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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

COMARCA de SO PAULO
FORO CENTRAL CVEL
8 VARA CVEL

SENTENA
Processo n:
Classe - Assunto
Requerente:
Requerido:

1031549-80.2015.8.26.0100
Procedimento Comum - Obrigaes
Mrcia Braslia Bittencourt
Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop e
outro

Vistos.
Mrcia Braslia Bittencourt ajuizou ao declaratria de inexigibilidade de
dbito e indenizao em face de Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo
Bancoop e OAS Empreendimentos S/A. Aduz, em sntese, que adquiriu unidade
imobiliria da primeira requerida. Sustenta que o valor das parcelas eram pagos por seu
empregador. Alega que a partir de agosto de 2007 foi includo valor a ttulo de 'reforo
de caixa' e, no concordando com o pagamento desta rubrica, quitou somente
parcialmente o valor do ttulo. A partir desse momento, no mais quitou as parcelas do
preo. Narra que a essa altura o preo j estaria quase integralmente quitado mas, no
obstante, a requerida Bancoop manteve-se na posio de cobrar o 'reforo de caixa' da
autora, recusando-se a transmitir definitivamente o imvel autora. Requer declarao
de inexigibilidade do dbito e extino do contrato, assim como outorga definitiva de
escritura do imvel ou adjudicao compulsria deste. Pleiteia, ainda, indenizao por
danos morais.
Indeferida a antecipao de tutela pelo juzo fl. 191.
A requerida BANCOOP, em contestao encartada a fls. 197/230,
sustenta, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva. No mrito, pugna pela prescrio
decenal do direito da autora, alm da decadncia do direito pois decorrido prazo para

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Este documento foi liberado nos autos em 16/01/2017 s 19:05, cpia do original assinado digitalmente por VANESSA RIBEIRO MATEUS.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1031549-80.2015.8.26.0100 e cdigo 29D6E46.

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Vanessa Ribeiro Mateus

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anulao do negcio entabulado. No mrito, alega que a cobrana do valor de 'reforo

de caixa' legtima pois o modelo cooperativo de financiamento assim permite e,
ademais, hiptese prevista na legislao aplicvel e no estatuto da BANCOOP. Alega,
ainda que poca dos fatos existia necessidade de constituir reserva de caixa e assim
foi aprovado em assembleia de todos os cooperados. Narra que houve transferncia do

assembleia. Sustenta, por fim, que a no quitao regular impede a outorga da escritura
definitiva.
A corr OAS apresentou contestao, encartada a fl. 273/302 sustenta,
em sntese, que recebeu o imvel em decorrncia de acordo com a BANCOOP para
possibilitar a continuidade da obra diante da insuficincia econmico-financeira dos
cooperados. Pugna pela regularidade da aquisio, alm da necessidade de manter-se
o ato jurdico perfeito. Alega, ainda, que a autora anuiu tacitamente aos termos do
acordo com a BANCOOP. Sustenta, ainda, a inadimplncia da autora, o que autoriza a
negativa da transferncia do imvel.
Houve rplica (fls. 368/385).
Instadas pelo juzo, as partes concordaram com o julgamento antecipado
da lide.
Assim os autos.
Decido.
A lide comporta julgamento no estado, nos termos do art. 355, I, do CPC,
estando a matria ftica demonstrada pela prova documental carreada aos autos.
Preliminarmente, no h falar em ilegitimidade passiva da corr
BANCOOP. Isso porque, o que pretende a autora ver declarada inexigvel dvida que
decorre de verba cobrada pela prpria BANCOOP poca que administrava o

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empreendimento para a corr OAS para finalizao das obras, o que foi aprovado em

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empreendimento. Desta feita, reconheo pertinncia subjetiva suficiente para que figure
no polo passivo desta ao.
Presentes as condies da ao e os pressupostos processuais, passo
anlise do mrito.
No mrito, a ao procede em parte.

caixa' em adio sua contribuio habitual, calculada nos termos do preo estimado,
entendo ser tal valor indevido.
Em que pese no carrear aos autos prova documental da referida
cobrana, as demais partes no negaram, consistindo, portanto, ponto de fato
incontroverso, nos termos do artigo 341 do Cdigo de Processo Civil.
No entanto, os valores cuja cobrana que ora se impugna no so
vlidos.
Primeiramente, salta aos olhos o fato de que no foi juntada por qualquer
das partes a ata de assembleia que aprovou a cobrana de 'reforo de caixa' dos
cooperados.
Ora, boa parte da argumentao da defesa vai no sentido de existir
supedneo estatutrio e legal para a cobrana em decorrncia de aprovao
assemblear. Competia-lhes, portanto, o nus de comprovar tal fato juntando aos autos a
ata da assembleia que aprovou a cobrana ora impugnada pela autora.
O documento de fls. 269, reproduzido a fls. 356 um mero edital de
convocao, no tendo qualquer contedo decisrio vinculante e no se prestando a tais
fins.
De outro lado, a prpria exao, nos moldes apresentados se afigura
ilegal.

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A autora afirma que houve cobrana de valores a ttulo de 'reforo de

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Nos termos da jurisprudncia consolidada deste tribunal, apesar de no

sistema cooperativo no se negar a possibilidade de constituir aumento de contribuio
dos cooperados a ttulo de reforo de caixa, deve-se demonstrar de forma clara e
precisa a necessidade deste aumento de custo. Em outras palavras, vincula-se a
cobrana demonstrao dos custos adicionais que sero incorridos.

demonstrativo contbil da insuficincia de fundos, no apta a este mister.

Transcrevo as ementas:
DECLARATRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DBITO C.C. OBRIGAO DE
FAZER. Incorporao imobiliria. Cooperativa habitacional e adquirentes que
se enquadram, respectivamente, nos conceitos de fornecedora e
consumidores. Preponderncia da atividade-fim. Aplicabilidade do Cdigo de
Defesa do Consumidor. Precedentes. Saldo residual (resduo final ou reforo
de caixa). Inexistncia de comprovao contbil do custo da obra e
prestao de contas. Valor apurado unilateralmente pela cooperativa
habitacional. Inobservncia do art. 39 do prprio Estatuto. No aprovao em
especfica assembleia geral. Acordo entre a associao de adquirentes e a
corr Bancoop que no equivale juridicamente a uma novao. Inexigibilidade
reconhecida. Obrigao das rs em outorgar a escritura pblica ante a anterior
quitao do preo do imvel compromissado. Sentena reformada. Recurso
provido. (Apelao n 0189273-09.2011.8.26.0100 - Relator(a): Rmolo
Russo; Comarca: So Paulo; rgo julgador: 7 Cmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 01/06/2016; Data de registro: 07/06/2016)
MONITRIA. AQUISIO DE IMVEL EM REGIME DE COOPERATIVA
(BANCOOP). COBRANA DE CUSTO ADICIONAL. Efetiva comercializao
de imveis em construo. Aplicao do CDC. Assembleia para aprovao das
contas declarada nula por recente v. acrdo deste Tribunal (Proc. n
0137923-50.2009.8.26.0100), ainda no transitado em julgado. Existncia de
diversos vcios contbeis constatados por auditoria contratada pela prpria
BANCOOP. Valor residual apresentado de forma unilateral pela
Cooperativa, sem prvia aprovao pelos cooperados. Ausncia de
comprovao contbil do custo da obra. Valores inexigveis. Precedentes
deste Egrgio Tribunal. Sentena mantida. Recurso no provido. (Apelao n
0116262-55.2008.8.26.0001 - Relator(a): Mary Grn; Comarca: So
Paulo; rgo julgador: 7 Cmara de Direito Privado; Data do julgamento:
16/12/2015; Data de registro: 15/01/2016)
COMPRA E VENDA Cooperativa habitacional Saldo residual de
empreendimento imobilirio Dvida apurada unilateralmente, sem terem
sido demonstradas a composio do crdito ou sua aprovao em
assembleia, no observadas as disposies da Lei 5.764/71 Saldo
residual inexigvel Devoluo em dobro do valor cobrado Descabimento
Ausncia de demonstrao do efetivo pagamento pelos autores Ao
procedente em parte
Recurso provido em parte.
(Apelao n
0165006-46.2006.8.26.0100 - Relator(a): Luiz Antonio de Godoy; Comarca:

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Este documento foi liberado nos autos em 16/01/2017 s 19:05, cpia do original assinado digitalmente por VANESSA RIBEIRO MATEUS.
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A mera alegao de inadimplncia dos cooperados, desacompanhada de

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So Paulo; rgo julgador: 1 Cmara de Direito Privado; Data do julgamento:

02/02/2016; Data de registro: 04/02/2016)

Vale ressaltar que nenhum dos elementos necessrios cobrana restou

devidamente comprovado nestes autos. Nem a efetiva autorizao assemblear, nem a
necessidade da cobrana extraordinria, com a comprovao do aumento dos custos.
Assim, o primeiro pedido da autora, para ver reconhecida a inexigbilidade

De outro lado, o pleito de outorga da escritura no procede.

Em que pese a alegao de que, ao tempo da exao indevida, a dvida
decorrente do compromisso de compra e venda estivesse substancialmente quitada, o
juzo no tem elementos nos autos para aferir a veracidade da informao.
cedio que se admite, em homenagem boa-f entre os contratantes, a
figura do adimplemento substancial. Em outras palavras, no se autoriza a terminao
de um contrato ou a recusa ao cumprimento de determinada obrigao sob a alegao
de descumprimento da outra parte, caso as obrigaes desta tenham sido adimplidas de
maneira relevante.
No entanto, no caso dos autos, apesar de alegar na petio inicial, a parte
autora no traz elementos que denotem o efetivo adimplemento substancial.
Vale dizer, a autora no comprovou que efetivamente veio pagando as
parcelas s quais se comprometeu e que o preo do imvel previsto na clusula 4 do
Termo de Adeso (fl. 90) e item 5 do quadro resumo do termo de autorizao para uso
(fl. 101) j estaria substancialmente quitado.
mister lembrar que o nus da prova documetnal da quitao de valores
pagos do devedor, nos precisos termos do artigo 320 do Cdigo Civil.
No cabe nem mesmo aplicar ao caso o preceito do artigo 322 do
mencionado Cdigo pois a autora no trouxe prova de quitao da ltima parcela que
entende devida.

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do dbito procedente.

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No mais, tambm vale o destaque que, se entendesse indevido o dbito,

poderia ter se valido dos meios conducentes exonerao do devedor, depositando em
juzo o que entende devido, nos termos do artigo 304 do Cdigo Civil c.c. Art. 539 e
seguintes do Cdigo de Processo Civil.
Assim, pela falta de comprovao de condio essencial outorga da

acolher o pedido de transferncia compulsria do bem autora.

Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos da inicial,
extinguindo o feito com resoluo do mrito nos termos do artigo 487, I do CPC, para o
fim de declarar inexigveis os valores cobrados autora pelas rs a ttulo de 'reforo de
caixa' adicional s parcelas do preo estimado.
Pela sucumbncia parcial, cada parte arcar com metade das custas
processuais e honorrios advocatcios. Pela impossibilidade de compensao (CPC, art.
85, 14) fixo os ltimos em 10% do valor da causa, atenta ao grau de zelo dos patronos,
ao tempo decorrido e complexidade da demanda. Sobre eles incidiro juros moratrios
de 1% ao ms a partir do trnsito em julgado.
P. R. I.
So Paulo, 16 de janeiro de 2017.
Vanessa Ribeiro Mateus
Juza de Direito

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME

IMPRESSO MARGEM DIREITA

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escritura ou adjudicao do imvel, qual seja a quitao do valor devido, descabe