111

Ministerio
.
de Justicia
y Derechos
Humanos
~~
'"_'"

~ ,'t\!

:r;;
~;'

,1

%1';#'

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiN No. -

03:f'- 2013 - SUNARP- TR-L

Lima,

APELANTE
TTULO
"-RECURSO
co~ Ira. Sala 8EGISTRO
R(,

~ACTO
" s uNf>. '?-'V

-< \

(s)

1 1 ENE.2013

EDUVIGES DEL PILAR PUCAR GUANILO

N 11105 del 13/8/2012.
H.T.D N 96 del 12/11/2012.
Predios de Caete.
Compraventa e independizacin

~~.SUMILLA
WDEPEND~A~NDEPREmOSRURALES
"Para inscribir la independizacin de un predio rural en zona catastrada, bastar la
presentacin del Certificado de Informacin Catastral correspondiente y la
asignacin del Cdigo de Referencia Catastral por parte de COFOPRI, de
conformidad con el articulo 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios."
TRANSFERENCIA DE COPROPIEDAD

"No puede accederse a la inscripcin de la compraventa de la integridad o parte

materia! de un predio si en su celebracin no han intervenido todos los
copropietarios del predio involucrado, salvo ratificacin posterior de los mismos,
an cuando la copropiedad se haya originado por una transferencia de fecha
posterior a la compraventa que se pretende inscribir, ello en aplicacin del
principio de prioridad"."
1.

ACTO CUY A
PRESENTADA

INSCRIPCiN

SE

SOLICITA

y DOCUMENT ACiN

Con el titulo venido en grado de i:lpelacin se solicita la inscripcin de la

independizacin y compraventa de una parte del predio denominado Herbay
Alto Parcela NO 140, ubicado en el distrito de San Vicente de Caete,
provincia de Caete, otorgada por la sociedad conyugal conformada por
Marcos Fernando Rojas Yataco y Mara Luisa Cordero de Rojas, a favor de
la sociedad conyugal conformada por. Gerardo Leonidas Castro Rojas y
Rosa Guadalupe Calle Parra.
A tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:
Parte notarial de la escritura pblica de fecha 3/9/2010, otorgado por el
notario de Caete Hubert Camacho Glvez.
Copia legalizada del Oficio N 7284-2010-COFOPRI/OZLC
de fecha
30/03/2010.
Copia legalizada de los certificados de informacin catastral referidos al
predio a independizar y al rea remanente del predio matriz.
Plano perimtrico - ubicacin y memoria descriptiva suscrito por el
Ingeniero Pedro F. Armijo Caycho.
Con el reingreso se presenta:

RESOLUCiN

Nl!

031- 2013- SUNARP-TR-L

Plano perimtrico - ubicacin y memorias descriptivas del predio matriz y

del predio independizado, suscritos por el ingeniero Pedro F. Armijo
Caycho.
Copia simple del Oficio N 7284-2010-COFOPRI/OZLC
de fecha
30/3/2010
y de los certificados de informacin catastral referidos al
predio a independizar y al rea remanente del predio matriz.
Adjuntndose
al recurso de apelacin
el Oficio W 7284-2010COFOPRI/OZLC de fecha 30/3/2010
Y [os certificados de informacin
catastral referidos al predio a independizar y al rea remanente del predio
matriz, en original.
DECISiN IMPUGNADA
La Registradora Pblica. del Registro de Predios de Caete Janet Yulisa
Gmez Nunura,. formul la observacin en los siguientes trminos:
"Seor( es):
En relacin con dicho Titulo, manifiesto que en el mismo adolece de defecto
subsanable, siendo objeto de la (s) siguiente(s) observacio(nes), acorde con
la(s) norm(as) que se cita(n):
1. Se ha recibido el Informe Tcnico W 13444-2012-SUNARP-ZR.WIXIOC
mediante el cual se han indicado las siguientes observaciones:
"Las coordenadas UTM que figuran en el cuadro de coordenadas del nuevo
plano perimtrico, desarrollan una poligonal la cual comparada con la base
grfica de propiedades con que cuenta a la fecha la Oficina de Catastro, se
lo visualiza con una forma que no concuerda con Jo inscrito en el asiento
0004 de la partida W P03080428.
Asimismo, la poligonal presentada como saldo matriz (de 4.0786 Has.) no
corresponde grficamente a lo inscrito en el asiento 0004 de la partida
P03080428, abarcando un mayor mbito e implicando a otros predios
inscritos.
Las poligonales graficadas en el plano perimtrico, no concuerdan en forma
y rea a las poligonales graficadas en los certificados catastrales
(adjuntadas en copias legalizadas y copias simples).
Por lo manifestado en el presente informe, la informacin tcnica remitida
por el usuario, no se adeca grficamente a sus antecedentes registra les.
Se precisa que en el asiento 0004 Partida P03080428 solamente se inscribe
un rea total, la que grficamente est compuesta por dos poligonos
separados".
Vemos en consecuencia que la informacin tcnica adjuntada al reingreso
NO subsana lo indicado en la esquela anterior, por cuanto, tal como ha
sealado el rea de catastro afecta a otros predios inscritos.
En consecuencia se deber subsanar de conformidad con el articulo 46 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios adjuntando la
siguiente documentacin en original mediante el cual se subsane lo
indicado por el. rea de catastro, por cuanto las reas, tanto del predio a
independizar como remanente o remanentes deben quedar dentro del rea

RESOLUCiN N 03'1.2013.

SUNARP-TR-L

- Respecto a la: ratificacin que debe otorgar Juventud Viques Inversiones

S.A.C., cabe sealar que las acciones y derechos adquiridos corresponden
al saldo matriz del predio, en tanto la compra venta a favor de Gerardo
Lenidas Castro Rojas y doa Rosa Guadalupe Calle Parra, se ha dado
sobre un predio distinto, con registro catastral debidamente identificado y
acreditado por CaFaPRI y sobre. reas, linderos y medidas perimtricas
totalmente identificadas.
- La sociedad conyugal sealada mantiene la posesin del predio rstico
desde su adquisicin, conforme se demuestra en la escritura pblica;
asimismo, en base a tal documento registr en CaFaPRI
la
correspondiente Unidad Catastral con el W 08751, con sus reas y linderos
perimtricos conforme al plano anexado al presente ttulo.
- A tenor del artculo 2022 del Cdigo Civil en su ltima parte seala que
ante un derecho declarativo sobre la venta de acciones y derechos y un
derecho constitutivo sobre la compra de un inmueble debidamente
identificado no corresponde una ratificacin de este ltimo acto. Ms an
cuando la adquisicin de las acciones y derechos por Juventud Viques
Inversiones S.A.C. se llev a cabo con posterioridad a la compraventa
materia de calificacin.
- Respecto a los certificados de informacin catastral expedido por
CaFaPRI, se anexan los originales.
IV.

ANTECEDENTE REGISTRAL
El predio denominado Herbay Alto Parcela N 140, U.C. 11024, ubicado en

el distrito de San Vicente de Caete, provincia de Caete y departamento ,__

de Lima, se encuentra inscrito en la partida electrnica P03080428 del
Registro de Predios de Caete.
En el asiento 0001 consta el traslado de la adjudicacin inscrita a fojas 297
del Tomo 70, en la que se aprecia como titulares registrales a Marcos
Fernando Rojas Yataco y Mara Luisa Cordero de Rojas (datos rectificados
en el asiento 0005).
En el asiento 0004 se encuentra inscrita la rectificacin de parcelacin, en
el que consta que el predio tiene un rea de 6.8302 hectreas.
En el asiento 0008 se encuentra inscrita la compraventa de acciones y
derechos (29.281719%) celebrada entre los propietarios y la empresa
Juventud Viques Inversiones SACo
V.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinar son las siguientes:
- Qu documentacin resulta necesaria para realizar la independizacin de
un predio rstico ubicado en una zona catastrada?

RESOLUCiN N 03'1 - 2013- SUNARP-TR-L

de la partida P03080428. El artculD citado prescribe como requisitos para la
independizacin de predios rurales:
Predios Ubicados en Zonas Catastradas
- Certificado de Informacin Catastral a que se refiere el artculo 88 del
Reglamento del Decreto Legislatvo N1089 D. S. N 032-2008-VIVIENDA,
expedido por COFOPRI del predio a independizar y remanente.

* Predios Ubicados en Zonas No Catastradas

- Certificado Negativo de Zona Catastrada emitido por COFOPRI, y el plano
perimtrico en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos
tcnicos ymemoria descriptiva donde se indique el rea, linderos y medidas
perimtricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el ndice de
verificadores de la Zona Registral N IX Sede Lima, tanto del rea
independizada como del rea remanente.
.
Asmismo, se debe tener presente que dicha informacin deber concordar
con el rea descrita como predo materia de compraventa segn la escritura
pblica.
2. Va reingreso el usuario
compraventa es anteror
compraventa de acciones
partida P03080428 no le
copropietario JUVENTUD
CERRADA.

seala que debido a que su escritura pblica de

a la del 13/0112012 que dio mrito a la
y derechos inscrta en el asiento 0008 de la
afecta, y no necesitando el consentimiento del
VIOUES INVERSIONES SOCIEDAD ANONIMA

Al respecto es preciso sealar que existe en Derecho Registral el Principio

de Prioridad Excluyente, regulado en el artculo X del r.u.o. del
Reglamento General de los Registros Pblicos, que indica:
"No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito o
pendiente de inscripcin, aunque sea de igualo anterior fecha".
En consecuencia, as la escritura pblica adjuntada al presente ttulo
03/09/2010 no. se puede dejar de lado al titular registral JUVENTUD
VIOUES INVERSIONES SOCIEDAD ANONIMA CERRADA, quien adquiri
una cuota ideal.
En consecuencia, subsiste la observacin anterior en el siguiente sentido:
De la revisin de los antecedentes registra les se aprecia que los
copropietarios
son JUVENTUD
VIOUES INVERSIONES
SOCIEDAD
ANONIMA CERRADA y la sociedad conyugal MARIA LUISA CORDERO DE
ROJAS Y MARCOS FERNANDO ROJAS YATACO.
Sin embargo, de acuerdo a la escritura pblica del 03/09/2010 se aprecia
que no interviene el copropietario JUVENTUD VIOUES INVERSIONES
SOCIEDAD ANONIMA CERRADA.
Srvase subsanar adjuntando parte notarial de la escritura pblica mediante
el cual JUVENTUD
VIOUES INVERSIONES
SOCIEDAD ANONlMA
CERRADA, ratifique la compraventa con independizacin, matera de la
rogatoria. (...)".
11I.

FUNDAMENTOS DE LA APELACiN
La apelante solicita se revoque la observacin fundamentando
en los siguientes trminos:

su recurso

RESOLUCiN N 031\.2013.

SUNARP-TR-L

- Procede la inscripcin de la transferencia de una parte material de un

predio cuando la copropiedad a que est sujeto se origin por una
transferencia de fecha posterior a la compraventa que se pretende inscribir?
VI.

ANLISIS

1. Con l ttulo venido en grado se solicita la inscripcin de la

independizacin y compraventa de un rea de 3.1665 has. del predio
denominado Herbay Alto Parcela N 140 U.C. 11024, el mismo que corre
!nscrito en la partida electrnica P03080428 del Registro de Predios de
Caete, a favor de la sociedad conyugal conformada por Gerardo Lenidas
Castro Rojas y Rosa Guadalupe Calle Parra.
La Registradora formula observacin sealando los defectos de la
documentacin tcnica advertidoS por el rea de Catastro, mediante el
Informe Tcnico N 13444-2012-SUNARP.ZR.NIX/OC
del 5/11/2012, y al
verificar que el predio matriz est sujeto a rgimen de copropiedad de la
sociedad conyugal conformada por Marcos Fernando Rojas Yataco y Mara
Luisa Cordero de Rojas y la empresa Juventud Viques Inversiones S.A.C.

2. Al respecto cabe sealar que la calificacin registral constituye una labor

tcnico jurdica mediante la cual el Registrador, previo examen de la
legalidad del titulo y su concordancia con los antecedentes registrales,
emite un juicio de valor para incorporar o no un acto o derecho al Registro;
sin embargo, la calificacin registral no abarca todos los aspectos del ttulo
registrable, su evaluacin se limita a la observancia de los requisitos
exigidos para su acceso al Registro. En este sentido, su amplitud o
alcances estn. determinados por los principios registrales, disposiciones
reglamentarias
y precedentes
de
observancia
obligatoria,
cuyo
cumplimiento estn obligadas a verificar las instancias registrales.

3. En ese sentido, respecto a la independizacin, el articulo 40 y siguientes

del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, regula los
requisitos para su inscripcin, establecindose en el articulo 41 que deber
presentarse el rea de cada uno de los predios que se desmembran y en su
caso, el rea remanente, con precisin de sus linderos y medidas
perimtricas, acompaando los documentos exigidos para cada tipo de
predio.
El articulo 46 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios 1
norma especialmente la independizacin de predio rural y seala que sta
se realiza en mrito a documento privado otorgado por el propietario con
firma certificada por notario, en el que se precisarn los datos a que se
refiere el primer prrafo del artculo 41, en lo que sea pertinente,
acompaado de los certificados o planos segn los casos siguientes:
a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona
catastrada, se presentar el certificado de informacin catastra'l a que se
refiere el articulo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo N 1089 Decreto Legislativo que establece el Rgimen Temporal Extraordinario de
Formalizacin y Titulacin de Predios Rurales, aprobado por Decreto
Supremo N 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente,
tanto del rea a independizar comq del rea remanente;

1 Modificado a travs de la Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N'
146-2012-SUNARPISN, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 131612012.

RESOLUCiN N 031 - 2013- SUNARP- TR-L

b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no
catastrada, se presentar el certificado negativo de zona catastrada emitido
por la autoridad competente y el plano perimtrico en coordenadas oficiales,
con su respectivo cuadro de datos tcnicos y memoria descriptiva donde se
indique el rea, linderos y medidas perimtricas, elaborados y firmados por
profesional inscrito en el ndice de Verificadores, tanto del rea
independizada como del rea remanente.
Asimismo, en el artculo 882 de su Reglamento. aprobado por Decreto
Supremo N 032-2008-Vivienda se establece que para proceder a la
independizacin de un predio ubicado en zona catastrada debern solicitar
al CaFaPRI
la asignacin del Cdigo de Referencia Catastral y la
expedicir] de los certificados de informacin catastral correspondientes,
para sus trmites de fraccionamiento e independizacin, acumulacin u otro
que importe modificacin fsica del predio.
En ese sentido, si el interesado ha presentado la documentacin expedida
por CaFaPRI para lograr el fraccionamiento, es decir los respectivos
certificados de informacin catastral, no corresponde al Registro solicitar
ms documentacin de la que la entidad puede otorgar, ni mucho menos
cuestionar su contenido y su formalidad.
De lo expuesto, se tiene que en el caso de predios ubicados en zonas
catastradas, el documento que da mrito suficiente a la inscripcin de la
independizacin es el Certificado de Informacin Catastral, tanto del predio
a independizar como del rea remanente, emitido por CaFaPRI, no siendo
necesaria la presentacin de otra documentacin, salvo lo indicado en el
artculo 41 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; por lo
tanto, dado que en el presente caso se han adjuntado los certificados
sealados y que la informacin solicitada en el artculo indicado consta en la
misma escritura pblica de compraventa; no es necesario la presentacin
y/o evaluacin de otro documento. En tal sentido, corresponde revocar las
observaciones contenidas en el punto 1 de la esquela.

4. De otro lado., cabe sealar que uno de los principios ms resaltantes y

que constituye un pilar fundamental de los registros jurdicos integrados en
el Sistema Nacional de los Registros Pblicos, es el denominado Principio
de Prioridad, el mismo que trasciende el mbito del derecho registral dadas
sus implicancias en el derecho comn.
Como sealan Lacruz Berdejo y 'Sancho Rebullida3, "dada (la) dificultad
para coexistir en el mismo plano, los derechos reales, cuando coinciden
2 Artculo 88.- Modificacin fisica de predios inscritos, ubicados en zonas catastradas: Los
propietarios de predios inscritos en zonas catastradas debern solicitar al COFOPRI la asignacin
del Cdigo de Referencia Catastral y la expedicin de los certificados de informacn catastral
correspondientes, para sus trmites de fraccionamiento e independizacin, acumulacin u otro que
importe modificacin fisica del predio. Para este efecto, el propetario deber presentar ante el
COFOPRI:
1) Solicitud indicando la ubicacin del predio y el cdigo de referencia catastral.
2) Copia simple del documento que acredite la propiedad
3) Copia simple de su Documento Nacional de Identidad
4) Plano y memoria. descriptiva de independizacin o acumulacin y del rea remanente, cuando
corresponda, firmado por el propietario y por ingeniero o arquitecto colegiado. Se admitirn estos
planos y memoria en formato digital.
En las zonas formalizadas' en mrito del Decreto Legislativo N' 667 Y por el presente reglamento,
los plan~s debern elaborarse sobre la base grfica digital que ha servido para la formalizacin,
debiendo el propietario presentarlo en formato digital.
3 LACRUZ BERDEJO, Jos Luis y SANCHO REBULLIDA. Francisco de Ass. Derecho Inmobiliario
Registral. Jos Mara Bosch, Editor, S.A. Barcelona, 1984. Pg. 124.

RESOLUCiN N

03'1 - 2013-

SUNARP-TR-L

sobre una misma cosa, precisan un criterio que sirva, de una parte, para
determinar, de entre varios derechos incompatibles (por ejemplo, varios
pretenden ser nico propietario de un mismo inmueble) cul debe
prevalecer; de otra, entre varios que sean conciliables, cmo han de
coexistir y qu preferencia tiene cada uno con relacin a los restantes. El
criterio es, en la jurisprudencia universal, el de la prioridad de la creacin
del derecho, el que nace primero, en principio es preferente a los ulteriores
yen su caso los excluye."
Aaden los citados autores que "la regla prior tempore, potior iure, que
determina. la ordenacin jerrquica de los derechos reales atendiendo al
momento de su creacin, no deja de existir cuando se introduce, en el
sistema de creacin y titularidad de los derechos sobre fincas, el Registro
de la propiedad ( ..). Pero, como ya se ha hecho observar en el tema de
prioridad, el primero en el orden registral no es quien antes adquiere el
derecho, sino quien antes inscribe su adquisicin. La proteccin registral
reviste, en alguna medida, el aspecto de una carrera: es quien primero llega
- entre los concursantes que respeten el reglamento de la competicin quien consigue el premio. "
En nuestra normativa, el Principio de Prioridad est regulado en los
articulas 2016 y 2017 del Cdigo Civil.
El articulo 2016 establece que "la prioridad en el tiempo de la inscripcin
determina la preferencia de los derechos que otorga el Registro." Esta regla
ha sido desarrollada por el artculo IX del Ttulo Preliminar del Reglamento
General de los Registros Pblicos que seala lo siguiente: "Los efectos de
los asientos registrales, asi como la preferencia de los derechos que de
estos emanen, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentacin, salvo disposicin en contrario." Es decir, tratndose de
derechos compatibles inscritos, la preferencia que corresponda a cada uno
de ellos, depender de la fecha y hora de la presentacin del ttulo por la
Oficna del Diario.
De otro lado, el artculo 2017 establece que "no puede inscribirse un ttulo
incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior." La
incompatibilidad se encuentra definida por el artculo 26 del Reglamento
General de los Registros Pblicos, que seala: "Un ttulo es incompatible
con otro ya presentado, cuando la' eventual inscripcin del primero excluya
la del presentado en segundo lugar."
Cabe sealar que de la aplicacn del Principio Registral de Prioridad
Excluyente consagrado en el Artculo 2017 del Cdigo Civil, no se
desprende la invalidacn del derecho anterior no inscrito, sino nicamente
la imposibilidad de su acceso al Registro.
5. En el presente caso, se solicta inscribir la compraventa realizada por la
socedad conyugal conformada por Marcos Fernando Rojas Yataco y Mara
Luisa Cordero de Rojas a favor de la sociedad conyugal conformada por
Gerardo Lenidas Castro Rojas y Rosa Guadalupe Calle Parra, sobre parte
del predio inscrito en la partida electrnica P03080428 del Registro de
Predios de Ca~ete. Sin embargo, revisada la mencionada partida se tiene
que la empresa Juventud Viques Inversiones S.A.C., es propietaria del
29.281719% de acciones y derecho sobre del predio matriz.
En ese sentido, al haberse inscrito la adquisicin de la empresa Juventud
Viques Inversiones S.A.C., en aplicacin del princpio de prioridad descrito

..
RESOLUCiN N o?:>1- 2013- SUNARP-TR-L
en el punto anterior, est investida de las ventajas y seguridades que otorga
el Registro, como la legitimacin; por tanto, pese a que la transferencia
materia de calificacin es de fecha anterior a la inscrita, no puede
accederse a la inscripcin de la compraventa de una parte material del
predio, toda vez que resulta incompatible con el contenido actual de la
partida, salvo que intervenga el otro copropietario
ratificando . la
transferencia.
Por lo tanto, corresponde confirmar el punto 2 de la observacin.

6. Mediante Resolucin N 089-2011-SUNARP/SA publicada el 30/11/2011,

se ha derogado la parte del articulo 156 del RGRP que estableca que el
Tribunal Registral deba pronunciarse respecto a los derechos registrales.
Por lo tanto, compete exclusivamente a la primera instancia registral
determinar los derechos que correspondan.
Interviene como Vocal suplente Roco Zulema Pea Fuentes, autorizada
mediante Resolucin N 428-2012-SUNARP/PT del 27/12/2012.
Estando a lo acordado por unanimidad.
VII.

RESOLUCiN
REVOCAR el punto 1 y CONFIRMAR el punto 2 de la observacin
formulada por la Registradora del Registro de Predios de Caete, al ttulo
sealado en el encabezamiento, conforme a los fundamentos expuestos en
la presente resolucin.
Regstrese y comunquese .

./0~'
,2( 1ra
'<t'l( .

'\

"

'":~'.
<!'.

. "'R~

AN POMA M RALES
residente de la Primera Sala
del Tribunal Registral

Roco ZU
PEA FUENTES
Vocal (s del Tribunal Registral
Tribunal/Resoluciones 2013/111 05-2012.doc
OIS