Вы находитесь на странице: 1из 74

UNIVERSIDADE FEDERAL DE UBERLNDIA

DAYANNE VIEIRA DE OLIVEIRA

MODELAGEM DE PLANTA GENRICA DE VALORES PARA A CIDADE DE


MONTE CARMELO/MG.

MONTE CARMELO
2015

DAYANNE VIEIRA DE OLIVEIRA

MODELAGEM DE PLANTA GENRICA DE VALORES PARA A CIDADE DE


MONTE CARMELO/MG.

Projeto apresentado/defendido, na disciplina


Trabalho de Concluso de Curso II, como
requisito bsico para a obteno do certificado
de concluso do Curso de Graduao em
Engenharia de Agrimensura e Cartogrfica.

Orientador: Prof. Dr. Claudionor Ribeiro da


Silva
Coorientadora: Prof. Dra. Tatiane Assis Vilela
Meireles

MONTE CARMELO
2015

DAYANNE VIEIRA DE OLIVEIRA

MODELAGEM DE PLANTA GENRICA DE VALORES PARA A CIDADE DE


MONTE CARMELO/MG

Aprovado: 01 de dezembro de 2015

____________________________________________
Prof. Dr. Claudionor Ribeiro da Silva, UFU
(Orientador)
____________________________________________
Prof. Dra. Tatiane Assis Vilela Meireles, UFU
(Coorientador)
____________________________________________
Prof. Dr. Fernando Luiz de Paula Santil, UFU
(Membro Convidado)

Homologado pelo Colegiado do Curso de Engenharia de Agrimensura e Cartogrfica


em: _______/_______/ 20_____

________________________________________
Coordenador do Curso de Engenharia de
Agrimensura e Cartogrfica

MONTE CARMELO
2015

DEDICATRIA

Aos

meus

insubstituveis

pais

Edmar

Valdirene, meu irmo Willian e meus eternos


avs Luzia (in memoriam), Aracides e Joo.

AGRADECIMENTOS

Agradeo Deus, por iluminar e abenoar minha trajetria, por me fortalecer nas
horas de desnimo, por me manter serena para encarar todos os problemas e
enfrent-los de cabea erguida.
Ao meu pai, Edmar, e minha me, Valdirene pelo amor incondicional, a ateno, o
exemplo, a amizade, pelos conselhos e pelas oraes que sem dvida me tornou
mais forte a cada dia.
Ao meu irmo Willian pelo incentivo, a torcida fiel pelo meu sucesso profissional,
alm do companheirismo em sala de aula.
Ao professor Claudionor pela orientao, o apoio, o ensinamento, a confiana e as
valiosas sugestes durante toda a graduao.
A todos os professores pela dedicao, as dicas importantes e a maturidade
profissional proporcionada.
A todos os funcionrios da limpeza, do transporte, da biblioteca, da portaria, do
administrativo, do xrox, da lanchonete, pela ateno, carinho e a motivao sempre
me concedida.
Aos amigos de sala de aula pelo convvio e a ajuda indispensveis ao longo desses
anos.
Aos meus familiares pela torcida do sucesso.
Enfim, a todos aqueles que de alguma maneira contriburam para o meu caminhar,
me incluram em suas oraes e assim participaram da concluso de mais essa
etapa importante da minha vida.

"Confia no Senhor de todo o teu corao, e no


te estribes no teu prprio entendimento.
Reconhece-o em todos os teus caminhos, e ele
endireitar as tuas veredas".
(Provrbios 3:56)

RESUMO

A modelagem de uma Planta Genrica de Valores considerada um excelente


instrumento para o planejamento urbano e permite aumento do conhecimento
acerca dos tributos disponveis, da distribuio dos recursos, do retorno provvel de
tais investimentos, bem como a prtica da justia social. Cidades de pequeno e at
algumas de mdio porte costumam ter poucas informaes do mercado imobilirio e,
na maioria das vezes, atuam com planta de valores desatualizada, como Monte
Carmelo/MG. O Engenheiro Agrimensor e Cartgrafo o profissional capaz de
modelar ferramentas que auxiliem na tomada de decises e na organizao poltica,
como a elaborao de uma planta genrica de valores, que no seja s
tecnicamente correta, mas socialmente justa. Dessa forma, gerou-se um modelo de
Planta Genrica de Valores para a cidade de Monte Carmelo/MG, associando o
mapeamento urbano avaliao imobiliria, preocupando com baixo custo e fcil
atualizao. A metodologia contempla coleta de dados locais, aquisio de imagens
do satlite RapidEye, identificao de um conjunto de variveis significativas, tais
como polos de valorizao e reas de risco, e outros dados obtidos a partir da
vetorizao de imagens. As anlises de dados para poder chegar ao modelo foram
basicamente anlise descritiva e inferncia estatstica. Os sinais dos regressores
foram coerentes e obedecem ao modelo de anlise de regresso linear mltipla. A
superfcie gerada e analisada por pontos de verificao aponta os ndices mais
elevados de IPTU na regio central da cidade com discrepncia menor que 20% do
valor real, seguindo em intensidades menores na direo perifrica.

Palavras-Chave: PGV. Avaliao imobiliria. Planejamento Urbano. Mapeamento


Urbano.

ABSTRACT

The process of modelling a Plant of Generic Values is considered an excellent tool


for urban planning, which is due to fact that it allows an increase of knowledge
regarding not only the available taxes, but also the resource distribution and the likely
return of such investments. Cities of small and medium sizes, such as Monte
Carmelo MG, usually do not have much information about the real estate market,
and, generally, this issue is not addressed as a subject of study. Therefore, it is
important to have a source of information that can provide assistance in the
development of new initiatives for these cities. The Surveyor and Cartographic
Engineer is the professional capable of developing tools that may assist in the
decision making and in the policy organization that are not only technically correct,
but also fair socially. In this context, it is proposed an investigation of the needs of
developing a model of Plant of Generic Values for Monte Carmelo/MG. This new
model aims to associate the urban mapping with the real estate valuation,
considering a low cost implementation and the facility of use and update. The
methodology applied on this study includes collecting local information, acquiring
RapidEye satellite images, identifying a set of significant variables, such as
valorisation centres and risk areas, besides information acquired from digital maps,
which were created using the satellite images. Data analysis in order to reach the
model were basically descriptive and statistical inference analysis. The signs of the
covariates were consistent and conform to the multiple linear regression analysis
model. The generated surface and analyzed by checkpoints shows the highest rates
of property tax in the downtown area with smaller discrepancy than 20% of the actual
value, following in lower intensities in the peripheral direction.

Keywords: PGV. Real estate evaluation. Urban planning. Urban mapping.

SUMRIO

1 INTRODUO ....................................................................................................... 10
2 OBJETIVOS ........................................................................................................... 12
2.1 Objetivo Geral ..................................................................................................... 12
2.2 Objetivos Especficos .......................................................................................... 12
3 JUSTIFICATIVA ..................................................................................................... 12
4 FUNDAMENTAO TERICA .............................................................................. 13
5 MATERIAIS E MTODO ........................................................................................ 19
5.1 rea de Estudo e Dados Usados ........................................................................ 19
5.2 Mtodo ................................................................................................................ 22
5.2.1 Anlise dos Dados Literais ........................................................................ 22
5.2.2 Cartografia e Processamento de Dados ................................................... 25
5.2.3 Definio do Modelo da Planta Genrica de Valores ................................ 43
6 RESULTADOS E DISCUSSES ........................................................................... 50
7 CONCLUSO......................................................................................................... 52
REFERNCIAS ......................................................................................................... 54

10

1 INTRODUO

A Planta Genrica de Valores (PGV) a base da avaliao dos terrenos de


uma cidade, atravs dela se formula os clculos para obteno dos valores venais
dos imveis urbanos para fins de cobrana do Imposto Predial e Territorial Urbano
(IPTU) e das transaes imobilirias, podendo ainda ser tomado como limite mnimo
para a cobrana do Imposto de Transmisso de Bens Imveis Inter Vivos (ITBI).
Esse instrumento composto por informaes cadastrais das diversas zonas
de uma cidade, os quais so divididos atravs de critrios de homogeneizao pelas
caractersticas de cada imvel, dessa forma ao fixar previamente os valores bsicos
unitrios dos terrenos e das edificaes, expressos por metro quadrado de rea,
possibilita obter uma melhor justia fiscal ao passo em que padroniza e uniformiza
os critrios de apurao do valor venal.
Alm do aspecto tributrio, deve-se ressaltar que a Planta Genrica de
Valores tambm um importante documento de suporte direcionado para o
planejamento urbano, ao refletir os ndices de valorizao e desvalorizao
imobiliria, propicia, por conseguinte, a ao regularizadora da administrao
municipal quanto ao uso e ocupao do solo, buscas por pesquisas, anlises e
determinao de planos de melhorias de qualidade de vida populacional, alm de
ser um facilitador na atualizao da situao municipal.
Entretanto, quando se trata de aplicaes prticas da gerao e manuteno
dessa planta, observa-se a falta de dados para serem utilizados como elementos
representativos do mercado imobilirio, visto que na maioria das cidades, inexiste
um banco de dados com informaes imobilirias relacionadas ao cadastro tcnico
municipal.

Isto

se

acentua

em

virtude

da

maioria

dos

softwares

de

geoprocessamento apresentar custos elevados para sua aquisio e implantao, a


Planta Genrica de Valores, geralmente tem sido realizada de forma analgica, com
a produo apenas de formulrios impressos. Ainda, h uma ausncia de
conhecimentos acerca de uma metodologia para criao e manuteno de um
servio como este.
Assim, estudos direcionados ao mapeamento urbano, avaliao imobiliria
e ao desenvolvimento de tcnicas que visem aprimorar a modelagem de uma Planta
Genrica de Valores, preocupando com baixo custo, fcil utilizao e atualizao,

11

so indispensveis nos dias atuais, pois permitem apontar solues para tomadas
de deciso e organizao de polticas que sejam socialmente justas.
Nesse contexto, proposto um modelo de Planta Genrica de Valores para a
cidade de Monte Carmelo/MG, a partir da coleta de dados em campo, do uso de
imagens de satlite e softwares livres para a elaborao de uma base de dados
digitais do mercado imobilirio, com o intuito de aumentar o conhecimento acerca
dos tributos disponveis, da distribuio dos recursos, bem como do retorno provvel
de tais investimentos para a sociedade carmelitana.
O mtodo desenvolvido fundamentado na identificao de um conjunto de
variveis significativas, tais como polos de valorizao e reas de risco, e outros
dados obtidos a partir da vetorizao de imagens, gerados atravs das imagens do
satlite RapidEye e do Google Earth. A partir dos dados coletados em campo so
extrados parmetros como o valor das taxas tributrias para cada rea/zona, a
metodologia utilizada atualmente para o clculo do valor venal, alm de outras
informaes que explicam os tributos estabelecidos na cidade, as quais podem ser
expressas

quantitativamente

qualitativamente.

homogeneizao

das

informaes tratada matematicamente e pela inferncia estatstica que so


utilizadas como uma ferramenta de suma importncia para a avaliao de um
conjunto de variveis, como o caso das avaliaes em massa de imveis de um
municpio.
Dessa forma, a formulao do novo modelo matemtico/estatstico para a
cidade de Monte Carmelo garante a confiabilidade da determinao dos novos
valores ao efetuar combinaes e cruzamentos de dados literais e espaciais do
municpio por meio de operaes geomtricas e topolgicas, de forma a facilitar o
trabalho da administrao pblica. O resultado a gerao de uma nova tabela
genrica de valores que pode ser usada como instrumento de auxlio s politicas
pblicas da cidade.

12

2 OBJETIVOS

2.1 Objetivo Geral

Gerar um modelo de Planta Genrica de Valores para a cidade de Monte


Carmelo/MG, visando associar o mapeamento urbano avaliao imobiliria, de
baixo custo e de fcil utilizao e atualizao.

2.2 Objetivos Especficos

Tem por objetivos especficos:


Adquirir dados literais e espaciais do municpio, tais como levantamento de
campo (pontos controle, alquotas e mapeamento atuais), vetorizao de imagens e
aquisio de imagem de satlite;
Processar os dados visando a identificao de um conjunto de variveis
independentes e significativas para comporem o modelo;
Elaborar um novo modelo de avaliao da Planta Genrica de Valores de
Monte Carmelo;
Validar o novo modelo em campo, verificando o impacto da sua utilizao no
cadastro da cidade, de forma a comparar os valores de IPTU cobrados no municpio
com os valores da PGV gerada.

3 JUSTIFICATIVA

A realizao desse projeto justificada pela tentativa de reduzir o trabalho


exaustivo de avaliao coletiva dos terrenos realizada pela prefeitura municipal e
formalizar as arrecadaes tributrias para que sejam determinadas e direcionadas
ao planejamento urbano de forma mais justa.
Face importncia da arrecadao tributria em uma cidade e falta de
modelos e mapeamentos de qualidade e confiabilidade, justificvel investir ainda
mais em termos de pesquisas de menor custo e de carter aplicativos nesta rea.
Assim, nesse trabalho sugerem-se mtodos que facilitam a realizao dessa tarefa
com o uso de imagens digitais, as quais possibilitam a obteno de informaes

13

adequadas sobre a distribuio espacial, alm de dados de custo relativamente


baixos ou at mesmo gratuitos.
A criao de um modelo matemtico/estatstico proporciona uma maior
objetividade nos clculos, ao demonstrar uma aproximao da realidade. Portanto,
quando se trata da proposio de um modelo de Planta Genrica de Valores para
Monte Carmelo, alm de ser um tema inovador, pois a cidade no possui uma PGV,
ainda auxilia na distribuio de informaes para a formulao de modelo que
garanta a confiabilidade na determinao dos valores tributrios da cidade.
Apesar de algumas cidades no Brasil possurem uma Planta Genrica de
Valores, ainda um desafio mant-la atualizada, e isso mais agravante em
cidades de pequeno e mdio porte, como a rea escolhida para estudo, que
costumam dar menos importncia questo da tributao imobiliria. Dessa forma,
essa pesquisa contribui para a gerao de novos dados, de baixo custo, fcil
utilizao e atualizao, que sero utilizados como instrumentos de auxlio s
polticas pblicas em prol da sociedade carmelitana.

4 FUNDAMENTAO TERICA

De acordo com o art. 156 da Constituio Federal, compete aos municpios


instituir e arrecadar os impostos ISSQN (Imposto sobre Servios de Qualquer
Natureza), o IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana) e o
ITBI (Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis Inter Vivos). Em razo aos
estudos referente Planta Genrica de Valores, sero considerados nesse projeto
apenas o IPTU e ITBI que utilizam do valor venal para seus clculos.
O IPTU, de competncia dos municpios, definido nos artigos 32, 33 e 34 do
Cdigo Tributrio Nacional, estabelecido sobre a propriedade predial e territorial
localizada na zona urbana, tendo como base para o clculo o valor venal do imvel.
O ITBI de competncia dos estados e recai sobre a transmisso de bens imveis e
de direitos a eles relativos, tendo como fator gerador, definido no Art. 35 do Cdigo
Tributrio Nacional, a transmisso da propriedade ou do domnio til de bens
imveis por natureza ou por acesso fsica ou transmisso dos direitos reais sobre
imveis, exceto os direitos reais de garantia e a cesso de direitos relativos a essas
duas transmisses. O valor venal dos bens tambm utilizado como base de clculo
para este imposto (BRASIL, 1966).

14

Tanto o IPTU quanto o ITBI devem respeitar o previsto no 1 do art. 145 da


Constituio Federal, que determina:
Sempre que possvel, os impostos tero carter pessoal e sero graduados
segundo a capacidade econmica do contribuinte, facultado administrao
tributria, especialmente para conferir efetividade a esses objetivos,
identificar, respeitados os direitos individuais e nos termos da lei, o
patrimnio, os rendimentos e as atividades econmicas do contribuinte.
(BRASIL, 1988).

Alm dessa capacidade contributiva, a legislao tambm impe que os


valores venais dos imveis urbanos de uma cidade sejam previamente avaliados e
submetidos anlise e aprovao da Cmara de cada municpio, podendo ser
lanado populao apenas um ano aps a aprovao. de responsabilidade do
poder municipal preparar previamente as avaliaes de todos os imveis existentes
no permetro urbano e apresent-los de forma genrica e mais clara possvel
(MLLER; HOCHHEIM, 2006, p. 7).
Um importante instrumento de auxlio aos trabalhos dos gestores municipais
na avaliao imobiliria a Planta Genrica de Valores, que contm informaes
cadastrais, a qual direciona e determina as arrecadaes tributrias das diversas
zonas ou setores da cidade, utilizando para diviso o critrio de homogeneizao
das caractersticas de cada imvel (RAMPAZZO, 2012).
Esse instrumento compe o Cadastro Tcnico Multifinalitrio (CTM), que para
Malaman e Amorim (2010) se trata de uma ferramenta que armazena e disponibiliza
importantes informaes e auxilia o processo de anlise de dados econmicos,
geomtricos, jurdicos, sociais e ambientais de um determinado lugar geogrfico.
A NBR 14.653-2 define a Planta Genrica de Valores como a representao
grfica ou listagem dos valores genricos de metro quadrado de terreno ou do
imvel numa mesma data. (ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS ABNT, 2011, p. 6).
Michael (2004) explica a Planta Genrica de Valores como um documento
grfico com informaes espacializadas dos valores mdios dos imveis de cada
zona de uma cidade, cuja funo permitir uma poltica tributria justa e igualitria.
Caldas (2000), em sua reportagem, destaca que alm desta funo tributria,
a Planta Genrica de Valores tambm um instrumento para o planejamento
urbano, uma vez que reflete os ndices de valorizao imobiliria e propicia ao poder

15

pblico o conhecimento das regies, de forma a promover uma ao regularizadora


quanto ao uso e ocupao do solo. Segundo Dantas, Portugal e Prado (2006), a
viso da distribuio espacial dos preos pode servir de grande ajuda na elaborao
de planos diretores, previstos no Estatuto das Cidades, como tambm para os
diversos rgos ligados ao planejamento e desenvolvimento urbano, visto que
atravs dos mapas de iso-valores pode-se identificar os polos de atrao e repulso
de determinadas classes sociais, como tambm definir as regies em ascendncia
ou decadncia da cidade.
Visto a grande importncia que possui esse instrumento para a gesto
pblica, cabe aos elaboradores ter o minucioso cuidado ao elaborar uma PGV,
fundamentando seus estudos principalmente em metodologias que garantam o
emprego de tcnicas adequadas para a avaliao imobiliria previstas pela Norma
Brasileira de Avaliao de Bens para Imveis Urbanos (NBR 14.653-2), e na
excelncia da coleta de dados. Para Rampazzo (2012), os dados devem ser em
quantidades suficientes para anlises, de mesma poca, e de preferncia, bem
distribudos na rea pesquisada.
Considerando que em muitas cidades faltam informaes concernentes ao
CTM e ao mapeamento urbano e diante da necessidade de atualizao, rapidez,
qualidade e relao custo-benefcio atrativo, importante investir em estudos para a
utilizao de recursos tecnolgicos do Sensoriamento Remoto/Fotogrametria, do
SIG, e da Cartografia para o gerenciamento fsico espacial somado as tecnologias
geodsicas que garantem a qualidade da locao dos dados, podendo assim
garantir resultados eficientes e com rapidez na gerao de uma Planta Genrica de
Valores (LOCH, 2001).
O Sensoriamento Remoto/Fotogrametria, para Figueiredo (2005) um tcnica
de captao de informaes dos fenmenos e feies contidos na superfcie
terrestre sem o contato direto com os objetos, usa de sensores remotos associados
a metodologias e tcnicas de armazenamento, tratamento e anlise destas
informaes. Os SIGs (Sistemas de Informaes Geogrficas) so utilizados como
um dos modelos mais eficazes de Cadastro encontrado atualmente e pode facilitar
ainda mais o planejamento municipal, por reunir informaes descritivas e
geogrficas integradas (MALAMAM; AMORIM, 2010).
Alm do mapeamento, as avaliaes para fins tributrios so quase
impossveis de serem realizadas individualmente, para cada imvel, tornando

16

necessrio a realizao do procedimento chamado de avaliao em massa dos


imveis. Essa avaliao consiste em determinar valores com a utilizao de dados
comuns e procedimentos avaliatrios padronizados para todos os imveis situados
dentro de um determinado permetro e em uma data estabelecida (DIB; ARAJO;
MEIRELES, 2008).
Para realizao desse procedimento so selecionadas variveis que mais se
destacam e que tenham caractersticas especficas para a regio que pertenam.
Algumas das variveis que possuem grande influncia na composio dos valores
dos imveis e que so mais citadas na bibliografia so: distncia a polos de
valorizao, zona de uso e ocupao do solo, melhoramentos pblicos, meio de
transporte disponveis, densidade comercial e qualidade da infraestrutura local.
Em geral, a localizao considerada atravs da distncia a polos de
valorizao ou desvalorizao, mas tambm atravs da identificao de regies
homogneas, nas quais o preo do stio considerado igual para todos os imveis
(RAMPAZZO, 2012). Gonzlez e Formoso (2000) consideram a varivel localizao
como sendo a mais importante, pois est relacionada com a fixao espacial do
produto, ou seja, sua imobilidade, alm da acessibilidade que demonstra a qualidade
de vias e meios de transporte, e com as caractersticas da vizinhana, isto , o uso
do solo no entorno do imvel.
Alm da identificao das variveis, o desenvolvimento de um modelo
depende do mtodo de avaliao, da amostra de dados utilizada como base, da
qualidade de informaes pesquisadas, do tipo de informaes constantes no
cadastro, da habilidade do avaliador e dos recursos disponveis (RAMPAZZO, 2012).
Por isso, torna-se essencial seguir as orientaes contidas na Norma Brasileira de
Avaliao dos bens, a NBR 14.653-2 de 2011 a qual auxilia desde as atividades
bsicas de caracterizao da rea de estudo at os procedimentos metodolgicos,
identificao das variveis do modelo e tratamento dos dados.
A NBR 14.653-2 cita procedimentos metodolgicos no item 8 do seu
documento, especificamente o item 8.2.1.4.3, que apresenta vrias ferramentas que
podem ser utilizadas no tratamento cientfico dos dados, ou seja, metodologias que
auxiliam na modelagem a qual engloba formulao das hipteses, definio das
variveis e suas transformaes (ABNT, 2011).
A Norma NBR 14.653-2, base para a determinao de modelos para
avaliao imobiliria, se orienta dos pressupostos bsicos e verificaes, das

17

limitaes dos testes de significncia, do ajustamento dos coeficientes para medir o


poder de explicao do modelo. Nela so sugeridos os limites do campo de arbtrio e
a utilizao de variveis dicotmicas1 para manter os graus de liberdade necessrios
ao modelo, alm da recomendao do tratamento de dados por inferncias
estatsticas, regresso linear e at mesmo tratamento por redes neurais artificiais
(ABNT, 2011, p. 6).
Na literatura se identificam vrios mtodos para obter o valor venal de imveis
e composio de uma Planta Genrica de Valores para fins tributrios,
principalmente utilizando tratamento por metodologia determinstica, ou seja,
homogeneizao dos valores por estatstica descritiva ou por fatores de ponderao,
e por metodologia probabilstica, a qual utiliza a regresso linear por inferncia
estatstica.
A regresso linear descrita na norma NBR 14.653-2 como a tcnica mais
utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma varivel dependente 2
em relao a outras que so responsveis pela variabilidade observada nos preos
(ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS - ABNT, 2011, p. 6), na qual
os parmetros populacionais so estimados por inferncia estatstica. Com a
Regresso Linear a variabilidade no mercado imobilirio pode ser explicada.
Assim, o modelo de Regresso Linear Mltipla usado para estudar a relao
entre uma varivel dependente e vrias variveis independentes e sua frmula
genrica dada pela equao 1.

(1)

Onde:

a varivel dependente ou explicada;

independentes ou explicativas;

so as variveis

representa o distrbio aleatrio, que pode se

originar devido a diversas circunstncias, tais como a ausncia de fatores influentes


no modelo e distrbios causados por erros de medida (BRONDINO, 1999).
Braulio (2005) explica que a tcnica estatstica mais utilizada na prtica a
anlise por regresso linear, principalmente quando se deseja modelar o

Variveis dicotmicas so aquelas que assumem apenas duas posies, so conhecidas tambm
como variveis binrias, dummies, de estado ou zero-um (ABNT, 2011).
2
Variveis dependentes so aquelas cujo comportamento se pretende explicar pelas variveis
independentes (ABNT, 2011).

18

relacionamento entre as variveis (dependentes e independentes 3). No entanto,


esse tipo de tcnica ao tratar um nmero grande de variveis torna-se dispendioso,
o que facilitado pela execuo das tarefas em banco de dados e ferramentas
computacionais. Dessa forma, modelos de regresso com um nmero limitado de
variveis independentes so mais comuns e mais confiveis para se avaliar e
estudar.
Dantas, Portugal e Prado (2006) ao utilizarem a inferncia espacial,
identificaram com facilidade a valorao das zonas da cidade de Aracaju, as quais
para eles no so percebidas atravs do uso dos mtodos tradicionais. Assim,
atravs da inferncia espacial foi possvel obter valores mais justos aos imveis e
garantir maior confiabilidade ao trabalho da administrao municipal e aos
consumidores.
Esses autores propem uma metodologia com base na inferncia espacial
realizada pelo processo de Krigagem. Assim, com essa teoria, identificaram a
distribuio espacial de uma varivel, expressa pela soma de trs componentes,
como apresentado na equao 2.

(2)

Onde
de Z em x,

uma funo determinstica descrita pela componente estrutural


a variao regionalizada e

um resduo, ou seja, o rudo

gaussiano espacialmente independente, com mdia zero e varincia

Quando as condies de varincias foram satisfeitas, a semivarincia foi


estimada a partir dos pontos amostrais apresentados pela equao 3:

(3)

Onde n o nmero de pares de pontos amostrais, com atributos z, separados


por uma distncia h.
Assim, Dantas, Portugal e Prado (2006) para estimao emprica deste
modelo (equao 2) utilizou do Modelo Clssico de Regresso, via Mnimos
Quadrados Ordinrios (MQO), tomando como varivel dependente o logaritmo do
3

As variveis independentes do contedo lgico variao dos preos coletados na amostra


(ABNT, 2011).

19

preo unitrio dos terrenos na posio geogrfica x = (E,N), ou seja Z(x), onde E e N
so as coordenadas medidas em UTM.
Na parte determinstica do modelo m(x), os autores consideraram como
variveis estruturais a rea do terreno (AR), a frente (FR), a infraestrutura (PA), a
Topografia (TO), a Transao (TR), a Oferta (OF), o Condomnio (CO), o Eixo (EI) e
o Setor (SE). Tambm incluram um polinmio de tendncia do segundo grau, que
consiste em inserir como variveis explicativas do modelo as coordenadas
geogrficas dos edifcios onde esto localizados os terrenos (E e N), seus
quadrados (E e N) e interao entre elas (EN) (DANTAS; PORTUGAL; PRADO,
2006).
Os autores Dantas, Portugal e Prado (2006) tambm atriburam pesos as
variveis, sendo as variveis qualitativas PA, TO e CO adotadas como dummies,
assumindo valor 1 para cada uma se os terrenos forem servidos por pavimentao,
com topografia plana e se situarem em condomnio fechado, respectivamente, e 0
em caso contrrio, a natureza do evento foi tratada com duas dummies TR e OF,
que assumem valores 1 se os preos so provenientes de transaes ou ofertas,
respectivamente, e 0 se so dados oriundos de valores atribudos para fins de ITBI.
A varivel EI assumiu valores 3 para eixos principais, 2 em eixos secundrios e 1
nos demais casos para diferenciar nvel socioeconmico, considerou-se a varivel
SE como uma varivel proxy4 de macro localizao, representada pela renda mdia
do chefe da famlia. Concluindo, com isso a base para o clculo, componente
essencial da PGV.

5 MATERIAIS E MTODO

5.1 rea de Estudo e Dados Usados

A rea de estudo, apresentada na Figura 1, compreende o municpio de


Monte Carmelo no estado de Minas Gerais. Inserido na mesorregio do Alto
Paranaba e Tringulo Mineiro, o municpio abrange uma rea de 1343,035 Km com
45772 habitantes (IBGE, 2010).

Varivel proxy utilizada para substituir outra varivel de difcil mensurao e que se presume
guardar com ela relao de pertinncia, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em
outros estudos de mercado (ABNT, 2011).

20

Figura 1 Localizao do municpio de Monte Carmelo

Fonte: A autora.

Uma cena do satlite RapidEye, do ano 2013, fornecida pelo Ministrio do


Meio Ambiente (MMA), com 5 bandas espectrais e com resoluo espacial de 5
metros usada para caracterizao dos centros de valorizao e desvalorizao da
cidade, bem como base de referncia para a correo geomtrica dos dados
vetoriais extrados a partir das imagens do Google Earth Pro.
O RapidEye um sistema composto por cinco satlites de sensoriamento
remoto idnticos e em mesma rbita equipados com sensor multiespectral capazes
de capturar imagens em cinco bandas espectrais (Tabela 1), com alcance de
comprimento de onda entre 440 m e 850 m. A faixa da abrangncia de coleta de
imagens de 77 km de largura e 1500 km de extenso (RAPIDEYE SATELLITE
IMAGERY, 2015).

21

Tabela 1. Bandas espectrais dos satlites RapidEye


Bandas Espectrais

Comprimento de Onda (m)

Azul

440 510

Verde

520 590

Vermelho

630 685

Red-Edge

690 730

Infravermelho prximo

760 850

Fonte: RAPIDEYE SATELLITE IMAGERY (2015).

Dentre as caractersticas investigadas em uma avaliao imobiliria est a


topografia do lugar, por isso realizada uma anlise dos dados altimtricos da
cidade de Monte Carmelo, para isso adquirida uma imagem do projeto Topodata
do Instituto Brasileiro de Pesquisas Espaciais (INPE), o qual oferece o Modelo
Digital de Elevao (MDE) elaborado a partir dos dados SRTM (Shuttle Radar
Topography Mission) refinados para a resoluo de 30m.
Um MDE, segundo Druck et al. (2004), uma representao matemtica
computacional da distribuio espacial de uma regio da superfcie terrestre. Assim,
o MDE utilizado para caracterizar o relevo, localizar a drenagem, os topos de
morro, ou seja, reconhecer os pontos crticos do setor imobilirio na cidade.
O levantamento em campo para a coleta de pontos de controle (PC) utiliza de
dois receptores GNSS (Global Navigation Satellite System), do Laboratrio de
Topografia e Geodsia (TGEO) do curso de Engenharia de Agrimensura e
Cartogrfica, da Universidade Federal de Uberlndia, sendo um Pro Mark 500 L1/L2
(dupla frequncia), com preciso horizontal de 5mm + 0,5ppm, como receptor da
estao

de

referncia

definido

pelas

coordenadas

184412,64171S/472900,62162O SIRGAS2000, e um Pro Mark 200 L1/L2 (dupla


frequncia), de preciso horizontal (5mm + 1ppm), utilizado como receptor das
estaes com coordenadas a determinar.
Junto Prefeitura Municipal e comunidade carmelitana atravs de
entrevistas so solicitadas as informaes a respeito da base de arrecadao
tributria, as alquotas, bem como os dados cartogrficos, legislativos e tributrios
existentes.
So utilizados o software livre

QuantumGis (QGis) 1.8.0, o ENVI 5.1, o

MultiSpecW32 para a manipulao das imagens e dos dados cartogrficos, a

22

plataforma GNSS Solution para processamento dos dados de campo e o software


Stata 12 para o processamento matemtico/estatstico.

5.2 Mtodo

A metodologia envolve a aquisio de dados de mapeamento e outros


relacionados com a Planta Genrica de Valores da cidade. Dentre elas, citam-se:
Levantamento de campo; Aquisio de imagem de satlite; Revisar a base de
arrecadao tributria, as alquotas e o mapeamento existentes; Identificar um
conjunto de variveis independentes significativas, especialmente geradas a partir
de mapas digitais; Propor modelo para adequao da Planta Genrica de Valores;
Analisar o impacto da utilizao do novo modelo na gesto da cidade. Para isso, a
metodologia estruturada e distribuda nas seguintes fases, apresentadas no
organograma 1:
Organograma 1 Atividades executadas na metodologia
Dados Geoespaciais e Literais
Prefeitura e Comunidade
- Alquotas;
- Tributos;
- Dados do Mercado Imobilirio.

- Processamento dos dados GNSS;


- PEC;
- Elaborao de mapas temticos.

IBGE
- ndice de Desenvolvimento
Humano (IDH);
- Populao;
- Densidade Demogrfica.
Processamento de dados
- Gerao do MDE;
- Vetorizao da imagem;

Cartografia
- Levantamento GNSS;
- Digitalizao de mapas/imagens;
- MDE/SRTM;

- Correo Geomtrica;
- Verificao da qualidade da imagem;

Definio do Modelo da Planta Genrica de Valores (PGV)


- Anlise Estatstica/Matemtica.

Fonte: A autora.

5.2.1 Anlise dos Dados Literais

Na primeira fase, no estudo bibliogrfico, realizada uma anlise dos textos


existentes que retratam a realidade da cidade de Monte Carmelo e dos
procedimentos existentes para a gerao de uma Planta Genrica de Valores.
Entende-se o contedo terico-conceitual sobre o tema como uma forma de
aperfeioamento, aprendizagem e descoberta atravs da leitura de novas maneiras
e novos mtodos que ajudam no alcance dos objetivos. Na pesquisa bibliogrfica

23

procura conhecer e analisar as contribuies da Planta Genrica de Valores para a


cidade, alm de recolher informaes e conhecimentos prvios acerca das tcnicas
de processamento de imagens e gerao do modelo que se quer experimentar. A
pesquisa bibliogrfica constituda como procedimento bsico para o presente
estudo, pelos quais se busca o domnio do tema determinado.
Segundo o IBGE, a cidade de Monte Carmelo, pelo censo demogrfico
realizado em 2010 possui 40100 habitantes na rea urbana, entre estes 19960 so
homens e 20140 mulheres. Tendo densidade demogrfica de 34,08 hab/km e o
ndice de Desenvolvimento Humano (IDH) de 0,728. Possui 17200 domiclios, destes
39 so domiclios coletivos e 17161 so particulares, com mdia de 3,04 moradores
por domiclio. Existem tambm 4198 estabelecimentos e 621 edificaes em
construo (IBGE, 2010).
A receita oramentria arrecadada no ano de 2013 foi de R$1089000,00 com
o IPTU e R$1231000,00 com o ITBI. J em 2014 esse valor chegou a R$1167000,00
sobre o IPTU e R$1400000,00 com ITBI (SICONFI, 2015).
O clculo do IPTU est em conformidade com a Lei n 082/97 de 30 de
dezembro de 1997 que estabelece o sistema tributrio no municpio, as normas
complementares do direito tributrio e as atividades administrativas da cobrana de
impostos. O Ttulo II desta lei trata do sistema tributrio, no qual em seu captulo II
traz as normas relativas ao Imposto Predial e Territorial Urbano com caractersticas
distintas para a parte territorial e a parte predial.
Da parte territorial esta lei estabelece aplicar sobre o valor venal do lote a
alquota de 2% (dois por cento), sendo a avaliao dos lotes realizada com base na
planta de valores imobilirios, levando em conta o ndice de valorizao ou
desvalorizao; a rea, a forma, as dimenses, a localidade; caractersticas
topogrficas e pedolgicas o aproveitamento e outras caractersticas do terreno; e o
preo dos terrenos prximos nas ltimas transaes de compra e venda (MONTE
CARMELO, 1997).
Para a parte predial a base de clculo do imposto o valor venal do imvel
construdo, aplicando-se sobre esse valor a alquota de 1% (um por cento). A
avaliao dos imveis construdos, para estipulao do valor venal, feita com base
na planta de Valores Imobilirios e na tabela de preos de construo, aplicados os
fatores de correo, estabelecidos anualmente pelo Poder Executivo, levando em
conta o padro ou tipo de edificao; a rea edificada; o preo mdio da construo

24

por metro quadrado no exerccio em que se fizer o lanamento, segundo os vrios


tipos especificados no cdigo de obras, ou reconhecidos; o estado de conservao;
os servios pblicos e de utilidade pblica existentes na via ou logradouro pblico e
o ndice de valorizao ou desvalorizao, correspondente ao logradouro, quarteiro
ou zona em que estiver situado o imvel (MONTE CARMELO, 1997).
No caso de condomnios o Art. 57, 1 da Lei n 082/97 de 30 de dezembro
de 1997 define que o lanamento do imposto em nome de todos os condomnios,
respondendo cada um, na proporo de sua parcela, pelo nus do tributo (MONTE
CARMELO, 1997). Dessa forma, para este estudo a mesma metodologia aplicada
a condomnios e residncias individuais, conforme a lei.
A seguir, cita-se a base do clculo utilizado atualmente pela prefeitura
municipal para o clculo do Imposto Predial e Territorial Urbano, previstos na Lei n
082/97 de 30 de dezembro de 1997 e apresentadas nas equaes 4 e 5 (MONTE
CARMELO, 1997):

(4)

Onde:

;
;
E = Fator de esquina;
C = Fator de Correo Topogrfica.

(5)

Onde: VmTI = Valor do m do tipo da edificao;


CAT = Coeficiente de avaliao da categoria por tipo de edificao;
C = Coeficiente de avaliao do estado de conservao do imvel;
ST = Coeficiente de avaliao de subtipos.

25

Os anexos A (Fator de Esquina - E), B(Fator Topogrfico e Pedolgico - C), C


(Valor m Edificado - VmTI), D (Coeficiente de avaliao da categoria por tipo de
edificao - CAT), E (Coeficiente de avaliao do estado de conservao do imvel C) e F (Coeficiente de avaliao de subtipos - ST) demostram os quadros de
coeficientes usados nas frmulas citadas acima, retirados da Lei n 082/97 de 30 de
dezembro de 1997.
A Prefeitura Municipal de Monte Carmelo atravs da Secretaria Municipal da
Fazenda armazena os dados referentes ao IPTU em um banco de dados digital
contento as informaes cadastrais dos imveis. Esse banco de dados contm a
inscrio cadastral, o cdigo do imvel, o nmero do lote e o nmero da quadra,
juntamente com as variveis citadas na definio do clculo para o valor do IPTU.
Esse imposto pago de uma s vez ou parcelado em at 03(trs) parcelas
mensais, iguais e sucessivas, a partir do dia 31 de maro de cada ano (MONTE
CARMELO, 1997). Assim, um imvel a 500m da rea central, com rea de terreno
de 336m, rea construda de 79,71m e com testada de 10,50m ter segundo a
prefeitura municipal Valor Venal Total de 14827,57, sendo o Valor Venal do Terreno
de R$4116,08 e Valor Venal da Construo de R$10711,49, resultando em um valor
do IPTU de R$66,72. J um lote com rea de 300m e testada de 12m a
aproximadamente 100m do crrego Mumbuca possui Valor Venal Total de R$832,36
e IPTU igual a R$5,83.
Aos valores de IPTU acrescentada uma taxa de expediente que
corresponde ao valor de Unidade Fiscal Municipal (UFM), atualizada no municpio de
Monte Carmelo pelo Decreto n 1454 de 05 de dezembro de 2014, passando a ser
fixada no valor de R$2,64. Assim, o IPTU do imvel e do lote, dos exemplos citados
acima, chega para os proprietrios no valor final de R$69,36 e R$8,47,
respectivamente.

5.2.2 Cartografia e Processamento de Dados

A falta de mapeamentos dificulta aes no municpio de Monte Carmelo, para


sanar essa ausncia esse trabalho utiliza alm dos dados da imagem Rapideye,
imagens do Google Earth datadas em 11 de maio de 2013 atravs do plugin Open
Layers Plugin do QGis 1.8.

26

Na fase de obteno de dados digitais so solicitadas junto ao Ministrio do


Meio Ambiente as cenas RapidEye que permitam a cobertura total da cidade de
Monte Carmelo. Posteriormente, criado no QGis 1.8 o mosaico das imagens
RapidEye, estruturando uma cena nica da rea de estudo. Alm disso, so
escolhidas as bandas espectrais formando a composio colorida falsa cor 3R5G1B
que melhor se aplicam para a visualizao/localizao dos lotes e quadras da
cidade, como mostra a Figura 2.

Figura 2 - Mosaico e composio colorida da imagem Rapideye

Fonte: A autora.

Ainda na fase de coleta de dados digitais, realizada uma campanha de


levantamento de pontos de controle (PC), in loco, distribudos ao longo da rea
urbana, como mostra a figura 3. No Brasil, apesar de existir legislao especfica
sobre isto, o Decreto Lei 89.817/84, no h especificao que defina o nmero de
pontos de referncia que deve ser usado na anlise. O tamanho de uma amostra diz
respeito quantidade de unidades do universo que so analisadas, sendo a sua
seleo feita mediante um processo aleatrio, a fim de que seja evitada uma
possvel tendenciosidade. Assim o levantamento dos PCs foi realizado nos dias
15/06/2015, 17/06/2015 e 29/06/2015, totalizando em 34 pontos coletados bem
distribudos ao longo de toda a rea urbana.

27

Figura 3 Distribuio dos Pontos de Controle em Monte Carmelo

Fonte: A autora.

O mtodo de posicionamento utilizado o relativo esttico rpido, coletando o


limite de quadras, como apresentado na figura 4. Alm de um bom planejamento,
alguns procedimentos adotados em campo so de grande importncia para que se
possa obter resultados coerentes com os padres de acurcia e preciso desejada.
Entre eles, destaca-se o estacionamento da antena e a durao da sesso de
observao.
Nesse posicionamento, as coordenadas so determinadas em relao a um
referencial materializado na Universidade Federal de Uberlndia (SESI) de
coordenadas 184412,64171S/472900,62162O referenciado em Sirgas 2000,
denominado de estao de referncia ou estao base. Tanto o receptor da estao
referncia, quanto o da estao com coordenadas a determinar, permanecem
estacionrios durante todo o levantamento, no qual adotado um intervalo de tempo
para o rastreio de 5 minutos por ponto coletado, uma vez que esse tempo
suficiente para o objetivo, em que as linhas de base no ultrapassam comprimento
de 5 km e a preciso almejada de 5m.

28

Figura 4 Receptor Pro Mark 200 L1/L2

Fonte: A autora.

O processamento das observaes GNSS consiste na utilizao de modelos


matemticos capazes de relacionar a posio tridimensional de um determinado
local com as observveis bsicas do sistema e as coordenadas tridimensionais dos
satlites. Por isso, aps a coleta dos dados em campo utilizado o software GNSS
Solution para a determinao das coordenadas de interesse referenciadas ao
sistema de referncia SIRGAS 2000. O Apndice A apresenta as coordenadas
resultantes do processamento, totalizando em 32 pontos coletados no terreno, uma
vez que TCC3 e TCC6 foram eliminados devido inexistncia do loteamento no ano
de passagem das imagens.
Aps o processamento das observaes GNSS, partiu-se para a vetorizao
de dados a partir de imagens do Google Earth datadas em 11 de maio de 2013
atravs do plugin Open Layers Plugin do QGis 1.8. Uma tima aplicabilidade deste
plugin aproveitar regies de alta resoluo que o Google Earth disponibiliza para
criar e editar vetores (camadas) de eixo de logradouros, bairros, quadras e ruas da
cidade de Monte Carmelo.

29

Para utilizar o plugin necessrio criar camadas/shapefiles, dessa forma so


criadas as camadas Bairro, Rua, Praa, Trevo e Quadra, como mostra a Figura 5,
vetorizadas em escala 1:2500, totalizando em 990 quadras, 463 ruas, 2 trevos, 30
praas e 24 bairros.
Figura 5 Vetorizao atravs do QGis 1.8.0

Fonte: A autora.

A maioria dos shapefiles criados possui um Plano de Informao contendo


atributos descritivos, com os nomes das ruas, das praas, bairros e dos trevos, como
o apresentado na Figura 6. Alguns nomes no foram encontrados e devido ao pouco
tempo para verificao em campo esses itens ficaram com nomeao null.

30

Figura 6 Tabela de atributos das camadas

Fonte: A autora.

A base vetorial da cidade de Monte Carmelo georreferenciada atravs das


imagens de satlite Rapideye, projetadas no Sistema de Coordenadas Geogrficas,
datum WGS 84 como apresentada na Figura 7.
Para anlise da qualidade dessa carta gerada para a cidade de Monte
Carmelo proposto uma anlise estatstica dos dados e avaliao do Padro de
Exatido Cartogrfica (PEC), regulamentado pelo Decreto Lei n 89.817, que
estabelece normas que regulamentam e classificam os documentos cartogrficos
quanto a sua qualidade geomtrica (BRASIL, 1984).
As cartas, segundo sua exatido, so classificadas no PEC nas Classes A, B
e C, segundo os critrios apresentados no quadro 1.
Quadro 1 Critrios do PEC segundo as Normas Tcnicas da Cartografia Nacional
PEC
Classes

Planimtrico

Erro Padro (EP)

0,5 mm x Escala

0,3 mm x Escala

0,8 mm x Escala

0,5 mm x Escala

1,0 mm x Escala

0,6 mm x Escala

Fonte: Brasil (1984).

31

Figura 7 Carta da cidade de Monte Carmelo

Fonte: A autora.

O controle de qualidade posicional atravs da avalio do PEC pode ser


realizado pela comparao entre a posio de pontos identificados na imagem, com
suas respectivas coordenadas obtidas por pontos no terreno. Dessa forma, as
discrepncias so analisadas e possvel calcular os resduos da resultante das
coordenadas planimtricas, como mostra a equao 6 (OLIVEIRA et al., 2015).

32

Onde,

(6)

so pontos identificados na imagem;

so pontos

obtidos no terreno.
Atravs dos resduos possvel obter a mdia e o desvio padro de cada
componente e com isso realizar a anlise de tendncia atravs da aplicao do teste
t de Student (equao 7), calculado por:

Em que

o nmero de amostras;

(7)

o desvio padro das amostras.

J para a anlise da preciso aplicado o teste de Qui-Quadrado,


obedecendo aos valores do Erro Padro (EP) definido no quadro 1, com o objetivo
de verificar em qual classe o produto analisado se enquadra. Para isso, calcula-se
primeiramente o erro padro (), apresentado na equao 8:

(8)

A partir dos clculos se obtm o teste do Qui-Quadrado (equao 9):

(9)

Em que

o Qui-quadrado;

varincia da amostra;

varincia

estabelecida pelas Normas Tcnicas da Cartografia Nacional.


As hipteses para o teste do Qui-quadrado testam se a varincia dos resduos
igual a varincia estabelecida pelas Normas Tcnicas da Cartografia Nacional.
Portanto, para uma determinada escala, a imagem ser classificada com a classe A,
B ou C em funo dos resultados obtidos nos testes de preciso.
Para classificar a carta confeccionada temos 32 pontos com suas
coordenadas reais, medidas no terreno (Apndice A), e coordenadas dos 32 pontos,
obtidas atravs da carta (Apndice B), dessa forma podemos calcular os resduos e
obter o erro planimtrico e o erro-padro, como mostra o Quadro 2.

33

Quadro 2 Clculo para obteno da classificao do PEC


Ponto
TCC 01
TCC 02
TCC 04
TCC 05
TCC 07
TCC 08
TCC 09
TCC 10
TCC 11
TCC 12
TCC 13
TCC 14
TCC 15
TCC 16
TCC 17
TCC 18
TCC 19
TCC 20
TCC 21
TCC 22
TCC 23
TCC 24
TCC 25
TCC 26
TCC 27
TCC 28
TCC 29
TCC 30
TCC 31
TCC 32
TCC 33
TCC 34

TERRENO
E(m)
238964,654
238388,986
237664,500
237555,565
237592,946
237705,338
237411,203
236939,886
236843,006
236225,870
236259,977
235945,122
235489,623
234520,185
238129,452
237021,403
236595,152
234774,577
235473,180
234535,802
234324,610
235177,650
235482,792
235981,636
235504,212
236807,779
236498,450
236086,732
236597,573
236987,820
236849,646
236851,536

N(m)
7925086,517
7926166,439
7926975,603
7925970,035
7927657,942
7928745,890
7928327,359
7928525,159
7927051,909
7927107,949
7926739,926
7925665,392
7926377,195
7926511,789
7926542,454
7925952,604
7926335,557
7925881,172
7926717,109
7927896,974
7928329,213
7928074,490
7928800,795
7928056,404
7927543,747
7927543,253
7928229,046
7928375,806
7929502,091
7929683,443
7930423,512
7930710,752

CARTA
E(m)
N(m)
238961,647
7925082,118
238389,200
7926164,219
237663,949
7926972,733
237553,501
7925961,523
237592,842
7927657,465
237704,891
7928744,988
237411,151
7928326,503
236940,559
7928524,201
236846,157
7926737,32
236226,157
7927106,128
236257,385
7926603,320
235944,505
7925664,873
235491,068
7926374,994
234520,156
7926511,128
238126,793
7926549,417
237022,619
7925947,641
236595,441
7926334,514
234771,02
7925880,666
235474,830
7926716,557
234551,020
7927895,965
234324,488
7928328,084
235177,855
7928073,696
235483,638
7928799,727
235981,279
7928055,148
235504,869
7927539,923
236807,446
7927541,893
236498,558
7928228,527
236086,712
7928375,036
236597,117
7929501,074
236987,681
7929683,119
236849,879
7930418,910
236851,965
7930710,273
Mdia
S

Resduos (metros)
Eplan.
-3,007
-4,399
5,328532
0,214
-2,22
2,230291
-0,551
-2,87
2,922414
-2,064
-8,512
8,758667
-0,104
-0,477
0,488206
-0,447
-0,902
1,006684
-0,052
-0,856
0,857578
0,673
-0,958
1,170766
3,151
-1,13
3,347492
0,287
-1,821
1,843478
-2,592
-2,606
3,675554
-0,617
-0,519
0,806257
1,445
-2,201
2,63295
-0,029
-0,661
0,661636
-2,659
6,963
7,453432
1,216
-4,963
5,109797
0,289
-1,043
1,082298
-3,557
-0,506
3,59281
1,65
-0,552
1,739886
-4,782
-1,009
15,25141
-0,122
-1,129
1,135573
0,205
-0,794
0,820037
0,846
-1,068
1,362476
-0,357
-1,256
1,305751
0,657
-3,824
3,880029
-0,333
-1,36
1,400175
0,108
-0,519
0,530118
-0,02
-0,77
0,77026
-0,456
-1,017
1,114551
-0,139
-0,324
0,352558
0,233
-4,602
4,607895
0,429
-0,479
0,643026
-1,512
0,2973
2,746331
2,3536
3,0490
3,082526

Fonte: A autora (2015).

Assim, considerando o produto confeccionado na escala 1:27500 e segundo a


exatido e preciso (qualidade posicional) com base no que est preconizado no
decreto lei n 89817, de 20 de junho de 1984, publicado no Dirio Oficial da Unio
de 27 de junho de 1984, a carta classifica-se na Classe A, uma vez que o erro
planimtrico menor que 13,75m (0,5mm X 27500 = 13750mm) e o erro-padro
menor que 8,25m (0,3mm X 27500 = 8250mm).
As variveis escolhidas para compor o modelo da PGV da cidade de Monte
Carmelo so a topografia, o solo, o setor, a distncia dos polos de valorizao e
desvalorizao, rea sujeita inundao/alagamento.

34

A base informacional para a elaborao dos documentos cartogrficos da


topografia foram os dados do projeto Topodata, na escala de 1:250000, com
equidistncia entre as curvas de nvel de 10 metros, processados atravs do
software Qgis 1.8.
A tabela 2 mostra as diferentes categorias altimtricas obtidas para a cidade
de Monte Carmelo.

Tabela 2. rea ocupada pelas diferentes categorias altimtricas


Categorias (m)
850 860

rea (%)
03,652

860 870

06,283

870 - 880

26,794

880 - 890

27,179

890 900

26,538

900 910

04,358

910 920

03,589

920 930

01,346

930 940

00,205

940 950

0,0560

Total

100
Fonte: A autora (2015).

Baseados nas declividades crticas, para a formulao do critrio atribudo


varivel topografia, foram mapeados as seguintes classes de declividade: menor do
que 5% (relevo plano), 5 a 10% (relevo ondulado), 10 a 15% (relevo moderadamente
ondulado), 15 a 20% (relevo forte ondulado), como apresentado na Figura 8.

35

Figura 8 Mapa de declividade da rea urbana de Monte Carmelo

Fonte: A autora.

A cidade de Monte Carmelo apresenta pequena alterao em sua topografia e


passvel de parcelamento do solo ao considerar a varivel declividade, uma vez
que em acordo com a lei n6.766, de 19 de dezembro de 1979 que dispe sobre o
parcelamento do solo urbano, no permitido parcelamento do solo em terrenos
com declividade igual ou superior a 30%, o que no aplicvel em Monte Carmelo,
aonde a declividade mxima chega a 17%.
Para a caracterizao da varivel solo, utiliza-se de dados disponibilizados
pela EMBRAPA em escala 1:5.000.000, processados no Qgis 1.8. O mapa gerado
apresentado na Figura 9.
Observa-se que os Latossolos Vermelhos so identificados na extensa rea
da cidade de Monte Carmelo. Esse tipo de solo caracteriza-se por apresentar
predominncia de material mineral, bastante intemperizado, geralmente com classe
textural franco argilo arenosa.

36

Figura 9 Caracterizao do solo da rea urbana de Monte Carmelo

Fonte: A autora

Para a confeco dos mapas de distncia, iniciada a coleta de dados de


mercado, atravs da realizao de uma vistoria nos principais pontos da cidade para
identificao de sua dinmica, forma de crescimento, de valorao, a fim de
determinar a sua estrutura imobiliria e econmica. Assim, observam-se as
peculiaridades da cidade de Monte Carmelo, como zonas de valorizao e de
desvalorizao, reas de comrcio e reas de crescimento.
Destacam-se como polos de valorizao a rea central onde se concentra os
comrcios da cidade, as proximidades aos campus da Universidade Federal de
Uberlndia, faculdade FUCAMP e as escolas estaduais e municipais que causam
grande fluxo de pessoas no dia-a-dia. Como locais de desvalorizao citam-se as
cermicas devido a grande quantidade de poeira e resduos deixados nas ruas, a
Estao de Tratamento de Esgoto (ETE), alvo de reclamaes pela populao
devido ao mau cheiro e grande quantidade de lixo e animais nas suas proximidades.
Os mapas de distncia so gerados em relao aos polos de valorizao
considerados positivos na representao da PGV da cidade e polos de

37

desvalorizao, referentes queles locais de influncias negativas ao setor


imobilirio.
Para o mapa de distncia dos pontos positivos, considera-se a os prdios da
Universidade Federal de Uberlndia/Campus Monte Carmelo (Araras e SESI), a
Fundao Carmelitana Mrio Palmrio (FUCAMP), a Escola Estadual Professor
Vicente Lopes Perez (Polivalente), a Escola Estadual Gregoriano Canedo
(Estadual), o Colgio Nossa Senhora do Amparo, o Colgio Alpha COC, a
Prefeitura, o centro comercial, a Policlnica, o Pronto Socorro, o Hospital Virglio
Rosa e o Hospital Santa Terezinha. A tabela 3 apresenta a localizao geogrfica de
cada um desses setores.

Tabela 3. Locais de valorizao (positivos)


Categorias (m)
UFU/SESI

Localizao Geogrfica
-184411,7/-472858,4

UFU/Araras

-184327,4/-473124,2

FUCAMP

-184415,3/-473055,0

Escola Estadual Professor Vicente Lopes Perez

-184326,4/-472943,3

Escola Estadual Gregoriano Canedo

-184351,20/-47309,1

Prefeitura

-184346,4/-472948,2

Policlnica

-184325,3/-472952,3

Pronto Socorro

-184318,9/-473011,5

Alpha COC

-184341,1/-472949,9

Colgio Nossa Senhora do Amparo

-184342,2/-47300,97

Hospital Virglio Rosa

-184346,80/-472946

Hospital Santa Terezinha

-184337,1/-472948,4

rea Comercial

-184402/-472952,37

Fonte: A autora (2015).

Para o mapa de distncia dos pontos negativos, consideram-se as indstrias


de cermica e a Estao de Tratamento de Esgoto (ETE), localizados na Tabela 4.

38

Tabela 4. Locais de desvalorizao (negativos)


Categorias (m)

Localizao Geogrfica

Cermicas

-184238,8/-472948,1
-184436,2/-472835,0
-184418,6/-472912,8
-184345,8/-472858,8
-184314,1/-472943,1
-184330,0/-473014,4
-184217,2/-472947,7
-184157,1/-47302,8
-184233,8/-473025,2
-184222,3/-473027,3
-184237,1/-473045,3
-184256,1/-473048,6
-184314,5/-47318,04

ETE

-18426,12/-472939,1
Fonte: A autora (2015).

A partir da imagem RAPIDEYE so com gerados buffers atravs da


ferramenta Create Buffer Zone from ROIs do ENVI 5.1 com essas reas
selecionadas.
Para o mapa de distncias positivas, ou seja, geradas a partir das localidades
de valorizao, a distribuio dos valores se d de uma forma decrescente, o buffer
realizado com o valor inverso dos pixels para que sejam diferenciadas das
distncias das reas de influncias negativas. Assim, em ambos os mapas a
distncia representada por reas escuras so consideradas desvalorizadas e as
reas em claro representam as valorizadas.
Os mapas gerados so apresentados nas Figuras 10 (distncias positivas) e
11 (distncias negativas).

39

Figura 10 Caracterizao das reas positivas

Fonte: A autora

Figura 11 Caracterizao das reas negativas

Fonte: A autora

40

O mesmo mtodo realizado para gerar buffer para as reas sujeitas a


inundao/alagamento nas proximidades do Crrego Mumbuca, localizado entre as
coordenadas -184423,28/-472949,56 e -18429,36/-472930,84.
Figura 12 Mapa das reas do Crrego Mumbuca

Fonte: A autora

Aps conhecer previamente a rea em estudo possvel obter a classificao


pelo mtodo da Mxima Verossimilhana (MAXVER). Esse mtodo de classificao
caracteriza como sendo gaussiana ou normal, ou seja, os objetos pertencentes
uma mesma classe apresentaro resposta espectral prxima mdia de valores
para aquela classe. Para a obteno de um bom resultado com esta classificao
necessrio escolher um nmero elevado de pixels para cada amostra da classe e
tambm uma preciso razovel da estimativa do vetor mdio e da matriz de
covarincia de toda a classe espectral.
Dessa forma, neste trabalho o mtodo MAXVER utilizado para obteno de
classes informacionais a partir da imagem Rapideye, processada no ENVI 5.1
gerando o produto apresentado na Figura 13.

41

Figura 13 Classificao supervisionada MAXVER

Fonte: A autora

So consideradas pela classificao MAXVER na cidade de Monte


Carmelo 341,408 Ha de rea construda, rea de 498,690 Ha de solo e rea de
78,933 Ha de vegetao.
Aps a identificao dessas variveis significativas, reas positivas, reas
negativas, topografia, rea construda, rea de inundao/alagamento e solo,
identificam-se os bairros mais representativos e as caractersticas da sua localizao
para realizar a diviso da cidade em setores, com intuito de limitar as informaes
tributrias existentes, conforme mostra a Figura 14.
O critrio utilizado para a diviso dos setores a identificao da presena de
locais de valorao e de desvalorizao, e tambm a estrutura econmica,
unificando em um mesmo setor aqueles bairros com caractersticas aproximadas.
Isto , identificar zonas homogneas as quais apresentam a mesma evoluo
durante o tempo manifestada pelo padro construtivo das edificaes e econmico.

42

Figura 14 Diviso da cidade em setores

Fonte: A autora

O Setor 1 composto pelo bairro Residencial Jardim Amrico, o Setor 2 por


Santa Rita, Santo Agostinho e Sidnio Cardoso, o Setor 3 pelos bairros Jardim
Oriente e So Sebastio, o Setor 4 pelos bairros Nossa Senhora de Ftima,
Montreal, Belo Horizonte, Bela Sua e Tamboril, o Setor 5 por Alto da Vila Nova e
Aeroporto, o Setor 6 pelos bairros Jardim Ipiranga, Campestre, Vila Dourada e
Belvedere, o Setor 7 por Boa Vista, Dona Quita, Recanto do Arari e Residencial
Lambari, o Setor 8 por Chcaras do Trevo, Bairro do Trevo, Catulina Planalto e
Lagoinha, o Setor 9 pelos bairros Cidade Jardim, Morada Nova e Bairro do Carmo,
o Setor 10 composto pelos bairros Manses Fidalgas, Jardim Zeni, Costa Sul,
Campos Elsios e Bouganville, o setor 11 por Tringulo e Virglio Rosa, o Setor 12
pelos bairros Batuque, Morada do Lago e Centro.

43

5.2.3 Definio do Modelo da Planta Genrica de Valores

O mtodo proposto busca modelar parmetros que influenciam, diretamente,


no processo simplificado de determinao do valor do Imposto Predial e Territorial
Urbano (IPTU).
So

considerados

para

modelo

os

seguintes

parmetros:

Declividade\Topografia do terreno (To), Distncia dos polos de valorizao (Dv),


Distncia

dos

polos

de

desvalorizao

(Dd),

Tipo

de

Solo

(So),

rea

inundvel/alagada (In), rea Construda (Ac) e o Setor pertencente (Se). Esses


parmetros foram definidos tendo por base as caractersticas da cidade em estudo e
as informaes que possuem influncias sobre os imveis. A varivel infraestrutura
no foi utilizada uma vez que toda a rea construtiva em estudo possui asfalto, gua
e esgoto. Dessa forma, podemos considerar as variveis independentes, como
apresentado na Tabela 5.

Tabela 5. Variveis independentes


Variveis
Topografia (To)

Descrio
Indica os tipos de relevos
(Plano, Ondulado, Moderadamente
Ondulado, Forte Ondulado).

Distncia dos polos de


valorizao (Dv)

Quantifica a distncia at os polos de


valorizao em metros.

Distncia dos polos de


desvalorizao (Dd)

Quantifica a distncia at os polos de


desvalorizao em metros.

rea Construda (Ac)

Identifica a localizao do imvel


quanto a sua construo.

rea alagada/inundada (In)

Quantifica a distncia at a rea


alegada/inundao em metros.

Solo (So)

Indica o tipo de solo.

Setor (Se)

Indica o setor pertencente.


Fonte: A autora (2015).

44

A extrao do conjunto de informaes contidas em cada produto cartogrfico


de cada varivel independente estudada realizada atravs da ferramenta List Data
do software Multispec W32. Antes da obteno desses dados, utiliza-se a
ferramenta ENVI Standard do ENVI 5.1 para a construo do mapa temtico,
conforme a Figura 15.
Figura 15 Caracterizao do mapa temtico

Fonte: A autora (2015).

Esse procedimento permite o acesso todas as informaes registradas em


uma nica imagem, para que sejam usadas na definio do modelo. Para a eficcia
dessas informaes extradas para cada varivel necessrio verificar se todas as
imagens esto no mesmo sistema de projees, neste caso UTM 23S, datum WGS
84, e com linhas e colunas padronizadas (1160x1217). Assim, cada banda possui
informaes correspondentes a uma varivel independente, distribudo de acordo
com a Tabela 6.

45

Tabela 6. Composio das Bandas do mapa temtico


Bandas

Varivel independente

Banda 1

Inundao/Alagamento

Banda 2

Desvalorizao

Banda 3

Valorizao

Banda 4

rea Construda

Banda 5

Solo

Banda 6

Topografia/Declividade

Banda 7

Setor
Fonte: A autora (2015).

Junto comunidade, em um trabalho porta a porta foram coletados dados


amostrais aleatoriamente ao longo do Municpio de Monte Carmelo, contendo
informaes em relao localizao e valor do IPTU sem desconto. Totalizando
em 101 informaes, as quais foram armazenadas em um Quadro apresentado no
Apndice C. Os locais de coleta das amostras esto pontuados na Figura 16.
Figura 16 Locais amostrados no permetro urbano de Monte Carmelo

Fonte: A autora (2015).

46

O mapa temtico e a localizao das amostras so inseridos no software


Multispec W32, no qual possvel obter todas as informaes referentes a todas as
variveis independentes com a ferramenta List Data.
A Figura 17 mostra as informaes contidas no pixel selecionado, o qual foi
inserido manualmente pela localizao de uma das amostras, em que 1 corresponde
distncia em metros do crrego Mumbuca; 2 distncia em metros do polo mais
prximo de desvalorizao; 3 distncia em metros do polo mais prximo de
valorizao; 4 classificao pertencente (1-vegetao; 2-solo; 3-rea construda); 5
ao tipo de solo (255-latossolo vermelho); 6 topografia com o valor da declividade
em porcentagem; 7 ao setor pertencente.
Figura 17 Informaes correspondentes a uma amostra

Fonte: A autora (2015).

A mesma metodologia aplicada a todas as amostras e as informaes


transferidas para uma planilha no Microsoft Excel 10, resultando no quadro
apresentado no Apndice D.
De posse as informaes de cada amostra, parte-se para o modelo de
regresso linear mltipla que o mtodo estatstico usado para investigar a relao
entre as variveis independentes. Para agilizar o clculo do modelo so abordados
recursos do STATA 12.
Para o uso de operadores de regresso, a NBR 14653-2 da ABNT (2011)
recomenda a realizao de alguns testes que validam o modelo gerado. Esses
testes visam verificam os pressupostos da teoria de regresso so atendidos. Testes

47

como a da multicolinearidade so realizados para observar a existncia de relao


entre quaisquer variveis independentes, o teste da homocedasticidade busca
observar se a varincia dos erros constante e o teste da auto correlao, o qual
verifica se o resduo de uma observao no correlacionado com o resduo de
outra observao.
As oito variveis, sendo IPTU uma varivel dependente e In, Dd, Ac, So, To e
Se variveis independentes, e as 101 observaes foram inseridos na interface do
STATA 12. Os Quadros 3 e 4 mostram os coeficientes e significncias da regresso.
Quadro 3 Processamento estatstico das variveis
Resumo dos resultados
Nmero de Observaes 101
F(6,94)
12,44
R
0,4426
R ajustado
0,4070
Fonte: A autora.

Quadro 4 Processamento estatstico das variveis


IPTU

Coeficiente

Std. Err.

p>|t|

[95% Conf. Intervalo]

In

-0.2438936

0,0867093

-2.81

0,006

-0,416057

-0,0717302

Dd

0,1047378

0,1348655

0,78

0,439

-0,1630409

0,3725164

Dv

0,531919

0,1380236

0,39

0,701

-0,2208572

0,3272411

Ac

-17,40667

17,0954

-1,02

0,311

-51,34999

16.53666

So

To

5,118225

3,377555

1,52

0,133

-1,587989

11,824444

Se

19,02155

6,268439

3,03

0,003

6,575419

31,16768

Constante

8,901463

76,30983

0,12

0,907

-142,6135

160,4164

Fonte: A autora.

Com esses dados o modelo de regresso dado por:

(10)

48

Realizada a validao dos elementos estimados a partir dos testes


estatsticos, apresentam-se os dados da planta de valores na forma cartogrfica.
Com a ferramenta Band Math do ENVI 5.1 o modelo de regresso inserido no
mapa temtico obtendo informaes referentes ao IPTU em cada pixel, as reas
claras apresentam os maiores valores, como mostra a Figura 18.
Figura 18 Modelo de regresso representado no mapa temtico

Fonte: A autora (2015).

O valor mximo obtido na representao cartogrfica do modelo de regresso


foi de R$389,90 e o mnimo -R$18,87.
Com a gerao do modelo de regresso h necessidade de se verificar
alguns pressupostos bsicos, em busca da validao do mesmo, ou seja, saber se o
modelo obtido adequado ou no, para isso foram usados 5 pontos de verificao,
localizados na Figura 19.

49

Figura 19 Localizao dos pontos de verificao

Fonte: A autora.

As caractersticas desses pontos de verificao esto presentados no Quadro


5.
Quadro 5 Pontos de Verificao
Valor
IPTU s/
Endereo

Bairro

desconto

Lat. S

Long. W

(R$) -

rea

rea

terreno

construda

(m)

(m)

Testada
(m)

Prefeitura

PV1

Rua Gois

1983

Rua
PV2

Pirapitinga

Pimentel

875

270

Avenida
PV4

Paranaba

66,36

184409,74

472859,11

150,00

55,80

5,00

116,94

1843'10,70"

4730'09,75"

160,68

68,00

15,60

164,64

1843'34,13"

4730'01,11"

200,80

115,64

9,10

49,47

1843'28,81"

4730'17,23"

327,90

86,13

9,10

112,23

1843'35,68"

4730'27,28"

264,00

70,00

10,00

Residencial

Rua Eduardo
PV3

Belo
Horizonte

608

Lambari
Boa Vista

Boa Vista
Bairro do

PV5

Rua Vitria

500

Carmo

Fonte: A autora.

50

Para cada ponto de verificao (PV) coletado ser calculada uma mdia do
valor do IPTU de todos os pixels localizados no terreno, o valor do IPTU do pixel do
centro e tambm o valor da testada do terreno para que possa ser comparado com o
valor cobrado pela Prefeitura Municipal, que apresentado no Quadro 6.
Quadro 6 Valores do IPTU para os Pontos de Verificao
Valor IPTU Modelado

Valor IPTU s/
desconto (R$) -

Mdia

Central

Testada

PV1

R$85,00

R$85,50

R$85,22

R$66,36

PV2

R$100,00

R$100,16

R$89,57

R$116,94

PV3

R$157,40

R$159,43

R$159,72

R$164,64

PV4

R$147,40

R$148,62

R$148,47

R$49,47

PV5

R$130,3

R$130,48

R$130,09

R$112,23

Prefeitura

Fonte: A autora.

Por fim, esses dados obtidos so analisados e confrontados, de modo a


comparar a atualizao das informaes, registrar as alteraes que ocorreram e
verificar o impacto da sua utilizao no cadastro da cidade.

6 RESULTADOS E DISCUSSES

O estudo dos dados so condies fundamentais para que se possa


sistematizar o clculo do IPTU no Municpio. A Cartografia, mediante o emprego de
anlises espaciais, indispensvel no contexto deste trabalho, uma vez que a
localizao o principal definidor da quantificao do valor do imposto. A
representao dos eventos de mercado no espao permitiu buscar-se um
entendimento

do

comportamento

dos

valores

em

relao

diferentes

caractersticas da cidade que exercem algum tipo de influncia.


As anlises de dados para poder chegar ao modelo foram basicamente
anlise descritiva e inferncia estatstica. Os pressupostos inerentes a cada uma das
anlises foram observados, bem como a representatividade do modelo em razo
das caractersticas da amostra.

51

Pela anlise da regresso observa-se que o coeficiente de determinao


igual a 0,4426, o que indica que 44,3% da variao do valor so explicadas pela
equao de regresso. Esse valor pode ser explicado pela diversidade de
caractersticas entre os lotes, vale ressaltar que a aplicao foi realizada para toda a
cidade, na qual os imveis tm caractersticas muito distintas.
Os sinais dos regressores esto coerentes e apenas a varivel solo foi igual a
zero, a um nvel de significncia de 5%. O Fcalculado foi igual a 12,44, superior ao
Ftabelado (F6,94 = 2,25), isto indica que os dados obedecem ao modelo de anlise
de regresso linear mltipla, ou seja, que as variveis independentes reduzem
significativamente a variao da varivel dependente, o que permite aceitar a
hiptese de existncia de regresso.
Analisando o modelo, somente duas variveis foram estatisticamente
significativas: rio e setores. Optou-se por no retirar as outras variveis pelo fato de
o modelo est bem ajustado, como mostra a estatstica F (F=0.0).
A partir do modelo gerado, nota-se que a varivel rio, influencia
negativamente o valor do IPTU; assim, quanto mais prximo do rio (menor
distncia), maior o IPTU; ou seja, uma relao inversa entre as duas variveis.
Esse fato evidencia uma relao do IPTU com as Leis ambientais de
preservao das margens dos rios. Em relao varivel setores, a correlao
positiva; o que identifica que setores de reas mais nobres devem pagar maiores
valores de IPTU.
Os pontos de verificao foram analisados em relao a discrepncia entre os
valores de IPTU Modelado e calculado pela Prefeitura Municipal, como apresentado
no Quadro 7.

52

Quadro 7 Valores do IPTU para os Pontos de Verificao


Discrepncias entre os Valores de IPTU Modelado e da Prefeitura
Mdia

Central

Testada

PV1

R$18,6

+28%

R$19,1

+28,8%

R$18,9

+28,4%

PV2

-R$16,90

-14,5%

-R$16,80

-14,13

-R$27,40

-23,4%

PV3

-R$7,20

-4,4%

-R$5,2

-3,2%

-R$4,90

-3%

PV4

R$97,90

+198%

R$99,20

+200,4%

R$99,00

+200,1%

PV5

R$18,10

+16,1%

R$18,30

+16,30%

R$17,90

+15,90%

Fonte: A autora.

A maioria dos pontos verificados aproximam em menos de 20% do valor


modelado, nota-se que os valores mais aproximados do real esto concentrados na
parte central da cidade. Alm disso, a superfcie gerada aponta os ndices mais
elevados tambm na regio central da cidade, seguindo em intensidades menores
na direo perifrica, mais especificamente nos bairros Jardim Oriente, So
Sebastio, Santa Rita e Santo Agostinho. Reconhecidamente estes so os bairros
que apresentam alguns pontos isolados, com menor intensidade do ndice de
valorizao.
Dessa forma, com os dados obtidos e os testes realizados pode-se constatar
que todos os experimentos realizados so coerentes, ou seja, os resultados so
aceitveis para a gerao da Planta de Valores Genricos.

7 CONCLUSO

A PGV uma ferramenta indispensvel para a gesto pblica municipal,


tendo em vista que dela derivam informaes que servem como suporte para a
tributao de imveis, alm de servir como um importante instrumento de
planejamento que auxilia na tomada de decises.
Na elaborao da planta genrica de valores visto que para se obter maior
justia fiscal importante utilizar do mtodo comparativo de dados de mercado,
atravs da inferncia estatstica com o apoio das pesquisas tributrias e da base
cartogrfica, juntamente com a reviso do cdigo tributrio do municpio, com as
alquotas atuais, que mostram o clculo do IPTU.

53

Quando se emprega tcnicas de anlise de regresso mltipla linear para


realizar um modelo com base em uma amostra de dados deve-se levar em conta as
variveis que caracterizam cada um dos objetos envolvidos na amostra. Assim, uma
das dificuldades nesse tipo de anlise a escolha do conjunto de variveis
independentes que devem ser inseridas no modelo em questo e que vo descrever
adequadamente a varivel dependente para aproxim-la do real.
Apesar dos modelos de regresso ser possveis recursos na elaborao de
PGV, como tem sido mostrado na literatura, verifica-se a importncia de uma anlise
descritiva por meio da mdia, desvio-padro, teste de normalidade, entre outros que
permitem analisar o comportamento dos dados antes de iniciar a estimativa dos
modelos.
Outro problema que se pode observar a ausncia de amostras significativas
de dados, principalmente, em informaes referentes ao mapeamento urbano, uma
vez que os dados disponibilizados esto em escalas pequenas e com mdias a
baixas resolues. Tambm h falta de elementos amostrais significativos em
regies perifricas da rea de aplicao da PVG em Monte Carmelo.
Dessa forma, com esse estudo possvel nivelar os conhecimentos tcnicos
sobre mtodos e uso de ferramentas para elaborao de uma PGV. E, atravs
deste, desenvolver novas habilidades para interpretao dos mercados imobilirios
usando ferramentas de geoprocessamento e a custos menores, de forma a
aumentar a capacidade profissional em modelar ferramentas capazes de auxiliar a
sociedade civil para efetivar a participao nas tomadas de decises e organizar o
modo a cobrar polticas.
importante que as informaes geradas sejam inseridas em um sistema de
informao cadastral para ser utilizado na manipulao dos dados, no clculo do
IPTU e no planejamento municipal. Para a melhoria das condies de vida da
populao h que se implementar o cadastro tcnico municipal que ainda no existe
na cidade de Monte Carmelo, o qual deve ser utilizado em conformidade com o
plano diretor do municpio e deve ser atualizado regularmente para acompanhar o
desenvolvimento urbano da cidade.
Estudos

visando

estabelecimento

de

metodologias

com

melhor

embasamento tcnico e cientfico devem ser realizados a fim de se ter uma definio
do cadastro que mais atenda s necessidades da populao e que ao mesmo tempo
seja fiscalmente e socialmente justos. Ao mesmo tempo, necessrio que a

54

sociedade civil tome cincia da importncia da participao nas tomadas de


decises e se organize de modo a cobrar polticas que sejam no s tecnicamente
corretas, mas socialmente justas.
Por fim, recomendado a utilizao de uma amostra maior, uma validao
mais rigorosa dos modelos atravs dos testes que permitem identificar variveis
correlacionadas, normalidade dos resduos e multicolinearidade, utilizar maior
nmero de pontos de verificao que permitem a avaliao dos erros estimados
pelos modelos, e principalmente o desenvolvimento de outros modelos com o
objetivo de validar, analisar e comparar os resultados com os obtidos neste trabalho.

REFERNCIAS

ANTUNES, Alzir Felippe Buffara. Fundamentos de Sensoriamento Remoto em


Ambiente de Geoprocessamento. 2001. Curitiba: Universidade Federal do Paran,
2001. 78 p. Apostila.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS - ABNT. NBR 14.653-2:
Avaliao de Bens: Imveis Urbanos. Rio de Janeiro, 2011.
BRASIL. Constituio (1988). Constituio da Repblica Federativa do Brasil.
Braslia, DF: Senado Federal, 1988.
BRASIL. Decreto lei n 89.817 de 20 de junho de 1984. Estabelece as Instrues
Reguladoras das Normas Tcnicas da Cartografia Nacional. Dirio Oficial da
Unio, Braslia, DF, 22 jun. 1984.
BRASIL. Lei n 5.172, de 25 de outubro de 1966. Dispe sobre o Sistema Tributrio
Nacional e institui normas gerais de direito tributrio aplicveis Unio, Estados e
Municpios. Dirio Oficial da Unio, Braslia, DF, 31 dez. 1966.
BRAULIO, Silvia Neide. Proposta de uma metodologia para a avaliao de
imveis urbanos baseado em mtodos estatsticos multivariados. 2005. 158 f.
Dissertao (Mestrado em Mtodos Numricos), Universidade Federal do Paran,
Curitiba, 2005.
BRONDINO, Nair Cristina Margarido. Estudo da influncia da acessibilidade no
valor de lotes urbanos atravs do uso de redes neurais. 1999. 158 f. Tese
(Doutorado em Engenharia Civil - Transportes) - Escola de Engenharia de So
Carlos, Universidade de So Paulo, So Carlos, 1999.
CALDAS, Eduardo de Lima. Reviso da Planta Genrica de Valores. Dicas: Ideias
para ao municipal, So Paulo, AA, n. 150, 2000.

55

DANTAS R. A.; PORTUGAL J. L.; PRADO J. F. Avaliao de cidades por inferncia


espacial: um estudo de caso para a cidade de Aracaju. In: XIII COBREAP, 8., 2006,
Fortaleza/CE. Anais... Fortaleza: Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes
e Percias, 2006. Disponvel em:
<http://leg.ufpr.br/lib/exe/fetch.php/projetos:gempi:artigos:dantas1.pdf>. Acesso: 10
abr. 2015.
DIB, M. N.; ARAJO JNIOR, R.; MEIRELES, S. D. de. A Importncia da
Engenharia de Avaliaes de Imveis para o Tribunal de Contas do Estado do
Rio de Janeiro. 2008. 87 f. (Especializao em Auditoria de Obras Pblicas),
Pontifcia Universidade Catlica, Rio de Janeiro, 2008.
DRUCK, S. et. al. Anlise Espacial de Dados Geogrficos. Braslia, EMBRAPA,
2004.
FIGUEIREDO, Divino. Conceitos Bsicos de Sensoriamento Remoto. 2005.
Braslia/DF: Companhia Nacional de Abastecimento - CONAB. 2005. 30 p. Apostila.
GONZLEZ, M. A. S.; FORMOSO, C. T. Anlise conceitual das dificuldades na
determinao de modelos de formao de preos atravs de anlise de regresso.
Revista Engenharia Civil, Guimares, ano 5, n. 8, p. 65 75, mai. 2000.
INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATSTICA - IBGE. Cidades.
2010.
LOCK, Carlos. Cadastro tcnico multifinalitrio e gesto territorial. In: CONGRESSO
BRASILEIRO DE EDUCAO EM ENGENHARIA, 29., 2001, Porto Alegre/RS.
Anais... Porto Alegre: Associao Brasileira de Educao de Engenharia, 2001.
Disponvel em: < http://www.pp.ufu.br/Cobenge2001/trabalhos/EMA023.pdf>.
Acesso em: 19 abr. 2015.
MALAMAN, C. S.; AMORIM, A. Utilizao de softwares livres no cadastro tcnico
multifinalitrio de pequenos municpios. In: SIMPSIO BRASILEIRO DE CIENCIAS
GEODSICAS E TECNOLOGIAS DA GEOINFORMAO, 3., 2010, Recife/PE.
Anais... Recife: Universidade Federal de Pernambuco, 2010. Disponvel em:
<https://www.ufpe.br/cgtg/SIMGEOIII/IIISIMGEO_CD/artigos/Cad_Geod_Agrim/Cada
stro/R_172.pdf>. Acesso em 21 jun. 2015.
MICHAEL, R. Avaliao em massa de imveis com uso de inferncia estatstica
e anlise de superfcie de tendncia. 2004. 91 f. Dissertao (Mestrado em
Engenharia Civil), Universidade Federal de Santa Catarina, Florianpolis, 2004.
MLLER, L. F. C.; HOCHHEIM, N. IPTU: quanto uma cidade pode cobrar? In: XIII
COBREAP, 8., 2006, Fortaleza/CE. Anais... Fortaleza: Congresso Brasileiro de
Engenharia de Avaliaes e Percias, 2006. Disponvel em:
<http://www.mrcl.com.br/xiiitrabalhos/32a.pdf>. Acesso: 10 mar. 2015.
MONTE CARMELO. Lei n 082/97 de 30 de dezembro de 1997. Dispe sobre o novo
sistema tributrio no Municpio, as normas complementares de Direito Tributrio a
ela relativas e disciplina as atividades administrativas do Fisco Municipal.

56

MOURA, E. M. de; CARNEIRO, A. F.T. Planta de valores para municpios de


pequeno porte: o caso de SalgadinhoPE. In: I SIMPSIO DE CINCIAS
GEODSICAS E TECNOLOGIAS DA GEOINFORMAO, 1., 2004, Recife/PE.
Anais... Recife: Universidade Federal de Pernambuco - Departamento de
Engenharia Cartogrfica, 2004. Disponvel em:
<https://www.ufpe.br/cgtg/ISIMGEO/CD/>. Acesso em: 10 jun. 2015.
OLIVEIRA, M. A. F. de et al. Avaliao do Padro de Exatido Cartogrfica de
imagens Quickbird e RapidEye em uma rea do Tapajs, Par. In: XVII SIMPSIO
BRASILEIRO DE SENSORIAMENTO REMOTO, 17., 2015, Joo Pessoa/PB.
Anais... Joo Pessoa: Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais Departamento de
Sensoriamento Remoto, 2015. Disponvel em:
<http://www.dsr.inpe.br/sbsr2015/files/p1727.pdf>. Acesso em: 10 jun. 2015.
RAMPAZZO, Denise Rosa. Consequncias da desatualizao da Planta de Valores
Genricos de Curitiba. Revista Especialize, Goinia, mai. 2012. Disponvel em:
<http://www.ipog.edu.br/uploads/arquivos/4e5c8084f85d4a57f69855e64ce55411.pdf
>. Acesso em: 04 mar. 2015.
RAPIDEYE SATELLITE IMAGERY. Satellite Imagery Product Specifications:
version 6.1. Blackbridge, abril 2015. 48 p. Disponvel em:
<http://blackbridge.com/rapideye/upload/RE_Product_Specifications_ENG.pdf>.
Acesso em: 18 abr. 2015.
SICONFI. Contas anuais. In: Brasil. Secretaria do Tesouro Nacional. Siconfi:
Sistema de informaes contbeis e fiscais do setor pblico brasileiro. Braslia, DF,
2015. Disponvel em:
<https://siconfi.tesouro.gov.br/siconfi/pages/public/conteudo/conteudo.jsf?id=362>
Acesso em: 17 jul. 2015.

57

APNDICE A Pontos coletados no terreno

TERRENO
Ponto

Lat.(S)

Long. (W)

E(m)

N(m)

238964,654

7925086,517

TCC 01

18 44' 57.85193"

0,049

4728'33.05674

TCC 02

18 44' 22.48775"

0,002

47 28' 52.18622

0,002

238388,986

7926166,439

TCC 04

18 43' 55.85696"

0,002

47 29' 16.51985"

0,002

237664,500

7926975,603

TCC 05

18 44' 28.49427"

0,002

47 29' 20.71552"

0,002

237555,565

7925970,035

TCC 07

18 43' 33.64456"

0,003

47 29' 18.63623"

0,002

237592,946

7927657,942

TCC 08

18 42' 58.33088"

0,004

47 29' 14.28432"

0,004

237705,338

7928745,890

TCC 09

18 43' 11.80220"

0,004

47 29' 24.51782"

0,003

237411,203

7928327,359

TCC 10

18 43' 05.15856"

0,062

47 29' 40.50250"

0,048

236939,886

7928525,159

TCC 11

18 43' 53.00340"

0,003

47 29' 44.51078"

0,002

236843,006

7927051,909

TCC 12

18 43' 50.90069"

0,003

47 30' 05.53892"

0,002

236225,870

7927107,949

TCC 13

18 44' 02.87900"

0,003

47 30' 04.55145"

0,003

236259,977

7926739,926

TCC 14

18 44' 37.66339"

0,004

47 30' 15.80869"

0,002

235945,122

7925665,392

TCC 15

18 44' 14.31782"

0,006

47 30' 31.00824"

0,003

235489,623

7926377,195

TCC 16

18 44' 09.49852"

0,008

47 31' 04.01870"

0,005

234520,185

7926511,789

TCC 17

18 44' 10.14757"

0,008

47 29' 00.86259"

0,005

238129,452

7926542,454

TCC 18

18 44' 28.81812"

0,008

47 29' 38.94910"

0,012

237021,403

7925952,604

TCC 19

18 44' 16.17596"

0,005

47 29' 53.30936"

0,003

236595,152

7926335,557

TCC 20

18 44' 30.11350"

0,005

47 30' 55.64310"

0,004

234774,577

7925881,172

TCC 21

18 44' 03.26129"

0,008

47 30' 31.40604"

0,003

235473,180

7926717,109

TCC 22

18 43' 24.48022"

0,007

47 31' 02.81869"

0,007

234535,802

7927896,974

TCC 23

18 43' 10.33333"

0,008

47 31' 09.81529"

0,004

234324,610

7928329,213

TCC 24

18 43' 19.00409"

0,005

47 30' 40.83663"

0,003

235177,650

7928074,490

TCC 25

18 42' 55.53491"

0,003

47 30' 30.07833"

0,006

235482,792

7928800,795

TCC 26

18 43' 19.95934"

0,004

47 30' 13.41721"

0,004

235981,636

7928056,404

TCC 27

18 43' 36.40542

0,005

47 30' 29.95057

0,003

235504,212

7927543,747

TCC 28

18 43' 37.01596

0,003

47 29' 45.47801

0,003

236807,779

7927543,253

TCC 29

18 43' 14.58308"

0,005

47 29' 55.70343"

0,003

236498,450

7928229,046

TCC 30

18 43' 09.62500"

0,005

47 30' 09.67898"

0,004

236086,732

7928375,806

TCC 31

18 42' 33.24713"

0,007

47 29' 51.71397"

0,005

236597,573

7929502,091

TCC 32

18 42' 27.52952"

0,007

47 29' 38.31508"

0,005

236987,820

7929683,443

TCC 33

18 42' 03.41032"

0,008

47 29' 42.67576"

0,006

236849,646

7930423,512

TCC 34

18 41' 54.07423"

0,009

47 29' 42.47441"

0,007

236851,536

7930710,752

0,036

58

APNDICE B Pontos obtidos atravs da carta


CARTA
Ponto

Lat.(S)

Long.(W)

E(m)

N(m)

TCC 01

184458,79

472827,03

238961,647

7925082,118

TCC 02

184422,56

472852,18

238389,200

7926164,219

TCC 04

184355,95

472916,54

237663,949

7926972,733

TCC 05

184428,77

472920,79

237553,501

7925961,523

TCC 07

184333,66

472918,64

237592,842

7927657,465

TCC 08

184258,36

472914,3

237704,891

7928744,988

TCC 09

184311,83

472924,52

237411,151

7928326,503

TCC 10

18435,19

472940,48

236940,559

7928524,201

TCC 11

184353,04

472944,52

236846,157

7926737,32

TCC 12

184350,96

47305,53

236226,157

7927106,128

TCC 13

18447,3

47306,07

236257,385

7926603,320

TCC 14

184437,68

473015,83

235944,505

7925664,873

TCC 15

184414,39

473030,96

235491,068

7926374,994

TCC 16

18449,52

473104,02

234520,156

7926511,128

TCC 17

18449,92

47290,95

238126,793

7926549,417

TCC 18

184428,98

472938,91

237022,619

7925947,641

TCC 19

184416,21

472953,3

236595,441

7926334,514

TCC 20

184430,13

473055,64

234771,02

7925880,666

TCC 21

18443,28

473031,35

235474,830

7926716,557

TCC 22

184324,52

473102.3

234551,020

7927895,965

TCC 23

184310,37

473109,82

234324,488

7928328,084

TCC 24

184319,03

473040,83

235177,855

7928073,696

TCC 25

184255,57

473030,05

235483,638

7928799,727

TCC 26

184320,00

473013,43

235981,279

7928055,148

TCC 27

184336,53

473029,93

235504,869

7927539,923

TCC 28

184337,06

472945,49

236807,446

7927541,893

TCC 29

184314,60

472955,70

236498,558

7928228,527

TCC 30

18439,65

473009,68

236086,712

7928375,036

TCC 31

184233,28

472951,73

236597,117

7929501,074

TCC 32

184227,54

472938,32

236987,681

7929683,119

TCC 33

18423,56

472942,67

236849,879

7930418,910

TCC 34

184154,09

472942,46

236851,965

7930710,273

59

APNDICE C Dados Amostrais


Bairro

Rua

Nmero

Valor IPTU

Lat. S

Long. W

(R$)
01

Santo

Rua Inca

291

20,16

18 42 31,04

47 29 41,58

Rua Azteca

320

21,04

18 42 03,31

47 29 47,68

Rua Riachuelo

1220

61,98

18 42 43,22

47 29 52,84

Agostinho
02

Santo
Agostinho

03

Santo
Agostinho

04

Santa Rita

Rua Gilardi Pena

361

93,00

18 42 14,68

47 30 00,03

05

Santa Rita

Rua Silvio Macedo

370

26,65

18 42 24,09

47 2958,74

06

Santa Rita

Avenida Jos

332

57,13

18 42 27,96

47 29 52,98

210

51,75

18 42 18,18

47 29 54,69

Rua So Luiz

270

13,97

18 42 48,27

47 30 29,51

Residencial

Rua Dona

224

258,84

18 43 15,10

47 30 00,42

Lambari

Verssima

Residencial

Rua Paulo

36

190,99

18 43 24,14

47 29 55,12,

Lambari

Resende

Residencial

Rua Bananal

299

63,50

18 43 12,84

47 30 20,13

Scarpeline
07

Santa Rita

Avenida Santa Rita


de Cssia

08

Residencial
Lambari

09

10

11

Lambari
12

Lagoinha

Rua F

830

148,62

18 43 15,07

47 30 39,21

13

Lagoinha

Rua So Carlos

50

108,14

18 43 07,95

47 30 31,88

14

Lagoinha

Rua So Joo da

665

177,96

18 43 11,38

47 30 30,29

Cruz
15

Lagoinha

Rua So Bento

559

128,94

18 43 13,40

47 30 28,24

16

Lagoinha

Avenida Brasil

819

99,65

18 43 16,79

47 30 31,96

Norte
17

Lagoinha

Rua Marujo

330

87,68

18 43 05,37

47 30 31,80

18

Boa Vista

Rua Formosa

284

109,87

18 43 25,51

47 30 13,50

19

Boa Vista

Rua Pirapetinga

359

71,53

18 43 20,06

47 30 07,51

20

Boa Vista

Rua Odilon

483

109,37

18 43 19,86

47 30 11,64

Rodrigues de
Oliveira
21

Boa Vista

Avenida Paranaba

360

88,19

18 43 28,04

47 30 08,80

22

Boa Vista

Rua Jales Machado

47

112,91

18 43 29,14

47 30 02,06

Siqueira

60

23

Boa Vista

Rua G

540

69,11

18 43 18,46

47 30 14,91

24

Boa Vista

Rua Paulo

S/N

39,05

18 43 24,20

47 29 55,60

(lote)

Resende

25

Centro

Rua Piacas

188

71,25

18 43 31,99

47 30 01,36

26

Centro

Rua Uberaba

12

112,18

18 44 00,78

47 30 12,80

27

Centro

Avenida Belo

25

481,97

18 43 50,60

47 30 04,40

325

215,32

18 43 48,16

47 29 54,24

Horizonte
28

Centro

Avenida Dona
Clara

29

Catulina

Rua L

800

74,21

18 43 13,53

47 30 39,20

30

Catulina

Rua A

821

86,55

18 43 13,90

47 30 49,50

31

Catulina

Rua L

1020

153,27

18 43 12,20

47 30 43,73

32

Catulina

Rua B

790

91,39

18 43 14,29

47 30 47,23

33

Catulina

Rua D

521

57,26

18 43 24,52

47 30 46,76

34

Catulina

Rua E

997

103,41

18 43 09,70

47 30 39,40

35

Bairro do

Rua Guiana

892

44,70

18 43 08,49

47 30 59,28

Rua Venezuela

851

76,11

18 43 13,84

47 30 58,02

Rua Colmbia

560

44,57

18 43 18,00

47 30 57,39

Rua Peru

84

31,00

18 43 22,09

47 30 59,25

Rua Argentina

635

233,06

18 43 15,99

47 30 55,40

Rua Uruguai

785

99,35

18 43 10,80

47 30 56,33

Rua Paraguaia

682

19,93

18 43 11,57

47 30 58,82

Rua Colmbia

S/N

44,57

18 43 17,80

47 30 59,60

Rua Independncia

660

116,55

18 43 29,91

47 30 39,36

Rua Inconfidncia

S/N

59,42

18 43 33,40

47 30 54,30

Morada

Rua Vinte Um de

S/N

59,42

18 43 36,60

47 30 36,60

Nova (lote)

Abril

Morada

Rua Vinte Um de

700

103,42

18 43 34,90

47 30 36,30

Trevo
36

Bairro do
Trevo

37

Bairro do
Trevo

38

Bairro do
Trevo

39

Bairro do
Trevo

40

Bairro do
Trevo

41

Bairro do
Trevo

42

Bairro do
Trevo (lote)

43

Cidade
Jardim

44

Cidade
Jardim
(lote)

45

46

61

47

Nova

Abril

Morada

Rua Brasil Oeste

340

90,66

18 43 32,38

47 30 34,58

Rua Vitria

451

90,27

18 43 35,14

47 30 27,34

Avenida Quatro

189

75,08

18 43 32,05

47 30 23,91

Avenida Trs

76

58,62

18 43 32,10

47 30 20,88

Bairro do

Rua Lira Rodrigues

320

127,48

18 43 42,04

47 30 15,76

Carmo

de Jesus

Bairro do

Rua B

60

62,56

18 43 37,13

47 30 15,11

Rua A

51

72,84

18 43 36,76

47 30 13,74

Avenida Trs

145,32

18 43 35,13

47 30 10,74

Rua H

230

125,80

18 43 39,50

47 30 24,50

Rua F

71

145,37

18 43 37,21

47 30 20,29

Avenida Quinta

145

136,24

18 44 09,81

47 30 37,38

Avenida Quinta

235

184,72

18 44 07,45

47 30 44,99

Rua Rio Doce

440

66,72

18 43 13,94

47 29 24,90

Rua Alferes Elzbio

495

146,32

18 43 23,80

47 29 30,90

Rua Rio Claro

91

54,45

18 43 20,40

47 29 28,20

Rua Rio Claro

130

112,20

18 43 20,70

47 29 27,70

Rua Mxico

126

89,55

18 43 20,30

47 29 16,80

Rua Braslia

95

42,21

18 43 37,20

47 29 25,20

Rua Alferes Elzbio

S/N

105,77

18 43 26,28

47 29 30,20

Nova
48

Morada
Nova

49

Morada
Nova

50

Morada
Nova

51

52

Carmo
53

Bairro do
Carmo

54

Bairro do
Carmo

55

Bairro do
Carmo

56

Bairro do
Carmo

57

Jardim
Zeni

58

Jardim
Zeni

59

Vila
Dourada

60

Vila
Dourada

61

Vila
Dourada

62

Vila
Dourada

63

Vila
Dourada

64

Belo
Horizonte

65

Belo
Horizonte

62

(lote)
66

1380

96,53

18 43 51,15

47 29 18,40

Rua Petrina

479

145,85

18 44 08,91

47 30 30,74

Rua Duarte da

1040

227,91

18 44 00,54

47 30 31,82

550

223,80

18 43 59,56

47 30 26,69

439

39,39

18 44 17,70

47 30 30,98

Belo

Avenida Dona

Horizonte

Clara

67

Tringulo

68

Tringulo

Costa
69

Tringulo

Rua Tom de
Souza

70

Virglio

Rua dos

Rosa

Mamoeiros

71

Batuque

Rua Jos Soares

55

514,09

18 43 56,40

47 30 08,45

72

Batuque

Rua lvaro

210

415,24

18 44 04,11

47 30 01,98

65

319,26

18 44 11,96

47 30 04,96

Cardoso
73

Batuque

Rua Matusalm
Cardoso

74

Batuque

Rua Dom Pedro II

185

255,16

18 44 01,35

47 30 01,20

75

Batuque

Rua Jos Soares

452

326,11

18 44 01,15

47 29 56,24

76

Batuque

Rua Joaquim Pinto

93

339,76

18 43 58,67

47 29 58,10

77

Batuque

Avenida Eng,

162

277,64

18 43 59,28

47 30 03,28

Heldio Simes
78

Batuque

Rua Estrela do Sul

147

348,36

18 43 55,51

47 29 58,24

79

Batuque

Rua Trs Pontes

550

111,61

18 44 14,63

47 29 50,12

80

Batuque

Rua Osvaldo

352

294,14

18 44 12,11

47 29 52,56

637

410,37

18 44 00,29

47 29 49,15

Garcia
81

Batuque

Avenida Romualdo
Resende

82

Batuque

Rua Dom Pedro II

330

161,01

18 44 03,36

47 29 56,53

83

Batuque

Avenida Eng,

233

232,34

18 44 01,68

47 30 03,69

Rua So Joaquim

S/N

5,83

18 43 05,17

47 29 30,43

Rua Esprito Santo

495

280,97

18 44 02,51

47 29 29,55

Nossa

Rua Coronel

348

48,84

18 44 02,00

47 29 31,10

Senhora de

Virglio Rosa

716

97,48

18 44 09,37

47 29 28,54

Heldio Simes
84

Campestre
(lote)

85

Nossa
Senhora de
Ftima

86

Ftima
87

Nossa
Senhora de

Rua Mato Grosso

63

Ftima
88

Rua Mato Grosso

940

189,87

18 44 16,40

47 292 9,30

Rua Mato Grosso

1000

129,30

18 44 17,80

47 29 28,90

Rua Mato Grosso

990

135,88

18 44 17,50

47 29 28,90

Rua Mato Grosso

960

55,32

18 44 17,10

47 29 29,10

Nossa

Avenida Romualdo

1700

152,06

18 44 12,70

47 29 12,20

Senhora de

Resende

1629

170,75

18 44 12,68

47 29 12,68

Nossa
Senhora de
Ftima

89

Nossa
Senhora de
Ftima

90

Nossa
Senhora de
Ftima

91

Nossa
Senhora de
Ftima

92

Ftima
93

Nossa

Avenida Romualdo

Senhora de

Resende

Ftima
94

Aeroporto

Rua Rio Claro

210

136,55

18 43 21,90

47 29 24,00

95

Aeroporto

Rua Rio Negro

217

36,34

18 43 22,20

47 29 24,40

96

Aeroporto

Rua Bueno Aires

115

36,07

18 43 24,00

47 29 21,40

97

Aeroporto

Rua Mxico

850

51,88

18 43 26,90

47 29 16,30

98

Aeroporto

Rua lvaro

590

92,82

18 44 09,10

47 29 46,30

351

30,46

18 43 21,90

47 29 15,50

Rua Lambari

221

77,83

18 43 16,24

47 29 16,90

Rua Guaianases

250

131,95

18 43 09,89

47 30 26,74

Cardoso de Oliveira
99

Aeroporto

Rua Abadia dos


Dourados

100

Jardim
Ipiranga

101

Planalto

64

APNDICE D Caracterizao das Amostras


IPTU

In

Dd

Dv

Ac

So

To

Se

20,16

33,52691

66,74014

292,8095

8,20258

21,04

107,26711

54,598

124,91

5,55252

61,98

70,82843

22,2132

378,78

8,71098

93

152,24265

81,11273

218,584

4,24269

26,65

148

67,72792

272,2703

6,30901

57,13

109,89452

45,42641

283,9516

7,95146

51,75

122

53,18378

227,1575

7,09241

13,97

286

81,69852

405,0448

4,06399

258,84

112

100,2132

565,2531

2,87826

10

190,99

87,82843

80,81121

622,5374

6,09834

11

63,5

226,72792

33,11269

571,111

6,365

12

148,62

341,41422

110,5392

463,9099

2,24164

13

108,14

292

98,31372

487,6845

1,92534

14

177,96

284,41422

90,79899

506,7972

6,08993

15

128,94

276

83,18377

525,182

4,95169

16

99,65

298

112,8823

512,8805

0,77328

17

87,68

291,41422

103,527

482,4713

2,71882

18

109,87

196,41422

105,6274

594,0521

2,65729

19

71,53

158

85,8823

617,5374

0,50804

20

109,37

181

74,35538

632,78

5,81797

21

88,19

171,82843

133,2255

577,2236

2,56397

22

112,91

135,48529

133,8235

575,3242

0,92123

23

69,11

198,41422

59,89951

616,6085

5,1258

24

39,05

90,41422

83,22543

620,9516

6,09834

25

71,25

137,35535

135,6935

573,4541

3,38436

26

112,18

195,74742

325,527

572,2531

11,49821

11

27

481,97

165,41422

253,049

616,1232

9,53437

12

28

215,32

105

210,7818

598,6379

2,71339

12

29

74,21

341

102,5392

460,5962

2,05509

30

86,55

400

85,89951

402,4247

0,82872

31

153,27

365,89948

83,35538

430,2825

5,49262

32

91,39

389

87,65686

414,6673

3,38423

33

57,26

391

138,4265

415,111

2,18263

34

103,41

336

78,12493

449,6551

6,92125

35

44,7

452

86,2965

434,66

3,02476

36

76,11

451

73,49751

441,1575

1,85109

65

37

44,57

448,41422

66,72794

447,9271

0,65361

38

31

463

57,79901

468,4541

2,79986

39

233,06

437

83,11273

431,5423

6,13818

40

99,35

436

83,8823

422,8732

6,14172

41

19,93

451,07108

75,88229

438,7727

3,34559

42

44,57

460

55,14215

459,5129

1,03093

43

116,55

356,79898

188,6053

446,2703

1,48332

44

59,42

357,19601

218,2916

445,8733

1,96869

45

59,42

454,74014

118,9656

443,0104

2,07117

46

103,42

354,29651

211,2916

448,7728

1,53942

47

90,66

335,42642

187,7352

467,6429

0,61682

48

90,27

298,46808

186,5098

499,9149

1,5056

49

75,08

271,18378

158,6397

527,785

3,2163

50

58,62

253,59799

152,1838

534,2408

6,40843

51

127,48

235

203,6569

562,3831

2,62927

52

62,56

228,19601

173,1422

546,5252

3,8439

53

72,84

223,19601

175,2132

551,5252

2,05469

54

145,32

201,63965

171,2549

563,9688

2,92175

55

125,8

287

205,4681

511,785

3,69694

56

145,37

262,43866

181,527

521,1992

1,88839

57

136,24

304,84796

385,6298

519,5252

3,82921

10

58

184,72

356,06119

351,9901

558,312

3,62004

10

59

66,72

96

123,527

490,1281

1,70563

60

146,32

54

93,32596

550,981

6,91853

61

54,45

74

100,6274

526,2825

4,22073

62

112,2

77,82843

105,4559

523,111

3,23552

63

89,55

142

168,6274

458,2825

4,45905

64

42,21

63

162,8529

501,4369

6,16655

65

105,77

57,41422

106,3676

552,0227

4,66542

66

96,53

106

107,598

469,9738

2,26145

67

145,85

267,33325

396,1984

477,0399

11,38126

10

68

227,91

298,28665

339,4705

476,2409

5,48597

11

69

223,8

270,11502

334,4387

509,7262

4,00505

11

70

39,39

245,96564

446,6569

490,4663

4,49925

10

71

514,09

190,50478

299,1617

609,6085

10,48149

12

72

415,24

131,10774

314,6936

578,1821

4,97468

12

73

319,26

117,9656

310,8113

532,9271

4,10781

12

74

255,16

137,17882

311,3504

590,2237

2,02098

12

75

326,11

109,58081

288,9779

620,4663

5,41072

12

66

76

339,76

126,37982

286,8946

613,6085

4,75765

12

77

277,64

156,13721

302,7352

582,8389

2,70632

12

78

348,36

131

269,3088

605,1527

4,8994

12

79

111,61

33,52691

215,7696

532,4957

2,12283

12

80

294,14

56,56856

238,8113

556,1232

3,44899

12

81

410,37

74,12493

250,049

609,5374

1,67667

12

82

161,01

105,36761

284,7647

605,8095

4,26723

12

83

232,34

150,90675

319,3921

572,8095

2,27668

12

84

5,83

70,41422

114,8945

471,8144

7,20596

85

280,97

36,41422

140,6225

497,6723

3,50995

86

48,84

25

146,1788

506,7434

2,25267

87

97,48

56,08328

106,6813

466,1698

1,24466

88

189,87

80,19601

91,45587

450,9443

1,00056

89

129,3

86,85287

86,14215

445,6306

1,94833

90

135,88

86,26707

86,55637

446,0448

1,94833

91

55,32

84,43865

88,55637

448,0448

1,94833

92

152,06

161,36761

48,62743

555,2947

2,35602

93

170,75

157,9534

48,38479

552,709

3,10753

94

136,55

96,82843

129,7696

505,4247

6,29341

95

36,34

94

128,598

508,2531

5,79252

96

36,07

111,24265

151,1544

494,8095

97

51,88

138,24265

159,0367

471,0227

2,129

98

92,82

30,04163

209,4387

557,2114

7,64484

12

99

30,46

147,24265

179,3554

455,0104

3,17422

100

77,83

142

165,1422

448,5129

7,89725

101

131,95

262

65,65685

523,655

4,90482

67

ANEXO A Fator de Esquina (E)


0 Uma testada.................................................1,0
1 Duas testadas..............................................1,1
2 Trs testadas................................................1,2
3 Quatro testadas ou mais..............................1,3
4 Encravado.....................................................0,8

68

ANEXO B Fator Topogrfico e Pedolgico (C)

Fator Topogrfico:
0 Plano..............................................................................1,0
1 Aclive..............................................................................0,9
2 Declive............................................................................0,8
3 Topografia ou dimenses irregulares.............................1,3
Fator Pedolgico:
0 Normal...............................................................................1,0
1 Alagado.............................................................................0,6
2 Inundvel...........................................................................0,7
3 Rochoso............................................................................0,7
4 Arenoso.............................................................................0,6
C = Fator Topogrfico x Fator Pedolgico

69

ANEXO C Valor m Edificado (VmTI)

Tipo de edificao
Valor m Edificado
Casa/Sobrado......................................................................................R$250,00
Apartamento.........................................................................................R$300,00
Telheiro/Madeira...................................................................................R$40,00
Galpo..................................................................................................R$70,00
Indstria................................................................................................R$70,00
Loja.......................................................................................................R$150,00
Especial.................................................................................................R$250,00

70

ANEXO D Coeficiente de avaliao da categoria por tipo de edificao (CAT)


Quadro de pontos por categoria
Gabarito para avaliao da categoria por tipo de edificao
CASA/
SOBRADO

APARTAMENTO

TELHEIRO

GALPO

INDSTRIA

LOJA

ESPECIAL

REVESTIMENTO
EXTERNO
Sem revestimento

10

Emboco/reboco

20

16

leo/Ltex

19

16

15

11

23

18

Caiao

12

10

21

20

Madeira

21

19

19

12

26

22

Cermica

21

19

19

13

27

23

Especial

27

24

20

14

28

26

Terra batida

Cimento

10

14

12

20

10

20

18

16

25

20

Tbuas

15

16

14

25

19

Taco

18

20

18

15

25

20

18

18

27

19

16

26

20

19

19

29

20

17

27

21

Inexistente

Madeira

Estuque

Laje

Chapas

20

11

10

Telha/ Cermica

15

Laje

28

13

11

Especial

35

16

12

PISOS

Cermica/
Mosaico

Material plstico Taco


Especial

FORRO

COBERTURA
Palha/

Zinco/

Cavaco
Fibrocimento/
Metlica

INSTALAO

71

SANITRIA
Inexistente

Externa

Interna Simples

Interna Completa

Concreto

23

28

12

30

36

24

26

Alvenaria

10

15

20

30

20

22

Madeira

18

20

20

10

20

Metlica

25

30

12

33

42

26

28

Inexistente

Aparente

15

Embutida

12

14

19

10

17

Mais

de

uma

interna

ESTRUTURA

INSTALAO
ELTRICA

72

ANEXO E Coeficiente de avaliao do estado de conservao do imvel (C)

CONSERVAO DA EDIFICAO COEFICIENTE DE EDIFICAO


Nova/tima

1,00

Bom

0,90

Regular

0,70

Mau

0,60

Pssima

0,40

73

ANEXO F Coeficiente de avaliao de subtipos (ST)

CARACTERIZAO

POSIO

SIT. CONST. FACHADA VALOR


Alinhada

0,90

Recuada

1,00

Qualquer

0,80

Alinhada

0,80

Recuada

0,90

Qualquer

0,60

Alinhada

0,80

Recuada

0,90

Qualquer

0,70

Alinhada

0,90

Recuada

1,00

Fundos

Qualquer

0,80

Frente

Alinhada

1,00

Recuada

1,00

Frente
Isolada

Fundos

Frente
Casa/ Sobrado

Geminada

Fundos

Frente
Conjugada

Fundos

Frente
Apartamento

Qualquer

Qualquer
Loja

Fundos

74

Qualquer

1,00

Talheiro

Qualquer

Qualquer

Qualquer

1,00

Galpo

Qualquer

Qualquer

Qualquer

1,00

Indstria

Qualquer

Qualquer

Qualquer

1,00

Especial

Qualquer

Qualquer

Qualquer

1,00