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Clnica de Valuacin
Aplicacin de Tcnicas Residuales.
Procedimiento Tcnico PT-RES INDAABIN
OBJETIVO.
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Objetivo.
Contenido.
1. Introduccin
1.1 Generalidades
1.2 Antecedentes Histricos
1.3 Uso de las Tcnicas Residuales
1.4 Premisas y Limitantes de las Tcnicas Residuales
1.5 Conceptos y Definiciones
2. Procedimientos Tcnicos
2.1 Tcnica Residual Esttica
2.2 Tcnica Residual Dinmica
2.3 Aplicacin de Mtodos Indirectos
3. Taller de Valuacin
3.1 Casos Prcticos. Residual Esttico
3.2 Casos Prcticos. Residual Dinmico
4. Conclusiones y Recomendaciones
Ing. Luis Cuellar Ulloa
Ing. Alfonso Medina Meave
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1. INTRODUCCION.
1.1. Generalidades.
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1.1. Generalidades.
1.1. Generalidades.
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1.1. Generalidades.
1.2. Antecedentes.
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1.2. Antecedentes.
1.2. Antecedentes.
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Extraccin.
Se calcula el valor del terreno mediante el proceso de
restar el valor estimado de las construcciones
depreciadas, del precio de venta conocido de la
propiedad.
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Menos la contribucin de
$200,000 $75,000 $180,000 $45,000
las mejoras
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1.1 Generalidades:
En el presente Procedimiento se establecen en forma
documental las bases que permiten unificar y clarificar la
utilizacin de conceptos y tcnicas, as como las directivas
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Porcentaje destinado a vivienda del 45.3% para 732 casas unifamiliares con lote
tipo predominante de 180.00 m2 . El exiguo aprovechamiento se debe a la
excesiva irregularidad en la forma y configuracin topogrfica del terreno.
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2. PROCEDIMIENTOS TECNICOS.
2. Procedimientos Tcnicos
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2. Procedimientos Tcnicos
Usos o proyectos
posibles
- Legalmente Permisible
- Fsicamente Desarrollable
- Financieramente Factible
- Mxima Productividad Mayor y Mejor Uso
+ Ingresos
- Gastos
= Flujo de Efectivo
Valor Residual
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F = VM - Ci - b
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble analizado.
VM = Valor del inmueble en la hiptesis de producto terminado por vender.
b = Beneficio neto del promotor.
C i = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados.
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MENOS
Costos de Urbanizacin :( Terraceras, Pavimento, A.P. Drenaje, etc.)
MENOS
Inversiones: ( Accesos, Mov. de Tierras, Cimentacin, Edificaciones, etc. )
MENOS
Otros gastos; ( Predial, Servs.,Mtto.,Vig., gastos admtvos. y financ.)
Indirectos,
Comisin por ventas, etc.
IGUAL
VALOR RESIDUAL
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F = VM (1 - b ) - Ci
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble analizado.
VM = Valor del inmueble en la hiptesis de producto terminado por vender.
b = Utilidad del promotor en %
C i = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados.
Ejercicio Ilustrativo 1.
El ejercicio ilustrativo se resuelve en el Tema 3. Taller de
Valuacin en archivo de Excel . Los datos se indican en
la Pag. 15 del Procedimiento Tcnico PT-RES
INDAABIN.
En la siguiente tabla se presentan los resultados, con
algunos comentarios pertinentes.
Nota: En el referido Tema 3, inciso 3.1. Casos Prcticos,
se ilustra otro ejercicio de un residual esttico
desarrollado con base en el documento titulado Criterios
y Metodologas de Valuacin editado por la entonces
Comisin de Avalos de Bienes Nacionales en enero de
1987.
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MENOS
Costo de construccin
44 43 2,961.71 $ 5,603,555.32 70.75 %
vivienda
COMENTARIO: Los costos de publicaiones paramtricas solo incluyen utilidad del promotor
IGUAL A
Valor de Tierra
$ 2,316,444.68 29.25 %
Urbanizada
MENOS
COMENTARIO: Los costos de publicaciones paramtricas solo incluyen utilidad del promotor
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tj
C - P
F =
j j
( 1 + i ) tj
En donde:
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c) Aplicar el modelo
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Recordemos
Tabla 2.2 Niveles de Ingresos
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Diagrama
RNA = R L + R C
en donde:
Rna = Renta neta anual,
R L = Renta neta correspondiente al Terreno,
R C = Renta neta correspondiente a las Construcciones.
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RNA = (T + C) tna + C a
en donde T + C = VNR = Valor Neto de Reposicin.
Rna - C (tna + a )
T=
tna
que corresponde al Valor Residual del Terreno calculado
en funcin de las rentas y del valor de las construcciones,
aplicable en una zona totalmente edificada zonas
comerciales cntricas de una poblacin en la cual no
existen comparables para estos predios.
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tg = Ro = tna + % Ca
en donde:
tg = Ro = tasa global.
tna = Tasa neta anual para el terreno.
C = Valor Neto de Reposicin de las construcciones.
a = Tasa de amortizacin de las construcciones.
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4. CONCLUSIONES
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Conclusiones
Conclusiones
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Muchas Gracias ! ! !
Ing. Luis Cuellar Ulloa
Ing. Alfonso Medina Meave
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