O CDC e Sua Aplicação Nos Negócios Imobiliários

O Cdc e a Sua Aplicao Nos
Fundao Biblioteca Nacional

ISBN 978-85-7638-731-2
O Cdc e a Sua Aplicao Nos Negcios Imobilirios
Negcios Imobilirios
Negcios Imobilirios

ISBN 978-85-387-3441-3
Marcos Catalan
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br

Marcos Catalan
O CDC e sua Aplicao nos

Negcios Imobilirios
Edio revisada
IESDE Brasil S.A.

Curitiba
2012
2008 IESDE Brasil S.A. proibida a reproduo, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorizao por escrito dos autores e do detentor dos
direitos autorais.
CIP-BRASIL. CATALOGAO-NA-FONTE
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ
________________________________________________________________________________
C355p
Catalan, Marcos Jorge, 1973O CDC e sua aplicao nos negcios imobilirios / Marcos Catalan. - 1.ed., rev. - Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012.
164 p. : 28 cm
Inclui bibliografia
ISBN 978-85-387-3441-3
1. Direito imobilirio - Brasil. 2. Defesa do consumidor - Legislao - Brasil. I. Ttulo.
12-8205.
CDU: 347.23:34:366(81)
07.11.12 13.11.12
040580
________________________________________________________________________________
Capa: IESDE Brasil S.A.

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Sumrio
A importncia do Cdigo de Defesa do Consumidor | 7
Histrico | 7
A importncia do Cdigo de Defesa do Consumidor | 9
Os dilogos com a Constituio Federal e o Cdigo Civil de 2002: a tese do dilogo das fontes | 9
A superao do conceito de microssistema isolado | 11
Delimitando a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor | 17

A caracterizao da relao de consumo | 17
A autonomia privada: um instrumento de satisfao de necessidades da pessoa humana | 20
Vulnerabilidade, hipossuficincia e boa-f objetiva | 27

O que so princpios? | 27
Todo consumidor vulnervel? | 29
A trplice funo da boa-f objetiva | 30
Transparncia, confiana e equidade | 37

O princpio da transparncia | 37
O princpio da confiana | 38
A importncia do princpio da equidade no contexto do CDC | 39
Os direitos bsicos do consumidor | 47

O conflito entre a teoria finalista e a maximalista e a orientao do Superior Tribunal de Justia | 47
Os direitos bsicos do consumidor | 49
Responsabilidade pelo fato do produto ou servio | 59

Consideraes acerca do dever de segurana imposto aos fornecedores | 59
Responsabilidade pelo fato do produto ou servio | 60
Consideraes sobre o prazo para exerccio da pretenso indenizao | 63
Responsabilidade pelo vcio do produto ou servio | 69

A insuficincia da figura dos vcios redibitrios na tutela dos consumidores | 69
A teoria do vcio do produto ou servio | 70
Dos prazos para o exerccio dos direitos assegurados pelo legislador | 74
Da proteo reviso contratual | 81

Da proteo contratual | 81
Da reviso contratual | 83
Cumprimento da oferta e regramento da publicidade | 91

A oferta no Cdigo de Defesa do Consumidor e seu regramento | 91
Proteo do consumidor destinatrio da publicidade | 94
Contratos por adeso | 101

Clusulas abusivas e proteo do consumidor | 111
Justificando a necessidade de proteo do consumidor | 111
Um passar de olhos pelas prticas abusivas | 111
Das clusulas abusivas: compreendendo o tema e a sua importncia | 113
O CDC e os contratos imobilirios: compra e venda compromisso de compra e venda| 121

Compra e venda imobiliria | 121
Compromisso de compra e venda | 124
O CDC e os contratos imobilirios: locao e empreitada | 131

Locao de imveis | 131
Empreitada | 135
O CDC e os contratos imobilirios: corretagem e incorporao imobiliria | 141

Corretagem | 141
Incorporao imobiliria | 144
Os Enunciados do Conselho da Justia Federal | 153

O que so os Enunciados do Conselho da Justia Federal? | 153
Os Enunciados da I Jornada de Direito Civil do CJF | 154
Os Enunciados da III Jornada de Direito Civil do CJF | 157
Os Enunciados da IV Jornada de Direito Civil do CJF | 158

Apresentao
A anlise do direito do consumidor um tema fascinante. Estudar o Cdigo
de Defesa do Consumidor (CDC) algo que atrai a ateno do leitor, seja por
conta das inmeras solues que visam resolver incontveis problemas, seja
porque aquelas, efetivamente, tm contribudo para uma sensvel melhora na
qualidade de vida de todos os brasileiros.
De fato, como ser apreendido ao longo de cada uma das aulas, eis um ramo do
direito que tem repercusses positivas na prxis administrativa e jurisdicional,
especialmente porque os estudos sobre a matria passam a ser intensos apenas
aps o advento do CDC em 1990.
Salienta-se de incio que, neste estudo, o direito consumerista lido a partir das
regras e princpios positivados no texto constitucional, bem como amparado
nos possveis dilogos do direito do consumidor com o Cdigo Civil (CC) e outras
leis esparsas, de modo a demonstrar a superao do conceito de microssistema
isolado.
Conhecer os princpios aplicveis matria tambm de suma importncia, da
que temas como a vulnerabilidade e hipossuficincia, reparao integral dos
danos, funo social dos contratos, boa-f objetiva, transparncia, equilbrio
material e confiana so, quando possvel, analisados de modo detalhado e,
durante todo o trabalho, referenciados quando necessrio.
Como no podia deixar de ser, so descritos de modo minucioso os elementos
necessrios caracterizao da relao de consumo, bem como demonstradas
as principais teorias que versam sobre a aplicao dos direitos previstos no CDC
s pessoas jurdicas.

Diante do espao que nos foi dado, promove-se ampla anlise dos tpicos
mais importantes que versam sobre os direitos do consumidor, focando se este
estudo no direito material privado e, dessa forma, so analisados temas como
a responsabilidade do fornecedor pelo vcio do produto, fato do produto, vcio
do servio e fato do servio; os prazos dados aos consumidores que tenham seus
direitos violados; aspectos gerais e pontuais da proteo contratual, includa aqui
a possibilidade de reviso contratual, as clusulas abusivas e o regramento dos
contratos por adeso.
Tambm sero estudados alguns contratos de consumo ou que ao menos possam
se apresentar sob essa veste, entre eles merecendo destaque a compra e venda, o
compromisso de compra e venda enquanto contrato tpico, a locao de imveis, a
empreitada, a corretagem e a incorporao imobiliria.
Por fim, diante da importncia desse assunto na atualidade, feita a anlise de
alguns dos mais importantes Enunciados aprovados nas Jornadas de Direito Civil
organizadas pelo Conselho da Justia Federal (CJF), eventos esses promovidos pelo
Superior Tribunal de Justia (STJ).
Os conhecimentos tericos transmitidos em sala de aula sero sempre ilustrados
com exemplos cotidianos, permitindo-se assim que mesmo os alunos que no
tenham formao jurdica possam facilmente compreender o assunto de modo
claro, e cada vez mais se interessar pelo mesmo, especialmente, em razo da
importncia que esse ramo do direito assume nas relaes cotidianas.
Enfim, desejo a todos que tenham contato com este trabalho, timo estudo e
maravilhoso aprendizado. Mos obra!

A importncia do Cdigo de
Defesa do Consumidor
Marcos Catalan*
Histrico
A experincia comum relata uma infinidade de casos em que o poder dos mais fortes se sobrepe fragilidade dos menos favorecidos, especialmente quando analisados os contratos que entre eles
so pactuados, o que acaba por fazer que estes suportem prejuzos dos mais diversos em incontveis
situaes cotidianas.
Entre inmeras hipteses, pode-se lembrar que, antes do advento do Cdigo de Defesa do
Consumidor (CDC), quem fosse vtima de intoxicao alimentar, para ser indenizada, teria o dever de
provar no s que comprou o alimento em determinado estabelecimento comercial, mas tambm,
que o produto adquirido estava contaminado, pela bactria salmonela, por exemplo, assumindo,
consequentemente, mesmo diante do quadro patolgico apresentado (efeitos causados pela ingesto
de comida estragada), o nus de pagar todas as despesas para produzir esta prova por meio da percia
a ser realizada durante o curso do processo judicial, alm de muitas vezes, ter que provar a culpa do
causador do dano, fato este que desestimulava a vtima de lutar por seus direitos.
Em linhas gerais, pode ser lembrado ainda, o exemplo da compra de um eletrodomstico com
defeito, cujo prejuzo seria suportado em regra pelo comprador sob o argumento de que ele deveria ter
olhado melhor o produto e mesmo solicitado que este fosse testado antes da entrega, e, a hiptese da
aquisio de um terreno em longas parcelas mensais sucessivas, que poderiam ser perdidas totalmente,
caso o adquirente no pudesse pagar o preo total do imvel, por ter perdido o emprego ou porque
algum da famlia adoeceu, e no havia dinheiro para pagar os remdios e a prestao do terreno ao
mesmo tempo.
* Doutorando em Direito Civil na Universidade de So Paulo (USP). Mestre em Direito Negocial pela Universidade Estadual de Londrina (UEL).
Professor convidado dos cursos de especializao da Escola Paulista de Direito (EPD), do Diex, da UEL e da Universidade Paranaense (Unipar).
A importncia do Cdigo de Defesa do Consumidor
Como se observa facilmente, os inconvenientes oriundos do excesso de liberalidade no exerccio

do poder de contratar, bem como os abusos praticados de maneira cada vez mais constante em detrimento dos consumidores, precisavam ser combatidos, o que de fato ocorreu, inicialmente por meio do
processo denominado intervencionismo estatal, preocupao que vista, por exemplo, na edio da Lei
de Usura, em 1933, que limita o valor dos juros convencionados e da multa contratual devida em razo
de atraso no pagamento dos emprstimos em dinheiro; do Estatuto da Terra, em 1964, que fixa prazos
mnimos de vigncia dos contratos de arrendamento e parceria rural e determina o preo mximo a ser
pago ao proprietrio pelo arrendatrio; e da Lei do Inquilinato, em 1991, que probe, por exemplo, que
o proprietrio do imvel locado sem prazo determinado, reivindique o bem sem justo motivo, dentro
dos primeiros 30 meses de vigncia do contrato.
Apesar da ativa participao do Estado, buscando reequilibrar o papel e os poderes de cada
indivduo no contrato, no se pode negar que tais avanos legislativos no foram suficientes para
solucionar uma infinidade de problemas no mbito dos negcios que, hoje, so conhecidos por relaes
de consumo, pois em especial aps o fim da Segunda Guerra Mundial, o grau de organizao e
especializao das empresas cresceu muito mais rpido que o nmero de leis editadas visando sua
regulamentao, como se afere, por exemplo, em razo da oferta crescente de novos produtos, entre
eles, os eletroeletrnicos; de servios dos mais diversos oferecidos coletividade, como ocorre com
os contratos pactuados com um personal training ou com um provedor de internet, ou ainda, com o
aparecimento de tcnicas publicitrias agressivas, que passam a utilizar diversos mecanismos de mdia,
entre eles, a televiso, e mais recentemente, o universo virtual.
Visando solucionar uma grande parte dos conflitos de interesses que explodiam prolongadamente
no seio social (FACHIN, 2005, p. 28) e respeitando a obrigao criada pouco antes no artigo 5., XXXII,
da Constituio Federal (CF)1, o CDC foi aprovado em 1990, visando ser um instrumento de proteo
da parte mais fraca nas relaes de consumo: o consumidor explorado desde antes de seu nascimento,
durante toda sua vida, e at mesmo, aps a sua morte!
De fato, por mais complexa que essa reflexo inicialmente possa parecer, merece destaque o fato
de que muitas vezes, antes mesmo de sair do ventre materno, o ser que ali se encontra alimenta-se de
produtos recheados de pesticidas, vtima de diagnsticos equivocados durante exames de ultrassom;
uma vez nascendo com vida, comprar alimentos, roupas, uma casa para morar, um veculo para ir ao
trabalho e combustvel, ir ao mdico, escola etc.; e mesmo aps sua morte, pode ter sua imagem
lesada pelo uso indevido de alguma fotografia que se perdeu durante a revelao, ou mesmo contratar a
cremao de seu corpo e descobrir posteriormente que o que fora queimado foram apenas algumas toras,
e que seus restos mortais, foram vendidos para um laboratrio de anatomia de uma escola qualquer.
Enfim, no h dvida de que o CDC de importncia vital, haja vista que no Brasil, antes dele,
no havia mecanismo especfico para tutelar os consumidores, sendo que os problemas deveriam ser
solucionados pelo Cdigo Civil (CC) de 1916, defensor da propriedade, do indivduo egosta, do poder
absoluto da vontade e da fora obrigatria dos contratos.
1 Art. 5. Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no pas
a inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade, segurana e propriedade, nos termos seguintes [...] XXXII - o Estado promover,
na forma da lei, a defesa do consumidor. Vale lembrar que a ordem econmica tambm se encontra fundada na defesa do consumidor, como
se extrai do texto constitucional: Art. 170. A ordem econmica, fundada na valorizao do trabalho humano e na livre-iniciativa, tem por fim
assegurar a todos existncia digna, conforme os ditames da justia social, observados os seguintes princpios [...] V - defesa do consumidor.


Resta, evidentemente, que o CDC surge para solucionar problemas como os destacados anteriormente, entre tantos outros que precisam de respostas eficientes do sistema, pois somente um direito
que tenha seu foco na pessoa humana, exigindo uma postura leal e tica de todos os sujeitos de direito,
e que afaste pretenses egostas em favor da proteo de interesses sociais ser capaz de resolv-los.
Como se afere, e continuar a ser observado ao longo de todo este trabalho, o CDC abandonou
a tradio individualista do direito clssico, que acreditava que todos eram verdadeiramente iguais e
por isso, especialmente nas relaes entre pessoas e empresas, naturalmente diferentes, no resolvia
incontveis problemas que hoje encontram soluo naquele diploma legislativo.
Salienta-se que o CDC surgiu em 1990, por meio da Lei 8.078, buscando a proteo do ser humano,
e porque no, de toda a sociedade, tutelando o ser, o existir, em detrimento do ter, do possuir. Afastou-se
assim do paradigma imposto pelo Estado Liberal que privilegiava a propriedade e o indivduo egosta,
outrora analisado isoladamente, aproximando-se, por consequncia, das premissas que informam o
Estado Social, e isso se d porque criou mecanismos que resolve os problemas ligados aos interesses
das massas, dos grupos populacionais, j que o mercado, por si s, no possui nem nunca possuiu um
mecanismo eficaz para a soluo dos conflitos surgidos no cotidiano das relaes entre fornecedores e
consumidores.
Cumpre destacar mais especificamente que as vantagens trazidas pelo CDC so notadas, por
exemplo, no reconhecimento de que todo consumidor vulnervel e, por isso, merecedor de especial
proteo do Estado que, por consequncia, entre outros, titular ou detentor dos seguintes direitos:
reviso dos contratos assinados entre ele e o fornecedor, caso a economia sofra alguma alterao
considervel; informao clara e adequada sobre o funcionamento do produto que pretende comprar,
bem como do preo vista, e se a prazo, dos juros que incidiro sobre aquele; ao acesso a oramento
prvio e gratuito para o conserto de seu computador ou outro bem qualquer que necessite de reparos;
garantia de troca do produto ou a devoluo do dinheiro pago no caso de vcio no produto; devoluo
de produtos comprados fora do estabelecimento comercial, caso o bem no lhe agrade etc.
Observa-se que a importncia do CDC na atualidade inegvel, em especial, por conta da amplitude das questes do dia a dia que so por ele regradas e solucionadas.
Os dilogos com a Constituio Federal

e o Cdigo Civil de 2002: a tese do dilogo das fontes
O fenmeno da constitucionalizao do direito, conhecido tambm pela leitura constitucional do
direito privado, deve ser compreendido como a interpretao das condutas previstas no CDC, e outras
leis aplicveis aos contratos privados, como o caso do CC, a partir das premissas contidas no texto
constitucional, especialmente quando esto em jogo questes ligadas dignidade da pessoa humana ou
explorao dos menos favorecidos, pois parece evidente que se faz necessria garantia de um patrimnio
mnimo a todos os sujeitos, j que entre a garantia creditcia e a dignidade pessoal, opta-se por esta, que
deve propiciar a manuteno dos meios indispensveis sobrevivncia (FACHIN, 2001, p. 184).
10
A leitura das relaes de consumo a partir da CF assume especial relevncia principalmente

porque impe limites ao poder de escolher o contedo das clusulas contratuais, em razo do surgimento
de ditames impositivos de conduta que no podem ser invocados apenas para suprir eventuais lacunas
que surjam quando da criao da norma jurdica (NALIN, 2005, p. 102).
O recurso ao texto constitucional, sempre necessrio, mostra-se claro tambm quando se pensa
na tutela do polo mais fraco da relao jurdica, pois em um pas formado por milhes de analfabetos
em que em torno de 60 milhes de habitantes esto margem da linha da misria, no h como se
sustentar que existe igualdade material (CATALAN, 2003, p. 376), sendo imperioso invocar o princpio
constitucional da isonomia, que determina que todos so iguais perante a lei, reconhecendo assim, que
as pessoas so diferentes entre si, e desse modo, ao tratar os desiguais de modo desigual, as diferenas
existentes so respeitadas, garantindo a manuteno do equilbrio das relaes jurdicas e permitindo,
para alm do desenvolvimento individual, que se atinja o escopo de reduo das desigualdades sociais.
importantssimo, nesse contexto, destacar o papel exercido pelas diretrizes elevadas condio
de fundamentos da Repblica, entre elas as que determinam a reduo das desigualdades e a busca
pela erradicao da pobreza e de modo ainda mais explcito o artigo 170 da CF, que limita o poder de
contratar, pois nenhuma atividade poder ser exercida quando se colocar em conflito com os ditames
da justia social (DONNINI, 2000, p. 76), ou violar os direitos dos consumidores, j que no h como se
sustentar a presena de liberdade contratual sem que exista igualdade substancial.
Como se observa, a CF sempre dever ser invocada quando da criao da norma jurdica, ainda
que a vontade externada pelas partes no permita que qualquer dvida paire sobre ela, j que o
contrato, especialmente os contratos regrados pelo CDC, deve atuar de modo a permitir que o homem
busque sua felicidade plena, objetivo precpuo derivado do princpio da dignidade da pessoa humana.
Nesse contexto, a desigualdade material acaba por justificar a ampliao da proteo dos direitos
fundamentais na esfera privada, o que ocorre a partir da premissa de que a assimetria de poder prejudica
as partes mais fracas durante o ato de contratar e seus efeitos, haja vista que quando o ordenamento deixa
livres forte e fraco, a liberdade s existe para o primeiro, ainda que, do ponto de vista formal, o comportamento possa parecer decorrente do exerccio da sua autonomia privada (SARMENTO, 2006, p. 273).
Salienta-se, ainda, que o principal papel da anlise do direito do consumidor luz da CF est no
reconhecimento de que nas relaes privadas potencialmente lesivas a direitos fundamentais, formar-se- uma rede complexa de direitos e deveres, que se limita e se condiciona mutuamente, autorizando-se ao juiz, por meio da tcnica conhecida por ponderao, destacar qual direito dever prevalecer no
caso concreto (PEREIRA, 2006, p. 143), como se afere de situaes de conflito entre o direito recusa de
transfuso sangunea por conta da crena religiosa e o dever que tem o mdico de salvar a vida de seus
pacientes; ou do direito dignidade da me que carrega em seu ventre um feto que sofre de anencefalia,
e que, portanto, est fadado a vir ao mundo sem vida, e o direito a nascer daquele que cresce dentro
do tero materno. Dessa forma, quanto aplicao das regras previstas nos textos infraconstitucionais,
sempre dever promover sua leitura a partir dos direitos consagrados na CF, mormente queles que
garantem direitos bsicos como a sade, a moradia, a educao, a liberdade, a privacidade e a intimidade,

| 11
a segurana, o acesso ao poder judicirio, entre outros, pois o texto constitucional contm as premissas
necessrias que permitem a construo de uma sociedade justa e solidria.
Entretanto, existe outro problema que merece ser analisado. Ocorre que o CDC, no contm todos os
conceitos necessrios para a adequada soluo de inmeros problemas que o legislador determinou que
ele resolva, desse modo ser necessrio, por meio da tcnica conhecida por dilogo das fontes, que sejam
buscadas no CC e, se preciso, em outras leis que se destinam a regulamentar as relaes entre os particulares,
as premissas essenciais para a construo de decises justas no processo de concreo do direito.
Essa corrente de pensamento, desenvolvida na Europa por Erik Jayme, versa acerca da necessidade
do dilogo das fontes existentes em busca de melhores respostas para os problemas surgidos no
cotidiano, comunicao esta necessria em razo do pluralismo de mananciais a regrar um mesmo
fato, de sujeitos hbeis a tutelar os mesmos direitos, e ainda de mltiplas respostas para um mesmo
problema (MARQUES, 2005, p. 13).
Por meio da aludida teoria, o CC e o CDC devero interagir autorizando, por exemplo, que os
elementos do contrato de compra e venda ou do contrato de prestao de servios, em ambos os casos
detalhados no CC, sejam utilizados para a soluo de problemas surgidos no mbito das relaes de
consumo, ou ainda que a interpretao do contrato de seguro tambm regrado pelo CC seja feita luz
das regras elencadas no CDC (TARTUCE, 2006, p. 496), desse modo permitindo-se a proteo de um
consumidor naturalmente vulnervel, por isso mesmo protegido das prticas abusivas do mercado.
A superao do conceito de microssistema isolado

Em razo de tudo o que se viu at este momento cumpre destacar, por fim, que equivocado
tratar o CDC como um microssistema, ou no mnimo que ao assim denomin-lo deve-se atentar aos
dilogos possveis e necessrios com as regras previstas em outros dispositivos legais, pois a ideia de
microssistema isolado implica em restries na atividade hermenutica ou interpretativa, pois impede
que conceitos e regras sejam buscados em outros textos legais que no aquele que o principal mas
no o nico para regrar o problema ocorrido no mundo dos fatos.
Em que pese para fins didticos, a anlise do direito do consumidor deve-se amparar principalmente no contedo previsto no CDC, em verdade, o direito no pode ser visto como um armrio
composto por incontveis gavetas que contm em cada uma delas uma vertente ou um ramo daquele,
que s podem ser abertas uma de cada vez. Ao contrrio, o direito enquanto cincia um s e suas
regras e princpios devem ser utilizados como um todo.
Desse modo, respeitadas as peculiaridades de cada caso surgido no mundo concreto e
submetido ao controle do Poder Judicirio, os mais distintos ramos do direito devero atuar de modo
a buscarem a soluo mais justa na soluo daquele, possibilitando assim que as partes alcancem a
to almejada e necessria justia e, por consequncia, que ocorra a pacificao social.

12
Atividades
1.
Qual a importncia do CDC para a sociedade brasileira?
2.
Quais as vantagens da leitura constitucional do direito do consumidor?
3.
Quais os principais direitos criados pelo CDC?

4.
| 13
Por que o CDC no deve ser comparado a um microssistema?
Para refletir
Se as pessoas tivessem mais acesso ao contedo do CDC haveria tantos problemas como os que
ainda incomodam os consumidores?
Dicas de estudo
A primeira das obras a seguir destacadas mostra a crise que paira sobre o direito privado e as
solues trazidas para infinitos problemas cotidianos; enquanto a ltima traz inmeras possibilidades
de dilogos.
LORENZETTI, Ricardo. Fundamentos do Direito Privado. Traduo de: Vera Maria Jacob de Fradera. So
Paulo: RT, 1998.
TARTUCE, Flvio. Dilogos entre o direito civil e o direito do trabalho. In: TARTUCE, Flvio; CASTILHO,
Ricardo (Coord.). Direito Civil: direito patrimonial, direito existencial. So Paulo: Mtodo, 2006.

14
Referncias
BOBBIO, Norberto. Teoria do Ordenamento Jurdico. Traduo de: Maria Celeste Cordeiro Leite dos
Santos. Braslia: UNB, 1999.
CARNELUTTI, Francesco. Metodologia do Direito. Traduo de: Frederico Paschoal. Campinas: Bookseller, 2002.
CATALAN, Marcos Jorge. Negcio jurdico: uma releitura luz dos princpios constitucionais. Revista
Scientia Iuris, Londrina, 2004.
COSTA, Judith Martins. O direito privado como um sistema em construo: as clusulas gerais no projeto
de Cdigo Civil brasileiro. Revista de Informao Legislativa, Braslia, v. 35, n. 139, jul./set., 1998.
DONNINI, Rogrio Ferraz. A Constituio Federal e a concepo social do contrato. In: VIANA, Rui Geraldo
Camargo; NERY, Rosa Maria de Andrade (Org.). Temas Atuais de Direito Civil na Constituio Federal.
So Paulo: RT, 2000.
FACHIN, Luiz Edson. As relaes jurdicas entre o novo Cdigo Civil e o Cdigo de Defesa do Consumidor: elementos para uma teoria crtica do direito do consumidor. In: FACHIN, Luiz Edson. Repensando o
Direito do Consumidor. Curitiba: OAB, 2005.
_____. Estatuto Jurdico do Patrimnio Mnimo. Rio de Janeiro: Renovar, 2001.
FILOMENO, Jos Geraldo Brito et al. Cdigo Brasileiro de Defesa do Consumidor: comentado pelos
autores do anteprojeto. Rio de Janeiro: Forense, 1998.
LORENZETTI, Ricardo Luis. Fundamentos do Direito Privado. Traduo de: Vera Maria Jacob de Fradera.
So Paulo: RT, 1998.
MARQUES, Cludia Lima. Trs tipos de dilogos entre o Cdigo de Defesa do Consumidor e o Cdigo
Civil de 2002: superao das antinomias pelo dilogo das fontes. In: PFEIFFER, Roberto Augusto Castellanos; PASQUALOTTO, Adalberto (Coord.). Cdigo de Defesa do Consumidor e o Cdigo Civil de
2002: convergncias e assimetrias. So Paulo: RT, 2005.
NALIN, Paulo. Introduo problemtica dos princpios gerais do direito e os contratos. In: CANEZIN,
Claudete Carvalho (Coord.). Arte Jurdica: biblioteca cientfica de Direito Civil e Processo Civil da Universidade Estadual de Londrina. Curitiba: Juru, 2005. v. 2.
PEREIRA, Jane Reis Gonalves. Apontamentos sobre a aplicao das normas de direito fundamental nas
relaes entre particulares. In: BARROSO, Lus Roberto (Org.). A Nova Interpretao Constitucional:
ponderao, direitos fundamentais e relaes privadas. Rio de Janeiro: Renovar, 2006.
PINTO, Carlos Alberto da Mota. Teoria Geral do Direito Civil. Coimbra: Coimbra, 1992.
SARMENTO, Daniel. A vinculao dos particulares aos direitos fundamentais no direito comparado e no
Brasil. In: BARROSO, Lus Roberto (Org.). A Nova Interpretao Constitucional: ponderao, direitos
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TARTUCE, Flvio. Direito Civil: direito das obrigaes e responsabilidade civil. So Paulo: Mtodo,
2006.
_____. Direito Civil: lei de introduo e parte geral. So Paulo: Mtodo, 2006, v. 1.
_____. Direito Civil: teoria geral dos contratos e contratos em espcie. So Paulo: Mtodo, 2006. v. 3.
| 15
Gabarito
1.
A experincia comum relata uma infinidade de casos em que o poder dos mais fortes se sobrepe
fragilidade dos menos favorecidos, especialmente quando analisados os contratos que entre
eles so pactuados, o que acaba por fazer que estes suportem prejuzos dos mais diversos, em
incontveis situaes cotidianas.
Visando solucionar uma grande parte dos conflitos de interesses que explodiam prolongadamente
no seio social (FACHIN, 2005, p. 28) e respeitando a obrigao criada pouco antes no artigo 5.,
XXXII, da CF, o CDC foi aprovado em 1990, visando ser um instrumento de proteo da parte mais
fraca nas relaes de consumo: o consumidor.
2.

porque impe limites ao poder de escolher o contedo das clusulas contratuais, em razo do
surgimento de ditames impositivos de conduta que no podem ser invocados apenas para suprir
eventuais lacunas que surjam quando da criao da norma jurdica (NALIN, 2005, p. 102).
O recurso ao texto constitucional, sempre necessrio, se mostra claro tambm quando se

pensa na tutela do polo mais fraco da relao jurdica, pois em um pas formado por milhes
de analfabetos em que aproximadamente 60 milhes de habitantes esto margem da linha
da misria, no h como se sustentar que existe igualdade material (CATALAN, 2003, p. 376),
sendo imperioso invocar o princpio constitucional da isonomia, que determina que todos so
iguais perante a lei, reconhecendo assim, que as pessoas so diferentes entre si e, desse modo,
ao tratar os desiguais de modo desigual, as diferenas existentes so respeitadas, garantindo a
manuteno do equilbrio das relaes jurdicas e permitindo, para alm do desenvolvimento
individual, que se atinja o escopo de reduo das desigualdades sociais.
importantssimo, nesse contexto, destacar o papel exercido pelas diretrizes elevadas condio
de fundamentos da Repblica, entre elas as que determinam a reduo das desigualdades e a busca
pela erradicao da pobreza e de modo ainda mais explcito o artigo 170 da CF, que limita o poder
de contratar, pois nenhuma atividade poder ser exercida quando se colocar em conflito com os
ditames da justia social (DONNINI, 2000, p. 76), ou violar os direitos dos consumidores, j que no
h como se sustentar a presena de liberdade contratual sem que exista igualdade substancial.
Como se observa, a CF sempre dever ser invocada quando da criao da norma jurdica, ainda
que a vontade externada pelas partes no permita que qualquer dvida paire sobre ela, j que o
contrato, especialmente os contratos regrados pelo CDC, devem atuar de modo a permitir que
o homem busque sua felicidade plena, objetivo precpuo derivado do princpio da dignidade da
pessoa humana.
Nesse contexto, a desigualdade material acaba por justificar a ampliao da proteo dos direitos
fundamentais na esfera privada, o que ocorre a partir da premissa de que a assimetria de poder
prejudica as partes mais fracas durante o ato de contratar e seus efeitos, haja vista que quando
16
o ordenamento deixa livres o forte e o fraco, a liberdade s existe para o primeiro, ainda que, do
ponto de vista formal, o comportamento possa parecer decorrente do exerccio da sua autonomia
privada (SARMENTO, 2006, p. 273).

Salienta-se ainda que o principal papel da anlise do direito do consumidor luz da CF est no
reconhecimento de que nas relaes privadas potencialmente lesivas a direitos fundamentais,
formar-se- uma rede complexa de direitos e deveres, que se limita e se condiciona mutuamente,
autorizando-se ao juiz, por meio da tcnica conhecida por ponderao, destacar qual direito
dever prevalecer no caso concreto (PEREIRA, 2006, p. 143), como se afere de situaes de conflito
entre o direito recusa de transfuso sangunea por conta da crena religiosa e o dever que tem o
mdico de salvar a vida de seus pacientes; ou do direito dignidade da me que carrega em seu
ventre um feto que sofre de anencefalia, e que, portanto, est fadado a vir ao mundo sem vida, e
o direito a nascer daquele que cresce dentro do tero materno.
3.
O fenmeno da constitucionalizao do direito, conhecido tambm pela leitura constitucional

do direito privado, deve ser compreendido como a interpretao das condutas previstas no
CDC, e outras leis aplicveis aos contratos privados, como o caso do CC, a partir das premissas
contidas no texto constitucional, especialmente quando estejam em jogo questes ligadas
dignidade da pessoa humana ou explorao dos menos favorecidos, pois parece evidente que
se faz necessria garantia de um patrimnio mnimo a todos os sujeitos, j que entre a garantia
creditcia e a dignidade pessoal, opta-se por esta, que deve propiciar a manuteno dos meios
indispensveis sobrevivncia (FACHIN, 2001, 184).

porque impe limites ao poder de escolher o contedo das clusulas contratuais, em razo do
surgimento de ditames impositivos de conduta que no podem ser invocados apenas para suprir
eventuais lacunas que surjam quando da criao da norma jurdica (NALIN, 2005, p. 102).
4.
equivocado tratar o CDC como um microssistema, ou no mnimo que, ao assim denomin-lo,

deve-se atentar aos dilogos possveis e necessrios com as regras previstas em outros dispositivos
legais, pois a ideia de microssistema isolado implica em restries na atividade hermenutica ou
interpretativa, pois impede que conceitos e regras sejam buscados em outros textos legais que no
aquele que o principal mas no o nico para regrar o problema ocorrido no mundo dos fatos.
Em que pese para fins didticos, a anlise do direito do consumidor deva se amparar principalmente no contedo previsto no CDC, em verdade, o direito no pode ser visto como um armrio
composto por incontveis gavetas que contm em cada uma delas uma vertente ou um ramo
daquele, que s podem ser abertas uma de cada vez. Ao contrrio, o Direito enquanto cincia
um s, e suas regras e princpios devem ser utilizados como um todo.
Desse modo, respeitadas as peculiaridades de cada caso surgido no mundo concreto e submetido
ao controle do Poder Judicirio, os mais distintos ramos do Direito devero atuar de modo a
buscar a soluo mais justa na soluo daquele, possibilitando assim que as partes alcancem a
to almejada e necessria justia e, por consequncia, que ocorra a pacificao social.
Delimitando a aplicao
do Cdigo de Defesa
do Consumidor
A caracterizao da relao de consumo
importantssimo delimitar o campo de atuao do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC).
De fato, considerando-se que este nem sempre ser o texto legislativo aplicvel para solucionar os
problemas surgidos no cotidiano das relaes jurdicas pactuadas entre particulares.
Assim, poder ocorrer que a lei aplicvel relao entre particulares seja o Cdigo Civil (CC),
em regra, determinando a soluo dos problemas surgidos em contratos ajustados entre iguais, como
ocorre quando algum vende sua casa ou seu carro para outrem, e ainda, para resolver questes ligadas
paternidade, aos alimentos, ao casamento, posse, herana etc., ou, ainda, que a norma aplicvel
seja a Lei de Locao, aplicvel nos casos em que exista contrato de locao de imveis residenciais
e comerciais entre particulares; aplicando-se o CDC apenas nos casos em que estiver caracterizada a
relao de consumo, pois essa lei trata apenas dos problemas a surgidos.
dessa relao que se passa a cuidar, a partir desse momento, salientando que a mesma caracterizada a partir da leitura das partes que a compe: de um lado o consumidor e de outro o fornecedor,
alm do elemento teleolgico.
Neste momento, interessante destacar que o conceito de consumidor se divide em quatro
modalidades distintas, reflexo este da preocupao do legislador com o fenmeno denominado
despersonalizao do direito privado.

18
Delimitando a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor
O consumidor como destinatrio final

O primeiro conceito de consumidor o mais fcil de se apreender, e o que em regra, mais aparece
nos problemas cotidianos.
Consoante se extrai do artigo 2. da Lei 8.078/90, Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que
adquire ou utiliza produtos ou servio como destinatrio final, desse modo afere-se que o legislador
optou por considerar o consumidor a partir da ideia de personagem que adquire produtos ou contrata
servios disponveis no mercado, visando ao atendimento de uma necessidade pessoal (GRINOVER,
1998, p. 25).
Como exemplo de consumidor em sentido estrito, pode-se pensar nos casos de aquisio de
material escolar pelo estudante em livrarias, de compra no comrcio de eletrodomsticos pela dona
de casa ou de combustvel nos postos de gasolina pelo condutor do automvel, da contratao de uma
consulta mdica ou odontolgica particular, dos servios de uma escola particular, da aquisio de um
apartamento na planta ou de uma casa nova pronta para entrega.
Salienta-se, inicialmente, que no h restrio quanto possibilidade da pessoa jurdica ser
tratada como consumidora, mas esse enquadramento s pode ser realizado quando esta seja tambm
destinatria final do produto ou servio adquirido, ou seja, que estes no sejam utilizados como objetos
que atuem no processo produtivo. Imagine-se, como exemplo, a empresa que contrata a prestao de
servios de limpeza ou que compra do fornecedor os uniformes para vestir seus funcionrios.
A coletividade de pessoas
A segunda vertente do tema caracterizada pela coletividade de pessoas, ainda que no possam
ser individualizadas, desde que tenham participado de qualquer forma de uma relao de consumo,
ou seja, das pessoas que de um modo geral so potenciais consumidoras de produtos ou servios
colocados no mercado, analisadas enquanto grupo ou entre coletivo.
O ponto de partida dessa ampliao da noo de consumidor encontra-se na observao de que
muitas pessoas, mesmo sem ser parte em um contrato regido pelo CDC, podem ser atingidas ou prejudicadas pelas atividades desenvolvidas pelo mercado (MARQUES, 1998, p. 154).
A proteo da coletividade se mostra importante quando se imagina a potencialidade dos danos
causados pela ingesto de um medicamento ou alimento nocivo sade, ou ainda pela aquisio de um
veculo com graves problemas em seu sistema de freios (GRINOVER, 1998, p. 32), situaes que impe
uma atuao preventiva por parte do Estado, e porque no de outros legitimados como o Ministrio
Pblico (MP), as Associaes de Defesa do Consumidor (ADCON) e os Programas de Orientao e
Proteo do Consumidor (Procons), de modo a evitar ou pelo menos minimizar as consequncias que
podero advir de tais situaes.
O consumidor by stander
A figura do consumidor by stander foi trazida para o direito brasileiro pelo CDC, cuja noo
encontra-se prevista no artigo 17 da referida lei, ao ditar que para os efeitos desta seo, equiparam-se
aos consumidores todas as vtimas do evento.
| 19
A expresso oriunda dos pases da common law1, sendo utilizada para referir-se queles que,
no sendo partes no contrato, mesmo sem ter qualquer relao com o adquirente, com o usurio ou
com o prprio produto (PASQUALOTTO, 1997, p. 79), foram lesados por este (ROCHA, 2000, p. 70).
Desse modo, basta que algum que no faz parte no negcio seja lesado pelo produto ou servio
que objeto de relao de consumo, para que tenha direito a ser tutelado na posio de consumidor
(MARQUES, 1998, p. 156), sendo que no se pode negar que louvvel o surgimento dessa categoria
de consumidores por equiparao, justificada por conta da elevao da quantidade e gravidade dos
acidentes de consumo (NOVAIS, 2001, p. 138).
Como exemplo de consumidor by stander pode-se imaginar a hiptese de choque eltrico sofrido
por quem no comprou o eletrodomstico que entrou em curto-circuito ou o atropelamento de um
pedestre que caminhava margem de rodovia pedagiada que tenha sido entregue administrao da
iniciativa privada, em acidente causado pela m conservao da pista de rolamento.
Exemplos concretos de consumidor by stander so colhidos no Superior Tribunal de Justia (STJ),
que reconheceu como tal a vtima de um acidente ocorrido em uma empresa de fogos de artifcio da
qual no era cliente (REsp 181.580/SP) e ainda o proprietrio de uma casa que fora destruda por avio
que prestava servios remunerados (REsp 540.235/TO), cuja ementa merece ser transcrita, ao menos em
parte: resta caracterizada relao de consumo se a aeronave que caiu sobre a casa das vtimas realizava
servio de transporte de malotes para um destinatrio final.
O consumidor exposto a prticas comerciais

Por fim, cumpre destacar que a quarta modalidade de consumidor prevista na lei a que assim
considera aqueles que so expostos s prticas comerciais, norma de bastante utilidade, eis que no
mundo atual a regra a de contratao por via de adeso s minutas previamente elaboradas pelos
fornecedores.
Entre os exemplos que podem ser imaginados, tm-se as clusulas abusivas em contratos
unilateralmente redigidos, por exemplo, determinando a perda total das parcelas pagas em caso de falta
de pagamento das ltimas prestaes ou declarando a ausncia de responsabilidade do fornecedor
por vcios que o produto contenha. Pode-se imaginar ainda a venda casada enquanto prtica abusiva
vedada pela lei, como no caso em que o fornecedor s vende o apartamento caso o consumidor compre
tambm toda a moblia para o mesmo junto quele ou outro fornecedor indicado pelo vendedor.
Fato que essa regra, prevista no artigo 29 do CDC, ultrapassa os limites jurdicos da conceituao
do consumidor, de modo a imprimir uma noo nascida na poltica legislativa em razo da necessidade
de repreenso do abuso do poder econmico (MARQUES, 1998, p. 157), to frequente nas sociedades
capitalistas.
A outra face da moeda: caracterizao do fornecedor

Para a adequada delimitao da relao de consumo, falta ainda compreender quem o
fornecedor. De acordo com o artigo 3. do CDC, fornecedor toda pessoa fsica ou jurdica, pblica ou
1 O sistema da common law aquele que rege o direito norte-americano e o direito ingls, e se caracteriza, em essncia, pela
inexistncia de leis escritas e pela elevada fora que tem os precedentes judiciais.
20
privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades
de produo, montagem, criao, construo, transformao, importao, exportao, distribuio ou
comercializao de produtos ou prestao de servios; delimitando ainda as noes de produto, como
qualquer bem, mvel ou imvel, material ou imaterial e de servio, como qualquer atividade fornecida
no mercado de consumo, mediante remunerao, inclusive as de natureza bancria, financeira, de
crdito e securitria, salvo as decorrentes das relaes de carter trabalhista.
Observa-se, finalmente, que irrelevante a forma como desenvolvida a atividade de fornecimento, no importando, nem mesmo, se o negcio chegou ou no a ser concludo, bastando, apenas,
que sejam oferecidos produtos ou servios ou simplesmente elaborado um cadastro visando atividade
futura, sendo desnecessrio mesmo que o fornecedor seja pessoa jurdica, pois at mesmo os entes
despersonalizados devero obedecer ao contedo normativo previsto pelo CDC (GAMA, 1999, p. 22).
A autonomia privada: um instrumento

de satisfao de necessidades da pessoa humana
A ideia de autonomia da vontade reinou durante sculos enquanto vontade livre, dirigida
pelo prprio indivduo na conduo de seu destino, sem a ingerncia de qualquer influncia externa
imperativa. Alis, em verdade, frisa-se que mesmo no pice do liberalismo, esse poder no era absoluto,
encontrando limites na ordem pblica e nos bons costumes (GOMES, 1995, p. 24).
Mais recentemente, o surgimento de novas prticas comerciais e especialmente o aparecimento
dos contratos em massa limitaram a possibilidade de escolha, quer de quem se pretende eleger como
parceiro negocial, quer ainda, do contedo do contrato a ser ajustado, fato este que, uma vez detectado
pelo legislador, motivou uma maior participao do Estado, visando proteo daquele que se encontra
em situao de desigualdade.
A partir da aferio dos problemas suscitados, a autonomia da vontade recebe novos contornos,
e agora, denominada autonomia privada, sintetiza-se no poder dado pessoa de autorregulamentar
seus prprios interesses (SARMENTO, 2005, p. 188), a ser exercido de modo a no ferir as premissas
resguardadas pela boa-f objetiva, pelo equilbrio material e pela funo social do contrato, respeitando,
desse modo, os ideais de justia comutativa abarcados no texto constitucional (DONNINI, 2000, p. 73).
Ratifica-se: a autonomia privada consiste no feixe de comportamentos que o indivduo est
autorizado a adotar sem que haja ingerncia estatal (BOBBIO, 2003, p. 91), no poder atribudo a cada
pessoa de regular seus interesses, delimitando as normas de seu prprio comportamento (AMARAL,
2002, p. 77-78), poder esse a ser exercido no apenas por motivos egostas, mas especialmente em
razo dos interesses sociais; e no se deve pensar, diante dessa premissa, em supresso ou restrio
da autonomia privada, mas sim na sua proteo, pois a interveno estatal tem por objetivo precpuo
permitir o desenvolvimento da pessoa humana.
Como se observa, a autonomia privada nada mais que um instrumento que permite aos indivduos alcanarem a concreo no mundo real dos principais direitos que esto garantidos na Constituio Federal (CF), servindo como mecanismo que possibilita a satisfao de interesses individuais,
econmicos ou no, e por conta disso, deve ser lida como expresso da concretizao do princpio da
| 21
dignidade da pessoa humana (LEONARDO, 2003, p. 73), ou seja, como um instrumento hbil a promover
o livre desenvolvimento da personalidade de cada membro do corpo social.
Partindo-se da premissa de que a interveno apenas ser justificada quando os negcios
jurdicos ocuparem territrios socialmente sensveis (LORENZETTI, 1998, p. 540), que o CDC assume
relevncia, haja vista que as desigualdades entre consumidores e fornecedores so patentes. Desse
modo, diante da manifesta assimetria de poder entre os destinatrios da lei: de um lado, o fornecedor
com elevado grau de especializao e informao, de outro, o consumidor isolado e vulnervel, que
resta justificada a proteo desses.
Salienta-se ainda que, em linhas gerais, os consumidores e fornecedores detm amplo poder de
contratar, por conta do valor e da amplitude garantida pelo sistema livre manifestao de vontade,
bastando observar, de um modo geral, sob pena de invalidade do negcio ajustado (NALIN, 2001,
p. 236) ou da clusula abusiva contida naquele, os limites impostos pelo ordenamento jurdico: ordem
pblica, bons costumes, funo social, boa-f objetiva, equilbrio material etc.
Em verdade, por conta dos abusos cometidos no passado, foi necessrio criar um sistema
de defesas e garantias de modo a impedir que os fracos sejam explorados pelos fortes, bem como,
para assegurar o predomnio dos interesses sociais sobre os individuais e desse modo, os princpios
tradicionais, severos e individualistas sofreram frequentes derrogaes em proveito da justia contratual
e da interdependncia das relaes entre os homens (ANDRADE, 1949, p. 111).
Atualmente, a autonomia privada pode ser partida em trs esferas de poder (MARQUES, 1998, p. 45):
a) a liberdade de contratar ou abster-se de contratar;
b) a liberdade de escolher o parceiro contratual;
c) o poder de fixar o contedo e os limites das obrigaes; de exprimir a vontade da forma
que desejar.
Ocorre que nem sempre esse poder poder ser exercido de modo livre e consciente, e da
que surge a necessidade de leis como o CDC, que cria limites para impedir que um dos contratantes
imponha sua vontade sobre a do parceiro negocial, equilibrando assim, o papel das vontades de cada
uma das partes.
No primeiro caso, visualize se possvel eleger com quem contratar o fornecimento de servios
essenciais como gua e energia eltrica, principalmente, quando essa atividade exercida por apenas
uma empresa, fato bastante comum em territrio brasileiro. Nesses casos, pode-se at mesmo sustentar
que existe verdadeiro dever de contratar, pois quase inconcebvel que algum possa ter mnimas
condies de viver com dignidade sem esses servios essenciais.
Na segunda hiptese, nem sempre possvel escolher o parceiro no contrato ou mesmo que
isso seja possvel, todos os produtos ou servios colocados no mercado so to semelhantes, que ser
indiferente escolher um ou outro. Como exemplo, pode ser lembrado o servio de telefonia celular,
cujas informaes so to complexas e to semelhantes como facilmente se observa da anlise da
publicidade efetuada pelas diferentes empresas que atuam no ramo, a ponto de se sustentar que
inexiste diferena entre a opo por uma ou outra operadora, ou seja, no h liberdade de escolha
quando o que h para se escolher igual, ou no mnimo, muito semelhante.
Enfim, quanto ao poder de estabelecer o contedo do negcio jurdico, no se nega que a proliferao das condies gerais dos contratos, inseridas em contratos a serem pactuados por adeso, ou seja,
22
a multiplicao de negcios que so ajustados mediante a imposio da vontade do fornecedor sobre a

do consumidor, por trazer as clusulas de maneira preestabelecida em uma minuta padro, como acontece nos contratos de compra e venda de eletrodomsticos, de seguro e de transporte de passageiros,
entre tantos outros, acaba limitando o poder de escolha do polo mais fraco da relao jurdica.
Desse modo, considerando que o contrato um elo que, de um lado, pe o valor do indivduo
como aquele que o cria, mas de outro lado estabelece a sociedade como o lugar onde o contrato vai ser
executado e onde vai receber uma razo de equilbrio e medida (REALE, 1986, p. 10), no se pode negar
a importncia de limitar o poder da parte mais forte, de modo a permitir que a vontade manifestada por
pessoas que so naturalmente desiguais, seja sopesada como se elas tivessem o mesmo poder.
Atividades
1.
O que autonomia privada e qual sua importncia na sociedade?
2.
O que se faz necessrio para a caracterizao da relao de consumo?

| 23
3.
Quantos so e onde esto localizados os conceitos de consumidor previstos na Lei 8.078/90?
4.
Certa empresa publicou, em um jornal de grande circulao, um anncio contendo a oferta de

fornos de micro-ondas por preo proporcional e convidativo, sem, contudo, indicar o nmero
de unidades disponveis. Inmeros consumidores correram at a loja, mas o estabelecimento
comercial, alegando que a publicidade foi veiculada com erro no preo e que no dispunha
de aparelhos para atender demanda, recusou-se venda pelo preo anunciado. Isso posto,
correto afirmar que:
a) No se aplica a esse caso o CDC, pois, no houve a concluso de nenhum contrato.
b) Os consumidores nesse caso devem ser vistos como consumidores stricto sensu e somente
podero ajuizar aes individuais.
c) H relao de consumo, porque as vtimas da publicidade enganosa so consumidores na
categoria by stander.
d) O caso se resolve pelo disposto no artigo 29 do CDC, porque no caso, tratam-se de pessoas
expostas publicidade e a prticas comerciais abusivas.
Para refletir
Ser que o CDC ao proteger o consumidor viola o princpio constitucional da isonomia, que
determina que todos devam ser tratados como iguais perante a lei?
Dica de estudo
A obra retrata de modo claro os conceitos de consumidor e de fornecedor, exemplificando
inmeras hipteses de caracterizao da relao de consumo.
MARQUES, Cludia Lima. Comentrios ao CDC: introduo. So Paulo: RT, 2004.
24
Referncias
AMARAL. Francisco. Direito Civil: introduo. Rio de Janeiro: Renovar, 2002.
ANDRADE, Darcy Bessone de Oliveira. Aspectos da Evoluo da Teoria dos Contratos. So Paulo:
Saraiva, 1949.
BOBBIO, Norberto. Teoria da Norma Jurdica. Traduo de: Fernando Pavan Baptista e Ariani Bueno
Sudatti. So Paulo: Edipro, 2003.
_____. Teoria do Ordenamento Jurdico. Traduo de: Maria Celeste Cordeiro Leite dos Santos. Braslia:
UNB, 1999.
CARNELUTTI, Francesco. Metodologia do Direito. Traduo de: Frederico Paschoal. Campinas:
Bookseller, 2002.
DONNINI, Rogrio Ferraz. A Constituio Federal e a concepo social do contrato. In: VIANA, Rui Geraldo
Camargo; NERY, Rosa Maria de Andrade (Org.). Temas Atuais de Direito Civil na Constituio Federal.
So Paulo: RT, 2000.
GAMA, Hlio Zaguetto. Curso de Direito do Consumidor. Rio de Janeiro: Forense, 1999.
GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 1995.
GRINOVER, Ada Pellegrini et al. Cdigo Brasileiro de Defesa do Consumidor: comentado pelos autores
do anteprojeto. Rio de Janeiro: Forense Universitria, 1998.
LEONARDO, Rodrigo Xavier. Redes Contratuais no Mercado Habitacional. So Paulo: RT, 2003.
LORENZETTI, Ricardo Luis. Redes contractuales: conceptualizacin jurdica, relaciones internas de colaboracin, efectos frente a terceros. Revista de Direito do Consumidor, So Paulo, n. 28, p. 36-37, out./
dez., 1998.
NALIN, Paulo. Do Contrato: conceito ps-moderno em busca de sua formulao na perspectiva civil-constitucional. Curitiba: Juru, 2001.
NOVAIS, Aline Arquette Leite. A Teoria Contratual e o Cdigo de Defesa do Consumidor. So Paulo:
RT, 2001.
PASQUALOTTO, Adalberto. Os Efeitos Obrigacionais da Publicidade no Cdigo de Defesa do Consumidor. So Paulo: RT, 1997.

| 25
REALE, Miguel. Lies Preliminares de Direito. So Paulo: Saraiva, 1977.

ROCHA, Silvio Lus Ferreira da. Responsabilidade Civil do Fornecedor pelo Fato do Produto no
Direito Brasileiro. So Paulo: RT, 2000.
SARMENTO, Daniel. Direitos Fundamentais e Relaes Privadas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2005.
Gabarito
1.
A autonomia privada sintetiza-se no poder dado pessoa de autorregulamentar seus prprios

interesses (SARMENTO, 2005, p. 188), a ser exercido de modo a no ferir as premissas resguardadas
pela boa-f objetiva, pelo equilbrio material e pela funo social do contrato, respeitando, desse
modo, os ideais de justia comutativa abarcados no texto constitucional (DONNINI, 2000, p. 73).
A autonomia privada consiste no feixe de comportamentos que o indivduo est autorizado a

adotar sem que haja ingerncia estatal (BOBBIO, 2003, p. 91), no poder atribudo a cada pessoa de
regular seus interesses, delimitando as normas de seu prprio comportamento (AMARAL, 2002,
p. 77-78), poder esse a ser exercido no apenas por motivos egostas, mas, especialmente, em
razo dos interesses sociais; e no se deve pensar, diante dessa premissa, em supresso ou
restrio da autonomia privada, mas sim na sua proteo, pois a interveno estatal tem por
objetivo precpuo permitir o desenvolvimento da pessoa humana.
Como se observa, a autonomia privada nada mais que um instrumento que permite aos
indivduos alcanar a concreo no mundo real dos principais direitos que esto garantidos na CF,
servindo como mecanismo que possibilita a satisfao de interesses individuais, econmicos ou
no, e, por conta disso, deve ser lida como expresso da concretizao do princpio da dignidade
da pessoa humana (LEONARDO, 2003, p. 73), ou seja, como um instrumento hbil a promover o
livre desenvolvimento da personalidade de cada membro do corpo social.
2.
Que de um lado haja um consumidor e de outro um fornecedor.
3.
So quatro as formas em que o consumidor aparece perante a Lei e so encontradas no CDC,

artigo 2., pargrafo nico e artigos 17 e 29.
4.

26

Vulnerabilidade,
hipossuficincia
1
e boa-f objetiva
O que so princpios?
No se pode negar que a tcnica adotada pelo legislador responsvel pelo CDC difere da seguida
at ento pelo direito privado brasileiro, posto que prope a adoo de sistemas abertos, alcanados
mediante a insero de normas que no se limitam a ditar a exata conduta a ser seguida pelas partes,
mas sim que dirigem por meio de critrios amplos, o comportamento das partes e a atividade do juiz,
criando parmetros para a valorao de comportamentos (TEPEDINO, 2000, p. 19).
imperioso destacar mais uma vez que a leitura das relaes de consumo deve partir do contido
na Constituio Federal (CF), haja vista que a Lei Maior acabou assumindo o papel antes reservado ao
Cdigo Civil (CC) na proteo dos indivduos enquanto seres humanos (NALIN, 2001, p. 101), pois, como
aquela o centro de todo o sistema jurdico, h de vincular a atividade do intrprete (SICCA, 1999, p. 20)
impondo a este o dever de sempre buscar a soluo mais justa para solucionar os problemas surgidos
na esfera dos negcios efetuados sob a proteo do CDC.
Mesmo sem esquecer que o contrato o mecanismo mais eficaz que se conhece at hoje para
promover a circulao de riquezas, e que por conta disso, estimula toda a cadeia produtiva (ZINN, 2004,
p. 141), h de se ter em conta que a vontade externada pelas partes ao ajustar seu contedo, no pode
fugir aos ditames contidos no artigo 170 do texto constitucional (LBO, 1999, p. 107), que valoriza a
defesa do consumidor.
1 Parte desta aula fruto de duas pesquisas outrora realizadas pelo autor, pendentes de publicao, a primeira, junto editora RT, na
Revista de Direito do Consumidor, cujo ttulo : A hermneutica contratual no CDC, e a segunda, tambm aguardando publicao no
segundo volume da obra Repensando o Direito do Consumidor, organizada pela comisso de defesa do consumidor da OAB/PR, denominada:
Reflexes sobre a leitura dos contratos no CDC luz de seus princpios.
28
Vulnerabilidade, hipossuficincia e boa-f objetiva
Resta claro que o CDC se inspirou na Constituio Federal (CF), de modo dplice, pois absorveu
valores contidos na Lei Maior, entre eles, a preocupao com a dignidade da pessoa humana e com a
proteo do vulnervel, respeitando, desse modo, os direitos fundamentais assegurados aos indivduos
e, ao mesmo tempo, utiliza-se da mesma tcnica legislativa, ao apresentar-se como um sistema aberto,
recheado por diretrizes de natureza principiolgica, previstas na lei sob a forma de clusulas gerais.
Cumpre destacar que tais clusulas impedem a proliferao de espaos em branco, sem expressa
soluo, que poderiam surgir com o passar do tempo e com a mudana de comportamento dos
membros da sociedade.
importante neste ponto chamar a ateno para a quebra do paradigma interpretativo. Esse
novo modelo determina que caber ao juiz (CAVALIERI FILHO, 2000, p. 97-108), por conta do espao
deixado para o exerccio de sua criatividade, ditar no apenas a consequncia do ato praticado em
desrespeito ao ordenamento, mas criar todo o comando normativo a ser observado pelos contratantes,
por conta da necessidade de preencher a moldura prevista pela lei, mas que encontra-se desprovida
de expressa sano, ou seja, que est balizada de modo aberto, sem que exista pena prevista de modo
expresso e anterior para a hiptese de sua violao.
A opo legislativa permite a aplicao dos princpios, permitindo ao julgador situar-se a uma menor
distncia dos cidados, em verdade, transformando-o em efetivo agente poltico quando lhe outorga
poderes para promover justia distributiva com fulcro em diretrizes preestabelecidas, o que parece
bastante positivo em um Estado Democrtico de Direito que apregoa o acesso ordem jurdica justa.
Afere-se que o legislador mostrou-se sensvel realidade hoje vivida, optando por conceitos flexveis como os usos do lugar, circunstncias do caso, equidade, desproporo manifesta, que entre
outras expresses abertas, permitem ao intrprete descer ao plano do concreto (COSTA, 2003, p. 8),
para decidir no mais com base na letra fria da lei, mas, sim, iluminado pelos valores que permeiam as
relaes sociais.
inegvel que o Direito do Consumidor, para alm de ter sido construdo enquanto sistema
aberto se ampara em princpios que auxiliam no processo de interpretao e de concreo da norma
jurdica, sendo relevante destacar, ainda que sucintamente, o que so princpios e qual sua importncia
no atual estgio de desenvolvimento da cincia do direito.
Miguel Reale (1977, p. 299) assevera que princpios so verdades fundantes de um sistema de
conhecimento, como tais admitidas, por serem evidentes ou por terem sido comprovadas, ideia ratificada
por Rui Portanova (1997, p. 14), ao afirmar que princpios no so meros acessrios interpretativos [mas
sim] enunciados que consagram conquistas ticas da civilizao e, por isso, estejam ou no previstos na
lei aplicam-se cogentemente a todos os casos concretos.
So assim, normas nascidas nas crenas e convices da sociedade acerca de seus problemas
fundamentais de organizao e convivncia (DEZ-PICAZO; GULLN, 1994, p. 145), concebidas como
padres vinculantes, que por conta de seu elevado grau de vagueza e indeterminao, necessitam de
aes concretizadoras (CANOTILHO, 1999, p. 1086-1087) para que possam dar a melhor soluo para
cada caso concreto que seja levado interpretao do magistrado, por conta do conflito surgido.
Parece claro, a partir dessa noo, que os princpios devam ser vistos como fontes do direito,
aplicveis em qualquer procedimento interpretativo e, nesse contexto, qualquer reflexo que ignore
ou mitigue a importncia dos princpios para a cincia jurdica h de ser afastada, pois, muitas vezes, as
regras (norma fechada dotada de conduta e sano) tm nos princpios o ente que lhes do essncia e
que lhes transmite a base necessria para sua justa aplicao diante do caso concreto.
| 29
Enfim, por meio dos princpios, mormente os consagrados na Constituio, dever o intrprete,
aferir se o negcio pactuado respeita a valores existenciais (LOEWENSTEIN, 1970, p. 390), para somente
em momento posterior, e na necessria presena desse aspecto humanstico, julgar sua eficcia patrimonial (NALIN, 2001, p. 36).
Todo consumidor vulnervel?

Durante muito tempo, o Estado Liberal amparou-se no pilar da igualdade formal, no se permitindo ao juiz alterar o negcio pactuado em razo de eventual desequilbrio na correlao de direitos e
deveres assumidos pelas partes no contrato por elas ajustado, j que esse fazia lei entre as partes.
Rompendo com o paradigma da igualdade, o CDC prev em seu artigo 4., I, que todo consumidor vulnervel, criando-se, a partir dessa premissa, uma srie de limites que balizam o exerccio
da autonomia privada, atuando ainda na busca do reequilbrio das obrigaes assumidas pelas partes
quando necessrio, em homenagem igualdade material, posto que consumidor e fornecedor, como
visto at aqui, so naturalmente desiguais.
Reafirma-se: todo consumidor vulnervel, pelo menos, perante o microssistema vigente, e
vulnervel porque faz parte de um grupo heterogneo e pouco coeso, e que por conta disso, acaba
por se sujeitar s prticas negociais impostas por fornecedores que atuam corporativamente, mesmo
quando agem de modo autnomo, pois, nesses casos, em regra so bastante organizados. Em razo de
tais fatos, a Lei 8.078/90 cria presuno legal (iure et iure) de vulnerabilidade, que segundo Cludia Lima
Marques (1998, p. 147) divide-se em trs espcies: tcnica, jurdica e ftica.
A vulnerabilidade tcnica se explica em razo de o consumidor no possuir conhecimentos
especficos do produto que est adquirindo; a jurdica, por no ter conhecimento jurdico, contbil ou
econmico, que a situao exija; e a ftica, nasce do confronto do poder econmico do fornecedor
frente ao consumidor, impondo-lhe preos e condies manifestamente desfavorveis (MARQUES,
1999, p. 147).
A autora citada no pargrafo anterior parece ter razo na tripartio do princpio analisado,
pois bem provvel que os usurios de telefonia celular ou de televiso a cabo no tenham a mnima
ideia de como os dados so transmitidos, e mesmo dos demais detalhes de funcionamento de qualquer
uma das empresas que atuem nos aludidos ramos, ou ainda, como um profissional liberal ir prestar o
servio contratado (vulnerabilidade tcnica); sujeitam-se s clusulas abusivas contidas em contrato
celebrado por adeso e ainda no caso de litgio normalmente veem como representante do fornecedor
um profissional altamente especializado (vulnerabilidade jurdica); e, por fim, no tem como lutar
isoladamente contra os abusos praticados pelo mercado em razo da formao de monoplios ou
cartis (vulnerabilidade ftica), dificuldade esta que pode manifestar-se em situaes mais simples,
como o caso de imposio implcita do foro competente para a apreciao do feito pelo fornecedor,
situao que, alis, poder ser conhecida de ofcio pelo juiz em razo da proteo dada pelo sistema
ao polo mais fraco da relao negocial, seja porque as normas que compe o CDC so consideradas de
ordem pblica, portanto no podem ser afastadas pela vontade das partes, seja por expressa disposio
da atual redao do artigo 112 do Cdigo de Processo Civil (CPC), que em seu pargrafo nico dita que
a nulidade da clusula de eleio de foro, em contrato de adeso, pode ser declarada de ofcio pelo juiz,
que declinar de competncia para o juzo de domiclio do ru.
30
Um belo exemplo de reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor dado pela justia

mineira, ao decidir que no tem:
[...] qualquer validade ou eficcia a clusula contratual estipulada em contrato de abertura de crdito em conta corrente,
por adeso, a beneficiar a entidade financeira em prejuzo do cliente, desde que impossibilite ou dificulte o acesso
desse justia [e havendo] desequilbrio entre as partes, gerado pela clusula de eleio de foro, tem-se a mesma como
inexistente e, nessa hiptese, no lugar de tal clusula, tem aplicao regra especial de competncia estabelecida pelo
Cdigo de Consumidor, prevalecendo a do domiclio do aderente [...]. (TAMG, Ai 218.224-9)
Fato que pode at mesmo afirmar-se que a vulnerabilidade do consumidor sua caracterstica
mais marcante, o que segundo um dos autores do anteprojeto do CDC justifica a existncia dessa lei
(BENJAMIN, 1992, p. 8), destacando-se, por fim, que vulnerabilidade no pode ser confundida com o
conceito de hipossuficincia, tambm importante para as pretenses almejadas pelo microssistema,
salientando-se que esse ltimo conceito se sintetiza pela ampliao da noo do princpio estudado,
por conta de caractersticas especiais do destinatrio da lei.
A hipossuficincia assim, a manifestao ampliada da vulnerabilidade, ou uma situao de
exceo que confere ainda mais proteo ao consumidor que se enquadra em tal conceito. Como
exemplo de consumidor hipossuficiente, tm-se as crianas e idosos, esses ltimos, muitas vezes, no
resistindo a alguns apelos publicitrios, como promoes na venda de medicamentos.
por ser o consumidor vulnervel que se impe ao fornecedor uma srie de limites no que pertine
ao contedo dos contratos de consumo, que se justifica a adoo da responsabilidade objetiva para as
hipteses de acidentes de consumo, como quer Flvio Tartuce (TARTUCE, 2006, p. 263), ou ainda, que se
explica a possibilidade de ajuizamento de aes coletivas para tutelar seus interesses.
A trplice funo da boa-f objetiva

A boa-f objetiva um dos princpios mais importantes no cotidiano das relaes negociais,
devendo rechear todos os negcios jurdicos nascidos da livre vontade manifestada pelas partes. No
Brasil, embora de uso consagrado pela doutrina e jurisprudncia, a matria no encontrou lugar na
codificao civil h pouco enterrada e sua aplicao explcita se deu inicialmente por fora do artigo 4.,
III, e artigo 51, VI, do CDC, ideia hoje ratificada e ampliada pelos artigos 113, 187 e 422 do CC.
Agir de boa-f significa saber honrar compromissos assumidos, ou mais que isso, implica em um
dever de fidelidade e coerncia no cumprimento da expectativa alheia, independentemente da palavra
dada ou do acordo firmado; sintetizando-se na atitude leal, proba e que legitimamente esperada nas
relaes entre homens de bem (MARQUES, 1998, p. 106).
ideia de boa-f objetiva deve ser atribuda trplice funo: ela atua como critrio hermenutico
integrativo no processo de interpretao dos negcios jurdicos; como limite ao exerccio de direitos; e
como fonte de deveres laterais de conduta (COSTA, 2000, p. 428; AGUIAR JUNIOR, 1995, p. 25), funes
essas que merecem melhor anlise.

| 31
Inicialmente, a boa-f objetiva impe ao juiz, quando se defronta com contradies ou obscuridades nas clusulas negociais especialmente se estas estiverem inseridas em contratos por adeso, o
dever de utiliz-la como parmetro hermenutico, imaginando como agiriam outros sujeitos em igual
posio, aferindo-se qual seria o modelo de comportamento ideal.
O princpio em foco atua tambm como fator que impe limites ao exerccio de direitos subjetivos
e potestativos, posto que visa preservar a integridade das partes, impedindo assim, abusos que possam
desnaturar o equilbrio entre as prestaes, isso significa a aceitao da interveno de elementos
externos atuando na intimidade da relao jurdica entabulada, limitando os efeitos da vontade
manifestada por cada uma das partes e o exerccio dos direitos subjetivos da derivados (AGUIAR JUNIOR,
1995, p. 24), sendo que aparentemente aqui que ingressa o comando previsto no artigo 4., III, do CDC
na medida em que impe limites ao exerccio da autonomia privada, bem como o artigo 51 da mesma
lei, quando em seu inciso IV afirma ser nula a clusula que estabelea obrigao inqua, abusiva ou que
seja incompatvel com a boa-f.
Desse modo, enquanto atua como norteadora das relaes jurdicas, a boa-f limita, em certos
casos, o exerccio de direitos (COSTA, 2002, p. 634), destacando-se que tal funo deveras importante,
pois diante dos fenmenos da funcionalizao e da massificao do contrato, instrumentalizados
mediante a estandardizao das clusulas contratuais, fizeram-se necessrias novas formas de controle
das clusulas negociais que, em princpio, luz da teoria clssica, no poderiam ser objeto de discusso
pelo aderente (AMARAL JUNIOR, 1993, p. 29-30). Saliente-se que a boa-f, nesse caso, atua ainda como
fonte da teoria dos atos prprios, por exemplo, proibindo comportamentos contraditrios que ao
frustrar a confiana do consumidor, traga prejuzo a este.
Quanto tripartio do tema em estudo, mencione-se por fim que a boa-f atua como fonte
de deveres de conduta que se impe s partes, posto que o princpio em questo fonte dos deveres
laterais de informao (ALTERINI, 1996, p. 13), de advertncia, de conservao, de proteo e de custdia
(TOMASETTI JUNIOR, 1995, p. 16), e ainda dos deveres de cuidado, de aviso e esclarecimento quanto
ao adequado uso da coisa, de prestar contas, de colaborao e cooperao e omisso; que tambm
podero ser extrados dos comandos previstos no CDC.
Como exemplos de deveres laterais pode ser pensado o dever do advogado em no divulgar
dados sigilosos acerca de entrevista anteriormente promovida com cliente trado pelo cnjuge (sigilo),
o imposto ao fornecedor quanto adequada informao sobre o uso dos produtos comercializados
(informao), o imposto ao credor no que pertine a no dificultar o adimplemento da obrigao (cooperao), o que sujeita o lojista a informar sobre problemas fsicos no interior de seu estabelecimento
comercial (aviso) e a providenciar o que for necessrio para que seus clientes no se tornem vtimas de
eventual acidente de consumo em suas dependncias (segurana).
Os tribunais brasileiros tm valorizado dia a dia o papel da boa-f enquanto fonte de deveres
laterais, como pode ser visto neste julgado bastante didtico: o cliente do estabelecimento comercial,
que estaciona o seu veculo em lugar para isso destinado pela empresa, no celebra um contrato de
depsito, mas a empresa que se beneficia do estacionamento tem o dever de proteo, derivado do
princpio da boa-f objetiva, respondendo por eventual dano (STJ REsp 107.211).
Como se v, o dever violado nesse caso foi o dever lateral de cuidado ou proteo, na hiptese,
impondo-se empresa o dever de reparar os danos suportados pelo consumidor.

32
Atividades
1.
Qual a importncia dos princpios para a soluo de problemas na sociedade?
2.
Vulnerabilidade e hipossuficincia so a mesma coisa?
3.
As partes esto obrigadas apenas quilo que expressamente se comprometeram no contrato?

4.
| 33
Como um corretor de imveis poderia utilizar o dever de informar de modo a evitar riscos nos
contratos com seus clientes?
Para refletir
Ser que, atualmente, as partes esto obrigadas a observarem apenas o que foi expressamente
ajustado no contrato pactuado de forma escrita ou verbal?
Ser que, atualmente, sero vlidas todas as clusulas estipuladas expressamente entre os
contratantes?
Dicas de estudo
As obras a seguir explicam como resolver o problema surgido quando existir a coliso de princpios, analisando ainda de modo detalhado, os preceitos estudados nessa aula.
BARROSO, Lus Roberto (Org.). A Nova Interpretao Constitucional: ponderao, direitos fundamentais e relaes privadas. Rio de Janeiro: Renovar, 2006.
CATALAN, Marcos Jorge. Descumprimento Contratual: modalidades, consequncias e hipteses de
excluso do dever de indenizar. Curitiba: Juru, 2005.
TARTUCE, Flvio. Direito Civil: teoria geral dos contratos e contratos em espcie. So Paulo: Mtodo,
2006. V.3.
34
Referncias
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So Paulo, n. 14, abr./jun. , 1995.
ALTERINI, Atilio Anibal. Bases para armar la teora general del contrato en el derecho moderno. Revista
de Direito do Consumidor, So Paulo, n. 19, jul./set., 1996.
AMARAL JUNIOR, Alberto do. A boa-f e o controle das clusulas contratuais abusivas nas relaes de
consumo. Revista de Direito do Consumidor, So Paulo, n. 6, abr./jun. , 1993.
BENJAMIN, Antonio Herman et al. Cdigo Brasileiro de Defesa do Consumidor. Rio de Janeiro:
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CANOTILHO, Jos Joaquim Gomes. Direito Constitucional. Coimbra: Almedina, 1999.
CARNELUTTI, Francesco. Metodologia do Direito. Traduo de: Frederico Paschoal. Campinas: Bookseller, 2002.
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Consumidor, So Paulo, n. 35, jul./set., 2000.
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COSTA, Dilvanir Jos da. O sistema da responsabilidade civil e o novo Cdigo. Revista de Informao
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_____. Comentrios ao Novo Cdigo Civil: do inadimplemento das obrigaes. Rio de Janeiro: Forense,
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_____. Mercado e solidariedade social entre cosmos e txis: a boa-f nas relaes de consumo. In: (Org.).
A Reconstruo do Direito Privado: Reflexos dos Princpios, Diretrizes e Direitos Fundamentais Constitucionais no Direito Privado. So Paulo: RT, 2002.
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| 35
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MENEZES CORDEIRO, Antnio Manuel da Rocha e. Da Boa-f no Direito Civil. Coimbra: Almedina, 1984.
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NALIN, Paulo. Do Contrato: conceito ps-moderno em busca de sua formulao na perspectiva civil-constitucional. Curitiba: Juru, 2001.
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REALE, Miguel. Lies Preliminares de Direito. So Paulo: Saraiva, 1977.
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TEPEDINO, Gustavo. Problemas de Direito Civil Constitucional. Rio de Janeiro: Renovar, 2000.
TOMASETTI JUNIOR, Alcides. As relaes de consumo em sentido amplo na dogmtica das obrigaes e
dos contratos. Revista de Direito do Consumidor, So Paulo, n. 13, jan. /mar., 1995.
ZINN, Rafael Wainstein. O contrato em perspectiva principiolgica: novos paradigmas da teoria contratual. In: ARONNE, Ricardo (Org.). Estudos de Direito Civil Constitucional. Porto Alegre: Livraria do
Advogado, 2004.
Gabarito
1.
No se pode negar que a tcnica adotada pelo legislador responsvel pelo CDC difere da seguida
at ento pelo direito privado brasileiro, posto que prope a adoo de sistemas abertos,
alcanados mediante a insero de normas que no se limitam a ditar a exata conduta a ser
seguida pelas partes, mas sim que dirigem por meio de critrios amplos, o comportamento das
partes e a atividade do juiz, criando parmetros para a valorao de comportamentos (TEPEDINO,
2000, p. 19).
Cumpre destacar que tais clusulas impedem a proliferao de espaos em branco, sem expressa
soluo, que poderiam surgir com o passar do tempo e com a mudana de comportamento dos
membros da sociedade.

36
importante chamar a ateno para a quebra do paradigma interpretativo. Esse novo modelo,
determina que caber ao juiz (CAVALIERI FILHO, 2000, p. 97-108), por conta do espao deixado para
o exerccio de sua criatividade, ditar no apenas a consequncia do ato praticado em desrespeito
ao ordenamento, mas criar todo o comando normativo a ser observado pelos contratantes, por
conta da necessidade de preencher a moldura prevista pela lei, mas que se encontra desprovida
de expressa sano, ou seja, que est balizada de modo aberto, sem que exista pena prevista de
modo expresso e anterior para a hiptese de sua violao.
A opo legislativa permite a aplicao dos princpios, permitindo ao julgador situar-se a uma
menor distncia dos cidados, em verdade, transformando-o em efetivo agente poltico quando
lhe outorga poderes para promover justia distributiva com fulcro em diretrizes preestabelecidas,
o que parece bastante positivo em um Estado Democrtico de Direito que apregoa o acesso
ordem jurdica justa.
2.
O CDC prev em seu artigo 4., I, que todo consumidor vulnervel, criando-se, a partir dessa
premissa, uma srie de limites que balizam o exerccio da autonomia privada, atuando ainda na
busca do reequilbrio das obrigaes assumidas pelas partes quando necessrio, em homenagem
igualdade material, posto que consumidor e fornecedor so naturalmente desiguais.
A hipossuficincia a manifestao ampliada da vulnerabilidade, ou uma situao de exceo

que confere ainda mais proteo ao consumidor que se enquadra em tal conceito. Como exemplo
de consumidor hipossuficiente, tm-se as crianas e idosos, esses ltimos, muitas vezes, no
resistindo a alguns apelos publicitrios, como promoes na venda de medicamentos.
3.
A boa-f atua como fonte de deveres de conduta que se impe s partes, posto que o princpio
em questo fonte dos deveres laterais de informao (ALTERINI, 1996, p. 13), de advertncia, de
conservao, de proteo e de custdia (TOMASETTI JUNIOR, 1995, p. 16), e ainda dos deveres
de cuidado, de aviso e esclarecimento quanto ao adequado uso da coisa, de prestar contas, de
colaborao e cooperao e omisso; que tambm podero ser extrados dos comandos previstos
no CDC.
Como exemplos de deveres laterais pode ser pensado o dever do advogado em no divulgar dados
sigilosos acerca de entrevista anteriormente promovida com cliente trado pelo cnjuge (sigilo), o
imposto ao fornecedor quanto adequada informao sobre o uso dos produtos comercializados
(informao), o imposto ao credor no que diz respeito a no dificultar o adimplemento da
obrigao (cooperao), o que sujeita o lojista a informar sobre problemas fsicos no interior de
seu estabelecimento comercial (aviso) e a providenciar o que for necessrio para que seus clientes
no se tornem vtimas de eventual acidente de consumo em suas dependncias (segurana).
4.
Pessoal resposta no texto, quando versa sobre o princpio da boa-f objetiva.

Transparncia,
1
confiana e equidade
O princpio da transparncia
O princpio da transparncia encontra-se previsto de modo explcito no Cdigo de Defesa do
Consumidor (CDC), consoante teor do artigo 31, representando uma grande conquista social, que dita que:
A oferta e apresentao de produtos ou servios devem assegurar informaes corretas, claras, precisas, ostensivas e em
lngua portuguesa sobre suas caractersticas, qualidades, quantidade, composio, preo, garantia, prazos de validade e
origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam sade e segurana dos consumidores.
A diretriz em foco concretiza-se no dever imposto ao fornecedor de informar o consumidor

acerca de dados fticos, tcnicos e cientficos que do sustentao e contedo oferta e s mensagens
publicitrias, ou no dever de veracidade (CUNHA, 1999, p. 72), enquanto corolrio da boa-f objetiva.
Segundo ensina Alcides Tomasetti Junior (1992, p. 53), o princpio da transparncia faz aluso a
uma situao informativa favorvel apreenso racional dos impulsos que interferem nas expectativas
e no comportamento do consumidor.
Nesse contexto, ser inconcebvel, no campo das relaes de consumo, que um ato negocial no
seja compreendido desde seu nascimento, por falta de clareza, mormente por conta da capacidade de
persuaso do fornecedor (ROSA, 1995, p. 39).
O Superior Tribunal de Justia (STJ), j reconhece a presena desse princpio no ordenamento
jurdico, como se denota desta passagem (REsp. 101.061/PB):
1. Nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitao (SFH) h de se reconhecer a sua vinculao, de modo
especial, alm dos gerais, aos seguintes princpios especficos:
1 Parte desta aula fruto de duas pesquisas outrora realizadas pelo autor, pendentes de publicao, a primeira, junto editora RT, na Revista
de Direito do Consumidor, cujo ttulo : A hermenutica contratual no CDC, e a segunda, tambm aguardando publicao no segundo volume
da obra Repensando o Direito do Consumidor, organizada pela comisso de defesa do consumidor da OAB/PR, denominada: Reflexes sobre a
leitura dos contratos no Cdigo de Defesa do Consumidor luz de seus princpios.
38
Transparncia, confiana e equidade
a) o da transparncia, segundo o qual a informao clara e correta e a lealdade sobre as clusulas contratuais ajustadas,
deve imperar na formao do negcio jurdico;
b) o de que as regras impostas pelo SFH para a formao dos contratos, alm de serem obrigatrias, devem ser
interpretadas com o objetivo expresso de atendimento s necessidades do muturio, garantindo-lhe o seu direito de
habitao, sem afetar a sua segurana jurdica, sade e dignidade;
c) o de que h de ser considerada a vulnerabilidade do muturio, no s decorrente da sua fragibilidade financeira,
mas, tambm, pela nsia e necessidade de adquirir a casa prpria e se submeter ao imprio da parte financiadora,
econmica e financeiramente muitas vezes mais forte. [...]
A transparncia nasce, em ltima anlise, no direito que o consumidor tem de ser respeitado,
podendo ser invocada como fundamento que autorize a resoluo contratual, bem como, para obrigar
o fornecedor a indenizar o consumidor (REIS, 2005, p. 128), especialmente quando implicar no cumprimento inexato da obrigao, hiptese que se manifesta quando o contrato cumprido, mas o objeto
ou o servio prestado encontra-se viciado (CATALAN, 2005), como se pode verificar no caso da venda
de um terreno em que foi enterrado h muito tempo lixo txico, ou mesmo, em cuja vizinhana ser
instalado um aterro sanitrio, sem que o comprador saiba de tal fato.
Muitas vezes, o juiz poder ter ainda que reconstruir a clusula declarada nula (MARQUES, 1998,
p. 412), alis, se possvel, dever por fora do princpio do favor negotii, no vernculo, princpio da
conservao do negcio jurdico, como pode ocorrer no caso de um contrato de locao pactuado com
aluguel indexado ao salrio mnimo, o que proibido pelo artigo 17 da Lei 8.245/91, ou na compra e
venda de um imvel com pagamento ajustado em moeda estrangeira, o que vedado pelo artigo 318
do Cdigo Civil (CC), invocado aqui em sede de dilogo de complementaridade, se o negcio jurdico a
ser purgado da clusula viciada, se apresentar enquanto relao de consumo.
Destaca-se, ainda, sobre o assunto, que o aludido princpio se manifesta diante da impossibilidade
de se obrigar o consumidor a obedecer ao contedo de clusulas contratuais que no teve prvia
oportunidade de ler e entender, como ocorre no caso de ausncia de informao quanto aos critrios
de reajuste do prmio mensal a ser pago pelo consumidor que contrata plano de sade, ou que, se
limitativas de seu direito, no tenham sido grafadas em destaque.
O princpio da confiana
A ideia de confiana est ligada necessidade de tutela das legtimas expectativas que nascem
entre os contratantes. Para explicar a influncia desse princpio, no se pode negar que os motivos da
contratao, quando razoveis e circunscritos boa-f objetiva, integram a relao contratual, protegendo as legtimas expectativas do consumidor, e desse modo, a fidcia, de um modo geral, to necessria nas relaes comerciais, aqui tambm condio essencial ao regular adimplemento das condies e clusulas pactuadas entre as partes, cuja leitura deve ser promovida luz do que o consumidor
razoavelmente poderia esperar do fornecedor, seja em razo do que foi expressamente ajustado entre
partes ou por conta do comportamento assumido pelas partes durante o cumprimento do contrato.
A ttulo de exemplo, pode-se imaginar que uma vez ajustado o pagamento das prestaes
devidas por ocasio da compra e venda de imvel junto empresa loteadora na sede do fornecedor,
caso este renuncie a esse direito e passe mensalmente a dirigir-se ao domiclio do consumidor para

| 39
receber as prestaes diante da confiana depositada, nas novas circunstncias negociais, o credor no
mais poder exigir que a obrigao seja cumprida em sua sede.
ainda, em razo da confiana depositada pelo consumidor na manuteno dos contratos cativos
de longa durao, que se justifica a impossibilidade da empresa de plano de sade de impor um prazo
final ao mesmo quando no haja justificada razo para esse ato. Explicando essa ltima ideia, o Tribunal
de Justia do Rio Grande do Sul (TJRS) decidiu que (Ac. 70004859146):
[...] vedado seguradora a negativa de renovao do contrato de assistncia mdica pela simples justificativa de
ausncia de interesse na sua renovao [sendo] necessrio seja demonstrada a modificao da natureza dos riscos
assumidos ou da composio do grupo segurado, nus do qual no se desincumbiu a seguradora [...].
Alm disso, frisa-se que o CDC preocupou-se com o cumprimento do referido princpio a ponto
de determinar que o risco de quem oferta e no daquele que adquire o produto ou o servio, sendo
tambm, nesse princpio, que se encontra o fundamento da obrigatoriedade do cumprimento da oferta,
que deve ser obedecida pelo fornecedor em sua exatido, como se verifica na leitura do artigo 30 do
citado diploma legal:
Toda informao ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicao com
relao a produtos e servios oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e
integrar o contrato que vier a ser celebrado.
A inobservncia desse princpio pode disparar a sano para o caso de existncia de vcio do
produto ou servio, autorizando o consumidor a devolver o produto e receber o preo pago devidamente
corrigido, a requerer o abatimento proporcional do preo ou ainda a exigir a substituio do produto
ou a reexecuo do servio, consoante previsto no CDC, sem prejuzo da reparao de eventuais
danos materiais ou extrapatrimoniais, nessa ltima hiptese, desde que haja violao a direito da
personalidade; destacando-se que todo o contedo da mensagem publicitria integra o contedo do
contrato, especialmente se seus destinatrios forem induzidos a acreditar nela.
Sobre o assunto imperioso destacar que recentssima deciso proferida pelo TJRS, fora ampliada
a garantia legal para alm dos prazos fixados no CDC, fazendo isso em lei em razo da necessidade
de proteo da confiana depositada no cumprimento do contrato de modo adequado, que no caso
especfico, no se encerra com a entrega do bem, mas, sim, na certeza de que este ser usufrudo por
prazo razovel, pois cada produto carrega consigo uma expectativa de durabilidade, a ser aferida em
caso concreto (TJRS. Ap. Cvel 70014964498).
A importncia do princpio da equidade

no contexto do CDC
Equidade significa, em essncia, regra de equilbrio, de paridade entre as partes, considerando-se
que, naturalmente, consumidor e fornecedor so desiguais, o princpio em comento tem papel especial
no reequilbrio da relao negocial.
Desse modo, esse importante princpio, em apertada sntese, deve buscar reequilibrar os polos da
relao jurdica, pois o consumidor sempre estar em situao desfavorvel, desde a fase pr-contratual

40
em razo da oferta e das mensagens sub-reptcias nela contidas, passando por todo o processo que vai
da concluso execuo do negcio jurdico, expandindo-se at a fase ps-contratual, impondo-se
nesse caso, por exemplo, o dever do fornecedor manter no mercado por prazo razovel peas de reposio para os bens que produz (obsolescncia planejada).
Nessa esteira de reflexo, o referido princpio justifica ainda, a insero de dispositivos no CDC,
como o que impe a reviso dos contratos por simples onerosidade, autorizando a modificao das
clusulas contratuais que estabeleam prestaes desproporcionais ou sua reviso em razo de fatos
supervenientes que as tornem excessivamente onerosas. Destacando-se que sobre o tema em apreo,
Antnio Carlos Efing (2005, p. 63) leciona que na medida em que o contrato apresenta-se como instrumento hbil a promover a circulao de riquezas evidente que o princpio da fora obrigatria dos
contratos na sociedade moderna resta mitigado, haja vista a preponderncia do interesse social em
detrimento do individual, sendo hialino que a sociedade no possa aceitar posies que violem o equilbrio que h de imperar nas relaes negociais.
No se nega que tambm viola o equilbrio material a clusula que autoriza a possibilidade de
supresso de clusulas abusivas (EFING, 2005, p. 63) eventualmente contidas no contrato pactuado, nesse
caso, ampliando a fora da boa-f enquanto limite ao exerccio inadmissvel de posies jurdicas.
De fato, no se pode negar que com base no princpio da equidade, tambm denominado
princpio do equilbrio ou da equivalncia material, que fora construda boa parte do rol das clusulas
abusivas constantes no artigo 51 do CDC, podendo ser lembradas, como exemplo, as que declaram
como nulas as disposies que impliquem em renncia a direitos inerentes ao negcio entabulado,
limitem o quantum indenizatrio, ou ainda afastem os direitos garantidos pela lei especial.
Por fim, merece anlise uma deciso recente proferida pelo STJ, que, tendo promovido um dilogo
de excluso, decidiu que no se aplicam aos contratos subordinados o CDC as regras inerentes compra
e venda ad corpus (REsp. 436853/DF):
Contrato de compra e venda de imvel regido pelo CDC. Referncia rea do imvel. Diferena entre a rea referida e a
rea real do bem inferior a um vigsimo (5%) da extenso total enunciada. Caracterizao como venda por corpo certo.
Iseno da responsabilidade do vendedor. Impossibilidade. Interpretao favorvel ao consumidor. Venda por medida.
M-f. Abuso do poder econmico. Equilbrio contratual. Boa-f objetiva.
A referncia rea do imvel nos contratos de compra e venda de imvel adquirido na planta regido pelo CDC
no pode ser considerada simplesmente enunciativa, ainda que a diferena encontrada entre a rea mencionada no
contrato e a rea real no exceda um vigsimo (5%) da extenso total anunciada, devendo a venda, nessa hiptese, ser
caracterizada sempre como por medida, de modo a possibilitar ao consumidor o complemento da rea, o abatimento
proporcional do preo ou a resciso do contrato.
A disparidade entre a descrio do imvel objeto de contrato de compra e venda e o que fisicamente existe sob titularidade do vendedor provoca instabilidade na relao contratual.
O Estado deve, na coordenao da ordem econmica, exercer a represso do abuso do poder econmico, com o
objetivo de compatibilizar os objetivos das empresas com a necessidade coletiva.
Basta, assim, a ameaa do desequilbrio para ensejar a correo das clusulas do contrato, devendo sempre vigorar a
interpretao mais favorvel ao consumidor, que no participou da elaborao do contrato, [devendo ser] consideradas
a imperatividade e a indisponibilidade das normas do CDC.
O juiz da equidade deve buscar a Justia comutativa, analisando a qualidade do consentimento.
Quando evidenciada a desvantagem do consumidor, ocasionada pelo desequilbrio contratual gerado pelo abuso
do poder econmico, restando, assim, ferido o princpio da equidade contratual, deve ele receber uma proteo
compensatria.
| 41
Uma disposio legal no pode ser utilizada para eximir de responsabilidade o contratante que age com notria
m-f em detrimento da coletividade, pois a ningum permitido valer-se da lei ou de exceo prevista em lei para
obteno de benefcio prprio quando este vier em prejuzo de outrem. [...]
Como se afere, lembrando que salvo melhor juzo, o dilogo de excluso afastaria a aplicao de
regras que contrariem o sistema, no podem ser aplicadas s relaes de consumo, as disposies que
regem a compra e venda ad corpus, pois nos contratos de aquisio de imveis na planta, notadamente
regrados pelo CDC, a referncia rea do imvel no pode ser considerada como meramente enunciativa,
sob pena de provocar instabilidade na relao contratual, especialmente por conta do elevado valor
praticado pelo mercado na comercializao do metro quadrado de construo.
Atividades
1.
Qual a importncia do princpio da transparncia e quais as consequncias de sua violao por

parte do fornecedor?
2.
O consumidor tem direito a tudo aquilo que razoavelmente espera do produto adquirido e no
apenas ao que foi expressamente ajustado. Discorra sobre essa afirmao a partir de um contrato
de compra e venda e de um contrato de locao.

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3.
O princpio da equidade autoriza a reviso dos contratos para corrigir eventual desequilbrio ou
impera a regra de que o contrato faz lei entre as partes?
4.
Se a lei probe que um contrato de locao tenha como uma de suas clusulas o pagamento de
aluguel em moeda estrangeira, como solucionar esse problema mantendo o contrato, j que o
locatrio precisa de um teto para morar?

| 43
Para refletir
O contrato faz mesmo lei entre as partes?
O consumidor tem direito de exigir o cumprimento da oferta formulada?
Dicas de estudo
As obras a seguir levam o leitor a refletir sobre a necessidade de proteo do polo mais fraco da
relao jurdica, mediante uma anlise do direito privado luz da Constituio.
BRAMBILA, Silvio. O sistema do cdigo civil e do CDC e as limitaes impostas liberdade de contratar.
In: CANEZIN, Claudete Carvalho (Coord.). Arte Jurdica: biblioteca cientfica de direito civil e processo
civil da Universidade Estadual de Londrina. Curitiba: Juru, 2005. v. 2.
SIMO, Jos Fernando. Direito Civil: contratos. So Paulo: Atlas, 2005.
TARTUCE, Flvio. A Funo Social dos Contratos: do CDC ao novo cdigo civil. So Paulo: Mtodo,
2005.

44
Referncias
CARNELUTTI, Francesco. Metodologia do Direito. Traduo de: Frederico Paschoal. Campinas: Bookseller,
2002.
COSTA, Judith Martins. O direito privado como um sistema em construo: as clusulas gerais no projeto de Cdigo Civil brasileiro. Revista de Informao Legislativa, Braslia, v. 35, n. 139, jul./set., 1998.
CUNHA, Belinda Pereira da. Antecipao da Tutela no Cdigo de Defesa do Consumidor. So Paulo:
Saraiva, 1999.
EFING, Antnio Carlos. Reviso contratual no cdigo de defesa do consumidor e no novo Cdigo Civil.
In: CAPAVERDE, Aldaci do Carmo; CONRADO, Marcelo (Org.). Repensando o Direito do Consumidor.
Curitiba: OAB, 2005.
REIS, Clayton. O dano moral nas relaes consumeristas. In: CAPAVERDE, Aldaci do Carmo; CONRADO,
Marcelo (Org.). Repensando o Direito do Consumidor. Curitiba: OAB, 2005.
ROSA, Josimar Santos. Relaes de Consumo: a defesa dos interesses de consumidores e fornecedores.
So Paulo: Atlas, 1995.
SIMO, Jos Fernando. Direito Civil: contratos. So Paulo: Atlas, 2005.
2006.
TOMASETTI JUNIOR, Alcides. O objetivo da transparncia e o regime jurdico dos deveres e riscos de
informao nas declaraes negociais para consumo. Revista de Direito do Consumidor, n. 4. So
Paulo: RT, 1992.

| 45
Gabarito
1.
O princpio da transparncia encontra-se previsto de modo explcito no CDC, consoante teor do

artigo 31, representando uma grande conquista social.
A diretriz em foco concretiza-se no dever imposto ao fornecedor de informar o consumidor acerca

de dados fticos, tcnicos e cientficos que do sustentao e contedo oferta e s mensagens
publicitrias, ou no dever de veracidade (CUNHA, 1999, p. 72), enquanto corolrio da boa-f
objetiva.
A transparncia nasce, em ltima anlise, no direito que o consumidor tem de ser respeitado,
podendo ser invocada como fundamento que autorize a resoluo contratual, bem como para
obrigar o fornecedor a indenizar o consumidor (REIS, 2005, p. 128), especialmente quando implicar
no cumprimento inexato da obrigao, hiptese que se manifesta quando o contrato cumprido,
mas o objeto ou o servio prestado encontra-se viciado (CATALAN, 2005), como se pode verificar
no caso da venda de um terreno em que foi enterrado h muito tempo lixo txico, ou mesmo, em
cuja vizinhana ser instalado um aterro sanitrio, sem que o comprador sabia de tal fato.
Muitas vezes, o juiz poder ter ainda que reconstruir a clusula declarada nula (MARQUES, 1998,
p. 412), alis, se possvel, dever, por fora do princpio do favor negotii, no vernculo, princpio da
conservao do negcio jurdico, como pode ocorrer no caso de um contrato de locao pactuado
com aluguel indexado ao salrio mnimo, o que proibido pelo artigo 17 da Lei 8.245/91, ou na
compra e venda de um imvel com pagamento ajustado em moeda estrangeira, o que vedado
pelo artigo 318 do CC, invocado aqui em sede de dilogo de complementaridade, se o negcio
jurdico a ser purgado da clusula viciada, se apresentar enquanto relao de consumo.
Destaca-se ainda, sobre o assunto, que o aludido princpio manifesta-se diante da impossibilidade
de se obrigar o consumidor a obedecer ao contedo de clusulas contratuais que no teve prvia
oportunidade de ler e entender, como ocorre no caso de ausncia de informao quanto aos
critrios de reajuste do prmio mensal a ser pago pelo consumidor que contrata plano de sade,
ou que, se limitativa de seu direito, no tenham sido grafadas em destaque.
Como se observa, a autonomia privada nada mais que um instrumento que permite aos
indivduos alcanar a concreo no mundo real dos principais direitos que esto garantidos na CF,
servindo como mecanismo que possibilita a satisfao de interesses individuais, econmicos ou
no, e por conta disso, deve ser lida como expresso da concretizao do princpio da dignidade
da pessoa humana (LEONARDO, 2003, p. 73), ou seja, como um instrumento hbil a promover o
livre desenvolvimento da personalidade de cada membro do corpo social.
2.
Pessoal resposta no tpico que trata do princpio da confiana.

46
3.
Equidade significa, em essncia, regra de equilbrio, de paridade entre as partes, considerando-se

que, naturalmente, consumidor e fornecedor so desiguais, o princpio em comento tem papel
especial no reequilbrio da relao negocial.
Nessa esteira de reflexo, o referido princpio justifica, ainda, a insero de dispositivos no CDC,
como o que impe a reviso dos contratos por simples onerosidade, autorizando a modificao
das clusulas contratuais que estabeleam prestaes desproporcionais ou sua reviso em razo
de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas, destacando-se que sobre o
tema em apreo, Antnio Carlos Efing (2005, p. 63) leciona que na medida em que o contrato
apresenta-se como instrumento hbil a promover a circulao de riquezas evidente que o
princpio da fora obrigatria dos contratos na sociedade moderna resta mitigado, haja vista a
preponderncia do interesse social em detrimento do individual, sendo hialino que a sociedade
no pode aceitar posies que violem o equilbrio que h de imperar nas relaes negociais.
No se nega que tambm viola o equilbrio material a clusula que autoriza a possibilidade
de supresso de clusulas abusivas (EFING, 2005, p. 63), eventualmente contidas no contrato
pactuado, nesse caso, ampliando a fora da boa-f enquanto limite ao exerccio inadmissvel de
posies jurdicas.
4.
No caso especfico, afasta-se a clusula nula e em homenagem ao princpio da conservao do

negcio jurdico, o juiz dever construir uma clusula que fixe preo justo, podendo ter como
parmetro a cotao da moeda no dia do ajuste ou do vencimento.

Os direitos bsicos
do consumidor
O conflito entre a teoria finalista
e a maximalista e a orientao do Superior Tribunal de Justia
Como dar uma resposta satisfatria para a hiptese em que um aluno e um professor adquirem,
ao mesmo tempo, e no mesmo estabelecimento, canetas idnticas, este para corrigir suas provas,
portanto, em princpio utilizando o objeto para desenvolver sua atividade profissional, e aquele para
estudar, sendo destinatrio final ftico na cadeia de consumo; canetas estas que, por conta de defeito
de fabricao, vazam tinta que mancham as vestes dos dois destacados personagens, causando-lhes os
mesmos prejuzos de ordem material (NUNES, 2000, p. 77-89).
Esse problema de destinao diversa de um mesmo objeto pode ser visto ainda na aquisio
de combustvel, que tanto pode ser utilizado para abastecer um automvel para uma viagem de lazer,
como para encher o tanque de outro carro que utilizado na atividade econmica de uma empresa de
transporte de passageiros, ou mesmo, na utilizao de energia eltrica, que exatamente a mesma em
uma residncia familiar e em uma empresa que atua no ramo imobilirio e que precisa desse bem para
atender adequadamente seus clientes e movimentar parte de sua estrutura.
Como se observa, a caracterizao da relao de consumo precisa ser elucidada neste momento,
mormente, quando da anlise da pessoa jurdica ou dos empresrios enquanto consumidores, pois
existe ainda hoje, quase duas dcadas aps a entrada em vigor do Cdigo de Defesa do Consumidor
(CDC), divergncia quanto ao sentido da expresso destinatrio final; noo essencial para efeito de
aplicao da citada Lei. A discusso travada entre trs principais correntes.
Os defensores da tese maximalista atribuem interpretao extensiva ideia, sustentando que a
expresso destinatrio final se divide em destinatrio ftico e destinatrio econmico (BESSA, 2007, p. 54).
48
Os direitos bsicos do consumidor
Escoram suas ideias na premissa que dita que a aquisio de um bem ou servio caracteriza a relao,
sendo irrelevante se o objeto ou a atividade tenham sido contratados pelo particular ou para ser
utilizados em uma atividade econmica ou profissional (ANDRIGHI, 2004, p. 6). Afirma-se desde j que a
adeso a essa linha de pensamento minoritria, tanto na doutrina, quanto na jurisprudncia.
Por sua vez, os finalistas defendem sua tese a partir do destino dado ao objeto da prestao
desempenhada, distinguindo-o de um lado em bem de consumo e do outro como insumo, esse ltimo,
caracterizado por aqueles bens que sero transformados ou que sero necessrios transformao
de outros no processo produtivo, como ocorre no caso de aquisio de tecido por certa empresa, para
confeccionar camisas ou calas, e ainda, da energia eltrica necessria para o funcionamento das suas
mquinas. Tal corrente sustenta que se aplica o CDC quando o bem adquirido no seja transformado ou
incorporado a outro, mas sim seja utilizado instrumentalmente, como o caso de computadores e de
todo o material de escritrio utilizado em uma imobiliria (PASQUALOTTO, 2005, p. 134).
A terceira corrente ainda mais restritiva, sendo sua precursora a professora Cludia Lima Marques,
e conhecida por teoria do finalismo aprofundado, por meio da qual a vulnerabilidade do consumidor
dever ser analisada em concreto quando este for uma pessoa jurdica (2002, p. 347-353). Nesse condo,
considerando-se que o CDC uma lei para desiguais, h de se ter cautela para aplic-lo em uma relao
jurdica negocial existente entre duas empresas, especialmente por conta dos princpios sobre os
quais foram construdas as fundaes do Cdigo Civil (CC), que garante tratamento justo e equitativo
a todos os participantes da relao jurdica (MARQUES, 2005, p. 74), mas que no se esquece que
uma lei para solucionar problemas surgidos no mbito dos contratos entre iguais. Saliente-se que essa
pesquisa constatou que as ltimas decises do Superior Tribunal de Justia (STJ) seguem essa vertente
doutrinria, como se observa do seguinte julgado:
A jurisprudncia do STJ tem evoludo no sentido de somente admitir a aplicao do CDC pessoa jurdica empresria
excepcionalmente, quando evidenciada a sua vulnerabilidade no caso concreto; ou por equiparao, nas situaes
previstas pelos artigos 17 e 29 do CDC. [...]. (AgRg no REsp 687.239 / RJ)
As principais dvidas ecoam no conflito entre as duas ltimas teorias apontadas, no se podendo
afirmar que uma prevalece sobre a outra, mas que a nosso ver ambas se complementam.
Nesse condo, aparentemente alguns autores, a partir da anlise teleolgica da questo,
sustentam que o Poder Judicirio dever reconhecer a vulnerabilidade da pequena empresa e dos
profissionais liberais quando esses adquirem produtos ou servios que fogem da sua esfera de
especialidade, aplicando por consequncia o CDC (LIMA, 2003, p. 61), tese essa que em princpio
responde as questes suscitadas no incio deste captulo e que versam sobre a aquisio de um
mesmo produto ou servio por pessoa natural e jurdica, dando aos mesmos idnticos tratamentos.
Nesse sentido, h um julgado interessante proferido no Superior Tribunal de Justia (STJ) que
equipara o pequeno agricultor, considerado como empresrio pelo CC, a consumidor, na hiptese desse
ter adquirido adubo para preparar o plantio da safra futura, considerando ainda que aquele consumiu
o bem comprado (REsp 208.793).
Uma outra resposta interessante apontada crise dada pela professora Helosa Carpena (2004,
p. 29-48) ao defender que quando o bem adquirido ou o servio contratado for considerado essencial,
como o caso de fornecimento de gua e de energia eltrica, especialmente se exercidos por meio
de monoplio, o consumidor, seja ele pessoa fsica ou jurdica, ser sempre vulnervel, em razo da
imprescindibilidade do servio.

| 49
Como se afere do debate trazido anlise, a resposta para a questo, que busca aferir qual a
melhor ideia de destinatrio final e o campo de aplicao do CDC, ainda est por ser encontrada.

Superadas as dvidas iniciais acerca do mbito de atuao do CDC, bem como, promovida uma
profunda anlise de sua principiologia, e, da melhor forma de interpretar a lei estudada, cumpre, a partir
de agora, promover um longo passeio pelas estradas que singram o direito do consumidor, viagem essa
que comea na anlise de seus direitos bsicos, previstos expressamente no artigo 6. da Lei 8.078/90.
Desse modo, frisa-se, inicialmente, se o consumidor tem direito a proteo da vida, sade e
segurana contra os riscos provocados por prticas no fornecimento de produtos e servios considerados
perigosos ou nocivos, consoante dita o inciso I, do citado artigo, resta claro o papel do fornecedor no
que pertine ao dever de evitar que os produtos e servios que pe disposio do mercado causem danos
aos consumidores, e se houver qualquer risco, cumpre quele, informar de modo ostensivo sua existncia,
como se observa na publicidade de cigarros, bebidas alcolicas, remdios e pesticidas em geral.
A esse respeito, pode-se pensar ainda que no caso de alienao de determinado bem imvel,
dever o agente imobilirio, informar previamente ao consumidor se a construo erigida sobre o
terreno possui defeitos, e ainda, por exemplo, se a gua do crrego que corre tranquilo em uma das
linhas divisrias dessa propriedade ou no potvel.
O consumidor tambm tem direito, por fora do inciso II do mesmo artigo, educao e divulgao
sobre o consumo adequado dos produtos e servios [sendo-lhe] assegurada a liberdade de escolha e a
igualdade nas contrataes, e dessa forma, parece que violaria essa regra a cobrana de preos distintos
na oferta de imvel para locao, formulada por empresa do ramo imobilirio, quando um dos potenciais
locatrios seja um estudante, e o outro, um profissional com algumas dcadas de vida.
Os manuais de instruo que hodiernamente acompanham qualquer eletrodomstico, bem
como os selos que dizem que o produto consome certa quantidade de energia eltrica so outros dois
belos exemplos dos efeitos prticos que so observados no dia a dia e nascem desse dispositivo legal.
Ato contnuo, ao dispor o inciso III do citado artigo que o consumidor tem direito informao
adequada e clara sobre os diferentes produtos e servios, com especificao correta de quantidade,
caractersticas, composio, qualidade e preo, bem como sobre os riscos que apresentam, parece que,
por exemplo, a incorporadora ou o empreiteiro que vende um imvel na planta, obriga-se a informar
o prazo mximo de concluso da obra, bem como, se for o caso, qual a taxa de juros cobrada em razo
do financiamento para a aquisio do imvel na planta.
Aproveita-se o exemplo para questionar se a cobrana de juros nessa hiptese lcita, j que
no h emprstimo que justifique a incidncia de juros compensatrios nessas situaes, como tem
decidido o STJ, respeitando assim o contido no item 14 da portaria 3 da Secretaria de Direito Econmico,
editada em 2001, que dispe que clusula que estabelea a cobrana de juros antes da entrega das
chaves no contrato de compra e venda nula.

50
Ademais, esse dever de informar vai alm, impondo ao fornecedor o dever de comunicar
quele que se prope a comprar o bem ofertado, se a rea em que o apartamento ou a casa esto
localizados afetada por enchentes ou excessiva criminalidade, obrigando-se ainda, se da publicidade
constar promessa de instalao de rede eltrica, de gua, de esgoto etc., mesmo que tais obrigaes
no constem expressamente da minuta assinada pelas partes, tambm conhecida por compromisso
particular de compra e venda, a observar o dever jurdico assumido, que uma vez no cumprido,
autoriza o consumidor a resolver o contrato e a postular, alm da devoluo de eventual quantia paga,
indenizao por eventuais perdas e danos.
Alis, esse ltimo exemplo poderia ilustrar ainda a hiptese prevista no inciso IV da norma
comentada, pois ao determinar que ao consumidor tambm garantida a proteo contra a publicidade
enganosa e abusiva, mtodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra prticas e clusulas
abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e servios, impe ao fornecedor o dever de honrar
tudo aquilo que prometeu, mesmo que sua inteno seja apenas a captao de clientes.
A respeito dessa regra, salienta-se tambm que clusula que determine a perda total da quantia
paga pelo consumidor que no pode quitar o financiamento do imvel ser considerada como no
escrita, posto que se trata de clusula abusiva.
Por sua vez, o inciso V do artigo analisado dita que o consumidor tem direito modificao
das clusulas contratuais que estabeleam prestaes desproporcionais ou sua reviso em razo de
fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas, garantindo quele o direito de rever os
contratos pactuados sempre que estes lhe obriguem ao pagamento de prestaes desproporcionais,
situao bastante comum nos contratos firmados junto ao Sistema Financeiro da Habitao (SFH).
De fato, no mercado imobilirio para consumo, no h como se negar a integral aplicao do
CDC, pois impossvel no qualificar como fornecedoras as empresas que trabalham no ramo de incorporao imobiliria, de construo, e ainda dos agentes financeiros (LEONARDO, 2003, p. 178). E desse
modo, na medida em que a funo social do contrato est intimamente ligada noo de equilbrio
entre as prestaes assumidas pelas partes, um contrato que onera uma das partes, deve ser revisto
pelo Judicirio (TARTUCE, 2005, p. 96).
Fato que no Brasil, o CDC rompeu com o dogma da fora obrigatria enquanto mxima inquestionvel, dispondo que qualquer alterao da base negocial poder ser utilizada como argumento para a alterao de clusulas desfavorveis ao consumidor, sendo necessria apenas a demonstrao de que a parte
mais fraca na relao de consumo se viu obrigada a uma prestao desproporcional vantagem auferida
por conta de fatos ulteriores (TARTUCE, 2003, p. 139) que alteraram a base negocial em seu desfavor.
Por sua vez, os incisos VI e VII so tambm de elevada importncia, pois, o primeiro determina
que o consumidor merece a efetiva preveno e reparao de danos patrimoniais e morais, individuais,
coletivos e difusos, e o segundo garante a efetividade desses direitos ao dispor que quele est garantido o acesso aos rgos judicirios e administrativos, com vistas preveno ou reparao de danos
patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a proteo jurdica, administrativa e
tcnica aos necessitados.
Como se observa, o legislador se preocupou com a promoo de uma tutela preventiva, no
havendo necessidade de que ocorra a violao do direito do consumidor para que esse busque o Poder
Judicirio, bastando a mera possibilidade disso ocorrer. Essas regras, conjugadas, so de grande valia,
por exemplo, autorizando as associaes de defesa de consumidores a ajuizar aes visando impedir

| 51
propagandas com oferta de venda de lotes em reas de preservao ambiental, e ainda, buscando a
declarao de nulidade de tais loteamentos, em razo da ofensa ao texto constitucional.
Com amparo no inciso VI, o consumidor teria direito a buscar a excluso de seu nome dos bancos de
dados restritivos de crdito, que devero ser tratados pelas empresas a partir do reconhecimento de sua
relevncia, visando reabilitar seu crdito e ter divulgados dados condizentes com a mais absoluta verdade
(EFING, 1999, p. 195). J por meio do citado inciso VII, mais uma vez resta consagrada a tutela conhecida
por inibitria, ou de remoo do ilcito, que visa a atuar sobre a vontade do ru, convencendo-o a praticar
ou a no praticar um ato, para que o ilcito no se verifique, no se repita ou no prossiga (MARINONI,
1998, p. 117), o que alis, um dever do juiz e no uma simples faculdade, pois no atual estgio das
garantias constitucionais, as tutelas de urgncia possuem relevante papel na promoo da efetividade
da tutela jurisdicional contra toda e qualquer leso ou ameaa a direito subjetivo (THEODORO JNIOR,
2002, p. 46).
A ideia tambm que impera aqui a de que ao consumidor garantida a reparao integral dos
prejuzos que venha a suportar por conta dos produtos e servios colocados no mercado de consumo
pelo fornecedor, tenha ele suportado prejuzos materiais ou de ordem extrapatrimonial, como pode
ocorrer no caso de acidente de consumo que o impea de trabalhar e ainda que lhe cause leso a integridade psicofsica.
Outra regra deveras importante est prevista no inciso VIII, do artigo ora estudado, diretriz que
assegura ao consumidor o direito a obter em seu favor, a inverso do nus da prova quando a tese por ele
sustentada tenha elevada aparncia de probabilidade ftica ou se ele for considerado hipossuficiente;
no se podendo negar que obrigar o consumidor a produzir algumas provas para ter assegurado seu
direito seria o mesmo que negar-lhe esse direito, como ocorre no caso de intoxicao alimentar, cujos
efeitos so patentes, mas as causas de complexa aferio, da a importncia da regra que autoriza o juiz
a determinar a inverso do nus probatrio, impondo ao fornecedor o dever de provar que o alegado
pelo consumidor no ocorreu, ou no ocorreu da forma relatada.
Texto Complementar
Pessoa jurdica pode ser consumidora segundo
orientao do Superior Tribunal de Justia
1. No que tange definio de consumidor, a Segunda Seo desta Corte, ao julgar, aos
10.11.2004, o REsp 541.867/BA, perfilhou-se orientao doutrinria finalista ou subjetiva, de sorte
que, de regra, o consumidor intermedirio, por adquirir produto ou usufruir de servio com o fim
de, direta ou indiretamente, dinamizar ou instrumentalizar seu prprio negcio lucrativo, no se
enquadra na definio constante no art. 2. do CDC. Denota-se, todavia, certo abrandamento na
interpretao finalista, na medida em que se admite, excepcionalmente, a aplicao das normas do
CDC a determinados consumidores profissionais, desde que demonstrada, in concreto, a vulnerabilidade tcnica, jurdica ou econmica.
52
2. A recorrida, pessoa jurdica com fins lucrativos, caracteriza-se como consumidora intermediria,
porquanto se utiliza dos servios de telefonia prestados pela recorrente com intuito nico de
viabilizar sua prpria atividade produtiva, consistente no fornecimento de acesso rede mundial
de computadores (internet) e de consultorias e assessoramento na construo de home pages, em
virtude do que se afasta a existncia de relao de consumo. Ademais, a eventual hipossuficincia da
empresa em momento algum foi considerada pelas instncias ordinrias, no sendo ldimo cogitar-se
a respeito nesta seara recursal, sob pena de indevida supresso de instncia.
3. Todavia, in casu, mesmo no configurada a relao de consumo, e tampouco a fragilidade
econmica, tcnica ou jurdica da recorrida, tem-se que o reconhecimento da responsabilidade civil
da concessionria de telefonia permanecer prescindindo totalmente da comprovao de culpa,
vez que incidentes as normas reguladoras da responsabilidade dos entes prestadores de servios
pblicos, a qual, assim como a do fornecedor, possui ndole objetiva (art. 37, 6., da CF/88), sendo
dotada, portanto, dos mesmos elementos constitutivos. Nesse contexto, importa ressaltar que tais
requisitos, quais sejam, ao ou omisso, dano e nexo causal, restaram indubitavelmente reconhecidos pelas instncias ordinrias, absolutamente soberanas no exame do acervo ftico-probatrio.
4. Por fim, com base na anlise do conjunto ftico-probatrio, principalmente das percias
realizadas, cujo reexame vedado nesta seara recursal (Smula 7 da Corte), entenderam as
instncias ordinrias que o incndio que acometeu as instalaes telefnicas da concessionria
no consubstancia caso fortuito, no havendo que se falar em excludente da responsabilidade civil
objetiva da recorrente.
5. Diante do exposto, a manuteno da condenao da empresa concessionria de telefonia
medida de rigor, mesmo que por outros fundamentos, alterando-se to somente a qualificao
jurdica dos fatos delineados pelas instncias ordinrias, da responsabilidade consumerista para a
dos entes prestadores de servio pblico, ante a identidade e comprovao dos elementos configuradores da responsabilizao civil, ambas de ordem objetiva, a par de restar comprovada a ausncia
de qualquer causa excludente da responsabilidade civil.
6. Com efeito, no se mostraria razovel, luz dos princpios da celeridade na prestao
jurisdicional, da economia processual, da proporcionalidade e da segurana jurdica, anular-se
todo o processo, equivalente a 05 (cinco) anos de prestao de servio judicirio, no qual restou
exaustivamente discutida e demonstrada a responsabilidade civil da empresa concessionria de
telefonia, sob pena de se privilegiar indevidamente o formalismo exacerbado em total detrimento
do escopo de pacificao social do processo, mantendo-se situao de instabilidade e ignorando-se
por completo a orientao preconizada pelos modernos processualistas.
7. Recurso Especial no conhecido.
(STJ. REsp. 660.026/RJ, 4. Turma, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, julgado em 3.5.2005, DJU
27.06.2005, p. 409)
[...] Ressalto, inicialmente, que se colhe dos autos que a empresa recorrida, pessoa jurdica
com fins lucrativos, caracteriza-se como consumidora intermediria, porquanto se utiliza do servio
de fornecimento de energia eltrica prestado pela recorrente, com intuito nico de viabilizar sua
prpria atividade produtiva. Todavia, cumpre consignar a existncia de certo abrandamento na
interpretao finalista, na medida em que se admite, excepcionalmente, desde que demonstrada,

| 53
in concreto, a vulnerabilidade tcnica, jurdica ou econmica, a aplicao das normas do CDC. Quer
dizer, no se deixa de perquirir acerca do uso, profissional ou no, do bem ou servio; apenas, como
exceo e vista da hipossuficincia concreta de determinado adquirente ou utente, no obstante
seja um profissional, passa-se a consider-lo consumidor. Ora, in casu, a questo da hipossuficincia
da empresa recorrida em momento algum foi considerada pelas instncias ordinrias, no sendo
ldimo cogitar-se a respeito nesta seara recursal, sob pena de indevida supresso de instncia [...]
(STJ. REsp. 661.145/ES, 4. Turma, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, julgado em 22.2.2005, DJU 28.03.2005, p. 286)
Atividades
1.
Diferencie a teoria finalista da teoria finalista aprofundada a partir dos efeitos prticos de cada
uma dessas linhas de pensamento.

54
2.
Quais so os direitos bsicos do consumidor e qual a importncia de conhec-los para o adequado

desempenho das atividades no mercado imobilirio?
3.
A inverso dos nus da prova uma regra no sistema protetivo criado pelo CDC?

4.
| 55
O que pode ocorrer caso o fornecedor no esclarea, de modo completo e adequado, o consumidor
com quem contrata, mormente, a partir dos direitos previstos no artigo 6. do CDC?
Para refletir
Como compatibilizar as correntes maximalista e finalista em busca da adequada proteo do
consumidor?
Dica de estudo
Uma leitura fcil e agradvel desse assunto pode ser vista na obra a seguir.
FILOMENO, Jos Geraldo de Brito. Manual de Direitos do Consumidor. So Paulo: Atlas, 2005.
56
Referncias
ANDRIGHI, Ftima Nancy. O conceito de consumidor direto e a jurisprudncia do Superior Tribunal de
Justia. Revista de Direito Renovar, Rio de Janeiro, n. 29, maio/ago., 2004.
BESSA, Leonardo Roscoe. Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor: anlise crtica da relao
de consumo. Braslia: Braslia Jurdica, 2007.
Bookseller, 2002.
CARPENA, Helosa. Afinal, quem consumidor? Campo de aplicao do CDC luz do princpio da vulnerabilidade. Revista Trimestral de Direito Civil, Rio de Janeiro, v. 9, jul./set., 2004.
EFING, Antnio Carlos. Contratos e Procedimentos Bancrios Luz do Cdigo de Defesa do Consumidor, Biblioteca de Direito do Consumidor. So Paulo: RT, 1999.
LIMA, Rogrio Medeiros Garcia de. Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor. So Paulo: RT,
2003.
MARINONI, Luiz Guilherme. Tutela Inibitria: individual e coletiva. So Paulo: RT, 1998.
MARQUES, Cludia Lima. Contratos no Cdigo de Defesa do Consumidor. So Paulo: RT, 2002.
_____. Trs tipos de dilogos entre o cdigo de defesa do consumidor e o Cdigo Civil de 2002: superao das antinomias pelo dilogo das fontes. In: PFEIFFER, Roberto Augusto Castellanos.
NUNES, Luiz Antonio Rizzatto. Comentrios ao Cdigo de Defesa do Consumidor. Saraiva: So Paulo,
2000.
PASQUALOTTO, Adalberto (Coord.). Cdigo de Defesa do Consumidor e o Cdigo Civil de 2002:
convergncias e assimetrias. So Paulo: RT, 2005.
_____. O Cdigo de Defesa do Consumidor em Face do Cdigo Civil de 2002. In: PFEIFFER, Roberto Augusto Castellanos; (Coord.). Cdigo de Defesa do Consumidor e o Cdigo Civil de 2002: convergncias e assimetrias. So Paulo: RT, 2005.
TARTUCE, Flvio. A reviso do contrato pelo novo Cdigo Civil: crtica e proposta de alterao do art. 317
da lei 10.406/02. In: DELGADO, Mrio Luiz; ALVES, Jones Figueiredo. (Coord.). Questes Controvertidas
no Novo Cdigo Civil. So Paulo: Mtodo, 2003.
| 57
_____. Direito Civil: direito das obrigaes e responsabilidade civil. So Paulo: Mtodo, 2006.
THEODORO JNIOR, Humberto. As liminares e a tutela de urgncia. Revista Jurdica Consulex, Braslia,
ano VI, n. 139, out. 2002.
Gabarito
1.
Os finalistas defendem sua tese a partir do destino dado ao objeto da prestao desempenhada,
distinguindo-o de um lado em bem de consumo e do outro como insumo, esse ltimo, caracterizado
por aqueles bens que sero transformados ou que sero necessrios transformao de outros
no processo produtivo, como ocorre no caso de aquisio de tecido por certa empresa, para
confeccionar camisas ou calas, e ainda, da energia eltrica necessria para o funcionamento
das suas mquinas. Tal corrente sustenta que se aplica o CDC quando o bem adquirido no seja
transformado ou incorporado a outro, mas sim seja utilizado instrumentalmente, como o caso
de computadores e de todo o material de escritrio (PASQUALOTTO, 2005, p. 134) utilizado em
uma imobiliria.
A teoria do finalismo aprofundado defende que a vulnerabilidade do consumidor dever ser

analisada em concreto quando este for uma pessoa jurdica (MARQUES, 2002, p. 347-353).
Nesse condo, considerando-se que o CDC uma lei para desiguais, h de se ter cautela para
aplic-lo em uma relao jurdica negocial existente entre duas empresas, especialmente
por conta dos princpios sobre os quais foram construdas as fundaes do CC, que garante
tratamento justo e equitativo a todos os participantes da relao jurdica (MARQUES, 2005,
p. 74), mas que no se esquece que uma lei para solucionar problemas surgidos no mbito
dos contratos entre iguais.
2.
A resposta encontra-se nos incisos do artigo 6. do CDC.
3.
exceo. O inciso VIII do artigo 6. do CDC, assegura ao consumidor o direito a obter em seu
favor a inverso do nus da prova quando a tese por ele sustentada tenha elevada aparncia de
probabilidade ftica ou se ele for considerado hipossuficiente; no se podendo negar que obrigar
o consumidor a produzir algumas provas para ter assegurado seu direito seria o mesmo que
negar-lhe esse direito, como ocorre no caso de intoxicao alimentar, cujos efeitos so patentes,
mas as causas de complexa aferio, da a importncia da regra que autoriza o juiz a determinar
a inverso do nus probatrio, impondo ao fornecedor o dever de provar que o alegado pelo
consumidor no ocorreu, ou no ocorreu da forma relatada.
4.
Ao dispor o inciso III do artigo 6., do CDC, que o consumidor tem direito informao adequada
e clara sobre os diferentes produtos e servios, com especificao correta de quantidade,
58
caractersticas, composio, qualidade e preo, bem como sobre os riscos que apresentem, parece
que, por exemplo, a incorporadora ou o empreiteiro que vende um imvel na planta, obriga-se
a informar o prazo mximo de concluso da obra, bem como, se for o caso, qual a taxa de juros
cobrada em razo do financiamento para a aquisio do imvel na planta.

O dever de informar impe ainda ao fornecedor o dever de comunicar quele que se prope a
comprar o bem ofertado, se a rea em que o apartamento ou a casa esto localizados afetada por
enchentes ou excessiva criminalidade, obrigando-se ainda, se da publicidade constar promessa
de instalao de rede eltrica, de gua, de esgoto etc., mesmo que tais obrigaes no constem
expressamente da minuta assinada pelas partes, tambm conhecida por compromisso particular
de compra e venda, a observar o dever jurdico assumido, que uma vez no cumprido, autoriza
o consumidor a resolver o contrato e a postular, alm da devoluo de eventual quantia paga,
indenizao por eventuais perdas e danos.

Responsabilidade pelo
fato do produto ou servio
Consideraes acerca do dever
de segurana imposto aos fornecedores
De acordo com teor dos artigos 8. e 9. do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), os produtos
e servios em oferta no podero acarretar riscos sade ou segurana dos consumidores, salvo se
tais riscos possam ser considerados normais e previsveis em decorrncia da natureza e do modo de
utilizao daqueles bens econmicos, lembrando que o fornecedor se encontra obrigado a informar, de
modo claro e ostensivo, principalmente nesses casos, acerca do adequado uso do produto ou servio, e
ainda, sobre os potenciais riscos que os mesmos possam oferecer coletividade.
O fiel cumprimento desses preceitos legais pode ser observado, no plano concreto, na aferio da
publicidade feita pelas empresas de cigarro, atualmente, bastante limitada por conta dos efeitos nocivos
desses produtos; nas embalagens de produtos perigosos como lcool lquido, pesticidas e agrotxicos,
que advertem o consumidor sobre as necessrias cautelas que deve-se adotar; nas bulas que orientam
acerca do uso adequado dos medicamentos, seus efeitos colaterais potenciais e sobre as pessoas a
quem no se aconselha consumi-los; nas embalagens de alimentos, que devem conter o prazo mximo
em que o consumo recomendado.
No se pode negar que existe um dever geral de segurana, cumprindo informar ainda, que
em carter excepcional que se admite a insero de produtos perigosos no mercado, pois em regra, o
fornecedor no pode comercializ-los.
Por sua vez, se o fornecedor descobrir posteriormente que o produto inserido no mercado de
consumo oferece riscos sade ou segurana dos potenciais usurios, dever promover sua retirada
da exposio pblica ao comrcio, comunicando coletividade ostensivamente, de modo a minimizar
as provveis vtimas. Nesses casos, na hiptese de danos causados a algum consumidor em razo do
60
Responsabilidade pelo fato do produto ou servio
defeito do produto, mesmo que desconhecido pelo fornecedor, este est obrigado a reparar os prejuzos
suportados pela vtima, mesmo que tenha realizado todos os testes possveis de periculosidade. Eis que
assume as consequncias de sua atividade, no podendo invocar a teoria do risco do desenvolvimento
para eximir-se do dever de indenizar. Ao contrrio do que ocorre na Europa, onde tal tese prevalece em
favor da empresa.
Caso tpico de conhecimento posterior do problema notado no ramo de comrcio de automveis
novos, cuja soluo dada normalmente mediante a prtica de recall, procedimento que consiste em
anncios pblicos e ostensivos visando convocao dos consumidores para que compaream
empresa a fim de sanar os defeitos aferidos nos produtos ou servios que colocara no mercado. Salienta-se que nesses casos, todas as despesas devem correr por conta do fornecedor.
Imagine ainda, como exemplo dessa assertiva, a comercializao de apartamentos construdos
sob solo infectado por produtos qumicos enterrados h muitos anos ou erguidos sob solo em que h
risco de desmoronamento, quando tais fatos venham a ser conhecido pelo vendedor ou pelo comprador
aps a entrega das chaves. Parece claro que, nesse caso, o fornecedor se obriga a informar de imediato
os compradores das unidades imobilirias para que desocupem o imvel, responsabilizando-se, no
mnimo, pelas despesas com a mudana e com o pagamento dos aluguis at que o defeito, se possvel,
seja reparado. A ideia que aqui impera que para alm de ser obrigado a reparar os prejuzos suportados
pelo consumidor, o fornecedor deve ainda evit-los, agindo de modo a evitar o ilcito.

A teoria da responsabilidade pelo fato do produto ou servio implica a anlise dos acidentes de
consumo, ou seja, o estudo das situaes em que o consumidor sofre danos ao seu patrimnio, e especialmente, a sua integridade psicofsica, bem como das consequncias oriundas de tal leso, principalmente, o dever de repar-los. Teoria essa que surge em razo da preocupao do legislador com o grau
de segurana oferecido pelos bens colocados no mercado de consumo (BESSA, 2006, p. 87).
Para ilustrar essa situao, pode-se lembrar o caso da garrafa que explode nas mos do consumidor
e causa leses no rosto ou nos olhos da vtima, ou ainda, o caso do avio que cai e fere os passageiros.
Como hiptese de aplicao dessa teoria aos consumidores by stander, ou seja, aos terceiros que so
vtimas de um acidente de consumo, esclarecedora a deciso do Superior Tribunal de Justia (STJ), no
Recurso Especial 540.235/TO, que imps empresa proprietria de aeronave que realiza o transporte
de malotes o dever de reparar os prejuzos suportados pelas vtimas que perderam suas casas em razo
de acidente areo.
Quando efetivamente o fornecedor ser responsabilizado pelos acidentes de consumo? A
resposta est localizada no artigo 12 da Lei 8.078/90, ditando que o fornecedor dever reparar os danos
surgidos em razo de defeitos decorrentes do projeto, da fabricao, da construo, da montagem, das
frmulas e de sua manipulao, da apresentao ou do acondicionamento de seus produtos, e ainda,
em razo de informaes insuficientes ou inadequadas sobre sua utilizao e riscos.
Em sntese, pode-se afirmar que haver responsabilidade quando houver um defeito de concepo,
de produo ou de informao (GRASSI NETO, 2007, p. 56-58), levando em conta que um produto ser

| 61
considerado defeituoso quando no oferecer a segurana dele legitimamente esperada, respeitando

circunstncias como sua apresentao, uso e riscos, que razoavelmente dele se esperam, e ainda, a poca
em que foi colocado em circulao.
H o dever de indenizar quando a casa comprada junto empresa do ramo imobilirio vem a
desabar e ferir a famlia do consumidor, quando tal fato ocorreu porque o projeto estrutural foi elaborado
sem considerar aspectos especficos do solo naquela regio, ou foi desenvolvido pelo engenheiro
responsvel sem observar, de modo escorreito, a construo. Tambm h o dever de indenizar quando
o consumidor no for informado adequadamente sobre o uso do bem, por exemplo, quando o elevador
no possui uma placa indicativa do peso mximo que pode transportar e despenca da cobertura porque
o comprador do imvel no teve acesso a essa informao e excedeu a lotao do mesmo.
evidente que nessas hipteses o consumidor que compra uma casa ou um apartamento no
espera que o mesmo venha abaixo como descrito no exemplo anterior e dessa forma, a noo de
defeito est essencialmente ligada expectativa do consumidor [e assim] um produto defeituoso
quando ele mais perigoso para o consumidor ou usurio do que legitimamente ou razoavelmente se
podia esperar (ROCHA, 2000, p. 95).
importante discorrer tambm sobre quem ser o responsvel pela indenizao dos prejuzos,
destacando-se que a Lei 8.078/90 prev em seu artigo 12 que o fabricante, o produtor, o construtor e
o importador respondero pela reparao dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes do produto, obrigando, nos casos previstos, mesmo quem no seja parte no contrato, a reparar
a vtima, o que se d em razo das vantagens indiretamente auferidas. Como se denota, no caso de
acidente de consumo, ter dever de indenizar no apenas quem entregou o produto ao consumidor
por ocasio da compra e venda, mas, sim em regra, qualquer responsvel pela circulao do produto no
mercado. Observa-se que o comerciante foi propositalmente excludo do rol dos responsveis citados,
pois dever indenizar apenas em situaes peculiares, que sero abordadas logo frente.
Salienta-se ainda que, visando proteo dos vulnerveis, houve a criao de um sistema de
responsabilidade objetiva, ou seja, que dispensa a presena de culpa na conduta do fornecedor, tese
essa que surge, entre outros fatores, da necessidade de substituio da ideia de responsabilidade
pela reparao, mediante a socializao dos riscos (COSTA, 2002, p. 218), bem como, de um maior
estudo da teoria econmica, que impe a quem lucra com certa atividade o dever de assumir os
riscos inerentes mesma (CAVALIERI FILHO, 2000). Dessa forma, basta ao consumidor demonstrar
que sofreu o dano e que esse dano teve origem em razo de defeito do produto adquirido ou servio
contratado junto ao fornecedor.
Em verdade, a responsabilidade subjetiva, ou seja, aquela lastreada na culpa, h algum tempo no
consegue resolver inmeros problemas surgidos nas relaes cotidianas, tendo sido gradativamente
substituda pela responsabilidade objetiva, ou seja, por aquela que impe o dever de indenizar sem
a necessidade da presena de culpa, evitando assim que vtimas de danos injustos peream sem
indenizao por conta da dificuldade de demonstrao de que certa conduta permeada pelo elemento
subjetivo (HIRONAKA, 2005).
Apenas a ttulo de informao, cumpre destacar que existem diversos fatores de atribuio de
responsabilidade que podero ser utilizados para substituir a culpa, entre eles: o risco criado, a garantia,
o abuso de direito, a equidade etc. (LORENZETTI, 2004, p. 612). Alis, no s podem como devem, pois,
como anteriormente explicado, a responsabilidade civil lastreada na imputao culposa se assemelha
a um edifcio dotado de portas difceis de serem abertas (LORENZETTI, 1998, p. 96), pensamento que
62
se justifica na dificuldade da demonstrao do desvio da conduta de quem provocara o dano, ou seja,

na complexidade da produo de prova de negligncia, imprudncia ou impercia de quem causou o
prejuzo vtima.
Deveras importante destacar ainda que a observncia do dever de informar pelo fornecedor
detm relevante papel na soluo dos problemas surgidos no mbito da teoria da responsabilidade,
do produto ou servio. De fato, a apresentao dos bens colocados no mercado de consumo assume
especial relevncia, por exemplo, se for realizada a publicidade de determinado brinquedo, sem a
advertncia de que este no recomendado para crianas que ainda no tm certa idade, o fornecedor
poder ser responsabilizado se o infante for lesado por ter engolido um pedao do brinquedo. Por outro
lado, desde que exista prvia informao, h de se ter em conta quando da anlise da responsabilidade
do fornecedor, se o produto foi utilizado para o fim a que se destina, posto que se o consumidor der
ao produto comprado destinao diversa da esperada ou recomendada, em regra, dever suportar os
prejuzos que venha a sofrer.
Dessa forma, se o consumidor utilizar uma lmina de barbear para cortar as unhas, no poder
depois, por ter cortado o dedo, imputar tal responsabilidade ao fabricante daquela; tambm estando
impedido de alegar que em razo do surgimento de nova tecnologia no sistema de freios ou por conta
dos air bags instalados em veculos mais novos, que o carro antigo que possui, fabricado na dcada de
1980, defeituoso, porque oferece maior risco a sua segurana que os produzidos atualmente.
Analisados os pressupostos anteriores, se houver um acidente de consumo, de acordo com o
CDC o fabricante e os demais responsveis s no sero responsabilizados se demonstrarem que no
colocaram o produto no mercado, que o defeito inexiste ou que o acidente ocorreu por fato exclusivo
do consumidor ou de terceiro, e ainda, promovendo-se uma vez mais o dilogo das fontes, se houver
caso fortuito ou fora maior.
Acerca do tema, Jos Reinaldo de Lima Lopes (2005, p. 110) afirma que a responsabilidade do
fornecedor macrossocial, sendo a ele imputado o risco de sua atividade de modo a internaliz-lo, s
se exonerando do dever de reparar os danos suportados pelo consumidor em razo de acidente de
consumo se demonstrar a inexistncia de vnculo com o produto, a inexistncia de defeito, ou, fato
exclusivo da vtima, hiptese essa que acaba sendo redundante, pois se o acidente ocorreu em razo
do uso inadequado, desde que cumprido o dever de informar, o bem no poder ser considerado
defeituoso.
Assim, na hiptese de um medicamento, que ainda est em teste, ser colocado disposio do
consumidor em farmcias por ter sido furtado nas instalaes do fornecedor, este ltimo, em princpio,
no ter o dever de indenizar.
Tambm no caso do uso indevido do produto, no h dever de indenizar, como no caso do
automvel de passeio que tem um pneu estourado e que por isso encontra uma rvore a sua frente,
porque o condutor o dirigia a mais de 200km/h, quando o pneu no foi projetado para essa velocidade
(fato exclusivo da vtima), ou, na mesma hiptese, porque o pneu estourou por conta de um buraco na
rodovia (fato de terceiro). Nesse ltimo caso, se a estrada tiver sido concedida iniciativa privada, esta
responde pelo dano, caso contrrio, a responsabilidade ser do Estado.
Como antes adiantado, importante destacar que os danos causados em razo de acidente de
consumo, em princpio, no sero de responsabilidade do comerciante, entretanto, este atrair o dever
de repar-los, quando o fabricante, o construtor, o produtor ou o importador no puder ser identificado
e ainda, quando no conservar adequadamente os produtos perecveis.
| 63
Como exemplo da primeira hiptese, tem-se a situao de comercializao de produtos importados

sem que o rtulo ou as informaes sobre quem seja o fabricante ou o importador sejam traduzidas
para o portugus, e da segunda, os casos em que os produtos espalhados nos balces frigorficos
dos supermercados se deterioram porque o fornecedor, no perodo noturno, desliga aqueles visando
economizar energia eltrica.
Por sua vez, merece destacar que os prestadores de servios respondem da mesma forma antes
delineada, consoante dispe o artigo 14 do CDC, desde que o defeito esteja contido no servio prestado
ou haja informao insuficiente ou inadequada sobre a adequada fruio daquele, e desse modo, caso a
imobiliria no informe que a casa que est comercializando antiga e precisa de reformas, na hiptese
do comprador suportar alguma leso porque a escada caiu ou o piso cedeu com o morador sobre ele,
poder ser responsabilizada.
Por fim, de acordo com o pargrafo 4. do artigo 14 do CDC, a responsabilidade pessoal dos
profissionais liberais ser apurada mediante a verificao de culpa, regra essa que h de ser lida com
bastante cautela, principalmente, quando o profissional assumir dever qualificado pela doutrina como
de resultado, como o caso do engenheiro na empreitada e do mdico nas cirurgias plsticas de
resultado. Salienta-se, enfim, que o papel da culpa no incumprimento das obrigaes merece ser relido
(CATALAN, 2005).
Consideraes sobre o prazo

para exerccio da pretenso indenizao
Em princpio, o prazo para exerccio da pretenso visando reparao dos danos oriundos de acidentes de consumo ser de cinco anos, como expressamente prev o artigo 27 do CDC, prazo esse que
se inicia a partir do conhecimento do dano e de sua autoria, momento que em regra, coincide quando
a leso ocorre.
Entretanto, excepcionalmente, na hiptese dos danos ofenderem a algum direito da personalidade, principalmente se a leso violar a integridade psicofsica da vtima, como ocorre quando h a
perda de membros ou rgos vitais, como um olho, um dedo ou um brao, possvel admitir que aquele
prazo no se aplica, podendo ser ajuizada a ao visando reparao de tais danos a qualquer tempo
(TARTUCE, 2006, p. 146-147), desde que a vtima o faa em vida, pois quanto mais a vtima demora para
recorrer ao Judicirio, em regra, menor ser o valor da indenizao a que ter direito, ante a incidncia
da figura da supressio1.
Nesses casos, a ausncia de prazo se d por conta da violao de direito da personalidade, que
entre outras caractersticas, tido como absoluto, perptuo, intransmissvel e irrenuncivel, e que uma
vez desrespeitado, fonte dos chamados danos extrapatrimoniais ou morais e tem como principal
sustentculo o princpio constitucional da dignidade da pessoa humana (MORAES, 2006).
Muito embora essa tese ainda esteja em fase de desenvolvimento, a partir da leitura constitucional
do direito privado, parece que o caminho irreversvel, como se denota do seguinte julgado:
1
A supressio pode ser identificada como a situao de um direito que, no tendo sido exercido por seu titular ao longo do tempo, no possa
mais s-lo, em razo da confiana depositada por aquele contra quem se pretende exerc-lo na no utilizao daquele mesmo direito.

64
9. luz das clusulas ptreas constitucionais, juridicamente sustentvel assentar que a proteo da dignidade da
pessoa humana perdura enquanto subsiste a Repblica Federativa, posto seu fundamento. Consectariamente, no
h falar em prescrio da ao que visa implementar um dos pilares da Repblica, mxime porque a Constituio no
estipulou lapso prescricional ao direito de agir, correspondente ao direito inalienvel dignidade. [...] 13. A dignidade
humana violentada, in casu, decorreu do sepultamento do irmo da parte, realizado sem qualquer comunicao
famlia ou assentamento do bito, gerando aflio ao autor e demais familiares, os quais desconheciam o paradeiro
e destino do irmo e filho, gerando suspeitas de que, por motivos polticos, poderia estar sendo torturado revelando
flagrante atentado ao mais elementar dos direitos humanos, os quais, segundo os tratadistas, so inatos, universais,
absolutos, inalienveis e imprescritveis. Inequvoco que a morte do irmo do autor no foi oficialmente informada
famlia, nem houve qualquer tipo de registro ou identificao da sepultura. [...]. (REsp 612.108/PR)
Atividades
1.
Qual a funo da teoria da responsabilidade pelo fato do produto ou servio?
2.
Qual a amplitude do dever de segurana imposto aos fornecedores de produtos e servios?

| 65
3.
Em que hipteses o fornecedor se exime do dever de reparar os danos suportados pelo consumidor
no caso de acidente de consumo?
4.
Qual o prazo concedido pelo ordenamento jurdico para que o consumidor que vtima de
acidente de consumo possa ajuizar ao indenizatria?
Para refletir
Quais as vantagens e desvantagens de no se aceitar o risco do desenvolvimento como hiptese
de excluso do dever de indenizar os prejuzos das vtimas de acidentes de consumo?
Dica de estudo
A obra recomendada neste momento uma dissertao de mestrado, bastante completa e com
leitura muito agradvel.
ROCHA, Silvio Luz Ferreira da. Responsabilidade Civil do Fornecedor pelo Fato do Produto no

66
Referncias
BESSA, Leonardo Roscoe. O Consumidor e seus Direitos: ao alcance de todos. Braslia: Braslia Jurdica,
2006.
2002.
CAVALIERI FILHO, Srgio. O direito do consumidor no limiar do sculo XXI. Revista de Direito do
Consumidor, So Paulo, n. 35, jul./set., 2000.
_____. Programa de Responsabilidade Civil. So Paulo: Malheiros, 2000.
COSTA, Dilvanir Jos da. O sistema da responsabilidade civil e o novo Cdigo. Revista de Informao
Legislativa, Braslia, v. 39, n. 156, out./dez., 2002.
GRASSI NETO, Roberto. Aulas de Direito do Consumidor. Santo Andr: Esetec, 2007.
HIRONAKA, Giselda Maria Fernandes Novaes. Responsabilidade Pressuposta. Belo Horizonte: Del Rey,
2005.
LOPES, Jos Reinaldo de Lima. Direito Civil e Direito do Consumidor: princpios. In: PFEIFFER, Roberto
Augusto Castellanos; PASQUALOTTO, Adalberto (Coord.). Cdigo de Defesa do Consumidor e o Cdigo
Civil de 2002: convergncias e assimetrias. So Paulo: RT, 2005.
dez., 1998.
_____. Tratado de los Contratos: parte general. Santa Fe: Rubinzal Culzoni, 2004.
MORAES, Maria Celina Bodin de. O princpio da dignidade humana. In: _____. (Org.). Princpios do
Direito Civil Contemporneo. Rio de Janeiro: Renovar, 2006.
ROCHA, Silvio Lus Ferreira da. Responsabilidade Civil do Fornecedor pelo Fato do Produto no

| 67
_____. Direito Civil: direito das obrigaes e responsabilidade civil. So Paulo: Mtodo, 2006.
Gabarito
1.
A teoria da responsabilidade pelo fato do produto ou servio, implica a anlise dos acidentes de
consumo, ou seja, o estudo das situaes em que o consumidor sofre danos ao seu patrimnio, e,
especialmente, sua integridade psicofsica, bem como das consequncias oriundas de tal leso,
principalmente, o dever de repar-los.
Em sntese, pode-se afirmar que haver responsabilidade quando houver um defeito de

concepo, de produo ou de informao (GRASSI NETO, 2007, p. 56-58), levando em conta que
um produto ser considerado defeituoso quando no oferecer a segurana dele legitimamente
esperada, respeitando circunstncias como sua apresentao, uso e riscos, que razoavelmente
dele se esperam, e ainda, a poca em que foi colocado em circulao.
Salienta-se ainda que, visando proteo dos vulnerveis, houve a criao de um sistema de
responsabilidade objetiva, ou seja, que dispensa a presena de culpa na conduta do fornecedor, tese
essa que surge, entre outros fatores, da necessidade de substituio da ideia de responsabilidade
pela de reparao, mediante a socializao dos riscos (COSTA, 2002, p. 218), bem como, de um
maior estudo da teoria econmica, que impe a quem lucra com certa atividade o dever de
assumir os riscos inerentes mesma (CAVALIERI FILHO, 2000). Dessa forma, basta ao consumidor
demonstrar que sofreu o dano e que esse dano teve origem em razo de defeito do produto
adquirido ou servio contratado junto ao fornecedor.
2.
De acordo com teor dos artigos 8. e 9. do CDC, os produtos e servios em oferta no podero
acarretar riscos sade ou segurana dos consumidores, salvo se tais riscos possam ser
considerados normais e previsveis em decorrncia da natureza e do modo de utilizao daqueles
bens econmicos, lembrando que o fornecedor se encontra obrigado a informar, de modo claro e
ostensivo, principalmente nesses casos, acerca do adequado uso do produto ou servio, e ainda,
sobre os potenciais riscos que os mesmos possam oferecer coletividade.

68
O fiel cumprimento desses preceitos legais pode ser observado, no plano concreto, na aferio da
publicidade feita pelas empresas de cigarro, atualmente bastante limitada por conta dos efeitos
nocivos desses produtos; nas embalagens de produtos perigosos, como lcool lquido, pesticidas
e agrotxicos, que advertem o consumidor sobre as necessrias cautelas que deve adotar; nas
bulas que orientam acerca do uso adequado dos medicamentos, seus efeitos colaterais potenciais
e sobre as pessoas a quem no se aconselha consumi-los; nas embalagens de alimentos, que
devem conter o prazo mximo em que o consumo recomendado.
No se pode negar que existe um dever geral de segurana, cumprindo informar ainda, que em
carter excepcional que se admite a insero de produtos perigosos no mercado, pois, em regra,
o fornecedor no pode comercializ-los.
3.
Desde que exista prvia informao, h de se ter em conta quando da anlise da responsabilidade
do fornecedor, se o produto foi utilizado para o fim a que se destina, posto que se o consumidor
der ao produto comprado destinao diversa da esperada ou recomendada, em regra, dever
suportar os prejuzos que venha a sofrer.
Tambm estar impedido de alegar que em razo do surgimento de nova tecnologia no sistema
de freios, ou por conta dos air bags instalados em veculos mais novos, o carro antigo que possui,
fabricado na dcada de oitenta, defeituoso porque oferece maior risco sua segurana que os
produzidos atualmente.
Com sntese, se houver um acidente de consumo, de acordo com o CDC, o fabricante e os demais
responsveis s no sero responsabilizados se demonstrarem que no colocaram o produto no
mercado, que o defeito inexiste ou que o acidente ocorreu por fato exclusivo do consumidor ou
de terceiro, e, ainda, se houver caso fortuito ou fora maior.
4.
Em princpio, o prazo para exerccio da pretenso visando reparao dos danos oriundos de
acidentes de consumo ser de cinco anos, como expressamente prev o artigo 27 do CDC, prazo
este que se inicia a partir do conhecimento do dano e de sua autoria, momento que em regra,
coincide quando a leso ocorrida.
Entretanto, excepcionalmente, na hiptese dos danos ofenderem a algum direito da personalidade, principalmente se a leso violar a integridade psicofsica da vtima, como ocorre quando
h a perda de membros ou rgos vitais, como um olho, um dedo ou um brao, possvel admitir
que aquele prazo no se aplica, podendo ser ajuizada a ao visando reparao de tais danos
a qualquer tempo (TARTUCE, 2006, p. 146-147), desde que a vtima o faa em vida, pois quanto
mais a vtima demora para recorrer ao Judicirio, em regra, menor ser o valor da indenizao a
que ter direito, ante a incidncia da figura da supressio.
Nesses casos, a ausncia de prazo se d por conta da violao de direito da personalidade, que
entre outras caractersticas, tido como absoluto, perptuo, intransmissvel e irrenuncivel, e que
uma vez desrespeitado, fonte dos chamados danos extrapatrimoniais ou morais e tem como
principal sustentculo o princpio constitucional da dignidade da pessoa humana (MORAES,
2006).
Responsabilidade pelo
vcio do produto ou servio
A insuficincia da figura dos vcios
redibitrios na tutela dos consumidores
O Cdigo Civil (CC) brasileiro, amparado na tradio romana, positivou a figura vcios redibitrios,
expresso oriunda da palavra redibir, querendo significar a possibilidade dada ao adquirente de reaver,
restaurar, retomar, recuperar o preo pago pela coisa (AZEVEDO, 2002, p. 94), soluo que est prevista
naquele diploma legislativo ao lado da possibilidade de reduo do valor pago pela coisa, quando
estiver seu valor ou sua utilizao diminudos por conta do defeito oculto que a acompanha.
De acordo com aquele diploma legislativo, vcio redibitrio defeito oculto que afeta a coisa e
que a torna imprpria ao uso a que se destina ou lhe prejudica sensivelmente o valor (PEREIRA, 2004,
p. 123), ideia essa tambm defendida por Jos Fernando Simo (2003, p. 62), para quem, consiste no
defeito cuja existncia no se revela aos olhos seno mediante exames ou testes, desvalorizando a coisa
ou tornando-a imprestvel ao uso pretendido.
Pelo regime institudo pelo CC, os vcios redibitrios se desenvolvem no campo dos contratos
comutativos, ou seja, naqueles contratos que impem prestaes recprocas e com valores equitativos
a ambas as partes, no se limitando aos negcios translativos de propriedade, como ocorre na compra
e venda, pois perfeitamente possvel admitir que sejam observados tambm em negcios em que h
a transmisso de posse, como caso dos contratos de arrendamento rural ou de locao.
Outro requisito necessrio caracterizao dessa figura a necessidade do vcio ser oculto, pois
se ostensivo, no regime imposto pelo CC, presume-se aceito pelo credor que recebe a coisa, e dessa
forma no se reputa oculto o defeito no observado ou detectado em razo de negligncia do credor,
mas apenas aquele que no poderia ser averiguado no momento do desempenho da prestao, como
poder ocorrer no caso de compra ou locao pactuada em perodo de estiagem, de um imvel que
alaga na poca das chuvas.
70
Responsabilidade pelo vcio do produto ou servio
O defeito deve ainda preexistir ao momento da transferncia de posse ou propriedade, e perdurar

quando da reclamao, e desse modo os defeitos supervenientes e os que, existindo, desaparecerem,
no podero ser reclamados (DINIZ, 2002, p. 120).
Por fim, no qualquer defeito que autoriza a redibio do contrato ou a reduo do preo ajustado, mas exclusivamente aqueles que prejudiquem a utilidade da coisa, tornando-a inapta s suas
finalidades ou diminuindo seu valor, podendo ser lembrado, como exemplo, o touro comprado para
reproduo e que se mostra estril.
importante destacar que no regime institudo pelo CC, parece lcito o ajuste de clusula contratual limitando a responsabilidade do alienante pela indenizao, ou mesmo, com o escopo de afast-la
completamente, desde que esse desconhea o vcio, haja vista que as regras inerentes matria so
de natureza supletiva, portanto, no cogentes, podendo ser alteradas pela vontade das partes (SIMO,
2003, p. 125).
O lesado deve observar os prazos estipulados pelo legislador, de natureza manifestamente
decadencial, eis que visam extino ou modificao da relao originria (SIMO, 2005, p. 359). Prazo
esse que de 30 dias se a coisa for mvel e de um ano se for imvel, iniciando-se com a entrega do bem
e reduzindo-se pela metade se o bem j estava em poder daquele que adquire a posse (como ocorre
na locao ou no leasing) ou a propriedade (como se d na compra e venda) do objeto, regra aplicvel
quando o defeito aferido logo aps a entrega da coisa; sendo que se o defeito demorar a surgir, o
prazo se inicia com o aparecimento do mesmo, desde que se manifeste no prazo mximo de 180 dias,
em se tratando de bens mveis; e de um ano, para os imveis, consoante se extrai do pargrafo 1.
do artigo 445 do CC; e surgindo nesse lapso temporal, o lesado ter os prazos citados no incio desse
pargrafo para propor a ao cabvel.
A teoria do vcio do produto ou servio

A figura dos vcios redibitrios no foi suficiente para tutelar os consumidores que, diante da
velocidade em que as relaes jurdicas se manifestam nessa seara, seriam certamente injustiados se
tivessem que recorrer mesma, como restar claro ao longo das linhas desta aula.
Desse modo, visando corrigir distores nos efeitos das contrataes ocorridas no mbito das
relaes de consumo e surgindo a partir da constatao de inmeros problemas ocorridos em razo do
fenmeno da contratao em massa, a teoria do vcio do produto e do servio dita que os fornecedores
respondem pelos defeitos de qualidade que tornem o objeto adquirido ou servio contratado imprprio ou inadequado ao consumo a que se destina, pelos vcios de quantidade, e ainda, pelas informaes que estejam em disparidade com a destinao e utilidade esperada pelo consumidor.
Como pode-se observar, o fornecedor est obrigado a garantir que o objeto do contrato satisfaa
integralmente s necessidades do consumidor, e em princpio, a no ser que este seja o nico responsvel
pelo problema, se este realmente existir, como se afere de recente deciso do Tribunal de Justia do
Distrito Federal (TJDFT), que dita que incomprovado o mau uso do veculo pelo consumidor, impe-se concessionria o dever de indenizar pelos defeitos decorrentes de m fabricao do automvel
(Ac 3448695), o fornecedor dever solucionar o problema nos moldes delineados pelo Cdigo de Defesa
do Consumidor (CDC).
| 71
Ao contrrio do que ocorre no CC, cumpre destacar com Paulo Lbo (1995, p. 37) que mesmo que
o vcio seja aparente no momento da entrega do produto ou da execuo do servio, o fornecedor ser
responsvel pela soluo daquele, dever este que se impe em razo do carter impessoal, desigual e
massificado das relaes negociais que se aperfeioam sob a gide da lei especial.
Resta claro que os vcios que afetam os bens de consumo, ao contrrio daqueles previstos no CC,
no precisam ser ocultos, bastando que existam, e em princpio, o fornecedor tem o direito de substituir o
produto viciado em at 30 dias aps a reclamao, sob pena de abrir-se ao consumidor o direito de:
a) pedir a troca do produto por outro da mesma qualidade;
b) a restituio da quantia paga, devidamente corrigida; ou a seu critrio;
c) o abatimento proporcional do preo.
Por consequncia, no se impe ao consumidor o nus de agir de modo diligente no momento
da aquisio do produto, at porque, a velocidade em que as relaes comerciais so praticadas impediria a consecuo adequada de atos dessa natureza, e ainda porque quando se adquire um produto no
mercado razovel esperar que este funcione adequadamente e que eventual problema seja exceo.
O prazo de 30 dias previsto em lei para a soluo do problema que dado ao fornecedor pode
ser reduzido pelas partes, no podendo ser inferior a sete, nem superior a 180 dias; salientando-se que
no contrato pactuado por adeso, ou seja, aquele em que o consumidor se limita a aceitar as clusulas
antecipadamente predispostas pelo fornecedor, que pode ser ajustado verbalmente, pois a lei no exige
forma escrita, a clusula de ampliao de prazo dever ser convencionada em separado, por meio de
manifestao expressa do consumidor, sob pena de nulidade.
Em relao existncia do dever do consumidor de notificar o fornecedor, para que, na esfera
privada, solucione o problema, antes de ser compelido a trocar o produto, devolver o dinheiro ou
reduzir o preo do bem viciado, h dvida se tal procedimento obrigatrio, ou seja, se consiste em um
direito do fornecedor (CINTRA, 1993, p. 124), ou se facultativo, ou seja, consiste em mais uma via dada
pelo sistema ao consumidor que busca a soluo do problema (LBO, 1996, p. 75). Aparentemente, o
Superior Tribunal de Justia (STJ) comunga do primeiro entendimento, como se observa neste julgado:
no sanado o vcio de qualidade, cabe ao consumidor a escolha de uma das alternativas previstas no
art. 18, 1., do CDC [condenando-se] a fabricante a substituir o automvel (REsp 185.836/SP); linha
esta seguida tambm por Jos Fernando Simo (2003, p. 189), ao destacar que no que pertine ao vcio
de qualidade do produto o consumidor tem o dever de permitir que o fornecedor solucione o problema
sob pena de no poder exercitar seu direito garantia.
Ademais, importante destacar que o consumidor est autorizado a fazer uso imediato do
direito de postular a substituio do produto ou a devoluo do dinheiro pago, sempre que, em razo
da extenso do vcio, a substituio da parte viciada puder comprometer a qualidade ou caracterstica
do objeto, como na hiptese de automvel entregue pela concessionria com problema de concepo,
ou da casa cuja construo foi contratada junto a um empreiteiro e que apresenta graves defeitos
estruturais que no sero facilmente sanados.
A mesma soluo se impe quando se tratar de produto essencial, como o caso de aquisio
de produtos alimentcios comprados com prazo de validade vencido ou que estejam deteriorados, at
porque, tais produtos, nos termos do pargrafo 6. do artigo 18 do CDC so considerados imprprios ao
consumo, ao lado de produtos que estejam alterados, adulterados, avariados, falsificados, corrompidos,
fraudados, que sejam nocivos sade ou, ainda, aqueles em desacordo com as normas regulamentares
de fabricao, distribuio ou apresentao.
72
Mas, efetivamente, o que vcio? Vcio, para o CDC, qualquer alterao das caractersticas de
qualidade ou quantidade que:
a) tornem o produto ou servio imprprio ou inadequado ao fim a que se destina;
b) que lhe diminua o valor; ou que,
c) nasa da disparidade de informao entre a finalidade esperada e a utilidade concreta.
A noo de vcio, como se denota, plurissignificativa, mas que em princpio est atada a uma
caracterstica intrnseca ao produto, que causa um mau funcionamento ou funcionamento inadequado
para o fim a que se destina o objeto.
A partir dessas premissas, e considerando que a noo de vcio de quantidade se explica por si s,
eis que pode ser aferido no plano da proporcionalidade aritmtica, em linhas gerais, pode sustentar-se
que os vcios de qualidade e de informao podem ser divididos em trs grandes grupos, a saber:
a) vcios de durabilidade;
b) vcios de desempenho;
c) vcios por inadequao.
Na primeira hiptese pode ser enquadrada a aquisio de um computador junto empresa especializada e que dura por pouco mais de um ano ou dois, pois se espera que esses produtos funcionem
adequadamente um perodo certamente maior; na segunda, a contratao de uma viagem de lua de mel
nas ilhas caribenhas, mas que no usufruda como esperado porque a empresa de turismo se esqueceu
de informar que aquele perodo escolhido pelas partes o da temporada de furaces; e na terceira, retomando um exemplo na rea da informtica, a compra de um programa complexo e que somente pode ser
operado por um especialista na rea, muito embora, comercializado sem essas ressalvas.
Dessa feita, no vcio de durabilidade, o objeto perece ou se deteriora antes do esperado, no de
desempenho, no tem a eficcia esperada, e no vcio por inadequao, haver uma alterao na quantidade, na qualidade, ou que nasce da falta de informao sobre o uso do produto ou servio, e que acaba
por implicar na frustrao do consumidor por no poder usufruir o objeto contratado do modo por ele
esperado (GRASSI NETO, 2007, p. 37).
O fornecimento de informao adequada, como se denota, deveras importante na anlise
da teoria estudada, e desse modo, tambm sero considerados vcios, os decorrentes da disparidade
existente entre as indicaes constantes do recipiente, embalagem, rotulagem, oferta ou mensagem
publicitria, sendo que autores como Cludia Lima Marques (1998, p. 599-600) sustentam at mesmo a
existncia da teoria dos vcios da informao.
Como antecipado, mais simples a inteleco do artigo 19 da Lei 8.078/90 que versa sobre os
vcios de quantidade, j que, uma vez detectado o fato de ter havido entrega de quantia inferior a
contratada, autoriza-se o consumidor a postular o abatimento proporcional do preo; a complementao do peso ou medida; a substituio do produto por outro da mesma espcie, marca ou modelo,
sem os aludidos vcios ou a restituio imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem
prejuzo de eventuais perdas e danos.
Afere-se de modo explcito a atuao nessa seara dos princpios da transparncia e da confiana.
O primeiro lido a partir da imposio, ao fornecedor, de observar o dever lateral de informao, dever
esse qualificado pela ideia de clareza, que se divide em trs esferas: a) a que impe o uso de termos
acessveis a todos; b) a que determina a utilizao dos canais adequados de informao; e enfim,
| 73
c) a obrigao de redigir no vernculo (GRASSI NETO, 2007, p. 39); e o segundo, na preocupao do

sistema em tutelar a expectativa depositada pelo consumidor na adequao dos objetos adquiridos
no mercado de consumo, de modo que esses devem ser teis ao fim a que se destinam. Retomando as
manifestaes do princpio da transparncia, alguns exemplos, citados a seguir, ilustram as assertivas
formuladas.
Na primeira hiptese, o princpio ser desrespeitado quando da utilizao de expresses
complexas e linguagem excessivamente tcnica, ou mesmo, de linguagem ininteligvel, como o caso
das famosas prescries mdicas redigidas mo; no segundo, quando da ausncia de informaes
sobre a quantidade e qualidade do objeto na prpria embalagem; e no ltimo, na utilizao de rtulos
em idioma estrangeiro.
Convm distinguir que existem produtos e servios defeituosos, sem que sejam inseguros. Por
exemplo, uma roupa pode apresentar alguma deformidade de design, sem trazer risco sade. Na mesma
linha, existe produto ou servio com deficincia e que pode causar srios prejuzos, exemplificando:
um medicamento com a validade expirada, e que continua exposto venda; um porto que fixado
irregularmente, e que pode cair ferindo um transeunte ou um veculo cujo sistema de freios no funciona
adequadamente.
importante destacar ainda que o CDC dispensa a gravidade do vcio por impropriedade ou
por inadequao, bastando que tal produto se apresente viciado para ser suscetvel de cobertura da
garantia (QUEIROZ, 1998, p. 114).
Desse modo, a gravidade do defeito irrelevante (QUEIROZ, 1993, p. 162), pois a Lei 8.078/90, a
partir do princpio da confiana, considerando que produtos e servios imprprios ou inadequados no
atendem expectativa do consumidor, autoriza que esse opte pelas j destacadas alternativas, e dessa
forma, basta que o produto se apresente viciado para ser suscetvel de ser coberto pela garantia legal
(QUEIROZ, 1998, p. 114).
importante destacar ainda que ao contrrio do que ocorre no CC, no prevalecer clusula que
preveja iseno ou reduo de responsabilidade do adquirente, pois de acordo com o artigo 1. da
Lei 8.078/90, as normas que compe o CDC so de ordem pblica, e, portanto inderrogveis pela
vontade das partes.
Enfim, ao ditar o CDC que os fornecedores respondem solidariamente pelos aludidos vcios, quis
dizer que o consumidor poder dirigir seu pedido em face de qualquer um daqueles, sendo que essa
responsabilidade se estende at mesmo aos prepostos e representantes autnomos.
Assim, cada responsvel pela cadeia de consumo est obrigado a responder pelo problema como
um todo, e uma vez provocado pelo consumidor, dever atender pretenso desse, e tendo solucionado o problema do consumidor, ter ao de regresso em face do verdadeiro responsvel pelo vcio
(LBO, 1995, p. 39-40).
Nesse contexto, cabe lembrar um problema frequente suportado pelos consumidores de
telefones celulares, que quando verificam um vcio em seus aparelhos e procuram a revendedora,
sempre se deparam com a alegao de que o problema de fbrica. luz do que foi analisado at aqui,
afere-se que esse argumento no procede.
Enfim, salienta-se que as solues at aqui analisadas aplicam-se tambm aos fornecedores de
servios, logicamente, cabendo ao consumidor, no caso do servio no ser desempenhado adequadamente, exigir alternativamente e sua escolha:
74
a) a reexecuo dos servios, sem custo adicional e quando cabvel;

b) a restituio imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuzo de eventuais
perdas e danos; ou,
c) o abatimento proporcional do preo, destacando-se que, nesse caso, a reexecuo dos servios
poder ser confiada a terceiros devidamente capacitados, por conta e risco do fornecedor.
A respeito desse tema, importante salientar ainda que no fornecimento de servios que visem
reparao de qualquer produto, considera-se implcita a obrigao do fornecedor de empregar
componentes de reposio originais e novos.
Dos prazos para o exerccio

dos direitos assegurados pelo legislador
O CDC tambm prev prazos para que o consumidor exercite seus direitos em juzo, concedendo
30 dias no caso de bens no durveis e 90 dias no caso de produtos durveis, prazos esses que podem ser
dilatados pela conveno das partes por meio da concesso de garantia convencional, que dever
ser somada a legal para efeito de cmputo de prazo. Assim, se a incorporadora vender um imvel para
um consumidor e conceder o prazo de garantia de um ano para a soluo de vcios aparentes, o mesmo
dever ser somado o de 90 dias previsto na lei.
Cumpre informar que bem no durvel aquele que desaparece no primeiro ou logo aps pouco
uso, como o caso de alimentos e produtos de higiene como sabonete e pasta de dente; enquanto,
bem durvel o que tem maior utilidade, como imveis e veculos automotores.
Os prazos antes destacados podem ser suspensos, ou seja, podem ser paralisados, ou como
quer o CDC, obstados. Isso se d com a reclamao feita junto ao fornecedor, que dever ser provada
pelo consumidor, muito embora no se exija forma escrita, ou quando dirigida a rgo de proteo ao
consumidor, como o caso do Programa de Orientao e Proteo ao Consumidor (Procon).
Aps a paralisao, voltar a fluir a partir da resposta negativa que deve ser transmitida de forma
inequvoca ao consumidor, e desse modo excluem-se os dias que transcorreram antes da reclamao
e conta-se apenas o prazo restante, tese esta defendida por Jos Fernando Simo (2003, p. 121), mas
refutada por Odete Novais Carneiro Queiroz (1998, p. 165), que entende que h interrupo do prazo,
ou seja, que o prazo devolvido por completo. Diante da dvida na doutrina, por cautela, sugere-se que
na prtica, observe-se o primeiro entendimento.
Por sua vez, tudo o que se disse at aqui refere-se ao vcio aparente, porque se oculto, os prazos
de 30 ou de 90 dias sero contados a partir do seu surgimento, no havendo na lei momento temporal
limitativo da responsabilidade do fornecedor nesses casos, havendo de se ter em conta a vida til do
produto (CINTRA, 1993, p. 142).
Salienta-se que o princpio da boa-f objetiva ter suma importncia quando houver um vcio
oculto, pois enquanto critrio hermenutico integrativo, ou seja, como regra de interpretao que
determina que o juiz deva analisar o caso concreto a partir do comportamento esperado de cada uma das
partes, permitir ao magistrado buscar a soluo mais justa em cada situao que lhe seja apresentada.
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Como exemplo dessa afirmao, um recente julgado proferido pelo Tribunal de Justia do Rio
Grande do Sul (TJRS) ampliou a garantia legal para alm dos prazos fixados no CDC, fazendo isso em
razo da necessidade de proteo da confiana depositada no cumprimento do contrato de modo adequado, que no caso especfico, no se encerra com a entrega do bem, mas sim na certeza de que esse
ser usufrudo por prazo razovel, pois cada produto carrega consigo uma expectativa de durabilidade,
a ser aferida em caso concreto (Ap. Cvel 70014964498).
Atividades
1.
Por que a figura dos vcios redibitrios no apta a resolver os problemas ligados aquisio de
produtos e servios defeituosos?
2.
O fornecedor est obrigado a garantir a qualidade dos produtos que vende. Caso desconhea o
problema, ainda sim assume essa obrigao?

76
3.
Os prazos concedidos ao consumidor para solucionar os vcios surgidos no mbito de produtos

adquiridos em uma relao de consumo se iniciam em que momento?
4.
Quais as formas em que um vcio de um produto pode se manifestar?
Para refletir
Qual a importncia da teoria da durabilidade dentro do sistema de proteo do consumidor?
Dica de estudo
Uma das obras mais completas j publicadas no Brasil discorrendo sobre o assunto:
SIMO, Jos Fernando. Vcios do Produto no Novo Cdigo Civil e no Cdigo de Defesa do
Consumidor. So Paulo: Atlas, 2003.
| 77
Referncias
AZEVEDO, lvaro Villaa. Teoria Geral dos Contratos Tpicos e Atpicos. So Paulo: Atlas, 2002.
AZEVEDO, Antnio Junqueira de. Negcio Jurdico: existncia, validade e eficcia. So Paulo: Saraiva,
2002.
Bookseller, 2002.
CINTRA, Lus Daniel Pereira. Anotaes sobre os vcios, a prescrio e a decadncia no cdigo de defesa
do consumidor. Revista de Direito do Consumidor, So Paulo, p.118-145, n. 8, out./dez., 1993.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil: teoria das obrigaes contratuais e extracontratuais. So
Paulo: Saraiva, 2002. v. 3.
LBO, Paulo Luiz Netto. Responsabilidade por Vcio do Produto ou do Servio. Braslia: Braslia Jurdica, 1996.
_____. Responsabilidade por vcios nas relaes de consumo. Revista de Direito do Consumidor. So
Paulo, n. 14, p.33-40, abr./jun., 1995.
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de Direito Civil: contratos, declarao unilateral de vontade,
responsabilidade civil. Atualizado por: Regis Fichtner. Rio de Janeiro: Forense, 2004. v. 3.
QUEIROZ, Odete Novais Carneiro. Da Responsabilidade por Vcio do Produto e do Servio. So Paulo:
RT, 1998.
_____. Da responsabilidade por vcio do produto e do servio. Revista de Direito do Consumidor, So
Paulo, n. 7, p. 37-58, jul./set., 1993.
SIMO, Jos Fernando. Vcios do Produto no Novo Cdigo Civil e no Cdigo de Defesa do
Consumidor. So Paulo: Atlas, 2003.

78
Gabarito
1.
A figura dos vcios redibitrios no foi suficiente para tutelar os consumidores, que diante da
velocidade em que as relaes jurdicas se manifestam nessa seara, seriam certamente injustiados
se tivessem que recorrer mesma.
Desse modo, visando corrigir distores nos efeitos das contrataes ocorridas no mbito das
relaes de consumo e surgindo a partir da constatao de inmeros problemas ocorridos em
razo do fenmeno da contratao em massa, a teoria do vcio do produto e do servio dita que os
fornecedores respondem pelos defeitos de qualidade que tornem o objeto adquirido ou servio
contratado imprprio ou inadequado ao consumo a que se destina, pelos vcios de quantidade, e
ainda, pelas informaes que estejam em disparidade com a destinao e utilidade esperada pelo
consumidor.
O fornecedor est obrigado a garantir que o objeto do contrato satisfaa integralmente s

necessidades do consumidor, e em princpio, a no ser que este seja o nico responsvel pelo
problema, se este realmente existir, como se afere de recente deciso do Tribunal de Justia do
Distrito Federal, que dita que incomprovado o mau uso do veculo pelo consumidor, impe-se
concessionria o dever de indenizar pelos defeitos decorrentes de m fabricao do automvel
(Ac 3448695), o fornecedor dever solucionar o problema nos moldes delineados pelo CDC.
2.
Resta claro que os vcios que afetam os bens de consumo, ao contrrio daqueles previstos no CC,
no precisam ser ocultos, bastando que existam.
Por consequncia, no se impe ao consumidor o nus de agir de modo diligente no momento

da aquisio do produto, at porque, a velocidade em que as relaes comerciais so praticadas
impediria a consecuo adequada de atos dessa natureza, e ainda porque quando se adquire
um produto no mercado razovel esperar que este funcione adequadamente e que eventual
problema exceo.
Enfim, o fornecedor responde pelos riscos de sua atividade, sendo que a cincia ou no acerca do
problema irrelevante para a soluo do problema.
3.
Os prazos de trinta ou de noventa dias sero contados a partir da entrega da coisa como vcio
aparente, entretanto, comeam a fluir do surgimento quando o vcio for oculto, no havendo na
lei momento temporal limitativo da responsabilidade do fornecedor nesses casos, havendo de se
ter em conta a vida til do produto (CINTRA, 1993, p. 142).
4.
Vcio, para o CDC, qualquer alterao das caractersticas de qualidade ou quantidade que: a)
tornem o produto ou servio imprprio ou inadequado ao fim a que se destina; b) que lhe diminua
o valor; ou que, c) nasa da disparidade de informao entre a finalidade esperada e a utilidade
concreta.

| 79
A noo de vcio, como se denota, plurissignificativa, mas que em princpio est atada a uma
caracterstica intrnseca ao produto, que causa um mau funcionamento ou funcionamento
inadequado para o fim a que se destina o objeto.
A partir dessas premissas, e considerando que a noo de vcio de quantidade se explica por si
s, eis que pode ser aferido no plano da proporcionalidade aritmtica, em linhas gerais, pode
sustentar-se que os vcios de qualidade e de informao podem ser divididos em trs grandes
grupos, a saber: a) vcios de durabilidade; b) vcios de desempenho; e enfim, c) vcios por
inadequao.

80

Da proteo
reviso contratual
Da proteo contratual
O consumidor tutelado em razo de sua vulnerabilidade e a partir do reconhecimento dessa
situao pelo legislador que se transforma em destinatrio da proteo do ordenamento jurdico, mormente
porque a cada dia novos produtos e novas tcnicas publicitrias destinam-se a fazer com que aquele acredite
que precisa de uma infinidade de bens, em verdade, em sua maioria, absolutamente suprfluos.
Em igual destaque, a proteo do consumidor no se justifica por si mesma, mas sim em razo
da necessidade de se manter o equilbrio do contrato nessa esfera pactuado, j que o fornecedor, em
princpio, mais forte economicamente e est em condies de impor sua vontade sobre a do parceiro
negocial, posto que atua em um ambiente propcio conquista de maior vantagem econmica (KHOURI,
2002, p. 41), alm de amplas condies de ser especializado em sua rea de atuao.
Em verdade, a proteo do vulnervel no se encontra prevista apenas no Cdigo de Defesa
do Consumidor (CDC), mas tambm em outras leis, como se denota da anlise da proibio da usura,
contida no Decreto 22.626/33, norma que tem por escopo inibir diversos abusos cometidos nos contratos
de mtuo, limitando, por exemplo, as taxas dos juros convencionados e vedando a capitalizao de
juros sobre juros (GOMES, 1995, p. 321). De fato, pode at mesmo afirmar-se que h um ncleo comum
que inspira uma srie de leis que visam proteger o polo mais fraco da relao jurdica, o que se observa
hodiernamente da anlise do Estatuto do Torcedor e do Estatuto do Idoso, exemplos da preocupao
do legislador com a tutela dos vulnerveis.
Fato que com a constatao de que a arte de vender pressupe a adoo de tcnicas de
ao psicolgica, aferiu ser indispensvel que o consumidor seja ensinado tambm a como consumir
adequadamente, de modo a que lhe seja garantida a maior satisfao possvel; e em busca do
equilbrio dessa relao, que o CDC e tantos outros textos legislativos impem a observncia de uma
srie de condutas (MARQUES, 1993, p. 121), criando deveres para o fornecedor e determinando ainda a
assuno de comportamento ativo a ser assumido por parte do Estado.
82
Da proteo reviso contratual
Importante destacar agora quais so as condutas impostas ao Estado. Um breve passar de olhos
no artigo 4. do CDC, que versa sobre a poltica nacional das relaes de consumo, permite ao leitor
aferir que o Poder Pblico tem um papel relevante na tutela dos destinatrios dessa lei especial, pois
ululante que as necessidades dos consumidores devem ser atendidas, respeitando sua dignidade,
sade e segurana, e ainda, protegendo seus interesses econmicos, fatores esses que ligados ho de
propiciar uma sensvel melhoria da sua qualidade de vida.
Entre as medidas especficas que devem ser adotadas pelo Estado, encontram-se as que visam
educao e proteo do consumidor por meio da criao dos Procons, rgos da administrao que
assumem o citado dplice papel, bem como de Promotorias especializadas; incumbindo-lhe ainda, incentivar a criao de associaes representativas; intervir, quando necessrio, no mercado de consumo, por
exemplo, combatendo a formao de cartis, to conhecidos do povo brasileiro ao lembrar-se dos postos
de combustveis em algumas cidades tupiniquins. O estado deve atuar ainda quando a lei lhe impe o
dever de controlar a qualidade dos produtos e servios colocados disposio dos consumidores.
Visando instrumentalizar essas diretrizes, o artigo 5. do CDC sugere a criao e manuteno de:
a) assistncia jurdica gratuita para o consumidor comprovadamente carente;
b) de Delegacias de Polcia Especializadas no atendimento de consumidores vtimas de infraes
penais de consumo;
c) de Juizados Especiais e Varas Especializadas para a soluo de litgios de consumo, aes que
certamente, uma vez implementadas, permitiro que a lei alcance seus objetivos.
Deve-se ter em conta uma vez mais a importncia da aplicao do texto constitucional quando
da anlise do direito do consumidor, norma a atuar como diretriz que orienta no s a criao como
tambm a aplicao da lei especial, j que a pessoa humana merece proteo absoluta do sistema.
Dignidade no discurso ideolgico nem enfeite argumentativo, mas sim um princpio vivo, concreto,
real, palpvel e pleno, que deve ser considerado em quaisquer situaes (RIZZATTO NUNES, 2002, p. 51);
e desse modo, a aludida premissa acaba por ressaltar a importncia de uma postura ativa a ser assumida
pelo Poder Pblico em suas trs esferas de atuao.
importante destacar que a preocupao com a tutela da pessoa humana foi notada tambm em
diversas passagens do Cdigo Civil (CC), mormente porque construdo sob o pilar da eticidade, como
se detecta na positivao de figuras como a leso, que tendo sido ignorada pelo CC revogado em 2002,
renasce (POTHIER, 2002, p. 54) e o estado de perigo.
A leso visa assegurar a comutatividade das obrigaes assumidas pelas partes quando da
formao do contrato, pautando-se pela equivalncia das prestaes (PEREIRA, 2001, p. 159); e o estado
de perigo preocupa-se em limitar os efeitos da vontade externada por algum que, no clmax de uma
catstrofe, oferece o mundo na tentativa de preservar a si ou aos seus (SOUZA, 2004, p. 48).
Salienta-se que a proteo dos contratantes se d tambm quando da anlise do momento de
execuo do negcio, ou seja, por ocasio do desempenho das prestaes assumidas, o que nem sempre
se d no mesmo lapso temporal da formao do contrato, como facilmente se observa nos contratos
que no exigem pagamento vista. Essa tutela busca resguardar o interesse do contratante que possa
ser lesado pela alterao da base negocial, ou seja, por um fato no imaginado que desequilibra o
contrato em razo da distoro do valor das prestaes reciprocamente assumidas; autorizando-se,
nesse caso, a reviso do negcio ou a resoluo do contrato existente entre as partes.

| 83
Retomando o contido no CDC, visando proteo do polo mais fraco da relao jurdica, inmeras
so as formas de proteo do vulnervel, como, se detecta na figura da inverso do nus da prova.
Essa situao ganha importncia na anlise da veracidade das informaes publicitrias, que deve
ser patrocinada pelo fornecedor, devendo, portanto, manter organizados os dados tcnicos, fticos e
cientficos sobre os quais embasa a publicidade dos bens que comercializa, devendo apresent-los em
juzo se provocado a tanto (COELHO, 1993, p. 78).
De modo ainda mais especfico, a inverso do nus probatrio se apresenta importante tambm
quando se fizer necessria a prova de certos fatos, como o do consumidor ter ou no consumido
determinado produto. Nessa situao, se o consumidor for considerado hipossuficiente ou se suas
alegaes se mostrarem razoveis a ponto de levar o magistrado a acreditar que realmente so
verdadeiras, podendo determinar que quem deve fazer a prova de que o fato no ocorreu, ou que tendo
ocorrido no se deu do modo narrado pelo consumidor, ser o fornecedor.
A inverso do nus probatrio, como ensina Calamandrei (1999, p. 331), instituda em algumas
situaes visando eliminar, no curso do processo, os perigos derivados de desigualdades sociais, almejando assim:
[...] colocar a parte mais fraca em condies de paridade inicial frente parte mais forte, e em impedir que, por causa da
inferioridade de cultura e de meios econmicos, a igualdade de direito possa se transformar, diante dos juzes, numa
desigualdade de fato.
Salienta-se que em inmeras outras passagens se detecta a proteo do consumidor, como

quando, por exemplo, resta evidenciado o desequilbrio entre as partes em razo de clusula de eleio
de foro, tendo-se a mesma como inexistente aplicando a regra de competncia estabelecida pelo CDC,
prevalecendo a do domiclio do aderente (TAMG, Ai 218.224-9).
Merece ser lembrado ainda que o fornecedor obrigado a cumprir a oferta em seus exatos termos,
podendo ser obrigado a contratar nos termos em que a formulou caso o consumidor se proponha a
pagar o valor do bem ofertado, e que as clusulas abusivas, ou seja, aquelas que de um modo geral criam
desvantagens exageradas para o polo mais fraco da relao jurdica, so tidas como nulas, portanto,
sem que possam alcanar a maturidade necessria produo de quaisquer efeitos.
Ademais, o legislador mostra-se preocupado com o consumidor, tambm, entre outras passagens,
quando impe a ttulo de clusula penal moratria o percentual mximo de dois por cento ou quando
permite a desconsiderao da personalidade jurdica, portanto, obrigando o patrimnio pessoal do
scio, na hiptese do patrimnio da empresa que causou danos ao consumidor no possuir bens
suficientes para indeniz-lo.
Da reviso contratual
O princpio da equivalncia material dos contratos (BRITO, 2007) conhecido desde a poca de
Aristteles, portanto, h mais de 2 500 anos (ARISTTELES, 2001, p. 96). Entretanto, esteve afastado
dos diplomas legislativos por longa data, especialmente durante o imprio do liberalismo que via na
vontade livremente manifestada evidente sinnimo de justia.

84
Como bem ensina Rodrigo Toscano de Brito (2007, p. 29):

O princpio da equivalncia material ou do equilbrio contratual aquele pelo qual se deve buscar e manter a justia
contratual, objetivamente considerada, em todas as fases da contratao, independentemente da natureza do contrato,
e sempre com base na eticidade, lealdade, socialidade, confiana, proporcionalidade e razoabilidade nas prestaes.
Em tempos atuais, a equivalncia concreta entre as prestaes h de estar sempre presente em

oposio ao individualismo egosta, e mesmo que sua aplicao traga alguma insegurana enquanto
norma abstrata aplicvel que visa ao reequilbrio dos contratos sujeitos aos abalos e movimentaes
econmicas, nem por isso h de ser ignorado (LORENZETTI, 1998, p. 36-37). Imagine, de acordo com
lvaro Villaa Azevedo (2003, p. 37), a situao em que um engenheiro se obrigou aconstruir uma casa
fornecendo mo de obra e material pelo preo de R$200.000,00, recebendo de honorrios R$50.000,00,
quando, por motivo imprevisvel, tendo ocorrido inesperada brusca alterao no mercado, v aumentar
o valor do salrio a ser pago aos seus funcionrios e o custo dos materiais que dever utilizar na obra,
sendo obrigado a trabalhar sem nada receber. Parece evidente que em situaes assim consubstanciadas, o contrato poder ser revisto a fim de que a comutatividade do contrato seja resgatada.
Nesse contexto e reconhecendo a necessidade de manuteno do equilbrio entre as prestaes
assumidas pelos contratantes, pode-se afirmar que a Lei 8.078/90 resgata e consagra definitivamente
no ordenamento jurdico brasileiro a clusula rebus sic stantibus, especialmente diante de obrigaes
que carreguem consigo extrema onerosidade (GRINOVER, 1998, p. 116), autorizando assim, quando
necessrio, a interveno do Poder Judicirio visando reviso dos contratos.
Ato contnuo, como o direito no suporta o enriquecimento sem causa, sempre que possvel o
contrato dever ser revisto, reestruturado, reconstrudo, ou se isso no for possvel, h de aplicar-se a
frmula de Justiniano, que autoriza a resoluo do negcio quando houver desequilbrio, seja ele motivado ou noem um fato imprevisvel (AZEVEDO, 2003, p. 41), posto que o CDC, ao contrrio do CC, no
exige esse pressuposto.
Em boa hora, o CDC destacou no artigo 6., V, que direito bsico do consumidor a modificao
das clusulas contratuais que estabeleam prestaes desproporcionais ou sua reviso em razo de
fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas, sendo manifestas as vantagens do
consumidor que advm desse dispositivo legal.
Em verdade, como leciona Otvio Luiz Rodrigues Junior (2006, p. 207) nada impede que fornecedor e consumidor possam recorrer reviso do contrato quando preenchidos os pressupostos para
sua caracterizao, porm, respeitando-se o princpio da vulnerabilidade, o consumidor poder optar
entre a reviso ou a resoluo do contrato, enquanto ao fornecedor limitada a prerrogativa de postular
sua reviso por onerosidade excessiva.
Pode-se afirmar que essa previso legal se divide em dois planos, a primeira, atada ao sinalagma
gentico, quando permite a reviso do contrato afastando as clusulas que estabeleam originariamente
prestaes desproporcionais entre si, sendo que sobre esse assunto, Cludia Lima Marques (1998,
p. 412) lembra que o CDC autoriza, por exemplo, a modificao da clusula que fixa o preo de certo
produto ou servio, hiptese em que geralmente no h regra supletiva para preencher a lacuna, ou
seja, no h parmetro objetivo a ser utilizado, e tendo a lei levado em conta que a sano de nulidade

| 85
no seria apta a preencher sua funo, pois implicaria no retorno das partes ao momento anterior ao da
contratao, permite ao juiz rever as clusulas do contrato para reencontrar o equilbrio perdido diante
da onerosidade excessiva.
Essa soluo se mostra adequada, seja porque mantm o negcio jurdico, o que garante a
estabilidade social que continuar a contratar, seja porque, ao mesmo tempo, afere-se a necessidade de
proteo do vulnervel, posto que contratos pactuados com manifesta desproporo no preo, conduz
ideia de que deve ser reprimida a explorao contra os mais fracos (ALMEIDA, 2005, p. 241).
Como exemplo tambm bastante comum de contratos sujeitos reviso pode ser lembrado
o caso dos planos de sade, como se afere deste julgado extrado do Tribunal de Alada do Paran
que determinou a alterao de clusula contratual embasado na argumentao de que no sendo
possvel verificar de forma clara e ostensiva os critrios e ndices de reajuste de mensalidade em
caso de deslocamento de faixa etria, e, por consequncia, no se permitindo ao usurio que tivesse
conhecimento do gravame que teria de suportar, quando atingisse as idades limtrofes, no h
como acolher o aumento unilateral em quase 100% da contraprestao pecuniria, ante a flagrante
onerosidade excessiva (TAPR. Ac. 241751-2).
Quanto ao segundo campo de aplicao da aludida regra jurdica, tem-se que est ligada noo
de sinalagma funcional, ou seja, deve ser analisada no curso da relao jurdica obrigacional, tendo por
intuito manter o equilbrio das prestaes por meio do tempo; especialmente nas hipteses em que fatos
futuros alterem as circunstncias em que o consenso foi manifestado (MORAES, 2001, p. 270-271); pois, a
ausncia, mesmo que superveniente, do equilbrio financeiro na relao obrigacional, desvirtua o objeto
desejado pelos sujeitos e torna o liame inquo por fator alheio ao ajuste (LISBOA, 2000, p. 218).
Para a instrumentalizao dessa teoria h de ser analisado se a base do negcio foi atingida, ou
seja, se a economia contratual foi afetada tornando insuportvel o adimplemento da obrigao assumida pelo consumidor e se tal fato ocorreu por conta de uma situao de anormalidade, portanto, no
corriqueira (ALMEIDA, 2005, p. 244). Vale lembrar, ainda, que a razo do desequilbrio no pode ter sido
provocada pelo contratante que pretende rever os termos do contrato (AZEVEDO, 2003, p. 44).
A possibilidade de reviso do contrato acaba por revelar-se como mais uma forma de interveno
do Estado na proteo do consumidor, posto que resta claro o papel exercido por aquele quando o juiz
efetua a reviso do contrato, seja porque houve rompimento do equilbrio contratual ou quando fatores
externos tornam o pacto excessivamente oneroso ou anula clusulas consideradas abusivas (SANTOS,
2002, p. 41).
Alis, importante destacar que ao prever a possibilidade de reviso dos contratos, o legislador
acaba protegendo toda a sociedade, pois na medida em que:
[...] a nulidade de clusula contratual no contamina todo o negcio, sendo isso possvel, naturalmente [e] em atendimento ao princpio da conservao do contrato, a interpretao das estipulaes negociais, o exame das clusulas
apontadas como abusivas e a anlise da presuno de vantagem exagerada devem ser feitas de modo a imprimir
utilidade e operatividade ao negcio jurdico de consumo, no devendo ser empregada soluo que tenha por escopo
negar efetividade conveno negocial de consumo. (GRINOVER, 1998, p. 432)

86
Atividades
1.
Cite pelo menos quatro situaes em que se manifesta a preocupao do legislador com a
proteo do consumidor.
2.
O consumidor merece realmente ser to protegido pelo legislador? Explique.

| 87
3.
Em que situaes poder se dar a reviso do contrato?
4.
O consumidor poder, hoje, buscar a reviso do contrato, alegando que o fenmeno inflacionrio
nos dias atuais foi o responsvel pelo desequilbrio do contrato?
Para refletir
realmente vantajoso para a estabilidade das relaes jurdicas a possibilidade dada ao
consumidor de rever os termos do contrato pactuado em razo de fatos supervenientes, ou mesmo,
por conta de clusulas que imponham prestaes desproporcionais?
Dica de estudo
da Lei 10.406/02. In: DELGADO, Mrio Luiz; ALVES, Jones Figueiredo (Coord.). Questes Controvertidas

88
Referncias
ALMEIDA, Joo Batista de. Resoluo e reviso dos contratos. In: PFEIFFER, Roberto Augusto Castellanos;
ARISTTELES. tica a Nicmacos. Traduo de: Mrio da Gama Kury. Braslia: UnB, 2001.
AZEVEDO, lvaro Villaa. O novo Cdigo Civil brasileiro: tramitao; funo social do contrato; boa-f
objetiva; teoria da impreviso e, em especial, onerosidade excessiva (laesio enormis). In: ALVIM, Arruda;
CSAR, Joaquim Portes de Cerqueira; ROSAS, Roberto (Coord.). Aspectos Controvertidos do Novo
Cdigo Civil. So Paulo: RT, 2003.
BRITO, Rodrigo Toscano de. Equivalncia Material dos Contratos: civis, empresariais e de consumo.
So Paulo: Saraiva, 2007.
CALAMANDREI, Piero. Direito Processual Civil. Traduo de: Luiz Abezia e Sandra Drina Fernandes
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Bookseller, 2002.
COELHO, Fbio Ulhoa. A publicidade enganosa no Cdigo de Defesa do Consumidor. Revista de Direito
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GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 1995.
GRINOVER, Ada Pellegrini et al. Cdigo Brasileiro de Defesa do Consumidor: comentado pelos autores
do anteprojeto. Rio de Janeiro: Forense Universitria, 1998.
KHOURI, Paulo Roberto Roque Antnio. Contratos e Responsabilidade Civil no CDC. Braslia: Braslia
Jurdica, 2002.
LISBOA, Roberto Senise. Contratos Difusos e Coletivos: consumidor, meio ambiente, trabalho, agrrio,
locao, autor. So Paulo: RT, 2000.
dez., 1998.

| 89
MARQUES, J. P. Remdio. A promoo de produtos e servios e os direitos dos consumidores. Revista de

Direito do Consumidor, So Paulo, n. 7 p.119-140, jul./set. 1993.
MORAES, Renato Jos de. Clusula rebus sic stantibus. So Paulo: Saraiva, 2001.
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Leso nos Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2001.
POTHIER, Robert Joseph. Tratado das Obrigaes. Traduo de: Adrian Sotero de Witt Batista e Douglas Dias Ferreira. Campinas: Servanda, 2002.
RIZZATTO NUNES, Luiz Antnio. O Princpio Constitucional da Dignidade da Pessoa Humana. Saraiva:
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SANTOS, Antnio Jeov. Funo Social, Leso e Onerosidade Excessiva nos Contratos. So Paulo:
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SOUZA, Silvio Capanema de. O impacto do novo Cdigo Civil no mundo dos contratos. Revista Jurdica
Consulex, Braslia, n. 176, maio, 2004, v. 9.
TOSCANO DE BRITO, Rodrigo Azevedo. Incorporao Imobiliria Luz do CDC. So Paulo: Saraiva,
2002.
Gabarito
1.
Educao e proteo do consumidor por meio da criao dos Procons.
Criao e manuteno de: a) assistncia jurdica gratuita para o consumidor comprovadamente

carente; b) Delegacias de Polcia Especializadas no atendimento de consumidores vtimas de
infraes penais de consumo; c) Juizados Especiais e Varas Especializadas para a soluo de
litgios de consumo, aes que certamente, uma vez implementadas, permitiro que a lei alcance
seus objetivos.
Salienta-se que a proteo dos contratantes se d tambm quando da anlise do momento

de execuo do negcio, ou seja, por ocasio do desempenho das prestaes assumidas, o
que nem sempre se d no mesmo lapso temporal da formao do contrato, como facilmente
se observa nos contratos que no exigem pagamento vista. Essa tutela busca resguardar o
interesse do contratante que possa ser lesado pela alterao da base negocial, ou seja, por um
fato no imaginado que desequilibra o contrato em razo da distoro do valor das prestaes
reciprocamente assumidas; autorizando-se, nesse caso, a reviso do negcio ou a resoluo do
contrato existente entre as partes.

90
Retomando o contido no CDC, visando proteo do polo mais fraco da relao jurdica, inmeras
so as formas de proteo do vulnervel, como por exemplo, se detecta na figura da inverso do
nus da prova.
De modo ainda mais especfico, a inverso do nus probatrio se apresenta importante tambm
quando se fizer necessria a prova de certos fatos, como o do consumidor ter ou no consumido
determinado produto. Nessa situao, se o consumidor for considerado hipossuficiente ou se
suas alegaes se mostrarem razoveis a ponto de levar o magistrado a acreditar que realmente
so verdadeiras, podendo determinar que quem deve fazer a prova de que o fato no ocorreu, ou
que, tendo ocorrido, no se deu do modo narrado pelo consumidor, ser o fornecedor.
Nulidade da clusula de eleio de foro, tendo-se a mesma como inexistente aplicando a regra de
competncia estabelecida pelo CDC, prevalecendo a do domiclio do aderente.
O legislador mostra-se ainda preocupado com o consumidor, tambm, entre outras passagens,
quando impe a ttulo de clusula penal moratria o percentual mximo de dois por cento ou
quando permite a desconsiderao da personalidade jurdica, portanto, obrigando o patrimnio
pessoal do scio, na hiptese do patrimnio da empresa que causou danos ao consumidor no
possuir bens suficientes para indeniz-lo.
2.
Sim. O consumidor tutelado em razo de sua vulnerabilidade e a partir do reconhecimento

dessa situao pelo legislador que se transforma em destinatrio da proteo do ordenamento
jurdico, mormente porque a cada dia novos produtos e novas tcnicas publicitrias se destinam
a fazer com que aquele acredite que precisa de uma infinidade de bens, em verdade, em sua
maioria, absolutamente suprfluos.
3.
O Cdigo destacou no artigo 6., V, que direito bsico do consumidor a modificao das
clusulas contratuais que estabeleam prestaes desproporcionais ou sua reviso em razo de
fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas, sendo manifestas as vantagens
do consumidor que advm desse dispositivo legal.
Pode-se afirmar que essa previso legal se divide em dois planos, a primeira, atada ao sinalagma
gentico, quando permite a reviso do contrato afastando as clusulas que estabeleam
originariamente prestaes desproporcionais entre si, sendo que sobre esse assunto, Cludia
Lima Marques (1998, p. 412) lembra que o CDC autoriza, por exemplo, a modificao da clusula
que fixa o preo de certo produto ou servio, hiptese em que geralmente no h regra supletiva
para preencher a lacuna, ou seja, no h parmetro objetivo a ser utilizado, e tendo a lei levado
em conta que a sano de nulidade no seria apta a preencher sua funo, pois implicaria no
retorno das partes ao momento anterior ao da contratao, permite ao juiz rever as clusulas do
contrato para reencontrar o equilbrio perdido diante da onerosidade excessiva.
4.
Pessoal resposta no ltimo tpico da aula.

Cumprimento da oferta
e regramento da publicidade
A oferta no Cdigo de Defesa
do Consumidor e seu regramento
Como leciona Christiano Augusto Corrales de Andrade (2002, p. 73) a oferta, tradicionalmente,
foi definida como uma manifestao de vontade unilateral [por meio] da qual uma pessoa faz conhecer
sua inteno de contratar e as condies essenciais do contrato.
A partir dessa noo, pode ser afirmado que o regime da oferta no sistema criado pelo Cdigo de
Defesa do Consumidor (CDC) bastante peculiar, pois tendo por escopo primordial proteger a confiana
daqueles que venham a ser atingidos pelas mensagens publicitrias, impe que deve estar includa na
oferta toda informao levada ao conhecimento do consumidor e, por consequncia, determina que
o contedo da publicidade tem necessariamente que incorporar os termos do contrato, tenha aquele
sido ou no discutido pelas partes; impedindo ainda que o fornecedor possa se reservar ao direito de
no cumpri-la (MARQUES, 2005, p. 33). Ao contrrio do que pode ocorrer nas propostas formuladas
nos contratos paritrios regrados pelo Cdigo Civil (CC), diploma legal que autoriza que reserva dessa
natureza seja formulada, desde que informado o destinatrio da proposta.
Como no mbito das relaes de consumo no possvel negar que a oferta parte do fornecedor,
maior interessado em lanar, apresentar, divulgar e vender um bem ou servio que comercializa, obriga-se ento, consequentemente, a desempenhar a prestao prometida ao consumidor nos termos em
que a props, mesmo que as informaes prestadas em sede publicitria no integrem as clusulas do
contrato (ANDRADE, 2002, p. 75).
Ratificando essa ideia, vale lembrar que consoante o artigo 30 do CDC:

92
Cumprimento da oferta e regramento da publicidade
Toda informao ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicao com
relao a produtos e servios oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e
integra o contrato que vier a ser celebrado.
Ao comentar essa regra, Valria Cristina Pereira Furlan (1994, p. 107) destaca que o artigo sob
anlise consagra, de maneira hialina, o princpio da veiculao da oferta, instrumento que tende a assegurar maior lealdade e veracidade nas mensagens publicitrias.
Do dispositivo legal analisado podem ser extrados alguns deveres impostos ao fornecedor, entre
eles merecendo destaque inicialmente o fato de que resta claro que quando aquele utiliza argumentos
publicitrios visando alienar um bem ou um servio, assume a responsabilidade de que as caractersticas apontadas no comercial levado ao conhecimento do pblico por meio da televiso ou de outro
meio de comunicao, realmente existe.
Por consequncia, obriga-se a assegurar, por exemplo, que o preo divulgado em jornais e
panfletos realmente o que ser cobrado pelo objeto inserido no mercado de consumo, e que as
caractersticas destacadas na mensagem publicitria existem de fato e que o produto ir satisfazer a
expectativa depositada pelo consumidor nas informaes que lhe foram por aquela forma transmitidas,
responsabilizando-se pela divergncia entre a situao de fato e a informao levada ao conhecimento
pblico, salvo na hiptese de ser to gritante o erro a ponto de ser percebido por qualquer pessoa.
Extrai-se ainda que a oferta formulada ao pblico em geral e ao consumidor de modo especfico
irrevogvel, muito embora possa ter sua eficcia limitada a certo nmero de produtos ou a determinado
perodo no tempo, restries que tambm devem ser informadas de modo ostensivo ao consumidor,
sob pena de no produzir o efeito almejado pelo fornecedor comerciante.
O que prometido deve ser cumprido, como tem constantemente decidido o Superior Tribunal
de Justia (STJ), como na hiptese em que certo incorporador imobilirio prometeu que as unidades a
serem comercializadas seriam financiadas por determinada empresa e posteriormente aferiu-se que a
situao no era bem essa; valendo a pena transcrever parte da ementa do julgado:
[...] toda informao ou publicidade, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicao com relao a produtos
e servios oferecidos ou apresentados, desde que suficientemente precisa e efetivamente conhecida pelos consumidores a que destinada, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar, bem como integra o contrato que
vier a ser celebrado [e] se o fornecedor, atravs [sic] de publicidade amplamente divulgada, garantiu que os imveis
comercializados seriam financiados pela Caixa Econmica Federal, submete-se a assinatura do contrato de compra e
venda nos exatos termos da oferta apresentada [...]. (REsp 341.405)
Dessa feita, se o fornecedor deixar de cumprir o que prometeu no momento em que o contrato
est por se aperfeioar com a manifestao de vontade do consumidor, este poder exigir o adimplemento do que foi prometido e se, por acaso, o contrato vier a ser firmado com contedo distinto do
prometido, poder ser resolvido, ou seja, dissolvido motivadamente pelo consumidor, caso o bem ou o
servio adquirido no tiver as qualidades apresentadas.
Nesse sentido, recentemente decidiu o Tribunal de Justia do Paran destacando que:
[...] aplica-se o Cdigo de Defesa do Consumidor quando, num dos polos da relao jurdica se encontrar pessoa que
oferece, mediante publicidade para o pblico em geral, nmero expressivo de bens e disponibiliza servios vinculados a
esses bens, devendo o adquirente sujeitar-se s normas previamente elaboradas pelo fornecedor, sem poder discuti-las,

| 93
caracterizando um tpico contrato de adeso [e] comprovado o descumprimento da proposta veiculada por meio
de folders, h o direito do autor rescindir [sic] o negcio e receber os valores despendidos, nos termos da legislao
consumerista [...]. (TJPR. Ap. Cvel. 0271871-8)
importante deixar claro que na hiptese do fornecedor de produtos ou servios deixar de dar
fiel cumprimento oferta, analisada aqui, a partir de sua completude, considerando-se o modo de apresentao e a publicidade na divulgao do bem inserido no mercado, o consumidor tem o direito de,
sua livre escolha:
a) como j visto, exigir o cumprimento da obrigao, nos termos da oferta, apresentao ou
publicidade, se necessrio, podendo recorrer aos rgos administrativos e mesmo ao Poder
Judicirio para exercitar esse direito;
b) aceitar outro produto ou prestao de servio equivalente;
c) desistir do contrato, com direito restituio de quantia eventualmente antecipada,
monetariamente atualizada, alm de ter direito a eventuais perdas e danos nascidas em razo
da frustrao de sua expectativa.
Vale lembrar que o fornecedor solidariamente responsvel pelos atos praticados por seus
prepostos ou representantes autnomos e, desse modo, o fornecedor responder pelas promessas
realizadas por seus funcionrios ou representantes comerciais e destinadas ao consumidor, mesmo que
aquele no tenha autorizado as mesmas.
Continuando com o desenvolvimento do tema, importante salientar que inspirado no princpio
da transparncia, o artigo 31 da lei consumerista determina que a oferta dos produtos e servios
inseridos no mercado de consumo dever trazer informaes corretas, precisas, ostensivas, e ainda, ser
promovida em lngua portuguesa, informando o consumidor de modo adequado sobre caractersticas,
qualidade, quantidade, composio, preo, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados,
bem como sobre os riscos que apresentam sade e segurana dos consumidores, valorizando, assim,
a importncia da informao e facilitando a escolha do objeto do desejo do consumidor.
Novamente amparado no citado princpio e visando proteger o consumidor que muitas vezes
compra apenas por conta dos impulsos que lhe so criados pelo, cada vez mais, competente mercado
publicitrio, o legislador dita ainda que caso a oferta ou a venda sejam realizadas por telefone, reembolso
postal, ou prtica similar, como ocorre nos negcios pactuados por meio da internet, dever constar o
nome do fabricante e seu endereo na embalagem, publicidade e em todos os impressos utilizados na
transao comercial.
O legislador no se preocupou apenas com o modo em que a oferta ser realizada, determinando
ainda que uma vez criado ou introduzido no mercado um novo bem de consumo, tanto seus fabricantes
como seus importadores, esto obrigados a assegurar a oferta de peas de reposio enquanto esse
produto estiver sendo fabricado ou importado, e mais que isso, impe o CDC, se cessada a produo ou
importao, a manuteno da oferta de peas de reposio por perodo razovel, de modo a assegurar
que, durante o prazo de vida til do bem retirado do mercado por qualquer razo (salvo se por exigncia
do poder pblico, o que pode ocorrer em razo dos riscos que oferea sade ou segurana), o
consumidor tenha assegurado sua utilidade.

94
Proteo do consumidor destinatrio da publicidade

O CDC no se preocupou apenas em regrar como deve ser realizada a oferta dos produtos e
servios inseridos no mercado de consumo, tratando tambm, ainda que em linhas gerais, da
publicidade, estabelecendo inicialmente em seu artigo 36 que a publicidade deve ser veiculada de tal
forma que o consumidor, fcil e imediatamente, a identifique como tal, vedando, a partir da que, por
exemplo, o fornecedor divulgue seus produtos ou servios em forma de matria jornalstica, dificultando
a percepo da propaganda pelo consumidor.
Com essa afirmao no se quer negar que uma matria jornalstica possa ter por objeto a anlise
de um produto ou mesmo a comparao de vrios bens similares, entretanto, o que se pretende destacar
que, enquanto o principal escopo da reportagem a informao, o foco primordial da publicidade a
comercializao do objeto destacado e desse modo, como antecipado, a lei preocupa-se em evitar que
a divulgao de certo produto possa ser confundida com uma notcia (SIQUEIRA; DAL BIANCO, 1998,
p. 113) em prejuzo da livre escolha a ser formulada pelo destinatrio da mensagem publicitria.
Outra regra importante sobre o tema abordado encontrada no pargrafo nico do aludido
dispositivo legal, impondo ao fornecedor o dever de manter em seu poder os dados fticos, tcnicos
e cientficos que amparam a mensagem publicitria. Isso quer dizer que uma vez chamado em juzo
para apresentar tais dados, dever faz-lo, como pode ocorrer em uma ao de indenizao movida
pelo consumidor que adoeceu aps consumir determinado produto de cuja embalagem constava
no conter certa substncia que para ele nociva, sob pena de ser tida como verdadeira a informao
trazida ao processo pelo consumidor, que dentro de padres de razoabilidade, acreditou que o bem
adquirido possua as caractersticas informadas na embalagem ou na publicidade veiculada nos mais
distintos meios de comunicao.
Pense ainda na empresa loteadora que, durante a campanha publicitria, visando divulgao
de novos lotes a serem comercializados em forma de chcaras de lazer, afirma que naquela rea existe
plena possibilidade de que sejam perfurados poos semiartesianos; hiptese em que, caso o consumidor
alegue a impossibilidade de escavao ou funcionamento dos mesmos, o fornecedor dever provar, por
meio dos estudos previamente realizados, que tal obra vivel.
Por sua vez, o artigo 37 da lei especial delimita a noo de publicidade enganosa e abusiva,
caracterizando-se a primeira como:
[...] qualquer modalidade de informao ou comunicao de carter publicitrio, inteira ou parcialmente falsa, ou, por
qualquer outro modo, mesmo por omisso, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, caractersticas,
qualidade, quantidade, propriedades, origem, preo e quaisquer outros dados sobre produtos e servios.
Por sua vez, a segunda compreendida como a que seja discriminatria, que incite violncia,
que explore o medo ou a superstio, que se aproveite da deficincia de julgamento e experincia da
criana, que desrespeite valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se comportar
de forma prejudicial ou perigosa sua sade ou segurana.
Afere-se, assim, em linhas gerais, que enquanto a publicidade enganosa ocupa-se com a veracidade das informaes contidas na veiculao publicitria, h abusiva busca em proteger alguns valores
vigentes no seio social, entre eles, a manuteno da paz social e o respeito aos bens ambientais.
Salienta-se que irrelevante se houve ou no inteno do consumidor em violar os aludidos
parmetros, sendo irrelevante se sua conduta dolosa ou culposa, pois esse juzo h de ser formulado
objetivamente, bastando que haja o desrespeito aos limites impostos na lei para que a publicidade
| 95
seja reconhecida como enganosa ou abusiva. Essa ideia no pacfica, pois h autores, como Roberto
Grassi Neto (2007, p. 89-90), que entendem que a lei deveria ter trazido a expresso dolo no lugar de
erro, situao que refletiria a inteno do fornecedor em prejudicar o consumidor mediante a prtica
de ardis; afirmando ainda que no se pode esperar que em um curto anncio divulgado pela televiso
contenha todas as informaes inerentes a certo produto ou servio.
Como exemplo de publicidade enganosa pode ser lembrado o caso da:
[...] comparao de cremes dentais, no tocante ao poder de remoo de manchas, de forma global, lastreada em laudo
que considerou somente as manchas causadas por ch e caf, sem divulgar ou testar o poder de remoo desses
cremes com relao s manchas causadas pelo fumo, xaropes e outros agentes [...]. (SIQUEIRA; DAL BIANCO, 1998,
p. 114)
A seu turno, exemplificando a publicidade abusiva, pode-se imaginar a hiptese da induo

do consumidor de tenra idade a jogar fora os calados velhos porque uma famosa apresentadora
de programas infantis lanou uma nova marca e pretende a todo custo ingressar nesse novo nicho
econmico, ou ainda, a explorao da superstio popular com o lanamento de um produto que seria
hbil a manter longe da casa do consumidor o ET de Varginha ou o lobisomem.
A partir dessas noes, vale lembrar com Cludia Lima Marques (1994, p. 10-11) que parece ser
claro que o CDC introduziu no direito brasileiro uma srie de deveres para o fornecedor que utiliza a
publicidade como forma de divulgar sua marca e seus produtos ou servios, e, consequentemente,
como mecanismo que incita o consumo, entre eles podendo ser lembrados o de veracidade especial,
posto que se a publicidade tambm comunica, no seria aceitvel que esta ao trazer alguma informao
relevante no se paute pela absoluta realidade ftica.
Atividades
1.
Qual teria sido a razo que levou o legislador do CDC a estabelecer que a oferta irrevogvel?

96
2.
A oferta pode ser formulada em outro idioma que no a lngua portuguesa? Explique.
3.
O que o contedo prometido por meio de comerciais utilizados pelas empresas para a divulgao
de seus produtos e servios, caso no esteja escrito nas clusulas do contrato assinado pelas
partes, obriga o fornecedor? Justifique sua resposta.
4.
Diferencie publicidade enganosa de abusiva e d pelo menos um exemplo de cada uma delas.

| 97
Para refletir
Qual fundamento teria levado o legislador a tratar a publicidade que desrespeita a valores
ambientais como abusiva, se o escopo da lei o de proteger o consumidor enquanto parte mais fraca
na relao jurdica obrigacional?
Dica de estudo
Para conhecer mais sobre o tema dessa aula vale a pena acessar o site do Instituto de Defesa do
Consumidor (Idec): <www.idec.org.br>.
Referncias
ANDRADE, Christiano Augusto Corrales de. Da Autonomia da Vontade nas Relaes de Consumo.
Leme: LED, 2002.
2002.
COSTA, Judith Martins. O direito privado como um sistema em construo: as clusulas gerais no projeto de Cdigo Civil brasileiro. Revista de Informao Legislativa. Braslia, v. 35, n. 139, jul./set., 1998.
FURLAN, Valria Cristina Pereira. Princpio da veracidade nas mensagens publicitrias. Revista de Direito
do Consumidor, So Paulo, n. 10, p. 97-125, abr./jun. , 1994.
MARQUES, Cludia Lima. Trs tipos de dilogos entre o cdigo de defesa do consumidor e o Cdigo Civil
de 2002: superao das antinomias pelo dilogo das fontes. In: PFEIFFER, Roberto Augusto Castellanos;
MARQUES, Cludia Lima. Vinculao prpria atravs da publicidade? A nova viso do Cdigo de Defesa
do Consumidor. Revista de Direito do Consumidor, So Paulo, n. 10, p. 7-21, abr./jun. , 1994.
SIQUEIRA, Ricardo Lagreca; DAL BIANCO, Dnae. A publicidade comparativa no Brasil e no direito
comparado. Revista de Direito do Consumidor, So Paulo, n. 28, p.111-128, out./dez., 1998.
98
Gabarito
1.
O regime da oferta no sistema criado pelo CDC bastante peculiar, pois tendo por escopo
primordial proteger a confiana daqueles que venham a ser atingidos pelas mensagens
publicitrias, impe que deve estar includa na oferta, toda informao levada ao conhecimento
do consumidor, e, por consequncia, determina que o contedo da publicidade tem
necessariamente que incorporar os termos do contrato, tenha aquele sido ou no discutido
pelas partes; impedindo ainda que o fornecedor possa se reservar ao direito de no cumpri-la (MARQUES, 2005, p. 33). Ao contrrio do que pode ocorrer nas propostas formuladas nos
contratos paritrios regrados pelo CC, diploma legal que autoriza que reservas dessa natureza
seja formulada, desde que informado o destinatrio da proposta.
2.
Inspirado no princpio da transparncia, o artigo 31 da lei consumerista determina que a oferta

dos produtos e servios inseridos no mercado de consumo dever trazer informaes corretas,
precisas, ostensivas, e ainda, ser promovida em lngua portuguesa, informando o consumidor de
modo adequado sobre caractersticas, qualidade, quantidade, composio, preo, garantia, prazos
de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam sade e
segurana dos consumidores, valorizando, assim, a importncia da informao e facilitando a
escolha do objeto do desejo do consumidor.
3.
Aquele que utiliza argumentos publicitrios visando alienar um bem ou um servio, assume a
responsabilidade de que as caractersticas apontadas no comercial, levado ao conhecimento do
pblico por meio da televiso ou de outro meio de comunicao, realmente existe.
Por consequncia, obriga-se a assegurar, por exemplo, que o preo divulgado em jornais e
panfletos realmente o que ser cobrado pelo objeto inserido no mercado de consumo, e que
as caractersticas destacadas na mensagem publicitria existem de fato e que o produto ir
satisfazer a expectativa depositada pelo consumidor nas informaes que lhe foram por aquela
forma transmitidas, responsabilizando-se pela divergncia entre a situao de fato e a informao
levada ao conhecimento pblico, salvo na hiptese de ser to gritante o erro a ponto de ser
percebido por qualquer pessoa.
Dessa feita, se o fornecedor deixar de cumprir o que prometeu no momento em que o contrato
est por se aperfeioar com a manifestao de vontade do consumidor, este poder exigir o
adimplemento do que foi prometido, e se por acaso, o contrato vier a ser firmado com contedo
distinto do prometido, poder ser resolvido, ou seja, dissolvido motivadamente pelo consumidor,
caso o bem ou o servio adquirido no tiver as qualidades apresentadas.
4.
O artigo 37 da lei especial delimita a noo de publicidade enganosa e abusiva, caracterizando-se

a primeira como: qualquer modalidade de informao ou comunicao de carter publicitrio,
inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omisso, capaz de induzir
em erro o consumidor a respeito da natureza, caractersticas, qualidade, quantidade, propriedades,
origem, preo e quaisquer outros dados sobre produtos e servios.
| 99
Por sua vez, a segunda compreendida como a que seja discriminatria, que incite violncia,
que explore o medo ou a superstio, que se aproveite da deficincia de julgamento e experincia
da criana, que desrespeite valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se
comportar de forma prejudicial ou perigosa sua sade ou segurana.

100

Contratos por adeso

O contrato por adeso, normalmente denominado de contrato de adeso, deve ser entendido
como o negcio cuja minuta ou clausulado vem previamente estipulado por um dos contratantes,
contedo ao qual se tem a opo de aderir ou no, ou como quer Cludia Lima Marques (1998) so
aqueles contratos que tm seu contedo preestabelecido por uma das partes, restando outra a
possibilidade de aceitar em bloco as clusulas estipuladas unilateralmente sem poder modific-las
substancialmente, ou recusar o contrato e procurar outro fornecedor de bens ou servios.
Nesse mesmo sentido, reafirme-se que:
[...] contrato [por] adeso aquele cujas clusulas so preestabelecidas unilateralmente pelo parceiro contratual
economicamente mais forte (fornecedor) ne varietur, isto , sem que o outro parceiro (consumidor) possa discutir
ou modificar substancialmente o contedo do contrato escrito [e desse modo] o contrato de adeso oferecido ao
pblico em um modelo uniforme, geralmente impresso, faltando apenas preencher os dados referentes identificao
do consumidor-contratante, do objeto e do preo [e consequentemente] aqueles que, como consumidores, desejarem
contratar com a empresa para adquirirem produtos ou servios, j recebero pronta e regulamentada a relao
contratual e no podero efetivamente discutir, nem negociar singularmente os termos e condies mais importantes
do contrato. (MARQUES; BENJAMIN; MIRAGEM, 2003, p. 714)
Tais premissas so extradas em solo tupiniquim da dico do artigo 54 do Cdigo de Defesa do

Consumidor (CDC), que dispe que contrato de adeso aquele cujas clusulas tenham sido aprovadas
pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou servios,
sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu contedo.
Salienta-se que nesse trabalho utilizada a expresso contrato por adeso em vez de contrato
de adeso, haja vista que no se trata em verdade de um tipo contratual, de uma espcie determinada de
contrato como o caso da compra e venda, da locao, da empreitada, do mtuo e do comodato, entre
tantos outros existentes no direito brasileiro, mas sim como ululante, de uma forma de contratao.
Alis, em verdade, adere-se mesmo s condies gerais do contrato como quer Paulo Lbo (2006,
p. 111), entretanto, no h espao nessa obra para que a anlise cientfica desse problema seja esmiuada
e, caso haja interesse do leitor, poder compreender melhor o assunto lendo a obra aqui destacada.
Ato contnuo, cumpre informar que se pode afirmar sem qualquer dvida que os contratos por
adeso constituem-se como uma modalidade de formao do contrato que se coloca em oposio
noo de contrato paritrio, ou seja, de negcio minudentemente discutido pelos parceiros negociais,
j que na formao daqueles no existe liberdade de conveno, uma vez que o aderente se limita a
aceitar ou no as clusulas e condies preestabelecidas pelo proponente (EFING, 2004, p. 232), como
visto, tendo no mximo o poder de discutir a forma de pagamento ou outros aspectos diminutos.
102
Contratos por adeso
Tal modalidade de contratao, em verdade, se faz necessria, e se justifica por diversos fatores,
entre eles: a velocidade em que as negociaes se desenvolvem na atualidade; a escassez de tempo
causada pelo ritmo da vida moderna; a reduo dos custos na fase pr-negocial; a uniformidade de
tratamento das relaes, cada vez mais impessoalizadas; forma de contratar essa que, como visto, surge
em oposio ao clssico contrato paritrio, que se sintetiza como aquele em que as partes negociam as
clusulas detalhadamente.
Alis, fato que a maior parte dos contratos pactuados no mbito das relaes de consumo se
aperfeioa por adeso, que se de um lado capaz de, como visto, agilizar o aperfeioamento dos negcios jurdicos, de certo modo, possibilitando que um maior nmero de contratantes tenha acesso aos
bens, por outro lado, acaba democratizando e socializando as injustias e os abusos, eis que a mesma
minuta carregada de preceitos particulares viciados na concepo, ser imposta a milhares, s vezes,
milhes de consumidores, sem que estes possam previamente se insurgir contra esses abusos.
Exatamente por conta desses problemas, como bem ensina Federico de Castro y Bravo (1987,
p. 20), mais precisamente, visando evitar que uma classe fortalea seu poder (os fornecedores) aproveitando-se e usurpando a liberdade e as garantias dos membros de outra, que aos olhos deste trabalho
seriam os consumidores que o legislador acabou determinando que alguns limites sejam observados
quando se contrata desse modo.
Interessante destacar aqui com Luiz Antnio Rizzatto Nunes (2005, p. 598), na medida em que
nessa modalidade de contratao no se pode falar em livre manifestao de vontade, tambem h de
se pensar na extenso dos efeitos do princpio da pacta sunt servanda, no vernculo, fora obrigatria
dos contratos, sendo ululante que se ela existir, encontrar-se- bastante mitigada, se comparada aos
efeitos dos contratos pactuados aps a existncia de uma fase em que tenha ocorrido negociao das
clusulas contratuais.
No intuito de sistematizar a matria, interessante destacar que um contrato por adeso pode
ser concebido a partir de algumas das suas caractersticas, entre elas: a bilateralidade, a generalidade,
a uniformidade e a abstrao das clusulas (RESTIFFE NETO; RESTIFFE, 2004, p. 63) e, ainda, a relativa
inalterabilidade e a eficcia concreta dependente de integrao.
Uma rpida explicao do que seja cada uma dessas caractersticas se faz necessria:
a) bilateralidade implica na necessidade de que para a formao de um contrato, impe-se a
presena de pelo menos duas declaraes de vontade;
b) generalidade quer dizer que as clusulas no so elaboradas tendo em conta a pessoa do
consumidor, mas sim um sem nmero de pessoas na mesma situao ftica;
c) uniformidade significa que analisando vrias minutas, ser observado que seguem um
mesmo padro, se que no se pode afirmar que so idnticas;
d) abstrao das clusulas implica na existncia das condies gerais do contrato,
independentemente da existncia de um parceiro negocial concreto;
e) relativa inalterabilidade traduz a ideia do pequeno poder dado ao aderente de alterar o
contedo das clusula contratuais;
f) eficcia concreta dependente de integrao consiste no fato de que o contrato s produzir
efeitos a partir do momento em que o aderente externa sua vontade de contratar.
Mas ser efetivamente que o consumidor, dentro desse quadro que se apresenta, tem alguma
vantagem nessa forma de contratao, especialmente quando se analisa sua situao sob o prisma da
Contratos por adeso
| 103
necessidade de contratar, qual muito bem alude em suas aulas o professor Flvio Tartuce, quando
lembra as situaes de prestaco de servios essenciais como gua, energia eltrica, fornecimento de
gs, e mesmo hipteses como as ligadas alimentao, ao vesturio, moradia e sade, mormente
porque a sade pblica no Brasil , com a devida vnia, um caso de polcia.
Diante do quadro que se apresenta, resta evidente, como quer Teresa Negreiros (2002, p. 370),
que a manifesta desigualdade entre os contratantes legitima a imposio de medidas que tutelem
o aderente que no pde negociar os termos do contrato pactuado, e por conta disso, a cada dia,
observa-se o nascimento de novas regras que buscam o reequilbrio das relaes externadas por tal
forma de contratao.
Muito embora os contratos por adeso sejam mais frequentes no mbito das relaes de
consumo, no se confundem com esses, da que tambm podero surgir na esfera das relaes civis,
como em regra ocorre no caso dos contratos de locao, de leasing e como tambm pode ocorrer nos
casos de compromisso de compra e venda de imveis pactuado entre particulares, e ainda, em todos
os demais em que as condies negociais sejam preestabelecidas por uma das partes.
Um belo exemplo da situao destacada observa-se nos contratos de aquisio de safra
pactuados entre agricultores e fecularias no estado do Paran, haja vista que as empresas elaboram
as minutas de modo detalhado e posteriormente colhe a assinatura dos pequenos agricultores,
alterando-se apenas, em cada instrumento, a quantidade esperada do produto comprado em razo
da extenso das reas cultivadas, aproveitando-se ainda, para alm da vasta experincia e do quadro
de profissionais que desenvolvem a atividade mercantil e conhecem os segredos de sua rea, no mais
das vezes, da necessidade dos pequenos agricultores em comercializarem a safra a ser colhida no
futuro para que possam alimentar seus rebentos.
Cumpre destacar que o legislador no fechou os olhos para o problema, e ainda que timidamente,
positivou a matria nos artigos 423 e 424 do vigente Cdigo Civil (CC), tratando o primeiro da
interpretao mais favorvel ao aderente e o segundo vedando a renncia antecipada a direito inerente
ao contrato e nesse condo, quando o intrprete vier a se defrontar com contradies ou obscuridades
nas clusulas negociais ou mesmo quando vier a se deparar com flagrante desequilbrio, com amparo
nas aludidas regras e, especialmente, tendo como fonte o texto constitucional e princpios como o da
funo social, equilbrio das prestaes e boa-f objetiva, dever executar sua misso em busca da
soluo mais justa, remediando a patologia existente; restando evidente que os contratos regrados
pelo CC tambm podero ser infectados por clusulas abusivas.
Tambm no CDC se afere a preocupao do legislador quando a construo de solues para
o caso de problemas surgidos no mbito hermenutico, ditando, por exemplo, no artigo 47, que as
clusulas contratuais sero interpretadas de maneira mais favorvel ao consumidor.
Trazendo o problema para o campo da prxis, decidiu recentemente o Tribunal de Justia do Rio
Grande do Sul (TR-RS) que:
[...] havendo dissonncia entre a proposta (pr-contrato) e o contrato de promessa de compra e venda em efetivo
prejuzo ao consumidor, restam feridos os princpios da informao e da fora cogente da proposta inscritos no CDC
[e] dever de todo o fornecedor prestar as informaes claras e precisas dos produtos e servios postos disposio
dos consumidores, [pois] as declaraes de vontade constantes de escritos particulares, recibos, pr-contratos relativos
s relaes de consumo vinculam o fornecedor [e dessa forma], o estabelecimento de reajustamento de parcela de
contrato de forma diversa do estatudo no pr-contrato traduz-se em evidente leso aos direitos do consumidor. [...]
(Ap. Cvel 70018566604)

104
Contratos por adeso
Como se afere desse julgado, a contradio se deu no na minuta contratual, mas sim entre o
contedo dessa e o das propostas preliminares, e mesmo assim, tutelando-se a boa-f do consumidor,
vulnervel, como amplamente demonstrado ao longo de trabalho, promovendo-se a interpretao que
pde ser mais favorvel a ele.
Ademais, no que pertine s clusulas que limitam direitos do consumidor, h de se destacar que
sua interpretao deve ser promovida sistematicamente e nunca literalmente ou de modo isolado,
posto que uma vez eleito esse caminho, dificilmente ser possvel demonstrar que tais clusulas foram
redigidas de modo ininteligvel, posto que lidas uma a uma, em regra, possvel aferir a clareza de seu
contedo e, por consequncia, poderiam aparentar uma pseudovalidade (EFING, 2004, p. 235).
Vale lembrar ainda que, consoante o artigo 46 do CDC os contratos que regulam as relaes de
consumo no obrigaro os consumidores, se no lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento
prvio de seu contedo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a
compreenso de seu sentido e alcance e, por consequncia, se qualquer das clusulas que compe o
contrato no for apresentada ao aderente e seu contedo adequadamente esclarecido, o consumidor
no estar obrigado a respeit-la.
Merece destacar nesse contexto que os contratos por adeso devem ser escritos em termos claros
e com caracteres ostensivos e legveis, de modo a facilitar sua compreenso pelo consumidor e que
as clusulas que limitem direitos devem ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fcil
compreenso.
Em verdade, cumpre afirmar que o fornecedor no s est obrigado a redigir suas minutas de
modo claro e em linguagem acessvel, mas tambm, no que tange s clusulas que limitam ou restrigem
direitos do consumidor, tem o dever de destac-las, seja utilizando negrito ou itlico, seja grafando-as
com uma letra maior que o padro na minuta, seja, enfim, utilizando outra cor em tais clusulas quando
do processo de impresso, sob pena de tais clusulas, ainda que no possam ser caracterizadas como
abusivas e, portanto, nulas, no obrigarem o consumidor. O Superior Tribunal de Justia (STJ) ratifica
essa tese, dando razo ao consumidor no informado do contedo do clausulado limitativo de seus
direitos, como se observa no julgado agora transcrito:
[...] nos contratos de adeso as clusulas que implicarem limitao de direito do consumidor devero ser redigidas com
destaque, permitindo sua imediata e fcil compreenso [pois] se assim no est redigida a clusula limitativa, no tem
fora para alcanar o consumidor, presente flagrante violao, que merece reconhecida. [...]. (REsp 255064 / SP)
O mesmo tribunal deu razo ao fornecedor que informou o consumidor de modo expresso
sobre uma limitao lcita no contrato que pactuavam, esclarecendo que os contratos de adeso so
permitidos em lei [e deste modo] o CDC impe, to somente, que:
[...] as clusulas que implicarem limitao de direito do consumidor devero ser redigidas com destaque, permitindo
sua imediata e fcil compreenso [e] ainda que se deva, em princpio, dar interpretao favorvel ao adquirente de
plano de sade, no h como impor-se responsabilidade por cobertura que, por clusula expressa e de fcil verificao,
tenha sido excluda do contrato. [...] (REsp 319707 / SP)
Assim, como quer Luiz Antnio Rizzatto Nunes (2005, p. 592) o contexto que dir do destaque
[e assim] se todo o texto estiver impresso num tipo grfico corpo 8 e nele surgir uma palavra no tipo
grfico corpo 20 em negrito, ento o vocbulo estar destacado [entretanto] se todo o texto estiver
escrito no tipo 20 negrito, no haver destaque algum, pois tudo se mistura.
Ratificando essa tese, recentemente o TJ-RS decidiu que:
[...] a inscrio, em letras miudssimas, na primeira pgina do vultoso encarte publicitrio, de que o consumidor deveria
consultar os produtos disponveis para a condio de pagamento noticiada, no tem o condo de escusar a fornecedora
Contratos por adeso
| 105
que no mesmo encarte, anuncia trs produtos (dois dos quais adquiridos pela autora) em grupo separado e destacado
por uma mesma cor de fundo (laranja), constando direita a inscrio de que o 1. pagamento seria somente em
agosto. [...] (Ap. Cvel 71001043942)
Desse modo, como se afere, imps-se ao fornecedor o dever de conceder prazo maior que o
pretendido pelo credor para pagamento.
Quando se pensa em contrato por adeso, vale lembrar que a insero de clusula no formulrio,
por exemplo, sobre o preo, condies, data de entrega e outras, no desfigura a natureza de adeso
do contrato (MARQUES; BENJAMIN; MIRAGEM, 2003, p. 714) e, desse modo, o fato de em um contrato
de compromisso de compra e venda de imvel loteado haver discusso sobre o preo e o prazo para
pagamento no desfigura a forma em que tais negcios jurdicos so pactuados, assertiva essa que
ratificada pelo contedo do pargrafo 1. do artigo 54 do CDC.
Salienta-se, enfim, que eventual insero de clusula resolutiva expressa somente pode ser aposta
nos contratos por adeso, caso beneficie exclusivamente o consumidor, ou seja, a clusula que dita que
no caso de no cumprimento da obrigao, autoriza-se a parte lesada a pr fim ao contrato, exigindo
o retorno ao estado anterior ao da contratao, bem como a ser ressarcida dos prejuzos que possa ter
sofrido, s poder ser pactuada em benefcio do consumidor.
Atividades
1.
Como se identifica um contrato por adeso?
2.
Quais as caractersticas que se repetem constantemente e que permitem identificar um contrato

por adeso?

106
Contratos por adeso
3.
Quais os efeitos da contratao pela via de adeso de um contrato que contenha clusulas
limitativas de direito no destacadas na minuta?
4.
Como interpretar clusulas ambguas inseridas em um mesmo contrato pactuado entre fornecedor
e consumidor?

Contratos por adeso
| 107
Para refletir
Seria possvel sociedade retornar ao modo de contratao que implicava na discusso, clusula
a clusula, do contedo de cada contrato a ser pactuado?
Dica de estudo
No posso deixar de indicar pelo menos um autor clssico, especialmente porque so apenas 94
pginas, cuja leitura extremamente agradvel.
CASTRO Y BRAVO. Federico de. Las Condiciones Generales de los Contratos y la Eficacia de las Leyes.
Madrid: Civitas, 1987.
Referncias
Bookseller, 2002.
CASTRO Y BRAVO, Federico de. Las Condiciones Generales de los Contratos y la Eficacia de las Leyes.
Madrid: Civitas, 1987.
COSTA, Judith Martins. O direito privado como um sistema em construo: as clusulas gerais no
projeto de Cdigo Civil brasileiro. Revista de Informao Legislativa, Braslia, v. 35, n. 139, jul./set.,
1998.
EFING, Antnio Carlos. Fundamentos do Direito das Relaes de Consumo. Curitiba: Juru, 2004.
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Trimestral de Direito Civil, Rio de Janeiro, n. 27, p.103-116, jul./set., 2006.
MARQUES, Cludia Lima; BENJAMIN, Antnio Herman Vasconcelos; MIRAGEM, Bruno. Comentrios ao
Cdigo de Defesa do Consumidor. So Paulo: RT, 2003.
NEGREIROS, Teresa. Teoria do Contrato: novos paradigmas. Rio de Janeiro: Renovar, 2002.

108
Contratos por adeso
RESTIFFE NETO, Paulo; RESTIFFE, Paulo Srgio. Contratos de adeso no novo Cdigo Civil e no Cdigo
de Defesa do Consumidor. In: PASCHOAL, Frederico; SIMO, Jos Fernando (Org.). Contribuies ao
Estudo do Novo Direito Civil. Campinas: Millennium, 2004.
RIZZATTO NUNES, Luiz Antnio. Curso de Direito do Consumidor. So Paulo: Saraiva, 2005.
Gabarito
1.
O contrato por adeso, normalmente denominado de contrato de adeso, deve ser entendido
como o negcio cuja minuta ou clausulado vem previamente estipulado por um dos contratantes,
contedo ao qual se tem a opo de aderir ou no.
Tais premissas so extradas em solo tupiniquim da dico do artigo 54 do CDC, que dispe
que contrato de adeso aquele cujas clusulas tenham sido aprovadas pela autoridade
competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou servios, sem que
o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu contedo.
2.
Bilateralidade: implica na necessidade de que para a formao de um contrato, impe-se a

presena de pelo menos duas declaraes de vontade.
Generalidade: quer dizer que as clusulas no so elaboradas tendo em conta a pessoa do

consumidor, mas sim um sem nmero de pessoas na mesma situao ftica.
Uniformidade: significa que analisando vrias minutas, ser observado que seguem um mesmo
padro, se que no se pode afirmar que so idnticas.
Abstrao das clusulas: implica na existncia das condies gerais do contrato, independentemente da existncia de um parceiro negocial concreto.
Relativa inalterabilidade: traduz a ideia do pequeno poder dado ao aderente de alterar o contedo
das clusula contratuais.
Eficcia concreta dependente de integrao: consiste no fato de que o contrato s produzir

efeitos a partir do momento em que o aderente externa sua vontade de contratar.
3.
Ademais, no que diz respeito s clusulas que limitam direitos do consumidor, destaca-se que sua
interpretao deve ser promovida sistematicamente e nunca literalmente ou de modo isolado,
posto que uma vez eleito esse caminho, dificilmente ser possvel demonstrar que tais clusulas
foram redigidas de modo ininteligvel, posto que lidas uma a uma, em regra, possvel aferir a
clareza de seu contedo e, por consequncia, poderiam aparentar uma pseudovalidade (EFING,
2004, p. 235).
Contratos por adeso
| 109
Vale lembrar ainda que, consoante o artigo 46 do CDC os contratos que regulam as relaes
de consumo no obrigaro os consumidores, se no lhes for dada a oportunidade de tomar
conhecimento prvio de seu contedo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de
modo a dificultar a compreenso de seu sentido e alcance, e por consequncia, se qualquer das
clusulas que compe o contrato no for apresentada ao aderente e seu contedo adequadamente
esclarecido, o consumidor no estar obrigado a respeit-la.
4.
Tambm no CDC se afere a preocupao do legislador quando a construo de solues para o

caso de problemas surgidos no mbito hermenutico, ditando, por exemplo, no artigo 47, que as
clusulas contratuais sero interpretadas de maneira mais favorvel ao consumidor.

110
Contratos por adeso

Clusulas abusivas
e proteo do consumidor
Justificando a necessidade de proteo do consumidor
No se pode negar que, com o passar do tempo, o consumidor deixou de ser tratado como pessoa,
passando a ser visto como um nmero, especialmente diante dos novos bens e servios inseridos no
mercado de consumo e, ainda, das tcnicas empresariais surgidas com o fim de divulgar aqueles, como
se pode visualizar na publicidade, que a cada dia informa menos e convence mais, mormente quando
cria uma falsa necessidade de consumo de inmeros bens e servios, ou seja, os consumidores so
induzidos diuturnamente a comprar bens suprfluos (BESSA, 2007, p. 30).
Nesse contexto, a partir da constatao de que o consumidor vulnervel, a proteo a ele dada pelo
Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC) acaba sendo justificada, haja vista que a lei pretende to somente
manter a relao negocial havida entre forte (fornecedor) e fraco (consumidor) sempre equilibrada.
Almejando esse equilbrio, o CDC, entre outros pontos, versa sobre as prticas abusivas e as
clusulas abusivas, temas que passam a ser explorados a partir deste momento.
Um passar de olhos pelas prticas abusivas

A noo de prtica abusiva est atada ideia de restrio da conduta do fornecedor em seu
cotidiano, pois nas hipteses previstas pelo legislador, e porque no em outras no destacadas
expressamente no texto legal, tendo em vista que o rol trazido pela lei no taxativo, mas sim meramente
exemplificativo (MARQUES; BENJAMIN; MIRAGEM, 2003, p. 504), o comportamento externado pelo
fornecedor deve ser reprimido em prol da comutatividade do contrato.
112
Clusulas abusivas e proteo do consumidor
Inicialmente, deve ser lembrado que ao se considerar que os escopos das prticas empresariais
visam colocar disposio do consumidor bens ou servios de qualquer natureza, ao fornecedor,
por exemplo, no ser permitido criar uma nova necessidade de consumo em razo dos avanos
tecnolgicos, e logo aps retir-lo do mercado de consumo de, quando este, passa a ser consumido em
grande escala (SAYEG, 1993, p. 45).
Ademais, matria dada especial ateno por meio do rol de situaes previstas no artigo 39
do CDC, que probe o fornecedor de bens ou servios, entre outros comportamentos, a condicionar
o fornecimento de produto ou de servio ao fornecimento de outro produto ou servio, bem como, sem
justa causa, a limites quantitativos.
O inciso I do citado artigo veda, por exemplo, a prtica conhecida por venda casada que, apesar
do nome, no se restringe a situaes de venda e compra, mas tambm a outros negcios, como no
caso da locao de um imvel negociada por uma imobiliria, que somente se aperfeioa, ou seja, cujo
contrato ser pactuado se tambm for locada a garagem, ou se forem locados os mveis que guarnecem
o apartamento, mobilirio esse removvel facilmente, e por cujas locaes se cobra um preo maior que
o da exclusiva locao do local destinado moradia do consumidor.
O inciso II do comentado dispositivo legal, por sua vez, dispe que vedado ao fornecedor
recusar-se a atender s demandas dos consumidores, uma vez tendo o produto em estoque e dessa
forma, no caso das conhecidas promoes que limitam a aquisio de produtos nos supermercados,
como normalmente ocorre com leite condensado, latas de cerveja, entre outros, a restrio imposta
pelo fornecedor viola a lei.
Por sua vez, a prxima vedao imposta pelo legislador visando tutela do consumidor exposto
s prticas empresariais diz respeito ao envio ou entrega ao consumidor, sem solicitao prvia, de bem
ou fornecimento de qualquer servio, hiptese em que, salvo excees, o consumidor dever entender
que recebeu uma amostra grtis.
Veja bem que, nesse caso, ocorre uma espcie de dicotomia quanto aos exemplos possveis, pois
se o leitor receber em casa uma revista ou um alimento qualquer e abrir seus invlucros, visando ler a
revista ou consumir o alimento, no poder, pelo que foi afirmado no pargrafo anterior, ser compelido
ao pagamento dos aludidos bens, entretanto, no caso de receber um carto de crdito no solicitado,
desbloque-lo e utiliz-lo para compras das mais distintas, ter que pagar a fatura, pois, nesse caso,
alm do ordenamento vedar o enriquecimento sem causa, h de se ter em conta que o produto foi
utilizado como um meio para a aquisio de outros bens.
Tambm considerada abusiva, de acordo com o inciso IV do artigo sob anlise, qualquer ato
que permita ao fornecedor prevalecer-se da fraqueza ou ignorncia do consumidor, tendo em vista sua
idade, sade, conhecimento ou condio social, para impingir-lhe seus produtos ou servios, podendo
ser destacado aqui, enquanto exemplo a ilustrar o dispositivo legal sob anlise, em uma farmcia que
divulga perante uma comunidade de idosos a venda de bens milagrosos que ampliaro suas vidas em
vrios anos.
A seu turno, o inciso V do artigo 39 nem mesmo precisaria estar descrito, porque resta claro em
todos os momentos do CDC a proibio ao fornecedor de exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva; como o caso de juros que refogem aos parmetros de razoabilidade e a situao,
infelizmente ao que parece mais comum do que aparente, de contratos de honorrios advocatcios
pactuados ajustando que o profissional ter direito a receber 50% daquilo que o cliente vier a receber
no futuro, transformando advogado e cliente em verdadeiros scios. Saliente-se que essas situaes
tambm podem ser tratadas como hipteses de clusulas abusivas, como logo adiante ser analisado.
| 113
Tem-se ainda que pelo inciso VI, do artigo 39 do CDC, o fornecedor tambm est proibido de
executar servios sem a prvia elaborao de oramento e autorizao expressa do consumidor,
ressalvadas as decorrentes de prticas anteriores entre as partes e, desse modo, salvo a existncia de
relao de confiana entre os contratantes, uma vez mais o consumidor no ser obrigado a pagar
qualquer valor pela atividade desenvolvida pelo fornecedor que, no mximo, e se possvel, poder
reaver as peas destacveis eventualmente utilizadas no servio executado.
Frisa-se ainda ser expressamente vedada a criao de listas restritivas de consumidores, ou seja,
ilcita a atividade que se caracteriza pelo repasse de informao depreciativa, referente a ato praticado
pelo consumidor no exerccio de seus direitos e, dessa maneira, se em tese o fornecedor tem o direito
de inserir o nome do consumidor que no honra seus compromissos em bancos de dados como os dos
servios de proteo ao crdito, por outro, no pode estar criando listas visando a no atender s expectativas daqueles consumidores que usualmente reivindicam seus direitos.
Ato contnuo, cumpre destacar que o fornecedor tem o dever de, ao comercializar seus bens,
observar as normas expedidas pelos rgos oficiais competentes ou por aqueles que ditam os parmetros
a serem observados e que a infrao a esse dispositivo legal se observa nos placebos, tambm conhecidos
por plulas de farinha.
Destaca-se que o fornecedor se encontra em oferta permanente, sendo-lhe vedado, consoante
dita o inciso IX do artigo 39 do CDC recusar a venda de bens ou a prestao de servios, diretamente a
quem se disponha a adquiri-los mediante pronto pagamento.
Tambm so consideradas abusivas prticas como a que se consubstancia no aumento, sem
justa causa, do preo de produto ou servio, na aplicao de frmula ou ndice de reajuste diverso do
legal ou do contratualmente estabelecido pelas partes e, ainda, a que deixa a fixao do momento de
cumprimento do contrato unicamente a critrio a ser eleito pelo fornecedor.
Das clusulas abusivas:

compreendendo o tema e a sua importncia
Uma clusula contratual ser considerada abusiva quando derivar do exerccio anormal do poder
de predisposio das condies contratuais, ou seja, de elaborao unilateral dessas, como pode ocorrer
quando aquele que estipula as clusulas do negcio aproveita-se de seu poder para impor clusulas
que prejudicaro aquele que est aderindo ao contrato, em razo do desequilbrio das prestaes que
esto sendo reciprocamente assumidas (GALDINO, 2001, p. 14).
Nesse contexto, como bem ensina Antnio Carlos Efing (2004, p. 226), o regramento das clusulas
abusivas parte da necessidade da criao de instrumentos destinados a manuteno da equidade contratual, de modo a que seja alcanada efetiva justia substancial. Dessa forma, visa corrigir os desequilbrios
que podem surgir em razo da supremacia que o fornecedor exerce quando da formao do contrato.
Para que se possa definir o que seja uma clusula abusiva, dois caminhos podem ser eleitos: o
primeiro liga a abusividade ao abuso de direito, a partir da ideia de que se faz necessrio o uso malicioso
do poder de contratar ou, no mnimo, o desvio da finalidade desse poder reconhecido e concedido
aos particulares pelo Estado; o segundo aproxima a abusividade aos parmetros da boa-f objetiva e
114
da lealdade, sem que haja necessidade de perquirir as razes que levaram o proponente a formular as
clusulas contratuais e, por consequncia, aferindo-se apenas se h ou no comutatividade, equilbrio
ou razoabilidade entre as prestaes reciprocamente assumidas (MARQUES; BENJAMIN; MIRAGEM,
2003, p. 624), sendo a ltima linha de pensamento destacada aquela que, certamente, melhor resolve
os problemas surgidos nesse mbito.
importante que o consumidor, ao ler as clusulas do contrato que pretende pactuar, efetivamente, tome conhecimento de seu contedo, entretanto, no basta que tenha cognoscibilidade das
disposies predispostas pelo fornecedor, pois, visando proteo do vulnervel, o legislador incumbiu
o fornecedor de certificar-se que consumidor compreendeu o contedo das disposies contratuais,
at porque, em muitas situaes, o aderente s toma conhecimento dos problemas que ir enfrentar
quando a relao obrigacional j estiver em curso, como pode ocorrer no contrato de hospedagem, em
que o hspede s descobre o custo de certos servios na hora de pagar a conta e, ainda, no contrato de
locao, j que algumas imobilirias continuam a cobrar a taxa de administrao, prtica vedada pela
Lei 8.245/91 (GALDINO, 2001, p. 42).
Um belo exemplo de clusula abusiva, assim reconhecida pelo Superior Tribunal de Justia (STJ),
a que isenta de responsabilidade supermercados e shopping centers pelos furtos ocorridos em seus
estacionamentos, situao que pode ser ampliada para qualquer empresa, entre elas empreiteiras, imobilirias, incorporadoras, como se pode observar do julgado transcrito a seguir:
[...] o cliente do estabelecimento comercial, que estaciona o seu veculo em lugar para isso destinado pela empresa,
no celebra um contrato de depsito, mas a empresa que se beneficia do estacionamento tem o dever de proteo,
derivado do princpio da boa-f objetiva, respondendo por eventual dano. [...]. (REsp 107.211)
Uma vez de modo meramente exemplificativo (BARROSO, 2005, p. 198), a lei traz um rol de
clusulas que so consideradas abusivas, matria que se encontra prevista no artigo 51 do CDC, ditando
seu caput que as disposies contratuais assim caracterizadas so nulas de pleno direito.
Vale a pena analisar alguns dos incisos do artigo mencionado, mormente, pela frequncia com
que tais situaes se apresentam cotidianamente no mundo dos fatos, destacando-se desde j que
em seu inciso I o artigo 51 do CDC dita que so nulas as que impossibilitem, exonerem ou atenuem
a responsabilidade do fornecedor por vcios de qualquer natureza dos produtos e servios ou
impliquem renncia ou disposio de direitos; e, dessa forma, havendo um acidente de consumo ou
mesmo detectado um simples vcio no produto adquirido, o consumidor sempre ter direito a optar
pelas alternativas previstas em lei, no prevalecendo qualquer ajuste que tenha por escopo eximir o
fornecedor de responsabilidade ou mesmo limit-la.
Lembra-se de que a nulidade de clusula isentando de responsabilidade a construtora que atrasa
a entrega do imvel, como bem analisou o STJ ao decidir pela:
[...] No prevalncia de clusula imposta em termo de entrega de unidade imobiliria isentando a construtora de qualquer ressarcimento pelo expressivo atraso na concluso da unidade, quando o adquirente, desde antes, insurgindo-se
contra tal condicionante para a sua imisso na posse, j notificara a construtora para ressalvar seu direito indenizao
pelo fato. [...]. (REsp 197622)
Por sua vez, tambm no ser recebida pelo sistema qualquer clusula contratual que retire do
consumidor a possibilidade de optar pelo reembolso da quantia paga, tanto no caso do bem adquirido
conter vcio que no seja sanado pelo fornecedor no prazo legal, como na hiptese prevista no artigo
49 do CDC, que permite ao consumidor desistir do contrato pactuado fora do estabelecimento empresarial desde que o faa no prazo de sete dias que se inicia com o recebimento do bem, sem que lhe seja
| 115
exigida qualquer justificativa. Essa segunda situao pode ser visualizada tanto nas vendas realizadas
de porta em porta, como nas compras feitas pela internet, reembolso postal ou telefone.
Tambm ser considerada nula clusula que transfira responsabilidades a terceiros e, desse modo,
caso o empreiteiro insira entre as disposies contratuais pactuadas com o consumidor, obrigao
deste em acionar diretamente a seguradora, no caso da obra, depois de entregue, vir a desabar, esse
ajuste no obriga o consumidor, e deve ser considerado como no escrito. Por sua vez, se o consumidor
quiser acionar aquele (empreiteiro), visando ser ressarcido nos prejuzos que sofreu, poder faz-lo sem
quaisquer problemas.
Frisa-se que ser considerada como no escrita qualquer disposio que estabelea obrigao
considerada inqua, abusiva, que coloque o consumidor em desvantagem exagerada ou, enfim, que
seja incompatvel com a boa-f e a equidade, frisando-se desde logo que a lei presume ser exagerada
a vantagem que viole os princpios orientadores do CDC; restrinja direitos ou obrigaes fundamentais
inerentes natureza do contrato, ameaando seu equilbrio ou, por fim, quando se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e contedo do contrato, o interesse das
partes e outras circunstncias peculiares ao caso.
Um bom exemplo de clusula nula em razo de exagerada desvantagem imposta a uma das
partes se afere de problemas ligados a furto de carto de crdito e distribuio de responsabilidades,
como decidiu o STJ ao destacar que:
[...] so nulas as clusulas contratuais que impem ao consumidor a responsabilidade absoluta por compras realizadas
com carto de crdito furtado at o momento (data e hora) da comunicao do furto [pois] tais avenas de adeso
colocam o consumidor em desvantagem exagerada e militam contra a boa-f e a equidade, pois as administradoras e
os vendedores tm o dever de apurar a regularidade no uso dos cartes. [...]. (REsp 348343)
Salienta-se que tambm devero ser afastadas as clusulas que estabeleam inverso do nus
da prova em prejuzo do consumidor (CDC, art. 51, VI) e que determinem a utilizao compulsria
de arbitragem (CDC, art. 51, VII), situaes que podem trazer prejuzos aos consumidores. A primeira,
porque lhe transfere a responsabilidade de fazer a prova de uma situao que a lei impe ao fornecedor,
e a segunda, por afastar o caso da apreciao do Poder Judicirio. Vale a pena lembrar, uma vez mais,
que a vontade do consumidor na formao dos contratos quase inexistente e, desse modo, no pode
ser hbil a produzir consequncias nocivas, nascidas do ajuste de clusulas desfavorveis.
Ainda seguindo o rol de clusulas abusivas previsto na lei, assim sero reconhecidas as clusulas
que imponham representante para concluir ou realizar outro negcio jurdico pelo consumidor (CDC,
art. 51, VIII), situao frequente no passado, quando em razo de contrato de cheque especial, o usurio
deste autoriza terceira pessoa, normalmente funcionrio do banco, a sacar em seu nome nota promissria ou outro documento reconhecendo a dvida; que deixem ao fornecedor a opo de concluir ou
no o contrato, embora obrigando o consumidor (CDC, art. 51, IX); que permitam ao fornecedor, direta
ou indiretamente, variao do preo de maneira unilateral (CDC, art. 51, X); e que autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor (CDC,
art. 51, XI), abusos que falam por si s, dispensando maiores comentrios.
Tambm no prevalece perante o direito qualquer acordo que obrigue o consumidor a ressarcir
os custos de cobrana de sua obrigao, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor,
situao bastante frequente em cobranas terceirizadas. Assim, caso o credor resolva contratar terceiro
para receber seus crditos, ser ele que dever arcar com as despesas desse contrato, no podendo
transferi-las ao consumidor.
116
Existem vrias outras clusulas abusivas, pois como visto, o elenco destas previsto na lei no
exauriente, entretanto, no h espao aqui para analis-las, uma a uma.
importante salientar enfim que, em regra, a nulidade de uma clusula abusiva no conduzir
invalidao completa do contrato, e sempre que possvel este ser mantido pelo juiz em homenagem
ao princpio da conservao do negcio jurdico.
Atividades
1.
O que so prticas abusivas?
2.
No que consistem as clusulas abusivas?

| 117
3.
Caso o consumidor concorde expressamente com a clusula abusiva, apostando sua assinatura
ao lado do local em que esta esteja escrita na minuta contratual, e desde que esta esteja redigida
com destaque, a clusula nessas condies poder ser considerada vlida?
4.
A aferio da existncia de uma clusula abusiva em um contrato conduzir necessariamente

nulidade do todo? Explique.

118
Dicas de estudo
O primeiro livro destacado a seguir, nascido de estudo acadmico, muito bem orientado pela
professora Cludia Lima Marques, traz aspectos interessantes e bons questionamentos sobre as clusulas
abusivas, enquanto o segundo, me permito trazer anlise, pois nele tento resolver o problema de
como reconstruir um contrato que tem uma clusula afastada pelo Poder Judicirio, e o site traz as
diversas portarias editadas pelo Departamento de Proteo e Defesa do Consumidor contento uma
infinidade de clusulas abusivas.
SCHMITT, Cristiano Heineck. Clusulas Abusivas nas Relaes de Consumo. So Paulo: RT, 2006.
CATALAN, Marcos Jorge. Uma leitura inicial da reduo do negcio jurdico e sua importncia no processo
hermenutico. In: DELGADO, Mrio Luiz; ALVES, Jones Figueiredo (Org.). Questes Controvertidas. So
Paulo: Mtodo, 2007, p. 481-503.
<www.mj.gov.br/dpdc>. clique em legislao.
Referncias
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Privado, So Paulo, n. 22, abr./jun. , 2005.
BESSA, Leonardo Roscoe. Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor: anlise crtica da relao
de consumo. Braslia: Braslia Jurdica, 2007.
Bookseller, 2002.
_____. Uma leitura inicial da reduo do negcio jurdico e sua importncia no processo hermenutico.
In: DELGADO, Mrio Luiz; ALVES, Jones Figueired (Org.). Questes Controvertidas: parte geral do Cdigo Civil. So Paulo: Mtodo, 2007. v.6.
projeto de cdigo civil brasileiro. Revista de Informao Legislativa, Braslia, v. 35, n. 139, jul./set., 1998.
EFING, Antnio Carlos. Fundamentos do Direito das Relaes de Consumo. Curitiba: Juru, 2004.
GALDINO, Valria Silva. Clusulas Abusivas. So Paulo: Saraiva, 2001.
MARQUES, Cludia Lima; BENJAMIN, Antnio Herman Vasconcelos; MIRAGEM, Bruno. Comentrios ao
Cdigo de Defesa do Consumidor. So Paulo: RT, 2003.
| 119
SAYEG, Ricardo Hasson. Prticas comerciais abusivas. Revista de Direito do Consumidor, So Paulo,
n. 7, p. 37-58, jul./set., 1993.
Gabarito
1.
A noo de prtica abusiva est atada ideia de restrio da conduta do fornecedor em seu
cotidiano, pois nas hipteses previstas pelo legislador, e porque no em outras no destacadas
expressamente no texto legal, tendo em vista que o rol trazido pela lei no taxativo, mas sim,
meramente exemplificativo, o comportamento externado pelo fornecedor deve ser reprimido
em prol da comutatividade do contrato.
2.
Uma clusula contratual ser considerada abusiva quando derivar do exerccio anormal do poder
de predisposio das condies contratuais, ou seja, de elaborao unilateral dessas, como pode
ocorrer quando aquele que estipula as clusulas do negcio aproveita-se de seu poder para impor
clusulas que prejudicaro aquele que est aderindo ao contrato, em razo do desequilbrio das
prestaes que esto sendo reciprocamente assumidas (GALDINO, 2001, p. 14).
3.
No, pois a lei dita que a clusula abusiva nula no artigo 51 (CDC). Valendo lembrar que o CDC
de ordem pblica, portanto, inderrogvel pela vontade das partes.
4.
No, pois sempre que possvel o contrato dever ser mantido.

120

O CDC e os contratos
imobilirios:
compra e venda e compromisso
de compra e venda
Os contratos imobilirios no podem ser interpretados unicamente a partir do que se encontra
previsto no Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), at porque essa lei no trata de modo especfico
sobre nenhum tipo contratual e, dessa forma, a anlise de contratos, como a compra e venda de imveis,
a empreitada e a corretagem, ser promovida a partir do que se encontra previsto no Cdigo Civil (CC) e,
quando for o caso, como ocorre com a locao de imveis residenciais e comerciais e com a incorporao
imobiliria, na legislao especial.
Ocorre que como o foco desses estudos a anlise do direito do consumidor, a leitura dos tipos
contratuais que sero adiante destacados ser promovida exclusivamente no mbito dessa esfera do
direito, mediante a aplicao da teoria do dilogo das fontes, restando aqui informado o corte metodolgico proposto.
Compra e venda imobiliria

O contrato de compra e venda dos mais utilizados no cotidiano das relaes negociais e, por
meio dele, pode ser afirmado que uma das partes se obriga a transferir o domnio de certa coisa, mvel
ou imvel, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro, noo que se extrai dos trs elementos essenciais sua caracterizao: res, pretium e consensus, ou seja, coisa, preo e consenso.
Alm desses trs elementos bom lembrar que os contratos de compra e venda de imveis, cujo
valor ultrapasse 30 salrios mnimos, devero ser instrumentalizados por meio de escritura pblica a
ser lavrada perante qualquer Tabelionato de Notas, forma esta que se no for observada, conduzir
nulidade do contrato.
122
O CDC e os contratos imobilirios:

compra e venda e compromisso de compra e venda
Uma dvida que pode surgir neste momento: o que fazer se por acaso as partes, sem a orientao
necessria, pactuarem a compra e venda de um imvel por meio de um documento particular? O CC
traz a soluo desse problema em seu artigo 170 (BUSSATTA, 2006), sendo que, no caso, ocorrer a
converso do negcio nulo em outro vlido e o contrato nulo ser recepcionado pelo direito na forma
de contrato preliminar ou compromisso particular de compra e venda, tipo contratual que exige os
mesmos requisitos da compra e venda, com exceo da forma, que aqui no precisa ser pblica.
Outra questo merece ser analisada: como solucionar o problema da ausncia de clusula de preo
na escritura pblica de venda e compra? A situao, embora no seja frequente, pode ocorrer, e precisa de
uma resposta, mormente porque o agente imobilirio que assessora uma das partes, diante do que prev
o CDC, poder ser responsabilizado por eventuais prejuzos que seu cliente venha a suportar.
Parece que, nesse caso, o primeiro passo ser buscar em documentos que antecederam o contrato,
se no houver acordo entre as partes (pois se houver, basta a ambas assinarem um aditamento escritura
pblica), qual seria o preo que os contratantes ajustaram e, se tais documentos no existirem, as partes
podem de comum acordo nomear um terceiro para arbitr-lo, consoante prev o artigo 485 do CC, que
pode ou no aceitar o encargo, sendo que, no ltimo caso, no havendo outra soluo como pode
ocorrer quando unidades imobilirias idnticas quela vendida sem estipulao de um preo esto
venda por um preo nico ou por um valor bastante parecido, ocasio em que esse valor deve ser
utilizado para preencher a lacuna deixada pelas partes o contrato ser considerado desfeito (SIMO,
2005, p. 87).
Acerca do preo interessante destacar ainda que este pode ser fixado tanto em dinheiro como
indexado a certos parmetros, como o caso de contratos de venda e compra cujo pagamento deva ser
feito em sacas de soja ou milho.
Nesses casos, as partes devero ser orientadas pelo gestor imobilirio de que o preo do cereal
poder variar, trazendo vantagem ou prejuzo para uma delas, sem que em regra o contrato possa ser
revisto, como tm decidido os tribunais ptrios:
[...] constando do contrato o preo da soja como indexador monetrio, este livremente convencionado pelas partes,
invivel sua substituio por outro, com base na teoria da impreviso, vez que a elevao na cotao da soja no pode
ser tomada como fato extraordinrio e anormal, em especial em regio em que habitualmente a soja utilizada como
forma de pagamento, ou mesmo como fator de correo monetria na contratao. (TJRS. Ap. Cvel 70007899974)
Uma ltima reflexo sobre o preo no contrato de compra e venda se faz necessria: importante
destacar que nulo ser o negcio quando deixar o preo ao arbtrio exclusivo de uma das partes, j que
a bilateralidade na formao pressuposto de qualquer contrato e o direito no admite a presena de
condies potestativas puras.
O gestor dever informar ainda a seu cliente que, em regra, as despesas de escritura e do registro
desta junto ao Registro Imobilirio correro por conta do comprador, entretanto, as partes podero
ajustar o contrrio, ou mesmo, dividir tais despesas.
importante lembrar que a compra de ascendente a descendente anulvel, portanto, viciada,
caso os outros descendentes e tambm o cnjuge do vendedor a vnia conjugal dispensada se o
casamento foi realizado sob o regime da separao voluntria de bens no consentirem aos termos do
negcio, manifestao esta que deve constar da escritura pblica ou, ao menos, do contrato preliminar
que eventualmente preceda a compra e venda.
Quando se versa sobre a compra e venda de imveis, no se pode deixar de analisar o contrato
sob o prisma da compra e venda ad corpus e da ad mensuram.

| 123
A primeira ocorre quando se compra um lote certo, um imvel especfico, como o caso da aquisio de uma fazenda com a porteira fechada.
Por sua vez, a ltima ocorre quando se estipula o preo por medida de extenso e, se aps a
lavratura da escritura aferir-se que a rea real no corresponde a adquirida, o comprador ter o direito de
exigir o complemento da rea, e se isso no for possvel, poder resolver o contrato ou pedir abatimento
proporcional ao preo. importante lembrar ainda que nessa modalidade de compra e venda, admite-se que haja uma diferena de at 1/20 (um vinte avos) entre a rea descrita na escritura e a existente no
plano real (VENOSA, 2003, p. 61-62).
Salienta-se que essas regras se aplicam apenas no caso de compra e venda realizada sob a proteo
do CC e desde que discutidas as clusulas, pois, se o contrato for pactuado por adeso ou se houver
uma relao de consumo, como no caso de imvel vendido por empresa do ramo da incorporao
imobiliria, a metragem prometida deve ser fielmente observada, sendo considerada como abusiva, na
lio de Flvio Tartuce (2007, p. 262), qualquer clusula que ilida a responsabilidade do fornecedor por
variao de rea.
Acerca do assunto o Superior Tribunal de Justia (STJ), em julgamento conduzido pelo voto da
ministra Nancy Andrighi, recentemente decidiu que:
[...] a referncia rea do imvel nos contratos de compra e venda de imvel adquirido na planta regido pelo CDC
no pode ser considerada simplesmente enunciativa, ainda que a diferena encontrada entre a rea mencionada no
contrato e a rea real no exceda um vigsimo (5%) da extenso total anunciada, devendo a venda, nessa hiptese, ser
caracterizada sempre como por medida, de modo a possibilitar ao consumidor o complemento da rea, o abatimento
proporcional do preo ou a resciso [sic] do contrato [especialmente porque] a disparidade entre a descrio do imvel
objeto de contrato de compra e venda e o que fisicamente existe sob titularidade do vendedor provoca instabilidade
na relao contratual [e assim] o Estado deve, na coordenao da ordem econmica, exercer a represso do abuso do
poder econmico, com o objetivo de compatibilizar os objetivos das empresas com a necessidade coletiva [bastando]
a ameaa do desequilbrio para ensejar a correo das clusulas do contrato, devendo sempre vigorar a interpretao
mais favorvel ao consumidor, que no participou da elaborao do contrato, consideradas a imperatividade e a indisponibilidade das normas do CDC. [...]. (REsp 436853)
Acerca da compra e venda importante analisar ainda duas de suas clusulas especiais: a retrovenda e o pacto de preempo ou preferncia.
Pela primeira delas, o vendedor do imvel pode reservar-se ao direito de compr-la novamente
no prazo mximo de trs anos, desde que restitua o preo recebido e reembolse as despesas do
comprador, e, caso este se recuse a pactuar o negcio, o vendedor poder depositar tais verbas
judicialmente e reaver o bem vendido. Infelizmente, essa clusula tem sido usada para encobrir outros
negcios, especialmente, como forma de garantia de pagamento de mtuo usurio (agiotagem),
existindo legislao que impe severas penas caso seja detectado o problema.
Por sua vez, pela clusula de preempo, ou preferncia, o comprador se obriga a oferecer
inicialmente ao vendedor o imvel junto a este adquirido, se desejar vend-lo, pelo mesmo preo que
venderia a coisa a terceiros (CATALAN, 2006).
Se a compra e venda vier a ser caracterizada como uma relao de consumo, parece que no
primeiro caso, ter-se- uma clusula abusiva, e, portanto, nula, enquanto, na segunda hiptese, a
clusula dever ser redigida com destaque, sob pena de no produzir efeitos perante o adquirente, eis
que restritiva de direito.

124

Enfim, no que diz respeito aos contratos de compra e venda de imveis regidos pelo CDC e cujo
pagamento ser feito em prestaes, considerar-se- nula a clusula que estabelea a perda total das
prestaes pagas em benefcio do credor que, em razo da ausncia de pagamento, pleitear a resoluo
do contrato e a retomada do produto alienado, permitindo-se, entretanto, que seja descontada, alm
da vantagem econmica auferida com a fruio do imvel cujo pagamento foi paralisado, eventual
deteriorao suportada pelo imvel.
Compromisso de compra e venda1

A importncia do contrato de compromisso de compra e venda inegvel, pois nem sempre as
partes podero concluir o contrato de compra e venda na mesma ocasio em que nasce a inteno ou
necessidade de contratar, seja em razo da impossibilidade temporria da observncia do requisito
formal exigido para o contrato ou normalmente porque no h o valor necessrio para o pagamento
vista do imvel adquirido.
O tema regido pela Lei 6.766/79, que detalha o procedimento para a formao e alienao de
loteamentos em solo urbano, garantindo aos adquirentes outorga da escritura pblica pelos alienantes
e se necessrio adjudicao compulsria que significa que caso o vendedor se recuse a assinar a
escritura aps receber o preo, a sentena judicial servir como ttulo para a transcrio do domnio do
imvel junto ao Registro Imobilirio com o mrito de regrar como irretratveis os contratos sob sua
gide, demonstrando notvel preocupao com a funo social desses contratos e reconhecendo a
importncia das questes ligadas ao direito de moradia.
O compromisso de compra venda, de acordo com a doutrina majoritria, nada mais que um
contrato preliminar que, segundo Maria Helena Diniz (2002, p. 49), consiste no negcio jurdico em que
uma ou ambas as partes comprometem-se a pactuar mais tarde outro negcio, denominado principal,
gerando, portanto, por consequncia, o dever de concluir outro contrato.
Nelson Rosenvald (2005), lecionando sobre o compromisso de compra e venda, ensina que este
consiste no negcio preliminar por meio do qual, ambas as partes, ou uma delas, comprometem-se
a celebrar no futuro, o contrato definitivo de compra e venda, conferindo garantias quanto relao
substancial em vista.
Retomando a discusso da legislao sobre o assunto, deveras importante destacar que uma
vez quitado o preo e recusando-se o promitente vendedor a outorgar a escritura pblica, caber ao
credor exercer sua pretenso mediante adjudicao compulsria, servindo a sentena de ttulo translativo de propriedade e, nesse caso, se o bem ainda compuser o patrimnio do devedor ou de seus
sucessores causa mortis, no surgem maiores problemas, no sendo essencial em tal hiptese a observncia ao registro do negcio entabulado, nos moldes da smula 239 do STJ que dita que o direito
adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartrio
de imveis.
Em verdade, a averbao do negcio preliminar tem outra funo, servindo de fator de eficcia
em relao a terceiros (LORENZETTI, 2004, p. 573), para que o comprador possa reivindicar o bem
1 Esta parte do trabalho consiste na sntese de um trabalho subscrito por mim e por Thays Cristina Carvalho Canezin denominado Reflexes
acerca do compromisso de compra e venda e publicado na obra Arte Jurdica: Biblioteca Cientfica de Direito Civil, e Processo Civil, 3. VoIume.


| 125
eventualmente alienado tambm a terceiro, dever demonstrar que este tinha como ter acesso
informao de que o bem fora antes prometido a outrem.
Assim, se de um lado os terceiros esto obrigados a respeitar as relaes negociais entabuladas
pelas partes, por outro se impe que para tanto os mesmos tenham cincia da existncia das mesmas,
estado que se prova por meio da inscrio da minuta do contrato preliminar junto matrcula do imvel
no Cartrio de Registro de Imveis, como prev o CC.
Desse modo, a obrigatoriedade do registro do compromisso preliminar de compra e venda
representa instrumento inibitrio prtica de negcios jurdicos sucessivos sobre o mesmo bem, com
leso ao direito do primeiro adquirente ou de terceiros que venham a adquirir o bem j negociado (ALVES;
DELGADO, 2005, p. 240), atuando como mecanismo de garantia para o pretenso comprador j que frustrar
as tentativas de fraude, sendo o registro requisito indispensvel para que tenha efeito erga omnes2.
Indaga-se, nesse contexto, se bastaria ao terceiro aferir apenas junto s citadas escrivanias
extrajudiciais a existncia de negcios pendentes acerca do domnio do bem que pretende adquirir ou
deveria ele praticar outros atos?
No atual contexto social em que o trnsito de informaes tornou-se mais acessvel, impe-se a
quem se alega terceiro de boa-f o dever de prov-lo mediante a demonstrao de uma conduta diligente e proba e, dessa forma, deve o pretenso adquirente de um imvel, pelo menos, visitar o imvel
para aferir, por exemplo, se est cercado ou se h algum exercendo sua posse.
Um outro problema pode surgir: como agir no caso de morte de quem prometeu vender o imvel,
assinando a escritura pblica de compra e venda quando do recebimento do preo? No ha dvida que
seus sucessores devem assinar a escritura e o procedimento a ser observado na recusa da outorga da
escritura pblica pelo devedor ou de seus herdeiros o elencado no Cdigo de Processo Civil.
Outra situao que h de ser analisada est em eventual incumprimento por parte do devedor,
quanto obrigao de quitar o preo ou as parcelas ajustadas e, nessa hiptese, a faculdade conferida
ao credor de resolver o negcio jurdico nos moldes do artigo 475 do CC.
Nesse caso, se o credor buscar a resoluo do negcio jurdico, esta no poder estar acompanhada
de clusula de decaimento, por expressa violao do princpio da funo social do contrato (TARTUCE,
2005), que dirige o senso tico que deve balizar a conduta dos contratantes.
Mais razovel ainda pensar que, para que exercite esse direito, se faz necessria constituio
do devedor em mora e a concesso de prazo razovel para que o mesmo possa purg-la, posto que
em conformidade com a regra que regulamenta a venda e compra de imveis loteados, a pretenso
resolutria condiciona-se a essas providncias preliminares, ao menos no que diz respeito aos negcios
regulados pela Lei 6.766/79, tendo-se ainda que as benfeitorias devero ser indenizadas, invocando-se
aqui a teoria do dilogo das fontes.
Ratificando a tese sustentada, vale a pena destacar o teor de dois artigos da Lei 6.766/79: o de
nmero 32 dispondo que vencida e no paga a prestao, o contrato ser considerado rescindido 30
dias depois de constitudo em mora o devedor e o de nmero 34, versando que em qualquer caso
de resciso por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessrias ou teis por ele levadas
a efeito no imvel devero ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposio contratual
em contrrio.
2 A expresso significa efeitos em relao coletividade, toda e qualquer pessoa.
126

Se o compromisso de compra e venda versar sobre aquisio de imvel em loteamento urbano,

tambm no permitir a insero de clusula de arrependimento, sendo esta vedada, como j afirmado,
nos moldes do artigo 25 da Lei 6.766/79 e na medida em que esta se caracteriza como norma de ordem
pblica, o preceito em comento inderrogvel pela autonomia privada.
Importante esclarecer ainda que a resoluo do contrato de compromisso de compra e venda por
inadimplemento do comprador, apesar de ser uma faculdade conferida ao devedor (ele pode preferir
cobrar as prestaes no pagas), no de todo livre. Na verdade, o exerccio de tal faculdade deve ser
promovido luz da boa-f objetiva (CC, arts. 187 e 422), de forma que ela somente ser cabvel quando
o inadimplemento for grave ou, contrariamente, no ser cabvel quando o inadimplemento for de
escassa importncia.
Nesse sentido ensina Eduardo Bussatta (2006, p. 83):
[...] patente, ento, que, havendo inadimplemento de escassa importncia, de pequena gravidade, insignificante, a
resoluo ser uma resposta manifestamente desproporcional, desequilibrada e, por que no dizer, injusta e contrria
finalidade econmica do contrato, de forma que fica vedada pela boa-f objetiva.
A isso se d o nome de teoria do adimplemento substancial, que, segundo o mesmo autor

(2006, p. 95):
[...] funciona como limite ao direito formativo extintivo de resolver os contratos [impedindo] assim, que um pequeno
descumprimento causado por uma das partes seja considerado causa suficiente ao desfazimento do vnculo [e] nessa
medida mantm-se o contrato, com a sua carga de direitos e obrigaes anteriormente estabelecida, remetendo a parte
no inadimplente via ressarcitria, uma vez que o inadimplemento de escassa importncia permite a sobrevivncia
do vnculo, mas no afasta a responsabilidade do inadimplente.
Mas e se o imvel urbano no estiver sendo alienado por empresa loteadora, ou se tratar
de imvel rural, permanecer tal disposio? Imagina-se a hiptese em que um particular resolve,
por meio de pr-contrato, pactuar a alienao futura do imvel em que reside, com clusula de
arrependimento, por conta de provvel necessidade de mudar seu domiclio em razo da relao de
trabalho que possui?
Parece que no, pois o contrato paritrio, o que afasta a necessidade do dirigismo contratual,
sendo ento lcito s partes inserir clusula de arrependimento no contrato preliminar, pois na hiptese
pensada, seria um contrassenso obrigar o promitente vendedor a desfazer-se do imvel em que reside
se a mudana esperada no vier a se concretizar, ressaltando que aquele que promete vender dever
ressarcir o preo recebido devidamente corrigido.
Em princpio parece ainda que haver necessidade de vnia conjugal quando um dos contratantes
for casado, pois o artigo 1647, I, do CC a impe, e parece que no existem argumentos que autorizem
a dispensa da anuncia do cnjuge (LOUREIRO, 2002, p. 194), excepcionados os regimes que no a
exigem, at porque se o compromisso de compra e venda de imveis loteados irrevogvel, podendo
o comprador conseguir a transferncia de propriedade por meio de deciso judicial se preciso, seria
incoerente sustentar que a autorizao do cnjuge dispensada por se tratar de contrato preliminar.
Mas o que ocorre se o cnjuge que negociou com outrem a alienao de bem imvel houvesse
prometido a outorga do parceiro, especialmente porque em regra aquele que promete fato de outrem,
se responsabiliza pela anuncia do terceiro aos termos do contrato?
A situao se resolve luz da figura da promessa de fato de terceiro e no haver qualquer
pretenso reparatria em favor do que acreditou na promessa, posto que o pargrafo nico do artigo
439 do CC explcito ao frisar que nesse caso no caberia indenizao, excepcionada logicamente a
hiptese de dolo de quem prometeu fato de outrem e ainda a ofensa ao dever lateral de lealdade.

| 127
Atividades
1.
possvel manter-se os efeitos de um contrato de compra e venda ajustado sem preo?
2.
Seria lcita uma clusula em um compromisso de compra e venda prevendo a perda total das
prestaes pagas no caso de inadimplemento do devedor?

128

3.
vlida a clusula de arrependimento negociada em contrato de compromisso de compra e

venda de imvel loteado?
4.
A compra e venda e o compromisso de compra e venda exigem vnia conjugal? Justifique.
Dicas de estudo
queles que pretendem aprofundar seus estudos sobre o compromisso de compra e venda
me permito indicar duas obras: a primeira, certamente a mais completa sobre o assunto em territrio
nacional; a segunda, um estudo sobre os principais problemas que podem ocorrer no dia a dia daqueles
que lidam com esses contratos.
AZEVEDO JUNIOR, Jos Osrio de. Compromisso de Compra e Venda. So Paulo: Malheiros, 2006.
CATALAN, Marcos Jorge; CANEZIN, Thays Cristina Carvalho. Reflexes acerca do compromisso de
compra e venda. In: Claudete Carvalho Canezin (Org.). Arte Jurdica: Biblioteca Cientfica de Direito
Civil e Processo Civil. Curitiba: Juru, 2006. vol.3.


| 129
Referncias
ALVES, Jones Figueiredo; DELGADO, Mario Luiz. Cdigo Civil Anotado: inovaes comentadas artigo
por artigo. So Paulo: Mtodo, 2005.
ANDRIGHI, Ftima Nancy. O conceito de consumidor direto e a jurisprudncia do Superior Tribunal de
Justia. Revista de Direito Renovar, Rio de Janeiro, n. 29, maio/ago., 2004.
BUSSATTA, Eduardo Luiz. Converso substancial do negcio jurdico. Revista de Direito Privado, So
Paulo, n. 26, abr./jun. 2006.
Bookseller, 2002.
CATALAN, Marcos Jorge. Do pacto de preferncia no contrato de compra e venda: direito pessoal ou
obrigao com eficcia real? In: Lucas Abreu Barroso (Org.). Introduo Crtica ao Cdigo Civil. Rio de
Janeiro: Forense, 2006.
projeto de Cdigo Civil brasileiro. Revista de Informao Legislativa. Braslia, v. 35, n. 139, jul./set.,
1998.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil: teoria das obrigaes contratuais e extracontratuais. So
Paulo: Saraiva, 2002. v. 3.
LORENZETTI, Ricardo Luis. Tratado de los Contratos: parte general. Santa F: Rubinzal Culzoni, 2004.
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Teoria Geral dos Contratos no Novo Cdigo Civil. So Paulo: Mtodo,
2002.
ROSENVALD, Nelson. A Promessa de Compra e Venda no Cdigo Civil de 2002. Disponvel em: <www.
flaviotartuce.adv.br/secoes/artigo/ROSENVALD_COMPRA.doc>. Acesso em: 10 out. 2005.
SIMO, Jos Fernando. Aspectos controvertidos da prescrio e decadncia na teoria geral dos
contratos e contratos em espcie. In: ALVES, Jones Figueirdo; DELGADO, Mrio Luiz (Coord.). Questes
Controvertidas: no direito das obrigaes e dos contratos. So Paulo: Mtodo, 2005, v. 4.
TARTUCE, Flvio. Direito Civil: teoria geral dos contratos e contratos em espcie. 2. ed. So Paulo:
Mtodo, 2007, v. 3.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espcie. So Paulo: Atlas, 2003, v. 3.

130

Gabarito
1.
A situao, embora no seja frequente, pode ocorrer, e precisa de uma resposta, mormente
porque o agente imobilirio que assessora uma das partes, diante do que prev o CDC, poder
ser responsabilizado por eventuais prejuzos que seu cliente venha a suportar.
Parece que nesse caso, o primeiro passo ser buscar em documentos que antecederam o contrato,
se no houver acordo entre as partes (pois se houver, basta a ambas assinar um aditamento
escritura pblica), qual seria o preo que os contratantes ajustaram, e se tais documentos no
existirem, as partes podem de comum acordo, nomear um terceiro para arbitr-lo, consoante prev
o artigo 485 do CC, que pode ou no aceitar o encargo, sendo que no ltimo caso, no havendo
outra soluo como pode ocorrer quando unidades imobilirias idnticas quela vendida sem
estipulao de um preo esto venda por um preo nico ou por um valor bastante parecido,
ocasio em que esse valor deve ser utilizado para preencher a lacuna deixada pelas partes o
contrato ser considerado desfeito (SIMO, 2005, p. 87).
Acerca do preo interessante destacar ainda que este pode ser fixado tanto em dinheiro como
indexado a certos parmetros, como o caso de contratos de venda e compra cujo pagamento
deva ser feito em sacas de soja ou milho.
2.
No, porque vedada a clusula de decaimento por fora do contido no artigo 51, IV, do CDC.
3.
No, pois h expressa vedao legal.
4.
Parece que haver necessidade de vnia conjugal quando um dos contratantes for casado,
pois o artigo 1647, I, do CC a impe, e parece que no existem argumentos que autorizem
a dispensa da anuncia do cnjuge (LOUREIRO, 2002, p. 194), excepcionados os regimes
que no a exigem, at porque se o compromisso de compra e venda de imveis loteados
irrevogvel, podendo o comprador conseguir a transferncia de propriedade por meio
de deciso judicial, se preciso. Seria incoerente sustentar que a autorizao do cnjuge
dispensada por se tratar de contrato preliminar.

imobilirios:
locao e empreitada
Locao de imveis
Em princpio, no que diz respeito locao predial urbana, no haver incidncia do Cdigo de
Defesa do Consumidor (CDC), e isso se d porque o locador, em regra, no pode ser qualificado como
fornecedor, por no desenvolver sua atividade com habitualidade, e sobre o assunto tem se manifestado o Superior Tribunal de Justia (STJ), como se afere da deciso que reconheceu que pacfica e
remansosa a jurisprudncia, nessa Corte, no sentido de que o Cdigo de Defesa do Consumidor no
aplicvel aos contratos locatcios, que so reguladas por legislao prpria, desse modo, restam
ausentes s relaes locatcias as caractersticas delineadoras da relao de consumo apontadas na Lei
8.078/90 (REsp. 689266/SC).
Cumpre informar, nesse contexto, que as locaes prediais urbanas so regidas pela Lei 8.245/91,
entretanto, na hiptese do contrato de locao de imvel residencial ser intermediado por empresa do
ramo imobilirio, aparentemente haver a atrao do CDC, norma que dever dialogar com a lei que
rege as locaes a fim de que os problemas surgidos no mbito dessas relaes jurdicas encontrem
solues que respeitem o sistema.
Essa ideia ratificada por Cludia Lima Marques (2003, p. 90), ao destacar que se a locao for
intermediada por empresa especializada, mormente nas locaes urbanas no comerciais, considerando
a vasta gama de clusulas abusivas que recheiam esses contratos, aparentemente, no h bices para
a aplicao do CDC.
132
O CDC e os contratos imobilirios: locao e empreitada
Uma leitura detalhada das questes que se apresentam no dia a dia dessas relaes mostra ser
hialino que tal dilogo ser possvel em diversos momentos, especialmente quando os contratos de
locao forem pactuados por adeso e, ainda, quando os negcios dispuserem sobre clusulas que
desequilibrem a relao negocial.
Portanto, ratifica-se com Cludia Lima Marques (2005, p. 49), que a legislao consumerista ser
aplicvel aos contratos de locao de imveis, desde que presente a figura de terceiro responsvel pela
organizao desses negcios jurdicos, seja na fase de formao, seja na de execuo, terceiro esse que
no mais das vezes se apresenta sob a forma de uma imobiliria.
Como se afere, na medida em que h interveno de terceiro, como o caso das administradoras
de imveis, estar caracterizada a relao de consumo, como se extrai de outro julgado do STJ que
decidiu que questo referente a contrato de locao, formulado como contrato de adeso pelas
empresas locadoras, com exigncia da taxa imobiliria para inquilinos, de interesse pblico pela
repercusso das locaes na sociedade (EREsp. 114908/SP) e, desse modo, o Ministrio Pblico estaria
autorizado a tutelar a coletividade, considerada consumidor por equiparao por fora do contido no
artigo 2., pargrafo nico, da Lei 8.078/90.
E mesmo aqueles que no aceitem o dilogo proposto, entre a Lei de Locaes e o CDC, no
podero negar a influncia que o Cdigo Civil (CC) exerce sobre a soluo das questes surgidas nesse
mbito, at porque, esse ltimo diploma legislativo possui regras sobre a interpretao de clusulas
restritivas de direito, de contratos por adeso e, especialmente, por conta da principiologia social que
informa o direito privado no atual momento histrico.
A partir deste momento, sero analisadas algumas regras da Lei de Locaes que podero interessar ao gestor imobilirio, descartando-se a leitura em detalhes da aludida lei, at porque sua anlise
permitiria que fossem escritos vrios volumes sobre o assunto.
Inicialmente, destaca-se que de acordo com o artigo 3. da Lei 8.245/91, muito embora o contrato
de locao possa ser ajustado por qualquer prazo, depender de vnia conjugal (autorizao do cnjuge) se o lapso temporal ajustado para a vigncia do contrato for superior a dez anos e, nesse caso, o
prazo que exceder ao limite imposto na lei no obriga o cnjuge que no anuiu a respeit-lo.
Merece destaque tambm que durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder
o locador reaver o imvel alugado sob qualquer argumento, podendo o locatrio, por outro lado, devolv-lo, desde que pague a multa ajustada e, na sua falta, a que for judicialmente arbitrada. Salienta-se aqui que
caso a clusula penal1 (no caso ter natureza compensatria) tenha sido pactuada em valor ou percentual
muito elevado, se provocado, o juiz tem o dever de reduzi-la, nos moldes do artigo 413 do CC.
Mesmo sem aluso expressa ao dilogo das fontes, alguns Tribunais tm determinado a reduo
da clusula penal (agora com natureza moratria, devida por ocasio de atraso no pagamento do valor
do aluguel) ao percentual previsto no CDC (TJMG, Ac. 234.006-1 e Ac. 252.441-8), soluo esta em que
pese no ser unssona, mostra-se razovel, at porque, normalmente, em um contrato de locao entre
particulares, em regra, discute-se o preo do aluguel e o prazo do contrato.
Sobre o tema frisa-se ainda que o locatrio ser dispensado da multa se a devoluo do bem
decorrer da necessidade de prestar servios em localidade diversa do local em que antes trabalhava, e
tal fato se der por determinao do empregador, desde que o locatrio notifique o locador com pelo
menos 30 dias antes de restituir o imvel, prazo esse a ser observado tambm quando pretender deixar
o imvel nos casos de locao por prazo indeterminado.
1
Multa ajustada entre as partes e devida no caso de infrao a clusula contratual.

| 133
Ao locador, por outro lado, que pretenda reaver o imvel locado para fins residenciais com prazo
indeterminado, so dadas duas alternativas: se ainda no decorreu o prazo de 30 meses do incio da
locao, dever justificar porque pretende reaver o bem, por exemplo, provando que o mesmo ser
necessrio para uso prprio ou do cnjuge ou filho; e tendo transcorrido esse prazo, poder promover a
denncia vazia, ou seja, despida de qualquer justificativa, em ambos os casos, concedendo ao locatrio
prazo de no mnimo 30 dias para a desocupao do bem.
Uma questo interessante extrai-se no caso de alienao do imvel locado pois, nesses casos, o
comprador poder denunciar o contrato, no prazo mximo de 90 dias, contados a partir da transferncia
de propriedade, concedendo igual prazo ao locatrio para que desocupe o imvel, a no ser que estejam
presentes, concomitantemente, trs requisitos:
a) a locao tenha sido ajustada por tempo determinado;
b) o contrato tenha clusula de vigncia2;
c) a minuta esteja averbada junto matrcula do imvel.
Alis, caso o locador pretenda alienar o imvel, cumpre destacar que dever observar o direito de
preferncia assegurado por lei ao locatrio, que concorrer com terceiro em igualdade de condies,
devendo o locador notificar o locatrio do inteiro teor da proposta de venda, devendo o locatrio, se
quiser adquirir o imvel, informar seu interesse ao locador no prazo mximo de 30 dias.
Caso o direito de preferncia do locatrio no seja respeitado, ele poder reclamar do alienante as
perdas e danos, ou depositando o preo pago pelo comprador e as demais despesas do ato de transferncia, haver para si o imvel locado, desde que o faa no prazo de seis meses, contados da transcrio
da escritura pblica junto ao Registro Imobilirio. Salienta-se que para que possa exigir o imvel de
terceiro, se faz necessrio que o contrato de locao esteja averbado pelo menos 30 dias antes da venda
junto matrcula do imvel.
Tambm importante salientar que a locao no se encerra pela morte do locador ou do
locatrio, pois, no primeiro caso, a locao transmite-se a seus herdeiros, e, no segundo, transfere-se
ao cnjuge sobrevivente ou ao companheiro e, sucessivamente, aos herdeiros necessrios e s pessoas
que viviam na dependncia econmica do de cujus, desde que residam no imvel locado.
Outro aspecto que merece ser destacado consiste no fato de que muito embora a conveno
do valor do aluguel possa ser livremente convencionada pelas partes, proibida sua estipulao em
moeda estrangeira, bem como sua vinculao ao salrio mnimo. Frisa-se ainda que o reajuste do
aluguel somente pode se dar anualmente.
A Lei 8.245/91 traz ainda os deveres impostos ao locador e ao locatrio, sendo importante destac-los neste momento, mormente para que o gestor informe acerca da existncia destas obrigaes
queles com quem contratar.
Dessa forma, consoante dita o artigo 22 da Lei de Locaes, o locador obrigado a:
I entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado;
III manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel;
2 Clusula que faz aluso ao fato de que, em caso de venda do imvel, o comprador se obriga a respeitar o prazo contratual estipulado entre
o vendedor e o locatrio para a vigncia da locao.

134
IV responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao;

V fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel, quando de sua entrega, com
expressa referncia aos eventuais defeitos existentes;
V I fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas;
VII pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas compreendidas as despesas
necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII pagar os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio
no contrato;
IX pagar as despesas extraordinrias de condomnio. [...]
Por sua vez, o artigo subsequente impe ao locatrio as seguintes obrigaes:

Art. 23. [...]
I pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto dia til do
ms seguinte ao vencido;
II utilizar o imvel para o uso convencionado ou presumido, devendo trat-lo com o mesmo cuidado que teria caso
o bem fosse seu;
III restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes nascidas de seu uso normal;
IV levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparao a este
incumba, bem como as eventuais turbaes de terceiros;
V realizar a imediata reparao dos danos que cause ao imvel;
VI no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e por escrito do locador;
VII entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de quaisquer dvidas do imvel que aquele tenha
que pagar;
VIII pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto;
IX permitir a vistoria do imvel pelo locador, mediante combinao prvia de dia e hora
X quando for o caso, cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos;
XI pagar as despesas ordinrias de condomnio. [...]
Vale lembrar que o artigo 35 da Lei 8.245/91 fonte de polmicas. Da sua redao consta que
salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias necessrias introduzidas pelo
locatrio, ainda que no autorizadas pelo locador, bem como as teis, desde que autorizadas, sero
indenizveis e permitem o exerccio do direito de reteno.
Ocorre que nos contratos pactuados por meio de imobilirias, o que como visto, impe a atrao
do CDC, a clusula de renncia a benfeitorias ser considerada nula, posto que abusiva, pois aparentemente traz direitos e obrigaes manifestamente desproporcionais.
Alm disso, tambm nos contratos pactuados por adeso, mesmo que sem a interferncia da
lei consumerista, parece que tal clusula no pode imperar, pois violaria a regra do artigo 424 do CC,
que dispe ser nula a estipulao contratual inserida em contratos padronizados, quando desrespeite a
um efeito que normalmente nasce de certo comportamento ocorrido no mundo dos fatos e protegido
pelo direito, ou seja, fulmina de nulidade a clusula que importe em renncia antecipada do aderente
a direito resultante da natureza do negcio, o que denota a preocupao do legislador em promover
o controle do contedo contratual (TEPEDINO; BARBOZA; MORAES, 2006, p. 30); e salvo melhor juzo,

| 135
benfeitoria necessria ou til que tenha sido erigida pelo locatrio dever, nesses casos, ser indenizada
junto quele que a realizou.
Um outro aspecto que merece ser destacado diz respeito s garantias que podem ser exigidas
pelo locador, sendo que segundo a lei especial, este poder solicitar junto ao locatrio, uma, e apenas
uma, entre as diversas modalidades previstas na lei: cauo, fiana, seguro-fiana ou cesso fiduciria
de quotas de fundo de investimento.
Sobre o tema afirma-se ainda que, excepcionalmente, caso a locao no esteja garantida,
o locador poder exigir do locatrio o pagamento do aluguel e encargos at o sexto dia til do ms
vincendo, ou seja, de modo antecipado, ms a ms, como visto, comportamento que foge regra que
impe que o aluguel deve ser pago aps a utilizao do imvel.
Empreitada
Consoante o magistrio de Flvio Tartuce (2007, p. 433), o contrato de empreitada aquele pelo
qual uma das partes (empreiteiro ou prestador) obriga-se a fazer ou a mandar fazer alguma obra, mediante
uma determinada remunerao, a favor de outrem, denominado dono da obra ou tomador, conceito
esse ratificado por Eduardo Espnola (2002, p. 436) ao frisar que o contrato por meio do qual uma das
partes o empreiteiro que pode ser uma pessoa fsica ou jurdica, se obriga a executar determinada
obra ou trabalho, [...], com material prprio ou fornecido pela outra parte, sem subordinao.
Ao contrrio do que ocorre no contrato de locao imobiliria, aqui no pairam dvidas acerca
da aplicao do CDC aos contratos que possuam esta natureza (ao menos no que diz respeito maioria
desses contratos), e em razo disso, imperiosa a anlise dos artigos mais importantes sobre o tema no
CC e sua aplicao a partir da teoria do dilogo das fontes.
Inicialmente, cumpre ressaltar que as partes podero contratar apenas o trabalho do empreiteiro
(regra empreitada de lavor), ou, se desejarem, a responsabilidade desse ltimo pela aquisio dos
materiais (exceo empreitada mista), sendo que nesse momento pode surgir um primeiro problema.
Ocorre que, se de um lado o pargrafo primeiro do artigo 610 do CC dita que a obrigao de
fornecer os materiais no se presume; resulta da lei ou da vontade das partes, de outro, a ausncia
da informao adequada sobre a duplicidade de formas em que a empreitada pode ser contratada,
aliada a omisso de ajuste da modalidade eleita, mormente quando as condies negociais sejam
predispostas pelo empreiteiro e o preo estipulado possa fazer o dono da obra acreditar que
aquele ser tambm responsvel pelos materiais, salvo melhor juzo, implicar na inverso da regra,
promovendo-se a interpretao contra o estipulante, no caso, impondo-se ao empreiteiro o dever de
arcar tambm com os custos do material.
Vale lembrar que visando proteo do polo mais fraco da relao negocial, o CC prev ainda
que, quando o empreiteiro se incumbir de fornecer os materiais, correro por sua conta os riscos at a
entrega da obra, mas, se o empreiteiro fornecer apenas mo de obra, todos os riscos em que no tiver
culpa correro por conta do dono, a no ser que nasam da violao do dever de informar, que pode
ser desrespeitado quando deixa de solicitar a aquisio de material de qualidade ou quando afere que
o material comprado pelo dono da obra acarretar riscos obra que est sendo erigida.
136
Merece destaque que uma vez concluda a obra de acordo com o ajuste ou com o costume do
lugar, o dono obrigado a receb-la, entretanto, est autorizado a rejeit-la, se o empreiteiro se afastou
das instrues recebidas, dos planos dados ou das regras tcnicas em trabalhos de tal natureza, podendo
ainda o dono da obra em vez de deixar de receber a coisa, postular abatimento no preo em razo da
inobservncia aos termos do contrato.
Esse direito no poder ser exercido se o dono da obra acompanhou de modo minudente a
construo e pde detectar o desvio aos termos do projeto arquitetnico ou utilizao de materiais
com qualidade inferior contratada, pois, nesse caso, o dever lateral de cooperao que recai sobre o
mesmo, obriga-o a aceitar a obra, pois teve inmeras oportunidades de se manifestar.
Alis, nesse sentido, merece destaque o teor do artigo 619 do CC, ao dispor que salvo ajuste
em sentido contrrio, o empreiteiro que se incumbir de executar uma obra, segundo o projeto
preestabelecido, no ter direito a exigir acrscimo no preo, ainda que sejam introduzidas modificaes
no projeto, a no ser que estas resultem de instrues escritas do dono da obra; que por sua vez, nos
moldes do pargrafo nico do aludido artigo, ser obrigado a pagar ao empreiteiro os aumentos e
acrscimos, segundo o que for arbitrado, se, sempre presente obra, por continuadas visitas, no podia
ignorar o que se estava passando, e nunca protestou.
importante lembrar ainda que o empreiteiro obrigado a pagar os materiais que inutilizar, salvo
se a deteriorao (estrago) ou o perecimento (desaparecimento) se derem em razo de caso fortuito ou
fora maior.
Regra de suma importncia na tutela do dono da obra se encontra prevista no artigo 618 do CC,
que dispe em seu caput que nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo responder, durante o prazo irredutvel de cinco anos,
pela solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo.
Observa-se que essa responsabilidade relativa solidez e segurana da obra e faz aluso:
[...] ao que foi incorporado ao terreno e feito acima ou abaixo da superfcie, incorporado permanentemente ao solo, de
modo que no se possam retirar sem destruio, modificao, fratura ou dano [e] quando se faz meno segurana
da obra, esta abrange no somente a eventualidade de desabamento do prdio, mas tambm as perfeitas condies
de habitabilidade e de salubridade da edificao. (BRITO, 2003, p. 116)
importante frisar que o prazo previsto na lei de garantia, autorizando o dono da obra, durante
seu curso, a reclamar acerca do surgimento de vcios no imvel cuja construo foi contratada junto ao
empreiteiro, prazo esse bem maior que aquele que consta no CDC, que de 90 dias.
Salienta-se, ainda, acerca do tema que muito embora o pargrafo nico do artigo 618 do CC,
disponha que decai do direito previsto nesse artigo o proprietrio que no propuser a ao contra
o empreiteiro, nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vcio, em verdade, tal prazo precisa ser
observado apenas nos casos em que se exija a reforma do defeito surgido, pois, no caso de leso ao
patrimnio ou a integridade psicofsica do consumidor, ter ele o prazo de cinco anos para ajuizamento
da ao cabvel, e se por acaso o dano surgir em um contrato regido pelo CC, esse prazo ser de trs
anos, como ensina de modo muito claro Jos Fernando Simo (2005, p. 381).
Merece destaque ainda a regra que dispe que se houver diminuio no preo do material ou da
mo de obra em percentual superior a dez por cento do preo total ajustado entre as partes, o contrato
poder ser revisto a pedido do dono da obra, visando restituio ou liberao de pagamento da

| 137
diferena apurada, regra que no prevalece em relao ao dono da obra, que somente ter direito
reviso do contrato para mais, em hipteses excepcionais (RODRIGUES JUNIOR, 2006), que fogem ao
objeto deste estudo.
Enfim, cumpre destacar que o empreiteiro poder suspender a obra apenas nas seguintes situaes, consoante se extrai do artigo 625 do CC:
a) por culpa do dono [como no caso de ausncia de pagamento ou de aquisio de materiais fora dos padres recomendados];
b) de caso fortuito ou de fora maior [chuvas inesperadas, neve, terremotos];
c) quando, no decorrer dos servios, se manifestarem dificuldades imprevisveis de execuo, resultantes de causas
geolgicas ou outras semelhantes, de modo que torne a empreitada excessivamente onerosa, e o dono da obra se
oponha ao reajuste do preo;
d) se as modificaes exigidas pelo dono da obra, por seu vulto e natureza, forem desproporcionais ao projeto
aprovado, ainda que o dono se disponha a arcar com o acrscimo de preo.
Atividades
1.
Quando o CDC poder ser aplicado aos contratos de locao de imveis?
2.
No caso da multa estipulada para a devoluo antecipada do imvel pelo locatrio ter sido fixada
em parmetros excessivamente onerosos, o juiz tem o poder ou o dever de reduzi-la?

138
3.
Ser lcita a clusula ajustada entre locador e locatrio que versa sobre a renncia a benfeitorias
teis e volupturias em contrato de locao residencial?
4.
O dono da obra tem direito de buscar a reviso judicial do contrato de empreitada a seu favor em
que condies?
Dicas de estudo
A obra a seguir descrita resolve incontveis problemas surgidos no mbito das relaes jurdicas
envolvendo a locao de imveis, sendo indispensvel para quem atua no ramo. Posteriormente, os trs
primeiros links se referem a uma detalhada anlise do professor Jos Fernando Simo sobre a interao
entre o CC e a Lei de Locaes, e o ltimo se refere anlise do mesmo professor, doutor em direito pela
Faculdade do Largo do So Francisco, sobre o contrato de empreitada.
RESTIFFE NETO, Paulo; RESTIFFE, Paulo Srgio. Locao: questes processuais. So Paulo: RT, 2000.
<www.professorsimao.com.br/artigos_simao_a_%20lei_do_inquilinato_01.htm>.
<www.professorsimao.com.br/artigos_simao_aspectos_da_empreitada.htm>.
| 139
Referncias
BRITO, Rodrigo Toscano de. Responsabilidade civil do construtor. In: ALVES, Jones Figueirdo; DELGADO,
Mrio Luiz (Coord.). Questes Controvertidas no Novo Cdigo Civil. So Paulo: Mtodo, 2003.
Bookseller, 2002.
1998.
ESPNOLA, Eduardo. Dos Contratos Nominados no Direito Civil Brasileiro. Atualizado por: Ricardo
Rodrigues Gama. Campinas: Bookseller, 2002.
_____. Trs tipos de dilogos entre o cdigo de defesa do consumidor e o cdigo civil de 2002: superao
das antinomias pelo dilogo das fontes. In: PFEIFFER, Roberto Augusto Castellanos; PASQUALOTTO,
Adalberto (Coord.). Cdigo de Defesa do Consumidor e o Cdigo Civil de 2002: convergncias e
assimetrias. So Paulo: RT, 2005.
SIMO, Jos Fernando. Aspectos controvertidos da prescrio e decadncia na teoria geral dos contratos e
contratos em espcie. In: ALVES, Jones Figueirdo; DELGADO, Mrio Luiz (Coord.). Questes Controvertidas:
no direito das obrigaes e dos contratos. So Paulo: Mtodo, 2005, v. 4.
TARTUCE, Flvio. Direito Civil: teoria geral dos contratos e contratos em espcie. 2. ed. So Paulo:
Mtodo, 2007, v. 3.
TEPEDINO, Gustavo, BARBOZA, Heloisa Helena; MORAES, Maria Celina Bodin de. Cdigo Civil Interpretado: conforme a constituio da repblica. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. v. 2.
Gabarito
1.
Em princpio, no que diz respeito locao predial urbana, no haver incidncia do CDC, e isso
se d porque o locador, em regra, no pode ser qualificado como fornecedor, por no desenvolver
sua atividade com habitualidade. Sobre o assunto, tem se manifestado o STJ como se afere da
deciso que reconheceu que pacfica e remansosa a jurisprudncia, nessa Corte, no sentido
140
de que o CDC no aplicvel aos contratos locatcios, que so regulados por legislao prpria,
desse modo, restam ausentes s relaes locatcias as caractersticas delineadoras da relao de
consumo apontadas na Lei 8.078/90 (REsp 689266/SC).

Cumpre informar, nesse contexto, que as locaes prediais urbanas so regidas pela Lei 8.245/91,
entretanto, na hiptese do contrato de locao de imvel residencial ser intermediado por
empresa do ramo imobilirio, aparentemente haver a atrao do CDC, norma que dever
dialogar com a lei que rege as locaes a fim de que os problemas surgidos no mbito dessas
relaes jurdicas encontrem solues que respeitem o sistema.
Essa ideia ratificada por Cludia Lima Marques (2003, p. 90) ao destacar que, se a locao for
intermediada por empresa especializada, mormente nas locaes urbanas no comerciais,
considerando a vasta gama de clusulas abusivas que recheiam esses contratos, aparentemente,
no h bices para a aplicao do CDC.
2.
Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel
alugado sob qualquer argumento, podendo o locatrio, por outro lado, devolv-lo, desde que
pague a multa ajustada, e na sua falta, a que for judicialmente arbitrada. Salienta-se aqui que
caso a clusula penal3 (no caso ter natureza compensatria) tenha sido pactuada em valor ou
percentual muito elevado, se provocado, o juiz tem o dever de reduzi-la, nos moldes do artigo
413 do CC.
3.
Vale lembrar que o artigo 35 da Lei 8.245/91 fonte de polmicas. Da sua redao consta que
salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias necessrias introduzidas pelo
locatrio, ainda que no autorizadas pelo locador, bem como as teis, desde que autorizadas,
sero indenizveis e permitem o exerccio do direito de reteno.
Ocorre que, nos contratos pactuados por meio de imobilirias, o que, como visto, impe a atrao
do CDC, a clusula de renncia a benfeitorias ser considerada nula, posto que abusiva, pois
aparentemente traz direitos e obrigaes manifestamente desproporcionais.
Alm disso, tambm nos contratos pactuados por adeso, mesmo que sem a interferncia da lei
consumerista, parece que tal clusula no pode imperar, pois violaria a regra do artigo 424 do
CC, que dispe ser nula a estipulao contratual inserida em contratos padronizados, quando
desrespeite a um efeito que normalmente nasce de certo comportamento ocorrido no mundo dos
fatos e protegido pelo direito, ou seja, fulmina de nulidade a clusula que importe em renncia
antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negcio, o que denota a preocupao
do legislador em promover o controle do contedo contratual (TEPEDINO; BARBOZA; MORAES,
2006, p. 30 e ss); e salvo melhor juzo, benfeitoria necessria ou til que tenha sido erigida pelo
locatrio dever, nesses casos, ser indenizada junto quele que a realizou.
4.
Se houver diminuio no preo do material ou da mo de obra em percentual superior a dez por

cento do preo total ajustado entre as partes, o contrato poder ser revisto a pedido do dono
da obra, visando restituio ou liberao de pagamento da diferena apurada, regra que no
prevalece em relao ao empreiteiro, que somente ter direito reviso do contrato para mais,
em hipteses excepcionais.
3 Multa ajustada entre as partes e devida no caso de infrao clusula contratual.

imobilirios:
corretagem e incorporao imobiliria
Corretagem
Est autorizado a desempenhar a funo de corretor, nos moldes do artigo 2. da Lei 6.530/78,
aquele que seja possuidor de ttulo de tcnico em transaes imobilirias, salientando-se, entretanto,
que os tribunais brasileiros no exigem tal habilitao, como se afere do posicionamento do Superior
Tribunal de Justia (STJ), ao decidir que a despeito de no inscrito no Conselho Regional de Corretores
de Imveis, o intermediador faz jus ao recebimento da comisso de corretagem (REsp 87918/PR), e
ainda que, em ao de cobrana de comisso de corretagem a ausncia de inscrio no rgo de classe
irrelevante (REsp 251676/GO).
Ocorre que, nesses casos, a remunerao devida pode ser diminuda pelo juiz, caso esse entenda
que a ausncia de habilitao interfira na qualidade do trabalho executado, aplicando no caso o
artigo 606 do Cdigo Civil (CC), que dita que se o servio for prestado por quem no possua ttulo
de habilitao, ou no satisfaa a outros requisitos estabelecidos na lei, no poder quem os prestou
cobrar a retribuio normalmente correspondente ao trabalho executado [entretanto] se deste resultar
benefcio para a outra parte, o juiz atribuir a quem o prestou uma compensao razovel, desde que
tenha agido com boa-f.
importante destacar que muito embora ignorado pelo CC de 1916, o contrato de corretagem
recebeu roupagem prpria na vigente codificao de direito privado, sendo-lhe reservado lugar de
destaque entre os contratos em espcie, mormente porque, como quer Gustavo Tepedino (2001,
p. 113-114):
[...] o estudo do contrato de corretagem, inteiramente esquecido na sociedade rural em que nasceu o Cdigo Civil
Brasileiro, torna-se cada vez mais relevante, [pois], no contexto industrial e urbano, aumentam-se as distncias entre as
142

pessoas e j no mais se consegue vender ou comprar objetos atravs [sic] do contato direto entre comprador e vendedor,
[e assim] a insegurana dos grandes centros urbanos, aliada ao isolamento natural que o quotidiano profissional a todos
impe, invarivel, inexorvel e indistintamente intensifica a importncia do intermediador de negcios cuja reputao
e confiabilidade se apresentam mais e mais indispensveis, na exata proporo em que se distanciam as pessoas e se
desfaz a possibilidade de selecionar, com as cautelas desejveis, os prprios parceiros comerciais.
Ademais, a necessidade e a atualidade do contrato de corretagem se justificam em razo do

aumento do trfego jurdico oriundo do florescimento de mercados especializados e especficos,
notadamente no que concerne venda e compra de imveis, exigindo habilitao tcnica especializada,
e ainda, muitas vezes, um controle severo do poder pblico, de modo a garantir ao consumidor mdio,
desconhecedor das particularidades do produto, dos servios e do mercado, a celebrao de um bom
negcio (TEPEDINO, 2001, p. 114).
Resta claro que o tema em questo merece destaque pela importncia dos corretores no
adequado funcionamento da sociedade de massa e para uma melhor circulao de riquezas no campo
de atuao daqueles, pressuposto essencial para o crescimento do pas.
Vale a pena lembrar com Cludia Lima Marques, que muito embora o contrato de corretagem
tenha sido positivado pelo CC, a aplicao da lei geral h de ser promovida de forma subsidiria e
complementar, diante das premissas elencadas no Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), lei especial
e anterior quela (2005, p. 29), mormente porque o corretor desenvolve atividade econmica ao exercer
seu ofcio com profissionalismo e, desse modo, enquadra-se, com perfeio, na moldura criada pelo
legislador para a caracterizao da posio jurdica de fornecedor.
Ato contnuo salienta-se que o contrato de corretagem de natureza consensual, por no requerer
qualquer formalidade especial para sua formao, prevalecendo nessa figura contratual o princpio
da liberdade das formas, ou seja, o contrato pode, sem maiores problemas ser ajustado verbalmente,
entretanto, nesse caso, a prova de sua existncia torna-se mais difcil, especialmente diante do previsto
no artigo 227 do CC que dispe que salvo os casos expressos, a prova exclusivamente testemunhal s se
admite nos negcios jurdicos cujo valor no ultrapasse o dcuplo do maior salrio mnimo vigente no pas
ao tempo em que foram celebrados; recomendando-se, ento, que sempre se observe a forma escrita.
Traadas as premissas bsicas sobre o tema, assevera-se que o conceito do contrato de corretagem
encontra-se previsto no CC que dispe em seu artigo 722 que pelo contrato de corretagem, uma
pessoa, no ligada outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de
dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as instrues recebidas.
Essa noo muito importante na anlise da principal obrigao assumida pelo corretor de imveis:
aproximar aquele que o contrata de algum que se disponha a negociar com o primeiro, nas condies
da oferta realizada por esse.
importante frisar ainda que o corretor assume outras obrigaes em razo do contrato pactuado,
entre eles, o dever de prestar ao cliente:
a) informaes sobre o andamento dos negcios;
b) detalhes sobre a segurana ou risco do negcio;
c) notcias sobre alterao do valor do objeto a ser vendido ou comprado;
d) auxiliar o contratante em tudo mais que possa influir nos resultados da incumbncia assumida
em contrato; comportamento este que, como pode ser facilmente visualizado, impe ao
corretor o dever de agir com elevado grau de responsabilidade.

| 143
O contrato de corretagem possui natureza sinalagmtica, impondo, portanto, prestaes recprocas

a ambas as partes e, desse modo, uma vez cumprida sua obrigao, o corretor ter direito a exigir contraprestao de natureza pecuniria, que se no tiver sido ajustada entre as partes, ser arbitrada pelo juiz ou
por terceiro eleito pelas partes, que devero considerar a natureza do negcio e os usos locais.
O valor a ser pago pela corretagem, em regra, devido por quem tenha contratado o profissional,
mas admite ajuste em sentido contrrio desde que haja aceitao de todos os interessados. Vale a pena
lembrar ainda que caso o negcio seja concludo em razo da intermediao de mais de um corretor, a
remunerao ser paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em sentido contrrio.
Uma das grandes polmicas que envolvem esse contrato encontra-se atada questo da ulterior
desistncia, de uma ou de ambas as partes, quanto concluso do contrato para o qual o corretor
foi incumbido de encontrar um interessado, ou mesmo, quando quem houver contratado o corretor
revogue a oferta aps a aceitao do terceiro, situao que hodiernamente encontra soluo no artigo
725 do CC: a remunerao devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no
contrato de mediao, ainda que este no se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Sobre o assunto, ensina Jos Maria Trepat Cases (2003, p. 116) que a comisso devida com a
aproximao das partes, sendo inadmissvel que no caso da venda de um imvel, por exemplo, o pagamento da remunerao ao corretor seja condicionado assinatura da escritura definitiva, uma vez que
as partes j acordaram quanto aos pontos relevantes da alienao.
Ademais, ainda que haja posterior arrependimento entre as partes ou no seja o acordo entre
elas levado efeito, ter o corretor direito ao recebimento integral da remunerao (CASES, 2003,
p. 116). Na mesma esteira, ao discorrer sobre o contrato de corretagem, Flvio Tartuce (2003, p. 464)
destaca que o que se remunera a utilidade da atuao do corretor ao aproximar as partes e o respeito
aos deveres que lhe so inerentes.
Dessa forma, considerando-se que nos moldes do artigo 434 do CC, em regra, o contrato aperfeioa-se no momento da aceitao, desde que haja a manifestao de aquiescncia da parte que teve
cincia da proposta por meio do corretor, a misso deste estar cumprida e, consequentemente, dever
ser remunerado.
O STJ tem confirmado essa tese ao decidir que:
[...] sem embargo dos ponderveis argumentos das correntes antagnicas, que se fixam, respectivamente, no
resultado til e na aproximao das partes, mais razovel e justo se afigura o entendimento da corrente intermediria,
segundo o qual o corretor faz jus a comisso se, tendo aproximado as partes, o negcio no se consuma por deciso
exclusiva do vendedor que o contratara, [e desse modo] a jurisprudncia, mesmo quando embasada em reiterados
julgados, refletida em antigos posicionamentos, deve evoluir para adaptar-se a multifria riqueza da vida, em seus
variados aspectos e circunstncias, sob pena de agasalhar a injustia e ferir elementares princpios de direito. [...]
(REsp 4269/RS)
Vale lembrar ainda a lio de Antnio Carlos Mathias Coltro (2001) ao afirmar que:
[...] no se afasta tambm a possibilidade de o contrato de corretagem conter clusula em que se estipule estar o
pagamento da comisso condicionado efetiva consolidao do negcio, [entretanto,], inexistente tal disposio,
dever ser a retribuio paga ao mediador, ainda que posteriormente haja desistncia, por algumas das partes, se j
havia ele logrado xito na aproximao de ambas.
Outro problema frequente consiste em como saber que o corretor foi autorizado a contatar
terceiro que se interesse pela proposta de venda ou compra. Normalmente, essa prova feita por
meio de um documento denominado opo. A partir dessa afirmao, cumpre destacar que opo
144

a autorizao, por escrito, que se d ao corretor para que ele passe a desenvolver atividades no
interesse das partes que pretendam firmar um determinado contrato.
De acordo com a lio de Antonio Carlos Neto (apud CHAVES, 1977, p. 14), a opo:
[...] o instrumento e a prova da mediao, [sendo que] por meio dela, o dono do negcio expe as suas pretenses,
expressa as condies do mesmo, fixa o seu valor, determina o seu prazo etc. de modo a habilitar o corretor a atrair os
interessados a realiz-lo, pela demonstrao de suas vantagens [e ainda] autentica a atividade do corretor, evitando
que terceiros de boa-f percam seu tempo com quem no est autorizado a propor qualquer operao.
Por sua vez, a doutrina de Antonio Chaves (1977, p. 14) frisa que a opo, para atingir os objetivos
para os quais ela feita, deve conter os elementos essenciais do negcio, tais como o preo, as condies da negociao e a delimitao do objeto a ser transacionado, sob pena de carecerem de qualquer
valor jurdico, e na opo de venda de certo bem, por exemplo, devero constar no mnimo o preo
e sua descrio, alm da inteno, manifestada por seu proprietrio, de alien-lo onerosamente, essa
ltima ainda que implicitamente.
Ademais, uma vez contratado o corretor para intermediar o negcio desejado pelo pretenso
comprador ou vendedor, se quele for concedido, por escrito, direito de exclusividade na intermediao
do contrato, mesmo que o negcio seja iniciado e concludo diretamente entre contratante e terceiro,
ter o corretor direito remunerao integral, ainda que realizado o negcio sem a sua interveno, a
no ser que se prove a inrcia ou ociosidade daquele.
Outro aspecto importante no contrato de corretagem consiste na anlise da forma em que sua
resilio poder ocorrer, cuja noo est atada possibilidade dada a qualquer das partes, em um
contrato de trato sucessivo1, ajustado sem prazo determinado, de desobrigar-se mediante a denncia
do fim do contrato pactuado. No caso da corretagem assim ajustada, pode o contratante dispensar o
corretor a qualquer tempo, entretanto, caso o negcio se realize ulteriormente em razo dos contatos
realizados pelo profissional, ter esse direito sua remunerao, salientando-se que a mesma soluo
ser adotada caso o negcio entre contratante e terceiro venha a se realizar aps a decorrncia do prazo
contratual, desde que isso ocorra em razo do trabalho exercido pelo corretor.
Incorporao imobiliria
As incorporaes imobilirias so regidas pela Lei 4.591/64, norma que traz as diretrizes essenciais a essa modalidade contratual, que deve ser entendida como a atividade exercida com o intuito de
promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas, ou como quer Leandro Leal Ghezzi (2007, p. 62), o negcio
jurdico por meio do qual o incorporador promove e realiza a edificao de um prdio, vendendo a uma
ou mais pessoas, fraes ideais do terreno que ficam vinculadas a unidades autnomas em construo
ou que sero construdas. Vale lembrar que tais contratos, como se extrai da leitura conjunta das Leis
4.591/64 e 6.766/79, so irrevogveis e irretratveis.
Perante a lei, consoante dita seu artigo 29, considerado incorporador tanto a pessoa natural
como a jurdica que, mesmo no tendo efetuado a construo, se obrigue a vender partes ideais de
1 Estes contratos somente podem ser cumpridos por meio do tempo, elemento essencial para justificar a existncia dos mesmos, como o
caso da locao e do leasing.


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terreno que sero fracionadas em unidades autnomas por conta das edificaes que sero construdas;
devendo ser salientado desde j que deve ser proprietrio do terreno, promitente comprador, cessionrio
do imvel, construtor, ou corretor imobilirio devidamente matriculado (GHEZZI, 2007, p. 72-73), e ao
que vier exercer essas duas ltimas atividades ter o dever de informar os potenciais adquirentes das
unidades autnomas acerca de tal fato.
O contrato de incorporao imobiliria consiste em um complexo de aes a serem adotadas
pelas partes, sendo importante destacar as fases que normalmente esto presentes:
::: primeiro promove-se o estudo da viabilidade econmica do empreendimento aps a escolha
do local em que o condomnio horizontal ser erigido;
::: depois afere-se a possibilidade de restries ao direito de construir e ainda a situao jurdica
do imvel;
::: em seguida, realiza-se o registro da incorporao junto ao cartrio competente.
Vale lembrar que, consoante dispe o artigo 32 da Lei 4.591/64, o incorporador somente est
autorizado a negociar as unidades autnomas aps ter arquivado, no Registro de Imveis competente,
uma srie de documentos, entre os quais, merecem destaque os seguintes:
a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda ou de cesso de
direitos ou de permuta do qual conste clusula de imisso na posse do imvel [...];
b) certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de ttulos de aes cveis e criminais
e de nus reais relativamente ao imvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos, acompanhado de certido dos
respectivos registros;
d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns, e indicando cada tipo de
unidade a respectiva metragem de rea construda;
f ) certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies;
g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada [...];
h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, [...], discriminando-se, tambm, o custo de
construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra;
i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero;
j) minuta da futura Conveno de condomnio que reger a edificao ou o conjunto de edificaes; [...]
k) declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia;
l) atestado de idoneidade financeira [...];
m) declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero de veculos que a garagem comporta e os locais
destinados guarda dos mesmos.
Salienta-se que depositados os aludidos documentos, incumbe ao Oficial de Registro de Imveis

verificar se foram cumpridos os requisitos legais, que uma vez fielmente observados, impe quele o
dever de arquiv-los em cartrio e a promover o registro da incorporao, entretanto, se a documentao
no estiver completa, dever, no prazo de 15 dias, informar por escrito, todas as exigncias necessrias
ao registro da incorporao, sob pena de multa; possuindo igual prazo para promover o registro da
incorporao.
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Salienta-se que, de acordo com o artigo 33 da lei analisada, o registro da incorporao ser vlido
[sic, eficaz] pelo prazo de 180 dias, findo o qual, se ela ainda no se houver concretizado, o incorporador
s poder negociar unidades depois de atualizar a documentao a que se refere o artigo anterior,
revalidando o registro por igual prazo.
Destaca-se tambm que de acordo com o artigo 39 da lei em foco:
Art. 39.
Nas incorporaes em que a aquisio do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construdas, devero ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:
I - a parcela que, se houver, ser paga em dinheiro;
II - a quota-parte da rea das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponder a cada uma
das unidades, a qual dever ser expressa em metros quadrados.
Afere-se aqui que o dever de informar oriundo da lei especial acaba por inspirar as regras sobre o
assunto previstas no CDC.
Outros deveres podem ser encontrados no artigo 43 da lei especial, ditando esse que:
Art. 43.
Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos, determinados ou determinveis,
mesmo quando pessoa fsica, ser-lhe-o impostas as seguintes normas:
I informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mnimo de seis em seis meses, o estado da obra;
II responder civilmente pela execuo da incorporao, devendo indenizar os adquirentes ou compromissrios, dos
prejuzos que a estes advierem do fato de no se concluir a edificao ou de se retardar injustificadamente a concluso
das obras, cabendo-lhe ao regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;
[...]
IV vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere unidade do adquirente e s partes
comuns, modificar as especificaes, ou desviar-se do plano da construo, salvo autorizao unnime dos interessados
ou exigncia legal;
V no poder modificar as condies de pagamento nem reajustar o preo das unidades, ainda no caso de elevao
dos preos dos materiais e da mo de obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento,
procedendo-se, ento, nas condies estipuladas;
VI se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poder o juiz notific-lo para que no prazo mnimo de 30 dias as reinicie ou torne
a dar-lhes o andamento normal.
Destaca-se, diante da importncia do assunto, que consoante prev o artigo 65 da lei especial,
crime promover incorporao, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicao ao pblico
ou aos interessados, afirmao falsa sobre a construo do condomnio, alienao das fraes ideais do
terreno ou sobre a construo das edificaes, conduta essa sancionada com recluso de um a quatro
anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salrio mnimo legal vigente no pas.
Uma vez concluda a obra, o incorporador deve ainda observar os seguintes passos: averbar a
construo perante o Registro Imobilirio; providenciar o habite-se; outorgar a escritura pblica de
compra e venda aos adquirentes das unidades imobilirias desde que o preo tenha sido pago e, por
fim, imitir os adquirentes na posse dos imveis (GHEZZI, 2007, p. 84-100).


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Salienta-se que consoante dispe o artigo 48 da lei analisada, a construo dos imveis que
so objeto de incorporao poder ser contratada sob o regime de empreitada ou de administrao
e poder estar includa no contrato com o incorporador ou ser contratada diretamente entre os
adquirentes e o construtor.
importante destacar que os adquirentes dos imveis em construo sero representados por
uma comisso de representantes, a ser composta por pelo menos trs membros escolhidos entre
aqueles, comisso essa que deve agir de modo a preservar o que interessar ao bom andamento da
incorporao (art. 61). Assevera-se que a incorporao imobiliria realizada normalmente sob duas
modalidades distintas.
Pelo regime de empreitada, que poder ser ajustada por preo fixo ou reajustvel, desde que os
ndices sejam previamente informados, tanto nas minutas contratuais, como em qualquer publicidade
sobre a incorporao. Aqui, merecem ser destacados trs pontos:
a) caso no sejam alienadas todas as unidades imobilirias, o incorporador responde pelo
pagamento das unidades que no foram comercializadas (TOSCANO DE BRITO, 2002, p. 191);
b) havendo atraso na entrega da obra por fato imputvel ao incorporador ou ao construtor,
ambos respondero solidariamente pelos danos causados aos adquirentes dos imveis
(GHEZZI, 2007, p. 96);
c) as minutas dos contratos e toda a publicidade dever conter o preo da frao ideal do terreno
e o preo da construo (Lei 4.591/64, art. 56).
Pelo regime de administrao, tambm conhecida por incorporao a preo de custo, a responsabilidade pelo pagamento do custo integral de obra recai nos proprietrios e nos adquirentes das
unidades imobilirias (TOSCANO DE BRITO, 2002, p. 215). Por esse regime, consoante dispe o artigo
58 da Lei 4.591/64, as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes s transaes ou
aquisies para construo sero emitidos em nome do condomnio dos contratantes da construo e
as contribuies dos condminos para qualquer fim relacionado com a construo sero depositadas
em contas abertas em nome do condomnio dos contratantes em estabelecimentos bancrios, as quais
sero movimentadas pela forma que for fixada no contrato.
No que tange ao preo a ser pago nessa modalidade de incorporao, destaca-se que consoante
dispe o artigo 60 da lei, as revises da estimativa de custo da obra sero efetuadas, pelo menos
semestralmente, pela comisso de representantes e o construtor, salientando-se que o contrato
pode estipular que em razo de necessidades da obra sejam alterveis os esquemas de contribuies
quanto ao total, ao nmero, ao valor e distribuio no tempo das prestaes. Aqui, como tem se
manifestado o STJ:
a responsabilidade pelo andamento, recebimento das prestaes e administrao da obra dos adquirentes, condminos, por intermdio da comisso de representantes, e no da incorporadora, parte ilegtima para figurar no polo
passivo de ao que visa devoluo de valores pagos por adquirente inadimplente. (REsp 679627/ES)
Em qualquer das modalidades de construo, destaca-se a doutrina que mister se faz reviso dos
contratos que contenham clusula prevendo a cobrana de juros de acordo com a tabela price aps a
concluso das obras, pactuando-se, quando muito e de forma clara, apenas juros simples, transparncia
essa que deve abranger, inclusive, o valor das parcelas futuras j acrescidas, alm do preo total do
imvel com o referido acrscimo (SCAVONE JUNIOR, 1998, p. 136), sendo vedada a cobrana de juros
antes da imisso dos adquirentes na posse do imvel cuja construo foi concluda.
148

Vale lembrar sobre o tema que:

A comisso de representantes ter poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomnio dos
contratantes, aprov-los ou impugn-los, examinando a documentao respectiva;
b) fiscalizar concorrncias relativas s compras dos materiais necessrios obra ou aos servios a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomnio, com qualquer condmino, modificaes por ele solicitadas em sua respectiva
unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que no prejudiquem unidade de outro condmino e no
estejam em desacordo com o parecer tcnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadao das contribuies destinadas construo.
importante destacar ainda que os adquirentes das unidades imobilirias tambm tm deveres,
entre eles, em especial, a obrigao de pagar as prestaes devidas, haja vista que s sero imitidos na
posse de suas unidades se no estiverem em mora (art. 52).
Frisa-se, ainda, que o CDC revogou o artigo 63 da lei que rege as incorporaes, pois no
lcita a estipulao de clusula resolutria expressa em detrimento do direito do consumidor.
Importante lembrar que a teoria do adimplemento substancial tem tambm importante papel
nessa modalidade contratual.
Por sua vez, caso o incorporador ajuze ao visando resoluo dos contratos por falta de pagamento, alm de ser assegurada a purgao da mora at o momento de contestar a ao (aqui incide o
princpio da conservao do negcio jurdico), o adquirente ter direito a ser reembolsado no valor que
pagou, descontadas apenas despesas administrativas, no prevalecera clusula contratual dispondo
que a devoluo dos valores pagos pelo compromissrio comprador sero pagos de modo parcelado,
como tem decidido o STJ (AgRg, no Ag 774216), at porque tal clusula configura-se como abusiva,
violando o disposto no artigo 51 inciso IV do CDC.
Por sua vez, parece que o disposto no artigo 67 da Lei 4.591/64 e que dita que os contratos
podero consignar exclusivamente s clusulas, termo ou condies variveis ou especficas e que as
clusulas comuns a todos os adquirentes no precisam figurar nos respectivos contratos, desde que as
minutas informem onde as clusulas gerais esto transcritas, no prevalece diante dos princpios da
transparncia e da boa-f objetiva, expressamente consagrados no CDC, cuja aplicao aos contratos
de incorporao imobiliria no pode ser questionada, como tem decidido constantemente o STJ:
[...] os contratos de promessa de compra e venda em que a incorporadora se obriga construo de unidades
imobilirias, mediante financiamento, enseja relao de consumo sujeita ao CDC, porquanto a empresa enquadra-se no conceito de fornecedora de produto (imvel) e prestadora de servio (construo do imvel nos moldes da
incorporao imobiliria). (REsp 334829/DF)
Enfim, vale a pena destacar que importante inovao trazida para o direito brasileiro pela Lei
10.931/2004 trata do patrimnio de afetao, por meio do qual o terreno e as acesses objeto de
incorporao imobiliria, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador e constituiro patrimnio de afetao, destinado consecuo
da incorporao correspondente e entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes
(Lei 4.591/64, art. 31A), bens esses que s respondem por dvidas e obrigaes vinculadas incorporao respectiva.


| 149
Atividades
1.
O corretor, para fazer jus remunerao, precisa estar habilitado?
2.
Em regra, quando o corretor cumpre sua obrigao e passa a ter direito a receber a remunerao
ajustada?

150

3.
Se no for ajustado o valor do pagamento do corretor, como se resolve esse problema?
4.
No que consiste o patrimnio de afetao?
Para refletir
Por que teria sido criado o patrimnio de afetao?
Dicas de estudo
Os livros a seguir so referncias obrigatrias para a adequada compreenso do assunto, principalmente para quem trabalha no ramo imobilirio.
GHEZZI, Leandro Leal. A Incorporao Imobiliria: luz do CDC e do Cdigo Civil. So Paulo: RT,
2007.


| 151
Referncias
Bookseller, 2002.
CASES, Jos Maria Trepat. Cdigo Civil Comentado. So Paulo: Atlas, 2003. v. 8.
Scientia Iuris, Londrina, 2004
CHAVES, Antonio. Enciclopdia Saraiva do Direito. So Paulo: Saraiva, 1977.
COLTRO, Antonio Carlos Mathias. Contrato de Corretagem Imobiliria. So Paulo: Atlas, 2001.
1998.
GHEZZI, Leandro Leal. A Incorporao Imobiliria: luz do Cdigo de Defesa do Consumidor e do
Cdigo Civil. So Paulo: RT, 2007.
MARQUES, Cludia Lima. Trs tipos de dilogos entre o Cdigo de Defesa do Consumidor e o cdigo
civil de 2002: superao das antinomias pelo dilogo das fontes. In: PFEIFFER, Roberto Augusto Castellanos; PASQUALOTTO, Adalberto (Coord.). Cdigo de Defesa do Consumidor e o Cdigo Civil de
2002: convergncias e assimetrias. So Paulo: RT, 2005.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antnio. Os contratos imobilirios e a previso de aplicao da tabela price: anatocismo. Revista de Direito do Consumidor, So Paulo, n. 28, p. 129-136, out./dez. 1998.
TEPEDINO, Gustavo. Temas de Direito Civil. Rio de Janeiro: Renovar, 1999.
TOSCANO DE BRITO, Rodrigo Azevedo. Incorporao Imobiliria Luz do CDC. So Paulo: Saraiva,
2002.

152

Gabarito
1.
Est autorizado a desempenhar a funo de corretor, nos moldes do artigo 2. da Lei 6.530/78,
aquele que seja possuidor de ttulo de tcnico em transaes imobilirias, salientando-se, entretanto, que os tribunais brasileiros no exigem tal habilitao, como se afere do
posicionamento do STJ, ao decidir que a despeito de no inscrito no Conselho Regional de
Corretores de Imveis, o intermediador faz jus ao recebimento da comisso de corretagem
(REsp 87918/PR), e ainda que, em ao de cobrana de comisso de corretagem a ausncia de
inscrio no rgo de classe irrelevante (REsp 251676/GO).
2.
Uma das grandes polmicas que envolvem esse contrato encontra-se atada questo da ulterior
desistncia de uma ou de ambas as partes quanto concluso do contrato para o qual o corretor foi
incumbido de encontrar um interessado, ou mesmo, quando quem houver contratado o corretor
revogue a oferta aps a aceitao do terceiro, situao que hodiernamente encontra soluo no
artigo 725 do CC: a remunerao devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado
previsto no contrato de mediao, ainda que este no se efetive em virtude de arrependimento
das partes.
Sobre o assunto, ensina Jos Maria Trepat Cases (2003, p. 116) que a comisso devida com a
aproximao das partes, sendo inadmissvel que no caso da venda de um imvel, por exemplo,
o pagamento da remunerao ao corretor seja condicionado assinatura da escritura definitiva,
uma vez que as partes j acordaram quanto aos pontos relevantes da alienao.
Ademais, ainda que haja posterior arrependimento entre as partes ou no seja o acordo entre
elas levado a efeito, ter o corretor direito ao recebimento integral da remunerao (CASES, 2003,
p. 116). Na mesma esteira, ao discorrer sobre o contrato de corretagem, Flvio Tartuce (2003,
p. 464) destaca que o que se remunera a utilidade da atuao do corretor ao aproximar as
partes e o respeito aos deveres que lhe so inerentes.
Dessa forma, considerando-se que nos moldes do artigo 434 do CC, em regra, o contrato aperfeioa-se no momento da aceitao, desde que haja a manifestao de aquiescncia da parte que
teve cincia da proposta por meio do corretor. A misso deste estar cumprida e, consequentemente, dever ser remunerado.
3.
Por arbitramento a ser realizado pelo juiz.
4.
A ideia de que o terreno e as acesses objeto de incorporao imobiliria, bem como os

demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador
e constituiro patrimnio de afetao, destinado consecuo da incorporao correspondente
e entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes (art. 3-A, Lei 4.591/64), bens
esses que s respondem por dvidas e obrigaes vinculadas incorporao respectiva.

Os Enunciados do Conselho
da Justia Federal
O que so os Enunciados do Conselho da Justia Federal?
Inicialmente deve ser esclarecido que o Conselho da Justia Federal (CJF), com sede em Braslia/
DF, tem como principal funo promover e garantir a integrao e o aprimoramento humano e material
dos rgos que compem a Justia Federal, sem prejuzo da autonomia necessria ao bom desempenho
dessas unidades; portanto, em linhas gerais, pode ser afirmado que um rgo que busca colaborar
para que o Poder Judicirio cumpra seu papel do melhor modo possvel.
Buscando cumprir o papel que lhe atribudo, o CJF, sob a batuta do ministro Ruy Rosado de
Aguiar Junior, organizou em 2002, a I Jornada de Direito Civil, e sucessivamente, em 2004, a III e em
2006, a IV, sendo que, em cada uma dessas ocasies, Enunciados contendo propostas de interpretao
dos dispositivos mais polmicos contidos no Cdigo Civil (CC) que entrou em vigor em janeiro do ano
de 2003 foram pr-selecionados e discutidos por juristas com elevado saber. Destaca-se, desde j, que a
II Jornada foi propositalmente deixada de lado porque nela no foram apresentados Enunciados.
Pois bem, a aprovao dos Enunciados se dava mais ou menos assim: para cada livro do CC
foi constituda uma comisso de trabalho e, desse modo, durante cada uma das Jornadas havia uma
comisso para anlise e votao das propostas de interpretao dos artigos contidos na Parte Geral do
CC e nos livros de Obrigaes e Contratos, de Responsabilidade Civil, de Direito da Empresa, de Direito
de Famlia, de Direito das Sucesses e, enfim, no que regra o Direito das Coisas, sendo que poderia
ocorrer que a comisso previamente constituda viesse a tratar de mais de um tema durante os dias em
que o evento transcorria, como Parte Geral e Direito das Coisas ou Direito de Famlia e das Sucesses.
Uma vez constitudas as comisses, aos autores dos Enunciados pr-selecionados era dada
palavra para sustentar suas teses, muitas vezes, surgindo conflitos e at mesmo propostas colidentes,
o que era resolvido em plenrio, com a discusso dos temas e eventual aprovao ou reprovao das
ideias defendidas.
154
Os Enunciados do Conselho da Justia Federal
Enfim, aprovadas as propostas em cada uma das comisses de trabalho, normalmente por maioria
qualificada, essas se transformavam em Enunciados, que a nosso ver, devem ser entendidos como fonte
do direito enquanto doutrina coletiva, haja vista consubstanciarem-se na sntese do pensamento de
boa parte dos diversos civilistas presentes em cada um dos eventos.
imperioso informar que em cada uma das Jornadas realizadas estiveram presentes juristas com
elevado conhecimento jurdico, especialmente por conta do valor atribudo ao evento por professores
de vrias das melhores universidades do pas, alm de juzes, promotores e advogados com vasta experincia, e que ademais, boa parte dos principais grupos de pesquisa em direito civil existentes no Brasil
se fez representar.
Por fim, ressalta-se que os Enunciados do CJF no podem ser confundidos nem com a lei, que
em regra emana de atos do Poder Legislativo, nem com a jurisprudncia, fruto de decises reiteradas
dos Tribunais, mas que nem por isso perdem sua importncia, diante dos caminhos que pretendem dar
para os problemas que se apresentam quando da leitura do CC (Lei 10.406/02) e de suas conexes com
outros diplomas normativos, como o caso do CDC (Lei 8.078/90) e da Lei de Locaes (Lei 8.245/91).
Os Enunciados da I Jornada de Direito Civil do CJF

Tendo sido destacado o que so os Enunciados do CJF e a importncia do seu papel para a
Cincia do Direito, vale a pena conhecer alguns deles, mormente os que se prestam a afastar potenciais
controvrsias acerca do processo de interpretao de clusulas contratuais.
O Enunciado de nmero 13 versa que o aspecto objetivo da conveno requer a existncia do
suporte ftico no negcio a converter-se.
A fim de ser adequadamente compreendido, merece destacar no que consiste a converso do
negcio jurdico, tema regrado pelo artigo 170 do CC ao dispor que se, porm, o negcio jurdico nulo
contiver os requisitos de outro, subsistir este quando o fim a que visavam s partes permitir supor que
o teriam querido se pudessem prever a nulidade.
Esse dispositivo legal e a interpretao que dele se pretende extrair tm profunda relevncia
quando do ajuste de contratos em que no se observe algum requisito legal, como pode ocorrer quando
de pactue um contrato de compra e venda de imvel com valor superior a 30 salrios mnimos sem que
isso seja feito por meio de escritura pblica, consoante determina o artigo 108 do CC.
Assim, como a compra e venda, desse modo ajustada, seria nula perante o regramento que
dado ao tema pelo CC, no caso, j que existe outra modalidade negocial que se preenche pelos mesmos
requisitos, sem que haja necessidade de observncia de escritura pblica, aquele contrato nulo, quando
interpretado, deve ser convertido em um negcio vlido, no caso, o compromisso de compra e venda.
Por sua vez, o Enunciado 17 ao ditar que a interpretao da expresso motivos imprevisveis,
constante do artigo 317 do novo CC, deve abarcar tanto causas de desproporo no previsveis, como
tambm causas previsveis, mas de resultados imprevisveis, tem por escopo ampliar as possibilidades
de reviso dos contratos pactuados sob a gide do CC, valorando assim o princpio do equilbrio material que visa manter a sinalagma contratual entre os parceiros negociais.

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O Enunciado aprovado sob o nmero 18 tambm merece ser destacado, haja vista que ao ditar que:
A quitao regular referida no artigo 319 do novo Cdigo Civil engloba a quitao dada por meios eletrnicos ou por
quaisquer formas de comunicao a distncia, assim entendida aquela que permite ajustar negcios jurdicos e praticar
atos jurdicos sem a presena corprea simultnea das partes ou de seus representantes.
Essa diretriz hermenutica atribui valor jurdico positivo aos comportamentos normalmente
adotados pelos parceiros negociais em suas relaes cotidianas, bem como, respeita a confiana nascida
naquele que efetua pagamento por meio de depsito bancrio ou outro meio similar de comunicao
a distncia, que muitas vezes dificulta o ato de exigir quitao expressa do credor, liberando, por
consequncia, o devedor que cumpre seu dever jurdico por qualquer das formas destacadas, das
obrigaes outrora assumidas.
Outro Enunciado que tem papel importantssimo o de nmero 20, pois visa acabar com a polmica sobre qual a taxa de juros que pode ser utilizada como parmetro nos contratos pactuados entre
particulares.
Seu teor o seguinte:
A taxa de juros moratrios a que se refere o artigo 406 a do art. 161, 1., do Cdigo Tributrio Nacional, ou seja, 1%
(um por cento) ao ms [e] a utilizao da taxa SELIC como ndice de apurao dos juros legais no juridicamente
segura, porque impede o prvio conhecimento dos juros; no operacional, porque seu uso ser invivel sempre que
se calcularem somente juros ou somente correo monetria; incompatvel com a regra do artigo 591 do novo CC,
que permite apenas a capitalizao anual dos juros.
J o Enunciado 22, ao ditar que a funo social do contrato prevista no artigo do novo Cdigo
Civil constitui clusula geral, que refora o princpio de conservao do contrato, assegurando trocas
teis e justas, acaba reforando a ideia de que os contratos no podem impor obrigaes desproporcionais para as partes que nele figuram e, desse modo, ratifica a possibilidade de reviso dos deveres
assumidos pelos contratantes quando for necessrio reequilibrar os direitos e obrigaes de cada uma
das partes na relao negocial.
Por sua vez, o Enunciado 23, ao determinar que a funo social do contrato [...] no elimina o
princpio da autonomia contratual, mas atenua ou reduz o alcance desse princpio, quando presentes
interesses metaindividuais ou interesse individual relativo dignidade da pessoa humana, reafirma que
o poder outrora concedido como quase absoluto aos sujeitos de direito de regrar juridicamente seus
destinos a cada dia encontra-se mais limitado.
Interesse metaindividual deve ser compreendido como os interesses da coletividade, e pode ser
desrespeitado no caso de um contrato pactuado entre um fabricante de calados e uma empresa de
publicidade, cujo resultado acabe estimulando comportamento antissocial a ser seguido por uma classe
etria ou econmica, como seria a hiptese de um comercial que estimula as crianas a queimarem os
calados velhos, como tambm assim estaria enquadrada publicidade que valore positivamente o cio,
a violncia ou o excesso de velocidade ao volante.
A seu turno, a dignidade da pessoa humana um valor recepcionado como mais importante pelo
ordenamento jurdico brasileiro, e seu desrespeito poderia ser detectado quando do desrespeito ao
pacote bsico de direitos a que todo ser humano faz jus, so que os homens so diferentes, mas todos
tm dignidade e, desse modo, como em princpio todos deveriam ter direito moradia, alimentao,
educao, a vesturio, a respeito integridade psicofsica e a contratos que desrespeitem tais valores
devem ser analisados com muita cautela.

156
Tambm o de nmero 24 merece ser transcrito, pois ao ditar que em virtude do princpio da boa-f, positivado no artigo 422 do novo CC, a violao dos deveres anexos constitui espcie de inadimplemento, independentemente de culpa, refora a importncia de que sejam observados deveres como o
de informao, de segurana e de sigilo, sem que seja necessrio, em muitas situaes, que os mesmos
tenham sido expressamente ajustados pelas partes.
Belo exemplo de inobservncia de dever lateral de conduta pode ser visto no julgamento do
caso em que certo empregador incidiu em comportamento contraditrio, violando o dever lateral de
informao, na medida em que, ao criar plano de demisso voluntria, declarou tambm que outros no
sero efetuados, e que logo aps, no tendo atingido o percentual de adeses esperado com o plano
antigo, lana nova proposta, com os mesmos requisitos da anterior, s que com maiores incentivos,
prejudicando o interesse de funcionrio que, nesse contexto, no teria aderido ao primeiro plano
(TRT 4. RO 073.893.820.060.906-6).
Outra situao ilustrativa, buscada agora no Tribunal de Justia gacho (TJ-RS), est no caso em que
o comprador de um aparelho de ar-condicionado recebeu-o com defeito, tendo sido detectada falha na
operao das resistncias e aquecimento da unidade vaporizadora, problemas esses que redundaram na
inundao do local em que fora instalado (Ap. Cvel 70014928063). Nessa situao, os danos nasceram por
conta do bem ter sido entregue sem que funcionasse adequadamente, restando violado o dever lateral
de colaborao, no caso em tela, fonte do dever imposto ao fornecedor de entregar o objeto adquirido
em condies de uso e de assim mant-lo durante o decurso da garantia, dever que uma vez cumprido de
forma apropriada, no ensejaria a inundao do local em que o eletrodomstico fora instalado.
A seu turno, o Enunciado 25, ao dispor que artigo 422 do CC no inviabiliza a aplicao, pelo
julgador, do princpio da boa-f nas fases pr e ps-contratual, ratifica a importncia de observncia
de um comportamento leal no apenas durante o contrato, mas tambm quando da sua formao,
momento conhecido por fase de puntuao ou de tratativas, e mesmo aps sua concluso, cujo exemplo
no mbito do CDC pode ser extrado no dever imposto ao fornecedor de manter peas de reposio
no mercado durante a produo dos bens que delas necessitam e, ainda, por prazo razovel aps esse
mesmo bem deixar de ser produzido.
Vale a pena transcrever tambm o teor do Enunciado 26 que, ao determinar que a clusula
geral contida no artigo 422 do novo CC impe ao juiz interpretar e, quando necessrio, suprir e corrigir
o contrato segundo a boa-f objetiva, entendida como a exigncia de comportamento leal dos
contratantes, uma vez mais autoriza o juiz, quando provocado, a rever o contedo do contrato de modo
a reequilibr--lo, ainda que para tanto precise preencher a lacuna deixada pelas partes.
Ato contnuo vale lembrar que por meio do Enunciado 27, ao ditar que o hermeneuta, no processo
de concreo da norma jurdica, deve levar em conta o sistema do CC e as conexes sistemticas com
outros estatutos normativos e fatores metajurdicos, permite-se aferir que a tese do dilogo das fontes
conhecida pelos estudiosos do direito privado, haja vista que como se afere, ao se interpretar o CC, o
operador do direito deve ter em conta os valores vigentes na sociedade e as regras contidas em outros
diplomas legislativos.
Ademais, ao se analisar o teor do Enunciado 30: a disposio do pargrafo nico do artigo 463
do novo CC deve ser interpretada como fator de eficcia perante terceiros constata-se que mais uma
dvida que por muito tempo incomodou o direito ptrio acabou por ser suprimida, posto que o aludido
Enunciado d a soluo para o caso de desrespeito a regra do pargrafo nico do artigo 463 do CC que
dita que o contrato preliminar dever ser levado ao registro competente.
| 157
Ocorre que em princpio, a eficcia de um negcio jurdico est limitada s partes contratantes,
porm, poder estender-se vindo a atingir terceiros estranhos ao negcio, normalmente mediante a
observncia publicidade do ato (BETTI, 2003, p. 77).
No atual estgio do direito civil h de se refletir acerca da doutrina da tutela externa ou tutela
delitual o crdito (NORONHA, 2004, p. 464), que traz ao direito obrigacional a possibilidade de oponibilidade erga omnes, ou seja, em relaco qualquer pessoa, impondo-se a terceiros o dever jurdico de
no colaborar com a inexecuo das obrigaes pactuadas entre as partes (MENEZES CORDEIRO, 1986,
p. 263).
Assim, se de um lado os terceiros esto obrigados a respeitar as relaes negociais entabuladas
pelas partes, por outro, se impe que para tanto os mesmos devam ter cincia da existncia das mesmas,
estado que se prova por meio da inscrio da minuta do contrato preliminar perante o Cartrio de
Ttulos e Documentos, ou se tratar de bem imvel, perante o Cartrio de Registro de Imveis.
Por consequncia, na hiptese dos contratantes deixarem de observar a devida inscrio da minuta
que instrumentaliza o pr-contrato, que uma faculdade e no um dever como a leitura superficial da
aludida regra induz a pensar (VENOSA, 2002, p. 423), haver ineficcia relativa, posto que o negcio
no produzir efeitos em relao a terceiros, como ocorre tambm nas hipteses da no notificao do
cedido na cesso de crdito ou na venda a non domino (AZEVEDO, 2002, p. 60).
Os Enunciados da III Jornada de Direito Civil do CJF

O Enunciado 149, de cujo teor afere-se que em ateno ao princpio da conservao dos
contratos, a verificao da leso dever conduzir, quando possvel, reviso judicial do negcio jurdico
e no sua anulao, impe ao juiz, ao aferir a presena da leso na formao do contrato, sempre que
possvel, trabalhe para mant-lo, mediante a induo das partes na busca por um ponto comum que
permita que o negcio seja preservado, agora, com prestaes equitativas.
Salienta-se que a leso consiste no vcio que se manifesta quando uma pessoa, sob premente
necessidade, ou por inexperincia, se obriga prestao manifestamente desproporcional ao valor da
prestao oposta assumida pela outra parte que compe a relao jurdica contratual.
A seu turno o Enunciado 159 ao ditar que o dano moral, assim compreendido todo o dano
extrapatrimonial, no se caracteriza quando h mero aborrecimento inerente a prejuzo material tem por
objetivo criar parmetros para a condenao de algum indenizao de danos extrapatrimoniais, os quais
apenas sero devidos caso haja a violao a algum direito da personalidade, sendo vedada a condenao em
verbas de tal natureza quando houver apenas pequenos incmodos inerentes ao dia a dia em sociedade.
Por sua vez, o Enunciado 161 enftico ao destacar que os honorrios advocatcios [...] apenas
tm cabimento quando ocorre a efetiva atuao profissional do advogado, devendo ser entendida
a atuao profissional como o ingresso em juzo e, desse modo, caso algum pretenda contratar um
advogado para efetuar cobranas na esfera extrajudicial, por exemplo, dever arcar com esses custos,
no podendo transferi-los ao parceiro negocial.
Tambm no se pode deixar de frisar o teor do Enunciado 167, pois como esse estudo se pauta
pela anlise do CDC e do CC, merece recordar que ambos os textos legislativos so informados por
158
princpios comuns, como se afere da anlise do Enunciado citado que dita que com o advento do CC de
2002, houve forte aproximao principiolgica entre esse Cdigo e o CDC no que respeita regulao
contratual, uma vez que ambos so incorporadores de uma nova teoria geral dos contratos.
Em verdade, o ideal no mais perguntar somente qual o campo de aplicao do CC, quais so
seus limites e qual o campo de atuao do CDC e suas cercanias, mas visualizar que a relao de consumo
ao mesmo tempo civil e especial (relao jurdica negocial de direito privado) e que, por conta disso,
regida por uma lei geral a ser aplicada subsidiariamente e ao mesmo tempo por uma ou mais normas
especiais que tem por escopo a tutela do vulnervel enquanto titular de direitos fundamentais e, sob
esse prisma, ambos os diplomas legislativos citados sero invocados quando da criao da norma
jurdica que busca solucionar o caso concreto, dialogando, caminhando de mos dadas em busca da
fiel observncia dos mandamentos constitucionais (MARQUES, 2002).
O Enunciado 171, por sua vez, dirime outra dvida, pois ao dispor que o contrato de adeso,
mencionado nos artigos 423 e 424 do novo Cdigo Civil, no se confunde com o contrato de consumo
atesta a possibilidade da existncia de contratos por adeso no mbito das relaes jurdicas regradas
pelo CC e, por outro lado, admite que existam contratos de consumo que no sejam pactuados por
adeso.
Logo aps, o Enunciado 172 ao ditar que as clusulas abusivas no ocorrem exclusivamente nas
relaes jurdicas de consumo acaba por reconhecer que tais clusulas podem estar presentes tambm
nos contratos regidos pelo CC, haja vista que muito embora essa lei tenha sido elaborada para regrar
relaes entre iguais, em inmeras situaes poder ocorrer que um dos parceiros negociais esteja em
condio de inferioridade e venha a ser prejudicado por uma clusula que lhe traga obrigao excessivamente onerosa quando comparada com os deveres da outra parte na relao negocial.
O Enunciado 180 tambm importante quando faz aluso questo do aluguel sano ou
aluguel pena, figura bastante conhecida no mercado de locao de bens mveis e a qual pode recorrer
o proprietrio no caso de no devoluo do bem no fim do prazo ajustado pelas partes na relao
locatcia, notificando o locatrio acerca de novo valor a ser pago, quantia essa que composta em parte
pelo valor do uso da coisa e parte como sano pelo desrespeito ao contrato.
Vale destacar que o teor do Enunciado o seguinte: a regra do pargrafo nico do artigo 575
do CC que autoriza a limitao pelo juiz do aluguel pena arbitrado pelo locador, aplica-se tambm ao
aluguel arbitrado pelo comodante, autorizado pelo artigo 582, 2. parte, do CC.
Os Enunciados da IV Jornada de Direito Civil do CJF

Inicialmente, merece destaque o teor do Enunciado 354, pois ao dispor que a cobrana de encargos
e parcelas indevidas ou abusivas impede a caracterizao da mora do devedor, quer dizer que quando
o credor imponha entraves para o pagamento do valor real devido, por exemplo, fixando multa em
percentuais ilcitos, no se caracterizar a mora do devedor e, portanto, esse no poder sofrer nenhuma
sano civil, como ser despejado do imvel locado sob a alegao de ausncia de pagamento.
A seu turno, o Enunciado 357 tambm merece ser analisado, j que promove o adequado dilogo
entre o CC e a Lei de Locaes no que tange clusula penal devida no caso do locatrio devolver o
| 159
imvel locado antes do trmino do prazo entabulado pelas partes, dispondo que o artigo 413 do CC
o que complementa o artigo 4. da Lei 8.245/91.
Esse Enunciado deve ser complementado pelo Enunciado 359, que ao dispor que a redao do
artigo 413 do CC no impe que a reduo da penalidade seja proporcionalmente idntica ao percentual adimplido, autoriza o juiz a trabalhar de modo equitativo e no meramente matemtico, promovendo a justia em cada caso concreto que seja submetido a sua apreciao.
Tambm merece ser destacado o teor do Enunciado 361, pois ao determinar que o adimplemento
substancial decorre dos princpios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a funo social do
contrato e o princpio da boa-f objetiva, balizando a aplicao do artigo 475 acaba demonstrando a
recepo da teoria do adimplemento substancial pelo direito brasileiro, reforando a necessidade de
sua observncia e aplicao por todos os operadores do direito.
Enfim, o Enunciado 364 ao reconhecer que no contrato de fiana nula a clusula de renncia
antecipada ao benefcio de ordem quando inserida em contrato de adeso, tem por escopo a tutela do
aderente, normalmente vulnervel e, s por isso, j merecedor de aplausos.
Atividades
1.
Qual a importncia dos Enunciados aprovados nas Jornadas de Direito Civil organizadas
pelo CJF?
2.
De todos os Enunciados a que voc teve acesso, qual deles lhe chamou mais ateno? Justifique
sua resposta.

160
3.
Qual a importncia e alcance da teoria do adimplemento substancial no direito brasileiro,

reconhecida agora pelo Enunciado 361 do CJF?
4.
Analisando seu cotidiano de trabalho, suas relaes diuturnas com seus clientes e suas atividades
comerciais e pessoais preponderantes, importante conhecer os Enunciados do CJF?
Dicas de estudo
Vale a pena analisar cada um dos enunciados do CJF:
< http://daleth.cjf.gov.br/revista/enunciados/Ijornada.pdf>.
< http://daleth.cjf.gov.br/revista/enunciados/IIIjornada.pdf>.
< http://daleth.cjf.gov.br/revista/enunciados/IVjornada.pdf>.
<http://mjcatalan.blogspot.com>.
| 161
Referncias
AZEVEDO, lvaro Villaa. Teoria Geral dos Contratos Tpicos e Atpicos. So Paulo: Atlas, 2002.
AZEVEDO, Antnio Junqueira de. Negcio Jurdico: existncia, validade e eficcia. So Paulo: Saraiva,
2002.
BETTI, Emlio. Teoria Geral do Negcio Jurdico. Tomo II. Campinas: LZN, 2003.
Bookseller, 2002.
Scientia Iuris, Londrina, 2004
MENEZES CORDEIRO, Antnio Manuel da Rocha e. Tratado de Direito Civil portugus: parte geral.
Coimbra: Almedina, 2000. MENEZES CORDEIRO, Antnio Manuel da Rocha e. Direito das Obrigaes.
Lisboa: Associao Acadmica da Faculdade de Direito de Lisboa, 1986. v. 1.
NORONHA, Fernando. Direito das Obrigaes. So Paulo: Saraiva, 2004.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigaes e teoria geral dos contratos. So
Paulo: Atlas, 2002. v. 2.
Gabarito
1.
Os Enunciados do Conselho da Justia Federal no podem ser confundidos nem com a lei, que
em regra emana de atos do Poder Legislativo, nem com a jurisprudncia, fruto de decises
reiteradas dos tribunais, mas que nem por isso perdem sua importncia, diante dos caminhos que
pretendem dar para os problemas que se apresentam quando da leitura do CC (Lei 10.406/02) e
de suas conexes com outros diplomas normativos, como o caso do CDC (Lei 8.078/90) e da Lei
de Locaes (Lei 8.245/91).
2.
Pessoal resposta no texto.

162
3.
O Enunciado 361, ao determinar que o adimplemento substancial decorre dos princpios gerais
contratuais, de modo a fazer preponderar a funo social do contrato e o princpio da boa-f
objetiva, balizando a aplicao do artigo 475 acaba demonstrando a recepo da teoria do
adimplemento substancial pelo direito brasileiro, reforando a necessidade de sua observncia e
aplicao por todos os operadores do direito.
Tem por principal efeito permitir a manuteno do contrato, vedando sua resoluo.
4.
Pessoal resposta no texto.

Anotaes




ISBN 978-85-7638-731-2
O Cdc e a Sua Aplicao Nos Negcios Imobilirios
Negcios Imobilirios
Negcios Imobilirios

ISBN 978-85-387-3441-3
Marcos Catalan

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O Cdc e a Sua Aplicao Nos

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O Cdc e a Sua Aplicao Nos Negcios Imobilirios

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Delimitando a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor | 17

Vulnerabilidade, hipossuficincia e boa-f objetiva | 27

Transparncia, confiana e equidade | 37

Os direitos bsicos do consumidor | 47

Responsabilidade pelo fato do produto ou servio | 59

Responsabilidade pelo vcio do produto ou servio | 69

Da proteo reviso contratual | 81

Cumprimento da oferta e regramento da publicidade | 91

Contratos por adeso | 101

O CDC e os contratos imobilirios: compra e venda compromisso de compra e venda| 121

O CDC e os contratos imobilirios: locao e empreitada | 131

O CDC e os contratos imobilirios: corretagem e incorporao imobiliria | 141

Os Enunciados do Conselho da Justia Federal | 153

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A importncia do Cdigo de Defesa do Consumidor

Como se observa facilmente, os inconvenientes oriundos do excesso de liberalidade no exerccio

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A importncia do Cdigo de Defesa do Consumidor

A importncia do Cdigo de Defesa do Consumidor

Os dilogos com a Constituio Federal

A importncia do Cdigo de Defesa do Consumidor

A leitura das relaes de consumo a partir da CF assume especial relevncia principalmente

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A importncia do Cdigo de Defesa do Consumidor

A superao do conceito de microssistema isolado

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A importncia do Cdigo de Defesa do Consumidor

Qual a importncia do CDC para a sociedade brasileira?

Quais as vantagens da leitura constitucional do direito do consumidor?

Quais os principais direitos criados pelo CDC?

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A importncia do Cdigo de Defesa do Consumidor

Por que o CDC no deve ser comparado a um microssistema?

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A importncia do Cdigo de Defesa do Consumidor

A importncia do Cdigo de Defesa do Consumidor

A leitura das relaes de consumo a partir da CF assume especial relevncia principalmente

O recurso ao texto constitucional, sempre necessrio, se mostra claro tambm quando se

A importncia do Cdigo de Defesa do Consumidor

O fenmeno da constitucionalizao do direito, conhecido tambm pela leitura constitucional

A leitura das relaes de consumo a partir da CF assume especial relevncia principalmente

equivocado tratar o CDC como um microssistema, ou no mnimo que, ao assim denomin-lo,

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Delimitando a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor

O consumidor como destinatrio final

Delimitando a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor

O consumidor exposto a prticas comerciais

A outra face da moeda: caracterizao do fornecedor