Do ponto de vista dos direitos patrimoniais a distino bsica faz-se entre direitos de crdito e direitos reais.

Os direitos
de crdito so direitos a uma prestao, so direitos relativos a uma conduta de um sujeito. Os direitos reais so
direitos sobre coisas.
Teoria realista - Os direitos reais implicam uma ligao jurdica entre um agente e uma coisa, ou seja, aquele que tem
um direito tem uma ligao imediata com uma coisa. A ligao entre o sujeito e a coisa era factual, tinha de existir um
domnio de facto. O direito tem de permitir ter a coisa em seu poder. Com a noo de ligao factual s seriam direitos
reais os direitos reais de gozo (propriedade, propriedade horizontal, usufruto, direito de habitao peridica e algumas
servides de passagem).
Teoria personalista - todos os acontecimentos jurdicos podem ser reduzidos ao esquema da relao jurdica. A surge a
relao jurdica absoluta, do lado activo est o sujeito titular de um direito absoluto e do lado passivo esto os demais
sujeitos, obrigao passiva universal. Nesta teoria a prpria possibilidade de uma relao entre um sujeito e uma coisa
inconcebvel, pois as coisas no so sujeitos e uma relao jurdica implica direitos e obrigaes que cabem aos sujeitos
e no s coisas. O proprietrio de um terreno essencialmente proprietrio porque pode proibir os outros sujeitos de
utilizarem o seu terreno. essencialmente um direito negativo
Teoria mista - soma a teoria personalista com a teoria realista. Nos direitos reais existiria na mesma a relao jurdica
entre o titular do direito real e terceiros, mas isto seria apenas o lado externo desta relao jurdica, o lado interno seria a
relao com a coisa. Se a relao entre sujeitos, o lado interno no consegue integrar-se neste conceito. por isso que
actualmente, de um modo geral se concebe o direito real na perspectiva realista.
A ligao j no concebida de um ponto de vista meramente factual, mas por oposio ao conceito de direitos de
crdito. O direito de crdito implica a colaborao de outro sujeito, ao contrrio nos direitos reais dado que a ligao
entre um sujeito e uma coisa a efectivao do direito real no est dependente da colaborao de outro sujeito, o
proprietrio no necessita da colaborao de terceiros, o seu direito efectiva-se atravs da sua prpria vontade.
Assim j se inclui os direitos de gozo, aquisio e garantia.
Esta caracterstica do direito real necessria, mas no suficiente. Hoje em dia unnime, que pelo menos, existem
direitos reais de gozo e os direitos pessoais de gozo o direito do locatrio um direito de gozo, mas direito pessoal de
gozo para alguns autores.
A outra caracterstica corresponde oponibilidade, perante terceiros, erga ommes.
Oponibilidade erga ommes:
A relao directa entre o sujeito e a coisa existe sem dvida nos direitos reais, mas tambm pode existir em direitos no
reais como os direitos pessoais de gozo.
Nos direitos pessoais de gozo tambm h uma utilizao autnoma, mas ela diferencia-se da utilizao que permitida
nos direitos reais, porque nos direitos reais verifica-se a oponibilidade erga ommes.
A oponibilidade erga ommes a possibilidade de invocar a existncia e o exerccio de um determinado direito perante
qualquer sujeito. Esta definio no pode ser levada inteiramente letra, porque todos os direitos reais e no reais para
serem direitos so oponveis pelo menos perante aquele que pratica um acto que implique violao de um direito um
direito de crdito vale no apenas perante o devedor como perante os terceiros que tenham praticado actos que impeam
a possibilidade do credor receber a prestao.
Um direito de crdito dado que se dirige a um agente determinado, normalmente s susceptvel de violao por parte
do devedor.
Um direito real, normalmente, susceptvel de violao por qualquer agente, porque no se dirige a ningum em
especial.
Para o Professor parece errado dizer que a principal manifestao da oponibilidade erga omme manifesta-se
independentemente de violao, na possibilidade do exerccio do direito real poder ser afectado independentemente de
quem seja o sujeito atingido, onerado, sacrificado com esse exerccio.
A (proprietrio) B (usufruto) D (usufruto)
A (proprietrio) deu B (comodato)
Do ponto de vista da relao com a coisa e o titular pode no haver grande diferena entre usufruto e o comodato.
Se A vender a coisa a C o usufruto mantm-se, D pode continuar a fruir tanto contra A como contra B.
Se A vende a C a venda implica a extino do contrato com B, salvo se o novo proprietrio concordar na continuao do
comodato. O comodato obedece ao princpio da relatividade s vinculando as partes e no terceiros.

O que oponvel ou inoponvel no o direito propriamente dito, mas o facto que constitui esse direito.
A oponibilidade pressupe a publicidade, isto , s se pode dizer que algo oponvel perante uma determinada pessoa
na suposio de que esta pessoa podia conhecer a situao e se em concreto no conhece por culpa sua. Por isso se diz
que os direitos reais esto sujeitos ao princpio da publicidade.
O principal instrumento de publicidade relativa a direitos reais o registo predial e o registo de alguns bens mveis.
Registam-se os factos jurdicos, regista-se a compra e venda. Aquilo que se ope atravs do registo um facto, no
um direito.
Em grande medida saber se o facto constitutivo de um direito ou no oponvel, no essencial resulta de uma tradio
histrica e no propriamente da lei. No se diz directamente quais so os factos oponveis a terceiros, nem os
inoponveis.
Pode entender-se quanto aos imveis que tendo a lei considerado registveis os factos relativos ao usufruto e no tendo
considerado registveis os factos relativos ao comodato de imveis, que a lei deu oponibilidade aos factos relativos ao
usufruto.
O arrendatrio tem um direito real porque o facto constitutivo do direito do arrendatrio oponvel perante terceiros,
havendo ou no transmisso da posio do senhorio, art. 1057 do C.C.
Quanto aos outros direitos reais o legislador no sentiu necessidade, porque a oponibilidade dos factos constitutivos
indiscutvel.
direito real quando implique uma relao entre o titular do direito e a coisa objecto desse direito. O titular pode
exercer autonomamente o direito. O facto constitutivo desse direito tem de ser oponvel a terceiros.
Est pensado essencialmente para o direito de propriedade, os restantes direitos reais so direitos que implicam do
ponto de vista meramente figurativo um fraccionamento da propriedade, por isso, so direito sobre coisa alheia a
existncia de usufruturio significa que existe um proprietrio.
evidente que nos direitos sobre coisa alheia aquele que essencialmente atingido pelo exerccio do direito o
proprietrio que o principal sacrificado. De todo o modo o usufruturio pode exercer o seu direito contra qualquer
pessoa que lhe coloque um obstculo.
Qualquer pessoa est em condies, ilicitamente, de colocar obstculos ao exerccio de direito.
Nos direitos de crdito a violao s pode ocorrer, nas generalidades das situaes, devido a uma aco ou omisso do
devedor.
Em direitos reais existe um princpio da publicidade, isto , os factos jurdicos que determinam a constituio,
modificao ou extino de direitos reais devem ser pblicos para serem oponveis.
A publicidade de um modo geral distingue-se em publicidade espontnea e publicidade provocada.
A publicidade espontnea aquela que deriva da utilizao de um meio que no se destina especificamente a dar
publicidade, mas que indirectamente acaba por publicitar.
A utilizao do nome de cada pessoa efectuada com o intuito de identificar a pessoa, mas a utilizao reiterada nas
relaes sociais acaba por publicitar o nome de tal maneira que o nome fica intrinsecamente ligado pessoa. Da que
de um modo geral no seja possvel modificar o nome da pessoa.
Quando algum tem o domnio de facto sobre uma coisa (posse), ao exercer a posse a pessoa est apenas a utilizar a
coisa, mas essa utilizao se for reiterada acaba por publicitar uma certa relao jurdica, dada a impresso a terceiro
que tem um direito que justifica aquela utilizao, tratando-se de coisas mveis no registveis esta a nica forma de
publicidade.
A publicidade provocada aquela que se baseia na utilizao de um meio que est especialmente institudo para dar
publicidade.
Distingue-se publicidade registal da publicidade no registal.
Na publicidade registal, a entidade que mantm o registo o conservador tem o dever de, ao registar os factos fazlo de maneira a que quem consulta o registo possa obter uma informao relativa globalidade da situao jurdica em
que se encontra a pessoa, se o registo for pessoal, ou em que se encontra o bem, se o registo for predial.
Ao contrrio na publicidade no registal quem d essa publicidade no tem o dever de coleccionar todos os factos
relativos mesma pessoa ou bem. A informao que o pblico obtm ser uma informao parcial a menos que o
interessado (pblico) tenha meios para fazer uma investigao por si.
Escritura de constituio de uma sociedade utiliza-se o Dirio da Repblica, quem consulta o D.R. no tem percepo
imediata que houve uma escritura de modificao do pacto social.

Na publicidade registal esse dever de interligar todos os factos relativos mesma realidade, pertence entidade que os
d a conhecer.
Descrio
Inscrio
G1
G1
A vende a B
C1
C1
B hipoteca a C
G2
G2
B vende a C
F1
F1
D constitui propriedade horizontal
Descrio, assento central no registo predial, identifica o imvel que ir ser objecto das futuras inscries com os
elementos necessrios e suficientes, assim em relao a cada descrio fazem-se as inscries que so os assentos
atravs dos quais se descrevem cada facto jurdico referente quele imvel, cada vez que acontece alguma coisa devem
inscritas.
Inscrio, registam-se todos os factos entretanto ocorridos que tenham por objecto o imvel descrito.
O registo predial ao contrrio do registo civil no obrigatrio. H no entanto instrumentos que indirectamente foram
a realizao do registo, art. 9 do C.R.Predial, princpio da legitimao e art. 34 do C.R.Predial, princpio do tracto
sucessivo. O no registo pode implicar desvantagens indirectas.
Para relacionar os factos descritos com o imvel utilizam-se cdigos de identificao cotas de referncia. O cdigo
formado com uma letra e um nmero de ordem.
- Propriedade: G seguido do nmero de inscrio,
- Hipoteca: C seguido do nmero de inscrio,
- Tudo o resto identificado pela letra F mais o nmero de inscrio.
O Conservador quando inscreve deve verificar se o acto que est a inscrever observa todos os requisitos de validade e
de eficcia, pelo que se o conservador se aperceber de alguma irregularidade no deve registar definitivamente, dever
recusar (art. 69 CRPredial), ou quando no h fundamento de recusa deve registar provisoriamente para dvidas (art.
70 CRPredial).
No pode recusar, nem registar para dvidas se a irregularidade conduzir nulidade.
O Conservador est sujeito a um princpio da legalidade com uma amplitude muito grande por fora do art. 68
CRPredial,pelo que se o conservador no identificou nenhuma irregularidade, que impea a realizao do registo
definitivo pode partir-se do princpio que, o que est registado vlido e eficaz.
O pblico pode assumir como verdadeiras as informaes. nisto que consiste a F Pblica do Registo Predial, art. 7
do CRPredial.
Efeitos do Registo:
Efeitos para terceiros (pblico) - F Pblica Registal
Efeitos para a pessoa que regista:
Efeito enunciativo;
Efeito constitutivo;
Efeito consolidativo;
Efeito atributivo.
Quando regista produz simultaneamente efeitos para terceiros e para a pessoa que regista.
F Pblica:
O pblico pode partir do princpio de que a informao constante no registo fidedigna, corresponde realidade. No
fundo a existncia do registo predial s se justifica se o registo tiver f pblica.
Do ponto de vista dos custos econmicos para o pblico a existncia do registo predial com f pblica uma forma de
diminuir os custos das transaces, no caso de compra e venda e hipoteca.
Se no houver f pblica o adquirente nunca tem segurana de que a pessoa a quem adquire tem legitimidade. A forma
do adquirente estar seguro ele prprio investigar se o alienante tem legitimidade.
A f pblica conferida por lei. A presuno de que o registo verdadeiro uma presuno legal.
A f pblica no alcana a descrio, s relativamente inscrio.
O que se regista no so coisas, supe-se que j est registado, tambm no se registam direitos. O que se registam so
factos jurdicos que determinam alguma vicissitude sobre direitos reais, pelo menos. O que se regista, por exemplo, o
contrato
que tenha em vista constituir uma hipoteca.
Indirectamente publica, alm do prprio facto por presuno, o direito associado a esse facto por fora da f pblica.

A f pblica tem dois possveis sentidos/efeitos: sentido positivo e sentido negativos:

Sentido Negativo: presume-se a compleio do registo, que este est completo no sentido de que todos os factos
relativos ao imvel em causa foram registados. Quem beneficia da presuno (pblico em geral) est legitimado para
em princpio ignorar factos no registados.
Exemplo:
B (no regista)

(vende)

(vende)

A
C
A segunda venda venda de bem alheio, pois o B adquiriu a propriedade no momento em que foi celebrada a escritura
de compra e venda, art. 408 n1 do C.C.
No suposto que o A tem registo a seu favor e B no, do registo resulta que o proprietrio o A e, por isso, a f pblica
forma-se pela ltima inscrio. A o proprietrio presumido, C pode fiar-se na legitimidade de A.
Sentido Positivo: presume-se a exactido do registo, presume-se que os factos registados so vlidos e eficazes e,
portanto o terceiro que adquira direitos baseados no registo pode partir do princpio de que os factos anteriormente
registados, no qual o seu facto est fundamentado, produziram os seus efeitos normais.
C

(venda)

D presume que a venda de B a C vlida e que a venda de C a D tambm vlida.

Trata-se apenas de uma presuno, o 3 no adquire o que quer que seja apenas por fora do registo anterior que
fundamenta a sua confiana.
Entre ns discutvel que a f pblica tenha o sentido positivo. O conservador quando decide registar no pode estar
inteiramente seguro de que o facto que regista vlido, por um lado, porque em termos probatrios ele fundamenta a
sua deciso apenas em documentos e, por outro lado, h vcios que no so humanamente detectveis.
Se o acto que se inscreve simulado, por definio a simulao secreta, por isso, o conservador no tem
possibilidade de descobrir a irregularidade.
A

(venda
simulada)

(venda de bem alheio)

um argumento inteiramente irreversvel. O que se diz para o conservador vale para qualquer pessoa que tenha o dever
de julgar. No registo predial entre a recusa do registo e a realizao do registo o conservador pode realizar o registo
provisrio por dvidas. contrario, quando o conservador regista definitivamente porque no encontrou nada que lhe
levantasse dvidas, por isso, no h razo para o pblico ter dvidas onde o conservador no teve.
letra ambos os sentidos cabem no art. 7 CRPredial. H que saber quem beneficia da presuno de compleio ou
exactido. E saber se aqueles que beneficiam dessa presuno podem estar em condies de excepcionalmente
transformarem a presuno de compleio ou exactido em presuno inilidivel.
Literalmente quase no tem sentido porque do art. 5 n1 do CRPredial resulta que o registo tem por finalidade garantir
a oponibilidade de certo facto perante terceiros, sero esses mesmos terceiros que deveriam beneficiar das presunes
derivadas do registo.
Acontece que entre ns o conceito de terceiro para efeito de registo, alm de no coincidir com o conceito normal de
terceiro, discutvel, porque h pelo menos duas verses, uma imposta pela jurisprudncia.
Terceiro para efeito de registo predial s aquela pessoa que esteja na situao de coliso ou incompatibilidade
com a situao de outra pessoa que tenha direitos sobre o mesmo imvel.
O terceiro para efeitos de registo no o mesmo terceiro que se considera para efeitos da oponibilidade erga ommes.
Por outro lado dentro desta noo restrita de terceiro discute-se se se deve adoptar um conceito amplo ou restrito de
terceiro para efeitos de registo.
A opinio tradicional da doutrina que foi seguida pela jurisprudncia que deixou de ser e voltou a ser pelo acrdo de
uniformizao 3/99 era pelo sentido do conceito restrito em que s terceiro quem adquire direitos a partir de um
transmitente comum, portanto, com a interveno da vontade desse transmitente comum.

O conceito amplo ou restrito est relacionado apenas com as situaes triangulares as pessoas adquirem direitos
incompatveis de uma mesma pessoa, o problema no se coloca nas situaes lineares em que o terceiro subadquirente.
No conceito restrito como se exige a interveno da vontade do transmitente comum significa que por exemplo: numa
situao de dupla venda o C terceiro dado que a sua situao deriva do A tal como a do B e ambos os casos derivam
do A por vontade deste.
Exemplo:
B

(venda)
A

C (credor)
C intenta aco executiva onde se penhora o imvel vendido a B. A penhora incide sobre um bem alheio ao devedor, s
que C beneficia da proteco do registo, pois beneficia da presuno de que A proprietrio. Em termos de presuno
C tem a presuno de compleio mas o direito real de garantia no obtido com a interveno da vontade de A.
No conceito restrito C credor no terceiro para efeitos de registo dado que o direito no deriva de um transmitente
comum.
No CRPredial (art. 5 n4) adoptou-se aparentemente o conceito restrito, letra praticamente igual ao acrdo 3/99.
Prof. Gonzalez: no parece que seja bom. Os casos mais frequentes so os da penhora sobre bens vendidos e no
registados e no os casos de dupla venda. At se notou que, depois do acrdo 3/99 e do art. 5 n4 do CRPredial,
alguns devedores se aproveitaram do conceito restrito para defraudarem credores.
Nas situaes lineares em que o terceiro um sub-adquirente funciona apenas a proteco que estiver directamente
prevista na lei, da no ser necessrio discutir o conceito de terceiro, so basicamente as condies do n 2 do art. 17 do
CRPredial e do art. 292 do C.C.
Efeitos do registo para a pessoa que regista
Efeito enunciativo:
Quando o registo no acrescenta nada em termos de publicidade, porque nestes casos o facto que se regista j um
facto pblico independentemente do registo. Nestes casos o registo praticamente no tem utilidade. Salvaguardam-se
alguns casos, porque nesses necessariamente pode o registo trazer algum benefcio para aquele que regista. Os
exemplos usuais so o registo de mera posse (art. 1295 n2 do C.C.), o registo de aquisio por usucapio (art. 5 n2 a)
do CRPredial) e constituio de servides aparentes (art. 5 n2 b) do CRPredial).
Nos casos de mera posse e usucapio a posse s invocvel no pressuposto de que seja pblica (arts. 1295 e 1297).
Isto , o possuidor em ambos os casos s pode invocar a sua qualidade se tiver actuado publicamente (art. 1262).
Assim, no registo j est a registar algo que por definio pblica. Indirectamente acaba por se obter uma vantagem
adicional, dado que no caso da mera posse os prazos da usucapio em princpio tornam-se mais curtos.
No caso da aquisio por usucapio a vantagem do registo est ligada questo da transmisso ou onerao do direito
adquirido, que nos termos do art 9 do CRPredial, sempre que a transmisso ou onerao de um direito implique a
interveno de uma entidade que tem competncia para documentar o acto de transmisso, essa entidade tem o dever de
a recusar o sempre que o alienante no tenha registo. Ou seja, o possuidor que invoca a usucapio pode registar ou no,
do ponto de vista da aquisio totalmente irrelevante, mas se posteriormente quiser transmitir esse direito no o pode
fazer sem registo.
No caso das servides aparentes, que so aparentes caso se revelem por sinais visveis e permanentes, a existncia da
servido manifestada por marcas colocadas no prprio imvel. O registo totalmente indiferente, s se admitindo o
registo por razes histricas.
Efeito Constitutivo:
Quando a existncia do direito esteja dependente do prprio registo no sentido de que sem registo o direito nem sequer
se transmite ou nem sequer se constitui.
A hipoteca (art. 4 n2 do CRPredial e art. 687 do CC) no implica qualquer desapossamento da coisa, isto , o
proprietrio quando constitui a hipoteca continua com o imvel hipotecado em seu poder. No entanto, para terceiros no

h nada que manifeste a existncia da hipoteca e, por isso, a nica maneira de publicitar a hipoteca atravs do registo.
Sem registo nem sequer existe hipoteca. Tambm este efeito excepcional.
Efeito Consolidativo: (REGRA)
o efeito normal do registo. O registo predial indiferente para que o facto registvel produza os seus efeitos, isto , o
facto produz os efeitos tpicos seja objecto de registo ou no, s que se no for registado aquele que no registou corre o
risco eventual de outra pessoa registar um outro facto sobre o mesmo imvel que seja total ou parcialmente
incompatvel com o efeito do facto no registado.
Exemplo: (art. 408 n1 do CC)
B
(no regista, mas proprietrio)

(vende)

(vende)

A
C
(regista)
O B ao no registar corre o perigo de perder o seu direito, por isso, contrario, se B tivesse registado teria impedido a
constituio de uma situao incompatvel.
Diz-se ento que o registo tem efeito consolidativo. Como pode aparecer um terceiro com uma situao incompatvel o
facto produz efeitos mas a ttulo precrio, sendo que se B registar, os efeitos que eram precrios consolidam-se.
Efeito atributivo:
H situaes, em que, aquele que regista, regista um acto invlido, mas invlido por razes anteriores sua aquisio
regista um acto invlido porque o seu causante j tinha vcios na sua situao jurdica.
A

Simulao, venda nula (art. 240

n2)

B
regista

Venda (art. 892)

C
regista

Num certo sentido o vcio da venda de B a C no um vcio prprio, um vcio por factos anteriores aquisio.
Nestes casos, apesar de ser invlido, o terceiro (C) adquire o direito e, por isso, se pode dizer que o registo atributivo
do direito dado que em ltima anlise o prprio registo que d o direito (aparncia registal).
Este efeito no anda muito longe do constitutivo. No efeito constitutivo de facto, o registo d o direito, mas o registo
de um acto vlido, ao passo que no efeito atributivo o registo d o direito apesar do acto ser invlido.
Tm de estar reunidos os requisitos do art. 17 n1 do CRPredial e o art. 291 do C.C.
O art. 17 n2 do CRPredial protege o terceiro contra a invocao de nulidades registais, ou seja, nulidade do prprio
acto de registo, ao contrrio, o art. 291 protege o terceiro contra nulidades substantivas do prprio acto registado.
As nulidades registais so nulidades que directamente dizem respeito apenas ao prprio acto praticado pelo conservador
quando regista o facto que lhe pediram para registar (16 do CRPredial). De um modo geral so invalidades que no tm
repercusses sobre o prprio facto registado.
H circunstncias em que uma invalidade do prprio facto registado determina a nulidade do registo, pelo menos o
caso em que o facto registado no esteja contido no documento em que deveria estar contido, art. 16 a) e b) do
CRPredial.
Ao contrrio, as invalidades substantivas so aquelas em que o vicio que existe um vicio de registo, nesses casos o
vcio substantivo determinar a invalidade do facto, mas no determinar a invalidade do registo, o registo dever antes
deixar de estar em vigor.
Critrio do Prof. Menezes Cordeiro (com aceitao na jurisprudncia):
Critrio de distino do art. 17 n2 do CRPredial
Tem por consequncias que o art. 17 n2 do CRPredial pode ser aplicado tanto em casos de invalidade do prprio
registo invalidade registal como em casos de invalidade do facto registado invalidade substantiva. Dado que a
distino se faz consoante exista ou no registo a favor do causante.
A

Venda simulada (art. 240 n2)

B
Registo
art. 16

Venda (art. 892)

C sempre protegido pelo art. 17 n2. Aplica-se o art. 291 quando no haja registo a favor de B.

C
Art. 17
n2

Este critrio que simples (saber se existe ou no registo) implica que o disposto no art. 291 tenha carcter excepcional
face ao art. 17 n2. Entre os requisitos de proteco de terceiros est sempre um outro requisito implcito, que, C
(terceiro) s protegido contra vcios que decorram reflexamente de vcios existentes em facto anterior. O terceiro no
terceiro, sim parte, pelo que, no protegido contra vcios prprios do acto aquisitivo.
Os casos em que se admite que o causante terceiro no tenha registo determinam quase sempre a invalidade formal do
acto celebrado entre o causante e o terceiro.
Nos termos do art. 9 n1 qualquer acto de transmisso ou onerao em que deva intervir uma entidade para
titular/documentar (notrio), essa entidade dever recusar a forma se no houver registo a favor de quem est a alienar.
O art. 291 do CC s se pode aplicar nos casos excepcionais do art. 9 n2 do CRPredial. Muito dificilmente podem
surgir casos em que o causante e terceiro possam celebrar registo sem que o causante tenha registo anterior.
Assim, resulta do art. 16 do CRPredial que quando exista uma invalidade do registo do causante aplica-se para
proteco do terceiro o art. 17 n2 do CRPredial. E as nulidades do registo so apenas as do art. 16.
Ao contrrio se a invalidade for substantiva s pode funcionar para o terceiro a proteco resultante do art. 291.
Por um lado h casos em que a invalidade substantiva determina a invalidade do registo. Se a venda A B for nula por
vcio de forma e mesmo assim teve acesso ao registo, o registo invlido devido invalidade do facto (art. 16). Aplicase ao terceiro o art. 17 n2 pois do ponto de vista do terceiro o mais favorvel.
Por outro lado h casos de invalidade do registo que no tm implicaes directas sobre a validade dos actos registados,
o problema que se coloca no tem directamente implicaes substantivas. um problema de registo.
A
(Registo)

(Venda)

(Venda)

C
(Registo)

(Venda)

D
(Registo)

B no registou por distraco, o notrio fez o registo a favor de C. O registo de C nulo por violao do princpio do
tracto sucessivo (art. 16 e)), deve existir no registo uma sequncia coerente de factos para que o leitor tenha uma
sequncia lgica, faltando o registo do B a sequncia no tem lgica.
O vcio puramente registal, por isso, mesmo que o registo de C fosse nulo e D no fosse protegido a venda C D
vlida. S que se D no fosse protegido pelo n2 do art. 17 era como se o D no tivesse registado, o n2 do art. 17
funciona s para manter em vigor o registo do D.
No registo predial as irregularidades do registo s determinam a nulidade do registo nos casos do art. 16. Qualquer
irregularidade do registo que no esteja prevista no art. 16 no gera invalidade, mas pode na mesma gerar falsa
publicidade, por isso, se estabeleceu um regime paralelo. Se o registo tiver uma irregularidade no prevista no art. 16
existe uma inexactido do registo que pelo art. 18 susceptvel de rectificao. A rectificao no entanto no pode
prejudicar direitos de terceiros que estejam nas condies do art. 124
A
(Registo)

(Venda sob reserva de

propriedade)

B
(Regista)

(Venda)

O conservador ao fazer o registo de B no registou por distraco a clusula de reserva de propriedade. B est a vender
Quando se d pela inexactido pode rectificar-se mas se o C estiver nas condies do art. 124 a rectificao no
eficaz para C.bem alheio.
Condies de proteco de terceiros:
- O terceiro tem que ter registado;
- O terceiro tem que estar de boa f (subjectiva, desconhecimento de que est a lesar outrem). Nos arts. 17 n2, 124 e
291 a boa f presume-se por causa do registo anterior a favor do causante. O terceiro tem um fundamento para confiar
na titularidade do causante.
- A aquisio a favor do terceiro tem que ter carcter oneroso, o que corresponde ao princpio geral de que as aquisies
a ttulo oneroso so sempre mais protegidas que as a ttulo gratuito.
- No mbito dos art. 17 n2 e 124 pressupe-se quase sempre que o causante tenha registo, salvo os casos em que o
terceiro seja a primeira pessoa a registar. S no mbito do art. 291 exige-se que tenha decorrido o prazo de 3 anos a
contar da celebrao do negcio originariamente invalido sem que nesse prazo seja registada a aco de declarao de
invalidade desse facto.
- Os art. 17 n2, 124 e 291 esto escritos para as situaes lineares ou sequenciais, situaes em que existe uma
sucesso de factos onde surge o terceiro. Os casos triangulares (dupla venda) literalmente no esto previstos, por
isso, h uma srie de opinies possveis quanto aos requisitos de proteco do C.

C
- Dupla Venda:
na opinio tradicional: aplica-se a prioridade do registo. Protege-se o C mesmo que o C saiba que est a prejudicar o
B. No acrdo 3/99 exige-se que, para proteco de terceiro, alm do registo, que este terceiro esteja de boa f.
na opinio do prof. Gonzalez: aplicar por analogia ao C o art 299, porque no essencial a situao do C igual em
todas as situaes quer lineares, quer triangulares. O terceiro beneficia do facto de um acto de uma pessoa que no tinha
legitimidade. O terceiro pretende proteco contra a demonstrao de que o registo publicita algo que no corresponde
realidade. O efeito do registo a favor do terceiro que est em condies de ser protegido pelos arts. 17 n2, 124 e 291
e situaes triangulares um efeito atributivo porque o terceiro registou um facto que invlido e como est em
condies de ser protegido adquire direito em causa.