Вы находитесь на странице: 1из 16

MANAJEMEN PEMELIHARAAN GEDUNG

RABU, 12 JANUARI 2011

PEMELIHARAAN GEDUNG DAN RELIABILITAS SERTA KONSEP MANAJEMEN PROYEK

PEMELIHARAAN DAN RELIABILITAS


SERTA KONSEP MANAJEMEN PROYEK
(Widodo Azhar)
Maintenace dan reliabilitas merupakan kegiatan yang cukup penting
dilakukan dalam manajemen operasional. Karena fasilitas yang dimiliki
harus dijaga agar dapat digunakan secara kelancaran sehingga proses
operasional tidak terganggu.
Tujuan pemeliharaan adalah untuk menjaga agar system yang ada
dapat berjalan sebagaimana mestinya dan juga untuk dapat
mengendalikan biaya baik untuk pencegahan maupun perbaikan jika terjadi
kerusakan.
Reliabilitas merupakan probabilitas bahwa suatu bagian dari mesin
atau produk akan berfungsi sebagaimana mestinya untuk waktu dan
kondisi tertentu.
Dengan demikian baik maintenance maupun reliabilitas adalah dua hal
yang saling terkait dan tidak dapat dipisahkan.
Dalam topik ini juga akan dibahas mengenai manajemen proyek yang
mana suatu proyek dengan proyek yang lain mempunyai keunikan
tersendiri sehingga dalam melakukan manajemen proyek perlu suatu
organisasi proyek. Yang bertanggung jawab terhadap pelaksanaan proyek
sampai ke pelaporan proyek adalah manajer proyek.Dalam melaksanakan
manajemen proyek perlu perencanaan, penjadwalan dan pengendalian.

Pemeliharaan dan Reliabilitas


A. PENTINGNYA STRATEGI PEMELIHARAAN
Tujuan pemeliharaan adalah untuk memelihara kemampuan system
dan mengendalikan biaya sehingga system harus dirancang dan dipelihara
untuk mencapai standar mutu dan kinerja yang diharapkan. Pemeliharaan
meliputi segala aktifitas yang terlibat dalam penjagaan peralatan system
dalam aturan kerja.
Secara ringkas konsep pemeliharaan digambarkan sebagai berikut:

Keterlibatan karyawan:
1. Pembagian informasi
2. Pelatihan keahlian

3. Sistem imbalan
Hasil:
4. Pembagian kekuasaan
1. Mengurangi persediaan
2. Memperbaiki mutu
Prosedur karyawan:
4. Reputasi mutu
1. Bersihkan dan lumasi
5. Perbaikan terus-

menerus
2. Monitor dan sesuaikan
3. Perbaikan ringan
4. Catatan terkomputerisasi
B. KATEGORI PEMELIHARAAN
Konsep pemeliharaan dibagi menjadi dua kategori yaitu pemeliharaan
pencegahan dan pemeliharaan pemogokan.
1. Pemeliharaan Pencegahan (Preventif Maintenance)
Melibatkan pelaksanaan pemeriksaan rutin dan sevis yang menjaga
fasilitas dalam kondisi yang baik. Tujuan pemeliharaan pencegahan untuk
membangun system yang mengetahui kerusakan potensial dan membuat
pergantian atau perbaikan yang akan mencegah kerusakan. Pemeliharaan
Pencegahan jauh lebih besar dartipada sekedar menjaga mesin dan
fasilitas tetap berjalan. Konsep ini juga melibatkan perancangan system
manusia dan teknik yang menjaga proses produktif tetap bekerja dalam
toleransi nya. Penekanannya adalah pada pemahaman bahwa proses dan
membiarkannya bekerja tanpa gangguan.
Pemeliharaan pencegahan berarti dapat menentukan kapan suatu
peralatan perlu diservis atau direparasi. Kerusakan terjadi pada tingkat
yang berbeda-beda selam umur produk. Tingkat kerusakan yang tinggi
disebut Kehancuran sebelum waktunya (infant mortality) terjadi pada awal
mulai produksi di banyak perusahaan terutama perusahaan elektronik.

Harus dicatat bahwa infant mortality banyak disebabkan karena


penggunaan yang tidak wajar, oleh karena itu perlunya manajemen
membangun system pemeliharaan yang meliputi seleksi personel dan
pelatihan.
2. Pemeliharaan Pemogokan (Breakdown Maintenance)
Adalah perbaikan secara remedial ketika terjadi peralatan yang rusak
dan kemudian harus diperbaiki atas dasar prioritas atau kondisi darurat.
Apabila biaya pemeliharaan lebih mahal daripada biaya reparasi ketika
proses tersebut mogok, maka barangkali perlu membiarkan prose situ
mogok baru diperbaiki. Akan tetapi perlu diperttimbangkan akibat
pemogokan secara penuh karena akan mengganggu proses secara
keseluruhan.
Manajer operasi perlu mempertimbangkan keseimbangan antara
pemeliharaan pencegahan dan pemeliharaan pemogokan Karen
aberdampak pada persediaan, uang, serta tenaga kerja
B. RELIABILITAS
Adalah suatu probabilitas dimana bagian mesin atau produk akan
berfungsi sesuai dengan spesifikasi waktu dan kondisi yang telah
ditentukan.
Taktik yang digunakan dalam reliabilitas adalah:
1. Perbaikan komponen individual
Karena kesalahan sering terjadi di dunia yang nyata, pengertian
akurasi dari masing-masing komponen yang mendukung suatu fasilitas
yang digunakan adalah sesuatu yang penting daklam konsep reliabilitas.
Sehingga Reliabilitas keseluhan merupakan hasil kali dari semua
reliabilitas komponennya, atau dapat dinotasikan sebagai:
Rs = R1 x R2 x R3 x x Rn
R1 = reliabilitas komponen 1
R2 = reliabilitas komponen2
Rs = Reliabilitas keseluruhan
2. Memperbaiki Redundancy
Redundancy adalah penggunaan komponen secara parallel untuk
meningkatkan reliabilitas. Teknik ini memback up komponen dengan
komponen tambahan. Konsep ini dikenal sebagai pemakaian unit secara
parallel dan meriupakan taktik standar operasi manajemen. Akan tetapi

apabila satu komponenrusak akan berakibat pada yang lain maka harus
diperhatikan hasilnya yang dapat dirumuskan:
(Probabilitas kerja komponen 1 ) + { (probabilitas kerja komponen 2)
x (probalititas kebutuhan komponen 2)}
C. PENINGKATAN KAPABILITAS REPARASI
Karena pemeliharaan preventif dan reliabilitas jarang yang sempurna,
banyak perusahaan mencoba meningkatkan kapabilitasnya. Memperbesar
atau memperbaikai fasilitas dapat dilakukan dengan dengan meletakkan
system pengembalian dalam operasi yang lebih cepat. Fasilitas
pemeliharaan yang baik meliputi :
1. Pelatihan personel secara baik
2. Tersedia sumber dayanya
3. Kemampuan menetapkan rencana reparasi dan prioritas.
4. Kemampuan dan memiliki otoritas merencanakan material.
5. Kemampuan mengidentifikasi penyebab pemogokan.
6. Kemampuan mendisain cara untuk perluasan MBTF.
D.TOTAL PRODUCTIVE MAINTENANCE
Merupakan kombinasi TQM (Total Quality Management) dengan
pandangan strategik tentang pemeliharaan dari desain proses dan
peralatan ke pemeliharaan pencegahan.
Dalam konsep ini melibatkan pengurangan variabilitas melalui
pelibatan tenaga kerja dan pelaporan catatan pemeliharaan dan juga
meliputi:
1. Disain mesin yang reliable, mudah dioperasikan, dan mudah dipelihara.
2. Menekankan Total biaya kepemilikan ketika pembelian mesin dilakukan,
sehingga servis dan pemeliharaan termasuk sebagai biaya.
3. Mengembangkan rencana pemeliharaan pencegahan yang memanfaatkan
praktek terbaik dari operator dan departemen pemeliharaan serta depot
servis.
4. Melatih personel untuk mengoperasikan dan memelihara mesin yang
dimiliki.

E. TEKNIK UNTUK MENETAPKAN KEBIJAKAN PEMELIHARAAN


Ada dua teknik yang bermanfaat dan efektif untuk pemeliharaan yaitu
simulasi dan expert system.

1.Simulasi
Karena kompleksitas dari beberapa keputusan pemeliharaan, maka
simulasi computer marupakan alat yang bagus untuk mengevaluasi
dampak berbagai kebijakan. Contohnya personel operasi dapat ditambah
staf melalui penentuan trade off antara biaya penghentian mesin dan biaya
penambahan tanaga kerja. Manajemen dapat mensimulasikan
permasalahan tersebut. Model simulasi fisik juag dapat digunakan secara
penuh.
2. Expert System
Manajer operasi dapat menggunakan expert system seperti program
computer untuk membantu sataf dalam mengisolasi dan memperbaiki
variasi kesalahan dan kerusakan mesin serta peralatan. Contohnya Du
Pont menggunakan expert system untuk memonitor peralatan dan melatih
personel untuk melakukan perbaikan.
Manajer operasi memfokuskan pada perbaikan desain dan memback
up komponen untuk memperbaiki reliabilitas. Reliabilitas dapat diperbaiki
melalui pemeliharaan pencegahan dan fasilitas reparasi yang excellent.
Beberapa perusahaan menggunakan cara otomatisasi untuk
mendeteksi kesalahan yang terjadi. Pada akhirnya banyak perusahaan
yang mengajak para karyawannya untuk mempunyai rasa memiliki
peralatan mereka sehingga selalu memeliharanya.

Konsep Manajemen Proyek


A.PENGERTIAN PROYEK DAN TAHAPAN DALAM MANAJEMEN
PROYEK
Proyek dapat diartikan sebagai sederetan aktifitas yang diarahkan
pada suatu hasil diman ajangka waktu penyelesaiannya ditentukan. Suatu
proyek dengan proyek yang lain mempunyai keunikan masing-masing,
sehingga untuk menanganinya perlu dibentuk suatu organisasi proyek.
Ada tiga tahap yang harus dilakukan dalam manajemen proyek yaitu:
1. Perencanaan (Planning)
Mencakup penetapan sasaran, pendefinisian proyek dan organisasi tim.
2. Penjadwalan (Schedulling)
Menghubungkan antara tenaga kerja, uang, bahan yang digunakan dalam
proyek.
3. Pengendalian (Controlling)

Pengawasan sumber daya , biaya, kualitas dan budget, jika perlu merevisi,
ubah rencan, menggeser atau mengelola ulang sehingga tepat waktu dan
biaya.
B. PERENCANAAN PROYEK
Untuk mengerjakan beberapa proyek sekaligus, seperti yang terjadi di
beberapa perusahaan besar, maka cara yang efektif untuk menugaskan
tenaga kerja dan sumber daya secara fisik adalah melalui organisasi
proyek. Maka organisasi akan bekerja secara baik apabila:
1. Pekerjaan dapat didefinisikan dengan sasaran dan target waktu khusus.
2. Pekerjaaan unik atau tidak biasa dalam organisasi yang ada.
3. Pekerjaan terdiri dari tugas yang kompleks dan saling berhubungan serta
memerlukan ketrampilan khusus.
4. Proyek bersifat sementara tetapi penting bagi organisasi
5. Proyek meliputi hamper semua lini organisasi.
Organisasi proyek dipimpin oleh seorang manajer proyek yang
mengkoordinasikan kegiatan proyek dengan departemen lain maupun
membuat laporan kepada manajemen puncak.
Tanggung jawab manajer proyek adalah memastikan
1. Seluruh kegiatan yang diperlukan diselesaikan dalam urutan yang tepat
dan waktu yang tepat.
2. Proyek selesai sesuai budget
3. Proyek memenuhi sasaran kualitas.
4. Tenaga kerja yang ditugaskan dalam proyek mendapat motivasi arahan dan
informasi yang diperlukan dalam pekerjaan mereka.

Setelah tujuan proyek ditetapkan, maka dilakukan pemecahan proyek


menjadi bagian-bagian yang dapat dikelola dengan baik yang disebut WBS
(Work Breakdown Structure). Untuk saat sekarang sudah banyak software
yang dapat digunakan diantaranya Windows XP.
C.PENJADWALAN PROYEK
Penjadwalan proyek meliputi urutan dan membagi waktu untuk seluruh
kegiatan proyek. Pendekatan yang dapat digunakan diantaranya adalah
Diagram Gantt.
Penjadwalan proyek membantu dalam bidang:
1. Meninjukkan hubungan tiap kegiatan lainnya dan terhadap keseluruhan
proyek.

2. Mengidentifikasikan hubungan yang harus didahulukan di antara kegiatan.


3. Menunjukkan perkiraan biaya dan waktu yang realistis untuk tiap kegiatan.
4. Membantu penggunaan tenaga kerja, uang dan sumber daya lainnya
dengan cara hal-hal kritis pada proyek.
Cara penjadwalan prioyek yang lain adalah PERT dan CPN, yang
akan dibahas pada sub topik berikutnya.
D.PENGENDALIAN PROYEK
Pengendalian proyek melibatkan pengawasan ketat pada sumber
daya, biaya, kualitas dan budget. Pengendalian juga berarti penggunaan
loop umpan balik untuk merevisis rencana proyek dan pengaturan sumber
daya kemana diperlukan.
Untuk saat ini telah banyak software yang dapat dipergunakan
diantaranya Primavera, MacProject, Pertmaster, Visischedule, Timeline,
MS Project.

E. TEKNIK MANAJEMEN PROYEK: PERT DAN CPM


PERT (Program Evaluation Review Technique) adalah Teknik
Manajemen proyek yang menggunakan tiga perkiraan waktu untuk tiap
kegiatan. Sedangkan CPM (Critical Path Method) adalah teknik
menajemen proyek yang menggunakan hanya satu factor waktu per
kegiatan.
Kerangka pemikiran PERT dan CPM mengikuti enam langkah dasar
yaitu:
1. Mendefinisikan proyek dan menyiapkan struktur pecahan
2. Membangun hubungan antara kegiatan. Memutuskan hubungan mana
yang harus lebih dulu dan mana mengikuti yang lain.
3. Menggambarkan network keseluruhan proyek
4. Menetapkan perkiraan waktu dan/atau biaya tiap kegiatan
5. Menghitung jalur waktu terpanjang melalui jaringan yang disebut jalur kritis.
6. Menggunakan jarinagn untuk membantu perencanaan, penjadwalan dan
pengendalian proyek.

Dengan menggunakan PERT dan CPM maka dapat membantu


pertanyaan seperti:
1. Kapan proyek selesai ?
2. Mana tugas yang penting, yang tidak boleh ditunda (kegiatan kritis) ?
3. Mana kegiatan yang tidak kritis ?
4. Pada suatu waktu tertentu, apakah masih tetepa dalam jadwal, terlambat
atau lebih cepat ?
5. Berapa probabilitas selesai sesuai jadwal ?
6. Pada suatu waktu tertentu apakah uang yang dibelanjakan sama, lebih
sedikit,
7. atau lebih besar ?
8. Apakah sumber daya cukupagar proyek tepat waktu ?
9. Jika ingin selesai lebih cepat, mana jalan terbaik dengan biaya minimal ?
1.Diagram Jaringan dan Pendekatan
Menggunakan PERT dan CPM dimulai dengan membagi seluruh
proyek menjadi kegiatan-kegiatan yang berarti menurut WBS, dengan
menggunakan pendekatan AON (Activity On Node) atau AOA (Activity On
Arrow), yang kadang-kadang untuk AOA memerlukan dummy activity untuk
memperjelas hubungan.
Perbandingan antara kedua pendekatan digambarkan sebagai berikut:
Perbandingan antara Konvensi Jaringan AON dan AOA
AON (Activity On Node)

Arti dari kegiatan

AOA (Activity On Arrow)

A tiba sebelum B, yang


tiba sebelum C
A

C
O

O
A

B
O

A dan B keduanya harus


selesai sebelum C dapat
dimulai

C
B

B
O

O
C

B dan C tidak dapat


dimulai hingga A selesai
B

BO
A

A O
CO

C tidak dapat dimulai


hingga A dan B keduanya
selesai, D tidak dapat
A
C

dimulai hingga B selesai


Dummy activity

ditunjukkan pada AOA

kegiatan
dummy

D
O

B dan C tidak dapat mulai


hingga A selesai. D tidak
dapat dimulai hingga B
danC keduanya selesai.
A

Dummy activity

O A

ditunjukkan pada AOA


C

O D O
kegiatan
dummy

C
O

2. Menentukan Penjadwalan Proyek


Jalur kritis adalah jalusr waktu terpanjang yang melalui jaringan.
Dengan menggunakan analisa jalur kritis maka akan membantu
menentukan jadwal proyek, yang mana perlu menghitung dua waktu awal
dan akhir untuk tiap kegiatan Yaitu:
ES (Earliest Start) = Waktu terdahulu suatu kegiatan dapat dimulai dengan
asumsi kegiatan sebelumnya sudah selesai

EF (Earliest Finish) = Waktu terdahulu suatu kegiatan dapat selesai


LS (Latest Start) = Waktu terakhir suatu kegiatan dapat dimulai sehingga
tidak menunda waktu penyelesaian keseluruhan proyek
LF (latest Finish) = Waktu terakhir suatu kegiatan dapat selesai sehingga
tidak menunda waktu penyelesaian keseluruhan proyek
Nama kegiatan atau simbul

(ES)Mula

(EF) Selesai
Terdahulu

(LS)Mulai
Terakhir

Terdahulu

(LF)Selesai
Terakhir

Lamanya
Kegiatan
Forward Pass yaitu mengidentifikasi waktu-waktu terdahulu.
Aturan waktu mulai terdahulu:
- Sebelum suatu kegiatan dapat dimulai, semua pendahulu langsungnya
harus diselesaikan.

- Jika suatu kegiatan hanya mempunyai satu pendahulu langsung ES = EF


pendahulunya.
- Jika suatu kegiatan mempunyai beberapa pendahulu langsung ES =
maksimum dari semua EF pendahulunya.
Aturan Selesai Terdahulu:
- EF = ES + waktu kegiatan
Forward memeungkinkan untuk menentukan waktu penyelesaian proyek
terdahulu tetapi tidak mengidentifikasi jalus kritis , maka perlu backward
pass.
Backward Pass yaitu menentukan waktu paling akhir.
Aturan waktu selesai terakhir:
- Seluruh pendahulu langsungnya harus selesai.
- Jika suatu kegiatan pendahulu langsung hanya untuk satu kegiatan maka
LF = LS kegiatan yang langsung mengikutinya
- Jika kegiatan pendahulu langsung untuk lebih dari satu kegiatan maka LF =
minimin dari seluruh kegiatan yang secara langsung mengikutinya.
Aturan Waktu muali terakhir:
- LS = LF waktu kegiatan
Menghitung Waktu Slack
Waktu Slack = waktu bebas yang dimiliki oleh setiap kegiatan untuk bisa
diundur tanpa menyebabkan keterlambatan proyek keseluruhan,
Slack = LS ES atau Slack = LF-EF
Kegiatan dengan Slack = 0 disebut kegiatan kritis dan berada pada jalur
kritis.
Contoh:
Suatu proyek mempunyai data sebagai berikut:
---------------------------------------------------------------Kegiatan Kegiatan sebelumnya Waktu (minggu)
---------------------------------------------------------------A
2
B
3
C
A
2
D
A,B
4
E
C
4
F
C
3
G
D,E
5
H
F,G
2

Gambar:
F
4

4
0

4
0

Start
0
0
0
0

3
2

7
2

S=0

S=0

S=0

E
4
4

8
8

H
13 15
7
9

2
S=0

S=6

G
0

3
6

3
6

13

11

3
4
5
S=0
S=1
S=2
Jalur kritis dari proyek tersebut adalah: A-C-E-G-H dengan waktu
penyelesaian 15 minggu.
3. Variabilitas pada waktu kegiatan
Dalam PERT, digunakan ditribusi peluang berdasarkan tiga perkiraan
waktuuntuk setiap kegiatan yaitu:
Waktu Optimis (a) = waktu yang dibutuhkan sebuah kegiatan jika semua
hal berlangsung sesuai rencana.
Waktu pesimis (b) = waktu yang dibutuhkan suatu kegiatan dengan asumsi
kondisi yang ada sangat tidak diharapkan.
Waktu realistis (m) = perkiraan waktu yang dibutuhkan untuk
menyelesaikan kegiatan yang paling realistis.
Waktu kegiatan yang diharapkan (t ) t= (a + 4m + b) / 6
F. TRADE OFF BIAYA-WAKTU DAN CRASHING PROYEK

Proses dimana memperpendek jangka waktu proyek dengan biaya


terendah yang mungkin disebut crashing proyek, dengan langkah sebagi
berikut:
1. Hitung biaya crash per satuan waktu untuk tiap kegiatan, rumus:
(Biaya crash Biaya normal)
Biaya crash per periode = ----------------------------------(Waktu normal Waktu crash)
2. Dengan menggunakan waktu kegiatan sekarang, cari jalur kritis dan
tentukan kegiataan kritisnya.
3. Jika hanya ada satu jalur kritis maka:
- pilih kegiatan kritis yang masih bisa di crash
- cari yang biayanya terkecil.
Jika lebih dari satu jalur kritis pilih satu kegiatan dari setiap jalur kritis
sedemikian rupa sehingga :
- setiap kegiatan yang dipilih masih bisa dilakukan crash
- biaya crash total per periode dari semua kegiatan yang dipilih merupakan
yang terkecil.
4. Perbaui semua waktu kegiatan, jika batas yang diinginkan telah tercapai,
berhenti. Jika tidak kembali ke 2.
Contoh.
S
ebuah proyek mempunyai data tentang waktu dan biaya secara normal dan
crash yaitu:
Kegiatan

Waktu (minggu)

Biaya (ribuan rupiah)

Biaya crash

Jalur kritis

Normal

Crash Normal

Crash

22.000

22.750

750

ya

30.000

34.000

2.000

tidak

26.000

27.000

1.000

ya

48.000

49.000

1.000

tidak

56.000

8.000

1.000

ya

30.000

30.500

500

tidak

80.000

84.500

1.500

ya

per minggu

H
2

16.000

19.000

3.000

ya

Jalur kritis: A-C-E-G-H dengan waktu penyelesaian 15 minggu


Biaya crash terendah A sebesar Rp 750.000,- jika kegiatan A harus crash
selama satu minggu maka penyelesaian proyek menjadi 14 minggu
dengan biaya tambahan Rp 75.000,-.
Jalur A-C-E-G-H tetap kritis dengan waktu penyelesaian 14 minggu.
Jalur baru B-D-G-H juga kritis dengan waktu penyelesaian 14
minggu.Karena itu jika akan dilakukan crashing lagi harus pada kedua jalur
tersebut.
Karena ada dua kegiatan yang sama di kedua jalur tersebut yaitu G dan H
maka itu yang kita pertimbangkan. Dari kedua kegiatan yang paling kecil
biaya crash nya adalah G maka itu yang dipilih. Maka jika crash proyek
menjadi 13 minggu maka tambahan biaya adalah: 1 minggu untuk A
sebesar Rp 750.000,- dan 1 minggu untuk G sebesar Rp 1.500.000,sehingga total biaya sebesar Rp 2.250.000,G. KRITIK TERHADAP PERT CPM
Ada beberapa ciri-ciri PERT yang harus diperhatikan yaitu:
1. Kelebihan PERT:
a. Sangat bermanfaat untuk menjadwalkan dan mengendalikan proyek besar.
b. Tidak memerlukan perhitungan matematis yang rumit.
c. Network dapat untuk melihat hubungan antar keguiatan proyek secara
cepat.
d. Analisa jalur kritis dan slack membantu menunjukkan kegiatan yang perlu
diperhatikan.
e. Dokumentasi proyek menunjukkan siapa yang bertanggung jawab untuk
berbagai kegiatan.
f. Dapat diterapkan untuk proyek yang bervariasi
g. Berguna dalam pengawasan biaya dan jadwal.
2. Keterbatasan:
a. Kegiatan harus jelas dan hubungan harus bebas dan stabil
b. Hubungan pendahulu harus dijelaskan dan dijaringkan bersama-sama.
c. Perkiraan waktu cenderung subyektif dan tergantung manajer.

d. Ada bahaya terselubung dengan terlalu banyaknya penekanan pada jalur


kritis, maka yang nyaris kritis perlu diawasi.
Diposkan oleh MANAJEMEN PEMELIHARAAN DAN OPERASIONAL GEDUNG di00.45
Kirimkan Ini lewat EmailBlogThis!Berbagi ke TwitterBerbagi ke FacebookBagikan ke Pinterest

Вам также может понравиться