BAHAN UNTUK DEBAT BTN

PENGERTIAN KPR BTN

Pengertian KPR rumah adalah tak lepas dari kepanjangan dari kata KPR tersebut yaitu Kredit
Pemilikan Rumah yang disediakan oleh pihak perbankan kepada para debitur yang hendak
membeli tempat tinggal. Pembeli hanya cukup membayar 20% dari total harga rumah kepada
penjual, sisanya meminjam ke Bank dengan jaminan rumah yang dibeli kemudian
mengangsurnya setiap bulan dengan besar angsuran dan jangka waktu pembayaran sesuai
dengan kesepakatan. Para developer pengembang perumahan biasanya berusaha menjalin
kerjasama yang baik dengan perbankan agar mendapat kemudahan dalam meloloskan calon
pembeli rumah untuk mendapatkan fasilitas pembiayaan KPR.

Bunga KPR
Besarnya bunga KPR beberapa bank di Indonesia rata-rata 13%, hal ini tergolong sangat
besar karena jumlah pengembalian hutang bisa dua kali lipat dari nominal awal, kondisi ini
lalu menyebabkan banyak masyarakat menyebut Bank tidak ada bedanya dengan rentenir
yang meminjamkan uang dengan pengembalian ditambah bunga mencekik, meskipun
demikian banyak juga masyarakat yang mengikuti program KPR karena berbagai alasan
seperti terpaksa karena tidak punya cukup uang untuk membeli secara tunai, atau sengaja
membeli dengan cara hutang karena dana tunai yang tersedia akan lebih menghasilkan
keuntungan besar jika dijadikan modal usaha terlebih dahulu. Apapun itu tentunya perlu
pertimbangan matang sebelum memutuskan untuk membeli rumah dengan sistem KPR.

Jenis-jenis KPR
1. KPR non Subsidi, jenis ini diperuntukan untuk seluruh masyarakat.
2. KPR bersubsidi, ditujukan untuk masyarakat yang kurang mampu sehingga diberikan
subsidi oleh pemerintah untuk meringankan beban pembelian rumah tinggal.
3. KPR Syariah, jenis ini menggunakan prinsip jual beli islam.

Beberapa hal mengenai KPR rumah

Berikut ini adalah beberapa artikel rumahbangun yang berhubungan dengan penjelasan KPR
1. Dokumen dan syarat-syarat KPR rumah >>
2. Terlambat membayar angsuran KPR rumah >>
3. Meninggal saat masih KPR tapi perusahaan asuransi pailit >>
4. Penyebab pengajuan KPR rumah tidak disetujui >>

5. Cara mempercepat angsuran KPR rumah >>

6. Akad kredit KPR >>
Hal-hal lain mengenai pengertian KPR ini bisa kita diskusikan lebih lanjut di website

rumahbangun.com, semoga bermanfaat

Share This:
AKAD KREDIT KPR BTN
Akad kredit KPR Rumah adalah suatu bagian dari rangkaian proses kredit kepemilikan rumah
secara keseluruhan, dalam akad kredit terdapat penjelasan dari pihak Bank kepada calon
debitur sehingga dokumen perjanjian yang akan ditandatangi benar-benar dimengerti dan
dapat disetujui kedua belah pihak. Akad kredit dilakukan setelah Calon debitur melakukan
pengajuan KPR dengan melengkapi berbagai macam dokumen yang menjadi persyaratannya.
Dokumen tersebut kemudian diteliti dan dianalisa oleh pihak Bank sehingga dapat
diputuskan siapa saja yang kreditnya disetujui. Nah.. jika kita disetujui maka ada undangan
datang ke Bank untuk melakukan akad kredit. Dengan mengikuti dan menandatangani semua
perjanjian berarti kita telah resmi diterima sebagai debitur KPR Rumah, selanjutnya tinggal
mengangsur dengan jumlah dan jangka waktu yang telah disepakati dalam perjanjian.

Hal-hal yang dijelaskan oleh Bank saat Akad kredit rumah

1. Jangka waktu kredit, Mau berapa tahun waktu pembayaran angsuranya.
2. Besarnya angsuran setiap bulan.
3. Sistem bunga seperti apa yang digunakan oleh Bank. Selain itu juga dijelaskan berapa
besarnya bunga setiap tahun.
4. Hal-hal yang akan dilakukan oleh pihak Bank ketika debitur menunggak membayar
angsuran. Misalnya rumah akan dilelang, hasil penjualan digunakan untuk melunasi
hutang dan apabila masih ada kelebihan maka diberikan ke dibitur.
5. Bagaimana cara mempercepat pelunasan KPR dan berapa denda percepatan yang
diberikan.
6. Cara melihat saldo KPR lewat ATM.
7. Jika debitur mendapat fasilitan subsidi pemerintah maka bisa dijelaskan bagaimana
prosesnya.
Selain itu tentu banyak hal-hal lain yang diberitahukan oleh pihak Bank sesuai kebutuhan dan
kebijakan masing-masing perbankan.

Hal-hal yang disampaikan debitur saat akad kredit rumah

1. Memilih jangka waktu pembayaran berapa tahun.
2. Dengan memilih jangka waktu maka secara otomatis mendapat informasi besarnya
angsuran KPR perbulan.
3. Jumlah pendapatan perbulan.
4. Jumlah pengeluaran perbulan.
5. Data informasi pemohon dan pasangan.
6. Membaca dan menandatangani dokumen perjanjian akad kredit KPR rumah.

Mungkin itu dulu yang bisa rumahbangun.com sampaikan berdasarkan pengalaman ketika
mengajukan kredit rumah di Bank BTN. Bagi yang hendak membeli rumah dengan sistem
KPR, kita doakan semoga lancar dan disetujui dalam proses pengajuan serta mudah dalam
membayar angsuran perbulanya, bahkan kalau perlu bisa melakukan percepatan pelunasan

KETERLAMBATAN PEMBAYARAN BTN

Terlambat membayar angsuran KPR rumah memang mempunyai beberapa
resiko yang harus ditanggung debitur, dari mulai membayar denda
tunggakan sampai akibat terparah yaitu rumah disita atau diambil alih oleh
pihak bank untuk dijual lelang. Setiap orang tentu berharap dapat segera
melunasi hutangnya sesuai dengan waktu yang disepakati dalam akad
kredit KPR rumah, namun apalah daya, meskipun perencanaan diawal
sudah matang namun bermacam peristiwa tak terduga bisa saja terjadi
dikemudian hari. Mengenai hal ini akan kita coba berikan contoh kisah
nyata yang benar-benar terjadi, namun nama dan Bank pemberi kredit kita
samarkan agar tidak merugikan pihak-pihak terkait.

Sebut saja Bapak kapeer berumur 55 tahun, istri berumur 40 tahun dan
empat orang anak mengajukan kredit kepemilikan rumah pada salah satu
Bank BUMN terkemuka di republik tercinta ini, awalnya keluarga tersebut
berniat mengatasnamakan rumah yang akan dibeli atas nama Bp. Kapeer
dengan jangka waktu kredit 15 tahun, namun setelah melakukan pengajuan
ke Bank ternyata tidak bisa, karena ada persyaratan bahwa maksimal umur
saat pelunasan adalah 60 th, setelah melakukan musyawarah akhirnya

sepakat untuk mengatasnamakan rumah tersebut kepada istri sehingga

KPR disetujui dan sudah bisa mengangsur. Dalam perjalananya
pembayaran angsuran lancar-lancar saja karena keluarga tersebut
berprofesi sebagai pengusaha yang telah sukses menjalankan bisnisnya,
hingga suatu ketika musibah terjadi, satu persatu usaha yang dijalani
bangkrut tanpa sisa. Bapak kapeer yang terbiasa hidup berkecukupan
nampaknya tidak bisa menerima kegagalan, akibatnya sering sakit-sakitan
dan akhirnya meninggal dunia.

Jika kita lihat kisah diatas maka ada satu peluang yang nampaknya tidak
bisa diperoleh, yaitu adanya asuransi jiwa bagi debitur KPR, jika debitor
meninggal dunia maka secara otomatis hutang KPR rumah lunas tanpa
sisa, namun apalah daya, kita lihat sebelumnya bahwa KPR tersebut atas
nama istri yang masih hidup dalam kondisi terpuruk karena ditinggal mati
suami dan penghasilan tidak ada. Akibatnya terjadi keberatan ketika harus
membayar angsuran setiap bulan, dalam kondisi ini tentu berpeluang besar
untuk menunggak cicilan angsuran KPR. Hingga suatu hari yang sangat
tidak diharapkan terjadi yaitu ada tamu dari perugas Bank yang
mengantarkan suarat sita rumah dan melakukan pengecatan dinding depan
rumah bertuliskan Rumah ini dilelang, sedang dalam pengawasn Bank
Nah.. apa pendapat rekan-rekan kejadian tentang terlambat membayar
angsuran KPR ini? atau justru pernah mengalaminya, silahkan berbagi
kisah dan petuah disini
PROSEDURAL BANK BTN DALAM PROSES TERHADAP KREDIT MACET
MEMBERIKAN kredit atau pinjaman kepada nasabah bukanlah tanpa risiko. Bagi debitur
atau bank, baik yang berskala lokal maupun nasional, kredit macet merupakan momok. Nah,
kala menghadapi kondisi ini, bank pun mempunyai kebijakan masing-masing.
Bank Mandiri, dengan program Mandiri Mikro, misalnya, tidak akan serta merta menyita
atau melelang agunan apabila nasabah tidak bisa membayar angsuran.
Dikatakan Cluster Manager Bank Mandiri, Jalan Pahlawan, Kota Semarang, Rodi Judo
Dahono, Selasa (18/6/2013), pihak bank justru akan terus melakukan rescheduling atau
upaya penyelamatan kredit dengan melakukan perubahan syarat-syarat perjanjian.
Dengan demikian, usaha nasabah digadang bisa bangkit dan mampu membayar angsuran
secara normal lagi.
Selama nasabah masih mempunyai niat baik untuk menyelesaikan utang, bank tidak akan
melakukan penyitaan. Yang akan kami lakukan adalah berusaha menyehatkan usaha
nasabah. Yang terpenting bagi kami adalah niat baik, ujar Rodi.
Penyitaan aset, menurutnya, adalah langkah terakhir yang dilakukan. Meski begitu,
penyitaan aset bukan semata-mata karena pertimbangan kredit macet. Bagi nasabah
yang mempunyai niat baik, penyitaan agunan baru akan dilakukan setelah usaha
benar-benar bangkrut total.

Namun, kami tidak pernah berharap melakukan penyitaan, imbuhnya.

Hal serupa dilakukan Bank Perkreditan Rakyat (BPR) Setia Karib Abadi. Pihak bank tidak
serta merta menyita agunan nasabah ketika kredit nasabah bermasalah.
Staf BPR Setia Karib Abadi mengatakan, penyitaan agunan dilakukan jika tanpa alasan yang
jelas selama tiga bulan berturut-turut, nasabah macet dalam melakukan cicilan. Meskipun
kenyataannya, penyitaan biasanya dilakukan ketika kredit macet menginjak bulan kelima.
Jika agunan disita, jelasnya, kemungkinan akan dilelang. Uang hasil lelang digunakan untuk
menutup utang yang masih tersisa. Jika hasil lelang melebihi sisa utang yang harus dibayar,
uang akan dikembalikan kepada nasabah.
Corporate Marketing Bank BRI Agro Cabang Semarang, Indah Maya Sari, menyatakan,
apabila seorang debitur macet dalam membayar angsuran, maka akan dilakukan
survei terlebih dahulu. Selanjutnya, bank akan melakukan komunikasi dengan debitur.
Jika debitur masih nekat tidak membayar angsuran, akan dikeluarkan surat
peringatan secara resmi.
Surat peringatan dikeluarkan sebanyak tiga kali. Beda waktu masing-masing surat
sekitar dua hingga tiga bulan. Jika sampai surat ketiga tidak juga ada pembayaran,
dilakukan penyitaan aset. Nantinya akan dipertimbangkan lagi, apakah aset tersebut
akan dilelang atau debitur masih diberi kesempatan untuk memperbaiki pembayaran,
tukasnya. (tim)
PELUNASAN DIPERCEPAT
Dikalangan kita kebanyakan tidak mempunyai hutang, terutama dibank. Pusing katanya
mikirin hutang, malas katanya dikejar perasaan harus membayar. Kalangan yang mempunyai
paham ini biasanya adalah kalangan biasa atau kalangan pegawai utamanya. Untuk
pengusaha jarang rasanya suka mempercepat melunasi hutangnya, mereka bila mempunyai
dana lebih biasanya lebih suka menginvestasikan ke usaha lain. Pengusaha gitu looh.... pikir
mereka biarkan uang bekerja untuk uang itu sendiri.
.
Bagi yang mempunyai paham tidak mau mempunyai hutang ada beberapa hal yang perlu
dilakukan bila ingin melakukan pelunasan hutangnya sebelum jatuh tempo (pelunasan
dipercepat). Hal yang perlu dilakukan adalah sebagai berikut :
1. Mintalah print out kepada petugas bank untuk mengetahui outstanding kewajiban kita
dibank masih ada berapa. Cermati, jumlah pokok yang perlu dilunasi masih ada
berapa dan berapa rupiah bunga terakhir yang kudu dibayar pada bulan tersebut.
Sebesar itulah yang harus anda lunasi. Bunga sisanya tidak perlu anda lunasi karena
anda tidak menggunakan dana bank lagi setelahnya. Biasanya beberapa bank ada yang
menerapkan penalti atas pelunasan dipercepat, nego sajalah (sampaikan saja, kalau
macet kan bank malah pusing).
2. Buatlah surat pemberitahuan kepada Kepala Cabang Bank tersebut, bahwasanya
kredit anda akan anda selesaikan atau istilahnya pelunasan dipercepat. Sampaikan saja

bahwa sesuai dengan print out bank, anda akan membayar total pokok bank Rp.
sekian (yang belum terbayar) dan bunga pada bulan tersebut sekian untuk melunasi
kewajiban anda.
3. Dalam surat pemberitahuan pelunasan dipercepat, sampaikan juga bahwasanya Surat
jaminan yang ada dibank akan anda ambil pada hari tersebut. Bila surat tanah yang
anda jaminkan, jangan lupa mohon dibuatkan surat Roya Bank untuk mengurus
diKantor BPN bahwa tanah anda tidak sedang dijaminkan Bank.
4. Saat pelunasan sudah anda lakukan, jangan lupa mintalah surat keterangan lunas dari
Bank. Surat ini merupakan ijazah bagi anda, yang dapat anda gunakan sebagai
lampiran bila anda ingin berhubungan dengan Bank lagi. Setidaknya record dapat
dipercaya dan record amanah dapat anda ditunjukkan sebagai pertimbangan bank
nantinya.

BEGINI CARA BANK AGAR DEBITUR KPR DIRUGIKAN

Untuk memiliki rumah, konsumen dapat membeli secara kredit dengan Kredit Kepemilikan
Rumah (KPR). Namun, ternyata, untuk membeli rumah dengan KPR pun bukanlah hal
mudah, karena konsumen dikondisikan untuk menerima apa yang disediakan oleh
pengembang dan bank pemberi KPR.
Ya, konsumen sering tidak menyadarinya dan hanya berpikir yang penting mempunyai
rumah. Berikut beberapa hal terkait kerugian konsumen KPR:
Uang muka
Untuk memilih rumah yang akan dibeli, konsumen mempertimbangkan faktor lokasi rumah,
luas rumah, layout rumah, fasilitas di sekitar rumah dan tentu saja harga rumah. Setelah
memutuskan rumah yang akan dibeli, konsumen harus membayar tanda jadi dan sudah harus
menyiapkan uang muka.
Dulu, uang muka minimum yang diminta ialah 20% dari nilai rumah. Kemudian, 1-2 tahun
yang lalu banyak pengembang bahkan hanya meminta uang muka minimum 10%. Hal ini
sangat membantu konsumen. Lalu, muncul peraturan pemerintah berupa Surat Edaran Bank
Indonesia No 14/10/DPNP tanggal 15 Maret 2012 tentang ketentuan pengajuan Kredit
Pengajuan Rumah.
Dalam Surat Edaran tersebut dinyatakan bahwa uang muka minimum sebesar 30%
untukrumah type 70. Bagi sebagian orang, ini memberatkan. Belum lagi jangka waktu
pembayaran uang muka yang singkat, yaitu 1-2 bulan. Apabila terlambat akan dikenai denda
atau uang tanda jadi hangus.
Bank
Setelah membayar uang muka, proses pengajuan KPR dimulai. Di sinilah konsumen tidak

mempunyai hak untuk memilih bank yang digunakan. Padahal, konsumen dapat
mempertimbangkan suku bunga KPR yang ditawarkan dan pelayanannya dalam memilih
bank untuk KPR. Konsumen akan dirugikan apabila bank yang menjadi rekanan pengembang
memberikan suku bunga KPR yang tinggi dibandingkan bank lain.
Selain itu, apabila konsumen bukan nasabah bank rekanan pengembang, maka konsumen
harus menjadi nasabah bank tersebut terlebih dulu. Ini berarti bank yang diuntungkan, bukan
konsumen. Selain itu, apabila di kemudian hari timbul masalah antara bank dengan
konsumen, maka pengembang bersikap tidak peduli, seakan akan lupa bahwa itu adalah bank
pilihan pengembang.
Notaris
Pun, apabila pengajuan KPR disetujui oleh bank, maka konsumen melakukan akad kredit
dengan bank yang disaksikan oleh notaris. Tentu saja, notaris yang dimaksud ialah notaris
yang menjadi rekanan bank. Di sini pun konsumen tidak mempunyai hak memilih notaris
yang diinginkan, padahal biaya notaris ditanggung oleh konsumen.

www.shutterstock.com Bagi mereka yang memiliki dana terbatas, tetapi tidak mampu
membeli rumah baru, bisa juga membeli rumah bekas. Namun, membeli rumah bekas tidak
berarti lebih murah dibandingkan dengan rumah baru.
Isi perjanjian
Saat melakukan akad kredit, konsumen disodori perjanjian yang sebelumnya tidak dapat
dipelajari dulu oleh konsumen. Tentu saja menjadi sebuah keberuntungan, jika saat menanda
tangani akad kredit konsumen sempat membaca secara teliti isi perjanjian.
Bukan apa-apa. Banyak lembar yang harus ditanda tangani dan ini membuat konsumen kerap
tidak dapat membaca secara teliti. Selain itu, isi perjanjian tak dapat diubah karena sudah

format baku dari bank.

Asuransi
Di samping notaris yang ditentukan oleh bank, konsumen juga harus memiliki asuransi jiwa
dan asuransi kebakaran, yang tentu saja, menggunakan perusahaan asuransi rekanan bank.
Sekali lagi, konsumen tidak memiliki hak menentukan perusahaan asuransi yang diinginkan.
Selain tidak dapat memilih perusahaan asuransi yang diinginkan, konsumen tidak mendapat
perhitungan pasti mengenai asuransi yang dibayarnya.

www.shutterstock.com Memang, ada pengembang yang mengatakan bahwa konsumen

dibebaskan dari biaya-biaya di atas. Tetapi, itu sebenarnya sudah dimasukkan ke dalam harga
jual rumah. Bukan gratis!
Banyak biaya tambahan
Saat menanda tangani akad kredit, konsumen juga harus menyiapkan sejumlah uang untuk
biaya administrasi, notaris, asuransi jiwa, asuransi kebakaran dan biaya provisi. Bahkan,
untuk biaya meterai dibebankan kepada konsumen.
Memang, ada pengembang yang mengatakan bahwa konsumen dibebaskan dari biaya-biaya
di atas. Tetapi, itu sebenarnya sudah dimasukkan ke dalam harga jual rumah. Bukan gratis!
Serah terima
Setelah menanda tangani akad kredit, pengembang akan menjanjikan waktu serah terima
kunci atau kapan rumah jadi. Pada umumnya, jarang pengembang dapat memenuhi janji
penyerahan kunci ke konsumen tepat waktu. Biasanya pengembang mundur dari waktu yang
dijanjikan, bahkan mundur setahun dari waktu yang dijanjikan. Apabila konsumen
menanyakan kapan serah terima kunci, maka pengembang akan memberikan berbagai macam

alasan teknis.
Denda
Mirisnya, sejak konsumen menanda tangani akad kredit, setiap bulan konsumen mulai
membayar angsuran KPR. Apabila konsumen terlambat membayar angsuran KPR, konsumen
akan dikenakan denda. Tetapi, saat pengembang terlambat melakukan serah terima kunci,
konsumen tidak mendapat kompensasi apapun. Tentunya, dalam kondisi itu, masih untung
apabila pihak pengembang tidak menghindar.
Kualitas bangunan
Belum lagi kewajiban membayar PBB meskipun rumah belum selesai dibangun. Pada saat
serah terima kunci, konsumen akan memeriksa kualitas bangunan. Apabila konsumen
menemukan hal yang tidak sesuai dengan brosur atau yang dijanjikan pengembang,
konsumen tidak dapat menuntut. Ini sesuai dengan yang tertulis brosur atau bagian dari
brosur ini merupakan alat bantu pemasaran dan penjualan, namun bukan merupakan dari
kontrak jual beli.
Semua data yang tercantum dalam brosur ini adalah benar berdasarkan situasi pada masa
persiapan. Gambar illustrasi dibuat sebagai media untuk memperjelas penyampaian
informasi. Developer akan melakukan perubahan sewaktu waktu tanpa mengurangi kualitas
yang akan disesuaikan dengan kondisi di lapangan tanpa pemberitahuan terlebih dahulu dan
merupakan hak penuh developer.
Nah, apakah Anda sudah mempertimbangkan ini?
PROSEDUR BANK SECARA UMUM
Terkait dengan permasalahan kredit macet, umumnya pihak Bank terlebih dahulu akan
melakukan prosedur sebagai berikut :
1. Pemberitahuan keterlambatan pembayaran.
Pemberitahuan keterlambatan pembayaran angsuran kredit ini dilakukan 1 (satu) hari setelah
tanggal jatuh tempo pembayaran kredit. Suatu hari setelah tanggal jatuh tempo pembayaran
angsuran kredit, apabila debitur belum melakukan pembayaran angsuran, akan keluar laporan
keterlambatan pembayaran dari komputer credit admin atas nama debitur. Laporan
keterlambatan pembayaran ini akan diserahkan oleh credit admin ke bagian marketing, yang
kemudian akan ditindak lanjuti dengan pemberitahuan keterlambatan ini kepada debitur
melalui telepon dan surat pemberitahuan keterlambatan. Pemberitahuan melalui surat
dilakukan satu kali dalam satu bulan pertama. Sedangkan pemberitahuan melalui telepon
dilakukan satu kali dalam satu minggu selama satu bulan terhitung semenjak hari
keterlambatan pembayaran.
Setelah melampaui tenggang waktu satu bulan pertama debitur belum menunjukkan itikad
baiknya atau tidak kooperatif, maka bank akan mengeluarkan surat teguran yang sifatnya
lebih keras dari surat pemberitahuan. Surat teguran ini biasanya disertai dengan kehadiran
pihak bank kepada debitur untuk meminta pernyataan kesanggupan membayar angsuran
kredit. Hal ini dilakukan selama satu bulan kedua, dengan tempo kedatangan satu kali dalam

satu minggu. Pada tahapan ini sesungguhnya bank masih membuka penyelesaian
berdasarkan prinsip musyawarah dan kekeluargaan, namun bank akan memberikan catatan
pada register kredit nasabah berupa penurunan status kreditur menjadi kredit dalam
pengawasan khusus.
2. Memberikan surat peringatan.
Apabila telah lewat waktu satu bulan dari semenjak diberikannya surat teguran tersebut
debitur belum menunjukkan itikad baik dan tidak kooperatif menyelesaikan kewajibannya
membayar kredit, maka Bank akan mengirimkan Surat Peringatan atau (SP) kepada debitur.
Surat peringatan ini termasuk dalam kategori teguran keras, dengan dikeluarkannya surat
peringatan ini maka bank akan menurunkan status kredit debitur. Surat peringatan ini
diberikan sebanyak 3 (tiga) kali selama 3 (tiga) minggu dengan cara :

Bank akan memberikan surat peringatan pertama (SP-1) kepada debitur, dengan
dikeluarkannya SP-1 ini maka status kredit debitur akan diturunkan dari kredit dalam
perhatian khusus, menjadi kurang lancar.

Satu minggu setelah dikirimkannya SP-1 belum juga adanya tanda-tanda niat baik
dari debitur untuk menyelesaikan kewajibannya, maka bank akan menerbitkan SP-2
sebagaimana yang sudah Anda terima. Pemberian SP-2 ini menyebabkan bank
menurunkan lagi status Anda sebagai debitur dari kredit kurang lancar menjadi kredit
yang diragukan.

Tenggang satu minggu setelah SP-2 dikirimkan dan debitur belum juga menanggapi
dengan sikap yang kooperatif, maka selanjutnya bank akan mengeluarkan SP-3.
Dengan dikeluarkannya SP-3 ini maka bank akan menurunkan status kredit debitur
dari kredit yang diragukan menjadi kredit macet.

Dengan pemberian status kredit macet pada register nasabah, maka bank akan melakukan
tindakan pengamanan terhadap aset yang menjadi jaminan kredit. Pengamanan dalam hal ini
bukan berarti penyitaan namun berupa pengawasan pihak Bank atas asset yang menjadi
jaminan. Dalam prakteknya, pengawasan ini dapat berupa pemasangan plang pemberitahuan
yang ditanamkan/ dilekatkan atas objek jaminan. Sebagai pemilik objek, Anda masih dapat
menguasai objek jaminan tersebut
3. Somasi melalui Pengadilan Negeri. (ini adalah prosedur alternatif).
Somasi melalui Pengadilan Negeri, dilakukan Bank sebagai upaya untuk mendapatkan
dukungan yang lebih kuat dari lembaga hukum, dalam upaya pengembalian kredit yang telah
dikucurkannya. Somasi ini sama sifatnya dengan surat peringatan, tetapi dilakukan dengan
menggunakan kekuasaan hakim. Somasi melalui pengadilan ini sebenarnya dilakukan sebagai
salah satu cara untuk menakut-nakuti debitur agar mau memenuhi kewajibannya membayar
kredit.
Dalam hal ini permohonan somasi diajukan Bank secara tertulis kepada Pengadilan Negeri
yang daerah hukumnya meliputi domisili hukum debitur atau domisili yang telah dipilih

sesuai perjanjian kredit. Permohonan itu disertai dengan salinan berkas perjanjian kredit, dan
bukti pemberian SP-1 sampai dengan SP-3 oleh bank kepada debitur.
Dalam hal ini hakim akan memberikan somasi kepada debitur maksimal sebanyak 3 (tiga)
kali. Dalam setiap tenggang waktu pemberian somasi tersebut hakim akan memberikan
kesempatan kepada debitur untuk menyelesaikan masalah ini secara kekeluargaan dan
berusaha mempertemukan bank dengan debitur tersebut.
Namun demikian apabila debitur telah 3 (tiga) kali diberi somasi oleh hakim tetap tidak
kooperatif atau tidak didapatnya kesekapatan penyelesaian antara bank dan kreditur, maka
pengadilan selanjutnya akan menetapkan sita jaminan atas objek jaminan Hak Tanggungan
tersebut.
Terkait pelaksanaan sita jaminan atas objek jaminan Hak Tanggungan ada 3 (tiga) cara,
yaitu :
a. Penjualan barang jaminan melalui lelang;
b. Penjualan barang jaminan tidak melalui lelang; dan
c. Penebusan barang jaminan
Dalam praktek, banyak ditemukan bank melakukan penjualan barang jaminan tidak melalui
lelang, tetapi masih memberikan kesempatan kepada nasabah debiturnya untuk menebus
barang jaminan tersebut. Jika si nasabah debitur tetap tidak menebusnya, Bank dapat
melakukan penjualan langsung yang dilakukan dengan cara di bawah tangan berdasarkan
persetujuan para pihak baik yang dilakukan secara tertulis maupun tidak. Hal ini dapat
dilakukan karena Bank selaku pemegang Hak tanggungan mempunyai hak istimewa untuk
melakukan parate eksekusi (pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan Tanah)
TEMPAT PENGADUAN TERKAIT MASALAH KPR
etua Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) Tulus Abadi
menyatakan, pengaduan konsumen yang diterima YLKI setiap tahun
paling banyak terkait industri perbankan dan perumahan.
Dua sektor ini mendominasi pengaduan masyarakat sejak tahun 2013
hingga 2015.
Tulus menuturkan, pada tahun 2015 lalu, pengaduan konsumen terkait
industri perbankan menempati peringkat pertama. Sementara itu,
pengaduan konsumen soal perumahan menempati peringkat 5 besar.
"Beberapa tahun belakangan, yang menguat masalah perbankan dan
perumahan. Pengaduan perbankan paling banyak tentang kartu kredit.
Perumahan tentang masalah KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dan bahkan
sekarang ada masalah harga apartemen, biaya perawatan, dan sebagainya,"
kata Tulus di Jakarta, Kamis (14/4/2016).

Tulus menegaskan, pihaknya menyerukan bahwa perbankan seharusnya

bertanggung jawab terkait penyaluran KPR. Ia menuturkan, ada hal-hal
yang harus diperhatikan oleh perbankan dalam mengucurkan KPR.
"Harus melihat track record pengembangnya dan mengedukasi konsumen
untuk memahami perjanjian-perjanjian dalam kontrak KPR. Banyak
masyarakat yang tidak paham kontrak-kontrak perjanjian KPR dan
akhirnya konsumen dirugikan," tegas Tulus.
Oleh sebab itu, Tulus mendesak perbankan untuk memiliki tanggung
jawab moral kepada masyarakat terkait penyaluran KPR. Sehingga,
perbankan tidak hanya sekedar mengejar target penyaluran kredit.
"Terkait masalah reklamasi juga, konsumen diharapkan tidak tergiur
promosi rumah di daerah reklamasi. Kalau pengembang ada potensi
masalah, harusnya perbankan tidak langsung mengucurkan KPR sehingga
konsumen tidak dirugikan akibat masalah yang dialami pengembang,"
terang Tulus.
Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) menilai industri
perbankan harus bertanggung jawab atas maraknya permasalahan yang
terjadi di industri properti.
Hal ini khususnya terkait dengan kerugian yang dialami konsumen Kredit
Pemilikan Rumah (KPR).
Berdasarkan penelitian YLKI dan Koalisi ResponsiBank Indonesia, selama
ini bank tidak memberikan akses informasi dan edukasi yang cukup
kepada konsumen dalam menawarkan penawaran produk KPR.
Akibatnya, konsumen kerap dirugikan atas isi perjanjian kredit yang tak
dipahami, termasuk dampak dan akibat hukum yang mungkin dialami
konsumen.
"Hal tersebut ditambah dengan sikap lepas tangan pihak bank atas
wanprestasi yang mungkin dilakukan oleh pengembang nakal dalam
berbagai bentuk, mulai dari gagal bangun, status tanah dan bangunan yang
bermasalah, dan tidak adanya kepastian refund," kata Sularsi, peneliti
Koalisi ResponsiBank Indonesia dari YLKI di Jakarta, Kamis (14/4/2016).
Ia menyebut, jumlah backlog yang mencapai 13,5 juta unit pada tahun
2014 tak diimbangi dengan pasokan yang hanya 400.000 unit per tahun.
Ketimpangan pasokan itu menyebabkan harga rumah di Indonesia
melambung dan tak terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan menengah
ke bawah. Karenanya, keterlibatan bank dengan fasilitas KPR amat
diperlukan.
Namun, keterlibatan bank ini ternyata tidak menjamin proses penyediaan
rumah dan KPR bebas masalah.

Selain informasi yang terbatas, masalah lain yang menjadi temuan dalam
penelitian tersebut adalah perjanjian kerjasama yang tidak memberi
perlindungan bagi konsumen, adanya pembatasan pilihan produk KPR,
dan kurangnya koordinasi antara OJK dengan Kementerian PU-Pera dalam
praktik di lapangan.
"Konsumen perlu mendapat informasi dan edukasi yang cukup dalam
setiap tahapan penawaran atau pemasaran KPR sebagai bahan
pertimbangan sebelum memutuskan pembelian rumah. Ini karena KPR
akan mengikat konsumen dalam jangka panjang," ujar Sularsi.
Bank memiliki hak untuk menguasai aset rumah jika debitur tak membayar kewajiban
kreditnya. Bank bakal memberikan tenggat waktu tiga bulan sampai rumah debitur benarbenar disita.
Dalam perjanjian akad kredit, dijelaskan oleh bank mengenai peraturan dan kewajiban yang
harus dilaksanakan oleh pemohon kredit atau debitur. Jika dilanggar, maka bank bisa
bertindak sesuai aturan yang sudah disepakati.
"Saat pelaksanaan akad, kami verifikasi. Kalau dokumen sesuai akan di-approve, lalu akad
kredit. Ada poinnya itu dijabarkan kepada debitur, semua ada dalam perjanjian kredit," kata
analis kredit salah satu Bank BUMN, Alfian saat berbincang dengan detikFinance, Rabu
(3/9/2014).
Alfian menyebutkan, selama masa perjanjian itu, debitur wajib melakukan kewajibannya.
Jika tidak, maka bank bakal memberikan surat peringatan sebanyak tiga kali.
"Kita kasih waktu tiga kali pembayaran. Tiga kali SP (Surat Peringatan)," tambahnya.
Di SP 1, lanjut Alfian, bank akan memberikan peringatan berupa pemberitahuan melalui surat
ataupun telepon. Bank memberikan tenggat waktu selama 1-3 minggu.
"Kalau nggak bayar, kami keluarkan SP 2. Itu sama 1-3 minggu juga. Lalu SP 3, itu berarti 3
bulan nggak bayar," tuturnya.
Jika tak membayar juga, maka bank bisa memberikan SP 3 dan pada akhirnya jika tak juga
menemui kejelasan pembayaran, bank akan memberikan pilihan kepada debitur untuk
menjualnya sendiri dengan tenggat waktu tertentu atau bank akan menyitanya.
"Kita kasih waktu lagi sama dia untuk mengosongkan barang-barangnya," tegas Alfian.
Anda punya pengalaman dengan rumah sitaan? Pernah membeli rumah sitaan dari bank atau
hasil lelang? Silakan berbagi dengan mengirimkan email ke alamat
redaksi@detikfinance.com.
(zul/hds)
PROSEDUR HUKUM DALAM PEMASANGAN PLANG SITA BANK
Hukum Pemasangan Plang di Tanah Debitur

Mohon bantuannya, Hukumonline. Saya mau menanyakan apakah tindakan bank memasang
plang yang bertuliskan "Tanah dan bangunan ini dalam pengawasan Bank", terhadap barang
jaminan debitur yang kreditnya macet diperbolehkan secara hukum? Terima kasih dan saya
sangat terbantu dengan adanya rubrik ini di Hukumonline.
Jawaban :
Hal yang Anda tanyakan memang seringkali dilakukan oleh pihak bank sebagai salah satu
upaya pencegahan agar rumah dan tanah yang dijadikan jaminan (dengan hak tanggungan)
atas utang yang telah jatuh tempo tidak diperjualbelikan atau dialihkan kepemilikannya oleh
debitur kepada pihak ketiga. Hal ini tidak dilarang oleh peraturan perundang-undangan
sepanjang bukan semata untuk mencemarkan nama baik seseorang, tapi memang didasarkan
adanya utang piutang.

Pada dasarnya, memang utang/kredit nasabah bank tidaklah termasuk dalam prinsip
kerahasiaan bank. Berdasarkan Pasal 40 ayat (1) UU No. 10 Tahun 1998 tentang
Perubahan atas UU No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, Bank wajib merahasiakan
keterangan mengenai Nasabah Penyimpan dan simpanannya, kecuali dalam hal
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41 , Pasal 41A, Pasal 42, Pasal 43, Pasal 44, dan Pasal
44A.

Dari ketentuan tersebut jelas bahwa yang termasuk dalam prinsip kerahasiaan bank adalah
keterangan nasabah penyimpan dan simpanannya, bukan nasabah peminjam dan
pinjamannya.

Selain itu,UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta BendaBenda yang Berkaitan dengan Tanah (UUHT) juga menganut asas publisitas (Pasal 13
ayat [1] UUHT). Asas ini mengharuskan didaftarkannya pemberian Hak Tanggungan pada
Kantor Pertanahan. Dengan dasar pemikiran bahwa timbulnya hak tanggungan adalah karena
adanya perjanjian utang piutang, maka memang utang piutang tersebut dapat diketahui oleh
orang lain selain bank dan debitur.

Namun, jika ternyata tulisan itu (dalam bentuk plang ataupun stiker) tidak terbukti didasarkan
pada adanya utang piutang dan adanya debitur yang cidera janji dalam hal pelunasan utang
(terjadi kredit macet), maka hal tersebut dapat dikatakan sebagai pencemaran nama baik yang
dapat dituntut secara pidana maupun digugat secara perdata. Penjelasan lebih jauh mengenai
pencemaran nama baik simak artikel Pencemaran Nama Baik oleh Atasan.

Secara perdata, pemilik tanah dan bangunan yang dirugikan (nama baiknya) karena adanya
plang tersebut dan jika tidak ada dasar utang piutang yang sah, maka pihak bank dapat
digugat atas dasar Perbuatan Melawan Hukum.

Contohnya dapat kita lihat dalam Putusan Mahkamah Agung No. 72/PDT. G/2009/PN.
DPK dimana dinding rumah penggugat dicat dengan warna merah bertuliskan Rumah ini
Agunan Kredit Menunggak di Bank BTN. Yang pada akhirnya, majelis hakim memutus
bahwa tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum.

Jadi, dari uraian di atas, pihak bank dapat memasang plang yang menyatakan "Tanah dan
bangunan ini dalam pengawasan Bank" jika memang debitur pemberi hak tanggungan cidera
janji dalam melunasi utangnya.

Sekian jawaban dari kami, semoga membantu.

Dasar hukum:
1. Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta BendaBenda Yang Berkaitan Dengan Tanah;
2. Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas UU No. 7 Tahun 1992 tentang
Perbankan.
Putusan:
Putusan Mahkamah Agung No. 72/PDT. G/2009/PN. DPK