Edicin N 4 | OCTUBRE 2016

Florida el estado que ms

atrae compradores

NDICE

Nennetta Gonzalo
DIRECTOR
CENTURY 21
Asesores Internacionales

Century 21
Asesores
Internacionales
info@century21asesoresinternacionales.com
Direccin: Calle Mohedano con Avenida
Tamanaco, Edif. Torre Atlantic, Piso Pb, Urb.
El Rosal,Caracas, Venezuela.

03

Editorial

04

Flatiron en Brickell:
lujosa redenicin de la vida en Miami

06

La Florida es el estado que ms

atrae a compradores inmobiliarios
internacionales

08

Rafael Valdez: El nmero de operaciones

concretadas por Century 21
aument 10% en 2016

10

Tipos de visas para ingresar

a Estados Unidos!

12

Cmo entender la tasa de capitalizacin

y la adquisicin de propiedades
con retorno?

14

Claudia Garca: Ventas de franquicias

Century 21 se mantuvieron en medio
de las adversidades

16

Servicios

Vctor lvarez Riccio, Coordinador Editorial

Jhonattan Dentale, Diseador Grco

EDITORIAL
Feliz tercer aniversario! Alcanzar 3 aos de vida
como organizacin no parece mucho pero si nos
detenemos a reflexionar el desarrollo y los cambios
que han ocurrido en este perodo s podemos hablar
de un trayecto importante. Century 21 Asesores
Internacionales
ha
experimentado
grandes
transformaciones.
En 3 aos hemos madurado como empresa al
servicio del pblico venezolano, nuestro equipo ha
crecido y hemos acumulado experiencia.
Los servicios que prestamos se han ampliado y eso
nos ha convertido en un equipo lite de profesionales
internacionales que da una asesora completa para
poder hacer una inversin en el extranjero conociendo
a detalle todas las partes de ese camino para as
conseguir resultados de xito.
Contamos actualmente con distintos departamentos que atienden sus
necesidades: un departamento de Trmite de Visas para Estados Unidos cuya
tasa de xito es de casi 100%; un grupo de investigadoras del mercado
inmobiliario internacional con dominio de los proyectos que se desarrollan
en La Florida, Nueva York, Madrid, Aruba, Repblica Dominicana, etctera; un
equipo de trmites de Crditos Hipotecarios; un equipo especializado en
invertir en proyectos de Crowdfunding; aliados expertos en compra y
desarrollo de franquicias en el exterior; y ms.
Analizamos para usted cada inmueble y proyecto para maximizar sus
ganancias, y hacemos eso en Venezuela, con el nombre de la marca
inmobiliaria ms conocida del pas y del mundo. Nuestra visin? Tener
clientes de por vida que nos recomienden a otros por el excelente trato
recibido y por la asesora integral que brindamos. Con la sensibilidad de los
venezolanos entendemos que lo ms importante para usted siempre ser la
seguridad de su patrimonio y eso es lo que nos diferencia: consideramos que
su xito es el nuestro y por eso nuestro foco estar siempre en guiarlo a las
oportunidades que ms se adapten a lo que usted necesite.

Este nmero
Este es el cuarto nmero de la Revista de Century 21 Asesores
Internacionales, y contamos con interesantes artculos que explican
situaciones del mercado inmobiliario en La Florida, sobre el clculo de la tasa
de capitalizacin para un inmueble, entrevistas a personalidades de la marca
Century 21 en Venezuela y ms. Esperamos que lo disfruten tanto como
nosotros disfrutamos prepararlo!
Nenetta Gonzalo Feaugas
Directora

Flatiron en Brickell:
lujosa redenicinde la vida en Miami
Vctor Manuel lvarez Riccio | septiembre 2016

El vecindario ms popular de Miami est celebrando la construccin de un

nuevo icono de la arquitectura. El edificio Flatiron, en el sector de Brickell, es
un oasis urbano desarrollado por Ugo Colombo y diseado por Luis Revuelta.
El edificio de sesenta y cuatro pisos es una torre de cristal que se alza sobre el
perfil urbano con sus persuasivas curvas, y brinda impactantes vistas de la
baha y de la ciudad.
Los promotores de este magnfico proyecto aseguran que los compradores
vivirn dentro de una obra de arte: "Dentro de este elegante rascacielos, el
arquitecto de interiores italiano Massimo Iosa Ghini combina impecables
paredes de vidrio y lneas curvadas para crear un sentido de movimiento que
da la bienvenida a los residentes a su llegada con calidez, luz y preciosas
piedras".

La promesa del lujo

Alguna vez usted ha soado con vivir en su casa como si fuese un hotel? Esa es la visin que los
creadores de Flatiron plasman en su creacin: ofrecer un servicio cinco estrellas y esparcimiento
de lite a los propietarios.
A disposicin de los habitantes del condominio est, por ejemplo, el Spa Sky, en el piso sesenta
y cuatro. Localizado en la terraza, el spa cuenta con un circuito de hidroterapia con vapor, sauna,
salas de relajacin y tratamiento. Con solo reservar las sesiones, los propietarios pueden recibir
estimulantes masajes, faciales, y tratamientos para el cabello y la piel.
Adems de esto, los habitantes tienen a su disposicin un gimnasio en la azotea con vistas
panormicas de Miami. Los equipos del centro de entrenamiento son de ltima generacin y
adems el gimnasio tiene consultores de nutricin y entrenadores para que los esfuerzos de los
residentes contribuyan al fortalecimiento de su salud.
Junto al gimnasio y el spa, tambin se encuentran una lujosa piscina para practicar natacin y
un rea de jardn para tomar el sol y descansar mientras se observa el horizonte.
Los residentes con toda seguridad tambin pasarn muchas de sus horas libres en el Club
Flatiron, localizado en los pisos diecisiete y dieciocho. Primero, el club cuenta con el Cine Flatiron,
con cmodas butacas y excelente acstica. El sistema de proyeccin es de alta calidad e incorpora
controles inalmbricos para manejar la proyeccin que se est realizando y regular la temperatura
del teatro.
Luego, las damas y caballeros propietarios seguramente encontrarn placer al compartir en el
saln de billar y consumo de tabaco, un espacio ntimo para socializar y pasar horas con los
amigos.

Conserjera personal
El personal de conserjera en Flatiron est disponible los siete das de la semana para atender a
los residentes. Ellos estn preparados para asistir a los propietarios en temas de transporte,
limpieza y mantenimiento del hogar, tratamientos en el spa, tintorera, reservas en restaurantes,
apoyo tcnico, paseo y peluquera de mascotas y ms.
Adems de la atencin personalizada y constante, el edificio Flatiron est equipado totalmente
con tecnologa inteligente para mayor comodidad de sus residentes. Un ejemplo es el Enlace de
Flatiron, una aplicacin digital que permite a la persona acceder y gestionar su uso de los espacios
comunes del edificio en conjunto con sus vecinos. Se cuenta, por supuesto, con un servicio de
internet de alta velocidad en cada apartamento y red privada de wi-fi para todos los espacios de
la torre.

xito en el mercado
Segn la revista Miami Agent, el proyecto Flatiron de Brickell ha vendido aproximadamente $75
millones en el primer semestre de 2016, con cerca del 55% de las 549 unidades negociadas. Los
compradores son principalmente de los Estados Unidos (en su mayora de Miami) pero tambin se
ha reconocido la presencia de compradores de pases como Venezuela, Mxico, Argentina e Italia.
Quieres ms informacin? Contctanos! info@century21asesoresinternacionales.com

La Florida es el estado que ms

atrae a compradores inmobiliarios
internacionales
Vctor Manuel lvarez Riccio | septiembre 2016
Una investigacin de la Asociacin Nacional de Realtors
de Estados Unidos comprob lo que el boca a boca ha
sugerido insistentemente en los mercados mundiales: La
Florida es uno de los sitios ms atractivos para comprar
inmuebles en Estados Unidos, si es que no es el lugar ms
cotizado.
La investigacin del gremio de corredores inmobiliarios
en ese pas determin que compradores extranjeros
adquirieron 214.885 propiedades residenciales en
Estados Unidos entre los meses de abril de 2015 y marzo
de 2016, lo que represent, en ventas, la suma de 102.6
millardos de dlares.
De la cantidad total de dlares que extranjeros
invirtieron en el mercado inmobiliario residencial
estadounidense, 27.3 millardos fueron aportados por

clientes de China, quienes estuvieron seguidos por

compradores de Canad (8.9 millardos), India (6.1
millardos), Reino Unido (5.5 millardos) y Mxico (4.8).
Estas cinco naciones representaron 51,3% del total de la
inversin estudiada.
El estado de La Florida acumul 22% de las
transacciones internacionales investigadas, seguido de
California (15%), Texas (10%), Arizona (4%) y Nueva York
(4%). Por otro lado, dentro del estado de La Florida, la
mayora de los clientes internacionales (36%) provino de
Amrica Latina y el Caribe.
El reporte de la Asociacin Nacional de Realtors asegura
que los compradores extranjeros inmigrantes (quienes
tienen visa de algn tipo o residencia permanente)
participaron en 41% de las transacciones de venta de

inmuebles residenciales a clientes forneos, mientras que

los no residentes negociaron el 59% restante. Asimismo,
la informacin aportada por la organizacin inmobiliaria
indica que los compradores internacionales adquirieron
casas cuyo valor promedio se estim en 477.462 dlares.
La presencia de Venezuela se vio disminuida en este
periodo: el 1,7% de las ventas fue a clientes criollos. En el
estudio anterior (2014-2015), fue venezolano el 2% de las
ventas totales.
"Factores econmicos, polticos, sociales y personales
afectan la decisin del individuo de comprar propiedad
estadounidense. Entre abril de 2015 y marzo de 2016 los
compradores internacionales enfrentaron condiciones
econmicas adversas que hicieron que la adquisicin de
bienes races en Estados Unidos fuese menos viable. El
crecimiento econmico disminuy en China y Canad
mientras que en la regin de Amrica Latina y el Caribe la
economa se contrajo. Menor crecimiento, debido a la
desaceleracin de China, redujo la demanda global de
petrleo que, junto a una fuerte produccin de crudo,
colaps los precios del barril. Las economas de pases
productores de petrleo como Canad, Mxico, Brasil,
Venezuela y Rusia, de donde provienen muchos
compradores internacionales, se vieron impactadas
negativamente, aclara el informe de la Asociacin
Nacional de Realtors.

Los precios crecen

Segn una publicacin del mes de agosto de Miamire
(asociacin local de Realtors de Miami), se determin
que por dcimo octavo mes consecutivo los precios de
los inmuebles residenciales en Miami crecieron debido
a un inventario reducido.
"La mediana de los precios de las casas unifamiliares
en el condado de Miami-Dade creci a 295 mil dlares
en el segundo trimestre, un aumento de 8,6% con
respecto a los 271 mil dlares en el mismo periodo del
ao anterior. La mediana del precio para condominios
creci 5,5% de un ao a otro, lo que signific que los
precio variaron de 203 mil dlares a 215 mil", relata el
sitio web de Miamire.
Mark Sadek, presidente de la junta directiva de la
Asociacin de Realtors de Miami, expres: "El aumento
de los precios en Miami est relacionado con la alta
demanda por las propiedades locales, especialmente
en el mercado medio. Debido al clido clima, el estilo de
vida, lo multicultural de nuestra sociedad, y muchos
atributos positivos, siempre habr demanda por
nuestros bienes inmuebles tanto de compradores
domsticos como de internacionales".

Rafael Valdez: El nmero

de operaciones concretadas por
Century 21 aument 10% en 2016
El Director Regional de Century 21 Venezuela, Rafael
Valdez, tiene confianza en que la inversin que realiza la
franquicia en capacitacin, tecnologa y publicidad
ayudar aun ms a fortalecer la marca que, actualmente,
es la ms conocida por la poblacin venezolana dentro
del sector inmobiliario.
Cmo han sido los resultados de las ocinas
de Century 21 en Venezuela durante el primer
semestre de 2016?
Hablamos de excelentes resultados por dos aspectos:
nuestras oficinas lograron un aumento de facturacin
de 300% en el primer semestre de 2016 si lo
comparamos con el mismo perodo del ao anterior, y
aunque muchos podran decir que eso se debe
exclusivamente a la inflacin, existe otro dato que
permite una interpretacin distinta, y es que tambin
hubo un incremento de 10% en las operaciones
realizadas. Estos dos datos nos dicen que las oficinas
estn activas y aumentan sus negocios.
Cmo se explica este desempeo para C21 en
Venezuela considerando que la economa
nacional cada vez es ms precaria, algo que
maniestan los ms importantes actores
sociales?
La situacin del pas est tocando todos los sectores y
el inmobiliario no es diferente. Nosotros tenemos
obstculos particulares porque existen regulaciones
que limitan actividades en la parte de los alquileres y de
las viviendas primarias, y todo eso disminuye las
oportunidades de ventas de los asesores inmobiliarios.
Nosotros apostamos a una estrategia de riesgo porque
en un momento as cualquier otra organizacin
disminuira sus costos y operara de forma reducida para
proteger el dinero, pero decidimos en Century 21
invertir ms en la capacitacin del personal e introducir
nuevos elementos para enfrentar la crisis.

De qu nuevos elementos estamos hablando?

Hicimos esfuerzos importantes en traer excelentes
capacitadores financieros a la institucin para que
nuestros asesores no solo estuviesen preparados para
satisfacer una necesidad inmobiliaria, sino para que
pudieran ofrecer a los clientes una posibilidad de
proteger su dinero. Por otra parte, invertimos en el
desarrollo de nuestras plataformas tecnolgicas. El
tiempo vale dinero, especialmente en Venezuela, y
tenamos que hacer lo necesario para que un cliente
pudiese sentirse satisfecho y no perdiese dinero por
demoras que la tecnologa poda reducir. Prximamente
tendremos un nuevo sistema de listado mltiple para
impulsar ms las ventas.
Segn la informacin que maneja, los buenos
resultados en operaciones inmobiliarias solo
corresponden a C21 u otras empresas y
profesionales han tenido tambin crecimiento?
No te puedo hablar de los resultados de las otras
empresas porque esas son cifras que maneja cada una de
las organizaciones, sin embargo, s te puedo hablar de
que definitivamente la situacin ha impactado en
algunas de ellas de forma negativa, hasta el punto de que
se han retirado del mercado.
Hay autoridades que aseguran que el mercado
inmobiliario venezolano est afectado por una
abundante oferta y que cada vez ocurren
menos operaciones, es eso cierto?

complejo. Tal vez en el futuro, si la oferta excede

demasiado a la demanda de posibles compradores, el
mercado se deprima, pero eso tambin depender de la
respuesta que asumamos frente a esas situaciones.
En medio de la compleja situacin econmica,
qu lneas de accin han determinado desde
la casa matriz para continuar la senda positiva?
Somos una empresa de servicios, no podemos dejar de
estar al servicio de nuestros clientes en estas
circunstancias, la crisis que est viviendo Venezuela hace
que el cliente necesite tener a un asesor inmobiliario en
el cual pueda confiar. Confiamos en nuestros asesores y
en el conocimiento que poseen para seguir brindando
un servicio de altsima calidad. La estrategia que
tenemos es seguir apoyndolos en todo y estimularlos
para que no abandonen su labor que no solo es lucrativa
sino tambin importante para la sociedad venezolana.
Cul es el riesgo ms grande que puede
afectar el desempeo de Century 21 Venezuela
en los siguientes meses?
El riesgo ms importante es que la situacin
econmica impacte negativamente en la fe de nuestros
agentes y que piensen que no vale la pena hacer frente a
las adversidades. Debemos preservar la actitud de los
asesores inmobiliarios para que continen confiando en
s mismos, en su trabajo, en su profesionalismo, y que
tengan la certeza de que pueden seguir adelante
prestando un servicio de excelente calidad.

Es cierto, tenemos una gran oferta por las personas que

desean emigrar pero tambin por las necesidades
comunes de miles de venezolanos que deben vender sus
inmuebles para alcanzar distintas metas. A pesar de esta
abundante oferta, hemos mantenido en nuestras listas
una cantidad importante de posibles compradores y eso
ha contribuido a concretar operaciones en un mercado

Tipos de visas para ingresar

a Estados Unidos!
Vctor Manuel lvarez Riccio | septiembre 2016
Piensa usted emigrar a los Estados Unidos de
Norteamrica (EEUU) desde Venezuela? Bueno, no
est solo: estadsticas de la Asociacin Nacional de
Realtors de EEUU revelan que los venezolanos
estn entre los ms interesados en inmigrar y que,
por lo tanto, los capitales criollos se han destacado
por su presencia en el mercado inmobiliario de ese
pas.
Una cosa es, por supuesto, tener un capital
mnimo para invertir, saber hacerlo, y luego
administrar esa propiedad, y otra es poder gozarla
en territorio estadounidense gracias a una visa
que otorgue el gobierno norteamericano.
La obtencin de una visa siempre ha sido tema
de preocupacin para los latinoamericanos que
desean emigrar al vecino del norte, y sobre todo lo
es hoy en da cuando el tema ha sido tan polmico
durante la campaa electoral presidencial de
EEUU. Visto esto, se refuerza la recomendacin de
los expertos: es siempre mejor emigrar
cumpliendo todos los requisitos de ley que
hacerlo por otra va, pues esto ltimo representa
un riesgo para el proyecto de cualquier persona.

Los tipos de visas

Primero, se debe conocer que existen dos tipos
fundamentales de visas para viajar a EEUU: las
visas de no inmigrante, y las visas de inmigrante.
Revisemos el primer tipo. Las visas de no
inmigrante pueden ser tiles para diplomticos y
oficiales de gobiernos extranjeros (A-1, A-2),
empleados domsticos de un portador de visa A-1
(A-3), representantes de medios informativos
extranjeros (I), estudiantes (M), atletas y artistas
del entretenimiento (P), etctera. Como puede
observarse, estas son visas ms restringidas y que
permiten el acceso a personas segn sus
profesiones, ocupaciones y/o mritos.

10

Entre las visas de no inmigrante, destacan las

tursticas (B1 y B2), la profesional (H1B), las
estudiantiles (F1 y M1) y las de traslado de un
ejecutivo internacional (L1).
La B1 es utilizada por viajeros para hacer
negocios y la B2 es la tpica para pasear y
vacacionar. Debe aclararse que cada consulado o
embajada de los EEUU tiene la potestad de decidir
a quines entregan estas visas. Asimismo, debe
desaconsejarse la intencin de viajar a EEUU con
una de estas visas y estudiar o trabajar, porque eso
representa una violacin a las leyes migratorias y
condena a la persona a ser deportada en un futuro
y a perder el privilegio de recibir nuevamente una
visa en cualquier momento.
La otra visa de no inmigrante que puede resultar
de inters es la H1B, la profesional. Esta no puede
solicitarla la persona, sino que una empresa
estadounidense debe pedirla para que un
profesional calificado de otro pas pueda prestar
sus servicios en EEUU por el tiempo que dure la
visa. Es esperable que no todas las personas
puedan ser candidatas a recibir este beneficio: el
profesional debe tener un ttulo universitario
equivalente a 4 aos de estudios superiores o
tener 12 aos de experiencia profesional
comprobable. La H1B puede durar 3 aos y ser
prorrogada por 3 ms, sin embargo, si el
empleador cierra o se rompe la relacin laboral, el
beneficiario de la visa ser notificado prontamente
de su salida del pas.
Las visas F1 y M1 son populares entre los jvenes,
porque son las que entregan especficamente para
realizar estudios en EEUU. Actualmente, este tipo
de visas se otorgan a travs de seversimos
controles que incluyen la confirmacin de que el
estudiante fue aceptado en un centro de
formacin en Estados Unidos, hasta el
seguimiento de la asistencia del estudiante a
dicho centro durante su estada. La diferencia
fundamental entre la F1 y la M1 es que la primera

es para personas que aspiran a formarse en

universidades o college, y la otra es para centros
de capacitacin tcnica, con cursos ms cortos. Es
comn tambin que muchas personas soliciten la
visa F1 para estudiar ingls en un sitio de
enseanza de idiomas, si es el caso de que no se
maneja ingls plenamente, ya que eso impedira
que la persona fuese aceptada en otro instituto.

Las visas de inmigrante,

lo que muchos aspiran
La visa de residente es un documento que
otorga un oficial consular de EEUU que le permitir
ser admitido como residente legal permanente.
Esa decisin, al final, solo podr ser tomada por un
inspector de inmigracin de Aduanas y Proteccin
Fronteriza luego de considerar particularmente el
caso del solicitante. Si es aceptada la peticin, la
persona goza del beneficio de vivir y viajar en
EEUU de forma permanente y recibir una tarjeta
de residencia (la popular Green Card).
En Venezuela, la mayora de los solicitantes
obtienen su visa de residencia a travs del lazo
directo con algn familiar estadounidense, segn
informacin de la embajada de EEUU en
Venezuela.
El primer paso para la obtencin de una visa de
residencia permanente es que el peticionario (el
familiar residente) llene y entregue el Formulario
I-130 (Peticin para Familiar Extranjero) al Servicio
de Ciudadana e Inmigracin de los Estados
Unidos (USCIS) del Departamento de Seguridad
Nacional. Debe hacerse notar que segn ciertas
condiciones del solicitante, el trmite puede durar
algunos meses o llegar hasta 10 o ms aos.
Tienen mayor preferencia los hijos de ciudadanos
norteamericanos, seguidos por los cnyuges de
residentes permanentes.

Evaluar sus posibilidades

Este breve explicacin de algunas de las visas
ms solicitadas para emigrar a EEUU desde
Venezuela no agota el tema sino que debe
despertar la duda y curiosidad de la persona que
aspira a dar este paso. Califico yo para ser
residente en EEUU? Cmo afecta esto mis
aspiraciones de invertir en este pas? Qu otras
vas me quedan? En estos casos, la asesora
integral es lo indicado y necesario para garantizar
el xito de cualquier proyecto y aspiracin.

El Dato
La embajada de Estados Unidos en Caracas
anunci que no aceptar Billetes de una
denominacin menor a Bs. 100 para el pago de
servicios de visa o ciudadana.
A partir del lunes 26 de septiembre de 2016, la
embajada nicamente acepta pagos para
servicios consulares de la siguiente manera:
bolvares en efectivo (nicamente billetes de Bs.
100 son aceptados), dlares en efectivo, tarjeta de
crdito emitida por un banco de los Estados
Unidos.
La embajada recomienda tomar en cuenta que
no acepta transferencias ni pagos con tarjetas de
crdito/dbito en bolvares.

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Cmo entender la tasa

de capitalizacin y la adquisicin
de propiedades con retorno

Vctor Manuel lvarez Riccio | octubre 2016

Las Income Producing

Properties

La tasa de capitalizacin (Capitalization rate en ingls) es

una medida utilizada en el mercado inmobiliario para
comparar diferentes inversiones en bienes races. Existen
distintas aproximaciones para calcular la tasa de
capitalizacin, sin embargo, suele calcularse dividiendo
las ganancias netas producidas por la propiedad y el costo
de la misma en el momento.
Por ejemplo, si un edificio cuesta $1 milln y produce
en un ao $100 mil luego de restar los costos fijos y
variables, entonces se realiza una divisin de
100.000/1.000.000 y la tasa de capitalizacin es de 0,1,
que llevado a porcentaje es 10%. Esto significa que 10%
del costo de la propiedad fue cubierto luego de un ao de
ganancias obtenidas.
Es importante que cuando se realiza la operacin de
capitalizacin del inmueble, se use el precio actual del
inmueble en el mercado, debido a que se est
considerando la ganancia que se recibe en el momento
presente manteniendo la propiedad lo cual sirve para
valorar si conviene conservarla o venderla.

12

Una income producing property o inversin con

retorno es una propiedad cuyo principal valor reside en
que tiene una interesante tasa de capitalizacin, pero,
por qu esta propiedad genera retorno? Usualmente son
inmuebles en subasta, que luego de un proceso de
remozamiento y liberacin de cualquier gravamen, son
vendidos o alquilados para producir ganancias a sus
dueos.
Parece como el sueo de todo inversionista, pero solo
funciona si se escoge de forma adecuada la propiedad y
se sabe administrar efectivamente la relacin con
inquilinos de calidad. Este tipo de negocios puede
realizarse con apartamentos residenciales, pequeos
comercios y depsitos, y es una forma efectiva de
incrementar la riqueza del propietario. El beneficio es
todava mayor si el inversionista logra asegurar
financiamiento mensual que es cubierto por la renta
pagada por el inquilino e, incluso as, recibir un excedente.
Es preferible adquirir un inmueble listo para usar u otro
que requiera ciertas reparaciones? Aunque depende de
cada caso, el inmueble que necesita algo de trabajo suele
ser adquirible por un monto menor al comienzo y puede
reportar, luego de los arreglos, mejores tasas de
capitalizacin que otras propiedades.
Empresas aliadas de Century 21 Asesores
Internacionales se dedican, en Estados Unidos, a localizar
viviendas y otras propiedades en condiciones que
requieran mnimos arreglos para su completo
funcionamiento. Segn la experiencia de estas empresas
del ramo, es posible que una vivienda est lista para vender
o alquilar 36 das despus de la adquisicin. En todo este
proceso se tiene, adems, la certeza de que se est
seleccionando una propiedad entre las mejores opciones
del mercado porque ha sido investigada y clasificada.

Existen riesgos?
La administracin de la relacin con el inquilino puede significar un reto si no se conoce la forma de hacerlo y, en esa
circunstancia, conviene contratar un servicio de administracin. En este segundo punto tambin ser difcil encontrar
un administrador que desee cuidar tanto de la propiedad como lo hara el dueo y, por ello, siempre existir la
necesidad de supervisin por parte del contratante.
Es recomendable, en medio de todo, mantener una reserva de capital para cualquier adversidad. Parece sencillo el
pretender vivir con una renta fija mensual y que eso resuelva ciertos problemas de caja, sin embargo, en el momento
en que ocurra una cesacin del pago o haga falta una reparacin estructural, el propietario que no est preparado
podra verse afectado ms de lo esperado e incluso salir del negocio.
Cuando se calculan las tasas de capitalizacin, los riesgos anteriores deben ser tomados en cuenta. Algunos opinan
que si la tasa de capitalizacin es superior al promedio quiz exista un mayor riesgo de que el inquilino entre en
cesacin de pagos eventualmente, y eso se refiere, sobre todo, a los inquilinos comerciales o productivos. En general,
debe hacerse una valoracin integral del mercado local y sus tendencias, del contrato del inquilino y su relacin con el
propietario anterior, de sus actividades, del estado del inmueble y de su precio en el mercado, etctera.

Un ejemplo
Se puede poner el ejemplo de las viviendas Arbor Kyes, tipo condominio, de 1.013 pies
cuadrados, con 2 habitaciones dormitorio y 1 bao, en el estado de La Florida. El precio de
venta de esta propiedad es de $97.500, y puede producir una renta mensual aproximada de
$1.100. Para utilizar la frmula de la tasa de capitalizacin, se debe considerar los pagos
mensuales a la asociacin de vecinos ($295) y al administrador de propiedad ($90). Estos
gastos suman $385. Se valora tambin el gasto anual de $1.584 por el pago de impuesto a la
propiedad.
Luego de considerados el ingreso y los gastos, obtenemos que la propiedad producira un
ingreso neto mensual de $715 y un ingreso neto anual de $6.996.
Cmo se obtiene la tasa de capitalizacin anual? Sencillo: dividimos $6.996 entre $97.500,
lo que resulta en una tasa de 7,17%.
Es esto un buen negocio? S, denitivamente, pero estar condicionado a cmo el
adquiriente administre su nueva propiedad y, por supuesto, cmo sepa responder a las
incertidumbres y cambios del mercado de bienes races.

13

Claudia Garca: Ventas de franquicias

Century 21 se mantuvieron en medio
de las adversidades
Vctor Manuel lvarez Riccio | octubre 2016
Claudia Garca, gerente de ventas de franquicias de
Century 21 Venezuela, afirm que en los primeros 8
meses de 2016 la venta de oficinas de Century 21 en el
pas se mantuvo en los mismos niveles que el ao
anterior, lo que interpret como el fortalecimiento de la
marca a pesar de las condiciones adversas de la economa
nacional.
Cuntas franquicias de Century 21 se
vendieron en 2016? Cmo se compara ese
resultado con el ao anterior?
Prcticamente tenemos una situacin similar. Desde el
1 de enero de 2016 hasta el cierre de agosto vendimos 15
franquicias, y el ao pasado, en ese mismo perodo,
vendimos 14. Esto lo hemos conseguido en 2016 pese a
una situacin poltica de incertidumbre, a la crisis
econmica ms aguda y complicada. Tenemos que
sealar, adems, que la franquicia se ha revalorizado en
300%.
En qu partes del pas se realizaron las ventas
de 2016?
Zulia fue el estado que ms compr: ah vendimos 5
oficinas nuevas. Caracas qued de segunda, con 4. El
resto se reparti en distintas ciudades del interior del pas.

14

Por qu en ciudades que tienen tantas ocinas

establecidas de Century 21 como Caracas o
Maracaibo todava quedan personas dispuestas
a abrir nuevas franquicias?
Porque todava hay un porcentaje muy alto de
propietarios que comercializan directamente sus
inmuebles, a esos nosotros los llamamos tratos directos, y
ese es el mercado al cual apuntan las nuevas oficinas de
Century 21: intervenir en los negocios donde no hay
intermediacin de un asesor inmobiliario. Cuando
Century 21 se estableci en el pas, la estadstica nos
sealaba que 90% de las negociaciones inmobiliarias se
hacan sin participacin de un agente de bienes races, y
solo 10% de las transacciones se efectuaban con el apoyo
de un asesor. En estos momentos podemos hablar de que
60% de las transacciones todava se hacen sin
intermediacin experta, y ese es el mercado que se
persigue, para hacerles entender a esos propietarios los
beneficios de un asesor en la promocin, el avalo, los
trmites legales y la negociacin.
Se hizo un esfuerzo muy grande
mantener los niveles de ventas en 2016?

para

Siempre mantenemos el nivel de calidad de servicio a

los potenciales compradores y nuevos franquiciados, sin

embargo, pienso que nuestra marca est tan

posicionada y es tan exitosa que no hay que hacer mayor
esfuerzo por atraer compradores, la marca lo dice todo:
los nuevos compradores ven nuestro crecimiento con la
incorporacin de nuevas oficinas de Century 21 en las
calles y eso sin duda los pone a pensar en que se trata de
un negocio rentable, con interesantes beneficios.
Qu servicios reciben los franquiciados?
Existe una sinergia entre las oficinas de Century 21 que
hace que los nuevos franquiciados se enamoren del
concepto. Todas las oficinas manejan la misma estructura
y conceptos similares y eso facilita que hagamos negocios
entre nosotros. Pero esencialmente el franquiciado
descubre con nosotros la posibilidad de tener su propio
negocio, de invertir en Venezuela con una inicial
relativamente baja y con retornos rpidos. El paquete de
la franquicia incluye capacitacin a nivel gerencial y a
nivel de asesores, apoyo en la adecuacin del local, un kit
de arranque con papelera y atuendos de carrera, los artes
para sus logos y todo lo relacionado con la operacin del
Sistema CENTURY 21.
Ante la incertidumbre econmica en Venezuela
que muchos expertos denuncian, algunas
ocinas ya existentes temen no renovar?
Ms bien los franquiciados activos estn averiguando
para abrir su segunda, tercera o cuarta oficina. En el
mercado de Caracas es un poco ms difcil, la negociacin
es ms dura, pero tengo 20 aos trabajando en el sector
inmobiliario y te confieso que nunca he conocido un
momento en que no se hable que el sector inmobiliario
est en crisis. Siempre ha habido crisis! Pero en cualquier
situacin la poblacin vende, compra y alquila inmuebles,
lo que varas son las razones, los precios bajan, luego
suben, y es una dinmica constante. En el argot
inmobiliario o estamos en un mercado de compradores
o estamos en un mercado de vendedores, y los ciclos
pasan y se repiten.
Qu plan de comunicaciones preparas para el
ltimo trimestre del ao en lo que se reere a la
venta de franquicias?
En el ltimo trimestre vamos a volver a promocionarnos
va televisin por cable para llegar a ms potenciales
franquiciados dentro de Venezuela. El mensaje clave es
que nos diferenciamos de otras opciones de inversin por
la capacitacin que brindamos a nuestros gerentes y
asesores, la tecnologa de punta desarrollada por
nosotros y para nosotros, y por eso somos los mejores.

1. Century 21 Habitad Puerto Ordaz 2. Century 21 El Recreo Bienes Races, Caracas

3. Century 21 Titanium, Valencia 4. Century 21 Inmobiliaria La California, Caracas
5. Century 21 InverPropiedad, Caracas 6. Century 21 Inmobiliaria Oeste, Caracas
7. Century 21 Orta Poleo, Caracas 8. Century 21 Bellas Artes, Zulia 9. Century 21 Unin
Inmobiliaria, Caracas

xito en el mercado
Segn la revista Miami Agent, el proyecto Flatiron de Brickell ha
vendido aproximadamente $75 millones en el primer semestre de
2016, con cerca del 55% de las 549 unidades negociadas. Los
compradores son principalmente de los Estados Unidos (en su
mayora de Miami) pero tambin se ha reconocido la presencia de
compradores de pases como Venezuela, Mxico, Argentina e Italia.
Quieres ms informacin?
Contctanos! info@century21asesoresinternacionales.com

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Qu hacemos?
Century 21 Asesores Internacionales
se especializa en brindar asesorai
ntegral inmobiliaria a venezolanos que
desean expandir sus inversiones a distintas
latitudes del mundo. Nos enmarcamos en
la tendencia de economas globalizadas y
complejas, en las que se abren
oportunidades en los diferentes mercados
y el conocimiento es, por lo tanto, ms
necesario.
Incorporamos la reputacin basada
en la honestidad, transparencia, conanza
y trato personal a un esquema de alta
eciencia en el manejo de su inversin en
el exterior. Contamos con la preparacin
para guiarle en todos los aspectos
relacionados con la seleccin del inmueble
ideal de acuerdo a sus necesidades, as
como acompaarlo en todas las etapas del
proceso de adquisicin.

Nuestra identidad

Valores

Servicios

Visin: Ser la mejor opcin inmobiliaria

superando las expectativas de nuestros
clientes para generar relaciones
de por vida

Misin: Desarrollar para nuestros clientes

soluciones inmobiliarias trascendentes,
con un enfoque en la excelencia

Transparencia
Compromiso
Trabajo en equipo
Eciencia
Enfoque al cliente

Investigacin de mercado
Temas nancieros y tributarios
Aseguramiento de la propiedad
Asuntos migratorios
Asuntos legales
Financiamiento
Asesoramiento gratuito

The Assemblage,
proyecto
de Crowdfunding
en atractiva zona
de Nueva York
El mercado ha demostrado que los
espacios de co-working son las oficinas
del futuro, especialmente en ciudades
altamente densas como Nueva York.
Ante la creciente demanda por este tipo
de soluciones se desarrolla The
Assemblage / Park Avenue South. El
proyecto requiere US$53 millones de
inversin directa que se recauda a travs
de crowdfunding y queremos contarle
que desde que se present el proyecto
al mercado, ya se ha asegurado casi
US$15 millones.
Participe ya de esta oportunidad y sea
dueo del espacio de co-working que
revolucionar el mercado, ofreciendo
una novedosa propuesta dirigida a
emprendedores y a aquellos que estn
cambiando el mundo con sus ideas.
Obtenga excelentes retornos y goce de
la solidez de invertir en un inmueble
comercial en la capital del mundo.

Estos son los detalles ms relevantes de la inversin:

Rentabilidad y estabilidad: retornos estimados de 12%
a 16% antes de impuestos. Es decir, por cada US$ 100.000
invertidos se estima que se generen entre US$ 150.000 y
US$ 170.000, contemplando el capital invertido.
Periodo de inversin: entre 3 y 4 aos.
Desarrollo innovador: espacios de coworking, un
concepto que se ha beneficiado de la transformacin del
uso del espacio laboral.
Ubicacin estratgica: localizado en Park Avenue, entre
las calles 24 y 25 en medio de NoMad, barrio en auge por
ser hogar de diferentes compaas de tecnologa,
diseadores y grandes restaurantes.

Adquiere tu propiedad
en Miami con benecios
a la hora de comprar
Park Central, Landmark, Isles at Oasis son
desarrollos de una de las ms reconocidas
empresas de la construccin de residencias
en Estados Unidos, Lennar. Todas ellas estn
en el corazn de Miami, y por su localizacin
permiten a sus visitantes disfrutar de los
mejores centros comerciales, excelentes
restaurantes, magnficos espacios de arte y
cultura, as como de servicios educativos y
espacios pblicos para el desarrollo y
crecimiento de cualquier familia.
Los desarrollos de Lennar cuentan, por lo
general, con canchas deportivas, casa club
para la diversin de adultos, gimnasio,
laguna y parque para pasear, parque infantil,

piscina adornada por un bello entorno

natural, y ms comodidades que harn
sentir a cualquier propietario como si
viviese en un hotel de lujo.
En esta oportunidad nica, los
compradores de propiedades de Lennar
tienen la posibilidad recibir como beneficios
realizar sus transacciones con cero gastos de
registro as como mejoras en sus inmuebles
(upgrades) como nuevos pisos o topes de
cocina. Estas ventajas solo las obtienen los
compradores guiados por Century 21
Asesores Internacionales desde Venezuela
hasta el 30 de noviembre.

 Florida el estado que ms

atrae compradores
Tipos de Visas para entrar a EEUU
Flatiron: Vida lujosa en Miami