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APRESENTAO
O sonho da maioria dos brasileiros ter seu prprio imvel, que, nos dias atuais, com
freqncia cada vez maior, se localiza em um prdio em condomnio. No entanto, para
adquiri-lo no basta ter dinheiro em mos. Aconselha-se critrio, disponibilidade,
ateno e conhecimento de certas noes bsicas sobre o chamado Negcio
Imobilirio. Este negcio jurdico, popularizado sob a denominao de transao
imobiliria, por ser bilateral, gera direitos e obrigaes tanto para o comprador como
para o vendedor.
Com o propsito de oferecer uma orientao aos pretendentes compra de um imvel,
o SINDUSCON-MG, a CMI e o SEBRAE-MG prepararam este GUIA DO COMPRADOR
DE IMVEL. Seu objetivo essencial difundir esclarecimentos bsicos e prticos, do
ponto de vista jurdico-legal, capazes de tornar mais segura a aquisio de um imvel
em condomnio, seja apartamento, loja, sala ou vaga de garagem.
Deve-se salientar que este Guia no tem a pretenso de um Tratado de Direito.
Embora procure fornecer orientao bsica ao comprador de unidade de prdio em
condomnio, conforme o disposto pela Lei de Incorporaes e Condomnios Imobilirios
(Lei 4.591, de 16/12/64 e alteraes posteriores) e pelo Cdigo de Proteo e
Defesa do Consumidor (Lei 8.078, de 11/09/90), em caso de dvidas aconselha-se
consulta ao texto da legislao em vigor.
obras, fato que somente se dar no trmino da construo e com encerramento das
contas do Condomnio.
LEMBRETE 1:
A chamada Cota de Participao ou Cota de Rateio , tambm denominada
Frao de Rateio, deve constar no Contrato a ser assinado pelo Comprador pode
ser expressa em percentual, frao ou nmero decimal.
LEMBRETE 2:
Neste tipo de negcio, no existe um preo a ser pago pela unidade imobiliria
pronta, mas sim um "custo estimativo" da sua construo, que deve ser expresso
em moeda corrente nacional e constar com clareza do Contrato. O custo estimativo da
construo da unidade corresponde ao resultado da aplicao da Cota de Participao
do Comprador sobre o Custo Global Estimativode todo empreendimento. Como
todos estes custos so calculados conforme as exigncias e normas estabelecidas pela
lei, o Custo Estimativo da construo da unidade contratada expresso no Contrato
no um valor negociado pelas partes, nem pode ser entendido como definitivo,
podendo, ao final, a unidade imobiliria custar mais ou menos do que foi estimado.
LEMBRETE 3:
A legislao exige que o Custo Global Estimativo da construo do prdio e o
Custo Estimativo da construo da unidade autnoma contratada, constantes do
Contrato, estejam atualizados at, pelo menos, dois meses antes da contratao,
o que possibilita ao Comprador uma anlise mais criteriosa quanto a suas
possibilidades financeiras de realizao do negcio, evitando, assim, que, aps a
assinatura do Contrato, ele seja surpreendido pela obrigao de, em prazo curto,
realizar o desembolso de quantias superiores quelas que previra.
LEMBRETE 4:
Isto no significa, contudo, que o valor constante do Contrato de Construo assinado
pelo Comprador permanecer inalterado at que a unidade por ele contratada fique
pronta, j que este valor se refere ao Custo Estimativo da sua construo e se
baseia no Custo Global Estimativo da construo do prdio como um todo.
Tambm
no significa que o Construtor-Incorporador poder alter-lo como bem entender, pois,
regulando esta parte, a lei exige que ele realize a reviso do Custo Global Estimativo
juntamente com a Comisso de Representantes do Condomnio (reviso esta que
dever ser feita a cada seis meses, pelo menos).
LEMBRETE 5:
Importante observar que, no regime de Construo por Administrao ou a Preo
de Custo , o dono da obra ser o Condomnio formado por todos os contratantes
da construo do edifcio e das unidades imobilirias que o comporo, adquirentes das
fraes ideais correspondentes s mesmas.
LEMBRETE 6:
Por isso, todas as faturas, documentos fiscais e comerciais, inclusive duplicatas e
LEMBRETE 3:
Em certas ocasies, surge para o Comprador a oportunidade de compra de imveis
prontos, mas o Vendedor lhe informa que os documentos anteriormente citados ainda
se encontram pendentes de registro ou averbao em Cartrio. Em situaes assim, o
Comprador deve exigir cpias autenticadas destes documentos, que demonstrem o
encaminhamento dos respectivos originais ao Cartrio. So eles que atestam o
cumprimento das obrigaes legais e contratuais indispensveis para o Comprador
receber a propriedade plena do imvel e, posteriormente, poder vend-lo a terceiros.