DROIT DES AFFAIRES

Expos de Monsieur Eric VERMOT-GAUCHY

DROIT DES AFFAIRES

Facult de DROIT de SAINT-ETIENNE

Le 2 avril 2013

LE DROIT AU RENOUVELLEMENT
DU BAIL COMMERCIAL
Comme transcendant le simple droit
personnel mobilier

Aprs avoir voqu les fondements textuels et le champ dapplication du contrat de bail
commercial , la nature juridique de cette convention devra tre apprhende laune des
droits et obligations des cocontractants, quils soient commerants ou non-commerants.

Lapproche est cruciale en ce quelle rvlera notamment, quune des particularits du

bail commercial rside dans une exception au droit gnral des contrats : labsence de
rupture automatique des relations contractuelles lors du terme initialement stipul.
Une des parties au contrat, le locataire professionnel jouissant des locaux pour son
exploitation, disposera dun vritable droit au renouvellement du bail commercial (I) aprs
que le terme du contrat soit arriv chance ; le droit positif reconnait effectivement au
preneur un droit repousser sine die le terme extinctif du contrat. La conscration de ce
droit durant le XX sicle, au profit du professionnel, lui a apport des garanties ayant pour
corollaire le contrle dun juge civil exclusivement comptent (II).

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VGE

_ __________________________________

I - LE RENOUVELLEMENT DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL :

UN DROIT CONSACR.
Lexpression proprit commerciale , employe pour faire rfrence au bail commercial et
au droit au renouvellement y affrent, met en lumire une notion juridique transcendant le
simple droit mobilier personnel (A) impliquant pour son titulaire des modalits particulires de
mise en uvre (B).
A - Lapproche juridique de la notion du Droit au renouvellement du bail commercial.
Un bref aperu historique est incontournable afin de mieux cerner lvolution du droit au
renouvellement du bail au profit du locataire professionnel.
me

Certains auteurs du XIX

sicle faisaient tat de labus de puissance du bailleur 1 et
ciblaient leur comportement dloyal lgard des preneurs.
La combinaison de la Loi du 17 mars 1909 relative au fonds de commerce qui a eu pour effet
notoire den augmenter leur valeur, avec la monte en puissance des grandes entreprises qui
entendaient spculer sur des situations commerciales prexistantes, na pas t trangre
laffaiblissement des droits du locataire exploitant. Les petits commerants dtaillants
taient lune des catgories les plus affectes. En effet, des firmes nhsitaient pas faire des
propositions de relocations aux propritaires des prix dfiant toute concurrence 2, au
prjudice des locataires dj en place qui taient souvent vincs sans aucun ddommagement.
La morale navait pas gagn la rforme de 1909 et les commerants y avaient quelque peu
perdu de leur scurit 3.
me

Le premier quart du XX
sicle fut le thtre de dbats plthoriques et souvent houleux
opposant les petits commerants, reprsents par des groupements commerciaux, tels la
fdration des commerants dtaillants ainsi que par les chambres de commerce, aux
propritaires dimmeubles, eux-mmes reprsents par des organisations et syndicats de
proprits immobilires.
Les politiques se firent trs vite lcho de ces opinions et mouvements divergents ; il sagissait,
en effet, de trouver un moyen de concilier deux positions diamtralement opposes : celle des
propritaires immobiliers qui entendaient conserver la plnitude de leurs droits rels,
totalement rfractaires quils taient lide de laffaiblissement de leur abusus et, celle
des commerants qui envisageaient une plus grande stabilit dans lexploitation de leur fonds
ainsi quune reconnaissance dune proprit commerciale .
Lorsque des enjeux aussi cruciaux gnrent de tels clivages nationaux, les lobbying et groupes
de pressions sollicitent les parlementaires, il en rsulte que ces derniers font des propositions
de lois aux fins de sattirer les faveurs de tels ou tels lecteurs. Au lendemain de la loi du 17
mars 1909, relative au fonds de commerce, un grand nombre de propositions furent dposes.
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1
2
3

RTD Com. 2005 p. 256 Bail commercial, accord sur les modalits ou le montant du loyer payer en cas de
renouvellement du bail , J. DERRUPP.
Mbotaingar A., Statut des baux commerciaux et concurrence, Litec, dcembre 2007
Marion, Gaz. Pal. 1960, 2, doctr. p.65
2

Un projet de Loi fut adopt le 13 mars 1919 par la Chambre des dputs. Aprs rejet du Snat
et quatre navettes parlementaires successives, il fallu 7 annes de dbats interminables pour
quenfin, une premire Loi simposa.
Arthur, Florentin LEVASSEUR (1875-1955) dput de Seine-et-Oise de 1914 1928, acteur
majeur dans cette rforme, remarquait avec pertinence qu linverse des proprits littraires
et artistiques dj reconnues par des statuts protecteurs, la proprit commerciale tait
ignore en ce que rien dans les textes ne la sauvegardait, quil en rsultait une lacune de
notre lgislation 4.
me

Cest dans ce contexte de la III

rpublique, que le lgislateur daprs guerre est intervenu en
faveur des locataires exploitant un fonds de commerce, afin de rtablir un quilibre entre
bailleurs et preneurs.
La Loi du 30 juin 1926 qui rglait les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne
le renouvellement des baux loyers dimmeubles ou de locaux usage commercial ou
industriel, accordait au preneur le droit de demander le renouvellement, de rclamer le
paiement dune indemnit en cas de refus de renouvellement abusif et mme, de solliciter
par voie de conciliation un nouveau contrat lexpiration du bail originaire.
Vingt-sept ans plus tard, un dcret du 30 septembre 1953
notamment en son article 8 qui disposait :

est venu consacrer ce dispositif,

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur devra, sauf

exceptions prvues aux articles 9 et suivants, payer au locataire vinc une indemnit dite
dviction gale au prjudice caus par le dfaut de renouvellement. Cette indemnit
comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, dtermine suivant les
usages de la profession, augmente ventuellement des frais normaux de dmnagement et
de rinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation payer pour un fonds de mme
valeur, sauf dans le cas o le propritaire fait la preuve que le prjudice est moindre.
Les artisans galement, se sont vus reconnatre la possibilit de bnficier de la lgislation sur
er
les baux commerciaux, par larticle 1 de la Loi du 5 janvier 1957 venant modifier le
prcdent dcret. (Aujourdhui, article L. 145-1, I du Code de commerce.)
Depuis lordonnance n 2000-912 du 18 septembre 2000, relative la partie Lgislative du
code de commerce, ratifie par larticle 50 de la Loi n 2003-7 du 03 janvier 2003 ; les
dispositions portant sur le renouvellement du bail commercial, ont t codifies dans lactuel
Code de commerce. Par suite, quelques rformes et modifications sont intervenues ; on peut
voquer par exemple, la Loi n 2006-872 du 13 juillet 2006, portant engagement national pour
le logement ; la Loi n 2008-776 du 4 aot 2008 de modernisation de lconomie, dite Loi
LME et la Loi n 2012-387 du 22 mars 2012 relative la simplification du droit et
l'allgement des dmarches administratives.
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Rapport LEVASSEUR, p. 9, in HILLAIRE, J., Le Droit Les Affaires et LHistoire, Economica, Paris 1995, p. 154

5 Dcret n53-960 du 30 septembre 1953 rglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le
renouvellement des baux loyer dimmeubles ou de locaux usage commercial, industriel ou artisanal
3

Sagissant des liens juridiques qui unissent le donneur bail et le preneur, il a fallu, au cours
de lhistoire, articuler entre eux, deux droits antinomiques que sont dune part ; le droit de
proprit reconnu au bailleur sur son immeuble par les textes constitutionnels et, dautre part ;
un droit non moins fondamental dont est titulaire lexploitant locataire : la libert de commerce
et dindustrie qui se dcline, dans le cas prcis du bail commercial, en la facult qui lui est
donne de jouir dune proprit commerciale .
Du ct du bailleur, le droit de proprit comme un droit rel imprescriptible, inviolable
et sacr , est grav dans le marbre de la dclaration des droits de lhomme et du citoyen du 26
aot 1789 (DDHC, articles 2 et 17).
Pour ce qui est du droit au renouvellement du bail, dont est titulaire le preneur - droit qui a
pour objet dassurer la stabilit du fonds de commerce et le dveloppement de lactivit
conomique -, il est protg par larticle 1er du Protocole additionnel n 1 la Convention de
sauvegarde des droits de lhomme et des liberts fondamentales du 4 novembre 1950, en ce
quil constitue un lment de la proprit commerciale 6 du preneur.
Cest cette notion de proprit commerciale , qui procde de la conclusion dun bail
commercial entre deux ou plusieurs contractants, quil convient danalyser en ce quelle
confre une partie, exploitant un fonds dans les locaux lous, des prrogatives drogeant, par
leur importance, au droit commun des contrats.

Avant tout, le contrat de bail commercial est un acte juridique gnrateur de droits et
obligations entre les parties cocontractantes. Ayant lgalement form un contrat
synallagmatique titre onreux conclu pour une dure dtermine, le bailleur et le preneur
sobligent rciproquement lun envers lautre au sens de larticle 1102 du code civil.
Pour autant, la qualification du contrat de bail commercial pose moins de difficults que nen
soulve la nature mme des droits qui en rsultent, notamment celui, consistant en la
vocation du locataire obtenir le renouvellement de son bail.

(J.-P. Blatter, Droit des baux commerciaux, 4 d., Le Moniteur, 2006, n 376).

De nombreuses discussions doctrinales sur la nature de ce droit furent lobjet de controverses ;

des auteurs considraient que le preneur bail tait titulaire dun droit rel puisque, selon eux,
le droit du locataire porterait directement sur la chose (jus in re) ; les locaux commerciaux.
Les partisans du droit personnel, quant eux dfendaient lide selon laquelle, la proprit
immobilire du bailleur ne faisait pas lobjet dun dmembrement de proprit et quen aucun
cas il ne pouvait y avoir transfert de proprit sur la tte du preneur
Il fallu que la Chambre des requtes 7 en 1861, dans un clbre arrt admirable de style,
tranche la question, par un attendu faisant date :

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6
7

Civ. 3me, 18 mai 2005, pourvoi n 04-11.349, Bull. civ. III, n 109. P. 100
Req. 6 mars 1861 ; DP 61. 1. 417, S. 61. 1. 713

 Attendu que le bail nopre aucun dmembrement de la proprit, qui reste entire entre
les mains du bailleur, (--) le preneur na pas une possession qui lui soit propre et
personnelle, (--) Attendu que, sous lempire de lancienne lgislation, le caractre purement
personnel et mobilier du droit que le bail confre au preneur na jamais t mis en question,
ainsi que latteste un de ses plus srs et de ses plus fidles interprtes, et que, dans le silence
quil a gard cet gard, il est impossible dadmettre que le Code Napolon, en reproduisant
la dfinition que Pothier donne du bail, ait entendu transformer la nature de ce contrat .
Pour autant, la lgislation luxuriante des cent dernires annes a considrablement renforc les
prrogatives des preneurs, en particulier lorsquils exploitent un fonds dans le local objet du
contrat. A tel point quil nest plus incohrent au plan juridique dvoquer un rapprochement
du droit du preneur avec un droit rel.
En effet, mme si au demeurant la nature de son droit reste stricto sensu un droit
personnel et mobilier en tant quil procde pour le locataire dune crance dobligations et
dun rapport de droits entre deux personnes, dans certains de ses effets, toutefois, il confine au
droit rel comme portant quasiment sur une chose.
Son titulaire bnficie dun vritable droit au maintien dans les locaux quil utilise des fins
professionnelles ; tout se passe comme si le bail tait illimit 8, on assiste une vritable
transformation de la nature du droit du preneur : son droit ne sexerce plus seulement
lencontre du bailleur, mais directement sur les lieux lous 9.
Il sinfre que le droit au renouvellement au bail commercial transcende par ses effets, le seul
droit personnel mobilier du locataire. Le preneur bail se voit octroyer une proprit
commerciale symbolise par la garantie de conserver la jouissance des locaux pendant
une dure minimale de 9 ans et dun droit au renouvellement du contrat. Il sagit, en
loccurrence dun contrat pour lequel le lgislateur a souhait protger un groupe de
personnes : la communaut des preneurs, en attribuant la plupart des rgles affrentes aux
baux commerciaux, un caractre dordre public.
A ce titre, les propos tenus par Monsieur Michel Hoguet, Rapporteur de la Loi lAssemble
Nationale en 1964, sont pertinents et nappellent pas davantage dexplication : Mes
observations portent, en deuxime lieu, sur l'insuffisance de la dure de certains baux
commerciaux. II est aujourd'hui reconnu que, pour assurer l'amortissement de ses
investissements, le commerant locataire doit tre assur d'une dure suffisante de son bail.
En outre, des hausses parfois trs leves de loyers se produisent en fin de bail, lors du
renouvellement. En effet, le seuil de 15 p. 100 prvu l'article 27 du dcret du 30 septembre 1953
ne s'applique pas aux baux renouvels ; il en est seulement tenu compte lors des rvisions de loyer
en cours de bail. Or l'acuit de cet aspect du problme est d'autant plus grande que le bail est de
plus courte dure. C'est pourquoi la commission a jug ncessaire de fixer neuf
ans la dure minimum du bail commercial 10.
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HESS-FALLON, Brigitte. SIMON, Anne-Marie. Droit des affaires 19me dition, Dalloz-Sirey, 2012, 480 p.
MALINVAUD, Philippe - FENOUILLET, Dominique. Droit des obligations 12me dition. LexisNexis, 2012. 760 p.
10
Monsieur Michel Hoguet, rapporteur de la commission des lois constitutionnelles, de la lgislation et de
l'administration gnrale de la Rpublique. DBATS PARLEMENTAIRES - ASSEMBLE NATIONALE - 2 me
SESSION ORDINAIRE DE 1963- 1964 - 1re Sance du Jeudi 25 Juin 1964. JO db. AN 1964, p. 2194.
8
9

Au plan doctrinal, la Thorie de lautonomie des volonts si chre aux rvolutionnaires, sen
trouve corne, en ce sens que la seule manifestation de volont des cocontractants nest plus
souveraine, eu gard lintervention du lgislateur aux fins de rtablir un quilibre contractuel
au profit de la partie prsume la plus faible.
La loi venant ici affranchir le pauvre comme lentendait LACORDAIRE ; Sachent donc
ceux qui lignorent, sachent les ennemis de Dieu et du genre humain, quelque nom quils
prennent, quentre le fort et le faible, entre le riche et le pauvre, entre le matre et le
serviteur, cest la libert qui opprime, et la loi qui affranchit. Le droit est lpe des grands,
le devoir est le bouclier des petits. 11 .

B - Les modalits de mise en uvre du droit au renouvellement

Pour mieux apprhender la mise en uvre de ce droit, une prcision terminologique et
juridique doit tre effectue au regard du terme renouvellement .
En droit, plusieurs techniques ou situations de fait, permettent la poursuite des relations
contractuelles au-del du terme extinctif initialement stipul dans la convention.
Cest ainsi que lon distingue trois mcanismes : la prorogation, le renouvellement et la tacite
reconduction dun contrat. La prorogation consiste substituer au terme extinctif initialement
prvu une date ultrieure, il suit de l, que le mme contrat se poursuit par un vritable
mutuus consensus (consentement mutuel). Le renouvellement, est un nouveau contrat se
substituant au prcdent, soit quil rsulte dun accord de volont, de clauses expresses ou
encore dun mcanisme lgal comme celui qui est abord ici. Enfin, la tacite reconduction,
comme le mot latin lindique (Tacitus : que lon tait, silencieux) procde de la continuation
matrielle du contrat dans le silence des parties mais dans ce cas, leffet extinctif du terme
nayant pas t modifi par les cocontractants, la tacite reconduction donne naissance un
nouveau contrat qui fait suite au prcdent avec les mmes conditions ;
La tacite reconduction nentraine pas prorogation du contrat primitif, mais donne naissance
un nouveau contrat. 12
La tacite reconduction procde le plus souvent dune clause stipulant le renouvellement du
contrat par tacite reconduction 13, dans ce cas, la distinction simpose aux cocontractants.
Sagissant du contrat de bail commercial, lexpression Du renouvellement objet de la
section III, du chapitre V Du bail commercial est sans ambigut sur le mcanisme
appliqu ; il rsulte, en outre, de larticle L. 145-9 du Code de commerce, alina premier : que
les baux de locaux soumis au prsent chapitre ne cessent que par l'effet d'un cong donn
six mois l'avance ou d'une demande de renouvellement.

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11

52me confrence de Notre-Dame, du 16 avril 1848, reprise dans le tome IV p. 494, consacr aux Confrences de Notre-Dame de
Paris. T. III. Annes 1846, 1848, des uvres du R. P. Henri-Dominique Lacordaire, Poussielgue frres, Paris, 1872. - 9 vol

12

Civ. 1re, 17 juillet 1980, Bull. civ. I, n 220.

13

Com. 22 octobre 1996, Bull. civ. 1996 IV n 257 p. 220

6

Le renouvellement est donc un nouveau contrat faisant cesser le contrat originaire.

Toutefois, ce postulat est nuanc dans les cas dabsence de cong et dabsence de demande de
me
renouvellement ; cette situation dcrite larticle L. 145-9, 2
alina est analyse par la
jurisprudence, en matire de bail commercial, comme une simple poursuite par tacite
reconduction du mme contrat 14.
Sur le moyen unique : Vu l'article 5 du dcret du 30 septembre 1953 ; Attendu qu' dfaut
de cong, le bail fait par crit se poursuit par tacite reconduction au-del du terme fix par
le contrat ; (--) Qu'en statuant ainsi, alors qu' dfaut de cong valable, un bail soumis au
dcret du 30 septembre 1953 se poursuit purement et simplement au-del de la date
contractuellement fixe pour son expiration et qu'il n'y a pas formation d'un nouveau
contrat, la cour d'appel a viol le texte susvis ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE
La prcision nest pas anodine dans la mesure o les consquences peuvent tre importantes en
matire de srets, de changement de loi ou de situation 15, dapprciation de manquements du
preneur susceptibles de le priver de lindemnit dviction 16. Il sen vince quun manquement
du preneur avant le renouvellement du bail ne saurait fonder la rsiliation du nouveau contrat.
Ainsi, tout vnement survenant en cours dexcution du contrat, sera analys diffremment,
selon quil est survenu avant ou aprs la formation tacite du nouveau bail.
Dans la pratique, les modalits et conditions de mise en uvre du droit au renouvellement du
bail sont fixes par les articles L.145-8 L.145-13 et R.145-1 du Code de commerce.
A titre liminaire, il convient de prciser que ces dispositions relvent de lOrdre public de
protection et quen consquence, vus les articles 6 du Code civil et L. 145-15 du Code de
commerce, les parties ne peuvent, en principe, y droger par des conventions particulires ;
Sont nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et
arrangements qui ont pour effet de faire chec au droit de renouvellement institu par le
prsent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 L. 145-41, du premier
alina de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 L. 145-54. 17
Le renouvellement du bail commercial devra procder de la manifestation expresse de volont
soit, du bailleur soit, du preneur, voire des deux ; mais en cas de silence des deux parties, ce
sera une poursuite des relations contractuelles rgies par le bail originaire.
Le bnfice du statut protecteur des baux commerciaux est subordonn au respect de
conditions particulires ; avant tout, seul le titulaire du bail et propritaire du fonds qui est
exploit dans les lieux peut invoquer ce droit.
Sont notamment exclus les titulaires de baux de locaux ou d'immeubles non destins
l'exploitation d'une activit industrielle, commerciale, artisanale ou assimile.

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15
16
17

Civ. 3me, 18 mars 1998, Bull. civ. III n 63 p. 41 - 7 fvrier 2007, D. 2007-664.
Civ. 3me, 18 fvrier 2009, Bull. civ. III n 40.
Civ. 3me, 7 juillet 2004, Bull. civ. III n 146, p. 130 ; D. 2004.2503.

Civ. 3me, 23 janvier 2008, Bull. civ. III n 11

Sagissant de la condition de nationalit, seules les catgories suivantes peuvent se prvaloir

des dispositions concernant le droit au renouvellement :
- Les personnes de nationalit franaise,
- Les personnes ressortissantes d'un Etat membre de l'Union europenne ou d'un Etat partie
l'accord sur l'Espace conomique europen,
- Les personnes trangres ressortissantes de pays avec lesquels la France a sign une
convention de rciprocit ou qui bnficient d'une rciprocit lgislative (Loi du 28 mai 1943,
JO du 6 aot 1943).
Curieusement, la lecture de larticle L. 145-13 du Code de commerce, on observe que le
lgislateur a entendu priver certains commerants trangers des dispositions relatives au
renouvellement. Or, la Cour de cassation a considr quen labsence dun motif gnral
permettant de justifier une telle diffrence entre les preneurs bail selon leur nationalit,
larticle L. 145-13 du code de commerce instituait une discrimination injustifie au sens de
larticle 14 de la Convention de sauvegarde des droits de lhomme et des liberts
fondamentales. Par un arrt du 9 novembre 2011, les hauts magistrats ont jug que les
principes du droit europen priment sur un texte de droit interne qui priverait le preneur bail
commercial du droit au renouvellement en raison de sa seule nationalit.
Mais attendu que larticle L 145-13 du code de commerce, en ce quil subordonne, sans
justification dun motif dintrt gnral, le droit au renouvellement du bail commercial,
protg par larticle 1er du 1er protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des
droits de lhomme et des liberts fondamentales, une condition de nationalit, constitue une
discrimination prohibe par larticle 14 de cette mme Convention ; Que par ces motifs de pur
droit substitus ceux critiqus, larrt attaqu est lgalement justifi 18.
Le locataire, personne physique ou morale, doit tre immatricul au registre du commerce et
des socits (RCS), ou au rpertoire des mtiers.
Mais attendu quayant relev, bon droit, que les conditions dapplication du statut, et
notamment limmatriculation au registre du commerce et des socits, devaient tre
remplies la date de dlivrance du cong ou de la demande de renouvellement et pendant
toute la procdure de renouvellement ou de fixation de lindemnit dviction (--) la cour
dappel en a dduit exactement que la socit Bricorama, (--) ne pouvait prtendre au
paiement de lindemnit dviction (--) 19
En outre, il ne peut bnficier du droit au renouvellement du bail que si l'activit exploite
dans les lieux lous est la mme que celle pour laquelle il est immatricul au RCS ou au RM.
Depuis la loi n2008-776 du 4 aot 2008 (dite LME), en cas de pluralit de locataires,
l'obligation d'immatriculation s'applique uniquement aux locataires qui participent
personnellement l'exploitation du fonds ; les non exploitants sont dispenss d'tre inscrits.
(Article L. 145-1, III du Code de commerce).
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18

Civ. 3me, 9 novembre 2011, Bull. civ. III, n 194

19
Civ. 3me, 27 mars 2002, Bull. civ. III, n 75 p. 64

Depuis le 1er janvier 2009, le statut d'auto-entrepreneur permet une personne physique
d'exercer une activit commerciale, artisanale ou de prestations de services sans tre
immatricule au RCS ou au Rpertoire des mtiers (RM). L'auto-entrepreneur peut conclure un
bail commercial mais ne peut bnficier du droit au renouvellement du bail ds lors qu'il n'est
pas immatricul au RCS ou au RM.
Dans l'hypothse d'une location-grance, le locataire-grant n'est pas personnellement titulaire
du bail portant sur les lieux dans lesquels il exploite le fonds. Il sen vince quil ne dispose
pas dun droit automatique la poursuite du bail, en cas de cession du fonds par son
propritaire loueur.
Le preneur doit avoir exploit de faon effective et continue le fonds au cours des trois annes
prcdant la date dexpiration du bail. L'obligation d'exploiter est une condition d'application
du statut des baux commerciaux dont l'inexcution privera le preneur de son droit au
renouvellement et le cas chant de lindemnit dviction, mais ne pourra entraner la
rsiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du
fonds dans les lieux lous.
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble l'article L. 145-1 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrt attaqu (Aix-en-Provence, 13 dcembre 2007), que la socit civile
immobilire Libert 11, propritaire de locaux usage commercial donns bail M. X..., a
assign ce dernier aux fins de voir prononcer la rsiliation du bail pour dfaut d'exploitation
des locaux ; Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrt retient qu'il est tabli que M. X...
n'exploitait plus les locaux depuis plusieurs annes, sans pouvoir tablir un motif srieux et
lgitime ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucune stipulation expresse du bail ne faisait obligation
au preneur d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux lous, la cour d'appel a viol les
textes susviss ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrt
rendu le 13 dcembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (--) 20.

Lexploitation effective doit tre apprhende sous langle ventuel de la transformation de

l'activit du fonds - transformation appele dspcialisation - pendant les trois dernires annes
du bail.
La dspcialisation consiste en la modification partielle ou totale, par le preneur, de la
destination des locaux sur lesquels porte le bail. Elle sera partielle si des activits connexes
sont seulement adjointes celle stipule au contrat, tandis quelle sera totale ou plnire si
elle rsulte dune transformation totale des activits exerces dans les locaux.
Pour viter que l'intangibilit de la destination ne fasse obstacle toute volution, le lgislateur
a autoris la dspcialisation aux termes des articles L. 145-47 L. 145-55 du Code de
commerce.
Le changement d'activit en cours de bail commercial, lorsqu'il est effectu avec l'accord du
bailleur, ne peut avoir pour effet de priver le locataire de son droit au renouvellement.
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20

Civ. 3me, 10 juin 2009, Bull. civ. III, n 137, N de pourvoi : 08-14422
9

 Mais attendu que le changement d'activit en cours de bail, lorsqu'il est effectu avec l'accord
du bailleur ne peut avoir pour effet de priver le locataire de son droit au renouvellement ; que
ds lors, l'arrt qui constate, d'une part, que la transformation de l'activit commerciale tait
conventionnellement permise, le bail affectant les locaux l'exercice d'un commerce, sans autre
prcision, et, d'autre part, qu'un fonds de commerce tait exploit dans les lieux depuis plus de
trois ans, est par ces seuls motifs, lgalement justifi ; 21

Lextension irrgulire d'activit peut tre sanctionne par un refus de renouvellement du bail
sans indemnit d'viction. Le preneur devra, en consquence, tre particulirement vigilant et
respecter dune part les clauses conventionnelles et dautre part les dispositions impratives
dictes par le lgislateur, dfaut il encourt le risque dtre sanctionn par le non
renouvlement du bail et la privation de lindemnit dviction.

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrt attaqu (Versailles, 30 juin 1988), que la socit Herblay Sanitaire,
locataire d'un local usage commercial appartenant aux poux X..., a reu, le 4 septembre
1986, de ces derniers, cong avec refus de renouvellement du bail sans indemnit d'viction,
en raison de l'exercice sans autorisation d'une activit autre que celle prvue au bail ;
Attendu que la socit Herblay Sanitaire fait grief l'arrt d'avoir dclar valable ce cong, alors,
selon le moyen, " que l'adjonction par le preneur d'activits non autorises connexes ou
complmentaires celles prvues au bail n'est pas fautive ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans
rechercher si les activits de chauffage et de couverture n'taient pas connexes ou complmentaires de
celles prvues au bail (lequel n'excluait expressment que les activits de carrelages et revtements des
murs et sols, exerces par les bailleurs), la cour d'appel, qui a d'ailleurs relev que toutes ces activits
sont souvent exerces cumulativement, n'a pas ds lors donn de base lgale sa dcision au regard de
l'article 1728 du Code civil et de l'article 9 du dcret du 30 septembre 1953 " ;

Mais attendu que toute extension de la destination des lieux, mme limite une activit
connexe ou complmentaire, ralise sans l'autorisation pralable du bailleur ou, dfaut,
du Tribunal, constituant un manquement du preneur ses obligations, la cour d'appel a
lgalement justifi sa dcision de ce chef en retenant, par motifs adopts, qu'en dpit d'une
sommation du 25 octobre 1979, la socit Herblay Sanitaire ne s'tait pas conforme aux
stipulations du bail qui n'autorisait ni l'activit de chauffagiste ni celle de couvreur ;Mais sur
le second moyen : (sans intrt) ;PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, 22

Sagissant du dlai et de la forme de la demande ;

A dfaut de cong, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la
demande soit dans les six mois qui prcdent l'expiration du bail, soit, le cas chant, tout
moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit tre signifie au
bailleur par acte extrajudiciaire. (--) (Article L. 145-10 du Code de commerce).

__________________________________________________________________

21

Civ. 3me, 10 fvrier 1988, Bull. civ. 1988 III, n 31 p. 17

22
Civ. 3me, 24 octobre 1990, Bull. civ. 1990 III, n 197 p. 114

1
0

La signification faite au bailleur doit tre explicite et mentionner de faon expresse la volont
du preneur d'obtenir le renouvellement de son bail commercial. De plus, elle doit reproduire,
peine de nullit, le quatrime alina de larticle L. 145-10 du Code de commerce.
Attendu que l'article L 145-10 du code de commerce dispose qu' peine de nullit la
demande de renouvellement doit reproduire les termes de son quatrime alina ; Attendu
que l'acte du 14 mai 2007 rpond cette obligation et reproduit entirement l'article L 14510 prcit ;(--) PAR CES MOTIFS, LA COUR : Confirme le jugement du Tribunal de grande
instance de BASTIA du 28 janvier 2010 en toutes ses dispositions 23.
Dans le dlai de 3 mois de la signification de la demande de renouvellement, le bailleur peut
faire connatre sa position :
- il peut accepter expressment le principe de renouvellement en rpondant la demande du
preneur;
- il peut accepter tacitement le principe du renouvellement en ne rpondant pas la demande
dans le dlai de 3 mois.
L'acceptation expresse ou tacite du principe de renouvellement conserve en principe un
caractre provisoire tant que les parties ne sont pas parvenues un accord sur le prix du loyer.
Cependant, en pratique, le bailleur inclut frquemment dans sa rponse ses exigences quant au
nouveau montant du loyer. Si ses exigences sont acceptes par le preneur, un nouveau contrat
de bail s'est form. Il est recommand de dresser un avenant au contrat de bail.
- il peut refuser le renouvellement par exploit d'huissier en prcisant les motifs de son refus.
La notification doit, peine de nullit, indiquer que le locataire qui veut contester le refus de
renouvellement ou demander le paiement dune indemnit dviction doit saisir le Tribunal
dans le dlai de 2 ans compter de la date de la signification du refus du renouvellement.
Concrtement : lorsquil sagit de renouveler le premier bail (bail originaire dentre dans les
lieux) et en labsence de cong donn par le bailleur ; deux situations peuvent se prsenter
pour le preneur.
La premire sobserve en cas de bail primaire drogatoire qui, aux termes de larticle L. 145-5,
er

alina 1 , ne peut tre suprieur deux ans ; dans ce cas, si, lexpiration de cette dure, le
preneur reste et est laiss en possession, il sopre un nouveau bail dont leffet est rgl par les
dispositions du prsent chapitre. Autrement dit un nouveau bail de neuf ans est form.
La seconde situation trouve sappliquer avant lexpiration du terme du contrat de location qui, en
dehors de la drogation voque ci-dessus, ne peut avoir une dure infrieure neuf ans (art. L.
er

145-4, al. 1 ). Le preneur, sil entend invoquer son droit au renouvellement, devra en faire la
er

demande dans les six mois prcdant lexpiration du bail (art. L. 145-10, al. 1 ) dans ce cas, celleci produira deux effets : lextinction du contrat et la gense dun nouveau bail.
__________________________________________________________________

23

CA. Bastia ch. Civ. 7 mars 2012, N de RG: 10/00199

1
1

Sagissant de la capacit :
En matire de capacit des cocontractants, la vigilance sera de mise.
Notamment, dans l'administration lgale pure et simple. Ladministrateur peut, avec l'accord
de son conjoint, consentir au nom du mineur un bail commercial soumis aux dispositions du
dcret du 30 septembre 1953.
Toutefois, lorsque le bail a t consenti par l'administrateur lgal ou par le tuteur, agissant seul
et sans autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille, il ne confre au preneur,
l'encontre du mineur devenu majeur ou mancip, aucun droit de renouvellement, ni le droit
de se maintenir dans les lieux 24. (Voir art. 504 al. 3 du Code civil).

__________________

Le statut des baux commerciaux et plus particulirement le droit au renouvellement dont

bnficie le titulaire exploitant son fonds, est rigoureusement encadr par les textes. Il est en
outre garanti et contrl par une juridiction compose de magistrats professionnels.

__________________________________________________________________

24

Civ. 1re, 18 octobre 1994, Bull. civ. I, N 294 p. 213 ; Civ. 3 me, 10 novembre 1987, Bull. civ. III, n 181. P. 106
Peterka. N. - Caron-Dglise. A. Arbellot. F. Droit des tutelles, protection juridique des mineurs et des majeurs.

2013 /2014. Paris : Dalloz rfrence. 2012. p. 740

1
2

II UN DROIT GARANTI ET CONTROL PAR UN JUGE EXCLUSIF

Des garanties lgales permettent aux preneurs de se consacrer lessentiel de leur activit,
savoir lexploitation dun fonds commercial ou artisanal, en toute scurit juridique , sans
ces garanties du lgislateur (A), la pression pouvant rsulter de larrive prochaine du terme
extinctif du bail, constituerait assurment pour le locataire une pe de Damocls nuisible
la prennit de son activit professionnelle.
Par drogation aux comptences qui lui sont attribues, le Tribunal de commerce nest pas
comptent pour connatre des litiges relatifs au droit au renouvellement du bail commercial. Le
lgislateur a entendu confier ce contentieux technique une juridiction civile compose de
magistrats professionnels (B), sans doute plus comptents dans leur mission de jurisdictio .

A - Ltendue des garanties pour le locataire exploitant.

Avant tout, seront rappeles les dispositions de larticle L. 145-15 du Code de commerce, en
ce quil prohibe toutes clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire
chec au droit au renouvellement institu par le chapitre V, titre IV, du livre premier du code
de commerce.
Si par exceptionnel, le donneur bail refusait de renouveler le contrat, il se heurterait aux
dispositions des articles L. 145-14 L. 145-30 Code de commerce Du refus du
renouvellement .
Pour autant, le droit au renouvellement confr au locataire exploitant doit tre concili avec
la facult dont dispose le donneur bail de refuser ce renouvellement (art. L. 145-14).

Le lgislateur na pas envisag de porter une atteinte disproportionne au droit de proprit du

bailleur, ce qui aurait t le cas, si le preneur avait eu la possibilit de se maintenir dans les
lieux indfiniment. Le curseur en vu dquilibrer les droits respectifs des parties a t plac au
niveau du prjudice que le non renouvellement causerait au locataire vinc. Ce dernier peut
ainsi se voir attribuer une indemnit dviction en cas de refus du bailleur de renouveler le
bail.
En aucun cas, le bailleur ne peut se voir imposer lobligation de renouveler le bail, sauf
attenter au droit de proprit consacr par le bloc constitutionnel.
Sur le moyen unique : Vu l'article L. 145-17 du code de commerce ; Attendu, selon l'arrt attaqu
(Paris, 17 septembre 2008), que la socit MA Le Welcome, locataire de locaux usage commercial
appartenant la socit Transimmeubles, aux droits de laquelle est venue la socit Richard Lenoir
Invest, a, par acte notifi le 26 novembre 2003, demand le renouvellement du bail venu chance le
30 septembre 2003 ; que le 10 dcembre 2003, la bailleresse dlivr la locataire un commandement
d'avoir exploiter et, par acte notifi le 25 fvrier 2004, a refus le renouvellement du bail sans offre
d'une indemnit d'viction pour motifs graves et lgitimes ; que la socit MA Le Welcome a prsent
une demande subsidiaire en paiement d'une indemnit d'viction ; Attendu que

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3

pour dire que le bail avait t renouvel compter du 26 fvrier 2004, l'arrt retient que le
commandement du 10 dcembre 2003 avait t dlivr de mauvaise foi et que le refus de
renouvellement du bail n'tait pas fond puisque conscutif ce commandement ; Qu'en statuant ainsi,
alors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d'un bail venu expiration en

payant une indemnit d'viction, la cour d'appel, a viol le texte susvis (--) 25
Par ailleurs, le locataire devra sabstenir de commettre des fautes dans lexcution du contrat,
sauf subir la sanction de larticle L. 145-17 du Code de commerce. En effet, le bailleur peut
refuser le renouvellement du bail sans tre tenu au paiement de lindemnit ; sil justifie dun
motif grave et lgitime lencontre du locataire sortant (--) .
Toutefois, le bailleur aura lobligation de procder la signification dune mise en demeure
pralablement au cong-refus, sil veut sexonrer du paiement de lindemnit dviction.
Nanmoins, cumulativement avec cette formalit, le preneur ne devra pas avoir rgularis sa
situation au cours du mois qui suit la mise en demeure.
La cour de cassation semble avoir assouplit sa position dans lanalyse du caractre irrversible
de linfraction commise par le preneur et de lobligation pesant sur le bailleur de mettre en
demeure son cocontractant ;
Attendu, selon l'arrt attaqu, que M. X..., propritaire de locaux usage commercial de
bar, dbit de boissons, donns bail M. Y..., lui a notifi, par acte du 26 janvier 2007, un
cong avec refus de renouvellement sans offre d'indemnit d'viction, au motif, notamment,
que le preneur poursuivait son activit alors qu'il se trouvait, par suite de condamnations
pnales prononces contre lui, interdit d'exploiter un dbit de boissons consommer sur
place en application des articles L. 3336-2 et suivants du code de la sant publique ; que M.
Y... a assign le bailleur en paiement de l'indemnit d'viction ; (--)
Mais sur le moyen unique, pris en ses autres branches :
Vu l'article L. 145-17 du code de commerce ; Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement
du bail sans tre tenu au paiement d'aucune indemnit s'il justifie d'un motif grave et lgitime
l'encontre du locataire sortant ; que, toutefois, s'il s'agit soit de l'inexcution d'une obligation, soit de
la cessation sans raison srieuse et lgitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de
l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut tre invoque que si elle s'est
poursuivie ou renouvele plus d'un mois aprs mise en demeure du bailleur d'avoir la faire cesser
; Attendu que pour valider le cong sans offre de renouvellement et d'indemnit d'viction, l'arrt
retient que M. Y... exploitait son fonds illgalement et que cette infraction, allgue comme motif grave
et lgitime du cong, tant consomme et non susceptible de rgularisation, une mise en demeure
pralable n'tait pas exige peine de nullit ; Qu'en statuant

ainsi, alors que M. Y... pouvait rgulariser sa situation selon diffrentes voies de droit, et qu'en
consquence, le bailleur tait tenu de lui dlivrer une mise en demeure, la cour d'appel a viol le
texte susvis (--) 26

__________________________________________________________________

25

Civ. 3me, 25 novembre 2009, Bull. civ., III, n 263

26
Civ. 3me, 23 novembre 2011, Bull. civ., III, n 200

1
4

Sagissant de la sanction pour absence de mise en demeure ; la question tait de savoir si le

preneur pouvait sen prvaloir afin de poursuivre le bail. La cour de cassation a considr que :
l'absence de mise en demeure rgulire, si elle est tablie, laisse subsister le refus de
renouvellement mais ouvre droit, pour le preneur, au paiement d'une indemnit d'viction,
27

Enfin, le locataire qui est bnficiaire de lindemnit dviction mais qui nen a pas encore
reu le paiement effectif dispose de la facult de demeurer dans les lieux lous jusqu
rception du paiement, cela constituant encore une garantie supplmentaire pour le
professionnel, ayant pour objectif ne pas le priver de chance de poursuivre son exploitation et
de disposer de moyens pcuniaires suffisants cette fin. Toutefois une contrepartie pour le
bailleur, consistera en lallocation dune indemnit doccupation pour la priode de maintien
dans le local ;
Vu les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, ensemble larticle L. 145-16 du
mme code et les articles 1108 et 1134 du code civil ;
Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit,
sauf exceptions prvues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire vinc une
indemnit dite dviction gale au prjudice caus par le dfaut de renouvellement ; quaucun
locataire pouvant prtendre une indemnit dviction ne peut tre oblig de quitter les
lieux avant de lavoir reue ; que jusquau paiement de cette indemnit, il a droit au
maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expir (--) 28.

B - Une juridiction civile comptente pour le contentieux du bail commercial.

Le contentieux technique du renouvellement des baux commerciaux a t confi par le
lgislateur une juridiction civile compose de magistrats professionnels.
En effet, lanalyse souvent complexe des enjeux conomiques mls des droits et liberts
fondamentaux, confre au Tribunal de Grande Instance - le Juge de droit commun de premire
instance - une comptence parfaitement lgitime. Ainsi, les baux commerciaux chappent la
comptence des juridictions commerciales qui ne sont pas composes de juges professionnels.
Le juge dinstance nest pas non plus comptent, alors quil est le juge ordinaire des loyers.
Les rgles de comptence pour ce contentieux figurent au Code de lorganisation judiciaire ;
Le tribunal de grande instance a comptence exclusive dans les matires dtermines par
les lois et rglements, au nombre desquelles figurent les matires suivantes : (--) 11 Baux
commerciaux l'exception des contestations relatives la fixation du prix du bail rvis ou
renouvel, baux professionnels et conventions d'occupation prcaire en matire commerciale
(Article R.211-4 du Code de lorganisation judiciaire, Modifi par Dcret n2012-1515 du 28
dcembre 2012. art. 11)
__________________________________________________________________

27

Civ. 3me, 19 dcembre 2012, n de pourvoi 11-24.251 Publi au Bulletin

28
Civ. 3me, 17 fvrier 2010, Bull. civ., III, n 44

1
5

 Le prsident du tribunal de grande instance connat :

1 Des contestations relatives la fixation du prix des baux commerciaux dans les cas et
conditions prvus par l'article R. 145-23 du code de commerce ; (--) (Article R.213-2 du
Code de lorganisation judiciaire, cr par Dcret n2008-522 du 2 juin 2008 - art. V).
Le prsident du Tribunal de Grande Instance est comptent pour statuer sur le prix du
bail commercial rvis ou renouvel. Ce magistrat a galement reu comptence pour fixer
lindemnit provisionnelle dont peut bnficier le preneur oblig de quitter les lieux dans le
cas de lalina 2 de larticle L. 145-18 du Code de commerce.
Cette comptence spciale du Prsident du TGI est toutefois limite, puisquil doit, notamment,
surseoir statuer quand une contestation porte sur la nature mme du contrat de bail.

Une attention particulire doit tre porte sagissant des dlais pour agir ; toutes les actions
exerces sur le fondement du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
(Article L. 145-60 du Code de commerce).
Le titulaire dun droit au titre des dispositions protectrices du code de commerce en matire de
bail commercial, serait donc forclos aprs lexpiration du dlai de deux ans.
Mais attendu quayant constat que, par acte dhuissier du 11 septembre 1990, les consorts
X avaient fait dlivrer la Socit Agri-jardins un cong pour le 17 mars 1991 avec refus
de renouvellement et dindemnit dviction (--) et relev labsence de toute action du
locataire cette fin avant le 17 mars 1993, la cour dappel en a exactement dduit que la
socit Agri-jardins tait forclose solliciter une indemnit dviction. 29
En outre, des formalits pralables sont imposes aux parties avant de saisir le juge des loyers
commerciaux - formalits dtailles aux articles L.145-37 L. 145-39 du Code de commerce.
Par ailleurs, La Loi n 88-18 du 5 janvier 1988 a institu une commission dpartementale de
conciliation qui doit tre saisie lorsque le litige porte sur la fixation du prix du bail renouvel
en application de larticle L.145-34 du mme code.
_______________________

Le prsent expos npuise pas le thme du renouvellement du bail commercial,

pour autant, il permet de mettre en exergue limportance des enjeux y affrents.
Considrant que les droits patrimoniaux qui en rsultent, tant pour le bailleur que
pour le preneur, sont souvent considrables, une attention particulire simposera
lors de la rdaction dun tel contrat. A cette fin, les parties seront avises de
sentourer des conseils dun professionnel du droit, spcialis dans la matire.
Eric VERMOT-GAUCHY

__________________________________________________________________

29

Civ. 3me, 29 novembre 2000, Bull. civ. III, n 180

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