Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A.

Contacto:
Pedro Villegas
pvillegas@equilibrium.com.pe
Vanessa Simonetti
vsimonetti@equilibrium.com.pe
511- 6160400

INMUEBLES COMERCIALES DEL PERU S.A.C.

Lima, Per

30 de mayo de 2012
Clasificacin

Categora

Primer Programa de Bonos Corporativos de

Inmuebles Comerciales
-Primera Emisin-

AA+.pe

Definicin de Categora
Refleja muy alta capacidad de pagar el capital e intereses en
los trminos y condiciones pactados. Las diferencias entre
sta clasificacin y la inmediata superior son mnimas.

La clasificacin que se otorga no implica recomendacin para comprar, vender o mantener valores y/o instrumentos de la entidad clasificada.
----------------- Millones de Soles al 31.03.2012----------------------Activos: 953.4
Pasivos: 432.8
Patrimonio: 520.6
Util. Neta 2.5
ROAA: 9.58%%
ROAE: 15.0%

Historia: Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles

Comerciales, 1 emisin AA+.pe (21.06.10).

*Indicadores Anualizados

La informacin utilizada para el presente anlisis est basada en los estados financieros auditados consolidados de Inmuebles Comerciales del Per
S.A.C. para los aos 2008, 2009, 2010 y 2011, y los estados financieros intermedios a marzo 2011 y 2012. Asimismo, se utiliz informacin adicional
proporcionada por la Compaa.

Fundamento: El Comit de Clasificacin de Equilibrium decidi mantener la categora AA+.pe a la primera emisin del Primer Programa de Bonos Corporativos
de Inmuebles Comerciales del Per (ICP).
La clasificacin se sustenta principalmente en la estructura de la emisin, la cual cuenta con la garanta de una
fianza corporativa otorgada por Parque Arauco S.A.
(empresa matriz), a favor del representante de los Obligacionistas. Mediante la fianza, el Promotor se obliga
frente al Representante de los Obligacionistas a garantizar con todo su patrimonio el cumplimiento de todas y
cada una de las obligaciones asumidas por el Emisor
como parte del Programa.
Adicionalmente, la estructura contempla resguardos que
Parque Arauco S.A. debe cumplir frente a sus acreedores, mientras la emisin se encuentre vigente e inscrita
en la Superintendencia del Mercado de Valores SMV.
Dichos resguardos implican un ratio de apalancamiento
(pasivo/patrimonio) menor a 1.4 veces y un ratio de
cobertura de gastos financieros (EBITDA/gastos financieros) mayor a 2.5 veces. Al 31 de marzo de 2012, la
empresa matriz ha cumplido con ambos resguardos, los
cuales ascendieron a 0.91 y 3.6, respectivamente.
El repago del servicio de deuda de los bonos por parte
de ICP sera financiado a travs de la transferencia de
dividendos de sus subsidiarias -principalmente del Centro Comercial (CC) Parque Lambramani.
Se considera tambin en la clasificacin el respaldo y
expertise de su principal accionista, Parque Arauco S.A.,
empresa chilena con operaciones en Chile, Per y Colombia, dedicada al negocio inmobiliario, as como a la
explotacin, desarrollo y administracin de centros
comerciales, siendo su principal fuente de ingresos los
arriendos cobrados a los locatarios de los mismos. En
Per opera por intermedio de Inmuebles Comerciales
del Per S.A.C., empresa holding constituida el 2005.
Sus principales subsidiarias son los centros comerciales

La nomenclatura .pe refleja riesgos solo comparables en el Per

Mega Plaza Norte, Larcomar y Megaexpress Villa, en la

ciudad de Lima, as como Parque Lambramani en la
ciudad de Arequipa.
Cabe destacar que para cumplir con la normativa vigente, ICP present sus estados financieros consolidados
auditados bajo la metodologa de las NIIF (Normas
Internacionales de Informacin Financiera), correspondiente a los periodos 2010 y 2011 (anteriormente los
estados financieros fueron elaborados bajo los principios
de contabilidad generalmente aceptados). A partir de
este cambio, se produjo una fuerte revaluacin de la
cuenta inversiones inmobiliarias, que present un incremento de 7.3% y cuyo peso relativo fue de 78.2%
respecto del total de activos al cierre de 2010. Este aumento gener un ajuste contable en el Estado de Ganancias y Prdidas, por el incremento en el valor razonable
de las inversiones inmobiliarias, equivalente a S/.68.3
millones. Ello deriv en un aumento de la utilidad neta
de 295.0% y en la consecuente mejora de los indicadores de rentabilidad registrados por la Compaa en el
2010. De este modo, el ROAA pas de 2.63% a 10.38%
y el ROAE pas de 4.26% a 17.33% al cierre de 2010.
Al 31 de diciembre de 2011, los ingresos brutos crecieron 46.1% en relacin a similar periodo del 2010, siendo
la principal fuente de ingresos la renta mnima que deben pagar los locatarios, la cual represent 45.0% del
total de ingresos percibidos durante el 2011. Al cierre
del mismo ao, ms de la mitad de los ingresos generados por ICP provino de Inmuebles Panamericana S.A., a
travs de su CC Mega Plaza.
Las principales fuentes de ingresos con las que cuenta
ICP para el pago de sus obligaciones provienen de las
subsidiarias Inmuebles Panamericana S.A. (operadora
del CC Mega Plaza Norte) y Fashion Center S.A. (operadora del CC Larcomar), as como recursos financieros
capitalizados provenientes de su principal accionista
para financiar proyectos de expansin en Per. El flujo

Mega Plaza Norte, Mega Plaza Chimbote y Mega Plaza

Villa el Salvador.
La Compaa registra en forma consolidada la deuda
asociada a la Primera Emisin de Bonos Corporativos
de ICP, la deuda derivada de los Bonos Titulizados de
Inmuebles Panamericana S.A., as como tres operaciones de arrendamiento financiero, las cuales facilitaron la
construccin de Larcomar y Villa Express.
Si bien se observa un mayor apalancamiento de ICP, los
niveles de generacin y liquidez son lo suficientemente
adecuados como para facilitar el pago de la deuda contrada. Por ello, la ejecucin de los proyectos en cartera
es clave para asegurar la continuidad del flujo de ingresos a futuro.
Finalmente, es importante resaltar que los ingresos de
Parque Arauco se encuentran directamente vinculados al
crecimiento econmico y dinamismo del consumo de los
pases en donde opera. En tal sentido, la permanencia en
el tiempo de la clasificacin asignada por Equilibrium
est condicionada al desempeo general del Grupo en
dichos pases, al cumplimiento de los indicadores de
cobertura estipulados en el Contrato Marco del Programa de Bonos Corporativos de Chile (hechos extensivos
hacia la emisin en Per), as como a la evolucin y
desempeo de la generacin del negocio en Per.

de ingresos de ICP est garantizado a travs de contratos

firmes, cuyo plazo de vencimiento puede ser de hasta 30
aos en el caso de tiendas ancla. Los CC que cuentan
con superficies arrendables para tiendas ancla son Megaplaza Norte, Mega Express Villa y Parque Lambramani.
Al cierre de 2011, los activos de ICP crecieron 23.3% en
relacin a similar periodo del ao anterior, debido principalmente al crecimiento de las inversiones inmobiliarias, las cuales representaron el 74.5% del activo total al
31 de diciembre de 2011, registrando un crecimiento de
17.5% durante dicho ao.
Por el lado de los pasivos, se observa un crecimiento
importante en la deuda de largo plazo en el periodo que
va de diciembre 2011 a marzo 2012, explicado por el
mayor valor de la deuda a travs de bonos corporativos,
la cual creci 111.5% y tuvo una participacin relativa
de 27.1% en relacin a la suma del pasivo y patrimonio,
al 31 de marzo de 2012. Ello debido a la emisin realizada por Inmuebles Panamericana en enero de 2012,
correspondiente al Segundo Programa de Bonos de
Titulizacin. Dichos recursos fueron destinados al rescate del Primer Programa de Bonos de Titulizacin y al
financiamiento del plan de inversiones de los proyectos

Fortalezas
1. Carta fianza emitida y ejecutable en Chile, solidaria, ilimitada e indivisible en respaldo de la presente emisin.
2. Trayectoria, experiencia y respaldo de su principal accionista.
3. Portafolio de proyectos identificado y en desarrollo.
4. Estabilidad de ingresos por los contratos a plazo fijo.
Debilidades
1. Cartera de inversiones proyectos- sujetos a diferentes riesgos.
2. Ingresos del Emisor limitados y sujetos a la disponibilidad de las subsidiarias (dividendos).
Oportunidades
1. Expansin y ampliacin de sus operaciones en Per.
2. Baja penetracin de los centros comerciales respecto a las ventas del comercio minorista.
3. Diversificacin geogrfica que permite reducir el riesgo de una contraccin de la inversin.
Amenazas
1. Mayor competencia de importantes grupos dentro del rubro.
2. Desaceleracin del crecimiento econmico y dinamismo del consumo.
3. Incursin en mercados con mayor riesgo soberano al que ostenta actualmente Chile.

corporativa otorgada por Parque Arauco S.A. de Chile a

favor de Inmuebles Comerciales del Per S.A.C. En
Junio 2010 se efectu la primera emisin del Primer
Programa de Bonos Corporativos por US$30 millones.

DESCRIPCIN DE LA EMPRESA
Inmuebles Comerciales del Per S.A.C. (en adelante ICP)
inici sus operaciones en Per en noviembre de 2005, como
sociedad annima cerrada, siendo una empresa holding y
subsidiaria de Sociedad de Inversiones Internacionales
Parque Arauco S.A. de Chile. Esta ltima, a su vez, aglomera todas las inversiones de Parque Arauco S.A. (empresa
matriz) en Colombia y Per.

ICP es una empresa holding que aglomera proyectos y

centros comerciales en expansin de forma consolidada. La
empresa matriz es Parque Arauco S.A., que es una sociedad
annima abierta, organizada y constituida en Santiago de
Chile en noviembre de 1979, que inici operaciones en
junio de 1981. Su actividad comercial gira en torno al negocio inmobiliario, as como la explotacin, desarrollo y administracin de centros comerciales y otros inmuebles. Su
principal fuente de ingresos son los arriendos cobrados a los
locatarios, generados a travs de activos geogrficamente
diversificados en Chile, Per y Colombia, en ese orden de
importancia.

La actividad de ICP gira en torno al negocio inmobiliario y

la explotacin, desarrollo y administracin de centros comerciales y otros inmuebles, siendo su principal fuente de
ingresos los arriendos cobrados a los locatarios, y en general, a quienes usan sus dependencias para la venta minorista
de productos y servicios.
Ao

2006

2007

2008

2008

2009

2009

2010

2010
2010

Para los desarrollos mencionados anteriormente, ICP ha

contado con las siguientes fuentes de financiamiento: (1)
una titulizacin de bonos corporativos en Inmuebles Panamericana S.A. con el objetivo de financiar el desarrollo y
ampliacin del CC Mega Plaza Norte; (2) una primera
emisin de bonos corporativos destinados al desarrollo y
administracin del CC Parque Lambramani en la ciudad de
Arequipa; (3) dos contratos de arrendamiento financiero
que ha permitido financiar la construccin de las instalaciones del CC Larcomar.

Desarrollo de inversiones
En Mayo, adquieren del grupo conformado por la familia Wiese en el Per el 45% de las acciones que posea
en Inmuebles Panamericana S.A., una empresa inmobiliaria en el Per que opera en el Centro Comercial Mega
Plaza Norte, pagando US$13.4 millones, financiado
principalmente con prstamos de su accionista principal.
En Abril, adquieren a nombre de la sociedad Parque
Golf S.A.C. un terreno ubicado en San Isidro con un
rea de 12,649.40 m2 y el precio pactado para la compra
fue de US$ 6.0 MM. El terreno fue el aporte inicial de la
Compaa (66% del Capital social de Parque El Golf
S.A.C.) En Agosto adquieren 10% adicional del capital
social y al cierre del 2010 la participacin asciende a
76%.
En Setiembre, capitalizaron las cuentas por cobrar que
mantena con su subsidiaria Sociedad de Inversiones y
Gestin S.A.C; por un importe de US$ 9 millones,
adquiriendo el 50% de participacin; el 50% restante es
de Holding Plaza S.A.
Aporte de un terreno (Chorrilos) y trabajos en curso a su
subsidiaria Inversiones Alameda Sur S.A.C., por un
importe aproximado de S/.3.2 millones. Posteriormente
se vende el 50% de dicho aporte a Holding Plaza S.A;
para mantener el 50% de participacin en la inversin.
En Agosto, se constituy Parque Lambramani S.A.C.,
empresa en la cual la compaa tiene el 60% del capital
social. Durante el 2010 Inmuebles Comerciales del Per
S.A.C., le otorg un prstamo de US$23 millones
aprox., para el trmino de la construccin del centro
comercial.
En Diciembre, la Compaa efectu un prstamo a favor
de su subsidiaria Inversiones Bairiki S.A.C. por un
importe de US$1.6 millones, el cual se destin a comprar un terreno ubicado en San Juan de Lurigancho.
En Febrero, Inversiones Villa el Salvador S.A.C. adquiri un terreno por un importe aproximado de S/.6.6
millones.
En Julio, adquieren el 100% de la participacin de
Fashion Center S.A. , empresa administradora del centro
comercial Larcomar, por US$44.80 millones.
Durante el 2010 suscriben un Primer Programa de
Bonos Corporativos hasta por un monto mximo de
US$100 millones o su equivalente en nuevos soles, el
programa tiene duracin de dos aos. El Programa se
encuentra garantizado de forma genrica con el patrimonio neto de la compaa y a la vez por una carta fianza

Proyectos en Marcha
Centro Comercial Mega Plaza Norte
Fue inaugurado el 28 de noviembre de 2002 y se encuentra
ubicado en el cono norte de Lima (distrito de Independencia). Posee un total de superficie arrendable de 79,317 m2.
Cuenta en promedio con 250 tiendas en las que operan
negocios de tiendas por departamento (Saga Falabella,
Sodimac, Ripley Max), un hiperpermercado (Tottus), entretenimiento (Cinemark, Coney Island, Golds Gym). Asimismo, cuenta con un patio de comida (food court), servicios bancarios, un boulevard que congrega una variedad de
espacios asignados, adems de otros mdulos, que hacen de
Mega Plaza un Centro Comercial completo.
Los locatarios de este CC generan al ao un monto aproximado de US$373 millones en ventas.
Centro Comercial MegaExpress Villa
Inici sus operaciones en el 2009, en el Distrito de Villa.
Posee un total de superficie arrendable de 5,779 m2.
Cuenta con un Plaza Vea como tienda ancla y tiendas menores, los cuales generan al ao un monto aproximado de
US$17 millones en ventas.
Centro Comercial Larcomar
Este CC se incorpora a ICP en julio de 2010, producto de la
compra de las acciones de Graa y Montero por parte de

Fashion Center S.A.C. Este CC no cuenta supermercados ni

tiendas por departamento como tiendas ancla. Sin embargo,
cuenta con UVK Multicines, as como diversos restaurantes
y centros de entretenimiento. Sus locatarios producen ventas anuales aproximadas de US$66 millones.

Accionistas
Los accionistas de ICP se detallan a continuacin:
Accionistas

Participacin (%)

Sociedad de Inversiones Internacionales

Parque Arauco S.A.
Constructora y Administradora Uno S.A.
Total

Centro Comercial Parque Lambramani

Se encuentra ubicado en la ciudad de Arequipa, es la primera incursin del grupo en provincias. La inversin destinada
a este proyecto fue de US$48 millones. Sus locatarios producen ventas anuales aproximadas de US$47 millones.

99.94%
0.06%
100.00%

Ambos accionistas son empresas constituidas en Chile, las

cuales actan como subsidiarias de la empresa matriz.

ICP mantiene participacin y control de las siguientes subsidiarias en el pas:

Directorio y Plana Gerencial

El Directorio de ICP se presenta a continuacin:

Subsidiaria

Participacin (%)

Inmuebles Panamericana S.A.

Sociedad de Inversiones y Gestin S.A.C.
Parque El Golf S.A.C.
Inversiones Alameda Sur S.A.C.
Parque Lambramani S.A.C.
Fashion Center S.A.
Inversiones Vilna S.A.C.
Inversiones Villa el Salvador S.A.C.
Inversiones Bairiki S.A.C.

Directorio

45%
50%
76%
50%
60%
100%
100%
100%
50%

Presidente
Director
Director
Director
Director
Director
Director

La Plana Gerencial de ICP se encuentra conformada por los

siguientes ejecutivos:

La penetracin en los centros comerciales en el Per es

bastante baja, siendo uno de los porcentajes ms bajos de la
regin (10.0% de la proporcin de ventas del retail).

Plana Gerencial
Gerente General
Gerente de Administracin y
Finanzas
Gerente de Marketing
Center Manager Parque Lambramani
Gerente General Inmuebles
Panamericana
Gerente de Administracin y
Finanzas Inmuebles Panamericana
Gerente de Operaciones Inmuebles Panamericana

El crecimiento del sector comercio, junto con el mejor

consumo privado y la poca penetracin en las zonas perifricas de Lima y Provincias, viene impulsando la construccin de diversos centros comerciales.
Proporcin de las Ventas en Centros
Comerciales

60%

52%
47%

50%
36%

40%
30%
20%
20%

22%

25%

Csar Rodrguez Larran Salas

Manuel Velarde Dellepiane
Juan Olivos Bambach
Guillermo Said Yarur
Jos Eluchans Urenda
Salvador Said Somavia
Juan Spoerer Hurtado

Eduardo Herrera
Dino Valdivia
Karina Meier
Saulo Cavero
Percy Vigil
Napolen Cerdea
Javier Rodrguez

27%

14%

ANLISIS FINANCIERO

10%
10%

Para cumplir con la normativa vigente, ICP present sus

estados financieros consolidados auditados bajo la metodologa de las NIIF (Normas Internacionales de Informacin
Financiera), correspondiente a los periodos 2010 y 2011
(anteriormente los estados financieros eran elaborados bajo
los principios de contabilidad generalmente aceptados).

0%
Per

Argentina Colombia Espaa

Chile

Mxico

Brasil

Canad

EE.UU

Fuente: ICP / Elaboracin: Equilibrium

Estructura Organizacional
ICP ha sido estructurado bajo un esquema de holding de
empresas, la cual considera una administracin central y la
consolidacin de las empresas filiales.

ACTIVOS Y RENTABILIDAD
Con la adopcin de las NIIF se modificaron varias cuentas
de ICP, entre las que destaca la cuenta inversiones inmobiliarias, que present un incremento de 7.3% y cuyo peso
relativo fue de 78.2% respecto del total de activos al cierre
de 2010. Este aumento gener un ajuste contable en el
Estado de Ganancias y Prdidas, por el incremento en el
valor razonable de las inversiones inmobiliarias, equivalente a S/.68.3 millones. Ello deriv en un aumento de la utilidad neta de 295.0% y en la consecuente mejora de los indicadores de rentabilidad registrados por la Compaa en el
2010. De este modo, el ROAA pas de 2.63% a 10.38% y el
ROAE pas de 4.26% a 17.33% al cierre de 2010. Asimismo, se gener un impuesto a la renta diferido ascendente a
S/.24.7 millones.

Dic.
2008
51,148
24.9%
28,516
10,742

S/. miles
Ingresos
Variacin ingresos (%)
EBITDA
Utilidad neta

Dic.
2009
57,357
12.1%
31,489
15,381

Dic.
Dic.
2010
2011
82,416 120,429
43.7% 46.1%
33,150 64,304
59,028 85,500

Fuente: ICP / Elaboracin: Equilibrium

Con relacin a la rentabilidad, al 31 de diciembre de 2011

se observa una reduccin de la misma, respecto de los valores registrados al cierre de 2010. Esto debido principalmente a las mayores inversiones realizadas el 2011, las cuales
ascendieron a US$6.4 millones. De este modo, el ROAA
fue de 10.10% y el ROAE de 16.85%, ambos al cierre de
2011. La misma tendencia sigue los resultados registrados
al primer trimestre de 2012 (datos anualizados).

El flujo de ingresos de ICP est garantizado a travs de

contratos firmes, cuyo plazo de vencimiento puede ser de
hasta 30 aos en el caso de tiendas Ancla. Los CC que
cuentan con superficie arrendable para tiendas Ancla son
Megaplaza Norte, Mega Express Villa y Parque Lambramani.

Evolucin del ROAA y ROAE (%)

20.00%
15.00%
10.00%

A partir de julio de 2010, la variacin en la composicin de

ingresos de ICP se modific, principalmente debido a la
inclusin del CC Larcomar (Fashion Center). Gracias a esto
y a otras inversiones realizadas, los ingresos han venido
incrementndose en el tiempo.

5.00%
0.00%
Dic. 07

Dic. 09

ROAA (%)

Dic. 10

Dic. 11

Mar. 12

ROAE (%)

Fuente: ICP / Elaboracin: Equilibrium

Al 31 de diciembre de 2011, los ingresos brutos crecieron

46.1% en relacin a similar periodo del 2010, siendo la
principal fuente de ingresos la renta mnima que deben
pagar los locatarios, la cual represent 45.0% del total de
ingresos percibidos durante el 2011.

Al cierre de 2011, los activos de ICP crecieron 23.3% en

relacin a similar periodo del ao anterior, debido principalmente al crecimiento de las inversiones inmobiliarias, las
cuales representaron el 74.5% del activo total al 31 de diciembre de 2011, registrando un crecimiento de 17.5%
durante dicho ao. Al cierre de 2011, stas ascendieron a
S/.697 millones, de los cuales S/96.3 millones correspondieron a adiciones y S/.78.0 millones a otros incrementos de
propiedades de inversin (revaluacin de activos adquiridos
en la combinacin de negocios por la compra de Fashion
Center).

Al cierre de 2011, ms de la mitad de los ingresos generados por ICP provino de Inmuebles Panamericana S.A., a
travs de su CC Mega Plaza.
Participacin de ingresos por CC en 2011 (%)
Mega Express
Villa
3%

Dic. 08

Otros
1%

PASIVOS Y SOLVENCIA
Por el lado de los pasivos, se observa un crecimiento importante en la deuda de largo plazo en el periodo que va de
diciembre 2011 a marzo 2012, explicado por el mayor valor
de la deuda a travs de bonos corporativos, la cual creci
111.5% y tuvo una participacin relativa de 27.1% en relacin a la suma del pasivo y patrimonio, al 31 de marzo de
2012. Ello debido a la emisin realizada por Inmuebles
Panamericana en enero de 2012, correspondiente al Segundo Programa de Bonos de Titulizacin. Dichos recursos
fueron destinados al rescate del Primer Programa de Bonos
de Titulizacin y al financiamiento del plan de inversiones
de los proyectos Mega Plaza Norte, Mega Plaza Chimbote y
Mega Plaza Villa el Salvador.

Larcomar
30%

Mega Plaza
56%
Parque
Arequipa
10%
Fuente: ICP / Elaboracin: Equilibrium

Tanto los ingresos, como el EBIDA y la utilidad neta han

venido creciendo en el tiempo, como se puede apreciar a
continuacin:

Este mayor nivel de endeudamiento ha permitido financiar

el plan de crecimiento de la Compaa, lo que ha generado
que el ratio de apalancamiento (medido como el pasivo total
entre el patrimonio) pase de 0.66 al cierre de 2011 a 0.83
veces a marzo de 2012.

Deuda Financiera / EBITDA (veces)

6.50

5.29
4.74

5.20
3.95

3.90

Estructura de financiamiento (%)

56%

63%

61%

59%

60%

55%

44%

37%

39%

41%

40%

45%

60%

2.85

0.00
Dic. 07

40%
20%

2.99

1.30

100%
80%

3.09

2.60

Dic. 08

Dic. 09

Dic. 10

Dic. 11

Mar. 12

Fuente: ICP / Elaboracin: Equilibrium

Asimismo, se observa una cada en la relacin de EBITDA

a gastos financieros, que pas de 4.80 al 31 de diciembre de
2011 a 3.10 veces al 31 de marzo de 2012 (datos anualizados).

0%
Dic. 07

Dic. 08

Dic. 09

Pasivo/Activo

Dic. 10

Dic. 11

Mar. 12

Patrimonio/Activo

Fuente: ICP / Elaboracin: Equilibrium

EBITDA / Gastos financieros (veces)

En el 2011 se capitalizaron prstamos otorgados por la

matriz (Sociedad de Inversiones Internacionales Parque
Arauco S.A.) hasta en tres oportunidades. De este modo, el
capital social pas de S/.306.2 millones a marzo de 2011 a
S/.340.2 millones a diciembre del mismo ao. En el 2010
tambin se realizaron importantes capitalizaciones con el
objetivo de financiar la adquisicin de Fashion Center, una
entidad a cargo de la administracin del CC Larcomar, as
como la compra de un terreno y posterior construccin de
un CC en la ciudad de Arequipa, a cargo de la subsidiaria
Parque Lambramani S.A.C.

6.50
5.20

5.61
4.16

4.80

4.99
3.09

3.90

3.10

2.60
1.30
0.00
Dic. 07

Dic. 08

Dic. 09

Dic. 10

Dic. 11

Mar. 12

Fuente: ICP / Elaboracin: Equilibrium

En noviembre de 2011, Inmuebles Panamericana, subsidiaria de IC, aprob los trminos y condiciones del segundo
programa de bonos de titulizacin y de la emisin de bonos
de titulizacin mediante oferta privada, hasta por un monto
de US$100 millones. Los fondos captados sern destinados
a financiar: (1) el rescate de los bonos de la segunda, cuarta
y quinta emisin del primer programa de bonos de titulizacin de la sociedad; (2) la ampliacin del CC Mega Plaza
Norte y la construccin de los centros comerciales Mega
Plaza Chimbote, Mega Plaza Villa el Salvador y Mega
Plaza Tacna.

Las deudas del holding consolidado incluyen los bonos

corporativos de Inmuebles Comerciales del Per, los bonos
titulizados de Inmuebles Panamericana, dos operaciones de
arrendamiento con el Banco Interbank y una con el Banco
de Crdito del Per. Por tanto, los recursos para el pago de
los gastos financieros del bono corporativo debern realizarse producto de los dividendos que las subsidiarias generen y repartan.
Al 31 de diciembre de 2010 y 2011, la subsidiaria Inmuebles Panamericana otorg en garanta la totalidad de los
inmuebles de su propiedad a favor del fideicomiso, en virtud del Contrato Marco de Emisin de Bonos de Titulizacin.

Al primer trimestre de 2012, se observa un mayor endeudamiento de ICP. De este modo, la relacin de pasivo a
patrimonio pas de 0.66 al 31 de diciembre de 2011 a 0.83
veces al 31 de marzo de 2012. Este mayor endeudamiento
gener un importante aumento del ratio deuda financiera a
EBIDA, que pas de 2.85 al cierre de 2011 a 4.74 veces a
marzo de 2012.

Los contratos de arrendamiento financiero con Interbank,

fueron suscritos por la subsidiaria Fashion Center S.A. para
financiar la construccin del CC Larcomar por US$3.9
millones, en julio del 2006. El contrato se modific en
setiembre 2007 en trminos de plazo y tasa de inters. En
mayo de 2007, Fashion Center S.A. suscribi un contrato
por medio del cual el Banco financi la adquisicin de la
edificacin del centro de entretenimiento Larcomar, as
como el pago del derecho de superficie y la adquisicin de
maquinarias y equipos, bajo la modalidad de arrendamiento
financiero.

tos de determinar el monto del Programa en nuevos soles de

las emisiones o series realizadas en dlares, o viceversa, se
utilizar el tipo de cambio contable de la SBS, segn se
indique en el Contrato Complementario y en el Prospecto
Complementario correspondiente. Para efectos de establecer
el monto mximo del Programa, se tendr en cuenta el total
de Emisiones por ofertas pblicas realizadas por el Emisor
como parte de Programa.
Vigencia del Programa: El Programa tendr una duracin de
dos (2) aos contados a partir de la fecha de su inscripcin.
Garantas: La totalidad del programa y cada una de sus
emisiones se encuentran garantizadas de forma genrica con
el Patrimonio Neto del Emisor y a la vez por una Carta
Fianza corporativa, solidaria, ilimitada, indivisible sin beneficio de excusin e incondicionada, otorgada por Parque
Arauco S.A. de Chile a favor de Inmuebles Comerciales del
Per S.A.
Resguardos: Los resguardos que ha asumido Parque Arauco
S.A. para el presente programa son los siguientes: (1) el
ratio de apalancamiento (Pasivo/Patrimonio) debe ser menor a 1.4 veces; (2) el ratio de cobertura de intereses
(EBITDA/Gastos Financieros) debe ser mayor a 2.5 veces.

LIQUIDEZ
Se observa una mejora en la liquidez de la Compaa, gracias a los mayores ingresos percibidos durante el 2011,
como consecuencia del crecimiento de las operaciones.
Mientras el ratio de prueba cida pasa de 0.91 al cierre de
2011 a 2.99 al primer trimestre de 2012, la razn corriente
pasa de 1.38 a 3.60, para el mismo periodo respectivamente.
Evolucin de la liquidez (veces)
3.60
2.99
1.38
1.49
1.03
0.91

Mar. 12

Fuente: ICP / Elaboracin: Equilibrium

CARACTERSTICAS DEL PRIMER PROGRAMA

DE BONOS CORPORATIVOS DE INMUEBLES
COMERCIALES

A la fecha de elaboracin del presente informe, Parque

Arauco S.A. viene cumpliendo con los resguardos asumidos
como parte del Programa, como se aprecia a continuacin.

La Primera Emisin del Primer Programa de Bonos Corporativos de Inmuebles Comerciales del Per S.A.C. fue emitida en junio de 2010 y se encuentra garantizada con el
patrimonio del Emisor y por una carta fianza corporativa
otorgada por Parque Arauco S.A. a favor de los tenedores
de los bonos. Los recursos captados han sido destinados a
financiar el plan de inversiones de los proyectos Lambramani en Arequipa y Larcomar en Lima, a la vez que han
permitido refinanciar otras deudas. Las proyecciones sobre
el repago de los intereses de los bonos corporativos incluyen los recursos generados por ambos proyectos.

Evolucin de Resguardos por parte de Parque Arauco S.A.

4.50

3.90

4.10

3.90 3.9

3.90

3.7

3.9

3.7

3.7

3.2 3.6

3.60

2.8

> 2.5

2.70
1.80

1.07

1.07

1.05 1.06 1.05 0.94 0.85 0.85 0.83 0.91 0.91 0.91

0.90

< 1.4

Pasivo/Patrimonio

El 15 de julio de 2010, ICP suscribi un contrato Cross

Currency Swap con el Deutsche Bank, estableciendo un
derivado que implica la conversin de la deuda a US$18.8
millones.

mar-12

abr-11

feb-12

Dic. 11

Razn Corriente

ene-12

Dic. 10

dic-11

Dic. 09

oct-11

Dic. 08
Prueba Acida

nov-11

Dic. 07

0.57

sep-11

0.87

ago-11

2.09

jul-11

2.27

jun-11

3.65
3.56

may-11

4.00
3.50
3.00
2.50
2.00
1.50
1.00
0.50
0.00

EBITDA/G.financieros

Fuente: ICP / Elaboracin: Equilibrium

Destino de los recursos: Los recursos que se obtengan mediante la emisin y colocacin de los Bonos sern utilizados
para financiar el plan de inversiones del emisor (proyectos)
y eventualmente para el refinanciamiento de sus pasivos.
Opcin de Rescate: El Emisor podr rescatar una o ms de
las Emisiones o Series que conformen el Programa de conformidad con los trminos y condiciones establecidos en los
Contratos Complementarios y Prospectos Complementarios. Asimismo, el Emisor podr rescatar en forma total o
parcial los Bonos que se emitan bajo el Programa, en cualquiera de los supuestos previstos en el Artculo 330 de la
Ley General. El procedimiento de rescate proveer un tratamiento equitativo para los Bonistas en cualquier caso.

Equilibrium considera que la pertenencia a un Grupo de

reconocida trayectoria, las garantas con que cuentan los
contratos del prstamo, el acceso a lneas de financiamiento
y las expectativas favorables de crecimiento del pas, puedan favorecer el pago puntual de la deuda segn las condiciones establecidas.
Emisor: Inmuebles Comerciales Del Per S.A.
Valores: Bonos Corporativos.
Moneda: Dlares o Nuevos Soles.
Monto del Programa: Hasta por un monto mximo de US$
100000,000 (cien millones de Dlares) o su equivalente en
nuevos soles. El monto de cada Emisin efectuada bajo el
Programa ser determinado en el respectivo Contrato Complementario y en el Prospecto Complementario. Para efec-

Primera Emisin:
Monto de Emisin: Por un importe en Nuevos Soles equivalente a US$ 30000,000 (treinta millones de Dlares de los

pondiente ser efectuado el Da Hbil siguiente y por el

mismo monto establecido para la Fecha de Vencimiento y/o
la Fecha de Redencin correspondiente, sin que los titulares
de los Bonos tengan derecho a percibir intereses por dicho
diferimiento.
Plazo de la Emisin: 10 aos contados a partir de la fecha
de emisin.
Amortizacin del principal: El pago del principal se efectuar en una sola cuota en la Fecha de Redencin.

Estados Unidos de Amrica), al Tipo de Cambio Contable

de la SBS sealado en el respectivo Aviso de Oferta.
Tasa de inters: 8.51875% anual.
Moneda: Nuevos Soles.
Fecha de Redencin y Fechas de Vencimiento: La Fecha de
Redencin es aquella en la que vence el plazo de la respectiva Emisin o Serie. Las Fechas de Vencimiento son aquellas en las que se pagar el Cupn as como la Amortizacin
del Principal, de ser el caso. La Fecha de Redencin ser el
30 de junio del 2020. Las Fechas de Vencimiento sern
cada 30 de junio y 30 de diciembre hasta la Fecha de Redencin, inclusive. En caso una Fecha de Vencimiento y/o
Fecha de Redencin no fuese un Da Hbil, el pago corres-

INMUEBLES COMERCIALES DEL PERU S.A. y SUBSIDIARIAS

BALANCE GENERAL
(Miles de Nuevos soles)

Dic.08

Dic. 09

Dic.10

Dic.11

Mar.12

Dic.11

Mar.12

Dic.10

Dic.11

ACTIVOS
Activo Corriente
21,964

6.32%

12,969

3.42%

18,480

2.44%

93,575

10.01%

136,231

14.29%

406%

46%

Cuentas por cobrar Comerciales

Caja Bancos

5,151

1.48%

5,896

1.56%

11,621

1.53%

15,142

1.62%

16,786

1.76%

30%

11%

Cuentas por cobrar Relacionadas

3,247

0.94%

6,428

1.70%

0.00%

0.00%

0.00%

Otras cuentas por cobrar

1,021

0.29%

3,953

1.04%

22,915

3.02%

43,210

4.62%

39,772

4.17%

89%

-8%

Gastos Pagados por Anticipado

1,476

0.43%

717

0.19%

25,820

3.41%

12,817

1.37%

0.00%

-50%

-100%

Otros activos
Total Activo Corriente

0
32,859

9.46%

0
29,963

7.90%

0
78,836

10.40%

0
164,744

17.62%

42,313
235,102

24.66%

109%

43%

Inversiones Inmobiliarias

266,691

76.80%

303,732

80.12%

593,211

78.23%

697,117

74.54%

646,449

67.80%

18%

-7%

Activo Fijo

1,392

0.40%

1,455

0.38%

3,064

0.40%

4,230

0.45%

3,911

0.41%

38%

-8%

Intangibles

32,307

9.30%

31,148

8.22%

69,137

9.12%

24,680

2.64%

34,217

3.59%

-64%

39%

Otros activos neto

Total Activo No Corriente

14,022
314,412

4.04%
90.54%

12,780
349,115

3.37%
92.10%

14,039
679,451

1.85%
89.60%

44,439
770,466

4.75%
82.38%

33,776
718,353

3.54%
75.34%

217%

-24%

13%

-7%

TOTAL ACTIVOS

347,271

100.00%

379,078

100.00%

758,287

100.00%

935,210

100.00%

953,455

100.00%

23%

2%

PASIVOS
Pasivo Corriente
Cuentas por Pagar Comerciales
Cuentas por pagar a relacionadas
Prstamo bancario
Otras cuentas por pagar
Total Pasivo Corriente

4,470

1.29%

2,249

0.59%

12,191

1.61%

24,694

2.64%

20,352

2.13%

103%

-18%

183

0.05%

15,857

4.18%

7,361

0.97%

41,887

4.48%

621

0.07%

469%

-99%

3,341

0.96%

4,830

1.27%

13,331

1.76%

22,359

2.39%

14,177

1.49%

68%

-37%

6,507
14,501

1.87%
4.18%

6,050
28,986

1.60%
7.65%

20,124
53,007

2.65%
6.99%

30,775
119,715

3.29%
12.80%

30,238
65,388

3.17%
6.86%

53%

-2%

126%

-45%

0.00%

11,023

2.91%

34,733

4.58%

38,533

4.12%

34,179

3.58%

11%

-11%

Deuda LP bonos corporativos

Deuda LP bancos (leasing)

84,897

24.45%

78,233

20.64%

127,347

16.79%

122,108

13.06%

258,265

27.09%

-4%

112%

Imp. a la renta / partic. diferidas

29,218

8.41%

29,799

7.86%

81,082

10.69%

89,587

9.58%

68,469

7.18%

10%

-24%

Otras cuentas por pagar LP

Total Pasivo No Corriente

0
114,115

33.65%

562
250,790

26.82%

6,524
367,437

0.68%
38.54%

1061%

31.41%

12,005
255,167

-95%

32.86%

0
119,055

-2%

47%

TOTAL PASIVO

128,616

37.04%

148,041

39.05%

308,174

40.64%

370,505

39.62%

432,825

45.40%

20%

17%
23%

Participacin no controladora (participacin de terceros)

Capital Social

97,028

27.94%

103,793

27.38%

106,731

14.08%

129,850

13.88%

159,516

16.73%

22%

113,893

32.80%

113,893

30.04%

306,199

40.38%

340,200

36.38%

344,973

36.18%

11%

1%

0.00%

0.00%

3,582

0.47%

-1,327

-0.14%

5,509

0.58%

-137%

-515%

Resultados no realizados (valorizacin derivados)

Resultados Acumulados

-3,008

-0.87%

-2,030

-0.54%

-25,427

-3.35%

10,482

1.12%

8,093

0.85%

-141%

-23%

Utilidad (prdida) neta

TOTAL PATRIMONIO NETO

10,742
218,655

3.09%
62.96%

15,381
231,037

4.06%
60.95%

59,028
450,113

7.78%
59.36%

85,500
564,705

9.14%
60.38%

2,539
520,630

0.27%
54.60%

45%

-97%

25%

-8%

TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO

347,271

100.00%

379,078

100.00%

758,287

100.00%

935,210

100.00%

953,455

100.00%

23%

2%

Dic. 09

Dic.10

Dic.11

Mar.12

INMUEBLES COMERCIALES DEL PERU S.A. y SUBSIDIARIAS

ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS
(Miles de Nuevos soles)
Dic.08

Dic.11

Mar.12

Dic.10

Mar. 11

Ingresos Brutos
Total Ingresos Brutos

51,148

100.00%

57,357

100.00%

82,416

100.00%

120,429

100.00%

24,529

100.00%

46%

7%

Costo de Ventas
Resultado Bruto

16,203
34,945

31.68%
68.32%

17,648
39,709

30.77%
69.23%

41,162
41,254

49.94%
50.06%

32,318
88,111

26.84%
73.16%

7,349
17,180

29.96%
70.04%

-21%

15%

114%

4%

Gastos Administrativos

12,308

24.06%

14,336

24.99%

10,447

12.68%

30,186

25.07%

3,772

15.38%

189%

-3%

Gastos de Ventas
Resultado de Operacin

22,637

0.00%
44.26%

25,373

0.00%
44.24%

30,807

0.00%
37.38%

57,925

0.00%
48.10%

13,408

0.00%
54.66%

88%

7%

Otros Ingresos y Egresos

0.00%

0.00%

0.00%

Ingresos Financieros

1,173

2.29%

536

0.93%

1,733

2.10%

654

0.54%

833

3.40%

-62%

1266%

Gastos Financieros

5,716

11.18%

5,615

9.79%

10,723

13.01%

13,406

11.13%

10,508

42.84%

25%

241%

0.00%

0.00%

0.00%

Provisin para mantenimiento y reemplazo

Ingresos Diversos

442

0.86%

1,318

2.30%

191

0.23%

72,415

60.13%

0.00%

Gastos Diversos
Utilidad antes del REI

18,536

0.00%
36.24%

21,612

0.00%
37.68%

22,008

0.00%
26.70%

117,588

0.00%
97.64%

3,733

0.00%
15.22%

434%

-61%

Diferencia en Cambio

(1,376)

-2.69%

1,817

3.17%

1,170

1.42%

5,322

4.42%

369

1.50%

355%

5%

Ajuste valor razonable inversin inmobiliaria

Utilidad antes del Impto. a la renta

17,160

33.55%

23,429

40.85%

68,272
91,450

(33,629)
89,281

74.14%

4,102

16.72%

20

0.04%

49

0.09%

0.00%

0.00%

0.00%

6,398
10,742

12.51%
21.00%

7,999
15,381

13.95%
26.82%

32,422
59,028

39.34%
71.62%

3,781
85,500

3.14%
71.00%

1,563
2,539

6.37%
10.35%

Participacin de los trabajadores

Impuesto a la renta
Utilidad Neta

110.96%

-149%
-2%

-58%

-88%

-60%

45%

-57%

INMUEBLES COMERCIALES DEL PERU S.A. y SUBSIDIARIAS

Ratios

Dic.08

Dic. 09

Dic.10

Mar. 11

Dic.11

Mar.12

Prueba Acida (veces)

2.09

0.87

0.57

1.03

0.91

2.99

Razn Corriente

2.27

1.03

1.49

1.48

1.38

3.60

18.36

0.98

25.83

24.80

45.03

169.71

Rotacin de cuentas por pagar (das)

83

39

90

224

233

211

Rotacin de cuentas por cobrar (das)

30

31

43

42

38

52

Pasivo/Patrimonio

0.59

0.64

0.68

0.61

0.66

0.83

Pasivo/Activo

0.37

0.39

0.41

0.38

0.40

0.45

Pasivo Cte./Pasivo Total

0.11

0.20

0.17

0.18

0.32

0.15

24.06%

24.99%

12.68%

17.07%

25.07%

15.38%

ROAA *

3.35%

4.24%

10.38%

10.93%

10.10%

9.58%

ROAE *

5.62%

6.84%

17.33%

18.05%

16.85%

15.00%

Margen neto

21.00%

26.82%

71.62%

26.13%

71.00%

10.35%

Margen operativo

44.26%

44.24%

37.38%

55.03%

48.10%

54.66%

EBITDA / Gastos Financieros

4.99

5.61

3.09

4.52

4.80

1.36

Pasivo cte / Pasivo total

0.11

0.20

0.17

0.18

0.32

0.15

55.75%

54.90%

40.64%

37.70%

39.62%

45.40%

Capital de Trabajo (S/.millones)

Gastos operativos/Ventas

Endeudamiento del activo

10