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LE DROIT AU RENOUVELLEMENT
DU BAIL COMMERCIAL
Comme transcendant le simple droit
personnel mobilier
Aprs avoir voqu les fondements textuels et le champ dapplication du contrat de bail
commercial , la nature juridique de cette convention devra tre apprhende laune des
droits et obligations des cocontractants, quils soient commerants ou non-commerants.
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VGE
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Le premier quart du XX
sicle fut le thtre de dbats plthoriques et souvent houleux
opposant les petits commerants, reprsents par des groupements commerciaux, tels la
fdration des commerants dtaillants ainsi que par les chambres de commerce, aux
propritaires dimmeubles, eux-mmes reprsents par des organisations et syndicats de
proprits immobilires.
Les politiques se firent trs vite lcho de ces opinions et mouvements divergents ; il sagissait,
en effet, de trouver un moyen de concilier deux positions diamtralement opposes : celle des
propritaires immobiliers qui entendaient conserver la plnitude de leurs droits rels,
totalement rfractaires quils taient lide de laffaiblissement de leur abusus et, celle
des commerants qui envisageaient une plus grande stabilit dans lexploitation de leur fonds
ainsi quune reconnaissance dune proprit commerciale .
Lorsque des enjeux aussi cruciaux gnrent de tels clivages nationaux, les lobbying et groupes
de pressions sollicitent les parlementaires, il en rsulte que ces derniers font des propositions
de lois aux fins de sattirer les faveurs de tels ou tels lecteurs. Au lendemain de la loi du 17
mars 1909, relative au fonds de commerce, un grand nombre de propositions furent dposes.
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RTD Com. 2005 p. 256 Bail commercial, accord sur les modalits ou le montant du loyer payer en cas de
renouvellement du bail , J. DERRUPP.
Mbotaingar A., Statut des baux commerciaux et concurrence, Litec, dcembre 2007
Marion, Gaz. Pal. 1960, 2, doctr. p.65
2
Un projet de Loi fut adopt le 13 mars 1919 par la Chambre des dputs. Aprs rejet du Snat
et quatre navettes parlementaires successives, il fallu 7 annes de dbats interminables pour
quenfin, une premire Loi simposa.
Arthur, Florentin LEVASSEUR (1875-1955) dput de Seine-et-Oise de 1914 1928, acteur
majeur dans cette rforme, remarquait avec pertinence qu linverse des proprits littraires
et artistiques dj reconnues par des statuts protecteurs, la proprit commerciale tait
ignore en ce que rien dans les textes ne la sauvegardait, quil en rsultait une lacune de
notre lgislation 4.
me
Rapport LEVASSEUR, p. 9, in HILLAIRE, J., Le Droit Les Affaires et LHistoire, Economica, Paris 1995, p. 154
5 Dcret n53-960 du 30 septembre 1953 rglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le
renouvellement des baux loyer dimmeubles ou de locaux usage commercial, industriel ou artisanal
3
Sagissant des liens juridiques qui unissent le donneur bail et le preneur, il a fallu, au cours
de lhistoire, articuler entre eux, deux droits antinomiques que sont dune part ; le droit de
proprit reconnu au bailleur sur son immeuble par les textes constitutionnels et, dautre part ;
un droit non moins fondamental dont est titulaire lexploitant locataire : la libert de commerce
et dindustrie qui se dcline, dans le cas prcis du bail commercial, en la facult qui lui est
donne de jouir dune proprit commerciale .
Du ct du bailleur, le droit de proprit comme un droit rel imprescriptible, inviolable
et sacr , est grav dans le marbre de la dclaration des droits de lhomme et du citoyen du 26
aot 1789 (DDHC, articles 2 et 17).
Pour ce qui est du droit au renouvellement du bail, dont est titulaire le preneur - droit qui a
pour objet dassurer la stabilit du fonds de commerce et le dveloppement de lactivit
conomique -, il est protg par larticle 1er du Protocole additionnel n 1 la Convention de
sauvegarde des droits de lhomme et des liberts fondamentales du 4 novembre 1950, en ce
quil constitue un lment de la proprit commerciale 6 du preneur.
Cest cette notion de proprit commerciale , qui procde de la conclusion dun bail
commercial entre deux ou plusieurs contractants, quil convient danalyser en ce quelle
confre une partie, exploitant un fonds dans les locaux lous, des prrogatives drogeant, par
leur importance, au droit commun des contrats.
Avant tout, le contrat de bail commercial est un acte juridique gnrateur de droits et
obligations entre les parties cocontractantes. Ayant lgalement form un contrat
synallagmatique titre onreux conclu pour une dure dtermine, le bailleur et le preneur
sobligent rciproquement lun envers lautre au sens de larticle 1102 du code civil.
Pour autant, la qualification du contrat de bail commercial pose moins de difficults que nen
soulve la nature mme des droits qui en rsultent, notamment celui, consistant en la
vocation du locataire obtenir le renouvellement de son bail.
(J.-P. Blatter, Droit des baux commerciaux, 4 d., Le Moniteur, 2006, n 376).
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Civ. 3me, 18 mai 2005, pourvoi n 04-11.349, Bull. civ. III, n 109. P. 100
Req. 6 mars 1861 ; DP 61. 1. 417, S. 61. 1. 713
Attendu que le bail nopre aucun dmembrement de la proprit, qui reste entire entre
les mains du bailleur, (--) le preneur na pas une possession qui lui soit propre et
personnelle, (--) Attendu que, sous lempire de lancienne lgislation, le caractre purement
personnel et mobilier du droit que le bail confre au preneur na jamais t mis en question,
ainsi que latteste un de ses plus srs et de ses plus fidles interprtes, et que, dans le silence
quil a gard cet gard, il est impossible dadmettre que le Code Napolon, en reproduisant
la dfinition que Pothier donne du bail, ait entendu transformer la nature de ce contrat .
Pour autant, la lgislation luxuriante des cent dernires annes a considrablement renforc les
prrogatives des preneurs, en particulier lorsquils exploitent un fonds dans le local objet du
contrat. A tel point quil nest plus incohrent au plan juridique dvoquer un rapprochement
du droit du preneur avec un droit rel.
En effet, mme si au demeurant la nature de son droit reste stricto sensu un droit
personnel et mobilier en tant quil procde pour le locataire dune crance dobligations et
dun rapport de droits entre deux personnes, dans certains de ses effets, toutefois, il confine au
droit rel comme portant quasiment sur une chose.
Son titulaire bnficie dun vritable droit au maintien dans les locaux quil utilise des fins
professionnelles ; tout se passe comme si le bail tait illimit 8, on assiste une vritable
transformation de la nature du droit du preneur : son droit ne sexerce plus seulement
lencontre du bailleur, mais directement sur les lieux lous 9.
Il sinfre que le droit au renouvellement au bail commercial transcende par ses effets, le seul
droit personnel mobilier du locataire. Le preneur bail se voit octroyer une proprit
commerciale symbolise par la garantie de conserver la jouissance des locaux pendant
une dure minimale de 9 ans et dun droit au renouvellement du contrat. Il sagit, en
loccurrence dun contrat pour lequel le lgislateur a souhait protger un groupe de
personnes : la communaut des preneurs, en attribuant la plupart des rgles affrentes aux
baux commerciaux, un caractre dordre public.
A ce titre, les propos tenus par Monsieur Michel Hoguet, Rapporteur de la Loi lAssemble
Nationale en 1964, sont pertinents et nappellent pas davantage dexplication : Mes
observations portent, en deuxime lieu, sur l'insuffisance de la dure de certains baux
commerciaux. II est aujourd'hui reconnu que, pour assurer l'amortissement de ses
investissements, le commerant locataire doit tre assur d'une dure suffisante de son bail.
En outre, des hausses parfois trs leves de loyers se produisent en fin de bail, lors du
renouvellement. En effet, le seuil de 15 p. 100 prvu l'article 27 du dcret du 30 septembre 1953
ne s'applique pas aux baux renouvels ; il en est seulement tenu compte lors des rvisions de loyer
en cours de bail. Or l'acuit de cet aspect du problme est d'autant plus grande que le bail est de
plus courte dure. C'est pourquoi la commission a jug ncessaire de fixer neuf
ans la dure minimum du bail commercial 10.
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HESS-FALLON, Brigitte. SIMON, Anne-Marie. Droit des affaires 19me dition, Dalloz-Sirey, 2012, 480 p.
MALINVAUD, Philippe - FENOUILLET, Dominique. Droit des obligations 12me dition. LexisNexis, 2012. 760 p.
10
Monsieur Michel Hoguet, rapporteur de la commission des lois constitutionnelles, de la lgislation et de
l'administration gnrale de la Rpublique. DBATS PARLEMENTAIRES - ASSEMBLE NATIONALE - 2 me
SESSION ORDINAIRE DE 1963- 1964 - 1re Sance du Jeudi 25 Juin 1964. JO db. AN 1964, p. 2194.
8
9
Au plan doctrinal, la Thorie de lautonomie des volonts si chre aux rvolutionnaires, sen
trouve corne, en ce sens que la seule manifestation de volont des cocontractants nest plus
souveraine, eu gard lintervention du lgislateur aux fins de rtablir un quilibre contractuel
au profit de la partie prsume la plus faible.
La loi venant ici affranchir le pauvre comme lentendait LACORDAIRE ; Sachent donc
ceux qui lignorent, sachent les ennemis de Dieu et du genre humain, quelque nom quils
prennent, quentre le fort et le faible, entre le riche et le pauvre, entre le matre et le
serviteur, cest la libert qui opprime, et la loi qui affranchit. Le droit est lpe des grands,
le devoir est le bouclier des petits. 11 .
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52me confrence de Notre-Dame, du 16 avril 1848, reprise dans le tome IV p. 494, consacr aux Confrences de Notre-Dame de
Paris. T. III. Annes 1846, 1848, des uvres du R. P. Henri-Dominique Lacordaire, Poussielgue frres, Paris, 1872. - 9 vol
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Civ. 3me, 18 mars 1998, Bull. civ. III n 63 p. 41 - 7 fvrier 2007, D. 2007-664.
Civ. 3me, 18 fvrier 2009, Bull. civ. III n 40.
Civ. 3me, 7 juillet 2004, Bull. civ. III n 146, p. 130 ; D. 2004.2503.
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Depuis le 1er janvier 2009, le statut d'auto-entrepreneur permet une personne physique
d'exercer une activit commerciale, artisanale ou de prestations de services sans tre
immatricule au RCS ou au Rpertoire des mtiers (RM). L'auto-entrepreneur peut conclure un
bail commercial mais ne peut bnficier du droit au renouvellement du bail ds lors qu'il n'est
pas immatricul au RCS ou au RM.
Dans l'hypothse d'une location-grance, le locataire-grant n'est pas personnellement titulaire
du bail portant sur les lieux dans lesquels il exploite le fonds. Il sen vince quil ne dispose
pas dun droit automatique la poursuite du bail, en cas de cession du fonds par son
propritaire loueur.
Le preneur doit avoir exploit de faon effective et continue le fonds au cours des trois annes
prcdant la date dexpiration du bail. L'obligation d'exploiter est une condition d'application
du statut des baux commerciaux dont l'inexcution privera le preneur de son droit au
renouvellement et le cas chant de lindemnit dviction, mais ne pourra entraner la
rsiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du
fonds dans les lieux lous.
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble l'article L. 145-1 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrt attaqu (Aix-en-Provence, 13 dcembre 2007), que la socit civile
immobilire Libert 11, propritaire de locaux usage commercial donns bail M. X..., a
assign ce dernier aux fins de voir prononcer la rsiliation du bail pour dfaut d'exploitation
des locaux ; Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrt retient qu'il est tabli que M. X...
n'exploitait plus les locaux depuis plusieurs annes, sans pouvoir tablir un motif srieux et
lgitime ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucune stipulation expresse du bail ne faisait obligation
au preneur d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux lous, la cour d'appel a viol les
textes susviss ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrt
rendu le 13 dcembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (--) 20.
20
Civ. 3me, 10 juin 2009, Bull. civ. III, n 137, N de pourvoi : 08-14422
9
Mais attendu que le changement d'activit en cours de bail, lorsqu'il est effectu avec l'accord
du bailleur ne peut avoir pour effet de priver le locataire de son droit au renouvellement ; que
ds lors, l'arrt qui constate, d'une part, que la transformation de l'activit commerciale tait
conventionnellement permise, le bail affectant les locaux l'exercice d'un commerce, sans autre
prcision, et, d'autre part, qu'un fonds de commerce tait exploit dans les lieux depuis plus de
trois ans, est par ces seuls motifs, lgalement justifi ; 21
Lextension irrgulire d'activit peut tre sanctionne par un refus de renouvellement du bail
sans indemnit d'viction. Le preneur devra, en consquence, tre particulirement vigilant et
respecter dune part les clauses conventionnelles et dautre part les dispositions impratives
dictes par le lgislateur, dfaut il encourt le risque dtre sanctionn par le non
renouvlement du bail et la privation de lindemnit dviction.
Mais attendu que toute extension de la destination des lieux, mme limite une activit
connexe ou complmentaire, ralise sans l'autorisation pralable du bailleur ou, dfaut,
du Tribunal, constituant un manquement du preneur ses obligations, la cour d'appel a
lgalement justifi sa dcision de ce chef en retenant, par motifs adopts, qu'en dpit d'une
sommation du 25 octobre 1979, la socit Herblay Sanitaire ne s'tait pas conforme aux
stipulations du bail qui n'autorisait ni l'activit de chauffagiste ni celle de couvreur ;Mais sur
le second moyen : (sans intrt) ;PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, 22
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0
La signification faite au bailleur doit tre explicite et mentionner de faon expresse la volont
du preneur d'obtenir le renouvellement de son bail commercial. De plus, elle doit reproduire,
peine de nullit, le quatrime alina de larticle L. 145-10 du Code de commerce.
Attendu que l'article L 145-10 du code de commerce dispose qu' peine de nullit la
demande de renouvellement doit reproduire les termes de son quatrime alina ; Attendu
que l'acte du 14 mai 2007 rpond cette obligation et reproduit entirement l'article L 14510 prcit ;(--) PAR CES MOTIFS, LA COUR : Confirme le jugement du Tribunal de grande
instance de BASTIA du 28 janvier 2010 en toutes ses dispositions 23.
Dans le dlai de 3 mois de la signification de la demande de renouvellement, le bailleur peut
faire connatre sa position :
- il peut accepter expressment le principe de renouvellement en rpondant la demande du
preneur;
- il peut accepter tacitement le principe du renouvellement en ne rpondant pas la demande
dans le dlai de 3 mois.
L'acceptation expresse ou tacite du principe de renouvellement conserve en principe un
caractre provisoire tant que les parties ne sont pas parvenues un accord sur le prix du loyer.
Cependant, en pratique, le bailleur inclut frquemment dans sa rponse ses exigences quant au
nouveau montant du loyer. Si ses exigences sont acceptes par le preneur, un nouveau contrat
de bail s'est form. Il est recommand de dresser un avenant au contrat de bail.
- il peut refuser le renouvellement par exploit d'huissier en prcisant les motifs de son refus.
La notification doit, peine de nullit, indiquer que le locataire qui veut contester le refus de
renouvellement ou demander le paiement dune indemnit dviction doit saisir le Tribunal
dans le dlai de 2 ans compter de la date de la signification du refus du renouvellement.
Concrtement : lorsquil sagit de renouveler le premier bail (bail originaire dentre dans les
lieux) et en labsence de cong donn par le bailleur ; deux situations peuvent se prsenter
pour le preneur.
La premire sobserve en cas de bail primaire drogatoire qui, aux termes de larticle L. 145-5,
er
alina 1 , ne peut tre suprieur deux ans ; dans ce cas, si, lexpiration de cette dure, le
preneur reste et est laiss en possession, il sopre un nouveau bail dont leffet est rgl par les
dispositions du prsent chapitre. Autrement dit un nouveau bail de neuf ans est form.
La seconde situation trouve sappliquer avant lexpiration du terme du contrat de location qui, en
dehors de la drogation voque ci-dessus, ne peut avoir une dure infrieure neuf ans (art. L.
er
145-4, al. 1 ). Le preneur, sil entend invoquer son droit au renouvellement, devra en faire la
er
demande dans les six mois prcdant lexpiration du bail (art. L. 145-10, al. 1 ) dans ce cas, celleci produira deux effets : lextinction du contrat et la gense dun nouveau bail.
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1
1
Sagissant de la capacit :
En matire de capacit des cocontractants, la vigilance sera de mise.
Notamment, dans l'administration lgale pure et simple. Ladministrateur peut, avec l'accord
de son conjoint, consentir au nom du mineur un bail commercial soumis aux dispositions du
dcret du 30 septembre 1953.
Toutefois, lorsque le bail a t consenti par l'administrateur lgal ou par le tuteur, agissant seul
et sans autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille, il ne confre au preneur,
l'encontre du mineur devenu majeur ou mancip, aucun droit de renouvellement, ni le droit
de se maintenir dans les lieux 24. (Voir art. 504 al. 3 du Code civil).
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Civ. 1re, 18 octobre 1994, Bull. civ. I, N 294 p. 213 ; Civ. 3 me, 10 novembre 1987, Bull. civ. III, n 181. P. 106
Peterka. N. - Caron-Dglise. A. Arbellot. F. Droit des tutelles, protection juridique des mineurs et des majeurs.
1
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Des garanties lgales permettent aux preneurs de se consacrer lessentiel de leur activit,
savoir lexploitation dun fonds commercial ou artisanal, en toute scurit juridique , sans
ces garanties du lgislateur (A), la pression pouvant rsulter de larrive prochaine du terme
extinctif du bail, constituerait assurment pour le locataire une pe de Damocls nuisible
la prennit de son activit professionnelle.
Par drogation aux comptences qui lui sont attribues, le Tribunal de commerce nest pas
comptent pour connatre des litiges relatifs au droit au renouvellement du bail commercial. Le
lgislateur a entendu confier ce contentieux technique une juridiction civile compose de
magistrats professionnels (B), sans doute plus comptents dans leur mission de jurisdictio .
1
3
pour dire que le bail avait t renouvel compter du 26 fvrier 2004, l'arrt retient que le
commandement du 10 dcembre 2003 avait t dlivr de mauvaise foi et que le refus de
renouvellement du bail n'tait pas fond puisque conscutif ce commandement ; Qu'en statuant ainsi,
alors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d'un bail venu expiration en
payant une indemnit d'viction, la cour d'appel, a viol le texte susvis (--) 25
Par ailleurs, le locataire devra sabstenir de commettre des fautes dans lexcution du contrat,
sauf subir la sanction de larticle L. 145-17 du Code de commerce. En effet, le bailleur peut
refuser le renouvellement du bail sans tre tenu au paiement de lindemnit ; sil justifie dun
motif grave et lgitime lencontre du locataire sortant (--) .
Toutefois, le bailleur aura lobligation de procder la signification dune mise en demeure
pralablement au cong-refus, sil veut sexonrer du paiement de lindemnit dviction.
Nanmoins, cumulativement avec cette formalit, le preneur ne devra pas avoir rgularis sa
situation au cours du mois qui suit la mise en demeure.
La cour de cassation semble avoir assouplit sa position dans lanalyse du caractre irrversible
de linfraction commise par le preneur et de lobligation pesant sur le bailleur de mettre en
demeure son cocontractant ;
Attendu, selon l'arrt attaqu, que M. X..., propritaire de locaux usage commercial de
bar, dbit de boissons, donns bail M. Y..., lui a notifi, par acte du 26 janvier 2007, un
cong avec refus de renouvellement sans offre d'indemnit d'viction, au motif, notamment,
que le preneur poursuivait son activit alors qu'il se trouvait, par suite de condamnations
pnales prononces contre lui, interdit d'exploiter un dbit de boissons consommer sur
place en application des articles L. 3336-2 et suivants du code de la sant publique ; que M.
Y... a assign le bailleur en paiement de l'indemnit d'viction ; (--)
Mais sur le moyen unique, pris en ses autres branches :
Vu l'article L. 145-17 du code de commerce ; Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement
du bail sans tre tenu au paiement d'aucune indemnit s'il justifie d'un motif grave et lgitime
l'encontre du locataire sortant ; que, toutefois, s'il s'agit soit de l'inexcution d'une obligation, soit de
la cessation sans raison srieuse et lgitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de
l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut tre invoque que si elle s'est
poursuivie ou renouvele plus d'un mois aprs mise en demeure du bailleur d'avoir la faire cesser
; Attendu que pour valider le cong sans offre de renouvellement et d'indemnit d'viction, l'arrt
retient que M. Y... exploitait son fonds illgalement et que cette infraction, allgue comme motif grave
et lgitime du cong, tant consomme et non susceptible de rgularisation, une mise en demeure
pralable n'tait pas exige peine de nullit ; Qu'en statuant
ainsi, alors que M. Y... pouvait rgulariser sa situation selon diffrentes voies de droit, et qu'en
consquence, le bailleur tait tenu de lui dlivrer une mise en demeure, la cour d'appel a viol le
texte susvis (--) 26
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4
Enfin, le locataire qui est bnficiaire de lindemnit dviction mais qui nen a pas encore
reu le paiement effectif dispose de la facult de demeurer dans les lieux lous jusqu
rception du paiement, cela constituant encore une garantie supplmentaire pour le
professionnel, ayant pour objectif ne pas le priver de chance de poursuivre son exploitation et
de disposer de moyens pcuniaires suffisants cette fin. Toutefois une contrepartie pour le
bailleur, consistera en lallocation dune indemnit doccupation pour la priode de maintien
dans le local ;
Vu les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, ensemble larticle L. 145-16 du
mme code et les articles 1108 et 1134 du code civil ;
Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; que, toutefois, le bailleur doit,
sauf exceptions prvues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire vinc une
indemnit dite dviction gale au prjudice caus par le dfaut de renouvellement ; quaucun
locataire pouvant prtendre une indemnit dviction ne peut tre oblig de quitter les
lieux avant de lavoir reue ; que jusquau paiement de cette indemnit, il a droit au
maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expir (--) 28.
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Une attention particulire doit tre porte sagissant des dlais pour agir ; toutes les actions
exerces sur le fondement du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
(Article L. 145-60 du Code de commerce).
Le titulaire dun droit au titre des dispositions protectrices du code de commerce en matire de
bail commercial, serait donc forclos aprs lexpiration du dlai de deux ans.
Mais attendu quayant constat que, par acte dhuissier du 11 septembre 1990, les consorts
X avaient fait dlivrer la Socit Agri-jardins un cong pour le 17 mars 1991 avec refus
de renouvellement et dindemnit dviction (--) et relev labsence de toute action du
locataire cette fin avant le 17 mars 1993, la cour dappel en a exactement dduit que la
socit Agri-jardins tait forclose solliciter une indemnit dviction. 29
En outre, des formalits pralables sont imposes aux parties avant de saisir le juge des loyers
commerciaux - formalits dtailles aux articles L.145-37 L. 145-39 du Code de commerce.
Par ailleurs, La Loi n 88-18 du 5 janvier 1988 a institu une commission dpartementale de
conciliation qui doit tre saisie lorsque le litige porte sur la fixation du prix du bail renouvel
en application de larticle L.145-34 du mme code.
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