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Appunti di tecnica urbanistica

Appunti di Tecnica Urbanistica

Sommario
Principi e strumenti per il governo del territorio ....................................................................................... 7
Stato e regioni nella regolamentazione dellattivit urbanistica .................................................... 7
Strumenti per il governo del territorio........................................................................................................ 8
Piano Regolatore Generale .................................................................................................................................. 10
Contenuti ................................................................................................................................................................. 10
Zone territoriali omogenee ............................................................................................................................ 11
Norme tecniche di attuazione ....................................................................................................................... 11
Genesi e trasformazione della citt: rapporto tra forma e funzione ............................................... 12
Gli standard urbanistici ......................................................................................................................................... 13
Standard urbanistici per la residenza ....................................................................................................... 13
Computo della capacit insediativa ....................................................................................................... 14
Principali innovazione dello standard qualitativo .............................................................................. 14
Piano di Governo del Territorio ........................................................................................................................ 15
Documento di piano ........................................................................................................................................... 15
Rapporti con il PTCP e altri strumenti sovra comunali ............................................................... 16
Piano delle regole ................................................................................................................................................ 16
Le regole per il tessuto urbano consolidato ...................................................................................... 16
I parametri per il tessuto urbano consolidato ................................................................................. 16
Le regole per le aree agricole ................................................................................................................... 17
Le regole per le aree non soggette a trasformazione urbanistica........................................... 17
Piano dei servizi ................................................................................................................................................... 17
Pianificazione attuativa ......................................................................................................................................... 19
Piano particolareggiato .................................................................................................................................... 19
Comparti edificatori ...................................................................................................................................... 19
Piano di lottizzazione ........................................................................................................................................ 20
Obiettivi .............................................................................................................................................................. 20
Tipologie di piano .......................................................................................................................................... 20
Elaborati e contenuti .................................................................................................................................... 20
Opere di urbanizzazione ............................................................................................................................. 20
Convenzione ..................................................................................................................................................... 21
Effetti .................................................................................................................................................................... 21
Piano di recupero ................................................................................................................................................ 21
Obiettivi .............................................................................................................................................................. 21
Zone di recupero............................................................................................................................................. 22
Attuazione dei piani ...................................................................................................................................... 22
Piani di recupero di iniziativa privata .................................................................................................. 22
Unit minime dintervento ........................................................................................................................ 22
Effetti .................................................................................................................................................................... 22
Indirizzi della legge regionale sul governo del territorio ................................................................ 22
Effetti .................................................................................................................................................................... 22
Iter ......................................................................................................................................................................... 23
Rapporto tra piano e progetto ........................................................................................................................... 24
Definizione degli interventi edilizi.............................................................................................................. 24
Parametri edilizi ed urbanistici .................................................................................................................... 24
Perequazione, compensazione ed incentivazione .................................................................................... 26
III

Appunti di Tecnica Urbanistica

Perequazione urbanistica .......................................................................................................................... 26


Compensazione urbanistica ...................................................................................................................... 26
Incentivazione urbanistica ........................................................................................................................ 26
La pianificazione di area vasta........................................................................................................................... 27
Piano territoriale di coordinamento .......................................................................................................... 27
Le origini ............................................................................................................................................................ 27
Obiettivi e contenuti ..................................................................................................................................... 27
Durata ed effetti .............................................................................................................................................. 27
Il PTC provinciale (d.lgs. 267/2000) ......................................................................................................... 27
Obiettivi e contenuti ..................................................................................................................................... 27
Formazione ed approvazione ................................................................................................................... 27
Rapporti con altri strumenti ..................................................................................................................... 28
Il PTC provinciale (L.R. 12/2005) ............................................................................................................... 28
Obiettivi e natura del piano ....................................................................................................................... 28
Contenuti ............................................................................................................................................................ 28
Effetti .................................................................................................................................................................... 29
Il piano territoriale regionale ........................................................................................................................ 29
Obiettivi e contenuti ..................................................................................................................................... 29
Effetti .................................................................................................................................................................... 29
Obiettivi prioritari ......................................................................................................................................... 30
Approvazione ed aggiornamento ........................................................................................................... 30
Piano territoriale e regionale darea .................................................................................................... 30
Sviluppo sostenibile ................................................................................................................................................ 31
Significato ............................................................................................................................................................... 31
Sviluppo sostenibile ed ecologic economics .......................................................................................... 31
Lagenda 21 ............................................................................................................................................................ 31
Lo scenario internazionale ........................................................................................................................ 31
Programmi e politiche a livello europeo ............................................................................................. 32
Programmi e politiche a livello italiano .............................................................................................. 32
Lorganizzazione e gli attori ...................................................................................................................... 32
Rapporto con PGT/PRG............................................................................................................................... 32
Strumenti di tutela dellambiente .................................................................................................................... 33
Le aree protette .................................................................................................................................................... 33
Caratteristiche e funzioni ........................................................................................................................... 33
Legge quadro e piano regionale delle aree protette .......................................................................... 33
Classificazione ................................................................................................................................................. 33
Parchi regionali .................................................................................................................................................... 34
Classificazione ................................................................................................................................................. 34
Riserve naturali ............................................................................................................................................... 34
Monumenti naturali ...................................................................................................................................... 34
Aree di rilevanza ambientale .................................................................................................................... 35
PLIS ....................................................................................................................................................................... 35
La tutela dei beni culturali e paesaggistici .............................................................................................. 35
I beni culturali .................................................................................................................................................. 35
I beni paesaggistici ........................................................................................................................................ 35
Piano paesaggistico ....................................................................................................................................... 35
IV

Appunti di Tecnica Urbanistica

La VIA e la VAS ........................................................................................................................................................... 36


La Valutazione di Impatto Ambientale (VIA)......................................................................................... 36
Principali caratteristiche ............................................................................................................................ 36
Obiettivi .............................................................................................................................................................. 36
Contenuti ............................................................................................................................................................ 36
La Valutazione Ambientale Strategica ...................................................................................................... 37
Caratteristiche ed obiettivi ........................................................................................................................ 37
Rapporto ambientale .................................................................................................................................... 37
Monitoraggio .................................................................................................................................................... 37
Partecipazione ................................................................................................................................................. 37
Indirizzi L.R. 12/2005 .................................................................................................................................. 37
La disciplina dellattivit edilizia ...................................................................................................................... 38
Regolamento edilizio ......................................................................................................................................... 38
Origini ed evoluzione dello strumento ................................................................................................ 38
Riferimenti normativi .................................................................................................................................. 38
Commissione edilizia.................................................................................................................................... 38
Sportello unico per ledilizia ..................................................................................................................... 38
Dalla licenza edilizia al permesso di costruire ...................................................................................... 39
Normativa nazionale ......................................................................................................................................... 39
Attivit edilizia libera ................................................................................................................................... 39
Permesso di costruire .................................................................................................................................. 39
Denuncia di Inizio Attivit ......................................................................................................................... 39
Normativa regionale .......................................................................................................................................... 40
Attivit edilizia libera ................................................................................................................................... 40
Permesso di costruire .................................................................................................................................. 40
Denuncia di inizio attivit .......................................................................................................................... 40
Oneri di urbanizzazione ................................................................................................................................... 40
Contributo di realizzazione ............................................................................................................................ 41

Appunti di Tecnica Urbanistica

VI

Appunti di Tecnica Urbanistica

Principi e strumenti per il governo del territorio


Nella regolamentazione del territorio abbiamo una normativa nazionale e una regionale.
A livello nazionale si danno indicazioni di carattere generale che poi vengono dettagliate a
livello regionale.
In Italia in vigore la legge urbanistica nazionale 1150/42 che organizzata in maniera
piramidale:

Piani territoriali di coordinamento: danno indirizzi e prescrizione su


infrastrutture e servizi a livello sovra comunale.

Piani regolatori: danno tutte le indicazione per la costruzione della citt.


Determina, per esempio, le destinazioni dusa di determinate aree, per ogni lotto.

Piani particolareggiati: alcune aree sono pi complesse dal punto di vista della
trasformazione urbanistica. Queste aree sono regolamentate da PRG, ma questo
viene ulteriormente sviluppato dal piano particolareggiato.
Secondo questa legge quindi il PRG d tutti gli indirizza a cui deve sottostare il progetto.
Se il progetto allinterno di unarea molto ampia devo avere un piano attuativo.
Per quanto riguarda le norme regolatrici, la legge prevede il regolamento edilizio e il
programma di fabbricazione. Il regolamento edilizio specifica per esempio le altezze dei
sottotetti dei locali, muri ecc. il programma di fabbricazione si configura invece come un
allegato al regolamento edilizio.
Il piano particolareggiato era stato pensato per la risoluzione di aree molto complesse.
Nel corso degli anni sono nati nuovi piani specifici finalizzati alla risoluzione di particolari
problematiche.
Questi piani attuativi erano, per esempio, i piani per ledilizia popolare, i piani di
lottizzazione, i piani di recupero.

Stato e regioni nella regolamentazione dellattivit urbanistica


Le regioni nascono come ente negli anni Settanta e, sebbene la legge attribuisse alle
regioni la disciplina dellattivit edilizia gi nel 1948, leffettivo passaggio di competenze
arriva in questi anni.
Le regioni, in linea con la legge nazionale, introducono delle leggi, una delle prime regioni
la Lombarda che ricalca la legge nazionale.
Nel corso degli anni 80 e 90 si vuole introdurre uno strumento pi flessibile nei confronti
dei piani che erano redatti nel corso di molti anni, a causa della procedura. In questo modo
non si aveva unelasticit delle regolamentazione che tenesse conto della dinamicit del
mercato.
Con questo nuovo strumento si accorciano anche i tempi richiesti nella realizzazione del
progetto e quindi si hanno spese minori, aprendo la strada ad una migliore contrattazione.
Il Piano di Governo del Territorio d la possibilit di gestire la trasformazione urbanistica
in modo pi veloce ed efficiente.
Un altro passo avanti stato il Principio di Sussidiariet, che mette al centro il comune e
dice che ai comuni spetta la generalit delle competenze amministrative secondo quelle
funzione che, per la loro scala, sono compatibili con le dimensioni degli enti. Questo

Appunti di Tecnica Urbanistica

significa che il comune ha tutti i poteri decisionali per quanto riguarda la pianificazione
comunale, dando maggio autonomia agli enti locali.
Con questo sistema non si ha pi un sistema piramidale ma un sistema che pone al centro
lente comune che interagisce linearmente con gli altri enti. Si ha quindi la possibilit di
una migliore valutazione qualitativa del progetto e si lavora di pi sulla fattibilit
economica che prima veniva molto trascurata.

Strumenti per il governo del territorio


Esiste una scala di classificazione che dipende da:

scala di riferimento;

funzione svolta dallo strumento urbanistico;

prevalenza della componente di pianificazione o programmatoria:


o per piano si intende lo strumento che definisce tutte le
caratteristiche fisiche del progetto;
o per programma si intende una programmazione temporale ed
economica.
Ecco alcuni esempi:

PIANI TERRITORIALI DI COORDINAMENTO: sono piani di carattere generale


o Piano Territoriale di Carattere Generale;
o Pianto Territoriale Provinciale;
o Piano Territoriale di Area Metropolitana;
o Piano di Comunit Montana;

PIANI TERRITORIALI DI CARATTERE SETTORIALE: si occupano di


problematiche pi specifiche:
o Piano Territoriale Paesistico;
o Piano di Bacino;
o Piano delle Aree Protette;
o Piano Territoriale di Coordinamento Dei Parchi;

PIANI E PROGRAMMI COMUNALI DI CARATTERE GENERALE


o Piano Regolatore Generale/Piano Di Governo del Territorio;
o Piano Regolatore Generale Intercomunale (pi comuni hanno un
unico piano)
o Programma di Fabbricazione;
o Programma Pluriennale di Attuazione;

PIANI E PROGRAMMI COMUNALI DI CARATTERE SETTORIALE


o Piano Urbano del Traffico
o Programma Urbano dei Parcheggi;
o Programma delle Opere Pubbliche;
o Piano dei Servizi;

PIANI ATTUATIVI
o Piano Particolareggiato;
o Piano di Lottizzazione Convenzionato;
o Piano di Recupero;
o Piano per gli Insediamenti Produttivi
o Piano di Zona;
8

Appunti di Tecnica Urbanistica

PIANI COMPLESSI: sono strumenti pi innovativi e pi flessibile che


permettono di gestire particolari problematiche in modo pi efficiente che in
passato:
o Programma di Riqualificazione Urbana;
o Programma di Riqualificazione Urbana E Di Sviluppo Sostenibile.

Appunti di Tecnica Urbanistica

Piano Regolatore Generale


Inizialmente doveva essere redatto dai comuni presenti in una lista e i rimanenti
avrebbero dovuto fare riferimento al Programma di Fabbricazione.

Contenuti
1.
2.

Rete delle principali vie di comunicazione;


divisione in zone del territorio comunale: definisce per ogni zona la
destinazione duso, gli indici fondiari, ecc.
3. le aree destinate a formare spazi pubblici;
4. le aree da riservare ad edifici pubblici;
5. i vincoli da osservare nelle zone di carattere storico, ambientale e paesistico;
6. le norme per lattuazione del piano.
Due sono i principali documenti contenuti nel PRG: le tavole di azzonamento e le norme
tecniche di attuazione.
Il PRG deve rispettare dei limiti inderogabili espressi dal D.M. 1444/68 riguardanti:
zone territoriali omogenee;
densit edilizia;
altezza;
distanza tra i fabbricati;
standard urbanistici.
Il PRG ha una durata indeterminata ma nella prassi veniva rinnovato ogni 10 anni per
tenere conto dello sviluppo urbanistico.
I documenti del piano regolatore sono;
1. tavola di inquadramento regionale;
2. stralcio del PTR, degli altri PTC e dei piani settoriali;
3. tavola dello stato di fatto per lintero territorio comunale con indicazione di:
infrastrutture;
attrezzature pubbliche;
vincoli;
caratteristiche altimetriche;
destinazioni duso;
analisi dettagliata dei centri abitati

4. progetto di PRG:
tavola di azzonamento;
piano della viabilit;
5. norme tecniche di attuazione;
6. relazione illustrativa:
analisi dello stato di fatto;
indicazione delle principali problematiche relative al territorio comunale;
obiettivi di progetto;
dimensionamento del PRG;
programmazione di massima degli interventi e loro articolazione nel tempo;

10

Appunti di Tecnica Urbanistica

7.

delimitazione e computo delle aree residenziali, produttive, pubbliche e di uso


pubblico ai fini delle determinazione degli standard Tabelle di verifica degli
standard;
8. planimetria catastale con indicazione delle aree per le quali previsto
lesproprio;
9. stima sommaria dei costi.
In Italia c ancora qualche comune che non ha il PRG, e si ha quindi il programma di
fabbricazione che un allegato del regolamento edilizio.

Zone territoriali omogenee

ZONA A: centri storici. Per esempio le altezza non potevano essere superati, cos
come la densit ecc;
ZONA B: zone di completamento. Sono zone gi edificate prevalentemente
residenziali che possono essere eventualmente completate;
ZONA C: zone poco edificate. Per intervenire su una di queste zone si deve
ricorrere a piani attuativi.
ZONA D: nuovi insediamenti industriali e destinate ad alcune attivit produttive.
ZONE E: zone agricole. Hanno un bassissimo indice fondiario.
ZONE F: zone a standard urbanistico.

Norme tecniche di attuazione


Per ogni zona specificano:
definizione;
descrizione;
attivit e destinazione;
modalit di intervento;
indici urbanistici;
prescrizioni particolari.

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Appunti di Tecnica Urbanistica

Genesi e trasformazione della citt: rapporto tra forma e funzione


Nella trasformazione della citt si lavora in un tessuto edificato che si identificato nel
contesto durante lassi di tempo molto lungi. Ci si ritrova, quindi, con un tessuto che stato
sviluppato secondo esigenze e logiche che non sono quelle attuali. Nel tempo si ha una
sovrapposizione di spazi che si sviluppano secondo esigenze logiche diverse.
Nel 1700, in genere, la citt si sviluppava come un centro urbano che si collegava ai
sobborghi esterni che oggi sono diventati i centri storici delle citt contemporanee. In
presenza di corsi dacqua il centro urbano principale si sviluppa lungo queste vie, sia
perch unidrovia sia perch venivano usati spesso come localizzazione di nuovi centri
industriali.
Tra fine Settecento e inizio Ottocento la citt si sviluppa lungo le idrovie o le strade
principali. Si modifica in maniera significativa la forma della citt, si abbattono le mura e si
ha unespansione abbastanza consistente.
Il tessuto medievale molto irregolare con strade strette ed edifici vicini, nellOttocento
esiste gi una figura che regola le distanze tra edifici e strade e quindi si hanno strade pi
larghe.
Un altro elemento che viene introdotto nella seconda met del 1800 la ferrovia che va a
costituire una linea di separazione tra la citt e la periferia. Si costituisce, quindi, una vera
e propria barriera che va a generare degli spazi dove si svilupper poi la produzione
industriale. Questi spazi vuoti industriali diventano oggi delle importanti occasioni di
riqualificazione urbanistica come anche le caserme e gli ospedali dismessi, per esempio.
Durante il Novecento c uno sviluppo urbanistico che ingloba nella nuova citt i vecchi
centri periferici. Lo sviluppo industriale crea lungo le ferrovie, per esempio, dei vuoti.
Queste attivit produttive vengono dismesse poich il valore immobiliare del terreno non
giustifica pi lutilizzo produttivo. Si dismettono anche le zone nelle grandi periferie che
creano quindi loccasione di una riqualificazione che crea dei poli attrattori urbanistici.
Unaltra caratteristica la creazione dei quartieri intorno al centro della citt. I vecchi
sobborghi diventano, negli anni Quaranta e Cinquanta, i centri di vita dei quartieri.
Si sviluppa la rete del sistema viabilistico con lo sviluppo delle auto. A questo proposito
stata intensificata, negli ultimi tempi, la pedonalizzazione delle zone pi centrali. Si ha
anche lo sviluppo delle circonvallazioni con il crescere della citt, in modo da creare una
barriera.
Nel XXI secolo si ha lo svuotamento delle zone produttive teso alla riqualificazione e la
riprogettazione di zone vuote della citt, in modo da ricollegare alcune zone separate della
stessa. In questo modo si crea una possibilit di investimento e unoccasione di politiche
immobiliari come ledilizia convenzionata o la residenza sovvenzionata. Questo
meccanismo porta alla creazione di grandi strutture di servizio alla periferia della citt,
dovuto principalmente a due ragione: una riqualificazione urbana dellinterno e una
decongestione del centro urbano.
Rispetto agli anni 60 e 70 lespansione ha avuto un freno grazie alla possibilit della
riedificazione delle zone vuote.

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Appunti di Tecnica Urbanistica

Gli standard urbanistici


Sono quelle quantit di spazio che devono essere assegnati per ogni abitante che vanno
poi a specificare il PRG.
Questo vale anche per i piani attuatiti. In genere la superficie da destinare ad ogni persona
di 18 mq, che viene introdotta del D.M. 1444/68.
Questo decreto ancora in vigore ma dagli anni Settanta questo standard viene affidato
alle regioni, che sostanzialmente lo innalzano a 26 mq/abitante.
Negli anni 90 si passa invece da uno standard quantitativo ad uno qualitativo con i
programmi integrati di intervento previsti dalla L.R. 9/99. Con questa legge si possono
utilizzare meno quantit ma con una garanzia della qualit dello spazio pubblico.
La L.R. 1/2001 estende lo standard qualitativo che viene esterno anche agli strumenti
come PRG e piani attuativi. Questa legge introduce anche il Piano dei Servizi.
La L.R. 12/2005 introduce il nuovo PGT che introduce il terzo documento, il piano dei
servizi.
I campi di applicazione sono:
strumenti urbanistici generali;
piani attuativi.
Le tipologie degli standard sono:
alla residenza: si computa la capacit insediative. finalizzato a fornire i
servizi per gli abitanti;
alle attivit produttive: si considerano tutte le persone che lavorano in un
insediamento produttivo fornendo parcheggi, verde pubblico o servizi alle
imprese;
alle attivit direzionali: si procede con una cessione di una percentuale di
superficie che va considerata sulla superficie lorda rispetto allinsediamento;
al bacino di utenza territoriale di servizi: standard sovra comunali come
ospedali, scuole, ecc. per questi servizi la legge definisce una superficie
aggiuntiva di 17 mq/abitante per i comuni pi grandi.

Standard urbanistici per la residenza


Vengono calcolati in base agli abitanti insediati e da insediare, quindi pianificando si fa
una previsione futura dellincremento della popolazione. Non costituiscono standard
urbanistico le aree stradali.
La quantit complessiva dello standard si ripartisce come segue:
a) 4,5 mq per listruzione;
b) 2 mq per attrezzature comunali;
c) 9 mq per parchi giochi e per lo sport;
d) 2,5 mq per parcheggi pubblici.
Vanno per distinti parcheggi pubblici e privati. Secondo la legge per parcheggi privati
sono previsti 10 mq per ogni 100 mc. Va specificato che la legge nazionale solo un
indirizzo che d delle superfici minime che poi possono essere superiore nei diversi casi.

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Appunti di Tecnica Urbanistica

Computo della capacit insediativa

In generale per ogni persona si considerano 100 mc. Questo significa che esiste una
stretta relazione tra la volumetria e gli standard urbanistici. Secondo il D.M. 1444/68 per
ogni abitante corrispondono in media circa 25 mq di superficie lorda, che quindi diventano
circa 100 mc.

Principali innovazione dello standard qualitativo


Lo standard qualitativo viene introdotto con la L.R. 9/99 nellambito dei programmi
integrati di intervento.
Si introduce un nuovo modo di operare non pi finalizzato ad un semplice computo. Il
concetto dello standard qualitativo si focalizza sulleffettiva qualit dello spazio pubblico.
Altro elemento importante che viene introdotto un atteggiamento di contrattazione: si
valutano i servizi da realizzare e in alcuni casi si pu aumentare una volumetria,
migliorando la qualit dello spazio pubblico.
Altro aspetto il fatto che non vengano considerate solo le propriet pubbliche ma anche
servizi privati. Se, per esempio, un privato ha una piscina ad uso pubblico, in precedenza
questa non veniva considerata, ma secondo la nuova normativa pu essere considerato e
in alcuni casi si possono proporre prezzi calmierati per il servizio privato da parte
dellamministrazione pubblica con delle convenzioni coi privati, in modo da investire i
fondi risparmiati in altri servizi. Il privato mantiene la propriet del servizio ma gli viene
richiesto uno standard qualitativo.
Su introduce inoltre un diverso modo di computare gli standard, considerando la
superficie lorda di pavimento del servizio o il valore economico dellopera realizzata.
Si introduce infine uno strumento specifico. Il PRG non gestisce pi il piano dei servizi ,
chiarendo e definendo meglio gli obiettivi e le strategie.

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Appunti di Tecnica Urbanistica

Piano di Governo del Territorio


Questo uno strumento pi snello e flessibile ed nato anche dallesigenza del
cambiamento di uno strumento vecchio di 60 anni che si stava dimostrando inadatto allo
sviluppo sempre pi flessibile del tessuto urbano, con una eccessiva rigidezza di modifica.
Questa scelta ha anche carattere immobiliare dato che su uno strumento molto rigido si
tende ad investire meno, ma con uno strumento come il PGT si ha una componente di
negoziazione che apre la via anche ad una certa concorrenza.
Il PGT si articolare su tre livelli:

DOCUMENTO DI PIANO: il pi importante. Non comprende vincoli di suolo e


per questo consente al comune di gestire il piano molto pi velocemente.

PIANO DELLE REGOLE: si usa principalmente per la gestione di centri storici e


patrimoni paesaggistici. Per quanto riguarda la trasformazione normale fa
riscorso ai piani attuativi. il piano dei vincoli del territorio. Questo
documento ha effetti diretti sul regime giuridico dei suoli.

PIANO DEI SERVIZI.

PIANO ATTUATIVO: per quanto riguarda la trasformazione urbana gli indirizzi


prescritti nei documenti precedenti vengono assimilati nella struttura dei piani
attuativi o dei programmi integrati di intervento.
Questa struttura permette unenorme flessibilit nelle modifiche del piano dal momento
che il documento principale svincolato dallaspetto giuridico.
Da questi documenti si arriva ad un progetto autorizzato tramite Concessione Edilizia o
Dichiarazione di Inizio Attivit.

Documento di piano
il documento di indirizzo e programmazione tecnico-politico che definisce gli obiettivi e
le strategie di sviluppo e di tutela del territorio comunale.
Comprende il quadro conoscitivo del territori: si analizza il territorio definendo la
necessit di determinati interventi. Si rilevano i grandi sistemi territoriali: pachi, mobilit,
infrastrutture, ecc. questa analisi tesa allidentificazione delle caratteristiche
fondamentali del territorio.
Il documento non ha effetto sul regime giuridico del suolo e quindi pu essere modificato
molto velocemente. Ha una durata limitato di 5 anni.
Il documento di piano individua gli ambiti di trasformazione urbana che sar soggetta a
piano attuativo o programma integrato di intervento. Definisce i criteri di compensazione,
di perequazione e di incentivazione: si ridisegnano, per esempio, i lotti in modo da
distribuire vantaggi e svantaggi degli standard in maniera equa per ogni proprietario. Si
aboliscono cos le disequit presenti precedentemente con il vecchio sistema, spesso
dovuti ad interessi personali.
Il piano soggetto a Valutazione Ambientale Strategica (VAS): introdotto da una direttiva
comunitaria, va a considerare limpatto ambientale non di una grande opera, come con la
VIA, ma del piano stesso.

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Appunti di Tecnica Urbanistica

Rapporti con il PTCP e altri strumenti sovra comunali

Il rapporto con il Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale viene definito dal


documento di piano. Lo stesso PGT pu proporre eventuali modifiche al PTCP o ad altri
strumenti sovra comunali. In questo caso, il documento di piano approvato dal consigli
comunale e mandato alla Provincia per essere verificato.

Piano delle regole


Interviene per quello che riguarda il tessuto gi consolidato: quegli ambiti gi costruiti per
i quali si prevedono delle trasformazione contenute.
Indica gli immobili da assoggettare a tutela ed individua le aree e gli edifici che sono a
rischio di degrado o di incidente. Prende quindi in considerazione lambiente del punto di
vista del suolo.
Un altro obiettivo quello di difendere la natura in senso stretto, dal punto di vista
naturalistico , preservando gli habitat esistenti.
Un terzo obiettivo di tipo paesaggistico, in modo che gli interventi non vadano a
peggiorare la qualit del paesaggio.
Quarto obiettivo la difesa dellattivit agricola sia in senso paesaggistiche che in senso
produttivo.
Quindi li piano delle regole individua:
1. Aree destinate allagricoltura;
2. Aree di valore paesaggistico - ambientale ed ecologico;
3. Aree non soggette a trasformazione urbanistica.
il piano delle regole ha influenza sul regime giuridico del territorio e, a differenza del
documento di piano, non ha limiti di tempo ed sempre modificabile.

Le regole per il tessuto urbano consolidato

Si definiscono nuclei di antica formazione che nel PRG erano identificate da una zona A.
solitamente si parte da una cartografia risalente al 1888 e da l partono le diverse
considerazione.
Si definiscono anche i vincoli e le caratteristiche fisico morfologiche che connotano
laera storica. Generalmente alcuni vincoli vengono definiti dal piano delle regole e ci sono
anche vincoli monumentali che riguardano edifici di carattere monumentale che sono
affidati alla sovrintendenza ai ben culturali, che solitamente pone vincoli molto restrittivi.
Oltre a questi si hanno anche altri edifici con vincoli meno restrittivi, ma che vanno
comunque considerati per preservare il loro valore architettonico.

I parametri per il tessuto urbano consolidato

I parametri che erano presenti nel PRG ora si ritrovano nel piano delle regole. Quindi
allinterno degli ambiti urbanistici il piano definisce dei parametri che devono essere
rispettati. Per esempio, se si tratta di una cortina edilizia da demolire, il nuovo edificio
dovr rispettare lallineamento con la strada.
Alcuni parametri sono i volumi, le superfici lorde calpestabili, ecc..
Altro aspetto fondamentale in ogni contesto urbano il sistema del verde pubblico. Il
documento delle regole d anche prescrizioni sui requisiti energetici degli edifici.

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Appunti di Tecnica Urbanistica

Le regole per le aree agricole

Un problema dellespansione edilizia la conservazione delle cascine che prima venivano


utilizzate nella produzione agricola e che, cadute in disuso, devono essere riutilizzate in
attivit coerenti.

Le regole per le aree non soggette a trasformazione urbanistica

Queste aree sono riservate alla formazione della rete infrastrutturale o per il rispetto delle
fasce di rispetto.

Piano dei servizi


In Lombardia nello specifico, si deciso di introdurre questo doppio livello dei piani e si
introdotto questo strumento specifico di intervento. finalizzato sostanzialmente alla
costruzione delle opere ad uso collettivo e pubblico. Viene considerata come servizio
pubblico anche ledilizia residenziale pubblica.
I servizi devono essere distribuiti secondo la struttura del tessuto urbano, quindi non si
considera solo il numero contestualizzato alla popolazione. Si vanno, per esempio, ad
individuare servizi di quartiere, comunali o, nei comuni pi grandi, a livello sovra
comunale.
Il verde non ha solo uno scopo ricreativo ma migliora la qualit dello spazio urbano e
ambientale, che inoltra provoca un miglioramento del tessuto che va ad incidere
sullimmobiliare.
Si considera anche la connessione tra aree agricole e verdi periferiche con il verde urbano.
Anche il verde privato ha unincidenza ambientale notevole, che viene regolamentata per
dal piano delle regole.
La prima cosa da fare nella redazione del piano dei servizi lanalisi della domanda
dellofferta dei servizi: possono esserci infatti servizi private che tramite una convenzione
possono fornire servizi pubblici.
Quando si fa questa analisi, si devono considerare diversi tipi di popolazione: per
esempio, la popolazione esistente, la popolazione da insediare secondo gli indirizzi del
documento di piano e la popolazione gravitante.
Nei comuni pi grandi, infatti, si devono considerare lavoratori, studenti o utenti di servizi
o strutture sovra comunali.
I criteri da valutare ai fini della qualit dei servizi sono:

qualit;

flessibilit;

accessibilit.
Si valutano quindi i costi di realizzazione e si assegnano delle priorit.
Il piano dei servizi, inoltre, prescrive il rispetto degli standard urbanistici che secondo la
legge, per quanto riguarda il residenziale, fissato ad un minimo di 8 mq/abitante.
Ovviamente il comune pu prescrivere superfici maggiori.
Gli standard sovra comunali vengono definiti dal PTCP, che nello specifico va a definire
quali sono quei comuni che sono considerati poli attrattori che dovranno fornire servizi
con bacino di utenza a livello sovra comunale.
Nelle zone montano si considerano anche i parametri dei piani di sviluppo socio
economico delle comunit montane.
17

Appunti di Tecnica Urbanistica

Importante il rapporto con il Piano Triennale delle Opere pubbliche, che obbligatorio
per legge in ogni comune. Questo definisce quali opere andranno realizzate nellarco di un
trienni, secondo le risorse e le disponibilit economiche a disposizione del comune.
Il piano triennale, in relazione al piano dei servizi, definisce che e con che priorit dovr
realizzare le opere.
Il piano dei servizi integrato con le disposizioni del piano urbano generale dei servizi nel
sottosuolo, che va a coordinare la realizzazione delle reti nel sottosuolo, come reti fognarie
o fibre ottiche.
Le legge incentiva il coordinamento tra comune ed enti pubblici per la realizzazione di
servizi pubblici e prevede anche che i piccoli comuni possano realizzare un piano dei
servizi congiunto con altri comuni. Lo stesso principio vale per la cooperazione con i
privati.
Unultima questione fondamentale la natura giuridica e i vincoli preordinati
allesproprio. Nel momento in cui si va a definire il piano di Governo del Territorio, ho un
vincolo di 5 anni per espropriare un terreno non pubblico per la realizzazione di un
servizio pubblico. Se quindi vado a reiterare il terreno per lesproprio devo risarcire il
proprietario poich, se un terreno sottoposto a vincoli preordinati allesproprio, non si
pu vendere e quindi il suo valore decresce.
Per la legge 25/2005 d la possibilit al proprietario di realizzare e gestire il servizio
pubblico senza provvedere allesproprio del terreno.
Il piano dei servizi non ha durata di validit ed sottoponibile a modifica.

18

Appunti di Tecnica Urbanistica

Pianificazione attuativa
Per la trasformazione urbanistica si ricorre ai piani attuativi e, per quelli pi significativi,
ai programmi particolareggiati. I piani attuativi possono essere utili anche in zone gi
consolidate come, per esempio, per il recupero di unarea in zona storica.
I piani attuativi pi significativi sono:
1. piano particolareggiato;
2. piano di lottizzazione convenzionata;
3. piano di recupero;
4. piano per gli insediamenti produttivi;
5. piano di zona.

Piano particolareggiato
il primo strumento introdotto nel 42 ed un piano di iniziativa pubblica. La sua
approvazione ha efficacia di pubblica utilit, quindi il proprietario del terreno
eventualmente da espropriare deve ricorrere al TAR (entro 60 giorni) o al Consiglio di
Stato (entro 120 giorni).
Elemento importante il piano finanziario che prevedere gli oneri e i costi per la
realizzazione del piano, considerando i dati catastali e i terreni da espropriare.
La durata del piano limitata a 10 anni e dopo questa scadenza decadono le previsione
del PP a parte alcuni vincoli che possono permanere.
Sono previste in modo pi dettagliato le prescrizioni del PRG o del PGT: di norma si fa una
rappresentazione in scala 1:500.
Gli elaborati pi importanti sono:

planimetria o azzonamento;

norme di attuazione;

plani volumetrico;

relazione illustrativa del PP.


La redazione spetta al comune tramite lufficio tecnico o professionisti esterni. Il piano
viene adottato mediante delibera del consiglio comunale e viene pubblicato ed esposto in
segreteria comunale per 30 giorni e pu essere eventualmente contestato. Dopo questo
periodo viene approvato dal comune, dando giustificazioni o risposte alle eventuali
osservazioni dei cittadini o dei proprietari degli edifici compresi nel piano. Nel caso di
modifiche, il piano viene riadattato, ripercorrendo la procedura. Si pu fare ricorso (per
una mancata modifica, per esempio) al TAR o al Consiglio di Stato.
Lapprovazione del piano ha effetto di dichiarazione di pubblica utilit e il comune pu
obbligare il privato a realizzare lopera pena lesproprio.
Ladozione del PP permette lentrata in vigore di misure di salvaguardia, quindi nei 5 anni
successivi alla data di adozione si impediscono interventi che possano compromettere le
previsioni del nuovo piano.

Comparti edificatori

I comparti edificatori prevedono, per aree degradate, la formazione di comparti che


permettano di riqualificare la zona degradata. Si obbligano i proprietari ad intervenire su

19

Appunti di Tecnica Urbanistica

tali comparti. Il comparto pu essere composta da diversi proprietari che si riuniscono in


un consorzio. I proprietari che non aderiscono al consorzio vengono espropriati.
Se non viene costituito il consorzio il comune pu espropriare il comparto e a questo
punto il comune fa una gara e mette allasta il comparto che va a considerare gli oneri di
esproprio e il valore dovuto allapprovazione del PP.
Il comune inizialmente effettua lasta ai proprietari, se questa non va a buon fine il
comune pu vendere a terzi.

Piano di lottizzazione
Il PL serve per gestire i processi di espansione della citt. Viene introdotto proprio come
piano attuativo dalla legge 765/67, ma era gi presente come strumento in precedenza,
poich gi da met Ottocento si ha lesigenza di pianificare la lottizzazione delle grandi
aree agricole.
Gi la legge urbanistica del 42 aveva introdotto le prime linee del piano, ma con la legge
765 che questo diventa piano attuativo.
Il piano di lottizzazione d anche una distribuzione degli oneri economici per chi deve
attuare il piano e impone anche la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e
secondaria.

Obiettivi

I due principali obiettivi sono quindi:

linserimento organico degli interventi nel contesto urbano, regolando anche gli
interventi infrastrutturali;

la subordinazione dei nuovi interventi alla realizzazione di opere di


urbanizzazione.

Tipologie di piano

Il pi frequente il piano di iniziativa privata;


il piano di iniziativa pubblica viene redatto solo se esplicitamente richiesto dal
PRG o PGT:
o si parla di piano di lottizzazione di ufficio;
o si tratta comunque di un piano che ha trovato scarsa applicazione.

Elaborati e contenuti

La pi marcata differenza dal piano particolareggiato la convenzione tra privati e


comune, in cui si dichiarano obblighi e diritti del privato e del pubblico. Gli altri elaborati
sono simili a tutti i piani attuativi.
Un documento importante un estratto della mappa catastale con un elenco dei
proprietari. Il catasto non ha valore giuridico sulla propriet, ma ha fondamentale
importanza per quanto riguarda lorganizzazione dei lotti.

Opere di urbanizzazione

Si distinguono in opere di urbanizzazione primarie e secondarie. C un elemento


distintivo che demarca la differenza: le prime sono quelle necessarie l sostentamento
dellarea, come tutti gli spazi tecnologici e infrastrutturali; le seconde sono quelle che
20

Appunti di Tecnica Urbanistica

servono per il quartiere o la citt stessa, ma che di fatto non sono indispensabili alla zona
interessate dallintervento.
Quando si procede quindi allideazione di un piano si devono provvedere degli spazi per le
opere di urbanizzazione primarie e secondarie. Altre aree vanno poi destinate a standard
urbanistici.
C per una parziale sovrapposizione tra standard e opera urbanistica, a seconda delle
esigenze di intervento: dipendi quindi dal computo e posso considerare uno spazino come
standard o come opera di urbanizzazione.

Convenzione

I contenuti della convenzione sono definiti dalla Legge Urbanistica Nazionale (LUN)
1150/42 e a livello regionale dalla L.R. 12/2005. Questultima definisce i contenuti non
solo per il PL ma anche per altri piani attuativi.
Nel caso di edilizia abitativa convenzionata, il PRG/PGT potrebbe prevedere che, per aree
molto estese, una parte debba essere dedicata ad edilizia convenzionata.
La convenzione deve prevedere:
1. definizione delle aree che devono essere cedute per opere di urbanizzazione o
standard. Al posto della cessione si pu prevedere una monetizzazione delle
aree, pagando al comune un contributo con il quale realizza le opere in altra
area. Questo tipo di intervento raro in caso di PL, ma pi frequente in un
piano di recupero;
2. definizione delle opere di urbanizzazione a cura dei proprietari. Le opere
primarie sono a completo carico dei proprietari, mentre le secondarie sono a
parziale carico dei proprietari;
3. altri accordi secondo criteri approvati dai comuni.
I tempi di realizzazione sono definiti dalla convenzione ma non possono superare i 10
anni. La realizzazione di opere di urbanizzazione relazionato al volume da edificare,
analogamente agli standard.

Effetti

Essendo privato, non costituisce dichiarazione di pubblica utilit: se previsto un


esproprio deve deciderlo il comune.
Approvato il PL, il comune pu rilasciare i permessi di costruire o in alternativa si
possono presentare le Dichiarazioni di Inizio Attivit.

Piano di recupero
uno strumento nato alla fine degli anni Settanta, quando cerano aree industriali di
importanti dimensioni che stavano cadendo in disuso.
Secondo elemento le sensibilizzazione nei confronti della riqualificazione delle aree
edificate, come per esempio il recupero delle aree storiche. Questo piano stato introdotto
dalle norme per ledilizia residenziale.

Obiettivi

Il PR voleva incentivare unintegrazione nelle aree residenziali di una pi ampia gamma di


situazioni economiche diverse, al fine di evitare il crearsi di ghetti in cui vivono famigli con
medesime problematiche economiche e sociali.
21

Appunti di Tecnica Urbanistica

I PR sono finalizzati:
a) alla conservazione, al risanamento e alla ristrutturazione degli immobili
esistenti;
b) al riutilizzo di aree e fabbricati caratterizzati da funzioni improprie;
c) ad un coerente utilizzo delle attrezzature collettive e delle aree in edificate.
La legge 457/78 definisce inoltre le tipologie dintervento sul patrimonio edilizio
esistente.

Zone di recupero

Vengono individuate delle zone di recupero in cui possono essere attuati i PR da parte del
comune. Una colta individuate le aree vengono determinate le zone o gli edifici per i quali,
nel caso di intervento, il rilascio dei permessi subordinato al piano.

Attuazione dei piani

Gli interventi possono essere eseguiti direttamente dal proprietario. I proprietari possono
eventualmente demandare la realizzazione del piano ad una cooperativa edilizia.
Il piano di recupero, per, viene realizzato generalmente dal privato o dal comune. Il
pubblico solitamente interviene nel caso di aree di importanza pubblica, nel caso di spazi
collettivi o di inerzia dei proprietari. In questo caso il comune ha diritto di rivalsa nei
confronti dei proprietari per quanto riguarda le spese e gli oneri.

Piani di recupero di iniziativa privata

Possono presentare proposta di PR in zona di recupero i proprietari dei del valore


catastale degli immobili interessati. Quindi non c la necessit che intervengano tutti i
proprietari, ma coloro che posseggano la maggioranza degli immobili.
Nel caso di un unico immobile, il PR pu essere richiesto dai condomini che
rappresentano la met del valore dellimmobile.

Unit minime dintervento

Ogni piano determina UMI in modo che il proprietario che abbia la propriet allinterno di
unUMI possa presentare proposta di PR. Questa la caratteristica che differenzia questo
piano dai precedenti.

Effetti

Il PR vale come dichiarazione di pubblica utilit: una volta approvato i proprietari devono
intervenire, se necessario, con ricorso nel caso in cui la loro propriet sia interessata da
esproprio.

Indirizzi della legge regionale sul governo del territorio


Effetti

Nel caso specifico della presentazione di piani da parte di pi proprietari per la


Lombardia bastano i proprietari della met del valore dellimmobile e non i previsti
dalla legge nazionale.

22

Appunti di Tecnica Urbanistica

Iter

1a fase adozione;
2 fase pubblicazione:
in questa fase ogni cittadino pu esprimere osservazione ed obiezioni al piano;

3 fase approvazione.
Se i piani attuativi sono delle varianti del PGT, liter diventa pi complesso poich si ha a
che fare con lapprovazione del PGT.

23

Appunti di Tecnica Urbanistica

Rapporto tra piano e progetto


Definizione degli interventi edilizi
A.

MANUTENZIONE ORDINARIA
Opere che non hanno a che fare con la modificazione delledificio, ma rimuovono
le sue componenti e finiture. Allinterno di questa categoria vanno anche tutte
quelle opere necessarie al corretto funzionamento degli apparati tecnologici.

B.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA
In questo caso si ha una modifica pi sostanziale delledificio, ma non si possono
alterare i volumi e le superfici delle singole unit immobiliari o le destinazioni
duso.

C.

RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO


strettamente correlato ad edifici storico monumentali e atto alla
conservazione dellorganismo edilizio esistente.

D.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Consente interventi pi radicali. Si pu trasformare ledifico, originando un
organismo completamente o in parte diverso dal precedente.

E.

NUOVA COSTRUZIONE

F.

RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA
tesa alla trasformazione di parte del tessuto urbano.

Parametri edilizi ed urbanistici

24

P: popolazione
importante distinguere tra popolazione gi insediata e da insediare. Questo
parametro permette di determinare gli standard, la volumetria (100 mc/ab.),
ecc.
E: area territoriale
Si deve distinguere tra area territoriale e fondiaria. il complesso delle aree
fondiarie e le superfici dedicate a standard urbanistici (E = Af + Ap).
Af: area fondiaria
la superficie dedicata allutilizzazione insediativa.
Ap: area pubblica
formata a sua volta da:
o As: area standard;
o Am: area per la mobilit;
o Ate: area per impianti tecnologici;
dt = P/E: densit abitativa territoriale
In funzione di questo indice si possono distinguere:
o area urbana estensiva (30 150 ab/ha);
o area urbana semi intensiva (150 300 ab/ha);

Appunti di Tecnica Urbanistica

o area urbana intensiva (oltre 300 ab/ha);


It = V/E: indice di fabbricazione territoriale (densit edilizia territoriale)
Ha una doppia valenza:
o Indice urbanistico di progetto;
o Indice di densit;
If = V/Af: indice di fabbricazione fondiario
rc = Sc/Af: rapporto di copertura
rp = Sp/Af: rapporto di permeabilit
Sc: superficie di copertura
Si intende la proiezione sul terreno della copertura esclusi balconi o aggetti.
Sp: superficie permeabile
Superficie non edificata (nemmeno nel sottosuolo), in cui penetra lacqua
naturalmente.
= P/N: affollamento abitativo
un indice che misura il disagio abitativo. Secondo la normativa igienico
sanitaria il valore ideale sarebbe 1.
= V/N: quota di volume per locale
= t/N quota di volume per abitante
Questo il parametro su cui si basano i piani urbanistici e i progetti
architettonici.
V: volume
Questo parametro dipende fortemente dalla manualistica.
H: altezza del fabbricato
Viene misurata dal piano del marciapiede allestradosso del solaio di copertura
del piano pi alto.
N: numero di locali
n: numero di piani
d: distanza minima
Distanza minima tra i fabbricati e la rete infrastrutturale. In alcuni casi si ha la
possibilit di costruire a cortina.
slp: superficie lorda di piano
la superficie orizzontale compresa dal perimetro esterno delledificio da cui
solitamente si tolgono i vani scala/ascensore e i cavedii impiantistici.
su: superficie utile di piano
si ottiene sottraendo i setti murari dalla slp.

25

Appunti di Tecnica Urbanistica

Perequazione, compensazione ed incentivazione


Perequazione urbanistica

La perequazione urbanistica consiste nella distribuzione equa tra i diversi proprietari


delle superfici destinate a standard o a infrastrutture. Questo si ritrova molto spesso nella
pianificazione attuativa, meno nei vecchi piani regolatori.
un elemento tradizionale che non veniva applicato per interventi di piccola
trasformazione urbanistica ma con la nuova legge urbanistica regionale viene esteso ad
interventi di piccola entit.
Allinterno del comune si distinguono tre diverse zone, a ognuna delle quali si assegna lo
stesso indice di edificabilit territoriale. Nel caso in cui venga applicata la perequazione, la
cessione gratuita delle aree destinate ad opere urbanistiche al comune viene
regolamentata dal piano delle regole.

Compensazione urbanistica

La compensazione urbanistica invece un concetto diverso con cui si intende compensare


alcuni svantaggi con altri vantaggi. Il comune invece di espropriare, cede altri terreni o
diritti edificatori ai proprietari di terreni ceduti al comune. Viene quindi aumentato il
valore del terreno.
In alternativa il proprietario pu realizzare le opere ad uso pubblico, stipulando una
convenzione col comune. Questo d flessibilit ed efficacia al sistema in cui
lespropriazione spesso non di cos semplice attuazione, a causa dei ricorsi che si
possono presentare.
I diritti edificatori acquisiti sono liberamente commerciabili a proprietari di terreni
soggetti a trasformazione urbanistica.

Incentivazione urbanistica

Lincentivazione urbanistica d la possibilit di attribuire volumetria in eccesso,


imponendo al proprietario una migliore qualit o una maggiore estensione dellopera
pubblica.

26

Appunti di Tecnica Urbanistica

La pianificazione di area vasta


Piano territoriale di coordinamento
Le origini

Viene previsto per la prima volta nella LUN 1150/42 che per non distingue tra
provinciale e regionale, ma va a definire solo alcuni ambiti ritenuti di maggior interesse.
Lo strumento quindi facoltativo e si utilizza in quelle zone in cui si ha bisogno di
indirizzi pi precisi.
Negli anni Settanta il compito di definire il PTC va affidato alle regioni, alle provincie e
anche ai comprensori. In questi piani viene introdotto quindi un doppio livello di
progettazione darea vasta e il PTC diviene obbligatorio.
Come gi detto nel capitolo introduttivo, il sistema della pianificazione secondo la LUN
1150/42 di tipo piramidale.

Obiettivi e contenuti

Lobiettivo principale era quello di coordinare gli interventi urbanistici in aree


particolarmente complesse, come le aree metropolitane.
Nel PTC vengono considerai sostanzialmente tre aspetti:
o sistema infrastrutturale;
o gestione area urbana e servizi;
o salvaguardia ambientale.

Durata ed effetti

Il PTC non ha scadenza e dipende da regione o provincia quali modifiche apportare. I


comuni il cui territori parzialmente o totalmente compreso da un PTC sono obbligati ad
uniformare il PRG/PGT.

Il PTC provinciale (d.lgs. 267/2000)


Il PTC provinciale viene introdotto del d.lgs. 267/2000. Infatti in questi anni i PTC sono
stati approvati da poco e alcune provincie ne sono ancora sprovviste.

Obiettivi e contenuti

Il PTC indica:

le diverse destinazione del territorio;

la localizzazione di massima delle infrastrutture;

le linee di intervento per la sistemazione idrica, idrogeologica ed idraulica


forestale;

le aree nelle quali sia opportuno istituire parchi o riserve naturali.

Formazione ed approvazione

Secondo la legge nazionale la formazione e lapprovazione del piano sono da destinarsi


alle regioni.

27

Appunti di Tecnica Urbanistica

Rapporti con altri strumenti

La provincia effettua la verifica di compatibilit dei piani comunali con il PCT.

Il PTC provinciale (L.R. 12/2005)


Obiettivi e natura del piano

La provincia definisce gli obiettivi in base a:

interessi di rango provinciale e sovra comunale;

attuazione della pianificazione regionale.


Attraverso il PTCP viene definito lassetto del territorio e si assegnano incentivi ai comune
per politiche turistiche, per recupero di centri storici, ecc.
Il PTCP ha efficacia a livello paesistico ed ambientale. Questa in particolare una scelta
della Regione Lombardia.

Contenuti
1.
2.

3.
4.
5.

28

Quadro conoscitivo del territorio;


obiettivi di carattere economico e sociale:
raccordo tra i diversi piani di settore;
approfondimento degli indirizzi definiti dalla programmazione
regionale;
indicazione degli elementi qualitativi ed i contenuti minimi previsti per il
documento di piano;
indicazioni puntuali per la realizzazione di insediamenti di portata sovra
comunale;
indicazione delle modalit per favorire il coordinamento tra le pianificazioni dei
comuni, prevedendo anche forme compensative o finanziarie.
Sistema infrastrutturale:
1. stabilisce il programma generale delle maggiori infrastrutture
riguardanti la mobilit;
2. definisce i criteri dellorganizzazione, il dimensionamento, la
realizzazione e linserimento ambientale e paesistico delle
infrastrutture;
3. individua i corridoi tecnologici dove realizzare le infrastrutture;
tutela del paesaggio:
individua le previsioni atte a raggiungere gli obiettivi del PCR regionale;
rapporto con le aree protette:
1. pu individuare gli ambiti in cui risulta opportuna listituzione di
parchi locali di interesse sovra comunale;
2. recepisce gli strumenti di pianificazione approvati o adottati che
costituiscono il sistema delle aree protette;
tutela dellambiente e difesa del suolo
definisce lassetto idrogeologico del territorio;
ambiti agricoli (importanti a livello paesaggistico):
1. definisce gli ambiti destinati allattivit agricola;
2. lindividuazione ha efficacia prevalente e prescrittiva.

Appunti di Tecnica Urbanistica

Effetti

Hanno efficacia prescrittiva sul PGT le seguenti:


1. indicazioni della localizzazione delle infrastrutture;
2. le previsioni in materia di tutela dei beni ambientali e paesaggistici;
3. lindicazione, per le aree soggette a tutela o classificate a rischi sismico, delle
opere prioritarie di sistemazione o consolidamento;
4. lindividuazione degli ambiti agricoli.

Il piano territoriale regionale


Obiettivi e contenuti

Un primo PTR viene introdotto negli anni 80 ma non viene praticamente mai approvato.
Viene previsto con la L.R. 12/2005 art.19.
uno strumento simile al PTCP ma prevede vincoli a livello regionale. Ha una parte di
indirizzo atta alla coordinazione tra le diverse provincie soprattutto per alcuni aspetti
come la rete infrastrutturale o i parchi.
Oltre alla modifica dellassetto territoriale, questo strumento ha obiettivi di sviluppo socio
economico. In questo contesto, questo strumento collegato al programma regionale di
sviluppo.
Questo strumento ha anche obiettivi prioritari per i quali non si prevedono soltanto
indirizzi ma si pongono veri e propri vincoli. il caso, per esempio, di una grande strada.
Lo strumento prevede anche la compensazione sia a livello economico che a livello
ambientale. Pu essere il caso di un inceneritore o di unimportante rete strutturale.
Il PTR ha due livelli di coordinazione:

territoriale: coordinazione tra comuni e provincia, pachi o comunit montane;

settoriale: per ogni settore ci sono piani specifici che vengono coordinate dal
PTR.
Per quanto riguarda le tematiche ambientali il PTR ha effetti come piano paesaggistico.
Per ora esiste gi un piano paesistico in Lombardia e, quando il PTR verr approvato,
assumer quindi effetti di piano paesistico.
Il PTR ha contenuti relativi anche alla difesa del territorio, relazionandosi con gli
strumenti specifici in modo che gli interventi edilizi non influenzino lassetto idrogeologico
del territorio.
Il PTR contiene anche le linee guide e gli standard metodologici e procedurali per
laggiornamento del Sistema Informativo Territoriale (SIT), che una sistema
informatizzato che archivia le mappature dei diversi sistemi.

Effetti

Il PTR si configura come un quadro di riferimento per quanto riguarda la gestione


territoriale comunale e provinciale. Contiene inoltre indirizzi per il coordinamento dei
diversi piani territoriali.
Quindi grazie il sistema di gestione territoriale di questi ultimi anni, lente comunale ha
una libert maggiore rispetto al sistema precedente in cui il PRG andava controllato dalla
regione.

29

Appunti di Tecnica Urbanistica

Obiettivi prioritari

I vincoli introdotti dal PTR diventano cogenti per quanto riguarda gli obiettivi prioritari
come reti infrastrutturali. Queste indicazioni vincolanti vanno espressamente qualificate
quali obiettivi prioritari. Questi vincoli prevalgono sulle disposizioni del PTC dei parchi
regionali.
In caso di difformit tra PTR e pianificazione di aree naturali protette si devono precedere
eventuali mitigazione e compensazioni ambientali in accordo con lente gestore del parco.
Tutti i vincoli per gli obiettivi prioritari sono prevalenti rispetto al PTCP e PGT e pu
prevedere espropri.

Approvazione ed aggiornamento

Il PTR viene adottato e approvato dal Consiglio Regionale. Il piano viene esposto in modo
che enti pubblici e privati possano partecipare alla formazione del piano.
Effettivamente in Italia questa partecipazione pi formale che reale: non si ha una
cultura della progettazione partecipata a causa dei numerosi vincoli.
Negli ultimi anni, soprattutto con il PGT, si ha un incentivazione di questo tipo di
pianificazione urbanistica partecipata.

Piano territoriale e regionale darea

Ci sono ambiti che hanno una valenza strategica fondamentale (es. Malpensa) per i quali si
specificano determinati piani di coordinazione ad hoc. Questo strumento necessario
quando si hanno poli infrastrutturali che hanno unincidenza importante sul territorio, sia
a livello socio economico che a livello ambientale.
Anche il PT darea pu prevedere espropri. La giunta regionale pu incaricare o avvalersi
dellente provinciale interessato dallarea. Lapprovazione del PT darea viene comunque
preceduto da una conferenza che informa tutti gli enti interessati.

30

Appunti di Tecnica Urbanistica

Sviluppo sostenibile
Gli strumenti specifici sono lagenda 21 e lagenda locale 21. Il primo uno strumento a
livello internazionale, il secondo invece viene gestito dagli enti locali comunali e
provinciali.

Significato
Diverse sono le definizioni di sviluppo sostenibile. La pi nota la seguente:
Lo sviluppo che soddisfa i bisogni dellattuale generazione senza
compromettere la capacit di quelle future di rispondere ai loro
Quindi sostanzialmente si intende soddisfare i bisogni senza minacciare i sistemi
ambientali.
Questa definizione viene poi specificata:
Lo sviluppo che garantisce a ognuno i servizi ambientali, sociali ed economici
di base, senza minacciare levoluzione dei sistemi dai quali dipendono tali
servizi
In entrambi i casi si distinguano tre dimensioni: ambientale, economica e sociale.

Sviluppo sostenibile ed ecologic economics


Lo sviluppo sostenibile si basa su una nuova idea di economia, uneconomia ecologica che,
oltre a capitale e lavoro, considera anche il capitale naturale in modo che i nostri prossimi
possano usufruirne.
Per capitale naturale si intende:

linsieme dei sistemi naturali (mari, laghi, fiumi, ecc.);

le risorse naturali utilizzate dalluomo (agricoltura, pesca, ecc.);

il patrimonio storico artistico del territorio.


Ci sono due aspetti che caratterizzano lo sviluppo sostenibile:
la velocit di prelievo deve essere pari alla velocit di rigenerazione delle risorse;
la velocit di produzione dei rifiuti deve eguagliare la capacit naturale di assorbimento.
Esistono quindi due concetti di sostenibilit:

sostenibilit debole: il capitale naturale pu essere riequilibrato dal prodotto


delluomo. In genere questo meccanismo non realizza uno sviluppo sostenibile
poich giustifica un saccheggio di risorse del capitale naturale;

sostenibilit forte: il capitale naturale deve mantenersi costante. Questo


considera il capitale naturale e quello prodotto dalluomo come ununica cosa.

Lagenda 21
Lo scenario internazionale

Primo elemento importante la conferenza internazionale a Rio de Janeiro nel 92 quando


stata redatta lagenda 21, documento firmato da oltre 170 paesi.
In questo documento si prescrivono indicazioni per la salvaguardia ambientale. Viene
introdotta unagenda 21 locale per un miglior controllo.
Un altro congresso importante quello del 2002 a Johannesburg, dove si sono definite
nuove linee di sviluppo.
31

Appunti di Tecnica Urbanistica

Programmi e politiche a livello europeo

A livello europeo importante la conferenza europea sulle citt sostenibili. Nel giugno
2001 viene approvato il VI programma di azione dellambiente, che si sviluppa su quattro
punti:

cambiamenti climatici della fascia dellozono;

protezione e valorizzazione sostenibile della natura;

qualit dellambiente e qualit della vita degli ambienti urbani;

prelievo delle risorse e produzione di rifiuti.

Programmi e politiche a livello italiano

LAgenda 21 locale stata adottata da molti comuni anche se non obbligatoria.


La conferenza di Ferrara del 1999 d lavvio ad una cooperazione tra i comuni che hanno
adottato lagenda 21 locale tramite la quale si condividono proposte e risultati.
Recentemente il Ministero dellAmbiente e del Territorio ha individuato i quattro punti
del VI programma a livello nazionale.
Elemento caratterizzante dellagenda 21 locale il tentativo di coinvolgere la comunit
nella proposta e nellelaborazione di piani e progetti.

Lorganizzazione e gli attori

Il Forum Civico coinvolge amministratori, forze politiche, sindacati, rappresentati della


camera di commercio, ecc. e anche rappresentanti della popolazione.
Allinterno al forum civico esiste un gruppo di coordinamento che avvia e facilita lo
sviluppo dellagenda 21 locale.
prevista inoltre la presenza di un comitato scientifico che d gli strumenti necessari
allattuazione di piani e progetti.
Esistono inoltre forum tematici, ovvero forum di settore che si occupano ambiti
determinati, data la vastit dei possibili interventi.

Rapporto con PGT/PRG

Lagenda 21 non pone dei vincoli ma propone pieni e programmi che vengono
eventualmente recepiti dal PRG/PGT o vengono realizzati con opere. Non comunque un
documento obbligatorio.

32

Appunti di Tecnica Urbanistica

Strumenti di tutela dellambiente


Le aree protette
Sono quelle aree di particolare pregi ambientale che necessitano un particolare tipo di
tutela. Le tipologie sono parchi e riserve naturali.
Si distingue anche a livello nazionale e a livello regionale. In Italia lunico parco nazionale
il Parco dello Stelvio, tutti gli altri sono parchi regionali.
Le aree protette vengono disciplinate da due norme di legge:

L 394/91 Legge quadro sulle aree protette;

LR 86/83 Piano regionale delle aree protette.

Caratteristiche e funzioni

Sono aree ad alto valore ambienta a livello paesistico o geologico. Mentre le riserve hanno
unestensione minore e comprendono aree naturali, i parchi sono pi estesi ma possono
comprendere anche ambiti di diverso tipo: aree industriali, rurali, ecc. che possono avere
un altro valore paesaggistico.
Lobiettivo quello di conservare gli elementi naturalistici (a livello geologico), il
patrimonio paesaggistico e di mantenere lequilibrio idraulico, idrogeologico del territorio.
Non per una protezione passiva ma anche attiva, poich oltre a conservare il patrimonio
gi esistente, cerca di riqualificare e ripristinare alcune situazione come nel caso delle
case.
Ci sono anche attivit scientifiche che ruotano intorno alle aree protette di maggio
importanza. Le aree protette assumono anche valore ricreativo.

Legge quadro e piano regionale delle aree protette


Classificazione

PARCHI NAZIONALI
PARCHI NATUALI REGIONALI: hanno minore rilevanza naturalistica. In
Lombardia costituisce un grande sistema del verde che intorno a Milano va a
creare una cintura verde;

RISERVE NATURALI: si possono avere riserve marine a seconda della rilevanza.


Possono essere statali o regionali. Rispetto alle precedenti sono aree di minore
estensione.
A livello regionali si ha unulteriore classificazione:

PARCHI REGIONALI;

PARCHI NATURALI: hanno maggior valore naturalistico;

RISERVE NATURALI;

MONUMENTI NATURALI: sono elementi puntuali di rilevanza naturale come, per


esempio, un particolare tipo di roccia;

ZONE DI PARTICOLARE RILEVANZA NATURALE ED AMBIENTALE: sono aree di


dimensioni abbastanza estese che necessitano di tutela.

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Appunti di Tecnica Urbanistica

Parchi regionali
Classificazione

In relazione al tipo di parco si avranno diversi tipologie di vincoli e forma di tutela. La


normativa d quindi la seguente classificazione:

PARCO FLUVIALE: lobiettivo quello di mantenere intatto lambiente e


lecosistema fluviale; si cerca anche di mantenere lequilibrio idrogeologico;

PARCO MONTANO: si mantiene intatto lambiente naturale e anche culturale del


territorio e si impedisce che queste zone vengano urbanizzate. Si cerca anche di
tutelare il paesaggio agricolo;

PARCO FORESTALE: caratterizzato da zone boschive di particolare estensione.


Si tutela larea boschiva anche con lo scopo di mitigare linquinamento;

PARCO DI CINTURA METROPOLITANA: importante per la riqualificazione di


aree degradate; inoltre hanno funzione ricreativa e di strutturazione del
territorio. Hanno incidenza anche sul mercato immobiliare.
Questa classificazione pu essere sovrapposta: il parco agricolo sud Milano ha il doppio
ruolo agricolo e di cintura metropolitana, per esempio.
Nella LR vengono specificati i parchi presenti nella Regione Lombardia e si indicano anche
i parchi da istituire nel futuro.
I parchi sono istituiti da un Ente Parco che poi li governa. Per ogni parco vengono redatti:

PTC: la pianificazione annuale viene influenzata da questo strumento;

piano di gestione.
Il PTC definisce:

una classificazione del territorio in aree differenziate in base allutilizzo;

le aree e i beni da acquisire in propriet pubblica;

i tempi e le modalit di cessazione delle attivit nel parco, incompatibili con


lassetto ambientale.

Riserve naturali

Anche in questo caso si ha unulteriore classificazione:

RISERVE NATURALI INTEGRALI: si vieta qualunque attivit umana, a parte


quella scientifica. Sono inaccessibili ad esclusione di questa attivit;

RISERVE NATURALI AMBIENTALI;

RISERVE NAUTALI PARZIALI: sono meno importanti e possono configurarsi


come tale per una caratteristica particolare come unarea boschiva, per esempio.
Queste tre categorie sono sovrapponibili: allinterno di una riserva possono essere
presenti diversi ambiti. Anche le riserve hanno delle zone di rispetto e tutela delle zone
limitrofe, in modo da non avere impatti negativi nelle zone pi vicine.
La gestione della riserva affidata alle provincie, alle comunit montane, allente comune
o ad un consorzio di comuni. Anche per le riserve sono presenti piani di gestione e
regolamentazione.

Monumenti naturali

un elemento circoscritto, pu essere una cascata o una zona umida di dimensioni


ristretto oppure anche massi di rilevanza geologica o naturale.
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Appunti di Tecnica Urbanistica

Aree di rilevanza ambientale

Sono aree di rilevanza ambientale e natura leda sottoporre a regime di protezione.

PLIS

Vengono istituiti da comuni o consorzi di comuni e finanziati dalla Regione.

La tutela dei beni culturali e paesaggistici


I beni culturali

La tutela degli edifici ed elementi di importanza monumentale viene regolamentata dal


DLgs 42/2004. Questa normativa tutela sia i beni mobili che quelli immobili.
Si tratta quindi di una categoria ampi, che comprende:
beni immobili che presentino particolare interesse storico, artistico, archeologico;
beni immobili che rivestano particolare importanza a causa del loro riferimento con la
storia politica, militare, della letteratura, dellarte e della cultura in genere, dell0identita e
della storia.
IMPOSIZIONE DEL VINCOLO
Se viene individuato un edificio di carattere monumentale viene imposto il vincolo
monumentale. Si deve distinguere tra propriet pubblica e privata: per il pubblico il
vincolo viene automaticamente imposto, nel caso di privato esiste una procedura pi lunga
e il proprietario pu presentare ricorso. In alcuni casi lente pubblico pu chiedere di
svincolare limmobile.
Tutte le procedure di vincolo e le richieste di decadimento del vincolo sono di competenza
della sovrintendenza.

I beni paesaggistici

Le aree sottoposte a questo vincolo non sono inedificabili ma hanno particolari


restrizioni. Ci sono tre tipologie di vincolo paesaggistico:
immobili e aree di notevole interesse paesistico;
aree di interesse paesistico tutelate per legge;
immobili e aree sottoposte a tutela del piano paesaggistico.

Piano paesaggistico

A livello provinciale il PTCP ad avere valenza di piano paesaggistico


Si vuole tutelare il sistema paesaggistico: il piano paesistico fornisce tutti i vincoli
necessari al mantenimento del patrimonio.
Allinterno del piano ci sono ambiti che si vogliono sviluppare e per questi ci saranno
determinati indirizzi e mitigazioni nel caso in cui vengano realizzate delle opere immobili.
Il piano ha anche lobiettivo propositivo nel caso di aree degradate.

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Appunti di Tecnica Urbanistica

La VIA e la VAS
La Valutazione di Impatto Ambientale (VIA)
una procedure che inizia a diffondesi negli anni Sessanta negli Stati Uniti e in Europa
viene introdotto dalla direttiva 85/337/CE. Questa direttiva viene poi ampliata dalla
91/11 CEE che assegna una maggiore rilevanza alla VIA.
Nel 2006 si introduce il Codice dellAmbiente con il d.lgs. 152/2006. Con questo decreto
vengono raccolte le norme e le direttive per la tutela dellambiente. Oltre alla VIA e alla
VAS comprende anche prescrizioni sullinquinamento, lassetto idrologico del terreno, ecc.
A livello regionale, invece, la VIA regolata dalla L.R. 20/1999.

Principali caratteristiche

La VIA la verifica di compatibilit ambientale di un progetto; generalmente questa viene


fatta per grandi opere di trasformazione urbanistica o per opere infrastrutturali. Esiste un
elenco che riporta le tipologie di opere soggette a VIA.
uno strumento che porta ad una comparazione degli effetti diretti e indiretti che
comportano un progetto. La VIA agisce preventivamente invece di compensare poi
economicamente il danno provocato.

Obiettivi

Gli obiettivi sono:

valutare la sostenibilit del progetto: se questo non lo non viene realizzato


oppure viene modificato;

prevenire il danno ambientale;

tenere in considerazione anche gli aspetti economici e sociali;

migliorare la trasparenza delle decisioni;

facilitare la partecipazione di tutti gli attori sociali.

Contenuti

La VIA riporta:

la descrizione delle caratteristiche del progetto comprese le esigenze


dellutilizzo del terreno per la costruzione specificando anche le caratteristiche
dei processi produttivi;

la valutazione di tutti gli inquinanti emessi;

una descrizione delle soluzioni progettuali alternative;

descrizione delle componenti potenzialmente soggette ad un impatto


significativo;

descrizione delle misure previste per evitare, ridurre o compensare gli eventuali
effetti negativi.

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Appunti di Tecnica Urbanistica

La Valutazione Ambientale Strategica


Caratteristiche ed obiettivi

Ha lobiettivo di valutare limpatto ambientale di un intero piano urbanistico assumendo


quindi una rilevanza strategica notevole. La VAS viene redatta durante la stesura del piano,
quindi uno strumento che supporta la creazione del piano.
In sintesi si configura come uno strumento:

costruttivo;

valutativo;

gestionale;

di monitoraggio.

Rapporto ambientale

Si individuano e descrivono gli effetti che il piano ha sullambiente e le alternative per


attenuare gli impatti negativi.

Monitoraggio

Una volta in realizzazione la VAS valuta gli effetti del piano andando eventualmente a
ricalibrare gli interventi successivi.

Partecipazione

La VAS prevede una pubblicazione degli effetti e delle decisioni e inoltre prevede una
trasparenza delle decisioni.

Indirizzi L.R. 12/2005

La legge regionale stabilisce che lente Regione:

emani gli indirizzi generali della valutazione ambientale dei piani;

definisca un sistema di indicatori di qualit ambientale.

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Appunti di Tecnica Urbanistica

La disciplina dellattivit edilizia


Regolamento edilizio
Origini ed evoluzione dello strumento

Lo strumento deriva dai vecchi regolamenti dellOttocento che nascevano per le citt pi
grandi al fine di una maggiore igiene ed un maggio decoro.
Con la LUN il regolamento edilizio ha anche valenza urbanistica, poich non tutti i comuni
avevano il piano regolatore: in questi comuni si doveva utilizzare il programma di
fabbricazione, che era un allegato del regolamento edilizio. Nel momento in cui il PRG
diventa obbligatorio, il regolamento edilizio assume valenza solo edilizia.

Riferimenti normativi

Il regolamento edilizio regolato a livello regionale dalla L.R. 12/2005, che viene divisa in
una parte urbanistica ed una edilizia. A livello nazionale invece viene regolato dal testo
unico sulledilizia.
Lart.4 del D.P.R. 380/2001 molto sintetico: di fatto si delega alla regione la disciplina
del regolamento edilizio.

Il regolamento edilizio, secondo la L.R. 12/2005, disciplina:

le procedure;

lesecuzione delle opere;

gli interventi minori, insegne e arredo urbano;

le norme igieniche;
la commissione edilizia: un organo consultivo e precedentemente era obbligatori, oggi
non lo pi.
Il regolamento edilizio non pu contenere norme di carattere urbanistico che incidano sui
parametri urbanistico edilizi del piano regolatore.

Commissione edilizia

I comuni hanno la facolt di prevedere la commissione e questa non ha potere decisionale,


ma semplicemente consultivo.

Sportello unico per ledilizia

uno sportello per la semplificazione del rilascio di permessi ed autorizzazioni. Il comune


pu affidare allo sportello unico queste funzioni e alcuni comuni possono avere uno
sportello consorziato (anche se solitamente questa evenienza molto rara).
Ci sono due tipi di sportelli:

per ledilizia;

per le attivit produttive.


COMPITI E FUNZIONI
Allo sportello unico vengono presentate le domande di permesso di costruire, denunce di
inizio attivit, dichiarazione di inizio e fine lavori, nonch il rilascio del certificato di
destinazione urbanistica.

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Appunti di Tecnica Urbanistica

Vengono rilasciati certificati attestanti prescrizioni normative ecc. lo sportello univo deve
inoltre curare i rapporti tra comune, privato e le altre amministrazioni chiamate a
pronunciarsi in ordine allintervento edilizio.

Dalla licenza edilizia al permesso di costruire


Allinizio del Novecento non si ha la regolamentazione allinfuori del progetto da
realizzare. A livello nazionale con la LUN che stabilisce un obbligo a livello urbanistico
con la licenza edilizia per le costruzioni in ambito urbano.
Con la Legge 765/67 si include lobbligo anche per le aree agricole e, oltre alle nuove
costruzioni, previsto anche per ampliamenti, modifiche e demolizioni. Un altro elemento
importante la precedenza delle opere di urbanizzazione rispetto alla nuova costruzione.
La Legge 10/77 introduce nuovi elementi. La licenza edilizia viene sostituita con la
concessione edilizia che diventa onerosa. Si introduce la scorporazione della jus aedificandi
della propriet con la legge del regime dei suoli, ma la sentenza della Corte Costituzionale
ha stabilito che il diritto di edificare appartiene al proprietario.
Il Testo Unico per lEdilizia introduce la nuova denominazione di permesso di costruire.
La L.R. 12/2005 sviluppa gli indirizzi del TU.

Normativa nazionale
Attivit edilizia libera

Sono considerate attivit di edilizia libera quelle che non necessitano di autorizzazioni:

manutenzione ordinaria;

eliminazione delle barriere architettoniche, purch non interferiscano con la


sagoma delledificio;

opere temporanee per attivit di ricerca nel sottosuolo.

Permesso di costruire

La differenza con la DIA che il progetto viene controllato da un tecnico comunale. Con la
DIA invece il progettista firma una dichiarazione di conformit. Questo restringe molto i
tempi.
Si pu utilizzare per:
nuova costruzione;

ristrutturazione urbanistica;

ristrutturazione edilizia che modifichino lorganismo edilizio.


Il TU prevede che le regioni possano stabilire quali mutamenti sono soggetti a permesso
di costruire o DIA.

Denuncia di Inizio Attivit

Sono realizzabili tutti gli interventi non compresi nei precedenti elenchi. Si possono
presentare tramite DIA modifiche di permesso di costruire che non incidano sui parametri
urbanistici. Per questi interventi si comunque liberi di richiedere un permesso di
costruire.
In alternativa al permesso di costruire possono essere realizzati tramite DIA:

interventi di ristrutturazione edilizia;


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Appunti di Tecnica Urbanistica

interventi di ristrutturazione urbanistica;


interventi di nuova costruzione.

Normativa regionale
Attivit edilizia libera

Sono soggette ad attivit edilizia libera:

la manutenzione ordinaria;

leliminazione delle barriere architettoniche;

le opere temporanee;

le opere di copertura stagionali;

le strutture temporanee di cantiere.

Permesso di costruire

Le opere pubbliche che vengono realizzate dal comune stesso hanno una procedure
diversa (legge Merloni). In questo caso lapprovazione del progetto definitivo ha la stessa
valenza del permesso di costruire.
Viene rilascio in conformit alla normativa edilizia. subordinato alla esistenza di opere
di urbanizzazione primaria, alla previsione dellattuazione delle stesse entro il trienni,
allimpegno
degli
interessati
di
procede
allattuazione
delle
medesime
contemporaneamente alla realizzazione dellintervento.
Il permesso di costruire viene rilasciato dal tecnico responsabile dellufficio comunale.
La procedura molto pi complessa rispetto a quella della DIA:

la domanda viene presentata allo sportello unico;

il competente ufficio comunica entro 10 giorni il responsabile del procedimento;

entro 60 giorni il responsabile del procedimento cura listruttoria e valuta la


conformit del progetto (120 giorni per comuni con pi di 100 000 abitanti);

il responsabile del procedimento pu, negli stessi 60 giorni, richiedere


modifiche, illustrandone le ragioni;

tale richiesta sospende il decorso del termine dei 60 giorni.

Denuncia di inizio attivit

La legge regionale d la possibilit agli interventi che necessitino il permesso di costruire,


di essere realizzati con DIA, tranne interventi in area agricola. Si pu procedere con DIA
per varianti che non incidano su parametri urbanistici.

Oneri di urbanizzazione
Sono determinati dai comuni in relazione alle previsioni del piano dei servizi e del piano
triennale delle opere pubbliche. Sono stabiliti in relazione alle diverse tipologie di
intervento.
Gli oneri nel caso di residenziale vengono calcolati in relazione alla volumetria. Per le
attivit produttive, invece, in relazione alla superficie per cui si considerano ance i piani
interrati se previsto il passaggio, anche temporaneo, di persone.
In alternativa al pagamento degli oneri si possono realizzare le opere di urbanizzazione a
carico del privato. Le opere vengono poi collaudate e acquisite dal comune.
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Appunti di Tecnica Urbanistica

Contributo di realizzazione
In questo caso ho una vera e propria tassa che viene calcolata come percentuale del costo
di costruzione.
Questi contributi vengono determinati dalla giunta comunale su costruzioni tipo. Il
contributo varia dal 5 al 10% del costo di costruzione, per interventi di destinazione duso
commerciale del 10% del costo effettivo. Per gli interventi di ristrutturazione che non
comportino la demolizione, il contributo relazionato al costo reale degli interventi.

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