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RESUMO
O trabalho traz os aspectos jurdicos da Outorga Onerosa do
Direito de Construir (Solo Criado), bem como a experincia de
implementao em diversas capitais brasileiras e a insero em Planos
Diretores Municipais. O Solo Criado toda rea edificvel alm do
coeficiente nico de aproveitamento do lote, legalmente fixado, sendo
sempre um acrscimo ao direito de construir alm do coeficiente bsico
de aproveitamento estabelecido; acima desse coeficiente, o proprietrio
no ter o direito originrio de construir, mas poder adquiri-lo do
Municpio, nas condies gerais que a lei dispuser. Os objetivos foram: (i)
conceituao doutrinria e legal do instituto; (ii) histria do solo criado;
(iii) solo criado no Estatuto da Cidade; (iv) a comercializao dos ndices
construtivos; (v) a imprescindibilidade do Plano Diretor; (vi) coeficiente de
aproveitamento bsico; (vii) lei municipal especfica; (viii) condies para
a Outorga; (ix) frmula de clculo para a cobrana; (ix) hipteses de
iseno do pagamento; (x) a contrapartida do usurio; (xi) destinao dos
recursos obtidos; (xii) aspectos a serem observados quanto ao instituto;

(xiii) consideraes a serem observadas na aplicao do instrumento;

(xiv) trajetria de implementao em alguns municpios brasileiros; e, (xv)
o instrumento jurdico do solo criado em Planos Diretores Municipais. A
metodologia utilizada foi a terico conceitual, com consulta a legislao,
peridicos, etc. Conclui-se que o Solo Criado um instrumento jurdico,
que possibilita a redistribuio das mais-valias do processo de
urbanizao, devendo ser implementado de acordo com o estabelecido
no Plano Diretor Municipal (com lei especfica), observando o prescrito no
Estatuto da Cidade.

1. INTRODUO
O instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo
Criado) vem sendo estudado e debatido em nosso pas desde a dcada
de 1970, culminando com a publicao da Carta de Embu, em 1976,
onde grupo de estudiosos do Urbanismo e do Direito estabeleceram os
parmetros do instituto.
Vrias cidades brasileiras j haviam implementado o instituto do
Solo Criado, em suas legislaes municipais, atravs da sua positivao
e delineamento no Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001).
O presente trabalho traz a conceituao da Outorga Onerosa do
Direito de Construir, a histria do instituto, a questo de seu surgimento
no nosso sistema jurdico atravs do Estatuto da Cidade, a necessidade
do Plano Diretor na implementao do instituto pelos municpios, a
conceituao do coeficiente de aproveitamento bsico, a questo da
necessidade de uma lei especfica de acordo com o Plano Diretor
municipal para a aplicao do instituto, a comercializao dos ndices
construtivos, as condies da Outorga Onerosa, a frmula de clculo
para a cobrana, hipteses de iseno do pagamento da Outorga, a
contrapartida do usurio, a destinao dos recursos obtidos e aspectos a

serem observados quanto ao instituto da Outorga Onerosa do Direito de

Construir e as consideraes a serem observadas na aplicao do
mesmo.

2. CONCEITUAO
O instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo
Criado) muito antes de ser positivado no nosso ordenamento jurdico,
que veio a ocorrer com a Lei Federal n10.257/2001, j possua seus
contornos e delimitaes muito bem definidos pela doutrina, desde os
idos da dcada de 1970.
Pode-se definir Solo Criado como sendo a criao de reas
adicionais de piso utilizvel no apoiadas diretamente sobre o solo. a
criao de piso artificial.
A idia do Solo Criado pressupe a adoo de um coeficiente nico de
aproveitamento do solo. partindo-se dessa idia que se pode chegar a uma
concepo de Solo Criado, quando se ter que Solo Criado o excesso de
construo superior ao limite estabelecido em funo do coeficiente nico de
aproveitamento.
O Solo Criado ser sempre um acrscimo ao direito de construir alm do
coeficiente bsico de aproveitamento estabelecido pela lei; acima desse
coeficiente, at o limite que as normas edilcias admitirem, o proprietrio no
ter o direito originrio de construir, mas poder adquiri-lo do Municpio, nas
condies gerais que a lei local dispuser para a respectiva zona".

O fenmeno do Solo Criado, germinou da evoluo tecnolgica,

da realidade social, em ltima anlise, mas s recentemente o mundo
jurdico comeou a descobri-lo, para enquadr-lo no sistema normativo.
O contedo do conceito dever conjugar quatro mecanismos bsicos, os
quais so:
(i) coeficiente de aproveitamento nico; (ii) vinculao a um sistema de
zoneamento rigoroso; (iii) transferncia do direito de construir; (iv) proporcionalidade
entre solos pblicos e solos privados [4].

A noo de Solo Criado desenvolveu-se inicialmente a partir da

observao da possibilidade de criao artificial de rea horizontal,
mediante a sua construo sobre ou sob o solo natural. Compreendia-se
assim o Solo Criado como o resultado da criao de reas adicionais
utilizveis, no apoiadas diretamente sobre o solo natural.
Aps novos estudos urbansticos a propsito do instituto, passouse a entender como Solo Criado o resultado de construo praticada em
volume superior ao permitido nos limites do coeficiente nico de
aproveitamento. Tudo quanto se construa, alm
do quanto convencionado em tal coeficiente, inclusive no andar trreo,
entendido, como Solo Criado.

3. HISTRICO DO INSTITUTO
A Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) tem sua
origem a partir de discusses realizadas em 1971, em Roma, quando um
grupo de especialistas da Comisso Econmica para a Europa, ligada
Organizao das Naes Unidas (ONU), concluiu pela necessidade em
dissociar o direito de edificar do direito de propriedade, dada a suposio
de que este ltimo deve pertencer coletividade, no podendo ser
admitido, seno por concesso ou autorizao do Poder Pblico.
A positividade jurdica do instituto da Outorga Onerosa do Direito
de Construir (Solo Criado), ou seja, a sua insero no nosso
ordenamento jurdico, adveio recentemente, com a Lei Federal
10.257/2001, Estatuto da Cidade, na Seo IX, do Captulo II, artigos 28
ao 31, embora na prtica administrativa de alguns municpios brasileiros
o instituto j havia sido implementado e o poder judicirio j havia vindo
apreciando a matria h algum tempo.

4. O SOLO CRIADO NO ESTATUTO DA CIDADE

LEI FEDERAL 10.257/2001
O instituto do Solo Criado foi introduzido em nosso ordenamento
jurdico atravs do Estatuto da Cidade (Lei Federal n10.257/2001). Na
referida Lei, est inserido no Artigo 4, entre os instrumentos da Poltica
Urbana, no inciso V, que trata dos instrumentos jurdicos e polticos, sob
a alnea "n" outorga onerosa do direito de construir e de alterao de
uso.
O instituto da Outorga Onerosa , portanto um instrumento
jurdico, e no um instrumento tributrio e financeiro. um dos
instrumentos que a municipalidade pode implementar para a
concretizao da poltica de desenvolvimento urbano, concatenado com
o preceito estabelecido no Artigo 182 da Constituio Federal, onde est
prescrito que a propriedade dever cumprir uma funo social.

5. A COMERCIALIZAO DOS NDICES

CONSTRUTIVOS
O direito de construir para alm do coeficiente de aproveitamento
bsico permitido, ou seja, o Solo Criado constitui-se em um ativo
patrimonial destacado da propriedade do imvel correspondente. Esse
bem pode ser alienado pelo Poder Pblico Municipal ou pelos
particulares que tiverem seu direito de construir at o limite do coeficiente
bsico interditado por outras medidas de sacrifcio ou condicionamento
urbanstico.
A comercializao dos ndices construtivos deve ser analisada de
forma criteriosa, pois o Poder Pblico Municipal no poder sair
vendendo potencial construtivo como uma fonte de capacitao de
recursos, pois, o Solo Criado, sendo caracterizado como um bem pblico

passvel de alienao, mediante a outorga onerosa, no um bem

ilimitado, devendo atender aos fins consignados em um planejamento
urbano municipal.
Em cada municpio haver solo crivel correspondente diferena
entre o coeficiente de aproveitamento bsico estabelecido para cada rea
da zona urbana (artigo 28, & 2) e o limite mximo passvel de ser
aproveitado (artigo 28, &3), este ltimo balizado pela disponibilidade de
infra-estrutura e o incremento do adensamento alvitrado . A
[20]

comercializao dos ndices construtivos deve ser feita de forma

criteriosa e ponderada pelo Poder Pblico, a fim de no comprometer o
planejamento urbano municipal delineado no Plano Diretor.

6. A IMPRESCINDIBILIDADE DO PLANO DIRETOR

NA IMPLEMENTAO DO INSTITUTO DO SOLO
CRIADO
O Plano Diretor o documento em sede do qual se definem os
contornos da funo social da propriedade urbana e tambm onde se
define a poltica urbana municipal. Para a implementao do instituto da
Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) faz-se
imprescindvel elaborao e aprovao de um Plano Diretor Municipal.
O Plano Diretor dever conter: (i) a definio do coeficiente de
aproveitamento bsico, que poder ser nico ou diferenciado para reas
especficas (artigo 28, & 2); (ii) o estabelecimento das reas da cidade
em que seria admitida a edificao para alem do respectivo coeficiente
bsico (artigo 28, caput) e o estabelecimento de reas em que ser
interditada a criao de solo; (iii) definio dos limites mximos a serem
atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a
proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de
densidade esperado em cada rea (artigo 28, & 3), (iv) fixao de reas

onde ser admitida reas onde ser admitida a outorga onerosa do

direito de alterao de uso (artigo 29).

7. O COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
BSICO
O coeficiente de aproveitamento bsico pode ser definido como a
relao entre a rea edificvel e a rea do terreno.
"o coeficiente de aproveitamento expressa a relao entre a rea construda (isto
, a soma das reas dos pisos utilizveis, cobertos ou no, de todos os pavimentos de
uma edificao) e a rea total do terreno em que a edificao se situa".

O coeficiente de aproveitamento bsico aquele potencialmente

explorvel pelo particular independentemente de outorga pelo Poder
Pblico. O artigo 28 do Estatuto da Cidade refere-se a duas hipteses de
coeficiente de aproveitamento: o coeficiente de aproveitamento bsico e
os coeficientes de aproveitamento a serem decorrentes da outorga
onerosa do direito de construir, at os limites mximos previstos no Plano
Diretor municipal.
Os limites mximos dos coeficientes devero ser fixados de forma
integrada com as premissas do Plano Diretor. O teto mximo para a
criao de solo em cara rea da cidade dever ser fixado tendo em vista
a relao de proporcionalidade entre a infra-estrutura urbana existente e
o adensamento prospectado, na respectiva rea.

8. LEI MUNICIPAL ESPECFICA PARA O INSTITUTO

DO SOLO CRIADO
Lei municipal especfica dever estabelecer as condies para a
outorga do direito de construir ou de alterao o uso do solo urbano, de
acordo com o artigo 30 do Estatuto. Essa lei uma norma-procedimento,
lei esta diversa do Plano Diretor, na qual estaro previstas as regras de
clculo, os critrios e os parmetros da contrapartida.

9. AS CONDIES PARA A OUTORGA ONEROSA

A lei especifica da Outorga Onerosa do Direito de Construir
dever prever o procedimento a ser observado, que no caso, dever
respeitar condies de isonomia entre os particulares interessados e a
obteno de maior vantagem para o Poder Pblico Municipal.
Este procedimento dever ser um procedimento licitatrio
simplificado, na modalidade de leilo dos ndices construtivos. No caso
da legislao municipal estabelecer que o direito ao solo criado de um
determinado imvel s poder ser outorgado ao respectivo titular, ou
seja, ao proprietrio ou possuidor, estaramos em um caso de
inexigibilidade do procedimento licitatrio, de acordo com o artigo 25 da
Lei 8.666/1993.

11. HIPTESES DE ISENO DO PAGAMENTO DA

OUTORGA
O artigo 30, inciso II do Estatuto da Cidade estabelece que a lei municipal
dever regrar as hipteses de iseno do pagamento da Outorga.
Estas hipteses podem configurar-se de duas maneiras: (i) hiptese objetiva
v.g. local onde a prefeitura estimule o adensamento, a fim de aproveitar a infra-

estrutura disponvel; (ii) hiptese subjetiva v.g. carter beneficente do proprietrio

que vai receber a iseno da outorga, ou a finalidade social da construo que utilizar
o solo criado.

12. A CONTRAPARTIDA DO USURIO

De acordo com o inciso III do artigo 30 do Estatuto da Cidade, temos que lei
municipal especfica estabelecer a contrapartida do beneficirio, sendo que esta
formulao abre o leque de possibilidades do pagamento do nus do que apenas em
dinheiro.
Desta forma, fica claro que o municpio atravs do instituto da Outorga
Onerosa do Direito de Construir, atravs de lei especfica, pode atrelar o pagamento do
nus pelo beneficirio em hipteses que satisfaam o interesse da municipalidade em
consonncia com o planejamento urbano municipal delineado no Plano Diretor,
redistribuindo as mais valias decorrentes do processo de urbanizao.

13. A DESTINAO DOS RECURSOS OBTIDOS

O Estatuto da Cidade prescreve, em seu artigo 31, que os recursos auferidos
com a adoo da outorga onerosa do direito de construir e de alterao de uso sero
aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do artigo 26 do Estatuto, as
quais so:
(i) regularizao fundiria; (ii) execuo de programas e projetos habitacionais
de interesse social; (iii) constituio de reserva fundiria; (iv) ordenamento e
direcionamento da expanso urbana; (v) implementao de equipamentos urbanos e
comunitrios; (vi) criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes; (vii) criao de
unidades de conservao ou proteo de outras reas verdes; (vii) criao de
unidades de conservao ou proteo de outras reas de interesse ambiental; e, (viii)
proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico.
Salienta-se, entretanto que a destinao dos recursos no est direcionada
exclusivamente s reas onde se permite a outorga onerosa, o que, por outro lado,

pode ser estabelecido na lei especfica, a fim de garantir a capacidade da infraestrutura instalada.

14. ASPECTOS A SEREM OBSERVADOS QUANTO AO

INSTITUTO DO SOLO CRIADO
preciso muito cuidado com a aplicao do solo criado, pois o mesmo pode
servir a objetivos muito diferentes. Por esta razo fundamental que este (e outros
instrumentos de interveno no uso e ocupao do solo) sejam trabalhados como
instrumentalizao dos objetivos da poltica urbana expressa no Plano Diretor.
O Solo Criado pode ser um instrumento de induo da implementao dos
objetivos da poltica urbana, no sentido da redistribuio de oportunidades imobilirias
na cidade e os possveis efeitos perversos que pode ter quando usado de forma a
focalizar prioritariamente a gerao de recursos adicionais para a receita municipal.
A gerao de recursos para investimentos municipais pode ser um subproduto
para a outorga onerosa, porem, este no deveria ser encarado como objetivo principal,
uma vez que isto poderia acarretar ou uma flexibilizao e no limite- a destruio do
controle do uso e ocupao do solo, ou um encarecimento tal dos produtos imobilirios
que inviabilizaria ainda mais seu acesso por fatias amplas da populao.

15. CONSIDERAES A SEREM OBSERVADAS NA

APLICAO DO INSTRUMENTO JURDICO DO SOLO
CRIADO
Muitas vezes, a aplicao do solo criado tem sido defendida como forma de
adensar, o que significaria aumentar a densidade de ocupao de uma rea, o que
traria a otimizao do uso da infra-estrutura urbana.
Entretanto, a idia de que um aumento do coeficiente de aproveitamento traz
necessariamente um aumento de densidade, no tem sido verdadeira: o aumento da
densidade da rea construda nem sempre significa o aumento da densidade
populacional. Pelo contrario, bairros que se transformaram em centros de negcios
tendem a expulsar a populao, esvaziando-se noite e desequilibrando ainda mais o
uso da infra-estrutura. Mesmo nos casos em que prope um adensamento construtivo
em usos residenciais, este pode no corresponder a um adensamento demogrfico.

Desta forma, o puro aumento do coeficiente de aproveitamento pode levar ao

menor e no ao maior aproveitamento de uma rea da cidade.

17. O INSTRUMENTO JURDICO DO SOLO CRIADO EM

PLANOS DIRETORES MUNICIPAIS
Art. 53. O Solo Criado a permisso onerosa do Poder Pblico ao
empreendedor para fins de edificao em rea de Ocupao Intensiva, utilizando-se
de estoques construtivos pblicos, e rege-se pelo disposto na Lei Complementar n
315, de 6 de janeiro de 1994.
1 As vendas de estoques construtivos sero imediatamente suspensas
mediante decreto do Poder Executivo, em caso de se constatar impacto negativo na
infra-estrutura decorrente da aplicao do Solo Criado, ou mesmo quando se verifique
a inviabilidade de sua aplicao em face dos limites estabelecidos para as Unidades
de Estruturao Urbana ou quarteiro, nos termos do art. 67.
2 O Poder Executivo publicar, semestralmente, no Dirio Oficial de Porto
Alegre, a relao dos quarteires que no recebero ndices de aproveitamento
atravs de Solo Criado, garantindo-se aos projetos protocolizados no prazo de 180
(cento e oitenta) dias aps a data dessa publicao a anlise, com vistas aprovao,
bem como a utilizao dos ndices adquiridos.
Artigo 53 - Em cada terreno, dependendo da zona, se pode construir um
mximo em metros quadrados. Quando o proprietrio quiser construir a mais poder
comprar do Municpio o direito de faz-lo, desde que este aumento de construo no
prejudique a infra-estrutura e os equipamentos urbanos. Assim, a quantidade de Solo
Criado que pode ser comprada em cada zona limitada e o que chamamos de
estoque. Os recursos arrecadados com a venda do direito de construir a mais so
destinados para obras sociais.
SUBSEO II: DO NDICE DE APROVEITAMENTO
Art. 42 - ndice de aproveitamento o quociente entre o total das reas
construdas e a rea do terreno em que se implanta a edificao, segundo a seguinte
frmula:
AC (soma das reas constr.) IA (ndice de Aproveitamento)=AT (rea do
terreno).

Art. 43 - No sero computados no clculo do ndice de Aproveitamento as

seguintes reas das edificaes:
I - Sub-solos destinados a garagem, sobre-lojas, mezaninos, stos e
pavimentos sob pilotis destinados a garagens ou rea de lazer, quando abertos e livres
no mnimo em 80% (oitenta por cento) de sua rea;
II - Parque infantil, jardins e outros equipamentos de lazer ao ar livre,
implantados no nvel natural do terreno ou no terrao da edificao;
III - Dois pavimentos - garagem;
IV - helipontos, casas de mquinas e de bombas, caixas d''gua e centrais de
ar condicionado levantadas no plano da cobertura;
V - sacadas privativas de cada unidade autnoma, desde que no vinculadas
s dependncias de servio, e com somatrio de reas inferior a 10% (dez por cento)
da superfcie do pavimento onde se situarem.
Pargrafo nico - O ndice de Aproveitamento aplicado aos usos industriais
ser calculado em funo da rea do terreno, at o limite do lote industrial permitido na
respectiva zona.
SUBSEO III: DA TAXA DE OCUPAO
Art. 44 - Taxa de Ocupao a relao percentual entre a projeo horizontal
da rea construda e a rea do terreno em que se implanta a edificao, segundo a
frmula seguinte:
PAC (projeo rea constr.) x 100 TO(Taxa de Ocupao)=AT (rea do
terreno).
Art. 45 - No sero computados no clculo da Taxa de Ocupao as
projees das seguintes reas e dependncias:
I - piscina, parque infantil, jardins e outros equipamentos de lazer ao ar livre,
implantados no nvel natural do terreno;
II - prgolas com at 5,00m (cinco metros) de largura;
III - marquises;

IV - beirais com at 1,20m (um metro e vinte centmetros);

V - sacadas e balces com at 2,00m (dois metros) de profundidade, e com
somatrio de reas inferior a 10% (dez por cento) da superfcie do pavimento onde se
situarem;
VI - garagens construdas em sub-solo segundo as regras da subseo V
deste Captulo;
VII - jardins, praas ou ptios cobertos de uso comum, cobertos com cpula e
altura mnima de 10,80m (dez metros e oitenta centmetros), em edificaes
comerciais ou de servios.
Art. 46 - Os sub-solos, os pavimentos-garagem e os dois primeiros
pavimentos comerciais tero taxas de ocupao diferenciadas, nas seguintes
condies:
I - Nas edificaes situadas nas AMC do polgono central, definido no mapa
03 do anexo I, podero ocupar at 100% (cem por cento) da rea do terreno, vedada
ocupao das reas destinadas aos alargamentos virios previstos no anexo VI;
II - Nas edificaes situadas em zonas cujo ndice de Aproveitamento seja
superior a 1 (um), podero ocupar at 80% (oitenta por cento) da rea do terreno,
vedada ocupao do afastamento frontal e das reas destinadas aos alargamentos
virios previstos no anexo VI;
III - Nas edificaes situadas em zonas com ndice de Aproveitamento inferior
ou igual a 1,0 (um), ou naquelas situadas em ARE, devero ocupar somente a rea da
projeo horizontal da edificao.
Pargrafo nico - Quando, alm dos pavimentos comerciais, houverem
pavimentos-garagem acima do nvel do logradouro, apenas os dois primeiros
pavimentos podero utilizar a taxa de ocupao referida neste artigo,
independentemente de sua destinao, exceto o caso previsto no inciso III do artigo
180.
SUBSEO IV: DO SOLO CRIADO
Art. 82 - Considera-se adequada a infra-estrutura urbana e comunitria
existente data desta Lei, ou prevista pela Lei de Parcelamento do Solo, somente at
o ndice de aproveitamento igual ou inferior a 1,0 (um).

 1 - As edificaes, utilizando ndice de Aproveitamento superior a 1,0 (um),

sero autorizadas mediante remunerao ao Municpio, incidente sobre a rea
excedente construda, calculada sobre o CUB mdio - ndice divulgado mensalmente
pelo SINDUSCON - Sindicato da Construo Civil de Florianpolis, ou ndice
sucedneo nas seguintes proporcionalidades:
ndice de Aproveitamento (IA)
Taxa de Remunerao (%) - acima de 1,0 at 2,00 - 1
acima de 2,0 at 3,00 - 2
acima de 3,0 at 4,00 - 3
acima de 4,0 - 4
2o O Municpio recusar a edificao com ndice de aproveitamento
superior a 1,0 (um), ou obrigar a transferncia do ndice excedente, em rea onde a
infra-estrutura urbana e comunitria estiver sobrecarregada, a critrio do rgo
Municipal de Planejamento, ouvidos os rgos Estadual competentes.
3 - Os recursos da aplicao deste Artigo, formaro Fundo de Obras
Urbanas, com prioridades estabelecidas no oramento municipal aprovadas pela
Cmara Municipal e administrado pelo rgo Municipal de Planejamento, mediante
aprovao dos planos de aplicao dos recursos pelo Conselho do Fundo Municipal
de Integrao social.
4 - Para fins de aplicao do pargrafo primeiro deste artigo, no sero
computadas as reas dedutveis do ndice de Aproveitamento, exceto os ticos,
sobrelojas e stos.
5 - Sero dispensadas do pagamento da remunerao prevista neste artigo
as edificaes de conjuntos habitacionais populares e as obras de restauro de
edificaes tombadas.
6 - Os recursos oriundos do solo criado sero destinados em 50%
(cinqenta por cento) obras de urbanizao de interesse social, e 50% (cinqenta
por cento) obras do sistema virio bsico e implantao de equipamentos urbanos,
com prioridade para a via PC-3.
Art. 209

- A Prefeitura poder outorgar onerosamente o exerccio do direito de construir, mediante

contrapartida financeira a ser prestada pelo beneficirio, conforme disposies dos artigos 28,
29, 30 e 31 da Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001 - Estatuto da Cidade e de acordo
com os critrios e procedimentos definidos nesta lei.

Art. 210
- reas Passveis de Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional so aquelas onde o
direito de construir poder ser exercido acima do permitido pela aplicao do Coeficiente de
Aproveitamento Bsico e at o limite estabelecido pelo uso do Coeficiente de Aproveitamento
Mximo, mediante contrapartida financeira.

Pargrafo nico - A Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional

poder ser aplicada na regularizao de edificaes na forma que for estabelecida
pelas leis especficas.
Art. 211
- Fica delimitada a Macrozona de Qualificao e Estruturao Urbana, demarcada no Mapa n
05 e

Quadro 17, integrantes desta lei, como passvel de aplicao da Outorga

Onerosa de Potencial Construtivo Adicional, excetuadas as:

a)ZER, Z9, Z17, Z18, e corredores de uso especial Z8-CR a eles lindeiros,
quando no contidas no permetro de Operaes Urbanas Consorciadas ou reas de
Interveno Urbana;
b)ZEPEC;
c) Zonas de Uso Z8 que no constam dos

Quadros n 18 e 19,

integrantes desta lei.

Art. 212
- O potencial construtivo adicional passvel de ser obtido mediante outorga onerosa ser
limitado

I - nos lotes, pelo Coeficiente de Aproveitamento Mximo definido para a

zona, rea de Operao Urbana ou rea de Interveno Urbana;

II - nas zonas ou parte delas, distritos ou subpermetros destes, reas de

Operao Urbana Consorciada e de Projetos Estratgicos ou seus setores, pelo
Estoque de Potencial Construtivo Adicional.
1
- Os estoques de potencial construtivo adicional a serem concedidos atravs da outorga
onerosa, devero ser estabelecidos na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo,
calculados e periodicamente reavaliados, em funo da capacidade do sistema de circulao,
da infra-estrutura disponvel, das limitaes ambientais e das polticas de desenvolvimento
urbano, podendo ser diferenciados por uso residencial e no-residencial.

2
- Os estoques estabelecidos nos termos das disposies do pargrafo 1 deste artigo devero
valer para um perodo no inferior a dois anos.

3
- O impacto na infra-estrutura e no meio ambiente da concesso de outorga onerosa de
potencial construtivo adicional e da transferncia do direito de construir dever ser monitorado
permanentemente pelo Executivo, que dever periodicamente tornar pblicos relatrios deste
monitoramento, destacando as reas crticas prximas da saturao.

4
- Caso o monitoramento a que se refere o pargrafo 3 deste artigo, revele que a tendncia de
ocupao de determinada rea da Cidade a levar saturao no perodo de um ano, a
concesso da outorga onerosa do potencial construtivo adicional e a transferncia do direito de
construir podero ser suspensas 180 (cento e oitenta) dias aps a publicao de ato do
Executivo neste sentido.

5
- Os estoques de potencial construtivo adicional sero determinados tambm nas leis de
Operaes Urbanas, Projetos Estratgicos e nos Planos Regionais, de acordo com critrios
definidos no pargrafo 1 deste artigo.

Art. 213
- A contrapartida financeira, que corresponde outorga onerosa de potencial construtivo
adicional, ser calculada segundo a seguinte equao: Ct = Fp x Fs x B

Onde: Ct = contrapartida financeira relativa a cada m de rea construda

adicional.
Fp = fator de planejamento, entre 0,5 e 1,4.
Fs = fator de interesse social, entre 0 e 1,0.
B = benefcio econmico agregado ao imvel, calculado segundo a seguinte
equao: vt CAb, sendo vt = valor do m do terreno fixado na Planta Genrica de
Valores - PGV e CAb = Coeficiente de Aproveitamento Bsico.
1
- Os fatores Fp e Fs da equao prevista no -caput- deste artigo podero ser fixados para as
zonas ou parte delas, distritos ou subpermetros destes, reas de Operao Urbana
Consorciada e de Projetos Estratgicos ou seus setores.

2
- Os fatores mencionados no pargrafo 1 devero variar em funo dos objetivos de
desenvolvimento urbano e das diretrizes de uso e ocupao do solo, estabelecidas neste Plano
Diretor Estratgico.

3
- Ficam mantidos os critrios de clculo das contrapartidas financeiras estabelecidos nas leis
de Operaes Urbanas em vigor.

4
- Em caso de no cumprimento da destinao que motivou a utilizao do fator Fs, o Poder
Executivo proceder cassao ou ao cancelamento da iseno ou reduo, bem como a sua
cobrana com multa, juros e correo monetria.

5
- Quando o coeficiente de aproveitamento bsico puder ser acrescido nas condies
estabelecidas nos artigos 166 e 297 desta lei, na frmula de clculo da contrapartida financeira
definida no -caput- deste artigo, o coeficiente de aproveitamento bsico dever ser substitudo
pelo coeficiente de aproveitamento que resultou da reduo da taxa de ocupao.

Art. 214

- Devero ser utilizados para o clculo da contrapartida financeira, que corresponde outorga
onerosa do direito de construir, segundo as disposies do artigo 213 desta lei, at sua reviso
pela nova legislao de Uso e Ocupao do Solo ou por lei, os seguintes fatores Fp e Fs
estabelecidos nos

Quadros n 15 e 16.

1
- Os fatores mencionados no -caput- deste artigo no se aplicam nas reas de Operaes
Urbanas Consorciadas em vigor.

2
- Os fatores fixados nos Quadros n 15 e 16 podero ser revistos quando da reviso deste
Plano Diretor Estratgico.

Art. 215
- Quando o Potencial Construtivo Adicional no for solicitado diretamente vinculado
aprovao de projeto de edificao, o Executivo poder expedir Certido de Outorga Onerosa
de Potencial Construtivo Adicional vinculada a determinado lote ou lotes, que ser convertida
em direito de construir com a aprovao do respectivo projeto de edificao.

1
- As certides expedidas na forma que dispe o -caput- deste artigo, que ainda no tiverem
sido convertidas em direito de construir, podero ser negociadas a critrio da Prefeitura, desde
que sejam atendidas todas as condies estabelecidas nesta Seo, para o lote que passar a
receber o Potencial Construtivo Adicional.

2
- Apresentada solicitao de transferncia da certido para outro lote, o Executivo:
a) verificar se o lote para o qual se pretende transferir a certido localiza-se em reas
passveis de aplicao de outorga onerosa e se h estoque disponvel, no sendo possvel a
transferncia para as reas de Operaes Urbanas e reas de Interveno Urbana;
b) determinar o novo potencial construtivo adicional por meio da relao entre os valores dos
lotes calculada, utilizando-se os valores que constam para o metro quadrado de terreno na
Planta Genrica de Valores - PGV;

c) poder expedir nova certido cancelando a certido original, com a

anuncia do titular desta, realizando os procedimentos necessrios atualizao e ao
controle de estoque.
Art. 216
- Os procedimentos para aplicao da Outorga Onerosa, bem como a taxa relativa a servios
administrativos, devero ser fixados pelo Executivo no prazo mximo de 60 (sessenta) dias
aps a publicao desta lei.

18. CONSIDERAES FINAIS

Atravs do estudo desenvolvido acerca do instituto da Outorga
Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado), obteve-se as seguintes
concluses:
a) O instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo
Criado) conceituado como toda rea edificvel alm do coeficiente
nico de aproveitamento do lote, legalmente fixado para o local. O Solo
Criado ser sempre um acrscimo ao direito de construir alm do
coeficiente bsico de aproveitamento estabelecido pela lei; acima desse
coeficiente, at o limite que as normas edilcias admitirem, o proprietrio
no ter o direito originrio de construir, mas poder adquiri-lo do
Municpio, nas condies gerais que a lei local dispuser para a respectiva
zona.
b) A Outorga Onerosa do Direito de Construir (Solo Criado) tem
sua origem a partir de discusses realizadas em 1971, em Roma.
c) O debate nacional sobre a Outorga Onerosa do Direito de
Construir (Solo Criado) data da dcada de 70, sendo que em janeiro de
1975, j se discutia que o direito de edificar acima de um coeficiente
deveria estar sujeito ao pagamento de uma remunerao ao Poder
Pblico, e que seria permitida a transferncia do direito de construir.

d) A insero do instituto da Outorga Onerosa do Direito de

Construir (Solo Criado) deu-se em nosso ordenamento jurdico em 2001,
atravs da Lei Federal 10.257/2001, denominada Estatuto da Cidade.
g) O instituto da Outorga Onerosa do Direito de Construir um
excelente instrumento jurdico, que possibilita a redistribuio das maisvalias do processo de urbanizao das cidades, sendo que o Estatuto da
Cidade prescreve, em seu artigo 31, que os recursos auferidos com
a adoo da outorga onerosa do direito de construir e de alterao de
uso sero aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do
artigo 26 do Estatuto, as quais so: (i) regularizao fundiria; (ii)
execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social; (iii)
constituio de reserva fundiria; (iv) ordenamento e direcionamento da
expanso urbana; (v) implementao de equipamentos urbanos e
comunitrios; (vi) criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes;
(vii) criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas
verdes; (vii) criao de unidades de conservao ou proteo de outras
reas de interesse ambiental; e, (viii) proteo de reas de interesse
histrico, cultural ou paisagstico.
h) A aplicao e implementao do instituto devero estar em
consonncia com a lei especfica municipal e de acordo com o
estabelecido no Plano Diretor Municipal, na consecuo de um
planejamento urbano que possibilite a sustentabilidade das cidades,
como a usufruio adequada dos equipamentos urbanos, o controle pelo
Poder Pblico da densidade construtiva das diversas reas da cidade,
entre outros.

https://jus.com.br/artigos/4483/aspectos-juridicos-da-outorga-onerosa-dodireito-de-construir/2