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UNIDAD 8

1. Derechos Reales en general:


Los derechos reales son las relaciones jurdicas directas e inmediatas entre una persona
(sujeto activo del derecho) y una cosa (objeto).
Concepto, art. 1882.
ARTCULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurdico, de estructura legal, que se
ejerce directamente sobre su objeto, en forma autnoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecucin y preferencia, y las dems previstas en este Cdigo.
- Poder jurdico: es una relacin de poder, un derecho subjetivo.
- De estructura legal: porque el poder jurdico est regulado por leyes de orden pblico y se
aplica el principio de numerus clausus, que consiste en que el nmero de derechos reales
ya est determinado de manera que no pueden crearse nuevos.
- Se ejerce sobre su objeto en forma directa y autnoma: la relacin es inmediata, directa
entre el titular y la cosa. El sujeto activo puede sacar de la cosa un beneficio mayor o
menor, sin que medie persona obligada a suministrrselo. A diferencia de los Derechos
Personales, no hay un sujeto que se interponga entre el sujeto activo y la cosa.
- Le da a su titular las facultades de persecucin, preferencia y otras que nombre el Cdigo:
el art. 1886 del CCCN establece que el derecho real atribuye a su titular la facultad de
perseguir la cosa en poder de quien se encuentra y de hacer valer su preferencia con
respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
Elementos del derecho real
1. Sujeto: es la persona titular del derecho real.
2. Objeto: es la cosa material. El art. 1883 CCCN establece que el derecho real se ejerce sobre
la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una
parte indivisa.
Es decir que las facultades de usar, gozar y disponer que el derecho real le reconoce al sujeto
deben aplicarse sobre un objeto material, corpreo e individualizado (ej: en el dominio es
sobre toda la cosa, en el condominio es sobre toda la cosa pero por una parte indivisa, en el
usufructo sobre una parte alcuota, etc.).
El objeto tambin puede consistir en un bien taxativamente (expresamente) sealado por la
ley.
Para definir a las cosas, debemos distinguir:
- Patrimonio: es el conjunto de bienes de una persona, es decir que tienen valor econmico.
Es un atributo de la persona.
- Bienes: son los objetos inmateriales susceptibles de valor (o sea, los derechos) y los objetos
materiales susceptibles de valor (o sea, las cosas)
- Cosas: segn el art. 16 del CCCN son los bienes materiales. Y las disposiciones referentes a
las cosas tambin se aplican a la energa y dems fuerzas naturales susceptibles de ser
puestas al servicio del hombre. Entonces, el bien es el gnero y la cosa, la especie.
Caractersticas/principios de los derechos reales
1) Derecho de persecucin (ius persequendi) y derecho de preferencia (ius
preferendi): el derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa
aunque est en manos de otra persona (estando limitado por la ley), y de hacer valer
su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido
oponibilidad posteriormente, es decir que cuando una persona es titular de un derecho
real y posteriormente se constituye otro derecho real sobre la misma cosa, aqul ser
preferido en el ejercicio de su derecho porque en materia de derechos reales rige la
mxima prior in tempore potior in jure (primero en el tiempo, mejor en el derecho).
Entonces en el principio de persecucin su titular tiene derecho a perseguir la cosa en
poder de quien se encuentre; y en el principio de preferencia su titular hace prevaler su
derecho frente a otro cuya oponibilidad sea posterior. Ambos principios son para que el
titular pueda proteger su derecho y le restituyan el bien si fuera necesario.
2) Principio del numerus clausus (Estructura art. 1884): significa que el nmero
de derechos reales ya est determinado, es cerrado y no pueden crearse nuevos (a
diferencia de lo que pasa en los personales, en donde los particulares pueden crear
relaciones variadas). Si yo tengo alguna situacin con caractersticas de derecho real
tengo que ubicarla dentro de alguno de los derechos reales que establece la ley. El art.
1884 del CCCN establece que la regulacin de los derechos reales en cuanto a sus
elementos, contenido, adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin, duracin y
extincin es establecida slo por la ley. De esta forma, es nula la configuracin de un
derecho real no previsto en la ley o la modificacin de su estructura.
3) Principio de Convalidacin (art. 1885): significa que un acto jurdico que en
principio es ineficaz, puede (luego de su celebracin) convertirse en un acto vlido
retroactivamente al momento que se otorg, y cumplir todos sus efectos propios. Si
alguien constituye o transmite un derecho real que no tiene derecho a constituir o
transmitir pero que luego lo adquiere (ya sea por venta, donacin, divisin de
condominio, sucesin, etc.), esa constitucin o transmisin se considera confirmada. Es
decir que se toma como que transmiti o constituy un derecho real verdadero, como
si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisin o constitucin.
Ejemplo: yo estoy alquilando una casa, y se la vendo a un tercero de buena fe; en
realidad ese acto es ineficaz, no hace surgir ningn efecto, salvo que yo luego compre
la casa a mi locador, entonces s, en forma retroactiva van a surgir los efectos desde el
da en que yo le vend la casa (sin ser dueo) al tercero de buena fe.
Este principio se aplica para todos los derechos reales, incluso para la hipoteca.
4) Se ejercen por la posesin o por actos posesorios: el art. 1891 del nuevo Cdigo
establece que, salvo la servidumbre y la hipoteca, los restantes derechos reales se
ejercen por la posesin. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios
concretos y determinados sin que su titular ostente la posesin.
5) Transmisibilidad: todos los derechos reales son transmisibles, salvo que una ley
establezca lo contrario.
6) Normas sustancialmente de orden pblico: si bien en el Derecho Real existen
algunas normas de carcter supletorio, la mayora son de orden pblico, por lo tanto su
aplicacin no depende de la voluntad de los particulares, y las convenciones privadas
no pueden dejarlas de lado. Los particulares no pueden modificar sus elementos,
contenido, modos de adquisicin, constitucin, transmisin, extincin, etc. Y si lo
hicieran, no tendr ningn efecto ya que slo es vlido mediante una ley (art. 1884).
7) Derecho absoluto: porque puede hacerse valer erga omnes, es decir, ante todos los
integrantes de la comunidad.
8) Relacin inmediata: es el aspecto interno, es decir la relacin directa entre el
titular y la cosa. El sujeto activo puede sacar de la cosa un beneficio mayor o menor,
sin que medie persona obligada a suministrrselo. A diferencia de los derechos
personales, no hay un sujeto que se interponga entre el sujeto y la cosa.
9) Publicidad: para que un derecho real pueda hacerse valer contra todos, es necesario
que todos puedan conocer su existencia. La publicidad puede realizarse a travs de la
tradicin (es la entrega para los muebles) o de la inscripcin en registros (para muebles
registrables e inmuebles).
10) Accin real: en caso de que se atente contra un derecho real, su titular puede
ejercer una accin, que puede ser negatoria, confesoria, reivindicatoria o de deslinde.
Enumeracin de los derechos reales, El numerus clausus arts. 1887.
ARTCULO 1887.- Enumeracin. Son derechos reales en este Cdigo:
1. el dominio; 7. la superficie;
2. el condominio; 8. el usufructo;
3. la propiedad horizontal; 9. el uso;
4. los conjuntos inmobiliarios; 10.la habitacin;
5. el tiempo compartido; 11.la servidumbre;
6. el cementerio privado; 12.la hipoteca;
13.la anticresis; 14.la prenda
Clasificacin de los derechos reales
1. Derechos reales sobre cosa propia
2. Derechos reales sobre cosa ajena
a. De disfrute: se llaman as porque se tienen sobre la cosa el uso y goce, pero no
la propiedad (ej: si me dan en usufructo un auto, puedo manejarlo pero no
venderlo, porque esa es una facultad del dueo). Los derechos de disfrute son
cuatro: usufructo, uso, habitacin y servidumbre activa.
b. De garanta: se llaman as porque garantizan el pago de una deuda. Son tres:
hipoteca, prenda y anticresis.
1. Adquisicin, transmisin, extincin y Oponibilidad de los Derechos Reales:
ADQUISICIN Y TRANSMISIN DE DERECHOS REALES
Clases de adquisicin
La adquisicin de los derechos reales puede ser originaria o derivada:
- Originaria: cuando el titular del derecho real lo adquiere en forma libre y absoluta. No hay
traslado del derecho de un sujeto a otro.
- Derivada: hay traslado del derecho de un sujeto a otro. Para adquirir el derecho real por
actos entre vivos se necesita modo y ttulo suficientes (para los derechos reales que se
ejercen por la posesin); o ttulo suficiente e inscripcin registral (para los derechos reales
que no se ejercen por la posesin como la hipoteca).
Teora de Ttulo y Modo
El art. 1892 establece esta teora que se aplica para transmitir los derechos reales que se
ejercen por la posesin. Este sistema se llama de la doble causa ya que para que haya
derecho real debe haber causa fuente de la adquisicin (ttulo) y causa eficiente (modo,
tradicin):
- Ttulo suficiente: es el acto jurdico revestido de las formas establecidas por la ley que
tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. (ej: los contratos para adquirir,
modificar o extinguir derechos reales sobre inmuebles deben hacerse por escritura
pblica).
Por ejemplo, el contrato de compraventa, el contrato de donacin, el contrato de
hipoteca, el aporte en sociedad, seran ttulos suficientes porque, segn la ley, son
aptos para transmitir o constituir el derecho real. Obviamente debern reunir los requisitos
de capacidad y titularidad de las partes y cumplir con las correspondientes formalidades.
En cambio, un contrato de locacin o de depsito, o de comodato no lo seran, porque su
finalidad y aptitud es la de constituir o transmitir derechos personales y no reales.
La importancia del ttulo suficiente es grande, pues se trata del acto jurdico que sirve
de causa a la tradicin.
El ttulo suficiente (acto jurdico), para ser considerado tal, debe hallarse
revestido de las formalidades o solemnidades exigidas por la ley en cada caso.
Ejemplo: si se trata de una compraventa de inmuebles, el contrato deber
instrumentarse por escritura pblica. La compraventa de una aeronave debe
instrumentarse por instrumento pblico o privado debidamente autenticado. La
compraventa de un chocolatn no requiere de formalidad alguna.
Adems, para ser considerado ttulo suficiente, el acto jurdico debe satisfacer las
pertinentes condiciones de fondo: capacidad (segn el acto de que se trate) y
legitimacin de los otorgantes (en primer trmino, el transmitente debe ser titular
del derecho que transmite) y referirse al objeto que las partes quieren contratar.
En el lenguaje comn se suele denominar ttulo al instrumento que formaliza el ttulo
suficiente; as, la escritura pblica en caso de inmuebles. No obstante, este denominado
ttulo no sera el ttulo suficiente del que no estamos ocupando, sino el instrumento que
formaliza el ttulo suficiente.
- Modo suficiente: es la forma de exteriorizar la transmisin o constitucin del derecho
real. Ejemplos:
o En los derechos reales que se ejercen por la posesin, el modo suficiente es la
tradicin posesoria.
o En la servidumbre positiva, el modo suficiente es el primer uso.
o En los derechos reales sobre cosas registrables (en los casos legalmente previstos) y
sobre cosas no registrables (cuando el tipo del derecho as lo requiera), el modo
suficiente es la inscripcin registral.
La tradicin configura el modo suficiente. Para que la tradicin d lugar a la transmisin del
derecho real debe reunir tres condiciones, a saber:
1. Ser hecha por el propietario de la cosa;
2. Las partes deben tener la capacidad legal necesaria;
3. La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el dominio.
La tradicin debe cumplirse por la entrega material o a travs de actos materiales (de ambas
partes, del que entrega con asentimiento del que la recibe, o del que la recibe con
asentimiento del que la entrega, o ejerciendo el adquirente actos posesorios en el inmueble
en presencia del transmitente y sin oposicin alguna).
La sola declaracin del tradens (el que entrega la cosa) de darse por desposedo, slo vale, en
efecto, como manifestacin de su consentimiento para que el accipiens (el que recibe la cosa)
tome la posesin y entre a ocupar el bien; pero ste debe efectuar realmente actos
posesorios (que son actos materiales sobre el objeto) para que la tradicin se juzgue operada.
Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes
deben ser capaces y estar legitimados al efecto. Adems, se agrega la inscripcin registral
del ttulo (en los inmuebles) para darle oponibilidad frente a terceros.
Qu pasa si no hay ttulo suficiente?
Si no hay ttulo suficiente, la tradicin slo hace adquirir la posesin pero no el dominio.
Ejemplo: si se vende un inmueble y, con boleto de compraventa, el vendedor le da el
inmueble al comprador, ste ser poseedor pero no titular del dominio, hasta que no se haga
la escritura pblica.
Excepciones: no es necesaria la tradicin..
1. Cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el
dominio de ella al que la posea a su nombre; o
2. Cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de
otro; o
3. Cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia y constituyndose en
poseedor a nombre del adquirente.
Oponibilidad del derecho real
El derecho real es absoluto, es decir, oponible erga omnes (a toda la comunidad) segn lo
hemos definido.
La oponibilidad del derecho real se activa en la colisin con otros derechos (reales o
personales) o intereses que terceros invoquen sobre la misma cosa (por ejemplo, el de un
acreedor embargante), en la cual el titular del derecho real constituido y publicitado primero
en el tiempo tiene, por regla, el poder de seguir a la cosa (ius persequendi) con efectos de
exclusin o prioridad, segn el caso (ius preferendi), respecto de esos terceros en conflicto
(prior in tempore potior in iure).
Por principio, los terceros deben tener en cuenta y respetar en su actuacin jurdica, los actos
celebrados y las relaciones jurdicas creadas por otros y, por tanto, todos los actos son
oponibles a los terceros, interesados o no interesados.
Claro que esta regla opera en la medida en que las partes hayan cumplido con los recaudos
formales por ser presupuesto de la oponibilidad- y los publicitarios exigidos por permitir el
conocimiento del acto; y siempre que la ley no establezca, por excepcin, lo contrario.
En cuanto a las formalidades y medios publicitarios depende del rgimen de cada bien. As,
respecto de los inmuebles, se requerir la inscripcin del ttulo en el Registro de la Propiedad
Inmueble (publicidad registral) para la oponibilidad a tercero interesado de buena fe; en la
adquisicin de una computadora, la tradicin y posesin que ella engendra operar como
medio de publicidad de la adquisicin del derecho real (publicidad posesoria).
Es obedeciendo a estas razones que el artculo 1893 dice:
La adquisicin o transmisin de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras
no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripcin
registral o la posesin, segn el caso.
Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de
publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocan o deban conocer la
existencia del ttulo del derecho real.
El derecho real exige de la publicidad frente a terceros ya que, como fijimos, nadie est
obligado a respetar un derecho que no conoce. Corresponde detenerse en el alcance del
trmino tercero.
Mas antes cabe advertir que el artculo 1893 no exige la publicidad (ni registral ni posesoria)
respecto de quienes participaron en los actos de adquisicin, transmisin o extincin (ej: los
contratantes, el notario, los eventuales testigos del acto). Ello es lgico, porque han tenido
conocimiento de dichos actos con motivo de su intervencin.
Asimismo, tambin cabe advertir que, si el modo consiste en una inscripcin constitutiva
(ejemplo, caso de los automotores o de los caballos de sangre pura de carrera), la registracin
es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. Aqu no cuadra
la distincin entre terceros interesados y desinteresados: la inscripcin es necesaria frente a
todos los terceros (y hasta respecto de las partes), sencillamente porque, en defecto de
inscripcin, no existir el derecho real.
Publicidad suficiente en cada caso:
1. En los inmuebles: se precisa la publicidad registral, anotndolo en el registro de la
propiedad inmueble. El derecho real se adquiere con el ttulo y el modo suficientes
(siendo slo oponible frente a determinados sujetos: los del negocio jurdico) pero al
anotarlo en el registro de la propiedad inmueble, ser oponible a 3os interesados
(aquellos que tienen inters legtimo, como los acreedores, los sucesores particulares,
los titulares de otros derechos reales, etc.) de buena fe (cuando se tiene la conviccin
de que se est actuando conforme a derecho).
2. En los muebles no registrables: en este caso, como la posesin vale ttulo, el
subadquirente le alcanza con la posesin de la cosa de buena fe para invocar su
adquisicin si no fue robada o perdida (salvo que el verdadero dueo pruebe que la
adquisicin fue gratuita). La posesin se presume en muebles no registrables.
3. En los muebles registrables: en este caso, como la inscripcin vale ttulo (es decir
que es constitutiva) para que haya buena fe debe haber inscripcin, ya que se
considera que no existe buena fe si no hay inscripcin a favor de quien la invoca.
Ejemplo: al comprar un auto hay que registrarlo, patentarlo, pedir certificado de
dominio, etc., ya que, de lo contrario, aunque se haga la tradicin, el dominio es del
que vende porque la posesin no alcanza para presumir la propiedad.
De compraventa de inmuebles, art. 1170.
ARTCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles.
El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado
cautelares sobre el inmueble vendido si:
a. el comprador contrat con el titular registral, o puede subrogarse en la posicin jurdica de
quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b. el comprador pag como mnimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la
traba de la cautelar;
c. el boleto tiene fecha cierta;
d. la adquisicin tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
ARTCULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de
compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son
oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mnimo el
veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura
pblica. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que
la prestacin a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado
sobre el bien, en garanta del saldo de precio.
Prescripcin adquisitiva o usucapin
Los arts. 1897 al 1905 se encargan de regular la prescripcin adquisitiva o
usucapin. La prescripcin es una forma de adquirir un derecho real sobre una cosa, y
consiste en poseerla por el tiempo que establece la ley.
La prescripcin para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa
adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesin durante el tiempo fijado
por la ley. (art.1897)
Fundamento
Por un lado, tenemos una persona que posey la cosa (ej: un inmueble) durante aos, le hizo
mejoras, reparaciones y la mantuvo productiva, y por otro lado est el propietario de la cosa,
que durante aos se desinteres de la misma al no utilizarla, no hacerla producir y al no
ejercer las acciones legales correspondientes para recuperar la posesin.
Con la prescripcin adquisitiva o usucapin este propietario negligente pierde el derecho
y lo adquiere el poseedor que mantuvo productiva la cosa.
Por lo tanto, los fundamentos son los siguientes:
a) Que la cosa sea aprovechada econmicamente, contribuyendo a la creacin de riqueza;
b) Transformar situaciones de hecho en situaciones de derecho;
c) Poner en claro la composicin del patrimonio;
d) Liquidar situaciones inestables; y
e) Contribuir al orden social y a la seguridad jurdica.
Requisitos de la posesin para prescribir
La posesin, para poder prescribir, debe ser:
- Ostensible: es decir que dicha posesin debe ser pblica, notoria, evidente,
manifiestamente visible para que se exteriorice frente a todos la existencia del derecho
real que se pretende adquirir.
- Continua: que el poseedor realice actos posesorios en forma constante o peridica para
demostrar la existencia de la relacin posesoria.
La posesin es discontinua cuando hay un hecho negativo (omisin) del poseedor (ej: el
poseedor deja de habitar el inmueble durante varios aos, abandona la cosa o deja de
aprovecharla).
Este requisito no significa que la cosa deba ser poseda permanentemente, sino como
corresponda segn la naturaleza de la misma (puedo usucapir un inmueble aunque durante
los das de lluvia no pueda acceder a l). Es interrumpida ante un hecho positivo, ya sea
del poseedor (ej: si reconoce el derecho del propietario) o de un tercero (ej: demanda,
citacin a juicio, etc.)
Elementos de la prescripcin adquisitiva
Los elementos esenciales para prescribir son:
1) La posesin, con los requisitos que vimos en el punto anterior; y
2) El tiempo, que depender de qu clase de prescripcin se trate:
a. Prescripcin adquisitiva larga: posesin durante 20 aos
b. Prescripcin adquisitiva breve: posesin durante 10 aos de buena fe y con
justo ttulo.
Clases de prescripcin adquisitiva
Existen 2 clases de prescripcin adquisitiva:
1) Breve: el art. 1898 establece que: la prescripcin adquisitiva de derechos reales con
justo ttulo y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesin durante diez aos. Si
la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos aos. Si la cosa es registrable,
el plazo de la posesin til se computa a partir de la registracin del justo ttulo.
Entonces: si con justo ttulo y buena fe posee en forma pblica y continua
- por 10 aos: adquiere derecho real sobre el inmueble (el plazo para poseer se empieza a
contar desde que se registr el ttulo)
- por 2 aos: adquiere derecho real si es mueble hurtado o perdido
- por 2 aos: si es mueble registrable, el plazo es desde que se inscribe en el registro
correspondiente a nombre de quien quiere adquirir porque se aplica el sistema de
inscripcin constitutiva (no se adquiere ni transmite la propiedad de la cosa sin
registracin).
2) Larga: el art. 1899 establece que: Si no existe justo ttulo o buena fe, el plazo es de
20 aos. No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del ttulo o de su
inscripcin, ni la mala fe de su posesin. Tambin adquiere el derecho real el que posee
durante diez aos una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe
a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que
los elementos identificatorios que se prevn en el respectivo rgimen especial sean
coincidentes.
Entonces: si no tiene justo ttulo o buena fe
- Se exigen 20 aos sin interrupcin: para adquirir derecho real sobre inmueble. Pasados 20
aos se subsanan los vicios de la posesin y del ttulo y no se le puede oponer la falta o
nulidad de ttulo o inscripcin, ni mala fe de posesin; es por eso que el poseedor, una vez
cumplidos los 20 aos, tiene ius persequendi.
- Se exigen 20 aos sin interrupcin: para adquirir derechos reales sobre muebles.
- Se exigen 10 aos: para adquirir un mueble registrable no hurtado ni perdido cuando el
poseedor lo obtiene del titular registral o su cesionario sucesivo. De esta forma el poseedor
es considerado de buena fe. En este ltimo caso, los elementos identificatorios que deben
coincidir en los muebles registrables son el nmero de chasis, de motor, patentes, etc.
Justo ttulo y buena fe en la prescripcin adquisitiva (art. 1902)
Justo ttulo: para la prescripcin adquisitiva se considera justo ttulo aqul cuyo fin es
transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin y que contenga las formas
exigidas para su validez cuando su otorgante no es capaz o no est legitimado.
Vemos que este justo ttulo es un acto jurdico que tiene las formas exigidas para su validez
(ej: la escritura pblica en un inmueble) pero cuyo otorgante es incapaz o no est legitimado
para realizarlo. Es decir que estn los requisitos de forma pero faltan los de fondo (ej: el ttulo
emana de un no propietario o de un incapaz).
La diferencia con el ttulo suficiente es que este ltimo presenta los requisitos de forma y
fondo.
Buena fe: para la prescripcin adquisitiva se exige buena fe en la relacin posesoria que
consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Es decir que el
poseedor cree sin duda alguna que tiene el derecho, ignorando que en verdad est en un
error. El error debe ser de hecho.
En las cosas registrales, para que haya buena fe, se debe examinar previamente la
documentacin constancias registrables y cumplir con las verificaciones correspondientes. De
manera que no acta de buena fe el poseedor que no observa la condicin del inmueble en el
Registro de la Propiedad Inmueble.
Comienzo de la posesin en la prescripcin adquisitiva (art. 1903)
Cundo comienza la posesin? Salvo prueba en contrario, se considera que comienza:
a) En la fecha del justo ttulo; o
b) En la fecha de su anotacin en el registro (si la registracin es constitutiva como por
ejemplo la registracin de los autos).
La sentencia que declara la prescripcin breve tiene efecto retroactivo al momento que
empez la posesin sin perjuicio de los derechos de terceros interesados de buena fe; en
cambio la que declara la prescripcin larga no tiene efecto retroactivo.
Unin o accesin de posesiones (art. 1901)
El art. Establece El heredero contina la posesin de su causante. El heredero particular
puede unir su posesin a la de sus antecesores, siempre que derive inmediatamente de las
otras. En la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas
por un vnculo jurdico.
La accesin de posesiones es la suma de 2 posesiones. Es decir, sumando las posesiones
sobre un mismo bien logro llegar a la cantidad de tiempo necesario para obtener la posesin y
por ende las acciones posesorias.
Sirve para llegar a la cantidad de tiempo necesaria para usucapir. Ejemplo: el adquirente
accede a su posesin de 3 aos a la del poseedor anterior, de 7 aos.
Para la accesin de posesiones debemos distinguir entre:
- Sucesin universal: es la sucesin por causa de muerte. El heredero contina la persona
del causante, por lo tanto, al tratarse de la misma posesin y no de dos diferentes, no
existe aqu accesin de posesiones: es la posesin del fallecido que contina en la del
heredero con sus ventajas y vicios. Vemos que el sucesor contina la posesin de su autor
en las mismas condiciones (vicios, mala fe, buena fe, etc.)
- Sucesin singular: en este caso hay dos posesiones distintas, que en ciertas ocasiones
pueden unirse para cumplir el tiempo requerido. Si la accesin se realiza con el fin de
alcanzar el tiempo necesario para la usucapin breve es necesario que ambas posesiones
sean de buena fe.
Por lo tanto, si el poseedor es de buena fe no le conviene sumar su posesin a la de su
anterior poseedor de mala fe porque toda la posesin se teira de mala fe (slo podra
adquirir por usucapin larga).
3. Clasificacin de los Derechos Reales:
El Cdigo efecta 4 clasificaciones de los derechos reales:
1) Segn sean sobre cosa propia o ajena (art. 1888): la diferencia va a estar en que
si hablamos de un derecho real sobre cosa propia, el dueo de la cosa y el titular del
derecho real son la misma persona. En cambio, en el derecho real sobre cosa ajena, la
titularidad va a ser de alguien distinto al dueo de la cosa (el titular y el propietario son
distintos).
a. Son derechos reales sobre cosa propia:
i. Total: cuando el derecho real se ejerce sobre toda la cosa. Ej: dominio.
ii. Parcial: cuando el ejercicio se comparte. Ej: condominio, propiedad
horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido,
cementerio privado y superficie (si hay propiedad superficiaria).
No se ejercen sobre el total sino que varios sujetos comparten el dominio
sobre la misma cosa (condominio) o existen partes privativas sonde se
ejerce sobre el total (en la PH sobre los departamentos) y comunes sobre
las que se ejerce en forma parcial (en la PH pasillos, ascensores).
b. Son derechos reales sobre cosa ajena: todos los dems (el usufructo, el uso,
la habitacin, la servidumbre, la hipoteca, la anticresis y la prenda).
En el derecho real de superficie se ejerce sobre cosa ajena en cuanto al terreno
pero sobre cosa propia cuando se trata de la propiedad superficiaria. Con
relacin al dueo de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena son
considerados cargas o gravmenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen
(salvo que se pruebe que existe un gravamen) y si hay dudas sobre su
existencia, su extensin o el modo de ejercerlo se interpreta a favor del titular
del bien gravado.
2) Segn sean accesorios o principales (art. 1889): son derechos reales accesorios
los de garanta (hipoteca, prenda y anticresis) ya que estn afianzando una obligacin
principal. Todos los dems son derechos reales principales.
Lo importante es analizar si existen por s mismos o si dependen de un derecho
personal. Ejemplo: constituyo una hipoteca para garantizar que voy a cumplir una
obligacin que contraje antes.
3) Segn sean sobre cosas registrables o no registrables (art. 1890): los derechos
reales son sobre cosas registrables cuando la ley pide que se inscriban los ttulos en el
registro correspondiente. Por el contrario, los derechos reales son sobre cosas no
registrables cuando no se pide que los documentos sean inscriptos en un registro.
4) Segn se ejerzan o no por la posesin (art. 1891): todos los derechos reales se
ejercen por la posesin, excepto la servidumbre y la hipoteca. Las servidumbres
positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular
ostente la posesin.
4. Posesin y tenencia:
El CCCN denomina tanto a la posesin como a la tenencia como las relaciones de poder del
sujeto con una cosa (art. 1908). Recordemos que los derechos reales son los que tienen una
relacin directa entre el sujeto (titular del derecho real) y la cosa.
Concepto de posesin
Existe posesin cuando una persona (por s o por medio de otra) ejerce un poder de hecho
sobre una cosa (tiene el corpus), comportndose como titular de un derecho real, lo sea o no.
Es decir que tiene el animus domini y lo exterioriza.
Posesin significa estar establecido, y hace referencia a ser el amo, seor o jefe de una
cosa. En definitiva, es un poder que ejerce una persona sobre una cosa.
El art. 1909 dice que habr posesin cuando una persona, por s o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportndose como titular de un
derecho real, lo sea o no.
Ejemplo: el usuario es poseedor porque no reconoce el derecho real de uso en otra persona;
es decir que, con respecto a ese derecho real, l es el poseedor. El que no es usuario, pero se
comporta como tal, tambin es poseedor.
El Cdigo Civil de Vlez Sarsfield estableca que haba posesin si la persona tena, adems
del corpus, la intencin de someter la cosa al ejercicio de un derecho real como si fuera su
dueo.
El nuevo Cdigo Civil y Comercial establece que se debe ejercer el poder sobre la cosa, es
decir que se debe evidenciar esa posesin mediante actos posesorios exteriorizables en
forma material (ej: percibir los frutos, hacer mejoras, excluir a terceros, etc.)
Cuando una persona se comporta con una cosa en los hechos, en el mundo fctico,
como si fuera titular de un derecho real sobre ella, ejerciendo a su respecto todos
los actos propios de un titular, independientemente de que lo sea y aunque no lo
sea, no reconociendo en otra persona, al actuar respecto de la cosa, un seoro
superior, es calificada como poseedora.
Ejemplo: a la computadora con la que estoy escribiendo la trato en los hechos como ma, la
utilizo, la llevo de un lugar a otro, la presto a un amigo, todo ello sin pedir autorizacin a
nadie porque no reconozco fcticamente un seoro superior al mo. Soy entonces poseedor y
no interesa para ser calificado como tal si soy o no dueo de la computadora, porque la trato
materialmente como si fuera dueo, como lo hara un dueo. Cabe advertir que no es
necesario que se est permanentemente en contacto fsico con la computadora: si me
ausento de mi casa, no por eso habr dejado de ser poseedor de la computadora, ya que en
cualquier momento podr retomar el contacto fsico con ella.
Otro ejemplo: un ladrn me roba la computadora, la lleva a su casa y la utiliza, eventualmente
hasta la vende. El ladrn es poseedor aunque no sea propietario y aunque l sepa muy bien
que no lo es- porque se comporta con la computadora como lo hara un propietario: ha
desconocido un seoro superior al apoderarse de aqulla sin pedir autorizacin a nadie. Pero
mi relacin de poder se habr extinguido, pues el ladrn est poseyendo la cosa y yo me
encontrar en la imposibilidad fsica de ejercer el poder de hecho sobre ella.
Por ese motivo, es tan poseedor quien trata a la cosa como propietario y es
propietario, como el ladrn que roba la computadora o el usurpador que ocupa un
inmueble. Estos ltimos, aunque sepan perfectamente que no son dueos jurdicamente
hablando, tratan a la cosa como tales.
Ese poder de hecho lo puede ejercer el poseedor por s mismo o a travs de otro (ej: presto la
computadora a un amigo; no por eso dejo de ser poseedor ya que el poder de hecho lo ejerzo
a travs de mi amigo (por otro). Ese otro es tenedor.
Tenencia
Art. 1910: Hay tenencia cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
El tenedor ejerce un poder fsico voluntario sobre la cosa (es el denominado corpus); pero
reconoce en otro un seoro superior (se comporta como representante del poseedor).
El CCC considera al tenedor representante de la posesin del poseedor ya que, a travs de
l, el poseedor conserva su posesin. Y es que, segn el art. 1909, el poseedor puede
ejercer el poder de hecho por s o por otro (ese otro es el tenedor).
As el locatario ejerce poder material sobre la cosa alquilada; pero reconoce en el locador un
seoro superior (la celebracin del contrato de locacin es la mejor demostracin de ese
reconocimiento).
A su vez, el poder fsico lo puede ejercer el tenedor por s mismo o por otro (por ej.: un
mandatario, un sublocatario).
Ejemplo
- Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa
(locatario, comodatario)
Podemos decir que en la tenencia est presente el corpus (poder fsico sobre la cosa) y falta
el animus domini, ya que el tenedor reconoce a otra persona como dueo de la cosa.
Objeto de la posesin y la tenencia
El objeto es la cosa determinada, y la relacin de poder (posesin o tenencia) puede
ejercerse sobre la totalidad o una parte material de la cosa.
Dice el artculo 1912 que el objeto de la posesin y de la tenencia es la cosa determinada y
que la relacin puede recaer "sobre la totalidad o una parte material de la cosa.
Ejemplos: yo poseo un automvil, el objeto de mi posesin (relacin de poder) es el automvil.
Yo soy locatario de un inmueble, el objeto de mi tenencia (relacin de poder) es el inmueble.
Requisitos del objeto:
1. Corporalidad: debe ser un objeto material susceptible de valor (una cosa). Es decir
que un derecho no puede ser posedo.
2. Exclusividad: hay una sola posesin o tenencia sobre todo el objeto. Puede haber
varias si no son de la misma naturaleza. No pueden coexistir 2 posesiones iguales y de
la misma naturaleza sobre la misma cosa (o 2 o ms tenencias).
3. Determinacin y existencia actual: el objeto debe estar determinado, caso
contrario no podr poseerse.
4. Principalidad: al poseer una cosa se presume la posesin de sus accesorios, ya que lo
accesorio sigue la suerte de lo principal.
Respecto de la comercialidad del objeto, ya no es un requisito. Antes era un requisito que
la cosa estuviera en el comercio (comercialidad); hoy es una opcin que no lo est.
Sujeto de la posesin y la tenencia
El sujeto, tanto en la posesin como en la tenencia, puede ser una o varias personas fsicas o
jurdicas (a travs del rgano que la representa).
En primer lugar, diremos que es imposible que 2 o ms personas tengan, cada una por el
todo, la misma relacin de poder sobre una cosa (ej: que una posea como propietario y la otra
como usurpador al mismo tiempo.
Concurrencia: se aplica el principio de exclusividad que establece que no pueden haber
relaciones de poder de la misma naturaleza sobre la misma cosa. En cambio, s puede haber
dos relaciones de poder que concurran sobre la misma cosa que no sean de la misma especie,
por ejemplo, la del poseedor y el tenedor.
Presuncin de fecha y extensin
Si hay ttulo, se presume que la relacin de poder (posesin o tenencia) comienza desde
la fecha del ttulo, tiene la extensin que en l se indica. Como toda presuncin admite
prueba en contrario.
- Para casos de posesin, el ttulo puede ser un contrato de compraventa, de donacin, etc.
- Para casos de tenencia, el ttulo puede ser un contrato de locacin, de prenda, etc.
Interversin del ttulo / de la causa posesoria
Nadie puede cambiar la especie de su relacin de poder, por su simple voluntad o por el
transcurso del tiempo. Se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a nombre del
poseedor manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de disponer de la
cosa, y sus actos producen ese efecto (art. 1915).
Interversin significa cambio del ttulo o causa por el que se est poseyendo la cosa.
El que empez a poseer por otro no puede luego, por s solo, pretender que lo hizo para s,
pero lo que puede hacer es intervertir el ttulo a travs de una conducta externa de carcter
inequvoco.
Por la sola voluntad el tenedor no puede cambiarse el ttulo, se necesita manifestar por actos
exteriores su voluntad de ser poseedor (al intervertir el ttulo) y excluir al poseedor actual.
Veamos qu clases de interversin estn permitidas y cules no.
a) Estn permitidas:
a. La interversin bilateral, es decir, por acuerdo de partes.
b. La interversin unilateral exteriorizada por actos inequvocos (ej: alquilo una
casa pero un da echo al dueo y no le dejo seguir cobrando los alquileres).
b) No est permitida:
a. La interversin unilateral sin exteriorizar dicha voluntad de transformarse en
poseedor; es decir, con la sola voluntad (ej: alquilo una casa pero un buen da
me creo dueo de ella, pues bien, hasta que no se lo haga saber al dueo en
forma manifiesta, como no dejndolo entrar o cobrar los alquileres, no habr
interversin y seguir siendo tenedor.
Recordemos que la posesin se presume legtima (posee porque posee), por ello el
poseedor no est obligado a demostrar nada. En cambio, el que diga que quien posee no es
poseedor legtimo deber probar que tiene un ttulo mejor.
Presunciones de legitimidad, buena fe y mala fe
Recordemos que una presuncin es la suposicin de la existencia de un hecho o
circunstancia.
A continuacin veremos 3 presunciones: la de legitimidad, la de buena fe y la de mala fe.
1) Presuncin de legitimidad (1916): las relaciones de poder (posesin y tenencia) se
presumen legtimas, a menos que exista prueba en contrario, y consiste en ejercer el
derecho real o personal constituido segn la ley. Tanto la posesin como la tenencia
(relaciones de poder) son ilegtimas cuando no se ejercen segn la ley.
Es decir que salvo que haya algo que pruebe la posesin o tenencia son ilegtimas (es
decir, no realizadas de acuerdo a la ley) las mismas son consideradas legtimas.
Innecesariedad del ttulo (1917): no se exige al tenedor o poseedor que tengan el ttulo
(salvo que deban hacerlo porque lo obliga la ley), justamente porque se presume su
legitimidad, es decir que con esgrimir el hecho de su posesin o tenencia alcanza.
2) Presuncin de buena fe (1918): la relacin de poder (posesin o tenencia) se
presume de buena fe (a menos que exista prueba en contrario).
Cundo hay buena fe? Cuando el sujeto no conoce ni puede conocer que no tiene ese
derecho, es decir que est convencido de su legitimidad por un error de hecho esencial
y excusable.
3) Presuncin de mala fe (1919): la relacin de poder se presume que es de mala fe
en los siguientes casos:
a. cuando el ttulo es de nulidad manifiesta;
b. cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradicin de esa
clase de cosas y carece de medios para adquirirlas;
c. cuando recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo fue registrado por
otra persona.
Cmo se determina la buena o mala fe? (1920) Se determina al comienzo de la relacin
de poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisicin. Vemos que,
salvo que se adquiera la cosa por una nueva causa, si la relacin de poder (posesin o
tenencia) es de mala fe en su origen, continua as (ej: el usurpador es poseedor de mala fe
con vicio de violencia pero luego adquiere el inmueble usurpado al dueo)
Y si no se puede determinar? No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la
mala fe, se debe estar al da de la citacin al juicio.
CLASIFICACIN DE LA POSESIN / Clases, arts. 1916 a 1921)
1) Posesin legtima: aquella posesin que se da en el ejercicio de un derecho real,
constituido en conformidad a el CCC. Ej.: si el libro que tengo en la mano es mo
(derecho real de dominio) o si lo tengo por algn otro derecho real. Tambin puedo
poseer algo aunque no fsicamente, como por ejemplo un libro que prest, o alquil, o
que tiene mi representante en su poder.
2) Posesin ilegtima: es aquella posesin que no importa el ejercicio de un derecho
real constituido segn la ley. Es decir que, cuando el ttulo de adquisicin del dominio
no tiene los requisitos exigidos por ley, la posesin es ilegtima. Ejemplo: el libro no es
mo pero lo uso como si lo fuera.
a. De Buena Fe: puede ocurrir que el poseedor no tenga duda de que posee la
cosa por un ttulo apto para transmitir (un justo ttulo); o de que es el legtimo
titular del derecho. Est bajo una ignorancia o error de hecho, pero excusable. Si
hay error de derecho, no es excusable. Debe estar convencido de que es el
exclusivo dueo de la cosa (de que su posesin es legtima). Esta seguridad debe
ser absoluta y existir desde el principio de la relacin. Ejemplo: que exista un
ttulo pero que no tenga nada que ver con la cosa poseda (ej: compr el
departamento A y me dan la escritura del B); que no exista ttulo aunque el
poseedor est convencido de que existe uno.
b. De Mala Fe: son los casos en donde no est presente la buena fe en la posesin
ilegtima. Es decir, cuando haya error o ignorancia de derecho, dudas sobre la
legitimidad de la posesin o cuando sepa realmente que est poseyendo
ilegtimamente.
i. Viciosa:
1. Con relacin a muebles: cuando la posesin se adquiere por:
a. Hurto (apoderamiento ilegtimo de cosa mueble ajena)
b. Estafa (caso en donde se adquiere algo sabiendo que es
ajeno o recibindolo como libre sabiendo que est
embargado, de forma que se adquiere la posesin mediante
ardid o engao).
c. Abuso de confianza (caso en el que un tenedor, que est
obligado a devolver algo, en lugar de hacerlo, intervierte el
ttulo para as poseer en nombre propio, abusando de la
confianza del que le entreg la cosa.
2. Con relacin a inmuebles: se da cuando la posesin se adquiere
por:
a. Violencia (fsica o moral como la intimidacin) o amenaza,
contra el poseedor o su familia, no contra el inmueble (ej:
sacar al poseedor a golpes de la casa);
b. Clandestinidad (cuando se entra en posesin del inmueble
a travs de actos ocultos o en ausencia del poseedor y
tratando de que aqullos que tienen derecho a oponerse, no
se enteren de la posesin); o
c. Abuso de confianza (caso en que el tenedor de un
inmueble ej; un inquilino- que est obligado a devolverlo, en
lugar de hacerlo intervierte el ttulo y comienza a poseer
como si fuera el dueo.
ii. No viciosa: cuando el poseedor, al adquirir, tuvo que conocer la
ilegitimidad de su posesin; o si tuvo razn para dudar de ella.
Ejemplo: el que compra un reloj marca Rolex autntico a un vendedor
callejero.
Adquisicin, ejercicio, conservacin y extincin de la posesin y la tenencia
Para adquirir una relacin de poder (posesin o tenencia) sobre una cosa deben estar
presentes ciertos requisitos (art. 1922):
1) La adquisicin debe establecerse voluntariamente (es decir que debe estar presente el
animus, la intencin de adquirir).
2) La adquisicin debe ser realizada por un sujeto capaz o persona menor de edad de al
menos 10 aos (es decir que no se exigen los 18 aos para adquirir la plena
capacidad). Vemos que se exige la capacidad, salvo que la incapacidad sea por la
minora de edad, en cuyo caso se permite que tenga 10 aos como mnimo para poder
adquirir la relacin de poder. Recordemos que capacidad es la aptitud para ser titular
de una relacin jurdica o para ejercer por si mismo sus derechos.
3) La adquisicin debe realizarse por medio de un contacto con la cosa, de la
posibilidad fsica de establecerlo, o cuando ella ingresa en el mbito de
custodia del adquirente (ejemplo: el diariero pasa el diario por debajo de la puerta
de mi casa y aunque yo no est se considera que adquiero la posesin ya que est
dentro del lugar de mi custodia, de mi control. Puede ser un lugar propio o alquilado,
sea una casa o un terreno.
Modos de adquisicin de las relaciones de poder
Veamos diferentes supuestos para la adquisicin de las relaciones de poder:
a) Si la cosa ya es poseda por otro, puede adquirirla:
a. Con su consentimiento, mediante tradicin; o
b. Contra su voluntad, mediante desapoderamiento (despojando a quien la tena
en su poder)
b) Si la cosa no es poseda por otro (ej: cosa abandonada), puede adquirirla mediante
apoderamiento: apropindola si es mueble u ocupndola si es inmueble.
ARTCULO 1923.- Modos de adquisicin. Las relaciones de poder se adquieren por la tradicin.
No es necesaria la tradicin, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste pasa la
posesin a quien la tena a su nombre (el poseedor le pasa la posesin al tenedor), o cuando
el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la
adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor (inquilino
tenedor es notificado sobre cambio de poseedor dueo del inmueble).
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservndose la tenencia y
constituyndose en representante del nuevo poseedor. La posesin se adquiere asimismo por
el apoderamiento de la cosa.
Conservacin de la relacin de poder y presuncin de continuidad
La relacin de poder se conserva hasta su extincin, aunque su ejercicio est impedido por
alguna causa transitoria.
Se presumen, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesin o
de la tenencia que prueba haberla ejercido anteriormente, la mantuvo durante el tiempo
intermedio.
Qu se necesita para conservar la posesin? Se necesita el animus, es decir, la
voluntad de conservar la posesin, la cual se presume hasta que se exprese una voluntad
contraria. Entonces, la posesin se conserva por la sola voluntad de conservar la cosa (si no
se manifest lo contrario=, aunque el poseedor no la tenga por s o por otro.
Desde a que se va a conservar la posesin siempre que otra persona no haya adquirido la
posesin de esa misma cosa. Ejemplo: cuando se lo despoja al dueo de la cosa, con
violencia, o surja alguno de los casos de prdida de posesin que establece el Cdigo.
Ahora bien, dijimos que es necesario el animus, pero no es necesario el corpus?
(recordemos que la posesin se adquiere al tener el animus domini y el corpus).
El corpus tambin es necesario, slo puede faltar pero en forma transitoria (ej: si mi auto se
incendi, yo no conservo la posesin porque la prdida del corpus el auto- es definitiva).
Tambin puede conservarse cuando exista un representante legal o convencional aunque ste
abandone la cosa, o caiga en incapacidad o aunque manifieste su voluntad de poseer la cosa
a nombre propio (recordemos que no alcanzan las meras declaraciones para intervertir el
ttulo).
Extincin de la Posesin y de la Tenencia (art. 1931)
Las relaciones de poder (posesin y tenencia) se extinguen cuando se pierde el poder de
hecho sobre la cosa, ya sea porque:
a) Se extingue la cosa (la computadora se destruye en un incendio, mi mascota muere); u
b) Otro priva al sujeto de la cosa (un ladrn me roba la computadora; un usurpador se
instala en mi inmueble); o
c) El sujeto se encuentra en la imposibilidad fsica perdurable de ejercer la posesin o la
tenencia (un ladrn me roba un cuadro valioso y se traslada a un pas desconocido); o
d) Desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida; o
e) El sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa (ej: tiro la computadora al
tacho de basura).
Tradicin
Se denomina tradicin a los actos materiales de entrega, realizados voluntariamente,
donde una parte hace la entrega y la otra la recibe.
Con estos actos se da un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relacin a
terceros, por la mera declaracin del que entrega de darla a quien la recibe, o de ste de
recibirla.
Estos actos materiales son indispensables (el clsico ejemplo de tradicin es el acto de
entregar las llaves de una casa, ya que con esas llaves se tiene acceso a realizar actos
posesorios sobre ella), y no son equiparables a las meras declaraciones.
Esto es as, porque adems de ser la tradicin un acto voluntario, lcito y destinado a producir
efectos jurdicos entre las partes, es un acto de naturaleza real, es decir que necesita la
entrega efectiva de la cosa. Es la forma ms importante de adquirir la posesin y es necesaria
para cumplir con la obligacin de dar.
ARTCULO 1924.- Tradicin. Hay tradicin cuando una parte entrega una cosa a otra que la
recibe. Debe consistir en la realizacin de actos materiales de, por lo menos, una de las
partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relacin a
terceros, por la mera declaracin del que entrega de darla a quien la recibe, o de ste de
recibirla.
ARTCULO 1925.- Otras formas de tradicin. Tambin se considera hecha la tradicin de cosas
muebles, por la entrega de conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de
conformidad con las reglas respectivas, sin oposicin alguna, y si son remitidas por cuenta y
orden de otro, cuando el remitente las entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente
aprueba el envo.

Relacin de poder vacua


ARTCULO 1926.- Relacin de poder vacua. Para adquirir por tradicin la posesin o la
tenencia, la cosa debe estar libre de toda relacin excluyente, y no debe mediar oposicin
alguna.
Es decir que es necesario que el mismo est libre de otra posesin y que no haya alguien que
se oponga a dicha tradicin: esto es lo que se llama posesin vacua.
ARTCULO 1927.- Relacin de poder sobre universalidad de hecho. La relacin de poder sobre
una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo
nombre, como un rebao o una piara, abarca slo las partes individuales que comprende la
cosa.
ARTCULO 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes:
su cultura, percepcin de frutos, amojonamiento o impresin de signos materiales, mejora,
exclusin de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
ARTCULO 1929.- Conservacin. La relacin de poder se conserva hasta su extincin, aunque
su ejercicio est impedido por alguna causa transitoria.
ARTCULO 1930.- Presuncin de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en
contrario, que el sujeto actual de la posesin o de la tenencia que prueba haberla ejercitado
anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.
Efectos de la Posesin y la Tenencia
Derechos y deberes del poseedor y del tenedor
Tanto el poseedor como el tenedor tienen derecho a (art. 1932):
1) ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa.
2) exigir el respeto de los lmites al dominio (relacionado con las inmisiones, instalaciones
provisorias y paso de personas que trabajan en una obra, camino de sirga, luces,
vistas, plantas, no obstaculizar el curso de las aguas, etc.)
Tanto el poseedor como el tenedor tienen el deber de (art. 1933):
1) Devolver la cosa a quien la reclame siempre que tenga el derecho a hacerlo.
2) Respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los lmites al
dominio.
5. La Propiedad Privada en la Constitucin y el Dominio.
Carcter Individual y Social del Dominio. Destino Universal de los Bienes.
Por medio de Encclicas la Iglesia reconoce al derecho de propiedad privada una importante
funcin social porque todos los bienes de la Tierra estn destinados al sustento de todos
los hombres. Adems, establece que nadie tiene un derecho absoluto a la propiedad privada
y que no debe con ella daarse al inters social.
En cuanto a la funcin social de la propiedad, algunos autores sostienen que la propiedad
efectivamente cumple esa funcin; otros, van ms all y afirman que ms que cumplir, la
propiedad es una funcin social: el que tiene la riqueza (ej: una fbrica) est obligado a
hacerla funcionar a favor de todos, y si no la hace funcionar, el Estado puede intervenir para
lograr que se cumpla esa funcin social (generar trabajo) y aumentar la riqueza que slo el
dueo del capital puede lograr. El fin es lograr una mejor distribucin de la riqueza.
Dominio:
Es el derecho real que confiere la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre un
objeto. La diferencia con los dems derechos reales, a los que les corresponde el ejercicio de
determinadas facultades sobre la cosa: el dueo tiene todas las posibles, por ms que,
naturalmente, deba obrar dentro de los lmites que le marca el ordenamiento jurdico.
La orientacin de esa demarcacin estatutaria se fundamenta en una cierta preocupacin por
los intereses de la sociedad; el predominio, para el mayor bien de todos y de cada uno del
inters general y colectivo, sobre el inters individual.
En razn de lo expresado el artculo 1941, dice:
Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de
usar, gozar y disponer material y jurdicamente de una cosa, dentro de los lmites previstos
por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
Caracteres, arts. 1942 a 1945.
1) Absoluto.- No hay otro derecho real que d tantas facultades de usar, gozar y disponer
material y jurdicamente de una cosa, dentro de los lmites previstos por la ley: facultad de
usar la cosa como quiera, de percibir sus frutos, de disponer de la cosa materialmente, de
poseer, de enajenar, de gravar la cosa, abandonarla.
2) Perpetuo (art. 1942).- El dominio es perpetuo. No tiene lmite en el tiempo y subsiste
con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueo no ejerza sus
facultades, o las ejerza otro, excepto que ste adquiera el dominio por prescripcin
adquisitiva.
El derecho de dominio pleno no requiere que se lo ejerza para conservarlo, es decir, que no se
extingue por el no uso, a diferencia de otros derechos reales, cuyo ejercicio acarrea su
prdida; por ejemplo: el usufructo, el uso y la habitacin, la servidumbre y la superficie.
Este carcter no se opone al hecho de que, si otro comienza a poseer la cosa que el dueo no
usa, y lo hace por el trmino requerido para la usucapin, el dominio se extinguir, no por el
no uso del dueo, sino porque otro lo adquirir en virtud de la prescripcin adquisitiva.
Si pasa el tiempo legal para la usucapin, el dominio no deja de ser perpetuo, sino que
cambia de titular. Se extingue, pero no por el no uso del dominio, sino porque alguien hizo uso
de otro derecho: el de la prescripcin adquisitiva.
3) Exclusivo (art. 1943).- El dominio es exclusivo y no puede tener ms de un titular. Quien
adquiere la cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que
falta al ttulo.
Dos personas no pueden tener en el todo el dominio de una cosa, por ello su titular lo ejerce
sin la concurrencia de otro. La exclusividad se refiere a que la titularidad de la cosa
corresponde a una sola persona.
Si existe pluralidad de sujetos titulares no habr dominio sino derecho real de condominio.
4) Facultad de exclusin (art 1944).- El dominio es excluyente. El dueo puede excluir a
extraos del uso, goce o disposicin de la cosa, remover por propia autoridad los objetos
puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetndose a las
normas locales.
Extensin (art. 1945).- El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo
con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al
espacio areo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por
normas especiales. Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un
inmueble pertenecen a su dueo, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad
horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo
el dueo del inmueble, si no se prueba lo contrario.
El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus
accesorios.
Tambin comprende los accesorios que estn en ella unidos artificial o naturalmente (ej: un
edificio o un rbol, respectivamente).
Con respecto a los frutos (que son los que la cosa produce sin alteracin de su sustancia) y
productos (porcin desprendida de la sustancia misma de la cosa), tenemos que decir que al
propietario le corresponden ambas cosas.
Los frutos civiles, (como un alquiler) tambin pertenecen al propietario de la cosa.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio areo, en la medida
en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
- El espacio areo, como sabemos, tiene lmites legales (ej: en leyes sobre edificacin o en
el Cdigo aeronutico: no puedo hacer edificar un edificio sobre mi casa de un piso).
- Y con relacin al subsuelo tambin hay lmites: los tesoros slo pertenecen al dueo del
fundo si l los descubre; y en cuanto a las minas, slo los minerales de 3 categora
pertenecen al dueo del fundo (son los que se usan para la construccin: canteras, arena,
etc.). Adems, estn los bienes del dominio pblico, que son los minerales de las restantes
categoras (ej: oro, plata, etc.) y aguas subterrneas, ruinas y yacimientos de inters
cientfico.
- Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble
pertenecen a su dueo, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad
horizontal y superficie.
Modos especiales de adquisicin del dominio
Concepto y enumeracin
Los modos especiales de adquisicin del dominio son diferentes posibilidades para dar
nacimiento o existencia al derecho real de dominio. Ellos son:
1) Apropiacin;
2) Descubrimiento de un tesoro;
3) Hallazgo de cosas perdidas
4) Transformacin y Accesin de muebles; y
5) Accesin de inmuebles
1) Apropiacin
El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueo, se adquiere por apropiacin. Este
modo de adquirir se da cuando una persona capaz de adquirir aprehende (agarra) una cosa
mueble (sin dueo o abandonada por l) con el nimo de hacerla suya.
En caso de duda sobre si la cosa es abandonada o perdida se presume perdida, siempre que
tenga algn valor.
Cosas que se pueden apropiar (art. 1947):
a) Las cosas abandonadas
b) Los animales que son el objeto de la caza y la pesca
c) el agua pluvial que caiga en lugares pblicos o corra por ellos.
Cosas que no se pueden apropiar:
a) las cosas perdidas. Si la cosa es de algn valor, se presume que es perdida, excepto
prueba en contrario
b) los animales domsticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
c) los animales domesticados, mientras el dueo no desista de perseguirlos. Si emigran y
se habitan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueo de ste, si no emple
artificios para atraerlos;
d) los tesoros.
Caza (art. 1948). El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural,
pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de
perseguir al animal que hiri tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su
trampa. Pertenece al dueo del inmueble el animal cazado en l sin su autorizacin expresa o
tcita.
Pesca (art. 1949). Quien pesca en aguas de uso pblico, o est autorizado para pescar en
otras aguas, adquiere el dominio de la especie acutica que captura o extrae de su medio
natural.
2) Descubrimiento de un tesoro
Se denomina tesoro a toda cosa mueble de valor, sin dueo conocido, oculta en otra
cosa mueble o inmueble. Si bien no puede adquirirse por apropiacin, puede ser
descubierto. Es considerado descubridor el primero que lo hace visible y siempre que el
hallazgo sea casual.
a) Si fue descubierto en una cosa propia: el tesoro le pertenece al dueo en su totalidad.
b) Si fue descubierto en una cosa parcialmente propia: le corresponde la mitad como
descubridor y, sobre la otra mitad, la proporcin que tiene en la titularidad sobre la
cosa.
c) Si fue descubierto casualmente en una cosa ajena: pertenece por mitades al
descubridor y al dueo de la cosa donde se hall.
3) Hallazgo de cosas perdidas
El que encuentra una cosa perdida no est obligado a tomarla (ya que sta pertenece a su
dueo), pero si lo hace asume las obligaciones del depositario a ttulo oneroso. Debe
restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza,
debe entregarla a la polica del lugar del hallazgo, quien debe dar intervencin al juez.
o Recompensa y subasta: la restitucin de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla
debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Se se ofrece
recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijacin por el juez.
o Plazo: pasados 6 meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la
cosa debe venderse en subasta pblica. Deducidos los gastos y el importe de la
recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se
hall.
4) Transformacin y Accesin de muebles
a) Transformacin
Hay adquisicin del dominio por transformacin si alguien de buena fe con una cosa
ajena, mediante su sola actividad o la incorporacin de otra cosa, hace una nueva con
intencin de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, slo
debe el valor de la primera.
Vemos que hay transformacin cuando alguien, por su trabajo, hace un objeto nuevo
con la materia de otro y con la intencin de apropirselo (ej: con un trozo de rbol hago
madera; con un trozo de madera hago una mesa).
Si el transformador es de buena fe y la cosa no puede volver a su forma anterior, se le
dar la propiedad a aqul, previa indemnizacin al dueo de la materia. En los
restantes casos el dueo de la materia tiene opciones:
o Si el transformador es de buena fe y la cosa puede volver a su forma anterior, el
dueo de la materia es dueo de la cosa transformada debiendo pagar al
transformador su trabajo pudiendo exigir los gastos de reversin.
o Si el transformador es de mala fe y la cosa transformada no puede volver a su
estado anterior, el dueo de la materia tiene derecho a ser indemnizado salvo que
prefiera quedarse con la cosa transformada, pagndole al transformador su trabajo.
o Si el transformador es de mala fe y la cosa transformada puede volver a su estado
anterior, el dueo de la materia puede reclamar la cosa transformada sin pagar nada
al que la hizo o renunciar a ella siempre que lo indemnicen por el valor de la cosa y
por el dao.
b) Accesin de cosas muebles
Se produce cuando alguna cosa (mueble o inmueble) se incorpora, acrece a otra (de
nuestra propiedad) por adherencia (material o artificial).
Si cosas muebles de distintos dueos acceden entre s sin que hubiera intervenido la
mano del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la
cosa nueva pertenece al dueo de la que tena mayor valor econmico al tiempo de la
accesin.
Si es imposible determinar qu cosa tena mayor valor, los propietarios adquieren la
nueva por partes iguales.
La accesin de muebles puede ser por:
o Mezcla: se produce cuando 2 slidos se fusionan sin posiblidad de separarse (ej: se
juntan 2 medidas de harina de diferente dueo)
o Confusin: se produce cuando 2 lquidos se fusionan sin posibilidad de separarse (ej:
se juntan aceites de distintos dueos).
5) Accesin de inmuebles
En este caso la cosa se adquiere porque se incorpora algo a una cosa nuestra.
o Por adherencia natural:
Aluvin (LENTO): (acrecentamiento paulatino del inmueble -nuevas franjas de
tierra- producido por el retiro natural de las aguas y por el abandono de su
cauce. Debe ser natural.
Avulsin (VIOLENTO): acrecentamiento del inmueble por la fuerza sbita de
las aguas, pertenece al dueo del inmueble.
o Por adherencia artificial: es el caso de la construccin, siembra y plantacin. El
dueo del terreno se hace dueo de lo edificado o plantado o sembrado en l (en
principio) y aunque use materiales ajenos (debe indemnizar en ese caso por los
materiales solamente si fue buena fe y adems por daos si medi mala fe)
Ttulo y modos suficientes e Inscripcin, art. 1892.
ARTICULO 1892.-Ttulo y modos suficientes. La adquisicin derivada por actos entre
vivos de un derecho real requiere la concurrencia de ttulo y modo suficientes.
Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las formas establecidas
por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradicin posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales que se ejercen por la posesin. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a
nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a
su nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre
de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose la
tenencia y constituyndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no
registrables, cuando el tipo del derecho as lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre positiva.
Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes
deben ser capaces y estar legitimados al efecto. A la adquisicin por causa de muerte se le
aplican las disposiciones del Libro Quinto.
Dominio imperfecto, art. 1946.
Ya hemos visto que el dominio es perfecto cuando tiene intactas sus caractersticas de
perpetuidad (que no haya plazos o condiciones), exclusividad (2 personas no pueden tener el
dominio pleno de la misma cosa) y absolutez (que no est gravado con ningn derecho real).
Ser imperfecto si carece de perpetuidad o absolutez, es decir que est sometido a
condicin o plazos resolutorios, o si la cosa est gravada con cargas reales (porque el titular
tiene restringidas sus facultades por otro derecho real a favor de 3os sobre la misma cosa).
ARTCULO 1946.- Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si est sometido a condicin o
plazo resolutorios, o si la cosa est gravada con cargas reales.
Son dominios imperfectos:
1) Dominio Revocable (afecta la perpetuidad)
2) Dominio Fiduciario (afecta la perpetuidad)
Estos afectan la perpetuidad ya que el derecho no est sujeto a durar indefinidamente
sino a extinguirse, porque se cumple la condicin o se vence el plazo. La diferencia
fundamental entre ambos es que al extinguirse, en el fiduciario la cosa se va a entregar
a un tercero, mientras que en el revocable se devolver a su primitivo dueo,
3) Dominio Desmembrado (afecta la absolutez)
Afecta la absolutez porque el propietario no va a poder usar, gozar o disponer de la
cosa totalmente por estar gravada con algn derecho real (quedando sujeto al rgimen
de la respectiva carga real que lo grava).
2) Dominio fiduciario (art. 1701) es el que se adquiere con razn de un fideicomiso
constituido por contrato o por testamento, y est sometido a durar solamente hasta la
extincin del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda segn el
contrato, el testamento o la ley.
Facultades (art. 1704). El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueo
perfecto, en tanto los actos jurdicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las
disposiciones contractuales pactadas.
Qu es un fideicomiso?
Hay contrato de fideicomiso cuando una parte llamada fiduciante transmite o se
compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien
se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato,
y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condicin al fideicomisario.
Sujetos del contrato de fideicomiso
1) Fiduciante o constituyente del fideicomiso: quien se desprende del dominio de un bien
a favor del fiduciario.
2) Fiduciario o titular del dominio fiduciario: quien recibe un bien determinado del
fiduciante, adquiriendo un dominio imperfecto; se obliga a entregar los frutos del bien
recibido, al beneficiario y una vez cumplido el plazo o la condicin, tendr que
transmitir ese bien a un tercero ya estipulado (beneficiario o fideicomisario). El
fiduciario no puede ser fideicomisario ni beneficiario, por una cuestin tica: l cobra
una remuneracin por su trabajo.
3) Beneficiario: es el que se beneficia con los frutos, durante el contrato, del bien
fideicomitido.
4) Fideicomisario: es el que, recin al trmino del contrato, va a recibir el bien
fideicomitido. Puede ser el fiduciante, el beneficiario o una persona distinta pero no
puede ser el fiduciario.
Ejemplo: yo soy dueo de una casa, como est desocupada constituyo sobre ella un
fideicomiso. Le transmito la propiedad de la casa a mi vecino para que la alquile (y a cambio
de esa actividad le pago una retribucin), y que cada alquiler se lode a mi sobrino, hasta que
ste cumpla la mayora de edad.
Una vez cumplida su mayora de edad, el fiduciario tendr que devolverme la casa (bien
fiduciario) o drsela a quien yo designe en el contrato: ya sea a mi sobrino (beneficiario) o a
otro tercero (fideicomisario). (p.107)
Caractersticas
- Los bienes del dominio fiduciario constituyen un patrimonio separado del patrimonio de
cualquiera de los 4 sujetos.
- El plazo y la condicin deben ser siempre resolutorios y no puede durar ms de 30 aos.
- El fiduciario es dueo de la cosa frente a terceros y al fiduciante.
- El dominio fiduciario es absoluto y exclusivo, pero va a ser imperfecto porque le falta la
perpetuidad: estn presentes las mismas facultades que en el dominio perfecto, pero
temporalmente.
- El titular del dominio fiduciario puede, siempre que est relacionado con el fin del
fideicomiso, gozar usar y disponer de la cosa, pero no puede constituir usufructo.

Lmites al dominio
Normas administrativas, art. 1970. Clusulas de inenajenabilidad, nocin.
ARTCULO 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el
inters pblico estn regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del
dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas
aplicables en cada jurisdiccin.
Los lmites impuestos al dominio en este Captulo en materia de relaciones de vecindad, rigen
en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin.
ARTICULO 1972.-Clusulas de inenajenabilidad. En los actos a ttulo oneroso es nula la
clusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no
constituir sobre ella otros derechos reales. Estas clusulas son vlidas si se refieren a persona
o personas determinadas.
En los actos a ttulo gratuito todas las clusulas sealadas en el primer prrafo son vlidas si
su plazo no excede de diez aos.
Si la convencin no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez aos, se
considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no
exceda de diez aos contados desde que se estableci.
En los actos por causa de muerte son nulas las clusulas que afectan las porciones legtimas,
o implican una sustitucin fideicomisaria.
6. Condominio.
Concepto, art. 1983. Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en
comn a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de
los condminos se presumen iguales, excepto que la ley o el ttulo dispongan otra proporcin.
Caracteres del condominio
a) Varios sujetos: necesitamos 2 o ms condminos, sean personas fsicas o jurdicas.
b) Un solo objeto: el objeto puede ser una o varias cosas (ej: tenemos 2 personas que
son copropietarios de 2 inmuebles idnticos, en un mismo edificio. Estos dos inmuebles
constituyen el objeto y ambas personas tienen, cada una, el 50% del objeto. No
puede, cada uno, tomar un inmueble, ya que la parte es indivisa). Vemos que pueden
ser varias cosas siempre que todas sean tratadas como una unidad.
c) Partes ideales o indivisas, o cuota partes: como ya dijimos, cada condmino tiene
un derecho (con las mismas facultades que un propietario) sobre su parte indivisa (ya
sea o 1/3, etc. del objeto). Esto significa que no se puede dividir el objeto,
materialmente (ej: condominio sobre una torta: si yo tengo el 70% no significa que la
puedo cortar en 10 porciones y llevarme 7, sino que tengo el 70% de derecho sobre el
total de ella). Entonces, no hay una parte fsica, materialmente determinada del objeto.
d) Presuncin de igualdad: se presumen iguales las partes que corresponden a cada
condmino.
e) Normas subsidiarias: las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente
a este Ttulo.
Destino de la cosa comn: conforme al art. 1985, el destino de la cosa comn se
determina:
1) por la convencin: es decir que los condminos se ponen de acuerdo sobre cul ser
el destino de la cosa, y lo plasman en un convenio, el cual ser obligatorio para ellos.
2) por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho : en
el caso de que no se haya pactado convenio entre los condminos para establecer el
destino de la cosa, se toma en cuenta la naturaleza de la cosa o el uso que tena la
misma antes de celebrar el condominio.
Facultades y Obligaciones de los Condminos
Uso y goce de la cosa comn (art. 1986): cada condmino, conjunta o individualmente,
puede usar y gozar de la cosa comn sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su
propio inters u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condminos.
Los condminos pueden pactar mediante un convenio de uso y goce (art. 1987) que el
aprovechamiento de la cosa comn sea en forma alternada o sobre un sector determinado en
forma exclusiva y excluyente. Si no se llega a un acuerdo en cuanto a la forma de distribuir su
uso y goce, se puede resolver en la asamblea convocada para establecer la administracin. Si
en dicha asamblea tampoco se encuentra la solucin se podr pedir la particin, si
procediera.
Administracin, reglas generales; arts. 1993 y sigs.
Imposibilidad de uso y goce en comn (art. 1993). Si no es posible el uso y goce en
comn por razones atinentes a la propia cosa o por la oposicin de alguno de los condminos,
stos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administracin.
Cuando por razones de la propia cosa o porque algn condmino se opone, sea imposible su
uso y goce en comn, debe realizarse una Asamblea para decidir la administracin del
condominio.
Art. 1994: Asamblea. A todos los condminos se les debe informar de la finalidad de la
convocatoria (esto es para que sepan la importancia del tema a tratar, ya que lo que se
resuelva en dicha Asamblea lo van a tener que aceptar) y se los debe citar a la Asamblea en
forma fehaciente y con una anticipacin razonable (esto es as para asegurarse de que todos
los condminos puedan concurrir). Lo que decida en ella la mayora absoluta de los
condminos va a ser de cumplimiento obligatorio para todos. En caso de empate, debe
decidir la suerte.
Art. 1995: Frutos. No habiendo estipulacin en contrario, los frutos de la cosa comn se
deben dividir proporcionalmente al inters de los condminos.
Condominio sin indivisin forzosa
En este caso, como el condominio va a estar siempre sujeto a la voluntad de todos los
condminos, si alguno de ellos no est de acuerdo con aqul tiene derecho a pedir la
divisin (particin) y se acaba el condominio. Esto puede ser en cualquier momento y
sin importar cul sea el porcentaje de su cuota parte. Esta accin es imprescriptible, de orden
pblico y no puede renunciarse.
Reglas aplicables y Derecho a pedir la particin, arts. 1996 y 1997.
ARTCULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la divisin de la
herencia, en tanto sean compatibles.
ARTCULO 1997.- Derecho a pedir la particin. Excepto que se haya convenido la indivisin,
todo condmino puede, en cualquier tiempo, pedir la particin de la cosa. La accin es
imprescriptible.
Condominio con indivisin forzosa (temporaria o perdurable)
En este caso, aunque alguno no est de acuerdo, igualmente va a seguir existiendo el
condominio, siempre que se den los requisitos legales para que haya indivisin forzosa. Esto
es as porque si no, puede que se cause un dao grande o se llegue a un abuso del derecho
por parte del que pide la divisin.
o Temporario: se pacta un convenio para suspender la particin por un plazo mximo
de 10 aos.
o Perdurable: son los casos de condominio sobre accesorios indispensables y sobre
muros, cercos y fosos.
ARTCULO 1999.- Renuncia a la accin de particin. El condmino no puede renunciar a
ejercer la accin de particin por tiempo indeterminado.
ARTCULO 2000.- Convenio de suspensin de la particin. Los condminos pueden convenir
suspender la particin por un plazo que no exceda de diez aos. Si la convencin no fija
plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez aos, se considera celebrada por ese tiempo.
El plazo que sea inferior a diez aos puede ser ampliado hasta completar ese lmite mximo.
7. Propiedad horizontal
La propiedad horizontal surge por la concentracin de mucha gente en las grandes ciudades,
y mediante su rgimen en lugares donde antes viva una familia, ahora podan hacerse
viviendas para 20 familias o ms, resultando todo ms barato ya que el terreno era uno solo y
se compartan los gastos.
Concepto, art. 2037 y 2038.
Concepto (art. 2037). La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposicin material y
jurdica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio (segn
lo establecido por el CCC y el reglamento de PH).
Este derecho real recae sobre una cosa registrable (art. 1890) que se ejerce por la posesin
(art. 1891).
La suma de los derechos de propiedad horizontal de todos los consorcistas recae sobre una
sola cosa: el edificio. Y cada propiedad sobre un sector del edificio: la unidad funcional.
Las diversas partes del inmueble as como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.
Nacimiento del derecho real de propiedad horizontal
Cmo nace el derecho real de P.H.? El requisito indispensable para constituirlo es la
redaccin del Reglamento de Propiedad y su inscripcin en el registro inmobiliario. De esta
forma se puede realizar la divisin jurdica del edificio.
El titular del dominio o los condminos se renen y acuerdan dividir la cosa en unidades
funcionales y redactar el reglamento de propiedad horizontal conteniendo temas
fundamentales como las cosas que integran este derecho real de PH, la forma de organizacin
de su persona jurdica, etc.
Quin debe redactar el Reglamento? Debe realizarlo el titular del dominio o los
condminos en escritura pblica e inscribirlo en el Registro Inmobiliario. Este reglamento se
integra a ttulo suficiente sobre la unidad funcional.
Una vez que se inscribe el Reglamento nace el estado de propiedad horizontal.
ARTCULO 2038.- Constitucin. A los fines de la divisin jurdica del edificio, el titular de
dominio o los condminos deben redactar, por escritura pblica, el reglamento de propiedad
horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad
horizontal se integra al ttulo suficiente sobre la unidad funcional.
Unidad funcional
Es aquel objeto exclusivo, como pisos (divisin de tipo horizontal), departamentos (divisin de
tipo vertical ya sea que se encuentren en el mismo piso o diferentes), locales comerciales u
otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, comunicados
entre s, con independencia funcional, y comunicacin con la va pblica (en forma direta o
por un pasaje comn).
El derecho de propiedad de la unidad funcional (y complementaria si la hubiere) faculta a su
titular a usar, gozar y disponer de las partes comunes.
ARTCULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la
unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles
de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y
comunicacin con la va pblica, directamente o por un pasaje comn. La propiedad de la
unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso comn
del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o ms
unidades complementarias destinadas a servirla.
Cosas y partes comunes, Cosas y partes necesariamente comunes, y Cosas y partes comunes
no indispensables, enumeraciones arts. 2040 a 2042.
ARTCULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las
unidades funcionales:
a) las cosas y partes de uso comn de ellas o indispensables para mantener su seguridad
y
b) las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal.
Las cosas y partes cuyo uso no est determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas
y partes ningn propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectacin
exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes
comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros
propietarios.
Aunque el propietario tiene derecho sobre una cuota parte ideal de las zonas comunes del
edificio, puede usar y gozar de ellas en forma total en la medida que lo haga junto con la
unidad funcional, sin importar el valor de su departamento, porque el uso de estas partes
comunes no es proporcional a ese valor.
Ejemplo: todos usan por igual la escalera, el ascensor, la terraza, etc.
ARTCULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes.
Son aquellas sin las cuales el edificio no podra existir o cumplir la funcin para la que fue
creado.
Son cosas y partes necesariamente comunes:
a. el terreno;
b. los pasillos, vas o elementos que comunican unidades entre s y a stas con el
exterior;
c. los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d. los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y dems estructuras,
incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e. los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f. las caeras que conducen fluidos o energa en toda su extensin, y los
cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
g. la vivienda para alojamiento del encargado;
h. los ascensores, montacargas y escaleras mecnicas;
i. los muros exteriores y los divisorios de unidades entre s y con cosas y partes
comunes;
j. las instalaciones necesarias para el acceso y circulacin de personas con
discapacidad, fijas o mviles, externas a la unidad funcional, y las vas de
evacuacin alternativas para casos de siniestros;
k. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio
comn;
l. los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el
consorcio.
Esta enumeracin tiene carcter enunciativo.
ARTCULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes
comunes no indispensables: a. la piscina; b. el solrium; c. el gimnasio; d. el lavadero; e. el
saln de usos mltiples. Esta enumeracin tiene carcter enunciativo.
ARTCULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la
unidad funcional (pertenecen al dueo de la unidad funcional):
a) las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias,
los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones.
b) las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales
en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone
la convivencia ordenada.
Consorcio, concepto.
El consorcio es el grupo formado por los propietarios de las unidades funcionales. Se
considera que es una persona jurdica distinta de cada uno de sus miembros, tiene patrimonio
propio y su domicilio en el inmueble.
ARTCULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales
constituye la persona jurdica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus rganos son la
asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se
extingue por la desafectacin del inmueble del rgimen de propiedad horizontal, sea por
acuerdo unnime de los propietarios instrumentado en escritura pblica o por resolucin
judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

Facultades, obligaciones y prohibiciones de los propietarios


Facultades
La regla general es que cada propietario es dueo exclusivo de su unidad funcional (ej:
departamento B, unidad 15, etc.) y puede hacer con ella lo que quiera: alquilarla, hipotecarla,
venderla, etc., sin consentimiento de los dems.
La constitucin, transmisin o extincin de un derecho real, gravamen o embargo sobre dicha
unidad, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria si hubiera, y
no puede realizarse separadamente de stas.
Obligaciones
a) Cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento
interno, si lo hay. El reglamento es la ley interna del edificio, rige la vida del consorcio
por eso todos los propietarios deben respetarlo.
b) Conservar en buen estado su unidad funcional: si por falta de mantenimiento de dicha
unidad se ocasionan daos en otra unidad funcional o partes comunes, se lo puede
intimar a hacer el mantenimiento y a resarcir a los damnificados.
c) Pagar expensas comunes ordinarias (para los gastos de mantenimiento de las cosas
comunes) y extraordinarias (para gastos especiales autorizados en Asamblea como
para solventar obras nuevas o mejoras) (derramas) en la proporcin de su parte
indivisa.
d) Contribuir a la integracin del fondo de reserva, si lo hay.
e) Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes
comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de
cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su
instalacin. De esta forma, el Administrador puede realizar su tarea de control de
aquellas cosas y partes comunes, ya sea que necesiten arreglo o, una vez arregladas,
constatar su arreglo exitoso.
f) Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir
uno diferente del de la unidad funcional.
Prohibiciones (para propietarios y ocupantes)
a) Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral, buenas costumbres o a
fines distintos a los previstos en el reglamento de P.H. (ej. Usarlo para juego clandestino
o para ejercer la prostitucin) o para un destino distinto pactado en el Reglamento (ej:
si se pact poner oficinas, no podr vivir en el edificio). El Reglamento siempre tiene
que contener el destino de cada unidad (vivienda, oficina, local, consultorio, etc).
b) Perturbar la tranquilidad de los dems de cualquier manera que exceda la normal
tolerancia, o depositar cosas peligrosas o perjudiciales (como hacer ruidos excesivos en
horarios no habituales o tener mercadera peligrosa como pirotecnia).
c) Ejercer actividades o realizar modificaciones o innovaciones que puedan afectar la
seguridad del inmueble o cambiar la forma externa del frente (ej: poner persianas de
plstico cuando son todas de madera o pintar las paredes exteriores con colores
distintos al resto del edificio).
Reglamento de propiedad horizontal, nocin
El reglamento de propiedad horizontal es el acto jurdico que da comienzo al sistema de la PH
sobre el inmueble, es la ley interna del edificio y constituye, junto con el ttulo de adquisicin,
el ttulo suficiente. Rige la vida del consorcio y todos los propietarios deben respetarlo. El
Reglamento debe otorgarse por escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad
Inmueble (junto con el certificado de dominio y de los planos de mensura y subdivisin).
ARTCULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a. determinacin del terreno;
b. determinacin de las unidades funcionales y complementarias;
c. enumeracin de los bienes propios;
d. enumeracin de las cosas y partes comunes;
e. composicin del patrimonio del consorcio;
f. determinacin de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g. determinacin de la proporcin en el pago de las expensas comunes;
h. uso y goce de las cosas y partes comunes;
i. uso y goce de los bienes del consorcio;
j. destino de las unidades funcionales;
k. destino de las partes comunes;
l. facultades especiales de las asambleas de propietarios
m. determinacin de la forma de convocar la reunin de propietarios, su
periodicidad y su forma de notificacin;
n. especificacin de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede
detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
o. determinacin de las mayoras necesarias para las distintas decisiones;
p. determinacin de las mayoras necesarias para modificar el reglamento de
propiedad horizontal;
q. forma de computar las mayoras;
r. determinacin de eventuales prohibiciones para la disposicin o locacin de
unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
s. designacin, facultades y obligaciones especiales del administrador;
t. plazo de ejercicio de la funcin de administrador;
u. fijacin del ejercicio financiero del consorcio;
v. facultades especiales del consejo de propietarios.
Prehorizontalidad, Seguro obligatorio; arts. 2070 y 2071.
La prehorizontalidad es el estado de un inmueble en el que se va a construir, se est
construyendo o ya se construy pero an est indiviso (siendo la intencin someterlo luego al
rgimen de P. H.).
Es decir que todava no se afect al rgimen de la propiedad horizontal porque falta la
redaccin del reglamento de PH y su inscripcin en el registro de la propiedad inmueble.
El fin de la prehorizontalidad es proteger a los compradores de esos edificios an no
construidos, en construccin o terminados pero indivisos, que luego sern sometidos a
propiedad horizontal.
Generalmente ocurra que el dueo del terreno, que quera construir un edificio, en la prctica
venda las unidades an sin construir, para poder financiar as su construccin.
Con la prehorizontalidad se evita que el vendedor cometa fraudes.
Ejemplo: que luego de sacarle una cantidad de dinero a cada comprador, desaparezca o se
declare insolvente y caiga en quiebra; o descubrir que el terreno estaba hipotecado, etc.
Es por eso que se establece en el art. 2071 la obligacin por parte del titular del dominio del
inmueble de constituir un seguro a favor del adquirente.
Este seguro es indispensable para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o
proyectadas bajo el rgimen PH.
De esta forma si la prestacin es de imposible cumplimiento (ej: la construccin no se
termin, o hay hipotecas u otros gravmenes, embargos, etc.) el contrato se resuelve y se
devuelve lo pagado a cuenta ms intereses.
ARTCULO 2070.- Contratos anteriores a la constitucin de la propiedad horizontal. Los
contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitucin de la propiedad
horizontal estn incluidos en las disposiciones de este Captulo.
ARTCULO 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades
construidas o proyectadas bajo el rgimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del
inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la
operacin de acuerdo a lo convenido por cualquier razn, y cuya cobertura comprenda el
reintegro de las cuotas abonadas con ms un inters retributivo o, en su caso, la liberacin de
todos los gravmenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar. El
incumplimiento de la obligacin impuesta en este artculo priva al titular del dominio de todo
derecho contra el adquirente a menos que cumpla ntegramente con sus obligaciones, pero
no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.
8. Usufructo
El derecho real de usufructo es un derecho real sobre cosa ajena, de disfrute (ver clasificacin
punto 1).
Se denomina usufructo al derecho real de usar, gozar y disponer jurdicamente de un bien
ajeno, sin alterar su sustancia ya sea modificando su materia, forma o destino (si es una cosa)
o menoscabndolo (si es un derecho) (art. 2129).
El usufructuario no adquiere la propiedad de la cosa, y debe conservarla para devolverla al
propietario al terminar el usufructo.
Caracteres:
1) Derecho real de uso y goce: el dueo de la cosa slo podr disponer de ella y el
usufructuario va a gozar de las dems facultades que tendra que tener este dueo:
uso y goce.
Por eso se dice que hay una desmembracin del dominio. Puede servirse del bien y
obtener los frutos que sea capaz de producir pero no puede enajenarlo ya que su deber
es restituirlo al nudo propietario.
2) La cosa debe ser ajena: el usufructuario hace uso y goce de un bien cuyo propietario
solo conserva la nuda propiedad. Si es un derecho tambin debe ser ajeno.
3) No se debe alterar su sustancia: implica no modificar la materia (ej: destruir la
cosa) ni cambiar su destino (ej: convertir una casa en un bar). Sin embargo puede
deteriorarse por el uso o por el paso del tiempo. Si se trata de un derecho no puede ser
menoscabado.
4) Divisibilidad: es divisible porque puede constituirse a favor de varias personas en
forma simultnea (pero no sucesiva).
5) Duracin: al ser un derecho temporario, el usufructo puede constituirse por un plazo
determinado, el cual deber respetarse, aunque muera el nudo propietario.
De no pactarse un plazo, igualmente existen lmites en la duracin del usufructo:
En el caso de usufructo a favor de personas jurdicas puede durar hasta 50
aos o hasta que cese su existencia legal.
En el caso de las personas fsicas hasta la muerte del usufructuario, ya que no
puede ser perpetuo ni constituirse a favor de una persona y sus herederos por
ser intransmisible por causa de muerte (ej: si yo tengo el usufructo de un
campo por 30 aos y muero a los 20, el mismo se extingue a los 20 aos, con
mi muerte).
El plazo empieza a contarse desde que se constituye el usufructo, y no desde que se
hace efectivo el uso y goce del bien.
Partes
1. Usufructuante: es el nudo propietario, que conserva la propiedad despojada de casi
todas sus ventajas.
2. Usufructuario: es quien tiene el uso y goce de la cosa.
Objeto (art. 2130)
El usufructo puede ejercerse sobre:
a) La totalidad, o
b) Una parte material o por una parte indivisa
de los siguientes objetos:
1) Una cosa no fungible;
2) Un derecho (slo en los casos que la ley lo prev);
3) Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales
a. Individualmente considerados: el usufructuario puede servirse de ellos y obtener
los productos que dieren. Si alguno muere o se pierde, el usufructo slo se
extingue con respecto a ese animal y el usufructuario no tiene obligacin de
sustituirlo. No puede alquilar los animales, salvo que ese sea su destino.
b. Usufructo de ganados: si perece todo el ganado sin culpa del usufructuario, debe
entregar los despojos al dueo y se extingue el usufructo. Si perece parte del
ganado, el usufructuario puede elegir entre: extinguir el usufructo devolviendo
los animales vivos, o continuarlo reemplazando los que perecieron.
4) El todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen
testamentario: es decir que el usufructo sobre un patrimonio es slo mediante
testamento, nunca por contrato.
Vemos que el objeto puede ser una cosa (objeto material susceptible de valor) o un bien
(objeto inmaterial susceptible de valor), ya que en las sociedades vemos usufructos de
acciones (SA) o cuotas (SRL). Adems, con el nuevo CCC, el objeto del derecho real de
usufructo puede ser un derecho (si est previsto por ley).
Modos de constitucin del usufructo, art. 2134.
El usufructo puede constituirse de los siguientes modos:
A. por la transmisin del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
B. por la transmisin de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
C. por transmisin de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
El usufructo puede constituirse por:
1) Contrato oneroso o gratuito
a. Por contrato oneroso se puede:
i. Constituir usufructo a favor de otro reservndose la nuda propiedad,
ii. Transmitir la nuda propiedad reservndose el usufructo,
iii. Enajenar a una persona la nuda propiedad y a otra el usufructo
b. Por contrato gratuito se puede:
i. Donar la nuda propiedad
ii. Donar el usufructo
iii. Donar el usufructo a uno y la nuda propiedad a otro
2) Actos de ltima voluntad: en este caso, el testador lega el usufructo a un tercero y
guarda la nuda propiedad para su heredero, o al revs. Tambin puede legar las 2 cosas
a personas distintas (y nada al heredero). En este usufructo testamentario, el derecho
se adquiere cuando muere el testador.
3) Prescripcin (no se da en la prctica, ya que por el mismo tiempo pueda adquirirse el
dominio).
Formalidades
- Si el usufructo es sobre inmuebles se necesita la escritura pblica, la tradicin y la
inscripcin registral en el RPI para su oponibilidad frente a 3ros.
- Si es sobre automotores se necesita la inscripcin registral en el RA.
- Si es sobre muebles alcanza con la simple tradicin.
Derechos del usufructuario, arts. 2141 - 2143.
1) El usufructuario tiene el derecho de usar y gozar de la cosa como si fuera el dueo,
pero sin alterar su sustancia y destino: tiene la facultad de administrar la cosa dada en
usufructo y ejercer sobre ella actos de administracin para su mejor explotacin (ej: alquilarla
para quedarse con la renta o vender las cosechas).
De esta forma vemos que le pertenecen:
a) Los frutos percibidos mientras dura el usufructo (ej: el cobro del alquiler de un
departamento). Son frutos los objetos que un bien produce de modo renovable sin que
se altere o disminuya su sustancia.
b) Los frutos pendientes al constituir el usufructo (pero los pendientes al extinguirlo son
del nudo propietario, por ej: cras de animales).
c) Los productos de una explotacin ya iniciada al constituir el usufructo. Son productos
los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su
sustancia. Por eso, y teniendo en cuenta que en el usufructo no puede alterarse la
sustancia de la cosa, slo podr adquirir (excepcionalmente) los productos de una
explotacin ya iniciada.
2) El usufructuario puede transmitir su derecho, pero el usufructo tiene el lmite mximo de
duracin con su propia muerte (es decir con la del usufructuario transmitente y no con la del
adquirente) y antes de hacer la transmisin el adquirente debe darle al nudo propietario
garanta de que va a conservar y restituir el bien. De esta forma vemos que el usufructuario
transmitente no responde frente al nudo propietario por los daos causados por el adquirente.
3) El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y
habitacin y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario
se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
Por el contrario, no puede enajenar la cosa ni constituir derechos reales de garanta, ya que
esas facultades pertenecen al nudo propietario.
4) El usufructuario puede realizar mejoras. Puede efectuar otras mejoras o construcciones que
beneficien a la cosa, adems de las que est obligado a hacer, si no alteran su sustancia.
Aunque no puede reclamarle al nudo propietario el pago, puede retirarlas (si la separacin no
causa dao a los bienes) o compensar con los deterioros a la cosa que deba pagar al fin del
usufructo.
Obligaciones del usufructuario, arts. 2145 - 2150.
1) Debe conservar la cosa (evitar su deterioro, prdida, etc.) y hacer uso y goce sin alterar
la sustancia de la cosa (ej: explotarla mucho ms de lo que acostumbraba
normalmente hacindola improductiva) ni su destino (el que se determina por la
convencin, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho).
Ejemplo: si es una casa particular no puede convertirla en un local comercial.
2) Debe hacer un inventario de los muebles y un estado de los inmuebles, antes de
comenzar a usarlos y ante el nudo propietario, para saber por qu cosas debe
responsabilizarse y pagar sus gastos y por cules no.
3) Debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias para
conservar la cosa y las dems que se originen por su culpa (no as las mejoras
originadas por vetustez o caso fortuito o por causas originadas antes de la constitucin
del usufructo, salvo que no haya hecho inventario o determinado su estado antes de
empezar a hacer uso y goce) e incluso el nudo propietario puede exigirle que las realice
antes de la extincin del usufructo.
4) Debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes (ya que hacen al
uso y goce de la cosa) que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.
5) Debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones sufridas por la cosa y que
perturben sus derechos. Si no lo hace, responde por los daos sufridos por el nudo
propietario.
6) Debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la restitucin al
extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado recibido y detallado en el inventario.
Extincin del usufructo (art. 2152)
Las causas de extincin pueden pactarlas las partes al constituir el usufructo o surgir de la ley.
En este ltimo caso, adems de los medios de extincin propios de todos los derechos
patrimoniales (ej: al finalizar el plazo determinado) y de los comunes a todos los derechos
reales, cada uno tiene sus medios especiales de extincin. Los del usufructo son los
siguientes:
a) Si el usufructuario es persona fsica, cuando sta muere (aunque no se haya cumplido
el plazo o condicin pactados). Si muere el nudo propietario no pasa nada, ya que el
usufructo sigue con sus herederos.
b) Si el usufructuario es persona jurdica, cuando sta se extingue (y si no se pact la
duracin, a los 50 aos desde la constitucin del usufructo).
c) Por prescripcin liberatoria: el no uso durante 10 aos, por cualquier razn e incluso en
forma involuntaria.
d) Por el uso abusivo de la cosa por parte del usufructuario y la alteracin de la sustancia
comprobada judicialmente: de esta forma vemos que el usufructuario no cumple con su
obligacin de conservar la cosa (evitar su deterioro, prdida, destruccin, degradacin,
etc.) y hacer uso y goce sin alterar la sustancia de la cosa (ej: sacar ms cantidad de
frutos que los normales, hacindola improductiva a futuro).
Extinguido el usufructo originario, el usufructuario debe devolver la cosa y accesorios al nudo
propietario o herederos (salvo las mejoras voluntarias que aqul pueda retirar sin daar a la
cosa), haciendo renacer el dominio perfecto.
Adems, se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores
particulares (ej: derechos reales como servidumbre y anticresis o derechos personales como
locacin).
Uso y Habitacin, nociones; arts. 2154 y sigs.
Se denomina uso al derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena (su parte
material o indivisa), en la extensin y con los lmites establecidos en el ttulo, sin alterar su
sustancia.
El uso es un derecho real similar al usufructo, pero ms limitado, menos extenso. Al igual que
el usufructo se ejerce sobre cosa ajena (de manera que el propietario se queda con la nuda
propiedad) y puede percibir los frutos pero slo en cuanto sea necesario para l y su familia
(es decir que su uso y goce est limitado a cubrir las necesidades personales del usuario y su
familia).
Caractersticas
1) Es temporario: ya que dura como mximo hasta la muerte del usuario y por eso es
intrasmisible por causa de muerte.
2) Solo puede hacerse a favor de persona humana y el usuario no puede constituir
derechos reales sobre la cosa ni alterar su sustancia.
3) Su objeto pueden ser todas las cosas no fungibles que sirvan para el aprovechamiento
del usuario o de su familia.
4) El usuario debe pagar gastos de conservacin y reparacin de la cosa.
5) Si el ttulo (contrato o testamento) no establece la extensin del uso y goce, se
entiende que se constituye un usufructo, ya que se aplican sus normas en forma
supletoria.
6) Los frutos naturales que produce la cosa no pueden ser embargados por los acreedores
cuando el uso de stos se limita a las necesidades del usuario y su familia. El usuario
no puede vender los frutos excedentes ni puede aprovecharse econmicamente de la
cosa.
Puede constituirse por contrato, testamento y prescripcin.
Habitacin
Se denomina habitacin al derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de l, sin alterar su sustancia. Slo puede constituirse a favor
de persona humana y tiene carcter alimentario, siendo su fin asegurarle al habitador y su
familia el uso de la casa para habitarla.
Caractersticas
1) Se aplican a la habitacin supletoriamente las normas de uso (ya que es como una
especie de uso sobre una casa, con el fin de morar en ella).
2) La habitacin no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el
habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es
ejecutable por los acreedores del habitador.
3) Cuando el habitador reside slo en una parte de la casa que se le seala para vivienda,
debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la
parte de la casa que ocupa.
4) Puede constituirse por contrato (oneroso o gratuito) o por acto de ltima voluntad.
5) A diferencia del uso, el habitador no tiene derecho a los frutos del inmueble, solo tiene
derecho a habitarlo.
6) Es un derecho temporario, ya que al igual que el usufructo se extiende como mximo a
la vida del habitador (es decir que a su muerte se extingue el derecho).
9. Servidumbre
Se denomina servidumbre al derecho real que se establece entre dos inmuebles y que
concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente
ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
Partes
a) Titular del fundo (inmueble) dominante: a favor del cual se constituye la
servidumbre.
b) Titular del fundo (inmueble) sirviente: el cual debe soportar la carga, es decir la
servidumbre.
Caracteres
- Derecho real: la servidumbre est enumerada en el art. 1887. Hay una relacin
inmediata y directa sobre la cosa.
- Perpetuo o temporario: salvo convencin en contrario, las servidumbres reales son
perpetuas y las servidumbres personales son de por vida (si es a favor de persona humana)
o por 50 aos (si es a favor de una persona jurdica).
- Sobre inmueble ajeno: no puede constituirse sobre muebles. El inmueble debe ser ajeno,
ya que no se puede constituir una servidumbre sobre un fundo propio. Siempre debe haber
2 inmuebles con distintos dueos, de manera que el titular del dominante tiene una utilidad
sobre el inmueble sirviente.
- Indivisible: el derecho real de servidumbre no puede dividirse, aunque puede limitarse su
ejercicio en cuanto a lugar, modo y tiempo del mismo (ej: una servidumbre de paso que
deba hacerse uso en determinados sectores u horarios o que puedan pasar determinados
vehculos). Es por eso que el objeto de la servidumbre puede ser la totalidad o una parte
material del inmueble sirviente.
Clasificacin
1. Positiva: cuando el titular del fundo sirviente debe dejar hacer al titular del fundo
dominante (ej: en la servidumbre de trnsito debe dejarlo pasar; en la servidumbre de
sacar agua debe permitir su extraccin). La carga real consiste en soportar su ejercicio.
2. Negativa: el titular del fundo sirviente se ve impedido de hacer algo; consiste en un
deber de no hacer (ej: deber de no levantar un edificio a una altura determinada). La
carga real se limita a la abstencin determinada impuesta en el ttulo.
3. Real: es la inherente al inmueble dominante. Cuando hay 2 inmuebles y la
servidumbre se constituye sobre uno de ellos (predio sirviente es el que soporta la
carga) en beneficio del otro (predio dominante que es el que obtiene la ventaja).
Ejemplo: si un fundo no tiene salida a la va pblica, el poseedor del mismo puede
construir una servidumbre de paso sobre el fundo vecino a favor del fundo que posee.
El beneficio es para el fundo, y permanecer aunque cambie de dueo. La
servidumbre real se presume perpetua y en caso de duda se presume
personal.
4. Personal: se constituye a favor de una persona determinada (titular dominante), sin
inherencia al inmueble dominante. Su duracin debe establecerse en el ttulo, pero si
no se hizo existen plazos mximos, ya sea que se constituya a favor de una persona
humana (se presume vitalicia y acaba con la muerte de la persona) o a favor de
persona jurdica (su plazo mximo es de 50 aos). Esta servidumbre es intransmisible
por causa de muerte.
Adquisicin de la servidumbre: por contrato oneroso o gratuito, por disposicin de ltima
voluntad o por ley.
Modalidades de las servidumbres:
Las servidumbres pueden:
- Estar sujetas a un cargo (ej: cargo para el dueo del fundo dominante de cerrar la
tranquera cada vez que pasa); o
- Establecerse bajo condicin o plazo (ej: las partes pueden pactar que la servidumbre
empiece o termine a partir de determinado plaoz o desde que se cumpla determinada
condicin).
Extincin de la servidumbre
a) Imposibilidad de uso o prdida de utilidad: se extingue porque la servidumbre
dej de ser til para el fundo dominante (aunque sea utilidad de recreo) o por ruina o si
hubo cambios en algunos de los fundos, que hizo totalmente imposible su ejercicio. Ej:
si luego de hacer la servidumbre de trnsito, se hace un camino pavimentado que llega
al fundo dominante.
b) Falta de uso: la servidumbre se extingue por no usarla por 10 aos aunque sea por
caso fortuito o fuerza mayor. Si es una servidumbre que consiste en no hacer
(servidumbre negativa), se considera que deja de usarla cuando el sirviente hace un
acto positivo.
c) Muerte del titular de servidumbre personal, si es persona humana, aunque no
estn cumplidos el plazo o condicin pactados; si el titular es persona jurdica, al
extinguirse tambin se termina la servidumbre o pasados 50 aos desde su
constitucin si no se pact una duracin menor.
Medios de extincin comunes a todos los derechos reales
- Destruccin total de la cosa.
- Por su abandono.
- Por la consolidacin en los derechos reales sobre cosa ajena.
10. Derechos reales de garanta, Disposiciones comunes:
El derecho real de garanta es el que tiene un acreedor sobre una cosa ajena (del deudor o de
un tercero) que garantiza el pago de la deuda a aquel acreedor.
Clases de garantas
1) Legales: son las que surgen de la ley, como la fianza legal, el derecho de retencin, los
privilegios, etc.
2) Convencionales: surgen de la voluntad de las partes.
3) Personales: se agrega otra persona, otro deudor, en garanta de que se va a cumplir
con el pago. Ejemplo: la fianza (Pedro fiador- garantiza personalmente que Juan
deudor- va a cumplir, y que si ste no cumple lo har l en su lugar).
4) Reales: el deudor pone como garanta una cosa, para que en caso de incumplimiento
suyo, el acreedor se cobre de ella. Ejemplos:
a. Venta con pacto de retroventa: el deudor da al acreedor la propiedad de una
cosa suya, y ste tendr que devolvrsela a aqul cuando cumpla con su deuda.
b. Hipoteca: el deudor da al acreedor el derecho de ejecutar y hacer vender la cosa
en subasta pblica para cobrarse de ah su crdito, en caso de que l no pague
su deuda.
c. Prenda y anticresis: el deudor da al acreedor la posesin (no la propiedad) de la
cosa, y al cumplir con su deuda, el acreedor le devuelve la posesin de la cosa.
Caractersticas de los Derechos Reales de Garanta
a) Convencionalidad: los derechos reales de garanta slo pueden ser constituidos por
contrato (acuerdo de partes), celebrado por los legitimados (el titular del objeto
gravado sea o no el deudor principal- y el acreedor de la obligacin a garantizar) y con
las formas que la ley indica para cada tipo (contratos de hipoteca, de prenda o de
anticresis). Mediante un contrato (ej: de hipoteca) creamos un gravamen para asegurar
que se cumpla una obligacin que puede surgir de otro contrato (ej: compraventa de
departamento).
b) Accesoriedad: los derechos reales de garanta son accesorios del crdito que
aseguran, son intransmisibles sin el crdito y se extinguen con el principal, excepto en
los supuestos legalmente previstos. Vemos que no existen en forma independiente sino
que estn unidos a la obligacin de la que dependen. La extincin de la garanta por
cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crdito.
c) Indivisivilidad: los derechos reales de garanta son indivisibles, es decir que cada uno
de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, estn afectados al pago de
toda la deuda y de cada una de sus partes. El acreedor cuya garanta comprenda varios
bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o slo a uno o algunos de ellos, con
prescindencia de a quin pertenezca o de la existencia de otras garantas.
Toda la deuda gravita sobre el objeto afectado; si se divide la deuda o se extingue
parcialmente, no ocurre lo mismo con la garanta. Hasta que no se pague el derecho
real es indivisible (y hasta que no se salde la deuda el objeto no estar libre de
gravamen).
Crditos garantizables (art. 2187)
La regla general es que cualquier crdito es asegurable con una garanta real, ya sea puro y
simple, a plazo, condicional o eventual, de dar (sumas de dinero o cantidades de cosas),
hacer o no hacer. Al constituirse la garanta, el crdito debe individualizarse adecuadamente a
travs de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.
Especialidad en cuanto al objeto (art. 2188)
El objeto de los derechos reales de garanta puede ser cosas y derechos (ej: prenda de
crditos). Debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato
constitutivo (el objeto no puede ser indeterminado o futuro).
Es decir que se debe determinar, individualizar y precisar la cosa afectada al cumplimiento de
la obligacin, para saber cules son los bienes que van a garantizar la deuda (de los cuales
una vez hecha su venta o ejecucin, el acreedor se cobrar eventualmente ante el
incumplimiento del deudor y el importe por el que se responde con dicha cosa.
Ejemplos:
- Inmueble: indicar su ubicacin (provincia, ciudad, calles, n), superficie, valuacin fiscal,
nomenclatura catastral, etc.
- Auto: marca, modelo, nm. de motor y chasis, uso y destino, nm. de dominio, etc.
Especialidad en cuanto al crdito
El monto de la garanta o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda
cumplida con la expresin del monto mximo del gravamen.
De esta forma sabemos hasta qu cifra va a tener que soportar el dueo de la garanta real
constituida, de parte del acreedor. La cifra por la que est afectado el objeto tiene un lmite
mximo que puede coincidir o no con el importe del crdito garantizado.
El crdito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer
posteriormente; pero en todos los casos, el gravamen constituye el mximo de la garanta
real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por
capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos. El acto constitutivo debe prever el plazo
al que la garanta se sujeta, que no puede exceder de diez aos, contados desde ese acto.
Vencido el plazo, la garanta subsiste en seguridad de los crditos nacidos durante su
vigencia.
ARTCULO 2190.- Defectos en la especialidad. La constitucin de la garanta es vlida aunque
falte alguna de las especificaciones del objeto o del crdito, siempre que se la pueda integrar
de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.
Los defectos en especialidad sobre objeto o crdito pueden sanearse.
Los datos faltantes al constituir la garanta pueden integrarse con los otros contenidos del
acto constitutivo.
a. Hipoteca
La hipoteca es el derecho real de garanta que recae sobre uno o ms inmuebles
individualizados que continan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecucin y preferencia para cobrar sobre su
producido el crdito garantizado.
de garanta: el deudor constituye una hipoteca sobre un inmueble propio para garantizarle
al acreedor hipotecario que va a cumplir con la obligacin que contrajo.
Ejemplo: A es dueo de una casa, necesita dinero en efectivo y entonces pide un prstamo, y
para garantizarle al acreedor que va a devolverle el dinero, hace una hipoteca sobre su casa,
de manera tal que si no paga, el acreedor podr cobrarse de la venta de esa casa).
que recae sobre uno o ms inmuebles: (no se aplica a muebles, salvo la hipoteca naval,
aeronutica y sobre minas), individualizados (determinando su ubicacin, medidas
perimetrales, superficie, colindancias, datos de registracin, etc.).
que continan en poder del constituyente: el bien gravado no se desplaza sino que queda
en poder del dueo (puede ser o no el deudor de la obligacin asegurada).
que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecucin y
preferencia para cobrar sobre su producido el crdito garantizado: si el deudor no cumple, el
acreedor (titular de la garanta real), puede:
o Seguir y perseguir la cosa de manos de quien la tiene para hacer la venta forzada o
ejecucin para as poder cobrar.
o Tener preferencia, prioridad, en el cobro una vez hecha la venta (y los dems
acreedores podrn cobrar luego que el acreedor hipotecario del sobrante de dicha
venta). El acreedor se cobra en forma preferente con el producido de la venta
forzada.
Hipoteca de parte indivisa
Conforme al art. 2207, un condmino puede hipotecar la casa por su parte indivisa (ya que es
una de las facultades que tiene sobre su parte: constituir derecho real de garanta para
avalar obligaciones propias o ajenas).
El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la
particin. La particin extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor hipotecario que
no prest consentimiento expreso.
Si el acreedor hipotecario consiente la particin y en ella es beneficiario (quedando como
dueo del bien) un condmino que no es el que constituy la garanta real, sta desaparece.
Si el beneficiario (al que le adjudican la propiedad del bien) es el que constituy la hipoteca,
sta subsiste (obviamente sobre la parte indivisa sobre la que se hizo el gravamen).
Si el acreedor hipotecario no consiente, el resultado de la particin le es inoponible, pudiendo
pedir la ejecucin de la garanta.
Si el bien pasa a un tercero ajeno al condominio, la garanta subsiste.
El contrato de hipoteca
Forma del contrato para constituir hipoteca
La hipoteca debe constituirse por escritura pblica excepto expresa disposicin legal en
contrario. El acreedor puede dar su aceptacin posteriormente, pero debe hacerlo tambin
por escritura pblica y antes de la registracin.
Entonces las condiciones de forma de la hipoteca son las siguientes:
1) Debe hacerse por escritura pblica. Si no se hace no es invlido el acto, sino que las
partes se obligan a realizar en otro acto la forma impuesta por la ley promesa de
hipoteca.
2) El acreedor debe aceptar la constitucin de la hipoteca (ya sea al constituirla o despus).
La hipoteca no puede registrarse hasta dicha aceptacin por el acreedor.
Determinacin del objeto
Conforme al art. 2209, los elementos que sirven para determinar el objeto de la garanta
hipotecaria (es decir el inmueble) son:
a) su ubicacin, f) nomenclatura catastral, y
b) medidas perimetrales, g) cuantas especificaciones sean
c) superficie, necesarias para su debida
d) colindancias, individualizacin.
e) datos de registracin,
h) Duracin de la inscripcin
i) Expresa el art. 2210 que los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el
trmino de veinte aos, si antes no se renueva.
j) Es decir que el plazo del asiento registral es de 20 aos (si antes no se reinscribe el
gravamen) y pasado ese tiempo caduca automticamente el asiento registral, pero no el
derecho real de hipoteca, ni el crdito garantizado (los cuales subsisten), ya que no es lo
mismo la vigencia de la hipoteca que la vigencia del asiento registral que la publicita.
k) Durante el plazo de 20 aos de la registracin, la hipoteca es oponible frente a terceros
interesados de buena fe. Existen algunas personas que quedan obligadas aunque no haya
publicidad registral (partes del contrato, herederos, escribanos y testigos que intervinieron en
el acto, etc.); los dems adquirentes pueden proceder como si no existiera hipoteca sobre l.
l) b. Anticresis
m) Conforme el art. 2212, la anticresis es el derecho real de garanta que recae sobre cosas
registrables individualizadas, cuya posesin se entrega al acreedor o a un tercero
designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una
deuda.
n) Caractersticas
o) Este derecho consiste en usar la cosa y percibir sus frutos para imputarlos a un crdito.
1) Derecho real de garanta: le da a su titular la posesin legtima del bien registrable
permitindole percibir los frutos debidos por una obligacin o crdito.
2) Sobre cosas registrables individualizadas: no solo inmuebles sino muebles
registrables tambin (buques, autos, aeronaves, etc.)
3) Cuya posesin se da al acreedor o 3 designado por las partes que ejerce la
posesin en nombre del acreedor: (se le entrega la cosa afectada) para que
consiga los frutos y se los impute a la deuda garantizada. Si no alcanza o vence el
plazo mximo, se procede a la venta forzosa del objeto gravado y gozar del privilegio
de preferencia sobre los otros acreedores para cobrar con el producido. Para poder
percibir los frutos (a diferencia de lo que ocurre en el usufructo, uso y habitacin), se
usa y goza de la cosa unida al cumplimiento de una obligacin.
4) Accesorios de un crdito u obligacin: significa que no puede existir sin el crdito
u obligacin al cual garantiza. Este carcter accesorio determina que si se extingue o
es invlida la obligacin principal tambin lo es el derecho real de anticresis (rige el
principio de lo accesorio sigue la suerte de lo principal).
p) Cmo se pueden percibir los frutos? Puede percibirlos alquilando el inmueble y
quedndose con el dinero del alquiler, o cultivando el fundo para luego obtener la
cosecha, etc. Estos frutos van a ser descontados de lo que el deudor le deba al acreedor
por los intereses del crdito que ste le dio, y si sobra (o no se deben intereses) se
descuenta tambin del crdito en s (del capital).
q) Legitimacin (art. 2213)
r) Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, superficie y usufructo.
s) Plazo mximo (art. 2214)
t) El tiempo de la anticresis no puede exceder de 10 aos para cosas inmuebles y de 5
aos para cosas muebles registrables. Es decir que estos son los plazos mximos de
vigencia desde que se constituy la garanta. Si el constituyente es el titular de un
derecho real de duracin menor, la anticresis se acaba con su titularidad.
u) Derechos del acreedor (art. 2215)
v) El acreedor adquiere el derecho de usar la cosa dada en anticresis y percibir sus frutos,
los cuales se imputan primero a gastos e intereses y luego al capital, de lo que se debe
dar cuenta al deudor.
o Usar y gozar de la cosa (en persona o alquilndola a un 3 e imputando los
alquileres como frutos civiles al pago de deuda) para percibir los frutos imputndolos
a gastos e intereses de la deuda y asegurando el capital de la obligacin principal.
o Hacer vender la cosa una vez vencido el plazo establecido o incumplida la
obligacin garantizada (ac va a tener el privilegio de cobro sobre lo obtenido por la
venta).
o Usar las acciones posesorias y reales para mantener la posesin del objeto
frente a actos de turbacin o despojo causados por el dueo del bien o un tercero.
o A que le paguen:
Gastos de administracin y conservacin de la cosa y mejoras necesarias
hechas durante la vigencia de la garanta: en estos casos se descuenta de lo
percibido por los frutos.
Mejoras y gastos tiles: el acreedor no est obligado a hacerlas si no hay
conformidad del dueo. Si las hizo cobrar y si no hay consentimiento del
dueo puede pedir el reembolso (ya que aumenta el valor del bien).
Las mejoras voluntarias no son abonadas al acreedor, quien puede retirarlas al
terminar el derecho (siempre que sea posible sin deteriorar el objeto).
w) Deberes del acreedor (art. 2216)
x) El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede percibir los frutos y explotarla l
mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble
imputando como fruto el alquiler que otro pagara.
y) Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningn cambio del
que resulta que el deudor, despus de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la
manera que antes lo haca.
z) El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y
responde de los daos que ocasiona al deudor.
aa)El incumplimiento de estos deberes extingue la garanta y obliga al acreedor a restituir la
cosa al titular actual legitimado.
ab) Gastos
- Los gastos necesarios para la conservacin del objeto los debe soportar el propietario del
objeto gravado (si los paga el acreedor, aquel se los debe a este).
- Los gastos tiles tambin, pero si los paga el acreedor aquel solo est obligado a
devolverle el mayor valor que le agreg a la cosa al momento de devolvrsela.
- Las contribuciones y cargas debe soportarlas el acreedor.
ac) Duracin de la inscripcin
ad) Los plazos de vigencia del asiento registral que le da publicidad (conservando los
efectos del registro de la anticresis) son de:
a) 20 aos para inmuebles;
b) 10 aos para muebles registrables.
ae) c. Prenda comn y con registro
af) El trmino Prenda tiene 3 acepciones:
1) Se le llama prenda al derecho real de prenda.
2) Se le llama prenda al contrato que da nacimiento al derecho real de prenda.
3) Se le llama prenda al objeto que se entrega en garanta.
ag) Definicin (art. 2219)
ah) La prenda es el derecho real de garanta sobre cosas muebles no registrables o crditos
instrumentados. Se constituye por el dueo o la totalidad de los copropietarios, por
contrato formalizado en instrumento pblico o privado y tradicin al acreedor prendario o
a un tercero designado por las partes.
ai) Entonces,
o Es un derecho real de garanta
o Sobre muebles no registrables (cosas muebles: las que pueden desplazarse por si
mismas o por una fuerza externa. Son no registrables cuando por su poca
importancia econmica y su difcil identificacin individual no se los protege
mediante la anotacin en un registro) o crditos instrumentados (documentos
bajo forma escrita como por ejemplo instrumento pblico o privado).
o Constituido por el dueo (el constituyente puede no ser el deudor de la obligacin
principal asegurada se pueden asegurar deudas ajenas-) o por todos los
copropietarios.
aj) Caracteres
1. Accesoriedad: es accesorio del crdito que garantiza.
2. Convencionalidad: slo se constituye por contrato celebrado por los legitimados y
conforme a la ley.
3. Especialidad: debe estar detallado el crdito y la cosa prendada.
ak)La inscripcin es el elemento no esencial que sirve para la publicidad del derecho real
frente a terceros.
al) Posesin del bien prendado
am) Los derechos de la prenda slo subsisten mientras el bien afectado est en poder del
acreedor o del tercero designado.
an) La prenda slo existe si hay entrega de la cosa gravada (es un derecho real que se
ejerce por la posesin efectiva de la cosa).
ao)Tanto el acreedor como el tercero designado, si pierden la posesin pueden recuperarla
(aun del constituyente de la prenda), pero no pueden servirse de la cosa, usar o gozar de
ella (salvo pacto en contrario).
ap) Slo debe conservarla y cuidarla hasta que se cumpla con el crdito que le deben.
Obviamente tiene derecho a defender la cosa (como poseedor legtimo): acciones e
interdictos posesorios, acciones negatoria y de reivindicacin, etc.
aq) Se puede dar en prenda dinero. Por ejemplo: para garantizar que se va a pagar el
alquiler se suele hacer un depsito de X cantidad de dinero que luego de pagar el alquiler
es devuelta. Se puede gravar con prenda deudas propias o ajenas.
ar)Oponibilidad
as) La prenda no es oponible a terceros si no est hecha por instrumento pblico o privado de
fecha cierta. El instrumento debe contener:
- El importe del crdito
- La designacin detallada de los objetos prendados (su calidad, peso, medida, descripcin
de los documentos y ttulos, y todo dato capaz de individualizarlos).
at) Pero entre las partes alcanza con el acuerdo entre ellas y la tradicin del objeto prendado.
au) Ahora bien, si no hay instrumento (no se hace el contrato en forma escrita), el titular
quedara sin el privilegio de cobro si no puede probarse la existencia de la prenda,
debiendo cobrar como un quirografario.
av) Prenda con registro
aw) Segn el art. 2220, puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de
una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los
contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garanta prendaria, un valor consistente en
una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del
tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena.
ax)Esta prenda se rige por la legislacin especial (ley 12.962 y decreto 897/95).
ay)Conforme la ley 12.962, la prenda con registro puede constituirse para asegurar el pago
de una suma de dinero o el cumplimiento de obligaciones, a las cuales las partes les fijan
un valor en sumas de dinero, a los efectos de la garanta prendaria.
az) Caractersticas
ba) La prenda con registro presenta las siguientes caractersticas:
1) Es un derecho real de garanta, sobre cosas o bienes ajenos.
2) Se realiza en un documento pblico o privado, pero redactado en formularios oficiales;
y con los contenidos exigidos por la ley.
3) Se inscribe en el Registro de Prendas, para que sea oponible a terceros. La publicidad
registral no constituye el derecho real pero sirve para la oponibilidad que el acreedor
prendario goce del privilegio ya que solo ser oponible a terceros si hubo publicidad.
4) Es un tipo de prenda que surgi para fomentar la actividad agrcola: el
trabajador poda obtener un crdito prendando sus herramientas de trabajo,
pero con la ventaja de que se las quedaba y las usaba en el trabajo.
5) Su objeto es uno o ms bienes inmateriales (derechos, marcas y patentes, etc.) o cosas
muebles (registrables como autos o buques o no como mercaderas, maquinarias,
materias primas, etc.) a los que se les atribuye un valor consistente en una suma de
dinero.
6) Presenta una ventaja fundamental con respecto a la prenda comn: en la prenda con
registro la cosa prendada queda en manos del deudor (o del tercero que los prend
para asegurar el cumplimiento de deuda ajena). No se hace la entrega de la cosa o
bien al acreedor sino que se inscribe la garanta sobre ellos en el registro pblico (ej:
del automotor) que corresponda y quedan en poder de su dueo, aunque este no sea el
deudor de la obligacin asegurada.
bb) 11. Nuevos derechos reales
bc) Conjuntos inmobiliarios: Concepto, art. 2073 y 2074.
bd) Por diversas causas, la gente se ha agrupado y trata de sacar las mayores ventajas de
un determinado bien y como consecuencia de esto, surgen estas nuevas formas de
propiedad como conjuntos inmobiliarios (shoppings, parques industriales, barrios
privados, countries, etc.).
be) Las finalidades buscadas son muy variadas: abaratar costos y gastos (ej: country,
tiempo compartido, parque industrial), recreacin, seguridad (ej: barrio privado, country,
tiempo compartido, concentracin de oferta y demanda (shopping), etc.
bf)Concepto de conjunto inmobiliario (art. 2073)
bg) Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados,
parques industriales, empresariales o nuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanstico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria,
laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que
contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
bh) Enumeracin
1) Clubes de campo (country club)
2) Barrios cerrados o privados
3) Parques industriales
4) Parques empresariales
5) Parques nuticos
6) Cualquier otro emprendimiento urbanstico. Ejemplo: shopping center.
bi) Caractersticas (art. 2074)
bj) Puede ser uno o ms inmuebles cuyo fin es satisfacer las necesidades que sus titulares
(personas fsicas o jurdicas) no pueden cumplir en forma individual por ser fsicamente
imposible o muy oneroso.
bk)Estas necesidades pueden ser de vivienda (barrios cerrados) o de vivienda y
esparcimiento, ya sea con contacto con la naturaleza y/o prctica de deportes o de
produccin o comercio.
a) Cerramiento: el lugar est delimitado con muros o cercos de ligustrina para marcar
los lmites del lugar y controlar la entrada y salida de gente del mismo.
b) Partes comunes (de uso y goce de todos los integrantes del emprendimiento: club
house, canchas, SUM, usinas de electricidad, tanques de agua) y privativas (de uso y
goce en forma exclusiva del titular: vivienda, local de comercio, etc),
c) Estado de indivisin forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes
comunes: como las partes comunes estn indisolublemente ligadas a las privadas, no
se pueden transferir unas sin las otras ni dejar de contribuir con el mantenimiento y
gasto de las comunes alegando que no se usarn.
d) Reglamento, por el que se establecen rganos de funcionamiento, limitaciones y
restricciones a los derechos particulares y rgimen disciplinario: este reglamento es la
ley para los integrantes ya que establece derechos y deberes, los gastos y cargas
comunes, la organizacin de rganos de control y administracin, etc.
e) Obligacin de contribuir con los gastos y cargas comunes: son fijadas en el
Reglamento y deben contribuir todos los integrantes del complejo.
f) Entidad con personera jurdica, que agrupe a los propietarios de las unidades
privativas: esta entidad se ocupa del desarrollo del complejo.
g) Interdependencia y conformacin de un todo no escindible de las diversas
partes, cosas y sectores comunes y privativos, as como de las facultades que sobre
ellas se tienen.
bl) Tiempo compartido, Concepto, art. 2087.
bm) El tiempo compartido es el derecho real que consiste en el uso peridico y por turnos
de uno o ms bienes para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros
fines (y para brindar las prestaciones compatibles con su destino).
bn) Vemos que no es slo para fines residenciales tursticos, y que su objeto puede ser
bienes inmuebles, o muebles cuando por su alto valor convenga compartirlo.
bo) En el tiempo compartido el titular del derecho puede usar y gozar de una cosa mueble
o inmueble (determinada o determinable) en forma peridica, exclusiva y alternada,
durante un tiempo determinado dentro del ao calendario o a determinar (flotante), sin
alterar su sustancia material ni su destino, aprovechando tambin sus servicios accesorios
y pudiendo intercambiar su periodo de tiempo por otro en un complejo distinto.
bp) En realidad el nombre tiempo compartido no es correcto, ya que no se comparte el
tiempo de usar y gozar del bien, sino todo lo contrario: se divide el ao en porciones, y
cada una de ellas es usada en forma exclusiva por el titular del derecho de tiempo
compartido. No se comparte el tiempo de uso, sino la titularidad del derecho sobre el bien.
bq) Bienes que lo integran, art. 2088.
br) Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y
del rgimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se
integra con inmuebles, muebles (ej: una mquina usada en el campo de alto valor y que
se usa en perodos puntuales, como una cosechadora), servicios (ej: mantenimiento de
maquinarias como una fotocopiadora), en tanto la naturaleza de stos sea compatible con
los fines mencionados.
bs) Cementerios privados: Concepto, art. 2103 y 2104.
bt) Son los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumacin (entierro de un
cadver) de restos humanos.
bu) ARTCULO 2104.- Afectacin. El titular de dominio debe otorgar una escritura de
afectacin del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que
se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de
administracin y uso del cementerio. A partir de su habilitacin por parte de la
municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con
derechos reales de garanta.
bv)ARTCULO 2105.- Reglamento de administracin y uso.
bw) El reglamento de administracin y uso debe contener:
1) Descripcin del inmueble (partes, lugares, instalaciones y servicios comunes. Calles
internas, capillas, parques, crematorios, estacionamientos, etc.).
2) Reglas sobre inhumaciones (entierro), exhumaciones (desentierro), cremaciones y
traslados. Asimismo, debe especificar el destino de los cadveres que estn en
sepulturas abandonadas o con deudas.
3) Reglas sobre construccin de sepulcros (construcciones donde se entierra un cadver)
y bvedas.
4) Reglas sobre cmo los titulares de los derechos de sepultura deben ejercer las
facultades (cumpliendo las leyes, reglamentos y normas de polica mortuoria) y cumplir
con los deberes (estableciendo el monto y forma de pago del canon por administracin
y mantenimiento).
5) Reglas sobre el acceso y circulacin de titulares del derecho de sepultura y sus
visitantes, constitucin y funcionamiento de los rganos de administracin.
bx) Superficie: Concepto, artculo 2114.
by) Es aqul por el cual le es concedido a su titular la facultad de construir o
plantar en suelo ajeno y hacer suyo lo plantado o construido, con independencia
de la propiedad del suelo; o en otra modalidad- la de adquirir una edificacin o
plantacin ya existente en forma separada de la propiedad del suelo.
bz)Le asiste al superficiario la facultad de uso y goce y de disposicin fsica y material de las
construcciones o plantaciones, que le pertenecen en calidad de propiedad superficiaria
separada de la propiedad del suelo. El dominio del suelo contina reposando en cabeza
del propietario (nudo propietario), soportando este dominio la carga que configura el
derecho de superficie (por eso se tratar de un dominio imperfecto o desmembrado).
ca)El derecho de Superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposicin (material y
jurdica) del derecho de plantar, forestar (poblar un terreno de plantas y bosques) o
construir (es decir, no solo edificar), o hacerlo sobre lo plantado, forestado o construido en
el terreno, el vuelo o el subsuelo, segn las modalidades de su ejercicio y plazo de
duracin establecidos en el ttulo suficiente para su constitucin y dentro de lo previsto en
el ttulo VII del CCC y las leyes especiales.
cb)El derecho real de superficie otorga al titular la facultad de plantar, forestar o construir
sobre el terreno o sobre lo ya plantado, construido o forestado, es decir que el dueo del
terreno le da a otro (persona fsica o jurdica) la facultad para realizar algo en l, estando
este derecho de superficie compuesto por la propiedad superficiaria (derecho real de uso
y goce y disposicin de lo edificado) y el derecho de edificar (derecho de uso de inmueble
ajeno para construir o plantar).
cc) Por lo tanto, tenemos
o Por un lado, la propiedad y los derechos del superficiario; y
o Por el otro lado, la propiedad y los derechos del dueo del terreno
cd)Este derecho de superficie (ya sea referido a construccin o plantacin) reconoce el
trabajo humano al darle la propiedad de lo edificado o plantado a quien la ha realizado.
ce) Plazos y Facultades del superficiario, arts. 2117, 2120 y 2121.
cf) ARTCULO 2117.- Plazos. El plazo convenido en el ttulo de adquisicin no puede exceder
de setenta aos cuando se trata de construcciones y de cincuenta aos para las
forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisicin del derecho de
superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos
mximos.
cg)ARTCULO 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie est
facultado para constituir derechos reales de garanta sobre el derecho de construir,
plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo
de duracin del derecho de superficie. El superficiario puede afectar la construccin al
rgimen de la propiedad horizontal, con separacin del terreno perteneciente al
propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles
independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del
derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
ch)ARTCULO 2121.- Facultades del propietario. El propietario conserva la disposicin material
y jurdica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del
superficiario.
ci) Indemnizacin al superficiario, art. 2126.
cj) ARTCULO 2126.- Indemnizacin al superficiario. Producida la extincin del derecho de
superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario,
excepto pacto en contrario. El monto de la indemnizacin es fijado por las partes en el
acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores. En subsidio, a
los efectos de establecer el monto de la indemnizacin, se toman en cuenta los valores
subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos ltimos aos, descontada la
amortizacin.
ck) 12. Vivienda: Concepto, Legitimados y Beneficiarios; arts. 244 a 246.
cl) El derecho de acceso a la vivienda es un derecho humano reconocido en diversos tratados
internacionales. Esto justifica que en la legislacin argentina se haya protegido al
inmueble destinado a vivienda familiar, establecindose que no poda ser embargado ni
ejecutado, y que la CN hiciera referencia a la proteccin integral de la familia y a la
defensa del bien de familia en el art. 14 bis.
cm) Afectacin a vivienda
cn)De acuerdo al art. 244, puede afectarse a este rgimen un inmueble destinado a vivienda,
ya sea por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta proteccin no excluye la
concedida por otras disposiciones legales.
co)Tambin se puede afectar un inmueble rural que no exceda de la unidad econmica, de
acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.
cp)Inscripcin: la afectacin debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble segn
las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas
contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.
cq)Afectacin total o parcial: la afectacin puede ser por el total o hasta una parte del
valor del inmueble.
cr) No puede afectarse ms de un inmueble: si alguien fuese propietario nico de dos o
ms inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo de ellos dentro del
plazo que fije la autoridad de aplicacin, bajo apercibimiento de considerarse afectado el
inmueble constituido en primer trmino.
cs) Legitimados
ct) Quin puede solicitar la afectacin? Segn el art. 245, los legitimados para solicitar
la afectacin son:
cu)a) El titular registral, y si el inmueble est en condominio (varios titulares) deben
solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.
cv) b) El testador, por un acto de ltima voluntad (testamento); en este caso, el juez debe
ordenar la inscripcin a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Pblico,
o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
cw) La afectacin tambin puede ser decidida por el juez, a peticin de parte, en la
resolucin que atribuye la vivienda en el juicio (de divorcio o en el que resuelve las
cuestiones sobre la conclusin de la convivencia), si hay beneficiarios incapaces o con
capacidad restringida.
cx) Beneficiarios
cy) A quines beneficia este rgimen de afectacin a vivienda? Son beneficiarios
de la afectacin (art. 246):
cz) a. el propietario constituyente, su cnyuge, su conviviente, sus ascendientes o
descendientes;
da) b. en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan
con el constituyente.
db) Efecto principal de la afectacin
dc)Para determinar si la afectacin es oponible a los acreedores, debemos distinguir si la
deuda es anterior o posterior a la afectacin:
o Si la deuda es anterior a la afectacin, sta no se puede oponer a los acreedores y
stos (a pesar de la afectacin) podrn embargar y ejecutar la vivienda.
o Si la deuda es posterior a la afectacin, la vivienda no puede ser ejecutada, salvo
en los casos de excepcin:
si la deuda es por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones
que gravan directamente al inmueble;
si la deuda tiene garanta real sobre el inmueble (hipoteca)
si la deuda tiene origen en construcciones o mejoras en el inmueble;
si la deuda es por prestaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus
hijos menores de edad, incapaces o con capacidad restringida.