n 235 do
CONFEA.
1.4 O valor a ser determinado corresponde sempre quele
que, num dado instante, nico, qualquer que seja a
finalidade da avaliao. Esse valor corresponde tambm
ao valor real que se definiria em um mercado de concorrncia perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas:
a) homogeneidade dos bens levados a mercado;
b) nmero elevado de compradores e vendedores,
de tal sorte que no possam, individualmente ou
em grupos, alterar o mercado;
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3 Definies
Para os efeitos desta Norma so adotadas as definies
de 3.1 a 3.20.
3.1 Avaliao
Determinao tcnica do valor de um bem ou de seus
rendimentos, gravames, frutos e direitos.
3.2 Aproveitamento eficiente
Aquele recomendvel para o local, numa dada poca,
observada a tendncia de uso nas circunvizinhanas,
dentre os diversos permitidos pela legislao pertinente.
3.3 Benfeitorias
Qualquer obra incorporada permanentemente ao solo
de modo que no se possa retir-la sem destruio, modificao, fratura ou dano.
3.4 Campo de arbtrio
Faixa de variao de valores, determinada estatisticamente, dentro da qual o avaliador pode decidir.
3.5 Construo
2 Documentos complementares(1)
Na aplicao desta Norma necessrio consultar:
NBR 5676 - Avaliao de imveis urbanos - Procedimento
Lei n 5.194, de 24 de dezembro de 1966, que regula o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo e d outras providncias, bem como a legislao complementar pertinente;
Resolues n 218, de 29 de junho de 1973, e
n 235, de 09 de outubro de 1975, ambas do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, que discriminam as atividades das diferentes
modalidades profissionais da engenharia, da arquitetura e da agronomia, assim como outras resolues posteriores que tambm versam sobre o mesmo assunto;
Resoluo n 205 do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, de 30 de setembro
de 1971, que adota o Cdigo de tica Profissional;
(1)
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3.10 Instalao
Conjunto de aparelhos, peas e componentes que integram qualquer utilidade destinada a portar fluidos, energias ou servios ao processo industrial.
Geralmente utilizado para a avaliao de glebas suscetveis de urbanizao, cuja vocao marcantemente
industrial, consistindo na apurao da receita total auferida com a venda de todas as unidades que correspondem
ao seu mximo e mais eficiente aproveitamento, e deduzindo-se todos os gastos diretos e indiretos envolvidos
na execuo do empreendimento, assim como os lucros
respectivos, e involuindo-se at o custo inicial do bem
cujo valor se deseja determinar.
3.12 Mquina
Aquele em que o valor do bem ou de suas partes constituintes obtido pela capitalizao da sua renda lquida,
real ou prevista. A apurao feita como se o valor fosse
aplicado no mercado normal, mediante a utilizao de
taxas convenientes de renda e de operao. Dada a sua
grande sensibilidade, posto que pequenas oscilaes
nas taxas empregadas podem apresentar grandes variaes no valor obtido, no se recomenda a aplicao
deste mtodo sem a utilizao dos demais, prevalecendo
esta observao como regra. Os casos especiais devem
ser amplamente justificados pelo avaliador.
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4.1.3 Benfeitorias
Compreendem todas as unidades necessrias produo, manuteno, conservao, aos diversos controles e s atividades de apoio.
i) chamins;
4.7 Rendimentos
l) tanques, silos e torres de armazenagem de combustveis e materiais diversos;
m) coberturas e galpes para uso industrial ou de
atividades de apoio;
a) produtos fabricados;
b) prestaes de servios;
a) aluguis;
q) edificaes destinadas a setores ou departamentos de ferramentaria, manuteno, laboratrios, inspees e controles, refeitrios, vestirios, ambulatrios e garagens;
c) outros.
4.8 Gravames
b) anticrese;
4.2 Instalaes
c) leasing;
a) redes de gua potvel e de uso industrial;
b) redes de energia eltrica (luz, fora e iluminao
externa);
d) servido;
e) renda constituda sobre imveis;
f) enfiteuse;
g) comodato;
h) locao;
i) concesso de uso;
j) outros.
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c) marcas e patentes;
Ab = rea da benfeitoria
d) leasing;
A c = rea da construo
e) transferncia de tecnologia;
At = rea do terreno
f) outros.
Caracterizam-se como:
L
a) rendas diversificadas;
b) usufrutos;
c) direitos de locao e/ou de leasing;
d) direitos hereditrios;
e) direitos possessrios;
Caracterizam-se como:
a) promessa de compra e venda;
b) promessa de cesso;
6.2 Os mtodos diretos classificam-se em:
c) outros ttulos no definitivos, contratos ou instrumentos particulares.
4.11.2 Titulao definitiva
Caracteriza-se como:
a) compra e venda;
a) mtodo comparativo;
b) mtodo do custo.
6.3 Os mtodos indiretos classificam-se em:
a) mtodo da renda;
b) cesso;
b) mtodo involutivo;
c) doao;
d) permuta;
e) doao em pagamento;
c) mtodo residual.
6.4 Na avaliao de terrenos industriais so empregados
os mtodos diretos e/ou indiretos.
f) usucapio;
g) outros ttulos definitivos.
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a) mtodo da renda;
b) mtodo involutivo;
c) mtodo residual.
6.5 Na avaliao de edificaes, construes e benfeitorias industriais, deve ser utilizado o mtodo de
custo, determinando-se o valor de cada unidade isoladamente, observadas as recomendaes constantes de
cada nvel de preciso.
6.6 Para a avaliao de instalao, aplica-se a mesma
metodologia recomendada em 6.5. Nos casos de instalaes de pequeno porte e quando padronizadas, pode
ser adotado o mtodo comparativo, desde que existam
eventos comparveis no mercado.
6.7 Na avaliao de mquinas e equipamentos, podem
ser utilizados os seguintes mtodos:
a) o comparativo direto, desde que existam no mercado dados comparveis ao bem avaliando;
b) o direito do custo, observando-se as recomendaes feitas em 6.5, sendo permitida a avaliao
simultnea de mais de uma mquina e/ou equipamento, sempre que as diversas unidades integrarem um conjunto nico;
c) o indireto da renda, quando o bem avaliando estiver gerando rendimento (locao ou leasing) e
desde que seja possvel fixar com segurana a
taxa de renda lquida respectiva.
Nota: A mesma metodologia aplicvel aos demais bens referidos de 4.4 a 4.9.
6.8 Na avaliao de complexos industriais, os seus diversos componentes devem ser avaliados isoladamente,
de conformidade com a metodologia aplicvel natureza
de cada um, acrescentando-se somatria dos diversos
valores calculados as importncias correspondentes aos
bens incorpreos ou intangveis e ao valor em marcha,
se for o caso. A adio de tais parcelas deve ser sempre
precedida de minuciosa anlise por parte do avaliador
que, obrigatoriamente, a inclui no laudo de avaliao, de
forma amplamente fundamentada.
7 Nveis de preciso
Esto condicionados quantidade, confiabilidade e
ao tratamento dos elementos pesquisados, sendo ordenados em trs nveis de rigor.
7.1 Avaliaes rigorosas
So avaliaes detalhadas, em que est expressamente
caracterizado cada um dos elementos que contribuem
para formar a convico do valor, impondo-se ainda que:
7.1.1 Para terrenos:
- sua atualidade;
- ao detalhamento da descrio das suas caractersticas;
- sua semelhana com o terreno objeto da avaliao, no que diz respeito situao, destinao, sua efetiva vocao e ao aproveitamento industrial, s suas formas e dimenses,
sua localizao em relao aos plos de valorizao urbanos e aos centros de consumo, presena de fcil acesso s vias de escoamento
da produo, de desvios ferrovirios e, em alguns casos, de cursos dgua, s caractersticas
fsicas e adequao ao meio, devidamente verificados;
b) a confiabilidade do conjunto de elementos que
atendem aos requisitos da alnea anterior seja assegurada por:
- uniformidade dos elementos entre si;
- contemporaneidade dos elementos;
- nmero de dados da mesma natureza, efetivamente utilizados, maior ou igual a cinco;
c) o tratamento dispensado aos elementos, para torn-los homogneos, possibilite conferir a eles:
- equivalncia financeira, nos casos de valor a
prazo, mediante a transformao em valor
vista, pelo desconto composto dos juros, usuais,
acrescidos da previso de inflao inferida com
base nos doze meses anteriores;
- equivalncia no tempo, mediante a transposio
dos valores dos elementos, considerando-se a
desvalorizao monetria; em casos de insuficincia de eventos de mercado de imveis
assemelhados contemporneos, permite-se a
utilizao de dados pretritos, desde que corrigidos monetariamente e considerada a sua
valorizao real, mediante tratamento estatsticoeconmico e respectiva abordagem dedutiva,
fundamentada teoricamente por modelo matemtico (equao de regresso), efetuando-se
nestes casos o cotejo com elementos contemporneos colhidos em mercados similares;
- equivalncia de situao, pela transposio dos
elementos, obedecendo a critrios tecnicamente
consagrados e comprovados por instrumental
matemtico, e que levam em considerao a
proximidade de plos de valorizao urbanos e
de centros de consumo, assim como a facilidade
de acesso s vias de escoamento da produo;
- equivalncia de caractersticas, usando-se critrios tcnicos comprovados, coeficientes, ndices,
fatores, grficos ou tabelas, sempre com a citao da fonte e dos pressupostos tericos de
sua elaborao, dirigidos especificamente a terrenos industriais;
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d) o valor arbitrado pelo avaliador esteja compreendido por um intervalo de confiana mximo
de 80%, em torno do valor mais provvel calculado atravs de mtodo estatstico, e, nos casos
de regresso, testada a hiptese da varincia
amostral ao nvel de confiana mnima de 90%;
e) as taxas de capitalizao, quando empregados
mtodos indiretos, sejam justificadas e comprovadas estatisticamente;
f) o valor final seja o resultado do uso de mais de
um mtodo, sempre que possvel e/ou necessrio,
com atendimento dos requisitos de preciso exigidos nos itens anteriores; na impossibilidade
da utilizao de mais de um mtodo ou no caso
da adoo do resultado obtido em apenas um deles, torna-se obrigatria a justificao fundamentada.
7.1.2 Para benfeitorias (Edificaes):
- pintura;
- servios diversos, com suas distintas subdivises
(demolies, projetos, etc.);
b) sejam apresentados os seguintes valores para
cada unitrio e/ou total:
- de reproduo: com base nos custos de reproduo de construo nova, sem uso, equivalente
benfeitoria avalianda, considerando-se as mesmas finalidade e utilidade;
- de depreciao: com base no uso que a benfeitoria avalianda teve at a data da vistoria ou
do laudo e levando em conta os aspectos fsicos
e funcionais, a vida econmica til, a idade aparente e o estado geral de conservao; devem
ser utilizados os unitrios e as depreciaes adequadas a cada uma das diversas fases construtivas, relacionados na alnea a;
- lquido: com base na diferena entre os valores
de reproduo e de depreciao, sendo que a
soma dos diversos valores lquidos equivale ao
valor de mercado vista, para a benfeitoria avalianda e na data-base adotada como referncia,
considerando-se as mesmas finalidade e
utilidade;
c) a confiabilidade de cada um dos unitrios
utilizados seja assegurada quanto:
- idoneidade e completa identificao das fontes de informao;
- sua atualidade;
- ao detalhamento da descrio das suas caractersticas respectivas;
d) o tratamento dispensado aos unitrios, para tornlos homogneos, possibilite conferir a eles;
- equivalncia financeira, nos casos de valor a
prazo, mediante a transformao em valor
vista, pelo desconto composto de juros usuais,
acrescidos da previso de inflao inferida com
base nos seis meses anteriores;
- instalaes eltricas;
- iluminao;
- instalaes hidrulicas;
- instalaes sanitrias;
- instalaes diversas, com as suas vrias subdivises (incndio, vapor, ar comprimido, ar condicionado, gs, etc.);
- esquadrias, com subdivises em portas, caixilhos e vidros, portas especiais e vidros especiais;
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- sua semelhana com a mquina, o equipamento ou o outro bem (referido em 4.4 a 4.9)
objeto da avaliao;
b) a confiabilidade do conjunto de elementos que
atendem aos requisitos da alnea anterior, ainda
quando da aplicao do mtodo comparativo
direto, seja assegurada por:
- uniformidade dos elementos entre si;
- contemporaneidade dos elementos;
c) o tratamento dispensado aos elementos, para torn-los homogneos, possibilite conferir a eles;
- equivalncia financeira, nos casos de valor a
prazo, mediante a transformao em valor
vista, pelo desconto composto dos juros usuais,
acrescidos da previso de inflao inferida com
base nos 12 meses anteriores;
- equivalncia no tempo, mediante a transposio
dos valores dos elementos, considerando-se a
desvalorizao monetria; em casos de insuficincia de eventos de mercado de mquinas,
equipamentos e outros bens (referidos em 4.4 a
4.9) assemelhados contemporneos, permite-se
a utilizao de dados pretritos, desde que corrigidos monetariamente e considerada a sua
valorizao real, mediante tratamento estatsticoeconmico e respectiva abordagem dedutiva,
fundamentada teoricamente por modelo matemtico (equao de regresso), efetuando-se
nestes casos o cotejo com elementos contemporneos colhidos em mercados similares;
- equivalncia de caractersticas, usando-se critrios tcnicos comprovados, coeficientes, ndices, fatores, grficos ou tabelas, sempre com a
citao da fonte e dos pressupostos tericos de
sua elaborao, dirigidos especificamente a mquinas, equipamentos e outros bens (referidos
em 4.4 a 4.9);
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d) sejam executados oramentos qualitativos e quantitativos que considerem os custos e/ou os unitrios das diversas fases construtivas em que podem
ser subdividos cada mquina, equipamento ou
outro bem (referidos em 4.4 a 4.9), sempre que
utilizado o mtodo do custo;
e) sejam apresentados os seguintes valores para
cada unitrio e/ou total da mquina, do equipamento ou do outro bem avaliando, quando aplicado o mtodo do custo:
- de reproduo: com base nos custos de reproduo de bem similar novo, sem uso, equivalente mquina, ao equipamento ou ao outro
bem avaliando, considerando-se as mesmas
finalidade e utilidade;
- de depreciao: com base no uso que a mquina, o equipamento ou outro bem avaliando
tiveram at a data da vistoria ou do laudo e levando em conta os aspectos fsicos e funcionais, a
vida econmica til, e idade aparente, o estado
geral de conservao e/ou de manuteno; devem ser utilizados os unitrios e as depreciaes adequados a cada uma das diversas fases
construtivas pertinentes ao item avaliando;
- lquido: com base na diferena entre os valores
de reproduo e de depreciao, sendo que a
soma dos diversos valores lquidos equivale ao
valor de mercado vista, para o item avaliando
e na data-base adotada como referncia,
considerando-se as mesmas finalidade e utilidade;
f) sejam observadas as mesmas exigncias constantes das alneas c, d e e de 7.1.2, devidamente adaptadas mquina, ao equipamento ou
ao outro bem avaliando, sempre que empregado
o mtodo do custo;
g) sejam apresentadas cotaes ou oramentos dos
fabricantes de mquinas, equipamentos ou outros
bens avaliandos originais ou similares, no caso
da avaliao pelo mtodo comparativo direto de
dados de mercado;
h) as taxas de capitalizao, quando empregados
mtodos indiretos, sejam justificadas, citando-se
as fontes respectivas.
7.2 Avaliaes normais
Aqueles em que os elementos que contribuem para formar a convico de valor esto indicados de forma resumida ou que, respeitados os demais, atendem apenas
parcialmente os seguintes requisitos das avaliaes
rigorosas.
7.2.1 Para terrenos:
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8 Condies gerais
8.1 Desenvolvimento do processo avaliatrio
8.1.1 Pressupostos
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De acordo com a natureza da avaliao, o nvel de preciso desejado e a disponibilidade de elementos deve
abrangir;
a) para terrenos:
- avaliaes e/ou estimativas anteriores confiveis;
- transaes de ofertas de terrenos;
- transaes de ofertas de terrenos comparveis,
situados nas circunvizinhanas;
- valor dos frutos;
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direto de dados de mercado, o tratamento de homogeneizao deve ser levado a efeito com o auxlio de
fatores de ajuste ou de ponderao, extrados de trabalhos consagrados ou estabelecidos atravs de estudos
matemticos e/ou estatsticos, de equaes de regresso
linear ou mltipla, e/ou com o apoio em outras anlises
tcnicas desenvolvidas pelo avaliador. terminantemente vedada a utilizao de fatores subjetivos.
9 Condies especficas
9.3 Mquinas, equipamentos e outros bens
9.1 Terrenos
9.1.1 Na avaliao de terrenos industriais devem ser
avaliados individualmente.
9.3.2 A determinao da vida til de mquinas isoladas
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cluda uma minuciosa anlise do desempenho da empresa, no que concerne ao fluxograma implantado,
produtividade, existncia de mercado e de concorrncia,
ao estado de conservao e de manuteno gerais, aos
eventuais planos de expanso, aos bens incorpreos ou
intangveis e s demais caractersticas peculiares indstria avalianda.
9.4.2 Para fins de clculo de depreciao, a vida til do
c) os custos de inventrios;
d) o valor em marcha;
e) o fundo de comrcio.
A avaliao leva em conta o valor do bem com a sua situao dominal regularizada, deduzida a parcela correspondente s despesas e ao tempo necessrio sua
regularizao.
b) as despesas da posta-em-marcha;
duo e/ou de montagem so apurados atravs de modelo de fluxo de caixa justificado pelo avaliador.
9.4.6 As despesas da posta-em-marcha e o valor em mar-
cha so avaliados atravs da aplicao de modelos tpicos e tradicionais do setor, devidamente fundamentados
pelo avaliador.
9.4.7 O fundo de comrcio deve ser avaliado mediante a
L (1 + r )n - 1
x
n
r (1 + r )n
Onde:
FC = valor do fundo de comrcio que se deseja
apurar
9.6.5 Seguros
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10 Apresentao de laudos
10.1 A apresentao dos laudos deve obedecer s prescries desta Norma.
10.2 Na apresentao dos laudos devem constar, obrigatoriamente, os seguintes tpicos:
a) o interessado, pessoa fsica ou jurdica que encomendou o trabalho avaliatrio;
b) o proprietrio, quando possvel;
g) as pesquisas de valores, com a indicao das fontes e demais informaes relacionadas em 8.2.2;
h) os mtodos e critrios utilizados, com a justificativa da escolha;
i) a homogeneizao dos elementos pesquisados,
com o atendimento das prescries referentes ao
nvel de preciso da avaliao, constantes do
Captulo 7;
j) a sequncia dos clculos avaliatrios de cada
item ou bem avaliando;
k) a determinao do valor final, com a indicao
da data de referncia;
l) as concluses, com os fundamentos resultantes
da anlise final;