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FUNCIONAMIENTO
PRESENTACIN
Este documento es un instrumento de informacion para los accionistas de Inversiones Ferisi Spa, una
empresa Inmobiliaria que tiene como vision posicionarse como lider en el rubro en nuestra region,
atendiendo necesidades sin discriminacion por clases sociales.
Debe ser entendido como un guin - memoria de tipo general en un Proyecto empresarial innovador. Para
eso, este documento contiene informacin suficiente para conocer el funcionamiento y de su grado de
viabilidad tcnica, comercial, econmica y humana.
La innovacin del proyecto debe entenderse de forma amplia, en un sentido realista y en relacin con las
circunstancias de nuestra regin, siendo un elemento diferenciador y de garanta de futuro, pudiendo afectar
a procesos, mercados o formas de gestin.
El xito de este proyecto ser, sin duda, el xito de todos nosotros.
intelectual y derechos de modelos de vivienda diseados para subsidios DS1 SERVIU. Estos derechos
incluyen un fans page en redes sociales con 2.760 seguidores y que pasan a ser potenciales clientes
nuestros.
EVOLUCIN DEL PROYECTO: ORGENES Y ACTUALIDAD
El proyecto nace de un estudio de Mercado que inici el ao 2015, y detect la falta de inters de Inmobiliarias y
constructoras de trabajar con beneficiarios de subsidios SERVIU. Ante esto, se analizaron los presupuestos con
personas de experiencia en el rubro, de lo cual se lleg a la conclusin que el negocio es excelente, pero requiere
un buen respaldo financiero para poder hacer la inversin y esperar los 120 das que se demoran los pagos como
mximo desde que se inician los tramites.
En base a eso, pensamos en que tipo de viviendas entregar a las personas y se investig que una sola empresa
en la regin entrega 4 modelos distintos de viviendas con presupuestos ajustados a ese subsidio y un promedio
de utilidades de un 30%.
Como no podemos utilizar o construir modelos de viviendas iguales o parecidas a los que ellos ofrecen, se negoci
comprar los derechos y propiedad intelectual de las viviendas, a lo cual llegamos a un buen punto de trmino y
esos modelos son parte de nuestra constructora.
Tambin contamos con un buen nivel de contactos en cuanto a la busqueda de beneficiarios de subsidios SERVIU
tanto para compra como para venta. Es importante recalcar que el ao 2015 se entregaron mas de 35 mil subsidios
a nivel nacional, donde aproximadamente 1.800 pertenecan a la regin de la araucania.
Se espera que para este 2016, se incremente la cifra de los subsidios entre un 5 a 7%.
VALORACIN GLOBAL DEL PROYECTO: PUNTOS FUERTES Y COHERENCIA
El punto fuerte es que ante el panorama actual nacional el negocio inmobiliario privado se encuentra muy lento
producto de la incorporacin del IVA a la compra y venta de viviendas o Construcciones de viviendas de ms
de 2.000UF. En cambio la construccin de viviendas menores a 2.000 UF se encuentra afectas al crdito
especial empresas constructoras, que es un descuento del 65% del IVA, lo que en otras palabras se traduce
en el que el 65% restado al IVA seran utilidades.
REA DE MARKETING
Nuestro fuerte sera la compra y venta de viviendas para beneficiarios de subsidios SERVIU, que vienen
siendo viviendas para vender en 550 UF por lo que es importante comprar la vivienda por bajo el precio de
Mercado, lo que es resulta ms fcil si uno puede hacer una oferta de compra inmediata y sin mayor
tramitacin mas pago al contado.
Tambin construir viviendas con modelos de vivienda muy llamativos y ajustados a un presupuesto que
dejara un 20 a 30% de utilidades ms la utilidad del descuento del IVA. Para eso se incorporaran estos
modelos a nuestra pgina web y se promocionaran en todas las redes sociales.
En la parte Inmobiliaria nuestra competencia directa seria corredoras de propiedades pequeas que apunten a
vender viviendas a un segmento medio. En la parte de la construccin nuestra competencia seria empresas
constructoras que cuentan con un solo modelo de vivienda a diferencia de nosotros que tenemos variedad para
ofrecer.
DEBILIDADES
D1.- No contar con un proveedor exclusivo en la zona para la compra de Metalcon*, lo que eleva los valores
de la partida de tabiquera estructural y provoca demoras ocasionales por la falta de stock.
D2.- No contar con el capital adecuado para poder afrontar un repentino crecimiento por alta demanda de clientes
interesados en los proyectos de la empresa.
D3.- No contar con una solucin crediticia para ofrecer a nuestros clientes la venta de alguno de nuestros
modelos con algn tipo de crdito hipotecario.
AMENAZAS
A1.- Tendencia a perder inversiones por aumentar costos innecesarios y reducir ganancias para poder
invertir.
A2.- Incursin de nuevas constructoras en el ramo y en concursos de proyectos.
*METALCON:
Material incombustible, antissmico, resistente, liviano, no sufre deformaciones, duracin de hasta 300 aos
por ser de acero galvanizado, inmune a todo tipo de plagas como termitas o polillas que causan estragos en
las viviendas de madera.
A partir de este anlisis, en el primer ao proyectamos controlar el 1% del Mercado de los subsidios a nivel
regional. Para 5 aos tenemos que estar controlando el 15%, mas todo lo que sea trabajo particular y cancelado
por etapas de avance, as como compras de viviendas directamente por crditos hipotecarios.
ORGANIZACIN FUNCIONAL DE LA EMPRESA
CONTROL DE GESTION
Cada accionista podra controlar la gestin de la empresa a traves de la informacin que vaya recibiendo.
Tambin se pueden contratar auditoras externas en caso de solicitar los accionistas para transparentar los
procesos. Las auditoras seran canceladas por la empresa.
DETERMINACIN DE LA FORMA JURDICA
Basado en la recomendacin de abogados se opt por la figura de la SpA (Sociedad por acciones) y se
describe brevemente:
La sociedad por acciones, o simplemente la sociedad () es una persona jurdica creada por una
o ms personas mediante un acto de constitucin perfeccionado de acuerdo con los preceptos
siguientes, cuya participacin en el capital es representada por acciones
Esta figura jurdica, genera mayor libertad y menos tramitacin para incluir nuevos socios a la empresa, asi
como tambin para la compra y venta de las acciones de la misma.
ASPECTOS LABORALES
La modalidad de contratacin es la siguiente:
Para cada cargo abierto el Gerente de Ferisi SpA, citara a entrevista a los 5 mejores CV, que cuenten con un
buen historial y experiencia y tambien con pretensiones de renta acorde al Mercado.
Luego de las entrevistas, el Gerente emitir un informe sobre la apreciacin de los tres entrevistados mas
aptos y sus CV, que estarn disponibles en la plataforma. Seran los accionistas quienes decidan la contratacin
entre la terna, cada accin que poseen es un voto.
Ferisi SpA otorgara la libertad para la contratacin del personal.
En Conjunto Ferisi SpA elegir el modo de contrato de cada funcionario, siendo el primer contrato siempre de
90 das como prueba y asi poder hacer un anlisis de las capacidades y aptitudes para el cargo.
OBLIGACIONES FISCALES PROPIAS DE LA ACTIVIDAD
Como toda actividad, en el Mercado inmobiliario hay que pagar un IVA de un 19% por cada transaccin de
compra y venta. En el caso de la construccin de viviendas tambin se cancela un IVA del 19%, pero por obra
nueva inferior a 2.000 UF se cuenta con un crdito especial para empresas constructoras que es un 65% de
descuento sobre el 19% del IVA. Ese descuento pasara a tomarse como utilidad para la empresa.
PATENTES Y MARCAS
Se cuenta con todos los derechos adquiridos sobre 4 modelos de vivienda exclusivos para DS1 y 8 modelos
de vivienda de mayor plusvala que fueron adquiridos a otra empresa constructora y fueron cedidos en un
contrato privado, enumerando cada modelo y adjuntando un plano de planta de cada uno de ellos.
Tambin se cuenta con un fans page adquirido a la empresa con 2.780 seguidores quienes son potenciales
clientes y que tambin podemos seguir aumentando.
Con esto estamos protegidos de cualquier tipo de demanda por propiedad intelectual y podemos hacer uso
libremente de los mismos.
PERMISOS, LICENCIAS Y DOCUMENTACIN OFICIAL
Se cuenta con inscripcin en el registro Nacional de Contratistas de viviendas Sociales modalidad Privada del
MINVU, con dicha inscripcin se puede participar de cualquier construccin que sea subsidiada por el estado
y cancelada por MINVU o SERVIU.
SISTEMA DE COBRO A CLIENTES
Nuestro Principal cliente sera el MINVU y SERVIU por lo tanto los plazos que se manejan para cobrar los fondos
es de 120 das corridos desde la firma del contrato de prestacin de Servicios, la gerencia tiene como meta la
gestion de esos cobros cada 90 das. Tambien generaremos un crdito directo a personas con plazos y cuotas
fijadas con el usuario de la vivienda para cuando eel valor de la vivienda sea mayor a lo que cubre el subsidio.
Este credito siempre sera con una garantia prendaria que cubra el valor.
SISTEMA DE PAGO A PROVEEDORES
El Sistema de pago a proveedores sera al contado, con el fin de obtener descuentos y beneficios que solo se
consiguen pagando al contado.
GASTOS DE CONSTITUCIN Y PUESTA EN MARCHA. Todos los gastos necesarios para la puesta en
marcha de la empresa. Abogado, Notaria, y tramites en general.
2.
3.
EDIFICIOS Y OTRAS CONSTRUCCIONES. Ferisi SpA no cuenta con bienes inmuebles por el momento.
4.
5.
6.
7.
8.
APLICACIONES INFORMTICAS. Software comprador por Ferisi SpA para cubicar obras de
construccion.
9.
patente municipal para ejecutar las acciones que desarrollara FERISI SpA.
11. DEPSITOS Y FIANZAS. Efectivo librado como depsito o garanta de cumplimiento de alguna
obligacin.
12. PROVISIN DE FONDOS. Prestamo que hicieron la social constituyente y el gerente General para
PLAN DE FINANCIACIN
Fondos econmicos de donde se obtienen los recursos para financiar el plan de inversin.
1.
CREDITOS
No hay creditos por pagar de parte de FERISI SpA.
4.
MAESTRO DE PRIMERA.Por
Conocido
como M1 esde
unviviendas
maestro carpintero
con vasta experiencia
construcciones
$
$ en el area dela construccion,
dominando
cada
una
de
las
partidas
a
desarrollar
en
obra.
Tiene
capacidad
de
Por Credito especial empresas constructoras $
$ liderazgo paraser responsible del resto de su equipo de trabajo.
4.270.000
90.000
M
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
45
CONCEPTO
(1) SALDO INICIAL
Mes 1
49.000.000 $
Mes 2
4.270.000 $
Mes 10
Mes 11
56.180.000 $
8.000.000 $
Mes 12
3.820.000
Cobros
Por Ventas de viviendas
Por construcciones de viviendas
Por Credito especial empresas constructoras
Por otros conceptos
(2) Total Cobros
$
$
$
$
$
Pagos
A proveedores (compra de materiales o viviendas) $
Sueldos $
Publidad y relaciones publicas $
Suministros Luz, Agua, Telefono, Internet $
Arriendo de oficina $
Gastos de transporte $
Comisiones de venta $
Gastos asesorias (abogado y Arquitecto) $
Caja chica $
(3) Total Pagos
$
(2-3) Diferencia entre cobros y pagos
-$
(1+2-3) Perdidas o utilidades
40.000.000
3.280.000
100.000
80.000
220.000
50.000
400.000
500.000
100.000
44.730.000
44.730.000
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
-$
4.270.000 $
3.280.000
50.000
80.000
220.000
50.000
400.000
100.000
4.180.000
4.180.000
$
$
$
$
$
14.000.000
29.750.000
1.600.000
45.350.000,00
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
3.280.000
50.000
80.000
220.000
50.000
400.000
500.000
100.000
4.680.000
40.670.000
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
-$
90.000 $
40.760.000 $
32.000.000,00
3.280.000
50.000
80.000
220.000
50.000
400.000
100.000
36.180.000
36.180.000
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
-$
4.580.000 $
3.280.000
50.000
80.000
220.000
50.000
400.000
100.000
4.180.000
4.180.000
$
$
$
$
16.000.000 $
39.000.000 $
2.000.000 $
$
57.000.000 $
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
3.280.000
50.000
80.000
220.000
50.000
400.000
100.000
4.180.000
52.820.000
400.000 $
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
-$
53.220.000 $
44.000.000,00
3.280.000
50.000
80.000
220.000
50.000
400.000
500.000
100.000
48.680.000
48.680.000
$
$
$
$
$
$
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$
-$
4.540.000 $
3.280.000
50.000
80.000
220.000
50.000
400.000
100.000
4.180.000
4.180.000
$
$
$
$
$
16.000.000
42.000.000
2.500.000
60.500.000
$
$
$
$
$
$
$
$
$
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$
$
$
$
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$
3.280.000
50.000
80.000
220.000
50.000
400.000
500.000
100.000
4.680.000
55.820.000
$
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-$
360.000 $
56.180.000 $
44.000.000,00
3.280.000
50.000
80.000
220.000
50.000
400.000
100.000
48.180.000
48.180.000
$
$
$
$
$
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$
$
$
$
$
$
$
$
-$
8.000.000 $
$
$
$
28.000.000
45.000.000
3.000.000
76.000.000
$
$
$
$
$
$
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$
$
$
$
3.280.000
50.000
80.000
220.000
50.000
400.000
100.000
4.180.000
71.820.000
3.820.000 $
75.640.000
3.280.000
50.000
80.000
220.000
50.000
400.000
100.000
4.180.000
4.180.000
CONCLUSIONES
La inversin Inmobiliaria siempre sera el negocio mas rentable y seguro en comparacin con otras alternativas
de inversin. Ferisi SpA garantiza una rentabilidad minima al capital invertido de un 30% anual, lo que
constituye a nuestra empresa como la mejor decisin de inversin, no solo, por la rentabilidad, sino que por el
hecho de ser parte de la empresa y NO un inversionista.
Ferisi SpA es la primera empresa en Chile, que con la venta de una accion desde $ 500.000 .- pesos lo hace
socio y dueo de una empresa que pretende posicionarse como lder en el mercado inmobiliario de nuestra
region en un plazo de 5 aos de una manera innovadora y buscar una expansin posterior ambiciosamente a
nivel nacional. Tambien es la nica empresa que asegura en un 100% su inversin en caso de querer vender
sus acciones en menos de un ao, y teniendo utiidades segn el crecimiento si as vende posterior a un ao de
funcionamiento.