1.

0 PENGENALAN KEPADA PELABURAN HARTANAH

Pelaburan hartanah melibatkan pembelian, pemilikan, pengurusan, sewa dan / atau penjualan
hartanah untuk keuntungan. Peningkatan harta realiti sebagai sebahagian daripada strategi
pelaburan hartanah secara amnya dianggap sebagai sub-kepakaran pelaburan hartanah dipanggil
pembangunan hartanah. Hartanah adalah satu bentuk aset mudah tunai relatif terhad kepada
pelaburan lain, ia juga adalah modal intensif (walaupun modal boleh diperolehi melalui gadai
janji leverej) dan sangat bergantung kepada aliran tunai.
Jika faktor-faktor ini tidak difahami dengan baik dan diuruskan oleh pelabur, hartanah menjadi
satu pelaburan yang berisiko. Punca utama kegagalan pelaburan hartanah adalah pelabur masuk
ke dalam aliran tunai negatif untuk tempoh masa yang tidak berkekalan, sering memaksa mereka
untuk menjual semula hartanah yang rugi atau pergi ke insolvensi. Satu amalan yang sama
dikenali sebagai Flipping adalah satu lagi sebab untuk kegagalan sebagai bentuk pelaburan
yang sering dikaitkan dengan keuntungan jangka pendek dengan usaha yang kurang.

1.1 TANAH
Tanah adalah lapisan permukaan bumi yang secara fiziknya berfungsi sebagai tempat tumbuh
dan berkembangnya perakaran tumbuhnya tanaman dan menyumbangkan air dan udara secara
kimia dan secara biologi berfungsi sebagai habitat flora dan fauna. Tanah sangat penting
peranannya bagi semua kehidupan di bumi kerana tanah menyokong kehidupan tumbuhan
dengan menyediakan makanan dan air sekaligus sebagai penumpang akar.
1.1.2 JENIS- JENIS TANAH
1. Pegangan milikan bebas (freehold/kekal)

Merupakan tanah dimana pemilik tanah pegangan bebas miliki tanah tersebut selamanya
tanpa tertakluk kepada tanah tersebut kembali kepada hak milik kerajaan selepas sesuatu
tempoh tertentu (kecuali melalui pengambil balik tanah oleh kerajaan).

Sebagai contoh, jika dokumen hak milik itu dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar Tanah
Negeri maka ianya menggunakan No.Hak milik seperti Geran 1234 manakala jika ianya
dikeluarkan oleh Pejabat Tanah Daerah maka No.Hak milik adalah seperti Geran mukim
1234.

2. Pajakan (leasehold)
Merupakan jenis pegangan ke atas hartanah untuk suatu tempoh yang telah ditetapkan.Pada masa
ini tempoh pajakan yang biasa dilihat atau dikeluarkan oleh kerajaan Negeri / Pejabat tanah
adalah 99 tahun.
3. Hak milik sementara

Merupakan tanah yang masih belum memiliki status muktamad sama ada ia merupakan
tanah pegangan milikan bebas atau pajakan.

Dokumen hak milik muktamad akan menggunakan no. pengenalan seperti Geran, Geran
Mukim, Pajakan, Pajakan Mukim dan sebagainya.

Untuk hak milik yang belum muktamad, no. pengenalan hak milik yang digunakan yang
mungkin anda pernah lihat adalah seperti H.S.(D)11234 atau H.S.(M)1234.

4. Tanah lesen pendudukan sementara (tanah lot)

Ia merupakan tanah lesen pendudukan sementara kerana tempoh sahnya singkat dan tidak
boleh di serah hak.

Tanah jenis ini tidak boleh digunakan untuk membuat pinjaman perumahan kerajaan
kerana tidak memiliki geran.

1.1.3 JENIS HAK KE ATAS TANAH

Jenis jenis Hak Atas Tanah
1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha
3. Hak Guna Bangunan
4. Hak Sewa
Hak Milik

Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Oleh Pemerintah ditetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan
syarat-syaratnya.

Terjadinya hak milik, kerana hukum adat dan Penetapan Pemerintah, serta kerana
ketentuan undang-undang

Hak milik, setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak lain,

Hak Guna Usaha

Adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh Negara, perkilangan,
pertanian, perikanan atau penternakan dengan jangka waktu 35 tahun dan dapat
3

diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Sesudah jangka waktu dan
perpanjangannya berakhir ke pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna
Usaha di atas tanah yang sama.

Hak guna usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain

Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah Tanah Negara

Hak Guna Usaha terjadi kerana penetapan Pemerintah

Hak Guna Bangunan

Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan
atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan
kepada pihak lain.

Hak Guna Bangunan terjadi kerana penetapan Pemerintah

Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan

Hak Sewa

Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak
mempergunakan

tanah

milik

orang

lain

untuk

keperluan

bangunan

dengan

membayar kepada pemiliknya sejumlah wang sebagai sewa.

Pembayaran wang sewa dapat dilakukan :

1. Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu;

2. Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan.
3. Perjanjian sewa tanah yang dimaksudkan dalam pasal ini tidak boleh disertai
syarat-syarat yang mengandungi unsur-unsur pemerasan.

2.0 CAGARAN
DEFINISI
Cagaran bermaksud harta yang dibeli digadai atau diserahhak kepada Kerajaan sebagai jaminan
bagi menjaga kepentingan peminjam dan Kerajaan.
2.1 LANGKAH-LANGKAH MENGAMBIL CAGARAN
First Party Untuk Pinjaman Secara Biasa dan Pembiayaan Secara Islam.Third Party Untuk
Pinjaman Secara Biasa sahaja.Definisi First Party adalah bagi kes dimana seorang sahaja
membuat pinjaman dan namanya

seorang dicatat sebagai pembeli dalam Surat Perjanjian

Jualbeli.
Untuk membina rumah di atas tanah sendiri, nama peminjam seorang sahaja dicatat sebagai
pemilik tanah tersebut atau bagi kes dimana suami dan isteri secara bersama membuat pinjaman
dan kedua-dua nama mereka dicatat sebagai pembeli bersama dalam Surat Perjanjian Jualbeli.
Untuk membina rumah di atas tanah sendiri, nama suami dan isteri dicatat sebagai pemilik
bersama tanah tersebut.
Third Party pula bagi kes dimana hanya suami atau isteri seorang sahaja membuat pinjaman
sedangkan dalam Surat Perjanjian Jualbeli nama suami isteri dicatat sebagai pembeli bersama.
Untuk membina rumah di atas tanah sendiri nama suami dan isteri dicatat sebagai pemilik
bersama tanah manakala hanya salah seorang sahaja yang membuat pinjaman membina rumah.
Selepas itu, borang cagaran hendaklah didapatkan oleh peguam dengan mencetak dari Laman
Web BPP.
Borang-borang untuk menguruskan cagaran adalah Pinjaman Biasa (SPPP) dan Pembiayaan
Perumahan Secara Islam (SPPI). Peguam juga perlu memastikan borang cagaran yang betul
samada Pinjaman Secara Biasa atau Pembiayaan Secara Islam. Bagi Pinjaman Secara Biasa
5

pastikan Cagaran First Party atau Third Party. Bagi Assignment Pinjaman Biasa, pastikan samada
rumah bertanah atau rumah pangsa.

Borang Cagaran hendaklah diisi dengan lengkap dan teratur.

Perkara-perkara yang perlu

disemak:a)

Tandatangan Borang Cagaran mesti menggunakan pen dakwat basah berwarna hitam;

b)

Tanah Rezab Melayu, tandatangan Borang Gadaian 16A mesti disaksikan oleh Pentadbir

Tanah;
c)

Butiran hakmilik sama dengan salinan hakmilik semasa permohonan. Jika berbeza mesti

disahkan dan kemukakan salinan hakmilik baru.

d)

Ada Cop Rasmi, Nombor Kad Pengenalan dan tandatangan peguam sebagai saksi;

e)

Maklumat pemilik jika ada hendaklah dicatat pada whereas Clause pada borang

Assignment;
f)

Ada tandatangan pemaju dan pemilik pada Borang Assignment;

g)

Ejaan nama dan nombor kad pengenalan peminjam serta pasangan seperti dalam kad

pengenalan, perjanjian jualbeli dan hakmilik; dan

h)

Maklumat harga belian, harga jualan dan tempoh bayaran balik bagi Pembiayaan

2.2 KOS
1. Anggaran Kos Guaman
Anggaran kos guaman untuk sesuatu urusan jual beli hartanah adalah lebih kurang 5% daripada
harga jual beli sesuatu hartanah, dimana pecahan kos yang terperinci adalah seperti berikut:Lebih kurang 2.5% adalah untuk :yuran guaman peguam bagi urusan jual beli dan pindah milik hartanah tersebut,
perbelanjaan/ kos pengurusan untuk urusan jual beli dan pindah milik hartanah tersebut (dalam
bahasa perundangannya dipanggil sebagai disbursement).
Lebih kurang 2.5% lagi adalah untuk :yuran guaman peguam bagi urusan pinjaman perumahan dan gadaian hartanah tersebut kepada
bank/ pembiaya,
perbelanjaan/ kos pengurusan untuk urusan pinjaman dan gadaian hartanah tersebut kepada
bank/ pembiaya (dalam bahasa perundangannya dipanggil sebagai disbursement).
2. Skala Yuran Guaman Wajib Diikuti Oleh Peguam
Yuran guaman tersebut wajib diikuti oleh semua peguam. Kegagalan peguam mematuhi
peraturan tersebut adalah merupakan kesalahan disiplin yang serius di bawah akta tersebut dan
jika didapati bersalah oleh Jawatankuasa Disiplin Majlis Peguam, peguam tersebut boleh
dikenakan tindakan disiplin yang tegas termasuklah boleh didenda dan Sijil Amalan Guaman
peguam tersebut boleh di tarik balik.
3. Semakin Tinggi Nilai Hartanah, Semakin Rendah Skala Yuran Guaman
7

Semakin tinggi harga jual beli atau nilaian sesuatu hartanah, semakin rendah skala yuran guaman
yang akan dikenakan oleh peguam kepada anak guam mereka.

4. Peguam Tidak Boleh Beri Diskaun Yuran Guaman

Di dalam Peraturan ini, Solicitors Remuneration Order 2005 juga dinyatakan bahawa peguam
tidak dibenarkan memberi diskaun kepada anak guam mereka terhadap yuran guaman yang
dikenakan.
5. Contoh Kos Disbursement Yang Ditanggung Pembeli
Kos disbursement untuk urusan jual beli/ pindah milik dan pinjaman/ gadaian yang perlu
ditanggung oleh pembeli adalah seperti kos untuk bayaran duti stem perjanjian jual beli, bayaran
duti stem pindah milik, yuran pendaftaran pindah milik di pejabat tanah, carian rasmi,
permohonan kebenaran pindah milik, duti stem dokumen pinjaman dan gadaian, pendaftaran
gadaian di pejabat tanah, carian kebankrapan dan
6. Kadar Bayaran Disbursement Ditetapkan Oleh Pihak Berkuasa
Kadar bayaran disbursement tersebut adalah mengikut kadar yang telah ditetapkan oleh pihak
berkuasa yang berkenaan seperti Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN), pejabat tanah, Jabatan
Insolvensi dan lain-lain. Lebih daripada keseluruhan kos guaman tersebut adalah untuk tujuan
bayaran disbursement kepada pihak-pihak berkuasa yang berkenaan (dalam bahasa mudah,
bayaran kepada Kerajaan). Hanya tidak sampai sahaja daripada keseluruhan kos guaman
tersebut adalah untuk bayaran yuran guaman peguam.

2.3 PENGGUGURAN HAK (CAVEAT)

Surat protes dikeluarkan bertujuan untuk menghalang segala aktiviti berlaku ke atas tanah
tersebut. Tuan tanah perlu menyelesaikan masalah caveat tersebut sebelum membuat pinjaman
perumahan kerajaan.
Cara menyelesaikan masalah tersebut ialah mereka yang mengeluarkan caveat perlu
menandatangani borang balik caveat (19G), manakala kos yang perlu dikeluarkan ialah RM 100
dan hanya mengambil masa sehari.
Kaveat bermaksud sekatan atau halangan; adalah satu instrumen / alat / mekanisme yang
disediakan oleh undang-undang untuk melindungi kepentingan seseorang ke atas urus niaga
hartanah miliknya.
Terdapat 4 (empat) jenis kaveat berdasarkan Akta Kanun Tanah Negara 1965 (Bab 19
Bahagian1)
1. Kaveat Pendaftar - Kaveat yang didaftarkan oleh Pendaftar ke atas Dokumen Hakmilik.
Menurut Seksyen 320, Antara tujuan kaveat jenis ini adalah untuk melindungi hak-hak pemilik
tertentu dan juga berkaitan dengan hak-hak kerajaan. Ia juga untuk menghalang dari perbuatan /
urusniaga fraud ataupun urus niaga yang tidak wajar.
2. Kaveat Persendirian- Kaveat yang dimasukkan oleh individu atau sebuah badan yang
mempunyai kepentingan ke atas pemilikan hertanah tersebut. (Seksyen 322). Kaveat jenis ini
boleh dimasukkan oleh sesiapa sahaja yang mempunyai kaitan kepentingan terhadap hakmilik
tanah tersebut, walaupun bukan miliknya.
Contohnya adalah orang yang telah membuat sebahagian pembayaran deposit untuk pembelian
tersebut atau orang yang mempunyai perjanjian pajakan yang didaftarkan ke atas tanah tersebut.
9

Walau bagaimanapun, kaveat persendirian ini tidak menghalang dari urusan-urusan lain daripada
berlaku ke atas hakmilik tersebut seperti endorsement tertentu. Kaveat persendirian akan terbatal
dengan sendirinya selepas 6 tahun.
3. Kaveat Pemegang(Lien)- Kaveat yang dimasukkan oleh seseorang individu atau sesebuah
badan yang memegang dokumen Hakmilik Hartanah tersebut untuk tujuan tertentu contohnya
sebagai cagaran untuk tujuan pinjaman bank. (Seksyen 330)
4. Kaveat Amanah- Kaveat ini hanya dimasukkan oleh Pendaftar terhadap sebarang tanah atau
kepentingan yang dimiliki oleh seseorang individu atau badan sebagai pemegang amanah.
Kaveat yg biasa ada pada sesuatu hartanah adalah kaveat lien dan kaveat persendirian. Jika beli
property lelong ada caveat, guna peguam untuk mohon kepada mahkamah untuk potong caveat
kerana pembida berjaya di anggap tuan tanah yg baru. Selalunya kes kaveat melibatkan lelong,
kaveat akan di batalkan melalui perintah mahkamah.
Selain itu, kesan dari segi undang-undang adalah apabila dimasukkan kaveat ke atas sesuatu
hartanah itu, ia akan menghalang apa-apa urus niaga daripada berlaku seperti menjual,
menggadai atau menyewakan hartanah tersebut.
Kaveat hanya akan terbatal apabila individu yang memasukkan kaveat itu menarik kembali
kaveatnya ataupun apabila kaveat telah tamat tempoh. Contohnya kaveat persendirian hanya
bertahan selama 6 (enam) tahun.
Kaveat boleh dilakukan oleh suami atau isteri, bank, adik beradik dan mana-mana pihak yang
merasakan dirinya ada kepentingan terhadap sesuatu hartanah sama ada tanah atau bangunan, dia
berhak untuk masukkan kaveat bagi melindungi hak dan kepentingannya.
Yang terakhir di dalam pengguguran hak (Caveat) adalah cara untuk melakukan kaveat iaitu
hanya perlu berurusan dengan pejabat tanah sahaja. Memandangkan hartanah yang dikaveatkan
tidak boleh dibuat sebarang urus niaga (jika kaveat tidak tamat tempoh atau ditarik balik).

10

3.0 PEMBIAYAAN HARTANAH

3.1 JENIS-JENIS PINJAMAN HARTANAH
Pinjaman Jenis 1
a) Membeli Rumah atau Petak Rumah Kediaman yang telah siap
~ Perlu mengemukakan permohonan penilaian kepada Jabatan Penilaian Perkhidmatan Harta
(JPPH).Tidak perlu melalui JPPH jika membeli harta terus dari pemaju yang mana lesen
pemajuan perumahan serta permit iklan dan jualannya masih berkuat kuasa dan dinyatakan di
dalam surat perjanjian jual beli.
b) Membeli Rumah dari Pasaran Sekunder (Rumah dibeli dari penjual yang mana hartanah
tersebut masih lagi atas nama Pemaju)
~ Rumah telah 100% siap dan dimajukan oleh pemaju yang berlesen dan Pemaju yang mendapat
pengecualian lesen dari KPKT(Kementeri Kesejahteraan Bandar,Perumahan Dan Kerajaan
tempatan.
~ Perlu mengemukakan permohonan penilaian kepada Jabatan Penilaian Perkhidmatan Harta
(JPPH)
Pinjaman Jenis 2 :
Membina Rumah Atas Tanah Sendiri

11

~ Tanah mesti hak milik individu serta bebas hutang dan atas nama pemohon sahaja.Jika
berhasrat untuk membuat permohonan bersama, nama pemohon kedua juga perlu ada di Suratan
Hakmilik (Geran) Tanah tersebut.
~ Perlu Pelan bangunan yang diluluskan oleh Pihak Berkuasa Tempatan dan tempoh kelulusan
masih berkuat kuasa. Rumah yang hendak dibina hendaklah mengikut pelan semasa kelulusan
pinjaman.
~ Perlu mengemukakan permohonan penilaian kepada Jabatan Penilaian Perkhidmatan Harta
(JPPH)
Pinjaman Jenis 3 :
Membeli Rumah atau Petak Kediaman Dalam Pembinaan
~ Jika beli dengan Pemaju, Pemaju mestilah berlesen dengan KPKT dan mempunyai permit
iklan atau jualan yang masih sah berkuatkuasa. Butiran lesen pemaju dan permit iklan jualan
hendaklah dinyatakan didalam Surat Perjanjian Jual Beli.
~ Jika beli dengan Pemaju, pastikan hartanah mempunyai hak milik Individu atau hak milik
Induk.Jika beli dengan Kontraktor, Pemohon perlu mengemukakan permohonan penilaian
kepada Jabatan Penilaian Perkhidmatan Harta (JPPH)

Pinjaman Jenis 4 :
Membeli Tanah Dengan Tujuan Membina Rumah
~ Hanya tanah yang mempunyai hak milik Individu dibenarkan
~ Pembelian hanya dibenarkan bagi tanah yang telah siap sedia untuk pembinaan rumah.
~ Amaun kelayakan tidak melebihi 50% daripada kelayakan semasa. Tempoh maksimum
bayaran balik pinjaman adalah 360 bulan atau tertakluk kepada baki tempoh perkhidmatan bagi
skim

KWSP.Perlu

mengemukakan

permohonan

penilaian

kepada

Jabatan

Penilaian

Perkhidmatan Harta (JPPH)

12

Pinjaman Jenis 5 :
Menyelesaikan Hutang
~ Pihak Bank atau Institusi Kewangan telah membayar 100% kepada Pemaju atau Penjual.
~ Hakmilik Individu mestilah atas nama pemohon dan telah dicagar kepada bank atau institusi
kewangan. Sekiranya hartanah hanya mempunyai hak milik induk, Perjanjian Jual Beli mestilah
atas nama pemohon sebagai pembeli.
~ Jika ambil alih hutang pinjaman bank atau institusi kewangan bagi membeli tanah, baki hutang
tersebut mestilah tidak melebihi setengah daripada amaun kelayakan pemohon atau nilaian JPPH
yang mana terendah.
~ Perlu mengemukakan permohonan penilaian kepada Jabatan Penilaian Perkhidmatan Harta
(JPPH)
3.2 RISIKO PEMBIAYAAN ATAU PINJAMAN HARTANAH
1. Hartanah adalah satu bentuk asset pelaburan yang sukar untuk dilupuskan berbanding dengan
saham.Jika anda boleh menjual saham pegangan dengan memberi arahan kepada broker saham
namun agent hartanah mungkin terpaksa menjualnya dalam tempoh setahun. Ini kerana setiap
hartanah mewakili nilai tertentu walaupun ianya berdekatan dengan lokasi popular. Anda
terpaksa menunggu pembeli untuk datang dan menerima harga yang ditawarkan, lagi tinggi nilai
hartanah lagi kurang pembeli yang layak.
2. Menjual hartanah lebih susah dan mahal berbanding pelaburan yang lain. Ini kerana nilai
hartanah bergantung pada tempoh milikan pemilik. Dalam tempoh penjualan carian nilai dan
hutang yang ada pada hartanah perlu dilakukan. Semua ini tidak sahaja memakan waktu malah
mengambil banyak sumber terutamanya sumber tenaga dan kewangan walaupun anda telah
mempunyai pembeli yang diketahui mampu dan bersedia untuk membelinya.
3. Pegangan hartanah tidak seperti asset milikan (seperti komoditi) yang lain. Walaupun ada
hartanah yang mempunyai pegangan bebas (Freehold), majoriti apartmen di Kuala lumpur dan
Selangor adalah milikan sementara (Leasehold). Ini bermakna anda membeli hartanah tersebut
untuk didiami pada tempoh tertentu bukan memiliki sepenuh hak pada hartanah berkenaan.
13

4. Pada tempoh tertentu pegangan bebas (Freehold) mungkin terpaksa ditukar kepada pegangan
sementara (Leasehold). Begitu juga sebaliknya pegangan sementara kepada bebas. Sebagai
pelabur anda harus memahami lebih sedikit tempoh milikan semakin banyak nilai hartanah itu
terhakis. Tidak ramai yang tahu kebanyakkan hartanah yang susut nilainya adalah disebabkan
semakin kurang tempoh milikan pegangan sementara (Leasehold) mereka.

5. Hartanah adalah satu asset yang mahal untuk dibeli. Sebagai contoh anda boleh membeli
mana-mana saham berkuali dengan beberapa puluh ribu ringgit, tetapi dengan beberapa puluh
ribu ringgit asset hartanah yang anda mampu beli mungkin tidak begitu berkualiti. Dan harga
belian bukanlah satu-satunya kos yang ada semasa membeli hartanah. Duti stamp, peguam, ajen,
juru nilai, kos pembatalan, insuran dan mungkin kos-kos pembaik pulihan adalah beberapa kos
utama yang perlu diketahui sebelum membuat penilaian.
6. Hartanah adalah pelaburan yang memerlukan penyelenggaraan tinggi. Anda tidak boleh
membeli dan melupakannya. Seperti mana apa yang sering dilakukan oleh pelabur saham dan
stok ianya tidak seperti anda meletakkan wang didalam bank dan tunggu wang itu bertambah.
Semua hartanah memerlukan peningkatan dan modernisasi agar nilainya kekal tinggi.
7. Seperti yang saya katakan diatas, semasa pemilikan hartanah ada juga kos-kos sampingan
seperti cukai pintu dan cukai tanah, pinjaman perumahan, kos penyelenggaraan, kos
perkhidmatan dan bil-bil ubahsuaian. Semua ini perlu diketahui agar setiap penilaian dan
tindakan anda tidak menjadikan asset hartanah itu satu bebanan dikemudian hari.

14

4.0 RUJUKAN
1. http://mnpropertymanagement.blogspot.my/2015/11/kaveat-apa-yang-perlu-anda-tahu.html
2. http://setplanmoneylender.com/jenis-pinjaman/pinjaman-cagaran-hartanah
3. http://borak-qs.blogspot.my/2011/02/pembiayaan-projek-hartanah.html
4. http://www.urusblr.com/
5. http://www.astalog.com/6851/jenis-jenis-tanah-dan-ciri-cirinya.htm

15