repercusiones de las NIC
Valoracin de los
Anlisis comparado de los criterios en el
PGC y en las normas IASB
Es el momento oportuno para realizar un anlisis comparativo entre los criterios
valorativos promulgados para los bienes inmuebles del inmovilizado, dado que la
reforma contable que se avecina, presumiblemente, incorporar las divergencias
FICHA RESUMEN
Autores:
Andrs Navarro Galera y
M Carmen Prez Lpez
Ttulo:
Valoracin de los vienes inmuebles. Anlisis
comparado de los criterios en el PGC y en las
normas IASB
Fuente:
Partida Doble, nm. 179, pginas 38 a 53,
julio-agosto 2006
Localizacin: PD 06.07.04
Resumen:
En unos pocos meses, cualquier empresa espaola
va a tener que afrontar la modificacin de su siste-
ma contable para adaptarlo a los requerimientos y
criterios fijados en lo que ser el nuevo Plan Gene-
ral de Contabilidad, con la consiguiente repercu-
sin en la elaboracin de sus estados financieros,
as como en la capacidad del contenido informati-
vo de los mismos para satisfacer las demandas de
los destinatarios de las cuentas anuales.
Con estos fundamentos, el objetivo del presente
trabajo responde al estudio de las posibles mo-
dificaciones que, a la vista de los criterios conta-
bles de las NIC, puede experimentar la vigente
regulacin de una problemtica contable con-
creta, como es la valoracin de los bienes in-
muebles integrantes del inmovilizado.
Descriptores ICALI:
Inmovilizado material. Valoracin de activos.
Valor razonable. Plan General Contable 1990.
Normas Internacionales de Contabilidad.
Armonizacin contable.
Reforma contable.
pg
38
bienes inmuebles
entre ambas normativas
Andrs Navarro Galera y M Carmen Prez Lpez
1. INTRODUCCIN
C
omo es bien sabido, la aproba-
cin del Reglamento (CE) n
1606/2002, del Parlamento Eu-
ropeo y del Consejo, de 19 de
julio de 2002, relativo a la apli-
cacin de las Normas Internacionales
de Contabilidad (en adelante NIC), su-
puso un hito fundamental en la estrate-
gia de acercamiento a las referidas nor-
mas que sigue la Unin Europea en la
bsqueda de una mayor armonizacin
contable internacional.
En Espaa, ese importante paso ha
estado acompaado de iniciativas que
han ido desde la creacin de una Comi-
sin de Expertos por parte del Ministe-
rio de Economa para la elaboracin del
Libro Blanco de la Contabilidad, hasta
la promulgacin de la Ley 62/2003, cu-
ya disposicin final undcima incorpora
a nuestro ordenamiento contable las re-
feridas normas internacionales.
Ms recientemente, en esa misma
lnea de reforma de normas contables,
encontramos otros dos avances de gran
impacto para los interesados en los sis-
Universidad de Granada
temas contables de las empresas y pa-
ra la sociedad en general. Por un lado,
el ICAC ya ha iniciado los trabajos con-
ducentes a la reforma del actual Plan
Contable de 1990, al objeto de adaptar
el mismo a los criterios y tratamientos
contables propugnados por las aludidas
normas internacionales.
Paralelamente, el pasado 5 de ma-
yo de 2006 el Consejo de Ministros dio
luz verde al Texto del Anteproyecto de
Ley de reforma y adaptacin de la legis-
lacin mercantil en materia contable pa-
ra su armonizacin internacional con
base en la normativa de la Unin Euro-
pea.
As las cosas, en unos pocos meses
cualquier empresa espaola va a tener
que afrontar la modificacin de su siste-
ma contable para adaptarlo a los reque-
rimientos y criterios fijados en lo que se-
r el nuevo plan general de contabili-
dad, con la consiguiente repercusin en
la elaboracin de sus estados financie-
ros, as como en la capacidad del con-
tenido informativo de los mismos para
satisfacer las demandas de entidades
pd
financieras, auditores, analistas, inver-
sores, accionistas, gerentes y dems
destinatarios de las cuentas anuales.
Con estos fundamentos, el objetivo
del presente trabajo responde al estudio
de las posibles modificaciones que, a la
vista de los criterios contables de las
NIC, puede experimentar la vigente re-
gulacin de una problemtica contable
concreta, como es la valoracin de los
bienes inmuebles integrantes del inmo-
vilizado.
Siempre en aras de la identificacin
de los cambios de criterios de reconoci-
miento y cuantificacin que podran su-
frir las actuales normas sobre registro
contable de bienes inmuebles de inmo-
vilizado, hemos estructurado el trabajo
en tres bloques, finalizando con un
apartado de conclusiones.
El primer bloque est dedicado a
sintetizar las principales prescripciones
que las vigentes normas espaolas or-
denan para la valoracin y reflejo conta-
ble de los bienes inmuebles del inmovi-
lizado, para lo que, diferenciando entre
pd
valoracin inicial y valoracin posterior
de estos elementos, realizamos un re-
corrido por la diversa casustica relativa
tanto a formas de incorporacin al patri-
monio como a operaciones posteriores
a la fecha de registro contable inicial.
En segundo lugar, abordamos el es-
tudio de los criterios de valoracin que
las normas internacionales proponen
para el registro contable de los bienes
inmuebles, con especial atencin a la
NIC 16 y a la NIC 40, por ser aquellas
que se refieren al tipo de elementos pa-
trimoniales que centran la atencin de
este trabajo.
Por ltimo, llevamos a cabo un an-
lisis comparativo en el que contrasta-
mos, por tipos de activos y de operacio-
nes, el grado de coincidencia entre los
criterios valorativos y tratamientos con-
tables de las mencionadas NIC, y los
propios de la normativa vigente actual-
mente en Espaa.
En definitiva, el estudio comparado
nos ha permitido conocer aquellas di-
vergencias entre los criterios conta-
pg
www.partidadoble.es
39
 repercusiones de las NIC
{ Bienes inmuebles reconocidos
como inmovilizado material,
destinados a servir de forma
duradera a la actividad empresarial
bles aplicables a bienes inmuebles
que vienen empleando las empresas
espaolas y los propios de las normas
internacionales, sealando, sobre esa
base, las alteraciones que, presumi-
blemente, habr de incorporar el nue-
vo plan general de contabilidad que
pronto ver la luz.
2. LA VALORACIN CONTABLE
DE LOS BIENES INMUEBLES
EN LAS ACTUALES NORMAS
ESPAOLAS
El Plan General de Contabilidad ad-
mite que los bienes inmuebles sean re-
conocidos como inmovilizado o existen-
cias, dependiendo de la finalidad de s-
tos en la empresa. Reciben la primera
consideracin los bienes inmuebles que
estn destinados a servir de forma dura-
dera en la actividad de la empresa, con-
cretamente, en el inmovilizado material;
y la segunda, aquellos dispuestos por la
empresa para su venta en el curso ordi-
nario de su actividad. En este trabajo
nos centramos en el primer caso.
Los bienes inmuebles se contabiliza-
rn en el inmovilizado material cuando
estn empleados, de manera continuada,
en fines administrativos o en la produc-
cin de bienes o prestacin de servicios,
pg
40
n 179 julio-agosto 2006
{ rios que lleve a cabo la empresa hasta
o estn alquilados sin que ello constituya
la actividad principal de la empresa, o es-
tn en construccin o adaptacin.
A continuacin, siguiendo lo indica-
do en las normas espaolas Plan Ge-
neral de Contabilidad y Resoluciones
relacionadas con el inmovilizado mate-
rial nos centramos en la valoracin de
los bienes inmuebles reconocidos como
inmovilizado material, analizando dos
problemticas destacadas: la valoracin
inicial de esta tipologa de bienes y su
valoracin posterior.
2.1. Valoracin inicial
Conforme al principio contable del
precio de adquisicin, de carcter gene-
ral y aplicacin obligatoria, todos los
bienes y derechos se contabilizarn por
su precio de adquisicin o coste de pro-
duccin. No obstante, la Ley 62/2003,
de 30 de diciembre, ha incorporado en
el Cdigo de Comercio la valoracin de
ciertos activos y pasivos financieros por
su valor razonable.
Para el anlisis de la valoracin inicial
de estos bienes en la normativa espaola
tendremos en cuenta lo recogido en las
Normas de valoracin 2 y 3 y en la Re-
solucin de 30 de julio de 1991 del Insti-
tuto de Contabilidad y Auditora de Cuen-
tas (ICAC), dedicadas todas ellas al trata-
miento del inmovilizado material.
Considerando la forma en que el
bien ha sido adquirido, su valoracin
ser realizada conforme a las siguien-
tes indicaciones:
a) Adquisicin del exterior
La Norma de valoracin 2 estable-
ce que la valoracin se realizar al pre-
cio de adquisicin. ste ser determina-
do aadiendo al importe que el vende-
dor haya facturado, los gastos necesa-
que el inmovilizado est en condiciones
de funcionamiento y los impuestos indi-
rectos que no puedan recuperarse di-
rectamente de la Hacienda Pblica.
Se admite la posibilidad de incluir en
el precio de adquisicin los gastos fi-
nancieros cuando se hayan devengado
antes de la puesta en condiciones de
funcionamiento del activo, y hayan sido
girados por el proveedor, o correspon-
dan a prstamos u otro tipo de financia-
cin ajena, destinada a financiar la ad-
quisicin, fabricacin o construccin.
A estos criterios generales para la
determinacin del precio de adquisicin
a cualquier inmovilizado material, la
Norma de valoracin 3 aade conside-
raciones particulares cuando este valor
corresponda a los solares sin edificar y
a las construcciones.
b) Construidos por la propia
empresa
En estos casos, la Norma de valo-
racin 2 establece que la valoracin
se realice por su coste de produccin,
que ser obtenido como suma del pre-
cio de adquisicin de las materias pri-
mas y otras materias consumibles, los
costes directos imputables al bien pro-
ducido, y los costes indirectos que ra-
zonablemente correspondan al bien
elaborado y hayan sido ocasionados
por su proceso de fabricacin o cons-
truccin. En la Resolucin de 9 de ma-
yo de 2000 del ICAC se desarrollan
los criterios para la determinacin de
coste de produccin.
Tambin se admite la capitalizacin
de gastos financieros y de diferencias
de cambio en deudas para la construc-
cin del inmueble en los mismos trmi-
nos que se han indicado para los adqui-
ridos del exterior.
pd

Anlisis comparado de los criterios en el PGC y en las normas IASB
c) Donacin
Conforme a la Resolucin de 30 de
julio de 1991, la empresa que reciba el
bien inmueble lo contabilizar por su
valor venal, empleando como contra-
partida una cuenta de ingresos a distri-
buir en varios ejercicios. Por tanto, esta
adquisicin gratuita del inmueble no su-
pone un ingreso del ejercicio, sino un
ingreso diferido, que se ir llevando a
resultados de la misma forma que las
subvenciones de capital, salvo en el ca-
so de recibir bienes no amortizables.
d) Permutas
Cuando se reciba un bien inmueble
a cambio de la entrega de otro inmovili-
zado, el inmueble recibido se valorar
conforme a las indicaciones de la Reso-
lucin de 30 de julio de 1991, que son
resumidas en la cuadro 1.
En tres situaciones el inmueble reci-
bido mediante permuta ser valorado
segn su valor de mercado (VM), con-
cretamente, cuando no haya provisin
para el bien cedido y el valor neto con-
table (VNC) de este ltimo sea inferior
al valor razonable del inmueble recibi-
do; cuando habiendo provisin dotada
para el bien cedido a cambio, el valor
de mercado del inmueble recibido fuese
inferior a la diferencia entre el precio de
adquisicin y la amortizacin acumula-
da del bien cedido; o cuando dicho va-
lor de mercado superase al valor neto
contable del bien cedido. En el resto de
situaciones, la valoracin de este in-
mueble recibido se realizar en base a
la valoracin del bien cedido.
e) Adquisiciones de inmuebles
entregando como pago parcial
otro inmovilizado material
Teniendo en cuenta lo establecido
para las permutas y las adquisiciones
en general, la Resolucin de 30 de julio
de 1991 establece para este caso parti-
cular de adquisicin, que el inmueble
recibido se valorar por la suma del va-
lor neto contable del inmovilizado entre-
gado y el importe monetario pagado,
pd
Valoracin de los bienes inmuebles
{ Valor inicial de un inmueble
reconocido como inmovilizado
material: depender de la forma en
que se incorpore a la empresa
{
bien entendido que el importe resultante
no podr superar el valor de mercado
del inmueble recibido.
f) El inmueble es recibido en
concepto de aportacin no
dineraria en la constitucin y
ampliacin de capital de
sociedades annimas
En esta situacin, se proceder a
valorar el inmueble recibido de acuerdo
con el valor que se le haya otorgado en
la escritura de constitucin de la socie-
dad o en su caso de ampliacin de ca-
pital, conforme a lo previsto en el artcu-
lo 38 del Texto Refundido de la Ley de
Sociedades Annimas.
En definitiva, segn en la normativa
espaola la valoracin inicial de un in-
mueble que se reconozca como inmovili-
zado material depender de la forma en
que se produzca su incorporacin a la
CUADRO 1
VALORACIN DE UN BIEN INMUEBLE RECIBIDO MEDIANTE
UNA PERMUTA
Para el bien Posibilidades Valoracin
cedido inmueble recibido
No hay provisin VMrecibido > VNCcedido VNCcedido
VMrecibido < VNCcedido VMrecibido
Hay provisin VMrecibido > (Pr adq AA)cedido
VMrecibido > (Pr adq AA)cedido
VNCcedido
VMrecibido > VMrecibido
(Pr adq AA)cedido
VMrecibido < VNCcedido VMrecibido
Fuente: Elaboracin propia
pg
www.partidadoble.es
41
 repercusiones de las NIC
{ Valoracin
posterior del
inmovilizado:
por desembolsos
en inversiones
sobre el mismo y
por correcciones
valorativas
{ lor de mercado que el bien inmueble
empresa. En algunas ocasiones se to-
mar el valor de mercado, pero hay una
ausencia en el modo en que debe deter-
minarse dicho valor. A nuestro juicio,
queda patente la necesidad de criterios
claros y concisos respecto a la forma de
calcular este valor de mercado cuando
sea utilizado para proceder a valorar ini-
cialmente el bien inmueble como inmovi-
lizado material de la empresa.
2.2. Valoracin posterior
Tras la valoracin inicial de los bie-
nes inmuebles reconocidos como inmo-
vilizado, de acuerdo con la normativa es-
paola hay dos situaciones concretas re-
lacionadas con la valoracin posterior de
estos elementos: los desembolsos pos-
teriores y las correcciones valorativas.
(1) A pesar de que a partir de 2001, con la transfor-
macin del IASC en IASB, las normas contables in-
ternacionales pasan a denominarse NIIF, nosotros
hemos optado por referirnos a las mismas con las
siglas NIC, ya que la primera publicacin de estas
normas fue realizada por el IASC.
pg
42
n 179 julio-agosto 2006
Antes de abarcar dichas problemti-
cas, consideramos oportuno hacer una
breve referencia a las revalorizaciones
de activo que son recogidas en el pro-
pio texto del Plan General de Contabili-
dad como una excepcin al principio del
precio de adquisicin, permitiendo recti-
ficar los valores inicialmente registrados
cuando se autorice por disposicin le-
gal. Las ltimas actualizaciones de va-
lores que, con carcter general, han
afectado a los elementos del inmoviliza-
do material, se han efectuado a travs
de coeficientes. De este modo, los nue-
vos valores obtenidos estn basados en
los valores iniciales del elemento, lo
que no tiene porqu coincidir con el va-
presente en este momento.
2.2.1. Desembolsos posteriores
Tras la incorporacin inicial del bien
inmueble en el patrimonio de la empre-
sa, cabe la posibilidad de que sta reali-
ce nuevas inversiones sobre el mismo.
La Norma de Valoracin 2 del Plan
General de Contabilidad indica para es-
tos desembolsos posteriores una doble
consideracin: como mayor valor del ele-
mento o bien como gasto del ejercicio.
Ms concretamente, la Resolucin de 30
de julio de 1991 contempla las siguientes
operaciones: renovacin, ampliacin y
mejoras, y reparaciones y conservacin.
El importe de la renovacin ser incluido
como mayor valor del inmueble; las am-
pliaciones y mejoras sern incorporadas
al valor del inmueble cuando supongan
un aumento de su capacidad productiva,
una mejora sustancial en su productivi-
dad, o una ampliacin de la vida til esti-
mada del activo; y los gastos de repara-
cin y conservacin se contabilizarn co-
mo gastos del ejercicio.
2.2.2. Correcciones valorativas
De acuerdo con la Norma de valora-
cin 2 y la Resolucin de 30 de julio de
1991, debern efectuarse las correccio-
nes valorativas necesarias con el fin de
atribuir al inmueble el inferior valor de
mercado que le corresponda al cierre
de cada ejercicio, siempre que el valor
contable del mismo no sea recuperable
por la generacin de ingresos suficien-
tes para cubrir todos los costes y gas-
tos. Las correcciones valorativas a rea-
lizar sobre el valor del inmueble son:
amortizacin y prdidas de carcter re-
versible e irreversible.
La amortizacin consiste en la pr-
dida de valor, de carcter irreversible y
sistemtica, del inmueble debido a su
uso, disfrute u obsolescencia. Cuando
la depreciacin experimentada por el
bien sea duradera pero no definitiva se
deber dotar una provisin y, en los ca-
sos en que la prdida sea irreversible y
distinta de la depreciacin sistemtica,
se contabilizar directamente la prdida
procediendo a corregir a la baja el valor
del inmueble.
3. LA VALORACIN DE LOS
BIENES INMUEBLES SEGN
LA NIC 16 Y LA NIC 40
El International Accounting Standard
Board (en adelante, IASB) ha diferen-
ciado el tratamiento contable de los in-
muebles dependiendo del uso al que
stos sean destinados, distinguiendo
cuatro grupos:
a) Cuando estn destinados a ser
usados en la actividad de la em-
presa o para propsitos adminis-
trativos, son calificados como in-
movilizado material. Esta misma
consideracin reciben los inmue-
bles que estn siendo construidos
o desarrollados para destinarse en
el futuro a propiedades de inver-
sin. Todos ellos quedarn sujetos
a lo fijado en la NIC(1) 16. Inmovili-
zado material.
b) Si los tiene la empresa para obte-
ner rentas y/o experimentar revalo-
rizaciones, tienen el carcter de in-
versin, quedando sujetos a lo es-
tablecido en la NIC 40 Inversiones
inmobiliarias.
c) En caso de que la empresa man-
tenga ese inmueble para ser ven-
dido le ser de aplicacin lo dis-
pd

puesto en la NIIF 5 Activos no co-
rrientes mantenidos para la venta y
actividades interrumpidas.
d) En cuanto a los inmuebles pose-
dos para destinarlos a su venta en
el curso ordinario de la actividad
de la empresa, reciben la califica-
cin de existencias, resultndoles
de aplicacin lo dispuesto en la
NIC 2 Existencias. Dentro de este
grupo, cabe indicar un caso parti-
cular, los inmuebles que estn
siendo construidos o mejorados,
por cuenta de terceras personas,
para su venta posterior, los cules
no reciben la consideracin de
existencias si no que son tratados
en la NIC 11 Contratos de cons-
truccin.
De este conjunto de normas inter-
nacionales, nos centramos en la NIC
16 y la NIC 40, por referirse al mismo
tipo de bienes cuyo tratamiento conta-
ble pretendemos estudiar en este tra-
bajo. Al igual que en la normativa es-
paola, estudiaremos lo indicado por
ambas normas en relacin a la valora-
cin inicial y posterior de los bienes in-
muebles.
3.1. Valoracin inicial
Comenzando por la adquisicin a un
tercero, segn la NIC 16, en el momen-
to del reconocimiento de un bien inmue-
ble como inmovilizado material se pro-
ceder a la valoracin por su coste. Es-
te criterio valorativo es definido en esta
Norma como el importe de efectivo o
medios lquidos equivalentes pagados,
ms el valor razonable de las dems
contraprestaciones entregadas, para
adquirir un activo, en el momento de su
adquisicin o construccin (prrafo 6).
Dicho importe deber ser incrementado
por los aranceles de importacin e im-
puestos indirectos no recuperables so-
bre la adquisicin y se deducir del mis-
mo cualquier descuento comercial o re-
baja del precio.
Junto al precio de adquisicin, ser
necesario tener en cuenta otra serie de
conceptos que van a incrementar el
pd
Valoracin de los bienes inmuebles
Anlisis comparado de los criterios en el PGC y en las normas IASB
{ NIC 16: momento de reconocimiento de
un bien inmueble como
inmovilizado material, se proceder a la
valoracin por su coste
{
mismo. Por ejemplo, los costes de de-
molicin de un edificio viejo necesarios
para la construccin de uno nuevo de-
beran capitalizarse al ser directamente
atribuibles a la nueva construccin.
Tambin formarn parte del coste del
inmueble los importes que una empresa
conoce que ha de realizar para des-
mantelar una construccin cuando fina-
lice su periodo de uso.
Cabe la posibilidad de que se difie-
ra el pago del bien inmueble adquirido, a) El bien inmueble ha sido
superando los plazos normales del construido por la propia empresa
crdito comercial (prrafo 23). En este (prrafo 22)
caso, dado que su coste se correspon-
de con el precio equivalente al conta- Se atender a los principios mencio-
do, los costes por intereses diferencia nados para la determinacin del coste
entre el precio equivalente al contado y cuando el activo ha sido adquirido del
los pagos totales- sern reconocidos exterior. No obstante, si la empresa fa-
como gastos del ejercicio durante el brica activos similares para su venta, en
perodo del aplazamiento, conforme al el curso normal de su explotacin, el
tratamiento preferente establecido en coste del bien inmueble se determinar
la NIC 23. Costes por intereses. No conforme a la NIC 2. Existencias.
obstante, esta ltima Norma, admite
como tratamiento alternativo, la capita-
lizacin de los costes por intereses co- b) Se ha recibido una subvencin
mo mayor valor de los activos cuando oficial para la adquisicin del bien
sean directamente atribuibles a la ad- inmueble (prrafo 28)
quisicin, construccin o produccin
de activos cualificados y siempre que La NIC 16 (prrafo 28) admite la po-
cumplan con las condiciones para el sibilidad de que en el importe en libros
reconocimiento de activos. del bien inmueble se detraiga la cuanta
de las subvenciones oficiales, no ha-
Hasta el momento, hemos hecho re- ciendo ninguna observacin ms al res-
ferencia a la valoracin inicial del bien pecto. Por tanto, cabe suponer que la
inmueble cuando su incorporacin a la empresa que no aplique esta posibili-
empresa procede de una adquisicin dad proceder a la contabilizacin de la
onerosa a un tercero. Sin embargo, el subvencin oficial recibida como un in-
bien inmueble puede llegar a la empre- greso diferido conforme a la NIC 20.
sa de otras formas. Seguidamente co- Contabilizacin de las subvenciones ofi-
mentamos las principales, que han sido ciales e informacin a revelar sobre
recogidas expresamente en la NIC 16. ayudas pblicas.
pg
www.partidadoble.es
43
 repercusiones de las NIC
{ Segn las NIC, se podr optar por
realizar la valoracin posterior siguiendo
el modelo del coste o el modelo de
revaporizacin
{ como el modo en que debe calcularse
c) El bien inmueble ha sido
adquirido por el arrendatario en
una operacin de arrendamiento
financiero (prrafo 27)
De acuerdo con lo establecido en la
NIC 17. Arrendamientos, el arrendata-
rio, en este caso la empresa que recibe
el activo objeto del arrendamiento finan-
ciero, lo reconocer en su balance por
su valor razonable, excepto cuando el
valor actual de los pagos mnimos(2) del
arrendamiento sea menor, en cuyo ca-
so se adoptar este ltimo valor. Asi-
mismo, se contabilizar un pasivo en el
balance por el mismo importe por el que
se haya incorporado el activo.
(2) Los pagos mnimos por el arrendamiento son
definidos por la NIC 17 como los pagos que el
arrendatario, durante el plazo del arrendamiento,
hace o puede ser requerido para que haga, exclu-
yendo tanto las cuotas de carcter contingente co-
mo los costes de los servicios y los impuestos que
ha de pagar el arrendador y le hayan de ser reem-
bolsados.
pg
44
n 179 julio-agosto 2006
La NIC 16 define el valor razonable
como el importe por el cual podr ser
intercambiado un activo, o cancelado
un pasivo, entre partes interesadas y
debidamente informadas, en una tran-
saccin realizada en condiciones de in-
dependencia mutua (prrafo 6).
d) El bien inmueble procede de un
intercambio por uno o varios
activos no monetarios, o de una
combinacin de activos
monetarios y no monetarios
(prrafos 24-26)
Dichos intercambios son considera-
dos como permuta, en la que el coste
del bien inmueble se corresponder con
el valor razonable del mismo, salvo que
se produzca alguna o ambas de las cir-
cunstancias siguientes:
d.1) La transaccin de intercambio no
tenga carcter comercial.
d.2) No pueda medirse con fiabilidad el
valor razonable del activo recibido ni
el del activo entregado.
Si, de acuerdo con las circunstan-
cias anteriores, el inmueble recibido del
intercambio no puede ser valorado se-
gn el valor razonable, se adoptar el
importe en libros del activo entregado.
Si, adems de un bien se entrega dine-
ro, el valor del inmueble recibido deber
corregirse al alza por el importe mone-
tario entregado.
Pasando a la NIC 40, una vez com-
probado que el bien inmueble cumple
las condiciones para ser reconocido co-
mo inversin inmobiliaria, se proceder
a su incorporacin en el balance de la
entidad, siendo valorado inicialmente
por su coste. En la determinacin de
este valor inicial debe tenerse en cuen-
ta el tipo de operacin que ha dado lu-
gar al reconocimiento de la inversin in-
mobiliaria. Conforme a la NIC 40, las si-
tuaciones que pueden presentarse, as
el coste de las inversiones inmobiliarias,
son las siguientes:
a) Adquisicin (prrafo 21)
Por lo general, suele ser la forma
ms habitual de obtencin del bien in-
mueble por parte de la empresa, sobre
todo en aquellas que no se dedican a la
construccin de inmuebles. En este ca-
so, el coste estar formado por su pre-
cio de compra y cualquier desembolso
que sea atribuible directamente.
b) Construccin por la propia
entidad (prrafo 22)
Se proceder a determinar el coste
del bien inmueble cuando haya finaliza-
do el proceso de construccin siguiendo
el criterio fijado en la NIC 16.
c) Inmueble mantenido en
rgimen de arrendamiento
financiero (prrafos 25-26)
Tambin remite a lo previsto en la
NIC 17, en la que se establece su reco-
nocimiento por el menor de los dos im-
portes siguientes: su valor razonable y
el valor actual de los pagos mnimos
por arrendamiento.
d) Intercambio con uno o varios
activos monetarios, o una
combinacin de activos
monetarios y no monetarios
(prrafos 27-28)
El tratamiento propuesto coincide
con el presentado en la NIC 16, por lo
que, al objeto de evitar reiteraciones,
nos remitimos al estudio realizado ante-
riormente.
pd
 Valoracin de los bienes inmuebles
Anlisis comparado de los criterios en el PGC y en las normas IASB

3.2. Valoracin posterior

A continuacin, presentamos la va-
loracin posterior de los bienes inmue-
bles segn lo fijado en la NIC 16, finali-
{ Aunque la empresa opte por el
mtodo del coste, tendr que
zando con las referencias que en la {
misma encontramos a la valoracin de
desembolsos posteriores y a las correc-
determinar el valor razonable
ciones valorativas.

3.2.1. Valoracin posterior

La NIC 16 establece que tras la va-

loracin inicial del bien inmueble, en el
momento de su reconocimiento, la enti-
dad podr optar por realizar su valora-
cin posterior en base a alguna de las
siguientes polticas contables: modelo
del coste y modelo de revalorizacin.
a) Modelo del coste
Las entidades que adopten el mode-
lo del coste (prrafo 30) contabilizarn
sus bienes inmuebles por su coste de
adquisicin menos la amortizacin acu-
mulada y el importe acumulado de las
prdidas por deterioro del valor.
les en su valor razonable, y de tres a
cinco aos en caso contrario.
Por otro lado, la NIC 40 establece
que, tras la valoracin inicial, las empre-
sas podrn optar por valorar sus inver-
siones inmobiliarias segn alguna de
las siguientes polticas contables: coste
y valor razonable. Salvo en un caso,
cuando la entidad sea arrendataria de
un inmueble en rgimen de arrenda-
miento operativo y haya clasificado este
derecho como inversin inmobiliaria.
Entonces, la valoracin posterior del
bien deber realizarse aplicando el mo-
delo del valor razonable.

Aunque la empresa opte por el m-

b) Modelo de revalorizacin
En caso de optar por el modelo de
revalorizacin (prrafos 31-42), el bien
inmueble ser contabilizado por su va-
lor revalorizado, correspondiendo a su
valor razonable, en el momento de la
revalorizacin, menos la amortizacin
acumulada y el importe acumulado de
las prdidas por deterioro de valor que
haya experimentado.
Para conseguir que el valor razona-
ble por el que figura un inmueble en el
balance no difiera notablemente del co-
rrespondiente a esa fecha, es necesario
que las revalorizaciones se realicen con
suficiente regularidad. La periodicidad
de estas actuaciones vendr marcada
por la frecuencia con que se altere el
valor razonable del bien inmueble y la
magnitud de dicha variacin. A tal efec-
to, la NIC 16 establece un carcter
anual para los elementos que experi-
mentan cambios significativos y volti-
todo del coste, tendr que determinar el
valor razonable de sus inversiones in-
mobiliarias a efectos de revelacin del
mismo. El valor razonable de una inver-
sin inmobiliaria no suele permanecer
constante en el tiempo, de aqu que sea
necesaria su estimacin para cada fe-
cha concreta, acorde con las condicio-
nes de mercado en ese momento.
3.2.2. Desembolsos posteriores y
correcciones valorativas
Conforme a la NIC 16, los desem-
bolsos posteriores que efecte la em-
presa, relacionados con sus bienes in-
muebles calificados como inmovilizado
material, sern reconocidos como ma-
yor importe en libros del activo, siempre
que cumplan con las condiciones de re-
conocimiento ya comentadas. De este
modo, no se incluirn aquellos costes
derivados del mantenimiento diario del
elemento, conocidos habitualmente co-
mo reparaciones y conservacin, que
sern considerados gastos del ejercicio
en que tienen lugar (prrafo 12).
Si dicho coste obedece al reempla-
zamiento del bien inmueble (prrafo
13), la cuanta de esta actuacin ser
incorporada al importe en libros del in-
mueble correspondiente, siempre que
cumpla con el criterio de reconocimien-
to. Asimismo, deber procederse a dar
de baja el importe en libros de la parte
sustituida.
Se echa en falta una clasificacin
estndar del tratamiento, como gasto
o mayor valor del bien inmueble, de
los desembolsos posteriores. La cues-
tin estriba en comprobar el cumpli-
miento de las condiciones de recono-
cimiento de un elemento como inmovi-
lizado material.

pg
pd www.partidadoble.es
45
 repercusiones de las NIC n 179 julio-agosto 2006
Por su parte, la NIC 40 establece que
{ Valor inicial la empresa tiene que evaluar todos los
costes en los que incurra posteriormente
para aadir, sustituir parte o mantener el
inmuebles bien inmueble correspondiente. No obs-
tante, al igual que la NIC 16, los costes
adquiridos del relacionados con el mantenimiento diario
del bien inmueble reparaciones y con-
servacin- no formarn parte del valor del
exterior: no hay inmueble, si no que se contabilizarn co-
mo gasto del ejercicio en que se ha incu-
grandes rrido en los mismos.
diferencias entre En cuanto a las correcciones valo-
rativas previstas para los bienes in-
muebles en las normas internacionales
normativa estudiadas, la NIC 16 establece la
amortizacin y las prdidas de valor.
internacional y La amortizacin es definida como la
distribucin sistemtica del importe
espaola
{ amortizable de un activo a lo largo de
la vida til (prrafo 6).
En cuanto a las prdidas de valor, la
empresa tendr que actuar conforme a
lo fijado en la NIC 36. Deterioro del va-
lor de los activos (prrafo 63), debiendo
evaluar en cada fecha de cierre del ba-
lance si existe algn indicio de deterioro
de valor del inmueble, lo que ocurrir
cuando el importe en libros del bien su-
pere al importe recuperable del mismo
a travs de su utilizacin o de su venta.
Dicha prdida tendr que ser contabili-
zada por la empresa.
En el caso de las inversiones inmo-
(3) En adelante nos referiremos al conjunto de nor-
mativa espaola (Plan General de Contabilidad y biliarias, la NIC 40 no hace referencia
resoluciones) con las siglas PGC. expresa a las correcciones valorativas.
CUADRO 2
FORMA DE ADQUISICIN DE LOS INMUEBLES
NIC 16 NIC 40 PGC(3)
Adquisicin del Adquisicin del Adquisicin del exterior vos monetarios y no monetarios. De
exterior exterior Construccin
Construccin Construccin Donacin tos de permuta e intercambio con en-
Adquirido en Mantenido en Mantenido/adquirido en
arrendamiento arrendamiento arrendamiento financiero
financiero financiero
Permuta
Permuta Permuta
Adquisicin con entrega
parcial
Aportacin de capital no
dineraria
Fuente: Elaboracin propia
pg
46
4. ANLISIS COMPARATIVO
ENTRE LAS NORMAS
ESPAOLAS Y LAS NIC EN
MATERIA DE TRATAMIENTO
CONTABLE DE LOS BIENES
INMUEBLES DE
INMOVILIZADO
En base al estudio realizado de la
problemtica contable de los bienes
inmuebles en la normativa espaola e
internacional, a continuacin, realiza-
mos un anlisis comparativo de lo dis-
puesto en las mismas para identificar
diferencias y similitudes entre ellas. A
tal fin, estructuramos el epgrafe en
funcin de las situaciones estudiadas
anteriormente: valoracin inicial y
posterior.
4.1. Valoracin inicial
Al objeto de lograr una exposicin
ms clara de los criterios contables,
utilizaremos como gua las diferentes
formas de adquisicin de los bienes
inmuebles, que resumimos en el cua-
dro 2.
Se presentan ciertas similitudes en
el modo de incorporacin de un in-
mueble al activo de la empresa como
inmovilizado. Concretamente, coinci-
den las normas estudiadas en recono-
cer que la empresa puede adquirir ese
inmueble del exterior, puede construir-
lo ella misma, o bien, puede obtenerlo
mediante una permuta. Respecto a
este ltimo caso, hay que realizar cier-
tas matizaciones, pues, en las NIC 16
y NIC 40 el concepto de permuta hace
referencia al intercambio del inmueble
con uno o varios activos no moneta-
rios, o con una combinacin de acti-
este modo, se englobaran los concep-
trega parcial de las normas espaolas,
ya que en stas la permuta tan solo
incluye la recepcin de un inmueble a
cambio de la entrega de otro inmovili-
zado y cuando a esta operacin se
aade la entrega de dinero, entonces
es considerada por la normativa espa-
ola como una adquisicin con pago
parcial de otro inmovilizado.
pd

a) Adquisicin del exterior
A nivel general, de acuerdo con la
tabla 3, se observa un paralelismo en la
determinacin de la valoracin inicial de
los bienes inmuebles en estas normas,
coste en el caso internacional, y precio
de adquisicin en el espaol.
En primer lugar, tanto la normativa
espaola como la internacional coinciden
en considerar como parte del valor inicial
el importe por el que ha sido adquirido el
inmueble al vendedor, as como todos los
gastos necesarios para que el mismo es-
t en condiciones de funcionamiento, in-
cluidos los de carcter financiero. La fe-
cha tope para activar gastos en el valor
inicial es la misma en ambas normas,
momento en el que el activo est listo pa-
ra generar ingresos con regularidad de
acuerdo con las previsiones e indicacio-
nes de la direccin.
No obstante, hay ciertas discrepan-
cias entre ambos mbitos, en concreto:
En el PGC estn especificados
los costes a incluir en el precio de
adquisicin cuando se trate de
bienes inmuebles, como solares
sin edificar y construcciones. A ni-
vel internacional, no hay especifi-
caciones concretas para los bie-
nes inmuebles.
Diferencias de cambio. El caso
espaol admite la posibilidad de
su incorporacin al precio de ad-
quisicin en ciertas ocasiones,
criterio no previsto a nivel inter-
nacional.
Subvenciones oficiales para la ad-
quisicin del inmueble. La NIC 16
admite la posibilidad de deducir el
importe de esta subvencin del
coste, mientras que la normativa
espaola no contempla esta alter-
nativa debiendo ser contabilizada
la misma, en todo caso, como un
ingreso diferido.
Estimacin inicial de costes de
desmantelamiento y retiro del in-
mueble cuando finalice su uso. En
las NIC, este importe formar parte
pd
Valoracin de los bienes inmuebles
Anlisis comparado de los criterios en el PGC y en las normas IASB
del coste inicial del inmueble; en
cambio, en el caso espaol, no se
prev la incorporacin de estos
costes en la determinacin del pre-
cio de adquisicin.
En definitiva, podramos decir que
no hay grandes diferencias entre la nor-
mativa internacional y espaola respec-
to a la determinacin del valor inicial de
los inmuebles adquiridos del exterior,
salvo en lo relativo a subvenciones, a
las diferencias de cambio o a ciertas es-
pecificaciones de partidas concretas re-
lacionadas con la valoracin de los bie-
nes inmuebles.
CUADRO 3
VALORACIN INICIAL DEL INMUEBLE CUANDO HAYA SIDO
ADQUIRIDO DEL EXTERIOR
NORMA CRITERIO COMENTARIOS
VALORATIVO
a) Incluye, entre otros:
Precio de adquisicin.
Costes por intereses.
Costes relacionados con la ubicacin y condi-
ciones necesarias para funcionar.
NIC 16 Coste
Costes de desmantelamiento o retiro del in-
mueble cuando finalice su uso.
b) Posibilidad de minorar dicho importe por las
subvenciones oficiales recibidas.
c) Concluye su determinacin cuando el inmue-
ble est en el lugar previamente establecido y
rene las condiciones necesarias para operar
de la forma prevista por la direccin.
Precio de compra ms cualquier desembolso atri-
buible directamente (honorarios profesionales por
NIC 40 Coste servicios legales, impuesto por traspaso de la pro-
piedad, etc.).
a) Incluye, entre otros:
Precio de adquisicin.
Gastos adicionales.
Costes por intereses.
Diferencias de cambio.
PGC Precio de b) Se prevn los casos particulares de solares sin
adquisicin edificar y construcciones, en los que se aadirn:
Solares sin edificar: gastos de acondiciona-
miento, derribo de construcciones e inspec-
cin y levantamiento de planos.
Construcciones: instalaciones y elementos
permanentes, tasas de la construccin y hono-
rarios facultativos de proyecto y direccin de
obra.
c) Concluye su determinacin cuando est en
condiciones de funcionamiento.
Fuente: Elaboracin propia
pg
www.partidadoble.es
47
 repercusiones de las NIC n 179 julio-agosto 2006
{ Construccin propia: considerar
o no la actividad de la empresa
diferencia el tratamiento del
inmueble entre la NIC 16 y el PGC
{ tes a incluir estn definidos desde la
b) Construccin por la propia
empresa
Para este caso particular de incor-
poracin del inmueble a la empresa, la
NIC 40 remite a la NIC 16, ya que, co-
mo indicamos en el epgrafe anterior,
durante la construccin del inmueble
por la empresa le resulta de aplicacin
la NIC 16, y una vez que concluya sta,
el bien pasar a ser considerado inver-
sin inmobiliaria y por tanto quedar su-
jeto a lo fijado en la NIC 40.
Mientras que la NIC 16 diferencia el
tratamiento del inmueble dependiendo de
si la empresa es o no una constructora,
en el PGC la actividad de la empresa ca-
rece de repercusin para determinar el
CUADRO 4
VALORACIN INICIAL DE LOS INMUEBLES CONSTRUIDOS POR
LA PROPIA EMPRESA
NORMA CRITERIO COMENTARIOS
VALORATIVO
a) En base a las indicaciones para el caso en que
fuese adquirido del exterior.
NIC 16 Coste
b) Si la empresa se dedica a fabricar inmuebles
similares para su venta, en el curso normal de su
explotacin, se determinar conforme a la NIC 2.
Existencias.
NIC 40 Coste Conforme a lo fijado en la NIC 16.
a) Precio de adquisicin de materias primas y otros
consumibles ms costes directos y parte razonable
de costes indirectos.
PGC Precio de
adquisicin b) Gastos financieros.
c) Diferencias de cambio.
d) Para el caso particular de las construcciones se
prev aadir: instalaciones y elementos
permanentes, tasas de la construccin y honorarios
facultativos de proyecto y direccin de obra.
Fuente: Elaboracin propia
pg
48
coste de produccin del bien inmueble.
De este modo, en el primer caso fijado en
la NIC 16, que asimila la construccin por
la empresa del inmueble a una adquisi-
cin del exterior, es posible que la cuanti-
ficacin del coste presente ciertas dife-
rencias con lo previsto a nivel espaol,
dado que en este ltimo caso los impor-
perspectiva de la propia empresa como
constructora del inmueble.
En el caso de que la actividad prin-
cipal de la empresa consista en cons-
truir inmuebles de estas caractersticas
para su venta, a nivel internacional, le
resultar de aplicacin la NIC 2, que no
presenta notables discrepancias con la
normativa espaola, tan slo en lo refe-
rente a las diferencias de cambio, capi-
talizables en el caso espaol.
Adems, el texto de las normas in-
ternacionales tiene un carcter general
y no incide en el tratamiento particular
de ciertos elementos, como los solares
y las construcciones, cosa que s hace
el PGC, estableciendo normas particu-
lares para estos inmuebles.
c) Bienes dispuestos en rgimen
de arrendamiento financiero y
posterior adquisicin
Aparentemente, la determinacin
del valor inicial del bien inmueble proce-
dente de un arrendamiento financiero
no presenta diferencias a nivel interna-
cional y espaol, tal como aparece en la
cuadro 5. No obstante, si nos detene-
mos a analizar el significado de cada
uno de estos valores podramos alcan-
zar consideraciones diferentes.
El valor razonable, en base a su de-
finicin, es un valor basado en un mer-
cado con unas caractersticas particula-
res, donde la informacin es perfecta, y
no hay presiones ni vinculacin entre
las partes intervinientes. El valor al con-
tado propuesto por la normativa espa-
ola cabe pensar que estar basado en
los importes vigentes en la fecha de fir-
ma de dicho contrato. As, lo que cabra
matizar es si este ltimo valor corres-
ponde con el presente en un mercado
pd
 Valoracin de los bienes inmuebles
Anlisis comparado de los criterios en el PGC y en las normas IASB

de las caractersticas indicadas en la CUADRO 5

definicin del valor razonable.
VALORACIN INICIAL DE LOS INMUEBLES USADOS EN
RGIMEN DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO
En cuanto al valor actual de los pagos
mnimos del arrendamiento, cabe pensar NORMA CRITERIO VALORATIVO
que deber ser prximo al valor al conta-

{
Valor razonable
do del mismo, pues lo que se realiza es
una actualizacin de los pagos futuros NIC 40 Menor
que debern haberse fijado en base al va- Valor actual de los pagos mnimos por
lor que presenta en la fecha de firma del arrendamiento
contrato el bien inmueble al contado. PGC Valor al contado del bien inmueble

De este modo, aunque se empleen Fuente: Elaboracin propia

diversos trminos a nivel internacional y
espaol, quizs los valores no sean tan CUADRO 6
diferentes, sino que en cierta medida, VALORACIN INICIAL DE LOS INMUEBLES ADQUIRIDOS QUE
dependern de los valores de mercado PREVIAMENTE HAN SIDO DISPUESTOS EN RGIMEN DE
adoptados para la determinacin de los ARRENDAMIENTO FINANCIERO
mismos. De aqu la necesidad de dispo-
ner de unas definiciones similares de NORMA CRITERIO VALORATIVO

{
los valores y unas instrucciones claras Valor razonable
para su cuantificacin.
NIC 40 Menor

Si la empresa adquiere unos inmue-
bles que ha estado utilizando en rgimen
de arrendamiento financiero, de acuerdo
con la normativa internacional pasarn a
tener la consideracin de inmovilizado
material, sindoles de aplicacin la NIC
16 y coincidiendo la valoracin con la NIC
40. En el PGC, la valoracin asignada al
inmueble cuando se ejercita la opcin de
compra coincide con el importe por el que
estn registrados en el inmovilizado inma-
terial, as que los comentarios seran simi-
lares a los realizados anteriormente cuan-
do el inmueble est dispuesto en rgimen
de arrendamiento.
d) Permuta
En las NIC, el tratamiento de los inter-
cambios entre activos no monetarios apa-
rece de forma conjunta con aquellos en
los que tambin hay entrega de activos
monetarios. Esto no ocurre as en el
PGC, que distingue, dentro de los inter-
cambios de inmovilizado, los casos sin
entrega monetaria, permutas, y aquellos
otros en los que s la hay -adquisicin con
pago parcial de otro inmovilizado-. No
obstante, desde una perspectiva valorati-
va, este hecho no tiene notables inciden-
cias, ya que, en este ltimo caso, la valo-
racin conforme a la permuta ser incre-
mentada por el importe monetario.
Valor actual de los pagos mnimos por
arrendamiento
PGC Valor por el que figuran contabilizados los derechos sobre
bienes en rgimen de arrendamiento financiero en el inmovi-
lizado inmaterial de la empresa
Fuente: Elaboracin propia
CUADRO 7
VALORACIN INICIAL DE UN INMUEBLE PROCEDENTE DE UN
INTERCAMBIO POR OTROS ACTIVOS MONETARIOS Y NO
MONETARIOS
NORMA CRITERIO VALORATIVO
a) Valor razonable, excepto en alguna o ambas de las situa-
ciones siguientes:
- La transaccin de intercambio no tenga carcter comercial.
NIC 16
- No pueda medirse con fiabilidad el valor razonable del activo
recibido ni el del entregado.
b) Si no puede aplicarse valor razonable, se valorar al impor-
te en libros del activo entregado.
Valoracin propuesta en la NIC 16.
NIC 40
a) Permutas: Adquisicin de un bien inmueble mediante la en-
trega de otro inmovilizado material.
Valoracin: Al menor del valor de mercado del recibido y va-
PGC lor neto contable del entregado (tener en cuenta la provisin).
b) Adquisicin de un inmueble entregando como pago parcial
otro inmovilizado material.
Valoracin: Al menor del valor de mercado del recibido y el
valor neto contable del entregado ms el importe moneta-
rio pagado.
Fuente: Elaboracin propia

pg
pd www.partidadoble.es
49
 repercusiones de las NIC n 179 julio-agosto 2006
{ Nos encontramos ante una nueva
valoracin posterior que no est
regulada actualmente en el PGC
{ Cabe sealar que, a diferencia del
Aparece, en la normativa internacio-
nal, un concepto ausente en la espao-
la, el carcter comercial del intercambio
que est relacionado con las variacio-
nes que pueden producirse en los flujos
de efectivo futuros como consecuencia
del intercambio. Tambin figura el valor
razonable como criterio valorativo para
el inmueble recibido, pero con una con-
dicin, su fiabilidad. Se considera fiable
cuando puede estimarse en base a
transacciones comparables del merca-
do. En caso contrario, la empresa ser
la que establezca si las estimaciones
realizadas permiten alcanzar un valor
razonable fiable del bien inmueble reci-
bido o del activo entregado. Pensamos
que la fiabilidad y objetividad de este
criterio podran ser mayores cuando el
valor razonable sea determinado por un
profesional cualificado.
En el PGC, la valoracin es realizada
conforme al valor de mercado del bien re-
cibido y al valor neto contable del activo
CUADRO 8
VALORACIN POSTERIOR DE LOS BIENES INMUEBLES
NORMA VALORACIN POSTERIOR
a) Modelo del coste Coste inicial menos amortizacin acumulada y
prdidas por deterioro de valor.
NIC 16 b) Modelo de revalorizacin Valor revalorizado = Valor razonable
menos amortizacin acumulada y prdidas por deterioro de valor.
a) Modelo del coste Igual que NIC 16.
b) Modelo del valor razonable Igual que NIC 16.
NIC 40
Obligatorio cuando la empresa haya adquirido como inversin
inmobiliaria el derecho sobre un inmueble en rgimen de
arrendamiento operativo.
PGC Valor razonable para ciertos instrumentos financieros.
Revalorizaciones de balances por disposicin legal.
Fuente: Elaboracin propia
pg
50
entregado. En el cuadro 7 presentamos
el valor a asignar al bien inmueble recibi-
do en cada una de las diferentes posibili-
dades que pueden presentarse.
mbito internacional donde se incide en
la fiabilidad del valor razonable, la nor-
mativa espaola hace referencia al va-
lor de mercado del bien inmueble recibi-
do, pero no indica las premisas a seguir
para su determinacin, as como si
cualquier estimacin realizada del mis-
mo por la empresa es considerada
aceptable.
4.2. Valoracin posterior
Para que el anlisis comparativo
pueda resultar ms relevante, hemos
estructurado este apartado en tres blo-
ques: valoracin posterior propiamente
dicha, desembolsos posteriores y co-
rrecciones valorativas.
4.2.1. Valoracin posterior
Como se observa en el cuadro 8,
las normas internacionales admiten la
revalorizacin de los bienes inmuebles
en un momento posterior al de su ad-
quisicin, en concreto, ambas normas
permiten a la empresa elegir valorar el
inmueble a su valor razonable. Tan slo
hay un caso en que obligatoriamente
tienen que aplicar este criterio, cuando
la empresa disponga del bien inmueble
mediante un arrendamiento operativo y
lo haya calificado como inversin inmo-
biliaria. Una vez adoptado un modelo
de valoracin la empresa deber apli-
carlo a todos los inmuebles incluidos en
la misma clase.
Por el contrario, el PGC no reconoce
esta posibilidad de eleccin de las em-
presas para la valoracin posterior de
sus bienes inmuebles, admitindose la
adopcin del valor razonable para ciertos
instrumentos financieros, mientras que el
resto de revalorizaciones tienen que ser
aprobadas por disposicin legal. Por tan-
to, estamos ante una nueva valoracin
posterior que no est regulada actual-
mente en el PGC, ya que las normas in-
pd
 Valoracin de los bienes inmuebles
Anlisis comparado de los criterios en el PGC y en las normas IASB

ternacionales, hasta la fecha, tan slo
son de aplicacin en Espaa a los gru-
pos de empresas cotizados.
4.2.2. Desembolsos posteriores
De acuerdo con el cuadro 9, en prin-
cipio, a nivel espaol e internacional se
considera cualquier inversin posterior
como mayor valor del inmueble. Sin
embargo, mientras que a nivel interna-
cional se establece como requisito que
ese desembolso posterior cumpla con
las condiciones fijadas para el reconoci-
miento de un elemento como activo, el
PGC concreta cules sern los desem-
bolsos posteriores que podrn incorpo-
rarse al importe del bien inmueble, indi-
cando los casos de renovacin, amplia-
cin y mejoras. Las condiciones fijadas
en el marco conceptual del IASB para el
reconocimiento de un elemento en el
activo obedecen a que se espere que la
entidad obtenga beneficios econmicos
futuros del mismo y que su coste sea
valorado con fiabilidad.
deterioro del valor del inmueble, remi-
tiendo para su clculo a la NIC 36 De-
terioro del valor de los activos, el PGC
tambin establece la necesidad de co-
rregir el valor del inmueble cuando
aparezcan prdidas de carcter rever-
sible e irreversible, siendo diferente el
tratamiento contable propuesto para
cada una de ellas.
Tanto las prdidas por deterioro de
valor previstas a nivel internacional co-
mo las prdidas reconocidas en el
PGC estn relacionadas con lo que
podra recuperarse del inmueble en el
mercado, y su contabilizacin se reali-
zara como un gasto del ejercicio. En
concreto, la NIC 36 establece que si se
pone de manifiesto una prdida de es-
ta naturaleza se proceder a reducir el
importe en libros por el que aparezca
el bien inmueble hasta hacerlo coinci-
CUADRO 9
DESEMBOLSOS POSTERIORES EN LOS BIENES INMUEBLES
NORMA RECONOCIMIENTO DE LOS DESEMBOLSOS POSTERIORES
dir con el mayor importe que se pueda
recuperar del mismo, bien sea a travs
de su venta (valor razonable menos
costes de venta) o con su utilizacin
(valor de uso).
En el caso espaol, la empresa esti-
mar el valor de mercado del inmueble
y lo comparar con su importe en libros;
si este ltimo es superior al primero se
habr producido una prdida en ese
bien inmueble. Entonces, deber anali-
zar el carcter de sta; si es reversible,
la empresa proceder a dotar una provi-
sin por ese importe; en caso contrario,
se tratara de una prdida definitiva y la
empresa tendra que reducir el valor del
bien inmueble.
Si tiene lugar una reversin de la
prdida por deterioro del valor del acti-
vo, segn la norma internacional, se

Por su parte, las matizaciones reali-
zadas por la normativa espaola inci-
den en que los desembolsos posterio-
res supongan un aumento de capaci-
dad, mejora de la productividad, alarga-
miento de la vida til, etc. En definitiva,
aspectos relacionados con la primera
caracterstica del reconocimiento del
IASB. Sin embargo, el PGC no hace
mencin a la fiabilidad en la estimacin
del importe por el que esos desembol-
sos posteriores van a incorporarse al
Fuente: Elaboracin propia
valor del inmueble.
a) Cualquier desembolso que cumpla condiciones para su reconocimiento
como activo Mayor importe en libros del inmueble.
NIC 16 b) Reparaciones y conservacin Gasto del ejercicio.
a) Cualquier coste posterior relacionado con aadir, sustituir parte o
mantener el inmueble Mayor importe en libros del inmueble si
NIC 40 cumplen con las condiciones para su reconocimiento.
b) Reparaciones y conservacin Gasto del ejercicio.
a) Cualquier inversin posterior Mayor valor del inmueble.
PGC b) Matizaciones para considerar las renovaciones, ampliaciones y mejoras
como mayor valor del inmueble.
c) Reparaciones y conservacin Gasto del ejercicio.

Por ltimo, indicar que en ambos CUADRO 10

conjuntos de normas los desembolsos CORRECCIONES VALORATIVAS DE LOS BIENES INMUEBLES
posteriores originados por la reparacin
y conservacin del inmueble son trata- NORMA CORRECCIONES VALORATIVAS
dos como gastos del ejercicio.
a) Amortizacin.
b) Prdidas por deterioro de valor: cantidad en que excede el importe en
NIC 16 libros de un inmueble respecto a su importe recuperable (posibilidad de
4.2.3. Correcciones valorativas reversin).
NIC 40 Si adopta mtodo del coste Igual que NIC 16.
Tanto las normas nacionales como a) Amortizacin.
internacionales coinciden en estable-
PGC b) Prdidas de carcter reversible Provisiones.
cer a la amortizacin como correccin
c) Prdidas de carcter irreversible Corregir valor inmueble.
valorativa. Las diferencias surgen en
las prdidas, ya que mientras que la Fuente: Elaboracin propia
NIC 16 hace referencia a prdidas por

pg
pd www.partidadoble.es
51
 repercusiones de las NIC
{ Las normas internacionales y
espaolas discrepan en ciertos aspectos
de la valoracin inicial y posterior
de estos bienes inmuebles
proceder a corregir al alza el importe
en libros del inmueble. En el caso espa-
ol, si revierte una prdida de carcter
reversible ha de desdotar la correspon-
diente provisin.
Por tanto, aunque la naturaleza de
las prdidas en ambas normativas es
similar, el tratamiento otorgado es dife-
rente entre las prdidas por deterioro de
valor en la normativa internacional y las
prdidas de carcter reversible en Es-
paa. En las primeras se altera el im-
porte en libros del inmueble, mientras
que en las segundas el valor del inmue-
ble no vara, si no que lo que cambian
son los importes de provisiones creadas
para el mismo.
pg
52
n 179 julio-agosto 2006
{ En buena lgica, la similitud de es-
5. CONCLUSIONES
Una vez estudiados los criterios valora-
tivos promulgados para los bienes in-
muebles del inmovilizado por parte de
las actuales normas contables espao-
las y por las NIC 16 y NIC 40, hemos
realizado un anlisis comparado acerca
de las coincidencias y divergencias en-
tre ambos pronunciamientos, llegando a
las siguientes conclusiones.
Las normas internacionales y la nor-
mativa espaola discrepan en ciertos
aspectos relacionados con la valoracin
inicial y posterior de los bienes inmue-
bles catalogados como inmovilizado
material.
En el caso de la valoracin inicial de
estos bienes, la normativa espaola tie-
ne previstas formas de reflejo contable
y de valoracin inicial no contempladas
en las normas internacionales, como es
el caso de la donacin o las aportacio-
nes de capital no dinerarias.
Asimismo, las normas espaolas e ciones valorativas, las normativas espa-
internacionales presentan cierta simili-
tud en la valoracin inicial de los bienes
inmuebles adquiridos del exterior, aun-
que hay ciertas diferencias relaciona-
das, fundamentalmente, con el trata-
miento contable de subvenciones, dife-
rencias de cambio y partidas especfi-
cas de los bienes inmuebles.
Concretamente, la NIC 16 admite el
valor razonable para la valoracin inicial
de los bienes inmuebles cuando el bien
inmueble proceda de una permuta o su
adquisicin est relacionada con una
disposicin previa del mismo en rgi-
men de arrendamiento financiero. La
normativa espaola no hace referencia
a este criterio valorativo para el inmovili-
zado material, aunque el Plan General
de Contabilidad menciona el valor de
mercado del bien que, en cierta medida,
puede aproximarse al valor razonable.
tos dos criterios depender del modo en
que se cuantifiquen, por lo que es im-
portante disponer de unas definiciones
claras y homogneas de los criterios a
emplear en la valoracin de los bienes
inmuebles, as como unas reglas con-
cretas, sencillas y similares para todos.
Estas actuaciones redundaran en una
mayor comparabilidad de la informacin
contable.
Mencin especial merece que, a nivel
internacional, se permite a la empresa
elegir el valor razonable para valorar pos-
teriormente sus bienes inmuebles catalo-
gados como inmovilizado material. En
Espaa, tan solo son admitidas las reva-
lorizaciones cuando han sido aprobadas
por disposicin legal, y en este caso la
revalorizacin se ha efectuado siempre
por medio de coeficientes.
Ambos conjuntos de normas coinci-
den en considerar los desembolsos
posteriores realizados sobre el bien in-
mueble como mayor valor del mismo,
excepto los relacionados con la repara-
cin y conservacin del bien que sern
reflejados contablemente como gastos
del ejercicio.
Finalmente, en cuanto a las correc-
ola e internacional coinciden en la con-
tabilizacin de las amortizaciones. Sin
embargo, presentan diferencias en rela-
cin a la contabilizacin de las prdidas
experimentadas por el bien inmueble.
Mientras que el Plan General de Contabi-
lidad establece que en el caso de posi-
bles prdidas del bien inmueble la em-
presa deber dotar la oportuna provisin,
a nivel internacional no se hace referen-
cia a este tipo de provisiones de activo
indicando que las prdidas por deterioro
de valor puestas de manifiesto en el ejer-
cicio sern contabilizadas como menor
importe en libros del bien inmueble.
pd

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Valoracin de los bienes inmuebles
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