LMENTS INDICATIFS DE CORRIG ET DE BARME

DOSSIER 1 : INVESTISSEMENT LOCATIF : CONTRAT DE LOCATION 30 points

1.1 - Vous complterez le tableau en annexe 1 (12 points)

CLAUSES DU
CONTRAT

LOCATION
MEUBLE EN
RSIDENCE
PRINCIPALE

LOCATION NUE EN
RSIDENCE
PRINCIPALE

LOCATION
MEUBLE EN
RSIDENCE
SECONDAIRE

Texte applicable

Loi du 6 juillet 1989

Code civil et
Loi Borloo du 18
janvier 2005

Code civil

Bail crit/verbal

crit

crit

Bail verbal possible

Dure du bail

3 ans (bailleur personne

physique) ou 6 ans
(bailleur personne
morale) avec tacite
reconduction

Un an au minimum
avec reconduction dun
an

A convenir entre les

parties ( si location
saisonnire bail
infrieur 90 jours)

Dpt de garantie

Un mois de loyer hors

charges

A convenir entre les

parties

A convenir entre les

parties

Modalits de
rvision du loyer

Annuelle, et sur variation

de lindice IRL

Indice IRL applicable

lchance du bail la
discrtion du bailleur

Librement convenu

Pravis de 6 mois avant

lchance du bail

Pravis de 3 mois
avant lchance du
bail pour donner cong
ou modifier les
conditions du contrat

Librement convenu

A tout moment, avec un

pravis de 3 mois (rduit
un mois pour motif en
application de larticle151 de la loi du 6 juillet
1989

A tout moment avec un

pravis dun mois

Librement convenu

Le cong peut tre donn

uniquement pour lun des
motifs suivants :
Vente du bien
Occupation du bien par le
propritaire, un
ascendant ou un
descendant
Pour motif lgitime et
srieux

Vente du bien
Occupation du bien par
le propritaire, un
ascendant ou un
descendant
Pour motif lgitime et
srieux

Le cong na pas tre

motiv par le bailleur

Dure du dlai de
pravis
respecter lors du
cong
linitiative du
bailleur
Dure du dlai de
pravis
respecter lors
du cong
linitiative du
locataire

Motivation du
cong par le
bailleur

1.2 - Compte-tenu de la situation matrimoniale des poux BOND, quelles seront les parties signataires au
contrat de location ? (1 point)
Bailleur : Uniquement madame
Locataire
ventuellement lagent immobilier

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1.3 - Dune manire gnrale, vous indiquerez les conditions de validit des contrats. (2 points)
Capacit (majeur capable)
Consentement (non vici par le dol, la violence, lerreur sur lobjet ou la personne)
Objet licite, dtermin et dterminable
Cause licite
1.4 - Aprs avoir dfini la nature des biens propres et des communs dans le cadre du rgime matrimonial
de la communaut rduite aux acquts, vous prciserez la qualit de lappartement lou et des revenus
locatifs non consomms. (2 points)
Dispositions : tous les biens acquis pendant le mariage sont des biens communs
Les biens acquis avant mariage, par hritage ou donation demeurent des biens propres.
Les revenus locatifs non consomms dun bien propre sont des biens communs.
Lappartement : bien propre.
(1 point de bonus si testament mettant lappartement au profit de la communaut)
1.5 - Un locataire a demand son employeur dtre affect une succursale de lentreprise loigne de
son domicile actuel. Il se demande sil peut bnficier dun dlai de pravis rduit. (3 points)
Art 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 : le dlai de pravis ramen un mois sapplique lorsque la mutation est
lorigine du locataire. Une jurisprudence de la cour de cassation en date du 20 janvier 2010 a raffirm quil nest
pas obligatoire que la mutation soit impose par un employeur.
1.6 - Un couple de locataires vous consulte car les poux viennent de recevoir un cong pour vente.
Intresss par loffre qui leur est faite, ils sinterrogent sur sa validit car aprs vrification ils constatent
que le prix qui leur est propos est largement au dessus du prix du march. (2 points)
Le cong pour vente est contestable car selon la Cour de cassation dans un arrt du 24 mai 2011, mme si
lappartement souffre dinconvnients, si le prix retenu est excessif, il est considr comme dissuasif.
1.7 - Un syndic de coproprit demande un propritaire bailleur de mettre fin aux nuisances
occasionnes par ses locataires dans limmeuble en ne louant plus son studio pour de courtes dures
des touristes. Est-ce dans ses attributions ? (2 points)
Selon les dispositions de la loi du 6 juillet 1965 le rglement de coproprit ne peut interdire lexercice dune
activit, si celle-ci est en accord avec la destination de limmeuble. Chaque copropritaire dispose librement des
parties privatives et communes condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropritaires et la
destination de limmeuble.
Il est seulement dans ses attributions de rappeler le rglement de coproprit.
1.8 - Un locataire vous demande de lui expliquer quelles seraient les consquences de la clause sans
bnfice de discussion et de division dans le cadre dun cautionnement solidaire. (2 points)
Sans bnfice de discussion et de division : le crancier peut sadresser directement la caution. En prsence de
plusieurs cautions, le crancier peut rclamer la totalit de la somme une seule dentre elles.
1.9 - Un propritaire bailleur souhaite avoir des prcisions sur le diagnostic des performances
nergtiques : type de logement concern, dure de validit du diagnostic, rgles relatives aux annonces
et laffichage, sanctions en cas dabsence de prsentation du DPE ou erreur sur les performances
nergtiques. (4 points)
Type de logement : habitation, en vente ou la location
Bonus : sauf pour les locations de courte dure (moins de 4 mois).
Dure de validit : 10 ans
Les annonces doivent indiquer : La classe nergie de A G, Le nombre de kW consomms par m et par an et
ltiquette doit tre lisible et en couleur
En vitrine elle doit occuper au moins 5% de la surface du support
Pas de droit opposable en cas dabsence ou derreur. Juste informatif

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DOSSIER 2 : AGENT IMMOBILIER : MANDATS DE RECHERCHE : 20 points

2.1 - Vous ferez lanalyse de la dcision en annexe 3 (9 points)
Faits : Aprs avoir visit un appartement par lentremise de lagence immobilire de la Rpublique, Madame
XAVIER signe une offre dachat en date du 17 juin 2008. Le lendemain, elle signe un mandat de recherche dun
bien avec la mme agence immobilire, mandat dans lequel il est indiqu que la commission de 3000 euros serait
la charge de lacqureur. Les conditions de la rmunration de lagence immobilire sont galement stipules
dans la promesse de vente. Lagence rempli ses obligations contractuelles jusqu la signature de lacte
authentique le 23 septembre 2008, mais Mme XAVIER soppose au versement de la commission de lagence.
Lagence immobilire intente une action en justice afin de faire valoir ses droits commission.
er

Procdure : 1 degr : juge de proximit de Bobigny: B dcision en faveur de lagence immobilire

Pourvoi en cassation de Mme Xavier
Thse du juge de proximit de Bobigny : lagence ayant accompli sa mission avec diligence et ayant men
son terme la vente du bien immobilier, Mme XAVIER navait pas de motif pour sopposer la juste rmunration.
Thse du demandeur au pourvoi : La juridiction de proximit na pas recherch si le mandat de recherche datant
du 18 juin 2008 tait antrieur loffre dachat en date du 17 juin 2008.
Problme juridique : lorsquune offre dachat est signe avant le mandat de recherche mettant la commission la
charge de lacqureur, lagent immobilier peut-il percevoir sa commission ?
Dispositif et motif : En vertu de larticle 6 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du dcret du 20 juillet
1972, lagent immobilier ne peut rclamer une commission que sil dtient un mandat crit. Loffre dachat ayant t
signe avant le mandat de recherche, il aurait fallu que lacqureur signe un acte dengagement verser la
commission aprs la signature de lacte authentique et non au moment de la promesse de vente.
2.2-Vous justifierez lintervention de la juridiction de proximit dans cette affaire. (2 points)
Le juge de proximit est comptent pour toutes les affaires dont la valeur est infrieure 4000 .
2.3 - Que signifie un jugement rendu en premier et dernier ressort ? (2 points)
Il ny a pas eu appel en cour dappel car le montant du litige tant infrieur 4000 , il ny a pas de possibilit de
faire appel. La seule voie de recours est de se pourvoir en cassation.
2.4 - Dfinissez la notion de droit de premption (1 point)
Cest le droit dacqurir par priorit ou de se substituer un ventuel acqureur
2.5 - En cas dexercice dun droit de premption par la commune, prcisez le sort de la commission de
lagent immobilier dans les deux hypothses suivantes (2 points) :
- la commission est la charge de lacqureur : Le titulaire du droit de premption, la commune, doit supporter
le rglement de la commission mais cette obligation doit tre indique dans la DIA (1 point)
- la commission est la charge du vendeur : Cest le vendeur qui doit verser la commission lagent immobilier
et cela doit tre stipul dans lavant-contrat. (1 point)
2.6 - Dans le cadre dune vente immobilire, citez au moins quatre titulaires du droit de premption. (2
points)
En matire de vente immobilire les titulaires de ce droit sont :
- Les indivisaires
- Une collectivit locale
- Le locataire
- La SAFER
- Tout tablissement public

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DOSSIER 3 : DROIT DE LA COPROPRIT : LASSEMBLE GNRALE (20 points)

3.1 - Un copropritaire ne possdant quun lot de parking dans limmeuble doit-il tre convoqu une
assemble gnrale ? Justifiez votre rponse. (1 point)
Oui car il dtient un lot de coproprit
3.2 - Ne pouvant participer lassemble gnrale, il vous demande si le syndic peut le reprsenter?
(1 point)
Non. Le syndic devra remettre le pouvoir au prsident du conseil syndical
3.3 - Quelles sont les rgles relatives au cumul des mandats ? (2 points)
Pas plus de 3 mandats si le total de ses voix excde + de 5 % des tantimes
(Bonus (1 point) : plus de 3 mandats si le total des voix nexcde pas 5 % des tantimes)
3.4 - Quelles sont les personnes habilites convoquer une assemble gnrale ? (4 points)
- le syndic
- 1 ou plusieurs copropritaires reprsentant au moins des voix de tous les copropritaires
- Le conseil syndical par la voix du prsident
- Le prsident du tribunal de grande instance
3.5 - Prcisez les modalits de convocation une assemble gnrale (forme, dlai, point de dpart du dlai,
lieu de la tenue de lassemble gnrale contenu de la convocation) (6 points)
- LRAR
- Remise en main propre contre rcpiss
- Tlcopie avec rcpiss
re
- 21 jours avant la date ( 1/2 point uniquement) . Le point de dpart du dlai est au lendemain du jour de la 1
prsentation de la lettre (date de lavis de passage) : 0.25 pts et date de signature pour la remise en main propre :
0.25 pts
Un point de bonus : pas de dlai en cas durgence
- Lieu : dans la commune o est situ limmeuble
- Contenu : date, lieux et heure, ordre du jour, tat financier, le compte de gestion gnral, le projet de budget, les
devis, pouvoir
3.6 - Le rglement de coproprit stipule que la convocation est envoye dans un dlai de 25 jours avant la
date de lassemble. Le syndic est-il tenu de respecter ce dlai ? Pourquoi ? (1 point)
Oui, le syndic doit respecter ce dlai sous peine dannulation, car le rglement peut prvoir un dlai plus long que le
dlai lgal de 21 jours.
3.7 - Vous expliciterez le mcanisme de lopposition sur le prix de vente. (5 points)
En cas de mutation dun lot, le vendeur doit prsenter au notaire un certificat datant de moins de un mois, attestant
quil est libre de toute obligation lgard du syndicat.
Si ce nest pas cas, le notaire doit aviser le syndic par un avis de mutation, de la vente par LRAR dans les 15 jours
compter du transfert de proprit (art 20). Le syndic dispose de 15 jours pour faire opposition au versement du prix
de vente au vendeur. Les sommes dues sont bloques chez le notaire et aprs accord du vendeur reverses au
syndic. Si le vendeur ne donne pas son accord il faut saisir le tribunal

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DOSSIER 4 : URBANISME : LE RAVALEMENT DE FAADE : 10 points

4.1 - laide de lannexe 4, vous apporterez une rponse structure en respectant la mthodologie du cas
pratique. (6 points)
Introduction : Un syndicat de coproprit doit faire faire le ravalement de la faade de limmeuble. Aprs tude, le
prsident du conseil syndical propose un ravalement par application dune peinture afin de rduire le cot des
travaux. La coproprit peut-elle carter la rglementation durbanisme pour des raisons conomiques.
Par ailleurs quelles conditions peut-on envisager ce type de travaux ?
Rgles en prsence
1 La cour dappel de Paris, dans son arrt du 31 octobre 2000 a rform une dcision dun tribunal administratif
qui avait annul un arrt municipal sopposant un projet de ravalement par peinture appliqu sur la pierre.
2 Les travaux de ravalement ne ncessitent quune dclaration pralable de travaux auprs de la mairie en vertu
des articles L 422-1 et R 421- 17 du code de lurbanisme.
Les syndicats sont tenus de se conformer larticle L 132-1 du CCH au moins tous les 10 ans. Sur Paris, cette
rglementation sapplique en vertu de larticle 132-2 du CCH.
Le procd technique pour le ravalement doit tre indiqu dans la dclaration de travaux.
Solution :
1 La coproprit ne peut pas carter la rglementation durbanisme local pour des raisons conomiques.
Compte tenu de la rglementation du code de lurbanisme et de la construction, les immeubles en pierre ne
peuvent pas tre ravals au moyen dune peinture, mme si celle-ci est de couleur pierre
Le ravalement nayant pas t fait depuis plus de 10 ans, il devra tre effectu car les faades doivent tre tenues
en bon tat de propret.
2 Une dclaration pralable doit tre envoye par le syndic aux services de lurbanisme. La dclaration doit
contenir le procd technique utilis pour le ravalement de la faade.
4.2 - Donnez deux exemples de travaux ncessitant un permis de construire. (2 points)
- Toute construction neuve
- Travaux sur construction existante qui a pour effet de crer une surface suprieure 20 m
- Travaux qui modifient la structure porteuse
- Travaux sur la faade du btiment en changeant sa destination
- Travaux qui modifient le volume du btiment
- Travaux de percement ou dagrandissement douverture sur mur extrieur
- Travaux sur secteurs sauvegards
- Travaux sur immeubles inscrit comme monument historique.
On nexige que deux exemples.
4.3 - Pour quel type de projet lintervention dun architecte est-elle obligatoire ? (2 points)
Elle est obligatoire pour tout travaux soumis permis de construire :
-

Travaux dagrandissement de plus de 20 m de surface de plancher

Travaux modifiant les structures porteuses
Travaux sur faade avec changement de destination
Travaux modifiant le volume du btiment
Travaux ayant pour objet de percer ou agrandir une ouverture sur un mur extrieur
Travaux sur immeubles de secteur sauvegard si la structure du btiment est modifie
Travaux sur immeuble inscrit au titre des monuments historiques
Construction de plus de 170 m de surface de plancher.
On nexigera quun seul type de projet.
sauf
Quand les travaux effectus l'intrieur d'une construction existante n'en modifient pas l'aspect extrieur :
transformation d'une grange ou d'un atelier en logement, modification des volumes intrieurs par
suppression ou ajout de niveaux, etc.
Quand les travaux portent sur une surface infrieure 170 m2 de surface de plancher
Si les travaux dagrandissement sur une construction existante ne portent pas la surface de plancher
plus de 170 m

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