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COMARCA DE SO PAULO
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SENTENA

Processo Digital n: 1116308-74.2015.8.26.0100

Classe - Assunto Procedimento Comum - Compra e Venda
Requerente: Carlos Jos Feital
Requerido: Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - Bancoop e outro

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Leticia Antunes Tavares

Este documento foi liberado nos autos em 10/02/2017 s 17:46, cpia do original assinado digitalmente por LETICIA ANTUNES TAVARES.
Vistos.

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1116308-74.2015.8.26.0100 e cdigo 2C2E05D.
Trata-se d e ao declaratria de inexigibilidade de dbito, proposta por CARLOS
JOS FEITAL contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO
PAULO BANCOOP e OAS 35 EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS SPE LTDA.
Alegou o autor, em sntese, ter adquirido da primeira r um imvel na planta, com previso de
entrega em outubro de 2005, quitando o valor acordado. Aduziu que a primeira r ofereceu o
empreendimento no mercado indistintamente, no apenas aos cooperados. Narrou o autor que a
primeira r informou a necessidade de novo aporte de recursos dos compradores, o que tambm
foi pago pelo requerente, sem que o imvel fosse entregue. A primeira r teria transferido o
empreendimento segunda r, que passou a cobrar dos compradores novo rateio extraordinrio,
com o que discordou o autor. A segunda r teria dado o imvel do autor como garantia hipotecria
para obter financiamento para concluir a obra. O apartamento teria sido entregue ao autor, mas
incompleto, estando finalizadas reas comuns e garagem, alm de no terem sido regularizadas as
matrculas das unidades. Requereu ao final: a declarao de inexigibilidade de reforo de caixa
cobrado pela OAS e a condenao solidria das rs a: a) outorgarem escritura da unidade; b)
pagarem lucros cessantes equivalentes a 0,5% do valor do imvel por ms de atraso, at a
concluso definitiva da obra; c) pagarem indenizao por danos morais, no valor de R$ 30.000,00;
d) restiturem o reforo de caixa pago pelo autor primeira r. Juntou documentos (fls. 64/307).
Deciso de fls. 308 deferiu a averbao da existncia da ao na matrcula do
imvel.
Citadas, as rs apresentaram contestao separadamente. A corr BANCOOP, s
fls. 314/339, alegou, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ad causam, ante transferncia do
empreendimento segunda r. Ainda, defendeu inexistir para o autor interesse de agir, face
assinatura do contrato, no qual se sujeitou s condies estipuladas nos termos de adeso. Aduziu

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haver coisa julgada sobre o tema, na medida em que representava o autor quando firmou o termo
de cesso com a segunda r. No mrito, sustentou que o empreendimento em questo era formado
por um grupo de cooperados, e diante da desistncia de muitos cooperados, as obras foram
paralisadas. Afirmou que o valor informado no contrato era estimado e que havia a possibilidade
de rateio extra. Rejeitou a incidncia do CDC. Impugnou o pedido de restituio de valores.
Requereu o acolhimento das preliminares ou a improcedncia da ao.
A corr OAS, s fls. 344/369, aduziu que o acordo firmado para cesso da obra

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entre as requeridas previa diversas condies, entre as quais o desligamento dos cooperados da
BANCOOP e adeso ao termo da OAS, a quem caberia a regularizao da escritura, a definio do

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valor das unidades e o oferecimento de financiamento aos cooperados. Afirmou que a aprovao
do acordo em assembleia foi regular, com a presena dos cooperados que estavam adimplentes
com o empreendimento, tendo sido homologada judicialmente, de modo que obriga a todos os
demais cooperados. Rejeitou a alegao de quitao do autor, reafirmando que o valor inicial era
estimado e, tendo em vista a natureza de cooperativa do empreendimento, poderiam ser
necessrios complementos financeiros. Rechaou o pedido de danos morais. Pugnou pela
improcedncia da demanda.
Rplica s fls. 409/416, rechaando a contestao e reiterando a inicial.
Instadas a especificarem provas, as partes requereram o julgamento antecipado do
feito.
o relatrio.
Decido.
Preliminarmente, no h que se falar em ilegitimidade passiva da corr Bancoop.
Afinal, o contrato Termo de Adeso e Compromisso de Participao relativamente ao Liberty
Boulevard Residence (fl. 64/77) foi firmado entre o autor e a Bancoop, sendo certo que o acordo
realizado com a OAS, no ano de 2011, para a finalizao da obra, no tem, por si s, o condo de
extinguir aquela obrigao. Tanto assim que neste instrumento verificam-se vrias clusulas de
validade duvidosa, acerca do dever dos cooperados de aderirem a novo contrato perante a OAS.

No prospera, tambm, a alegao de ausncia de interesse de agir, pois o autor,

na condio de aderente ao contrato, cujas clusulas no pde discutir, bem como sendo o
adquirente do produto at ento no entregue como anunciado, tem interesse em pleitear em juzo
os direitos decorrentes do contrato.

A preliminar de existncia de coisa julgada se confunde com o mrito da demanda,

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e portanto ser analisado na fundamentao da sentena.

O processo comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do

artigo 355, inciso I, do Cdigo de Processo Civil, j que os documentos que instruem os autos so
suficientes para a prolao da sentena.

Inicialmente, observo que deve incidir na relao jurdica havida entre as partes o
Cdigo de Defesa do Consumidor, visto que a cooperativa na verdade atua como construtora,

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fornecendo aos cooperados os imveis adquiridos mediante pagamento parcelado.

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E isto porque a cooperativa daquelas em que um grupo de pessoas, de forma
disfarada, promove a venda de unidades condominiais. O comprador, que no tinha a menor
inteno de ser cooperado, aderiu contratao com o fim exclusivo de comprar o imvel.

No se trata, portanto, de atividade cooperativa propriamente dita, mas de

incorporao e construo de empreendimento imobilirio sob a constituio de cooperativa com o
fim de evitar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor e demais disposies que regem a
matria ligada resciso do contrato imobilirio e suas consequncias. O regime jurdico das
cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo das caractersticas
das cooperativas formadas para a construo e venda de imveis em construo.

Nesse sentido:

Apelao Cvel. Ao declaratria de inexigibilidade de dbito, cumulada com

pedidos cominatrio e indenizatrio. Apelao da r BANCOOP Preliminar de cerceamento de
defesa Possibilidade de julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, I, do CPC.
desnecessidade da oitiva de testemunhas. Documentos acostados que so o suficiente para a
resoluo da questo. Coisa julgada Inocorrncia. Ausente a trplice identidade. Legitimidade
passiva da Bancoop no afastada por acordo judicial que no envolveu a autora. Preliminares
afastadas. Mrito Cooperativa que no tem a natureza jurdica das tradicionais, no passando de
forma encontrada para a comercializao de imveis em construo, incidindo, por isso, o
Cdigo de Defesa do Consumidor. Cobrana de saldo residual sem respaldo legal. Clculo
produzido unilateralmente sem a necessria prestao de contas documentada. Inexistncia de
aprovao da cobrana do resduo e consequente rateio de custos por assembleia. Consumidor
em desvantagem excessiva. Obrigatoriedade da outorga de escritura definitiva. Apelo da autora
Danos morais no caracterizados. Indenizao indevida. Sentena mantida. Negado provimento

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aos recursos. (Apelao n 0062804-18.2011.8.26.0002; Rel.: Jos Joaquim dos Santos; J. em:
14/04/2015).

Assim, certo que o Termo de Adeso e Compromisso de Participao, utilizado

pela corr quando da aquisio das unidades habitacionais pelos ditos cooperados, tem verdadeira
natureza jurdica de compromisso de venda e compra de imvel. O regime de atuao da corr,
embora a previso da Lei n 5.764/71, mais se aproxima do regime de Incorporao Imobiliria
prevista na Lei n 4.591/64.

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Ademais, no consta a efetiva participao dos cooperados nas atividades da

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cooperativa, o que, por si s j afasta a incidncia das normas estatutrias, que na verdade so
impostas aos aderentes dos contratos de adeso de venda e compra de apartamentos oferecidos por
Cooperativas j existentes e atuantes intensivamente no mercado imobilirio.

De outra banda, as rs apontaram a existncia de assembleia realizada aos

25/07/2011, em que teria sido ratificado o acordo. Essa assembleia, contudo, no tem validade em
relao ao autor. que o autor no participou do "Termo de Condies para Aquisio de Terreno
Objeto da Matrcula n 39.867 do 1 Ofcio de Registro de Imveis de So Paulo e suas Acesses
(fls. 111/126), firmado unicamente entre as requeridas, e que, portanto no poderia gerar efeitos
quanto aos contratos originariamente firmados pelo autor e por vrios outros cooperados com a
requerida Bancoop apenas.

Ademais, a assembleia foi realizada somente aps o acordo, portanto no poderia

ter ratificado aquilo que j no tinha validade no que diz respeito aos cooperados.

De outra banda, no veio aos autos prova documental acerca do envio do

comunicado a respeito da instalao da assembleia, cuja ausncia se confirma pelo baixo qurum
de 17 cooperados. A esse respeito, em hiptese semelhantes, assim se orientou a jurisprudncia:

AO DECLARATRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA Cooperativa

Habitacional Alegao de vcios formais de convocao e obstculo aos cooperados de
participarem da Assembleia No comprovao de envio de circulares de convocao a todos os
cooperados e ilegalidade do impedimento de participao das deliberaes Nulidade reconhecida
- Recurso provido (Ap. 0215086-38.2011.8.26.0100 - TJSP, Rel. Des. Alcides Leopoldo e Silva
Jnior, j. 02.12.2014).

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Registre-se, ainda, que a cesso do empreendimento implicou na cesso do crdito

relativo aos valores devidos pelos cooperados. Contudo, no foi obedecido o artigo 290 do Cdigo
Civil, com a prvia cientificao dos devedores, visto que a assembleia j referida s teve lugar
aps a cesso.

Desta forma, foroso concluir que o termo de acordo firmado pelas requeridas
entre si no pode produzir efeitos quanto ao autor, naquilo que o prejudica, no sendo vlido o
argumento de existncia de coisa julgada com a homologao do acordo firmado.

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A cobrana de rateio extra do autor se mostra abusiva, assim como a pretenso da

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corr OAS de cobrar novos rateios, na medida em que no razovel que aps a realizao dos
contratos com os compradores, a incorporadora, ou sua sucessora, tenha descoberto que calculou
mal o preo das unidades. Essa alterao do valor das prestaes sem base no contrato, alm de
violar o princpio da boa-f objetiva, resulta em insegurana jurdica aos cooperados que so
surpreendidos com novo rateio de resduo injustificvel.

No mesmo sentido:

COISA JULGADA. Inocorrncia por acordo judicial que no envolveu a autora.

ILEGITIMIDADE PASSIVA. Desacolhimento. Contrato firmado entre Bancoop e
os autores anterior cesso de direitos e obrigao OAS. Aplicao do Cdigo
de Defesa do Consumidor (Lei. n 8.078/90). Preliminares afastadas.
OBRIGAO DE FAZER. Compromisso de compra e venda. Incorporao
imobiliria. Saldo residual (resduo final ou reforo de caixa). No comprovao
contbil do custo da obra e prestao de contas. Valor apurado unilateralmente
pela cooperativa habitacional. Quitao reconhecida. Incontroverso
inadimplemento da promitente-vendedora no que tange obrigao de outorgar
escritura definitiva do bem imvel compromissado. Procedncia mantida. (Apel.
n 1031905-12.2014.8.26.0100 TJSP - 7 Cmara de Direito Privado Rel.
Rmulo Russo 10/05/2016)

De outra banda, a quitao do preo anunciado pelo autor restou devidamente

comprovada pelos documentos de fls. 89/90 e 104 /107. Ressalte-se que, alm do preo
inicialmente informado, de R$ 66.531,93, o autor pagou ainda um rateio extraordinrio, que em
28/01/2008, somava R$ 31.297,64 (R$ 1.375,21 + R$ 17.288,87 + R$ 511,51 + R$ 12.122,05

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pagos em 2007 fls. 107).

Sendo assim, comprovada a quitao da dvida e o pagamento adicional pelo

autor, faz o mesmo jus aquisio da propriedade do bem, por meio da outorga de escritura do
bem, a ser realizada pela r OAS, que assumiu a obrigao regularizar a escriturao das unidades,
ao trmino da obra.

Devida ao autor, ainda, a restituio do valor de rateio extra pago, considerando o

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carter abusivo da cobrana, devendo ser limitado, contudo, ao montante comprovadamente pago,
conforme detalhes abordados acima (R$ 31.297,64).

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Finalmente, desde o vencimento do prazo de construo (julho de 2006 - fls. 69),
at que se conclua integralmente a obra, nos termos anunciados, devero as requeridas pagarem ao
demandante lucros cessantes de 0,5% sobre o valor do imvel ao ms, cabendo ressaltar que no
oponvel ao adquirente de unidade autnoma eventual inadimplemento de outros compradores ou
dificuldade financeira da construtora.

Enfim, improcede a pretenso de indenizao por dano moral, pois no restou

comprovado que o atraso na entrega do imvel ou a negativa de devoluo dos valores
despendidos tenham gerado violao a direito de personalidade do autor.

Nesse ponto, relevante destacar o magistrio de Cavalieri Filho: Nessa linha de

princpio, s deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhao que,
fugindo normalidade, interfira intensamente no comportamento psicolgico do indivduo,
causando-lhe aflies, angstia e desequilbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento,
mgoa, irritao ou sensibilidade exacerbada esto fora da rbita do dano moral, porquanto, alm
de fazerem parte da normalidade do nosso dia a dia, no trabalho, no trnsito, entre amigos e at no
ambiente familiar, tais situaes no so intensas e duradouras, a ponto de romper o equilbrio
psicolgico do indivduo. Se assim, no se entender, acabaremos por banalizar o dano moral,
ensejando aes judiciais em busca de indenizaes pelos mais triviais aborrecimentos
(CAVALIERI FILHO, Sergio, Programa de responsabilidade civil/Sergio Cavalieri Filho, 11 ed.,
So Paulo, Atlas, 2014).

Pelo exposto, com fundamento no artigo no artigo 487, inciso I, do Cdigo de

Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AO, para declarar
inexigveis os rateios extraordinrios cobrados do autor, condenando as rs a: a) devolverem

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integralmente o valor pago pelo autor no primeiro rateio (R$ 31.297,64) corrigidos pela tabela do
C. TJSP desde cada desembolso e acrescidas de juros legais de mora a contar da citao; b)
pagarem, a ttulo de lucros cessantes, o equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor do imvel
por ms, desde o trmino do prazo de entrega da obra, at sua concluso definitiva; c) outorgarem
a escritura da unidade 148 do Liberty Boulevard Residence, ao trmino da obra, no prazo de
sessenta dias, valendo a presente sentena como declarao para transcrio junto ao Cartrio
competente, nos termos do artigo 501 do Cdigo de Processo Civil. Tendo sucumbido em maior

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parte, condeno as rs a arcarem com as despesas processuais e a pagarem ao patrono do autor
honorrios advocatcios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, 2, do

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Cdigo de Processo Civil.

P.R.I.C.

So Paulo, 10 de fevereiro de 2017.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,

CONFORME IMPRESSO MARGEM DIREITA

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