artigo88.
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Inspeo predial de
segurana contra incndios
inspeo predial uma ferramen-
A ta cada vez mais utilizada tanto
por pretendentes aquisio de um
imvel a fim de conhecer melhor a
sade da edificao antes de se decidir
pela sua compra quanto por proprie-
trios/condomnios que procuram
orientaes sobre as condies da pro-
priedade, auxiliando no direcionamen-
to das melhorias necessrias para ga-
rantir as mnimas condies de segu-
rana e conforto de seus ocupantes,
alm de zelar pelo valor do patrimnio.
A norma de inspeo predial do
Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Ava-
liaes e Percias de Engenharia de So
Paulo) define como inspeo predial:
"a vistoria da edificao para determi-
nar suas condies tcnicas, funcio-
nais e de conservao, visando direcio-
nar o plano de manuteno".
Adicionalmente, a NBR 5674/1999
Manuteno em Edificaes Proce-
dimento da ABNT (Associao Brasilei-
ra de Normas Tcnicas), tambm preo-
cupada com o tema e objetivando a sis-
tematizao de procedimentos, reco-
menda a realizao de inspees prediais
nas edificaes com a apresentao de
"relatrios peridicos sobre suas condi-
es,identificando e classificando os ser-
vios de manuteno necessrios".
Normalmente, as preocupaes dos
proprietrios de imveis esto voltadas
Fotos: divulgao
principalmente s questes como segu-
rana estrutural, condies da imper-
meabilizao, pragas urbanas, dentre
outras, menosprezando as condies de
58
Envie artigo para: techne@pini.com.br.
O texto no deve ultrapassar o limite
de 15 mil caracteres (com espao).
ARTIGO Fotos devem ser encaminhadas
separadamente em JPG.
contra incndio em edifcios altos de
Paulo Magri
Engenheiro civil, mestre profissional
escritrios; e de Romero & Ornstein
(2003), que apresenta a mesma ques-
em Habitao pelo IPT to do ponto de vista de um conjunto
e-mail: pmagri@uol.com.br habitacional de mdia altura.
Os nmeros mostram que em
Rosaria Ono 2002, dos 17.127 casos de incndio em
Professora doutora do Departamento edificaes registrados no Estado de
de Tecnologia da Arquitetura da FAUUSP So Paulo, 8.869 (52%) ocorreram no
e-mail: rosaria@usp.br tipo de ocupao habitacional, segui-
do do tipo comercial que participou
segurana contra incndio, muitas com 12% do total dos incndios regis-
vezes por falta de informao ou cons- trados e da ocupao industrial, com
cientizao sobre as conseqncias gra- 7%. Essa proporo no tem variado
ves que os incndios podem trazer. significativamente nos ltimos dez
Tal situao tem sido confirmada anos, consagrando uma tendncia de
por alguns trabalhos realizados, como predominncia de ocorrncia de in-
de Ornstein & Borelli Neto (1993), cndios em habitaes, dentre os si-
que apontam os problemas encontra- nistros em edificaes.
dos na avaliao de escolas da rede p- Considerando-se a classificao das
blica. Reforado pelo trabalho de Gas- habitaes em trs grandes categorias
parini (2002), que analisa as mesmas habitao unifamiliar, habitao multi-
questes em edifcios de moradia es- familiar e subabitao (barracos e fave-
tudantil e edifcios escolares num las) possvel afirmar que, apesar do
campus universitrio, por Ono & To- domnio absoluto do nmero de habita-
mina (2001), que apontam as falhas de es unifamiliares no Estado de So
projeto e manuteno da segurana Paulo, h um nmero crescente de habi-
taes multifamiliares, presentes princi-
palmente nas grandes cidades. Dessa
forma, a participao dos edifcios resi-
denciais nos casos de incndio tem refle-
tido tal fenmeno, conforme pode ser
visto na tabela a seguir, onde se nota que
o nmero de incndios em habitaes
multifamiliares j significativo, princi-
palmente na cidade de So Paulo.
Do ponto de vista de segurana
Porta corta-fogo corroda contra incndio, atualmente, as habi-
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INCNDIOS REGISTRADOS EM HABITAES NO ESTADO DE SO PAULO NO ANO DE 2002
Categorias de habitao Capital Interior Estado
Unifamiliar 1.581 (65%) 5.239 (81%) 6.820 (77%)
Multifamiliar 668 (28%) 625 (10%) 1.293 (15%)
Subabitao 179 (7%) 577 (9%) 756 (9%)
Total 2.428 (100%) 6.441 (100%) 8.869 (100%)
Fonte: Anurio Estatstico 2002, Corpo de Bombeiros da Polcia Militar do Estado de
So Paulo, 2003
taes unifamiliares so isentas de ciente no cumprimento desse papel, a
atender a qualquer requisito de nor- soluo dos problemas de segurana
mas ou regulamentaes vigentes no contra incndio e outros relativos
Estado de So Paulo. conservao e manuteno predial
Entretanto, as habitaes multifa- exige que a fiscalizao seja realizada
miliares, por abrigar uma populao pelo prprio proprietrio/condom-
maior e em edifcios de mltiplos pa- nio, recorrendo, muitas vezes, con-
vimentos, so contempladas por regu- tratao de um profissional habilitado
lamentaes municipais e estaduais de na realizao de inspees prediais.
segurana contra incndio. A principal finalidade da inspeo
Este artigo apresenta a questo da predial por profissionais habilitados,
inspeo predial das instalaes de se- balizada nas recomendaes da norma
gurana contra incndio em edifica- brasileira NBR 5674, informar e
es habitacionais multifamiliares, orientar as equipes de manuteno para
propondo o mtodo de abordagem proceder aos reparos e recomendaes.
para essa questo. O documento utilizado para exercer
esse papel o laudo de inspeo predial.
Procedimentos de inspeo predial Alm de servir como instrumento de
Dado que a negligncia a princi- auxlio manuteno, o laudo um do-
Nvel 2: vistoria para identificao
pal causa dos acidentes em edifcios e o cumento que permite a fiscalizao da
combate do problema impe fiscaliza- administrao condominial no tocante
o, assim como a determinao dos aos servios realizados no edifcio.
responsveis, e lembrando que o A anlise seqencial dos laudos
poder pblico no totalmente efi- emitidos periodicamente permite ve-
rificar o grau de aprimoramento ou
deteriorao do edifcio ao longo do
tempo. Nos casos de edifcios novos,
em que a garantia imobiliria ainda
est em vigor, a inspeo predial o re-
curso tcnico mais adequado para de-
limitar responsabilidades da constru-
tora e do condomnio.
De acordo com a norma brasileira
NBR 5674, as inspees prediais
devem ser realizadas considerando as
Lixo obstruindo escada de emergncia condies estabelecidas na Seo 8
Coleta de informaes. Dentre as con-
sideraes dessa seo importante
destacar a do item 8.4:
8.4 As inspees devem ser orien-
tadas por listas de conferncia padro-
nizadas (check-list), elaboradas consi-
derando:

Roteiro lgico de inspeo das edi-
ficaes

Os componentes e equipamentos
mais importantes na edificao

As formas de manifestao espera-
das da degradao da edificao

As solicitaes e reclamaes dos
usurios
De acordo com a finalidade pre-
tendida, a inspeo predial, segundo
recomendao do Ibape-SP, se classifi-
ca em trs nveis:

Nvel 1: vistoria para identificao
das anomalias aparentes, elaborada
por profissional habilitado, contando
com orientao tcnica pertinente, em
imveis com sistemas e componentes
construtivos simples (casas trreas, so-
brados, edifcios sem elevador)
das anomalias aparentes identificadas
com auxlio de equipamentos, elabo-
rada por profissionais de diversas espe-
cialidades, contendo indicao de
orientaes tcnicas pertinentes, em
imveis com sistemas e componentes
construtivos complexos (edifcios de
mltiplos andares, galpes industriais)

Nvel 3: vistoria para identificao das
anomalias aparentes e das ocultas cons-
tatveis com auxlio de equipamentos,
incluindo testes e ensaios locais e labo-
ratoriais especficos, elaborada por pro-
fissionais de diversas especialidades,
contendo indicao de orientaes tc-
nicas pertinentes, em imveis com sus-
peitas de vcios ocultos significativos
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ARTIGO
O critrio utilizado para a elabora-
Fotos: divulgao
o de laudos de inspeo predial ba-
seia-se na anlise do risco (nesse caso,
risco segurana contra incndios),
classificando as anomalias detectadas
quanto ao grau de urgncia de reparo:

Crtico: risco iminente contra a
sade e segurana

Regular: risco a funcionalidade

Mnimo: risco de desvalorizao
A indicao das medidas preventi-
vas e corretivas contidas no laudo de
inspeo predial, consoante priorida-
des do grau de urgncia, bem como a
classificao do estado de conservao
do imvel a seguinte:

Crtico: quando o empreendimen-
to contm anomalias classificadas
com grau de urgncia crtico a sem
condies de uso

Regular: quando o empreendimen-
to contm anomalias classificadas
com grau de urgncia regular e sujeito
a reparos

Satisfatrio: quando o empreendi-
mento no contm anomalias signifi-
cativas situao normal
No tocante segurana contra in-
cndio, por ser entendido como item
crtico na classificao de riscos, quan-
to ao grau de urgncia, recomend-
vel realizar sempre laudo especfico,
ou seja, um laudo tcnico de inspeo
predial da segurana contra incndio.
Os tpicos essenciais desse laudo,
conforme recomendao do Ibape-SP,
so:

Identificao do solicitante

Classificao do objeto de inspeo

Localizao

Datas das vistorias

Descrio tcnica do objeto, classifi-
cando-o conforme tipologia, utiliza-
o, idade e padro construtivo

Nvel utilizado

Check-list dos elementos construti-
vos e equipamentos vistoriados com a
descrio das anomalias apontadas

Relatrio fotogrfico

Relao de documentos analisados

Indicao das recomendaes tcni-
cas ou medidas preventivas necessrias

Avaliao do estado de conservao
do imvel
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Certo: extintores acessveis Errado: extintores obstrudos

Prazo de validade da inspeo guns desses requisitos no so exigidos

Data do laudo para edifcios de menor altura:

Assinatura do responsvel acompa-
Segurana estrutural contra incndios
nhado do nmero do Crea
Compartimentao vertical

ART (Anotao de Responsabilida-
Controle de materiais de acabamento
de Tcnica)
Sadas de emergncia

Brigada de incndio
Tanto a norma brasileira NBR 5674
Alarme de incndio
quanto a Norma de Inspeo Predial
Extintores de incndio
do Ibape-SP citam a necessidade de um
Hidrantes e mangotinhos
check-list para realizao da inspeo,
Iluminao de emergncia
no entanto, no caso especfico da inspe-
Sinalizao de emergncia
o das condies de segurana contra
incndio, verificou-se que no existe possvel, no entanto, afirmar que
um check-list padro j reconhecido e no basta a verificao da existncia
largamente utilizado. Dessa forma, de- ou no dos requisitos acima listados,
senvolveu-se um check-list com o intui- pois em edifcios existentes necess-
to de propiciar ao inspetor ou s equi- rio considerar as condies de uso e
pes de inspeo, um guia de orientao manuteno dos mesmos, ou seja, a
das inspees que auxilie na elaborao operacionalidade. O check-list foi ela-
do laudo de inspeo predial de segu- borado com base no s no referido
rana contra incndio para edificaes Decreto Estadual, mas tambm levan-
habitacionais multifamiliares. do-se em conta as normas brasileiras
O check-list proposto foi elabora- que fazem referncia s condies de
do seguindo as prioridades das medi- projeto e manuteno de sistemas de
das ativas e passivas de proteo contra segurana contra incndio, assim
incndio inerentes classificao de como na prpria experincia dos au-
uso pertinente habitao multifami- tores no assunto.
liar (Grupo A-2) do Decreto Estadual Uma primeira verso do check-list
no 46.076/2001, que institui o Regula- para inspeo predial da segurana
mento de Segurana contra Incndio contra incndio foi testada em trs
das edificaes e reas de risco para o edifcios habitacionais multifamilia-
Estado de So Paulo. Para o Grupo A-2 res, para identificao das falhas e, em
so exigidos os seguintes requisitos de seguida, realizou-se uma reviso e
segurana contra incndio para a si- novo teste. A verso definitiva vem
tuao de maior risco (edifcios com acompanhada de um manual de
altura acima de 23 m), sendo que al- preenchimento, com detalhes dos
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Certo: hidrante acessvel
itens a serem inspecionados, em lin-
guagem prtica, porm tcnica, alm
de possuir maior espao para incluir
observaes pertinentes.
O check-list se compe de sete
grandes divises:
1. Projetos e documentao do edifcio
(projeto legal, projeto de proteo con-
tra incndio, AVS, PPRA, Cipa)
2. Sistema de proteo por extintores
(projeto, instalao, manuteno, si-
nalizao)
3. Sistema de proteo por hidrantes
(idem)
4. Sadas de emergncia (idem)
5. Compartimentao horizontal e
vertical (idem)
6. Planos de abandono (planejamento,
formao de brigada, treinamento)
7. Riscos gerais (eltricos, gs, mate-
riais combustveis e inflamveis)
Foi possvel verificar, nas inspe-
es realizadas em trs edifcios resi-
denciais com mais de 12 pavimentos,
quatro apartamentos/andar e idade
mxima de dez anos, que nenhum
conseguiu apresentar as documenta-
es que comprovam a regularidade
administrativa dos edifcios em rela-
o segurana contra incndio. Ou
seja, em nenhum dos casos foi encon-
trado o projeto de proteo contra in-
cndio e os projetos de arquitetura,
estrutura ou instalaes, nem a com-
provao de Vistoria do Corpo de
Bombeiros (AVCB) ou o PPRA, a for-
Errado: hidrante obstrudo
mao de Cipa ou o treinamento de
brigada de incndio.
Dentre os principais problemas
encontrados durante as inspees in-
cluem-se:

Falta de padronizao para sinaliza-
o de extintores portteis de incn- Paulo Palmieri Magri. Dissertao
dio e de hidrantes

Extintores com carga vencida ou
com presso baixa

Hidrantes e abrigos de mangueira
em ms condies (portas emperra-
das, visor de vidro quebrado)

Abrigo de hidrante e mangueiras
com acesso obstrudo

Portas corta-fogo com fechaduras
quebradas ou desreguladas

Corrimos com geometria e fixao
irregular

Defeito no sistema de iluminao de
emergncia das escadas (lmpadas
queimadas, falta de lmpadas, lumin-
rias inoperantes)

Colocao de lixeiras no interior das
antecmaras, com aumento de risco
de incio de incndio na rota de fuga

Falta de extintores no pavimento
trreo e subsolos
Verifica-se que muitos dos pro-
blemas encontrados se devem falta
de conscientizao dos usurios,
alm da falta de um procedimento de
manuteno preventiva e corretiva
do sistema de proteo contra incn-
dio dos edifcios pelos gerentes res-
ponsveis (sndicos e zeladores).
LEIA MAIS
Avaliao da segurana contra
incndio em local com moradia de
estudantes da Rede Adventista de
Educao. Eduardo Gasparini.
Dissertao (Mestrado
Profissionalizante). IPT (Instituto
de Pesquisas Tecnolgicas do Estado
de So Paulo). So Paulo, 2002.
Mtodo de inspeo predial das
condies de segurana contra
incndio em edifcios residenciais.
(Mestrado Profissionalizante). IPT
(Instituto de Pesquisas Tecnolgicas
do Estado de So Paulo). So
Paulo, 2003.
Avaliao das condies de
segurana contra incndio nos
edifcios de escritrios na cidade
de So Paulo baseada na
capacitao e nvel de
conscientizao de seus usurios.
Rosaria Ono, Jos Carlos Tomina. In:
III Encontro Latino-Americano sobre
Conforto no Ambiente Construdo,
2001. So Pedro. Anais do Encac, 2001.
O desempenho dos edifcios da
rede estadual de ensino: o caso
da Grande So Paulo. Sheila Walbe
Ornstein e Jos Borelli Neto
(coordenadores). So Paulo,
FAUUSP, 1993.
Avaliao Ps-Ocupao
Mtodos e Tcnicas Aplicados
Habitao Social. Marcelo
de Andrade Romero e Sheila Walbe
Ornstein (coordenadores/editores).
Porto Alegre: Antac, 2003 (Coleo
Habitare).
61
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