CONSEJO DE EDUCACIÓN CONTINUA Y ACTUALIZACIÓN “CEDUCA”

VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES E INTRODUCCIÓN AL CATASTRO

COLEGIO DE INGENIEROS DE GUATEMALA

IMPACTO DEL PERIFÉRICO DE CHIMALTENANGO EN LAS

ACTIVIDADES COMERCIALES Y PRECIOS DE LOS BIENES
INMUEBLES UBICADOS EN EL ÁREA COMERCIAL DE LA RUTA
INTERAMERICANA.

INTEGRANTES

Arq. Juan Pablo Quan García

Ing. Agr. Erick Mauricio Meza Vásquez
Ing. Civil Alejandro Cabrera
 ÍNDICE

1 Nombre del tema

2 Introducción
3 Planteamiento del Problema
4 Análisis del Mercado
5 Objetivos
5.1 General
5.2 Específicos
6 Justificación del Estudio
Limitaciones y
6.1 Alcances
7 Marco Teórico
7.1 Antecedentes
7.2 Bases Teóricas
8 Marco Metodológico
8.1 Tipo de Investigación
8.2 Población Y Muestra
Técnicas de Recolección de
8.3 Datos
Técnicas de Análisis e Interpretación de
8.4 Datos
9 Resultados de la Investigación
9.1 Determinación de la Muestra
10 Análisis de los Resultados
11 Conclusiones
12 Recomendaciones
13 Anexos
14 Bibliografía.
 IMPACTO DEL PERIFÉRICO DE CHIMALTENANGO EN LAS ACTIVIDADES
COMERCIALES Y PRECIOS DE LOS BIENES INMUEBLES UBICADOS EN EL
ÁREA COMERCIAL DE LA RUTA INTERAMERICANA.

INTRODUCCIÓN

La construcción de un anillo periférico, proyecto también denominado libramiento de

Chimaltenango, consistirá en una carretera de 15 kilómetros por la cual será
desviado el tránsito que viaja al occidente y viceversa hacia la ciudad capital.

El diseño del proyecto establece que del kilómetro 48 al 49.5 de la ruta

Interamericana se hará una ampliación de dos a cuatro carriles, para luego desviar
la ruta que rodeará la cabecera de Chimaltenango hasta el km 63, en Zaragoza.

El embotellamiento que se registra afecta a miles de personas que a diario transitan

por la cabecera de Chimaltenango hacia Sololá, Totonicapán, Quiché, San Marcos,
Quetzaltenango, Huehuetenango y viceversa, pues para recorrer un tramo de cinco
kilómetros deben hacer fila durante dos horas, porque, según cálculos, por esa vía
circulan 21 mil vehículos al día entre las 5 a 22 horas.

El proyecto ha generado diversas posturas y opiniones unas en contra y otras a

favor. El presente trabajo de investigación consistió en basarnos en el principio de
cambio; cambios en la vida económica, social, política y cultural de un sector, para
determinar qué efectos tendrá las actividades comerciales y de servicios y por ende
el precio de los bienes inmuebles que se encuentran ubicados en las áreas
comerciales sobre la carretera interamericana, al entrar en funcionamiento el
periférico de Chimaltenango.
 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

El crecimiento de una comunidad siempre es afectaba al saturarse los medios

de actividad cotidiana, debido al crecimiento de población y cambio de uso del
suelo para integrar nuevos medios de locomoción debido al crecimiento de
transporte y nuevo uso del suelo en los alrededores en los nuevos accesos de
locomoción, transitada por la población beneficiada por un nuevo proyecto de
infraestructura.

Con la construcción del anillo periférico y descongestionamiento del tránsito

vehicular por la ruta interamericana surge la interrogante; que tanto impactara
en el comercio, servicios, industria y por ende en el valor de los inmuebles que
están ubicados sobre la ruta interamericana, razón por la cual se realizó la
presente investigación para poder darle respuesta a esta interrogante.
 ANÁLISIS DE MERCADO

Se realizó un estudio de mercado del valor de los inmuebles y precios de

alquileres de locales comerciales que se encuentran ubicados sobre la ruta
interamericana, para determinar el valor actual, el cual se realizó mediante
encuestas y entrevistas a propietarios de negocios.

OBJETIVOS

General

 Determinar el impacto del periférico de Chimaltenango en las actividades

comerciales y precios de los bienes inmuebles ubicados en el área
comercial de la ruta interamericana.
Específicos

 Determinar cuál es el sector que tendrá más beneficios con la

construcción del periférico de Chimaltenango.

 Determinar cuál será el sector más afectado con la construcción del

periférico de Chimaltenango

 Determinar el valor actual de los bienes inmuebles y su impacto a futuro

que estos puedan tener con el funcionamiento del periférico.

 Concluir con una herramienta razonable al conocimiento de nuestra

instrucción determinar el precio de la valuación del terreno.
 JUSTIFICACIÓN del ESTUDIO

El crecimiento de las poblaciones que circunvalan la carretera interamericana,

son beneficiadas en el aspecto comercial, industrial, social, y educación, para
tener una ventaja comercial en relación a otras poblaciones, que en el camino
no tienen los mismos beneficios y que el cambio del uso del suelo determina el
crecimiento exponencial de diferentes servicios que son el resultado de los
medios de infraestructura que recorre atravesando las comunidades de este
sector.

Con la disminución del tránsito vehicular sobre la interamericana se especula

que la actividad comercial disminuirá, impactando negativamente en el precio
de los inmuebles que se encuentran ubicados sobre la carretera
interamericana.

Basados en uno de los principios básicos de la valuación; Principio de cambio;

cambios en la vida económica, social, política y cultural de un sector, se realizó la
presente investigación para determinar el valor actual de los inmuebles y su
respectivo análisis para hacer una proyección del valor futuro que estos puedan
tener, cuando ya esté en funcionamiento el periférico.

LIMITACIONES Y ALCANCES

Algunas personas aún desconocen de la construcción del periférico de

Chimaltenango por lo que al momento de entrevistarlas no tenían nada que
responder, otras por desconfianza no quisieron responder la encuesta. Mas sin
embargo la mayoría de personas entrevistadas si aportaron excelente
información en lo que al comercio se refiere y su impacto en el valor de los
inmuebles a futuro con el funcionamiento del periférico.
 6%0%
19%
19%

13%
6%
6%
12% 19%

Automotriz Agrícola Servicios Varios

Industria Turismo Pequeño Comerciante
Financiero Ventas de Autos, . Ninguno
 MARCO TEÓRICO

ANTECEDENTES

El Departamento de Chimaltenango se encuentra ubicado en la región V o región

central de la República de Guatemala a una distancia de 54 kilómetros de la
ciudad capital. Limita al Norte con los departamentos de Quiché y Baja Verapaz,
al Sur con los departamentos de Escuintla y Suchitepéquez, al Este con los
departamentos de Guatemala y Sacatepéquez, al Oeste con el departamento de
Sololá. La extensión territorial del departamento de Chimaltenango es de 1,979
Km. equivalente al 1.8 por ciento de la extensión total del país, goza de una
topografía peculiar, por pertenecer al altiplano del país en donde su
conformación montañosa es variable y de características diversas.

Después de la apertura del viaducto en el kilómetro 54.5 de la ruta

Interamericana, en Chimaltenango, la Municipalidad y la Gobernación
Departamental consideran que este no ha solucionado el problema del tránsito
vehicular, por lo que pusieron en marcha estudios para la construcción de un
anillo periférico.

Autoridades Gubernamentales, han expuesto que la idea del periférico es porque

se observa masiva circulación vehicular en el viaducto a toda hora. Han
agregado que con la comuna buscaron la mejor opción para el lugar donde se
podría construir la carretera. “Los cuatro carriles de la ruta Interamericana
terminan en el kilómetro 48.5, en la aldea San Miguel Morazán, El Tejar, por lo
que desde allí se desviaría el tránsito hacia San Lorenzo, Sacatepéquez, pasaría
por Parramos, San Andrés Itzapa, y saldría en Agua Dulce, Zaragoza, en el
kilómetro 62.5”.

Con la nueva carretera se pretende solucionar en definitiva los atascos viales

que se generan en la cabecera de Chimaltenango y que hacen perder a los
automovilistas hasta dos horas.
Para garantizar que la urbanización no cope la nueva carretera se adquirirán
derechos de vía de por lo menos 30 metros en cada lado de la ruta.

Sectores sociales y comerciantes de Chimaltenango se han mostrados

satisfechos con el proyecto y esperan que la obra se finalice pronto y se
construya con materiales adecuados. “Este es uno de los proyectos más
esperados por la población del occidente del país, ya que será un desahogo para
todo el tránsito por esta ruta”, afirmó el alcalde de Chimaltenango. Mas sin
embargo actualmente la población y autoridades gubernamentales se siente
preocupados por el poco avance de la obra y porque actualmente esta se
encuentra suspendida.

Bandera
Escudo

Otros nombres: Ciudad de los Escudos

Chimaltenango

Localización de Chimaltenango en Guatemala

Chimaltenango

Localización de Chimaltenango en Chimaltenango

Coordenadas
14°39′44″N 90°49′15″OCoordenadas:
14°39′44″N 90°49′15″O (mapa)

Idioma oficial Español

kaqchikel

Entidad Municipio

• País Guatemala
• Departamento Chimaltenango

Alcalde Carlos Alexánder Simaj1

Eventos
históricos

• Fundación 25 de julio de 1526

Superficie

• Total 212 km²

Altitud

• Media 1800 m s. n. m.

Población

• Total 109 656 hab.

Gentilicio Chimalteco /a
 BASES TEÓRICAS

.
La valuación es simplemente un proceso en el que se involucran diferentes
ciencias, tales como: matemática, estadística, mercadotecnia entre otras.

Los bienes inmuebles tienen diferentes características, muy peculiares unos

ubicados en zonas altamente comerciales, otras en zonas con potencialidad de
comercio y otros únicamente en sectores de uso residencial donde basado en
esas características ira determinado su valor. Es decir, es fruto de la
interacción de oferta y demanda. El precio es pues la expresión del valor de un
bien, obtenido por equilibrio de ambas tendencias de oferta y demanda.

El Principio de Cambio: Los bienes inmuebles al igual que los otros bienes están
sujetos a variaciones en su condición, oferta y demanda con el transcurrir del
tiempo. Los cambios que se producen en la vida económica, social, política y
cultural de la comunidad se reflejan en el valor de la propiedad. El profesional de
la valuación emite un juicio, aprecia un valor de la propiedad para un momento
dado, conforme las circunstancias que gravitan sobre le bien para el momento de
la valuación, todo ello atendiendo a las expectativas futuras. La función
primordial del valuador es fijar, apreciar, dar una opinión sobre un índice de valor
y no medir ese valor. De tal manera que valorar no es medir, no es una magnitud
netamente cuantificable, es más una opinión que una medición.

Al analizar el principio de cambio vemos como nuevas políticas del Estado que
originan modificaciones de orden económico y de orden social, cultural o
político que afectan el valor, de tal manera que el valor de las propiedades es
cambiante en el tiempo conforme a las fluctuaciones de las variables que lo
afectan en un momento dado.

El principio de cambio nos da acceso para desarrollar el siguiente análisis; Es un

derecho consagrado en nuestra constitución que el Estado procure el bienestar
de los ciudadanos; el Estado como un todo, con la participación tanto del sector
público como del privado. Define estrategias de desarrollo, contenidos en el Plan
de la Nación (Segeplan). Dichos planes formulados por el ejecutivo, deben tener
aplicabilidad y práctica; deben ser planes formulados con información básica,
confiable y coherente, asimismo orientarse al logro de metas y objetivos
alcanzables atendiendo a la disponibilidad de recursos como a las necesidades
sentidas y más urgentes de la población (financieras, humanas y de
organización). En este sentido es entonces primordial la construcción de un
periférico en el departamento de Chimaltenango que lejos de afectar podrá
beneficiar aún más al desarrollo del departamento.

MARCO METODOLÓGICO

El municipio de Chimaltenango a tenido grandes cambios en su historia a

causado conflictos, beneficios, virtudes, prosperidad y transformación del uso de
la tierra, teniendo la ventaja por su situación geográfica cercana a diferentes
poblaciones de Occidente y cercanías a Antigua Guatemala, atravesó la historia
en los periodos presidenciales del Presidente Justo Rufino Barrios, hasta la
aplicación de ley Reforma agraria son muchos los los beneficiados que hasta
hoy hay podido conservar sus herederos sus terrenos y recordando que la
reforma agraria es un conjunto de medidas políticas, económicas, sociales y
legislativas impulsadas con el fin de modificar la estructura de la propiedad y
producción de la tierra en un lugar determinado. Las reformas agrarias buscan
solucionar dos problemas interrelacionados, la concentración de la propiedad de
la tierra en pocos dueños (latifundismo) y la baja productividad agrícola debido al
no empleo de tecnologías o a la especulación con los precios de la tierra que
impide o desestima su uso productivo. En los sesenta se concretaron
importantes cambios agrarios impulsados por diversas causas.

Las formas de cambiar la tenencia de la tierra son por medio de

la expropiación de la tierra sin indemnización o mediante algún mecanismo de
compensación a los antiguos propietarios. Generalmente los resultados sociales
son la creación de una clase de pequeños y medianos agricultores que
 desplazan la hegemonía de los latifundistas, transformándose sus hijos en
comerciantes de la región. La ley de caminos sobre el Derecho de via, nos
indica claramente las dimensiones que nosotros debemos considerar siendo
esta la siguiente.

La ley de caminos Artículo 3o.- El Derecho de Vía para las diversas clases de
caminos tendrán la siguiente anchura: a) Para carreteras nacionales, veinticinco
metros; 12.50 Metros Cada Lado. b) Para carreteras departamentales, veinte
metros; 10.00 Metros Cada Lado. c) Para carreteras municipales, quince metros;
y, 7.50 Metros Cada Lado. d) Para caminos de herradura y vecinales, seis
metros. 3.00 Metros Cada Lado.

Ahora sobre las especificaciones técnicas del periférico que esta construyendo
son las siguientes donde se estimo varios factores que son de importancia
para nosotros los del gremio de valuadores tendremos que tomar en cuenta
para determinar los siguientes factores básicos para realizar nuestro análisis
de una manera mas precisa.

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS del PERIFÉRICO de CHIMALTENANGO

El proyecto consiste en la construcción del tramo vial nuevo con una longitud de
15.323 Km, que librará la cabecera departamental de Chimaltenango y la
cabecera municipal de El Tejar, dejando la actual CA-1 Occidente como acceso a
estas poblaciones, creando así una vía rápida para trasladarse sin pasar por la
zona urbana. De acuerdo a la topografía del tramo existen zonas onduladas y
montañosas variando de alturas entre 1,780 msnm y 2,100 msnm en toda la
longitud. La pendiente máxima permitida en el eje de la vía será de 8 %. La
temperatura del municipio oscila entre 18 a 25 grados centígrados y la
precipitación pluvial es de aproximadamente 2,000 mm. anuales. De mayo a
octubre se enmarca el invierno y de noviembre a abril se define a la estación del
verano.
 PROPÓSITO
El problema básico que se pretende resolver con éste proyecto, radica en que en la
cabecera municipal de Chimaltenango se forma un cuello de botella porque se
concentran el tránsito que tiene como destino el occidente del país donde pasa el
tránsito cuyo destino es Quiché, Sololá, Totonicapán, Quetzaltenango, San Marcos y
Huehuetenango, por lo que forman una congestión muy severa, es por ello que se
pretende desviar el tránsito para resolver el problema.
 POBLACIÓN BENEFICIADA

Según los datos del XI censo de población realizado por el Instituto

Nacional de estadística y las proyecciones realizadas, La población a
beneficiarse directamente con el proyecto para el año 2,010 es del orden de
299,089, habitantes que representa el 2.0% de la población nacional. Se
estima un crecimiento poblacional de orden de 6.52% para Chimaltenango.
Tabla 2. Población indirectamente beneficiada a nivel departamental

LA DENSIDAD POBLACIONAL

del área es del orden de 655 habitantes por kilómetro cuadrado superior
al referido a nivel nacional que es de 165 habitantes por kilómetro
cuadrado. Las características de la población se detallan en la gráfica y
tabla siguiente.

Tabla 2 . Población indirectamente beneficiada a nivel de la región

Occidental.

Orden Departamento Municipios Población Área

1 Chimaltenango 17 732,488 1979

2 Sacatepéquez 16 390,767 465

3 Quiché 21 1,156,881 8378

4 Sololá 19 495,533 1061

5 Totonicapán 8 464,182 1061

6 Quetzaltenango 24 856,567 1951

7 San Marcos 29 1,070,227 3791

32 1,283,075
8 Huehuetenango 7400
TOTAL 166 6,449,720 26,086

Porcentajes 49.70% 46.07% 23.96%

Fuente: Elaboración Departamento de Pre inversión, División de Planificación y Estudios, DGC.
 Tabla : Población histórica, actual y futura directamente beneficiada
Años
Chimaltenango El Tejar Parramos San Andrés Itzapa Sumpango Pastores TOTAL
2010 148,381 28,942 18,821 38,465 45,765 18,715 299,089
2011 158,055 30,953 20,020 40,615 47,856 19,484 316,985
2012 168,361 33,105 21,295 42,886 50,044 20,285 335,975
2013 179,338 35,406 22,652 45,283 52,330 21,119 356,127
2014 191,031 37,866 24,095 47,814 54,722 21,987 377,514
2015 203,486 40,498 25,629 50,487 57,223 22,890 400,213
2016 216,753 43,313 27,262 53,309 59,838 23,831 424,306
2017 230,885 46,323 28,999 56,289 62,572 24,811 449,879
2018 245,939 49,542 30,846 59,436 65,432 25,830 477,025
2019 261,974 52,985 32,811 62,758 68,422 26,892 505,843
2020 279,055 56,668 34,901 66,266 71,549 27,997 536,436
2021 297,249 60,606 37,124 69,971 74,819 29,148 568,917
2022 316,630 64,818 39,489 73,882 78,238 30,346 603,403
2023 337,274 69,323 42,004 78,012 81,814 31,593 640,021
2024 359,265 74,141 44,680 82,373 85,553 32,892 678,903
2025 382,689 79,294 47,526 86,978 89,462 34,243 720,192
2026 407,640 84,805 50,553 91,840 93,551 35,651 764,039
2027 434,218 90,699 53,774 96,974 97,826 37,116 810,606
2028 462,529 97,002 57,199 102,394 102,297 38,641 860,063

fuente: Elaboración Departamento de Pre inversión, División de Planificación y

Estudios, DGC.

ESTUDIO DE VIABILIDAD

Para el caso del proyecto del libramiento de la ciudad de Chimaltenango se

analizaron dos alternativas siendo estas las siguientes: 1. Una carretera de dos
carriles uno en cada sentido de 3.6 metros cada carril para un total de 7.20 metros
de ancho de pista. Características de una sección típica "B". con capa de rodadura
de concreto hidráulico. 2. Una carretera de cuatro carriles con de 3.60 metros cada
para un total de 14.40 metros de ancho, que caracterizan a un carretera tipo
autopista. Separada por una arriate central. la cual fue la que se decidió realizar. con
una capa de rodadura de concreto hidráulico de 18 centímetros. La solución al
problema tendrá las siguientes características.
• Construcción a 4 carriles – 2 en cada sentido (15.3 km)

• Ancho de pavimento de 14.40 m (4 x 3.60 m)

• Arriate central: 1.70 m a 5.00 m

• Velocidad de diseño: entre 70 a 110 km/h (tipo de terreno llano y ondulado)

• Radio mínimo de curvas: 180.00 metros

• Pendiente máxima: 8.0%

• Distancia de visibilidad de parada: 100 a 200 metros

• Distancia de visibilidad de paso: 400 a 750 metros

• Carpeta de rodadura en concreto asfáltico, con la estructura de base, sub-base y

rodadura

• Construcción de 3 bóvedas + puentes peatonales

• Construcción de intersecciones y 2 pasos a desnivel

• Construcción de 3 retornos a cada 5 km en promedio

La decisión que realizar la carretera de cuatro carriles se tomo en cuenta el

estudio de la demanda de tránsito del proyecto, se determinó tomando como
base una estimación de la demanda del tramo de El Tejar a Chimaltenango, se
aprecio que el tránsito diario se sitúa en el orden de 5,271 vehículos de los
cuales el 73.02% (3,849 unidades) corresponde a vehículos livianos y el
26.98% (1,422 unidades) corresponden a vehículos pesados. La
descomposición del tránsito de presenta en la tabla 6.
Tabla 6: Composición de tránsito.
Requerimiento By pass de la ciudad de Chimaltenango Porcentajes
Tránsito (Según Estudio de tránsito)
Automóvil 1540 29.22%
Pick Up 1347 25.55%
Camión C-2 412 7.82%
Camión C-3 225 4.27%
Micro bus 962 18.25%
Bus 660 12.52%
Camión C-4 125 2.37%
TOTAL TPDA 5,271 100.00%
Tasas de crecimiento del tráfico 2009-2019
Automóvil 5.00
Pick Up 5.00
Camión C-2 2.00
Camión C-3 2.00
Micro bus 3.00
Bus 4.00

Fuente: Elaboración Departamento de Pre inversión, División de Planificación y

Estudios, DGC.
PROYECCIÓN DE LA DEMANDA.

Para los efectos de la proyección de la demanda del tránsito se aplicaron tasas de

crecimiento que oscilan entre un rango del 2 al 5%, los resultados se presentan en la
tabla 7.

Tabla 7. Proyección de tránsito.

% %
Automóv Pick Camión Camión Microb Camión Tráfico Tráfico
AÑO Bus TPDA Liviano Pesad
il up C-2 C-3 ús C-4 Liviano Pesado
s o
2009 1,540 1,347 412 225 962 660 125 5,271 3,849 73.02 1,422 26.98
2010 1,617 1,414 420 230 991 686 128 5,486 4,022 73.32 1,464 26.68
2011 1,698 1,485 429 234 1,021 714 130 5,710 4,204 73.61 1,507 26.39
2012 1,783 1,559 437 239 1,051 742 133 5,944 4,393 73.91 1,551 26.09
2013 1,872 1,637 446 244 1,083 772 135 6,189 4,592 74.20 1,597 25.80
2014 1,965 1,719 455 248 1,115 803 138 6,444 4,800 74.48 1,644 25.52
2015 2,064 1,805 464 253 1,149 835 141 6,711 5,018 74.77 1,693 25.23
2016 2,167 1,895 473 258 1,183 869 144 6,989 5,245 75.05 1,744 24.95
2017 2,275 1,990 483 264 1,219 903 146 7,280 5,484 75.33 1,796 24.67
2018 2,389 2,090 492 269 1,255 939 149 7,584 5,734 75.61 1,850 24.39
2019 2,508 2,194 502 274 1,293 977 152 7,901 5,995 75.88 1,906 24.12
2020 2,634 2,304 512 280 1,332 1,016 155 8,233 6,269 76.15 1,963 23.85
2021 2,766 2,419 523 285 1,372 1,057 159 8,579 6,556 76.42 2,023 23.58
2022 2,904 2,540 533 291 1,413 1,099 162 8,941 6,857 76.68 2,085 23.32
2023 3,049 2,667 544 297 1,455 1,143 165 9,320 7,171 76.95 2,148 23.05
2024 3,202 2,800 554 303 1,499 1,189 168 9,715 7,501 77.21 2,214 22.79
2025 3,362 2,940 566 309 1,544 1,236 172 10,128 7,846 77.47 2,282 22.53
2026 3,530 3,087 577 315 1,590 1,286 175 10,560 8,207 77.72 2,353 22.28
2027 3,706 3,242 588 321 1,638 1,337 179 11,011 8,586 77.97 2,425 22.03
2028 3,892 3,404 600 328 1,687 1,391 182 11,482 8,982 78.22 2,501 21.78
 PRESUPUESTO

El proyecto ha figurado en el presupuesto de la Dirección General de Caminos

de los años 2014, 2015 y 2016, teniendo un costo de Q.312,997,671.55,
actualmente tiene un avance físico y financiero del 10.79%.

COSTO TOTAL DEL PROYECTO

El costo estimado a este nivel de análisis del proyecto que comprende la pre
inversión, la inversión, la supervisión, imprevistos u escalamiento de precios
alcanza un total de Q.404.0 millones. El costo directo se sitúa en el orden de
Q. 312.99 millones. Este costo corresponde a una longitud del proyecto de
15.3 kilómetros.

TIPO DE INVESTIGACIÓN

Lo que procedimos a realizar fue una investigación Descriptiva cualitativa, para

la relación que tienen el valor del terreno con el valor de mercado actual, en
base a la encuesta realizada, caminando y observando el comportamiento y la
relación que tiene la población con el área comercial, reconocimos que algunos
precios que están en los periódicos están demasiado alto o desproporcionados
en relación a los valores obtenidos, están fomentando una especulación
exagerada y desmembrando sectores que ellos consideran son de alto
comercial, pero por la experiencia vivida, con los compañeros y de varios
propietarios de comerciantes que el valor de un terreno en la orilla de la
carretera interamericana, va a influir en los siguientes factores para poder ellos
realizar la negociación deseada para satisfacer el precio comercial de mercado
real y no el especulativo, que es una responsabilidad del profesional valuador
detectar e indicar en los informes para que no se encuentren precios que no
son reales o no se acercan a la realidad. Siendo los siguientes.

• Cercano a la vía principal

• Cuantos parqueos tiene el local comercial

• Que tan cercano esta de los centros de interés comercial o vías de

acceso que los dirijan hacia la terminal de buses.

• Cuanta competencia repetitiva tiene en una misma cuadra, por ejemplo

hay cuadras que hay mas de 4 tiendas estilo abarrotaría y comedores
vendiendo artículos de consumo masivo.

• Tiene espacio para colocar su producto y que puedan descargar su

mercadería

• Credibilidad comercial del producto en relación a la recuperación de lo

invertido para tener un crecimiento a futuro.

• Que tan peligroso es el sector, aunque en Chimaltenango, conviven las

zonas rojas que están en la ruta interamericana y locales comerciales
de vidriería, madera a la par.

• Donde esta la parada de buses, donde se concentran ahí son los

locales mas deseados para el comercio minorista.

• Acceso cómodo para los clientes para realizar otras diligencias que son
de su interés comercial.

Por esta razón y considerando lo anterior realizamos la encuesta

obteniendo los resultados siguientes.
 POBLACIÓN Y MUESTRA

Cuadro estadístico de las poblaciones de El Tejar, Chimaltenango y Zaragoza se

considero lo siguiente.

En el Pasado la mayoría de la población se dedicaba a la agricultura y ventas

comercial estilo tienda de barrio, esta la estructura comercial tradicional de las
poblaciones con un parque central integrados con las instituciones de gobierno,
religiosas, y educativas, era normal que las ventas del mercado se realizaba en el
parque central de la comunidad, una fecha clave que cambio las costumbres del lugar
es el terremoto de 1976, fue una gran catástrofe que afecto a toda la republica pero
especialmente a la comunidad de Chimaltenango, viendo desde el lado positivo
oportunidad que por su cultura vieron como progresar y emigrar para obtener el capital
por medio de créditos, prestamos y en su mayoría emigrando a como ellos comentan
Al Norte, para obtener el capital para su futura inversión.

En el presente es una área comercial de gran importancia donde los terrenos hay
sido desmembrados por los herederos de los terrenos y quien a marcado esta
desmembración es el mercado de emigración comercial de otras comunidades en
buscar una renta mayor para progresar continuamente, ellos ven un pick-up como un
negocio, no como un medio de transporte, porque con el pick-up pueden traer su
mercadería al mercado, realizar fletes, transportando a las personas de los poblados
cercanos hacia esta comunidad de Chimaltenango.

Y en el futuro cercano es una gran expectativa la construcción del Periférico porque

hay mucha especulación sobre que puede suceder, principalmente a los pequeños
comerciantes que no están acreditados y los que traen todo tipo de autos rodados
que están colocados en la mayoría de la carretera Interamericana CA-1, opinando
muchas personas que ven que es un gran beneficio para determinar cuanto
crecimiento comercial tendrá a corto plazo y que beneficiara el proyecto
comercialmente a la región.
 Tabla : Población histórica, actual y futura directamente beneficiada
Años
Chimaltenango El Tejar Parramos San Andrés Itzapa Sumpango Pastores TOTAL
2010 148,381 28,942 18,821 38,465 45,765 18,715 299,089
2011 158,055 30,953 20,020 40,615 47,856 19,484 316,985
2012 168,361 33,105 21,295 42,886 50,044 20,285 335,975
2013 179,338 35,406 22,652 45,283 52,330 21,119 356,127
2014 191,031 37,866 24,095 47,814 54,722 21,987 377,514
2015 203,486 40,498 25,629 50,487 57,223 22,890 400,213
2016 216,753 43,313 27,262 53,309 59,838 23,831 424,306
2017 230,885 46,323 28,999 56,289 62,572 24,811 449,879
2018 245,939 49,542 30,846 59,436 65,432 25,830 477,025
2019 261,974 52,985 32,811 62,758 68,422 26,892 505,843
2020 279,055 56,668 34,901 66,266 71,549 27,997 536,436
2021 297,249 60,606 37,124 69,971 74,819 29,148 568,917
2022 316,630 64,818 39,489 73,882 78,238 30,346 603,403
2023 337,274 69,323 42,004 78,012 81,814 31,593 640,021
2024 359,265 74,141 44,680 82,373 85,553 32,892 678,903
2025 382,689 79,294 47,526 86,978 89,462 34,243 720,192
2026 407,640 84,805 50,553 91,840 93,551 35,651 764,039
2027 434,218 90,699 53,774 96,974 97,826 37,116 810,606
2028 462,529 97,002 57,199 102,394 102,297 38,641 860,063
 TÉCNICAS DE ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE DATOS

Realizando una encuesta a los comerciantes de la carretera interamericana Con

los resultados de la encuesta realizada obtuvimos el siguiente análisis tanto física,
de observación, relación entre comercios y precios del mercado interpretando los
siguientes resultado.

https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSe1CRBFLrGbfvAWiHMVgq5Ot2p7KklJi
2UAErs7-wMfjh0DWw/viewform

Lo siguiente.

1. La población reconoce en su mayoría que es una ruta comercial siendo

94.1% el resultado obtenido

2
SI
6%

1
1 2 94%

SI 16 94.1%

NO 1 5.9%

2. Si Conocen sobre la construcción del tramo Periférico de Chimaltenango en la

Carretera Interamericana siendo 100% de los encuestados que esperan
cuando estará terminado.

Construir el Periferico
NO O
0%

SI 17
100%

SI 17 100
NO O %0
%
 3. Los sectores que consideran que tendrán más dificultades al construir el
Tramo del Periférico de Chimaltenango son

Servicios Varios 18.8% Turismo 18.8% Pequeño Comerciante 12.5% Ventas de

Autos Rodados con el 12.5 % son los más afectados ahora, ahora el dato de
Ninguno 18.8%. En el último reglón respaldaban su credibilidad y estabilidad al estar
acreditados, confiando en la fidelidad de sus clientes.

19% 6%
0%
19%
13%
6%
6%
12% 19%

Automotriz Agrícola Servicios Varios

Industria Turismo Pequeño Comerciante
Financiero Ventas de Autos, . Ninguno

Automotriz 1 6.3%
Agrícola 0 0%
Servicios Varios 3 18.8%
Industria 1 6.3%
Turismo 3 18.8%
Pequeño Comerciante 2 12.5%
Financiero 1 6.3%
Ventas de Autos, Camiones y Tráiler Rodados. 2 12.5%
Ninguno 3 18.8%

4. Consideran que es más rentable invertir en una propiedad que pagar un

alquiler las personas que son originarias del poblado por un bien inmueble
bien ubicado obteniendo, un dato interesante siendo el siguiente Los que
comentaron con respuesta DEPENDE como el gerente administrativo de
CELASA que nos comentó que cuando una empresa tiene muchas
sucursales es más rentable alquilar el terreno por un lapso del tiempo y que el
 propietario que pague los impuestos del suelo, si el lugar alquilado ya no es
rentable solamente se desplazan a otro lugar más rentable, realizando ellos
estudios de mercado previamente antes de alquilar el terreno por un el tiempo
que les conviene.

Comprar Propiedad

29%

7% 64%

SI NO Depende

SI 9 60%
NO 1 6.7%
Depende 4 26.7%

5. Consideran que el precio de las propiedades y el alquiler disminuirá al

construirse el Periférico obteniendo una visión interesante el 25% consideran
que se mantendrá estable, por las costumbres comerciales del lugar, y el
43.8% tienen el pesimismo porque como ya no continuo tienen
especulaciones con opiniones a terceros.

Precio del Suelo

Se
mantendrá
estable
25%
SI
44%

NO
31%

SI 7 43.8%
NO 5 31.3%
Se mantendrá estable 4 25%
6. El precio que las personas encuestadas, están dispuestas a pagar por una
propiedad en la ruta interamericana con una dimensión de 5.00 mts de ancho
por 6.00 mts siendo un valor de Q50,000 .00 obteniendo un promedio de
Q.3333.33 el metro cuadrado con construcción, un fenómeno que nos
comentaron fue que entre más cerca este del acceso a la terminal o puntos
estratégicos cercanos a los edificios del centro de la ciudad el valor se
dispara, pagándolo algunos comerciantes lo que les pidan, reconociendo que
si van a recuperar la inversión.

Precio del Local

Q.200.000.00
22%

Q.150,000.00
Q.50,000.00
6%
50%

Q.100,000.00
22%

Q.50,000.00 9 50%
Q.100,000.00 4 22.2%
Q.150,000.00 1 5.6%
Q.200.000.00 4 22.2%

7. Si disminuye el comercio y las ventas en la ruta interamericana las personas

encuestadas afirmaron que se trasladara a otro lugar más rentable para su
futuro, siendo personas de ventas al por menor, que viven de las paradas que
realizan los usuarios de la carretera interamericana, mientras tanto los
comerciantes acreditados confían en sus clientes, y lo que si están
preocupados son los comerciantes que dependen de los usuarios de la
carretera para que no aumenten sus gastos de como exponer, vender,
negociar y guardar su producto en venta de autos rodados.
 Transladarse de Local
Estoy
acreditado
22%
SI
28%

NO
50%

SI 5 27.8%
NO 9 50%
Estoy acreditado 4 22.2%

8. Varias opiniones de personas encuestadas reconocieron que pagar por un

alquiler de un local comercial de 6.00 mts por 5.00 mts en la ruta
interamericana es necesario para la venta de sus productos pero se mantuvo
en el promedio de Q1,000.00 el equivalente a Q33.33 el metro cuadrado.

Q.2500.00 Alquiler 8
0%
5%
Q.3000.00
Q.1500.00 0%
17%
Q.500.00
28%
Q.1000.00
50%

Q.500.00 5 27.8%
Q.1000.00 9 50%
Q.1500.00 3 16.7%
Q.2500.00 1 5.6%
Q.3000.00 0 0%
 9. Todos los encuestados consideran que el Periférico de Chimaltenango es una
gran oportunidad para la Región de Occidente.

Periferico es una
oportunidad
NO O
0%

SI 17
100%

SI 18 100%
NO 0 0%

10. También todos los encuestados están interesados en que se termine la

Construcción del periférico de Chimaltenango, siempre pasarían a realizar
algún tramite, visita, o negocio a esta ciudad.

Pasar a la ciudad
NO O
0%

SI 17
100%

SI 16 100%
NO 0 0%

12. Y al finalizar preguntamos que si estarían dispuestos a contratar un valuador, al

pensar vender su terreno, o casa ya construido el Periférico de CHIMALTENANGO,
obteniendo un promedio mayor de los 69.2% que si pero considerando lo siguiente.

• Si es un terreno grande y se venderá a una empresa o persona y el precio

pedido por el propietario y la oferta recibida es muy baja, si lo contrataría
 porque confían en que el valuador tiene los conocimientos para acertar el
precio correcto.
• Si es un terreno pequeño lo que realizan es preguntar entre vecinos y amigos
un precio y en mutuo acuerdo lo venden.
• Ahora el 30.8% que afirmaron que no lo contratarían porque son personas
que se dedican al comercio y consideran que hay tenido experiencia en la
compra y venta de inmuebles para obtener una ganancia máxima, sin tener
que pagar a terceros el precio que ellos desean y que pueden realizar una
negociación acertada de la misma.

Contratar un Valuador
1 2

31%

69%

SI 9 69.2%
NO 4 30.8%

Comprar Terreno

Paca de ropa
Repuestos Americanos
Camioneta Taller
Sastreria 5-43
Abogado 2
CELASA terreno a la par
Aserradero JERUSALEN
Comerciante Zaragosa
0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000

Series1 Series2 Series3 Series4 Series5 Series6 Series7

 TÉCNICAS DE ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE DATOS

Aplicación de fórmulas para la implementación de los datos a futuro y valor en base

a la ubicación ideal del lote, vimos resultados interesantes que son los siguientes.

DETERMINACIÓN DE LA MUESTRA AL COMPRAR UNA PROPIEDAD

En base a los datos de la encuesta se obtuvo varios valores de importancia,

considerando el ancho y fondo típico de un local pequeño de 30 metros cuadrados,
que funciona normalmente una tienda, un taller pequeño, o una sastrería,
obtuvimos lo siguiente:
TABLAS Y VALORES OBTENIDOS POR NOSOTROS.
COMPRAR TERRENO METROS 1.43115
Encuestado Ancho Fondo Área Área Precio metro 2 vara2
1 Comerciante Zaragoza 40 40 1600 2289.84 Q250,000.00 Q156.25 Q109.18
2 Local Zaragoza 5 6 30 42.93 Q100,000.00 Q3,333.33 Q2,329.13
3 Tienda 3 3 9 12.88 Q50,000.00 Q5,555.56 Q3,881.88
4 Aserradero JERUSALÉN 18 117 2106 3014.00 Q1,200,000.00 Q569.80 Q398.14
5 Terreno a la par de Jerusalén 17 42 714 1021.84 Q250,000.00 Q350.14 Q244.66
6 Aserradero Valle 3-28 5 6 30 42.93 Q200,000.00 Q6,666.67 Q4,658.26
7 CELASA terreno a la par 17 42 714 1021.84 Q2,000,000.00 Q2,801.12 Q1,957.25
8 Vidriería cerca zona roja 5 6 30 42.93 Q100,000.00 Q3,333.33 Q2,329.13
9 Abogado 5 6 30 42.93 Q50,000.00 Q1,666.67 Q1,164.56
10 Abogado 2 5 6 30 42.93 Q100,000.00 Q3,333.33 Q2,329.13
11 Vendedor de Bienes Raíces 5 6 30 42.93 Q50,000.00 Q1,666.67 Q1,164.56
12 Ferretería Cruza al Centro 4 6 24 34.35 Q200,000.00 Q8,333.33 Q5,822.82
13 Sastrería 5-43 4 6 24 34.35 Q500,000.00 Q20,833.33 Q14,557.06
Accesorios a Taller
14 Automotriz 8 14 112 160.29 Q800,000.00 Q7,142.86 Q4,990.99
15 Tienda 5 6 30 42.93 Q100,000.00 Q3,333.33 Q2,329.13
16 Camioneta Taller 5 6 30 42.93 Q50,000.00 Q1,666.67 Q1,164.56
17 Tapicería Accesorios 5 6 30 42.93 Q50,000.00 Q1,666.67 Q1,164.56
18 Torno 15 10 150 214.67 Q500,000.00 Q3,333.33 Q2,329.13
19 Repuestos Americanos 5 6 30 42.93 Q50,000.00 Q1,666.67 Q1,164.56
20 Tienda 5 6 30 42.93 Q100,000.00 Q3,333.33 Q2,329.13
21 Veterinaria 5 6 30 42.93 Q150,000.00 Q5,000.00 Q3,493.69
22 Paca de ropa 4 8 32 45.80 Q75,000.00 Q2,343.75 Q1,637.67
19/07/2016 Resumen Mediana 5 6 30 42.93 Q100,000.00 Q3,333.33 Q2,329.13
Resumen Moda 5 6 30 42.93 Q50,000.00 Q3,333.33 Q2,329.13
Q7.60 Dolares $13,157.89 $438.60 $306.46
OBSERVACIÓN METROS 1.43115
 Ancho Fondo Área Área Precio metro 2 vara2
Orilla de Carretera 40 40 1600 2289.84 Q250,000.00 Q156.25 Q109.18
a una Cuerda de Distancia 40 40 1600 2289.84 Q200,000.00 Q125.00 Q87.34
a dos Cuerdas de Distancia 40 40 1600 2289.84 Q150,000.00 Q93.75 Q65.51
a tres Cuerdas de Distancia 40 40 1600 2289.84 Q40,000.00 Q25.00 Q17.47
en area Area Rural 40 40 1600 2289.84 Q15,000.00 Q9.38 Q6.55
19/07/2016 Resumen 40 40 1600 2289.84 Q150,000.00 Q93.75 Q65.51
Q7.60 Dólares $19,736.84 $12.34 $8.62

Comprar Terreno
Resumen Mediana
Veterinaria
Repuestos Americanos
Tapiceria Accesorios
Tienda
Sastreria 5-43
Vendedor de Bienes Raices
Abogado
CELASA terreno a la par
Terreno a la par de Jeruslane
Tienda
Comerciante Zaragosa
0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000

Series1 Series2 Series3 Series4 Series5 Series6 Series7

 DETERMINACIÓN DE LA MUESTRA DEL ALQUILER

En base a los datos de la encuesta se obtuvo varios valores de importancia, considerando

el ancho y fondo típico de un local pequeño de 30 metros cuadrados, que funciona
normalmente una tienda, un taller pequeño, o una sastrería, obteniendo lo siguiente:

ALQUILAR LOCAL METROS 1.43115

Encuestado Ancho Fondo Área Área Precio metro 2 vara2
1 Comerciante Zaragoza 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29
2 Local Zaragoza 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29
3 Tienda 3 3 9 12.88 Q1,500.00 Q166.67 Q116.46
4 Aserradero JERUSALÉN 5 6 30 42.93 Q1,500.00 Q50.00 Q34.94
5 Terreno a la par de Jerusalén 5 6 30 42.93 Q1,750.00 Q58.33 Q40.76
6 Aserradero Valle 3-28 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29
7 CELASA terreno a la par 5 6 30 42.93 Q2,500.00 Q83.33 Q58.23
8 Vidriería cerca zona roja 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29
9 Abogado 5 6 30 42.93 Q500.00 Q16.67 Q11.65
10 Abogado 2 5 6 30 42.93 Q500.00 Q16.67 Q11.65
11 Vendedor de Bienes Raíces 5 6 30 42.93 Q500.00 Q16.67 Q11.65
12 Ferretería Cruza al Centro 4 6 24 34.35 Q1,500.00 Q62.50 Q43.67
13 Sastrería 5-43 4 6 24 34.35 Q1,000.00 Q41.67 Q29.11
Accesorios a Taller
14 Automotriz 5 6 30 42.93 Q1,500.00 Q50.00 Q34.94
15 Tienda 5 6 30 42.93 Q500.00 Q16.67 Q11.65
16 Camioneta Taller 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29
17 Tapicería Accesorios 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29
18 Torno 5 6 30 42.93 Q1,500.00 Q50.00 Q34.94
19 Repuestos Americanos 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29
20 Tienda 5 6 30 42.93 Q1,500.00 Q50.00 Q34.94
21 Veterinaria 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29
22 Paca de ropa 4 8 32 45.80 Q900.00 Q28.13 Q19.65
19/07/2016 Resumen Mediana 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29
Resumen Moda 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29
Q7.60 Dólares $131.58 $4.39 $3.06
 OBSERVACIÓN METROS 1.43115
Ancho Fondo Área Área Precio metro 2 vara2
Orilla de Carretera 5 6 30 42.93 Q2,500.00 Q83.33 Q58.23
con parqueo 5 6 30 42.93 Q1,500.00 Q50.00 Q34.94
sin parqueo 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29
Casa integrada 5 6 30 42.93 Q900.00 Q30.00 Q20.96
con pasillo y varios locales 5 6 30 42.93 Q500.00 Q16.67 Q11.65
19/07/2016 Resumen Mediana 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29
Q7.60 Dólares $131.58 $4.39 $3.06

OBSERVACIÓN METROS 1.43115

RELACIÓN compra/alquiler Ancho Fondo Área Área Precio metro 2 vara2
COMPRA = 100% 5 6 30 42.93 Q100,000.00 Q3,333.33 Q2,329.13
ALQUILAR = 1 % 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29

ALQUILER
Veterinaria
Repuestos Americanos
Tapiceria Accesorios
Tienda
Sastreria 5-43
Vendedor de Bienes Raices
Abogado
CELASA terreno a la par
Terreno a la par de Jeruslane
Tienda
Comerciante Zaragosa
0 500 1000 1500 2000 2500 3000

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 ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS

Se obtuvo lo siguiente.

COMPRAR TERRENO METROS 1.43115

Encuestado Ancho Fondo Área Área Precio metro 2 vara2
19/07/2016 Resumen Mediana 5 6 30 42.93 Q100,000.00 Q3,333.33 Q2,329.13
Resumen Moda 5 6 30 42.93 Q50,000.00 Q3,333.33 Q2,329.13
Q7.60 Dólares $13,157.89 $438.60 $306.46

ALQUILER de LOCAL METROS 1.43115

Encuestado Ancho Fondo Área Área Precio metro 2 vara2
19/07/2016 Resumen Mediana 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29
Resumen Moda 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29
Q7.60 Dólares $131.58 $4.39 $3.06

En base a los datos proporcionados tiene mucha importancia la distancia que se

encuentran ubicados los locales y la distancia que se encuentra hacia adentro de la orilla
principal siendo lo siguiente.

OBSERVACIÓN METROS 1.43115

Ancho Fondo Área Área Precio metro 2 vara2
Orilla de Carretera 40 40 1600 2289.84 Q250,000.00 Q156.25 Q109.18
a una Cuerda de Distancia 40 40 1600 2289.84 Q200,000.00 Q125.00 Q87.34
a dos Cuerdas de Distancia 40 40 1600 2289.84 Q150,000.00 Q93.75 Q65.51
a tres Cuerdas de Distancia 40 40 1600 2289.84 Q40,000.00 Q25.00 Q17.47
en Área Rural 40 40 1600 2289.84 Q15,000.00 Q9.38 Q6.55
19/07/2016 Resumen 40 40 1600 2289.84 Q150,000.00 Q93.75 Q65.51
Q7.60 Dólares $19,736.84 $12.34 $8.62
 En base a los datos proporcionados tiene mucho interés lo que proporciona el local
en elementos que benefician al comerciante en la mayor rentabilidad de recuperación de
su renta y pensando a futuro un inversión para ampliar el negocio para el beneficio del
comerciante.

OBSERVACIÓN METROS 1.43115

Ancho Fondo Área Área Precio metro 2 vara2
Orilla de Carretera 5 6 30 42.93 Q2,500.00 Q83.33 Q58.23
con parqueo 5 6 30 42.93 Q1,500.00 Q50.00 Q34.94
sin parqueo 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29
Casa integrada 5 6 30 42.93 Q900.00 Q30.00 Q20.96
con pasillo y varios locales 5 6 30 42.93 Q500.00 Q16.67 Q11.65
19/07/2016 Resumen Mediana 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29
Q7.60 Dólares $131.58 $4.39 $3.06

OBSERVACIÓN METROS 1.43115

RELACIÓN compra/alquiler Ancho Fondo Área Área Precio metro 2 vara2
COMPRA = 100% 5 6 30 42.93 Q100,000.00 Q3,333.33 Q2,329.13
ALQUILAR = 1 % 5 6 30 42.93 Q1,000.00 Q33.33 Q23.29

Un dato de importancia y de relación con el alquiler que es el equivalente al 1% del precio

de la compra del inmueble, si uno esta interesado en ofrecer comprar el local comercial a
un futuro próximo.
 CONCLUSIONES

• El periférico únicamente afectara a los pequeños comerciantes como

tiendas y otros pequeños negocios de consumo, de igual manera afectaría
a los servicios como pinchazos y talleres mecánicos. No afectaría a las
grandes empresas como Burger King, Súper 24, Celasa, ventas de
accesorios para vehículos y predios de ventas de vehículos ya que al
haber descongestionamiento los visitantes con mayor facilidad se
estacionaran para hacer sus negligencias además estos negocios ya
cuentan con credibilidad y serian buscados por sus clientelas.

• Según el estudio realizado el valor de la tierra por metro cuadrado en el

área netamente comercial es de Q 3,000 por metro cuadrado, por lo que los
propietarios de inmuebles se muestran optimistas y consideran que ese
valor se mantendrá y que no influirá en nada la construcción del periférico.

• El precio de los alquileres de los locales comerciales siendo de Q1,000.00

también se mantendrá ya que los propietarios aducen que costaría
acreditar nuevamente el negocio en otro lugar.

• La empresa constructora de la nueva carretera pretende comprar derechos

de vía de treinta metros de cada lado para evitar la urbanización de dicha
área. Por lo que de ser así no impactaría en gran medida el comercio de la
cabecera de Chimaltenango.

• Los más beneficiados con la construcción de la nueva carretera serían los

propietarios de inmuebles cercanos por donde pasara la nueva obra ya que
esto le dará más plusvalía con una distancia menor a una cuerda de la orilla
de la carretera hacia adentro.
• Algunos entrevistados optimistas pusieron como ejemplo la autopista de
Palin, Escuintla donde esta no afecto en nada el comercio de Escuintla.
También la construcción del desvió para no pasar por Pastores y por
Antigua, Sacatepéquez en donde poco fue el impacto en el comercio.

RECOMENDACIONES

• No especular con los precios actuales de los inmuebles, esperar a que

esté funcionando el periférico y realizar un estudio de mercado de bienes
inmuebles ubicados en el área comercial de la cabecera de Chimaltenango
para medir el impacto que este tuvo en los inmuebles.

• Exigir la compra de los derechos de vía de la nueva carretera para evitar la

urbanización para que no afecte negativamente el comercio de la cabecera
departamental.

• Comprobar los precios reales del mercado porque los que se publican en
diferentes medios, están excesivamente alto o son comisionistas los que
realizan la negociación y nosotros como valuadores debemos tener mucho
cuidado al entregar el informe final a nuestros clientes quienes tienen la
certeza que nosotros realizamos un trabajo profesional.
ANEXOS
BIBLIOGRAFÍA.
1. Prensa Libre, articulo que trata sobre el Periférico de Chimaltenango.
2. El Anillo Metropolitano: Su impacto en el crecimiento urbano de las cabeceras
municipales del Área Metropolitana de Guatemala. Fecha Guatemala 2003.
Centro de Estudios Urbanos y Regionales Dirección General de Investigación
Universidad de San Carlos de Guatemala.

3. http://digi.usac.edu.gt/bvirtual/informes/puiah/INF-2003-033.pdf
4. Caracterización Departamental de CHIMALTENANGO 2013 INE
5. https://www.ine.gob.gt/sistema/uploads/2013/12/09/WLRHnUWzRBAKCy
7DmFWiScsP3EkRtPvg.pdf
6. https://es.wikipedia.org/wiki/Chimaltenango_(municipio)
7. https://es.wikipedia.org/wiki/Chimaltenango_(departamento)
8. PERFIL TÉCNICO-ECONÓMICO
9. CONSTRUCCIÓN CARRETERA LIBRAMIENTO CABECERA
DEPARTAMENTAL DE CHIMALTENANGO, RUTA CA-01 OCCIDENTE
TRAMO Km. 48 (SAN MIGUEL MORAZÁN ) Km. 62 RUTA CA-01
OCCIDENTE
(LONGITUD APROXIMADA 15.3 Km.)
DEPARTAMENTO DE CHIMALTENANGO NOG OBRA: 2742055

10. DIRECCIÓN GENERAL DE CAMINOS

DIVISIÓN DE PLANIFICACIÓN Y ESTUDIO
DISPARMENTE DE PRE INVERSIÓN

11. REGLAMENTO SOBRE EL DERECHO DE VÍA DE LOS CAMINOS

PÚBLICOS Y SU RELACIÓN CON LOS PREDIOS QUE ATRAVIESAN Casa
del Gobierno: Guatemala, 5 de Junio de 1942
12. CARACTERIZACIÓN DEPARTAMENTAL DE CHIMALTENANGO 2012,
Guatemala, noviembre 2013 INE.