Principios Regitrales

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ESTUDIO SOBRE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
Por : Bernardo PREZ FERNNDEZ
Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

DR Asociacin Nacional del Notariado Mexicano, A. C.
DEL
CASTILLO
Los principios registralcs esplican cl contenido y funcin del Registro

Pblico de la Propiedad. Asimismo estn totalmente entrelazados unos de
otros de tal manera que no existen en forma independiente. Su nombre
no se deriva del trmino filosfico inmutable, sino que se refiere a la constitucin de una tCcnica y elaboracin del estudio del Registro Pblico de la
Propiedad: sirve de explicacin terica y prctica de la funcin del Registro.
L a mayora de los autores los tratan en forma sistemtica: Roca Sastre,
dice que: "Son los principios las orientaciones capitales, las lneas directrices
del sistema, la serie sistemtica de bases fundamentales, y el resultado de la
sintetizacin del ordenamiento jurdico registral." Jernimo Gonzlez, expresa:
"No cabc duda que en la tcnica jurdica d e estos ltimos cien aos se ha
desarrollado una corriente metodolgica que busca en los grupos de preceptos
de derecho privado unas orientaciones generales que juzgando a modo de
principios, informan la disciplina estudiada y sirven para resolver los proble
mas concretos. Tal vez en esta va sean los primeros y hayan incurrido en
exageracin (por no decir que han bordeado rl ridculo) los civilistas alemanes
para los que no exista materia que pueda ser expuesta sin aludir a los mismos."
Por su parte Carral y de Teresa, manifiesta: '%os preceptos del Registro
Pblico son un laberinto. Se refieren a una materia sumamente compleja, y
generalmente estn distribuidos con desorden y en cierta promiscuidad que
produce confusin en el jurista, y son causa dc enredos y embrollos de los
que slo pucde salirse si tenemos algo que nos oriente, nos encamine, nos
conduzca, por el camino de la verdad. Esa luz que nos encausa, nos la
dan los principios registralcs."
Estudiosos dcl derecho consideran que este sisterna de estudio es anacrnico y anquilosante pues se ha convertido en dogmtico cntorcepiendo la
evolucin del Registro Pblico de la Propiedad.
Por otro lado, Celestino Cano Te'llo,* siguiendo a Oberneck, clasifica los
principios registrales dc la siguiente forma:
* Cano Tello, Celestino, Iniciariri al estudio d i derecho hiptccario, Edit. Civitas,

S. A., Madrid, 1982, p. 95.

Principios materiales:
Inscripcin
Especialidad
Rogacin
Principios formales:
Principios mixtos:
[Tracto sucesivo
Consentimiento
Material
Formal
Publicidad
Material
Formal
Prioridad
Material
Formal
Fe pblica
Legitimacin
En el presente artculo examinar los principios registrales en el siguiente

3.-Rogacin ; 4.4nsentimiento;
orden 1.-Publicidad ; 2.-Legitimacin;
5.-Prelacin o Prioridad ; &-Calificacin ; 7 .-Inscripcin ; 8.-Especializacin, y 9.-Tracto sucesivo.
1.
~ N C I P I ODE PUBLICIDAD
El Registro Pblico de la Propiedad se cre para dar seguridad jurdica

frente a terceros, y publicidad a la propiedad y posesin de todos los bienes
inmuebles y de algunos muebles y a los gravmenes y otras limitaciones que
los restrinjan.
Existen varias formas de dar publicidad respecto dc la propiedad o derecho que una persona tiene sobre un bien. Por ejemplo, el poseedor de una
cosa mueble tiene la presuncin de que es su propietario; en tratndose de la
prenda, se desposesiona del bien al deudor wmo forma de publicidad, etctera.
En cambio, cuando se trata de bienes inmuebles, la publicidad se da a travs
de la inscripcin en el Registro Piblico, pues la simple posesin o celebracin de un contrato, no otorgan seguridad jurdica frente a terceros.
Si esta institucin no existiera, sera casi imposible investigar quin es el
titular de un inmueble, y cules son los gravmenes que lo limitan; se requerira llevar a cabo la conocida "prueba del diablo", o sea, el examen del
ttulo a travs de todos sus antecedentes hasta llegar d propietario original.

El principio de publicidad puede examinarse desde los puntos de vista

material y formal.
La publicidad material est concebida como los derechos que otorga la
inscripcin, y &tos son: la presuncin de su existencia o apariencia jurdica,
y la oponibilidad frente a otro no inscrito. Esta se encuentra concretada en el
Cdigo Civil de la siguiente manera:
ART. 3007.-Los documentos que conforme a este Cdigo sean registrables y no se registren, no producirn efectos en perjuicio de tercero.
ART. 3009.-E1 Registro protege los derechos adquiridos por terceros
de buena fe, una vez inscritos, aunque despus se anule o resuelva el
derecho del otorgante, excepto cuando la causa de la nulidad resulta
claramente del mismo registro. Lo dispuesto en este artculo no se aplicar
a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otor,guen
violando la Ley.
Se llana tercero registral, a la persona que inscribe un derecho real
adquirido de buena fe y a ttulo oneroso si ese derecha se adquiri de quien
apareca como su titular en el Registro Pblico de la Propiedad. Una v a
inscrito su derecho es oponible y preferente a cualquier otro supuesto titular
con derecho anterior pero no inscrito.
Se distingue al tercero registra1 del tercero negocial. Este ltimo es quien
no ha sido parte ni causahabiente de un contrato, siguiendo el principio res
inter alios acta.
Por lo que se refiere al tercero registral sus caractersticas son:
1. Que haya inscrito un derecho;
2. Que este derecho lo haya adquirido de quien aparece como titular

legtimo de acuerdo con los datos que ofrece la publicidad del Registro
Pblico ;
3. Que sca de buena fe, esto es, que no haya conocido los vicios en las
anotaciones y asientos del Registro si las hay;
4. Que haya adquirido su derecho a ttulo o n e m . En caso de conflicto
de derechos entre un adquirente a ttulo oneroso y uno a ttulo gratuito,
le da preferencia al primero.
La Suprema Corte de Justicia, en jurisprudencia definida ha decidido:
Registro Piiblico. 'erceros Adquirenbes de Buena Fe. Es cierto que 10s
derechos del tercero que adquiere con la garanta del registro, prevalecen
sobre los derechos de la persona que obtiene la nulidad del ttulo del

enajenante porque la legitimidad de tal adquisicin ya no emana del titulo

anulaod sino de la fe pblica registra1 y de la estricta observancia del
trato continuo o sucesivo de las adquisiciones y enajenaciones no intermmpidas, que se traduce en una absoluta concordancia de los asientos que
figuran en el Registro Pblico de la Propiedad. Tambin es verdad que las
constancias de la nulidad del acto o contrato cesan donde aparece inscrito
un tercero adquirente de buena fe del inmueble objeto del acto anulado;
pero los compradores no pueden conceptuarse como terceros de buena fe,
si no ignoraron el vicio de origen del titulo de su enajenante, que tambin le es oponible; adems, no basta que el adquirente se cerciore de que
el inmueble est inscrito a nombre de su vendedor, sino que es necesario
que examine todos los antecedentes registrados, pues si no existe continuidad en los ttulos de las personas que aparecen en el registro, no
puede precaverse de una ulterior reclamacin. (SJF, Apndice 1917-1985,
Tesis de ejecutorias, cuarta parte, Tercera Sala, p. 732).
La publicidad formal consiste en la posibilidad de obtener del Registro

Pblico de la Propiedad las constancias y certificaciones de los asientos y
anotaciones, as como de consultar personalmente los libros y los folios.
ART. 3001.-E1 Registro ser Pblico. Los encargados del mismo tienen la
obligacin de permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de los
asientos que obren en los folios del Registro Pblico de los documentos
mlacionados con las inscripciones que estn archiva os. Tambin tienen
la obligacin de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los folios del Registro Pblico, as como certificaciones
de existir o no asientos relativos a los bienes que se sealen.
De lo a&rior se desprende que no se requiere tener inters jurdico para

examinar personalmente los libros y folios, como tampoco para solicitar y
obtener constancias y certificados de lo asentado o anotado.
La legitimacin es uno de los principios ms importantes de la actividad

registral, pues es el que otorga certeza y seguridad jurdica sobre la titularidad
de los bienes y su transmisin. Carral y de Teresa dice que: "Lo legitimo es lo
que est conforme a las leyes, que es genuino y verdadero. Es legitimado
lo que ha sido completado o beneficiado con una presuncin de existencia,
Por su parte,
intiegridad, exactitud que le concede mayor eficacia jurdica."
Carral y de Teresa. Luis, Derecho notarial y derecho registral, Porra, S. A., Mexico, 190.

Landaria expresa: "La legitimacin es el reconocimiento hecho por la norma

juridica del poder de realizar un acto jurdico con eficacia." **
Algunas veces la legitimacin se asimila a la apariencia jurdica. Sin
embargo debemos tomar en cuenta que la apariencia es la causa de la legitimacin, porque si se tienen suficientes elementos para presumir la titularidad
de un derecho, ste llega a ser vlido.
La legitimacin se clasifica en ordinaria y extraordinaria: la primera se da
cuando existe coincidencia entre el derecho protegido y la realidad jurdica;
la extraordinaria es cuando un acto que siendo eficaz, se ejecuta por un autor
que no goza de la titularidad del derecho de que se trata, ni respeta la
esfera jurdica ajena. La ley legitima ese acto basado en la apariencia
juidica.
La presuncin de validez que da el Registro a los actos inscritos, no obstante su falta de coincidencia con la realidad, permite la eficacia de las
transacciones realizadas con el titular registral. As lo establece el Cdigo
Civil :
ART. 3009.-E1 Registro protege los derechos adquiridos por tercero de

buena fe, una vez inscritos, aunque despus se anule o resuelva el derecho
del otorgante, excepto cuando la causa de la nulidad resulta claramente del
mismo registro. Lo dispuesto en este artculo no se aplicar a los contratos
gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando la ley.
ART. 3010.-E1 derecho registrado se presume que existe y que pertenece a su titular en la forma expresada por el asiento respectivo. Se
presume tambin que el titular de una inscripcin de dominio o de pose
sin, tiene la posesin del inmueble inscrito.
No podr ejercitarse accin contradictoria del dominio del inmueble o
derechos reales sobre los mismos o de otros derechos inscritos o anotados
a favor de personas o entidad determinada, sin que, previamente a la vez,
se entable demanda de nulidad o cancelacin de la inscri~cinen aue
conste dicho dominio o desecho.
En caso de embargo precautono, juicio ejecutivo o procedimiento de
apremio contra bienes o derechos reales, se sobreser el procedimiento
respectivo de los mismos o de sus frutos, inmediatamente que conste en los
autos, por manifestacin autntica del Registro Pblico, que dichos bienes
o derechos estn inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la
cual se decret el embargo o se sigui el procedimiento, a no ser que
se hubiere dirigido contra ella la accin, como causahabiente del que
aparece dueo en el Registro Pblico.
**
Landaria, Caldenwy, I., citado por Carral y de Teresa, Luis, 06. cit.

La legitimacin nace con el asiento o anotacin en el Registro, de tal

manera que mientras que no se pruebe la inexactitud de lo inscrito, frente
a lo real prevalece lo que se encuentra asentado. Lo inscrito es eficaz y crea
una presuncin juris dantum de que el titular aparente es el real; pero si se
trata de actos en los cuales se afecte el inters de lo ajeno, la presuncin
se vuelve juras et de jure, en proteccin a los adquirentes de buena fe, presumiendo que un derecho inscrito existe y pertenece al titular ~gistral.
Ya en el principio de publicidad mencion el tercero registra1 a quien
proteje la apariencia jurdica que produce lo inscrito o anotado en el Registro
Pblico de la Propiedad.
Al respecto Roca Sastre seala los siguientes ejemplos:

lo-La inscripcin subsiste mientras no se cancela, de suerte que ante el
tercero el derecho inscrito existe, aunque est extinguido en la realidad
jurdica As, el crdito hipotecario ya extinguido por pago, pero respecto
del que no se ha practicado cancelacin, es adquirido como subiistente por
el tercero de buena fe.
29-La inscripcin se extingue mediante la cancelacin, de modo que,
ante el tercero, un derecho cancelado no existe aunque el mismo subsista
en la realidad jurdica As, cuando se adquiere una finca anteriormente
gravada con una hipoteca que se cancel indebidamente, sta no puede
revivir en perjuicio del adquirente.*
La inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad, se ,realiza a instancia de parte y nunca de oficio. Es potestativo solicitar la inscripcin O
cancelacin de los derechos reales, posesin, gravmenes y limitaciones. Este
principio est estrechamente ligado con el de consentimiento, pues en la rnayora de los casos, la peticin de inscripcin debe ser hecha por el titular
registral.
El Registro Pblico de la Propiedad en Mxico, tiene una funcin declarativa y no constitutiva o sustantiva. De acuerdo con el consensualismo
aceptado en nuestros cdigos civiles, los derechos reales nacen, se modifican,
transmiten y extinguen fuera del R'kgistro Pblico de la Propiedad (Art.
2014). Slo cuando se desea que surtan efectos fmnte al tercero (erga omnes)
Raca Sastre, Ramn y Roca-Sastre Muncunill, Luis, Derecho Iaipotecario,
Tomo 1, Bosdi, Casa Editorial, S. A-, Barcelona. lW9, p. 531.

70
ed.
se inscriben y siempre a peticin de parte legitimada. Como decia Ramn

Roca Sastre "El Rcgistro no es cuna sino palacio."
De ser el Registro constitutivo o sustantivo, la inscripcin sera necesaria
no slo para la publicidad sino tambin para la transmisin de la propiedad.
La institucin registral como rgano pblico, fue creada para prestar un
seMcio pblico obligatorio y no ,potestativo.
Con la solicitud de inscripcin entregada a la oficiala de partes, se inicia
el procedimiento registral; a partir de ese momento, entra en juego el principio de prelacin. El registrador tiene obligacin de llevar a cabo los actos
sealados por el reglamento, tales como anotar el documento en el folio diario
de entradas y trmite, calificar el documento tanto registral como fiscalmente;
si lo solicitado procede, se realiza la inscripcin, anotacin, constancia o certificacin, por ltimo, la devolucin al interesado.
La solicitud de inscripcin puede "pedirsa por quien tenga inters legtimo
en el derecho que se va a inscribir o anotar, o por el Notario que haya
autorizado la escritura de que se trate". (Art. 3018). Asimismo puede solicitarse la inscripcin por sus legtimos representantes o por medio de orden
judicial (Art. 3037). El inters jurdico del titular del derecho para inscribir,
no as para modificar o extinguir un asiento no es excluyente de que otras
personas soliciten el registro, pues en aigunos casos se podra admitir la
solicitud del gestor oficioso que busca d beneficio del gestionado y cuya
actuacin nunca lo perjudica. Lo mismo sucede con la inscripicn de anotaciones preventivas solicitadas por el juez a peticin de parte, para ordenar la
anotacin del estado contencioso en que se encuentre una finca. Cuando
se trate de bienes que pertenecen a cnyuges casados bajo el rghen de
sociedad conyugal, la puede solicitar el cnyuge o el acreedor que tenga
inters de asegurar un derecho (Art. 3012).
Ya que la inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad es un acto
rogado, una vez que el documento es presentado y se ha iniciado el procedimiento registral, el interesado puede desistirse de la tramitacin, y el registrador est obligado a devolverlo.
Para que en los asientos del Registro Pblico de la Propiedad exista una
modificacin, es necesaria la voluntad del titular registral o de quien lo
substituya. En sentido negativo, nadie puede ser dado de baja en el Registro
sin su consentimiento tcito o expreso.

. El cambio o modificacin de los asientos tiene como causa un acto jurdico en donde se haya expresado el deseo de la creacin, transmisin, modificacin o extincin de un derecho real. Al respecto el Cdigo Civil, dispone:
ART: 3030.-Las inscripciones y anotaciones pueden cancelarse por consentimiento de las personas a cuyo favor estn hechas o por orden judicial.
Podrn no obsta~teser canceladas a peticin de parte, sin dichos requisitos, cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por disposicin
de la Ley o por causas que resulten del ttulo en cuya virtud se practic la
inscripcin o anotacin, debido al hecho que no requiera la intervencin
,
de la voluntad.
ART. 3031.-Para que el asiento pueda cancelarse por consentimiento
de las partes, ste deber constar en escritura pblica.
En tratndose de las anotaciones preventivas, el artculo 3035 expresa
que para evitar su caducidad "a peticin de parte o por mandato de las
autoridades que las decretaron, podrn prorrogarse una o ms veces. .
Por su parte el articulo 3037 se refiere a la expresin del consentimiento
por medio del representante legal o voluntario para la cancelacin del asiento:
."
Los padres como administradores de los bienes de sus hijos, los tutose
de menores o incapacitados y cualesquiera otros adrninistradom, aunque
habilitados para recibir pagos y dar recibos, slo pueden consentir la
cancelacin del registro hecho en favor de sus representados, en el caso
de pagos o por sentencia judicial.
Este principio de consentimiento puede analizarse desde el punto de vista
del acto jurdico que da origen a la creacin, transmisin, modificacin o
extincin de los derechos reales, y desde el punto de vitsa de los efectos
registrales. En cuanto al primer elemento, que es la causa de la inscripcin,
o sea el acto jurdico que la motiv, cuando se trata de actos bilaterales,
requiere como un elemento de su existencia la manifestacin de la voluntad
y en su caso el consentimiento. Ahora bien, este acto puede producir como
efecto la creacin, transmisin, modificacin o extincin de un derecho y
para que se anote o inscriba en el Registro es necesario el consentimiento del
titular o de quien lo represente o substituya; en este ltimo caso por orden
judicial. Como ejemplo podernos serialar un remate en el cual el Juez firma
la escritura en substitucin y rebelda del demandado. Por un lado existe el
consentimiento en el acto jurdico y por otro, el de inscribirlo, mismo que
se entiende implcito y excepcionalmente se manifiesta explcitamente. Es el
caso del pago de un crdito hipotecario, en el que fonosarnente se tiene que

asentar una clusula de estilo, en la que el acmedor manifieste que se da

por pagado del crdito y que est de acuerdo en que se cancele en el Registro
Pblico de la Propiedad el asiento correspondiente.
Por otro lado, en el sistema alemn, conocido tambin como constitutivo,
adems de la celebracin del acto jurdico, se requiere el consentimiento
expreso para su inscripcin.
En el caso de las rectificaciones de algn asiento, tambin es necesario el
consentimiento del titular registral.
ART. 3026.-Cuando
se trate de errores de concepto los asientos practicados en los folios del Registro Pblico slo podrn rectificarse con el
consentimiento de todos los interesados en el asiento.
A falta del consentimiento unnime de los interesados, la rectificacin
slo podr efectuarse por resolucin judicial.
En caso de que el Registrador se oponga a la rectificacin, se observar
lo dispuesto en el artculo 3022.
En el caso previsto por el segundo prrafo del articulo 3012 el que
solicite la rectificacin deber acompaar a la solicitud que presente al
Registro, los documentos con los que pruebe el rgimen matrimonial.
Este principio se aplica plenamente en aquellos pases que siguen el sistema

constitutivo y no el declarativo como nuestros cdigos de 1870, 1884 y 1928,
este ltimo en el artculo 2014. El sistema constitutivo se distingue entre
el ttulo y el modo: el "ttulo" que es el negocio jurdico que se celebra
con la intencin de transmitir la propiedad (compraventa, donacin, permuta,
etctera) ; y el "modo" que es la tradicin o el acto por el que se materializa
la transmisin de la propiedad. La transmisin de la propiedad se lleva a
cabo con la inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad, y es por esta
razn que requiere del consentimiento expreso del titular registra1 para la
modificacin del asiento.
5.
PRINCIPIO DE PRELACIN O PRIORIDAD
Uno de los pilares de la seguridad jurdica proporcionado por el Registro

Pblico de la Propiedad, es la prelacin o prioridad que tiene un documento
y el derecho o contrato contenido en l inscrito o anotado previamente. La
fecha de presentacin va a determinar la preferencia y rango del documento
que ha ingresado al registro. Si ciertamente es vlido el axioma extendido
casi en todo el mundo de que prior tempore, potior jure, ste, segn nuestro

tema, puede interpretarse y transformarse en "el que es primero en registro

es primero en derecho".
Analiido este asunto desde otro punto de vista, es obvio pero fundamental
que existe la impenetrabilidad registral, o sea, que dos derechos no pueden,
al mismo tiempo, ocupar un mismo lugar g. preferencia.
Pueden coexistir derechos iguales, pero con preferencia distinta, o como
lo llama la doctrina, con rango diferente. Por ejemplo, una finca puede estar
y otra en segundo.
gravada por dos hipotecas, una en primer lugar
~.
Cuando coexisten derechos iguales presentados para su inscripcin, entra
en accin el principio de prelacin. Por ejemplo, en dos compraventas sobre el
mismo inmueble o una hipoteca y una compraventa realizadas simultneamente cul ser preferente para el Registro o los terceros registrales? Siguiendo el
principio de prelacin, ser la que primero se haya inscrito. As lo dispone
el Cdigo Civil:
~
ART. 2 2 6 6 . 4 i la cosa vendida fuere inmueble, prevalecer la venta que

primero se haya registrado y si ninguna lo ha sido, se observar lo dispuesto en el artculo anterior.
ART. 2982.-Si hubiere varios acreedores hipotecarios garantizados con
los mismos bienes, pueden formar un concurso especial con ellos, y. sern
pagados por el orden de fechas en que se otorgaron las hipotecas, si stas
se registraron dentro del trmino legal, o segn el orden en que se hayan
registrado los gravmenes, si la inscripcin se hizo fuera del trmino
de la ley.
Por lo que se refiere a la preferencia, el artculo 3013 establece:
La preferencia entre derechos reales sobre una finca u otros derechos, se

determinar por la prioridad de su inscripcin en el Registro Pblico, cualquiera que sea la fecha de su constitucin.
El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotacin preventiva ser preferente, aun cuando su inscripcin sea posterior,
siempre que se dC el aviso que previene el artculo 3016.
Si la anotacin preventiva se hiciere con posterioridad a la presenb
cin del aviso preventivo, el derecho =al motivo de Cste ser preferente,
aun cuando tal aviso se hubiese dado extemporneamente.
Por su parte el artculo 3015 reza:
La prelacin entre los diversos documentos ingxsados al Registro
Pblico se determinar por la prioridad en cuanto a la fecha y nmero
ordinal que les corresponda al presentarlos para su inscripcin, salvo lo
dispuesto en el artculo siguiente.

Asimismo el Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad expresa:
ART. 18.-La solicitud de entrada y trmite provista de la copia o copias

que se estimen necesarias, tendr el doble objeto de servir como instmmento para dar los efectos probatorios en orden a la prelacin de los
documentos presentados y como medio de control de los mismos, a los que
se acompaar en las distintas fases del procedimiento.
ART. 20.-A1 ingresar la solicitud se le irn agregando los siguientes
datos
... :
.
1. Nmero de entrada del documento por riguroso orden prugresivo,
segn el ramo del registro a que corresponda. La numeracin se iniciar
cada ao del calendario, sin que, por ningn motivo est permitido
emplear, para documentos diversos, el mismo nmero, aun cuando &te
se provea de alguna marca o signo distintivo, salvo que se trate de un solo
inskmento. 11. La fecha y hora de presentacin..
- - -
Anotaciones preventivas
El establecimiento de las anotaciones preventivas, es una forma de dar

publicidad y seguridad a los terceros registrales. Estas se asientan marginalmente en los libros si es el sistema a seguir, o en la parte de anotaciones
preventivas, cuando se trata del folio real.
Las anotaciones preventivas tienen la ventaja de que si los hechos o actos
en ellas consignados, se realizan cumpliendo los requisitos sealados por la
ley, sus efectos se retrotraen y el derecho queda inscrito en forma definitiva
desde la fecha de la anotacin.
Estas pueden realizarse a peticin del notario, del juez, o de oficio en
caso de rechazo de una inscripcin. Al respecto el Cdigo Civil establece que:
ART.3043.-Se anotarn preventivamente en el Registro Pblico:

1. Las demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles o a la
constitucin, declaracin, modificacin o extincin de cualquier derecho
real sobre aquellos ;
11. El mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo
en bienes inrnuebles del deudor;
111. Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos preparatorios o para dar fonna legal al acto o contrato concertado,
cuando tenga por objeto inmuebles o derechos reales sobre los mismos;
IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohban
la enajenacin de bienes inmuebles o derechos reales;
V. Los ttulos presentados al Registro Pblico y cuya inscripcin haya
sido denegada o suspendida por el Registrador;

VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en

el articulo 2852;
VII. El decreto de expropiacin y de ocupacin temporal y declaracin
de limitacin de dominio, de bienes inmuebles;
VIII. Las resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen
la suspensin provisional o definitiva, en relacin con bienes inscritos en el
Kegistro Pblico, y
IX. Cualquier otro titulo que sea anotable, de acuerdo con este Cdigo u otras Leyes.
Los efectos retroactivos de las anotaciones preventivas, se establecen en el
artculo 3017, que dice:
La inscripcin definitiva de un derecho que haya sido anotado previamente, surtir sus efectos desde la fecha en que la anotacin los produjo.
Anotacin preventiva notarial

Cuando un notario otorgue o vaya a otorgar una escritura, puede pedir
que en el Registro Pblico de la Propiedad, se hagan las anotaciones preventivas correspondientes. Nuestro cdigo, siguiendo al sistema argentino, adopt
el sistema conocido como primer aviso preventivo, que se trata de una anotacin solicitada con anterioridad al otorgamiento de una escritura en el
certificado de libertad de gravmenes, para congelar el registro por el trmino
de treinta das.
Al respecto el articulo 3016 dispone:
Cuando vaya a otorgarse una escritura en la que se declare, reconozca,
adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga la propiedad o
posesin de bienes races, o cualquier derecho real sobre los mismos, o que
sin serlo sea inscribible, el Notario o autoridad ante quien se haga el
otorgamiento, deber solicitar al Registro Pblico certificado sobre la existencia o inexistencia de gravmenes en relacin con la misma. En dicha
solicitud que surtir efectos de aviso preventivo deber mencionar la
operacin y finca de que se trate, los nombres de las contratantes y el respectivo antecedente registral. El registrador, con la solicitud y sin cobro
de derechos por este concepto, practicar inmediatamente la nota de presentacin en la parte respectiva del folio correspondiente, nota que tendr
vigencia por un trmino de treinta das naturales a partir de la fecha de
presentacin de la solicitud.
Una vez firmada la escritura que produzca cualquiera de las consecuencias mencionadas en el prrafo precedente, el Notario o autoridad

ante quien se otorg dar aviso preventivo acerca de la operacin de que

se trate, al Registro Pblico dentro de las cuarenta y ocho horas siguientes
y contendr ademhs de los datos mencionados en el prrafo anterior, la
fccha de la escritura y la de su firma. El registrador, con el aviso citado
y sin cobro de derecho alguno, parcticar de inmediato la nota de
presentacin correspondiente, la cual tendr una vigencia de noventa
das naturales a partir de la fecha de presentacin del aviso. Si ste se da
dentro del trmino de treinta das a que se contrae el prrafo anterior,
sus efectos preventivos se retrotraern a la fecha de presentacin de la
solicitud a que se refiere el mismo prrafo; en caso contrario, slo surtir
efectos desde la fecha en que fue presentado y segn el nmero de entrada
que le corresponda.
Si el testimonio respectivo se presentare al Registro Pblico dentro de
cualquiera de los trminos que sealan los dos prrafos anteriores, su inscripcin surtir efectos contra tercero desde la fecha de presentacin del
aviso y con arreglo a su nmero de entrada. Si el documento se presentare
fenecidos los referidos plazos, su registro slo surtir efectos desde la fecha
de presentacin.
Si el documento en que conste alguna de las operaciones que se mencionan en el prrafo primero de este artculo fuere privado, deber dar
el aviso preventivo, con vigencia por noventa das, el Notario, o el Juez
competente que se hayan cerciorado de la autenticidad de las firmas y
de la voluntad de las partes, en cuyo caso el mencionado aviso surtir los
mismos efectos que el dado por los Notarios en el caso de los instrumentos
pblicos. Si el contrato se ratificara ante el Registrador, ste deber practicar de inmediato el aviso a que este precepto se refiere.
Este artculo en su prrafo primero, establece que la solicitud de libertad
de gravmenes surte efectos de aviso preventivo, respecto de la operacin que
pretenda mlizarse, siempre y cuando tenga las siguientes menciones: 1. nombre de los contratantes; 2. tipo de operacin; 3. finca de que se trate, y 4.
antecedente registral.
Con la solicitud presentada en los trminos mencionados, el registrador,
sin cobro de derecho alguno y asentando la fecha de la solicitud, deber
formular la nota de presentacin en la parte de anotaciones preventivas del
folio real, o marginalmente si el asiento existe en libros. Esta nota tiene una
vigencia de treinta das naturales a partir de la fecha de presentacin de la
solicitud.
Camv lo indica la exposicin de motivos de la reforma al Cdigo Civil
de diciembre de 1973, que incluye esta disposicin por primera vez en el entonces artculo 3018, este aviso preventivo resulta de gran utilidad, pues "se
cierra la posibilidad de defraudacin o engao al adquirente, ya que durante
la elaboracin de la escritura y la obtencin de certificados de inscripcin,

gravmenes y dems documentos, que se requieren en estos casos, los embarg~s,

enajenaciones o cualquiera otra forma de modificacin de los derechos derivados del Registro resulta imposible, ya que las inscripciones que se hagan
de estos embargos, gravmenes u operaciones, tomarn la prelacin que le
corresponda, conforme a la oportunidad de los avisos preventivos".
El segundo aviso preventivo, previsto en el segundo prrafo del artculo
en comentario, o sea, el que dar el notario dentro de las 4.8 horas siguientes al
otorgamiento de la escritura, tiene efectos retroactivos a la fecha de presentacin del primer aviso, siempre y cuando este segundo aviso ingrese al Registro
Pblico de la Propiedad dentro de los treinta das siguientes a la presentacin
del primero. Para que se produzca este efecto retroactivo en lo que se refiere
a la operacin registrable, el .notario deber presentar el testimonio de la
escritura respectiva dentro de los noventa das siguientes a la presentacin
del segundo aviso.
Este segundo aviso preventivo, deber contener: 1. los nombres de los
interesados; 2. la operacin celebrada; 3. la finca de que se trata; 4. nmero
y fecha de firma de la escritura, y 5. los antecedentes registrales.
Anotacidn preventiva judicial
Siempre que existan juicios contradictorios sobre la propiedad o posesin

de un bien inmueble, puede pedirse al juez que ordene al registrador la
anotacin marginal y pwentiva del estado contencioso en que se encuentre
la finca. Esta anotacin, como las notariales, surte efectos frente a terceros, de
tal manera que el adquirente de la finca se da por enterado de que sta se
encuentra en estado contencioso, y en caso de adquirirla, corre los riesgos
del resultado del juicio. Por ejemplo, si se inicia un juicio de prescripcin
adquisitiva en contra de un titular registra1 y se tiene la precaucin de pedir
al juez, en el momento de presentar la demanda, que se anote en el Registro
Pblico esta circunstancia, cuando se pronuncie la sentencia de prescripcin
y se inscriba surtir sus efectos registrales desde el momento en que se hizo la
anotacin preventiva, teniendo por lo tanto la prelacin y preferencia desde
esa fecha.
Como hemos visto con anterioridad, el registrador al calificar un documento puede decidir si se inscribe, se suspende o se rechaza la inscripcin
En los dos ltimos casos el interesado podr optar por interponer un recurso
ante el director del registro, o bien impugnar la resolucin ante el Juez de 10
Comn. En ambos casos, si la impugnacin le es favorable, los efectoB

se rctrotraern a la presentacin del documento en el Registro. Siempre que un

documento se suspenda o rechace, el registrador
teidr que fundamentar y
motivar su rechazo y liaccr la anotacin preventiva en la que conste esta
razn (Art. 3043, frac. V ) .
calificacin hecha por el Registrador podr recurrirse

ante el Director del Registro Pblico, Si ste conforma la calificacin, el
pcr.iuudicado por ella podr reclamarla en juicio.
Si la autoridad judicial ordena que se registre el ttulo rechazado, la
inscripcin surtir sus efectos, desde que por primera vez se present
cl ttulo? si se hubiere hecho la anotacin preventiva a que se refiere la
fmccin 1 7 del artculo 3043.
ih~.
3022.-La
C n d u r i d ~ dt-n las anotaciones prcuentivas
Como resultado estas anotaciones pueden convertirse en definitivas o simplemente cancelarse. En este ltimo caso, la cancelacin puede producirse
por caducidad o bien por improcedencia. As se ,determina en los siguientes
artculos :
-\RT. 3035.-Las
anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen,
caducarn a los tres aos de su fecha, salvo aquellas a las que se les fije un
p!am de caducidad ms breve. No obstante, a peticin de parte o por
mandato de las autoridades que las decretaron, podrn prorrogarse una o
mrs veces. por dos aos cada vez, siempre que la prrroga sea anotada
a n t a de que caduque el asiento.
La caducidad produce la extincin del asiento respectivo por el simple
transcurso del tiempo; pero cualquier interesado podr solicitar en este
caso que se registre la cancelacin de dicho asiento.
ART. 3044.-La anotacin preventiva, perjudicar a cualquier adquirente de la finca o derecho real a que se refiere la anotacin, cuya adquisicin sea posterior a la fecha de aquella, y en su caso, dar preferencia
para el cobro del crdito sobre cualquier otro de fecha posterior a la
aiiotau6n.
En los casos de las fracciones IV y VI11 del artculo 3043 podr producirse el cierre del registro en los trminos de la resolucin correspondiente. En el caso de la fraccin VI, la anotacin no producir otro efecto
que el fijado por el artculo 2854.
En el caso de la fraccin VII, la anotacin servir nicamente para
que conste la afectacin en el registro del inmueble sobre el que hubiere
secado la declaracin, pero bastar la publicacin del d e c ~ t orelativo en
cl Diano Oficial de la Federacin para que queden sujetos a las resultas

del mismo, tanto el propietario o poseedor, como los terceros que intervengan en cualquier wto O contrato posterior a dicha publicacin, respecto
del inmueble afectado, debiendo hacerse la inscripcin definitiva que proceda, hasta que se otorgue la escritura respectiva, salvo el caso expresamente previsto por alguna Ley en que se establezca que no es necesario
este requisito.
Este principio denominado tambin de legalidad, consiste en que todo documento, al ingresar al Registro Pblico de la Propiedad, dentro de su procedimiento de inscripcin, debe ser examinado por el registrador en cuan.to a
sus elementos de existencia y validez, es decir, si satisface todos los requisitos
legales que para su eficacia exijan los ordenamientos jurdicos. A esta actividad se le llama "calificadora" y puede ser concurrente con la notarial y
la judicial. Por ejemplo, cuando se constituye una sociedad annima, el notario examina la legalidad del negocio jurdico y redacta la escritura; ms
tarde, es motivo de la calificacin judicial, con la intervencin del ministerio
pblico; finalmente el registrador lo califica para su inscripcin.
Examinar el ttulo es un derecho y una obligacin del registrador, quien
bajo su responsabilidad y dentro del plazo sealado por la ley, lo debe
realizar de manera independiente, as como en forma Gpersonalsimay libre de
cualquier presin. Este examen debe ser de forma y fondo, analizando 10s elementos extrnsecos e intrnsecos.
El artculo 14 del Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad,
establece las atribuciones de los registradores:
1. Realizar un estudio integral de los documentos que les sean turnados

para determinar la procedencia de su registro, segn resulte de su forma
y contenido y de su legalidad en funcin de los asientos registrala preexistente~y de los ordenamientos aplicables;
11. Determinar en cantidad lquida, con estricto apego a las disposiciones aplicables, el monto de los derechos a cubrir;
111. Dar cuenta a su inmediato superior, de los fundamentos y resultados de la calificacin;
IV. Ordenar, bajo su estricta vigilancia y supervisin, que se practiquen los asientos en el folio correspondiente, autorizando cada asiento con
su firma, y
V. Cumplir con las dems disposiciones legales aplicables, mi cm110
con las instrucciones que les transmita el Director General.

Slo pueden inscribirse documentos autnticos y fidedignos que renan los

requisitos de contenido y forma. En cuanto a la calificacin del contenido
del documento, el registrador debe constatar que sea de los inscribibles en el
Registro Pblico de la Propiedad Inmueble. Estos son:
ART. 3042.-. . .
1. Las ttulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera,
transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesin originaria
y los dems derechos reales sobre inmuebles;
11. La constitucin del patrimonio familiar;
111. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por periodo
mayor de seis acs y aquellos en que haya anticipos de rentas por ms
de tres aos, y
IV. Los dems ttulos que la ley ordene expresamente que sean rcgistrados.
Tambin el registrador debe examinar los documentos que se presentan
para anotacin preventiva. Estos se encuentran mencionados en el artculo
3045 del Cdigo Civil.
Adems de examinar si es un derecho inscribible o no, el registrador
califica si el documento satisface las formas extrnsecas sealadas por la ley;
la capacidad de las partes; y la validez del acto o contrato. Esta funcin se
encuentra regulada el1 el artculo 3021 que dice:
Los registradores calificarn bajo su responsabilidad los documentos que
se presenten para la prctica de alguna inscripcin o anotacin; la que
suspendern o denegarn en los casos siguientes:
1. Cuando el ttulo presentado no sea de los que deben inscribirse
o anotarse;
11. Cuando el documento no revista las formas extrnsecas que establezca la ley;
111. Cuando los funcionarios ante quienes se haya otorgado o rectificado el documento, no hayan hecho constar la capacidad de los otorgantes
o cuando sea notoria la incapacidad de stos;
IV. Cuando el contenido del documento sea contrario a las leyes
prohibitivas o de inters pblico;
V. Cuando haya incompatibilidad entre el texto del documento y 10s
asientos del registro;
VI. Cuando no se individudicen los bienes del deudor sobre los que
se constituya un derecho real, o cuando no se fije la cantidad mxima
que garantice un gravamen en el caso de obligaciones de monto indeterminado, salvo los casos previstos en la ltima parte del articulo 3011,
cuando se den las bases para determinar el monto de la obligacin garantizada, y

VII. Cuando falte algn otro requisito que deba llenar el documento
de acuerdo con el cdigo u otras leyes aplicables.
Como mencion anteriormente slo pueden inscribirse los documentos
autnticos y fidedignos que renan los requisitos establecidos por la iey, tales
como :
a ) Los testimonios notariales. Estos son la copia en la que se transcribe
la escritura o el acta, con la reproduccin de los documentos que obran en el
apndice;
b) Los documentos autnticos, por ejemplo el decreto de expropiacin,
publicado en el Diario Oficial de la Federacin;
c ) Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera
autntica, por ejemplo, la sentencia de prescripcin que para su inscripcin
no requiere ser protocolizada;
d) Los documentos que legalmente pueden otorgarse en contrato privado,
tales como la compraventa de inmuebles, en los trminos de los artculos
2317 y 2320;
e) El contrato de sociedad y asociacin, etctera, siempre y cuando las
firmas hayan sido ratificadas debidamente ante notario o juez.
~de.m&de estos documentos existen otros con caractersticas especiales que
el registrador debe examinar y calificar, por ejemplo:
1. En tratndose de cancelacin de hipotecas constituidas en garanta de

ttulos transmisibles por endoso, el procedimiento a seguir es:
1. Presentndose la escritura otorgada por la que se hayan cobrado

los crditos, en la cual debe constar haberse inutilizado los ttulos endosables en el acto de su otorgamiento, y
11. Por ofrecimiento del pago y consignacin del importe de los ttulos
tramitados y resudtos de acuerdo con las disposiciones legales relativas.
ART.3039.-Las inscripciones de hipotecas constituidas con el objeto
de garantizar ttulos al ,portador, se cancelarn totalmente si se hiciere
constar por acta notarial, estar recogida y en poder del deudor la emisin
de ttulos debidamente inutilizados.
Proceder tambin la cancelacin total si se presentasen, por lo menos,
las tres cuartas partes de los ttulos al portador emitidos y se asegurase
el pago de los restantes, consignndose su importe y d de los intereses que
procedan. La cancelacin en este caso, deber acordarse por sentencia,
previos los trmites fijados en el Cdigo de Procedimientos Civiles.

ART. 3040.-Podrn
cancelarse parcialmente las inscripciones hipotecarias de que se trate, presentando acta notarial que acredite estar recogidos
y en poder del deudor, debidamente inutilizados, ttulos por un valor
equivalente al importe de la hipoteca parcial que se trate de extinguir,
siempre que dichos ttulos asciendan, por lo menos, a la dcima parte del
total de la emisin.
ART. 3041.-Podr tambin camelarse, total o parcialmente la hipoteca que garantice, tanto ttulos nominativos como al portador, por consentimiento del representante comn de los tenedores de los ttulos, siempre
que est autorizado para ello y declare bajo su responsabilidad que ha
recibido el importe por el que se cancela.
2. Cuando se trata de un documento pblico otorgado en el extranjero

para surtir efectos en la Repblica Mexicana, ind'ependientemente de las
legislaciones exigidas en el pas donde se otorgue el documento, es necesaria
la del cnsul mexicano acreditado en dicho pas. La Secretara de Relaciones
Exteriores, de acuerdo con el articulo 28, fraccin X de la Ley Orgnica de
la Administracin Pblica Federal, legaliza a su vez la firma del cnsul
mexicano.
Una vez realizada la legalizacin, el documento otorgado ante funcionario
extranjero necesita traducirse por perito oficial y protocoiizarse ante notario,
de acuerdo con el artculo 91 de la Ley del Notariado para el Distrito Federal.
Por su parte la mencionada Ley Orgnica de la Administracin Pblica
Federal, en tratndose de documentos pblicos otorgados en el extranjero
ante cnsul mexicano para surtir efectos en la Repblica Mexicana, prev
en el artculo 28, fracciGn 11 que la Secretara de Relaciones Exteriores,
ejercer funciones notariales por conducto de los miembros del Servicio Exterior Mexicano. En el mismo sentido el artculo 47, inciso d ) , de la Ley
Orgnica del Servicio Exterior Mexicano, establece que el jefe de una representacin consular tiene la obligacin de ejercer funciones notariales en 10s
actos y contratos celebrados por mexicanos en el extranjero para ser ejecutados
en la Repblica Mexicana, debiendo aplicar las disposiciones de la Ley de1
Notariado y del Cdigo Civil para el Distrito Federal en materia comn
y para toda la Repblica en materia federal.
Asimismo el artculo 92 de la Ley del Notariado, reitera que para ejercer
los poderes otorgados ante cnsul mexicano en el extranjero, no se requiere de
protocdlizacin, ya que por una ficcin legal se consideran otorgados dentro
de la Repblica Mexicana.

En caso de sentencias judiciales adems se requiere orden de ejecucin

emitida por ias autoridades judiciales competentes en la Repblica Mexicana.
ART,. 3006.-Los actos ejecutados o los contratos otorgados en otra entidad
federativa o en el extranjero, slo se inscribirn si dichos actos o contratos
tienen el carcter de inscribibles conforme a las disposiciones de este cdigo y del Reglamento del Registro Pblico.
Si los documentos respectivos apareciesen redactados en idioma extranjero y se encuentran debidamente legalizados, debern ser previamente
traducidos por perito oficial y protocolizados ante notario.
Las sentencias dictadas en el extranjero slo se registrarn si no estn
en desacuerdo con leyes mexicanas y si ordena su ejecucin la autoridad
judicial competente.
Como resultado de la actividad calificadora, el registrador podr inscribir
el documento. Si gristen faltas subsanables O insubsanables, podr suspender o
denegar la inscripcin.
Al no estar d e acuerdo con la calificacin registral, "podr I.ecurrirse
ante el director del Registro Pblico. Si ste confirma la califikcin el perjudicado por ella podr reclamarla en juicio" (Art. 3022).
Calificacin fiscal
Los registradores tienen la facultad, obligacin y responsabilidad de cuantificar el monto de los derechos que se tienen que pagar por la inscripcin
de un documento. Al respecto la fraccin 11 del artculo 14 del Reglamento del
Registro Pblico de la Propiedad, establece:
Determinar en cantidad liquida, con estricto apego a las diposiciones
aplicables, el monto de los derechos a cubrir.
Calificacin desmedida
El exceso de calificacin atenta en contra de las finalidades del Registro
Pblico que son la publicidad, la seguridad jurdica y la rapidez en el trfico
de inmuebles.
Con frecuencia algunos registradores tienden a considerarse~"juezde jueces"
y se introducen al estudio de un documento en los aspectos ms insignificantes e
intrascendentes, como por ejemplo, solicitar el acta de matrimonio del repre-

sentante de una sociedad, siendo que para nada interesa su estado civil ni el
rgimen bajo el cual est casado.
Esta actitud propicia el entorpecimiento y dilacin en el proceso registral,
as como el innecesario congestionamiento de los documcntos, y en algunas
ocasiones puede fomentar la corrupcin.
a ) Para que un asiento o anotacin produzca sus efectos, debe constar en

el folio real o en e1 libro correspondiente; de esta manera el acto inscrito
surte efectos frente a terccros.
Como se ha visto con anterioridad, el sistema registral declarativo es el
que se sigue en Mxico. Art. 3008. "La inscripcin de los actos o contratos
en eil Registro Pblico tiene efectos declarativos."
La solicitud de inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad no se
realiza de oficio, es un acto potestativo y rogado. La transmisin de la propiedad se verifica por mero efecto del contrato, sin necesidad de traditio o
de su inscripcin. Ahora bien, si se desea que la adquisicin sea oponible
frente a cualquier tercero, es necesaria su inscripcin en el Registro Pblico.
E n otros sistemas como el sustantivo, la inscripcin es un medio de perfeccionamiento sin el cual no se da la transmisin de la propiedad.
b) Materialmente, la inscripcin puede realizarse en libros o en folios,
segn el sistema que se adopte.
En el primer caso, la inscripcin se lleva a cabo transcribiendo los documentos en su parte esencial. En este mtodo, el Registro Pblico de la Propiedad se divide en secciones y en cada una se inscriben distintos actos y hechos;
por ejemplo, en la seccin primera, los ttulos traslativos de dominio sobre
bienes inmuebles; en la segunda, los gravmenes reales; en la tercera, los
embargos, fianzas y otros derechos personales; en la cuarta, las personas
morales; en la quinta, archivo y certificaciones.
En el folio real se asientan: inscripciones en el sentido estricto, cancelaciones, anotaciones preventivas, notas marginales, avisos notariales, y asientos dc
presentacin.
De acuerdo con las modificaciones hechas el 3 de enero de 1979 al Cdigo
Civil del Distrito Federal, se sustituy el sistema de libros por el de folios.
El establecin~iento del folio real ha resultado muy til en el Distrito
Federal, pues en cada folio se concentran las caractersticas de la finca, su
titular, los gravmenes y notas preventivas. En el anterior sistema, para

conocer el estado de una finca, haba que consultar varios libros que se
encontraban en distintas secciones de las oficinas del Registro Pblico.
El artculo 3059 del Cdigo Civil dispone:
El reglamento establecer el sistema conforme al cual debern llevarse los
folios del Registro Pblico y practicarse los asientos.
La primera inscripcin de cada finca ser de dominio o de posesin.
Por su parte el artculo 21 del Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad describe los folios de la siguiente manera:
La finca, el bien mueble o persona moral, constituye la unidad bsica

registral; el folio numerado y autorizado, es el documento que contiene
sus datos de identificacin, as como los actos jurdicos que en ellos incidan.
El folio en su cartula describir la unidad bsica y sus antecedentes;
las subsecuentes partes, diferenciadas segn e lacto, contendrn los asientos
que requieren publicidad.
Las hojas que integren el folio tendrn los apartados necesarios, para
que ordenadamente se anoten el nmero de entrada, fecha, clave de operacin, el asiento y firma del registrador.
Las inscripciones constituyen la finalidad propia del Registro, en ellas se
establecen los datos de la finca de que se trata, los titulares y el derecho.
Estas se realizan en la primen parte del folio descrito en el artculo 23 de la
manera siguiente :
La cartula del folio contar con espacios separados por lneas horizontales
y casillas apropiadas para contener:
1. El rubro: "DEPARTAMENTO
DEL DISTRITOFEDERAL.
REGISTRO
PI~BLICO DE LA PROPIEDAD";
11. La autorizacin en los siguientes trminos: "Se autoriza el p r e
sente Folio Real, para los asientos relativos a la finca cuyos datos registrales y de identificacin se describen a continuacin"; fecha de la autorizacin; sello y firma del servidor pblico que autoriza;
111. Nmero registral o de la matrcula que ser prog-resivo e invariable,
y nmero de cuenta catastral si lo hubiere;
IV. Antecedente registral ;
V. Tratndose de bienes inmuebles:
a) Descripcin del mismo;
b) Ubicacin ;
c) Denominacin, si la tiene;
d) Superficie, y
e) Rumbos, medidas y colindancias.

VI. En el caso de bienes muebles se contendr su descripcin, y

VII. Tratandose de personas morales debern establecerse los datos
esenciales de las mismas.
En la segunda parte del folio se asienta nlas hipotecas, los gravinenes y
limitaciones de dominio a que estn sujetas las fincas.
ART. 25.-La segunda parte del folio o de gravmenes y limitaciones. se

dividir en la misma forma que la anterior y servir para las inscripciones
de garantas reales, as como las relativas a las limitaciones de propiedad.
El registrador autorizar con su firma cada asiento.
Por ltin~o,la tercera parte del folio "se destinar a anotaciones pm-entivas, las cuales sern igualmente autorizadas por e1 registrador" (Art. 26).
Cuando se trate del registro de bienes muebles e inscripcin de personas
morales, est previsto que se abrirn folios con las mismas caractersticas que
el real.
Se llama inmatriculacin a la primera inscripcin de una finca en el

Rcgistro Pblico de la Propiedad.
Al respecto el Cdigo Civil dispone:
ART. 3046.-La inmatriculacin es la inscripcin de la propiedad o posesin de un inmueble en el Registro Pblico de la Propiedad, qiic carece
de antecedentes registrales. Para cualquiera de los procedimientos de inrnatriculacin a que se refieren los artculos siguientes, es requisito previo
que el Registro Pblico emita un certificado que acredite que el bien de que
se trate no est inscrito, en los trminos que se precisen en las disposiciones
administrativas que para el efecto se expidan.
El Director del Registro Pblica podr allegarse informacin de otras
autoridades administrativas.
El interesado en la inmatriculacin de la propiedad o posesin de un
inmueble podr optar por obtenerla mediante resolucin judicial o mediante
resolucin administrativa, en los trminos de las disposiciones siguientes:
1. La inmatriculacin por resolucin judicial se obtiene :
a ) Mediante informacin de dominio, y
b ) Mediante informacin posesoria.
11. La inmatriculacin por resolucin administrativa se obtiene:

a ) Mediante la inscripcin del decreto por el que se incorpora al

dominio pblico federal o local un inmueble;
b) Mediante la inscripcin del decreto por el que se desincorpone del
dominio pblico un inmueble, o el ttulo expedido con base en ese decreto;
c ) Mediante la inscripcin de un ttulo fehaciente y suficiente para
adquirir la propiedad de un inmueble, en los trminos del artculo 3051
de este Cdigo;
d ) Mediante la inscripcin de la propiedad de un inmueble adquirido
por prescripcin positiva, en los trminos del artculo 3052 del presente
Cd'lP0. v
e ) Mediante la inscripcin de la posesin de buena fe de un inmueble,
que rena los requisitos de aptitud para prescribir, en los tmiims del
artculo 3053 de este Cdigo.
0
Inmatriculacin judicial mediante informacin de dominio o de posesin
El Cdigo de Procedimientos Civiles establece, dentro de los juicios de

jurisdiccin voluntaria, los de informacin de dominio o de posesin (Art.
927) . Curiosamente el articulo 122, tercer prrafo del ordenamiento adjetivo
que se refiere a la notificacin por edictos, dispone un pmedimiento de
inforniacin de dominio que aparentemente es contencioso y no de jurisdiccin voluntaria, pues liabla de alegatos, apelacin en ambos efectos y sustanciacin de los recursos normales de los juicios ordinarios. Considero que
ese artculo est mal ubicado y desentona dentro del Cdigo de Procedimientos
Civiles; la forma de sustanciar la informacin de dominio se establece en el
Cdigo Civil al determinar que:
4
ART. 3047.-En el caso de la informacin de dominio a que se refiere el

inciso a ) de la fraccin 1 del artculo anterior, el que haya powdo' bienes
inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas para prescribirlos
establecidas en el libro segundo, ttulo sptimo, captulo 11 del Cdigo Civil,
y- no tenga ttulo de propiedad o, tenindolo no sea susceptible de inscripcin por defectuoso, podr ocurrir ante el juez competente para
acreditar la pmcripcin rindiendo la informacin respecitva, en los t e nos de las disposiciones aplicables del Cdigo de Procedimientos Civiles.
Comprobados debidamente los requisitos de la pmcripcin, el juez
declarar que el poseedor se ha convertido en propietario en virtud de la
prescripcin y tal declaracin se tendr como titulo de propiedad y ser
inscrita en el Registro Pblico de la Propiedad.
Los presupuestos para iniciar el juicio a que so refiere el artculo transc i t o wn :

a\ El certificado de no inscripcin. Se llama as a la certificacin expedida por el Registro Pblico de la Propiedad de que la finca no se encuentra
inscrita a nombre de una persona. Este elemento a mi parecer no es totalmente confiable ya que por una parte, es difcil, casi imposible, la bsqueda
que ms bien es una autCntica investigacin, de una inscripcin ante la complejidad de los diferentes sistemas con que ha funcionado el Registro (libros
y folios) y, sobre todo, ante la anterior diversidad administrativa de las oficinas del Registro. Se sabe que antes haba registros en Tlalpan, Tacubaya,
Villa Alvaro Obregn, y en el centro de la ciudad etctera; y por otro lado,
ante estas circunstancias cmo probar un hecho negativo?
b ) Constatar que se carece de titulo de propiedad, o bien si se tiene,

demostrar que no es inscribible por defectuoso, y
c) Probar que la finca se ha posedo por un plazo mayor a 5 aos en
forma pblica, pacfica y de buena fe.
En este supuesto, el ttulo de propiedad en su sentido formal, lo constituye
la sentencia ejecutoriada y protocolizada ante notario. El testimonio de la
protocolizacin, una vez realizado el pago de los impuestos y derechos correspondientes, se inscribe en el Registro Pblico de la Propiedad.
Por lo que se refiere a la inmatriculacin de la posesin de un inmueble
puede promoverse judicialmente en va de jurisdiccin voluntaria e inscribirse
en el Registro Pblico, previa protocolizacin ante notario de las diligencias
necesarias correspondientes.
La inscripcin de la posesin tiene por objeto: a) atribuir al poseedor la
publicidad registral; b) establecer la certeza del tiempo transcurrido de la posesin y c ) tener a la posesin inscrita como apta para prescribir, es decir,
con las caractersticas de buena fe, pacifica, continua, pblica y en concepto
de propietario (anirnus domini).
Transcurridos cinco aos desde su inscripcin puede pedirse judicialmente
que se declare adquirida la propiedad por haberse consumado la prescripcin
(Art. 3035). Al efecto el artculo 3048 dice:
En el caso de informacin posesoria, a que se refiere el inciso b ) de la

fraccin 1 del artculo 3046, el que tenga una posesin de buena fe apta
para prescribir, de bienes inmuebles no inscritos en el Registro PGblico de
la Propiedad en favor de persona alguna, aun antes de que transcurra el
tiempo necesario para prescribir, puede registrar su posesin mediante
resolucin judicial que dicte el juez competente.
Para lo anterior, se deber seguir el procedimiento que establece el
Cdigo de Procedimientos Civiles para las informaciones a que se refiere
el articulo 3047.

El efecto de la inscripcin ser tener la posesin inscrita como apta

para producir la prescripcin, al concluir el plazo de cinco aos, contados
desde la fecha de la inscripcin.
Las inscripciones de posesin expresarn las circunstancias exigidas
para las inscripciones previstas en el Reglamento del Registro Pblico.
En virtud de que el procedimiento de informacin ad perpetuam, ya %a de
posesin o de propiedad, es de jurisdiccin voluntaria, cuando hay oposicin
de cualquier interesado, el juez debe suspenderlo.
La controversia para determinar quin tiene mejor titulo entre dos propietarios o poseedores, se deduce ejercitando la accin publiciana o plenaria
de posesin por medio de un juicio contencioso y no en jurisdiccin voluntaria.
Si el procedimiento de informacin de dominio o de posesin estuviese
concluido y aprobado, el juez lo har del conocimiento del director del Registro
para que suspenda el asiento respectivo, y si ya lo hubiese hecho, para que
haga la anotacin de la oposicin.
,Esta anotacin retrotrae sus efectos a la fecha de iniciacin de la informacin, sea que haya o no prosperado la accin en el momento de su anotacin.
La vigencia de esta anotacin est sujeta a que dentro de los seis meses
siguientes, se haga valer en juicio el derecho por ella protegido, y de no ser
as, la anotacin preventiva caduca (Art. 3049).
Inrnatriculacin por resolucin administrativa

Incol;poracin o desincorporacin por resolucin administrativa. De acuerdo con la Ley de Bienes Nacionales, el patrimonio del Estado, estF constituido
por los bienes de uso comn; los bienes de dominio privado de la federacin, de los Estados y del Distrito Federal; y por los bienes destinados a un
servicio pblico.
El Estado puede adquirir bienes por incorporacin, expropiacin y por
contrato. Cuando se trata de expmpiacin de un inmueble no inscrito (el caso
de expropiacin de un ejido en zona urbana), se requiere de la inmatriculacin en el Registro Pblico.
El decreto que desincorpora del dominio pblico un inmueble para su
enajenacin a los particulares, o el ttulo en que consta la e n a j e . d 6 n y se
inmatricula en el Registro. La Ley de Bienes Nacionales estable el procedimiento y las bases para enajenar un bien desincorporada del dominio pblico.
Tanto el decreto de inaxporacin como el de desincorporacin se inmatriculan en el Registro Pbliw, mediante resolucin de su director.

ART. 3050.-La
inmatriculacin administrativa se realizar por resolucin

del Director del Registro Pblico de la Propiedad, quien la ordenar dc
plano en los casos previstos por los incisos a) y b) de la fraccin 11 del
artculo 3046.
Procedimiento de inmatriculacin ante el Registro Pblico de la Propiedad.

La inscripcin de ttulos autnticos en el Registro Pblico, histrica y doctrinalrnente se conoce como inscripcin "primera de la finca". Cuando se
cre el Registro Pblico de la Propiedad (en el Cdigo Civil de 1870),
se procedi, sealando un plazo perentorio, a la inmatriculacin de la posesin y propiedad entonces existentes.
Los requisitos para llevar a cabo esta inmatriculacin, en los trminos del
articulo 3051, son:
l o - Q u e se expida previamente un "certificado de no inscripcin" (con

anterioridad coment lo incierto que puede ser este certificado).
2 Q 4 u e se presente un ttulo de propiedad fehaciente y suficiente; es
decir, la pxueba indubitable de la celebracin del acto jurdico atributivo
de la propiedad. De acuerdo con los cdigos de procedimientos civiles, los
documentos autorizados por los federatarios hacen prueba plena (Art. 327).
3Q-Que el titulo exprese el motivo (la causa) por el cual el solicitante
es propietario, por ejemplo por compraventa, donacin, permuta, etctera.
49-Finalmente se exige que el predio est empadronado en el catastro
y al corriente en el pago del impuesto predial.
5 Q - Q u e exista resolucin del Director del Registro Pblico (Art. 3050)
ordenando la inmatriculacin.
Este ltimo requisito se ha considerado anticonstitucional pues al poder
judicial es al que le corresponde declarar que una persona se ha convertido
en propietaria.
Este principio tiene como finalidad determinar perfectamente los bienes

objeto de inscripcin, sus titulares, as como el alcance y contenido de los
derechos. Antiguamente existan las hipotecas universales o generales que
gravaban el patrimonio del deudor. No se determinaba qu bienes integraban
la garanta y por cunto responda cada uno de ella; pero ahora el Cdigo
Civil, en los artculos 2912 y 2913, obliga cuando se han hipotecado varias
fincas para garantizar un crdito, a determinar el monto que corresponde s

cada una de ellas. Tambin establece que si un predio se ha fraccionado

se "repartir equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones".
Respondiendo a este principio, cuando un predio es subdividido o fraccionado, o se constituye el rgimen de propiedad en condominio, se debe abrir
un folio por cada uno de los departamentos resultantes y locales en condominio, en el que se describan sus caractersticas particulares.
Este principio denominado tambin de especificacin o de determinacin,
obliga a concretar el bien, los sujetos y el derecho inscritos. Se encuentra
regulado en el artculo 3061 del Cdigo Civil que dice:
Los asientos de inscripcin debern expresar las circunstancias siguientes:
1. La naturaleza, situacin y linderos de los inmuebles objeto de la
inscripcin o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse; su medida
superficial, nombre y nmero si constare en el titulo; as como las referencias al registro anterior y las catastrales que prevenga el reglamento;
11. La naturaleza, extensin y condiciona del derecho de que se trate;
111. El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones
anteriores, cuando conforme a la ley deban expresarse en el ttulo;
IV. Tratndose de hipotecas, la obligacin garantizada; la poca en
que podr exigirse su cumplimiento; el importe de ella o la cantidad
mxima asegurada cuando se trate de obligaciones de monto indeterminado; y los rditos, si se causaren, y la fecha desde que deban correr;
V. Los nombres de las personas fsicas o morales a cuyo favor se haga
la inscripcin y de aquellas de quienes procedan inmediaeente los
bienes. Cuando el titulo exprese nacionalidad, lugar de origen, edad, estado
civil, ocupacin y domicilio de los interesados, se har mencin de esos
datos en la inscripcin;
VI. La naturaleza del hecho o negocio jurdico, y
VII. La fecha del ttulo, nmero si lo tuviere, y el funcionario que 10
haya autorizado.
Por su parte, el artculo 63 del Reglamento del Registro Pblico de la
Propiedad, ordena describir detalladamente los datos a que se refiere la disposicin antes transcrita, por ejemplo:
1. Para determinar la situacin de las fincas se e x p m , de acuerdo con

los datos del documento, Delegacin en la que se ubiquen, nombre del
predio, si lo tuviere, fraccionan~iento,colonia, poblado o barrio; la calle
y nmero o los del lote y manzana que lo identifiquen, cdigo postal 'y
nmero de cuenta catastral. . ;
. En relacin con las caractersticas y contenido que deben tener las anotaciones preventivas, el artculo 3062 del Cdigo Civil, establece:

Las anotaciones preventivas contendrn las circunstancias que expresa e]

artculo anterior, en cuanto resulten de los documentos presentados y, por
lo menos, la finca o derecho anotado, la persona a quien favorezca la
anotacin y la fecha de sta.
Las que deban su origen a ernbargo o secuestro, expresarn la causa
que haya dado lugar s aqullos y el importe de la obligacin que los
hubicre originado.
Las que provengan de una declaracin de expropiacin, limitacin de
dmninio u ocupacin de bienes inmuebles, mencionarn la fecha del decreto
respectivo, la de su publicacin en el Diario Oficial de la Federacin y
el fin de iitilidad pblica que sirva de causa a la declaracin.
En trathdose de inscripcin de bienes muebles y personas morales, 10s
artculos 3070 y 3072, disponen:
ART. 3070.-Toda
inscripcin que se haga en los folios de bienes muebles

deberi espresar los datos siguientes:
1. Los nonibres de los contratantes;
11. La naturaleza del mueble con la caracterstica o seriales que sirvan
para identificarlo de manera indubitable;
111. El precio y forma de pago estipulados en el contrato, y, en su
caso. el importe del crdito garantizado con la prenda;
11'. La fecha en que se practique y la firma del registrador.
, ~ R T . 3072.-Las
inscripciones referentes a la constitucin de personas
moralzs. debern contener los datos siguientes:
1. El nombre de los otorgantes;
11. La razn social o denominacin;
111. El objeto, duracin y domicilio;
IV. El capital social, si lo hiibiex y la, aportacin con que cada socio
deba contribuir;
V. La manera de distribuirse las utilidades y prdidas, en su caso;
VI. El nombre de los administradores y las facultades que se les
otorguen;
VIL El carcter de los socios y de su responsabilidad ilimitada cuando
la tuvieren. y
VIII. La fecha y la firma del registrador.
Este dtiino artculo (3072) determina cules son los elementos esenciales
de una persona moral civil que son motivo de publicidad para dar a conocer al pblico en general sus caractersticas, estructura y finalidad.
Las personas morales civiles, a diferencia de las mercantiles, tienen personalidad jurdica, a partir de su inscripcin en el Registro.
En el Cdigo Civil no existen sociedades o asociaciones civiles de hecho,
con pxsonalidad jurdica, como en las sociedades mercantiles.

La modificacin de cualquiera de las caractersticas establecidas en el

artculo arriba sealado deber inscribirse en el Registro, y mientras no se lleve
a cabo la inscripcin, la modificacin no producir efectos frente a tercero,
el cual podr aprovecharse de esta omisin.
Especial significacin tiene el nombramiento de los administardores y las
facultades que se les otorguen, pues slo con su inscripcin, podrn acreditar
legalmente su representacin. Frecuentemente los jueces desechan una demanda por falta de legitimacin activa, fundados en que el promovente no acredita la inscripcin d e su nombramiento en el folio de personas morales de
la asociacin o sociedad representada.
Las inscripciones de prapiedades inmuebles en el Registro Pblico de la

Propiedad, se efectan dentro de una secuencia o concatenacin entre adquisicicmes y transmisiones sin que haya ruptura de continuidad. En el Registro
se puede trazar de una u otra transmisin de propiedad, la historia de un
predio y de sus dueos. Este principio de tracto sucesivo sigue el aforismo
nemo dat quod nom habet, o sea, dentro del Registro slo puede transmitirse
o gravarse lo que se encuentra previamente inscrito.
Este principio tiene dos excepciones:
19-Cuando el Registro Pblico se cre en el ao de 1870, qued abierto
para inscribir la posesin y propiedad existentes en aquella poca. A estas
inscripciones se les llam "primera de la finca". A partir de ese momento
empieza a aplicarse el principio de tracto sucesivo.
2+-Cuando se da con la inmatriculacin, o sea, la incorporacin, por
medio de un procedimiento judicial o administrativo de un inmueble, al Registro Pblico de la Propiedad.
El principio de tracto sucesivo se encuentra reflejado en los siguientes
aiitculos del Cdigo Civil:
ART. 3019.-Para inscribir o anotar cualquier ttulo deber constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorg aquel o de
la que vaya a resultar perjudicada por la inscripcin, a na seic que se trate
de una inscripcin de inrnatriculacin.
ART. 3020.-Inscrito o anotado un ttulo, no podr inscribirse o anotarse otro de igual o anterior fecha que refirindose al mismo inmueble
o derecho real, se le oponga o sea incompatible.

Si slo se hubiera extendid,~el asiento dc presentacin, tampoco podr

inscribirse o anotarse otro ttulo de la clase antes expresada, mientras el
asiento est vigente.
)
Por otro lado, en caso de embargos y acciones contradictorias sobre derechos reales inmobiliarios, tendr que ser parte en el juicio, el titular registra1
del derecho sujeto a conflicto. De lo contrario se violar en su perjuicio la
garanta de audiencia consignada en el articulo 14 constitucional.
En la prctica es frecuente observar que se pronuncien sentencias dictadas
en juicios relacionados con una finca que resulten ineficaces porque la accin no se encamin en contra del titular registral; por ejemplo, es ineficaz
una sentencia dictada en un juicio de otorgamiento y firma de escritura
pblica en el que el demandado no era el titular registral de la finca.
A este respecto los prrafos segundo y tercero del articulo 3010 establecen :
No podr ejercitarse accin contradictoria del dominio del inmueble o
derechos reales sobre los mismos o de otros derechos inscritos o anotados
a favor de persona o entidad determinada, sin que, previamente a la v a , se
entable demanda de nulidad o cancelacin de la inscripcin en que conste
dicho dominio o derecho.
En caso de embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento de
apremio contra bienes o derechos reales, se sobreseer el procedimiento
respectivo de los mismos o de sus frutos, inmediatamente que conste en
los autos, por manifestacin autntica del Registro Pblico, que dichos
bienes o derechos estn inscritos a favor de persona distinta de aquella
contra la cual se decret el embargo o se sigui el procedimiento, a no
ser que se hubiere dirigido contra ella la accin, como causahabiente del
que aparece dueo en el Registro Pblico.
Por ltimo el articulo 3064 reza:
Las anotaciones debern contener las indicaciones para relacionar entre s

las fincas o asientos a que se refieren y, en su caso, el hecho que se trate
de acxditar; y el documento en cuya virtud se extienda.
El tracto breve
Dentro del principio de tracto sucesivo, la ley prev la posibilidad de
evitar una inscripcin cuando se encuentra implcita en una segunda. A este
procedimiento la doctrina lo denomina tracto breve o comprimido. As el
artculo 3065 dispone:

Los requisitos que segn los artculos anteriores deban contener los asientos,
podrn omitirse cuando ya consten en otros del registro de la finca,
hacindose slo referencia al asiento que los contenga.
CEO que un ejemplo de este procedimiento sera el caso de un albacea,
que en su carcter de liquidador del patrimonio del, de cujus, con el consentimiento de los herederos o con autorizacin judicial, enajena algn inmueble
del haber hereditario. Entonces no es necesario que previamente se inscriba el
predio a nombre de los herederos para posteriormente realizar la venta. As
lo establece el Cdigo Civil:
ART. 1717.-Si
para el pago de una deuda u otro gasto urgente, fuere

necesario vender algunos bienes, el albacea deber hacerlo, de acuerdo
con los herederos, y si esto no fuere posible, con aprobacin judicial.
La ratio legis de la disposicin anterior, es evitar una inscripcin previa

de carcter transitoria y formularia, que encarece y retraza el procedimiento
registral.


Principios Regitrales

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Esta revista forma parte del acervo de la Biblioteca Jurdica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurdicas de la UNAM

ESTUDIO SOBRE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

Por : Bernardo PREZ FERNNDEZ

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

Los principios registralcs esplican cl contenido y funcin del Registro

* Cano Tello, Celestino, Iniciariri al estudio d i derecho hiptccario, Edit. Civitas,

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

En el presente artculo examinar los principios registrales en el siguiente

El Registro Pblico de la Propiedad se cre para dar seguridad jurdica

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

El principio de publicidad puede examinarse desde los puntos de vista

2. Que este derecho lo haya adquirido de quien aparece como titular

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

enajenante porque la legitimidad de tal adquisicin ya no emana del titulo

La publicidad formal consiste en la posibilidad de obtener del Registro

De lo a&rior se desprende que no se requiere tener inters jurdico para

La legitimacin es uno de los principios ms importantes de la actividad

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

Landaria expresa: "La legitimacin es el reconocimiento hecho por la norma

ART. 3009.-E1 Registro protege los derechos adquiridos por tercero de

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

La legitimacin nace con el asiento o anotacin en el Registro, de tal

Al respecto Roca Sastre seala los siguientes ejemplos:

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

se inscriben y siempre a peticin de parte legitimada. Como decia Ramn

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

asentar una clusula de estilo, en la que el acmedor manifieste que se da

Este principio se aplica plenamente en aquellos pases que siguen el sistema

PRINCIPIO DE PRELACIN O PRIORIDAD

Uno de los pilares de la seguridad jurdica proporcionado por el Registro

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

tema, puede interpretarse y transformarse en "el que es primero en registro

ART. 2 2 6 6 . 4 i la cosa vendida fuere inmueble, prevalecer la venta que

Por lo que se refiere a la preferencia, el artculo 3013 establece:

La preferencia entre derechos reales sobre una finca u otros derechos, se

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

Asimismo el Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad expresa:

ART. 18.-La solicitud de entrada y trmite provista de la copia o copias

El establecimiento de las anotaciones preventivas, es una forma de dar

ART.3043.-Se anotarn preventivamente en el Registro Pblico:

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en

Anotacin preventiva notarial

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

ante quien se otorg dar aviso preventivo acerca de la operacin de que

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

gravmenes y dems documentos, que se requieren en estos casos, los embarg~s,

Siempre que existan juicios contradictorios sobre la propiedad o posesin

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

se rctrotraern a la presentacin del documento en el Registro. Siempre que un

calificacin hecha por el Registrador podr recurrirse

C n d u r i d ~ dt-n las anotaciones prcuentivas

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

1. Realizar un estudio integral de los documentos que les sean turnados

Revista de Derecho Notarial Mexicano, nm. 100, t. 1, Mxico,1989.

Slo pueden inscribirse documentos autnticos y fidedignos que renan los

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1. En tratndose de cancelacin de hipotecas constituidas en garanta de

1. Presentndose la escritura otorgada por la que se hayan cobrado

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2. Cuando se trata de un documento pblico otorgado en el extranjero

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