Pharos

Universidad de las Americas

lfuenzal@uamericas.cl

ISSN (Versin impresa): 0717-1307

CHILE

2004
Antonio Hernn Milanese
DINMICA DE LA CIUDAD
Pharos, noviembre-diciembre, ao/vol. 11, nmero 002
Universidad de las Americas
Santiago, Chile
pp. 61-90

Red de Revistas Cientficas de Amrica Latina y el Caribe, Espaa y Portugal

Universidad Autnoma del Estado de Mxico
http://redalyc.uaemex.mx

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DINMICA DE LA CIUDAD.
The city dynamics.
Antonio Hernn Milanese. *
ABSTRACT.

RESUMEN.

Local governments are that part of

the institutional structure where urban
investments are left mainly under the
feasibility controlling duties on buildings
and urban areas. The accumulation of such
investments goes modeling the city, thereby
impressing unique formal and functional
characteristics. These investments
indistinctly promote the urban growth or the
real estate growth, both being signs of
economic growth. In this realm, urban
regulation plays an imperative role on public
interest, promoting common welfare through
better conditions for the population life. In
the city, urban development is a clear
expression of the evolution of life conditions.
Urban investments, economic growth, urban
regulation and urban development are
components of a wider institutional system
constituted by intermediate and national
governments. Likewise, all of them in an
endless globalizing society. In this context,
it is stated an existence in the city of a causal
relationship among urban investment,
economic growth and urban development,
whose mutual conditioning influences, at
the local level, public and private decisions.
The prevalence of one over the others induces
changing states of causality in the exercise
of public interest. Thereby, urban regulation
turns vulnerable when sectorial rules or

Los gobiernos locales son la parte de la

estructura institucional donde las inversiones
urbanas quedan principalmente sujetas a las
tareas de control de su factibilidad edilicia y
urbana. La acumulacin de tales inversiones va
modelando la ciudad dndole caractersticas
formales y funcionales nicas. Esas inversiones
promueven indistintamente el crecimiento
urbano o el crecimiento inmobiliario que son
manifestaciones de crecimiento econmico. En
ello, la regulacin urbana juega un rol imperativo
en el inters pblico propiciando el bien comn
a travs del mejoramiento de las condiciones de
vida de la poblacin. El desarrollo urbano es la
clara expresin en la ciudad de la evolucin de
esas condiciones de vida. Las inversiones
urbanas, el crecimiento econmico, la regulacin
urbana y el desarrollo urbano forman parte de
un sistema institucional ms amplio como son
los gobiernos intermedios y los nacionales.
Asimismo todos ellos en una sociedad cada vez
ms globalizada. En este contexto, se sostiene
que existe en la ciudad una relacin causal entre
inversin urbana - crecimiento econmico desarrollo urbano cuyo condicionamiento es
recproco e influye en las decisiones pblicas y
privadas a nivel local. La prevalencia de una
sobre las otras provoca estados variantes de
causalidad en el ejercicio del bien comn. En
este sentido, la regulacin urbana se vuelve
vulnerable cuando las normativas sectoriales o

* El seor Antonio Hernn Milanese (Magister en Universidad de Chile) es profesor en la

Facultad de Arquitectura, Universidad de Mendoza, Mendoza, Argentina. Su direccin es
amilanese@fullzero.com.ar

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competing faculties are not properly inserted

in the dynamics where they act.

1.

facultades concurrentes no se insertan

convenientemente en la dinmica donde
actan.

INTRODUCCIN.

La actividad de los gobiernos locales (o municipales) ha estado sujeta a diferentes

mbitos de competencia. Estos mbitos, intermedio (o provincial o, regional)1 y
nacional, le han otorgado o quitado atribuciones segn las conveniencias polticas.
En la actualidad los gobiernos locales estn formando parte de un protagonismo cada
vez mayor en asuntos de su competencia, como el desarrollo urbano, por lo que su
organizacin interna debe adaptarse a ello y a nuevos roles o atribuciones que le son
asignadas.
Las inversiones urbanas son un requerimiento importante de la ciudad a fin de
mantener un crecimiento econmico compatible con el crecimiento demogrfico.
Tales inversiones son lentas en su recuperacin y riesgosa su rentabilidad por lo que
toda poltica de estmulo que las promueva facilita la diversificacin de las actividades
econmicas y la innovacin. El crecimiento econmico necesita de las inversiones
urbanas y stas del ahorro. Ambos necesitan que exista en la ciudad espritu
empresario. La inversin fsica y financiera mejorar el posicionamiento de las
actividades econmicas, pero el crecimiento es fruto de voluntades luchadoras tanto
del sector pblico como del privado.
La regulacin urbana2 es inherente al sector pblico que est constituido por
personas que, fuera de ste, forman parte por lo menos de la economa domstica3 .
El rol que cumple en el desarrollo (en sentido amplio) es fundamental. Un gobierno
sin estrategias de regulacin es un ente indiferente al bien comn. El desarrollo
urbano es altamente dependiente de la regulacin, para no ser absorbido por la
inversin urbana y el crecimiento econmico. Por lo tanto, las acciones de gobierno
inciden significativamente en el bienestar de la poblacin, por lo que se hace
imperativa la constante presencia en el sector pblico de equipos y tcnicos
competentes.
La capacidad de negociacin de los gobiernos locales hoy se ve obstaculizada

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por las mayores atribuciones delegadas y los insuficientes recursos para afrontar
acciones correctivas y preventivas.
Esta dinmica que producen las inversiones, el crecimiento, el desarrollo y la
regulacin resulta razonablemente manejable, pero con una amplia presencia de
situaciones contingentes. Esto es as por la compleja red de relaciones endgenas
y exgenas que se dan en la ciudad, negativas algunas, positivas otras e indistinta a
su procedencia. La inversin financiera puede ser endgena o exgena, pero la
regulacin urbana, el crecimiento econmico y el desarrollo urbano son endgenos
con diferentes dependencias exgenas.
Cmo incide entonces la regulacin urbana en la dinmica de la ciudad, frente
en la relacin causal IUCEDU? El objetivo es conocer en forma cualitativa: la
preocupacin de los inversionistas para arriesgar capital en la ciudad; el comportamiento de la actividad econmica en la ciudad y las condiciones para el crecimiento;
las condiciones para lograr una apropiada situacin de bienestar en la ciudad; y la
incidencia de los instrumentos de regulacin en la interaccin de los tres factores en
cuestin.
Al respecto se trata cuatro temas que contienen por separado los factores
incididos por la regulacin, pero reconociendo durante tal tratamiento las relaciones
o conexiones entre ellos. En el tema inversiones urbanas se aborda las
caractersticas que adoptan las relaciones del estado, particulares y mixtas. La
dependencia endgena y exgena del crecimiento econmico se trata en el ttulo
homnimo. La procedencia y los diferentes componentes que producen la situacin
de bienestar se trata en el tema desarrollo urbano. Finalmente, la relacin causal
que producen las inversiones urbanas, el crecimiento econmico y el desarrollo
urbano se trata en el tema efectos de la regulacin urbana.
Las limitaciones estn en el anlisis generalizado que se realiza sobre la
regulacin en el mbito nacional e intermedio de gobierno que incide en el mbito
local. Se reconoce que la compleja red resultante de ello, propende al juego de
relaciones y situaciones formales e informales donde interviene la razn o la presin
que condiciona el desarrollo urbano. No obstante, en este artculo, la generalidad se
ha considerado antecedente suficiente para presentar esta problemtica.
De este anlisis se concluye que en todo asentamiento poblacional, constituido en
una ciudad o no, su comunidad es siempre la heredera de las externalidades que
posee y los factores incidentes en la ciudad son artfices de una accin recproca cuya
influencia de un factor sobre los otros prevalece en la medida que sus actores manejen
mejor el conflicto de intereses en funcin de sus fines y medios.

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2.

INVERSIONES URBANAS.

La arquitectura urbana4 es lograda mediante la acumulacin e interaccin

temporal de actividades que sustentan a la residencial. Una ciudad consolidada suma
a su conformacin, adems de lo producido por el encuentro con las conurbaciones
o conruralizaciones de ciudades vecinas, fenmenos como la suburbanizacin o la
rururbanizacin. En este contexto, la demanda por transitabilidad y transporte
presiona por una vialidad que ser estructurante en la medida que las vinculaciones
importantes sean entre un origen y un destino. Se puede decir entonces que la
inversin urbana5 , es causal de la dinmica formal, estructural y funcional6 de la
ciudad desde diferentes actividades y sectores territoriales.
La decisin de invertir es una decisin de riesgo y de costo de oportunidad7 . Toda
actividad est expuesta a incidencias endgenas y exgenas. En el anlisis de riesgo
siempre quedar un margen de incertidumbre condicionado por la continuidad de las
polticas (no de la regulacin urbana, que incluye a las polticas) dirigidas a orientar o
reorientar el mercado.
Cules son entonces las condiciones ms aceptables para una comunidad
cuando el gobierno local debe decidir sobre las inversiones urbanas para sostener el
crecimiento econmico de la ciudad? Para ello se identifica las caractersticas de las
inversiones urbanas en cuanto a la importancia del tipo8 y la localizacin9 . Asimismo,
se identifica las preferencias de los inversionistas urbanos en la disponibilidad10 de
bienes inmobiliarios para la realizacin de sus actividades. Finalmente, se trata las
coincidencias y diferencias de intereses entre inversores privados y pblicos.
Las limitaciones estn en la ausencia de tratamiento de fracasos de inversiones
urbanas que arrastran fracasos inmobiliarios11 . Estos casos, a veces impredecibles,
dejan expuesta a la ciudad a diversas formas de daos y perjuicios en el contexto de
la situacin jurdica12 de ese fracaso. Se producen por razones de fuerza mayor
o por inversionistas improvisados, incompetentes o inescrupulosos, entre otros, y
pueden provenir del sector privado o pblico. La incidencia de ello en la ciudad, es
un tema pendiente en este artculo.
El inversionista urbano es un actor dispuesto a utilizar recursos financieros propios
o ajenos condicionado al mejor tipo y localizacin y, a la opcin de disponibilidad que
le ofrezca la mayor rentabilidad o conveniencia.
2.1

TIPO Y LOCALIZACIN.

El inversionista urbano es una persona fsica o jurdica, privada o estatal, dispuesta

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a proveer de bienes o servicios tiles a la comunidad. El uso13 o aprovechamiento14

de stos debe proporcionar a ese inversionista el beneficio15 ms alto que pueda
aspirar con el costo ms bajo que le proporcione la combinacin de los factores
productivos16 .
Sea cual fuere el tamao y calidad de la inversin, el tipo y la localizacin juegan
un rol de importancia alternativa.
Una vez que el inversionista consider la conveniencia de afrontar el riesgo y ese
inversionista ya tiene la localizacin, buscar un tipo de inversin que optimice su
beneficio. Porque, un error en el tipo de inversin, afectar indefectiblemente sus
resultados. Asimismo, si ese inversor ya tiene el tipo de inversin buscar una
localizacin que tambin optimice su beneficio porque un error de localizacin
afecta definitivamente e irreversiblemente la economa de una inversin 17 .
Es decir que, cuando se sabe qu hacer se busca dnde hacerlo y, cuando se tiene
dnde hacerlo, se busca qu hacer18 .
En los proyectos de inversin (en este caso, urbana), ambas bsquedas no tienen
un momento preciso en el proceso de diseo, pero su realizacin es excluyente dentro
del anlisis de rentabilidad19 . La asignacin de recursos para la realizacin depende
del grado de racionalidad y profesionalidad que se dote al estudio. No obstante, tipo
y localizacin no dependen solamente de la decisin del inversionista ni de cualquiera
de los actores del ciclo inmobiliario20 sino tambin de las restricciones impuestas por
el Estado, como autoridad de gobierno, al uso y aprovechamiento del suelo y sus
mejoras en el inters pblico.
Las inversiones urbanas no son arbitrarias, son selectivas y discretas, y tienen
mayor o menor dinamismo en la medida que las restricciones impuestas o los
inversionistas guarden relacin con las oportunidades que se disponen en la ciudad
y la prioridad asignada al crecimiento econmico.
2.2

PREFERENCIAS POR EL DOMINIO O LA POSESIN DEL

SUELO.

El estmulo a la inversin urbana proviene principalmente de la oportunidad, que

es el acceso al crdito o al financiamiento. Este se encuentra estrechamente vinculado
a ... otras formas de inversin, ya sea en concepto o en la prctica. 21 . El
dominio o la posesin son categoras de disponibilidad que en la ciudad se ofrece y
tienen, a su vez, diferentes formas de transferencia22 .
El suelo es un bien que tiende a incrementar su valor y es uno de los bienes de

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mayor control administrativo para disponer o transferir. Sus rasgos, especialmente

el de inters condicionado23 , dificultan la liquidez24 . Las mejoras25 resultan de la
intervencin de factores en cantidad y calidad con la intencin de satisfacer
necesidades diversas. El mercado del suelo es un mercado subordinado al
mercado inmobiliario. [...] cuyo precio sufre la influencia del precio de venta
del producto final 26 .
La decisin del inversionista sobre el dominio o la posesin de un inmueble y la
decisin sobre el tipo de inversin urbana a realizar son opciones complementadas
por el uso o el aprovechamiento.
En las opciones de necesidad de inmuebles propios o dominio (localizacin
presumiblemente permanente), el inversionista debe afrontar el costo adicional de
inmovilizar capital financiero, construyendo o reciclando bienes inmobiliarios que la
ciudad ya posee. En las opciones de conveniencia de inmuebles ajenos o en posesin
(localizacin presumiblemente temporal), el inversionista puede prescindir del costo
adicional de inmovilizar capital financiero, concentrndolo en la actividad principal
(aqu, el gasto por la posesin queda claramente diferenciado de la utilidad, o
prdida, que produce la actividad).
Pero, tambin estn aquellas inversiones de complementacin (provengan stas
indistintamente de privados o del Estado o, conjuntamente de ambos) con los ms
diversos matices, en que los inversionistas se asocian aportando capital fsico unos
y capital financiero otros, obteniendo de ello sus respectivos beneficios. En estos
casos, dominio y tenencia, pasan a formar parte de una misma obra27 que podr ser
permanente o temporal segn el tipo de actividad que realice.
Los inversionistas urbanos son actores que se identifican con nichos de demanda
y actan con discrecionalidad en la disponibilidad del suelo pero no en cuanto a los
beneficios de la inversin.
2.3

INVERSIONISTAS PRIVADOS Y PBLICOS.

La inversin urbana puede ser privada, pblica o mixta, siendo ms o menos

precisa la orientacin de las tendencias de cada una de stas.
En la inversin privada urbana existen dos clases de inversionistas con todas las
opciones que se pueden dar entre stos28 . Estn aquellos inversionistas orientados
hacia la produccin, donde el uso del suelo est determinado y se busca una
localizacin (tamao, oportunidad e identidad) para optimizar los costos o los
beneficios; y aquellos otros orientados hacia la plusvala o renta especulativa, donde

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el uso del suelo no est determinado o es susceptible a un inexorable cambio

producido por la legislacin. Es estimulada, en general, por la propia capacidad de
las personas (fsicas o jurdicas) en producir beneficios que provienen de satisfacer
demandas de bienes y servicios bsicos29 de privados o del Estado.
La inversin estatal es estimulada por su propia capacidad para producir
excedentes (cobro de impuestos y otros) y, en general, para dar cumplimiento a sus
funciones de subsidiariedad y de seguridad, defensa, educacin y vivienda.
La inversin mixta es estimulada por necesidades o conveniencias de
complementacin entre el Estado y el privado, incorporando ambos los bienes o
servicios requeridos y obteniendo por la obra resultante los correspondientes
beneficios.
Dentro de estas tres procedencias, el inversionista optar por la demanda (u
oferta) que le ofrezca mayor rentabilidad y conveniencia. La conveniencia depender
de la disponibilidad y calidad de factores productivos que la ciudad ofrezca.
La orientacin de las inversiones urbanas lleva implcito, entonces, el inters de
complementacin. El inversionista privado obtiene su beneficio segn la oportunidad
que ofrezca la ciudad y, el Estado, como inversionista, obtiene su beneficio con la
ampliacin de oportunidades de inversin.
El inversionista, sea privado o estatal, busca que la ciudad le ofrezca mayor
beneficio o conveniencia. Todas las inversiones se realizan con esa finalidad
prescindiendo de su tamao y calidad, pero el resultado logrado en la ciudad es un
sistema social que prospera o fracasa segn la disponibilidad y utilizacin de sus
recursos, capital pblico y privado y, trabajo.
3.

CRECIMIENTO ECONMICO.

La actividad en la ciudad esta condicionada a la cantidad y calidad de los factores

de la produccin, o sea, recursos, trabajo y capital. Los dos primeros son
preferentemente endgenos a la jurisdiccin local, o exgenos a sta siempre y
cuando los costos de transporte y el valor agregado justifiquen la distancia. El capital,
en cambio, es principalmente exgeno y dependientemente endgeno (deben existir
oportunidades para ser requerido).
El capital (fsico) o inversin real30 en la ciudad pueden proceder del Estado en
su condicin de bien pblico, o del privado. El primero es mayoritariamente
endgeno, dependiendo del sistema de gobierno (unitario o federal). El segundo, o

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privado, es indistinto pero cada vez ms exgeno en los pases menos desarrollados.
En la medida que se disponga y optimice la combinacin de cada uno de esos factores
entre s mejorar la rentabilidad econmica y las oportunidades de bienestar social
en la ciudad.
Cules son entonces, las posibilidades de incidir sobre el crecimiento econmico
cuando ste depende tambin del capital financiero procedente de otros mbitos
territoriales y resulta necesaria la sostenibilidad? Para ello se presenta someramente
el origen del proceso de crecimiento en una ciudad. Seguidamente se trata al
crecimiento econmico como un proceso que depende principalmente de factores
exgenos al mbito territorial al cual pertenece. Finalmente se complementa el
conocimiento de ese proceso, identificando efectos que se producen en la ciudad
como consecuencia del crecimiento asimtrico de la poblacin.
Las limitaciones estn en que el crecimiento econmico tiene dos grandes mbitos
de anlisis de por s altamente complejos: el macroeconmico y el microeconmico.
Tales mbitos no evolucionan simultneamente, pero se asisten recprocamente. En
este sentido se consider a la problemtica social del crecimiento econmico como
parte activa y pasiva de los acontecimientos que suceden en la ciudad. Por lo tanto,
la dispar prosperidad no afecta el enfoque.
El crecimiento econmico es una condicin que depende cada vez ms de
situaciones exgenas a su mbito territorial, en el cual la regulacin urbana es la que
debe crear las condiciones necesarias para una adecuada distribucin de la rentabilidad que genere.
3.1

ORIGEN DEL PROCESO EN LA CIUDAD.

El origen del proceso de crecimiento econmico en una ciudad depende de

circunstancias difciles de generalizar. Ese origen puede ser la interaccin de un
conjunto de actividades que durante su evolucin mutaron tanto que slo queden los
antecedentes histricos como nicos testigos de una prspera actividad. Asimismo,
la prescindencia de alguno de los factores productivos puede ser motivo de que la
evolucin se encamine hacia el estancamiento o el decaimiento de algunas o todas las
actividades.
Entre esas y fuera de esas dos comparaciones existen innumerables posibilidades
de origen, crecimiento, estancamiento o decadencia. Pero, una situacin que no deja
duda al nacimiento o permanencia de una ciudad es la presencia de factores
productivos, acompaados condicionalmente por una demanda mnima, espontnea
o inducida, suficiente para producir un excedente monetario.

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Cualquiera de los dos formas de demanda no tiene asegurada la intensidad y

permanencia en el tiempo. De all la dependencia de la diversidad de actividades en
la ciudad tanto para posibilitar la elaboracin de bienes exportables como servicios.
Tambin la dependencia proviene de la presencia de habitantes dinmicos e
innovadores, atentos a las demandas del mercado. Se requiere de habilidad para
afrontar los vaivenes de las polticas, las contingencias y la competencia. Tambin se
requiere la presencia de conductores de la cosa pblica con habilidad para afrontar
los vaivenes del lobby, las contingencias y del poder.
Dejando de lado la insustituible necesidad de una demanda espontnea o inducida,
Beker y Mochn31 expresan que existen tres factores condicionantes del crecimiento
econmico: disponibilidad de recursos productivos, productividad y actitud de la
sociedad ante el ahorro. El primero, corresponde a los insumos segn la actividad.
El segundo, a la reduccin de costo por unidad producida32 . Y, el tercero, a la
prescindencia del consumo presente.
Como es de imaginar todo ello se sustenta en suponer que el sistema econmico
ya est en funcionamiento y se pretende hacerlo crecer. Ese supuesto en la ciudad,
procede de la aplicacin de la teora de la base econmica que es el modelo ms
coherente y ms generalizado para explicar el nivel de activad econmica de
una regin.33 . Jacob34 sostiene que una ciudad inicia su proceso de crecimiento
cuando, por lo menos, la actividad exportadora (hacia otras ciudades y no a su propia
zona rural) es complementada por otras actividades de la misma ciudad para poder
realizarla. Ello crea un sistema econmico de reciprocidad35 y en la medida
que esas actividades complementarias inicien tambin su proceso de exportacin y,
a su vez, requieran de otras actividades de la misma ciudad para poder realizarla, el
proceso ser sostenible36 y sustentable37 .
3.2

DEPENDENCIA.

Las nuevas teoras del crecimiento econmico sealan a ste como exgeno a los
pases. Esta reflexin no es ajena al modelo de la base econmica donde la
prosperidad se manifiesta a travs de la capacidad de exportar del pas, regin o
ciudad y, su intensidad y diversificacin, indicarn el potencial de actividad econmica que se dispone. Es decir que ... el crecimiento econmico de un territorio en
el contexto de un sistema ms y ms globalizado, tiende a ser ms y ms
exgenamente determinado 38 .
El desarrollo, en cambio, es el resultado de decisiones tomadas para propiciar el
bienestar en un mbito determinado. Si el crecimiento econmico tiene dependencia
exgena y el desarrollo tiene procedencia endgena, aplicando el concepto de

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Boisier, el desarrollo de un territorio en el contexto de un sistema ms y ms

globalizado, tender a ser ms y ms exgenamente condicionado.
Llevando este razonamiento al mbito local, tambin puede identificarse una
similitud en cuanto a la condicin exgena de crecimiento econmico y a la condicin
endgena del desarrollo urbano. El primero, por ser cuantitativo-necesario, y, el
segundo, por ser cualitativo-incuestionable. Uno promueve la innovacin, activa la
exportacin y produce mayor actividad econmica diversificando la base econmica. El otro estimula el consumo, facilita la innovacin y mejora las condiciones de
vida.
Por lo tanto, puede haber crecimiento econmico sin desarrollo urbano, pero no
puede haber desarrollo urbano sin crecimiento econmico.
3.3

EFECTOS EN LA CIUDAD.

Las actividades econmicas son adictas al agrupamiento y la concentracin,

manteniendo la tendencia histrica de aprovechar los beneficios de la aglomeracin.
Esa tendencia es promotora en la ciudad de relaciones de competencia y espritu de
dominacin, dando lugar a una constante de conflictos y problemas39 . No obstante,
la responsabilidad social en el ciudadano es un legado sin el cual no hay convivencia
posible en la ciudad.
El proceso de urbanizacin genera la creacin de regiones transurbanas40 que
separan, en parte, comercialmente a la ciudad de su propia regin circundante. Es
decir que, la bsqueda de un desarrollo sustentable, significa considerar aspectos que
van ms all del crecimiento econmico y an del bienestar. Las contradicciones y
diferencias entre poblacin y recursos y, economas evolutivas o estancadas41
plantean dos tipos de resultados sociales: pases menos industrializados con
desproporcionadas situaciones de pobreza, subempleo y desempleo; y, pases
industrializados con controlables situaciones de pobreza, subempleo y desempleo.
Ambos resultados, producen implicancias42 urbansticas, habitacionales, econmicas, estticas, sociolgicas, administrativas y polticas43 . Pero en los pases menos
industrializados, tales implicancias no provienen de un crecimiento genuino de la
economa sino de polticas de subsidiariedad que logran bienestar temporneo o
coyuntural. Cuando el crecimiento es genuino, s se puede considerar como
controlables y hasta superables a aquellas situaciones de pobreza, subempleo y
desempleo. La situacin social responde a la propia dinmica de la ciudad y, el
crecimiento econmico, aunque necesario, genera la causa o produce el efecto de
esa situacin.

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La sociedad en su conjunto es quien motiva las actividades humanas en el territorio

en estrecha relacin con la evolucin econmica y la regulacin urbana, quedando
ntimamente ligada a los factores de poder. Es decir, lo pblico y lo social accionan
recprocamente y motivan la evolucin o los cambios que se manifiestan en la
ciudad. La regulacin urbana tiene el cometido de dirigir las actividades econmicas
pero, a su vez, tiene que ser flexible a las mltiples circunstancias que la situacin de
la ciudad le impone.
El crecimiento econmico de las ciudades de pases en desarrollo es una
condicin cuya sostenibilidad depende cada vez ms de situaciones exgenas a su
mbito territorial.
4.

DESARROLLO URBANO.

El desarrollo urbano es un proceso normativo cuya dinmica resulta de los

mltiples intereses entre actores y combinaciones de factores que inciden favorablemente en la condiciones de vida de la poblacin y se manifiesta en la arquitectura
urbana de la ciudad.
Es proceso porque se complementa con fases sucesivas y permanentes44 . Es
normativo porque se obliga a la concurrencia de los intereses privados con los
comunitarios. Es dinmico porque se adapta a las contingencias de una realidad
social. Es resultante porque depende de la sostenibilidad de otros procesos. Es de
mltiples intereses entre actores porque tiende a abandonar fines incompatibles; y,
es de mltiple combinacin de factores porque tiende a integrar medios, a optimizar
su aprovechamiento y a mantener su disponibilidad. Es de incidencia favorable en
la condiciones de vida de la poblacin (que es el fin incuestionable del desarrollo urbano
y un compromiso social), porque se basa en la equidad y la solidaridad hacia el bien
comn. Finalmente, se manifiesta en la arquitectura urbana de la ciudad porque ste
es mbito de interaccin de las actividades humanas y expresin de los valores y la
conducta de gobernantes y gobernados.
Cules son entonces, las limitaciones ms aceptables para la comunidad cuando
se trata de distribuir los beneficios de la inversin urbana hacia un mayor crecimiento
econmico o hacia un mayor bienestar social? Para ello se presenta una dialctica
del desarrollo urbano como proceso. Asimismo se plantea la tendencia utpica de
considerar al desarrollo urbano sustentable como resultado u objetivo y no como
proceso o fin. Finalmente, se enfatiza la promocin del desarrollo urbano y su
accionar.
Las limitaciones estn en que el desarrollo urbano tiene una significativa depen-

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dencia de actores y factores exgenos a la ciudad los que condicionan su accionar.

Por lo tanto, tales circunstancias condicionan tambin el grado de bienestar de la
comunidad pero no lo determinan. En este sentido, la dependencia endgena
prevalece y es esto lo que se quiere destacar.
El desarrollo urbano es local y aspira a ser integral y global. Depende en gran
medida de la voluntad comunitaria que se manifiesta a travs de una regulacin
urbana equitativa y solidaria.
4.1

DIALCTICA.

Todo proceso en s mismo (sea continuo o espordico) est sujeto a los avatares del
tiempo. La condicin de continuidad del desarrollo urbano es imperativa e inherente
para mantener lo logrado en una sociedad con permanente crecimiento demogrfico.
Este proceso es social y, como tal, experimental y dialctico. Por lo tanto, no se
mantiene con la sola proposicin por tratarse de una suma de voluntades con los ms
diversos intereses. El hecho de argir que al depender de las personas es posible
disponerlo, es una falacia. Esa suma de voluntades no es espontnea ni taxativa, es
inducida y especulativa.
Las contingencias a la que est expuesto el desarrollo urbano lo torna inestable,
por lo que requiere de una constante adaptacin a situaciones principalmente
indeseadas. Las implicancias que estas situaciones producen, hacen ms o menos
difcil retomar el nivel de desarrollo logrado y vencer la adversidad para superarlo.
Lo dinmico, entonces, est referido a la capacidad o tolerancia de una poblacin
para que el proceso absorba los embates de las circunstancias y supere la incesante
demanda por bienestar. Es acumulativo de contingencias positivas y negativas. La
aceptacin o rechazo de estas ltimas obliga a realizarse en un mbito de coincidencias y disidencias propio de una sociedad civilizada.
Por ser un resultado, el desarrollo urbano no posee estructura propia sino la que
le proporcionan otros procesos. Eso lo hace altamente dependiente y vulnerable a
las propias dinmicas de tales procesos, las cuales, aleatoriamente, podran no
converger hacia aqul. Su logro entonces es normativo o, como se expres
anteriormente, de convergencia inducida. Esto permite suponer que la situacin ideal
del desarrollo urbano y, si se quiere, sustentable, ser la que resulte de la sostenibilidad
del conjunto de los procesos que intervienen.
Los actores privados, gubernamentales y no gubernamentales, participan en las
respectivas actividades con sus medios y fines que, en su conjunto, conforman los
intereses en pugna existentes en la ciudad y que deben conciliarse. Los primeros,

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intervienen en el mercado de factores ofreciendo bienes y servicios; los segundos,

intervienen sobre los propios actores del sector privado regulando su accionar y
ofreciendo gobernabilidad y, tambin, ofreciendo bienes y servicios en el mercado de
factores; y, los no gubernamentales, intervienen defendiendo aquellos intereses
difusos entre los privados y el Estado que tienden a apartarse de la justicia y del bien
comn.
El grado de conciliacin de esos intereses incide inevitablemente en las condiciones de vida de la poblacin. Adems, aquellas actividades no son privativas de la
ciudad, incluyen tambin las que estn fuera de sta, debido a la movilidad de algunos
factores y la residencia de los actores. Todo ello tiene un lugar de expresin que se
manifiesta en la arquitectura urbana de la ciudad pero no significa que indefectiblemente tiene que resultar siempre favorable.
Mejorar las condiciones de vida de la poblacin es el fin esencial del desarrollo
urbano que se manifiesta con la complementariedad e incondicionalidad45 de la
arquitectura urbana de la ciudad. La solidaridad hacia el bien comn es el medio para
la materializacin de ese fin.
4.2

SUSTENTABILIDAD.

La sustentabilidad forma parte de la dialctica del desarrollo urbano pero merece

su consideracin aparte. El escepticismo que se pueda percibir en este punto es
consecuencia de la tragedia del hombre comn46 y, a veces del no tan comn. Ni
siquiera hay consenso para definir al desarrollo sustentable. Existen varias decenas
de glosas sobre desarrollo sustentable47 , elaboradas por diferentes autores para
aunar criterios de entendimiento.
No obstante, el consenso sobre la sustentablilidad est dirigido a hacer del manejo
de los recursos naturales, una accin que satisfaga, quizs indefinidamente, los
requerimientos de la humanidad en forma justa, equitativa y digna.
Este ideal solidario hacia el bien comn, sera posible si se lograra el reconocimiento individual de esa accin, y fuera aceptada y promovida especialmente por aquellos
que ostentan el poder.
Es ideal por la improbabilidad en establecer acuerdos de sustentabilidad ms all
de los lmites territoriales ante la diversidad cultural y necesidades insatisfechas que
existen en el mundo48 . Ello lleva a confrontar escalas de valores dismiles y difciles
de compatibilizar, en una sociedad donde el espritu de colonizacin est enraizado
en cada uno de los habitantes activos. Cualquier avance al respecto es lento y

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tortuoso y hasta vulnerable. Pero, como en toda adversidad, el desafi contribuye

significativamente en los resultados finales. Quienes siguen actuando, suman aportes
que pasarn a contribuir a una definicin y ojal a una aplicacin.
Las regulaciones que propician la sustentabilidad medioambiental urbana y
territorial son restrictivas hacia la inversin y el crecimiento econmico. Mientras
existan gobiernos locales, intermedios o nacionales que no se adhieran a este
compromiso con la humanidad, la insustentabilidad del desarrollo continuar. La
sustentabilidad lleva consigo el paradigma de la holstica, si no es inestable. Si la
sustentabilidad sectorial o territorial no es reconocida por el sector pblico y el
privado de todo un pas y entre pases, siempre existir la opcin de los inversionistas
para desviar sus inversiones hacia territorios menos restrictivos.
Las estrategias de desarrollo se elaboran conforme a fines y medios que provienen
de intereses ligados a un sistema de valores procedentes del razonamiento prctico
y no del especulativo o dialctico. Ese es el escenario donde se manifiestan y
suscriben. Y, como generalmente sucede, la regulacin urbana tiende a orientarlas
hacia el incremento del nivel de vida y no hacia el de las condiciones de vida49 .
4.3

PROMOCIN.

Si el desarrollo urbano es el resultado de un proceso y la sustentabilidad es un

compromiso social con las futuras generaciones, cmo se satisface las necesidades
sociales actuales preservando recursos naturales para las futuras generaciones?
Es de suponer que la respuesta excede la capacidad del autor y, hasta ahora de
buena parte de la sociedad. En este caso la tragedia del hombre comn se confunde
con la de las corporaciones ambientales, cientficas, polticas y otras. Pero, existen
medios para paliar la sustentabilidad sin creer por ello que, como ya se expres, se
est dentro de la solucin.
El desarrollo, como tantas otras connotaciones con que los pases han identificados sus niveles de vida, slo es de existencia mental. Tambin el concepto de
subdesarrollo es as y la variedad de sutiles sinnimos que han viajado a travs de
exposiciones orales y escritas desde mediados del siglo pasado. Tanto ese concepto
como los otros adolecen de la misma insuficiencia en cuanto a identificar las
condiciones de vida. Si se miden con el tener puede notarse la diferencia. Pero,
si se mide con el valer la diferencia se confunde entre los mismos vicios humanos
de ambicin, avaricia, codicia, egosmo, desidia, soberbia y tantos otros.
La factibilidad de un desarrollo sustentable, procede de la concepcin general que

DINAMICA DE LA ...

75

contienen las 9 etapas en su conjunto que Dourojeanni considera que deben

cumplirse en todo proceso de gestin para un desarrollo sustentable50 . Sobre esa
base, se identifica las posibilidades que ofrecen las facultades concurrentes51 en el
gobierno (nacional, intermedio y local) para implementar estrategias. No obstante, la
cantidad de etapas a cumplimentar muestran la dificultad de su logro.
Conocida escuetamente la procedencia del desarrollo urbano, puede identificarse
un proyecto de desarrollo urbano como un medio de comunicacin oral, escrito o
grfico que contenga el diseo de la inversin estatal, privada o, mixta, a partir del
segundo sector de la economa y dentro del mbito urbano. Estar dirigido a la
incorporacin de bienes mobiliarios o mejoras del suelo, con el objetivo expreso o
tcito de satisfacer una demanda de bienestar individual o colectivo de una comunidad. Su ejecucin debe incidir directa o indirectamente sobre la estructura o funcin
de la ciudad. Adems, tiene que contener componentes tcnicos y normativos
necesarios para presumir con suficiente grado de certeza que, la profundidad y rigor
en el tratamiento de tales componentes, pueden ser conducentes a un satisfactorio
uso o aprovechamiento.
El desarrollo urbano no es un objeto real, pero es operable porque procede en
gran medida de la voluntad ciudadana, y es condicionado porque depende de la
incidencia favorable de los intereses de los actores y de las combinaciones que
resulten de los factores. No es solamente especulativo sino altamente contingente y
por lo tanto susceptible a soluciones prcticas imprevisibles. Es deliberado,
reconocido y annimo. Tambin es local y aspira a ser integral y global. Aquella
voluntad se manifiesta a travs de una regulacin urbana al servicio de la justicia y el
bien comn y orientada a promover la inversin urbana y el crecimiento econmico.
5.

EFECTOS DE LA REGULACIN URBANA.

Las actividades urbanas provienen del conjunto de inversiones que interactan

sobre el dominio, la posesin o la tenencia del suelo y sus mejoras. Son conducidas
por aquellos ciudadanos que disponen del poder poltico para imponer ideas hacia
la maximizacin de los beneficios de bien comn y equidad social. Para ello cuentan
con una legislacin que restringe el dominio privado en el inters privado y en el
pblico y tambin cuentan con un instrumento operativo, o de gestin urbana.
Los proyectos de inversin urbana, en su proceso de aprobacin, ejecucin y uso,
tienen una alta presencia de lobby o cabildeo en la regulacin. Al ser condicionante
la localizacin, se confrontan generalmente los dos principales componentes del
desarrollo urbano: la inversin urbana y la regulacin urbana. La capacidad
negociadora que permita la discrecionalidad del segundo, determinar quin absor-

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ber las externalidades negativas del proyecto.

Cul es entonces, el efecto de la regulacin urbana en la ciudad al intervenir
discrecionalmente en la trada IUCEDU?. Para ello se sintetiza la funcin de la
regulacin urbana en la actividad econmica de la ciudad. A continuacin se
identifica las relaciones causales existentes entre la inversin urbana, el crecimiento
econmico y el desarrollo urbano respecto a la regulacin urbana. Finalmente, se
considera tres posibles estados variantes de tal causalidad, que condicionan la
arquitectura urbana de la ciudad segn se otorgue prioridad a uno u otro de los tres
factores de la trada.
Las limitaciones estn en que los tres componentes de la trada, si bien fueron
tratados en los temas anteriores, constituyen cada uno, de por s, una problemtica
muy compleja y dinmica. Otros factores como los geogrficos, econmicos,
sociales y jurdicos condicionan y tambin inciden, adems de la regulacin urbana.
Sin embargo, a los efectos de conocer las implicancias formales, estructurales y
funcionales de la ciudad, la abstraccin de esos condicionamientos e incidencias
resultaron convenientes.
La regulacin urbana debe conducir su accionar hacia el desarrollo urbano y, a
la vez, promover la inversin urbana y el crecimiento econmico para atender las
necesidades de la poblacin y propiciar la optimizacin de los factores de la
produccin.
5.1

FUNCIN EN LA CIUDAD.

Quienes ostentan el poder pblico tienen entre sus responsabilidades valorizar

diariamente las externalidades positivas que la ciudad produce; velar por el
mantenimiento y mejora de las condiciones de vida lograda; y evaluar los costos de
urbanizacin que la inversin urbana provoca. A quienes ostentan el poder privado
les corresponde tambin valorizar que el conocimiento y la experiencia obtenida en
sus actividades econmicas lleve consigo la responsabilidad social en su realizacin.
Los proyectos u obras provenientes de inversionistas transfronterizos producen
la intervencin de distintos sectores y mbitos de gobierno que son conducentes a
una compleja red de gestin privada y pblica. Tales inversiones posibilitan que toda
accin sobre la ciudad pueda enfrentarse a intereses pblicos y privados contrapuestos que poco contribuyen a la equidad y al bien comn. Por ello, la gestin urbana
debe estar orientada a prever la evolucin de la ciudad y a encontrar soluciones a
los problemas que constantemente genera, mediante procedimientos que efectivicen
la aplicacin de polticas y las normas.

DINAMICA DE LA ...

77

A travs de la planificacin urbana se cubre la instancia de la previsin; a travs

de la administracin, la de la asignacin de los recursos para la materializacin de esos
planes; y, a travs del control urbano, aquella de la verificacin del cumplimiento de
esa materializacin de acuerdo con los planes previstos. Es pensar lo que se har,
hacer lo que se pens y verificar que lo que se hizo fue como se pens. Esta relacin
en espiral es la conductora hacia una gestin urbana sustentable.
La inferencia de lo expuesto es que la intervencin de los tres instrumentos
contenidos en la gestin urbana (planificacin urbana, administracin y control urbano)
compatibilizados con los otros dos componentes de regulacin urbana (polticas y
normas) y, sta, con la regulacin de los otros mbitos de gobierno (intermedio y
nacional) son compatibles con las teoras generales del desarrollo sustentable.
Se puede caracterizar esta situacin a nivel urbano, confrontando la inversin
urbana con el crecimiento econmico y ambos con el desarrollo urbano constatando
que la regulacin urbana es la instancia orgnicamente ms competente para intervenir
discrecionalmente sobre la trada.
5.2

RELACIONES CAUSALES.

La regulacin urbana es entonces la instancia de gobierno que entiende sobre las

necesidades de la ciudad. El gobernante dispone de la atribucin discrecional para
establecer las prioridades (y hasta a veces medidas de excepcin) de los componentes de
la trada segn su posicin ideolgica.
De all la necesidad de que el Derecho como norma52 contenga principios
generales para facilitar las tareas de gestin urbana tendiente a satisfacer los
requerimientos formales, estructurales y funcionales que son demandados en la
ciudad. De all tambin, la necesidad de que el derecho como facultad53 posibilite
exigir el cumplimiento de obligaciones contradas y de solicitar al rgano competente
el resarcimiento de daos o perjuicios por incumplimiento de tales obligaciones.
Es decir, la regulacin urbana es entonces el mbito de interaccin de polticas,
normas y gestin que hacen de la inversin urbana, el crecimiento econmico y el
desarrollo urbano, un proceso de relaciones causales en que el grado de idoneidad
y compromiso hacia el bien comn de los actores intervinientes, favorecer intereses
pblicos o privados. De favorecer preferentemente a estos ltimos se vulnera la
funcin del Estado y, por lo tanto, el sentido preventivo o correctivo que conlleva la
regulacin urbana.
Es por ello que cualquier componente de la trada puede contribuir o perjudicar

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el bienestar de una comunidad en la medida que los actores que intervienen valoricen
o no principios bsicos de convivencia, como la solidaridad hacia el bien comn y la
equidad. Por lo tanto, las relaciones causales de la trada IUCEDU son inducidas
por la regulacin urbana que puja por neutralizar intereses que vulneran constantemente la sustentabilidad de la ciudad.
Esas relaciones muestran la existencia insoslayable de complementariedad cuya
retroalimentacin enriquece, mejora y debera tender a perfeccionarlos. El desarrollo urbano necesita de la regulacin urbana para sustentarse; la regulacin urbana
necesita de la inversin urbana para posibilitar su aplicacin; y, la inversin urbana
necesita del crecimiento econmico para ser estimulada. En sentido inverso, el
crecimiento econmico necesita de la inversin urbana para sostenerse; la inversin
urbana necesita de la regulacin urbana para garantizar su rentabilidad; y la
regulacin urbana necesita del desarrollo urbano para mejorar su diseo. En el
siguiente Grfico N 1 se representan las condiciones ideales de esas relaciones
causales.

CRECIMIENTO
ECONMICO
INVERSIN
URBANA
REGULACIN
URBANA

DESARROLLO URBANO
FUENTE: A. Milanese

GRFICO 1: Condiciones ideales en la

regulacin urbana

La situacin entre la regulacin urbana y su incidencia sobre la inversin urbana,

el crecimiento econmico y el desarrollo urbano que promueve esa relacin causal,
procede de una alta carga ideolgica principalmente de la autoridad gobernante. Se
puede presumir al respecto que, en esa carga, prevalece el espritu de solidaridad
social. Por lo tanto, como instrumento de gobierno de la ciudad debe ser usado para
optimizar su funcionamiento y, consecuentemente, para atender las necesidades de
la comunidad
5.3

ESTADOS VARIANTES DE LA CAUSALIDAD.

Se ha expresado que la arquitectura urbana de la ciudad es el resultado de la

DINAMICA DE LA ...

79

accin de los diferentes actores y factores pblicos y privados, internos y externos

a la misma, cuyos grados de injerencia en el tiempo y en el espacio le proporcionan
su identidad. Esa injerencia estimula al inversionista hacia diferentes actividades que
no necesariamente tienen que coincidir con la visin del gobernante. Ello depende
del grado de efectividad que produzcan las polticas sobre los inversionistas que en
definitiva son quienes tienen la atribucin de decidir qu hacen con el capital que
disponen.
No obstante, el inversionista, especialmente el tenedor de capital financiero54 ,
acta sobre la ciudad produciendo movilidad de actividades y estmulos hacia otros
inversionistas locales o transfronterizos. Parte de ese capital generalmente es
invertido en bienes inmobiliarios utilizando localizaciones urbanas de privilegio. Con
las expectativas de esos estmulos hacia nuevas inversiones y, de generacin de
empleos, los actores gubernamentales se tientan a veces con transgredir normas
vigentes o, en el mejor de los casos, a propiciar normas de excepcin.
Ese juego de polticas, normas y gestin, con sus vicios y virtudes, frente al dilema
de establecer prioridad a la inversin hacia el crecimiento econmico o hacia el
desarrollo, repercute deliberada o imprevisiblemente en la arquitectura urbana de la
ciudad. El proceso es variable en el tiempo y en los resultados; y cada inversin,
prescindiendo del capital financiero afectado, produce una compleja red de situaciones y relaciones jurdicas que se suman a las que se producen en conjunto.
Haciendo un escueta representacin, puede considerarse cuatro estados variantes de causalidad de la regulacin urbana consecuentes de diferentes decisiones de
gobierno:
1 la regulacin urbana en una situacin de equilibrio terico entre la inversin
urbana, el crecimiento econmico y el del desarrollo urbano (representada en el
Grfico 1);
2 la regulacin urbana privilegiando la inversin urbana y el crecimiento econmico
y limitando desarrollo urbano (Figura 1 del Grfico 2);
3 la regulacin urbana privilegiando al desarrollo urbano mediante un estmulo a la
inversin urbana y limitando el crecimiento econmico, ejemplo, la asistencia
social (Figura 2 del Grfico 2);
4 y, el ltimo y falaz, la regulacin urbana privilegiando al desarrollo urbano
mediante un estmulo al crecimiento econmico y limitando la inversin urbana
(Figura 3 del Grfico 2).

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En ese mbito, la regulacin urbana es la que debe crear las condiciones necesarias
para que la rentabilidad econmica se traduzca en inversin urbana y crecimiento
econmico, y para que la rentabilidad social se traduzca en desarrollo urbano. La
sostenibilidad de los dos primeros y la sustentabilidad del segundo permitiran
conducir los destinos de la ciudad hacia la equidad y la solidaridad hacia el bien
comn. Sin embargo, existe el obstculo de la transregionalizacin de la ciudad y de
su territorio diferenciado en el tiempo y en la forma por lo que resulta muy difcil de
planificar, administrar y controlar. Es decir, la dinmica del desarrollo urbano en lo
que hace a la regulacin urbana, debe ser considerada como parte del obrar tico en
los actos de gobierno.
6.

CONCLUSIN.

La accin de reciprocidad entre los actores y los factores que intervienen en la

evolucin de la ciudad y la complejidad de relaciones y conexiones que ello provoca,
dificulta la presencia de una regulacin capaz de conducir a la sociedad hacia un
desarrollo sustentable.
Ello implica la dependencia del desarrollo urbano a una regulacin que trasciende
el mbito local por lo que requiere de actores gubernamentales con voluntad y
aptitudes para defender con vehemencia el capital de la ciudad y para disear
eficientemente polticas, normas y gestin, claras, precisas y slidas respectivamente.
El poder de negociacin resulta sumamente importante para quienes procuran el
bienestar general de la poblacin, frente quienes ejercen presin sobre la regulacin
defendiendo intereses privados provenientes de la inversin urbana pblica, privada
y mixta.
Pero la inversin urbana tambin puede provenir del gobierno y los resultados del
privado. Esta dualidad de intervencin en la ciudad, conlleva una dualidad en la
defensa de intereses en pugna, por lo que resultan insuficientes, en la accin
gubernamental, las restricciones que se imponen al dominio y a las transacciones
comerciales del mercado inmobiliario.

DINAMICA DE LA ...

81

Tambin, estas restricciones pueden producir resultados no deseados que la

ciudad recibe. Esta inconsistente accin gubernamental est dando cada vez ms
protagonismo a la accin no gubernamental. Ambas acciones se orientan hacia los
mismos fines pblicos, pero la gestin urbana procedente de la regulacin gubernamental est ligada a intereses partidarios, mientras que la accin no gubernamental
est ligada a intereses solidarios. Estos dos interventores estarn ms o menos,
comprometidos en la medida que cada uno interprete mejor las necesidades de la
comunidad cada vez ms vida de referentes consustanciados con una redistribucin
equitativa de los beneficios que el crecimiento econmico produce.
Todo ello induce a corroborar que la ciudad aporta al inversionista externalidades
positivas procedentes de la regulacin, absorbiendo externalidades negativas. La
diferencia entre esas externalidades tiene que ser positiva. Pero, las atribuciones (o
facultades) concurrentes de los mbitos intermedio y nacional tienden a producir lo
contrario ante las interferencias propias de redes asimtricas con objetivos comunes.
Esas atribuciones, junto con las propias del mbito local, dan lugar tambin a producir
implicancias provenientes de aquellos actores hbiles en estrategias de lobby
pblico y privado que aprovechan las debilidades de aquellas interferencias.
La dinmica precedente permite conocer las implicancias formales, estructurales
y funcionales de la ciudad frente a la accin de actores pblicos que intervienen en
la regulacin urbana. El mercado inmobiliario depende de la optimizacin en el
manejo de los instrumentos de la regulacin urbana y de la dinmica de ese mercado
para la obtencin de una mxima utilidad privada o social del uso del suelo, del capital
y de localizacin. El suelo, en el mercado inmobiliario, es un recurso natural
reaprovechable y su uso est sujeto a una compleja interaccin de factores
geogrficos, econmicos, sociales y jurdicos.
En este contexto, la regulacin urbana debe conducir su accionar hacia el
desarrollo urbano y, a la vez, promover la inversin urbana y el crecimiento
econmico. Su objeto es atender las necesidades de la poblacin y optimizar la
utilizacin de los recursos fsicos y sociales de la ciudad y de la jurisdiccin territorial
donde acta.
Esta posicin normativa hace que la Dinmica del Desarrollo Urbano quede
sujeta a un debilitado proceso de negociacin que afecta al desarrollo urbano ante
la posible accin del inversionista urbano sobre la regulacin, que puede vulnerar el
sentido preventivo o correctivo de sta.

PHAROS, v.11.n.2, Noviembre-Diciembre 2004.

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Serie Ensayos. ILPES. Chile (97/37). Enero 1997.
NOTAS DEL AUTOR.
1

El trmino intermedio es usado en sentido lato, pues, existen significativas diferencias

administrativas entre los sistemas federales y unitarios de gobierno.
La palabra regular, del latn regulre, es definida por el diccionario de la Real Academia
Espaola como Ajustar el funcionamiento de un sistema a determinados fines; Determinar
las reglas o normas a que debe ajustarse una persona o cosa, otras. Al respecto en el trmino
regulacin urbana se considera que: Ajustar el funcionamiento del sistema se hace a
travs de la gestin, los fines son inherentes a la poltica y, por ltimo, las normas que
como tal son reconocidas, por lo tanto expresan el gobierno de la ciudad.
La economa domstica la constituyen individuos, familias y todo tipo de asociaciones

DINAMICA DE LA ...

87

cuyos fines no tienen intenciones mercantiles o empresarias.

El trmino arquitectura urbana expresa el estado resultante de los diferentes modos de
interconexin e interrelacin de la forma, estructura y funcin en una ciudad que caracteriza
su nivel o condiciones de vida.
5
El trmino inversin urbana expresa la accin de toda persona fsica jurdica pblica o privada
dispuesta a incorporar bienes o servicios en cantidad y calidad discrecional para uso o
aprovechamiento y que modifique la forma, estructura y funcin de la ciudad.
6
La expresin forma, estructura y funcin identifica la composicin urbanstica de la ciudad.
La forma denota la organizacin espacial, la estructura la organizacin institucional y, la
funcin, la organizacin socio-econmica.
7
El costo de oportunidad o costo alternativo es un valor estimado sobre la opcin de tener
que aceptar o dejar de hacer una cosa por otra al existir algn impedimento de aceptar o dejar
de hacer las dos.
8
El trmino tipo ( de inversin) expresa cada una de las vastas formas en que se quiera
identificar las actividades urbanas (Ej.: por bienes y servicios; por infraestructura y
equipamiento; inmobiliaria, comercial, industrial o en viviendas; otros.
9
La localizacin de la inversin es valorada sobre tres condiciones: tamao, oportunidad e
identidad. D. Achour la identifica como espacial, temporal y de nicho (1997).
10
La disponibilidad del suelo (o de bienes inmobiliarios) representa las diferentes situaciones
de uso o aprovechamiento segn se disponga: del dominio, el cual constituye un derecho
pleno de uso y aprovechamiento; de la posesin, la cual sin ser necesariamente el titular del
dominio se puede hacer uso y aprovechamiento; o, de la tenencia, la cual es otorgada por
el titular del dominio solamente para uso.
11
El trmino fracaso inmobiliario expresa aquella obra resistida al uso o aprovechamiento ante
un inapropiado o insuficiente anlisis formal o informal de mercado.
12
La situacin jurdica es la interaccin de derechos que pueden ejercer y deberes que est
obligado a cumplir toda persona fsica o jurdica en su contexto de relaciones jurdicas
procedentes de su actividad privada o pblica.
13
El trmino uso expresa la etapa posterior a la ejecucin de un proyecto cuya obra lograda rene
las condiciones de calidad segn estndares o normas que en cada caso se haya establecido
y puede ser considerada como de utilidad final o insumo de otras obras.
14
El trmino aprovechamiento expresa la etapa final de una inversin financiera cuya obra rene
las expectativas y condiciones normativas necesarias para ser ocupada con fines econmicos
o sociales.
15
El beneficio est entendido en sentido amplio, no necesariamente monetario.
16
Los factores productivos son los recursos (insumos), el capital y el trabajo.
17
M. A. Solanet, A. Cozzetti y E. O. Rapetti (1991) Evaluacin econmica de proyectos de
inversin. EL ATENEO 3 Ed. Argentina. - pg. 66. Al respecto se agrega que el concepto
de economa debe interpretarse como la administracin equitativa y racional de los bienes
y no como beneficio monetario.
18
A. H. Milanese y J. A. Alliende. Mercado inmobiliario. Simposio La Vivienda en la Sociedad
de Hoy. Universidad Tecnolgica Nacional y otros. Mendoza, Argentina, Octubre 2001 pg. 5.
19
El anlisis de rentabilidad de un proyecto de inversin incluye el estudio o anlisis de riesgo
el cual puede ser intuitivo (olfato) o metdico (cientfico) aunque este ltimo tambin se nutre
del primero.
20
El trmino ciclo inmobiliario expresa el conjunto de actores y factores que intervienen en todo
el proceso de mejoras de un suelo para quedar librado al uso o aprovechamiento.
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W. F. Smith (1975) Urban development. (Desarrollo urbano) TROQUEL 1979, Argentina - pg

238.
22
La transferencia del suelo (o de bienes inmobiliarios) es una de las actividades civiles de mayor
control gubernamental circunscrito a una demanda selectiva consecuente de la inamovilidad
y localizacin del propio bien. Nueve son las formas de transferencia: seis de dominio (cesin,
compra venta, donacin, herencia, expropiacin y permuta), dos de posesin (concesin y
locacin) y una de tenencia voluntaria (comodato).
23
A.H. Milanese (2003) Suelo y mejoras en las inversiones urbanas. Externalidades e
implicancias en el desarrollo urbano. Tesis de Magister. Pontificia Universidad Catlica de
Chile - pg. 40/41. Las transacciones (transferencia) del suelo y sus mejoras disponen de una
oferta y demanda generalmente limitada que complementan al rasgo de nico. Por ello se
puede distinguir tres dimensiones que condicionan el inters de una transaccin: tamao,
dada por una necesidad de espacio y funcionalidad; oportunidad, dada por una conveniencia
de beneficios o financiamiento; e, identidad, dada por una preferencia a un determinado
estrato o lugar.
24
La liquidez representa la disponibilidad de dinero o la facilidad de obtenerlo mediante una
rpida comercializacin de un bien.
25
El trmino mejoras expresa el valor incorporado al suelo a travs de cualquier tipo de cosa
mueble o material con carcter de perpetuidad, de implante o de accesin fsica, que contribuya
a mejorar las condiciones internas o externas y, a un mejor uso y aprovechamiento.
26
P.H. Deryke (1979) Economie et planification urbaines . (Economa y planificacin urbanas).
Traduccin de Pablo Prez Jimnez. Espaa. Editorial IEAL. Coleccin Nuevo Urbanismo
N 38. 1983 - pg 298.
27
El trmino obra expresa el resultado de la ejecucin de un proyecto expreso o tcito liberada
a un uso o aprovechamiento, que pretende dar respuesta a una necesidad material o inmaterial
procedente de acciones lcitas o ilcitas.
28
W. F. Smith (1975) Op. cit. - pg. 246, considera una exagerada simplificacin al agrupar a los
inversionistas inmobiliarios en estas dos clases, pero si se trata de conocer los efectos sobre
la renta y la plusvala resulta apropiado.
29
El trmino bsicos es utilizado para identificar el beneficio procedente de toda actividad
demandada por personas fsicas o jurdicas. No se trata en este caso de los servicios de agua,
desage, electricidad y gas.
30
El trmino capital o inversin est referido a su utilizacin para producir otros bienes.
31
V.A. Beker y M. F. Mochn (1997) Economa. Elementos de micro y macroeconoma. Mc
Graw-Hill. Espaa - pg. 265.
32
V.A. Beker y M. F. Mochn. Ibdem. pp. 265/6. La reduccin puede deberse a razones muy
diversa. Entre esas estn: cantidad y calidad del equipo productivo, eficiencia en la
organizacin, optimizacin de las economas de escala, capacitacin del personal, equipamiento
tecnolgico, redistribucin espacial de los factores productivos, otros.
33
M. Polse (1998) Economa urbana y regional. Introduccin a la relacin entre territorio
y desarrollo. Costa Rica. Tecnolgica de Costa Rica - pg. 151.
34
J. Jacob , (1969) Economy of cities (Economa de las ciudades) 1969 Traduccin de J. lvarez
y A. Prez 1971 - pg. 137/9.
35
J. Jacob. Ibdem - pg 140/1. La reciprocidad significa que cualquiera de las actividades que
falle (la exportadora o las complementarias) el proceso se desestabiliza.
36
El trmino sostenible expresa la persistencia en el tiempo de una actividad.
37
El trmino sustentable expresa el equilibrio logrado para permitir la continuidad de un sistema.
38
S. Boisier (1997) El vuelo de una cometa. Una metfora para una teora del desarrollo
territorial. ILPES. Chile - pg. 3.

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A. Zrate Martn (1991). El espacio interior de la ciudad. SNTESIS. Espaa - pg. 57.
El trmino regin transurbana expresa aquella que trasciende el rea circundante de la ciudad.
Herbert Girardet, siguiendo la definicin del economista canadiense William Rees examin
la huella ecolgica (o regin transurbana) de Londres (Inglaterra) que tiene el 20 % de la
poblacin de Gran Bretaa y cuya rea territorial es de 125.000 Ha. aproximadamente. Esa
Ciudad requiere de 125 veces su rea (15.000.000 de Ha. que es el equivalente a la totalidad de la tierra
productiva de Gran Bretaa) para aprovisionarse de alimentos, productos forestales y reas
verdes para eliminar el bixido de carbono.
J. Jacob, (1969) Op. cit. - pg. 131.
El trmino implicancias expresa la iincompatibilidad moral, social o legal a la que quedan
expuestas las acciones u omisiones de los actos humanos individuales o grupales al hacer
el individuo libre uso de sus facultades.
M. Gomez-Moran y Cima (1972). Sociedad sin Vivienda. EURAMRICA, Espaa - pg. 304.
Cuando se estanca crea desigualdades y asimetras sociales que propician la segregacin.
Las actividades productivas pueden incidir favorablemente en la arquitectura urbana pero
se perfeccionan mutuamente (complementarias) sin restriccin ni requisitos (incondicionales).
L. Sjberg citado por A. Domingo (1991) Ecologa y solidaridad. SAL TERRAE, Espaa - pg.
11, llama tragedia del hombre comn a la desesperanza por la casi nula influencia de los
acontecimientos que son de su real inters.
En honor a esas glosas, en este artculo se entender por desarrollo sustentable al proceso
necesario para satisfacer las necesidades humanas presentes sin comprometer las de las
futuras generaciones, mediante la sostenibilidad del crecimiento econmico, la revalorizacin
de la equidad social y la internacionalizacin del equilibrio medioambiental.
El protocolo de Kioto casi llega a ser una excepcin. Tras una espera de ms de siete aos
para neutralizar el recalentamiento del planeta, el 16 de febrero de 2005 entr en vigencia
mediante una ceremonia realizada en el mismo lugar donde se suscribi el 11 de diciembre de
1997. Obviamente, la excepcin no se concret. Estados Unidos, que emite el 36 % de los
gases contaminantes no ratific el protocolo. Tampoco lo hicieron China e India por ser
considerados pases en desarrollo. Es decir, las empresas transnacionales podrn ir a esos
pases a contaminar el planeta. Es una quimera entonces el desarrollo sustentable?
Entindase como nivel de vida a la situacin esencialmente cuantitativa y real en que se
encuentra una persona o grupo para disponer de los bienes y servicios tangibles e intangibles
que el mercado o el Estado puede proveerle en condiciones de cantidad, calidad, precio y
oportunidad. Como condiciones (o calidad) de vida se entender a la situacin primordialmente
cualitativa y real en que se encuentra una persona o grupo para acceder a los bienes y
servicios tangibles e intangibles que sus condiciones socioeconmicas les permiten dentro
de un medioambiente digno y saludable para satisfacer sus necesidades personales y
sociales.
A Dourojenni (2000). Procedimientos de Gestin para un Desarrollo Sustentable. CEPALONU S. Manuales. Chile - pg. 49. stos son: 1 ) Identificacin de los actores que participan
en el desarrollo, y aprovechamiento de los recursos naturales y el medio ambiente, o cuyas
actividades afectan al medio. 2) Adopcin de medidas destinadas a que los intereses de los
individuos o grupos que tienen una relacin de interdependencia, estn debidamente
representados. 3) Confrontacin de las discrepancias y concordancias entre los actores con
el fin de identificar las posibles reas de acuerdo. 4) Definicin de alternativas tcnicas y
operaciones que permitan evaluar las posibles reas de acuerdo entre los actores presentes.
5) Delimitacin del rea de influencia geogrfica o fsica e institucional o administrativa de
las alternativas, a fin de determinar a qu actores involucran. 6) Prediccin del efecto de la
adopcin de las alternativas propuestas para determinar el grado de compromiso de los

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actores. 7) Identificacin de posibles medidas compensatorias del Estado o de organismos

colectivos, a fin de superar las posibles discrepancias en la asignacin de costos a los actores
cuando los acuerdos considerados beneficien a toda la sociedad. 8) Realizacin de las
transacciones con un claro conocimiento de los signatarios del acuerdo de los compromisos
que asumen y de los posibles compromisos compensatorios. 9) Adopcin de medidas
jurdicas, supervisin y prestacin de asistencia tcnica, de ser necesario para velar por el
cumplimiento de los compromisos adquiridos por parte de los actores. Manutencin de un
sistema de vigilancia.
Las facultades concurrentes son limitaciones compartidas que las diferentes instancias de
gobierno (sectoriales, nacionales, intermedias, locales y otras) imponen sobre el uso y
aprovechamiento del suelo en funcin del inters pblico, que no siempre coinciden
polticamente con ese inters. Ello deja abierto el debate interpretativo y, por ende, las
prcticas del lobby.
El derecho norma (o derecho objetivo) es la obligacin escrita emanada de un rgano legislativo
competente (pblico o privado) para imponer deberes u obligaciones dirigidas a ordenar la
conducta del individuo en una situacin jurdica.
El derecho facultad (o derecho subjetivo) es la atribucin reconocida a las personas que obran
lcitamente entre s en ejercicio de su libre albedro, para exigir el cumplimiento de obligaciones
voluntarias, involuntarias e impuestas y solicitar la aplicacin de sanciones a quienes no las
cumplan o hayan cometido delitos.
El capital financiero es la disponibilidad monetaria utilizable para una oferta o demanda que
pueda proporcionar algn beneficio.