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UNIVERSIDAD DE CHILE

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

MODELO PARA LA IDENTIFICACIN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO QUE


OPTIMICE LA RENTABILIDAD DEL SUELO
El caso del t er r eno ubicado en l os Leones 2025 Pr ovidencia, Sant iago de Chil e.

CATALINA PAZ TEUBER LEAL


Ar quit ect a, Univer sidad Mayor .

TESIS PARA OPTAR AL GRA DO DE MAGISTER


EN DIRECCIN Y ADMINISTRACIN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

PROFESOR GU A:
HERNN ELGUETA STANGE
Ar quit ect o, Univer sidad de Chil e, Magist er en Dir eccin y Administ r acin de Pr oyect os Inmobiliar ios,
Univer sidad de Chile.

SANTIAGO DE CHILE
DICIEMBRE 2014

Univer sidad de Chile - FAU DAPI

TABLA DE CONTENIDOS

CAPITULO 1

ESTADO DEL ARTE

1.1.

RESUMEN EJECUTIVO

1.2.

ANTECEDENTES

pgina xx

1.2.1 La Evaluacin de Pr oyect os


1.2.2 Ant ecedent es del cont ext o
1.2.3 S nt esis
1.3.

HIPOTESIS

1.4 .

OBJETIVOS
Objet ivo gener al
Objet ivos Espec f icos

1.5.

METODOLOGIA

CAPITULO 2

ANALISIS DEL TERRENO

2.1.

NORMATIVA URBANA

2.2.

CARACTERISTICAS MORFOLOGIAS:

2.3.

ANALISIS URBANO

2.4.

CONCLUSIONES DEL CAPITULO

CAPITULO 3

MERCADO INMOBILIARIO

3.1.

CONDICIONANTES DEL MERCADO

3.2.

CONCLUSIONES DEL CAPITULO

CAPITULO 4

pgina xx

pgina xx

MODELO PARA LA IDENTIFICACIN DEL PRODUCTO INMOBILIARIO


QUE OPTIMICE LA RENTABILIDAD DEL SUELO

4.1.

4.2.

LAS ENCUESTAS
4.1.1.

Encuest a 01 USO- DIMENSION

4.1.2.

Encuest a 02 USO- NORMATIVA

4.1.3.

Encuest a 03 USO- MORFOLOGIA

4.1.4 .

Encuest a 04 USO/ ATRIBUTOS DE LOCALIZACION

LOS FILTROS
4.2.1.

Filt r os 01- 02

4.2.2.

Filt r o 03 Nor mat iva

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Univer sidad de Chile - FAU DAPI

4.3.

4.2.3.

Filt r o 04 Mor f ol og a

4.2.4.

Filt r o 05 At r ibut os de Localizacin

4.2.5.

Filt r o 06 El Mer cado

ANTECEDENTES NECESARIOS Y ESTRUCTURA DEL MODELO


4.3.1

Inf or macin Pr edial


4 .3.1.1. Ubicacin
4 .3.1.2. Mor f olog a (Super f icie, dimensiones gener ales)

4.3.2.

Nor mat iva:


4 .3.2.1. Usos de suelo:
4 .3.2.2. Zona de edif icacin:
4 .3.2.3. CIP

4.3.3.

Valor del Ter r eno

4.3.4.

Aplicar Filt r os de Uso, cuadr os 01- 02- 03- 04

4.3.5.

Est udio de Mer cado.

4.3.6.

Filt r ar Usos con los cuadr os 05A 06B 07

4.3.7.

Seleccin del Pr oduct o a Desar r ol lar

4.3.8.

Anlisis de Pr ef act ibilidad

CAPITULO 5

CASO DE COMPROBACIN TERRENO LOS LEONES 2025


PROVIDENCIA, SANTIAGO.

5.1.

DESARROLLO
5.1.1.

Inf or macin pr edial


5.1.1.1. Ubicacin
5.1.1.2. Mor f olog a

5.1.2.

Nor mat iva


5.1.2.1. Usos de suelo
5.1.2.2. Zona de edif icacin
5.1.2.3. CIP

5.1.3.

Valor del Ter r eno

5.1.4 .

Filt r ar Usos cuadr os con 01- 02- 03- 04

5.1.5.

Est udio de Mer cado

5.1.6.

Est udio de mer cado par a el uso vivienda

5.1.7.

Seleccin del Pr oduct o a desar r ol lar

5.1.8.

Anlisis de pr ef act ibilidad

5.2.

CONCLUSIONES

5.3.

ANEXOS Y BIBLIOGRAFIA

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Universidad de Chile - FAU DAPI

CAPITULO 1
1.1.

ESTADO DEL ARTE

RESUMEN EJECUTIVO

El desarrollador inmobiliario est en constante bsqueda de nuevos proyectos, el negocio


se basa en la deteccin y aprovechamiento de oportunidades que rentabilicen el capital
invertido.
Generalmente, el punto de partida es la bsqueda de nuevas localizaciones para
inversin, basndose en la informacin del mercado y las condiciones normativas urbanas
que las rigen, pero en otros casos, es el terreno el pie forzado desde donde se evalan
las posibles alternativas de negocio. Este es el caso de estudio, esta investigacin tiene
como objetivo el poder reconocer el producto inmobiliario que mejor rentabilice un terreno
en particular, conformando el estudio en s como un modelo bsico factible de replicar
acotado a terrenos urbanos, de uso mixto en reas consolidadas y con una superficie
entre los 501 y 2500 mt2. Entonces, partiendo de la base de que la localizacin no es
una variable, se busca reconocer los factores determinantes en la toma de decisiones
para el desarrollo de uno u otro proyecto inmobiliario.
Se tomar como caso de estudio y comprobacin un terreno ubicado en Los leones 2025,
comuna de Providencia, Santiago de Chile.
1.2.

ANTECEDENTES

1.2.1.

La Evaluacin de Proyectos Inmobiliarios

El desarrollo del modelo de evaluacin de proyectos (EPI) se basa en atender la


necesidad de sintetizar los procedimientos conducentes al estudio de un proyecto
inmobiliario, creando una herramienta que permita visualizar y aplicar de manera sencilla
los parmetros que lo modelan y conducir a un resultado de rentabilidad ptima.
Un proyecto de inversin inmobiliario est compuesto por un terreno, un conjunto
desinformaciones de mercado y antecedentes tcnicos, econmicos, financieros y legales,
que considerados en un contexto actual y futuro, nos permitir establecer la
conveniencia o no de la puesta en marcha del emprendimiento que lo motiva.1
La evaluacin de proyectos es un instrumento o herramienta que entrega informacin
medible sobre las posibilidades de desarrollo, situacin del mercado, comercializacin y
financiamiento entre otros, permitiendo emitir un juicio sobre la conveniencia y
confiabilidad de la estimacin preliminar del beneficio que genera el proyecto de estudio.
Permite realizar ajustes en el diseo y la ejecucin, para definir o seleccionar la mejor
alternativa para llevar a cabo un proyecto.
1Evaluacin de Proyectos Inmobiliarios
Carrera de Especializacin en Gerenciamiento y Direccin de Proyectos y Obras (GeO)
Facultad de Arquitectura, Diseo y Urbanismo Pgina 1 de 140 EVALUACION DE PROYECTOS DE INVERSION
INMOBILIARIOS) Autor: Ing. Civil Martn R. Repetto Alcorta

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Universidad de Chile - FAU DAPI

Una seleccin implica tomar una decisin y la metodologa de evaluacin aporta los
elementos de juicio necesarios que facilitan dicha tarea.
El objetivo de la evaluacin de un proyecto de inversin es seleccionar la alternativa que
maximice la rentabilidad y acote el riesgo y la incertidumbre.2
Segn Martn R. Repetto Alcorta, Investigador en el rea, evaluar un proyecto
inmobiliario consiste en:
I.

Definicin preliminar
preliminar del proyecto: Esta etapa implica la concepcin preliminar
del proyecto a partir de una idea.

II.

Estudio del Contexto: Permite delinear el contexto, a nivel macro y micro, que
deberemos enfrentar al momento del lanzamiento del producto. Esto es
conocer las fuerzas que modelan el mercado: las variables macro, el ciclo del
mercado inmobiliario, la oferta y demanda futuras en forma cuali y
cuantitativa, la competencia, los posibles productos sustitutos.
Los resultados de este estudio son dos: establecer las oportunidades,
amenazas, fortalezas y debilidades que servirn de base para definir, en la
etapa siguiente, la estrategia ms adecuada para llevar a cabo el
emprendimiento (ubicacin, diseo fsico, estructuracin financiera y legal,
marketing y comercializacin) y modelizar las variables que permitan
cuantificar ingresos y egresos en los probables escenarios a enfrentar.

III.

Dimensionamiento Fsico: En funcin de lo revelado en la etapa anterior y del


diagnstico realizado, se elige la estrategia a seguir para superar las
debilidades, neutralizar las amenazas, apoyarse en las fortalezas y
aprovechar las oportunidades. En esta etapa se procede a realizar el diseo
ms adecuado para el segmento seleccionado, a los efectos de diferenciarse
de la competencia, elegir la tecnologa constructiva ms adecuada al contexto.

IV.

Dimensionamiento econmico: Con el estudio de factibilidad econmico, se


estudia la rentabilidad, independientemente de las fuentes de financiacin a
adoptar y, por ende, la conveniencia de llevar a cabo o no el proyecto.

V.

Dimensionamiento Financiero y estructuracin legal del emprendimiento: El


estudio financiero analiza la composicin ms rentable de capital y deuda, si
los beneficios a generar permitirn dar cumplimiento a los compromisos
contrados con terceros en tiempo y forma, y la rentabilidad del capital para
ver la conveniencia de colocar nuestro dinero en el emprendimiento. La
estructuracin legal define la mejor forma de llevar a cabo el emprendimiento
(Sociedad Annima, Consorcio al Costo, Fideicomiso al Costo, etc.).

2Evaluacin

de Proyectos Inmobiliarios
Carrera de Especializacin en Gerenciamiento y Direccin de Proyectos y Obras (GeO)
Facultad de Arquitectura, Diseo y Urbanismo Pgina 1 de 140 Evaluacin de Proyectos de Inversin Inmobiliarios) Autor:
Ing. Civil Martn R. Repetto Alcorta
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Todos estos aspectos, que son parte de la evaluacin de un proyecto inmobiliario,


implican una gran inversin de conocimientos, tiempo y dinero; es necesario tener
experiencia en el sector para entender cmo interactan los distintos agentes que
modelan un desarrollo inmobiliario.
Este estudio busca generar una metodologa de diagnstico y evaluar su rentabilidad de
manera simplificada en distintos escenarios, cuando es el terreno el que origina el
negocio.
1.2.2.

Antecedentes del contexto

El crecimiento econmico de las ciudades de Amrica Latina ha trado consigo, durante


muchos aos, un patrn de crecimiento en extensin o UrbanSprawldefinido en trminos
generales como un desarrollo disperso de baja densidad en la periferia de la ciudad, que
comienza alrededor de los aos 50 con el desarrollo de las grandes urbanizaciones de la
pos guerra. Desde sus inicios, este fenmeno ha sumado detractores y adeptos, siendo
cuestionado, en mayor medida, por sus implicancias econmicas, ambientales, sociales,
polticas y estticas.
3

Este patrn de crecimiento presiona los lmites urbanos expansivamente, incorporando


grandes superficies de terreno en la periferia y agregando nuevos desarrollos
suburbanos. Este modelo, hace posible la aparicin de una amplia oferta inmobiliaria en
los sectores perifricos; debido a los bajos costos del suelo, por un lado se masifica la
construccin de vivienda social, y por otro, aparecen conjuntos aislados en los que se
ofrece viviendas a menores valores y contemplando, adems, un mix programtico
atractivo que los conforma como ciudades satlites.
Este proceso conduce a una diferenciacin de la calidad de vida y las oportunidades en el
espacio urbano, generando una trama urbana irregular que es, tanto el resultado del
funcionamiento de los mercados, como de la accin del gobierno a travs de sus polticas
pblicas.
La fuerte prdida de poblacin residente de las comunas centrales, conlleva al deterioro
de muchos de sus barrios y un cambio de rol significativo; la prdida del valor
residencial del centro urbano y la problemtica del deterioro fsico y, a veces, social de
estas zonas dejan gran cantidad de infraestructura, equipamiento y servicios
relativamente subutilizado.
Esta problemtica ha originado programas de recuperacin y revitalizacin del centro y
pericentro de las ciudades, promoviendo la renovacin urbana a travs de la
rehabilitacin, la remodelacin y uso intensivo del suelo.
Hoy, tal como ocurre en las economas desarrolladas, las reas centrales
latinoamericanas antes decadas, cobran relevancia. Existe un cambio de perspectiva, se
3
(MELLA, Beatriz, Las ciudades de Santiago y los efectos de la expansin Urbana [En Lnea] www.plataformaurbana.cl,
Marzo de 2011 [Fecha de Consulta: 15 de Julio de 2012]. Disponible en:
http://www.plataformaurbana.cl/archive/2011/03/24/las-ciudades-de-santiago-y-los-efectos-de-la-expansion-urbana)

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pasa de una visin orientada exclusivamente a la expansin perifrica, a una perspectiva


de recuperacin y renovacin de la ciudad existente.
Esta nueva tendencia parece relacionarse, principalmente, con la transicin demogrfica
que vive la mayora de los pases de Amrica Latina. Por esto, se registra una reduccin
del proceso de expansin urbana, los cambios en los patrones de vida, con la disminucin
de las dimensiones de las familias y la creciente participacin femenina en el mercado del
trabajo.
Por otra parte, la necesidad de definir nuevas funciones en sectores de la ciudad an en
condiciones precarias, donde se ubican inversiones inmobiliarias y de infraestructura
importantes y, finalmente, el reconocimiento de los valores histrico-culturales de la
ciudad, como instrumentos para reforzar la identidad urbana para los habitantes de la
ciudad y, sobre todo, en la perspectiva de la globalizacin en la cual se necesita
construir una imagen "vendible" de la ciudad.4
En el contexto Chileno y segn cifras del Censo 2012, analizados por Atisba,5se
demuestra que el pas tiene una fuerte tendencia a la "metropolizacin" de sus
habitantes. Por metropolizacin se entiende, el fenmeno mediante el cual los individuos
se agrupan en grandes ciudades, designa un proceso de transformacin cualitativa, a la
vez funcional y morfolgico, de las grandes urbes.6
la metropolizacin implica, en numerosos casos, la formacin de una estructura interna
discontinua y heterognea, que alterna en la periferia con zonas de densidades bajas y
de centralidades secundarias7
Las 15 capitales regionales (incluyendo Santiago) concentran el 59% del crecimiento total
de nuevas viviendas del pas. La tabla muestra la fraccin del crecimiento que cubre
cada capital. Como se puede ver, Gran Santiago cubre el 30% con 356.922 unidades, pese
a tener casi el 40% de la poblacin del pas. Las otras capitales agregan un stock muy
similar, con 352.476 y un 29% del total. El resto del pas, formado por cerca de
180comunas, cubre el 41% restante, lo que refleja el fenmeno de metropolizacin
observado entre el perodo 1992-2002.8

4
Rehabilitacin de reas Centrales: Problemas y Oportunidades
(http://www.eclac.cl/dmaah/noticias/proyectos/1/7501/renovaci.htm).
5
(ATISBA. Censo 2012. Cambio de Tendencia en Santiago. [enlnea]: documenting electronic sources on the Internet.)
6
Metropoli significa segn la RAE 1. f. Ciudad principal, cabeza de la provincia o Estado.
6
(ATISBA. Censo 2012. Cambio de Tendencia en Santiago. [enlnea]: documenting electronic sources
7
(http://www.hypergeo.eu/spip.php?article170)
8
(ATISBA. Precenso 2011. Anlisis & Implicancias. Capitales Regionales y Gran Santiago. [en lnea]:
documentingelectronicsourcesonthe Internet. 2012 [fecha de consulta: _______]. Disponible en: <http://www.atisba.cl>)

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Crecimiento relativo 2002 2011 Capitales Regionales:

Fuente: Atisba

La metrpolis tiene privilegios tanto econmicos como espaciales, su mayor y mejor


vinculacin a las redes, mayor y mejor infraestructura y su dimensin, todas estas
variables favorecen el desarrollo de la economa.
Espacialmente, la actual forma de crecimiento de la ciudad de Santiago, por ejemplo, no
tiene como patrn exclusivo el crecimiento perifrico, ms bien crece simultneamente en
varios sentidos o bajo tres formas, en la perspectiva de Figueroa y Rodrguez (2005): se
expande por continuidad
continuidad fsica (extensin o agregacin continua), agrega zonas
conurbadas por expansin (salto
salto de rana,
rana leapfrog o expansin discontinua), pero tambin
recupera y densifica espacios centrales y pericentrales (Contreras y Figueroa, 2008;
Figueroa, 2011; Poduje, 2011) y aquellos contenidos dentro de la ciudad consolidada.
Lo anterior, advierte que de forma paralela al proceso de expansin suburbana se
observa un movimiento de resistencia a los movimientos centrfugos, valorndose de esta
forma la bsqueda de cercana a los lugares de trabajo, las infraestructuras y
equipamientos.
La consultora Atisba, sobre la base de datos oficiales que arroj el Pre-censo del INE,
seala que los antecedentes muestran una gran fuerza a la compactacin de la poblacin.
En el caso de la ciudad de Santiago, como ya se indic y contrario a la masiva creencia
de que la ciudad se ha extendido como una "mancha de aceite", la tendencia de
crecimiento se est dando dentro del anillo de Amrico Vespucio, lo que los expertos
llaman "infilling".
Para analizar los datos, ellos agrupan la informacin en anillos, como en el Reporte Precenso 2011.

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As, hablaremos de las comunas centrales para referirnos a los 19 municipios que se
localizan dentro de la circunvalacin Amrico Vespucio.
En segundo trmino, nos referiremos a comunas perifricas para nombrar las 15 que se
emplazan entre Amrico Vespucio y el lmite urbano del Gran Santiago actual,
correspondiente al rea metropolitana normada por el PR Intercomunal de 1994.
Por ltimo, entenderemos como comunas suburbanas a los 18 municipios localizados
entre el lmite del Gran Santiago y el lmite poltico administrativo de la regin. Ac se
incluyen comunas que operan como ciudades dormitorio del Gran Santiago, como Colina,
Lampa y Padre Hurtado; con otras que no cumplen esta condicin como Melipilla, Curacav,
Alhu o Mara Pinto.
La suma de los tres anillos contiene las 52 comunas de la Regin Metropolitana de
Santiago.
Distribucin del crecimiento de viviendas por anillos:

Fuente: Atisba

Datos por Anillo y Tendencia a Compactacin:

Fuente: Atisba

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En el perodo anterior, la dcada entre 1992 y 2002, el 86% de la nueva vivienda surgi
en las comunas de fuera del anillo de Amrico Vespucio, y slo el 8% en las comunas
interiores de dicho permetro. Ahora, entre 2002 y 2011, el 43% de la nueva vivienda
surge en las comunas ubicadas dentro del anillo de esta circunvalacin, y las comunas de
fuera reducen su participacin y albergan slo al 48% de la nueva vivienda.
En el caso de la comuna de Santiago, su centro histrico no slo revirti su
despoblamiento, sino que se transform en el municipio de mayor crecimiento, agregando
93.800 habitantes y 72.000 viviendas. Pero no fue el nico, lo mismo ocurri con uoa,
San Miguel, Cerrillos, Independencia y Recoleta. Todas haban perdido poblacin entre
1992 y 2002 y ahora se recuperaron sumando 66 mil nuevos habitantes.
Este Anlisis demuestra que las comunas ya consolidadas estn en auge (Las 19 comunas
ubicadas al interior del anillo Amrico Vespucio, definida como tal en el diagnstico del
PRMS)9, porque ah est casi la mitad del crecimiento de viviendas de los ltimos 10 aos.
Todo lo anterior, sumado a la tendencia mundial de la reduccin del tamao de los
hogares, incrementa la escasez de terrenos en comunas centrales de las ciudades.
Las plusvalas de los terrenos en sectores consolidados se han intensificado, la escasez
de terrenos ha jugado un papel relevante para explicar la densificacin en altura y los
fuertes aumentos en los valores del m2.
An, cuando la primera seal aparece en 1997, cuando los departamentos superan a las
casas en las preferencias de compra10 en la capital, en diez aos este patrn se
acenta; como ya se ha dicho, el crecimiento perifrico pierde velocidad y las
transformaciones demogrficas y econmicas comienzan a producirse con ms intensidad
en la ciudad consolidada.
Otra seal importante proviene del rea del Retail; la industria, que haba colonizado la
periferia con sus grandes centros comerciales, se vuelca a
reconquistar reas
centrales; aparecen nuevos formatos como los strip centers, y los malls verticales,
como el Costanera Center.
Por su parte, los proyectos de oficinas se reactivan en sectores como Santiago centro y
Providencia, y aparecen nuevas configuraciones en zonas suburbanas de oficinas y
edificios histricos.
1.2.3.

Sntesis

La oportunidad de negocio o idea matriz que motiva este estudio, tiene que ver con
rescatar el desarrollo de proyectos al interior de reas consolidadas de la ciudad,
pensando en inversionistas pequeos, para los que sea de gran ayuda contar con una
metodologa de evaluacin de proyectos simplificada, que permita encontrar el producto
ms rentable para un terreno dando paso a un emprendimiento inmobiliario.

La disponibilidad de suelo urbano en el Gran Santiago y la Regin Metropolitana,


ciperchile.cl_2014_09_03_la-disponibilidad-de-suelo-urbano, Autor, Pablo Trivelli.

ATISBA. Precenso 2011. Anlisis & Implicancias. Capitales Regionales y Gran Santiago. [en lnea]:
documentingelectronicsourcesonthe Internet. 2012 [fecha de consulta: _______]. Disponible en: < http://www.atisba.cl>

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1.3.

HIPOTESIS

Mediante el estudio de los factores que


de un modelo bsico de evaluacin
oportunidad de negocio inmobiliario para
Se definir objetivamente el producto
optimice el negocio.
1.4.

determinan el negocio inmobiliario y el desarrollo


de proyectos, se podr identificar la mejor
localizaciones especficas en reas consolidadas.
que interprete las necesidades del mercado y

OBJETIVOS
Objetivo general
Generar un modelo de evaluacin de proyectos tendiente a identificar el mejor producto
para una determinada localizacin.

Objetivos Especficos
a) Reconocer los factores determinantes del diseo de un proyecto inmobiliario
b) Generar un modelo de evaluacin de proyectos que permita, en una primera instancia,
diagnosticar las oportunidades de un terreno
c) Aplicacin de un caso como comprobacin del modelo de evaluacin
d) Determinar el producto inmobiliario que mejor rentabilice el terreno en estudio

1.5.

METODOLOGIA

Captulo 1: Se define el marco terico, se delinean los objetivos, se desarrolla la


hiptesis y se define una metodologa conducente a lograr los objetivos planteados.
Captulo 2: Se examinan las variables inherentes al predio, el primer criterio a considerar
es la relacin Uso/dimensin11, luego las variables relacionadas con la normativa,
Usos/normativa12, su morfologa13 y posicin dentro de la ciudad y de la manzana;
Usos/morfologa finalmente las variables ajenas como son las relativas a los atributos
urbanos del rea donde se inserta el predio Usos/atributos de localizacin14.
Captulo 3: Se estudian las variables de mercado que son decisivas a la hora de definir un
producto inmobiliario.
Captulo 4: Se desarrolla el modelo de evaluacin de proyectos, para lo que se construyen las
encuestas conducentes a levantar datos y se organiza la estructura de informacin bsica
necesaria.

Encuesta 01 Usos/Dimensin, elaboracin propia.


Encuesta 02 Usos/Normativa, elaboracin propia.
13
Encuesta 03 Usos/Morfologa, elaboracin propia.
14
Encuesta 04 Usos/Atributos de localizacin, elaboracin propia.
11

12

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Se construye Encuesta 01, que relaciona los USOS con la DIMENSION, con los resultados de esta
se crea un primer filtro de USO que descarta los considerados no acordes al tamao predial en
estudio (considerando la definicin de terreno dada).
Se construye una segunda Encuesta, (02) que relaciona los USOS ya filtrados con las VARIABLES
NORMATIVAS reconocidas como relevantes.
Se construye una tercera Encuesta, (03) que consulta por distintas MORFOLOGIAS de terreno y el
USO considerado apropiado a estas.
Se construye la cuarta Encuesta, (04) que relaciona USO y ATRIBUTO.
Con las respuestas de cada encuesta se disea un cuadro filtro para cada una de ellas.
Captulo 5: Con la estructura entregada por el modelo, se analiza el caso de estudio.
MODELO PARA LA IDENTIFICACION DEL PRODUCTO INMOBILIARIO QUE OPTIMICE LA RENTABILIDAD DEL SUELO
El caso del terreno ubicado en Los Leones 2025, Providencia, Santiago de Chile
OBJETIVO GENERAL

OBJETIVOS ESPECIFICOS

CAPITULOS

CAPITULO 1 ESTADO DEL ARTE

CAPITULO 2 ANALISIS DEL TERRENO

RECONOCER LOS FACTORES DETERMINANTES


DEL DISEO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO

1.1
1.2
1.3
1.4

1.5

RESUMEN EJECUTIVO
ANTECEDENTES
HIPOTESIS
OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
OBJETIVOS ESPECIFICOS
METODOLOGIA

2.1
2.2
2.3

CARACTERISTICAS MORFOLOGICAS
ANALISIS URBANO
CONCLUSIONES DEL CAPITULO

3.1
3.2

CONDICIONANTES DEL MERCADO


CONCLUSIONES DEL CAPITULO

4.1
GENERA R U N MO DELO DE
EVA LUACI ON DE P ROY ECTOS
TENDI ENTE A I DENTI FI CA R EL MEJOR
PRODUCTO P ARA UNA DETERM I NAD A
LOCA LI ZACI ON

4.2

4.3

4.5

APLICACIN DE UN CASO COMO


COMPROBACION DEL MODELO DE EVALUACION
/ DETERMINAR EL PRODUCTO INMOBILIARIO
QUE MEJOR RENTBILICE EL TERRENO EN
ESTUDIO

CAPITULO 5 CASO DE COMPROBACION, Los


Leones 2025, Providencia, Santiago

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Se define el marco terico, se delinean los


objetivos, se desarrolla la hiptesis y se define
una metodologa conducente a lograr los
objetivos planteados.

Se examinan las variables inherentes al predio.

Se estudian las variables de mercado que son


decisivas a la hora de definir un producto
inmobiliario

CAPITULO 3 MERCADO INMOBILIARIO

GENERAR UN MODELO DE EVALUACION DE


CAPITULO 4MODELO PARA LA IDENTIFICACION
PROYECTOS QUE PERMITA, EN UNA PRIMERA
DEL PRODUCTO INMOBILIARIO QUE OPTIMICE LA
INSTANCIA, DIAGONOSTICAR LAS
RENTABILIDAD DEL SUELO
OPORTUNIDADES DE UN TERRENO

METODOLOGIA (Recursos)

SUB-INDICE (Tpicos)

5.1
5.2
5.3

LAS ENCUESTAS
4.1.1 Encuesta 01 USO-DIMENSION
4.1.2 Encuesta 02 USO-NORMATIVA
4.1.3 Encuesta 03 USO-MORFOLOGIA
4.1.4 Encuesta 04 USO/ATRIBUTOS DE
LOCALIZACION
LOS FILTROS
4.2.1 Filtros 01-02
4.2.2 Filtro 03 Normativa
4.2.3 Filtro 04 Morfologa
4.2.4 Filtro 05 Atributos de Localizacin
4.2.5 Filtro 06 El Mercado
4.3.6 CREDITOS
ANTECEDENTES NECESARIOS Y ESTRUCTURA
DEL MODELO

Se desarrolla el modelo de evaluacin de


proyectos, Encuesta 01, USOS-DIMENSION.
Cuadro Filtro 01 con los Usos.
Encuesta 02 USOS filtrados-NORMATIVA
Cuadro filtro
Encuesta 03 USOS filtrados- MORFOLOGIAde
terreno Cuadro filtro
Encuesta 04 USOS filtrados-ATRIBUTOS
URBANOS, Cuadro filtro

PREFACTIBILIDAD COMPARATIVA
CONCLUSIONES DEL CAPITULO
4.3.1 Informacin Predial
4.3.2 Normativa
4.3.3 Valor del Terreno
4.3.4 Aplicar Filtros de Uso, cuadros 01-02-03-0
4.3.5 Estudio de Mercado
4.3.6 Filtrar Usos con los cuadros 05A 06B 07
4.3.7 Seleccin del Producto a Desarrollar
4.3.8 Anlisis de Prefactibilidad
DESARROLLO
CONCLUSIONES
ANEXOS Y BIBLIOGRAFIA

Con la estructura entregada por el modelo, se


analiza el caso de estudio.

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CAPITULO 2

ANALISIS DEL TERRENO

Introduccin
El suelo es la materia prima del negocio inmobiliario, su posicin dentro de la ciudad y
particularidades como la normativa que lo rige y las caractersticas morfolgicas propias,
determinaran que es lo qu se puede desarrollar ah, tanto en cuanto al volumen como
al tipo de producto. Entonces, es primordial estudiarlo de manera de obtener datos o
antecedentes que permitan la toma de decisiones relativas a la localizacin especfica.
Definiciones
El tamao predial a evaluar en este estudio, se precis en base a dos parmetros, el
primero est dado por los rangos manejados en los estudios de suelo urbano porTrivelli,15
quin en su boletn de mercado de suelo, documento formal y ampliamente aceptado,
define categoras de superficie dentro de las cuales el valor de suelo es relativamente
homogneo.
Estos son paos de entre 0-500, 501501-1000, 10011001-2500,
2500 2501-5000, 5001-10000, 1000150000.
Por otra parte, los terrenos con superficies sobre los 2500 m2 pueden acceder a la
norma de excepcin denominada Conjunto Armnico16, la que permite aumentos en
densidad, constructibilidad y altura, por lo que se excluyen los terrenos que sobrepasen
esta superficie de manera de poder homogenizar el estudio. Se excluyeron los terrenos
menores a 500 m2, ya que se espera conseguir rentabilidad, para lo que en la gran
mayora de los casos se debe intensificar el uso del suelo, a travs de la densificacin
para lo que al menos de sebe contar con 500m2.17
Esta tesis se enfoca en paos de terreno de entre 501 y 2500 m2.
El anlisis del terreno se desarrolla aproximndose desde el punto de vista del uso del
suelo,
suelo, lo que permite homogenizar el resultado y extrapolarlo a distintas localizaciones.
Se busca detectar la tendencia de uso de un predio con condiciones favorables para la
produccin en l, de uno u otro proyecto inmobiliario. Mediante el levantamiento de
informacin va encuesta, se espera cuantificar las variables urbanas que afectan una
localizacin determinada para distintos usos del suelo.
Se realiza un estudio hednico que permite evaluar un terreno de manera de determinar
su vocacin de desarrollo.
Al examinar las variables inherentes al predio, el primer criterio a considerar es la
relacin Uso/Dimensin18, luego variables relacionadas con la normativa19 (Usos/Normativa),
Pablo Trivelli, 15Economista, Autor del boletn "Mercado de Suelo Urbano"
Artculo 2.6.4.OGUC, ver Anexo 01.
17
Conclusin propia en base a los datos recogidos en este estudio.
18
Encuesta 01 Usos/Dimensin, elaboracin propia.
15

16

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su Morfologa20y posicin dentro de la ciudad y de la manzana; (Usos/morfologa)


finalmente las variables ajenas como son las relativas a los Atributos Urbanos21 del
rea donde se inserta el predio (Usos/Atributos de localizacin).
La Teora de Precios Hednicos pretende explicar el valor de un bien raz, entendido
como un conjunto de atributos (superficie, aptitud de uso del suelo, calidad de la
construccin, diseo interior y exterior, reas verdes, ubicacin, caractersticas del
vecindario, etc.), en funcin de cada uno de ellos, obteniendo sus respectivas
valoraciones y, por ende, demandas implcitas.
En otras palabras, la teora permite identificar la importancia relativa de cada atributo
en el valor asignado por el mercado a un bien raz, mediante lo cual es posible
determinar cmo cambiar dicho valor al variar la cantidad y calidad en que se encuentra
presente cada uno de estos atributos, y consecuentemente, predecir precios.22
Para el desarrollo de este estudio se excluye el componente transitorio23 del bien raz,
las edificaciones y se considera solo el suelo como componente permanente24.

19
20
21
22
23
24

Encuesta 02 Usos/Normativa, elaboracin propia.


Encuesta 03 Usos/Morfologa, elaboracin propia.
Encuesta 04 Usos/Atributos de localizacin, elaboracin propia.
El Modelo de Precios Hedonicos, George Lever D.(http://www.asatch.cl/documentos/APUNTES_PSHS.pdf)
Determinantes del precio de la vivienda en Santiago: una estimacin hednica. Eugenio Figueroa, George Lever.
Determinantes del precio de la vivienda en Santiago: una estimacin hednica. Eugenio Figueroa, George Lever.
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2.1.

NORMATIVA URBANA

Las Normas urbansticas son todas aquellas disposiciones de carcter tcnico derivadas
de la Ley General de Urbanismo y Construcciones de esta Ordenanza y del Instrumento
de Planificacin Territorial respectivo aplicables a subdivisiones, loteos y urbanizaciones
tales como, ochavos, superficie de subdivisin predial mnima, franjas afectas a
declaratoria de utilidad pblica, reas de riesgo y de proteccin, o que afecten a una
edificacin tales como, usos de suelo, sistemas de agrupamiento, coeficientes de
constructibilidad, coeficientes de ocupacin de suelo o de los pisos superiores, alturas
mximas de edificacin, adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes,
densidades mximas, exigencias de estacionamientos, franjas afectas a declaratoria de
utilidad pblica, reas de riesgo y de proteccin, o cualquier otra norma de este mismo
carcter, contenida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones o en esta
Ordenanza, aplicables a subdivisiones, loteos y urbanizaciones o a una edificacin.25
Los planes de Desarrollo Urbano y planes reguladores intercomunales crean directrices
generales respecto a la zona que norman y regulan el desarrollo fsico del territorio.
Los planes reguladores se ordenan jerrquicamente de la siguiente manera26:
a)
b)
c)
d)
e)

Plan regional de desarrollo urbano


Plan regulador intercomunal o metropolitano
Plan regulador comunal
Plan seccional
Lmite urbano

Es el PRC (Plan Regulador comunal), el instrumento que afecta directamente el desarrollo


inmobiliario de un terreno, determina en forma especfica los usos que se le pueden dar
al suelo y las caractersticas morfolgicas que se le pueden dar a la construccin
emplazada en una u otra posicin dentro de su rea de influencia.
El PRC condiciona el aprovechamiento que se puede obtener de un suelo, lo que
normalmente se refleja en los valores del m2 de terreno, es as como un terreno que
permita la edificacin en altura tendra un valor mayor que uno que no lo haga, dado que
tiene un mejor rendimiento posibilitando construir ms.
La informacin legislativa referente a cada terreno urbano est detallada en el
Certificado de Informaciones Previas o CIP que entrega la municipalidad correspondiente.
Esta es informacin confiable de la normativa que afecta al predio en estudio al momento
de solicitarlo y con una vigencia establecida en el mismo certificado.
La informacin que se obtiene del CIP es la siguiente, se detalla cada punto con el fin de
explicar su influencia dentro de una evaluacin de proyectos.
A.- Direccin
B.- Superficie (metros cuadrados del terreno)
C.C.- Zona de Uso de Suelo
(Fuente: Artculo 1.1.2.OGUC)
(Fuente: Artculo 2.1.2.OGUC)

25
26

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Conjunto genrico de actividades que el Instrumento de Planificacin Territorial admite o


restringe en un rea predial, para autorizar los destinos de las construcciones o
instalaciones27
Los usos de suelo se agrupan en las siguientes seis tipologas, susceptibles a ser
emplazados simultneamente en la misma zona, lo cual queda establecido en el Plan
Regulador Comunal (PRC).28
-

Residencial
Equipamiento
Actividades productivas
Infraestructura
Espacio Pblico
rea Verde

C1. El tipo de uso Residencialcontempla


Residencial
preferentemente el destino vivienda, e
incluye hogares de acogida, as como edificaciones y locales destinados al hospedaje, sea
ste remunerado o gratuito, siempre que no presten servicios comerciales adjuntos, tales
como bares, restaurantes o discotecas, en cuyo caso requerirn que en el lugar donde
se emplazan est admitido algn uso comercial.29
C2. El tipo de uso Equipamiento se refiere a las construcciones destinadas a la
prestacin de servicios necesarios para complementar el resto de las actividades, como
son las residenciales y las productivas, incluyendo las interrelaciones y actividades
anexas que se generan a partir de ellas.30 Por ejemplo: equipamiento cientfico, centros
tecnolgicos, centros comerciales, restaurantes, discotecas, bares, centros de servicio,
supermercados, templos, teatros, cines, bancos, gimnasios, colegios, liceos, salas cunas,
institutos, universidades, casinos, parques zoolgicos, hospitales, clnicas crceles,
oficinas, clubes sociales, etc.
C3. El tipo de uso Actividades Productivas comprende a todo tipo de industrias y
aquellas instalaciones de impacto similar al industrial, tales como grandes depsitos,
talleres o bodegas industriales. El Instrumento de Planificacin Territorial podr
establecer limitaciones a su instalacin, sin perjuicio del cumplimiento de las normas
ambientales y dems disposiciones pertinentes.
Las actividades productivas sealadas en el inciso anterior pueden ser calificadas como
inofensivas, molestas, insalubres, contaminantes o peligrosas por la Secretara Regional
Ministerial de Salud correspondiente. Sin embargo, las que cuenten con calificacin de
dicha Secretara Regional Ministerial como actividad inofensiva podrn asimilarse al uso
de suelo Equipamiento de clase comercio o servicios, previa autorizacin del Director de
Obras Municipales cuando se acredite que no producirn molestias al vecindario.31

Artculo
Artculo
29
Artculo
30
Artculo
31
Artculo
27
28

1.1.2. OGUC
2.1.24. OGUC
2.1.26. OGUC
2.1.27. OGUC
2.1.28. OGUC
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C4. El tipo de uso Infraestructura se refiere a las edificaciones o instalaciones y


a las redes o trazados destinados a:
- Infraestructura de transporte, tales como, vas y estaciones ferroviarias, terminales
de transporte terrestre, recintos martimos o portuarios, instalaciones o recintos
aeroportuarios, etc.
- Infraestructura sanitaria, tales como, plantas de captacin, distribucin o tratamiento
de agua potable o de aguas servidas, de aguas lluvia, rellenos sanitarios, estaciones
exclusivas de transferencia de residuos, etc.
- Infraestructura energtica, tales como, centrales de generacin o distribucin de
energa, de gas y de telecomunicaciones, gasoductos, etc.
Las redes de distribucin, redes de comunicaciones y de servicios domiciliarios y en
general los trazados de infraestructura se entendern siempre admitidos y se sujetarn
a las disposiciones que establezcan los organismos competentes. El instrumento de
planificacin territorial deber reconocer las fajas o zonas de proteccin determinadas
por la normativa vigente y destinarlas a reas verdes, vialidad o a los usos
determinados por dicha normativa.32
C5. El tipo de uso Espacio Pblico se refiere al sistema vial, a las plazas y reas
verdes pblicas, en su calidad de bienes nacionales de uso pblico.33
C6. El tipo de uso rea Verde se refiere a los parques, plazas y reas libres
destinadas a rea verde, que no son Bienes Nacionales de uso pblico, cualquiera sea su
propietario, ya sea una persona natural o jurdica, pblica o privada.34
El objeto de este estudio son los terrenos que se insertan en reas donde se
sobreponen los Usos Residencial y de Equipamiento, dado que se evalan terrenos en
reas consolidadas de carcter mixto que motiven la aplicacin de este modelo.
El Uso de suelo es el punto de partida para la definicin de las posibilidades de
desarrollo de un terreno. Mediante el cruce del Uso de suelo y la variable Dimensin es
factible detectar los Destinos no acordes al tamao predial en estudio35. Luego se
identifican los usos no permitidos por la normativa que rige el sitio. Aplicando estos dos
filtros se hace el primer descarte (Cuadro 01).
D.D.-Zona o rea de Edificacin:
La zona de Edificacin nos entrega el tamao mximo y regula la forma en cmo se
dispondr en el terreno el proyecto para cada Uso permitido.
Corresponde a la normativa particular fijada por la morfologa del terreno. Es importante
verificar la existencia de ms de una zona en un terreno ya que la normativa debe ser
cumplida en cada segmento del sitio.
De todas las variables que condicionan el desarrollo de un proyecto hay algunas que son
ms relevantes que otras y que, adems, tienen un peso distinto segn sea el Uso en
evaluacin.
32
33
34
35

Artculo 2.1.29. OGUC


Artculo 2.1.30. OGUC
Artculo 2.1.31. OGUC
Resultado Encuesta 01
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Se definen los conceptos y se seleccionan las variables determinantes, en base al


criterio personal y la disponibilidad de informacin.
D1. Sistema de agrupamiento:
Define las alternativas de emplazamiento, se
distinguen tres tipos de agrupamiento de las edificaciones:
D.1.1 -Edificacin Aislada, la separada de los deslindes.
D.1.2.-Edificacin Pareada, la que corresponde a dos edificaciones emplazadas a partir de
un deslinde comn, manteniendo una misma lnea de fachada, altura y longitud de pareo.
D.1.3.-Edificacin Continua, emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o
concurrentes de un mismo predio y ocupando todo el frente de ste, manteniendo un
mismo plano de fachada con la edificacin colindante.

Esquemas Sistemas de agrupamiento:

Fuente: Elaboracin propia en base a OGUC.

+Esta variable no es determinante, ya que no tendra mayor implicancia para un Uso u


otro.
D2. Adosamiento:
Es la edificacin construida contigua a los deslindes o
muros colindantes. La normativa puede permitir adosamiento en un porcentaje del deslinde
o no permitirlo.
Para edificacin aislada, la longitud del adosamiento no podr exceder del 40% de la
longitud total del deslinde comn con el vecino. Cuando la edificacin existente sea
pareada o continua, a la longitud total de dicho deslinde debe descontarse el tramo
ocupado por la parte pareada o continua.36

36

Artculo 2.6.2. OGUC


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Esquema tipo de Adosamiento:

Fuente: Elaboracin propia en base a OGUC.

+Esta variable no es determinante, ya que no tendra mayor implicancia para un Uso u


otro.
D3. Distanciamientos:
D3.1.-Distanciamientos mnimos, es la distancia mnima horizontal entre el deslinde del
predio (LO) y el punto ms cercano de la edificacin, sin contar los elementos de
techumbre en volado, aleros, vigas, jardineras o marquesinas.
D3.2.-Distanciamiento a medianeros, es la distancia mnima horizontal entre el medianero
y el punto ms cercano de la edificacin, sin contar los elementos de techumbre en
volado, aleros, vigas, jardineras o marquesinas. Estas distancias estn definidas de
acuerdo a la altura de la edificacin y al tipo de fachada que enfrenta el medianero, que
puede ser sin vano o con vano.
En la siguiente tabla se establecen los distintos distanciamientos exigidos.
Altura de la edificacion
hasta 3,5m
sobre 3,5 y hasta 7,0
sobre 7,0

Distanciamiento
fachada con vano fachada sin vano
3
1,4
3
2,5
4
4

Fuente: Artculo 2.6.3.OGUC

Si alguna de estas distancias es sobrepasada, se considera entonces como adosamiento,


inclusive si el muro en cuestin no est en contacto fsico con el muro medianero.
D3.3.-Distanciamiento a deslindes en subterrneo, En caso que el respectivo PRC no
contemple normas sobre distanciamientos aplicables a los subterrneos, las
construcciones en subterrneo podrn adosarse al deslinde, con excepcin del rea bajo
el antejardn, salvo en los casos en que el Instrumento de Planificacin Territorial lo
permita. Con todo, para asegurar la absorcin de aguas lluvia al interior del predio y la
arborizacin del mismo la ocupacin con construcciones en el primer subterrneo no podr
superar el 70% de la superficie total del predio, salvo en los casos en que el

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Instrumento de Planificacin Territorial permita un porcentaje mayor de ocupacin de


suelo.37
Esquema de distanciamientos:

Fuente: Elaboracin propia en base a OGUC.

+Estas variables no son determinantes, ya que no tendran mayor implicancia para un


Uso u otro.
D4. Antejardn:
Es el rea entre la lnea oficial y la lnea de edificacin,
regulada en el instrumento de planificacin territorial38, en general no se pueden
levantar edificaciones sobre el antejardn, a excepcin de Casetas de Portera, Prgolas
o similares, a menos que el PR lo prohba expresamente.
+Esta variable no es determinante, ya que no tendra mayor implicancia para un Uso u
otro.
D5. Subdivisin mnima:
Una subdivisin es el proceso de divisin del suelo
que no requiere la ejecucin de obras de urbanizacin por ser suficientes las existentes,
cualquiera sea el nmero de sitios resultantes39. La subdivisin mnima, es la unidad ms
pequea de superficie permitida en determinado sector segn la normativa vigente.
+Esta variable no es determinante, ya que no tendra mayor implicancia para un Uso u
otro.

37
38
39

Artculo 2.6.3. OGUC


Artculo 1.1.2. OGUC
Artculo 1.1.2. OGUC
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D6. Rasante:
Recta imaginaria que, mediante un determinado ngulo de
inclinacin, define la envolvente terica dentro de la cual puede desarrollarse un
proyecto de edificacin, no podrn sobrepasar en ningn punto las rasantes que se
indican ms adelante, salvo que se acojan al procedimiento y condiciones que establece el
artculo 2.6.11.40
Ejemplo:
Regin metropolitana, rasante 70.
Con el fin de evitar diseos con planos inclinados de los edificios producto de las
rasantes a que se refiere el artculo 2.6.3. el Artculo 2.6.11. permite que las
edificaciones aisladas puedan sobrepasar opcionalmente stas siempre que la sombra del
edificio propuesto, proyectada sobre los predios vecinos no supere la sombra del
volumen terico edificable en el mismo predio esto se grafica mediante un estudio de
sombras.
Esquema de Aplicacin de rasante:

Fuente: Elaboracin propia en base a OGUC.

+Esta variable no es determinante, ya que no tendra mayor implicancia para un Uso u


otro.
D7. Altura de edificacin:
Es la distancia vertical, expresada en metros, entre
el suelo natural y un plano paralelo superior al mismo41 se expresa en metros o nmero
de pisos.
+Esta variable incide de manera diferenciada segn el Uso.
D8. Coeficiente de Constructibilidad:
Nmero que multiplicado por la
superficie total del predio, descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad
pblica, fija el mximo de metros cuadrados posibles de construir sobre el terreno.42

40
41
42

Artculo 1.1.2. OGUC


Artculo 1.1.2. OGUC
Artculo 1.1.2. OGUC
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Ejemplo:
Superficie de terreno 1000m2
Coeficiente 1.0 (1.0x1000m2) total factible de construir 1000m2.
Coeficiente 1.8 (1.8x1000m2) total factible de construir 1800m2.
Esquema de Aplicacin coeficiente de constructibilidad y ocupacin de suelo:

Fuente: Elaboracin propia en base a OGUC.

El coeficiente de constructibilidad en el caso de la ciudad de Santiago para las comunas


de Santiago, Providencia, uoa, Las Condes y Vitacura se mueve entre 0.52 y 8.043,
tomando el ejemplo anterior para un terreno de 1000m2 el primer valor permite construir
520m2 y el segundo llega hasta 8000m2.
Ejemplo 2:
Superficie de terreno 1 H (10.000m2)
Coeficiente constructibilidad 2.9
Densidad 260 V/H (vivienda por hectrea)
(2.9x10.000m2) total factible de construir en 1 h 29.000m2.
(2,9x10.000m)/260= tamao del producto promedio=111,5m2
Si modifico el coeficiente de constructibilidad (CC) ocurre lo siguiente:
CC=1.1, el tamao del producto promedio=42m2
CC=5, el tamao del producto promedio=192m2
+Esta variable es gravitante en el desarrollo de un proyecto inmobiliario.
D9. Coeficiente de Ocupacin de Suelo Mximo:
Nmero que multiplicado por
la superficie total del predio, descontadas de esta ltima las reas declaradas de
Decisiones de inversin inmobiliaria. Anlisis del valor del territorio, M Consuelo Larrea Ducci, Arquitecto.
Universidad de Chile, MDI Universidad Politcnica de Madrid.

43

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utilidad pblica, fija el mximo de metros cuadrados posibles de construir en el nivel de


primer piso.44
Ejemplo:
Dimensiones del terreo 25m frente x 40m fondo
Superficie de terreno 1.000m2
Franja de expropiacin 25m x 5m total expropiacin 125m2
Coeficiente 0.5 (0.5 x (1.000m2-125m2)) total rea mxima a construir en 1er piso 437,5m2.
+Esta variable no es determinante, ya que no tendra mayor implicancia para un Uso u
otro.
D10. Coeficiente De rea Libre:
Nmero que multiplicado por la superficie
total del predio, descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica, fija
los metros cuadrados de rea libre.45
Ejemplo:
Dimensiones del terreo 25m frente x 40m fondo
Superficie de terreno 1.000m2
Franja de expropiacin 25m x 5m total expropiacin 125m2
Coeficiente 0.2 (0.2 x (1.000m2-125m2)) total rea libre de terreno mnima 175m2.
+Esta variable no es determinante, ya que no tendra mayor implicancia para un Uso u
otro.
D11. Densidad: se define como el nmero de unidades (personas, familias,
viviendas, locales, metros cuadrados construidos, etc.), por unidad de superficie (predio,
lote, manzana, hectrea, etc.).46
Densidad bruta: Nmero de unidades por unidad de superficie, en que la superficie a
considerar es la del predio en que se emplaza el proyecto, ms la superficie exterior,
hasta el eje del espacio pblico adyacente, sea ste existente o previsto en el
Instrumento de Planificacin Territorial, en una franja de un ancho mximo de 30 m.
Densidad neta: Nmero de unidades por unidad de superficie, siendo sta ltima la del
predio en que se emplaza el proyecto, descontada, en su caso, la parte afecta a
declaracin de utilidad pblica establecida en el respectivo Instrumento de Planificacin
Territorial.
Consideraciones:
Segn Figueroa y Lever 1992, la densidad de poblacin determina en cierto grado las
expectativas de desarrollo futuro del rea, como externalidad negativa una alta densidad
puede implicar congestin desmejorando la calidad de vida, por otro lado el aumento de la
densidad se asocia a escases de suelo.
La densidad V/H (vivienda por hectrea) en el caso de la ciudad de Santiago para las
comunas de Santiago, Providencia, uoa, Las Condes y Vitacura se mueve entre 5 y
400047,
44
45
46

Artculo 1.1.2. OGUC


Artculo 1.1.2. OGUC
Artculo 1.1.2. OGUC
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Universidad de Chile - FAU DAPI

Ejemplo 1:
Superficie de terreno 1 H (10.000m2)
Coeficiente constructibilidad 2.9
Densidad 260 V/H
(2.9x10000m2) total factible de construir en 1 h 29000m2.
(2,9x10000m)/260= tamao del producto promedio=111,5m2
Si se modifica la densidad ocurre lo siguiente:
180 V/H el tamao del producto promedio=161m2
700 V/H el tamao del producto promedio=41m2
Segn Figueroa y Lever, La densidad poblacional demostr, en tanto, predominancia de
los efectos que se asocian a un mayor nmero de habitantes por rea de superficie
urbana, y que afectan las expectativas de desarrollo futuro e incrementan las
externalidades negativas propias de la sobrepoblacin (congestin, polucin, delincuencia,
etc.) El coeficiente negativo de -0.034, est indicando que por cada punto que aumenta el
ndice de densidad de poblacin utilizado el precio de una vivienda en Santiago disminuye
en 3,38 por ciento.48
+La densidad poblacional es un factor determinante en el desarrollo de proyectos de
vivienda.
D12. Estacionamientos Requeridos:
Los estacionamientos requeridos estn
Requeridos:
asociados con el uso del suelo, como ser de tipo Residencial o Comercial; por ejemplo, un
centro comercial o un edificio de oficinas o de vivienda tienen requerimientos mnimos y
estndares de estacionamientos diferentes. Al desarrollar un proyecto inmobiliario y para
la aprobacin de permisos municipales de obra nueva, ampliacin, obra menor, cambio de
destino, regularizacin, etc., se debe cumplir con las exigencias mnimas de
estacionamientos que solicita la norma.
En el caso de Santiago, Las normas sobre Estacionamientos se regirn por lo dispuesto
en la LGUC, OGUC, PRMS y la Ordenanza Local49.
El PRMS fija 5 zonas (ABCDE), segn las que establece normas y estndares de
estacionamientos mnimos, estas podrn ser modificadas o complementadas a travs de
las disposiciones especficas sobre estacionamientos que dispongan los Planes
Reguladores Comunales50
Para entender el peso que tiene la normativa sobre estacionamientos en el desarrollo de
un proyecto, se resumi parte de la norma del PRMS51 para los usos vivienda y
equipamiento, comercio y oficinas.

Decisiones de inversin inmobiliaria. Anlisis del valor del territorio, M Consuelo Larrea Ducci, Arquitecto.
Universidad de Chile, MDI Universidad Politcnica de Madrid.
48
Determinantes del precio de la vivienda en Santiago: una estimacin hednica. Eugenio Figueroa, George Lever.
49
Artculo 8.1.01.OL de Providencia.
50
Artculo 7.1.2.8.
51
Artculo 7.1.2.PRMS
47

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Cuadro calculo m2 de estacionamiento segn Uso:

VIVIENDA
Estacionamiento 60%
Circulacion 40%

EQUIPAMIENTO
12,5 Estacionamiento 50%
7,5 Circulacion 50%
20m2
3
23 total

m2

Visita 15%
total

m2
12,5
12,5
25m2
25

Fuente: Elaboracin propia en base a OGUC y criterios propios.

Para calcular la superficie de estacionamientos para vivienda se contemplan unidades


estndar de 2,5 x 5,0, superficie que representa el 60% del rea total de
estacionamiento, y la circulacin, que representa el 40%. A esta dimensin se suma un
15%, que corresponde a los estacionamientos de visitas. En el caso del uso equipamiento,
en este caso, comercio y oficinas, se aument el porcentaje de calles debido a que
normalmente hay requerimientos de servicios y circulaciones peatonales extra.

Requerimientos de estacionamientos destino vivienda zonas ABCD, PRMS:


Destino
vivienda
copropiedad
m2
0-50
50-100
100-150
mas de 150

ZONAS
A
exigencia m2 viv m2 est total
1/2viv
25
11,5 36,5
50
11,5 61,5
1/viv
75
23
98
100
23
123
1,5/viv
125
34,5 159,5
150
34,5 184,5
2/viv
175
46
221
200
46
246

B
m2 adic.x
m2 viv
0,46
0,23
0,31
0,23
0,28
0,23
0,26
0,23

exigencia m2 viv m2 est total


1/2,5viv
25
9,2 34,2
50
9,2 59,2
1/2,5viv
75
9,2 84,2
100
9,2 109,2
1/viv
125
23
148
150
23
173
2/viv
175
46
221
200
46
246

C
m2 adic.x
m2 viv
0,37
0,18
0,12
0,09
0,18
0,15
0,26
0,23

exigencia m2 viv m2 est


1/5viv
25
4,6
50
4,6
1/5viv
75
4,6
100
4,6
1/viv
125
23
150
23
2/viv
175
46
200
46

D
m2 adic.x
total m2 viv
exigencia
29,6
0,18 1/7viv
54,6
0,09
79,6
0,06 1/7viv
104,6
0,05
148
0,18 1/viv
173
0,15
221
0,26
246
0,23

m2 adic.x
m2 viv m2 est total m2 viv
25
3,3 28,3
0,13
50
3,3 53,3
0,07
75
3,3 78,3
0,04
100
3,3 103,3
0,03
125
23
148
0,18
150
23
173
0,15

Fuente: elaboracin propia en base a informacin del PRMS.

Para el destino de vivienda se evalu la normativa de las zonas A,B,C y D del PRMS con
unidades de vivienda de entre 25 y 200m2 y se puede apreciar que en la zona donde la
normativa es ms exigente en cuanto al nmero mnimo de estacionamientos por unidad,
resulta que mientras ms pequeas sean las unidades (25m2) ms caro resulta el
proyecto, ya que por cada metro cuadrado de vivienda se debe construir 0,46 m2
adicionales.
Para todas las zonas, dentro de cada rango de m2 de vivienda, mientras ms se acerca
al lmite superior, menos significativo es el costo adicional en relacin al tamao de la
unidad.
Por otro lado en las 4 zonas, los menores costos adicionales por estacionamientos estn
en los tamaos medios entre 75 y 100m2.

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Requerimientos de estacionamientos destino equipamiento zonas ABCD, PRMS.


DESTINO
A
COMERCIO m2
sobre 500m2
entre 200 y 500m2
OFICINAS m2
sobre 500m2
entre 200 y 500m2

exigencia
1/25m2
1/30m2

exigencia
1/30m2
1/30m2

m2
750
1500
200
500
m2
750
1500
200
500

unidades de
estac.
30,0
60,0
6,7
16,7
unidades de
estac.
25,0
50,0
6,7
16,7

sup total
m2 adic.x
estac. M2
m2 totales m2
750
1500
1
1500
3000
1
167
367
0,83
417
917
0,83
sup total
m2 adic.x
estac. M2
m2 totales m2
625
1375
0,83
1250
2750
0,83
167
367
0,83
417
917
0,83
DESTINO

exigencia
1/35m2

m2
750
1500
200
500

1/50m2

exigencia
1/50m2

m2
750
1500
200
500

1/50m2

C
COMERCIO m2
sobre 500m2
entre 200 y 500m2
OFICINAS m2
sobre 500m2
entre 200 y 500m2

exigencia
1/50m2
1/75m2

exigencia
1/75m2
1/75m2

m2
750
1500
200
500
m2
750
1500
200
500

unidades de
estac.
15,0
30,0
2,7
6,7
unidades de
estac.
10,0
20,0
2,7
6,7

sup total
estac. M2
m2 totales
375
1125
750
2250
67
267
167
667
sup total
estac. M2
m2 totales
250
1000
500
2000
67
267
167
667

m2 adic.x
m2
0,50
0,50
0,33
0,33
m2 adic.x
m2
0,33
0,33
0,33
0,33

exigencia
1/75m2

m2
750
1500
200
500

1/100m2

exigencia
1/100m2
1/100m2

m2
750
1500
200
500

B
unidades de
estac.
21,4
42,9
4,0
10,0
unidades de
estac.
15,0
30,0
4,0
10,0

sup total
estac. M2
m2 totales m2 adic.x m2
536
1286
0,71
1071
2571
0,71
100
300
0,50
250
750
0,50
sup total
estac. M2
m2 totales m2 adic.x m2
375
1125
0,50
750
2250
0,50
100
300
0,50
250
750
0,50

D
unidades de
estac.
10,0
20,0
2,0
5,0
unidades de
estac.
7,5
15,0
2,0
5,0

sup total
estac. M2
m2 totales m2 adic.x m2
250
1000
0,33
500
2000
0,33
50
250
0,25
125
625
0,25
sup total
estac. M2
m2 totales m2 adic.x m2
187,5
937,5
0,25
375
1875
0,25
50
250
0,25
125
625
0,25

Fuente: elaboracin propia en base a informacin del PRMS.

Las zonas A,B,C y D del PRMS fueron evaluadas tambin para los usos comercio y
oficinas y se puede apreciar que las exigencias para oficinas para los rangos de 200 a
500m2 y 500 y ms, son iguales dentro de una misma zona y al aumentar los metros
cuadrados, la cantidad adicional de m2 de estacionamientos es tambin el mismo, (0,83
para la zona A, 0,5 zona B, 0,33 zona C y 0,25 zona D) con una exigencia decreciente de
unidades de estacionamientos por m2 desde A a D.
En el caso del comercio se establece una diferencia entre los rangos de 200 a 500m2 y
sobre 500m2, teniendo en todas las zonas mayor exigencia y mayor valor adicional para
el rango sobre 500 por m2 de estacionamiento exigido.
Ejemplo:
Para la zona A
Superficie de terreno 1.000m2
Coeficiente 1.8 (1.8x1000m2) total factible de construir 1.800m2.
Densidad 260 V/H (vivienda por hectrea)
Uso Residencial 1.800m2
m2 adicional 0,31
rea comn 17%=306m2
rea vendible 1.494m2 (20 viviendas de 75m2)
Total construccin 1.800m2+(0,31x1494)=1.800+463,14=2.263,14m2
2.263,14m2
Uso Comercial 1.800m2
m2 adicional 1
rea comn 17%=306m2
rea vendible 1.494m2
Total construccin 1.800m2+(1x1.494)=1.800+1.494=3.294m2
3.294m2

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Uso Oficina 1.800m2


m2 adicional 0,83
rea comn 17%=306m2
rea vendible 1.494m2
Total construccin 1.800m2+(0,83x1.494)=1.800+1.240=3.040m2
3.040m2
+De lo anterior se puede inferir que incluso con la normativa ms exigente en cuando
a las unidades mnimas de estacionamiento el valor de este parmetro es ms
incidente para el equipamiento que para la vivienda.
D13. Tipo de Va
Va::
Define la escala de las vas que enfrenta el sitio lo que
est asociado a restricciones en las escalas para el uso de equipamiento.
Segn el Artculo 2.1.36. de la OGUC, se distinguirn cuatro escalas de equipamiento,
divididas segn su carga de ocupacin y su emplazamiento en funcin de la va con que
se relacionan. Dichas escalas son las siguientes:
1. Equipamiento Mayor: El que contempla una carga de ocupacin superior a 6.000
personas y se emplaza en predios cuyo acceso vehicular se ubique a no ms de 300
metros de vas expresas y troncales.
2. Equipamiento Mediano: El que contempla una carga de ocupacin superior a 1.000 y
hasta 6.000 personas y se emplaza en predios cuyo acceso vehicular se ubique a no ms
de 300 metros de vas colectoras, troncales o expresas.
3. Equipamiento Menor: El que contempla una carga de ocupacin superior a 250 y hasta
1.000 personas y se emplaza en predios cuyo acceso vehicular se ubique a no ms de 300
metros de vas de servicio, colectoras, troncales o expresas.
4. Equipamiento Bsico: El que contempla una carga de ocupacin de hasta 250 personas
y se emplaza en predios que enfrenten vas locales, de servicio, colectoras, troncales o
expresas.
Cuadro resumen red vial estructurante:

RED VIAL COMUNAL ESTRUCTURANTE

TIPO DE VIAS:
EXPRESAS

TRONCALES

COLECTORAS
DE SERVICIO
LOCALES

DEFINICION
Carreteras de Acceso, preferentemente sin transporte pblico

PERMITE EQUIPEMIENTO
EQUIPAMIENTO MAYOR, MEDIANO, MENOR

Anillos de Circunvalacin, preferentemente con transporte


EQUIPAMIENTO MAYOR, MEDIANO, MENOR, BASICO
pblico.
Vas Troncales Intercomunales, preferentemente con trasporte
pblico.
Vas Colectoras, Intercomunales Principales, preferentemente sin EQUIPAMIENTO MEDIANO, MENOR, BASICO
transporte pblico.
Vas de Servicio: preferentemente con transporte pblico.

EQUIPAMIENTO MENOR, BASICO

preferentemente para al flujo vehicular local y peatonal.

EQUIPAMIENTO BASICO

Fuente: elaboracin propia en base a informacin del PRMS.

+El tipo de va a la que se relaciona un predio es muy relevante para el uso


equipamiento, dado que determina su magnitud.

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D14. Expropiacin:
Define si el terreno se encuentra afecto a utilidad pblica
Expropiacin:
por alguna de las vas que enfrenta.
+Esta variable no es determinante ya que no tendra mayor implicancia para un Uso u
otro.
Adems de las normas antes detalladas existen otras que tienen una finalidad de orden
y un carcter ms esttico, como son, las condiciones sobre los cierros, donde se
especifica su transparencia, materialidad o altura por ejemplo, normativa que no es
concluyente en el macro de un proyecto inmobiliario por lo que son exceptuadas.
Se seleccionan las condicionantes fundamentales para organizar una estructura que
permita hacer un comparativo entre los distintos productos posibles de desarrollar
basados en el uso.
Estas variables son, Constructibilidad y Densidad, Altura de edificacin, Estacionamientos
requeridos y Tipos de Vas.
La Constructibilidad,
Constructibilidad como ya se ha descrito, es fundamental en el rendimiento de un
terreno, indica qu cantidad de metros cuadrados se pueden construir en l, sin embargo,
cobra relevancia diferenciada en el caso del uso residencial al asociarla con el parmetro
de densidad.
Al cruzar dos de los datos, densidad habitacional (D) y el coeficiente de constructibilidad
(CC) se obtiene el tamao de la unidad de vivienda promedio, este dato es significativo
dado que es factible, por ejemplo, que un CC alto, combinado con una densidad baja,
determine un producto que podra estar fuera de mercado o no permitir construir los
metros cuadrados aprobados por el CC.

Cuadro cruce densidad (D) y coeficiente de constructibilidad (CC):


DENSIDAD V/H

CONSTRUCTIBILIDAD

TAMAO PROMEDIO
PRODUCTO M2

10

50

100

150

180

200

250

300

405

500

700

0,4

800

400

80

40

27

22

20

16

13

10

0,5

1000

500

100

50

33

28

25

20

17

12

10

0,8

1600

800

160

80

53

44

40

32

27

20

16

11

1,0

2000

1000

200

100

67

56

50

40

33

25

20

14

1,5

3000

1500

300

150

100

83

75

60

50

37

30

21

2,0

4000

2000

400

200

133

111

100

80

67

49

40

29

2,8

5600

2800

560

280

187

156

140

112

93

69

56

40

4,0

8000

4000

800

400

267

222

200

160

133

99

80

57

5,0

10000

5000

1000

500

333

278

250

200

167

123

100

71

Fuente: elaboracin propia.

Se detalla modo informativo, en el Mercurio, 27/07/2012 y basado en datos de


CollectGfK, detallan que los departamentos de la zona oriente de la capital han
aumentado su tamao promedio en la ltima dcada, los departamentos vendidos en el
primer trimestre en Providencia, tienen en promedio 86 m totales, (59% ms que el
2005), en Vitacura promedian los 147 m2,(7% ms grandes que el 2002), en Las Condes
96,5 m, (casi 20% respecto de 2005), en Lo Barnechea, el tamao es de 155 m. En la
comuna de Santiago los espacios se han reducido en cerca de 18% en una dcada,
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llegando hoy a un promedio de 41,5 m. En uoa, la media hoy es 60 m versus los 74


m de inicios de 2000.52 A modo de ejemplo, si un terreno (1000m2) tiene Coeficiente de 1,5
(factible de construir 1.500m2) con una densidad V/H de 50, la resultante sera 5
unidades de vivienda de tamao promedio de 300m2 como se ilustra en el cuadro, esto
puede o no concordar con la demanda del sector. Para el ejemplo marcado en cuadro
cruce entre D y CC, los valores combinados de 1,5 y 50 entregan una unidad promedio
fuera del tamao promedio de mercado de todas las comunas antes detalladas.
La Altura de edificacin si bien es transversal al Uso no es de la misma manera
deseable para uno u otro, por ejemplo, aislando la variable y para un rea de altura
mxima permitida de 14 pisos es ms atractivo el uso oficina que el uso colegio, dado
que la lgica programtica de un colegio no se optimiza en la edificacin en altura y si a
la inversa.
En funcin de segmentar la variable altura, se definen 3 rangos de altura:
D7.1.-Edificacin en altura baja: 1 y 2 pisos (hasta 8,5m)
D7.2.-Edificacin en altura media entre 3 y 7 pisos (10,5-24,5)
D7.3.-Edificacin en altura sobre 7 pisos hasta altura libre (28 y ms)53
La cantidad de espacios de estacionamientos requeridos segn el uso de suelo al que se
vinculan es significativo en el desarrollo de un proyecto, influyen tanto en la viabilidad
de este como en el valor final del proyecto.
Los Tipos de vas que sirven un predio determinado,
equipamiento que se puede proyectar en el sitio, esto est
vialidad debe servir a una determinada cantidad de carga
esto congestione las redes. Se debe poner atencin a
calificacin que estas tienen de manera de verificar la
emplazar en el lugar.

restringen la magnitud del


dado principalmente porque la
de manera eficiente y sin que
la cercana a las vas y la
escala de lo que se puede

Partiendo desde la base de que la legislacin urbana condiciona de distinta manera a


cada Uso, se seleccionan los parmetros normativos considerados ms significativos
en este sentido y se grafican en la encuesta 02, uso/normativa. En el cuadro 02, se
recopila la informacin recogida en la encuesta 02 tendiente a realizar el 3er
descarte.

52
53

http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=18489
Clasificacin segn criterios propios.
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2.2.

CARACTERISTICAS MORFOLOGIAS

Se debe tener la informacin sobre las caractersticas generales del terreno,


dimensiones, superficie y forma, pendiente, posicin dentro de la manzana y dentro de la
ciudad, etc.
Los terrenos urbanos tienen diversas morfologas, tanto en su tamao como en su
configuracin, la forma del terreno es determinante en la edificacin resultante, es as
que para un mismo sector con igual normativa e igual superficie, el rendimiento por metro
cuadrado de un predio puede verse altamente afectado. Por ejemplo, comparando dos
terrenos donde uno tiene proporcin rectangular 1:3 con otro 1:6, es muy probable que el
primero permita organizar mejor los recintos y sea ms eficiente en la proporcin rea
til/rea de circulacin, lo que se traducir en ms metros vendibles.
Morfologa predial:

Morfologa de predios, elaboracin propia.

Algunos de los tipos de terrenos que se pueden distinguir son:


T1: Terreno de esquina
El terreno de esquina tiene una valoracin especial por su posicin dentro de la
manzana; como regla general son los lotes ms apetecidos (sobre todo en caso de que
su uso sea comercial), tienen dos frentes, lo que mejora las vistas, ventilacin,
accesibilidad y visibilidad, colindan solo con dos predios y por su ubicacin tienden a ser
ms grandes que los terrenos de mitad de manzana.
T2: Terreno rectangular o cuadrado entre 1:1 hasta 1:4
T3: Terreno en L con frente a dos calles sin esquina

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T4: Terreno al interior de la manzana con servidumbre de paso que conecta con la va
pblica, carece de frente a la calle.
T5: Terreno en fondo de pasaje con muy poco frente a la calle.
T6: Terreno irregular
T7: Terreno rectangular con una proporcin de 1:5 o ms.
La orientacin, es otra de las variables a considerar, ya que en la mayora de los casos
la orientacin del predio y la de la edificacin es la misma. Un frente angosto al norte y
dos grandes caras al oriente y poniente, es mejor que un frente angosto al poniente y
dos grandes caras al sur y norte. En general, las orientaciones ms apetecidas se
ordenan jerrquicamente de la siguiente manera: oriente, norte, poniente y sur, por lo
que es ms difcil de vender lo que queda orientado al sur. Otro aspecto a considerar
son los vientos, pero al interior de la ciudad tiene una importancia relativamente menor.
La topografa, y ms especficamente la pendiente del suelo, influye en el porcentaje de
ocupacin de suelo mximo permitido, por lo que es importante conocer este dato de
manera de evaluar correctamente el sitio.
La OGUC define como pendiente promedio de un terreno al porcentaje que seala la o
las inclinaciones de un terreno con respecto al plano horizontal, calculado de acuerdo a
un mtodo geogrfico o geomtrico generalmente aceptado
Adems los predios en pendiente encarecen la construccin, ya sea por el uso de
contenciones, movimientos de tierra, manejos de los desages, lo que podra compensarse
con un costo de m2 de terreno inferior.
En los terrenos con pendientes mayores al 25,1% se exigir, para la aprobacin y
recepcin de los proyectos de edificacin, subdivisin y loteo, la presentacin de
proyectos especficos de obras de defensa y contencin de suelo y clculo de mecnica
de suelo en cada uno de dichos proyectos. Todo ello de conformidad con lo establecido
en el Artculo 134 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y con las facultades
que le confiere al Director de Obras Municipales el Artculo 5.1.15. de la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones.54
Cuadro ocupacin de suelo, terrenos en pendiente:

Fuente, Artculo 3.3.2.2. Ordenanza PRMS

54

Artculo 3.3.2.5. PRMS


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Esquema aplicacin % mximo de ocupacin de suelo en terrenos con pendiente:

Fuente: obtencin de rea til de ocupacin de suelo para terrenos en distinta pendiente, elaboracin propia.

Las caractersticas morfolgicas del terreno, modelan el producto inmobiliario sobre el


terreno, lo que influye de manera diferenciada segn sea el uso de este. (Encuesta 03)

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2.3-ANALISIS URBANO
El anlisis urbano permite definir el lugar en estudio, el rea de influencia y conocer los
elementos del contexto fsico y los sistemas que influyen en el rea de inters. Es
esencial entender la lgica de organizacin del sector y levantar informacin que permita
identificar y clasificar los elementos que construyen el contexto urbano. Teniendo el
panorama concreto de las preexistencias del entorno fsico, es factible, en virtud del
desarrollo de un negocio inmobiliario que resulte rentable, identificar las fortalezas y
desventajas del sitio para la definicin de un producto inmobiliario ideal para una
localizacin dada.
El principal deber de la ciudad, su razn de ser en cierta manera, es el ser accesible a
su entorno inmediato o lejano con el fin de cumplir con su vocacin de lugar de
intercambio privilegiado (Labasse, 1987)
Las externalidades del rea donde se emplaza un predio influyen directamente en la
valoracin que se tiene de l, es importante analizar el entorno del predio en estudio
desde el punto de vista de la cercana a los distintos atributos que lo circundan, ya que
como sostiene Lever55, el valor de un terreno es la suma de los atributos que lo
irradian.
Las predicciones de la teora de bienes pblicos indican que los beneficios de las
facilidades y servicios pblicos de transporte se capitalizan en el entorno. Por otra
parte, el grado de capitalizacin no es homogneo y depende de la distancia a la
facilidad de transporte.56 este anlisis puede ser extrapolado a otros atributos urbanos
como los servicios, reas verdes, accesibilidad etc.
El entorno se define como el mbito urbano que rodea al predio, se reconocen los
Atributos Urbanos y se precisa el rea de influencia de cada uno, medido en distancia.
Se genera un cuadro desarrollado empricamente, que grafique la valoracin que
tienen para cada uso (residencial y equipamiento) los atributos individuales del
entorno. Esto se basa en el concepto de teora de precios hednicos.
La RAE define atributo como:
ser., En el contexto urbano
propiedades del entorno La
positiva o negativamente sobre

1. m. Cada una de las cualidades o propiedades de un


podramos asimilarlo a Cada una de las cualidades o
manera como estas cualidades o propiedades influyen
su contexto es lo que se quiere inferir.

Un terreno est condicionado por su posicin referente a la ciudad, los servicios y


equipamiento que lo rodean y a los que desde ese punto se tiene acceso le dan o restan
valor frente a otro similar no expuesto a estos atributos urbanos. En el texto de
Angostini y Pamucci, se sostiene que el valor promedio de una vivienda localizada dentro
del rea de influencia del metro se comercializa a un mayor valor de 173 UF, en la
comuna de Santiago; 273 UF, en Providencia, y 419 UF, en Las Condes, lo que equivale a
55
56

El Modelo de Precios Hedonicos, George Lever D.(http://www.asatch.cl/documentos/APUNTES_PSHS.pdf)


Capitalizacin Heterognea de un Bien Semipblico: El Metro de Santiago1 Claudio Agostini Gastn Palmucci
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una tasa de apreciacin en el valor del departamento promedio de 12,73%; 11,31%; y


13,5% respectivamente.57 Si bien los estudios empricos consideran el hecho de que el
grado de capitalizacin de las facilidades y servicios de transporte depende de la
distancia a la facilidad, suponen que dicho impacto se distribuye de manera uniforme para
su rea de cobertura.58
Para definir cul es la distancia a la cual los atributos de un sector tienen efecto
sobre la valorizacin de un terreno existen varias aproximaciones, el Arquitecto
Urbanista, Enrique Espinoza en su libro Distancias Caminables define el rea de
influencia (como dos veces la distancia caminable) a partir de recorridos de 400
metros59, o sea hasta en 800 metros se vera irradiado un predio por las
caractersticas positivas o negativas de los servicios existentes. Agostini y Palmucci en
el paper Capitalizacin Heterognea de un Bien Semipblico: El Metro de Santiago,
definen, el rea de influencia del Metro en 1000 metros.
En el sitio web, CAT-MED60 (plataform for sustainable urban model) se definen los
mbitos de proximidad para los distintos tipos de servicios, considerando accesible las
siguientes distancias:
mbitos de proximidad:
Abastecimiento de alimentos bsicos:
Mercados municipales:
Centros de educacin infantil:
Centros de educacin primaria:
Centros de educacin secundaria:
Centros de salud:
Hospitales:
Centros de servicios sociales
comunitarios y centros de da para
personas mayores:
Equipamientos deportivos de uso pblico:
Bibliotecas pblicas, museos y otros
centros culturales:
Cines, teatro y otros centros de ocio:
Puntos para la recogida selectiva de
residuos (orgnicos, papel, vidrio y
plstico):

300 mts
500 mts
300 mts
300 mts
500 mts
500 mts
1000 mts
500 mts

500 mts
500 mts
500 mts

100 mts

Fuente: elaboracin propia en base a datos de CAT-MED

Si bien se espera que el valor de las propiedades disminuya a medida que se encuentran
ubicadas ms lejos del atributo para el caso del metro por ejemplo, es posible que
para departamentos muy cerca de las estaciones su valor aumente al alejarse un poco

57
58
59
60

Capitalizacin Heterognea de un Bien Semipblico: El Metro de Santiago1 Claudio Agostini Gastn Palmucci
Capitalizacin Heterognea de un Bien Semipblico: El Metro de Santiago1 Claudio Agostini Gastn Palmucci
http://www.24-horas.mx/distancias-caminables/
http://www.catmed.eu/index.php?idioma=en
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ya que disminuye el ruido y el fl


flujo de personas y comercio en los alrededores
dedores (Dueker,
61
Chen y Rufolo (1997)).
En la tesis de Magister MDI de CConsuelo Larrea62, se desarrolla un anlisis
isis cuali
cualitativo de
oportunidades y se definen
en las vventajas comparativas por ubicacin segn la informacin
in
recogida en la Expo Vivienda 20
2004, donde se consult a los asistentes
ntes res
respecto a:
Qu caractersticas o atributo
ributos son importantes para Ud. en el momento
ento de
d tomar
la decisin de compra de una
na viv
vivienda? . La ubicacin apareci mencionada
ada en eel 31% de
los encuestados, transformndos
rmndose en el aspecto ms relevante al momento
ento de tomar la
decisin de comprar una propiedad
propied 63, se especific un radio de accin segn programa
otorgndole una distancia determ
determinada a la vivienda, expresada en el siguiente
uiente cu
cuadro:
Cuadro programa y radio de accin:

Fuente: Decisiones de inversin inmobiliaria


obiliaria. Anlisis del valor del territorio, M Consuelo Larrea
ea Ducci,
Ducci Arquitecto.
Universidad de Chile, MDI Universidad Politc
olitcnica de Madrid.

En sntesis, luego de identificar


ntificar los elementos que generan un impacto en la lo
localizacin
donde se emplazan, se precisa
recisa eel rea de influencia de estos Atributos
os en base
b
a su
magnitud, categorizndoloss en 01, 02 o 03.
Se define el
nlisis, como
c
el rea comprendida por el radio de 1500 metros a
el sector de anlisis,
la redonda del terreno, distancia dada por el radio de accin mximoo contem
contemplado en
los antecedentes estudiados.
Los atributos del entorno urbano a considerar son los siguientes:
A.- Servicios Pblicos y Privados;
rivados; Areas Verdes, Transporte y Puntos de Conge
ongestin:
Los servicios:
izaciones o personal, pblicos o privados destinados
ados a ssatisfacer
servicios Son organizaciones
las necesidades de la comunid
comunidad. Son complementarios a otras actividade
ctividades y su
proximidad tiene distinta relevanc
relevancia segn el uso desde donde se mide.. Por ej
ejemplo, se
Capitalizacin Heterognea de un Bien Sem
Semipblico: El Metro de Santiago1 Claudio Agostini Gastn Palmucci
Palmucc
Decisiones de inversin inmobiliaria.. Anlisi
Anlisis del valor del territorio, M Consuelo Larrea Ducci, Arquitecto
rquitecto.
Universidad de Chile, MDI Universidad Politc
Politcnica de Madrid.
63
Decisiones de inversin inmobiliaria.. Anlisi
Anlisis del valor del territorio, M Consuelo Larrea Ducci, Arquitecto
rquitecto.
Universidad de Chile, MDI Universidad Politc
Politcnica de Madrid.
61

62

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estima que la iglesia es un servicio de mayor inters para el uso residencial que para el
uso comercial.
Los servicios a identificar son:
SERVICIOS PUBLICOS

SERVICIOS DE SEGURIDAD PUB LICA


ESTACIONES DE SERVICIO
ESTACIONAMIENTOS PUB LICOS

SERVICIOS PRIVADOS

ESTAB LECIMIENTOS DEDICADOS AL


DESARROLLO ESPIRITUAL
ESTAB LECIMIENTOS DEDICADOS AL
DESARROLLO CULTURAL
EQUIPAMIENTO DEPORTIVO Y
ESPARCIMIENTO
COMERCIO

ESTAB LECIMIENTOS DE EDUCACION


ESTAB LECIMIENTOS DE SALUD

Municipalidades
Registro civil
Bibliotecas
Correos
Bomberos
Cuartel de polica
Estaciones de servicios
Estacionamientos pblicos
Bancos
Notarias
AFP
ISAPRES
Centros De Pago
Establecimientos Dedicados al
Desarrollo Espiritual, Religioso: Capillas,
Salones, Oratorios, Iglesias,
Sinagogas, Mezquitas, Templos,
Parroquias
Salas de teatro / cine, centros
culturales, galerias de arte etc.
Gimnasios-clubes deportivos
Farmacias, Comercio pequeo, Bares y
restaurantes, Supermercados, Centros
comerciales
Colegios, Universidades-institutos
profesionales, Jardines infantiles y salas
cuna
Centros mdicos, Clnica, Hospital

(Atributo 01)
reas verdes:
verdes: La OGUC define rea verde como superficie de terreno destinada
preferentemente al esparcimiento o circulacin peatonal, conformada generalmente por
especies vegetales y otros elementos complementarios y define los siguientes tipos en
virtud de su escala:
Parques
1. Parques metropolitanos
2. Parques intercomunales
3. Parques comunales
4. Parques adyacentes a sistemas viales
5. Parques adyacentes a cauces
Areas verdes complementarias
Plazas
1. Plazas Comunales
2. Plazas Vecinales
3. Plazoletas

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Son muchas las ventajas de tener acceso a areas verdes urbanas, la importancia de los
espacios abiertos vegetales es reconocida por los beneficios sociales que estos
entregan a la poblacin local, ya que la vegetacin y la presencia de una ciudad verde
permite mejorar la calidad de vida y la salud de las personas (Reyes,yotros,2008); as lo
seala Huang, y otros (1992; citado en Barker,1997,pg.7) la vegetacin disminuye el
estrs.. Por su parte Handley y otros (2003) deja claro que para English Nature el
contacto diario con la naturaleza contribuye a la calidad de vida de las personas que
habitan en las reas urbanas
Debido a las altas tasas de urbanizacin, las reas verdes son cada vez ms
importantes como espacios de interaccin entre las personas y tambin con la
naturaleza, generando oportunidades para una mayor interaccin social. Las reas
verdes urbanas son elementos fundamentales para mejorar el bienestar de la poblacin
urbana, especialmente en grandes ciudades.64
El indicador utilizado en Chile para evaluar la dotacin de reas verdes urbanas es la
superficie total de reas verdes dividida por el nmero de habitantes, teniendo como
referencia el valor de 9,0 metros cuadrados de rea verde por habitante (m2/hab.)
propuesto por la OMS. Sin embargo, este indicador no entrega informacin acerca de la
accesibilidad de dichas reas, ni tampoco de su distribucin al interior de la ciudad.65
Como referencia en el caso de Chile en el 2011 existan 2.756 hectreas de reas verdes
consolidadas en las 34 comunas del Gran Santiago. Si dividimos esta superficie por la
poblacin estimada a partir del Pre censo INE 2011 (6.084.000) el resultado arroja 4,5
metros cuadrados por habitante, exactamente la mitad de los 9 m2/hab recomendados
para una ciudad como Santiago.66 Esto cobra importancia en la medida que los bienes
escasos son valiosos.
Si uno quiere una plusvala, lo ms cercano a la plaza es donde se logran los mayores
valores, independiente del estrato socioeconmico, seala el gerente general de Arenas
& Cayo, stos son polos de atraccin para nuevos proyectos inmobiliarios y consolidan el
entorno. segn el informe que elaboraron, donde se identifica el aumento de valor de
las propiedades cercanas a areas verdes, se detect tambin que los departamentos
subieron ms que las casas. Mientras estas ltimas subieron 12,5% en el sector oriente,
los inmuebles de edificios aumentaron 35,88%.67
(Atributo 01).
El transporte:
transporte: El desplazamiento de personas de un punto a otro dentro y fuera del
rea urbana, es esencial para el intercambio de bienes y servicios que ocurre a diario en
la sociedad. Existen modos de transportarse no motorizados, como andar a pie o en
bicicleta que generan poco impacto a la ciudad, no consumen combustible y tienen
Conectividad y Accesibilidad de los espacios abiertos urbanos de Santiago de Chile. Figueroa, Isabel
Distribucin, superficie y accesibilidad de las reas verdes en Santiago de Chile. Sonia Reyes, Isabel Margarita
Figueroa Aldunce
66
ATISBA. La Brecha Verde: Distribucin espacial de las reas verdes en el Gran Santiago.[en lnea]: documenting
electronic sources on the Internet. 2011 [fecha de consulta: _______]. Disponible en: < http://www.atisba.cl>
67
http://coproch.cl/page/precios-propiedades-cercanas-areas-verdes-santiago
64
65

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beneficios para la salud y medios de transporte motorizados que se pueden subdividir en


el transporte privado y el colectivo.
El automvil es el principal medio de transporte privado, mientras que el transporte
colectivo est conformado generalmente como un sistema que complementa varios medios
de transporte, en este caso la demanda est dada por las personas y la oferta est
dada por los vehculos, la infraestructura, los servicios y los operadores. En el caso del
automvil en cambio, la persona en un vehculo es parte de la demanda y las vas son la
oferta. Toda esta movilidad repercute de manera positiva y negativa en el entorno ya
sea por su estructura fsica como por su funcionamiento.
La movilidad territorial de los distintos grupos sociales se manifiesta peridicamente en
las reas urbanas. Las migraciones diarias demandan servicios de transporte colectivos y
medios particulares que concurren en determinados horarios y lugares y se disputan el
espacio urbano. La localizacin diferenciada de los lugares de residencia, trabajo y
estudio es, en trminos generales, su principal causa.68
Para evaluar la conectividad de un rea en particular es posible, a grandes razgos
identificar la cercana de elementos propios del sistema de transportes pblico como:
paraderos de bus, paraderos de taxis, ciclovas, y estaciones de metro, estas ltimas
adquieren gran importancia dada la eficiencia que presenta dentro del conjunto.
Por otro lado y como contraparte se deben reconocer los Puntos de Congestinque
debilitan la conectividad.
La tendencia migratoria comentada en el captulo 1, de grandes masas de poblacin hacia
los centros urbanos, y el repoblamiento de las areas consolidadas de la ciudad
evidencian en muchos casos el colapso de la infraestructura vial, modificando la
conectividad
conectividad de ciertos sectores. La congestin vehicular a las horas punta es una
externalidad negativa que afecta la valoracin de los sectores a los que alcanza, es as
como esta variable se considera como un factor negativo del entorno.
De la misma forma como se hizo con servicios y areas verdes se otorgan valores de
proximidad, determinados segn su alcance en tres rangos, agrupados de la siguiente
manera:
Paraderos de bus, paradero de taxis, ciclovas. (Atributo 01)
Estaciones de Metro. (Atributo 02)
Puntos de congestin. (Atributo 03)
La congestin,
congestin se da esencialmente cuando suficientes vehculos transitan por una va,
se estorban unos a otros y la velocidad de circulacin cae. Esto se traduce en
incrementos de tiempo de viaje, consumo de combustible, costo de operacin y
contaminacin atmosfrica con respecto a un flujo vehicular libre de atochamientos o
tacos.La congestin es causada principalmente por el uso intensivo del automvil, los
problemas de diseo y la conservacin y gestin de la vialidad existente entre otros.
los efectos perjudiciales de la congestin recaen directamente sobre los vehculos que
circulan. Pero adems de los automovilistas, sufren su efecto los pasajeros del
transporte colectivoAdems, reciben perjuicios todos los habitantes de las urbes, en
68

Accesibilidad y movilidad en los servicios pblicos de transporte Gutierrez.


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trminos de deterioro de su calidad de vida en aspectos tales como mayor contaminacin


acstica y atmosfrica, impacto negativo sobre la salud y sostenibilidad de las ciudades
a largo plazo69
En el caso de la ciudad de Santiago se consideran como horas punta de trnsito entre
las 7:30 y las 9:00; las 12:30 y 14:30 y entre las 17:30 y las 20:00 hrs.70 Tramos entre
los cuales se generan los puntos de congestin, la posicin de estos puede reconocerse
empricamente mediante la observacin o segn datos obtenidos de la UOCT (Unidad
Operativa de control de Transito).
La tesis, identificacin y anlisis de las variables del entorno y producto para la
inversin inmobiliaria de oficinas.71recoge los puntos de congestion del area centrooriente la ciudad, identificados como una serie de anillos concentricos a los que se les
otorga un valor negativo que va disminuyendo en virtud de la distancia al centro del
atochamiento.
Se consideran tres categoras de proximidad, MUY CERCA, CERCA y DENTRO DEL
AREA DE INFLUENCIA,72 las distancias varan segn el tipo de atributo, considerando los
de escala comunal con un radio de proyeccin mayor (03). Desde el atributo se generan
anillos concntricos, los que se dividen en tres partes, el primer rango es el caminable
de 0 a 400 metros (muy cerca), el segundo rango (cerca) de 400 a 600 y de 400 a 1000
en otros atributos de mayor magnitud, por ltimo, el rea de influencia de 600 a 800
metros, de 600 a 100073 en caso del metro y entre 1000 y 1500 para atributos
clasificados como 03.
Esquema de anillos concntricos con valor de proximidad segn atributo:

Fuente: elaboracin propia.

69
70
71
72
73

Congestin de trnsito, el problema y cmo enfrentarlo. Alberto Bull


Fuente; http://www.sochitran.cl/wp-content/uploads/SANTIAGUINOS-Y-CONGESTION-VEHICULAR.pdf
identificacin y anlisis de las variables del entorno y producto para la inversin inmobiliaria de oficinas. Pedro Gil.
Rangos definidos segn criterio personal.
Agostini y Palmucci en el paper Capitalizacin Heterognea de un Bien Semipblico: El Metro de Santiago,
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Cuadro 04 de atributos y valor de proximidad:

ATRIBUTOS

Detalle

MUY CERCA

CERCA

DENTRO DEL
AREA DE
INFLUENCIA

VALOR DE PROXIMIDAD
3

SERVICIOS PUBLICOS

SERVICIOS DE SEGURIDAD PUBLICA


ESTACIONES DE SERVICIO
ESTACIONAMIENTOS PUBLICOS

SERVICIOS PRIVADOS

Municipalidades
Registro civil
Bibliotecas
Correos
Bomberos
Cuartel de polica
Estaciones de servicios
Estacionamientos pblicos
Bancos
Notarias
AFP
ISAPRES
Centros De Pago

COMERCIO

ESTABLECIMIENTOS DE EDUCACION
ESTABLECIMIENTOS DE SALUD
TRANSPORTE PUBLICO
METRO
CICLOVIAS
AREAS VERDES
PUNTOS DE CONGESTION

Gimnasios-clubes deportivos
Farmacias, Comercio pequeo, Bares y
restaurantes, Supermercados, Centros
comerciales

0-400
0-400
0-400
0-400
0-400

400-600
400-600
400-600
400-600
400-600

600-800
600-800
600-800
600-800
600-800

0-400
0-400
0-400
0-400
0-400
0-400
0-400
0-400

400-600
400-600
400-600
400-600
400-600
400-600
400-600
400-600

600-800
600-800
600-800
600-800
600-800
600-800
600-800
600-800

400-600

600-800

400-600

600-800

0-400

400-600

600-800

0-400

400-600

600-800

0-400
0-400

400-600
400-600

600-800
600-800

0-400
0-400
0-400

400-600
400-600
400-600

600-800
600-1000
600-800

0-400
0-400

400-600
400-1000

600-800
1000-1500

Establecimientos Dedicados al Desarrollo


ESTABLECIMIENTOS DEDICADOS AL DESARROLLO
Espiritual, Religioso: Capillas, Salones,
ESPIRITUAL
Oratorios, Iglesias, Sinagogas,
Mezquitas, Templos, Parroquias
0-400
ESTABLECIMIENTOS DEDICADOS AL DESARROLLO Salas de teatro / cine, centros culturales,
galerias de arte etc.
0-400
CULTURAL
EQUIPAMIENTO DEPORTIVO Y ESPARCIMIENTO

Colegios, Universidades-institutos
profesionales, Jardines infantiles y salas
cuna
Centros mdicos, Clnica, Hospital
Paradero de TAXI, colectivo, bus.
METRO
Ciclovias
Pequea Area verde, Plaza, Parque
Punto de Congestion

Fuente: Elaboracin propia.

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B.- Vialidad, accesibilidad


Se entiende por sistema vial,
vial la red de vas de comunicacin terrestre, que permite la
circulacin de vehculos y personas al interior de la ciudad. Esta red est constituida por
un conjunto de vas de distinta magnitud que facilita el desplazamiento de las personas
en transporte pblico, privado, bicicleta o a pie.
La red de calles cumple una funcin vital en las ciudades, como posibilitadora del
intercambio de bienes y servicios, como lugar de encuentro, y al fin de cuentas como
requisito ineludible para el desarrollo de una sociedad urbana.74
El sistema vial es el principal soporte de los flujos generados por las actividades
urbanas y es tambin el principal estructurador de las ciudades, sin embargo, la
accesibilidad est dada por la infraestructura y el sistema de transporte en conjunto,la
conjunto,
accesibilidad de un lugar, en trminos generales se puede definir como la mayor o menor
facilidad con la cual un lugar puede ser alcanzado a partir de uno o varios otros
lugares, por uno o varios individuos susceptibles de desplazarse con la ayuda de todos o
algunos de los medios de transporte existentes. La mayora de los intentos de explicar
la localizacin y distribucin de las actividades humanas, se refieren al importante papel
que desempea la distancia, la cual por una parte frena las interacciones y por otra
hace variar el valor de los lugares en funcin de su situacin geogrfica, ejemplo de
esto son la teora centro-periferia, la de los lugares centrales y la de difusin
espacial.75
En general en la literatura se identifica en las distintas ciudades una gradiente de
precios determinada por la distancia al Centro (CBD)(Diamond, 1980;Chicoine, 1981; Asabere
y Harvey, 1985, y Mills y Hamilton, 1984.), estudios encuentran mayores precios asociados
a menores distancias al CBD, sin embargo Johnson y Ragas (1987) descubren que buenas
vas de acceso pueden revertir la declinacin de los precios al aumentar la distancia al
CBD, Lee y Brown (1980) hablan del exceso de cercana al centro cuando esta genera
congestin.76
Estudiar a fondo el concepto de accesibilidad a un lugar implicara analizar los flujos que
demandan alcanzar cierta posicin dentro de la ciudad y la resistencia dada por la
vialidad, transporte y congestin, lo que resulta complejo y no es la motivacin de este
trabajo, por lo que para efectos de esta tesis solo se considera la vialidad que sirve al
predio desde el punto de vista de su incidencia normativa.
Cabe destacar que el tipo de va incide en el tamao de equipamiento factible de
instalar, segn el Artculo 2.1.36 de la OGUCse distinguirn cuatro escalas de
equipamiento, divididas segn su carga de ocupacin y su emplazamiento en funcin de la
va con que se relacionan. La vialidad se evalu en este sentido, en el punto 2.1 de
este Captulo.

Margarita Greene, Rodrigo Mora Las autopistas urbanas concesionadas, Una nueva forma de segregacin
Infraestructura Vial y Niveles de Accesibilidad entre los Centros Poblados y los Centros de Actividad Econmica en la
Provincia de uble, VIII Region, Christian Loyola Gmez Universidad del Bo-Bo
76
determinantes-del-precio-de-la-vivienda-en-santiago-una-estimacion-hedonica
74
75

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2.4
CONCLUSIONES DEL CAPITULO
Se estima que los atributos de localizacin influyen en el valor del terreno en mayor o
menor medida segn su tipo, proximidad y el Uso desde donde se evalan. Para lo que se
deben reconocer y medir la distancia del atributo a determinada localizacin en estudio.

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CAPITULO 3

MERCADO INMOBILIARIO

Introduccin
El mercado inmobiliario no difiere mucho al resto de los mercados, hoy da se entiende
por mercado el conjunto de actos de compra y venta referidos a un producto
determinado en un momento del tiempo y sin ninguna referencia espacial concreta, en
este caso el producto a tranzar son los bienes inmuebles.
Como en la mayora de los pases, en la actualidad, Chile se rige por una economa mixta
donde se comparten las tareas entre el Estado y el mercado, lo que resulta ser un
mecanismo eficiente para mantener el equilibrio entre la oferta y la demanda, regulando
las posibles falencias de un sistema de libre mercado.
En la economa de libre mercado un sistema de precios, de mercados, de beneficios y
prdidas, de incentivos y premios determina el que, el cmo y el para quin producir. Los
agentes son libres de decidir por s mismos el que, como y para quien. Las decisiones se
toman con referencia a los precios determinados por la interaccin de la oferta y la
demanda.
Que producir, viene determinado por las compras de los consumidores que revelan sus
preferencias en el mercado al comprar unas y no otras. Como, se determina por la
competencia entre productores que maximizan beneficios adoptando mtodos de
produccin eficientes. Para quien, se determina por la oferta y la demanda en los
mercados de factores de produccin; por las cantidades de factores posedas y sus
precios por las rentas de los demandantes77
Adam Smith considerado el padre de la economa, en la riqueza de las Naciones, 1776
denomina, seal de los precios al fenmeno mediante el cual en economas de libre
mercado los precios son indicadores que guan y coordinan las actividades de productores
y consumidores, esto se da de la siguiente manera:
Si la demanda de un bien supera la oferta, su precio subir y se producirn dos efectos
que equilibran el mercado;
-los mayores beneficios incentivarn al productor a producir ms y se incrementara la
oferta
-los demandantes buscaran bienes sustitutos ms baratos y se reducir la demanda.
Si la oferta de un bien supera la demanda el precio bajara y se producirn dos factores
que equilibran el mercado;
-los menores beneficios desincentivaran la produccin lo que reducir la oferta.
-los menores precios atraern a la demanda que volver a incrementarse.

Economa y organizacin de empresas constructoras. Mara Carmen Llinares Milln, Antoni Montaana i Avi, Elena
Navarro Astor
77

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La mano invisible es una metfora que expresa en economa la capacidad


autorreguladora del libre mercado, fue acuada por Adam Smith78, quien sostena que
ningn gobernante poda tener ms capacidad para organizar la economa que la que
tiene el mercado y que el Estado solo entorpeca esta tarea79
Hoy en da en la prctica las economas de libre mercado no pueden regular por si solas
algunos vicios a los que tienden, es por esto que el Estado interviene con algunos
mecanismos para corregir estas fallas como son, leyes sociales, antimonopolio, aranceles,
impuestos, subsidios etc. Esto es lo que se denomina economa mixta.
Generalidades
Existe una interdependencia entre el mercado inmobiliario-constructivo y la economa, la
industria de la construccin y la actividad inmobiliaria influyen de manera directa enlos
indicadores econmicossu participacin en el producto interno bruto y en la inversin
interna es de suma importancia en la composicin de la economa del pas80.
Es as como la agilidad del mercado inmobiliario se ve muy afectada por las variaciones
de la economa, dado que es una Industria muy ligada a la disponibilidad de Capital, tanto
para la oferta como para la demanda. El estudio del entorno econmico, permite delinear
el contexto, segn Martn R. Repetto Alcorta81, el segundo paso para evaluar un
proyecto, luego de la idea matriz, es el estudio a nivel macro y micro. Conocer las
fuerzas que modelan el mercado: las variables macro, el ciclo del mercado inmobiliario, la
oferta y demanda futuras en forma cuali y cuantitativa, la competencia, los posibles
productos sustitutos82 etc.
Se deben determinar las variables econmicas que influyen en el diseo, desarrollo y
venta de un producto inmobiliario de manera de identificar los factores determinantes
que son modeladores del proyecto y que inciden fuertemente en el resultado del negocio.
Se deben tomar en cuenta al menos las tendencias de los siguientes indicadores
macroeconmicos claves para conocer el estado de salud de la economa:
-Tasas de inters: Es el precio del dinero, el cual se debe pagar/cobrar por tomarlo
prestado/cederlo en prstamo en una situacin determinada. Se espera que si las tasas
de inters tienden a la baja se incentive la inversin, tanto desde el punto de vista del
desarrollador inmobiliario como del comprador.
-PIB: Es el valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un pas
en un periodo determinado. La comparacin entre las cifras del P.I.B., de un ao a otro,
nos informa acerca de la evolucin de la economa, lo que se traduce en un clima de
seguridad que impulsa la inversin.
78
79
80
81
82

http://www.institutoblestgana.cl/virtuales/gest_com_ext/Unidad1/contenido1.htm
http://www.institutoblestgana.cl/virtuales/gest_com_ext/Unidad1/contenido1.htm
http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/article608-mercado-inmobiliario-y-economia.html
Evaluacin de Proyectos de Inversin Inmobiliarios, Ing. Civil Martn R. Repetto Alcorta
Evaluacin de Proyectos de Inversin Inmobiliarios, Ing. Civil Martn R. Repetto Alcorta
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-Migracin:
Desplazamiento de la poblacin que se produce desde un lugar de origen a
otro de destino y lleva consigo un cambio de la residencia habitual. Los aumentos o
disminuciones de poblacin implican cambios en la demanda lo que presenta un cambio en
el escenario que debe ser registrado al evaluar un proyecto.
-tasa de natalidad y composicin de la familia: La tasa o coeficiente de natalidad se
expresa como el nmero de nacidos vivos por cada 1.000 habitantes en un ao. La
composicin de la familia est dada por la tendencia o predominio de un tipo de hogar,
por ejemplo: familia nuclear de 3,5 habitantes/hogar promedio y baja natalidad. Esto nos
entrega seas de la demanda.
-Ingreso per cpita: Esta magnitud se obtiene al dividir la renta nacional de un pas
entre el nmero de habitantes que tiene y nos permite obtener una imagen de la riqueza
de un pas, aunque no implique una distribucin razonable de la misma. Es un parmetro a
considerar ya que tambin revela en cierta medida el grado de bienestar econmico.
-Tasa de desempleo: Informa del porcentaje de la poblacin activa que no consigue un
empleo. Este indicador es clave, en tiempos de crisis o alto desempleo es muy probable
que si no se confa en el nivel actual y futuro de ingresos un comprador decida desistir
de comprar.
-Inflacin: Porcentaje de incremento del nivel general de precios, considerado a partir del
IPC (ndice de precios al consumidor). El aumento de la inflacin conlleva una prdida del
poder adquisitivo de los consumidores y un crecimiento de la masa monetaria en
circulacin. El aumento sostenido de la inflacin hace caer las ventas, el resultado, la UF
sube y con ella el dividendo.
-Impuestos: Pagos obligatorios de dinero que exige el Estado a los individuos y empresas
que no estn sujetos a una contraprestacin directa, con el fin de financiar los gastos
propios de la administracin del Estado y la provisin de bienes y servicios de carcter
pblico. Existen diversos mecanismos ligados a los impuestos que se manejan en las
polticas de gobierno, de manera de regular precios e incentivar ciertos procesos, como
por ejemplo, exencin del 65% del dbito de IVA en el sector de la construccin. Es as
que la variacin en las reglas o polticas impositivas afectan directamente al mercado.

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3.1.

CONDICIONANTES DEL MERCADO

El mercado urbano inmobiliario responde a una serie de condicionantes, se rige segn los
principios bsicos de oferta y demanda que determinan los precios, y un conjunto de
variables propias del rea que se interrelacionan, modelando el escenario al que se debe
enfrentar el diseo de un proyecto inmobiliario.
Estos principios muchas veces son ignorados por la industria, a favor de la intuicin o el
olfato, propiciando aproximaciones menos tcnicas, como por ejemplo, sumarse a
desarrollos existentes, lo cual, cuando est basado en una errnea interpretacin del
mercado, puede repercutir negativamente en las utilidades del negocio.
Es por esto que es fundamental revisar los principios econmicos bsicos que gobiernan
el funcionamiento de este mercado.
A.A.- Demanda
La RAE define demanda como 11. f. Econ. Cuanta global de las compras de bienes y
servicios realizados o previstos por una colectividad. Segn esto podramos decir que la
demanda es la cantidad de un producto o servicio deseado por los compradores a un
precio dado.
Las preferencias de los compradores fijan los valores de los productos, por ejemplo un
determinado departamento dentro de un edificio orientado al sur no tendr el mismo
precio que uno orientado al oriente y esto es, bsicamente, porque ms gente prefiere el
segundo y habr ms demanda por ellos, lo que se corresponder con un precio mayor y
o mejor velocidad de venta.
Esto se expresa tambin en cuanto a pisos dentro de un edificio, o entre edificios
similares diferenciados por su equipamiento.
La demanda inmobiliaria es la cantidad de espacio o nmero de unidades requeridas a
cierto precio, la cantidad demandada decae con el aumento del precio, o se demanda
menor cantidad de espacio o de unidades a precios ms altos.
Grfico, curva de la demanda:

Fuente: google imgenes, http://www.monografias.com/trabajos82/ofertademanda/ofertademanda2.shtml

Que define la demanda? Uno de los factores importantes es la economa, si la


economa del pas est en un buen pie, es probable que el clima para adquirir un bien
sea ms propicio que si no lo est, es ms factible tener acceso al crdito y existir un
espritu de confianza que fomenta la compra.
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Componentes de la Demanda:
-Situacin general de la economa.
-Factor endgeno, el precio.
-Factores exgenos, tamao del mercado, ingreso/bienestar, precios de substitutos,
expectativas.

Situacin general de la economa:

La demanda inmobiliaria es elstica, dado que no es un producto de consumo de primera


necesidad y existe la capacidad por parte de los consumidores, de aplazar las decisiones
inmediatas de compra cuando ste sube su precio o viceversa. Adems, la disponibilidad
de bienes sustitutivos, que en este caso podra ser la alternativa de arriendo o compra
de otro tipo de inmueble, permite suspender o modificar la demanda. Por ejemplo, si el
precio de las casas sube para un determinado lugar y con ciertas caractersticas, es
factible que un comprador prefiera seguir arrendando donde est, o comprar un
departamento o una casa en otro sector. Un ejemplo de producto inmobiliario inelstico
son los departamos de lujo, que al tener caractersticas especiales tienen pocos
substitutos, la demanda debiera tender a ser constante ante la variacin del precio.
Para el desarrollador inmobiliario es mejor tender a una demanda inelstica y una manera
de disminuir la fuga de demanda puede ser a travs de la diferenciacin del producto,
con lo que se generan caractersticas particulares que no son fciles de reemplazar.

Factor endgeno

Al analizar el factor endgeno, vale decir el efecto de los cambios en los precios, es
importante distinguir entre el incremento real del precio y sus expectativas de
incremento.
Por ejemplo, en el mercado de la vivienda se pueden observar incrementos de demanda
durante periodos de alza de precios, esto que parece contradecir la ley de demanda, se
puede explicar porque el aumento de la demanda no es gatillado por el aumento real de
los precios, si no de la expectativa de futuros incrementos (asumiendo que no cambia
nada ms).
En el ejemplo anterior, es posible que se deba a un fenmeno de migracin al rea que
incrementa la demanda y a la especulacin por futuros aumentos de precios. El aumento
efectivo del precio de las viviendas puede disuadir de la compra y las expectativas de
aumento de precios pueden aumentar su demanda; de la misma manera, en el mercado de
oficinas las expectativas de aumentos en los valores de arriendo pueden motivar al
incremento de demanda por espacios de oficinas.
El efecto de las expectativas de alza de precios representa un desplazamiento de la
curva de demanda.

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Grfico, desplazamiento de la curva de demanda:

Fuentes: CHAPTER 2 BASIC REAL ESTATE ECONOMICS,


http://isites.harvard.edu/fs/docs/icb.topic1143374.files/Rena__Chap%202.pdf

Factores exgenos

Existen factores exgenos a la demanda que tienen tanta o ms importancia para el


anlisis inmobiliario; pronosticar eficientemente estos factores es de gran ayuda para
estimar el mercado potencial, evaluar la viabilidad de un proyecto e identificar
oportunidades de inversin.
-Tamao del mercado
-Ingreso/bienestar
-Precios de substitutos
-Expectativas
-El tamao del mercado est dado por la poblacin, el empleo, o la produccin,
dependiendo del tipo de propiedad en consideracin; por ejemplo, para vivienda y retail es
determinante el nmero de hogares, mientras que en el caso del mercado de oficinas la
variacin en el nmero empleos.
-El ingreso/bienestar afecta directamente la demanda por retail y vivienda, manteniendo
los precios constantes, a mayor ingreso ms hogares pueden pagar una propiedad y hay
ms dinero disponible para el consumo. Indirectamente, al haber mayor consumo aumenta
la necesidad de produccin y con ello puede aumentar tambin la necesidad de espacios
de oficina, comercio y algunos servicios.
-Precios de substitutos, si aumentan los precios de arriendos de viviendas unifamiliares,
se vuelve comparativamente atractivo adquirir una vivienda; de la misma manera, en el
mercado de oficinas si la renta del mercado clase A aumenta, algunas oficinas pueden
verse forzadas a arrendar en clase B; en este caso, el grfico de demanda por espacios
clase B se desplaza a la derecha, reflejando el aumento de demanda en respuesta al
aumento de precios de arriendo en oficinas tipo A.
-Expectativas, al igual que las expectativas por incrementos de los precios antes vistas,
en el caso del mercado de oficinas, por ejemplo, las expectativas de crecimiento de un

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sector econmico pueden anticipar una demanda en superficie o unidades que prev la
necesidad de suplir un futura escasez de espacio acorde con la expansin del mercado.
+Todo lo anterior confirma lo fundamental de conocer la demanda, es sta la que nos
dar las directrices del producto que se vender ms rpido y a un mejor precio en
un determinado lugar.
B.B.- Oferta
En trminos generales, la oferta inmobiliaria se refiere al grfico que describe la
cantidad de m2 o unidades ofertados a diferentes precios. A mayor precio mayor cantidad
ofertada, o dicho de otro modo, la oferta es la cantidad de productos y servicios que se
encuentran disponibles para ser consumidos en el mercado a un precio determinado.
Oferta a largo plazo, representa la relacin entre los precios o renta de un bien
y su oferta a largo plazo. Se utiliza, principalmente, en anlisis de mercado a largo
plazo, as como en los estudios tericos centrados en el comportamiento histrico de los
bienes races.
Oferta a corto plazo, se refiere al volumen total de un mercado en un momento
dado en el tiempo. Como en el corto plazo, la oferta de bienes races es fija, la oferta a
corto plazo se representa en el grfico de precio-cantidad como una lnea vertical, este
concepto es muy til para entender la oferta inmobiliaria a corto plazo pues comunica su
comportamiento.
Grfico, curva de la oferta:

Fuente: google imgenes, http://www.monografias.com/trabajos82/ofertademanda/ofertademanda2.shtml

La invariabilidad de la oferta inmobiliaria a corto plazo est dada por el retraso que
representa el tiempo de construccin, ms bien por el tiempo necesario para planificar y
desarrollar un edificio. El tiempo de construccin a considerar es entre 6 y 12 meses
para viviendas e industrias y entre 18 y 24 para oficinas y comercio, dependiendo de sus
magnitudes. Dado este retraso en la construccin, la oferta inmobiliaria a corto plazo es
insensible a las variaciones de precios o rentas, lo que en trminos econmicos se define
como inelasticidad precio. Por ejemplo, si aumentaran en un 20% los precios de rentas
de oficinas maana, el espacio ofertado en el mercado seguira siendo el mismo por un
buen tiempo antes de poder responder a este incremento de precios.

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Componentes de la oferta:

Construccin nueva

El componente ms importante de la oferta desde el punto de vista del anlisis del


mercado, es la construccin nueva, dada la durabilidad de los bienes races inmobiliarios.
Para entender mejor la importancia de la nueva construccin en la prediccin de los
movimientos del mercado de inventario de bienes inmuebles, es til revisar el flujo de
stock, que es el total del stock inmobiliario en un determinado momento del tiempo.
Como construccin nueva se entienden los proyectos terminados y que cuentan con
recepcin final.
Las nuevas construcciones responden al grfico fundamental de oferta, donde si todo lo
dems se mantiene igual, a mayores precios, mayor cantidad de espacio ser ofertado en
el mercado partiendo desde el precio mnimo que representa el precio base bajo el que
los desarrolladores no pueden cubrir sus costos y obtener una ganancia razonable. Bajo
este precio no se desarrollara ninguna cantidad de espacio.
La oferta de nuevas construcciones est determinada por la suma de los metros
cuadrados de todos los proyectos individuales completados en el periodo de referencia.
La mayor motivacin para el emprendimiento de cualquier desarrollo inmobiliario es la
rentabilidad; en este contexto, los determinantes fundamentales de las variaciones en la
construccin son aquellos factores que determinan la rentabilidad.
Se debe tener en cuenta que al desarrollo de un proyecto no solo le afectan los
productos que al momento de comenzar la obra se encuentren vigentes. Tambin son
afectados por los que se encuentran en carpeta. Estos factores son:
-Disponibilidad y factores de produccin: Para concretar un desarrollo inmobiliario
incluyen capital, trabajo, terreno, materiales de construccin entre otros, y el costo de
estos factores afecta negativamente la cantidad de espacio desarrollado en el mercado;
a mayor costo de estos factores, mayor es el costo del proyecto, disminuyendo las
ganancias y siendo menor la motivacin de los inversionistas por proveer de nuevo
espacio al mercado.
-Expectativas sobre futura demanda y precios: Desde el lado del ingreso, los insumos
ms importantes para evaluar la viabilidad de un proyecto son las expectativas de
fortalecimiento de la demanda y precios/renta. En teora estas expectativas pueden
ser83: Miopes, cuando se asume que la demanda o nivel de precio o incremento continuar
en el futuro de la misma manera; Adaptativas, si los desarrolladores e inversionistas
forman sus expectativas aplicando un ajuste a los valores actuales basados en su
experiencia o errores pasados; Racionales; si estos, basados en toda la informacin
disponible pueden predecir correctamente cmo reacciona el mercado ante cambios
externos y cuando ocurre.
-La Percepcin de riesgo del mercado: Expectativas de crecimiento de demanda, renta
y o precios suelen tener un efecto positivo en la nueva construccin alentando el
mercado. Toda inversin especulativa, conlleva cierta incertidumbre que los inversionistas
deben considerar antes de comprometer capital en un proyecto especfico. En este
83

http://isites.harvard.edu/fs/docs/icb.topic1143374.files/Rena__Chap%202.pdf
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contexto la cantidad de nuevas construcciones se ve afectada por el riesgo del mercado


o la sensacin de incertidumbre del desarrollo rentable de cierto tipo de propiedades.
De acuerdo a la teora convencional de inversiones, a mayor riesgo mayor retorno.
El concepto de riesgo de mercado ayuda a entender parte de las variaciones en los
niveles de construccin, ya sea entre mercados o dentro del mismo a travs del tiempo.

Ajuste de precios inmobiliarios:

Renta y precios son determinados a travs de la interaccin de la oferta y la demanda o


vendedores y compradores en el mercado y juegan un rol muy importante en el mercado
inmobiliario; su anlisis es fundamental para la evaluacin de la factibilidad financiera y
viabilidad del proyecto.

Oportunidades a largo plazo v/s oportunidades a corto plazo:

La dinmica bsica de los precios asociados a la estructura de la oferta y la demanda y


como se aplican al mercado inmobiliario se explican mejor con un ejemplo: qu sucede si
un rea especfica en el mercado de departamentos experimenta una significativa
inmigracin de hogares?
Para el anlisis de mercado se debe diferenciar de lo que ocurre en corto y largo plazo
con los cambios de demanda.
Primero, ms vivienda ser demandada al mismo precio, desplazando la curva de demanda
hacia arriba, el aumento de los precios o renta en corto plazo ser mayor que a largo
plazo, debido a que en el corto plazo el stock es fijo por el retraso que representa el
tiempo de construccin. En el largo plazo, sin embargo los desarrolladores tendrn
tiempo de responder al aumento en la demanda y al inicial aumento de precios,
construyendo nuevas unidades por lo que en este caso el stock residencial se alzar al
nivel de interseccin con la curva de demanda y la curva de oferta a largo plazo; en ese
punto la demanda igualar a la oferta y los inversionistas no tendrn motivo de generar
nuevas unidades a menos que los precios vuelvan a subir.
La extensin del alza de precios a largo plazo depender de la elasticidad de la oferta,
mientras ms elstica a los precios es la oferta, ms corta es la duracin del
incremento de los precios y por el contrario, mientras ms inelstica sea la oferta mayor
es la duracin el alza ante un aumento de demanda.
El aumento de los precios siempre es mayor a corto plazo a menos que la oferta sea
perfectamente inelstica.

Flujo de stock:

Es importante rastrear los movimientos del mercado y conocer cules son los tiempos
de los cambios a corto plazo en las rentas, precios, nuevas construcciones etc. Una de
las herramientas ms poderosas de estudio y prediccin de estas variables es el llamado
modelo de stock flow o flujo de stock; cuya premisa fundamental es que en cualquier
punto del tiempo, las rentas deben ajustarse, as la demanda iguala al stock existente.

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Por ejemplo, cules son los ajustes en rentas, oferta y demanda que siguen al
incremento inicial de demanda? en el caso de un aumento importante de demanda ante el
cual el Mercado no puede responder de manera inmediata con nuevas unidades, este
motivara a los arrendatarios a subir el precio de la renta y a desarrolladores a
planificar nuevos desarrollos para poder ofertar nuevas unidades.
Cuando el nuevo espacio este completado, se sumar al stock existente, las rentas
deben caer para igualar a la demanda. Como las rentas y precios decaen, pero aun se
mantienen encima del nivel de equilibrio a largo plazo, los gestores inmobiliarios
continuaran planificando nuevas unidades pero en menor medida, dada la disminucin de
las ganancias; cuando las nuevas unidades estn completas y se incremente el stock,
rentas y precios deben bajar y comienza el ciclo nuevamente.
Desbalances demanda-oferta
En un momento del tiempo dado, el mercado inmobiliario puede no estar en el punto de
equilibrio oferta-demanda por frecuentes fuerzas externas e ineficiencias que impiden
que la demanda, oferta y renta y precios se ajusten rpidamente. Estas ineficiencias del
mercado incluyen:
-Falta de informacin, el mercado inmobiliario es altamente heterogneo en
calidad y localizacin de informacin, la que generalmente no est disponible de manera
oportuna y recolectar datos especficos de determinadas transacciones es muchas veces
costoso y demoroso. Estas ineficiencias en la informacin, fuerzan a vendedores y
compradores a emprender largas bsquedas e impiden el rpido ajuste de la demanda a
los cambios de precios.
-Retrasos de construccin, que duran desde varios meses a varios aos,
dependiendo del tipo de propiedad, evitan la rpida adaptacin de la oferta a los cambios
de la demanda y el precio.
-Arrendamientos a largo plazo, plazos que van de 3 a 10 aos, evitan el rpido
ajuste de tarifas vigentes a cambios en la oferta y la demanda.
Estas falencias caracterizan todos los tipos de propiedad, pero en diferentes grados.
Por ejemplo, ineficiencias de informacin son ms severas en el comercio y mercado de
departamentos, los retrasos de construccin son ms largos en el mercado de oficinas y
comercio, y los contratos de arrendamiento son mucho ms cortos en el caso de
departamentos.
+ Es fundamental estudiar la oferta, se busca levantar informacin sobre lo que se
est vendiendo, a que precios, qu caractersticas tiene, etc. Con esto se define el
perfil del futuro comprador, se identifican las principales motivaciones que tiene para
adquirir una propiedad, cules son sus preferencias y disposicin de pago.

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C.- Venta
La compraventa de bienes races es para algunos cumplir con el sueo de la casa
propia, as como para otros es una inversin. Es as como la compra de una propiedad
puede estar motivada por la obtencin de un retorno econmico, o por la necesidad de
una vivienda o espacio de trabajo etc.; muchas veces se dan ambos, ya que se adquiere
una propiedad para recibir la rentabilidad por arrendamiento o para ser usada
directamente por el comprador pero con vistas a percibir plusvalas en el tiempo.
Est altamente extendida la idea de que invertir en propiedades puede transformarse en
un muy buen negocio, sobre todo en pocas de crisis, incertidumbre y alta volatilidad de
mercados de inversin alternativos.
La venta de un bien raz se concreta luego de estudiar el mercado y disear una
estrategia acorde al producto y al cliente, objetivo que culmina con la transferencia del
bien. Es primordial considerar las estrategias necesarias y apropiadas para comunicar el
producto al cliente adecuado.
Es as que se pueden reconocer al menos 3 partes en el proceso de venta de un
inmueble, compraventa, estrategia de ventas y marketing y posventa.
Segn la RAE venta es:
1. f. Accin y efecto de vender.
2. f. Cantidad de cosas que se venden.
3. f. Contrato en virtud del cual se transfiere a dominio ajeno una cosa propia por el
precio pactado.

Compraventa

El proceso de compraventa incluye una serie de gastos operacionales que son cargados
al cliente y se compone de los siguientes pasos:
a) Contrato de compraventa, por escritura pblica.
b) La entrega de la propiedad, que se verifica con la inscripcin de la venta a nombre
del comprador en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Races
respectivo.
Este proceso tiene un plazo que puede variar entre 1 mes y hasta 2 aos o ms,
dependiendo de la forma de pago y del tipo de venta y estado de avance de la obra.
Las formas de compra y venta han ido cambiando, el comprador est ms informado, lo
que le da confianza para usar otras opciones de compra, "Hoy en Chile, el mercado est
vendiendo casi un 70% de los inmuebles por adelantado, y esto es un fenmeno que se
da cuando los mercados estn sanos. En el resto de Latinoamrica tambin est pasando,
de hecho en Brasil llega a un 90% y en Per y Colombia a un 95%"84. Nuevas opciones de
compra han cobrado fuerza, como son la compra en verde y en blanco que presentan una
serie de ventajas para el comprador y para el vendedor como son:

http://www.emol.com/noticias/economia/2012/10/12/564478/la-gente-esta-dejando-de-comprar-su-propiedad-enverde-para-hacerlo-en-blanco.html

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Al comprar:
-Obtener descuentos en el precio como resultado del menor costo financiero que tendr
la inmobiliaria y el menor riesgo que enfrentar al haber vendido el inmueble.
-Poder elegir entre ms opciones dentro de un conjunto habitacional (ubicacin
orientacin, vista, etc.).
-Captar la plusvala a medida que el proyecto se desarrolla.
Al vender:
-Reducir el riesgo de venta de las viviendas lo que permite terminar ms rpido los
proyectos.
-Reducir los riesgos financieros de los proyectos al ir financiando con los adelantos
parte de estos.

Considerando el estado en el que se encuentra el bien raz a transar, se pueden


distinguir los siguientes tipos de ventas:
Venta en Verde
Es la venta que se da cuando se adquiere un bien que est en etapa de construccin, la
eleccin del bien se hace a travs de un piloto o informacin virtual, teniendo como
beneficio el poder optar por las mejores ubicaciones dentro del proyecto, adems de
algunas facilidades de pago o descuentos en el valor de la compra.
Venta en Blanco
Es cuando el contrato de compraventa se compromete antes de iniciar la obra. El
comprador conoce la propiedad a travs del plano, una maqueta computacional en 3D e
informacin de las terminaciones, pudiendo obtener descuentos de hasta un 10% sobre el
valor final de la propiedad.
Como medio de resguardar al comprador, "La Ley Chilena impuso la obligacin legal a toda
empresa inmobiliaria o constructora que realice ventas en verde de caucionar los
dineros que reciba a cuenta del precio, hasta que las propiedades estn terminadas y
listas para ser transferidas, libres de gravmenes imputables a la inmobiliaria o
constructora. Artculo N138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Esta

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garanta permanece vigente desde la fecha de celebracin del contrato de promesa de


compraventa hasta la inscripcin del dominio en el Registro de Propiedad del respectivo
Conservador de Bienes Races."85

Estrategias de Marketing (promociones y publicidad)

Es preciso conocer el comportamiento del mercado inmobiliario para poder disear las
estrategias y planes de accin conducentes a comunicar de manera eficiente el producto
que se quiere vender. Se debe reconocer el nicho de mercado al que se apunta, analizar
los elementos que un comprador busca y lo que se necesita para motivar una compra.
El marketing es la estrategia de comunicacin, debe ser consistente, potente y efectiva
para revelar un mensaje interesante al receptor adecuado, utilizando el canal apropiado
en el tiempo correcto.
Se deben reconocer cules son las estrategias de comercializacin utilizadas segn el
tipo de proyecto de manera de incorporar los ingresos cuando corresponda y aplicar los
descuentos al precio de venta si esto aplica.

Postventas

Es un servicio posterior a la venta, que respalda se efecten por parte de la


inmobiliaria o vendedor, las reparaciones necesarias segn lo dispuesto en la Ley General
de Urbanismo y Construcciones, la responsabilidad legal sobre su propiedad considera la
reparacin de eventuales fallas o defectos de construccin que pudieran presentarse en
las viviendas conforme a las normativas vigentes y especificaciones del proyecto, en los
siguientes plazos:
-10 aos: En el caso de fallas o defectos que afecten a la estructura soportante del
inmueble. Desde la fecha de recepcin final de la Municipalidad.
-5 aos: Cuando se trate de fallas o defectos de los elementos constructivos o de
las instalaciones. Desde la fecha de recepcin final de la Municipalidad
-3 aos: Si hubiesen fallas o defectos que afecten a elementos de terminaciones o de
acabado de las obras. Desde la fecha de inscripcin del inmueble a nombre del
comprador, en el Conservador de Bienes Races respectivo.
+Es primordial, disear, gestionar e implementar planes de comercializacin, que sean
los apropiados para un proyecto inmobiliario, que sean capaces de adaptarse a
cambios en las condiciones del mercado y lograr un equilibrio entre los costos y los
beneficios, optimizando los recursos destinados para esto.
D.- Velocidad de Venta
La velocidad de venta de propiedades corresponde a la cantidad de unidades vendidas
por unidad de tiempo, est directamente relacionada con el Stock, de manera que si
existe ms oferta, la velocidad de venta disminuye.

http://www.magallanes.cl/MagallanesWebNeo/index.aspx?channel=6226

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Para predecir la velocidad de venta se debe tomar como base la informacin histrica del
negocio, ya que ofrece datos valiosos sobre el comportamiento de los clientes y
tendencias en proyectos similares en ubicaciones similares. Se debe entender cmo se
modifican las ventas ao tras ao, cuales son los indicadores econmicos que afectan a
la demanda, su poder de compra y sus preferencias. Adems de elaborar un adecuado
plan de ventas y marketing.
Los siguientes cuadros grafican el movimiento de las ventas vinculado a distintos hitos
polticos y econmicos para Santiago de Chile, lo que constata la correlacin entre el
ambiente econmico y la decisin de compra.

Fuente: CollectGfK Informe de Oferta y Venta de Viviendas Nuevas en el Gran Santiago 3er Trimestre 2012

Fuente: CollectGfK Informe de Oferta y Venta de Viviendas Nuevas en el Gran Santiago 3er Trimestre 2012

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Los siguientes cuadros grafican cmo se mueven las ventas a travs del ao (trimestres)
entre el 2006 y el 2012; se observa como las ventas tienden a incrementarse hacia el
tercer trimestre, lo que demuestra cierta estacionalidad en la demanda.

Fuente: CollectGfK

Plazo estimado de venta

Se entiende por plazo estimado de venta al nmero de meses totales que un proyecto
tardara en construirse y vender el 100% de las unidades que lo componen. El proyecto
se supone de tipo promedio entre los existentes para cada una de las comunas de la RM.

El plazo estimado de venta se relaciona directamente con los costos financieros del
proyecto por lo que se debe estudiar de manera adecuada para planificar de forma
correcta el modelo de negocios y detectar oportunamente posibles desajustes en la
programacin inicial.

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+ La Velocidad de Venta es muy importante a la hora de evaluar un proyecto pues se


estima de manera anticipada un esquema o velocidad de venta promedio que implica el
ingreso de dinero al negocio con lo que se van los pagando gastos.
Si la velocidad de venta es menor de la estimada se ver afectada la rentabilidad del
negocio en forma negativa y a la inversa. Si la estimacin de las ventas est muy por
encima de las ventas reales, se debe evaluar implementar nuevas estrategias de
marketing y otros que hagan subir el ritmo de venta y lograr un equilibrio entre los
costos econmico-beneficios de estas en el largo plazo, considerando que el Costo de
oportunidad del capital inmovilizado, est ligado a aumentos en el costo del crdito,
aumento en los costos fijos, etc.
E.- Precios
El valor de una propiedad no est determinado por el valor del terreno ms el valor de
la construccin, sino por el precio de lo que es potencialmente factible de desarrollar en
esa determinada locacin. Es por esto que el valor de una propiedad est definido por
sus futuros usos en el caso de estar sub-utilizada.
Es la demanda o la oferta la que determina los precios de un bien inmueble? Antes de
abordar esta cuestin, es importante destacar la primera caracterstica de la oferta
inmobiliaria: la rigidez. Esta rigidez o inelasticidad es consecuencia, no slo de la escasez
de suelo disponible, sino tambin y fundamentalmente por el complejo y prolongado
proceso de produccin del suelo y de la edificacin. Todo este proceso conduce a una
acusada rigidez de la oferta que implica un nulo impacto o adaptacin de la misma a las
variaciones en los precios o cambios de coyuntura econmica.
Lo comentado anteriormente podra hacernos pensar que es la oferta inmobiliaria la que
fija los precios de los productos urbanos, pero en la realidad se constata que es la
apetencia y la capacidad de compra o solvencia de la demanda la que fija los precios, as
como la cantidad de inmuebles que se pondrn a la venta en el mercado. De esta forma,
un incremento en la capacidad adquisitiva de la demanda motivado por un ciclo de
expansin econmica trae como consecuencia, en un contexto de oferta rgida del
mercado inmobiliario, un incremento del precio y una relativa pequea ampliacin de la
oferta. Por el contrario, si el ofertante de un inmueble urbano pretende obtener un
precio artificialmente alto, no encontrar compradores para el mismo, lo que conducir a
una nueva reconsideracin del precio acorde con los requerimientos de la demanda si es
que efectivamente, tiene intencin clara de vender el inmueble dentro de un plazo
prudente de exposicin de la propiedad en el mercado.
De igual manera, y aunque el efecto sea en este caso menos evidente, en ciclos
econmicos recesivos, la cada de la capacidad adquisitiva de los demandantes comporta
reducciones en los precios. No obstante, stos denotan una gran rigidez a la hora de
reflejar las condiciones de la demanda, pero mantener los precios implica no vender y
esto trae como resultado el efecto de la inflacin que los reduce al menos en la misma
proporcin que sta. Por todo ello, hay que concluir que es la demanda la que fija el
precio de los inmuebles urbanos.

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El precio de un inmueble est compuesto bsicamente por los costos de produccin ms


la rentabilidad esperada. Esta puede modelarse en funcin del estudio del mercado en el
que se inserta el proyecto, vale decir, si construir una vivienda X cuesta 100, no puedo
esperar la misma rentabilidad por sta, si est ubicada en la montaa, que si est en el
centro de la ciudad, dado que en general, externalidades positivas aumentan la
disponibilidad de pago por una vivienda. Adicionalmente a las caractersticas del mercado,
se deben considerar algunos atributos propios al bien para la determinacin del su
precio. Como los productos inmobiliarios son heterogneos, los diferentes precios a los
que se transan reflejan las diferencias en sus caractersticas.
+Se debe estudiar el mercado para poder fijar un precio que permita equilibrar los
plazos de venta con las rentabilidades esperadas.
F.- Costos
El estudio de los costos asociados al desarrollo de un proyecto inmobiliario es
fundamental en su evaluacin. Son muchos los factores que influyen en los costos
relacionados a la gestin de proyectos, el ambiente econmico, las polticas salariales, la
disponibilidad de mano de obra, los materiales, las dificultades tcnicas que pueda
presentar el terreno, el costo del crdito, etc.
Un Proyecto inmobiliario, tiene bsicamente 3 etapas, diseo, construccin y venta, y cada
una de ellas, relaciona costos y plazos que deben ser previstos en la etapa de
evaluacin de factibilidad del negocio.
Identificacin de costos del proceso:
a.b.c.d.e.-

Directos del proyecto: Suelo, materiales, mano de obra.


Indirectos del proceso: Proyectos, permisos y derechos, administracin.
Comercializacin: Publicidad y marketing, comisin por venta.
legales y tributarios: Escrituracin de transferencia e Impuestos.
Financieros: De capital propio y ajeno.

Definiciones:
a.-Directos del proyecto: Suelo, materiales, mano de obra:
El suelo es la materia prima del proyecto, el costo de este es parte importante de la
inversin, su valor est relacionado con sus posibilidades de desarrollo, la calidad del
suelo, su dimensin, la normativa, pero por sobre todo, su ubicacin que relaciona todos
los parmetros anteriores, adems de las variables urbanas y de mercado. Para terrenos
urbanos dentro del rea metropolitana de Santiago, el valor promedio es de los terrenos
ofertados en el gran Santiago el 2014, es de 6,37 UF/m es factible encontrar valores
de m2 que fluctan entre las 1,5 uf/m286 para grandes paos de terreno en comunas
86
Alza en el valor del suelo en el Gran Santiago llega hasta 257% en diez aos.
http://www.zoominmobiliario.com/prensa.php?i=6247&titulo=Alza+en+el+valor+del+suelo+en+el+Gran+Santiago+llega+hasta+
257%25+en+diez+a%F1os

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perifricas y de 140 uf/m287 en zonas en auge inmobiliario como por ejemplo en la comuna
de Providencia en la interseccin de Andres Bello y. Los Leones. Estas enormes
diferencias se dan a groso modo por el provecho econmico que es factible percibir del
desarrollo de uno u otro proyecto en uno u otro terreno condicionado por todo lo
comentado anteriormente.
Los valores promedio de oferta de terrenos del gran Santiago promedian 6,37 uf/m2, con
peaks promedio comunal de 33.52 uf/m2 en la comuna de Providencia.88.
Los materiales de construccin y mano de obra:: Por lo general, los contratos de
construccin son a suma alzada, o sea, se fija el precio de la obra en el inicio de sta,
sin posibilidades de ser modificado. Esto hace que la rentabilidad final del proyecto sea
muy sensible al aumento o disminucin de los costos evaluados de manera anticipada para
llevar a cabo la construccin de un proyecto.
Los materiales de construccin pueden ver incrementados sus costos por varios
factores, escasez por aumento de demanda, contingencias como problemas de internacin,
cambios en las normativas y estndares constructivos o de seguridad entre otros que
afectan al proyecto.
Al aumentar la ejecucin de proyectos o incluso frente a un auge en sectores como la
minera, tiende a producirse escasez de mano de obra para la construccin. Esta
situacin, muchas veces, fuerza a las empresas en funcin de poder cumplir con sus
compromisos, a contratar a trabajadores de otras reas lo que puede traducirse, en caso
del personal poco calificado en mayor accidentabilidad o en que se vean aumentados sus
costos. Otra alternativa utilizada frente la falta de mano de obra es contar con
sistemas constructivos ms eficientes e incrementar el uso de tecnologa, lo que aunque
muchas veces es ms caro, facilita el desarrollo de la obra contando con menos gente.
En general el dficit de mano de obra genera un aumento en los costos de construccin
y el retraso en la entrega de los proyectos y por el contrario, si existen ms recursos
disponibles los costos de produccin disminuyen facilitando el cumplimento de los plazos.
b.-Indirectos del proceso: Proyectos, permisos y derechos, administracin.
Los gastos de administracin provienen de las actividades realizadas en la fase del
funcionamiento administrativo de la Empresa.
Los costos de los proyectos incluyen la Arquitectura y especialidades que definen el
proyecto, segn la magnitud y complejidad tcnica del producto a desarrollar y en virtud
de estos se deben costear los derechos y permisos pertinentes a cada aspecto.
c.- Comercializacin: Publicidad y marketing, comisin por venta.
Los costos de comercializacin se componen del conjunto de estrategias destinadas a
concretar la venta, como son publicidad digital, piloto etc. y las comisiones por venta al
porcentaje del precio que se paga al agente vendedor por concretar una venta
Se recupera oferta de terrenos en la capital (http://diario.elmercurio.com/detalle/index.asp?id={456b6b9a-cf38-48048715-f2dab0d06b24})
88
Precio promedio de los terrenos sigue al alza y alcanza 6.37 Uf/m2
http://images.elmercurio.com/MerServerContents/NewsPaperPages/2014/ago/03/MERSTPR003FF0308_800.swf
87

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d.- legales y tributarios: Escrituracin de transferencia e Impuestos:


Existen diversos tributos relacionados a la gestin de proyectos inmobiliarios, as como
algunos beneficios tributarios, que se deben tener en cuenta ya que pueden diferir segn
figura de la empresa que gestiona y vende un producto y a las caractersticas del
producto a desarrollar.
El sector de la construccin recibe en diversos pases, incluido Chile, un tratamiento
Impositivo especial, como una manera de potenciar su capacidad generadora de puestos
de trabajo, o bien de garantizar la construccin de viviendas sociales y tambin de no
afectar el precio final de venta de los inmuebles. Bajo distintas modalidades, este
beneficio se encuentra en prctica en Chile, Colombia, Argentina y Espaa,.89La
incorporacin de la actividad de la construccin como sector afecto al pago de IVA fue
introducida en el ao 1974 con la ley n18.630. Bajo dicha norma, los contratos de
construccin y de transferencia de inmuebles celebrados por empresas constructoras
quedaron afectos al pago de IVA, actualmente en una tasa del 19%. Asimismo, en el
artculo 21 de dicha ley se estipulaba una exencin del 65% del dbito de IVA que se
genere en la venta de servicios de construccin, o bien, en la venta de una propiedad
neta del valor del terreno- por parte de una empresa constructora.
Las empresas constructoras tienen derecho a deducir a ttulo de crdito especial una
cantidad equivalente al 0.65 del dbito fiscal del IVA que determinen en la venta o
promesa de venta de inmuebles para habitacin por ellas construidos y en los contratos
generales de construccin que no sean por administracin. Desde el 2008, la exencin del
65% del dbito de IVA a la venta de construcciones habitacionales corre solo para las
propiedades cuyo valor no supere las UF4.500. Este mismo ao, la franquicia se limit a
un tope de slo UF225 por vivienda. Existen otros impuestos asociados a la gestin
inmobiliaria, el impuesto de timbres y estampillas, es el impuesto que se aplica a todas
las operaciones de crdito solicitadas por cualquier persona o empresa. Este cobro se
paga incluso cuando se refinancia un prstamo.
e.- Financieros: de capital propio y ajeno.
El Costo Financiero se refiere a los intereses que se pagan de operacin del Proyecto
por los capitales obtenidos mediante prstamo, se considera como costo fijo, para
minimizar el pago de intereses; es recomendable que cada prstamo a obtenerse se
solicite en varios desembolsos de acuerdo al cronograma de las inversiones que se
pretende financiar.

+El estudio de los costos debe ser muy acucioso y prestar atencin a los plazos en
los que se debe incurrir en estos desembolsos de manera de no cometer errores de
evaluacin. Se deben considerar los precios de mercado actualizados y prever posibles
alzas o bajas en ciertos reas.

89
El Impuesto al Valor Agregado en la Construccin. Antecedentes sobre Chile y Legislacin Extranjera: Colombia,
Espaa y Argentina. Informe elaborado por David Vsquez y Mara Teresa Corvera, con la colaboracin de Virginie
Loiseau, Seccin Estudios, Biblioteca del Congreso Nacional.

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G.- Financiamiento
El negocio inmobiliario necesita de fuentes de financiamiento para los importantes costos
que implica su ejecucin. Existen diversas fuentes de financiamiento, como bancos,
compaas de seguros, Fondos de inversin inmobiliarios, inversionistas, recursos propios,
permutas e ingresos por ventas etc. La disponibilidad, facilidad y costo de este
financiamiento, se relaciona directamente con las variables macroeconmicas, (un
escenario de incertidumbre por ejemplo restringe el acceso al crdito, endureciendo los
requisitos e incrementando las tasas), las caractersticas propias del proyecto y los
ejecutantes de este.
Estructura de financiamiento:
En general, las empresas inmobiliarias que requieren financiamiento para proyectos
privados recurren a los bancos, la estructura de financiamiento bancaria clsica para
productos inmobiliarios en Chile corresponde al 80% - 100%del costo de construccin
(CDC), debiendo la inmobiliaria asumir el resto de los gastos: terreno, honorarios,
permisos, comercializacin, etc. Son juntamente la suma de estos ltimos gastos, los que
se considerarn como la inversin necesaria para el desarrollo de un proyecto.
Para conseguir financiamiento bancario se debe presentar el proyecto al banco al que se
le solicita el crdito con el fin de ser evaluado el proyecto y fijar las condiciones del
prstamo. El banco estudia por una parte, la solvencia y experiencia de la empresa, y
por otra, las caractersticas del proyecto partiendo desde el producto hasta la ejecucin
y proyecciones de venta dentro del contexto macroeconmico y considerando las
variables de mercado. Dependiendo de la evaluacin del comit del banco se clasifica el
riesgo de la inversin y se otorga una tasa acorde a esto, las que pueden variar entre
1,2 y 3,5%.
Documentos solicitados90:
-Descripcin del Proyecto.
-Anlisis de mercado (incluyendo anlisis de precios unitarios).
-Descripcin financiamiento solicitado y cobertura de garantas ofrecidas.
-Descripcin experiencia en el rubro de Inmobiliaria y Constructora
-Estados financieros ltimos 3 aos de Inmobiliaria y Constructora
-Copia de contrato de construccin
-Permiso de edificacin
-Presupuesto de obras (costos directos + gastos generales)
-Especificaciones tcnicas
-Carta Gantt
-Principales planos
-Flujo de caja
-Descripcin otras obras en ejecucin, avances fsicos, ventas.
90
Informacin proveniente del curso de inversin y financiacin, dictado por el profesor Francisco Llanos, Magister Dapi,
Universidad de Chile.

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-Endeudamiento sistema asociado a obras, lneas aprobados otros bancos.


-Antecedentes legales empresa
-Antecedentes legales del terreno
Una vez aprobado el prstamo, el terreno se hipoteca
anticipo que corresponde aproximadamente al 20%
solicitando avances de acuerdo al avance fsico de la
banco a travs de un tasador externo. La empresa
forma peridica durante la ejecucin del proyecto.

a favor del banco y se entrega un


de la lnea de crdito. Se van
obra que se verifica por parte del
deber cancelar los intereses en

+La manera cmo se financia un proyecto es muy importante a la hora de evaluar un


desarrollo inmobiliario, es as como optar por financiamiento propio versus
financiamiento bancario tiene repercusin en la rentabilidad; grandes inmobiliarias, que
mantienen varios proyectos bien administrados al mismo tiempo o en forma
consecutiva, son capaces de autofinanciarse, evitando el costo del crdito y mejorando
sus utilidades. Como la situacin anterior no es la ms comn, para fines de este
estudio y desarrollo del modelo de evaluacin, se considera el financiamiento clsico
donde se cuenta con el capital del terreno y los gastos que no financia el banco y se
considera una financiamiento del 100% de CDC.
G.- Ingresos
Los ingresos de un proyecto inmobiliario se perciben a travs de las ventas, estas, como
se mencion anteriormente pueden ocurrir en distintas etapas del proyecto, mientras
antes se venda es mejor, y es por esto que resulta fundamental tener un estrategia
adecuada de comercializacin.
De manera general en chile el ingreso por ventas suceden en tres etapas, la promesa, el
pie y pago a travs del crdito bancario, las proporciones varan pero rondan en un 5%,
15% y 80% respectivamente, estos ingresos se reciben de manera diferida.
Es importante sensibilizar la velocidad de ventas de manera de evaluar que sucede con
el proyecto al recibir ms tarde o ms temprano los ingresos por estas.
3.2.

CONCLUSIONES DEL CAPTULO

Un proyecto de inversin inmobiliario est compuesto entre otros de antecedentes


econmicos, que considerados en un contexto actual y futuro, permiten evaluar el
emprendimiento que lo motiva. Es fundamental estudiar el entorno econmico y cules son
las expectativas para el futuro, dado que el medio donde se inserta un proyecto, tanto
a nivel global como local es fundamental en su prosperidad. Todas las variables antes
expuestas conforman el conjunto de condicionantes de mercado que se deben tomar en
consideracin, sin embargo es la Demanda el factor central dado que sin esta no existe
negocio, la oferta debe levantarse de manera de reconocer y perfilar el producto.
Para efectos de este estudio, las dems variables de mercado se suponen con valores
estimados acordes al producto a desarrollar, de manera de poder incluirlos en el estudio
financiero del caso de comprobacin del modelo.

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CAPITULO 4

Modelo para la Identificacin del Producto Inmobiliario que Optimice la


Rentabilidad del Suelo

Introduccin
El Modelo para la identificacin del producto inmobiliario que optimice la rentabilidad del
suelo busca detectar la tendencia de uso de un predio con condiciones favorables
para la produccin en l de uno u otro proyecto inmobiliario. El objeto de estudio son los
terrenos que se insertan en reas donde se sobreponen los usos Residencial y de
Equipamiento, en reas consolidadas centrales y de carcter mixto, y para paos de
terreno de entre 501 y 2500 m2.
En primer lugar se deben conocer las caractersticas morfolgicas y la normativa urbana
que rige el predio a evaluar, la Zona de Uso de Suelo es el punto de partida desde
donde se definen las posibilidades de desarrollo de un terreno. Mediante el levantamiento
de informacin va encuesta, se espera reconocer, cuantificar y valorizar los factores
propios y ajenos al terreno conducentes a identificar la vocacin de uso ptimo para
determinada localizacin.
4.1.

LAS ENCUESTAS

Se crearon encuestas conducentes a generar los filtros en los que se basa este modelo,
estas encuestas se disearon de la siguiente manera:
4.1.1

Encuesta 01 USO-DIMENSION: Uso ptimo segn la variable dimensin.

Se consideran en detalle Usos Residencial y de Equipamiento (98 subcategoras) y 5


rangos de terreno que cubren las dimensiones prediales factibles de encontrar en reas
consolidadas de la ciudad. De estos 5 rangos (250-500, 501-1500, 1501-2500, 2501-3500,
3501-5000) son dos los que se encuentran dentro de las dimensiones en estudio, pero se
consult por todos, para que la encuesta no se vea sesgada por un marco dado sino por
lo existente.91
Lo que se solicit a travs de la encuesta fue valorar el USO ptimo segn la variable
DIMENSION, y se aclar que la variable se deba considerar de manera aislada y pensando
en maximizar la rentabilidad para terrenos en reas centrales consolidadas de la ciudad.
Los resultados de la encuesta revelan cuales son los Usos considerados ms apropiados
a la Dimensin del terreno consultada, considerando maximizar la rentabilidad en reas
centrales consolidadas de la ciudad y aislando todo lo dems (por ejemplo el mercado). Se
otorgaron valores entre 0 y 3, considerados en una escala donde 0 es No Atractivo, 1 es
Poco Atractivo, 2 es Atractivo y 3 Muy Atractivo.
Se consiguieron entre 25 y 31 respuestas para cada uso en combinacin con cada rango
de terreno, se promediaron las respuestas y se obtuvo un valor que cuando supera los
1.75 y hasta 3 se evalu como un Uso deseable para los rangos prediales en estudio, los
Usos considerados poco deseables (por debajo de 1.75 fueron descartados)
91

Anexo 02, Encuesta 01 y resultados encuesta 01.


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Cabe destacar que los encuestados son personas ligadas al rubro inmobiliario y en su
mayora con estudios especficos en el tema.
Los resultados de la Encuesta 01:
De 98 categoras de los Usos Residencial y Equipamiento se revelan como usos
atractivos para un terreno entre 501 y 2500, 44 Usos especficos, descartando 54.
De los resultados se puede recoger que al promediar los valores de los dos rangos de
terreno que conforman el rango de estudio (501-2500), los puntajes ms altos lo
consigui el Uso Residencial de vivienda en copropiedad, seguido por Equipamiento de
Cultura como bibliotecas y centros culturales con valores sobre 2; en tercer lugar,
Auditorios, Establecimientos destinados al tratamiento de Salud, Establecimientos
dedicados al Desarrollo Espiritual y Hospedajes.
Se reevalu el resultado desde el punto de vista de la rentabilidad con lo que se
volvieron a filtrar los usos que fueran factibles de venta o renta con el objetivo de
suprimir los que no permitan percibir ganancias a un inversionista. Se eliminaron los Usos
de seguridad pblica y establecimientos dedicados al desarrollo espiritual. (Cuadro
resumen)
Luego de este segundo filtro, y para poder simplificar las encuestas 2, 3 y 4 que se
basan en estos resultados, se agruparon los Usos que tienen un destino y tamao
similares, como se detalla en el cuadro siguiente.

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Cuadro resumen evaluacin de resultados Encuesta 01 Usos/Dimensin:


U SO
Residencial

Equipamiento Servicios

Equip.

Cienttico

Equip. de Seguridad

Educacin

salud

T erreno
T erreno
Fa cti bi li da d
entre 50 1 entre 1501 d e R EN TA o
V ENT A
y 15 00 m2 y 250 0 m2
SI
2,07
2,39
SI
1,78
1,6

S UB CA T EG OR IA

Viviendas Copropiedad

Pensiones, Residenciales, Apart Hotel

A GR UP A D OS P O R
U SO Y D I M EN SI N
1
2+3

Hoteles, Hosterias

1,57

2,07

SI

Oficinas Profesionales Privadas

1,92

SI

Oficinas Profesionales Pblicas

1,92

1,29

SI

Medianas Empresas

1,92

1,59

SI

Compaas de Seguros

1,77

1,51

SI

7+8

Sucursales B ancarias

1,81

1,59

SI

GRANDES

1,11

SI

10

Multinaciones, Casa Matriz B ancos, Intendencias, Gobernaciones

1,96

SI

EMPRESAS

11

Microempresas de Investigacin e Investigacin Cientfica

1,96

1,17

SI

12

Pequeas Empresas de Investigacin e Investigacin Cientfica

1,88

1,25

SI

13

Grandes Empresas de Investigacin e Investigacin Cientfica

1,25

1,92

SI

14

Establecimientos de Seguridad Privada: GuardIas Privados

1,81

1,17

SI

15

Cuarteles de Instituciones de Seguridad Pblica:

1,55

1,75

NO

16

Bomberos

1,62

1,89

NO

Comisaras

17

Establecimientos de Educacin Media, Tcnica, Capacitacin, Rehabilitacin

1,17

1,85

SI (2014)

18

Educacin Superior: Universidades, Institutos, Centros de Formacin

1,03

1,78

SI (2014)

19

Establecimientos Destinados a la Prevencin y Tratamiento de la Salud

1,76

1,92

SI

20

Consultorios Mdicos y Dentales

1,88

1,84

SI

21

Policlnicos

1,65

1,96

SI

22

Clnicas

1,15

1,88

SI

1,76

1,88

NO

1,76

1,6

NO

1,6

1,8

NO

1,68

1,92

NO

1,92

2,08

4+5

9+10

11+12+13

14

17+18

19+20+21+22

equipamiento social
Equipamiento Culto / Cultura

23

Establecimientos

24

Capillas, Salones,

25

Iglesias,

Sinagogas,

26

Templos,

Parroquias

27

Equipamiento Deportivo

Dedicados al Desarrollo Espiritual, Religioso y Cultural

Centros Culturales,

Oratorios
Mezquitas

Casas de Cultura

SI

27+28+ 29+30+31+32+
33+34 +35

28

Cines y Teatros

1,2

2,24

SI

29

MUSEOS

1,44

2,12

SI

30

Auditorios

1,48

2,4

SI

31

Centros de Exposiciones

1,6

SI

32

Bibliotecas

1,8

2,24

SI

33

Galeras de Arte

1,8

1,8

SI

34

Centros de Convenciones

1,2

2,04

SI

35

Salas de Conciertos o Espectculos

1,08

1,96

SI

36

Medios de Comunicacin

1,32

1,92

SI

36

37

Gimnasios, Multicanchas, Saunas y Piscinas (recintos cerrados)

1,25

1,93

SI

37+38

Esparcimiento

38

Establecimientos Dedicados a Actividades Recreativas

1,45

1,8

SI

Equipamiento Comercial

39

Minimarkets

1,93

1,22

SI

40

Farmacias

1,77

0,96

SI

39+4 0+4 1

41

Centros Comerciales Pequeos

1,9

1,54

SI

42

Centros Comerciales Medianos

1,16

1,8

SI

43

Centros de Servicio

1,74

1,83

SI

43

1,25

1,8

SI

44

Automotor

44 Supermercados

42

Fuente: elaboracin propia, en base a resultados de encuesta 01 y descarte y criterios de agrupamiento propios.

Cabe destacar que a manera de comprobacin, se compararon los resultados obtenidos,


con los permisos de edificacin otorgados en la comuna de Providencia entre los aos
2009-2014, aun cuando esta informacin no es necesariamente transferible a otras
comunas centrales consolidadas, es interesante relacionar ambos datos.
En los permisos otorgados en Providencia se pueden encontrar Viviendas en copropiedad
y Hoteles correspondientes al Uso Residencial, y para el Uso Equipamiento, las
subcategoras de Oficinas, Comercio, Salud, y Servicios complementarios.

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Cabe resaltar que varios de estos usos se presentan de forma combinada en un mismo
proyecto pero siempre uno es el preponderante.
Cuadro resumen, Permisos de Edificacin otorgados segn Uso, Comuna de Providencia:
Permisos Providencia
USOS
vivienda
vivienda comercio
vivienda oficinas
vivienda oficina comercio
oficinas
oficinas comercio
oficinas estacionamientos
comercio
supermercado
educacion
salud
servicio comercio salud
hotel
hotel comercio
hotel oficinas
apart hotel oficinas
escuela de conductores

2009
4
1

3
6

2010
8

1
2

2011
14

2012
20
2

11

10

1
1

1
1
1

2013
20
2
1
1
9
1
2
2
1

2014
20
2
98
1
4
48
1
1
1
1

10
5
3
1

1
1

40

1
33

18
14
32
36
Fuente: elaboracin propia en base a informacin de la municipalidad de providencia.

7
1

En el caso del Uso Residencial, tanto en la categora Vivienda como Hoteleria, los datos
recogidos resultan concordantes, tanto en la encuesta como en el levantamiento de
Providencia. Para la subcategora Oficinas que aparece como el segundo destino ms
solicitado para edificar en la comuna, no sucede lo mismo, en los resultados de la
encuesta, donde si bien es un Uso seleccionado como atractivo no consigue lo puntajes
ms altos. Esto puede deberse a que se pregunta por Oficinas Profesionales y Pblicas
con lo que lleva a pensar en unidades y no como en un edificio de oficinas propiamente
tal, esto se desprende dado que el valor arrojado cuando se consulta por empresas
(donde si implica el entender este destino como un edificio que alberga oficinas) es
bastante ms alto que al consultar por oficinas privadas o pblicas, lo que puede ser la
causa de estos valores deformados.
Por otro lado, los Usos de Equipamiento Cultural y de Culto que se valoraron como
atractivos en la encuesta, no tienen correspondencia con la informacin recogida de los
permisos, lo que se estima se debe a que estos reflejan los proyectos y destinos de
Uso que son efectivamente rentables. Aun cuando en la encuesta se solicit relacionar el
Uso y la Dimensin considerando la rentabilidad, los resultados parecen ser ms
consistentes en la relacin Uso/Dimensin, es por esto, que se aplic el filtro de la
factibilidad de venta o renta en lnea con el objetivo de la tesis.

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Cuadro resumen Usos y levantamiento permisos de edificacin Providencia:


US O
Residencial

Equipamiento Servicios

Equip.

A GR U PA DO S U S O D IM ENS I N

levantami ento
provi denci a
SI

Viviendas Copropiedad

V I V I END A EN COP R OP I ED A D

Pensiones, Residenciales, Apart Hotel, Hoteles,


Hosterias

H OT ELER IA

Oficinas Profesionales Privadas, Oficinas


Profesionales Pblicas

O FICI NA S

Medianas Empresas

M ED I A N A S EM P RES A S

Compaas de Seguros, Sucursales B ancarias

S ERV I CI O S

GRANDES EMPRESAS, Multinaciones, Casa


Matriz Bancos, Intendencias, Gobernaciones

G RA N DES EM P R ES A S

Microempresas de Investigacin e Investigacin


Cientfica, Pequeas Empresas de Investigacin e EQ UI P A M IEN TO CI ENT I FI CO
Investigacin Cientfica, Grandes Empresas de
Investigacin e Investigacin Cientfica

Establecimientos de Seguridad Privada: GuardIas


Privados

Cienttico

Equip. de Seguridad

S U B CA T EG O RI A

Educacin
11
salud

Establecimientos Destinados a la Prevencin y


Tratamiento de la Salud, Consultorios Mdicos y
Dentales, Policlnicos, Clnicas

12
Equipamiento Culto / Cultura

Teatros, MUSEOS, Auditorios, Centros de


ES TA B LECI M IEN TO S D ED I CA D OS A L
Exposiciones, B ibliotecas, Galeras de Arte,
Centros de Convenciones, Salas de Conciertos o D ESA RR O LLO CULT UR A L
Espectculos

13

Medios de Comunicacin

14

Gimnasios, Multicanchas, Saunas y Piscinas


EQ UI P A M IEN TO DEP OR TI V O Y
(recintos cerrados), Establecimientos Dedicados a
ES PA RCI M I ENT O
Actividades Recreativas

15

Minimarkets, Farmacias, Centros Comerciales


Pequeos

M I NI M A R KET S, FA R M A CI A S, CEN TR O S
CO M ERCI A LES P EQ U E OS

16

Centros Comerciales Medianos

CENT RO S CO M ERCI A LES M ED I A N O S

17

Centros de Servicio

CENT RO S D E S ERV I CI O A U TO M O T OR

18

Supermercados

Equipamiento Deportivo y
Esparcimiento
Equipamiento Comercial

Automotor

SI

ES TA B LECI M IEN TO S D E S EG U RI D A D
P RI V A D A , guardi as privados

Establecimientos de Educacin Media, Tcnica,


Capacitacin, Rehabilitacin, Educacin Superior:
Universidades, Institutos, Centros de Formacin

10

SI

ES TA B LECI M IEN TO S D E EDU CA CI ON


SI
ES TA B LECI M IEN TO S D E S A LU D
SI

M ED I O S DE CO M UN I CA CI N

S UP ERM ERCA D O S

SI

SI

Fuente: elaboracin propia en base a resultados encuesta 01 y permisos de edificacin de providencia.

4.1.2.

Encuesta 02 USO-NORMATIVA

Se busca identificar como afectan las variables normativas a uno u otro Uso.
Se consideran los Usos Residencial y de Equipamiento, luego de ser filtrados por la
variable Dimensin, (Encuesta 01 y agrupados segn el cuadro resumen) y las
condicionantes Normativas siguientes: Altura, Coeficiente de Constructibilidad, Densidad,
Estacionamientos y Tipos de Vas segn aplique.
Fueron encuestadas 25 personas ligadas al desarrollo de proyectos inmobiliarios, se
consult por las condiciones normativas definidas como incidentes al cambio de Uso. Se
pregunt de manera de identificar la relevancia que tienen ciertas condiciones normativas
para los diferentes usos, evaluando su magnitud como, Negativa, Indiferente o Positiva.

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Resultado Encuesta 02 Usos/Normativa:


ENCUESTA 02

SERVICIOS

EQUIPAMIENTO CIENTIFICO

ESTABLECIMIENTOS DE SEGURIDAD PRIVADA,


guardias privados

ESTABLECIMIENTOS DE EDUCACION

ESTABLECIMIENTOS DE SALUD

ESTABLECIMIENTOS DEDICADOS AL
DESARROLLO CULTURAL

MEDIOS DE COMUNICACIN

EQUIPAMIENTO DEPORTIVO Y ESPARCIMIENTO

MINIMARKETS, FARMACIAS, CENTROS COMERCIAL

CENTROS COMERCIALES MEDIANOS

CENTROS DE SERVICIO AUTOMOTOR

SUPERMERCADOS

19

26

13

18

28

22

20

26

16

24

30

21

34

28

25

31

33

24

34

25

32

30

34

36

32

24

33

35

29

34

34

34

31

26

32

29

21

23

28

33

30

20

18

22

17

18

A ltura M axi ma en pi sos

Coefi ci ente de Constructi bi li dad (C. C)

0,4-0,9

12

16

15

10

22

13

15

17

16

15

26

12

19

15

1-1,9

27

20

21

20

27

21

25

27

38

28

31

25

27

31

24

32

24

2-4,9
5 y mas

28

35

34

31

30

26

29

26

32

34

33

31

35

26

32

31

32

32

36

38

37

29

33

32

22

32

33

27

33

27

25

33

22

27

10 a 99 Viv/H

19

N/A

N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A

N/A

N/A N/A N/A N/A

100 a 250 Viv/H

24

N/A

N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A

N/A

N/A N/A N/A N/A

250 a 699 Viv/H


700 y mas Viv/H

28

N/A

N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A

N/A

N/A N/A N/A N/A

29

N/A

N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A

N/A

N/A N/A N/A N/A

D ensi dad (D )

Estaci onami entos R equeri dos


Vivienda exigencia media-baja ( 1/7 viv - 1/2,5 viv)

23

N/A

N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A

N/A

N/A N/A N/A N/A

Vivienda exigencia media-alta (1/2viv - 2/ viv)

31

N/A

N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A

N/A

N/A N/A N/A N/A

N/A

N/A

21

27

22

21

23

29

N/A N/A N/A

28

N/A

27

25

27

21

N/A

N/A

25

27

27

25

29

26

N/A N/A N/A

31

N/A

28

28

25

30

e.1. Expresas (permite equipamiento Mayor, Mediano, Menor, B sico.)

N/A

N/A

36

36

35

34

32

25

34

40

35

35

37

34

38

28

37

e.2. Troncales (permite equipamiento Mayor, Mediano, Menor, B sico.)

N/A

N/A

27

38

31

34

32

31

34

39

38

36

38

35

40

32

37

e.3. Colectoras (permite equipamiento Mediano, Menor, B asico.)

N/A

N/A

40

42

29

28

31

32

33

31

33

30

33

33

32

31

30

e.4. Servicio (permite equipamiento Menor, B sico.)


e.5. Locales (permite equipamiento B sico.)

N/A

N/A

25

22

29

17

22

29

25

20

24

23

28

31

24

25

22

N/A

N/A

19

20

25

16

22

24

21

28

23

22

26

29

21

24

20

Equipamiento exigencia media-baja (1/50m2 - 1/100m2)


Equipamiento exigencia media-alta (1/25m2 - 1/35m2)
e

GRANDES EMPRESAS

MEDIANAS EMPRESAS

15

26

NORMATIVA

HOTELERIA
17

27

VIVIENDA EN COPROPIEDAD
18

a.2. Edif. altura media entre 3 y 7 pisos (10,5-24,5)


a.3. Edif. En altura sobre 7 pisos hasta altura libre (28 y mas)

V
A
R
I
A
B
L
E

U
S
O

Equi pami ento

OFICINAS

R esi denci al

a.1. Edif. altura baja: 2 pisos (hasta 8,5m)

En base a su experi enci a, ponderar la vari able N O R M A T I V A en vi rtud


de su relevanci a en el desarrollo de un proyecto, segn su uso.
La vari able se debe consi derar de manera i ndependi e nte y pensando
en maxi mi zar la rentabi li dad. P ara terrenos de entre 501 Y 2. 500 m2
en reas consoli dadas y centrales de la ci udad. (ej . P rovi denci a, las
--------------------------------------Condes, S anti ago etc)
--------------------N EG A T I V O
(0)
I N D I FER EN T E
(1)
POSITIVO
(2)

T i pos de V as

Fuente: elaboracin propia.

Dado el tamao de la muestra y lo valores otorgados a las alternativas en consulta, se


considera como positivo un valor sobre 37,5 donde el 75% de los encuestados concuerda
en que la norma influye de manera positiva en el desarrollo de un Uso. Adems se toman
los 3 valores ms altos para cada norma, de manera de seleccionar los Usos ms
favorecidos en cada caso.
De la informacin recogida de esta consulta, se extrae que la altura baja, (2 pisos) es
considerada favorable para el Comercio, el Equipamiento Deportivo y de Esparcimiento, y
los Servicios. Las alturas medias de 3 a 7 pisos favoreceran los Usos de Servicios,
Medios de Comunicacin y Centros de Servicio Automotor. Las alturas por sobre los 7
pisos resultaron ventajosas principalmente para la Vivienda, Hotelera y Oficinas.
Un coeficiente de constructibilidad (C.C.) bajo (0.4-0.9), que en un terreno de 1000 m2
permite construir entre 400 y 900m2 es favorable para Los Usos Establecimientos de
Seguridad Privada y pequeo Comercio, aun cuando para ningn Uso consigue un valor por
sobre 37,5 considerado positivo.
Un C.C., medio (1 a 1.9), que en un terreno de 1000 m2 permite construir entre 1000 y
1900m2 result ventajoso para, Desarrollo Cultural, pequeo Comercio y Establecimientos
de Educcin solo este ltimo con un valor positivo de 38.
Los Usos de Hotelera, Oficinas y Equipamiento Deportivo y de Esparcimiento fueron
seleccionados como los ms favorecidos por un C.C. alto (2 a 4,9) que permite en un
terreno de 1000m2 construir entre 2000 y 4900m2. Al consultar por C.C muy alto (sobre
5) con una factibilidad de construir 5 veces la superficie del terreno, se ven beneficiados
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los Usos, Hotelera, Oficinas y Medianas Empresa, en general todos los usos recibieron
valores ms altos a medida que aumenta la constructibildad ya que C.C altos mejoran el
rendimiento del suelo.
Al evaluar la variable Densidad se constata que a mayor densidad permitida ms
conveniente es la evaluacin de un proyecto de vivienda, dado que existe mayor libertad
para desarrollar unidades. Aun cando es el mercado el que determina el tamao de
vivienda que se vender en una localizacin dada, si una densidad baja, cruzada con la
constructibilidad resultara en un producto no acorde al mercado, sera una variable
desfavorable por lo que una densidad Alta entrega libertad al proyecto.
Para el caso de la consulta sobre los estacionamientos ocurre que las respuestas
escapan de la lgica, se expusieron a consulta una normativa sobre estacionamientos
definida como de exigencia media baja y otra media alta y contrario a lo que se esperaba
se consider positivo una normativa ms exigente. Esto se puede deber a que la consulta
no fue expuesta de manera adecuada, pues no es razonable considerar estas respuestas.
Lo antes expuesto hace se concluya no analizar este tem en la evaluacin.
Las vas Expresas mostraron un promedio de 34 puntos, bastante alto en todos los
destinos, solo por debajo del promedio el Equipamiento cientfico, Establecimientos de
Seguridad y centros de Servicio Automotor. Al evaluar las vas Troncales ocurre algo
similar, con un promedio de 35 puntos por cada Uso, sobresaliendo con 40 puntos los
Centros Comerciales Medianos, y con 39 Establecimientos de Salud. Las vas Colectoras
se asimilan a las dos anteriores con 33 puntos promedio destacndose las medianas
Empresas y Oficinas con sobre 40 puntos. Las vas de Servicio y Locales se distancian
en 10 puntos del grupo anterior, con 24 y 23 puntos respectivamente, ambos tipos de
vas son evaluadas positivamente al cruzarlas con Servicios, Establecimientos de
Seguridad Privada, Equipamiento Deportivo y de Esparcimiento y Comercio Pequeo. De los
resultados de la evaluacin de la vialidad estructurante, se puede inferir que al igual
como con otras de las variables analizadas, en general a menor restriccin normativa, las
condiciones son ms mejores para el desarrollo de un proyecto, pero no todos los usos
son igualmente sensibles a la normativa.
Se desarrolla un cuadro filtro que permite visualizar para cada tem normativo
consultado, los 3 usos que resultan ms aventajados ante cada condicin. El descarte se
hace en funcin de la normativa particular del terreno a evaluar. As, si la norma indica,
por ejemplo coeficiente 1, altura entre 3 y 7 pisos, y estamos frente a una va expresa,
se puede revisar la valoracin que tienen para cada uso segn estos parmetros y
evaluar comparativamente los destinos que se ven ms o menos favorecidos.
4.1.3.

Encuesta 03 USO-MORFOLOGIA:

Se consideraron los usos Residenciales y de Equipamiento, luego de ser filtrados por la


variable dimensin, (Encuesta 01 y agrupados segn el cuadro resumen) y las
caractersticas Morfolgicas y de posicin segn 7 las tipologas definidas en el esquema

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Cuadro de terrenos. Se pidi sealar hasta 3 Usos por cada terreno92, seleccionando
los ms adecuados a cada tipo de terreno dado.
Fueron consultas 25 personas ligadas al desarrollo de proyectos inmobiliarios, se les
solicit evaluar la relacin entre el Destino y 7 terrenos dados, cada uno con diferente
morfologa y posicin dentro de la manzana. Se pidi seleccionar los 3 Usos ms
apropiados a cada tipo de terreno considerando la variable de manera aislada.
Cuadro de terrenos:

COMENTARIOS:

M O R FO LO G I A
T1

Terreno de esquina

T2

Terreno rectangular o cuadrado entre 1:1 hasta 1:4

T3

Terreno en L con frente a dos calles sin esquina

T4

Terreno al interior de la manzana con servidumbre de paso


que conecta con la va pblica, carece de frente a la calle.

T5

Terreno en fondo de pasaje con muy poco frente a la calle.

T6

Terreno irregular

T7

Terreno rectangular con una proporcin de 1:5 o ms.

Fuente: elaboracin propia.

92

Anexo 03, Encuesta 03


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Resultado Encuesta 03 Usos/Morfologa:


TIPO USO
RESIDENCIAL

CUADRO USOS DE SUELO FILTRADOS


CLASE
ACTIVIDADES ESPECIFICAS
RESIDENCIAL

EQUIPAMIENTO

SERVICIOS
CIENTIFICO
SEGURIDAD
EDUCACION
SALUD
CULTO CULTURA
DEPORTE
COMERCIO

VIVIENDAS COPROPIEDAD
HOTELERIA
OFICINAS
MEDIANAS EMPRESAS
SERVICIOS
GRANDES EMPRESAS
EQUIPAMIENTO CIENTIFICO
ESTABLECIMIENTOS DE SEGURIDAD PRIVADA, guardias privados
ESTABLECIMIENTOS DE EDUCACION
ESTABLECIMIENTOS DE SALUD
ESTABLECIMIENTOS DEDICADOS AL DESARROLLO CULTURAL
MEDIOS DE COMUNICACIN
EQUIPAMIENTO DEPORTIVO Y ESPARCIMIENTO
MINIMARKETS, FARMACIAS, CENTROS COMERCIALES PEQUEOS
CENTROS COMERCIALES MEDIANOS
CENTROS DE SERVICIO AUTOMOTOR
SUPERMERCADOS

T1
2
9
4
3
4
2
0
0
1
6
2
0
1
12
6
0
9

T2
14
7
8
4
2
1
1
3
4
2
0
2
0
3
5
0
0

MORFOLOGIA DEL TERRENO


TERRENO
T3
T4
T5
5
9
17
2
2
1
2
2
4
5
3
2
1
2
1
6
0
1
1
10
2
2
2
4
5
1
0
6
0
0
1
5
4
1
5
0
5
2
1
0
0
1
4
0
1
0
1
0
7
1
0

T6
2
3
2
2
1
1
2
2
3
0
6
2
6
3
6
3
4

T7
0
1
6
0
5
1
3
4
2
2
3
2
7
5
2
5
0

Fuente: elaboracin propia.

Para determinar cules son los usos ms apropiados a cada terreno se sumaron las
respuestas recogidas y se seleccionan los 3 usos que obtuvieron ms puntos, se
descartaron aquellos que tienen un valor inferior a 6 o ms puntos que el valor ms
alto.
La encuesta detect que para los terrenos de esquina T1, los tres primeros lugares los
ocupan Comercio Pequeo, Hotelera y Supermercados, 2 de los 3 Destinos seleccionados
son de Equipamiento Comercial, y uno Residencial asociado a el hospedaje de personas, lo
que implica un intercambio comercial.
Los terrenos del tipo T2, cuadrado o rectangular 1:1 hasta 1:5, fueron evaluados
positivamente para el uso Vivienda en copropiedad con el 25% de las preferencias, le
siguen Hotelera y Oficinas con el 13% cada uno.
El T3, terreno en L con frente a dos calles sin esquina, presenta una morfologa poco
comn, fue calificado de manera bastante homognea para todos los Destinos
consultados, solo se desatacaron levemente por sobre el promedio, Supermercados,
Grandes Empresas y Establecimientos de Salud, pero en general no se ve una distincin
muy clara entre uno u otro Destino.
El equipamiento cientfico fue el destino seleccionado como ms acorde para terrenos al
interior de la manzana, T4, que solo se conectan a la va pblica mediante servidumbre
de paso, esto se explica ya que al carecer de frente a la calle se seleccion el Uso que
no se ve afectado por la falta de exposicin o dicho de otra forma, el Destino que se
vea menos desfavorecido por esta condicin.
El terreno tipo T5, con muy poco frente a la calle, se perfila apropiado para Vivienda en
Copropiedad con parte importante de las respuestas, alcanzando el 44% del total.
Los terrenos irregulares tipo T6, no muestran una tendencia marcada hacia ningn
Destino, al no ser un terreno realmente conveniente a ningn Uso, las respuestas van en
esa lnea, nada se muestra realmente favorecido por una morfologa irregular solo
sobresalen del promedio los Centros Comerciales, Establecimientos Dedicados al Deporte

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y Esparcimiento, y Centros Dedicados al Desarrollo Cultural, lo que se puede deber a que


estos Usos pueden tener lgicas muy variadas.
El T7 definido como rectangular y con una proporcin de 1:5 o ms., son sitios muy
alargados que podra estimarse son muy poco convenientes para cualquier tipo de
desarrollo, la encuesta arroj que los Usos seleccionados como ms compatibles a esta
morfologa son Equipamiento Deportivo y Esparcimiento, Oficinas y Servicios.
Cabe puntualizar que la consulta hecha no asocia directamente la morfologa y posicin
con el tamao, pues no es lo mismo un terreno 1:5 con un frente de 10mts y fondo de
60mts (600m2), que un terreno de 20mts de frente y 240mts de fondo (2400m2), ya que
aunque ambos dentro del rango de terreno en estudio, no son capaces de acoger los
mismo programas, ya que hay proyectos que no pueden desarrollarse en frentes tan
angostos; lo mismo sucede con respecto a lo dems terrenos consultados.
Como conclusin se puede inferir que si bien la morfologa del terreno puede favorecer a
un Uso respecto de otro, en base a las condiciones bsicas o promedio del desarrollo
fsico de un Uso en un terreno, esto es solo referencial dado que la Arquitectura en la
que se traduce un Destino puede tener estructuras programticas menos comunes,
haciendo igualmente posible su desarrollo pero muy probablemente debiendo incurrir en
mayores costos que al emplazarse en terrenos ideales.
Esta informacin se sintetiza en un cuadro que permite examinar el terreno particular de
estudio, asimilando la morfologa propia a uno de los tipos de terrenos consultados para,
comparativamente seleccionar los Usos ms favorecidos de las condicionantes fsicas del
sitio.
4.1.4.

Encuesta 04 USO/ATRIBUTOS DE LOCALIZACION.

Se consideran los Usos Residencial y de Equipamiento luego de ser filtrados (Encuesta 01


y agrupados segn el cuadro resumen). Los atributos de localizacin se agruparon segn
tipo en 16 categoras.
Fueron encuestadas 25 personas ligadas al desarrollo de proyectos inmobiliarios, se
solicit seleccionar los 3 Usos que resultan ms beneficiados por la proximidad a los
distintos Atributos de Localizacin detallados y se consult tambin, por los 3 Usos ms
perjudicados por la proximidad a Puntos de Congestin de Trnsito. Se descartaron
aquellos que tienen un valor inferior a 6 o ms puntos que el valor ms alto.

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Resultados Encuesta 04 Usos/Atributos de Localizacin:

CENTROS DE SERVICIO AUTOMOTOR

CENTROS COMERCIALES MEDIANOS

MINIMARKETS, FARMACIAS, CENTROS


COMERCIALES PEQUEOS

EQUIPAMIENTO DEPORTIVO Y ESPARCIMIENTO

MEDIOS DE COMUNICACIN

ESTABLECIMIENTOS DEDICADOS AL
DESARROLLO CULTURAL

ESTABLECIMIENTOS DE EDUCACION

ESTABLECIMIENTOS DE SEGURIDAD PRIVADA,


guardias privados

16

15

SERVICIOS DE SEGURIDAD PUBLICA

12

12

ESTACIONES DE SERVICIO

ESTACIONAMIENTOS PUBLICOS
SERVICIOS PRIVADOS

15

11

12

14

ESTABLECIMIENTOS DEDICADOS AL DESARROLLO ESPIRITUAL

14

11

11

ESTABLECIMIENTOS DEDICADOS AL DESARROLLO CULTURAL

14

11

EQUIPAMIENTO DEPORTIVO Y ESPARCIMIENTO

18

10

11

COMERCIO

11

12

13

10

ESTABLECIMIENTOS DE EDUCACION
ESTABLECIMIENTOS DE SALUD

17

14

14

12

TRANSPORTE PUBLICO

18

10

10

16

12

13

14

METRO
CICLOVIAS

15

12

10

15

AREAS VERDES

31

11

10

16

PUNTOS DE CONGESTION

15

10

12

A TRI B U TOS DE LA LOCA LI ZA C I ON

11

SUPERMERCADOS

SERVICIOS PUBLICOS

U
S
O

GRANDES EMPRESAS

MEDIANAS EMPRESAS

SERVICIOS

OFICINAS

EQUIPAMIENTO CIENTIFICO

Equi pami e nto

HOTELERIA

VIVIENDA EN COPROPIEDAD

Sele ccione los 3 USOS q ue en su opinin se ven ms


FAVO RECIDOS por la CER CANIA a u n ATRIBU TO DE
LOCA LIZACION dado.
Y Se leccione L os 3 USO S que se v en ms P ERJUDICAD OS con la
CERC ANIA a PU NTOS DE CONGESTIO N.
................................................... ...
(Mar que con u na X)

Re si denci al
V
A
R
I
A
B
L
E

ESTABLECIMIENTOS DE SALUD

ENCUESTA 04

Fuente: elaboracin propia.

Para determinar cules son los usos ms beneficiados con la proximidad a cada atributo,
se sumaron las respuestas recogidas y se seleccionan los 3 usos que obtuvieron ms
puntos, se descartaron aquellos que tienen un valor inferior a 5 o ms puntos que el
valor ms alto. Se hizo lo mismo para el valor negativo de Puntos de Congestin de
trnsito.
En el cuadro con las respuestas en colores, es factible reconocer columnas de color
azul, que grafican cuales son los Usos que se complementan con la mayora de los
atributos del entorno, estos son en primer lugar, Vivienda con una promedio de 13,5
puntos, en segundo lugar Oficinas con 9 y en tercer lugar Establecimientos de Educacin
con 7 puntos promedio. Se puede extraer tambin que de los Atributos Urbanos
consultados los ms valorados son Transporte Publico, con 5,6 puntos promedio, seguido
por Estacionamientos Pblicos, con 4,8 y en tercer lugar con entre 4 y 4,5 puntos, las
reas Verdes, Comercio y Equipamiento Deportivo y de Esparcimiento.
Por otro lado al consultar por el uso que se ve ms perjudicado por la proximidad a
puntos de congestin de trnsito, se indica que la vivienda es la ms desfavorecida con
15 puntos, le siguen los establecimientos de Salud, Educacin y el equipamiento de
Oficinas.
La informacin se sintetiz en un cuadro que permite evaluar un terreno en particular en
virtud de los Atributos Urbanos que lo irradian.

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4.2.

LOS FILTROS:

En Base al resultado de cada encuesta se sintetiza la informacin para identificar el USO


OPTIMO para el terreno en un cuadro resumen, que es el filtro a aplicar para evaluar de
manera simplificada un terreno.
4.2.1.

Filtros 01-02

El filtro 01 grafica el resultado de la encuesta 01 donde se descartan los Usos no


apropiados a las condiciones del terreno tipo de estudio, el filtro 02 est dado por los
Usos Permitidos segn la normativa particular del terreno a evaluar.
Cuadro 02, Filtros 01-02 evaluacin del tamao predial y los usos permitidos:
CUADRO GENERICO DE USOS DE SUELO
TIPO USO
RESIDENCIAL

CLASE
RESIDENCIAL

ACTIVIDADES ESPECIFICAS

USO PERMITIDO
SI

VIVIENDAS COPROPIEDAD
PENSIONES-RESIDENCIALES-APART HOTELES, HOTELES-HOSTERIAS
OFICINAS PROFESIONALES PRIVADA, OFICINAS PROFESIONALES PUBLICAS
MEDIANAS EMPRESAS

SERVICIOS

COMPAIAS DE SEGUROS, SUCURSALES DE BANCOS


SEVICIOS PRIVADOS DE SEGURIDAD
GRANDES EMPRESAS
MULTINACIONALES-CASA MATRIZ BANCOS-INTENDENCIAS-GOBERNACIONES
MICROEMPRESAS DE INVESTIGACION E INVESTIGACION CIENTIFICA

CIENTIFICO

PEQUEAS EMPRESAS DE INVESTIGACION E INVESTIGACION CIENTIFICA


MEDIANAS EMPRESAS DE INVESTIGACION E INVESTIGACION CIENTIFICA
GRANDES EMRPESAS DE INVESTIGACION E INVESTIGACION CIENTIFICA

SEGURIDAD

ESTABLECIMIENTOS DE SEGURIDAD PRIVADA: GUARDIAS PRIVADOS


ESTABLECIMIENTOS DE EDUCACION BASICA Y DEFERENCIAL

EDUCACION

ESTABLECIMIENTOS DE EDUCACION MEDIA, TECNICA, CAPACITACION, REHABILITACION


EDUCACION SUPERIOR: UNIVERSIDADES, INSTITUTOS, CENTROS DE FORMACION.

EQUIPAMIENTO

ESTABLECIMIENTOS DESTINADOS A LA PREVENCION Y TRATAMIENTO DE LA SALUD


SALUD

CONSULTORIOS MEDICOS Y DENTALES


POLICLINICOS
CLINICAS
CINES Y TEATROS
MUSEOS
AUDITORIOS
CENTROS DE EXPOSICIONES

CULTO CULTURA

BIBLIOTECAS
GALERIAS DE ARTE
CENTROS DE CONVECIONES
SALAS DE CONCIERTOS O ESPECTACULOS
MEDIOS DE COMUNICACIN

DEPORTIVO
ESPARCIMIENTO

GIMNACIOS-MULTICANCHAS-SAUNAS Y PISCINAS (RECINTOS CERRADOS)


ESTABLECIMIENTOS DESTINADOS A ACTIVIDADES RECREATIVAS
MINIMARKETS
FARMACIAS

COMERCIO

CENTROS COMERCIALES PEQUEOS


CENTROS COMERCIALES MEDIANOS
CENTROS DE SERVICIO AUTOMOTOR
SUPERMERCADOS

Fuente: elaboracin propia, en base a la OGUC y resumen Encuesta 01 usos-dimensin.

4.2.2. Filtro 03 Normativa


El filtro 03 grafica los resultados de la encuesta 02, relacionando los Usos considerados
acordes al tamao predial genrico en estudio (encuesta 01) y las condiciones normativas

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de manera de reconocer la normativa propia del terreno a evaluar y diagnosticar si esta


favorece a uno u otro Uso.
Cuadro 03, Filtro 03 Normativa:
CUADRO USOS DE SUELO FILTRADOS
TIPO USO

CLASE

NORMATIVA URBANA

ACTIVIDADES ESPECIFICAS

Altura Maxima en pisos

Coeficiente de
Constructibilidad (C.C)

Densidad (D)

2 pisos entre 3 y 7 pisos 7 pisos y mas 0,4-0,9 1-1,9 2-4,9 5 y mas 10 a 99 100 a 250 250 a 699 700 y mas (

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL

VIVIENDAS COPROPIEDAD
HOTELERIA
OFICINAS

SERVICIOS

MEDIANAS EMPRESAS
SERVICIOS

EQUIPAMIENTO

GRANDES EMPRESAS
CIENTIFICO

EQUIPAMIENTO CIENTIFICO

SEGURIDAD

ESTABLECIMIENTOS DE SEGURIDAD PRIVADA, guardias privados

EDUCACION

ESTABLECIMIENTOS DE EDUCACION

SALUD
CULTO CULTURA
DEPORTE

N/A

ESTABLECIMIENTOS DE SALUD
ESTABLECIMIENTOS DEDICADOS AL DESARROLLO CULTURAL
MEDIOS DE COMUNICACIN
EQUIPAMIENTO DEPORTIVO Y ESPARCIMIENTO
MINIMARKETS, FARMACIAS, CENTROS COMERCIALES PEQUEOS

COMERCIO

CENTROS COMERCIALES MEDIANOS


CENTROS DE SERVICIO AUTOMOTOR
SUPERMERCADOS

CUADRO USOS DE SUELO FILTRADOS


TIPO USO

CLASE

NORMATIVA URBANA

ACTIVIDADES ESPECIFICAS

Estacionamientos Requeridos

Tipos de Vas

( 1/7 viv - 1/2,5 viv) (1/2viv - 2/ viv) (1/50m2 - 1/100m2) (1/25m2 - 1/35m2) Expresas Troncales Colectoras Servicio Locales

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL

VIVIENDAS COPROPIEDAD

N/A

HOTELERIA

N/A

OFICINAS
SERVICIOS

MEDIANAS EMPRESAS
SERVICIOS
GRANDES EMPRESAS

EQUIPAMIENTO

CIENTIFICO

EQUIPAMIENTO CIENTIFICO

SEGURIDAD

ESTABLECIMIENTOS DE SEGURIDAD PRIVADA, guardias privados

EDUCACION

ESTABLECIMIENTOS DE EDUCACION

SALUD
CULTO CULTURA
DEPORTE

ESTABLECIMIENTOS DE SALUD

N/A

N/A

ESTABLECIMIENTOS DEDICADOS AL DESARROLLO CULTURAL


MEDIOS DE COMUNICACIN
N/A

EQUIPAMIENTO DEPORTIVO Y ESPARCIMIENTO


MINIMARKETS, FARMACIAS, CENTROS COMERCIALES PEQUEOS

COMERCIO

CENTROS COMERCIALES MEDIANOS


CENTROS DE SERVICIO AUTOMOTOR
SUPERMERCADOS

Fuente: elaboracin propia, en base a resumen Encuesta 02 usos-normativa.

4.2.3. Filtro 04 Morfologa


El filtro 04 resume los datos de la encuesta 03, de manera de poder evaluar la
morfologa propia del terreno a evaluar con los tipos de terrenos seleccionados como
favorables para cada Uso (encuesta 01), de manera de identificar los usos afines a la
morfologa del predio en evaluacin.

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Cuadro 04, Filtro 04 Morfologa:


MORFOLOG
IA DEL
TERRENO
TERRENO

CUADRO USOS DE SUELO FILTRADOS


TIPO USO

CLASE

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL

ACTIVIDADES ESPECIFICAS

T1

EQUIPAMIENTO

SERVICIOS
CIENTIFICO
SEGURIDAD
EDUCACION
SALUD
CULTO CULTURA
DEPORTE
COMERCIO

T2

T3

T4

T5

T6

T7

VIVIENDAS COPROPIEDAD
HOTELERIA
OFICINAS
MEDIANAS EMPRESAS
SERVICIOS
GRANDES EMPRESAS
EQUIPAMIENTO CIENTIFICO
ESTABLECIMIENTOS DE SEGURIDAD PRIVADA, guardias privados
ESTABLECIMIENTOS DE EDUCACION
ESTABLECIMIENTOS DE SALUD
ESTABLECIMIENTOS DEDICADOS AL DESARROLLO CULTURAL
MEDIOS DE COMUNICACIN
EQUIPAMIENTO DEPORTIVO Y ESPARCIMIENTO
MINIMARKETS, FARMACIAS, CENTROS COMERCIALES PEQUEOS
CENTROS COMERCIALES MEDIANOS
CENTROS DE SERVICIO AUTOMOTOR
SUPERMERCADOS

Fuente: elaboracin propia, en base a resumen Encuesta 03 usos-morfologa.

4.2.4. Filtro 05 Atributos de localizacin


El filtro 05, resume los datos recabados con la encuesta 04, y los relaciona Usos
seleccionados con valores de proximidad dados segn el tipo de atributo y en funcion de
la distancia de este al terreno en evaluacion.
Para definir los valores de proximidad se presisaron 3 tipos de atributos en funcion de
su magnitud (atributo 01, 02 y 03) y se especificaron 3 valores de proximidad, 1 si est
dentro del rea de influencia, 2 si esta cerca y un valor de 3 si est ubicado muy
cerca del terreno a evaluar.
Esquema de anillos concntricos con valor de proximidad segn atributo:

Fuente: elaboracin propia.

Para utilizar este filtro, se debe hacer un levantamiento de los atributos urbanos
presentes en un radio de 1500 metros desde el terreno a evaluar.
Se debe medir la distancia de cada atributo al predio en estudio y considerar el valor
que corresponda, por ejemplo si a 800mts del terreno hay una Municipalidad, debo
considerar un valor de 1, revisar para qu Uso este Atributo Urbano es considerado
favorable o dicho de otra forma, es factible distinguir las ventajas de localizacin
comparativa segn Usos

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Con este filtro es factible descubrir el uso ms deseable para la localizacin desde el
punto de vista de las externalidades urbanas.

SERVICIOS PUB LICOS

SERVICIOS DE SEGURIDAD PUB LICA


ESTACIONES DE SERVICIO
ESTACIONAMIENTOS PUB LICOS

SERVICIOS PRIVADOS

ESTAB LECIMIENTOS DEDICADOS AL


DESARROLLO ESPIRITUAL
ESTAB LECIMIENTOS DEDICADOS AL
DESARROLLO CULTURAL
EQUIPAMIENTO DEPORTIVO Y
ESPARCIMIENTO
COMERCIO

ESTAB LECIMIENTOS DE EDUCACION

ESTAB LECIMIENTOS DE SALUD


TRANSPORTE PUBLICO
METRO
CICLOVIAS
AREAS VERDES
PUNTOS DE CONGESTION

400-600
400-600
400-600
400-600
400-600
400-600
400-600
400-600

600-800
600-800
600-800
600-800
600-800
600-800
600-800
600-800

0-400

400-600

600-800

0-400

400-600

600-800

0-400

400-600

600-800

0-400

400-600

600-800

0-400

400-600

600-800

0-400

400-600

600-800

0-400

400-600

600-800

METRO
Ciclovias
Pequea Area verde, Plaza, Parque

0-400
0-400

400-600
400-600

600-1000
600-800

0-400

400-600

600-800

Punto de Congestion

0-400

400-1000

1000-1500

Establecimientos Dedicados al
Desarrollo Espiritual, Religioso: Capillas,
Salones, Oratorios, Iglesias,
Sinagogas, Mezquitas, Templos,
Parroquias
Salas de teatro / cine, centros
culturales, galerias de arte etc.
Gimnasios-clubes deportivos
Farmacias, Comercio pequeo, Bares y
restaurantes, Supermercados, Centros
comerciales
Colegios, Universidades-institutos
profesionales, Jardines infantiles y salas
cuna

Centros mdicos, Clnica, Hospital


Paradero de TAXI, colectivo, bus.

SUPERMERCADOS

0-400
0-400
0-400
0-400
0-400
0-400
0-400
0-400

CENTROS DE SERVICIO AUTOMOTOR

Cuartel de polica
Estaciones de servicios
Estacionamientos pblicos
Bancos
Notarias
AFP
ISAPRES
Centros De Pago

CENTROS COMERCIALES MEDIANOS

600-800
600-800
600-800
600-800
600-800

MINIMARKETS, FARMACIAS, CENTROS COMERCIALES PEQUEO

400-600
400-600
400-600
400-600
400-600

EQUIPAMIENTO DEPORTIVO Y ESPARCIMIENTO

0-400
0-400
0-400
0-400
0-400

MEDIOS DE COMUNICACIN

Municipalidades
Registro civil
Bibliotecas
Correos
Bomberos

ESTABLECIMIENTOS DEDICADOS AL DESARROLLO CULTURAL

0
0

ESTABLECIMIENTOS DE SALUD

1
-1

ESTABLECIMIENTOS DE EDUCACION

2
-2

EQUIPAMIENTO CIENTIFICO

3
-3

GRANDES EMPRESAS

VALOR DE PROXIMIDAD POSITIVO


VALOR DE PROXIMIDAD NEGATIV0

SERVICIOS

NO HAY

MEDIANAS EMPRESAS

DENTRO DEL
AREA DE
INFLUENCIA

CERCA

OFICINAS

MUY CERCA

HOTELERIA

Detalle

VIVIENDA EN COPROPIEDAD

ATRIBUTOS

ESTABLECIMIENTOS DE SEGURIDAD PRIVADA, guardias


privados

Cuadro 05, Filtro 05 ventaja de localizacin comparativa segn Usos:

Fuente: elaboracin propia, en base a resumen Encuesta 04 usos-Atributos de Localizacin.

4.2.5. Filtro 06 El Mercado


Luego de revisar los Usos con los filtros anteriores, descartar los no acordes y no
permitidos se evalan comparativamente los Usos que se ven favorecido por las
condiciones del terreno en estudio, se debe examinar el ltimo filtro, que ser
determinante del producto a desarrollar, este es el Mercado.
Se deben hacer dos evaluaciones:
06. A De forma general se delinea el panorama general de le economa y los
indicadores que influyen en los proyectos de inversin inmobiliaria con el fin de situar el
proyecto en su contexto y evaluar el momento indicado para entrar al mercado.
06. B Se evala la tendencia del mercado relacionado a cada uso seleccionado
como atractivo para evaluar si existe Demanda, adems se levantan los usos que
pudieron haber quedado descartados y que tienen factibilidad en cuanto a existir
Demanda por ellos.

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Se define si para un destino en particular se prev un aumento, diminucin o estabilidad


en la Demanda. Se examinan los precios, y las expectativas sobre los Precios, el Tamao
del Mercado y el Precio de los Bienes Sustitutos, se proyecta un panorama general
sobre la demanda por el Uso en estudio en el terreno en evaluacin (cuadro 06).
Cuadro 06, Tendencia del mercado segn Uso, la Demanda:
DEMANDA SECTOR

CUADRO USOS DE SUELO FILTRADOS


USO 3
USO 1
USO 2
VIVIENDA UNIF. DEPARTAMENTO
OFICINAS A
OFICINA B

OFICINA C

Precios
Espectativas de Precios
Tamao del mercado
Venta

Precio del sustituto

Arriendo

Espectativas de Precios del


sustituto
Panorama general

Venta
Arriendo
Panorama general

Fuente: elaboracin propia.

Con la evidencia de los Usos Demandados en el sector, se levanta la Oferta de manera


de ir perfilado el producto a desarrollar (cuadro 07-08). Se recogen los datos afines a
cada Uso, como permisos de edificacin, proyectos en construccin, valores de venta,
velocidad de venta, costos etc. y define si cada indicador est en alza, baja o se ha
mantenido estable segn el Uso a evaluar.
Cuadro 07, Tendencia del mercado segn Uso, la Oferta:
OFERTA SECTOR (1500ML)

CUADRO USOS DE SUELO FILTRADOS


USO 1

USO 2

USO 3

VIVIENDA UNIF.
DEPARTAMENTO
OFICINAS A
OFICINA B
OFICINA C
Periodo Anterior Periodo Actual Periodo Anterior Periodo Actual Periodo Anterior Periodo Actual Periodo Anterior Periodo Actual Periodo Anterior Periodo Actual
Proyectos en construccin
Permisos de Hablilitacin
Permisos de Edificacion Aprobados
Precio Venta UF/M2
Costo de construccin UF/M2
Plazo estimado de venta*
Velocidad de venta
Panorama general

*i ncluye cons truccion

Fuente: elaboracin propia.

Cuadro 08, Condiciones de venta segn Uso:


VENTA

Venta contra entrega


Venta en verde
Venta en blanco
Costos marketing % del CDC
Comisiones por venta
Costos posventa
Velocidad de venta

pie %
0%
10%
10%

USO 1
%total-pie % descuento
100%
0%
100%
5%
100%
10%

CUADRO USOS DE SUELO FILTRADOS


USO 2
pie %
%total-pie % descuento
0%
100%
0%
10%
100%
5%
10%
100%
10%

Fuente: elaboracin propia.

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pie %
0%
10%
10%

USO 2
%total-pie % descuento
100%
0%
100%
5%
100%
10%

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4.3.

ANTECEDENTES NECESARIOS Y ESTRUCTURA DEL MODELO

A continuacin, se establece la estructura del Modelo de Evaluacin, la que se organiza


por una parte, en base a la definicin de los antecedentes tcnicos requeridos, el filtro
de los usos mediante los cuadros que sintetizan la informacin recopilada a travs de
las encuestas y la informacin de mercado.
4.3.1.

Informacin Predial
4.3.1.1. Ubicacin
4.3.1.2. Morfologa (Superficie, dimensiones generales)

4.3.2. Normativa:
4.3.2.1. Usos de suelo:
4.3.2.2. Zona de edificacin:
4.3.2.3. CIP
4.3.3. Valor del Terreno
4.3.4. Filtros de Uso, (Aplicar cuadros 02-03-04-05)
Cuadro
Cuadro
Cuadro
Cuadro

02,
03,
04,
05,

Filtros 01-02 evaluacin del tamao predial y los usos permitidos:


filtro 03 Normativa:
Filtro 04 Morfologa:
Filtro 05 ventaja de localizacin comparativa segn Usos:

4.3.5. Estudio de Mercado.


La informacin de mercado que se debe recopilar se perfila luego de filtrar los
usos con los cuadros detallados en punto 4.3.4, de manera de recabar informacin
relevante para los destinos que han pasado los primeros 5 filtros.
La informacin requerida es la siguiente:
Tendencia general de la economa
Demanda
Oferta
Venta
Velocidad de Venta
Precios
Costos
Financiamiento
Ingresos
4.3.6. Graficar Usos con los cuadros 06, 07, 08
Cuadro 06, Tendencia del mercado segn Uso, la Demanda:
Cuadro 07, Tendencia del mercado segn Uso, la Oferta:
Cuadro 08, Condiciones de venta segn Uso:

4.3.7. Seleccin del Producto a Desarrollar


En base a la informacin recogida y a la aplicacin de los filtros se consigue
seleccionar el o los usos factibles de llevar a evaluacin de prefactibilidad. Para

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esto se desarrolla un estudio de cabida que d forma al proyecto, se debe


determinar el mix del producto, reconocer sus costos y definir el precio y
estrategia de venta.
4.3.8. Anlisis de Prefactibilidad
El anlisis de prefactibilidad se desarrolla en base al estudio de los costos,
ingresos y rentabilidad esperada del proyecto.
Cuadro 09 Ejemplo de datos para Anlisis de prefactibilidad:
ANALISIS DE PREFACTIB ILIDAD
DATOS
VALORES

UNIDADES

DATOS

S U P ER FICIE T ER R EN O

m2

VALO R T E R R E N O

U F/m 2

S U P ER FICIE D EL P R O YEC T O

m2

CAN T ID AD U N ID AD ES A

unid

S U P ER FICIE VEN D IB LE U N ID AD ES A

m2

CAN T ID AD U N ID AD ES B

unid
m2

S U P ER FICIE VEN D IB LE U N ID AD ES B
S U P ER FICIE AR EA CO MU N

m2

VALO R N E T O CO N S T R U CCIO N U N ID AD ES A

U F/m 2

VALO R N E T O CO N S T R U CCIO N U N ID AD ES A

U F/m 2

VALO R N E T O CO N S T R U CCIO N AR EA CO MU N

U F/m 2

VALO R VE N T A U N ID AD ES A

UF

VELO CID AD D E VEN T A U N ID AD ES A

U nidades/m es

VALO R VE N T A U N ID AD ES B

UF

VELO CID AD D E VEN T A U N ID AD ES B

U nidades/m es

P ER IO D O D E EVAL U AC IO N

m eses

INGRESOS
VALORES

UNIDADES

VEN T A U N ID AD ES A

UF

VEN T A U N ID AD ES B

UF

T O T AL VE N T A A+B

UF

DATOS

EGRESOS
VALORES

UNIDADES

CO S T O D E L T ER R EN O

UF

CO S T O D IR ECT O D E CO N S T R U CCIO N U N ID AD ES A

UF

CO S T O D IR ECT O D E CO N S T R U CCIO N U N ID AD ES B

UF

CO S T O D IR ECT O D E CO N S T R U CCIO N AR EA CO MU N

UF

IVA (35 % D E L 1 9% )

UF

DATOS

0,00

H O N O R AR IO S P R O FES IO N ALE S

UF

7%

CDC

CER T IFICACIO N Y P ER MIS O S

UF

2,5%

CDC

CO S T O S L EG ALES

UF

2,0%

CDC

P U B LICID AD Y P R O MO CIO N

UF

2,0%

CDC

G AS T O S G EN ER AL ES EMP R ES A

UF

5,0%

CDC

CO MIS IO N ES P O R VEN T A

UF

2,0%

V EN T A

UF
UTILIDAD APARENTE

UF

Fuente: elaboracin propia.

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CAPITULO 5
5.1.

Caso de comprobacin, Terreno Los Leones 2025, Providencia, Santiago.

DESARROLLO
5.1.1.

Informacin predial
5.1.1.1. Ubicacin:

Av. Los leones 2025, Providencia, Santiago.


Plano comunal de Santiago y comuna de Providencia:

Plano de ubicacin y foto del terreno:

Fuente: elaboracin propia.

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5.1.1.2.-Morfologia:
Frente: 22 mts

Superficie total: 1163 m2

Fondo: 59.45 mts

Superficie afecta: 110 m2

Ancho promedio: 20 mts

Superficie neta: 1053 m2

Dimensiones generales:

Fuente: elaboracin propia.

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5.1.2.

Normativa
5.1.2.1. Uso de suelo
UpR y ECr:
ECr Uso preferencial Residencial y Equipamiento, comercial restringido.
5.1.2.2. Zona de edificacin
EC2 + A8:
A8 Edificacin contina de mx. 2 pisos ms aislada de 8.

A R T . 4 . 3. 08. EC2 + A 8 - Zona de Edi fi caci n Conti nua, de mxi mo 2 pi sos, ms A i slada de
mx. 8 pi sos.
sos Son zonas con una faja de edificacin continua en la linea de edificacin, con excepcin a la
continuidad conforme al Art. 2.6.1. de la OGUC, siempre que el retranqueo no se produzca co un medianero, de
7,00 m de altura obligatoria, con un mximo de 2 pisos; ms edificacin aislada sobre o tras la edificacin
continua, de hasta 8 pisos y 28,00 m de altura como mximo. La altura total permitida para esta zona es de 10
pisos y 36,00 m, con o sin antejardn, segn se seale en el plano respectivo. Los parmetros que fijan sus
condiciones se describen en el Cuadro siguiente.

N ormas
Edi fi caci n

EC2 + A8
Zona de Edi f. Conti nua, de mx 2 pi sos, ms A i slada de mx 8 pi sos
A la calle

CI ERR OS

Altura ( metros)

Transparencia

Zcalo
0,60

100%
CO ND I CI O NES
P REDI A LES

Total
2,20

Sup. Mnima

Antejardin

800 m2

A rt. 4 . 1. 06 de esta OL

Acceso vehic
Al vecino
Transparenc Altura total
A rt. 4 . 1. 05
ia
metros
de esta O L
A rt. 4 . 1. 04 de esta O L
Ochavos en la Lnea Oficinal (metros)
LO sin
LO antej
LO antej
antej
3m
5 m ms
6,00

4 ,00

6,00

Alturas de Edificacin Mximas


Edif.Continua

Edif.Aislada

pisos metros pisos


EN V O LV ENT E
V O LU M ET RI CA

7,00

metros Edif.Cont.

28,00

Profundidad

Adosamientos

Mxima
60%
desli nde

(long y alt)
** * *

Edif Aisl

7,00

S UP ER FI CI E
CO NS TR U I B LE

3,50

A deslindes
A rt. 4 . 2. 19
de esta OL

Edif.

Continua

Aislada

1,20

1,60

O GU C
En Subterraneo
2,50

Coef.Ocupacin de Suelo mx
Edif.Cont.

Edif.

A rt. 2. 6. 3

Distanciamientos mnimos (metro)

Coef.de constructividad
Normado

Rasante

por piso (metros)

1piso
0,60

Pisos
Sup
0,60

Edif.Aislada
1 Piso
* ** *

Pisos
Sup
0,4 0

Fuente, elaboracin propia en base OL Providencia.

5.1.2.3. CIP
Ver Anexo 04.
5.1.3.

Valor del Terreno

El precio estimado del terreno es de 36 Uf/m2, 37.908 Uf. El valor del terreno es una
variable a sensibilizar en el flujo financiero de manera de identificar cmo influye en la
rentabilidad del negocio.

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5.1.4.

Filtro de Usos cuadros 02-03-04-05

Cuadro 02, Filtros 01-02 evaluacin del tamao predial y los usos permitidos:
CUADRO GENERICO DE USOS DE SUELO
TIPO USO
RESIDENCIAL

CLASE
RESIDENCIAL

ACTIVIDADES ESPECIFICAS

USO PERMITIDO
SI

VIVIENDAS COPROPIEDAD
PENSIONES-RESIDENCIALES-APART HOTELES, HOTELES-HOSTERIAS
OFICINAS PROFESIONALES PRIVADA, OFICINAS PROFESIONALES PUBLICAS
MEDIANAS EMPRESAS

SERVICIOS

COMPAIAS DE SEGUROS, SUCURSALES DE BANCOS


SEVICIOS PRIVADOS DE SEGURIDAD
GRANDES EMPRESAS
MULTINACIONALES-CASA MATRIZ BANCOS-INTENDENCIAS-GOBERNACIONES
MICROEMPRESAS DE INVESTIGACION E INVESTIGACION CIENTIFICA

CIENTIFICO

PEQUEAS EMPRESAS DE INVESTIGACION E INVESTIGACION CIENTIFICA


MEDIANAS EMPRESAS DE INVESTIGACION E INVESTIGACION CIENTIFICA
GRANDES EMRPESAS DE INVESTIGACION E INVESTIGACION CIENTIFICA

SEGURIDAD

ESTABLECIMIENTOS DE SEGURIDAD PRIVADA: GUARDIAS PRIVADOS


ESTABLECIMIENTOS DE EDUCACION BASICA Y DEFERENCIAL

EDUCACION

ESTABLECIMIENTOS DE EDUCACION MEDIA, TECNICA, CAPACITACION, REHABILITACION


EDUCACION SUPERIOR: UNIVERSIDADES, INSTITUTOS, CENTROS DE FORMACION.

EQUIPAMIENTO

ESTABLECIMIENTOS DESTINADOS A LA PREVENCION Y TRATAMIENTO DE LA SALUD


SALUD

CONSULTORIOS MEDICOS Y DENTALES


POLICLINICOS
CLINICAS
CINES Y TEATROS
MUSEOS
AUDITORIOS
CENTROS DE EXPOSICIONES

CULTO CULTURA

BIBLIOTECAS
GALERIAS DE ARTE
CENTROS DE CONVECIONES
SALAS DE CONCIERTOS O ESPECTACULOS
MEDIOS DE COMUNICACIN

DEPORTIVO
ESPARCIMIENTO

GIMNACIOS-MULTICANCHAS-SAUNAS Y PISCINAS (RECINTOS CERRADOS)


ESTABLECIMIENTOS DESTINADOS A ACTIVIDADES RECREATIVAS
MINIMARKETS
FARMACIAS

COMERCIO

CENTROS COMERCIALES PEQUEOS


CENTROS COMERCIALES MEDIANOS
CENTROS DE SERVICIO AUTOMOTOR
SUPERMERCADOS

El cuadro 02 grafica los Usos no permitidos dentro de los usos considerados apropiados al tamao predial
en estudio.

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Cuadro 03, filtro 03 Normativa:


CUADRO USOS DE SUELO FILTRADOS
CLASE

TIPO USO

NORMATIVA URBANA
Altura Maxima
en pisos

ACTIVIDADES ESPECIFICAS

7 pisos y mas

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL

Coeficiente de
Constructibilidad

1-1,9

Densidad (D)

250 a 699

Estacionamientos
Requeridos

(1/2viv - 2/ viv)

Tipos de Vas

Troncales

VIVIENDAS COPROPIEDAD
HOTELERIA
OFICINAS

SERVICIOS

MEDIANAS EMPRESAS
SERVICIOS

EQUIPAMIENTO

GRANDES EMPRESAS
CIENTIFICO

EQUIPAMIENTO CIENTIFICO

SEGURIDAD

ESTABLECIMIENTOS DE SEGURIDAD PRIVADA, guardias privados

EDUCACION

ESTABLECIMIENTOS DE EDUCACION

SALUD
CULTO CULTURA
DEPORTE

ESTABLECIMIENTOS DE SALUD
ESTABLECIMIENTOS DEDICADOS AL DESARROLLO CULTURAL
MEDIOS DE COMUNICACIN
EQUIPAMIENTO DEPORTIVO Y ESPARCIMIENTO
MINIMARKETS, FARMACIAS, CENTROS COMERCIALES PEQUEOS

COMERCIO

CENTROS COMERCIALES MEDIANOS


CENTROS DE SERVICIO AUTOMOTOR
SUPERMERCADOS

El cuadro 03 recomienda en color amarillo los Usos que se ven favorecidos por la normativa del que afecta
al predios, sin embargo de estos Destinos la Hotelera est descartada por ser un Uso no permitido, as
tambin algunos tipos de equipamientos de Educacin, como establecimientos de educacin bsica, diferencial
y educacin superior, tampoco se permiten Clnicas que son parte de los establecimientos de salud, ni
Equipamiento destinado a actividades recreativas.
En conclusin se desprende de este cuadro que la normativa del sitio es favorable en algunos aspectos a
los siguientes destinos:

Vivienda (altura)
Oficinas (altura)
Grandes empresas (altura)
Establecimientos Dedicados al Desarrollo Cultural (altura + va que enfrenta)
Establecimientos de Educacin (solo Educacin Media, Tcnica, Capacitacin y Rehabilitacin) (C.C.)
Medianas empresas (va que enfrenta)
Establecimientos de Salud (no permite clnicas) (va que enfrenta)
Equipamiento Deportivo (va que enfrenta)
Centros Comerciales Medianos (va que enfrenta)

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Cuadro 04, Filtro 04 Morfologa:

El terreno de estudio es en lneas generales, rectangular con una proporcin de 1:3


frente/fondo, donde el frente promedio es de 20mts y el fondo de 59.5mts, lo que
corresponde al tipo de terreno T2.

TIPO USO

CUADRO USOS DE SUELO FILTRADOS


CLASE
ACTIVIDADES ESPECIFICAS
T2

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL

EQUIPAMIENTO

SERVICIOS
CIENTIFICO
SEGURIDAD
EDUCACION
SALUD
CULTO CULTURA
DEPORTE
COMERCIO

VIVIENDAS COPROPIEDAD
HOTELERIA
OFICINAS
MEDIANAS EMPRESAS
SERVICIOS
GRANDES EMPRESAS
EQUIPAMIENTO CIENTIFICO
ESTABLECIMIENTOS DE SEGURIDAD PRIVADA, guardias privados
ESTABLECIMIENTOS DE EDUCACION
ESTABLECIMIENTOS DE SALUD
ESTABLECIMIENTOS DEDICADOS AL DESARROLLO CULTURAL
MEDIOS DE COMUNICACIN
EQUIPAMIENTO DEPORTIVO Y ESPARCIMIENTO
MINIMARKETS, FARMACIAS, CENTROS COMERCIALES PEQUEOS
CENTROS COMERCIALES MEDIANOS
CENTROS DE SERVICIO AUTOMOTOR
SUPERMERCADOS

La morfologa del terreno tipo T2 es recomendada para el desarrollo de los siguientes Usos:

Vivienda en copropiedad
Oficinas

Tambin el terreno es apto para el desarrollo de Hotelera, pero la normativa del predio no lo permite,
por lo que se descarta.

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SERVICIOS PUB LICOS

SERVICIOS DE SEGURIDAD PUB LICA


ESTACIONES DE SERVICIO
ESTACIONAMIENTOS PUB LICOS

SERVICIOS PRIVADOS

ESTAB LECIMIENTOS DEDICADOS AL


DESARROLLO ESPIRITUAL
ESTAB LECIMIENTOS DEDICADOS AL
DESARROLLO CULTURAL
EQUIPAMIENTO DEPORTIVO Y
ESPARCIMIENTO
COMERCIO

ESTAB LECIMIENTOS DE EDUCACION

ESTAB LECIMIENTOS DE SALUD


TRANSPORTE PUBLICO
METRO
CICLOVIAS
AREAS VERDES
PUNTOS DE CONGESTION

0
0
0

Cuartel de polica
Estaciones de servicios
Estacionamientos pblicos
Bancos
Notarias
AFP
ISAPRES
Centros De Pago

0-400
0-400
0-400
0-400
0-400
0-400
0-400
0-400

400-600
400-600
400-600
400-600
400-600
400-600
400-600
400-600

600-800
600-800
600-800
600-800
600-800
600-800
600-800
600-800

0-400

400-600

600-800

0-400

400-600

600-800

0-400

400-600

600-800

0-400

400-600

600-800

0-400

400-600

600-800

0-400

400-600

600-800

0-400

400-600

600-800

METRO
Ciclovias
Pequea Area verde, Plaza, Parque

0-400
0-400

400-600
400-600

600-1000
600-800

1
1

0-400

400-600

600-800

Punto de Congestion

0-400

400-1000

1000-1500

Establecimientos Dedicados al
Desarrollo Espiritual, Religioso: Capillas,
Salones, Oratorios, Iglesias,
Sinagogas, Mezquitas, Templos,
Parroquias
Salas de teatro / cine, centros
culturales, galerias de arte etc.
Gimnasios-clubes deportivos
Farmacias, Comercio pequeo, Bares y
restaurantes, Supermercados, Centros
comerciales
Colegios, Universidades-institutos
profesionales, Jardines infantiles y salas
cuna

Centros mdicos, Clnica, Hospital


Paradero de TAXI, colectivo, bus.

0
0
3
0
2
0
0
0
2

0
2
0
0
0
2

1
1

-3

16

SUPERMERCADOS

0
0
0
0

CENTROS DE SERVICIO AUTOMOTOR

CENTROS COMERCIALES MEDIANOS

600-800
600-800
600-800
600-800
600-800

MINIMARKETS, FARMACIAS, CENTROS COMERCIALES PEQUEO

400-600
400-600
400-600
400-600
400-600

EQUIPAMIENTO DEPORTIVO Y ESPARCIMIENTO

0-400
0-400
0-400
0-400
0-400

MEDIOS DE COMUNICACIN

Municipalidades
Registro civil
Bibliotecas
Correos
Bomberos

ESTABLECIMIENTOS DEDICADOS AL DESARROLLO CULTURAL

0
0

ESTABLECIMIENTOS DE SALUD

1
-1

ESTABLECIMIENTOS DE EDUCACION

2
-2

EQUIPAMIENTO CIENTIFICO

3
-3

GRANDES EMPRESAS

VALOR DE PROXIMIDAD POSITIVO


VALOR DE PROXIMIDAD NEGATIVO

SERVICIOS

NO HAY

MEDIANAS EMPRESAS

DENTRO DEL
AREA DE
INFLUENCIA

CERCA

OFICINAS

MUY CERCA

HOTELERIA

Detalle

VIVIENDA EN COPROPIEDAD

ATRIBUTOS

ESTABLECIMIENTOS DE SEGURIDAD PRIVADA, guardias


privados

Cuadro 05, Filtro 05 ventaja de localizacin comparativa segn Usos:

-3

Dado el levantamiento de los atributos del sector donde se emplaza el terreno la localizacin del predio
en funcin de estos se considera ptima para el desarrollo de un proyecto de Vivienda en primer lugar y
en segundo lugar de Oficinas.

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5.1.5.

Estudio de Mercado
Filtro 06A (Panorama general)

Se recopilaron algunos antecedentes para poder delinear un panorama general del


momento econmico del pas y de sus proyecciones, considerando los parmetros que
permitan graficar el escenario donde se inserta el negocio.
Se extractaron del Informe MACh (Macroeconoma y Construccin N 40 junio 2014) de la
Cmara Chilena de la Construccin los siguientes antecedentes:
Los agentes econmicos ajustaron a la baja su expectativa de crecimiento del PIB para
2014 hasta 3,2% en mayo, tras haber estado en torno a 5% un ao atrs. Esto debido a
la desaceleracin observada en los componentes de la demanda interna (consumo e
inversin) durante la ltima parte de 2013.

ESPECTATIVA DE
CRECIMIENTO (PIB)

Con respecto a la confianza de los empresarios, durante todo el ao se observ un


significativo ajuste a la baja de la confianza empresarial,
empresarial dada la moderacin esperada
para el crecimiento del sector construccin durante este ao, que se espera crezca bajo
su nivel de tendencia (y no por sobre esta como ocurri en los aos previos)

CONFIANZA
EMPRESARIAL

Luego que la inversin en construccin de 2013 experimentara una moderacin


sustancial en su ritmo de crecimiento anual, las expectativas de los empresarios se han
tornado cada vez ms pesimistas. Al mismo tiempo, gran parte de los indicadores
adelantados de actividad auguran que la inversin continuar exhibiendo una tendencia
bajista durante 2014.
INVERSION

la tasa promedio de cesanta esperada para 2014 bordea el 12%, cifra mayor a la
observada en 2013 (7,7%). En el escenario ms probable, la menor estrechez del mercado
laboral incidir en una contencin de los altos costos de mano de obra y remuneraciones
registrados desde 2012.
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CESANTIA

REMUNERACION
Y COSTOS
MANO DE OBRA

Luego de un crecimiento del empleo de 7% en 2013, durante el primer trimestre de 2014


este se desaceler hasta 0,4% anual y en febrero-abril se contrajo en 3,6%. En
particular en febrero-abril, el empleo dependiente disminuy 5,9% anual mientras que el
trabajo independiente creci 2,5%, coherente con la menor actividad sectorial y la
consecuente menor demanda por empleo formal.
EMPLEO
DEPENDIENTE INDEPENDIENTE

el ndice IPECIPEC-Adimark se ubic en zona negativa por primera vez desde el 2012, lo cual
estuvo fundamentado por el fuerte ajuste a la baja en la percepcin de la situacin
actual tanto propia como del pas, igualmente se deterioraron los sub-ndices de
consumo
CONSUMO Y
CONFIANZA DE LOS
CONSUMIDORES

las cifras ms altas de inflacin en julio en la OCDE fueron las de Turqua (9,5%), Chile
(4,7%, sobre todo, por la escalada del 7,6% de la energa y del 6,3% de los alimentos) y
Mxico (4,1% por el 8,3% de la energa y el 5,3% de los alimentos).93
El ndice de Precios al Consumidor (IPC
IPC)
IPC del mes de septiembre anot un alza mensual
de 0,8%, segn (INE). De acuerdo al organismo, la inflacin en el pas registr una
variacin acumulada de 4% en lo que va del ao y de 4,9% a doce meses referencial. En
septiembre, diez de las 12 divisiones que conforman la canasta del IPC consignaron
aumentos. De acuerdo a las estimaciones del mercado, se esperaba un alza de entre
0,6% (Encuesta Operadores Financieros) y 0,7% (encuesta de Reuters) para el noveno
mes del ao.94

93
Chile mantuvo en julio una de las cifras ms altas de inflacin de los pases de la OCDE. EMOL 2 de Septiembre de
2014
94
IPC de septiembre anota alza de 0,8% y se ubica sobre las estimaciones EMOL 8 de Octubre de 2014

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INFLACION

Cuadro resumen panorama econmico pas 2do semestre 2014:


RESUMEN TENDENCIA DE LA ECONOMIA NACIONAL SEPTIEMBRE 2014
INDICADOR
TENDENCIA

ESPECTATIVA DE
CONFIANZA
CRECIMIENTO (PIB) EMPRESARIAL

INVERSION CESANTIA

REMUNERACION
Y COSTOS
MANO DE OBRA

EMPLEO
DEPENDIENTE INDEPENDIENTE

CONSUMO Y
CONFIANZA DE LOS
CONSUMIDORES

INFLACION

Fuente: Elaboracin propia en base a Informe MACh Macroeconoma y Construccin N 40 junio 2014.

En lo que respecta al mercado inmobiliario,


inmobiliario la situacin de estabilidad de las condiciones
de acceso al crdito para la vivienda observado en 2013 se revirti en los primeros
meses de 2014, a tal punto que cerca de 30% de los bancos reportaron que el acceso al
financiamiento hipotecario haba sido ms restrictivo. Este ltimo resultado se armoniza
con la situacin de deterioro en las condiciones de ingreso y empleo de los clientes, as
como por cambios normativos en el segmento hipotecario. Pese a lo anterior, las tasas
de inters de crditos hipotecarios se mantienen estables bajo sus promedios histricos
y las perspectivas apuntan a que esta situacin de menores costos hipotecarios se
mantendr en lo que resta de 2014
TASA DE
ACCESO
INTERES
AL
C.HIPOTECARIO CREDITO

Los insumos relacionados a obra gruesa se contrajeron fuertemente durante el primer


trimestre del ao, resultado que podra relacionarse con un menor inicio de obras.
obras En
contraste, el indicador de ventas de proveedores an contina dinmico. Por otro lado,
dado que buena parte de los insumos relacionados a etapas intermedias y finales de las
obras son importados, un escenario de mayor tipo de cambio que en los aos anteriores
tambin significa restarle dinamismo a estos mercados.
INICIO DE
OBRAS

El ndice de Costos de Edificacin (ICE), (compuesto por tres componentes, sueldos y


salarios, materiales y miscelneos) disminuy en trminos anuales en diciembre y enero
pasados por primera vez desde fines de 1999, para retomar el crecimiento en febrero y
registrar en marzo una expansin anual de 1,3%. Lo anterior contrasta con la tasa ms
elevada de los ltimos dos aos de14% alcanzada a fines de 2012, periodo a partir del
cual los costos de edificacin iniciaron una senda de desaceleracin.

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Grfico ICE por componentes, variacin anual:

INDICE DE
COSTOS DE
EDIFICACION
ICE

Fuente: Informe MACh Macroeconoma y Construccin N 40 junio 2014

La superficie total autorizada para construir en los primeros tres meses del ao
alcanz a casi 4 millones de m2. Esto supone un avance de 1% frente al registro de
2013.El principal impulso durante el primer cuarto del ao provino de la Regin
Metropolitana, donde se aprob una superficie total de 1,67 millones de m2, lo que
evidencia un avance de 4,6% en comparacin con el mismo periodo de 2013. Por el
contrario, en el resto de las regiones la superficie aprobada en los tres primeros meses
del ao registr un menor dinamismo que en el ao previo, alcanzando a solo 2,3 millones
de m2, lo que representa un rezago de 1,5% anual, se puede considerar que se trata de
un dato puntual que estuvo fuertemente influenciado por la autorizacin para construir
edificios de ms de 20 pisos en Santiago, Independencia, Estacin Central, Antofagasta e
Iquique, as como centros comerciales y oficinas en Valparaso, Valdivia y Providencia.
Otro factor que podra estar afectando la evolucin de los permisos es el congelamiento
de la edificacin en altura en determinadas comunas, principalmente en sectores cntricos
de las capitales regionales.
Permisos de Edificacin aprobados segn destino:

Fuente: CChC a partir de informacin INE.

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PERMISOS
DE
EDIFICIACION

El mercado inmobiliario nacional mostr una moderacin en su ritmo de avance en 2013,


tras los buenos resultados conseguidos en los dos aos anteriores. As, estimamos que
durante 2013 se comercializaron 68.095 viviendas nuevas, lo que representa un avance de
solo 1,4% frente al registro de 2012. Cabe destacar que la evolucin fue
significativamente distinta entre tipos de vivienda: mientras que el mercado de
departamentos mostr un avance de 14,4% en sus ventas,
ventas el mercado de casas exhibi
un rezago de 16,3% en comparacin con 2012. Por tanto, el dinamismo que conserva el
sector inmobiliario se fundamenta en el buen desempeo del mercado de departamentos,
cuya demanda sigue creciendo a buen ritmo.
VENTA INMOBILIARIA
CASAS DEPARTAMENTOS

EL 2013 se observ un aumento de 20% en el valor de departamentos y una contraccin


de 7% en casas, lo cual es coherente con la evolucin de la cantidad de viviendas
comercializadas en cada caso., Al comienzo de 2014 el valor de las ventas aument 2,1%
en comparacin con el primer trimestre de 2013.
VALOR
DE
VENTA
VIVIENDA

Durante el primer trimestre de 2014 la oferta inmobiliaria continu su ajuste a la baja,


de manera que registr un descenso de 1,2% con respecto al mismo periodo de 2013. El
comportamiento entre mercados volvi a ser dismil: la oferta de departamentos aument
3,1%, mientras que las casas disponibles se redujeron 13,2%.
OFERTA INMOBILIARIA
CASAS DEPARTAMENTOS

la velocidad de ventas mejor para departamentos (14,8 meses) y empeor para casas
(11 meses).
VELOCIDAD DE VENTA
CASAS DEPARTAMENTOS

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Cuadro resumen panorama inmobiliario a nivel pas 2do semestre 2014:


RESUMEN TENDENCIA INMOBILIARIA SEPTIEMBRE 2014
INDICE DE
TASA DE
ACCESO
PERMISOS
VALOR
INICIO DE
VENTA INMOBILIARIA
INTERES
AL
DE
DE
COSTOS DE
INDICADOR
OBRAS
C.HIPOTECARIO CREDITO
EDIFICACION EDIFICIACION
VENTA
ICE
CASAS DEPARTAMENTOS VIVIENDA
TENDENCIA

OFERTA INMOBILIARIA
CASAS DEPARTAMENTOS

VELOCIDAD DE VENTA
CASAS DEPARTAMENTOS

Fuente: Elaboracin propia en base a Informe MACh Macroeconoma y Construccin N 40 junio 2014.

Las proyecciones de la Cmara Chilena para el sector inmobiliario a nivel nacional en


este escenario de menor crecimiento, indican que la demanda por vivienda se
mantendr fuerte lo que resta del ao, mejorando levemente las positivas cifras
registradas en 2013. Esta proyeccin rebaja en tres dcimas de punto la efectuada en
diciembre ltimo, lo cual es coherente con el deterioro de las expectativas de
crecimiento econmico para el ao.
Filtro 06B
Anlisis de mercado local por USO:
De los filtros anteriormente aplicados se seleccionaron 2 Usos considerados como los
ms apropiados a las caractersticas propias del sitio y de su localizacin, Vivienda en
copropiedad y Oficinas, esta informacin se cruza con el estudio del mercado inmobiliario
del rea donde se inserta el proyecto que definir los usos ms apetecidos en el rea y
especficamente en el terreno en estudio.
Generalidades
En Diario Financiero95 se recogieron opiniones sobre las proyecciones del precio de la
vivienda, el socio de Icafal, Sergio Icaza, adelanta que a raz del ajuste tributario los
precios para las viviendas sobre 2.000 UF subirn entre un 6% y un 12%, dependiendo
del valor de stas. Los nuevos proyectos sobre 2.000 UF que entren al mercado post
reforma tributaria, lo harn con un alza de entre 10% y 13%, calcula Monge y el mismo
rango adelanta Cristin Armas, gerente general de la inmobiliaria Armas. La postura en
Actual es que slo la exencin del IVA elevar los precios al menos un 5%. Si le
agregamos todas las otras variables, los precios subiran entre un 10% y 15%, aade
Lyon. Las expectativas de Enrique Caballero, gerente inmobiliario de Altas Cumbres, es
que las viviendas de entre 3.000 UF y 6.000 UF, subirn en un rango de entre 7,5% y
10%, mientras que las viviendas por sobre el valor mencionado lo haran entre 10% y
12,5%.
Es un hecho que hoy es un mejor minuto para comprar propiedades que cuando entre en
vigor la reforma tributaria, advierte el ejecutivo de Socovesa. A su vez Lyon dice que
previo a la implementacin de la reforma, probablemente hacia 2016, la demanda por
viviendas debera elevarse y concentrarse en un perodo muy acotado.

95Diario financiero 24.07.2014. Inmobiliarias afirman que precios de viviendas


seguirn al alza con crecimientos sobre el 10%

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Lo que no concita consenso en la industria es el anlisis del comportamiento que tendr


la demanda. El gerente de estudios de la CChC, Javier Hurtado, indica que menos empleo
asalariado, crecimientos menores en las remuneraciones, malas expectativas del
consumidor y condiciones ms restrictivas para obtener un crdito, obviamente son un
buen caldo de cultivo para que la demanda de vivienda disminuya.
El ejecutivo aade que estos factores son ms poderosos que el hecho de que las tasas
de los crditos hipotecarios estn en niveles por debajo del promedio histrico.
Por otra parte, Cristin Armas enfatiza que la demanda no se ha contrado en lo ms
mnimo, lo que hay es una falta de oferta a causa de que hay cada vez menos
posibilidades de construir porque las municipalidades restringen la altura
y densidad de los edificios y casas.
Durante el segundo trimestre del ao la oferta de viviendas disminuy 12% en doce
meses, producto de que la oferta de departamentos se redujo 14% y la de casas, 2%.
La oferta es la variable que ms le preocupa al gerente de estudios de la CChC.
Mientras la demanda mantiene en el tiempo una tendencia ms o menos estable, la
oferta viene cayendo y ese es el gran driver que hace que los precios estn al alza.
Ms del 80% de las compras son en verde, porque no hay suficiente oferta, indica
Hurtado.
Se puede concluir que, en general, se estima que los precios de las propiedades sigan al
alza pero a un ritmo menor que el que se ha visto durante los ltimos aos, se espera
que la demanda se modere dado el clima de incertidumbre que ronda en el pas, y que
los incentivos no sean suficientes para mantener los niveles actuales. En cuanto a la
oferta debiera al menos mantenerse, dada la demanda pero es claro que el sector esta
cauteloso de incorporar nuevos proyectos en vista de la desaceleracin de la economa.
Realidad local de la comuna de Providencia:
Providencia sufre una desaceleracin Paulatina, que empez el 2010, indican en Tinsa, Por
ejemplo, tenan 99 proyectos en el primer trimestre de 2008 y el 3er trimestre de 2013
solo registra 26, en general los terrenos son escasos y el m2 est muy caro. A pesar
de los valores al menos en los ltimos 10 aos, ha habido una demanda sostenida, por lo
que se ha ocupado una altsima tasa de suelo, dice ergas de ralei.96
Los valores del suelo se ven an ms expuestos a la especulacin dado que se espera
un importante cambio en el Plan Regulador Comunal de Providencia, esta modificacin
impulsada por la administracin de la alcaldesa Josefa Errzuriz, disminuye alturas de
edificacin y protege inmuebles patrimoniales. Esta medida que se aplicara en los barrios
Bellavista, Las Lilas y Norte de Pocuro, Diego de Almagro Norte y Plaza Uruguay, Santa
Isabel y Las Mil Calles, Dalmacia, Los Naranjos y Keller. En la mayora de estos sectores
el Plan Regulador permite construcciones de entre 5 y 7 pisos de altura, las que ahora
podran ser de un mximo de tres pisos en el interior y de 5 pisos en los bordes de las
calles principales. Esta iniciativa responde a la peticin de los vecinos que reunieron ms
de 3.600 firmas para pedir estos cambios. Mientras el proyecto de modificacin del PRC
96
uoa, Renca, San Bernardo, Santiago y Las Condes concentran las zonas que ms han crecido en edificios, El
mercurio 01.02.2014

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est en estudio, se congelaron los permisos de edificacin en altura en los 7 barrios en


anlisis.97
Esta medida es controversial entre los urbanistas e inmobiliarios y en la prctica est
disminuyendo el suelo disponible hacindolo relativamente ms escaso, con lo que han
sucedido dos cosas, por una parte han aumentado los valores del suelo y por otra, ha
impulsado la solicitud de permisos de edificacin a manera de crdito98
Oferta:
Generalidades:
Se espera que al igual que para el resto del pas, el clima poltico y los indicadores
econmicos poco favorables desincentiven la produccin inmobiliaria restringiendo la
oferta tambin por este lado.
Pocos terrenos disponibles, planes reguladores restrictivos y aumentos de los costos de
construccin atentan contra el volumen de oferta general.
Al segmentar segn usos, para el caso de la vivienda, si bien, se ve movimiento en el
sector, se estima que an no se compense la demanda por vivienda en el mediano plazo.
En sectores de la comuna donde se construyen las estaciones de la lnea 6 del metro,
se espera se revalorice el suelo y tienda a aparecer oferta inmobiliaria nueva, en el
caso del metro Ins de Suarez cercano al rea de estudio se proyecta un desarrollo de
Oficinas en el mediano a largo plazo.
Como parte del estudio de la oferta, se revisaron los permisos de edificacin de los
ltimos 6 aos con lo que es factible entender la trayectoria de los destinos solicitados.
Cabe destacar que no todos estas solicites se transforman necesariamente en oferta,
algunos de ellos se mantienen en espera y son usados como una especie de seguro que
permite congelar las condiciones de edificacin ante posibles modificaciones en la
normativa que pudieran ser ms restrictivas o esperan las condiciones de mercado
apropiadas para ponerse en marcha.

http://www.providencia.cl/noticias-desarrollo-comunal/2551-providencia-inicia-modificacion-al-plan-regulador-paraproteger-barrios-e-inmuebles-patrimoniales
98
Permisos de edificacin que se solicitan para congelar las condiciones urbanas aun cuando no se pretenda construir.
97

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Permisos de edificacin segn destino,


estino, P
Providencia 2009-2014:
USOS
vivienda
vivienda comercio
vivienda oficinas
vivienda oficina comercio
oficinas
oficinas comercio
oficinas estacionamientos
comercio
supermercado
educacion
salud
servicio comercio salud
hotel
hotel comercio
hotel oficinas
apart hotel oficinas
escuela de conductores

2009
4
1

3
6

2010
8

2011
14

2012
20
2

1
2

11

10

1
1

1
1
1

2013
20
2
1
1
9
1
2
2
1

2014
20
2
98
1
4
48
1
1
1
1

1
1

40

1
33

1
18

10
5
3
1

14

32

36

1
1

Fuente: elaboracin propia segn informacin


ormacin recogida en la municipalidad de Providencia. Sept. 2014

Se grafica como la vivienda


da ha te
tenido un fuerte avance los ltimos 3 aos,
os, mientras
mien
que
el segundo destino ms solicitad
solicitados, el de oficinas se intensific entree el 2011
201 y 2012
decayendo los ultimo dos aos.
Se estudiaron en detalle,, los pe
permisos de edificacin aprobados entre el 2013 y 2014 y
de ello se desprende quee el 63% de los permisos corresponden a vivienda,
nda, de estos, el
75% vivienda en copropiedad,
dad, un 12% a un mix de comercio oficinas y vivienda
ienda y un 12% a
casas. El segundo destinoo ms so
solicitado fue el de Oficinas, con un 21% del tot
total de los
permisos y el resto se dividi,
ividi, en
entre comercio 7%, educacin 3%, salud 3%
% y otr
otros.
Grafico composicin de Permisos de Edif
Edificacin segn Uso (2013-2014):

P.E. USO

VIVIENDA
62%

EDUCACION
COMERCIO
MERCIO 3%
7% HOTEL
3%
OFICINAS
21%
SALUD
3%

OTROS
1%

Fuente: elaboracin propia segn informacin


ormacin recogida en la municipalidad de Providencia. Sept. 2014

De los tipo de vivienda que han sido aprobados dentro de estos dos aos se observa
que el 75% corresponde a depar
departamentos, 12% a proyectos mixtos donde
de vivienda
vivien donde
esta uso principal y solo un 13% corresponde a casas.
En cuanto a las superficiess de lo
los permisos, la vivienda en departamento
to y mix
mixta suman
263.132m2 y en casas solo
lo 1.734m
1.734m2 lo que claramente indica la tendenciaa de la comuna y
como se ha ido dando pasoo a la ddensificacin mediante la construccin de edificio
edificios.

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Grafico Tipos de Vivienda aprobadas/m2 por tipologa (P.E 2013-2014):


Tipo de vivienda
VIVIENDA
OFICINAS
VIVIENDA 6%

VIVIENDA
OFICINAS
COMERCI
O
2%

m2 P.E. Vivienda
250000
200000

COMERCI
O
4%
CASA
13%

150000
100000
VIVIENDA
COPROPIE
DAD
75%

50000

m2 P.E.
Vivienda

Fuente: elaboracin propia segn informacin recogida en la municipalidad de Providencia. Sept. 2014

El destino de oficinas que ocupa el segundo lugar en cuanto a la cantidad de permisos


solicitados y aprobados entre el 2013 y 2014 con un 21% del total, generalmente se
presenta en combinacin con otro destino, como comercio (81%), hotel, estacionamiento
etc. La suma de todos estos permisos de oficinas y sus destinos asociados alcanza los
197.890 m2 lo que nos indica que este destino tiende a construir muchos ms m2 por
proyecto que la vivienda.
Grafico Tipos de Oficinas aprobadas/m2 por tipologa (P.E 2013-2014):
Tipo de Oficinas
OF.ESTACI
ONAMIENT
OS
6%

OF.
COMERCI
O SALUD
6%

OFICINAS
7%

m2 P.E. Oficinas
200000
150000
100000
50000

OF.
COMERCI
O
81%

m2 P.E. Oficinas

Fuente: elaboracin propia segn informacin recogida en la municipalidad de Providencia. Sept. 2014

Del estudio de los permisos de edificacin se pudo extraer importante informacin de los
terrenos, los paos de terrenos del sector estn cambiando, mientras que para la edificacin de
una vivienda unifamiliar se mantienen las dimensiones del terreno promedio, que est un poco por
debajo de los 500m2, para el desarrollo de proyectos en altura se fusionan varios sitios. Para
los proyectos de vivienda en promedio se fusionan 3 terrenos y para oficinas 4.

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Cuadro Resumen, promedios de superficies segn USO (P.E. Providencia 2013-2014):


CUADRO PROMEDIO DE PERMISOS EDIFICACION PROVIDENCIA 2013-2014
USO

N Proyectos

N de
Pisos

VIVIENDA COPROPIEDAD
VIVIENDA UNIFAMILIAR
VIVIENDA MIX
OFICINAS COMERCIO
HOTEL COMERCIO
EDUCACION
COMERCIO MENOR
COMERCIO BASICO

36
5
6
13
2
2
4
1

8
3
9
12
15
7
2
2

SUP. BAJO TERRENO


U T IL

CO MU N

T O T AL

1207

3318

1048
2940

2831
4871
7412
1704

1249
2785
3813
1403

SUP. SOBRE TERRENO


U T IL

4270
8297
4498

SUP. TERRENO

PREDIOS
TERRENO
FUSIONADOS PROMEDIO

CO MU N

T O T AL

T O T AL

T O T AL

M2

712

4072
260
5045
7916
9508
2614
0
355

6127
347
7091
12787
16920
4318
3408
355

1747
459
2546
1737
2114
3727
2912
344

3
1
4
4
3
4
1
1

708
459
875
445
793
877
2912
843

703
831

2005
160

SUP.
TOTAL

Fuente: elaboracin propia en base a informacin de P.E. 2013-2014 Municipalidad de Providencia.

El terreno promedio para un edificio de vivienda como Uso exclusivo, es de 1747 m2, siendo el
terreno ms pequeo de 664m2 y el ms grande de 3270. Para la vivienda mixta se encontraron
terrenos de 959m2 y 5332 con un promedio de 2546m2.
Para reconocer grficamente el uso que se le da a un terreno ordenado segn su dimensin se
segmentaron los terrenos en varios rangos, menos de 500, 501-1000, 1001-1500, 1501-2000, 20012500, ms de 2500.
Grafico superficie de terreno segn sub categora de destino vivienda:
12
10
8
6
CASA

VIVIENDA

VIVIENDA/MIXTA
2500-Mas

2001-2500

1501-2000

1001-1500

501-1000

500-Menos

RANGO DE TERRENO
Fuente: elaboracin propia segn informacin recogida en la municipalidad de Providencia. Sept. 2014

Los paos con 500m2 o menos fueron en su totalidad utilizados para el destino casa, los paos
de terreno entre 501-1000m2 se dieron las 3 sub-categoras, se puede ver que la vivienda
mixta se da en varios rangos de terreno pero tiene ms presencia en los terreno por sobre
los 2500m2.

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Cuadro rango de superficies y % de viviendas aprobadas en cada uno:

Rango de Superficies
35%
30%
25%
20%
15%
10%

Rango de Superficie

5%
0%

Fuente: elaboracin propia segn informacin recogida en la municipalidad de Providencia. Sept. 2014

El rango de tamao en estudio en esta tesis es de 501 a 2500 lo que abarca el 76% de
los terrenos ligados a los permisos de edificacin de vivienda de la comuna de.
Providencia (2013-2014).
Como informacin complementaria se estudi la composicin de los metros construidos
declarados en los permisos de edificacin, de los que se puede desprender que al
aumentar en 500 metros el rango de terreno lo construido sobre terreno se incrementa
entre 1200 y1650m2 por cada salto de rango, 1654, 1199, 1134,1268, 1531.
Cuadro composicin de superficies de P.E. de proyectos de vivienda (providencia 2013-2014):
25000
20000
15000

SUP. TERRENO
SUP. TOTAL

10000
5000

4247

260
1914

5515

7046

3113

SUP. SOBRE TERRENO


SUP. BAJO TERRENO

Fuente: elaboracin propia segn informacin recogida en la municipalidad de Providencia. Sept. 2014

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Cuadro composicin de superficies de P.E. de proyectos de vivienda para los rangos de terreno en estudio
(providencia 2013-2014):
9000
8000
7000
6000
SUP. BAJO TERRENO
5000

SUP. SOBRE TERRENO

4000

SUP. TOTAL

3000

SUP. TERRENO

2000
1000
0
501-1000 1001-1500 1501-2000 2001-2500
Fuente: elaboracin propia segn informacin recogida en la municipalidad de Providencia. Sept. 2014

En cuanto al segundo destino ms solicitado, las oficinas, no parece tan importante


definir subcategoras ya que de 17 proyectos solo 1 es oficina como Uso exclusivo, y los
dems 16 son mixtos con comercio u otro destino y no existen grandes variaciones en
sus requerimientos de superficie. El 71% de los proyectos se ubica entre los rangos
estudiados.
Grafico superficie de terreno segn sub categora de destino Oficina:
5
4
3
2
1
0
2500-Mas

2001-2500

1501-2000

1001-1500

501-1000

500-Menos

OFICINAS
OFICINAS/COMERCIO
OFICINAS/OTRO

RANGO DE TERRENO
Fuente: elaboracin propia segn informacin recogida en la municipalidad de Providencia. Sept. 2014

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Cuadro rango de superficies y % de oficinas aprobadas en cada uno:

Rango de Superficies
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%

Rango de Superficie

Fuente: elaboracin propia segn informacin recogida en la municipalidad de Providencia. Sept. 2014

Para este destino tambin se estudi la composicin de los metros construidos


declarados en los permisos de edificacin, de los que se puede desprender que al
aumentar en 500 metros el rango de terreno lo construido sobre terreno se incrementa
entre 3000 y1650m2 por cada salto de rango, 3000, 1641, 3800,4100, entre los dos
ltimos rango ocurre algo curioso, los terrenos ms grandes tienen menos metros
construidos que los del rango inferior, esto se puede deber a que la muestra no es tan
extensa y a las particularidades de cada proyecto. Pero en general se puede apreciar
como los proyectos tienden a ser ms voluminosos en cuanto a la cantidad de metros
construidos sobre terreno en comparacin con los proyectos residenciales, esto se puede
deber a que se ubiquen en sectores con mayores coeficientes de constructibilidad, a que
en promedio fusionan ms predios y pueden ms fcilmente optar a aumentos de
constructibilidades y a que este uso no est afecto a la restriccin dada por la
densidad.
Cuadro composicin de superficies de P.E. de proyectos de Oficinas (Providencia 2013-2014):
60000,0
50000,0
40000,0
SUP. TERRENO

30000,0

SUP. TOTAL

20000,0
10000,0
0,0

11595,1
8856,512968,9
259,6 3327,3 4968,2

SUP. SOBRE TERRENO


SUP. BAJO TERRENO

Fuente: elaboracin propia segn informacin recogida en la municipalidad de Providencia. Sept. 2014

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Cuadro composicin de superficies de P.E. de proyectos de oficinas para los rangos de terreno en estudio
(providencia 2013-2014):
25000,0

20000,0
SUP. BAJO TERRENO

15000,0

SUP. SOBRE TERRENO


SUP. TOTAL

10000,0

SUP. TERRENO
5000,0

0,0
501-1000 1001-1500 1501-2000 2001-2500
Fuente: elaboracin propia segn informacin recogida en la municipalidad de Providencia. Sept. 2014

Otra distincin posible de hacer entre el uso vivienda y oficinas es la cantidad de metros
construidos bajo en nivel del terreno, para la vivienda promedio alrededor de un 31% del
total construido llegando a los porcentajes ms altos en terrenos pequeos mientras que
para oficinas el promedio es de un 41% que se comporta ms regular en todos los
rangos de terreno, esto se explica por las exigencias de estacionamientos que se
relacionan a la cantidad de unidades en el caso de las viviendas y a los metro cuadrados
en el caso de las oficinas.
Al comparar el porcentaje de participacin del destino oficina y vivienda en un rango da
superficies dado, podemos observar que para los rangos inferior y superior se invierte
la participacin del uso, en terrenos menores de 500 hay ms viviendas y sobre los 2500
ms oficinas (porcentualmente). Las oficinas tienen ms presencia en terrenos de entre
1500 y 2000 mientras vivienda entre 1000-1500. Hay que considerar que son porcentajes y
no valores absolutos, ya que vivienda representa 62% de los permisos de edificacin de
la comuna mientras que oficinas el 21%.

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Grafico comparativo segn de rango de terreno segn destino:


35%
29%

30%
25%

21%

21%

26%
21%

20%

20%
13%

15%
10%

13%

9%
5%

16%
OFICINAS

5%

VIVIENDA

5%
2500-Mas

2001-2500

1501-2000

1001-1500

501-1000

500-Menos

0%

RANGO DE TERRENO
Fuente: elaboracin propia segn informacin recogida en la municipalidad de Providencia. Sept. 2014

Los dems destinos solicitados para edificar no tienen un peso relevante pero se puede
destacar que para el comercio (con un 7% del total) generalmente al presentarse como
un destino aislado se expresa en terrenos pequeos, que albergan farmacias,
restaurantes etc.
Los establecimientos de salud, educacin y hotelera cada uno de ellos con un 3% del
total, en general tienen ubicaciones muy particulares que deben ser estudiadas en
detalle por los operadores de estos servicios.
Del estudio de los P.E. de la comuna se puede extraer que para el rango de superficie
del terreno dado y ms precisamente para el terreno en estudio el Uso ms apropiado
segn los estndares de la comuna es Vivienda en copropiedad, adems si
consideramos las localizaciones de los proyectos de vivienda y oficinas el resultado
es concordante con el uso residencial.
A.-Demanda:
Generalidades:
Segn Ariel Magendzo, gerente general de PazCorp99, en los ltimos aos, sectores que
tiene fuerte presencia de clase media han incrementado la demanda por propiedades, ya
que han visto aumentados sus ingresos aumentado su poder adquisitivo pudiendo acceder
a crditos hipotecarios a tasas razonables.
La demanda inmobiliaria de vivienda en el sector de propiedades nuevas es bsicamente
de departamentos, la gran mayora de los edificios en construccin se vende
99 uoa, Renca, San Bernardo, Santiago y Las Condes concentran las zonas que ms han crecido en edificios, El
mercurio 01.02.2014

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completamente antes de ser entregado, segn informacin recabada en terreno, desde


que se construye el cierre el terreno a edificar e indica el nombre de la inmobiliaria se
reciben llamados para obtener informacin de los proyectos, algunos de los cuales estn
en una etapa muy preliminar. La demanda por departamentos del sector es principalmente
por dos y 3 dormitorios, se buscan servicios asociados, como piscina, rea verde y
quincho entre los ms destacados.
En cuanto a propiedades usadas, se demandan principalmente departamentos, y en ciertos
sectores casas habilitadas como oficinas. La demanda por edificios de oficinas nuevos en
el sector no es sustancial, ya que la tipologa preferida es bsica para pequeas
empresas.
Considerando que la constructibilidad del predio en estudio permite casi 3000m2, se parte
de la base de que el uso Oficina se desarrollara en un edificio cercano a esta escala.
La demanda por oficinas del sector es de una escala menor, los edificios Clase B que
podran estar dentro de lo deseable de construir en el terreno no son requeridos en
esta localizacin.
La demanda estimada resulta ser un indicador muy poderoso de la factibilidad del
proyecto dado que si no existe demanda no se podr vender y con esto obtener la
rentabilidad necesaria para hacer atractiva la inversin inmobiliaria. En este caso la
demanda al igual que la oferta del sector coinciden en que el uso ptimo a
desarrollar es residencial, Vivienda en Copropiedad.
Cuadro 06, Tendencia del mercado segn Uso, la Demanda:

DEMANDA SECTOR

Precios
Espectativas de Precios
Tamao del mercado
Precio del sustituto (CASA)

Venta
Arriendo

Espectativas de Precios del Venta


sustituto (CASA)
Arriendo
Panorama general demanda por Departamentos
Fuente: elaboracin propia.

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RESUMEN MERCADO VIVIENDA


VIVIENDA EN COPROPIEDAD
DEPARTAMENTOS

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Cuadro 07, Tendencia del mercado segn Uso, la Oferta:

USO 1

OFERTA SECTOR (1500ML)


Proyectos en construccin
Permisos de Hablilitacin
Permisos de Edificacion Aprobados
Precio Venta UF/M2
Costo de construccin UF/M2
Velocidad de venta
Panorama general oferta

VIVIENDA UNIF.
Periodo Anterior
Periodo Actual
S/I
25*
N/A
N/A
24 (2013)
22 (enero-sept 2014)

(factores externos)

*Leva nta miento propio, proyecto en venta y con ci erre pa ra i ns ta la cion de fa ena s
Fuente: elaboracin propia.

En cuanto a las condiciones de venta, segn el estado de obra, en 2013 la venta de


departamentos terminados registr una participacin de 25%, lo que supone una cada de
siete puntos frente al 32% de 2012. Por su parte, la denominada venta en verde
(unidades en fase de construccin) concentr alrededor de dos tercios del total de
ventas, participacin similar a la de 2012. En 2013 destac el significativo avance de la
venta en blanco, es decir, unidades que todava no comenzaron construccin. Estas
concentraron 10% de la demanda durante el ao, lo que supone su nivel ms elevado de
los ltimos cinco aos.100
Venta de departamentos segn estado de obra:

Fuente: Informe MACh Macroeconoma y Construccin N 40 junio 2014

100Informe

MACh Macroeconoma y Construccin N 40 junio 2014

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Cuadro 08, Condiciones de venta segn Uso:

VENTA

USO 1
pie %
%total-pie % descuento
0%
100%
0%
10%-15% 90%-100%
5%
10%-15% 90%-100%
10%
2%-3,5%
2%
si informacion

Venta contra entrega


Venta en verde
Venta en blanco
Costos marketing % del CDC
Comisiones por venta % sobre la venta
Costos posventa
Velocidad de venta

2 unidades por mes

Fuente: elaboracin propia.

Conclusiones:
Dados los antecedentes antes detallados, son consistente el levantamiento de la oferta
a travs de los permisos de edificacin, la demanda del sector y las condiciones de
venta con el desarrollo de un proyecto de vivienda, aun cuando las perspectivas del
contexto econmico no son las mejores, los costos financieros se mantienen bajos, el
aumento del desempleo puede favorecer la diminucin de los costos en mano de obra.
Las condiciones de venta del sector son favorables, con mucha venta anticipada una
velocidad de venta estable., la demanda del sector sigue latente y aun cuando el existe
un clima econmico pesimista e incertidumbre sobre el la estabilidad del empleo los
crditos hipotecarios continan con tasas muy bajas, lo que sumado a una oferta
tendiente a contraerse generan las condiciones para el desarrollo de un proyecto
rentable.

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5.1.6.

Estudio de mercado para el uso vivienda

Levantamiento de Proyectos de Vivienda en Copropiedad, septiembre 2014


PROYECTOS VIVIENDA
16 Edificios

Detalle
TIPOLOGIA

OFERTA
1D 1B
1D flex 2B
duplex
11 de 7 pisos
UNIDADES
31
69
2 de 10 pisos
UTIL PROMEDIO
41
80
1 de 9 pisos
M2 TOT. PROMEDIO 52
104
1 de 12 pisos
TERRAZA PROMEDIO 11
24
1 de 5 pisos
BODEGA
0
60
sup terreno promedio XXXX ESTACIONAMIENTO
330
338
PRECIO PROMEDIO
4255
6967
UF/M2
93
80

TOTAL
1D flex 2B 1D 2B
duplex
12
9
80
63
94
69
14
6
60
0
300
320
6300
5793
77
93

2D 2B 2D 3B
duplex
306
9
72
95
85
108
13
13
23
0
339
320
6398 7935
85
81

3D 2B 3D+E 2B 3D 3B 3D+E 3B 3D 3B
duplex
116
6
57
51
6
97
110
111
120
136
112
124
126
139
150
15
14
15
20
14
14
50
19
41
0
314
370
345 364
0
8248 10149
9573 10635
12520
81
90
83
85
88

3D+S+E 4B 4D 3B 3D +HO 3B 4D 4B 4D+E 4B


12
140
171
32
0
0
13000
84

18
115
132
17
0
310
10095
85

12
112
133
21
0
0
10180
83

12
111
125
14
0
0
9329
79

12
138
161
23
0
320
11721
81

738

331
84

Elaboracin propia en base a trabajo en terreno y portales web.

La oferta de departamentos en el sector se concentra en unidades de 2 y 3 dormitorios,


con rangos de entre 63 y 95 m2 tiles para los de 2 dormitorios con precios por unidad
entre los 5700 y 7900 uf, para los departamentos de 3 dormitorios, las superficies se
mueven entre los 94 y 140 m2 tiles con valores de 7600 y hasta 13000 uf.
Los rangos son muy amplios sobre todos en el valor de venta, esto est variaciones
estn dadas por la cantidad de departamentos por del proyecto, las terminaciones,
facilities y sobre todo por la ubicacin, existen diferencias importantes de precios en
calles que enfrentan parques o que tienen condiciones residenciales especiales como
Hernando de Aguirre, Jorge Matte o Pocuro. En las calles o avenidas ms transitadas y
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donde el carcter del barrio tiende a acoger distintos usos los valores de las unidades
son menores y las unidades ms pequeas, este es el caso de Av. Los leones.
Prcticamente el 100% de los departamentos tiene terrazas La mayora de los proyectos
de vivienda ofrecen los estacionamientos y bodegas fuera del precio publicado, con un
valor promedio de 330 uf por estacionamiento y 55 por bodega.
Los departamentos de 4 dormitorios se sitan en las siguientes calle, Holanda, Pocuro,
Marcel Duhaut y Amundsen son 48 unidades que solo representan el 6,5% de la oferta
total del sector. Los departamentos de 1 dormitorio son solo 40 unidades, el alcanzan el
5.1% de la oferta y se localizan en Pocuro, Lyon y Marcel Duhaut
Existen otras 2 categoras interesantes de reconocer en el sector, los departamentos
dplex, que registran 87 unidades, y el esquema de departamento a medida que ofrecen
flexibilidad entregando la alternativa hacer ciertas modificaciones al departamento
transformndolo de 1 a 2 dormitorios, modificar el comedor y otros recintos interiores.
Para el gran Santiago, En el mercado de departamentos fueron necesarios 15,2 meses
para agotar la oferta disponible en 2013 (10,7% menos que en 2012), Al comenzar el
nuevo ao se mantuvo esta misma tendencia: mejor la velocidad de ventas de
departamentos (14,3 meses)
Considerando que la oferta inmobiliaria en el Gran Santiago se mantendr relativamente
baja este ao y que la demanda por vivienda mostrar cierta estabilidad, se estima que
la velocidad de ventas mejore durante el 2014.
En el caso de Providencia como ya se mencion, la velocidad de venta tiene un buen
ritmo y la mayora de los proyectos estn casi completamente vendidos antes de estar
totalmente construidos, se estima que la velocidad de venta es de 2 unidades por mes.
El mix de departamentos dentro de un proyecto, en su gran mayora considera a lo
menos un 50% de departamentos de 2 dormitorios.
Se dan varias combinaciones:
50%2D+50%3D
55%2D+30%3D+15%1D
30%1D+17%2D+26%3D+26%4D
Los Costos:
El costo de construccin para edificios de vivienda para el sector flucta entre 19 y 21
uf/m2 dependiendo del detalle en las terminaciones. La construccin bajo terreno 10uf/m2
y el costo de construccin de reas verde promedio ronda las 3uf/m2.

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5.1.7.

Seleccin del Producto a desarrollar

Estudio de Cabida:
Ver ANEXO 05
El producto a desarrollar es un edificio de vivienda de 6 pisos con un total construido
sobre terreno de 2252.5m2 y 571m2 bajo terreno. El periodo de evaluacin se estim en
24 meses con una velocidad de venta de dos unidades mensuales y bajo la modalidad de
venta en verde. El proyecto se evala en un horizonte de 24 meses, 4 de proyecto, 16
de obra, 4 de cierre escrituracin y posventa.
Dado el estudio de las tipologas en venta en el sector y la morfologa del terreno se
opt por el diseo de un edificio angosto de una cruja con un total de 15
departamentos. El proyecto contempla 30 estacionamientos vendibles, (21 en subterrneo
y 9 en superficie) adems de los 3 estacionamientos de visita exigidos, cuenta tambin
con 15 bodegas vendibles.
El programa del edificio:
1er subterrneo, 21 estacionamientos, 9 bodegas.
1er nivel, 9 estacionamientos bajo el volumen edificable, 3 estacionamientos de visita, 6
bodegas, sector servicio y bodega edificio, reas verdes, patios privados.
2do y 3er nivel, 6 departamentos Duplex.
4to nivel, 3 departamentos.
5to y 6to nivel, 6 departamentos Duplex.
7mo nivel, azoteas privadas.
Son 7 tipologas de departamentos destacndose el dplex con patio o azotea privada
(12 unidades), todos los departamentos dplex cuentan con un programa flexible que
permite subdividir el espacio interior para optar entre 1, 2 dormitorios, 2 dormitorios +
escritorio, y entre comedor o cocina tipo Americana.
La flexibilidad programtica permite ajustarse a las necesidades y estilo de vida de una
familia y evolucionar segn las necesidades de esta. El pblico objetivo son matrimonios
jvenes que buscan un producto a la medida. El patio o azotea privada es un gancho que
entrega la oportunidad de contar con espacio exterior propio con todas las comodidades
de vivir en un departamento.
Detalle de las unidades:
DUPLEX TIPO 1 (4 unidades)
UTIL INTERIOR 94.25 M2
TERRAZAS Y PATIO 43 M2

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TOTAL 115.75 M2
DUPLEX TIPO 2 (2 unidades)
UTIL INTERIOR 132 M2
TERRAZAS Y PATIO 48 M2
TOTAL 156 M2
DEPTO TIPO 1 (1 unidad)
UTIL INTERIOR 91.2 M2
TERRAZAS 19 M2
TOTAL 100.7 M2
DEPTO TIPO 2 (1 unidad)
UTIL INTERIOR 82.7 M2
TERRAZAS 9.5 M2
TOTAL 87.45 M2
DEPTO TIPO 3 (1 unidad)
UTIL INTERIOR 108 M2
TERRAZAS 32 M2
TOTAL 124 M2
DUPLEX TIPO 3 (4 unidades)
UTIL INTERIOR 86.8 M2
TERRAZAS Y AZOTEA 43.3 M2
TOTAL 108.45 M2
DUPLEX TIPO 4 (2 unidades)
UTIL INTERIOR 102.26 M2
TERRAZAS Y AZOTEA 65 M2
TOTAL 134.76 M2

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5.1.8.

Anlisis de Prefactibilidad

A N A LI S I S D E P R EFA CT I B I LI D A D
DATOS
VALORES
S U P ER FI CI E T ER R EN O

UNIDADES
1. 053,00

m2

36,00 U F/m 2

V A LO R T ER R EN O

2.943,42
852,00
10,00

m2
m2
unid

S U P ER FI CI E V EN D I B LE U N I D A D ES A
CA N T I D A D U N I D A D ES B

112,23
1,00

m2
unid

S U P ER FI CI E V EN D I B LE U N I D A D ES B
CA N T I D A D U N I D A D ES C

87,4 5
4 ,00

m2
unid

S U P ER FI CI E V EN D I B LE U N I D A D ES C

14 5,38

m2

SUPERFICIE AREA COMUN INTERIOR


CA N T I D A D D E ES T A CI O N A M I EN T O S V EN D I B LES
S U P ER FI CI E D E ES T A CI O N A M I EN T O V EN D I B LE
CANTIDAD DE ESTACIONAMIENTOS VISITAS
SUPERFICIE DE ESTACIONAMIENTOS VISITAS

343,00
30,00
13,70
6,00
13,70

m2
unid
unid
unid
unid

SUPERFICIE AREA COMUN SUBTE


CA N T I D A D D E B O D EG A S V EN D I B LES

246,00
14 ,00

m2
unid

SUPERFICIE DEL PROYECTO


SUPERFICIE DE AREAS VERDES
CA N T I D A D U N I D A D ES A

S U P ER FI CI E D E B O D EG A V EN D I B LE

5,00

m2

VALOR CONSTRUCCION AREAS VERDES

3,00

UF/m2

21,00

UF/m2

VALOR CONSTRUCCION AREA COMUN INTERIOR

14,00

UF/m2

VALOR CONSTRUCCION ESTACIONAMIENTOS VENDIB LES

10,00

UF/m2

VALOR CONSTRUCCION ESTACIONAMIENTOS VISITA

10,00

UF/m2

VALOR CONSTRUCCION AREA COMUN SUBTE


VALOR CONSTRUCCION DE B ODEGAS

10,00 UF/m2
10,00 UF/m2

VALOR CONSTRUCCION UNIDADES A/B /C

VALOR VENTA UNIDADES A/B /C


VALOR VENTA ESTACIONAMIENTOS
VALOR VENTA DE B ODEGAS

75,00 UF/m2
330,00 Unid
55,00 UF/m2

VELOCIDAD DE VENTA
PERIODO DE EVALUACION
TASA DEL VAN

2,00 Unid/mes
24,00 meses
15,00%

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I NGRESOS
VALORES
VENTA UNIDADES A
VENTA UNIDADES B
VENTA UNIDADES C
TOTA L V ENTA A +B +C
VENTA ESTACIONAMIENTOS
VENTA BODEGAS
INGRESOS POR VENTAS

UNIDADES valor unidad


UF
8417
UF
6559
UF
10904
UF
134342
9900
UF
330
770
UF
55
145. 012

84168,75
6558,75
43614

EGRESOS
VALORES
COSTO DEL TERRENO
CDC AREAS VERDES
CDC UNIDADES A
CDC UNIDADES B
CDC UNIDADES C
CDC ESTACIONAMIENTOS
CDC ESTACIONAMIENTOS VISITA
CDC AREA COMUN ESTACIONAMIENTOS
CDC BODEGAS
TOTA L CDC

UNIDADES
37.908,00
UF
2556
UF
23567,25
UF
1836,45
UF
12211,92
UF
UF
4.110,00
UF
822,00
UF
2.460,00
UF
UF
700,00
UF
UF
UF

IVA (55% DEL 19% VIVIENDA)


HONORARIOS PROFESIONALES
CERTIFICACION Y PERMISOS
COSTOS LEGALES
PUBLICIDAD Y PROMOCION
GASTOS GENERALES EMPRESA
IMPREVISTOS
POSVENTA
COMISIONES POR VENTA

5.953,95
3.378,45
1.206,59
965,27
965,27
2.413,18
482,64
2.900,23
2.900,23

TOTAL EGRESOS

107. 337

UTI LI DA D A P A RENTE

37. 674,06

Pgina 112 de 124

SUB TOTAL
UF
2556

37616

7392
700
4 8264

UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF
UF

7%
2,5%
2,0%
2,0%
5,0%
1,0%
2,0%
2,0%

UF

25,98%

EGRESOS
Avance
CDC
Honorarios
Publicidad
CDC
Valor Del CDC Areas
CDC
Iva (-55%
Certificacion Costos
Gastos Imprevist
Comisiones
Meses Fisico
Posventas
Estacionam
Profesional
Y
verdes Viviendas
Y Permisos Legales
Por Venta
Terreno
Bodegas Del 19%)
Generales
os
De
ientos
es
Promocion
2,0%
37.908

1.013,54

2,0%

96,53

39.018,06

96,53

96,53

96,53

96,53

3
Pgina 113 de 124

4
5

1.351,38
2%

51,1

752,3

147,8

14,0

1.206,59

119,08

193,05

96,53

289,58

193,05

96,53

2.847,55

193,05

96,53

15,69

1.389,62
1.788,28

3%

76,7

1.128,5

221,8

21,0

178,62

22,71

96,53

42,52

3%

76,7

1.128,5

221,8

21,0

178,62

22,71

96,53

26,16

1.771,92

4%

102,2

1.504,6

295,7

28,0

238,16

22,71

96,53

30,79

2.318,73
2.865,93

5%

127,8

1.880,8

369,6

35,0

297,70

22,71

96,53

35,81

10

5%

127,8

1.880,8

369,6

35,0

297,70

22,71

96,53

30,01

2.860,12

11

8%

204,5

3.009,2

591,4

56,0

476,32

22,71

96,53

32,65

4.971,93

482,64

12

8%

204,5

3.009,2

591,4

56,0

476,32

22,71

96,53

35,58

4.492,23

13

10%

255,6

3.761,6

739,2

70,0

595,40

22,71

96,53

38,88

5.579,88

14

10%

255,6

3.761,6

739,2

70,0

595,40

22,71

96,53

42,65

5.583,65

15

10%

255,6

3.761,6

739,2

70,0

595,40

22,71

96,53

38,25

5.579,25

16

8%

204,5

3.009,2

591,4

56,0

476,32

22,71

96,53

38,25

4.494,90

17

8%

204,5

3.009,2

591,4

56,0

476,32

22,71

96,53

38,25

4.494,90
4.494,90

18

8%

204,5

3.009,2

591,4

56,0

476,32

22,71

96,53

38,25

19

4%

102,2

1.504,6

295,7

28,0

238,16

22,71

96,53

38,25

2.326,19

20

4%

102,2

1.504,6

295,7

28,0

238,16

22,71

96,53

38,25

2.326,19

22,71

96,53

0,00

119,24

22,71

96,53

0,00

1.132,78

2.339,98

6.302,01

0,00

96,53

2. 900

107. 337

21
22

1.013,54

23

965,27

96,53

24

2.900,23

96,53
100%

37. 908

2. 556

37. 616

7. 392

700

5. 954

3. 378

1. 207

965

965

2. 413

4 83

2. 900

Inicio de obra

Termino Construccion
Recepcin - Escrituracion

Universidad de Chile - FAU DAPI

Egresos

INGRESOS
UNIDA D A

MESES

UNIDAD B

ESTACIONAMIENOS EXTRA

UNIDAD C

Ca nt ida d
es
Vendida s

pr om esa

sa ldo pie

c r edit o
ba nc a r io

Ca nt ida d
es
Vendida s

pr om esa

sa ldo pie

c r edit o
ba nc a r io

Ca nt ida d
es
Vendida s

pr omesa

sa ldo pie

c r edit o
ba nc a r io

10

5,00%

15%

80%

5,00%

15%

80%

5,00%

15%

80%

Ca nt ida
des
Vendida
s

SUMA TORIA
INGRESOS

100,00%
0,00

0,00

0,00

0,00
0,00 Inicio Construccion

4
5

440

344

784,53

Pgina 114 de 124

440

88,02

564

440

182,32

1033

564

440

283,88

440

393,91

10

440

11

12

2125,85
121

1307,79

564

251

1539,60

564

392

1790,73

513,93

546

1500,27

440

645,96

546

1632,30

440

792,66

546

1778,99

13

440

957,69

546

1944,03

14

440

1146,31

546

2132,64

15

1366,35

546

1912,59

16

1366,35

546

1912,59

17

1366,35

546

1912,59

18

1366,35

546

1912,59

19

1366,35

546

1912,59

20

1366,35

546

15

1912,59 Termino Construccion


0,00 Recepcin - Escrituracion

21

0,00

22
5511,00

70415

23

36123,2

4950

116999,20

24
145012

100%

4401

13203

70415

344

1033

5511

2258

6773

36123

4950

145012

Universidad de Chile - FAU DAPI

Universidad de Chile - FAU DAPI

FLUJO PURO
T I R M ENS U A L

2,40%

TIR ANUAL

32,98%

VAN

15,00%

M eses

Egreso

16. 415
I ngreso

caj a

-39.018,06

0,00

-39.018,06

-96,53

0,00

-96,53

-96,53

0,00

-96,53

3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24

-289,58
-2.847,55
-1.389,62
-1.788,28
-1.771,92
-2.318,73
-2.865,93
-2.860,12
-4.971,93
-4.492,23
-5.579,88
-5.583,65
-5.579,25
-4.494,90
-4.494,90
-4.494,90
-2.326,19
-2.326,19
-119,24
-1.132,78
-6.302,01
-96,53

0,00
0,00
784,53
2.125,85
1.307,79
1.539,60
1.790,73
1.500,27
1.632,30
1.778,99
1.944,03
2.132,64
1.912,59
1.912,59
1.912,59
1.912,59
1.912,59
1.912,59
0,00
0,00
116.999,20
0,00

-289,58
-2.847,55 Inicio construccion
-605,09
337,57
-464,13
-779,13
-1.075,20
-1.359,86
-3.339,63
-2.713,23
-3.635,85
-3.451,01
-3.666,65
-2.582,30
-2.582,30
-2.582,30
-413,60
-413,60 Termino Construccion
-119,24 Recepcin - Escrituracion
-1.132,78
110.697,19
-96,53

Fuente: elaboracin propia.

Pgina 115 de 124

Universidad de Chile - FAU DAPI

FLUJO FINANCIADO
TIR MENSUA L
TIR ANUAL
VAN

15,00%

MESES

Egr eso

0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24

-39018,06
-96,53
-96,53
-289,58
-2847,55
-1389,62
-1788,28
-1771,92
-2318,73
-2865,93
-2860,12
-4971,93
-4492,23
-5579,88
-5583,65
-5579,25
-4494,90
-4494,90
-4494,90
-2326,19
-2326,19
-119,24
-1132,78
-6302,01
-96,53

2,97%
42,02%
20.496,83

Int er es

0,00
0,00
4,97
7,45
10,39
15,34
22,16
30,76
50,64
67,77
90,73
112,35
135,21
150,96
166,60
182,14
183,63
185,11
184,69
184,69
0,00

C.D.Const r uc cion
Cr edit o
80%
Ta sa
8%
Fina nc ia miento propio
Amor t iza c i
n
Pr esta mo

0,00
-772,22
-701,65
-775,70
-870,68
-592,85
0,00
-426,28
-293,01
-500,81
-306,78
-641,78
-657,53
-673,17
-1312,98
-1314,47
-65,87
0,00
-28705,13
0,00

772,22
1158,33
1158,33
1544,44
1930,54
1930,54
3088,87
3088,87
3861,09
3861,09
3861,09
3088,87
3088,87
3088,87
1544,44
1544,44
0,00
0,00
0,00
0,00

48.263,62
38.610,90
0,64%

Ingr eso

Flujo de c a ja

0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
784,53
2125,85
1307,79
1539,60
1790,73
1500,27
1632,30
1778,99
1944,03
2132,64
1912,59
1912,59
1912,59
1912,59
1912,59
1912,59
0,00
0,00
116999,20
0,00

-39018,06
-96,53
-96,53
-289,58
-2847,55
167,13
728,64
0,00
0,00
0,00
0,00
-220,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
-948,09
82176,75
-96,53

Deuda
A cumula da

Inicio construccion

772,22
1158,33
1615,01
2383,75
3443,61
4781,31
7870,18
10532,77
14100,85
17461,14
21015,45
23462,54
25893,88
28309,58
28541,04
28771,00
28705,13
28705,13
0,00
0,00

Termino Construccion
Recepcin - Escrituracion

Factibilidad del proyecto:


Ingresos por ventas:
Para efectos del estudio econmico, las unidades se agruparon en 3 categoras segn
metrajes similares:
Unidades A (son 10) 112 m2 promedio a 75 Uf/m2 el precio de la unidad es de 8.417 Uf
Con un crdito del 80% (6.720Uf) a 20 aos y una tasa de 4.45% la renta
mnima es de $4.457.045 y el dividendo mensual de $1.114.261
Unidades B (es 1) 87.45 m2 promedio a 75 Uf/m2 el precio de la unidad es de 6.559 Uf
Con un crdito del 80% (5.247Uf) a 20 aos y una tasa de 4.45% la renta mnima
es de $3.480.210 y el dividendo mensual de $870.052
Unidades C (son 4) 145 m2 promedio a 75 Uf/m2 el precio de la unidad es de 10.904 Uf
Con un crdito del 80% (8.720Uf) a 20 aos y una tasa de 4.45% la renta mnima
es de $5.783.547 y el dividendo mensual de $1.445.887

Pgina 116 de 124

Universidad de Chile - FAU DAPI

Los estacionamientos y bodegas se venden por separado, los primeros a 330 Uf y las
bodegas a 55 Uf.
Se estima que las ventas comenzaran junto al inicio de obra en el mes 5, se contempla
un 5% de reserva, un 15% de pie que se paga en cuotas hasta el fin de la obra y el
80% restante una vez escriturado.
Cada unidad se vende en conjunto con un estacionamiento y bodega; los 15
estacionamientos restantes se estima se venden en el ltimo periodo.
Los Ingresos por ventas son 145.012 Uf
Egresos:
El costo del terreno es de 36 Uf/m2, o 37.908 Uf.
El costo de construccin de las unidades de vivienda se calcul en 21 Uf/m2, con un
total de 37.615 Uf, las reas exteriores del edificio 2.556 Uf (3 Uf/m2). El costo de la
construccin en subterrneo es de 10 Uf/m2, en total todos los estacionamientos del
proyecto ms las bodegas suman 8.090 Uf.
El Costo directo de la Construccin es de 48.264 Uf
Este tipo de viviendas cuenta con una exencin mxima del 45% del IVA, se us este
escenario optimista descontando el 55% del 19% con lo que se debe pagar en IVA 5.953
Uf.
Los gastos de la operacin son aproximadamente el 20% del CCD (9.411 Uf) y las
comisiones por venta y posventa un 4% de las ventas (5.800 Uf).
Los egresos totales del proyecto son 107.337 Uf
La Utilidad aparente del negocio es de 37.679 Uf, lo que representa un 25,98% sobre las
ventas.
La tasa de descuento del inversionista es de 15%
El flujo puro arroja una TIR bastante alta de 32.98% anual, se debe reconocer que el
escenario planteado es optimista en cuanto a la velocidad de venta, si bien son los
datos manejados en el sector por proyectos similares es factible pensar que podra ser
menos favorable dado el clima econmico.
La TIR es de 32.98% anual y el Van de 16.415 Uf
Para el Flujo Puro, los indicadores TIR y VAN indican que para este escenario el
proyecto es muy atractivo, por lo que se sensibilizan los datos en busca de reconocer
las que pudieran ser debilidades para el proyecto, se evalan distintos valores de venta,
de construccin y se revisan escenarios donde se modifican los valores del terreno.
Considerando un valor de venta muy desfavorable de 68 UF/m2, se debiera construir a

Pgina 117 de 124

Universidad de Chile - FAU DAPI

24,45 Uf/m2, para hacer el VAN 0 y hasta este punto el negocio es positivo, bajo esto
no es recomendable invertir.
Sensibilizacin de las Variables:
CA LCU LO D E V A N
164 15
17
18
19
20
21
22
23
24
CA LCU LO D E V A N
164 15
32
33
34
35

VALOR VENTA - VALOR CONSTRUCCIN


72
20386,94

73
21735,95

74
23085

75
24434

76
25783

77
27132

78
28481

18382,2
16377,45
14372,71

19731,21
17726,47
15721,72

21080,2
19075,5
17070,7

22429,2
20424,5
18419,7

23778,2
21773,5
19768,8

25127,3
23122,5
21117,8

26476
24472
22467

12367,96
10363,22

13716,98
11712,23

15066
13061,2

16415
14410,3

17764
15759,3

19113
17108,3

20462
18457

8358,476
6353,732

9707,489
7702,745

11056,5
9051,76

12405,5
10400,8

13754,5
11749,8

15103,5
13098,8

16453
14448

VALOR VENTA - VALOR TERRENO


72
16580
15527
14474

73
17929
16876
15823

74
19278
18225
17172

75
20627
19574
18521

76
21976
20923
19870

77
23325
22272
21219

78
24674
23621
22568

13421
12368

14770
13717

16119
15066

17468
16415

18817
17764

20166
19113

21515
20462

38

11315
10262

12664
11611

14013
12960

15362
14309

16711
15658

18060
17007

19409
18356

39

9209

10558

11907

13256

14605

15954

17303

36
37

Al aumentar el precio de venta en 3 Uf, el VAN aumenta en 4.047 Uf, y al aumentar el


valor del terreno en la misma medida el van disminuye en 3.159 Uf, reflejando que una Uf
sobre el precio de venta es ms incidente para el proyecto que una Uf sobre el costo
del terreno.
Se realiza un flujo financiado, el costo del proyecto es de 107.337 Uf, de esto el 80%
del costo de construccin (48263 Uf) se financian con crdito bancario, 38.610 Uf con una
tasa anual de 8%
El CDC total es de 48.264 Uf
El aporte del inversionista asciende a 68.725 Uf que corresponden a 9.652+21.165 Uf (20%
CDC +Gastos Operacionales)+37.908 Uf (terreno). La tasa de descuento es de un 15%
(sobre el proyecto completo)
El ingreso por ventas es de 145.012 Uf en un periodo de evaluacin 24 meses.
Construyendo a 21 uf/m2 y vendiendo a 75 uf/m2 con un costo de terreno 37.908 y con
la velocidad de venta de 2 unidades por mes, la TIR anual 42.02%, un 10% ms que en el
flujo puro, y el VAN de 20.496 Uf, 4000uf por sobre el VAN arrojado por el Flujo Puro
sin financiamiento bancario.

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5.2.

CONCLUSIONES

Al abordar la evaluacin de proyectos desde el terreno, es interesante reconocer que


las condicionas propias de este, como su morfologa o la normativa que lo afecta y las
ajenas a l, relacionadas a su localizacin en la ciudad como son las ventajas o
desventajas de la localizacin y el mercado, modelan en producto a desarrollar. De igual
forma esta tesis puede guiar el desarrollo de productos inmobiliarios cuando se parte
desde el tipo de proyecto que se quiere realizar y cuando lo que se busca es el terreno,
pues se detectaron las claves que relacionan el terreno con el Uso, (Soporte y
Programa).
Todos estos aspectos se cruzan y conducen al diseo especifico de un producto para un
lugar y un momento dado, sin embargo hay variables que son ms determinantes que
otras, es as que la normativa de Zona de Uso, es fundamental puesto que permite o
restringe el desarrollo de un Uso en un terreno, esto se compara a otro indicador
prioritario del lado del mercado, la Demanda, ya que sin esta, no hay venta y no hay
negocio posible. Las dems condicionantes estudiadas son modeladoras del resultado y
sin duda significativas a la hora de optimizar la rentabilidad del proyecto.
La informacin recopilada a travs de las encuestas es valiosa a la hora de recomendar
el Uso adecuado a las caractersticas del terreno en estudio, ya que recoge la
experiencia de personas expertas en el rubro con lo que es una pauta respaldada por la
prctica en el rea inmobiliaria. Los filtros de Uso que se desarrollaron en base a esta
informacin, complementados con el anlisis del mercado sustentan una toma de decisin
ptima que maximice la rentabilidad de la inversin.
Cabe destacar que al desarrollar este estudio surgieron nuevas inquietudes por temas
que pudieran completar este modelo, principalmente al analizar los Permisos de
edificacin de la Comuna de Providencia, reconociendo que es factible levantar informacin
valiosa sobre las relaciones entre los Usos, Posicin y Tamao de los terrenos, pudiendo
generar esquemas de los programas, superficies, formas y posicin del producto segn
Uso para cada tipo de terreno etc. todo esto que aunque muy interesante cabria en
otro estudio.
El modelo de evaluacin de proyectos propuesto, funciona como una gua que revisa los
puntos claves del desarrollo de un proyecto inmobiliario, es una herramienta de apoyo en
la toma de decisiones que recopila, ordena y analiza un conjunto de antecedentes que
permiten juzgar las ventajas o desventajas de uno u otro producto para una localizacin
dada.

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5.3.

BIBIOGRAFIA Y ANEXOS

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ANEXOS
Anexo 01 def. Conjunto armnico
Anexo 02 Encuesta 01
Anexo 03 Encuesta 03
Anexo 04 CIP
Anexo 05 CABIDA VIVIENDA

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Anexo 01:
Def inicin de conjunt o ar mnico se denomina Conjunt o Ar mnico a aquel la f igur a que
per mit e aument ar l a edif icabilidad (met r os cuadr ados const r uidos t ot al es), l a densidad y l a
al t ur a de un edif icio, ms al l de lo est abl ecido en el inst r ument o de planif icacin local
(Pl an Regulador Comunal ).

En s nt esis, la l egislacin vigent e est ablece t r es condiciones

al t er nat ivas par a que un pr oyect o pueda benef iciar se con dicha excepcin: est ar emplazado
en un t er r eno mayor (ms de 2.500 m2 o una manzana complet a), est ar dest inado a
equipamient o y est ar l ocal izado en, o col indant e con, un t er r eno cuyos edif icios est n
decl ar ados Monument os Nacionales. La mayor a de l os pr oyect os desar r ol lados al ampar o
de est a nor ma dur ant e la l t ima dcada en l a ciudad de Sant iago cumpl en, casi
excl usivament e, con l a condicin de est ar emplazados en un t er r eno mayor .

Re s id e n cia l

1,14

1,81

1,22

1,4 8

1,66

1,66
1,7 0,4 4

Servicios
1 0,25

1,11

2,4

2,29

GRANDES

Pr ivados de Segur idad


EMPRESAS

0,14

1,96

2,25

2,4 4

Mul t inaciones, Casa Mat r iz Bancos,


Int endencias, Gober naciones

Se r v i cios

0,51

Consul ados y Embajadas

Equi pa mi e nt o

0,88

1,14

1,11 1,4 4

1,33

1,11

0,88

1,14

1,55

1,62

0,62

1,7

1,07

1,25

1,74

1,7

1,74

0,77

1,03

1,81 0,74

1,77

1,4 4

0,4 8

0,74

de Compensacin

Agencias de Empl eo, Viajes, Impor t acin

Anexo 02: Encuest a 01

ENCUES T A 0 1

En b a se a su e x pe r ie ncia , va l or ar e l USO pt imo

s e g n l a v a r ia b l e DIMENSION .

L a v a r ia b l e se d e b e co ns id e r a r de ma ne r a

1,11

1,77

1,59

0,88

Not ar as

1,51 0,4 8

Cor r eo, Tel gr af os, Cent r os de Pago

1,77

Juzgados

1,66

Of icinas Municpal es

1,62

Comunit ar ios

AFP

Cajas

0,59

1,03

0,15

Cent ros

Empr esas

Financier as

1,11 0,85

0,92

1,3

Gr andes

con Personal idad Jurdica

a is l a da y p e n sa n do en max i miz a r l a r en t a b il id a d.

1,11

1,7

1,51

1,22

1,26

Cl ubes

1,62

1,74

1,55

Sucur sal es Bancar ias

1,44

Sedes de Inst it uciones Depor t ivas

2,11

1,92

1,66

1,14

1,48

de Madr es

1,3

1,38

1,61

1,38

2,11

1,69

1,3

1,3

1,23

1,3

1,4 2

1,4 6

2,19

1,11

1,11

0,51 2,29

1,15

Social es, Junt as de Vecinos, Junt as

P a r a t e r r e n o s en r ea s co n s ol id a d as d e l a

1,4

1,59

1,03

1,37

1,61

1,4 6

Cent ro de Adul t o Mayor

1,85

0,81

Compaas de Segur os

0,7

0,51

Inst it uciones Pr evisional es de Sal ud

1,37

Est abl ecimient os par a Act ividades Comunit ar ias


Equi p a mie nt o So ci a l

1,5

1,34

1,57

0,16

1,4 2

1,19

0,11

1,4 2

1,38

1,23

1,15

1,88

Come r ci a l

1,4 6

Equipa mie nt o

Cement er ios y Cr emat or ios

Cl ubes

Medianas

1,03

MORGUE

Vet er inarias

Pequeas Empr esas

1,22

S a l ud

1,11

1,07

1,23

1,3

0,76

0,76

0,88

1,38

1,57

1,19

0,4 5

0,57

1,8

1,8

1,25

1,19

0,58

1,35

1,96

1,19

1,74

0,87

1,65

1,64

1,83

0,64

0,84

0,16

1,64

1,8

Consul t as

Pedicur os

1,07

0,4 6

0,51

1,4 1

Cent ros de Rehabil it acin

Local es como Pel uquer as, Lavaseco/ Pl anchado,

0,85

0,58

1,38

1,25

POSTAS

gr at uit o )

0,22

0,04

Hospit al es

( r emunerado o

0,44

1,15

0,38

1,57

Vet erinar ias

Hot el es, Host er ias

0,18

1,76

1,38

Pol icl nicos

Indiv iduales
Copropiedad

0,22

1,4 6

1,88

0,92

1,65

1,61 0,84

1,03

0,55

1,88

1,96

1,76

1,96

0,22

1,76

1,84

2,15

1,26

1,92

2,57

Consul t or ios Mdicos y Dent al es

1,84

Tr at amient o de l a Sal ud

2,57

Est abl ecimient os Dest inados a l a Prevencin y

ciu d ad .

( 0 )

( 1 )

Cent ros de For macin

0,18

1,03

Educacin Superior : Universidades, Inst it ut os,

---------------------------------------------

- NO A T RA CT I V O

D IMENS ION
S

1,07

Of icinas Pr of esional es Pbl icas

P OCO A T RA CT I V O

2,37

Of icinas Pr of esional es Pr ivadas

( 3 )

2,07

Microempr esas

( 2 )

0,21

Resort

A T RA CT IV O

Mot el es

MUY A T RA CT I V O

Hospedajes

0,64

1,92

Pensiones , Residenciales, Apar t Hot el

1,14

1,92

1,29

Hogares de Acogida

1,21 0,78

1,59

1,14

0,71

0,77

1,32

1,39

1,14

1,96

1,46

1,14

Ter r eno ent r e 250 y 500 m2

1,57

1,25

1.-

1,78

2,07

1,18

1,67

1,6

0,51 0,77

2,07

1,4 2

1,39

1,42

2,39

1,32

1,39

Ter r eno ent r e 501 y 1500 m2

1,25

1,17

1,17

2.-

3.- Ter r eno ent r e 1501 y 2500 m2

2,1

Capacit acin, Rehabil it acin

2,03

1,17

0,37

Est abl ecimient os de Educacin Media, Tcnica,

1,22

1,16

1,96

Super mer cados

Ar t esanal es

1,35

Dif er encial

Educa ci n

0,81

1,4 6

Est abl ecimient os de Educacin Bsica y

0,8

2,35

1,9

1,8

2,25

Ser vici os

Aut omot or

1,57

1,62

1,57

Jar dn Inf ant il

1,96

2,4 1

1,58

1,54

1,93

1,93

Cent r os de Ser vi cio

Mul t it iendas

1,1

Cent r os de Det encin

Educacin Pre- bsica: Sal a Cuna, Par vul ar io,

1,8

1,5

2,4 1

1,51

0,96

1,03

1,22

SHOW ROOM

Medianos

1,14

0,18

Crcel es y

1,76

2,4 5

1,77

0,8

0,8

0,9

Gr andes Tiendas

Pequeos

2,32

0,62

Comisaras

Bomber os

Cl nicas

1,53

1,93

0,96

0,4 1

0,54

Cent r os Comer ci ales

0,12

1,7

1,22

0,4 5

0,64

Cent r os Comer ci al es

2,4 2

1,62

0,85

Pbl ica:

Cl nicas

Gr anjas Educat ivas


Local es Pequeos Dest inados a Compr avent a

1,03

0,81

1,78

2,5

2,21

0,87

1,25

0,7

0,87

Tiendas de V est uar io

0,51

0,87

Caf et er as, Fuent es de Soda, Ciber Caf

1,7

0,74

Far macias

1,38

1,93

1,4 8

Mi nimar ket s

Es pa r ci mi e nt o

1,12

1,19

0,96

1,4 5

1,58

Mecnicos

Par ques Zool gicos, de Ent r et enciones, Casi nos,

0,96

1,55

1,85

2,07

0,51 0,09

1,4 5

1,58

Juegos

No Mecnicos

Viviendas

Unidades Pol icial es


de S e gur i d a d

1,59

1,71

1,4 6

0,7

0,4 1

1,8

1,61

1,58

1,16

1,12

1,87

2,06

Juegos

Viv iendas

Equi p.

1,51

1,81

Pr ivados

Est abl ecimient os Dedicados a A ct ividades


Recr eat ivas

Ter r eno ent r e 3501 y 5000 m2

5.-

1,25

0,82

0,4 1

1,09

Compl ejos Depor t i vos

0,4 4

1,92

0,87

1,25

0,8

Equi pa mi e nt o D e por t iv o

1,03

1,03

1,7

1,96

1,29

Abier t as, SPA


Canchas Of i cial es, Est adios, Hipdr omos,

1,28

0,28

1,4 6

0,2

1,89

1,52

1,75

0,76

1,25

(r eci ent os cer r ados)


Baos Tur cos, Pi sci nas Descubier t as, Canchas

1,6

0,32

1,61

1,93

2,03

2,29

2,09

Gimnasios, Mul t icanchas, Saunas y Piscinas

1,17

0,52

1,68

1,38

y Cl ubes Depor t ivos

1,92

1,82

1,56

1,32

1,4 8

Cent r os

a l a Pr ct ica

Ci e nt t i co

1,7

1,14

0,92

0,8

1,08

Cult ur a

0,88

1,2

Equipa mie nt o Cul t o /

1 0,36

1,8

1,67

2,19

Sedes de Cl ubes Depor t ivos

1,9

1,7

1,61

1,64

1,64

Dest i nados

o Enseanza de Cul t ur a F sica

4.- Ter r eno ent r e 2501 y 3500 m2

1,55

1,88

0,8

1,8

Canal es de Tel evi si n

Equi p.

1,66

1,96

0,8

0,6

1,16

1,67

0,84

1,25

0,84

1,32

Cat edr al es, Cent r os V ot i vos, Sant uar ios

Est abl ecimient os

1,17

1,4 8

2,4

2,16

Pr oduct or as

de Comunicacin

1,85

1,8

Medi os

o Espect cul os

1,6

1,4 4

2,16

Sal as de Conci er t os

1,07

1,92

1,16

1,32

Cent r os de Convenciones

de A r t e

1,6

1,96

Gal er as

Invest igacin Cient f ica

Cuar t el es de Inst it uciones de Segur idad

1,25

1,96

2,64

Bibliot ecas

Gr andes Empr esas de Invest igacin e

Est abl ecimient os de Segur idad Pbl ica:

1,4 6

2,36

Cent r os de Exposici ones

Invest igacin Cient f ica

Est abl ecimient os de Segur idad Privada: Guar das

1,6

2,04

2,64

y Teat r os

1,32

2,4

Casas de Cul t ur a

1,14

1,8

2,36

1,6 2,4 4

Ci nes

Invest igacin Cient f ica


Medianas Empresas de Invest igacin e

Cul t ur al es,

1,4 6

1,56

Par r oquias

0,82

0,64

1,6

2,24

1,36

Templ os,

Cient f ica
Pequeas Empr esas de Invest igacin e

Mezquit as

0,64

0,4

1,4 8

1,92

2,32

Si nagogas,

Microempr esas de Invest igacin e Invest igacin

1,78

1,4 4

2,4

1,88

Igl esi as,

Cent r os

Or at or i os

1,17

2,12

1,96

2,32

Capi l l as, Sal ones,

0,71

1,2

2,36

al Desar r ol l o

Espi r it ual , Rel igioso y Cul t ur al

0,71

1,92

2,24

2,04

Dedicados

0,57

1,68

2,08

2,52

1,32

1,6

1,92

1,72

1,76

1,8

1,6

1,76

1,4

1,72

1,6

1,28

Audit or ios

1,88

1,08

MUSEOS

1,4 8

1,24

1,4 4

Est abl ecimient os

Anexo 03: Encuest a 02