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Inicio > CONCLUSIONES Y NOVEDADES DEL SIMPOSIO "La Propiedad Horizontal en el Nuevo
Cdigo Civil"

Conclusiones del Simposio y textos completos de las exposiciones.


Modificaciones al sistema actual, recepcin de los reclamos al texto
original del proyecto. Adems: El nuevo texto consagrara la
representacin de los consorcios en las paritarias del sector?
Normativa sobre Countries y Barrios Cerrados. Novedades en la
normativa sobre Tiempo Compartido.
Novedades en la temtica de las Asambleas. Cmo queda la
Prehorizontalidad en el nuevo regimen.
Novedades en cuanto a las Expensas y las Obligaciones del
Administrador
Derechos y Obligaciones del Consejo de Administracin, Cambios
en cuanto al Reglamento de Copropiedad y Administracin de los
edificios

Conclusiones del Simposio y textos completos de las exposiciones


al pie.
Indice:
CONCLUSIONES
Exposicin del Dr. Osvaldo Loisi: Modificaciones al sistema actual,
recepcin de los reclamos al texto original del proyecto. Adems: El
nuevo texto consagrara la representacin de los consorcios en las
paritarias del sector?
Exposicin de la Dra. Rita Lidia Sessa:Normativa sobre Countries y
Barrios Cerrados. Novedades en la normativa sobre Tiempo Compartido.
Exposicin de la Dra. Victoria Loisi:Novedades en la temtica de las
Asambleas. Cmo queda la Prehorizontalidad en el nuevo regimen.
Exposicin del Dr. Ral Magnorsky:Novedades en cuanto a las
Expensas y las Obligaciones del Administrador
Exposicin del Dr. David Loisi:Derechos y Obligaciones del Consejo de
Administracin, Cambios en cuanto al Reglamento de Copropiedad y
Administracin de los edificios

NOTAS SALIENTES DEL NUEVO RGIMEN DE


PROPIEDAD HORIZONTAL
La siguiente es la lista de conclusiones del Simposio [1] desarrollado el 2
de diciembre en la Ciudad de Buenos Aires sobre "La Propiedad
Horizontal en el Nuevo Cdigo Civil"

Consagracin del Consorcio como Persona Jurdica.

Ampliacin del mandato del administrador para representar


judicialmente al Consorcio

Obligacin del administrador de informar a terceros interesados (ej.


posibles compradores de unidades funcionales) sobre deudas y
crditos del consorcio, as como de la existencia de reclamos
administrativos o judiciales y seguros vigentes.

Obligatoriedad de llevar el Libro de registro de Firmas de


propietarios

Reconocimiento y atribucin de funciones especficas al Consejo


de Propietarios.

Adopcin de la teora jurisprudencial del cubo de aire como


determinacin de las partes propias del edificio.

Incorporacin de normas sobre clubes de campo, barrios cerrados,


cementerios privados y nuevas pautas legales para el tiempo
compartido.

Posibilidad de crear Subconsorcios en aquellos edificios integrados


por gran nmero de unidades funcionales.

Limitacin a treinta das del derecho a promover accin judicial de


nulidad de las asambleas.

Doble exigencia por porcentual y por propietario- para conformar


las mayoras asamblearias.

Se quita el requisito de la unanimidad de votos asamblearios para


la aprobacin de obras nuevas.
Posibilidad de adoptar decisiones sin la necesidad de una
Asamblea, siempre y cuando se cuente con la voluntad unnime de
los propietarios del edificio.

Instauracin de la institucin de la "Autoconvocatoria".

Reemplazo del actual rgimen de Prehorizontalidad por un seguro.

Reconocimiento de la calidad de "Empleador" al Consorcio de


propietarios, lo cual consagra el derecho del mismo a
participar en las convenciones colectivas de trabajo del
personal de encargados.

TEXTO COMPLETO DE LAS EXPOSICIONES

Exposicin del Dr. Osvaldo Loisi:


Modificaciones al sistema actual, recepcin de los reclamos al texto original del proyecto.
Adems: El nuevo texto consagrara la representacin de los consorcios en las paritarias
del sector?

En nombre de la Liga del Consorcista les doy a ustedes la bienvenida y


les agradezco su presencia en este acto. Como la convocatoria lo ha
sealado, estamos reunidos aqu con motivo de la reciente sancin de un
nuevo Cdigo Civil. Un nuevo Cuerpo legal que va a reemplazar al viejo
Cdigo de Don Dalmacio Vlez Sarsfield, ese monumento jurdico que ha
regido la vida de los argentinos desde 1872 y ha sido ejemplo de
legislacin para varios pases.

Supongo que la mayora de ustedes vive o trabaja en edificios de


Propiedad Horizontal, por lo cual, es lgico que, cuando se sancionan
nuevas normas, quieran interiorizarse acerca de cmo va a quedar
estructurada finalmente la Propiedad Horizontal cuando el cdigo se
encuentre en vigencia y en qu medida cambiarn sus vidas como
consecuencias de los nuevos cambios introducidos.
No es el objeto de esta reunin comentar todo el Cdigo, ni tampoco
vamos a exponer crticas, por obvias razones de tiempo, pero s
vamos a referirnos a algunas de las modificaciones introducidas en
el rgimen actual de los consorcios.

Puede decirse que, globalmente hablando, el rgimen nuevo tiene


aciertos y desaciertos y es lgico que as sea porque ninguna ley puede
abarcar los mltiples problemas que se suscitan en la vida diaria, como
tampoco puede dar satisfaccin a todos los intereses involucrados.

Deben destacarse, entre otras innovaciones, que se consagra al


Consorcio como persona jurdica, recepcionando de ese modo, el
criterio unnime de la jurisprudencia. Adems, se fortalece la figura
del administrador, porque ahora es representante pleno y no slo
para realizar actos administrativos, como deca la ley 13512.
Otra reforma importante se refiere a su designacin y remocin.

El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal


cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella.
Claro que despus se agrega que la primera asamblea debe realizarse
dentro de los noventa das de cumplidos los dos aos del otorgamiento
del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el
cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

Tambin se elimina la necesidad de escritura pblica para su


designacin,y se elimina el derecho de retencin que le otorgaba el
Cdigo de Vlez. Ahora el administrador saliente deber entregar
fondos y documentacin dentro de los 15 das hbiles posteriores a la
cesacin de su mandato.

Otro acierto es el haber permitido la formacin de Subconsorcios, que


son sectores determinados en edificios integrados por gran cantidad de
unidades, con independencia relativa para facilitar la gestin
administrativa.
En general, salvo esas reformas, conforme a cmo ha quedado la
redaccin final de la ley, no se advierten cambios sustanciales al rgimen
actual, ni tampoco normas que perjudiquen a los propietarios.

En este sentido, debemos agradecer a los seores Diputados


Nacionales por haber atendido los reclamos que oportunamente les
formulramos a cada uno de ellos, respecto a varios artculos del
Anteproyecto presentado por el Poder Ejecutivo que nos parecan
inaceptables y francamente injustos [2]. Y tambin les agradecemos
el haber incluido en el texto definitivo, gran parte de nuestras
propuestas para mejorar la redaccin de esos artculos
cuestionados.

Me refiero especficamente a los siguientes:

En primer lugar, en relacin a la definicin de expensa contenida en


el Art. 2048. La redaccin del proyecto original le agregaba, al concepto
tradicional de expensa, las obligaciones impuestas al administrador. Es
as que se deca que las expensas era "...los gastos de administracin y
reparacin o sustitucin de las cosas y partes comunes o bienes del
consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro del inmueble, per se agragaba la frase:
" y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador".

Nosotros entendamos q ue ese artculo deba modificarse, porque con


esa redaccin, el Administrador podra considerar expensa, por ejemplo,
cualquier multa que le pudiera aplicar la autoridad administrativa, o
cualquier otro gasto ajeno al consorcio. Si tenemos en cuenta que los
certificados de deudas por expensas librados por el administrador contra
los morosos pueden ejecutarse judicialmente como si fueran cheques o
pagars, podemos fcilmente imaginar la importancia del tema.
Felizmente, los legisladores incluyeron en esa clusula una limitacin: En
la redaccin final si bien se mantuvieron como expensas esos gastos
originados en obligaciones impuestas al administrador, se les puso un
lmite, de modo que las obligaciones quedaron limitadas a
aquellas "impuestas al administrador por la ley, por el reglamento, o por
la asamblea.
En segundo lugar debemos mencionar que al final de ese mismo Art.
2048 tambin tuvo acogimiento nuestra propuesta referida a que el
certificado que puede librar el Administrador contra los morosos y que
posee el rango de ttulo ejecutable judicialmente tiene que ser aprobado
por el Consejo de Propietarios, en caso de que en el Consocio se hubiera
elegido uno. Esto nos parece una solucin no solamente justa, sino
acorde con el sentido comn, pues es totalmente inadmisible lo que
ocurre en estos momentos, que la persona que administra puede
certificar lo que ella misma liquida.

En tercer lugar, tambin nos inquiet la redaccin original del Art.


2067 que encargaba al administrador la funcin de redactar el acta de las
asambleas. Es de hacer notar que si bien, eso ocurre en muchos
consorcios por desidia de los propietarios -debemos reconocerlo- lo
correcto es que el acta sea redactada por un Secretario de Actas
designado por los propietarios presentes.
Y felizmente as ha quedado redactado, conforme a los detalles que
mencionar, a su turno, la Dra. Victoria Loisi al hablar de las asambleas.

Finalmente, debo destacar como una circunstancia muy feliz, que el


Congreso haya aceptado nuestra propuesta, plasmada finalmente
en los artculos 2067 Inc. f) y 2058 Inc. c), por ser de vital
importancia para la lucha que vienen manteniendo los consorcistas
por lograr una legtima representacin en las mesas paritarias de
trabajo.

Voy a decirlo con detenimiento, porque esta modificacin es


realmente trascendente para los propietarios. Su importancia radica
en que ambas normas consagran indirectamente el derecho de los
Consorcios a sentarse en esas negociaciones, quitando, en
consecuencia, todo sustento legal a la actual representacin que en
nombre de los consorcios, detentan actualmente en esas mesas
paritarias las tres asociaciones de administradores: UADI, AIERH y
CAPHyAI.

Los artculos citados establecen lo siguiente: El primero de ellos, el Art.


2067 Inc. f), dice que el Administrador debe "... nombrar y despedir al
personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al
efecto". Recordemos que conforme a la actual ley 13512 nombrar y
despedir al personal del consocio es atribucin exclusiva del
Administrador. Y el Art. 2058 Inc. c) establece com o facultad de la
Asamblea resolver las cuestiones sobre la conformidad con el
nombramiento y despido del personal del consorcio.

Expliqumonos: Estamos diciendo que esta reforma consagra


tcitamente el derecho de los propietarios a sentarse a negociar con
el gremio de encargados en las mesas Paritarias.

Como sabemos, las llamadas "Paritarias" son las negociaciones


colectivas de Trabajo entre patrones y obreros que tienen por objeto fijar
las condiciones de trabajo y los sucesivos aumentos de remuneraciones
de los trabajadores. Pactos que se suelen realizar a puertas cerradas y al
margen de la intervencin de quienes finalmente se deben hacer cargo
del pago de dichos aumentos.

En esas mesas negociadoras se sientan, por un lado, con toda


legitimidad, el gremio de los Encargados en representacin de los
trabajadores de consorcios. Pero, actualmente, quines se sientan del
otro lado, en representacin de los propietarios? Pues nada menos que
las tres asociaciones de Administradores mencionadas, pretendiendo
asumir, sin mandato alguno, la representacin de todos los consorcios
del pas.

Esto suena, sin duda, bastante extrao, no es cierto? Sin embargo, esta
representacin, hasta hoy, si bien no es legtima, posee una base legal.
Ustedes saben que legitimidad y legalidad no siempre van de la mano.
Hay cosas que son injustas e ilegtimas, pero existe alguna disposicin
legal que las avala. Como dice el refrn: "tiene razn, pero marche
preso".

Nosotros hemos tenido dos oportunidades de discutir este tema con el


Ministro de Trabajo de la Nacin, el Dr. Tomada y nos dijo que mientras
no haya una reforma legislativa, nada puede hacer el Poder Ejecutivo
para asegurar en esas paritarias una legtima representacin a quienes
pagan los aumentos de sueldos y fijan las condiciones de trabajo que all
se pactan.

Bueno, todos sabemos que en un Estado de Derecho son las


disposiciones legales las que deben primar sobre la voluntad o los
intereses de los ciudadanos. Por algo Rousseau deca que el hombre
deba someterse "al dulce yugo de la ley". Es esencial al sistema
republicano.

Bueno, dirn ustedes, pero en qu ley o disposicin legal se basa el


derecho de tres asociaciones privadas de administradores para negociar
obligaciones en nombre de los consorcios, siendo que los
administradores son precisamente servidores de los consorcios?
Bueno, la respuesta es clara. Se trata del Decreto Nro. 11296/49, que
reglamenta la Ley 12981, que es el Estatuto de Encargados de Casas de
Renta y Horizontal.

Aclaremos: Como todos sabemos, antes de instituirse el sistema de


Propiedad Horizontal, los edificios, por ms grandes que fueran, no
podan venderse fraccionadamente. Era la poca de los
conventillos, esos enormes inquilinatos de los que dan cuenta ciertos
sainetes de la poca. Cada predio admita un solo dueo y si ste quera
vender, slo poda hacerlo en "block". Si se los quera vender
fraccionadamente, la divisin legal slo deba ser vertical, o sea,
mediante paredes o cercos, pero no horizontalmente, es decir, por pisos.

Ahora bien: el dueo de esos inquilinatos, dependa de una


Inmobiliaria para instrumentar su explotacin, y cada edificio era,
as, una pequea empresa con un objeto econmico, que era lucrar
con los alquileres. Estas inmobiliarias, a su vez, contrataban un
"Encargado", que no era un simple "portero", sino que se ocupaba
adems de la limpieza y el mantenimiento del edificio. Este era el
sistema que imperaba hasta la llegada de la Ley de Propiedad
Horizontal 13512.

Estos encargados eran, como bien lo dice su estatuto profesional,


"encargados de casas de renta". Porque eso eran los inquilinatos: casas
destinadas a renta. Su estatuto haba sido instituido por la Ley 12981 y
su Decreto Reglamentario, 11296/49. Hay que remarcar que a los efectos
de concertar sus salarios y condiciones de trabajo, este Decreto, en su
art. 2 inc. b), define como "empleador", al propietario del edificio,
naturalmente, pero tambin a "las empresas dedicadas a la
administracin de propiedades", porque los propietarios de esos enormes
edificios normalmente requeran, como hemos dicho, la contratacin de
empresas inmobiliarias para contratar con los inquilinos y organizar la
explotacin de sus inmuebles.

Quiere decir que en el sistema legal anterior a la propiedad horizontal, el


gremio de Encargados de esos edificios deba discutir las condiciones de
trabajo y salarios sentndose a negociar con el propietario del edificio, o
con la inmobiliaria contratada por ste. La presencia de la inmobiliaria
para representarlo en esas mesas negociadoras era natural, porque si el
propietario comisionaba a la inmobiliaria para que le busque inquilinos,
por qu no iba a comisionarlo tcitamente para negociar salarios y
condiciones de trabajo con el gremio de encargados? No haba en
principio conflicto de intereses alguno.

Estaba claro, pues, que las negociaciones Paritarias podan ser


integradas por el propietario del edificio, o por quin l designara para
representarlo, que eran las empresas inmobiliarias.

Pero luego de sancionada la Ley de Propiedad Horizontal, la


situacin cambia radicalmente. Al permitirse la divisin y venta

fraccionada horizontalmente de esos edificios, los mismos pasaron a ser


de propiedad de muchos dueos, lo cual dificultaba su representacin
unificada. Entonces ocurre algo que viene a consagrar legalmente la
exclusin de los propietarios. En lugar de sancionarse una
disposicin legal para reglamentar el modo en que los propietarios
iran a negociar las convenciones colectivas, se opt por incluir a
los Consorcios de propietarios dentro del rgimen de Casas de
Renta.
Es as que la Ley 14.095, del ao 1951, dice, en su Art. 1ro: "Agrgase
como ltimo prrafo del artculo 1 de la Ley 12.981, el siguiente:
Tambin declrase comprendido al personal que desempea iguales
tareas en las fincas sometidas a un rgimen de propiedad conforme a las
disposiciones de la Ley 13.512". Con esta noma, se equipararon los
edificios de propiedad horizontal a los inquilinatos, y por esa ley las
empresas inmobiliarias lograron atornillarse a sus asientos, hasta el
presente. Este es el fundamento legal que se esgrime para mantener
vigente el actual sistema que excluye a los propietarios de los inmuebles
de las negociaciones de salarios.

Ahora el nuevo Cdigo consagra definitivamente al Consorcio como


"empleador", de manera tal que si en las paritarias los gremios debes
discutir con empleadores, en materia de propiedad horizontal el gremio
de encargados deber discutir con los consorcios.

La solucin podra ser, como bien lo afirm el maestro de Derecho


Vzquez Vialard en una nota aparecida en el Diario "La Ley" aos
atrs, que el Poder Ejecutivo reglamente la ley 14250, que establece
el rgimen legal de los convenios colectivos de trabajo, en lo que
respecta a la participacin en ellas de la parte patronal,
circunstancia que no se ha verificado desde el ao 1953, fecha de
sancin de esta ley.

Sin embargo, y con el respeto debido a tal insigne maestro, me


permito proponer que se respeten las nuevas normas del nuevo
Cdigo Civil: corresponde en adelante ordenarse la celebracin de
paritarias por edificio.

Si bien alguien podra oponer a la propuesta algn tipo de objecin,


pinsese que el sistema est plenamente vigente y efectivo en los casos
en que el encargado solicita al consorcio uno o ms ayudantes para
desempear sus tareas y el consorcio se los niega. En esos casos, se
abren paritarias individuales para cada caso en particular. El sistema
funciona perfectamente. Adems, cada edificio tiene una determinada
solvencia conforme a la capacidad econmica de sus propietarios, de
manera que los aumentos de los encargados se resolvern con justicia y
pleno respeto a los derechos constitucionales de ambas partes.

Exposicin de la Dra. Rita Lidia Sessa:


Normativa sobre Countries y Barrios Cerrados. Novedades en la normativa sobre Tiempo
Compartido.

Buenas tardes.
El nuevo Cdigo Civil y Comercial de la Nacin comenzar a regir el 1-1-
2016, segn la ley 26994. Hay un ao de tiempo para estudiarlo.
Derog los vigentes Cdigos de Comercio de 1611 artculos- y Civil
de 4051 artculos - que se reemplazaron por un nuevo cdigo unificado
de 2671 artculos.
Est dividido en Libros, Ttulos, Captulos, Secciones y Pargrafos.
El Libro Cuarto, derechos reales, seala como tales a : propiedad
horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido y cementerios
privados.

En cuanto a Conjuntos Inmobiliarios (clubes de campo, barrios


cerrados y otros) el nuevo cdigo incorpora una legislacin
nacional novedosa pues no exista legislacin nacional al respecto.

Solamente haba una referencia en la ley 24240 de derechos del


consumidor (del ao 1993 modificada por la 26361 del ao 2008) que
seala en su artculo 1 Objeto. Consumidor. Equiparacin. La
presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario,
entendindose por tal a toda persona fsica o jurdica que adquiere o
utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario
final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Queda
comprendida la adquisicin de derechos en tiempos compartidos, clubes
de campo, cementerios privados y figuras afines.

Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de


una relacin de consumo, como consecuencia o en ocasin de ella
adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio
propio o de su grupo familiar o social, y a quien de cualquier manera est
expuesto a una relacin de consumo.

Toda la normativa existente al respecto era provincial o municipal.

El nuevo cdigo define a los conjuntos inmobiliarios como un


derecho real de propiedad horizontal especial en el ttulo VI del
Libro Cuarto, desde los arts 2073 a 2113, abarcando los conjuntos
inmobiliarios propiamente dichos (arts 2073 a 2086) el tiempo
compartido (arts 2087 a 2102) y cementerios privados (arts 2103 a
2113).

Sin perjuicio de las particularidades propias, se aplica la normativa


de propiedad horizontal.-

Se destaca que en algunas disposiciones, el nuevo cdigo remite a la


legislacin de las provincias o municipios del pas, como en
lo urbanstico, zona autorizada, dimensiones, usos.

Caractersticas especiales:
- Emprendimiento urbanstico afectado a varios usos
- Unidades funcionales construidas o en construccin
- Cerramiento perimetral
- Reglamento de Propiedad horizontal
- Limitaciones a los derechos particulares
- Utilizacin de instalaciones y servicios por familiares o invitados con
pago de aranceles y contribuciones. Al igual con terceros a los que se
cedi el uso de la unidad por derecho personal (ej. inquilino) o derecho
real(el usufructuario)
- Derecho de preferencia de compra a favor del consorcio
- Rgimen disciplinario
- Entidad con personera jurdica que agrupe a los propietarios
- Proteccin de valores paisajsticos, arquitectnicos y ecolgicos

En cuanto a Tiempo Compartido el nuevo Cdigo dej algunas


especificaciones de la ley 26356 [3] (del ao 2008 yreglamentada en
2014 [4]) de Sistemas Tursticos de Tiempo Compartido (STTC) y
derog otras

Afectacin exclusiva de inmuebles: ahora se incorporan muebles.

Se incorporan al sistema, comercio, industria u otros fines por lo cual ya


no es STTC (sistema turstico de tiempo compartido) pese a que sigue
esa sigla.

La escritura de afectacin la otorga el titular de dominio, no el


emprendedor, aunque este debe comparecer a prestar conformidad
(antes era al revs)

Ahora no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes ni el


propietario, ni el emprendedor ni el administrador ni el
comercializador.

La escritura de afectacin se inscribe en el REGISTRO DE LA


PROPIEDAD INMUEBLE y tambin en el REGISTRO DE
PRESTADORES Y ESTABLECIMIENTOS AFECTADOS A SISTEMAS
DE TIEMPO COMPARTIDO previo a anuncios publicitarios Reitera ley
especial.

Esta inscripcin impide modificar el destino previsto en la escritura y


convierte al derecho de los usuarios en oponible a acreedores del
propietario o emprendedor, an en caso de concurso o quiebra, sin
excepciones (antes se excepcionaba a fideicomisos para bienes en
construccin).

Desaparecen los contenidos de la escritura de afectacin, que en la ley


26356 especificaba detalles respecto de los bienes, de los usuarios y del
administrador.

Aparecen especificados los DEBERES de cada persona de este


sistema, con diferencias de los especificados en la ley especial, a
saber:
EMPRENDEDOR controla al administrador- habilita un Registro de
Titulares-garantiza el derecho de los usuarios y abona las cuotas por
gastos de las unidades no enajenadas.

USUARIOS acta sin impedir a otros igual derecho-responde por daos


comunica al administrador cesin temporal o definitiva de sus derechos-
paga gastos del sistema y todo otro que se le impute particularmente

ADMINISTRADOR responde solidariamente con el emprendedor por la


debida gestin en mantenimiento y uso de los bienes-conserva las
unidades y espacios comunes-respeta las prioridades temporales de las
reservaciones - verifica infracciones al Reglamento de Uso y aplica
sanciones - interpone recursos administrativos y acciones judiciales -
lleva libros de contabilidad -confecciona prepuestos de gastos y
recursos- cobra cuotas a los usuarios por gastos fondo de reserva y todo
otro cargo-rinde cuentas al emprendedor y usuarios conforme
liquidaciones de entradas y salidas certificadas por contador pblico-
entrega documentacin al emprendedor al cesar en su funcin- debe
comportarse como buen administrador, de acuerdo a los usos y prcticas
del sector. Desaparece su designacin o remocin por los usuarios
cuando el reglamento lo permita.

CERTIFICADO DE DEUDA del administrador con sus rubros y el plazo


para abonar es ttulo ejecutivo previa intimacin con plazo reglamentario.
Desaparece o la va procesal ms rpida que prevean lo cdigos
procesales

RELACION DE CONSUMO entre las partes y el usuario

EXTINCIN por vencimiento del plazo de escritura de afectacin - en


cualquier momento si no hubo ventas o se rescindieron - por destruccin
o vetustez - Desaparece: cuando habindose cumplido la condicin
resolutoria prevista en la ley especial, el emprendedor revoque los
derechos que hubiere enajenado mediante declaracin de voluntad,
manifestada en escritura pblica, dentro de los TREINTA (30) das de
vencido el plazo establecido en la escritura de constitucin del STTC
(condicin resolutoria :cuando la transferencia o constitucin de derechos
a favor de futuros usuarios quede condicionada a la enajenacin de un
nmero determinado de perodos de disfrute en un determinado lapso,
ste no podr exceder de UN (1) ao, ni el mnimo de perodos podr ser
superior al CINCUENTA POR CIENTO (50%) del total de los perodos a
comercializar).

La autoridad de aplicacin y fiscalizacin es la SECRETARIA DE


TURISMO DE LA PRESIDENCIA DE LA NACIN.-

Exposicin de la Dra. Victoria Loisi:


Novedades en la temtica de las Asambleas. Cmo queda la Prehorizontalidad en el
nuevo regimen.

SOBRE LAS ASAMBLEAS

El tema al cual me voy a referir es, a mi criterio, una de las cuestiones


ms importantes en Propiedad Horizontal, que es la Asamblea de
propietarios.
Sobre este tema, tenemos que congratularnos, ya que con el esfuerzo de
todos los que se sumaron a la campaa que iniciramos oportunamente,
el proyecto en su redaccin original en lo que hace a este tema, se
modific en casi todos los artculos que objetbamos (haba un artculo
que deca que el Administrador era el nico que poda ser secretario de
actas, por ejemplo, que se elimin, y haba otros temas que
considerbamos que le restaban soberana a las Asambleas, hoy
afortunadamente eliminados. Reitero, gracias al invalorable apoyo de
cada uno de ustedes).

Para hacernos una idea del cambio que representa la normativa actual
(ley 13512) con el nuevo cdigo civil, tenemos previamente que recordar
que la ley hoy tiene un slo artculo dedicado al rgano mximo del
Consorcio, el art. 10.
Este artculo 10 de la ley 13512 lo nico que ordena sobre las
Asambleas es lo siguiente:
- Todos los temas que no estn asignados expresamente al
administrador, los trata la asamblea.
- Las decisiones se tomarn en principio por mayora de votos.
- Los votos se computarn como lo prevea cada reglamento, y si
nada dice, un voto por unidad.
- En caso de condominio de una unidad, hay que unificar
representacin.
- En caso de no lograr mayoras se podr pedir una Asamblea
judicial (dando algunas pautas a dichos respectos).

El nuevo cdigo, trata el mismo tema de las Asambleas en 6 artculos


expresos, en un captulo denominado Asambleas, y en general
podemos decir que recoge la actual jurisprudencia sobre este tema. En el
nuevo texto tambin hay algunas novedades, por lo que vamos a hacer
un breve recorrido por este tema que comienza a tratarse en el artculo
2058 del nuevo texto legal.

1 - Afortunadamente la Asamblea mantiene su soberana, ya que est


facultada a tratar cualquier tema, incluyendo los que sean atribubles al
administrador o al Consejo. En este ltimo caso se requiere que lo
solicite al menos un 5% del total del Consorcio. Si bien la redaccin no es
clara, y tenemos algunas discrepancias sobre cmo interpretarlo, en lo
personal considero que, atento a la la redaccin que tiene el artculo, ese
5% podra autoconvocarse. Recordemos que ello no implica que con ese
5% puedan decidir sobre temas que se requieran mayoras especiales,
se trata slo de la posibilidad de tratar el tema en Asamblea.
Como ya dijimos, con la nueva redaccin el nombramiento y
despido del personal debe hacerse por Asamblea.

2 - El nuevo texto aclara que el tratamiento de temas ajenos al orden


del da es nulo, receptando la jurisprudencia en la materia. En otras
palabras, basta del varios que muchos ponen al pie del orden del
da. Nunca sirvi para decidir nada, y ahora es oficial. Naturalmente que
el total de propietarios del edificio puede tratar cualquier tema, an
estando fuera del orden del da. Pero tiene que ser el 100% del
consorcio. Esto tambin recepta la jurisprudencia existente.

3 - El nuevo texto incorpora el concepto de


AUTOCONVOCATORIA, que hoy existe en muchos reglamentos y lo
recepta la jurisprudencia en infinidad de casos. Lo lamentable es que las
decisiones de las autoconvocatorias son vlidas siempre y cuando la
autoconvocatoria en cuestin est aprobada por los dos tercios del total
del propietarios. En la mayora de los consorcios esta posibilidad ser
casi inexistente. Recordemos que, como deca antes, estara la
posibilidad de autoconvocarse con el 5% para tratar los temas atribudos
al administrador o al consejo. Es una especie de premio consuelo.
Pareciera que, con el pretexto de oficializar las autoconvocatorias, se
termina atentando contra la posibilidad de autoconvocarse.

4 - Una tema novedoso y positivo es la posibilidad de tomar


decisiones sin la necesidad de una Asamblea, siempre y cuando se
cuente con la unanimidad del total del edificio. Es decir, si la
unanimidad toma una decisin y la plasma en un acta, eso alcanza,
aunque no se haya celebrado una Asamblea. Esto se une a que con la
nueva redaccin, los propietarios pueden hacer llegar sus decisiones a
las asambleas por cualquier medio, contabilizndose su voto a favor o en
contra de determinada decisin. Y estas notificaciones deben ser
incorporadas al acta.

5 - Las decisiones de las Asambleas se tomarn por mayora


absoluta. Afortunadamente aqu incorporaron otro de los planteos
realizados, ya que la forma de contabilizar esas mayoras es doble: por
porcentual y por unidad. Esto apunta a evitar los abusos de quien tiene
mayora automtica por tener una unidad con un porcentual muy grande.

6 - Es interesante que, para instrumentar lo resuelto en Asamblea, la


mayora pueda proponer soluciones y estas propuestas debern
comunicarse fehacientemente a los ausentes, y si en 15 das no hay
mayoras que se opongan, se tienen por aprobadas. Un ejemplo
concreto para que se entienda: Se convoca a una Asamblea para tratar la
remodelacin del hall de entrada del edificio. Se decide por la
remodelacin y los presentes eligen cambiar el revestimiento de mrmol
por madera, con un presupuesto que no supere los X pesos. Esta
instrumentacin del cambio de revestimiento y el tope (o en su caso la
eleccin de proveedor), se debe comunicar a los ausentes para que
tengan la oportunidad de oponerse. Hoy en una situacin similar el
propietario disconforme -que debe acreditar un exceso por parte de lo
decidido en Asamblea- tiene solamente la va judicial. Esta novedad del
texto legal es muy positiva.

7 - Y si de la va judicial se trata, vale aclarar que el nuevo texto legal


recepta la jurisprudencia en cuanto al planteo de nulidad
asamblearia: slo se puede promover accin judicial por nulidad
hasta 30 das corridos desde la celebracin de la Asamblea. Por lo
que habr que estar atentos a la entrega de las actas.

8 - Un punto clarificador del nuevo texto legal, es el de la supresin o


limitacin de derechos acordados a las unidades. Solamente se podr
tomar una decisin que afecte estos derechos contando con la
expresa conformidad del afectado. Pensemos en un Consorcio donde
el Reglamento dice que para modificarse se requieren los dos tercios, y
una Asamblea con esas mayoras decide obligar a una determinada
unidad que est ausente, al pago de un servicio del cual dicha unidad
est eximida (por ejemplo un local que est eximido del pago de los
gastos de mantenimiento del ascensor). Una interpretacin amplia podra
inclur tambin los servicios con los que cuentan las unidades
(calefaccin central, o la apertura remota del portero elctrico), y toda
otra circunstancia que afecte el valor venal -intrnseco- de esa unidad.

9 - El libro de registro de firmas de propietarios ser obligatorio a


nivel nacional. Esta idea, muy posiblemente ha sido tomada de la ley de
Registro Pblico de la Ciudad. El nuevo texto legal indica que el
administrador deber cotejar las firmas de los asistentes con las firmas
registradas en el libro de firmas. No se aclara qu sucede si las firmas no
coinciden, o si no hay una firma registrada. Aunque de este texto no se
puede inferir que el propietario pierda su derecho a participar y votar en
la Asamblea, ya que las restricciones a los derechos deben ser expresas.
Podemos agregar sobre este tema que, de acuerdo a la redaccin del
artculo, este cotejo de las firmas de los presentes no implica la
aprobacin o no de los poderes por lo que esto quedara igual a la
actualidad: la Asamblea decide por mayora simple en caso de planteos
respecto de los poderes presentados.
10 - En puntos anteriores, haca mencin a que los propietarios pueden
hacer llegar sus decisiones a las asambleas por cualquier medio,
contabilizndose su voto a favor o en contra de determinada
decisin. Deca que estas notificaciones deben ser incorporadas al acta.
El texto legal no aclara el medio para hacer llegar estas decisiones, pero
podemos razonar que, si en el libro de registro de firmas de los
propietarios, estn los datos de contacto, incluyendo una casilla de
correo electrnico, el propietario podra enviar un mail al administrador
con su decisin -desde esa casilla registrada- antes de la celebracin de
la Asamblea. Esta redaccin, abre nuevas posibilidades a las Asambleas
en relacin a las mayoras, que todos sabemos que siempre es muy
difcil reunirlas. Y en este punto, esta novedad es muy positiva.

11 - Finalmente se podr solicitar una Asamblea judicial con el 10%


del total del Consorcio, en caso de omisin de convocar por parte
del Administrador o en su caso del Consejo de Administracin. Cabe
aclarar que este texto no modifica la posibilidad de autoconvocatoria que
brinda la reglamentacin de la ley de Registro Pblico de
Administradores de la Ciudad (decr. 551/2010) ya que, a nuestro criterio,
se trata de situaciones distintas.

S me veo en la necesidad de opinar -y esto ya se trata de una opinin


personal- que resulta lamentable que los redactores del cdigo
insistan con las Asambleas judiciales, que han demostrado en la
prctica no ser un remedio gil a los problemas de falta de
convocatoria.

En lugar de instaurar -por ejemplo- la notificacin fehaciente con el


mandato tcito en beneficio de aquellos que concurren a la
Asamblea frente a los que tienen desinters, continan obligando a
los propietarios a iniciar un camino tortuoso, que es el judicial. La
convocatoria judicial es un trmite largo, caro, burocrtico y en general ni
a los Jueces les gusta, poniendo todas suerte de trabas procesales para
evitar tener que convocar o -peor- si el consorcio es grande- tener que
concurrir al edificio).
Cabe agregar que el nuevo texto legal contempla la posibilidad de
subconsorcios. Hoy muchos edificios constitudos por torres, o por
sectores fsicamente independientes entre s, cuentan con
administradores y asambleas de la torre o del sector. Esto en
la actualidad est contemplado por cada reglamento, pero es
oficialmente receptado por el nuevo texto legal. El nuevo cdigo los llama
subadministradores y subasambleas. Lo que s aclara -receptando la
unnime jurisprudencia en el tema- es que frente a terceros el consorcio
responde como un todo nico, y no cada torre en forma independiente.

PREHORIZONTALIDAD

La prehorizontalidad, como su nombre lo indica, rige las relaciones


entre las partes desde la planificacin del inmueble que se someter
al regimen de Propiedad Horizontal, hasta que nace la propiedad
horizontal propiamente dicha (es decir cuando se inscribe el
Reglamento).

En otras palabras, rige las relaciones entre la constructora y el


comprador en los edificios a contrur (que no sean fideicomisos). Esta ley
(la ley 19.724 [5]) de los aos '70 es una de las primeras normas de
defensa del comsumidor. Esta ley tiene su razn de ser en la proteccin
del comprador, ya que le exige ciertos requisitos a la contructora y ciertas
obligaciones a favor de quien compra.

Es una ley de 38 artculos, que no detallaremos aqu, pero valga


comentar que:

- Obliga a la constructora a registrar la escritura de afectacin al regimen


de Propiedad Horizontal, as como los contratos con los adquirentes,
para salvagurdar sus derechos, evitando que la misma unidad la vendan
a ms de una persona.

- Obliga a la contructora a presentar un proyecto de Reglamento y da


derecho al adquirente a pedir dicha copia (entre otros
elementos documentales ms, como ser el pleno de mensura, el ttulo de
dominio sobre el terreno, el proyecto de plano de subdivisin, informacin
sobre medidas cutelares y estado del inmueble, etc).
Cabe aclarar que cuando decimos adquirente nos referimos al
comprador de la futura unidad funcional.

- Adems obliga a la contructora a informarle al adquirente las unidades


vendidas, el desarrollo de la obra, si todos los impuestos y deudas
relacionadas con el inmueble estn pagadas, entre otros elementos. El
comprador tiene derecho a pedir la exhibicin de todos los originales.

- La ley ordena que, terminada la construccin, la constructora debe


convocar a una Asamblea dentro de los 30 das, para que todos los
adquirentes (los que tengan los boletos registrados) elijan a un
administrador provisorio por simple mayora.

Esta ley aclara otras cuantas cosas ms, en beneficio del comprador,
algunas de ellas tambin contempladas hoy por la ley de defensa del
consumidor.

El tema de la prehorizontalidad es un tema un poco lgido ya que esta


ley se deroga con el nuevo cdigo, reemplazndose por tres artculos
que a mi criterio dejan seriamente desprotegido al comprador. Es de
suponer que las empresas constructoras estn muy contentas con esta
redaccin.

Qu dice la nueva norma respecto de este tema:

- La constructora debe contrar un seguro para el riego de fracaso de


la operacin, y la cobertura incluye solamente el reintegro de las cuotas
pagadas con ms un inters.

- El Estado queda excludo de esta norma.

- Los fideicomisos tambin quedan excluidos, ya que tienen su propia


normativa aparte (que si alguien ley el artulo que publicamos en
nuestra web hace tiempo titulado las trampas de los fideicomisos sabe
lo que opinamos de los fideicomisos).
- El art. 2066 del nuevo cdigo aclara que el administrador designado
en el reglamento tiene que ser expresamente ratificado o no en la
primera asamblea a celebrarse en el edificio, que puede hacerse
hasta dos aos y tres meses despus de otorgar el reglamento (o
desde que estn ocupadas al menos el 50% de las unidades funcionales
aunque no est todava inscripto el reglamento, lo que ocurra primero).

Esto es todo lo que dice. Cabe agregar que para algunos temas los
compradores tenemos la proteccin de la ley de defensa del consumidor,
pero vemos que hay muchos derechos que hemos perdido.

Cuando hicimos el planteo sobre este tema, con el proyecto original, uno
de los argumentos que nos dieron -verbalmente- es que esta ley de
prehorizontalidad no se usa.
As que como un derecho no lo uso tengo que perderlo? Este concepto
de la oxidacin de ciertos derechos en favor de las poderosas
empresas constructoras es novedoso.

Quiero cerrar esta exposicin con una rpida resea de los plazos
para reclamar a las constructoras por vicios en las obras.

Destaco el tema porque tambin fue modificado desde que hiciramos la


crtica inicial al proyecto de cdigo civil, y afortunadamente tomaron en
cuenta algunos de los planteos.

Con la nueva redaccin:

- La garanta por defectos ocultos de los inmuebles caducara a los


tres aos (1055).

- Desde que se manifiesta el vicio oculto habra un plazo de 60 das para


denunciarlo (1054, 1272)

- En el caso de ruina de la obra o de obras impropias para su destino


(1273 y 1274), la responsabilidad de la constructora y los directores de
obra se extiende por diez aos (1275). Desde que se produce la ruina, el
plazo para reclamar a la constructora es de un ao (2564).
- Son nulas las clusulas de limitacin de responsabilidad en caso de
daos que comprometan la solidez de la obra o que la hagan impropia
para su destino. (1276).

Exposicin del Dr. Ral Magnorsky:


Novedades en cuanto a las Expensas y las Obligaciones del Administrador

Algunos comentarios relativos a los articulo 2048. 2067 y 2097 del


nuevo Cdigo Civil y Comercial que deroga la 13512 y la de
Prehorizontalidad

Texto del Art. 2048.- Gastos y contribuciones.


Cada propietario debe atender los gastos de conservacin y reparacin
de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de
administracin y reparacin o sustitucin de las cosas y partes comunes
o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las
condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las
resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por
el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las
instalaciones necesarias para el acceso o circulacin de personas con
discapacidad, fijas o mviles, y para las vas de evacuacin alternativas
para casos de siniestros.
Debe tambin pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas
por resolucin de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el
consejo de propietarios, si ste existe, es ttulo ejecutivo para el cobro a
los propietarios de las expensas y dems contribuciones.

Este artculo 2048, hace referencia a las obligaciones del propietario en


lo relativo a soportar los gastos comunes agregando a lo que
originalmente estableci la Ley 13512 obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea y ahora no
se menciona la cuestin de mejor renta.
Cabe destacar que el agregado se refiere a situaciones que emanan
de fuentes de decisin tanto externas como propias, en este orden
podemos clasificarlas:

FUENTES EXTERNAS: Cuando se refiere a la ley tambin debe


considerarse toda normativa emanada tanto del Congreso de la Nacin
como as tambin del Poder Legislativo jurisdiccional y hasta municipal,
es decir resoluciones, ordenanzas y similares, por ejemplo relativas a
cuestiones de seguridad edilicia , y tambin personal, acuerdos como por
ejemplo las paritarias, etc.

FUENTES PROPIAS: Esta claro que el Reglamento de Copropiedad y


Administracin regula todo lo que la ley no, y adicionalmente la Asamblea
todas las cuestiones tanto ordinarias como extraordinarias no reguladas
en el primero y que el mandatario no est habilitado para resolver.

En resumen: Mas all del origen de la norma que genere un gasto


comn la expensa deber incluirlo.

Luego aclara que son gastos ordinarios los inherentes a la habilitacin de


espacios y rampas para personas con discapacidad y de las vas de
escape en caso de siniestro, asimismo recuerda que tambin debe
contribuir con el pago de las extraordinarias.

Finalmente en su prrafo final se refiere al certificado de deuda emitido


por el administrador, y agrega que en caso de haber Consejo de
Administracin debe ser aprobado por ste ltimo, adems ratifica que es
ttulo ejecutivo para el cobro de las expensas y
dems contribuciones, esto parece razonable porque as es validado
por los integrantes del Consejo, aunque humildemente opino que
adems de la deuda de la UF se debera informar si el consorcio es
parte en expedientes judiciales, y/ en su caso deudor para con el
fisco, el gremio, proveedores, a fin de conocer la verdadera
situacin no slo del bien propio sino tambin del comn.

Texto del art. 2067. Deberes del administrador


El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley,
el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del da;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservacin de las cosas y partes comunes y a la
seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las
normas de seguridad y verificaciones impuestas por las
reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para
satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva,
ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador
debe requerir la autorizacin previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta das de la fecha de
cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad
horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la
asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacin laboral,
previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios
que incluya incendio, responsabilidad civil y dems riesgos de prctica,
aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administracin, de registro
de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la
reglamentacin local. Tambin debe archivar cronolgicamente las
liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes
documentales de la constitucin del consorcio y de las sucesivas
administraciones;
j) en caso de renuncia o remocin, dentro de los quince das hbiles
debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y
documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningn caso
despus de las cuarenta y ocho horas hbiles de recibir la comunicacin
respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que
afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres das
hbiles el certificado de deudas y de crditos del consorcio por todo
concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o
judiciales e informacin sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y
judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de
su carcter de representante legal.

En resumen: Notamos entonces el mayor poder que le da al Consejo


de Administracin del nuevo cdigo, toda vez que como novedad
basta con su autorizacin para poder disponer del fondo de reserva
siempre que se presenten gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios.

Por otra parte como otra novedad regula que la rendicin de


cuentas deber formalizarse de manera documentada dentro de los
60 das de la fecha de cierre segn el reglamento. Sera interesante
que tratndose de una obligacin de carcter contable se aclare si se
trata de dias hbiles administrativo, por tanto se trata de unas 12
semanas, es decir 3 meses aproximadamente, o en su caso corridos
como prev el Codigo Civil cuando habla de plazos.

En tiempo compartido el artculo 2097 en su inciso h) indica que son


deberes del administrador rendir cuentas al emprendedor y a los
usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por
contador pblico, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema
de ajuste alzado relativo

En este caso, el administrador tambin debe rendir cuentas al


emprendedor y usuarios, aunque no fija fecha, en cambio establece
que dicha rendicin debe llevar la certificacin de un contador
pblico, salvo que se maneje el ajuste alzado relativo que permite
modificaciones en el monto original del contrato (ej. Incrementos
hasta un 20% sobre el total, y disminuciones sobre valor total en un
10%), cabe aclarar que la inflacin no constituye ajuste alzado relativo.
Exposicin del Dr. David Loisi:
Derechos y Obligaciones del Consejo de Administracin, Cambios en cuanto al
Reglamento de Copropiedad y Administracin de los edificios

Buenas Noches, Qu tal, como andan?

Yo les voy a hablar sobre los cambios relacionados al Reglamento de


Copropiedad y Administracin y del Consejo de Administracin.

EN CUANTO AL REGLAMENTO

Para empezar, a partir de 2016 no se lo conocer ms como


Reglamento de Copropiedad y Administracin, sino como

Reglamento de Propiedad Horizontal, esto es porque a los


propietarios no se los considerar ms condminos al ser la Propiedad
Horizontal un derecho real nuevo.

En el rgimen actual no est claro quin debe redactar el reglamento, ya


que la ley 13.512 de 1948 [6] menciona que el Consorcio deber acordar
un reglamento, la palabra acordar implica que la redaccin no recae en
una sola persona sino en los integrantes del consorcio, supuestamente
por asamblea. El Decreto Reglamentario [7] que sali un ao despus
aclar un poco la situacin otorgndole la facultad de redaccin al
constructor.

A ser ambas normas (la ley 13.512 y su decreto reglamentario)


derogadas por el nuevo Cdigo Civil, a partir de 2016 el art. 2038
establece que es el titular de dominio (lase el dueo) o los condminos
quienes deben redactar el reglamento. Aclaro que quin redacto este
artculo cuando habla de los condminos, se refiere a mi entender, no a
los propietarios del consorcio sino a los condminos del dominio, o sea
en el caso de que existan muchos dueos en vez de uno solo. Otra
interpretacin es que lo redacten los dueos de las unidades funcionales,
difcil de plantearse en la realidad.

Con respecto a las cosas comunes dentro del consorcio, el Cdigo


nos dice en su art. 2040 que son comunes a todas o algunas
unidades funcionales, dando a entender que puede haber cosas que
sean comunes para algunas unidades y que no lo sean para otras,
conforme se determine en el Reglamento. Si no se aclara el uso que
se les da se consideran comunes y que nadie puede alegar exclusividad
ni perjudicar o restringir el derecho de los dems (esto refleja la
jurisprudencia vigente).

El Cdigo tambin establece una diferencia entre partes


necesariamente comunes y cosas comunes no
indispensables.Entre las cosas necesariamente comunes
menciona a: el terreno, los pasillos, los techos, los cimientos y
dems estructuras, los locales e instalaciones de servicios
centrales, ascensores, muros exteriores y divisorios entre las
unidades y las instalaciones para personas discapacitadas. Entre las
cosas comunes no indispensables menciona a: la piscina, el solrium, el
gimnasio, el lavadero y el saln de usos mltiples. En ambos casos el
Cdigo menciona este listado a modo de ejemplo tal y como lo hiciera el
art. 2 de la ley 13.512.

Quiero aclarar que tambin se mencionan como partes


necesariamente comunes a las siguientes:

- las caeras que conducen fludos o energa en toda su


extensin y los cableados hasta su ingreso en la unidad
funcional.

A la hora de las reparaciones en el Consorcio, en el rgimen actual haba


que ir al reglamento para ver cundo le corresponda la reparacin al
Consorcio y cundo al propietario. A partir de 2016 se entiende que las
reparaciones de caeras de gas, electricidad o agua le
corresponden al consorcio en toda su extensin y los cables hasta
que ingresan a la unidad.

Se consagra as legalmente la doctrina y jurisprudencia que hablan del


cubo de aire: lo que est intra muros es comn y lo que est dentro del
volumen cbico de la unidad, es propio. Esto impacta en los arreglos, lo
comn lo repara y paga el consorcio, lo propio lo repara y paga el
propietario.

- la vivienda para alojamiento del encargado.

Aqu podra interpretarse que lo que quiere evitarse es que el constructor


designe a esta unidad como propia. El hecho que sea parte comn no
impide que se alquile, dado que el alquiler de la portera es un acto de
administracin y no de disposicin por lo que el consorcio que decida
alquilar su portera no estara cambiando el destino de la vivienda del
encargado sino simplemente locndola temporalmente.

Dado que la interpretacin de este inciso se refiere al momento de la


inscripcin del Reglamento, tambin se podra vender pero para ello
sera necesaria la unanimidad del consorcio. Esto es factible, desde
luego si no se encuentra actualmente trabajando en el consorcio un
encargado con vivienda.

En cuanto a la modificacin del reglamento:


El Reglamento slo puede modificarse con una mayora de 2/3 del total
de propietarios segn el art. 2057 (es decir de los dueos, no de los
porcentuales dominiales).
Esto es un mnimo pero los reglamentos pueden fijar otros parmetros
diferentes por %- o superiores.

En cuanto a su contenido
El Reglamento debe contener: Al decir debe entiendo que son
contenidos obligatorios: determinacin del terreno y de las unidades
funcionales y complementarias, enumeracin de bienes propios y cosas y
partes comunes, composicin del patrimonio del consorcio (que deber
indicarse puntualmente Ej las expensas, los muebles, etc), porcentual
de la unidad funcional respecto al total y porcentual de pago de
expensas(estos dos porcentuales pueden ser diferentes), uso y goce de
las cosas y bienes del consorcio, destino de las unidades funcionales y
de las partes comunes, facultades especiales de las asambleas (entiendo
que esto se refiere por ejemplo- a la facultad de imponer multas),
determinacin del rgimen asambleario, determinacin de mayoras
necesarias para las distintas decisiones y para modificar el reglamento
(puede ser mayor a los 2/3 de propietarios o puede indicar que es el
66,66% de los porcentuales dominiales), determinacin de eventuales
prohibiciones para la disposicin o locacin de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios; designacin, facultades,
plazo y obligaciones especiales del administrador, fijacin del
ejercicio financiero del consorcio y facultades especiales del consejo de
administracin.

EN CUANTO A LAS NUEVAS FUNCIONES DEL CONSEJO DE


ADMINISTRACIN

Con el nuevo cdigo, el consejo de administracin pasa a tener ms


atribuciones, de hecho pasa a existir porque para el rgimen actual
el consejo no existe en la legislacin: lo crean los reglamentos o las
asambleas.

Con las nuevas atribuciones tambin viene mayor responsabilidad. Esta


mayor responsabilidad puede espantar a algunos, pero debemos
recordar que es preciso tomar intervencin dentro del Consorcio.

Un buen consejo de administracin debe funcionar como una especie de


Defensor del Pueblo, debe estar integrado por copropietarios imparciales
y no alineados con el administrador para funcionar a modo de
contrapeso.

Bien vamos a ver ms en detalle la figura del consejo de administracin:

Podr ser designado en Asamblea con las siguientes atribuciones:

- Convocar a Asamblea y Redactar el Orden del Da si por cualquier


causa el administrador omite hacerlo

Controlar los aspectos econmicos y financieros del Consorcio

Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva


Ejercer la administracin en caso de vacancia o ausencia del
administrador y en caso de vacancia convocar a asamblea dentro de los
30 das para elegir nuevo administrador.
El cdigo aclara que excepto en estos casos, el consejo no sustituye al
administrador ni puede cumplir sus obligaciones.

Con relacin al Consejo, el administrador est obligado a:

- Requerir autorizacin del consejo de administracin para expedir


certificado de deuda para el cobro de las expensas y dems
contribuciones a fin de iniciar juicio ejecutivo.

Requerir autorizacin del consejo de administracin para disponer del


fondo de reserva. Esto est mencionado en dos artculos: el 2064, de las
atribuciones que mencionamos antes del consejo de propietarios y el
2067 de obligaciones del administrador.
- En caso de renuncia o remocin, entregar al consejo dentro de los 15
das hbiles la documentacin y dinero del Consorcio y su rendicin de
cuentas documentada.

Ley de Propiedad Horizontal [8]


cdigo civil [9]
simposio 2014 [10]
Para Propiedad Horizontal [11]
La Propiedad Horizontal [12]