ANOTACIONES

PREVENTIVAS
Tito Augusto Torres Snchez

Trujillo 14-11-2012
Definicin
Son asientos provisionales y transitorios.

Tienen por finalidad reservar la prioridad

y advertir la existencia de una eventual
causa de modificacin del acto o
derecho inscrito.
(art. 64 TUO - RGRP)

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 Preventivo: adj. Que previene. tr.
Advertir, informar o avisar a alguien de
algo.
Der. Asiento temporal y provisional de un
ttulo en el registro de la propiedad, como
garanta precautoria de un derecho o de
una futura inscripcin.
Transitorio: adj. Pasajero, temporal.

Fuente: http://www.rae.es/rae.html
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 Ejemplos:

Bloqueo: 60 das
Petitorio Minero: 180 das
Por defecto subsanable: 01 ao
Embargo.
Anotacin de demanda.
Inicio de procedimiento de prescripcin
adquisitiva de dominio, rectificacin de
rea y linderos.

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Clasificacin
1. Por su funcin: de mera publicidad o
constitutivas;

2. Por su duracin: de duracin

predeterminada o de duracin indefinida
(figura excepcional);

3. Por su origen: legales, administrativas,

judiciales y voluntarias;

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Clasificacin

4. Por su contenido: las que garantizan derechos

reales, y las que garantizan derechos personales;

5. Por su finalidad: las que tengan por finalidad

publicitar la posible inexistencia de las partidas
registrales o la afectacin de un bien a ciertas
obligaciones; y las que provocan el cierre de la
partida.

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Clases reconocidas en el RGRP

Las demandas y dems medidas cautelares: Se

anotan para guardar la prioridad de la sentencia que se
producir en el proceso.
Las resoluciones judiciales que no den mrito a una
inscripcin definitiva: Se anotan para dar a conocer
resoluciones judiciales que no se encuentran firmes.
Los ttulos cuya inscripcin no pueda efectuarse por
no estar inscrito el derecho de donde emane. Estos
son los casos en los que falta el ttulo para cumplir con la
cadena de transmisiones que exige el principio de tracto
sucesivo.
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Clases reconocidas en el RGRP
Los ttulos cuya inscripcin no pueda efectuarse
porque adolecen de defecto subsanable: Este es el
caso de ttulos que luego de la calificacin registral no
pueden ser inscritos porque contienen defectos que no
afectan la validez del ttulo, dndose la posibilidad de
solicitar la anotacin preventiva para que tales defectos
sean subsanados durante el plazo de vigencia de dicha
anotacin.

Los ttulos que, en cualquier otro caso, deben anotarse

conforme a disposiciones especiales, Ejm: el
bloqueo.

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 Caractersticas
Gonzales Loli, comenta:
"Dentro de las notas caractersticas de las anotaciones
preventivas, adems de su naturaleza orientada a obtener una
inscripcin definitiva y su eficacia limitada, se encuentran la
temporalidad de las mismas, puesto que a diferencia de las
inscripciones nacen con una duracin temporalmente limitada.
agrega:
la naturaleza y efectos de estos asientos provisionales (...)
fueron objeto de estudio por el VII Congreso Internacional de
Derecho Registral, arribndose entre otras conclusiones a que
son: "esencialmente caducables" y que "deben ser, en todo
caso, caducables en el plazo determinado por la ley, aunque
subsista la situacin jurdica que los motiva.

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Caractersticas

Por tanto, es posible afirmar que:

la temporalidad de estas anotaciones

es uno de sus rasgos ms importantes,
teniendo en cuenta que su finalidad es
publicitar derechos, acciones y
situaciones jurdicas tambin
provisionales, determinadas por Ley.

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Nmerus clausus
Las AP constituyen situaciones
excepcionales.
Su fuente se circunscribe a un criterio de
nmerus clausus.
Slo opera en los casos previstos
normativamente.
No se pueden practicar en los libros del
Registro ms anotaciones preventivas que
las legalmente previstas.

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Son susceptibles de anotacin preventiva

a) Las demandas y dems medidas

cautelares;

b) Las resoluciones judiciales que no den

mrito a una inscripcin definitiva;

(art. 64 TUO - RGRP)

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Son susceptibles de anotacin preventiva

c) Los ttulos cuya inscripcin no pueda efectuarse

por no estar inscrito el derecho de donde
emane;

d) Los ttulos cuya inscripcin no pueda efectuarse

porque adolecen de defecto subsanable;

e) Los ttulos que, en cualquier otro caso, deben

anotarse conforme a disposiciones especiales.
(art. 64 TUO - RGRP)

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 Procedencia y plazo

En el REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE

procede nicamente respecto de los siguientes
casos:
Los ttulos cuya inscripcin no pueda efectuarse por no
estar inscrito el derecho de donde emane;
Los ttulos cuya inscripcin no pueda efectuarse porque
adolecen de defecto subsanable;
Y respecto de los actos sealados en los numerales 1
al 6 del art. 2019 CC.
(art. 66 TUO - RGRP)

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Procedencia, plazo y caducidad

Se extiende:
A solicitud de parte.
Luego de formulada la correspondiente observacin.

Duracin:
Vigencia de un ao, contado a partir de la fecha del
asiento de presentacin.

Caducidad:
Vencido dicho plazo caduca de pleno derecho.

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 Improcedencia de anotacin preventiva de
inmatriculacin
No procede anotar preventivamente una inmatriculacin
aun cuando el ttulo que contiene dicho acto adolezca de
defectos subsanables, por cuanto la norma pertinente
(primer prrafo del artculo 66 del R.G.R.P.) limita la
anotacin preventiva a aquellos actos inscribibles
contenidos en los numerales 1 al 6 del artculo 2019 del
Cdigo Civil y, la inmatriculacin se encuentra
prevista en el artculo 2018 del Cdigo Civil.
Resolucin N 767-2008-SUNARP-TR-L

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Precisin en el asiento:

Se deber consignar:
Expresa y claramente dicho carcter.
El defecto que motiva su extensin.
El plazo de caducidad.
La indicacin de que vencido el mismo la
anotacin no surtir ningn efecto.
Cualquier otra precisin que impida que los
terceros sean inducidos a error.
(art. 66 TUO - RGRP)
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 Caso de procedencia
Supuesto que los ttulos cuya inscripcin no pueda
efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde
emane :

Slo procede:
Cuando se haya acreditado el derecho no inscrito del
otorgante a la fecha del asiento de presentacin
mediante el respectivo contrato con firmas legalizadas
notarialmente.
En defecto de ste, se podr presentar copia legalizada
notarialmente del respectivo contrato o la declaracin
jurada del solicitante, en el sentido que el otorgante del
acto adquiri su derecho del titular registral.
En estos casos, el Registrador notificar al titular registral
que se ha practicado la anotacin preventiva.
(art. 66 TUO - RGRP)
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 Caso de procedencia
Supuesto que los ttulos cuya inscripcin no pueda
efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde
emane :

Slo procede:
En cualquier momento durante la vigencia de la
anotacin preventiva, el titular registral podr solicitar su
cancelacin, debiendo contener su solicitud la declaracin
jurada con firmas legalizadas notarialmente en el sentido
que l no realiz transferencia alguna a favor del
otorgante del acto o derecho anotado.
Por el slo mrito de esta solicitud, el Registrador
proceder a cancelar la anotacin preventiva, an
cuando no hubiera transcurrido el plazo de un (01) ao.

(art. 66 TUO - RGRP)

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 Caso:
Juan vende un terreno a Pedro quien luego vende a
Pepe.
Juan fallece. Se inscribe la sucesin. Herederos: Mara y
Jos.
Pepe solicita la inscripcin de la compra. Se observa por
falta de tracto. Pepe alega que no intervienen los
herederos por cuanto a su vendedor (Pedro) le ha vendido
el causante (Juan), no obstante slo tiene copia legalizada
del contrato efectuado por Juan a Pedro.
Para salvaguardar su derecho solicita la inscripcin de la
anotacin preventiva.

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Caso de improcedencia
No procede la anotacin preventiva:
Sustentada en otra anotacin preventiva
de la misma naturaleza.
En los supuestos de tacha sustantiva
sealados en el art. 42 TUO RGRP.
Ni cuando el instrumento que da mrito a la
inscripcin no preexiste a la fecha del
asiento de presentacin del ttulo.
(art. 66 TUO - RGRP)
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Efectos no excluyentes
La existencia de una anotacin preventiva no
determina la imposibilidad de extender asientos
registrales relacionados con los actos y derechos
publicitados en la partida registral.
Salvo que el contenido mismo de la anotacin
preventiva o la disposicin normativa que la
regula establezca expresamente lo contrario.
(art. 67 TUO - RGRP)

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Retroprioridad

Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido

cautelada por la anotacin preventiva, surtir
sus efectos desde la fecha del asiento de
presentacin de la anotacin, salvo
disposicin distinta. (art. 68 TUO - RGRP)

Salvo disposicin distinta en qu casos?

El bloqueo tiene una vigencia de sesenta (60) das hbiles contados a
partir de la fecha de su anotacin en la partida registral correspondiente.

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Indicacin del plazo de
vigencia
Los asientos de anotacin preventiva deben
contener, de ser el caso, la indicacin del
plazo de su vigencia, el cual se encontrar
determinado por las normas que autorizan su
extensin. (art. 70 TUO RGRP)

De ser el caso: hay casos en que no se indica?

Embargo, anotacin de demanda, etc.

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Extincin

Las anotaciones preventivas se extinguen

por:
cancelacin,
caducidad o
conversin en inscripcin.
(art. 92 TUO RGRP)

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 Respecto a la caducidad de la anotacin
preventiva, Albaladejo nos dice: es

"la prdida de vigor del asiento por el transcurso de

su plazo de vida. Cuando ste se acaba, el asiento, de
forma automtica (sin necesidad de solicitud alguna
ni de que preste su consentimiento el titular ni de
que lo ordenen los Tribunales), cesa de ser eficaz, y
aunque no es tachado ni borrado materialmente ni
haya sido cancelado, jurdicamente en adelante es
como si no existiera"

ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil. Tomo III. Volumen II. Jos

Mara Bosch Editor S.A., 1994, p. 468.

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Clases de cancelacin

La cancelacin de las inscripciones y

anotaciones preventivas podr ser:
De carcter total o
Parcial.
(art. 93 TUO RGRP)

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 Supuestos de cancelacin total
La cancelacin total de las inscripciones y anotaciones
preventivas se extiende:

a) Cuando se extingue totalmente el bien, la persona

jurdica o el derecho inscritos;
b) Cuando se declara la nulidad del ttulo en cuya virtud
se hayan extendido;
c) Cuando se declara la nulidad de la inscripcin o
anotacin preventiva por falta de alguno de los
requisitos esenciales establecidos en el Reglamento
correspondiente, sin perjuicio de los supuestos de
rectificacin de asientos previstos en este mismo
Reglamento;
(art. 94 TUO RGRP)

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Supuestos de cancelacin total
La cancelacin total de las inscripciones y anotaciones
preventivas se extiende:

d) Cuando se haya producido la caducidad de la

inscripcin o anotacin preventiva por mandato de la
Ley o por el transcurso del tiempo previsto en ella;

e) Cuando por disposicin especial se establezcan

otros supuestos de cancelacin distintos a los
previstos en los literales precedentes.
(art. 94 TUO RGRP)

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Cancelacin por inexistencia del
acto causal o de la rogatoria

Se cancelarn de oficio o a peticin de

parte:
Los asientos de inscripcin o de anotacin
preventiva cuando contengan actos que no
consten en los ttulos consignados como
sustento de los mismos o cuando se hayan
extendido sin estar comprendidos en la
rogatoria de inscripcin.
(Art. 95 TUO RGRP)

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Cancelacin por comprobada inexistencia
del asiento de presentacin o denegatoria de
inscripcin

Las inscripciones y anotaciones preventivas,

podrn ser canceladas, de oficio o a peticin de
parte:
En mrito a la resolucin que expida la jefatura de la
oficina registral respectiva, previa investigacin del
rgano competente, cuando se compruebe la
inexistencia del asiento de presentacin del ttulo que
debera sustentarlas o la denegatoria de inscripcin
del ttulo correspondiente.
(Art. 96 TUO RGRP)

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Cancelacin por nulidad del ttulo

La nulidad del ttulo supone la nulidad de la

inscripcin o anotacin preventiva
extendidas en su mrito, siendo la
resolucin judicial que declare dicha nulidad,
ttulo suficiente para la cancelacin del
asiento respectivo.
(Art. 99 TUO RGRP)

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Mandato judicial de cancelacin

Cuando se requiera la intervencin del

titular del derecho para que proceda la
cancelacin del asiento y aqul no
consintiere en ella, el interesado podr
solicitarla judicialmente.
(Art. 101 TUO RGRP)

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Cancelacin de asientos
extendidos por mandato judicial
Las inscripciones o anotaciones preventivas
extendidas en virtud de mandato judicial se
cancelarn slo por otro mandato judicial, sin
perjuicio de lo sealado en el literal d) del
Artculo 94 de este Reglamento. (Art. 102 TUO
RGRP)

94.d) Cuando se haya producido la caducidad de la

inscripcin o anotacin preventiva por mandato de la Ley
o por el transcurso del tiempo previsto en ella;

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Extincin de pleno derecho

Los asientos se entendern extinguidos de

pleno derecho cuando opere la caducidad.
Sin perjuicio de ello, el Registrador podr,
de oficio, extender los asientos de
cancelacin respectivos, salvo en los
supuestos que por disposicin especial se
requiera solicitud de parte.
(Art. 103 TUO RGRP)

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Efectos de la cancelacin de
asientos
Se presume, para efectos registrales, que
la cancelacin de un asiento extingue el
acto o derecho que contiene.
(Art. 104 TUO RGRP)

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Contenido del asiento de cancelacin
El asiento de cancelacin de toda inscripcin o anotacin
preventiva, debe expresar:
a) El asiento que se cancela;
b) El acto o derecho que por la cancelacin queda sin
efecto;
c) La causa de la cancelacin; salvo cuando se trate de
garantas reales, en cuyo caso, a efectos de cancelar el
asiento respectivo, bastar la sola manifestacin de
voluntad en ese sentido del titular de tal garanta real;
d) En los casos de cancelacin parcial, debe precisarse
adems la reduccin o modificacin realizada;
e) Los dems requisitos sealados en el art. 50 y ss., en
cuanto le sean aplicables.
(Art. 105 TUO RGRP)
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Bibliografa

ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil. Tomo III.

Volumen II. Jos Mara Bosch Editor S.A., 1994.

GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al

Nuevo Reglamento General de los Registros
Pblicos. Editorial Gaceta Jurdica. Lima Per. 2002.

www.sunarp.gob.pe

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