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La mediacin topogrfica como alternativa al

Proceso Judicial en Espaa II. Conflictos sobre
lmites jurisdiccionales y de bienes inmuebles
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jurisdiccionales y de bienes inmuebles

POSTED BY ALBIREO_TOPOGRAFIA, 04/11/2014 BLOG, GESTIN-PROPIEDAD NO HAY COMENTARIOS

Resumen
La mediacin es un mtodo novedoso, econmico y alternativo a la contienda judicial en la
resolucin de conflictos. En este artculo, continuacin del publicado la semana pasada,
ponemos el acento en los casos ms comunes relativos al deslinde topogrfico de bienes
inmuebles y de lmites jurisdiccionales. Todo lo anterior, dentro del marco legislativo espaol,
materializado en la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediacin en asuntos civiles y mercantiles.
Una parte considerable de los conflictos que afectan a propietarios particulares de bienes
inmuebles colindantes o a administraciones pblicas, se debe a disputas por la ubicacin
topogrfica de linderos y lmites jurisdiccionales. A menudo, muchos de estos conflictos
vecinales desembocan en un proceso judicial instado en los Tribunales, en el que dos o ms
vecinos se enfrentan ante la presencia de un Juez. Una vez se dicta sentencia,
independientemente del resultado, las partes seguirn encontrndose casi diariamente en el
lugar del conflicto, situacin que no redundar ms que en rencillas y nuevas disputas entre
ellos, pues generalmente perdurar un nimo de resentimiento, sobre todo para la parte que no
result favorecida por la sentencia judicial.
La mediacin, al tener como pilar fundamental la resolucin del conflicto por las propias partes,
permitiendo el mantenimiento de las relaciones subyacentes, hace que este modelo de
resolucin de controversias sea muy adecuado, ya que el mantenimiento de la relacin vecinal
es fundamental para el cumplimiento de los acuerdos alcanzados y sobre todo, para sentar las
bases de un futuro sin ms conflictos.
1. Elementos a considerar en este tipo de conflictos
Como ya se ha indicado, en la labor del mediador no cabe la proposicin de soluciones, ya
que esto afectara a su imparcialidad y mermara la confianza de las partes. Sin embargo, esto
no quiere decir que el mediador en conflictos de deslindes no deba poseer formacin tcnica y
conocimientos slidos sobre los elementos que suelen barajarse en este tipo de conflictos,
para poder guiar el proceso con garantas, y sobre todo para proponer, si fuera necesario, la
intervencin en el proceso de mediacin el asesoramiento de un perito topgrafo.
A continuacin se describirn los elementos que suelen estar presentes y que se deben
conocer, aunque sea de forma parcial en este tipo de conflictos:
1.1 Actas y cuadernos de campo del Instituto Geogrfico Nacional
Las operaciones topogrficas destinadas a georreferenciar las lneas lmite municipales en
Espaa se llevaron a cabo hace alrededor de un siglo y tenan como finalidad poder replantear
los mojones en el caso de que stos desaparecieran.
El instrumental mayoritariamente empleado fue la brjula taquimtrica, instrumento topogrfico
muy empleado para medir direcciones y ngulos. Los ngulos observados se denominan
rumbos magnticos, siendo necesario conocer la declinacin magntica existente en aquel
momento en el lugar del levantamiento. Las ventajas de su sencillo y rpido manejo contrastan
con la baja precisin de las observaciones realizadas con ella, debida fundamentalmente a las
variaciones peridicas del magnetismo terrestre as como las anomalas puntuales debidas a
las caractersticas del terreno.
Las observaciones realizadas mediante brjula y estada quedaban anotadas en los
denominados cuadernos ce campo: rumbos, ngulos verticales, lecturas de mira, as como la
declinacin magntica en el momento de la observacin e indicaciones acerca de la
metodologa llevada a cabo en la medicin. Por lo tanto, en los cuadernos de campo quedaba
definida geomtricamente la lnea lmite, como se puede ver en la figura 1.
 Fig. 1 Cuaderno de campo del ao 1916 conlas observaciones topogrficas de la lnea lmite de dos
municipios de la provincia de Valencia. Fuente: Instituto Geogrfico Nacional

Sin embargo, es necesario sealar que las observaciones no se ajustan a puntos con
coordenadas conocidas y precisas. Por lo tanto, no es posible con slo estos datos referenciar
de forma absoluta los puntos de la lnea lmite. Este hecho limita de forma considerable la
posibilidad de futuros deslindes, amojonamientos y replanteos, sobre todo en el caso no poco
habitual, de que muchos mojones hayan sido destruidos.
1.2. Escrituras pblicas de compra-venta
La Escritura Pblica es un documento pblico autorizado por un Notario, donde ste emite un
juicio sobre la identidad y capacidad de las partes y redacta un documento conforme a lo querido
por ellas, advirtiendo a las partes sobre sus obligaciones. Es muy importante el apartado de
descripcin de la finca, ya que en l se indica la superficie y se describen los linderos de forma
literal, aunque generalmente no se aporta documentacin cartogrfica.
1.3. Certificaciones histricas del Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad en Espaa tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y
contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles (Cdigo Civil.
Art. 60). La inscripcin en el Registro de la Propiedad es voluntaria para cada propietario,
existiendo fincas inscritas y otras que no lo estn. La historia registral de una finca nos aporta
una valiosa informacin, ya que muestra la evolucin temporal de sus linderos y superficie (ver
Fig. 2), sin embargo, esta informacin es escrita y en muy pocas ocasiones hay una base grfica
topogrfica. Este hecho, fuente de innumerables disputas entre propietarios de fincas
colindantes, queda en parte subsanado por la obligatoriedad de incluir en el ttulo de propiedad
la referencia catastral de la finca en cuestin. Esta obligacin es relativamente reciente,
regulndose en el texto refundido de la ley del catastro inmobiliario, aprobado por el Real
Decreto legislativo 1/2004, de 5 de Marzo, por lo que no afecta a las fincas inscritas antes de
esta fecha.
Muy habitualmente, se producen problemas de inexactitudes de los datos registrales, hecho que
tambin genera muchos conflictos, de hecho, una de las deficiencias del sistema registral
espaol se encuentra en la falta de verificacin de los datos a inscribir, como son los datos de
las superficies de las fincas. Esto da origen a numerosas dudas, ya que no es raro el caso de
fincas que registralmente poseen una superficie inferior a la contemplada en el ttulo de
propiedad.

Fig 2. Certificacin histrica de una finca registral en Paterna (Valencia)

En otras palabras, el Registro declara que los asientos tienen presuncin de veracidad mientras
no se demuestre lo contrario, es decir, si se prueba esa inexactitud se pueden realizar
modificaciones mediante el procedimiento denominado Expediente de Exceso de Cabida.
1.4. Planos topogrficos catastrales actuales e histricos
El Catastro Inmobiliario Espaol es un registro administrativo dependiente del Ministerio de
Hacienda en el que figuran todos los bienes inmuebles rurales, urbanos y especiales (Ley
espaola 48/2002). La inscripcin en este registro es obligatoria, a diferencia del Registro de la
Propiedad. El Catastro Inmobiliario se basa en una cartografa completa y continua de los lmites
de la propiedad de toda Espaa. Esta cartografa es libre y est a disposicin del ciudadano de
forma gratuita a travs de internet, como se muestra en la figura 3. Sin embargo, como el
objetivo principal del Catastro espaol es fiscal y no la determinacin precisa de la propiedad,
su cartografa es muy deficiente. Este hecho, unido a que gran nmero de parcelas no tienen
relacin con el Registro de la Propiedad, genera numerosos conflictos.
 Fig. 3 Cartografa catastral de Burjassot (Valencia)

En ocasiones, especialmente cuando los linderos fsicos se han perdido, o bien han sido
alterados, puede ser de gran utilidad en un proceso de mediacin observar la evolucin grfica
de una parcela consultando cartografa histrica catastral, como la que se muestra en la figura
4.

Fig. 4 Cartografa catastral histrica de Moncada del ao 1929 (Valencia)

1.5. Cartografa del planeamiento urbanstico

El planeamiento urbanstico ordena y proyecta el destino de los terrenos, su utilizacin y las
construcciones en ellos previstas, atendiendo las necesidades de la poblacin. La cartografa
del planeamiento urbanstico constituye el instrumento por el que se materializa espacialmente
este planeamiento. En la medida en que este tipo de cartografa deslinda el destino futuro de
los terrenos, puede afectar directamente al valor y uso de una finca, circunstancia que puede
ser de gran importancia en una disputa de linderos sobre una determinada zona.
1.6. Mediciones topogrficas realizadas sobre el terreno
En muchas ocasiones, para avanzar en un proceso de mediacin se hace necesario que un
perito topgrafo independiente tome datos de campo para comparar estas mediciones con otro
tipo de documentos grficos. Los datos de campo se registran con instrumentos topogrficos o
geodsicos tales como estaciones totales o equipos GPS GNSS geodsicos dependiendo de
la ubicacin y la precisin requerida.
1.7. Fotografa area actual e histrica
Otro instrumento que tambin puede resultar til en un proceso de mediacin es la fotografa
area. Este elemento aporta objetividad en las variaciones de lindes a lo largo del tiempo, en
una disputa topogrfica de un bien inmueble. En Espaa, existen fotografas areas de todo el
territorio desde el ao 1956, cuando se realiz el llamado vuelo americano (ver Fig. 5). En la
actualidad, se dispone de informacin multitemporal del conjunto del territorio espaol. Ejemplos
de esta informacin son el vuelo olecola del SIGPAC (Sistema de Informacin Geogrfica de
la Poltica Agraria Comn) o el proyecto PNOA (Plan Nacional de Ortofotrogarfa Area) del
Instituto Geogrfico Nacional. Esta informacin est disponible en el Instituto Geogrfico
Nacional y en otros organismos cartogrficos autonmicos.

Fig. 5 Fotografa area histrica del vuelo americano de 1956. rea de Sagunto, en la provincia de Valencia
1.8. Testimonios de personas conocedoras del terreno.
En los casos en que los bienes objeto de la disputa hayan cambiado considerablemente con el
tiempo, y la documentacin analizada anteriormente no aporte ninguna informacin, el
testimonio de personas de edad avanzada, conocedoras del terreno, puede ser de ayuda en la
identificacin de los cambios en los lmites de propiedad. Sin embargo, estos testimonios no son
recomendables en un proceso de mediacin, a no ser que sea completamente necesario, ya
que introducen un elemento de subjetividad que puede distorsionar el proceso.
1.9. Indicios fsicos en el terreno.
En ocasiones, acordado un informe pericial topogrfico por un profesional independiente, ste
puede encontrar indicios que muestren objetivamente el lmite de una propiedad. En ocasiones
estos indicios entran en contradiccin con alguno de los elementos anteriores. Sin embargo esta
informacin no se ha de despreciar y deber ser tenida en cuenta en el proceso de mediacin.
1.10. Cartografa de proyectos de Ingeniera o Arquitectura.
Cuando un proyecto se materializa en el terreno y se ejecutan expropiaciones, permutas u
ocupaciones, el resultado final puede variar con respecto a la redaccin original del proyecto.
Este hecho en ocasiones produce conflictos entre propietarios particulares o con la
administracin. A efectos de informar, clarificar las posiciones y dar objetividad al conflicto en
una mediacin, puede ser de gran ayuda contrastar la cartografa del proyecto, con el estado
inicial (antes de realizarse la obra en cuestin) y el estado final de las fincas. La figura 6 muestra
un plano expropiacin de una carretera en Rocafort (Valencia) que no se materializ
correctamente en el terreno y dio lugar a varias disputas legales entre administraciones.

Fig. 6 Plano de expropiacin de una carretera en Rocafort (Valencia)

2. Conflictos ms habituales sobre la delimitacin de bienes inmuebles

La tipologa de conflictos que se pueden presentar en el mbito de la determinacin geogrfica
de los lmites y extensin de la propiedad inmobiliaria, es extensa y variada. En este punto se
presenta una clasificacin de los conflictos ms habituales en Espaa, basada en 20 aos de
experiencia profesional.
2.1. Deslindes y amojonamientos
La correcta delimitacin del territorio permite a las personas conocer hasta dnde puede ejercer
sus derechos y obligaciones; al igual que permite a las administraciones aplicar su jurisdiccin.
A lo largo de la historia han existido multitud de conflictos relacionados con la posesin de partes
de un territorio y una correcta delimitacin supone evitarlos en un futuro, sin embargo en
ocasiones las disputas son inevitables. Es aqu donde la mediacin puede ser de gran utilidad
para superar las desavenencias manteniendo las relaciones subyacentes entre personas y/o
administraciones, que generalmente tienen una relacin de vecindad.
Se entiende por deslinde al acto formal de distinguir los linderos de una propiedad. Todo
propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citacin de los dueos de los predios
colindantes. La misma facultad corresponder a los que tengan derechos reales (Cdigo Civil.
Artculos 385, 386, 387 y 388). El deslinde se har en conformidad con los ttulos de cada
propietario, y, a falta de ttulos suficientes, por lo que resultare de la posesin en que estuvieren
los colindantes. Si los ttulos no determinasen el lmite o rea perteneciente a cada propietario,
y la cuestin no pudiera resolverse por la posesin o por otro medio de prueba, el deslinde se
har distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales. (Cdigo Civil. Artculos
385, 386, 387 y 388).
Asimismo, todo propietario podr cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas,
setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas
sobre las mismas (Cdigo Civil. Artculos 385, 386, 387 y 388).
El amojonamiento sirve para plasmar fsicamente los lmites de la propiedad. La accin de
amojonar es una operacin posterior y consecuencia del deslinde.
En estos casos, las informaciones relevantes en un conflicto de deslindes, de mayor a menor
importancia son las que se indican en la tabla 1.
2.2. Mediciones en inmuebles
En estos casos no se discuten los lindes de la propiedad, sino la superficie o determinadas
medidas en la forma de la parcela, como por ejemplo retranqueos de edificaciones a viales
existentes. Los conflictos ms habituales con los que se relacionan estos casos suelen ser
herencias, compraventas o permutas.
La informacin relevante en un conflicto de este tipo es la realidad fsica del terreno y la nica
forma para conocerla con plena garanta es mediante medicin sobre el terreno realizada con
instrumental topogrfico.
2.3. Identificacin de inmuebles
A veces, a la hora de vender o heredar un determinado bien inmueble nos encontramos con el
problema de su identificacin precisa en el terreno. En estos casos, generalmente slo se
dispone de informacin del Registro de la Propiedad, informacin literal sobre linderos que no
incluye cartografa del mismo. Una operacin de venta, permuta o herencia de un bien que
existe, pero que no est clara su ubicacin topogrfica, puede generar disputas y conflictos.
En estos casos, la informacin relevante en un proceso de mediacin, de mayor a menor
importancia, se indica en la tabla 1.
2.4. Dobles inmatriculaciones registrales
Existe doble inmatriculacin cuando una misma finca est inmatriculada en dos folios
diferentes e independientes el uno del otro del Registro de la Propiedad. Tambin se produce
este fenmeno cuando dos fincas coinciden parcialmente o una de ellas se encuentra
completamente incluida en otra mayor.
Este problema se produce fundamentalmente porque histricamente, las descripciones
registrales no incluan informacin cartogrfica ni era necesario indicar la correspondencia con
la numeracin catastral. Las descripciones geogrficas para ubicar las fincas se basaban
nicamente en la indicacin de las personas con las que se lindaba y, con suerte, si era el caso,
con algn elemento topogrfico como un camino, un barranco, etc.. Este hecho haca muy
frecuente la doble inmatriculacin. Hoy en da con la obligatoriedad en la indicacin de la
referencia catastral al inmatricular, prcticamente el problema ha desaparecido. Sin embargo
an quedan muchas fincas que desgraciadamente presentan este problema, generando no
pocas disputas y contiendas judiciales.
En estos casos, las fuentes a considerar en una posible mediacin, de mayor a menor
importancia se indican en la tabla 1.
2.5. Servidumbres
En el derecho, y en el mbito inmobiliario, servidumbre es la denominacin de un tipo de derecho
real que limita el dominio de un predio denominado predio sirviente en favor de las necesidades
de otro llamado predio dominante perteneciente a otra persona. Hay muchos tipos de
servidumbre, siendo los ms habituales los de paso, conducciones, martimo-terrestre, de luces
y vistas, de acueducto, de muros, de apoyo de vigas, etc
Son muy habituales los conflictos relacionados con las servidumbres ya que, no pocas veces,
se producen excesos en el predio dominante o limitaciones en el sirviente. Estos casos, que
pueden acabar en un proceso judicial, podran ser solucionados con una mediacin, llegando
las partes a un acuerdo y conservando las relaciones de vecindad, cosa que no sucede cuando
el juez dicta una sentencia.
En estos casos, es importante conocer el contexto en el que se mueve el conflicto. Las fuentes
de informacin a considerar, de mayor a menor importancia son las que se detallan en la tabla
1.
2.6. Correspondencia entre planeamiento urbanstico y realidad fsica
Muchos conflictos derivan de errores a la hora de replantear en el terreno la ordenacin
urbanstica plasmada en los correspondientes planes generales municipales. Esto produce
graves problemas en la propiedad, tanto de las fincas originales (que pueden verse en mayor o
menor medida afectadas) como en las que resultan despus de las reparcelaciones.
En estos casos (ver tabla 1), la informacin fundamental, es la del planeamiento urbanstico.
2.7. Expropiaciones
Como indica el Cdigo Civil Espaol, nadie podr ser privado de su propiedad sino por autoridad
competente y por causa justificada de utilidad pblica, previa siempre la correspondiente
indemnizacin. Si no precediere este requisito, los Jueces ampararn y, en su caso, reintegrarn
en la posesin al expropiado.
En no pocas ocasiones se producen errores a la hora de expropiar bienes inmuebles para la
ejecucin de obras pblicas. Estos errores suelen tener origen en la falta de correspondencia
entre documentacin existente de la propiedad en cuestin y la realidad fsica. El grave
inconveniente de estos conflictos reside en que los particulares, generalmente han de
embarcarse en un procedimiento judicial contencioso-administrativo muy largo y costoso. En
principio, legalmente nada impide que se pueda realizar un proceso de mediacin entre la
administracin y un particular (salvo ciertos casos especficos). La mediacin aporta tambin
grandes ventajas, con respecto al proceso judicial, en el mbito administrativo, aunque en este
momento, la gran desigualdad en las posiciones de fuerza entre los particulares y la
administracin, a favor de esta ltima, hace muy difcil la mediacin para este tipo de conflictos.

Tabla 1. Informacin por orden de relevancia para cada tipo de conflicto. Fuente: elaboracin propia

3. Ejemplo real de mediacin en un conflicto sobre la delimitacin topogrfica de

linderos
En este epgrafe se describe un conflicto real sobre linderos entre fincas urbanas, resuelto
satisfactoriamente mediante un proceso de mediacin:
En el ao 2006, coincidente con el momento lgido de la construccin residencial en Espaa,
en el municipio de Moncada (Valencia), se desarrolla urbansticamente una zona rstica
mediante un Plan de Accin Integrada (PAI), en las afueras del casco urbano. En el ao 2008,
la parte A compra a un tercero de buena fe, uno de los solares resultantes de la reparcelacin.
Al cabo de tres meses, el propietario de un inmueble colindante situado fuera del PAI (parte B),
valla su propiedad invadiendo casi la mitad del solar adquirido por la parte A alegando defectos
en las mediciones de las fincas aportadas al PAI.
Tras intentos fracasados de contactos y negociaciones entre las partes, el conflicto se encona
y llega al Juzgado de Primera Instancia de Moncada, donde en la Audiencia Previa del Juicio,
el Juez invita a las partes a intentar un proceso de mediacin. Las partes acceden y tras la
sesin informativa pertinente se inicia el proceso. Se realizan 3 sesiones en las que se produce
la exposicin de las posiciones de las dos partes de un modo equilibrado y en un ambiente de
respeto. En la ltima sesin y tras una difcil labor del mediador para mover a las partes de sus
posiciones irreconciliables, a sus intereses prcticos, se acuerda realizar por parte de un perito
Ingeniero Tcnico en Topografa imparcial, una serie de labores tcnicas para determinar cul
es el fondo tcnico del problema y una posible solucin. En concreto se encarg la
determinacin pericial de los siguientes puntos:
Medicin topogrfica para comprobar si las fincas en el terreno coincidan con las reflejadas
en los planos del PAI
Medicin de las parcelas individuales y vallado realizado para cuantificar, si era el caso, la
superficie invadida.
Correspondencia e identificacin de los ttulos del Registro de Propiedad con las parcelas
existentes y su correcta ubicacin en el terreno.
Las conclusiones del informe pericial topogrfico fueron: La parte A tiene razn en cuanto a sus
reivindicaciones, ya que el vallado invade un 47% de la superficie del solar adquirido de buena
fe dentro del PAI. Sin embargo, la parte B, en cuanto al lmite de su propiedad, tambin tiene
razn, dado que el vallado realizado refleja fielmente los limites existentes tanto en los planos
catastrales como en el ttulo de propiedad.
La aparente contradiccin se explica por el hecho de que a la hora de realizar el PAI, se
definieron errneamente los linderos de las fincas iniciales, no considerando en el proyecto, a
efectos de aprovechamiento urbanstico, la zona litigiosa de la finca de la parte demandada,
pero tomando fsicamente parte de su superficie.
Una vez expuesto el informe pericial en otra nueva sesin, y tras las pertinentes consultas de
las partes a sus letrados, stas acuerdan repartir la zona en conflicto en dos reas iguales, con
el objetivo de poner fin al conflicto y poder disponer de los terrenos de inmediato, dado que en
este caso un proceso judicial hubiera resultado muy costoso temporal y econmicamente.
El acta final determin la conclusin del procedimiento y reflej los acuerdos alcanzados. El
acuerdo de mediacin vers en este caso sobre la totalidad de las materias sometidas a la
mediacin, firmndose por las partes, entregando un ejemplar a cada una de ellas y
reservndose otro el mediador para su conservacin.
El mediador inform asimismo a las partes, del carcter vinculante del acuerdo alcanzado y de
que podan instar su elevacin a escritura pblica al objeto de configurar su acuerdo como un
ttulo ejecutivo.
4. Conclusiones
La mediacin en asuntos relacionados con el deslinde topogrfico de la propiedad, es un
procedimiento relativamente novedoso en Espaa, a diferencia de otros pases en los que su
implantacin es amplia y extendida. Sin embargo, dado el contexto econmico actual en el pas,
con juzgados colapsados y aumentos de tasas judiciales, la mediacin puede tener un gran
desarrollo a medio y largo plazo. Las ventajas de este procedimiento con respecto a otros para
resolver controversias, en el mbito de la delimitacin de la propiedad de bienes inmuebles, son
numerosas.
Por otra parte, para la extensin de este procedimiento, es necesario un cierto cambio de
mentalidad en la sociedad espaola, demasiado acostumbrada a judicializar todo conflicto y a
no buscar soluciones alternativas. La mediacin, por supuesto, no es la panacea y no siempre
resolver los problemas, pero cuando lo haga, a diferencia del proceso judicial, mantendr las
relaciones personales, cumpliendo una doble funcin social: la resolucin de conflictos y sentar
las bases para una futura convivencia pacfica.