UNIVERSIDAD PRIVADA DE

TACNA
Facultad de Derecho y Ciencias Polticas
TEMA:
REIVINDICACION Y DESALOJO
Docente:
Abg. Nora Acevedo Velsquez
Estudiantes:
1 Pamela Maraza Bermejo
2 Sheyla Copa Valdivia
3 Ana Coaguila
4 Karen Rodrguez
5 Laura Salcedo Valeriano
6 Olga Ruiz Paredes
7 Manuel Prez Jimenez
Asignatura: Seminario Integracin Civil I
Ciclo de Estudios: 2016 II
TACNA PERU
2016
1

REIVINDICACIN Y EL DESALOJO

INTRODUCCION
Mediante el presente trabajo pretendo enfocarme en los medios utilizables para
ejercer

el

derecho

de

defensa

de

la propiedad;

como

es

la accin reivindicatoria o la reivindicacin

En el derecho de propiedad podemos distinguir diferentes formas de
adquisicin del derecho de propiedad; una de estas formas es la prescripcin
adquisitiva la cual tiene mucha correlacin con nuestro tema a tratar que es el
derecho de reivindicacin de la propiedad el cual es un derecho de cierta forma
garantista del derecho del propietario a poder recuperar su bien aun cuando no
lo tenga en posesin; siempre y cuando no exceda o traspase el tiempo lmite
para solicitar la accin de reivindicacin de su bien.
Reiterando,

la

reivindicacin

es una

accin

que tutela al

derecho

de

propiedad: sirviendo como instrumento para prevenir, impedir o reparar una

lesin al derecho de propiedad y al ejercicio de las facultades que l supone.
De manera, que no se puede concebir el ejercicio de la propiedad, sin que
puedan ser ejercidas algunas acciones necesarias para su defensa o tutela,
frente a las eventuales intromisiones ajenas.
En el presente trabajo vamos a considerar: los antecedentes, los requisitos de
la reivindicacin; los bienes reivindicables, los no reivindicables; la prescripcin
de la accin reivindicatoria; efectos de la reivindicacin; las mejoras y el
derecho de retencin.

Antecedentes de la reivindicacin
Es la accin por excelencia, destinada a conseguir la restitucin de la posesin
del bien de la que se ha privado el propietario.
Castaeda deca: "al no extinguirse la propiedad por el no uso, la accin
reivindicatoria es imprescriptible".
Se basa y fundamenta en el derecho de propiedad, pero sus efectos recaen en
la posesin del bien.
El reivindicante invoca su condicin de dueo para obtener o recuperar la
posesin que le corresponde o de que ha sido privado. El reivindicante funda la
accin en su derecho de propiedad; lo que reclama no es la propiedad, sino la
posesin del bien.
Etimolgicamente reivindicar proviene del latn "Reivindicare" que significa
reclamar con justicia la posesin de una cosa.2
El derecho justinianeo conserva la reivindicatio, que a travs del tiempo ha
pasado al derecho espaol y de l ha venido al derecho latinoamericano.
La reivindicacin sirve para la proteccin de la propiedad contra una privacin
o detencin posesoria. Se dirige sobre todo a la recuperacin de la cosa, la
entrega de los frutos y la indemnizacin correspondiente.3
1_La Corte Suprema ha sealado que la reivindicacin es el ejercicio de la
persecutoriedad que es una facultad de la cual goza el titular de todo derecho
real de perseguir el bien sobre el cual recae su derecho. Sin embargo, si de lo
actuado en el proceso se acredita que el demandado por reivindicacin ha
construido de buena fe en el terreno de propiedad del actor, resulta de
aplicacin la norma que contiene el artculo 941 del Cdigo Civil, debiendo el
actor optar, en ejecucin de sentencia, entre hacer suyo lo edificado u obligar
al invasor a que le pague el terreno.
2-Reivindicacin viene de la palabra latina res que significa "cosa" y vindicare
que significa "reclamar con justicia aquello de que se ha desposedo a alguno".
3-Para Maish Von Humboldt una caracterstica de la propiedad es la
perpetuidad, donde la accin reivindicatoria, deba ser imprescriptible.
3

1. Concepto De Reivindicacin

La reivindicacin, es una accin real, pues nace de un derecho que tiene este
carcter, el dominio, el cual le permite exigir el reconocimiento de ese derecho,
y consecuentemente la restitucin de la cosa por el tercero que la posea
Para que la accin reivindicatoria, que se fundamenta en un derecho real,
quede subordinada a la accin personal de nulidad, es necesario que se
deriven de un mismo hecho, es decir que primero haya nacido una accin
personal entre el demandante y el causante del actual poseedor, que los
vincule contractualmente, para que luego nazca de esa obligacin, la accin
real de parte del demandante, contra el tercero que est en posesin del
inmueble.

2. Requisitos de la reivindicacin
a) Que la ejercite el propietario que no tiene la posesin del bien:
La accin de reivindicacin corresponde exclusivamente al propietario de
bienes muebles como de inmuebles, tanto al propietario exclusivo como al
copropietario (Art. 979 C.C). Nace del derecho de propiedad, pero cuyos
efectos recaen en la posesin del bien.4
b) Que este destinada a recuperar el bien, no el derecho de propiedad:
Se funda en el derecho de propiedad, que concede el jus possidendi, es decir
el derecho a la posesin; lo cual est regulado en el Art. 923 del C.C.
Este derecho a la posesin, es el que se reclama en la accin reivindicatoria.
El propietario podr ejercer la accin reivindicatoria en cualquier momento. El
Art. 927 C.C la ha hecho imprescriptible, salvo que el poseedor haya ganado la
posesin.

c) Que el bien este posedo por otro que no sea el dueo:

El bien en Litis debe estar bajo la posesin de otra persona ajena al
propietario, ni que tenga ttulo legtimo para la posesin. Si el poseedor fuese
el dueo; la accin ser improcedente y el actor condenado a pagar las costas
del juicio.
Si el poseedor tiene ttulo legtimo de la posesin, como el arrendamiento,
usufructo, uso, habitacin, etc., tampoco ser procedente la reivindicacin,
pues el propietario habra cedido su derecho a la posesin en favor del
poseedor, que presentara as un ttulo legtimo de posesin oponible a la
pretensin de reivindicacin. Se tratara de un poseedor inmediato que recibi
la posesin del propietario.
Segn Alberto Vsquez Ros, un requisito de la reivindicacin debera ser: el
demandante debera ser el dueo de la cosa.
El articulo 952 C.C que quien adquiere un bien por prescripcin puede
promover accin para que se le declare propietario y que la sentencia que
defina ese proceso ser ttulo para la inscripcin del derecho en
el registro pertinente y para cancelar el ttulo del anterior propietario.
Esta accin podra ser enervada si se estimase como ttulo del prescribiente, la
sentencia y no la posesin, pues el propietario citado en el proceso, podra
reclamar la reivindicacin, que siendo imprescriptible segn el Art. 927 C.C
procedera mientras no se haya producido la prescripcin.
.Esta accin de la imprescriptibilidad garantiza el bien a los verdaderos
propietarios.
En ese sentido es importante dejar establecido que el prescribiente "gana" la
prescripcin, por el transcurso del plazo prescriptorio como lo establece el Art.
952 C.C que se refiere a "quien adquiere un bien por prescripcin" su ttulo
es la posesin prescriptoria y no la sentencia.
En el proceso se debatirn de una parte la prescripcin y de otra la
reivindicacin.
5

Si fue o no adquirido el derecho de propiedad por prescripcin y de haberlo

sido rechazara la reivindicacin.
Los requisitos exigidos por la ley a ttulo de dueo, pacifica, continua ni
interrumpida, por el plazo legal.
d) Que el bien sea una cosa determinada:
El bien objeto de la reivindicacin ser necesariamente una cosa mueble o
inmueble y habr de ser determinada para que pueda ser identificada.
Sern reivindicables solamente los muebles perdidos y los adquiridos con
infraccin de la ley penal; es decir los que han sido robados o han sido objetos
de las diferentes formas de apropiacin ilcita que sanciona el cdigo penal.
El cdigo de comercio y el cdigo civil hacen irreivindicables los muebles que
se venden en los establecimientos abiertos al pblico, as como el dinero que
se paga por ellos (Art. 85-86 del Cdigo. de Comercio y Art. 1542 del cdigo
civil).
La naturaleza identificable de la cosa objeto de reivindicacin, determina que
no sean susceptibles de reivindicacin las universalidades jurdicas, como
el patrimonio o la herencia. Pero si podrn ser reivindicables las universidades
de hecho (un rebao, una biblioteca, un establecimiento comercial).
Con relacin a la herencia del cdigo de 1948 contiene dos acciones que
conviene diferenciar. La petitoria de herencia que se dirige contra quien posee
todo aparte de los bienes a ttulo de heredero, debiendo corresponder esos
bienes al actor, quien no los posee (Art. 634 C.C).
La accin reivindicatoria, se dirige contra el tercero, que sin buena fe adquiere
los bienes que constituyen la herencia por efecto de contratos a ttulo oneroso,
celebrado con el heredero aparente que entro en posesin de ellos.
La accin reivindicatoria no se dirige a reclamar la herencia en poder de otro
heredero real o aparente, sino que se dirige contra el tercero que hubiese
celebrado contrato oneroso con el heredero aparente.

.Esto quiere decir que la herencia vendida a un tercero antes de que se tenga
posesin del bien por parte del heredero el acto de reivindicacin procedera
automticamente contra el tercero; sin antes previa demanda.
El cdigo admite la presuncin de buena fe del tercero, si hubiese celebrado la
adquisicin al amparo de la fe del registro; si el derecho adquirido estuviese
correctamente inscrito en el registro pblico y no hubiese embargo, ni medida
precautoria del derecho del reivindicante (Art. 665 C.C).
En este caso los reivindicables, en mrito al principio registral que establece
que para oponer derechos reales sobre inmuebles, a quienes tambin
tienen derechos reales sobre los mismos, es necesario que el derecho que se
opone est inscrito con anterioridad al derecho al que se opone (Art. 2022
C.C).
En este caso hay excepcin y el primero que inscribi la propiedad se queda
como propietario.
3. Bienes reivindicables y no reivindicables:
A) Bienes reivindicables:
a) Los inmuebles, inscritos o no inscritos: Deben estar en el registro de la
propiedad inmueble, la reivindicacin proceder solamente si el derecho del
reivindicante est inscrito con anterioridad al del demandado.
Si fuesen inmuebles no inscritos, proceder la accin reivindicatoria en
cualquier circunstancia debiendo anotarse previamente la demanda, tal cual lo
dispone el artculo 2019 en su inciso 7.
b) Los muebles inscritos en los registros de bienes muebles: los artculos
2043 y 2044 del cdigo civil son inscribible en el registro los bienes muebles
identificables esto es, aquellos que por sus caracteres naturales o adquiridos
sean susceptibles de ser individualizados. La individualizacin ha de servir
para poder identificarlos en cualquier momento y consiguientemente los hace
susceptibles de reivindicacin.

Sobre ellos se puede constituir prenda sin desplazamiento, de acuerdo con

las normas de los artculos 1055 y 1059 del cdigo civil. Los muebles
registrables conforme a ley, son los identificables.
c) Los muebles perdidos: Aquellos en que sin voluntad del poseedor se
pierde la posesin, sin saber tampoco el lugar donde se encuentran.
Se trata de los objetos tcnicamente extraviados, con relacin a los cuales la
ley establece la obligacin del hallador a de entregarlo a la municipalidad,
laque enunciara por avisos pblicos el hecho del hallazgo y si en el plazo de
910 das no s e presenta el dueo, se vendrn en subasta pblica, partindose
el hallador y el municipio el resultado de la subasta.
La reivindicacin procede solamente en el caso del que el hallador
cometa delito de apropiacin ilcita o haya transmitido el bien a favor de
tercero. Si este lo hubiera adquirido de buena fe, seria de todos modos
reivindicables, (el derecho no puede amparar el delito).
No sern aplicables en este caso las normas de la tradicin adquisitiva
de dominio, (Art. 948 C.C).
d) Los muebles adquiridos con infraccin de la ley penal: Sern
susceptibles de reivindicacin los muebles robados y los que son objeto de las
diferentes formas de apropiacin ilcita, sancionada por los artculos 190-193
del cdigo penal. Esos muebles sern reivindicados por mucho que hayan sido
adquiridos por terceros de buena fe y por mucho que se haya hecho tradicin
de ellos. Por tanto el titular del derecho de propiedad sobre esos muebles,
podr recuperarlos del poder de quien los tenga, salvo que se hubiese operado
la prescripcin adquisitiva de domino.
e) Los derechos derivados de la propiedad intelectual: De estos derivan
dos clases de derechos: los patrimoniales que conceden al propietario los
derechos de aprovechamiento econmico de su creacin y los derechos
morales que son intransferibles, que lo autorizan a reivindicar la paternidad de
la obra u oponerse a su deformacin, mutilacin o modificacin (Art. 32 Ley N
13714). La propia ley de derecho de autor, establece las vas civil y penal para
el ejercicio de las acciones pertinentes.
8

B) Bienes no reivindicables:
a) Son irreivindicables, los bienes muebles adquiridos como propietario
con buena fe y a ttulo oneroso, aunque el transferente carezca de
derecho para enajenarlos: La adquisicin a ttulo gratuito hace reivindicable
el bien, dado que no se producir disminucin en el patrimonio del adquiriente.
Se requerir que se haya tradicin del bien.
Si no se hubiese hecho tradicin del bien, ser susceptible de apropiacin.
b) Son

asimismo,

irreivindicables

las

mercaderas

compradas

en almacenes o tiendas abiertas al pblico: Art. 85 C.C es la norma con la

cual se otorga seguridad a las operaciones de trfico diario. Los contratos de
compraventa de mercaderas que se celebran en las tiendas o almacenes
abiertos al pblico, se presumen de buena fe.
Si hubiese sido resultado de algn acto ilcito, quedara para los propietarios
realizar las acciones civiles o penales pertinentes.
c) Ser irreivindicables el dinero con el que se compre las mercaderas en
los almacenes abiertos al Publio: el dinero es irreivindicable no solamente
porque es un bien fungible por excelencia, sino porque desde este aspecto es
preciso asegurar las operaciones de compraventa mercantil.
d) Los ttulos valores adquiridos de buena fe: Si el ttulo valor ha sido
adquirido de conformidad con las normas que regulan su circulacin y ha sido
adquirido de buena fe, no ser reivindicable. (Art. 14 de la Ley N 16587) la
cual establece la irreivindicabilidad de del ttulo valor adquirido de buena fe.
e) Los

billetes

de

lotera: Art.

1947

C.C

dice

los

contratos

de

lotera, pronsticos sobre competencias deportivas, apuestas hpicas, peleas

de gallos y otros espectculos similares se rigen por las normas legales o
administrativas pertinentes. Entre esas normas especiales tenemos la Ley de
25 de octubre 1895, que dispone que solo se pagara la lotera a la
presentacin del billete y que no se admitir prueba en contra del tenedor del
billete. Salvo el caso de robo o apropiacin ilcita, que no paralizaran el pago y
podrn ejercitarse en la va pertinente.

f) Las cosas no individualizables y las fungibles: la reivindicacin

exige que la cosa objeto de ella, sea individualizable (identificable). Para evitar
que el resultado de la accin recaiga sobre otro bien. No podrn ser
reivindicados, los bienes no individualizables ni los bienes fungibles.
g) Las universalidades de derecho, como el patrimonio y la herencia en
que concurren bienes de diversa naturaleza, tanto cosas como
derechos: Para la accesin petitoria de la herencia, Art. 664. C.C tienen
diferentes denominaciones con los mismos efectos. la accin petitoria de
herencia se otorga al heredero que no posee los bienes que le pertenecen y
procede contra quien los posea en todo o en parte a ttulo de heredero. La
irreivindicabilidad de la herencia, es solo aparente y puede proceder bajo la
denominacin de peticin de herencia.
El art. 665 del cdigo civil concede adems la accin reivindicatoria contra el
tercero no heredero, que sin buena fe, hubiese adquirido los bienes
hereditarios por efecto de contrato a ttulo oneroso celebrado con el heredero
aparente.
h) Los

inmuebles

registrados

con

anterioridad

al

derecho

del

reivindicante: Deber estar inscrito el derecho que se opone con anterioridad

al derecho a que se opone. Art. 1135 del cdigo civil, esto hace referencia que
solo el que inscriba primero el bien, ser propietario y el reivindicante que no
haya

inscrito

su

propiedad

perder

el

derecho

la

reivindicacin

automticamente.
i) Son irreivindicables los minerales comprados a personas autorizadas
para disponer de ellos: Sern reivindicables los minerales comprados a
personas no autorizadas, por mucho que el comprador haya actuado de buena
fe.
j) La cuota que tiene el copropietario: el artculo 979 del cdigo civil que
cualquier copropietario puede reivindicar el bien comn. Ser la totalidad del
bien en copropiedad.
La copropiedad es forma del derecho de propiedad que reclama una pluralidad
de sujetos sobre un objeto indiviso. Se trata de un derecho de propiedad plural,
10

cuya proporcin es conocida, pero que no se sabe en qu parte de la cosa

radica.
Si el bien mueble o inmueble de la copropiedad, est bajo la posesin de uno
de los copropietarios le corresponder la accin de particin.
Si el bien se encuentra bajo la posesin de un extrao a la copropiedad, la
reivindicacin no ser parcial, sino total.

4. La prescripcin de la accin reivindicatoria

Supuestamente en la doctrina la accin reivindicatoria es imprescriptible,
porque el derecho de propiedad no se extingue por el no uso.
El derecho de propiedad es perpetuo deca la doctrina o la tesis derivada
del concepto tradicional de la perpetuidad, mientras la cosa sobre la recae
subsista. Solo el aniquilamiento total de la cosa extinguir el derecho de
propiedad.
Una de las primeras formas de extincin de este derecho, ser el acto
jurdico. la destruccin de la cosa o su aniquilamiento total para su destino, es
otra forma de extincin de este derecho y son tambin la expropiacin y la
prescripcin. Por lo tanto no es exacta la tesis de la eternidad del derecho de
propiedad.
El artculo 968 del cdigo civil agrega una causa para la extincin del derecho
de propiedad, se trata del no uso, el inciso 4 se refiere al abandono del bien
durante veinte aos a cuyo trmino pasara a poder del estado. (El bien se
incorpora en el dominio del estado).
Se tratara de la dereliccion inmobiliaria, cuando habla de que el "predio" pasa
al dominio del estado (despojo voluntario que hace del bien el titular, sin
conocer a poder de quien ira).
Planiol considera que la accin reivindicatoria e imprescriptible por no existir
prescripcin extintiva dela propiedad. Si la propiedad no se extingue por el no
uso, como otros derechos reales, como las servidumbres por ejemplo, no
11

podrn entonces oponerse a la prescripcin de la accin real de reivindicacin,

a la pretensin reivindicatoria. El derecho del propietario estar siempre
vigente, se use o no se use de la propiedad.
Sin embargo de admitir la extincin del derecho de propiedad por el no uso
(Art. 968 inc.4) el cdigo de 1984, ha establecido expresamente la
imprescriptibilidad de la accin reivindicatoria. La cual sera la perdida de la
esencia de la reivindicacin.
Mientras el bien no hubiese sido ganado por prescripcin se encuentra vigente
la accin reivindicatoria en cualquier circunstancia.
Puede suceder, y sucede, que el bien se encuentra en poder de otro, sin que
haya sido reclamado por plazo mayor al de la prescripcin larga, debido a
interrupciones del plazo prescriptorio y que estando prximo a vencer el plazo
prescriptorio se interpone la accin reivindicatoria, que siendo imprescriptible
podra ser ejercida en cualquier momento.
El poseedor perdera todo el derecho ganado y no tendra como defender su
expectativa a la prescripcin adquisitiva de dominio. 5
La declaracin de la reivindicacin no es susceptible de prescripcin, perjudica
el derecho de poseedor prescribiente, tanto porque le puede hacer perder todo
el plazo de la prescripcin, porque permite que un bien que quedo sin destino
econmico ni social, vuelva al dominio del propietario que lo haba
abandonado.
La accin de reivindicacin debe ser prescriptible como cualquier accin real,
derivada del derecho real de propiedad.
La prescripcin de la accin real y el plazo de la prescripcin larga inmobiliaria,
sera el mismo; segn el Art. 2001, inc. 1, la accin prescribe a los diez aos y
de acuerdo con el artculo 950, se adquiere inmuebles por prescripcin con la
posesin a ttulo de dueo, pacifica, publica y contina durante diez aos.
5-La reivindicacin y prescripcin adquisitiva de dominio: este supuesto exige
las siguientes condiciones: a) un demandado poseedor de un bien por ms de
diez aos sin ninguna relacin jurdica que reconozca un derecho de propiedad
de un tercero. b) un accionante propietario del bien cuya pretensin procesal
12

sea la reivindicacin. Se trata de un propietario que no ha hecho valer su

derecho de reivindicacin por ms de diez aos que tampoco ejercito el
proceso de prescripcin adquisitiva de dominio.
5. Efectos de la reivindicacin
Son efectos de la reivindicacin:
a) Restituir la posesin del bien reclamado: El objeto es que el propietario
recupere la posesin del bien de su propiedad.
b) Restituir los frutos a su valor si el poseedor fue de mala fe: el artculo 910
del cdigo civil establece que l poseedor de mala fe est obligado a entregar
los frutos percibidos y si no existen a pagar su valor estimado al tiempo que los
percibi o debi percibir.
c) Restitucin de todos los incrementos: que haya recibido el bien durante la
posesin del demandado, si se trata de incrementos naturales.
d) La indemnizacin de los perjuicios ocasionados con la posesin o detencin
indebida del bien.
e) Las costas de juicio de reivindicacin.

13

DESALOJO
6. CONCEPTO. El maestro Alsina nos seala que el objeto del proceso de desalojo es dejar libre
el uso de los bienes materia del litigio, sustrayndolos, con el auxilio de la fuerza
pblica si fuese necesario, a la accin de sus detentadores. Por otro lado, el
profesor Palacio, define al desalojo, como la accin que tiene el propsito de
recuperar el uso y goce de un inmueble que se encuentre ocupado por quien
carece de ttulo para ello, sea por tener obligacin exigible de restituir o por
revestir el carcter de simple intruso.
Segn Castro () la accin de desalojo o de desahucio es el procedimiento breve
y sumario que se entabla contra el arrendatario o inquilino de una finca por el
propietario o por el que tiene derecho a usar y gozar de ella, para que la desocupe
y la deje a su disposicin.
En opinin de Lino Palacio, el proceso de desalojo es aquel que tiene por objeto
una pretensin tendiente a recuperar el uso y goce de un bien in mueble que se
encuentra ocupado por quien carece de ttulo para ello, sea por tener una
obligacin exigible de restituirlo o por revestir el carcter de simple intruso aunque
sin pretensiones a la posesin. Lino Palacio agrega que del concepto enunciado
se infiere, por lo pronto, que la pretensin de desalojo no slo es admisible cuando
14

medie una relacin jurdica entre las partes en cuya virtud el demandado se halla
obligado a restituir el bien a requerimiento del actor, sino tambin en el caso de
que, sin existir vinculacin contractual alguna, el demandado es un ocupante
meramente circunstancial o transitorio que no aspira al ejercicio de la posesin.
El proceso de desalojo (llamado tambin de desahucio) se encuentra regulado en
el Subcaptulo 4 (Desalojo) del Captulo II (Disposiciones Especiales) del Ttulo III
(Proceso Sumarsimo) de la Seccin Quinta (Procesos Contenciosos) del Cdigo
Procesal Civil.
De acuerdo a lo normado en el artculo 585 del Cdigo Procesal Civil, la
restitucin de un predio (objeto del proceso de desalojo) se tramita con arreglo a lo
dispuesto para el proceso sumarsimo y las precisiones del Subcaptulo IV del
Ttulo III de la Seccin Quinta de dicho cuerpo de leyes.
7.- PROCESO DE DESALOJO. En palabras de Juan Monroy Glvez el proceso constituye () el conjunto
dialctico de actos jurdicos procesales, realizados por los elementos activos de la
relacin jurdica procesal, con las finalidades de resolver un conflicto de intereses
o acabar una incertidumbre con relevancia jurdica y conseguir la paz social en
justicia. Asimismo Monroy Glvez agrega adems, que el conflicto de intereses
constituye la confluencia de intereses contrapuestos sobre un mismo bien jurdico
y el intento de primar uno frente al otro. Finalmente, manifiesta que la
incertidumbre jurdica, otro de los elementos del proceso, es la falta de conviccin
o reconocimiento social en torno a la vigencia o la eficacia de un derecho.
En los procesos de desalojo, el demandante persigue que el demandado
desocupe el bien materia de litis y lo deje a su completa disposicin, a fin de que
pueda hacer efectivo los derechos de uso y disfrute de los que se encontraba
privado. El desalojo es pues, una pretensin de orden personal, tendiente a
recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien
15

carece de ttulo para ello, sea por tener una obligacin exigible de restituirlo o por
revestir el carcter de un simple precario.
Este proceso requiere de una etapa de cognicin, en el que el juez luego de or a
las partes y examinar las pruebas, dicta sentencia, haciendo lugar o rechazando la
demanda y solo en el caso que el demandado no cumpla voluntariamente la
sentencia se procede a su ejecucin forzada, a travs del lanzamiento, en
aplicacin del artculo 953 del CPC.
Lo sumario de este procedimiento comprende una sola audiencia, con una carga
probatoria reducida, pues solo resulta admisible el documento, la declaracin de
parte y la pericia (ver el artculo 591) cuando el desalojo se sustenta en la causal
de falta de pago o vencimiento del plazo.
Para fijar la competencia para la restitucin del predio es necesario tener en
cuenta varios referentes: La materia, la cuanta y el territorio. En cuanto a lo primero, por referirse a pretensiones de relaciones privadas, le corresponde el juez
civil, sin embargo, la cuanta basada en la renta mensual -si hubiere- permitir que
la competencia pueda comprender no solo a los jueces de primera instancia, sino
a los jueces de paz letrados. Como seala el artculo 547 del CPC "cuando la
renta mensual es mayor de cincuenta unidades de referencia procesal o no exista
cuanta, son competentes los jueces civiles. Cuando la cuanta sea hasta las cincuenta unidades de referencia procesal, son competentes los jueces de paz letrados". Esto implica, que si no se ha establecido renta alguna, como el caso de la
ocupacin precaria, corresponder el conocimiento del desalojo al juez de primera
instancia.
En cuanto al territorio, debe repararse que si la pretensin de desalojo es personal, debe distinguirse si las partes se encuentran o no vinculadas por una rela cin contractual. En el primer supuesto, es juez competente el del lugar de ubica cin del inmueble, en el segundo, corresponde al juez del lugar del domicilio del
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demandado. Cuando existen varios demandados el actor puede radicar la

demanda ante el juez del lugar del domicilio de cualquiera de ellos, pues
revistiendo la obligacin de restituir carcter indivisible resulta aplicable al caso lo
dispuesto en el inciso 1 del artculo 24 del CPC.
8.- LEGITIMACIN EN EL PROCESO DE DESALOJO. Palacio seala que la "accin de desalojo compete a todo aquel que tenga sobre
la cosa un derecho de posesin o su representante, contra todo ocupante que no
pretende sobre la misma un derecho excluyente a la posesin o a la tenencia,
aunque la ocupacin repose sobre un derecho adquirido como consecuencia de
un contrato que le acuerda la tenencia, por un trmino expreso o implcitamente
limitado".
8.1.- Legitimacin Activa. Estn facultados para demandar el desalojo (segn el artculo 586, primer prrafo,
del C.P.C.):
a) El Propietario. - Ello es atendible porque el uso y disfrute del bien constituye
la forma primaria del ejercicio de dominio, que puede cederse a ttulo
oneroso o gratuito.
b) El arrendador. - Quien tiene el uso y goce del bien, puede ceder o arrendar
este, en las mismas condiciones que pudiera hacerlo el propietario; en
consecuencia, este poseedor estar tambin legitimado para promover la
accin de desalojo. Ello implica que este poseedor puede demandar el
desalojo sin necesidad de que demuestre su calidad de propietario, porque
en tal caso el derecho de dominio resulta ajeno a la causa de dicha
pretensin.
c) El administrador.
d) Todo aquel que considere tener derecho a la restitucin de un predio. - Es
el caso del arrendatario que subarrienda, en todo o en parte el bien,
siempre y cuando no est prohibida la contratacin. El arrendatario, en
17

relacin al subarrendatario contrae las obligaciones y adquiere derechos de

arrendador y los efectos del subarriendo. Si el inquilino subarrienda se
convierte en subarrendatario respecto del subinquilino y tiene contra este la
accin de desalojo, independientemente de sus relaciones con el
propietario.
Es de resaltar que no puede ser sujeto activo en el proceso de desalojo (conforme
a la salvedad establecida en el art. 586, primer prrafo, del C.P.C.) quien puede
utilizar los interdictos (de retener o de recobrar), o sea, quien considere estar
siendo perturbado o haber sido despojado de la posesin de un bien. Se debe
entender que cuando la norma refiere "todo aquel que considere tener derecho a
la restitucin de un predio", excluye expresamente de dicha legitimidad a los
poseedores de hecho (artculo 598 del CPC). Estos no podrn recurrir al desalojo
sino a los interdictos. Si bien ambos tienen un modelo sumarsimo y buscan la
restitucin del bien despojado, dicha restitucin busca tutelar la posesin de hecho, sin tomar en cuenta el derecho a la posesin que tuviere; situacin distinta en
el desalojo, en el que se ventilar la existencia o no del derecho al uso y goce del
bien. Es de advertir, adems, que los interdictos encierran decisiones provisorias,
ajenas a los efectos que generan las acciones petitorias en el desalojo.
8.2.- Legitimacin Pasiva. En cuanto a la legitimacin pasiva en el proceso de desalojo, el Cdigo Procesal
Civil seala en el segundo prrafo del artculo 586, que pueden ser demandados
en el proceso de desalojo:
a) El Arrendatario. - El arrendatario, como poseedor inmediato, constituye uno
de los sujetos pasivos de la relacin procesal. En estos casos, media un
contrato de arrendamiento, oral o escrito, por el cual el arrendador se obliga
a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta
convenida (ver el artculo 1666 del CC).
b) El subarrendatario.

18

c) El Precario. - El precario es quien ocupa la cosa a raz de un acto de

liberalidad o tolerancia por parte de su dueo y sin plazo alguno, razn por
la cual este ltimo puede requerir la devolucin en cualquier momento. El
precario no tiene vnculo alguno con el propietario u otro titular de derecho
real sobre el bien, por tanto, se es precario frente a quien tiene derecho a
poseer. Est expuesto a que el titular del derecho real le reclame el bien en
cualquier momento. El artculo 911 del CC toma esta condicin del ttulo
para definir al ocupante precario bajo dos supuestos: la ausencia de ttulo y
el ttulo fenecido.

En el primer caso, se trata del poseedor que entr de hecho en la

posesin, como el usurpador. Aqu nunca existi ttulo.

El caso del ocupante con ttulo fenecido es distinto, pues puede

darse por decisin judicial, por cumplimiento del plazo o condicin
resolutoria, por mandato de la ley, etc. Aqu el ttulo que gener la
posesin ha fenecido.

Ejemplos: el propietario que vende el bien, deja de ser propietario, ya no

tiene ttulo, pero puede ser un poseedor no legitimado; si fenece el ttulo del
poseedor por remate o venta judicial del bien, la posesin ejercida es de
naturaleza precaria; si se posee un inmueble en virtud de un contrato de
compraventa, al haberse resuelto este de puro derecho, tal ttulo ha
fenecido y, en consecuencia, dicha persona tiene la condicin de precaria.
En el contrato de comodato, cuando el ttulo de comodante fenece cuando
el comodante le solicita la restitucin del bien, en cuyo caso aquel tiene la
condicin de precario.
El ttulo es el hecho o acto jurdico en virtud del cual se invoca una
determinada

calidad

jurdica,

como

ser

propietario,

arrendatario,

usufructuario, esto es, el poseedor con ttulo es poseedor con derecho y el

poseedor sin ttulo es poseedor sin derecho.
d) Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitucin.
19

En relacin a la legitimidad pasiva debe destacarse que tal como lo seala el

artculo 588 del Cdigo Procesal Civil, si el emplazado acredita no ser poseedor,
sino que slo se encuentra en relacin de dependencia respecto a otro
conservando la posesin en nombre de ste y en cumplimiento de rdenes e
instrucciones suyas, debe sobrecartarse al admisorio y procederse conforme a lo
dispuesto en el artculo 105, salvo que quien demande sea el poseedor con quien
mantiene la relacin de subordinacin. El referido artculo 105 del Cdigo Procesal
Civil versa sobre el llamamiento posesorio y prescribe que:
Quien teniendo un bien en nombre de otro, es demandado como poseedor
de l, debe expresarlo en la contestacin de la demanda, precisando el
domicilio del poseedor, bajo apercibimiento de ser condenado en el mismo
proceso a pagar una indemnizacin por los daos y perjuicios que su silencio
causa al demandante, adems de la multa prevista en el artculo 65 C.P.C
(no menor de diez, ni mayor de cincuenta URP).
En el supuesto de que este servidor sea emplazado, este tiene el deber de
proceder a la denuncia civil al poseedor legitimado. Este servidor debe realizar las
diligencias pertinentes para colocar la pretensin del actor en condiciones viables
frente al verdadero legitimado para intervenir. La exposicin de motivos del Cdigo
General del Proceso Uruguayo, al referirse al llamamiento posesorio dice: "(...) se
trata de un deber de colaboracin con la justicia que obliga a quien sabe por
conocimiento propio que la demanda est errneamente dirigida contra l a indicar
el verdadero responsable, en virtud de la situacin sustantivo que se ha planteado
en el proceso (...)".
En esas circunstancias, corresponde al actor modificar su demanda (pues no hay
emplazamiento vlido) y dirigirla contra el denunciado, permitindose as la
extromisin del primitivo demandado. Si el actor se opone al ingreso del denun-

20

ciado, siguiendo la pretensin contra quien demand, se expone a que la deman da sea rechazada por falta de legitimacin en el demandado.
9.- TERCERO CON TTULO O SIN L EN EL PROCESO DE DESALOJO. Sobre el particular, el Cdigo Procesal Civil, en su artculo 587, establece lo
siguiente:

Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la relacin establecida entre

el demandante y la persona a quien ste le cedi la posesin, el
demandante debe denunciarlo en su demanda. El denunciado ser
notificado con la demanda y podr participar en el proceso.

Si al momento de la notificacin del admisorio se advierte la presencia de

tercero, quien lo notifique lo instruir del proceso iniciado, su derecho a
participar en l y el efecto que va a producirle la sentencia.

El tercero puede actuar como litisconsorte voluntario del demandado desde

la audiencia nica.

Si durante la audiencia se advierte que el tercero carece de ttulo posesorio,

el Juez aplicar lo dispuesto por el artculo 107 del Cdigo Procesal Civil,
que trata sobre la extromisin y segn el cual, excepcionalmente, en
cualquier momento el juez por resolucin debidamente motivada, puede
separar del proceso a un tercero legitimado por considerar que el derecho o
inters que lo legitimaba ha desaparecido o haber comprobado su
inexistencia.

La norma regula la posibilidad de que el actor denuncie la existencia de subarrendatarios u ocupantes ajenos a la persona a quien este le cedi la posesin, en su
demanda. La denuncia no solo corresponde al actor, sino tambin puede operar
por los propios emplazados, en atencin al artculo 102 del CPC que dice: "el
demandado que considere que otra persona, adems de l o en su lugar, tiene
alguna obligacin o responsabilidad en el derecho discutido, debe denunciarlo
indicando su nombre y domicilio, a fin que se le notifique del inicio del proceso".
21

Esto significa que en la demanda o en la contestacin, las partes, sean demandantes o demandados, deben expresar si existen o no subarrendatarios u ocupantes terceros. El actor si lo ignora, podr remitirse a lo que resulte de la diligencia
de notificacin, de la contestacin a la demanda, o ambas. Pues la determinacin
de terceros en el proceso constituye una carga que pesa sobre ambas partes,
pero siendo el demandado quien necesariamente debe conocer la existencia de
subarrendatarios u otros ocupantes, el actor puede limitar el cumplimiento de
aquella informacin a las constancias de la diligencia de notificacin del traslado
de la demanda, de la contestacin de esta, o de ambos actos.
El fundamento de la exigencia estriba en el hecho de que siendo la sentencia de
desalojo ejecutable contra cualquier ocupante del inmueble, como seala el
artculo 593 del CPC, es razonable que todo aquel que revista esa condicin sea
notificado del traslado de la demanda o de la existencia del proceso a fin de que
pueda hacer valer en l los derechos que estime asistirle.
10.- DESALOJO ACCESORIO. De acuerdo a lo normado en el artculo 590 del Cdigo Procesal Civil, que regula
el denominado desalojo accesorio, se puede ejecutar el lanzamiento en un
proceso de conocimiento o abreviado, siempre que la restitucin se haya
demandado acumulativamente, sin perjuicio de lo establecido en el tercer prrafo
del artculo 87 de dicho cuerpo de leyes.
La norma hace pues, referencia a la acumulacin objetiva de pretensiones al per mitir-en ejecucin forzada- el lanzamiento, no derivado propiamente del proceso
de desalojo, sino de la acumulacin de otras pretensiones, que se han ventilado
ante la va procedimental abreviada o de conocimiento.
Esto significa que la pretensin de desalojo no solo puede ser dilucidada como
nica pretensin en los procesos sumarsimos, sino que puede ser acumulada a
22

otras pretensiones de mayor cobertura, que se ventilan en la va procedimental

abreviada o de conocimiento, siendo calificada la restitucin bajo dicha acumulacin como una pretensin accesoria, esto es, que, existiendo varias pretensiones,
al declararse fundada la principal se amparan tambin las dems. Como en el
caso de la siguiente acumulacin de pretensiones: resolucin de contrato, pago de
frutos y restitucin del bien materia de resolucin. En caso se ampare la pre tensin resolutoria, la misma que tiene la condicin de principal, las relacionadas
con el pago de frutos y restitucin del bien, tambin sern de amparo.

11.- TRMITE DEL PROCESO DE DESALOJO

Por la simplicidad de la pretensin, la norma seala que la restitucin del predio se
tramita bajo las reglas de un procedimiento breve y sencillo, como es el
sumarsimo, ello en atencin al principio de economa procesal. El proceso de
desalojo al igual que los dems procesos transcurre por cinco etapas:

En primer lugar, una Etapa Postulatoria en la cual el demandante invoca un

derecho personal a exigir la devolucin del bien al demandado quien ha de
responder a dicha pretensin teniendo incluso la posibilidad de plantear
excepciones, cuestiones probatorias, etc.

Una segunda Etapa Probatoria, en la cual las partes han de acreditar lo

manifestado en los actos postulatorios del proceso, mediante los medios
probatorios que les autoriza la norma procesal.

La tercera etapa es la Decisoria, en ella el juez puede condenar al

demandado a desocupar el inmueble que ocupa, o rechazar la demanda y
por ende queda libre el demandante para ejercer las acciones tendientes a
la restitucin del bien por accin personal o real. En ese sentido
REIMUNDIN seala que la sentencia en el juicio de desalojo no importa un
prejuzgamiento sobre el dominio o preferente derecho posesorio, pero hace
23

cosa juzgada acerca del desahucio, sin que el inquilino pueda reabrir
discusiones en otros juicios.

La cuarta etapa la Impugnatoria, en la que la parte vencida solicita un

nuevo examen a la decisin del Juez que resolvi el desalojo, por
considerarlo que existe un vicio o error adems que sta, le produce
agravio.

Finalmente, la quinta y ltima etapa es la Ejecutoria, que, conforme lo

seala Monroy Glvez esta () ligada al sentido finalstico del proceso. La
bsqueda de una declaracin judicial es, en estricto, la necesidad de contar
con un instrumento que produzca un cambio en la realidad. Si la sentencia
no pudiera cumplirse, el proceso carecera de sentido. La etapa ejecutoria
cumple esa funcin, es decir convertir en eficaz la decisin definitiva
obtenida en el proceso.

El proceso de desalojo se sustancia en va de proceso sumarsimo (art. 546, inciso

4, del C.P.C.) cuyo trmite es el siguiente:

Presentada la demanda, el Juez puede declarar su inadmisibilidad o

improcedencia, con arreglo a lo dispuesto en los artculos 426 y 427 del
Cdigo Procesal Civil (que tratan acerca de la inadmisibilidad e
improcedencia de la demanda), respectivamente (art. 551, primer prrafo,
del C.P.C).

Si el Juez declara inadmisible la demanda, conceder al demandante tres

das para que subsane la omisin o defecto, bajo apercibimiento de archivar
el expediente. Esta resolucin es inimpugnable (art. 551, segundo prrafo,
del C.P.C). Si el Juez declara improcedente la demanda, ordenar la
devolucin de los anexos presentados (art. 551, parte final, del C.P.C).

24

Al admitir la demanda, el Juez conceder al demandado cinco das para

que la conteste (art. 554, primer prrafo, del C.P.C).

Contestada la demanda o transcurrido el plazo para hacerlo, el Juez fijar

fecha para la audiencia de saneamiento, conciliacin, pruebas y sentencia,
la que deber realizarse dentro de los diez das siguientes de contestada la
demanda o de transcurrido el plazo para hacerla, bajo responsabilidad (art.
554, segundo prrafo, del C.P.C). Cabe indicar que, segn el artculo 557
del Cdigo Procesal Civil, dicha audiencia nica se regula supletoriamente
por lo dispuesto en tal Cdigo para la audiencia de prueba (arts. 202 al 211
del C.P.C).

Al iniciar la audiencia, y de haberse deducido excepciones o defensas

previas (las mismas que se interponen al contestar la demanda: art. 552 del
C.P.C), el Juez ordenar al demandante que las absuelva, luego de lo cual
se actuarn los medios probatorios pertinentes a ellas (art. 555, primer
prrafo, del C.P.C).

Concluida la actuacin de los medios probatorios pertinentes a las

excepciones o defensas previas que se hubieren deducido, si encuentra
infundadas aqullas, el Juez declarar saneado el proceso y con la
intervencin de las partes, fijar los puntos controvertidos y determinar los
que van a ser materia de prueba (art. 555 del C.P.C).

A continuacin,

rechazar

los

medios

probatorios

que

considere

inadmisibles o improcedentes y dispondr la actuacin de los referidos a las

cuestiones probatorias que se susciten, resolvindolas de inmediato (art.
555, segundo prrafo, del C.P.C).

Actuados los medios probatorios referentes a la cuestin de fondo, el Juez

conceder la palabra a los abogados que as lo soliciten (art. 555, penltimo
prrafo, del C.P.C).

25

Despus de haber hecho uso de la palabra los abogados de las partes, el

Juez expedir sentencia. Excepcionalmente, puede reservar su decisin por
un plazo que no exceder de diez das contados desde la conclusin de la
audiencia (art. 555, ltimo prrafo del C.P.C).

La sentencia es apelable con efecto suspensivo (y el trmite de tal

apelacin con efecto suspensivo se sujeta a lo normado en el art. 376 del
C.P.C), dentro de tercer da de notificada, ocurriendo lo propio con la
resolucin que declara fundada una excepcin o defensa previa. Las dems
resoluciones son slo apelables durante la audiencia, sin efecto suspensivo
y con la calidad de diferidas.

12.- LA FASE EJECUTIVA DEL PROCESO DE DESALOJO. Conforme lo apunta Lino PALACIO La sentencia de desalojo se ejecuta a travs
del lanzamiento, que es el acto mediante el cual, con intervencin del oficial y el
eventual auxilio de la fuerza pblica, se hace efectiva la desocupacin del
inmueble por el inquilino y dems ocupantes.
Para REYES Montereal citado por HINOSTROZA () el lanzamiento, como
ejecucin forzosa del pronunciamiento estimatorio del desahucio, no es ms que
un modo de coaccin que se funda en la existencia de un derecho anteriormente
definido y declarado.
Algunos autores sealan que, en los procesos de desalojo, la satisfaccin del
demandante se obtiene a travs de dos fases:

La fase de cognicin que termina con la sentencia de condena, la misma

que ordena la desocupacin y la entrega del bien al demandante, es decir,
la intimacin de desalojo.

La fase de ejecucin forzada, mediante la cual se obtiene la efectivizaran

de la orden contenida en la decisin de mrito. En el desalojo esta ltima
etapa de ejecucin forzada recibe el nombre de lanzamiento.
26

Al respecto JARDI seala que: En la sentencia de condena, como lo es la dictada

en el proceso de desalojo la funcin jurisdiccional no se agota en el mandato
contenido en ella, sino que, para obtener la satisfaccin del derecho es preciso
lograr la actuacin prctica de ese mandato por medio de la ejecucin forzada. Es
decir que la sentencia en el proceso de desalojo que dispone que el demandando
vencido cumpla con la restitucin del bien no garantiza la satisfaccin de la
pretensin propuesta por el demandante hasta que no se haga efectiva la entrega
del bien a este, por ello existe el apercibimiento de ejecucin que se decreta en la
sentencia.
De las definiciones precitadas, se puede concluir que el lanzamiento constituye la
fase ejecutoria de los procesos de desalojo, la cual consiste en la extraccin de la
persona del demandado, y eventualmente de terceros que la ocupen y de sus
pertenencias, del bien materia de desalojo en caso de incumplimiento de la
sentencia de manera voluntaria dentro del plazo de ley dispuesto mediante
resolucin judicial.
12.1.- Presupuestos Procesales del Lanzamiento
a) La Existencia de un Titulo de Ejecucin. La ejecucin surge a favor de aquel que tiene un ttulo de ejecucin, que en
el caso del proceso de desalojo lo constituye la intimacin al cumplimiento
de la sentencia, es decir el decreto mediante el cual se dispone el
lanzamiento del demandado, el mismo que surge cuando la decisin final
ha sido consentida o ejecutoriada. Este ttulo se obtiene a travs de una
forma especial de la fase ejecutiva del proceso cuya finalidad es
precisamente que se lleve adelante el desalojo en forma abreviada, sin
necesidad de ms trmite que la disposicin del Juez.
Este ttulo est constituido por aquella resolucin expedida por el Juez del
27

proceso, en la que se dispone hacer efectivo el apercibimiento decretado y

por ende llevar a cabo el lanzamiento, con orden de descerraje y el auxilio
de la fuerza pblica, autorizando al secretario o especialista legal para que
en la fecha sealada cumpla con hacerlo efectivo.
b) El Incumplimiento del Mandato Contenido en la Sentencia. Cuando el demandado vencido en el proceso, cumple con el mandato
contenido en la sentencia, el inters del vencedor en ese proceso queda
totalmente satisfecho, ya que lo que buscaba era obtener el cumplimiento
voluntario del obligado de lo sealado en la sentencia.
En ese sentido, y a fin de acceder a la etapa ejecutoria, se requiere que el
vencido no haya puesto a disposicin el bien o lo haya desocupado dentro
del trmino sealado por el juez, sino que por el contrario exista una
negativa de la entrega del mismo, es decir que se oponga a la entrega del
bien y no haga entrega del mismo, luego de los seis das siguientes de
notificado con el decreto que declara consentida la sentencia o la que
ordena se cumpla lo ejecutoriado.
c) La Solicitud o Peticin del Demandante. Constituye aquella materializacin en el proceso, del requerimiento por
parte del vencedor al rgano jurisdiccional para que proceda a la ejecucin
forzada, es decir se trata del escrito que presenta la parte demandante
solicitando se haga efectivo el lanzamiento y disponga la fecha y hora para
la realizacin del mismo por parte del secretario o especialista legal,
adjuntado el arancel judicial correspondiente (actuacin fuera de juzgado),
requiriendo adems, que este se lleve a cabo con apercibimiento de
descerraje y el auxilio de la fuerza pblica.
d) La Existencia del Bien. -

28

En los procesos de desalojo, el objeto est constituido por la bien inmueble

materia de desalojo, teniendo en cuenta la naturaleza del predio arrendado,
pudiendo ser este un predio rustico, urbano, edificado, sin edificar.
La ejecucin de las sentencias en este tipo de procesos se realiza
extrayendo al demandado de la esfera de influencia del bien, mediante acto
de desapoderamiento y entregndoselo al demandante a fin de que pueda
hacer uso y disfrute del mismo.
Segn Carnelutti, para obtener la satisfaccin del inters protegido an
contra la voluntad del obligado, que constituye el fin de la ejecucin forzada,
es necesario la modificacin del mundo externo, lo cual se puede lograr de
dos formas: o mediante el desplazamiento del bien respecto de las
personas; o mediante una transferencia jurdica; denominndose a la
primera forma: ejecucin por dacin simple y a la segunda, ejecucin por
transformacin forzada.
Adems, debe tenerse en cuenta que, una vez consentida o ejecutoriada la
sentencia que declara fundada la demanda de desalojo, el lanzamiento se
ejecutar contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan
participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificacin, ello se
desprende de lo regulado por el artculo 593 de la norma procesal.
13.- CASOS DE PROCEDENCIA DEL DESALOJO. El desalojo puede plantearse por varias causales, conforme lo seala el artculo
1697 del Cdigo Civil.
13.1 Desalojo por Falta de Pago de la Renta. - Si vence dos meses ms quince
das. Si la renta se pacta por perodos mayores, basta el vencimiento de un
solo perodo ms quince das. Si el alquiler se conviene por perodos menores
a un mes, basta que venzan tres perodos.
29

13.2 Desalojo por darle al bien destino diferente de aquel para que se
le concedi expresa o tcitamente; o permite un acto contrario al
orden pblico o a las buenas costumbres.
13.3 Desalojo por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o
sin asentimiento escrito del arrendador.
13.4 Desalojo por dejar de pagar quince das, sin que haya pagado la nueva renta
devengada, desde que obtuvo sentencia en el proceso de desalojo para pagar
parte de la totalidad de la renta demandada.

14 Desalojo por ocupacin precaria. Poseedor precario es el que ocupa un bien sin ttulo, ya sea porque nunca lo tuvo
o porque el que tena ha fenecido. El art. 911 contiene dos supuestos:

Ausencia de Ttulo. - Se trata del poseedor que entr de hecho en la

posesin,

no

posee

ttulo

alguno,

por

ejemplo,

el

que

entra

clandestinamente en la posesin, el usurpador, el ladrn, el hurtador.

Ttulo Fenecido. - El ttulo fenece por decisin judicial, por disposicin de

la ley, por cumplimiento del plazo o condicin resolutorios, por mutuo
disenso, por nulidad, resolucin, rescisin, revocacin, retractacin, etc.
En general, el ttulo queda extinguido en todo caso de ineficacia
estructural o funcional del acto jurdico por el cual se cedi la posesin del
bien. Una persona puede poseer un bien como propietario, como
poseedor mediato o inmediato, como mero tenedor, como ocupante
precario. El poseedor precario puede o no haber sido un poseedor
inmediato.
A modo de ilustracin, se puede Apreciar el siguiente ejemplo de
fenecimiento de ttulo por resolucin extrajudicial: En un contrato de
compraventa de inmueble a plazos se conviene expresamente que "si el
30

comprador dejara de pagar hasta tres cuotas consecutivas, el vendedor se

reserva el derecho de resolver automticamente el contrato". Este pacto
es vlido conforme a las siguientes disposiciones: el art. 1353 dispone que
las partes pueden determinar libremente el contenido del contrato, siempre
que no sea contrario a norma legal de carcter imperativo; en tal sentido el
art. 1430 prescribe que puede convenirse expresamente que el contrato
se resuelva cuando una de las partes no cumpla determinada prestacin a
su cargo, establecida con toda precisin, y que la resolucin se produce
de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que
quiere valerse de la clusula resolutoria; el art. 1429 establece que la
parte perjudicada con el incumplimiento de la otra puede requerirla
mediante carta notarial para que satisfaga su prestacin, caso contrario el
contrato queda resuelto de pleno derecho. En el ejemplo propuesto, si el
comprador se atrasa en el pago de tres cuotas y el vendedor le cursa una
carta notarial concedindole un plazo no menor de quince das para que
pague las cuotas vencidas, bajo apercibimiento que, en caso contrario, el
contrato queda resuelto; si el comprador no paga vencido el plazo, resulta
evidente que el ttulo (el contrato de compraventa) que ostentaba para
poseer el inmuebleha fenecido, deviniendo su posesin en precaria
conforme a lo previsto en el art. 911.
El precario no tiene vnculo alguno con el propietario u otro titular de derecho real
sobre el bien. Se es precario frente a quien tiene derecho a poseer. El que posee
una res nullus o un bien abandonado por su propietario no es precario sino
poseedor originario. El precario est expuesto a que el titular del derecho real le
reclame el bien en cualquier momento.
En Roma precaria es la tenencia de una cosa solicitada con splicas al dueo y
obtenida por benevolencia de ste, quien poda recuperarla en cualquier
momento, porque ella no originaba ningn derecho.

31

En el Derecho romano el precarium era un contrato innominado por el cual una

persona, el concedente, ceda a otra la posesin y disfrute temporal y gratuito de
una cosa, con la obligacin de devolverla en el momento en que lo solicite el
concedente. A la concepcin romana corresponden opiniones como las de
Albadalejo cuando refirindose al precario sostiene "especficamente, se designa
con este nombre a la posesin concedida a otro por alguien con reserva del
derecho de revocarla a su voluntad".
Siguiendo la nocin de precario del Derecho romano, el Cdigo argentino, en su
artculo 2364, establece que la posesin precaria es viciosa cuando siendo
precaria se " tuviese por un abuso de confianza. Al respecto, Musto dice que la
posesin es precaria "cuando se tiene por un ttulo que produzca una obligacin
de devolver la cosa en el momento que lo requiera el dueo. Si se produce este
requerimiento, y el precarista (que puede ser como tal legtimo) pretende continuar
con su posesin y la continua en los hechos, con actos exteriores que importan
una verdadera intervencin de su ttulo, entonces la posesin tiene el vicio de
precario, que el Cdigo llama "abuso de confianza".
El poseedor precario de la concepcin romana es el poseedor legtimo regulado
en el art. 905 del Cdigo civil por tener ttulo para poseer: la licencia otorgada por
el dueo. Para la nocin romana, es precaria la posesin por ser transitoria debido
a que el que la ejerce debe devolver el bien en cuanto lo solicite el concedente, lo
que puede suceder en cualquier momento. Nuestro ordenamiento jurdico ha
abandonado la concepcin romana de precario, estableciendo que es tal quien
posee un bien sin ttulo (art. 911).
Por otro lado, para la teora subjetiva de Savigny, los elementos de la posesin
son el animus y el dominus. En cambio, para la teora objetiva de Ihering, la
posesin es un poder de hecho, no requirindose del animus.
Conforme a la teora subjetiva, a la que se adhiere el Derecho francs, Planiol y
Ripert sostienen que quien posee un bien como precario, por faltarle el animus
(intencin de poseer para s), no ejerce la verdadera posesin, por lo que el
32

Derecho no le concede acciones posesorias y no produce la usucapin. Esto

debido a que en el Derecho francs "el concepto de precario est referido a un
contrato celebrado con el propietario, en virtud del cual conduce el bien a ttulo
gratuito, sin animus domini y reconociendo el derecho de propiedad de quien le
entreg el bien".
En la concepcin de precario del Derecho romano, de la teora de Savigny y del
derecho francs, se ubica, como un caso excepcional, la figura conocida hasta
ahora como comodato precario regulada en el art. 1737 de nuestro Cdigo civil
vigente que establece que cuando no se ha determinado la duracin del contrato
de comodato, el comodatario est obligado a restituir el bien cuando el comodante
lo solicite, es decir, el comodatario tiene una posesin inestable (precaria) puesto
que el comodante puede pedir la devolucin del bien en cualquier momento (la
posesin del comodatario es revocable por la sola decisin del comodante).
Para el Derecho peruano, que sigue la teora objetiva de la posesin, precario es
el poseedor que conforme al art. 896 ejerce de hecho uno o ms poderes
inherentes a la propiedad, enumerados en el art. 923, de manera que al tiempo de
interposicin de la demanda no cuenta con ttulo alguno o el que tena ha fenecido
(art. 911).
Asimismo, la accin de desalojo por ocupante precario en unos casos es real y en
otros casos es personal:

Con la accin real se protege un derecho real subjetivo (propiedad, uso,

etc.), cuyo objeto es un bien (cosa), sobre el cual el sujeto titular
(propietario, usuario, etc.) tiene un poder directo e inmediato de usar, gozar
y disponer del bien sin intermediarios. El derecho real est adherido al bien
y es preferente frente al derecho de crdito concurrente. El titular del
derecho real no tiene establecido ninguna relacin jurdica con persona
determinada, por lo que no hay un sujeto pasivo determinado, el cual
33

aparece solamente cuando hay una violacin o amenaza de violacin del

derecho del titular. El titular del derecho real puede perseguir al bien sin
importar en posesin de quien se encuentre. El derecho real es absoluto, se
ejerce erga omnes.
Ejemplo: Si una persona posee un bien de facto, sin ttulo, o sea sin que el
titular del derecho real le haya transferido la propiedad, uso o posesin del
bien, ste (el titular) puede valerse del proceso de desalojo por ocupante
precario para que se le restituya el bien.

Con la accin personal (denominada tambin obligacional o de crdito) se

protege un derecho subjetivo personal, cuyo objeto es una prestacin de
dar, hacer o no hacer. En toda relacin jurdica personal existe un acreedor
y un deudor determinados. A diferencia del derecho real, cuyo titular lo
puede ejercer erga omnes, el titular del derecho personal, o sea el acreedor
solamente puede exigir el cumplimiento de la obligacin a su deudor, es
decir, el derecho personal es relativo.
Ejemplo: Si una persona posee un predio en virtud de un contrato de
compraventa, arrendamiento, comodato, depsito, de constitucin de
usufructo, de uso, de derecho de superficie, etc., al invalidarse o devenir
ineficaz el contrato (por resolucin, rescisin, etc.), tal ttulo ha fenecido y,
en consecuencia, el poseedor tiene la calidad de precario. El acreedor (el
vendedor, arrendador, comodante, etc.) puede valerse de la accin de
desalojo por ocupante precario para obtener la restitucin del bien.

15 Desalojo por Vencimiento de Contrato. Este proceso genera una relacin procesal entre el arrendador y el
arrendatario, quienes previamente estuvieron relacionados jurdicamente en
base a un contrato de arriendos sujeto a la modalidad de plazo determinado.

34

Es una accin personal que tiene como objetivo o pretensin obtener el

derecho real de la posesin del predio arrendado. Su gnesis es la existencia
del contrato de arriendo con plazo determinado de vigencia y que, a su
vencimiento, el arrendatario debe devolver el predio arrendado. Al no ser
cumplido por el arrendatario la prestacin de devolver el bien arrendado, el
arrendador se ve precisado a plantear la accin de desalojo, solicitando se le
restituya el predio. La accin tiene como objetivo un derecho real, es decir,
pretende recuperar la posesin del predio. Por lo que esta causal de desalojo
tiene las condiciones siguientes:
a) Con respecto al Demandante: Se requiere la existencia previa de un
contrato de arriendo. Lo que se acredita acompaando el contrato.
Sirve tambin la declaracin de parte para que reconozca que existe
una relacin contractual, o la pericia que igualmente acredite su
existencia.
b) Con respecto al Demandado: Si pretende contradecir la accin debe
probar que el contrato est vigente, sea por que no ha vencido o, que
ha sido renovado, para cuyo efecto, debe acompaar documento que lo
demuestre, igualmente puede ofrecer la declaracin del demandante.
Por lo que, este tipo de desalojo se remite a que se acredite si el
contrato venci o no y, si el demandado est obligado a desocupar el
predio arrendado y entregarlo por tanto al arrendador.
16.- MEDIDA CAUTELAR SOBRE EL FONDO EN EL PROCESO DE
DESALOJO.El Artculo 679 del Cdigo Procesal Civil seala los casos en que procede una
solicitud de anticipacin de tutela en los procesos de desalojo, que si bien se
establece un caso especial cuando se trata del vencimiento del plazo en el
contrato de arrendamiento; en trminos conceptuales se podra considerar que se
aplica en todos aquellos casos en el cual el demandante acredite indubitablemente
35

el derecho a la restitucin pretendida (posesin inmediata) y adicionalmente se

acredite el abandono del bien.
Lino Palacio, citado por Alberto Hinostroza Minguez en cuanto al pedido cautelar
de tenencia provisional de las cosas arrendadas en el supuesto de abandono
refiere que su objeto ()se consider circunscrito a preservar el bien arrendado
del

posible

deterioro

que

pudiese

experimentar

raz

del

abandono,

puntualizndose que la tenencia acordada al locador supona la existencia de un

proceso contencioso en trmite, circunstancia que involucra la existencia de una
demanda encaminada al reconocimiento judicial del derecho a la restitucin del
inmueble y la obtencin de una sentencia que condene al cumplimiento de esa
prestacin. La tenencia, en suma, no podra convertirse en definitiva sino como
consecuencia de un fallo que condena al desalojo. De manera que, la tenencia es
conceptualizada por la doctrina procesal como una medida anticipada o medida
temporal sobre el fondo.
Ejecutar anticipadamente lo que eventualmente se resolver al momento de
sentenciar aparenta en principio ser algo injusto. Sin embargo, hay razones
excepcionales que pueden llegar a justificar la aplicacin de una medida de esta
naturaleza:

Mediante esta medida el Juez ordena que se verifique con cierta antelacin,
sea integralmente o slo en sus aspectos sustanciales, lo que
presumiblemente va a ser el pronunciamiento final en el proceso principal.
El objetivo buscado es que la eficacia prctica de la sentencia sea igual a la
que habra tenido sta si hubiese sido pronunciada sin dilacin alguna.

Se persigue que la demora del proceso no perjudique los derechos del

actor dada la evidente veracidad de la pretensin, por lo cual esta ltima
ser satisfecha sin esperar la sentencia y su ejecucin.

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El Juzgador conceder dicha medida cautelar cuando advierta una marcada

veracidad en lo sealado por el actor y en la prueba que lo corrobora, de
modo que no le quepan mayores dudas que el pronunciamiento definitivo
ser emitido en los mismos trminos del fallo anticipado. Debe advertirse
que este presupuesto no est referido a la fundamentacin de la solicitud
cautelar, sino que se encuentra en funcin de la veracidad del fundamento
de la demanda principal y su prueba anexa. Por ende, la concesin de la
medida temporal en estos casos no podr hacerse fuera del proceso.

Monte Feltro opina sobre el particular que:

La tenencia del inmueble al locador, acordada como mebida cautelar (...) est
condicionada a la existencia de los siguientes requisitos: promocin del juicio de
desalojo (no podr peticionarse entonces preventivamente antes de promover la
demanda), abandono de la unidad objeto del juicio, comprobado judicialmente,
y caucin suficiente prestada por el actor
Por otra parte Sifuentes stratti seala asimismo que se puede solicitar una medida
cautelar sobre el fondo en un proceso de desalojo, en dos supuestos:
a) En el primer supuesto, el demandante puede solicitar la medida cautelar
sobre el fondo en el proceso de desalojo, siempre que se encuentre
vencido el plazo del contrato de arrendamiento (primer requisito especial) y
que el inmueble se encuentre en estado de abandono (segundo requisito
comn).
b) En el segundo supuesto, el demandante puede solicitar la medida cautelar
sobre el fondo en el proceso de desalojo; siempre que ostente algn otro
ttulo que obligue la entrega del inmueble (primer requisito especial) e
igualmente que ste se encuentre desocupado (segundo requisito comn).

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Asimismo del artculo 679 del Cdigo Procesal Civil se colige que procede el
desalojo como medida anticipada de la futura decisin final cuando concurren los
siguientes supuestos:
a) Est acreditado indubitablemente el derecho a la restitucin.
b) El bien se encuentre abandonado.
Entonces, cuando no se cumplen con alguno de los presupuestos establecidos en
el Art. 679 del Cdigo Procesal Civil, las solicitudes de tutela anticipada en los
procesos de desalojo, son desestimadas.

Conclusiones:

Como accin reivindicatoria puedo apreciar, que viene a ser una forma de
garanta o una accin garantista del derecho de propiedad, la cual va a ayudar
al propietario a que se le restituya la posesin del bien o de la propiedad.
Con respecto a los requisitos de la accin reivindicatoria, van a ser de uso
exclusivo o exclusivamente del que se presupone que es el dueo de la
propiedad o el propietario, el cual tiene demostrar su derecho por medio
de pruebas, debido a que sobre el recae la accin reivindicante.
La reivindicacin va a tener posibilidades de ser favorable para el propietario,
siempre y cuando este, interponga dicha accin de reivindicacin antes de que
se cumpla el plazo perentorio de la prescripcin adquisitiva a favor del
poseedor.
Adems el reivindicante est obligado a probar a plenitud que le corresponde
el derecho a reivindicar.

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Bibliografa
Carlos Ferdinand Cuadros Villena. Derechos reales. Tomo II. 1 edicin. Ao
1995. Editorial Cultural Cuzco S.A.
Alberto Vsquez Ros. Derechos Reales. Propiedad. Tomo II. 2 Edicin. 1996.
Editorial San Marcos.
Vsquez ros Alberto. Derechos Reales. Cuarta Edicin. Tomo I. Bienes,
Posesin, Propiedad y Copropiedad, Usufructo, Uso y Habitacin. Ao 2011.
Editorial San Marcos.

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