ABSTRAK

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, Pasal 28H

ayat (1) menegaskan Bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera, lahir dan batin,
bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat.
Kebutuhan Perumahan khususnya di kota-kota besar seperti kota Bandung terus
meningkat sedangkan persediaan tanah sangat terbatas, dan lokasi tanah yang
tidak memungkinkan untuk membangun perumahan dalam jumlah besar. Dalam
Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, pembangunan
rumah susun diharapkan mampu mendorong pembangunan perkotaan yang
sekaligus menjadi solusi peningkatan kualitas permukiman. Sehingga timbullah
jual beli apartemen secara pesan lebih dahulu,pihak pengembang akan
memberikan perjanjian terlebih dahulu dalam perjanjian pengikat jual beli (PPJB)
atas satuan unit apartemen. Seharusnya pihak pengembang menjalankan
kewajibannya yaitu melakukan penyerahan hak milik atas satuan unit apartemen
yang telah dibayarkan oleh calon pembeli, akan tetapi pihak pengembang dalam
hal ini tidak memenuhi kewajibannya dan telah melakukan wanprestasi.
Berdasarkan latar belakang di atas penulis membahas masalah: Prosedur
Perjanjian Jual Beli antara pihak pengembang dengan Calon pembeli satuan unit
Apartemen Jarrdin, PT Kagum Karya Husada melakukan Wanprestasi dalam
Perjanjian Pengikat Jual beli satuan unit Apartemen Jarrdin dan Pertimbangan
hakim dalam perkara wanprestasi penjualan satuan unit apartemen berdasarkan
Putusan Pengadilan Niaga No. 20/Pdt.Sus/PKPU/2013/PN.Niaga.jkt.pst.
Sesuai dengan permasalahan dan tujuan dari penelitian, maka sifat dari
penelitian ini adalah bersifat deskriftif analisis yaitu menggambarkan dan
menganalisis masalah-masalah yang akan dikemukakan dengan cara pendekatan
yuridis nomatif, kemudian data di analisis dengan metode Yuridis Normatif
kualitatif.
Dari hasil penelitian mengetahui prosedur yang digunakan PT kagum Karya
Husada sebagai Pihak Penjual yaitu menyiapkan Borang Pendahuluan yang
berupa Prosedur atau dokumen-dokumen jual beli Berdasarkan Keputusan
Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/ KPTS / 1994 tentang Pedoman
Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun. Dalam pelaksanaan PPJB Apartemen
Jarrdin PT Kagum Karya Husada Wanprestasi dalam bentuk memenuhi prestasi
tetapi tidak tepat waktu yaitu terlambat menyelesaikan pembangunan unit
Apartemen Jarrdin yang telah disepakati pada PPJB Apartemen Jarrdin Pasal 5 (1)
bahwa Rusunami akan diserahkan kepada PIHAK KEDUA pada bulan juni 2012.
Dengan adanya Putusan Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat
Nomor;
20/PDT.SUS/PKPU/2013PN.Niaga.jkt.pstPT
Kagum
Karya
Husadadinyatakan dalam keadaan PKPU.keluarnya putusan PKPU membuat PT
Kagum Karya Husada mengajukan Permohonan Perdamaian dengan segala
kewajiban. Hakim menerima kesepakatan permohonan perdamaian antara PT.
Kagum Karya Husada dan krediturnya, bahwa dinyatakan sah perdamaian yang
dilakukan antaraPT Kagum Karya Husada dengan Kreditur dalam keadaan
PKPUS.
Kata Kunci: Perjanjian, Jual-Beli, Wanprestasi

ABSTRACT
Constitution of the Republic of Indonesia Year 1945, Article 28H paragraph (1)
affirmed that every person has the right to live in prosperity, and spiritual birth,
residence, and obtain a good living environment and healthy. Housing needs,
especially in big cities like Bandung continues to increase while the supply of
land is very limited, and the location of the land that is not allowed to build
housing in large quantities. In Act No. 20 of 2011 on the Flats, construction of
flats expected to encourage urban development as well as a solution to improve
the quality of settlements. Thus arises the sale and purchase of apartments in a
message first, the developer will give prior arrangement in the binding sale and
purchase agreement (SPA) on unit apartment. Should the developers to perform
its obligations is to do the handover of ownership of an apartment unit that has
been paid by the prospective buyer, but the developer in this case does not meet its
obligations and has been in default. Based on the above background, the author
discusses the problem: Procedure Sales and Purchase Agreement between the
developer with the prospective buyer unit Apartment Jarrdin, PT Amazed Karya
Husada do Defaults in the Agreement Binding Offers to buy unit Apartment
Jarrdin and deliberations of the judge in case of default sales unit apartment by
Decision of the Commercial Court No. 20 / Pdt.Sus / PKPU / 2013 /
PN.NIAGA.JKT.PST.
In accordance with the problems and goals of the research, the nature of this
research is descriptive analysis is to describe and analyze the issues that will be
raised by way of judicial approach nomatif, then the data were analyzed by
qualitative
normative
juridical
method.
From the research to know the procedures used by PT Karya Husada awe as the
Sellers to prepare a Preliminary Accreditation Procedures in the form of
documents or purchase Based on the Ministry of Housing No. 11 / KPTS / 1994
on Guidelines for the Sale and Purchase Engagement Unit Flats. In the
implementation of PPJB Apartment Jarrdin PT Karya Husada of Default awe in
the form of fulfilling accomplishment but are not timely complete the construction
of apartment units late Jarrdin agreed on PPJB Apartment Jarrdin Article 5 (1)
that Rusunami will be submitted to the SECOND PARTY in June 2012. With
Decision of the Commercial Court at Central Jakarta District Court Number; 20 /
PDT.SUS / PKPU / 2013PN.Niaga.jkt.pstPT Amazed Husadadinyatakan work in a
state PKPU.keluarnya PKPU decision making PT Karya Husada Amazed Peace
to file an application with all obligations. The judge accepted the petition peace
agreement between PT. Amazed Karya Husada and its creditors, that was
declared effective peace do antaraPT amazed Husada work with creditors in a
state
PKPUS.
Keywords: Agreement, Sell-Buy, Default

KATA PENGANTAR
Bismillahirrahmanirrahim,
Puji dan syukur Penulis panjatkan kepada Allah Subhanahu wa Ta'ala, karena atas
berkat dan rahmat-Nya, Penulis dapat menyelesaikan skripsi ini yang berjudul
Akibat Hukum Wanprestasi yang dilakukan PT Kagum Karya Husada dalam
Penjualan satuan unit Apartemen Jarrdin berdasarkan Buku III KUH Perdata
dihubungkan
dengan
Putusan
Pengadilan
Niaga
Nomor20/PDTSUS/PKPU/2013/PN.NIAGA.JKT.PST. Penulisan skripsi ini dilakukan dalam
rangka memenuhi salah satu syarat untuk mencapai gelar Sarjana Hukum pada
Fakultas Hukum, Universitas Islam Bandung. Dan tak lupa penulis panjatkan
shalawat serta salam kepada Nabi Muhammad SAW serta Penulis ucapkan terima
kasih dan rasa cinta teramat dalam kepada Ciptaan Allah SWT yang paling
sempurna dimata penulis yaitu Ibuku Andi Sriyanti dan Papaku Andi Musakkir
Mustafa. Penulis menyadari bahwa, tanpa bantuan dan bimbingan dari berbagai
pihak, dari masa perkuliahan sampai masa penyusunan skripsi ini, sangatlah sulit
bagi Penulis untuk menyelesaikan skripsi ini. Oleh karena itu Penulis
mengucapkan pula Terima Kasih Kepada :
1. Bapak Prof. Dr.dr M. Thaufiq S. Boesoirie.,M.S.,S.P. THT-KL (K) selaku
Rektor Universitas Islam Bandung ;
2. Ibu Prof. Dr. Hj. Mella Ismeilina FR S.H., M.HUM selaku Dekan Fakultas
Hukum Universitas Islam Bandung ;
3. Ibu Dr. Dini Dewi Heniarti S.H.,MH selaku Wakil Dekan Fakultas Hukum
Universitas Islam Bandung;
4. Ibu Sri Ratna Suminar SH.,M.Hselaku ketua Jurusan Hukum Perdata dan
Bisnis Fakultas Hukum Universitas Islam Bandung ;
5. Ibu Hj. Liya Sukma Muliya, S.H.,M.H selaku Pembimbing Skripsi;
6. Bapak Prof. Dr. H. Edi Setiadi, S.H., M.H.selaku dosen wali;
7. Para Dosen beserta asisten-asistennya yang penulis hormati dilingkungan
Fakultas Hukum Universitas Islam Bandung yang telah mendidik penulis
selama menjadi mahasiswi baru Angkatan 2012 hingga mahasiswi akhir
Angkatan 2015;
8. Senior, WI dan Segenap Karyawan dan Karyawatiyang Penulis sayangi
dilingkungan Fakultas Hukum Universitas Islam Bandung yang telah baik
dan ramah kepada Penulis;
9. Semua Rekan Mahasiswa dan Mahasiswi seangkatan dan seperjuangan
kelas B 2012 dan kelas A 2012 serta rekan kelompok belajar,
ngobrol,makan bersama,jalan bersama, nginap bersama dan tidak tau malu
bersama-sama selama penulis menjadi mahasiswi, Terimakasih Adrian,
Ami.Simatupang, Adlus, Asep, Andre, AgungRohama, Badzlina, Bagus,
Bagas, Deni, Dimas, Dinda, Faisal, Fiekry, Firman, Fadly, Fatma, Galih,
Hutari, Hasnan, Ikeu, IntanAmalia, IntanDesiani, IqbalFauzan, Ino, Ibeng,
Ichal, Ica, Lidya, Lidiana, Lutfhi, Mentari, Mustika, Mukshan, Nidya,
Rizek, Rayenda, Rifna, Riska, Radja, Rendy, Singgih, Silvio, Sabrina,
6

Triana,Rayenda, Rexa, Uji, Wuryan, Waliyunisa, Winni. Semoga tidak ada

wanprestasi dan utang(uang) yang belum dikembalikan diantara kita.
10. Rasa sayang dan terimakasih untuk saudara(i) kandung Andi Yogie
Syahputra, Andi Yoga Syahputra dan Andi Miladzi Syahputri dan Sahabatsahabat selama SD, SMP dan SMA sampai Kuliah Ayu Mangidi, Bayu
Umbara, Chaerunisa, Dina, Dila Arisandi,Dinda, Dianti, Diva, Dicka
Maarif, Fahry Hasbie, Hanny Febriani, Ichwan, Nova Lonita, Naris, Rafly
Muhammad, Reza Firmansyah, Syarifa, Yuyu dan adik-adik cantik
kesayangan Angel, Agna, Afifah, Ainun, Dila, Febita, Rosalin, Rilly, Rilla.
11. Serta semua pihak yang telah membantu penulis dalam penulisan skripsi
ini baik secara langsung maupun tidak langsung yang tidak dapat penulis
sebutkan.
Akhir kata saya berharap Allah Subhanahu wa Ta'ala membalas segala
kebaikan semua pihak yang telah membantu Penulis. Semoga skipsi ini dapat
memberikan manfaat bagi pengembangan ilmu khususnya Ilmu Hukum.
Bandung, 15 Februari 2016
Penulis,

ANDI MUSFITHA SYAHPUTRI M

DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL...........i
HALAMAN PERNYATAAN........i
7

HALAMAN PENGESAHAN.......ii
ABSTRAK.............iv
ABSTRACT...........v
KATA PENGANTAR..........vi
DAFTAR ISI...........viii
HALAMAN LAMPIRAN.....x
BAB I PENDAHULUAN.......1
A. Latar Belakang...1
B. Identifikasi Masalah...9
C. Tujuan Penelitian...9
D. Kegunaan Penelitian........10
E. Kerangka Penelitian.10
F. Metode Penelitian22
BAB II
ASPEK HUKUM MENGENAI PERJANJIAN JUAL BELI
BERDASARKAN BUKU III KUH PERDATA
A. Pengertian Perjanjian Pada Umumnya..27
1) Pengertian Perjanjian.27
2) Asas-asas Perjanjian..........29
3) Syarat-syarat Perjanjian.....34
4) Macam-Macam Perjanjian.....37
5) Akibat Perjanjian....40
6) Berakhirnya Perjanjian...41
B. Pengertian Perjanjian Jual Beli Pada Umumnya...43
1) Pengertian Perjanjian Jual Beli..43
2) Syarat-syarat Perjanjian Jual Beli..43
3) Hak dan Kewajiban Penjual dan Pembeli..44
C. Pengertian Wanprestasi Pada Umumnya...45
1) Pengertian Wanprestasi..45
2) Sebab Terjadinya Wanprestasi...47
3) Sommasi.50
4) Macam-macam
wanprestasi51
5) Akibat Wanprestasi51
BAB III PELAKSANAAN PERJANJIAN JUAL BELI ANTARA PT
KAGUM KARYA HUSADA DENGAN KONSUMEN
A. Sejarah Singkat PT Kagum Karya Husada...55
B. Kasus Posisi...57
C. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun
The Jarrdin.57
D. Pengikatan Jual Beli......59
E. Harga Pengikatan dan Pembayarannya.62
F. Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Pengikatan
Jual Beli Apartemen Jarrdin. 65

BAB IV ANALISA TERHADAP AKIBAT HUKUM WANPRESTASI YANG

DILAKUKAN PT KAGUM KARYA HUSADA DALAM PENJUALAN
SATUAN UNIT APARTEMEN JARRDIN BERDASARKAN BUKU III
KUHPERDATA DI HUBUNGKAN DENGAN PUTUSAN PENGADILAN
NIAGA NO. 20/PDT.SUS/PKPU/2013/PN.NIAGA.JKT.PST
A. Prosedur Perjanjian Jual Beli antara pihak pengembang
DenganCalon pembeli satuan unit
Apartemen Jarrdin.............................................78
B. PT Kagum Karya Husada melakukan Wanprestasi dalam
Perjanjian Pengikatan Jual beli satuan unit Apartemen
Jarrdin..84
C. Pertimbangan Hakim dalam perkara Wanprestasi Penjualan
Satuan Unit Apartemen berdasarkan Putusan Pengadilan
Niaga No. 20/Pdt.Sus/PKPU/2013/PN.Niaga.jkt.pst..86
BAB V PENUTUP
A. Simpulan....95
B. Saran..96
DAFTAR PUSTAKA......97
LAMPIRAN.. 100

HALAMAN LAMPIRAN
Lampiran 1

Salinan Copy Putusan Permohonan PKPU No.No.20/pdt.sus/pkpu

/2013/PN.Niaga.jkt.pst tertanggal 20 mei 2013

Lampiran 2

Salinan Copy Resmi Tentang Duduknya Perkara Putusan

Pengadilan

Niaga

No.20/pdt.sus/pkpu/2013/PN.Niaga.jkt.pst

tertanggal 20 mei 2013

Lampiran 3

Salinan

Copy

Resmi

Putusan

Pengadilan

NiagaNo.20/pdt.sus/pkpu/2013/PN.Niaga.jkt.pst tertanggal 09 juli

2013 atas Pengesahan Perdamaian (Homologasi)
Lampiran 4

Bukti Wawancara

10