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juridiques
de la Chamb
re
des Mtiers
06 droit de
construc
la
tion
Droit de la construction
Septembre 2013
Ce Cahier juridique a t rdig par Gilles Cabos, attach juridique la Chambre des M-
tiers, sous limpulsion et la direction de Tom Wirion, directeur adjoint de la Chambre des
Mtiers.
Nous remercions Sabrina Funk, lquipe de Contact Entreprise, et tous les collaborateurs
de la Chambre des Mtiers pour leur dvouement au service des artisans et sans qui ces
Cahiers juridiques nauraient pas pu tre raliss.
Les Cahiers juridiques ont comme objectif de synthtiser, lattention des artisans, les
rgles applicables, sous la forme de fiches thmatiques et de modles pratiques.
Nous attirons lattention des lecteurs que ces Cahiers juridiques ne peuvent pas remplacer
une consultation juridique sur un problme particulier, et que les modles qui sont prsen-
ts ne le sont qu titre indicatif et quils doivent tre adapts en fonction des besoins. La
Chambre des Mtiers dcline donc toute responsabilit relativement lutilisation qui pour-
rait tre faite de ces Cahiers juridiques.
La Chambre des Mtiers a apport le plus grand soin la rdaction de ce Cahier juridique.
Toutefois, elle dcline toute responsabilit concernant les erreurs ventuelles qui y seraient
contenues.
Les fiches et modles de documents du prsent Cahier juridique peuvent tre dchargs
sur notre site : www.cdm.lu
Tel. : 42 67 67 -1
Mail : contact@cdm.lu
Cahier juridique 6 - Droit de la construction 3
_______________________________________________________________________________________________
Prface
Sommaire
Trs vaste matire, le droit de la construction est une branche du droit civil et du droit im-
mobilier qui traite tant des constructeurs et de leurs garanties et assurances que des con-
trats de construction ou de vente en tat futur d'achvement, par exemple.
Savez-vous que le prix dun march peut tre dtermin sur devis ou selon un forfait et
que, selon les cas, les consquences en dcoulant ne seront pas les mmes ?
Fiche 2
A quel moment un immeuble est-il rput achev ? Quelle en est la diffrence avec la
rception ?
Fiches 4 & 5
En cette matire, avez-vous connaissance du fait quil existe une garantie biennale pour les
menus ouvrages et une garantie dcennale pour les gros ouvrages ? En ce sens, comment
distinguer un menu ouvrage dun gros ouvrage ?
Fiche 8
La garantie des vices diffre selon quil sagisse dune vente dimmeuble construire ou
dune vente dimmeuble dj construit . Une distinction desdits rgimes est opre dans
le cahier juridique droit de la construction .
Fiches 9 & 10
Ce cahier juridique fournit un rcapitulatif des rgimes de garantie en matire de vices ca-
chs, selon quil sagisse dimmeuble dj construit, dimmeuble construire ou de louage
douvrage.
Fiche 11
La garantie de conformit
En quoi la notion de dfaut de conformit est-elle diffrente de celle de vice ? Par ail-
leurs, que vise en pratique la garantie de conformit et sous quels dlais est-il possible
dagir ?
Fiche 12
Le contrat de sous-traitance
Une loi du 23 juillet 1991 rglemente les activits de sous-traitance, protgeant le sous-
traitant de la dfaillance financire de lentrepreneur gnral en lui permettant de se faire
payer directement par le matre de louvrage. Quelles sont les conditions dapplication de
ce rgime lgal et les modalits de sa mise en uvre ?
Fiche 14
Modles 1 & 2
Les dlais daction varient selon quil sagisse dun louage douvrage, dune vente
dimmeuble construire ou dune vente dimmeuble dj construit. Quels sont-ils exacte-
ment ?
Fiche 15
Prcisions terminologiques
Constructeur
Acqureur
Tableau rcapitulatif
1
Le terme locateur douvrage est celui employ dans ce cahier juridique comme li la notion de contrat de louage
douvrage conformment au code civil, bien que la pratique emploie indiffremment la terminologie de prestataire de ser-
vice ou de contrat dentreprise .
Les fiches
Les modles
AG (AGO ; AGE) Assemble gnrale (Assemble gnrale ordinaire ; Assemble gnrale extraordinaire)
al. Alina
art. Article
CA Cour dAppel
CE Commission Europenne
JP Justice de Paix
p. Page
Pas. Pasicrisie
s. Suivants
SA Socit Anonyme
TA Tribunal dArrondissement
TT Tribunal du Travail
UE Union Europenne
Fiches
Il convient de souligner qu dfaut dun nouvel accord pour annuler le contrat, la demande
doit tre faite en justice (art.1134 al.2, c.civ.).3
La force majeure ne peut rsulter que d'un vnement indpendant de la volont humaine
et qui n'tait pas prvoir (art.1147, c.civ.).5
Ces obligations existent avant la formation du contrat, au moment des pourparlers, et sub-
sistent pendant lexcution.
2
Art. 1184 : La condition rsolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas o l'une
des deux parties ne satisfera point son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point rsolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point t excut a le
choix ou de forcer l'autre l'excution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la rsolution avec dom-
mages et intrts.
La rsolution doit tre demande en justice, et il peut tre accord au dfendeur un dlai selon les circonstances.
3
En pratique il est conseill dacter la situation, par une lettre recommande avec accus de rception, et de mettre en de-
meure le cocontractant de respecter son engagement contractuel ; cette lettre peut valuer ce qui a t fait, ce qui reste
faire, et proposer une solution.
4
Art. 1148 : Il n'y a lieu aucun dommage et intrt lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le dbiteur a
t empch de donner ou de faire ce quoi il tait oblig, ou a fait ce qui lui tait interdit.
5
Art. 1147 : Le dbiteur est condamn, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intrts, soit raison de l'inexcution de
l'obligation, soit raison du retard dans l'excution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexcution provient d'une cause
trangre qui ne peut lui tre impute, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Il faut distinguer ici la nature du march : le prix est indicatif si cest un march sur de-
vis , le prix est fixe si cest un march forfait (cf supra fiche 2).
Lobligation est cependant limite aux informations concernant le bien, mais pas les don-
nes extrieures.
Cette obligation est souvent retenue contre le sous-traitant qui tente de rejeter la faute sur
lentrepreneur ou larchitecte :
La construction doit tre conforme aux normes ; ainsi, par exemple, les normes en matire
de performances nergtiques des btiments.
Le constructeur doit terminer les travaux dans un temps raisonnable eu gard la nature
et aux circonstances, le caractre normal du dlai de livraison tant soumis lapprciation
du tribunal (CA, 5.11.1975, pas.23 p.26).
Ne constitue pas une mise en demeure une lettre, mme recommande, qui nimpartit
pas des dlais prcis et rigoureux lautre partie pour lexcution de ses obligations
(Cour, 15.01.1990, Schmit c/Gerstle).
Lachvement de limmeuble dans un dlai dtermin est une formalit essentielle en ma-
tire de vente dimmeuble construire (art.1601-6, c.civ.).
Le constructeur est mis en demeure par la seule expiration de ce jour (art.1146 al.2, c.civ.)
et il peut tre condamn au paiement de dommages-intrts (art.1147, c.civ.).
Il convient de prciser que la date de lachvement est une notion distincte de la date de la
rception : la rception ne constatant pas lachvement dans les dlais, mais la conformit
des travaux (cf. supra fiches 4 & 5).
En rgle gnrale, il n'existe pas d'assurance obligatoire pour les entrepreneurs de cons-
truction au Luxembourg. Le march de l'assurance dlivre cependant des assurances sp-
cifiques dont les deux principales sont lassurance tous risques chantier et l'assurance
dcennale (appele encore: assurance contrle ).
On distingue :
- lassurance RC exploitation qui a trait aux dommages causs aux tiers pendant
lexercice des activits ;
6
Suivant larticle 1146 du code civil, Les dommages et intrts ne sont dus que lorsque le dbiteur est mis en demeure de
remplir son obligation, ().
7
Il sagit de la responsabilit dcoulant des articles 1382 1386 du code civil, de larticle 544 du code civil sur les troubles
de voisinage, et de la loi du 1er septembre 1988 relative la responsabilit de lEtat et des collectivits publiques.
Lassurance TRC est une assurance permettant de couvrir lgard du matre de louvrage
tous les dommages accidentels8 ainsi que les consquences imputables aux matriaux d-
fectueux, malfaons, erreurs de plans.
Lassurance TRC vaut pour la dure des travaux et ventuellement quelques mois aprs
lagration des travaux.
Elle peut contenir un second volet couvrant la responsabilit des intervenants lgard des
tiers, y compris les troubles de voisinage.
Lassurance dcennale couvre tous les intervenants lacte de btir, dans le cadre dun
contrat de louage douvrage, qui sont susceptibles de voir leur responsabilit dcennale
mise en cause sur la base des articles 1792 et 2270 du code civil (cf. supra fiche 8).
Cette assurance a pour objet principal de procder la rparation pcuniaire des dgts
occasionns louvrage assur laquelle les assurs pourraient tre tenus vis--vis du
matre de louvrage sur la base de la responsabilit dcennale.
Le vendeur dun immeuble en tat futur dachvement (VEFA) doit obligatoirement prvoir
une garantie bancaire de lachvement complet de limmeuble.
Les exceptions dans lesquelles une garantie dachvement nest pas obligatoire sont les
suivantes :
- les immeubles usage mixte lorsque les locaux dhabitation forment laccessoire
des locaux usage professionnel (art.1601-4 al.2, c.civ.) (cf. supra fiche 7).
8
Incendies, explosions, inondations, affaissements de terrains p.ex.
Les parties sentendent sur un prix unitaire au mtre pour chaque catgorie pouvant va-
rier en fonction de limportance des travaux fournir. Si le devis ne comporte quune es-
timation il constitue cependant un lment de rfrence.
Le prix dfinitif ne sera dtermin qu lachvement des travaux sur base dun mtr exact
en fonction des quantits et matriaux rellement utiliss (CA, 17.05.1995, n16175 du
rle).
Le matre douvrage supporte les risques de laugmentation des quantits ncessaires pour
la ralisation complte de louvrage, et il importe peu que cette augmentation rsulte
dalas non prvus ou derreurs ou domissions dans les plans (CA, 15.01.1990, n10661
du rle ; CA, 25.02.2003, n25830 du rle).
Le devis doit donner aux parties une ide de limportance de leurs engagements.
Dans le cas dun dpassement de plus de 27%, il a t jug que lentrepreneur doit pren-
dre en charge le dpassement pour 15% (TA Lux., 20.03.1985 Sc/L. n30403 du rle).
Le march forfait se caractrise par un prix fix davance et globalement pour des travaux
dont la nature et la consistance sont nettement dfinies. Le professionnel sengage effec-
tuer un travail prcis un prix ferme.
- une description des travaux aussi prcise que possible, dans le cadre dun plan ap-
prouv par les parties ;
- un prix dtermin globalement de faon prcise : la seule indication dun prix uni-
taire ou du prix des travaux en fonction de la qualit envisage, sans que soit prci-
s le caractre global et dfinitif du prix stipul, est insuffisante.
Les risques la charge du constructeur sont les risques lis aux plans, laugmentation du
prix des matriaux et de la main duvre au moment de lexcution du travail, ainsi que les
risques lis ses propres valuations concernant limportance du travail. 9
9
Les clauses contractuelles de variation sont cependant valables si elles ne remettent pas en cause le principe dimmutabilit
du prix. Ainsi, par exemple, dune clause qui fait rfrence des causes objectives de variation, telles que laugmentation du
prix des matires et des salaires.
Or, la distinction entre un louage douvrage et une vente dun immeuble construire est
parfois dlicate.
En cas de doute, il faut souligner que la qualification se fait daprs le contenu rel du con-
trat mme si la qualification des parties est diffrente (art.1156, c.civ.).
La dfinition du code civil est trs large : Une des parties sengage faire quelque chose
pour lautre, moyennant un prix convenu entre elles (art.1710, c.civ.).
- dune part, un locateur douvrage qui est charg de faire un ouvrage - en fournissant
son travail, son industrie et le cas chant le matriel mais sans lien de subordina-
tion ; le locateur peut tre, par exemple, un architecte, un entrepreneur, ou toute per-
sonne lie au matre de louvrage par un contrat de louage douvrage ;
- dautre part un matre de louvrage qui dirige louvrage et qui peut tre, par exemple, un
architecte, un constructeur, ou encore un particulier.
La vente dimmeuble construire est celle par laquelle le vendeur soblige difier un
immeuble dans un dlai dtermin par le contrat (art.1601-1, c.civ.).
Des problmes de qualification existent car, bien souvent, lacqureur dun ouvrage en
voie de construction se voit offrir la possibilit de prendre certaines dcisions (p.ex. sur les
aspects ou lquipement de louvrage).
Il faut alors dterminer dans quelle mesure lattitude positive de lacqureur est suscep-
tible de lui confrer la qualit de matre de louvrage. (CA, 13.07.2006, n30475 du rle).
Lachvement ne signifie pas que les travaux ont t excuts conformment aux prvi-
sions du contrat de construction ; la conformit des travaux tant constate par la rcep-
tion des travaux.10
Lobligation de dlivrance, en matire de vente dimmeuble, est prvue par larticle 1605
du code civil : lobligation de dlivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur
lorsquil a remis les clefs, sil sagit dun btiment, ou lorsquil a remis les titres de propri-
t.
Lachvement des travaux est ici une formalit essentielle : le vendeur ayant lobligation d
difier un immeuble dans un dlai dtermin (art.1601-1, c.civ.).11
Le code civil prvoit, en matire de vente dimmeuble construire, que limmeuble est r-
put achev lorsque sont excuts les ouvrages et sont installs les lments
dquipement qui sont indispensables lutilisation, conformment sa destination, de
limmeuble faisant lobjet du contrat (art.1601-6, c.civ.).
10
En droit de la construction, cest la date de la rception qui fait courir les garanties post-contractuelles, et non la date de
lachvement. Cf, supra, fiche 5.
11
Cf supra, fiche 7
12
La dcharge des vices de construction ne pouvant avoir lieu avant le plus tardif de ces deux vnements entre la rception
de louvrage par lacqureur ou le mois de la prise de possession (art.1642-1, c.civ.).
Labsence dindication dun dlai de livraison entrane la nullit du contrat et cest une nul-
lit de protection (CA, 16.02.2000, n31446 du rle).
Lachvement a une porte diffrente suivant que la vente dimmeuble construire est une
vente terme (VAT) ou une vente en tat futur dachvement (VEFA) :
- si la vente est une VEFA, le constructeur (vendeur) doit garantir lachvement dans un
certain dlai (la garantie dachvement) ;
- si la vente est terme (VAT), lachvement doit tre constat par les parties ou par une
personne qualifie et faire lobjet dun acte du notaire qui est dj dpositaire de
loriginal de lacte de vente terme.
Si la notion de la rception des travaux nest pas dfinie par le code civil, la date de la r-
ception est importante car cest le point de dpart des garanties.
La rception peut tre juridiquement dfinie comme un acte unilatral manifestant la vo-
lont non-quivoque du cocontractant daccepter les travaux.
Si la rception est idalement ralise par ltablissement dun procs-verbal, elle est sou-
vent tacite par la manifestation dune volont non quivoque de lacqureur de recevoir
louvrage.
Les tribunaux ont tendance faire concider la date de la rception tacite avec la date
dachvement convenue entre les parties (TA Lux., 04.03.2009, n110706 du rle).
Pour confirmer une rception tacite, la jurisprudence considre les indices tels que :
- labsence de protestation ;
Lorsquune rception provisoire est prvue13, la rception est effectue en deux temps :
- La rception nest ralise qu la rception dfinitive qui fera courir les dlais de ga-
rantie.
13
La rception provisoire est analyse comme une rception sous condition suspensive.
Il a cependant t jug que le matre de louvrage a lobligation de recevoir les travaux et,
sil sy refuse, lentrepreneur peut ly contraindre par une action en justice (TA, Lux.,
11.11.1998, n59224 du rle).
Tant que la rception na pas lieu, cest la responsabilit de droit commun qui sapplique,
et notamment les rgles relatives la responsabilit contractuelle qui sappliquent
(art.1136 et s., art.1147 et s., c.civ.).
La prescription de laction est alors de 30 ans (sauf si elle sinscrit dans des relations nes
du commerce : elle est alors de 10 ans et court partir de la rception de louvrage).
- Les articles 1792 & 2270 du code civil en matire de louage douvrage.15
- Les articles 1642-1 et 1646-1 du code civil en matire de vente dimmeuble cons-
truire.16
14
Cf. supra, fiche 8.
15
Cf. supra fiche 8.
16
Cf. supra fiche 10.
Le contrat doit remplir trois conditions cumulatives afin de tomber sous les dispositions
spcifiques lgales en matire de vente dimmeuble construire prvues aux articles
1601-1 1601-14 du code civil :
1. le vendeur doit avoir la qualit de matre de louvrage (la personne qui dirige
louvrage);
3. la vente doit se faire moyennant des versements ou des dpts de fonds effec-
tuer avant lachvement de la construction.
6.1.1. Le contrat de rservation est spcifique pour les ventes dimmeubles cons-
truire
La vente dun immeuble construire peut tre prcde dun contrat prliminaire, appel
contrat de rservation, suivant lequel le vendeur (ou : le rservant ) s'engage rserver
l'acheteur (ou : le rservataire ) l'immeuble ou une partie de l'immeuble en contrepartie
dun dpt de garantie.
- s'il l'acquiert, le dpt de garantie lui sera restitu puisqu'il paiera le prix ;
Cependant, si le contrat dfinitif n'est pas conclu du fait du vendeur dans le dlai prvu au
contrat prliminaire ou si le contrat propos fait apparatre une diffrence importante par
rapport au contrat prliminaire17, les fonds doivent tre restitus au dposant.
17
Par exemple le prix de vente final excde de plus de 5 % les prvisions initiales ou si l'un des lments d'quipements pr-
vus n'a pas t ralis.
Si toute vente immobilire doit tre passe sous la forme authentique (acte notari), les
parties peuvent rserver un immeuble dj construit par un compromis de vente.
Ds le compromis, les parties sont en principe lies par la vente : le compromis est en effet
un acte juridique assimil une vente avec un accord sur la chose et sur le prix.18
Cet acte nest pas obligatoire, mais trs pratique, car il permet lacheteur potentiel de
prendre une option sur limmeuble en marquant sa volont ferme dacheter le bien au plus
tard une date dtermine, tout en lui laissant le temps de solliciter un financement au-
prs de sa banque.19
Les contrats de vente dimmeuble construire ne peuvent tre conclus qu partir du mo-
ment o les autorisations requises pour la construction auront t dlivres par les admi-
nistrations comptentes.
Lacte de vente doit contenir, sous peine de nullit, les indications suivantes :
La nullit du contrat ne peut tre invoque que par lacqureur et avant lachvement des
travaux.
18
Lorsquun compromis est sign, lenregistrement est obligatoire (paiement dun droit fixe lenregistrement). Sinon, il fau-
dra payer des droits de mutations de 6% et non des droits de transcription.
19
La plupart du temps, le compromis est conclu sous condition suspensive de lacceptation du prt immobilier par la banque.
A dfaut dun dlai enfermant la ralisation de la condition suspensive, cette dernire reste valable et la seule limite rsidant
dans limpossibilit de raliser ladite condition (C.Cass. 26 mars 2009).
Le contrat de vente terme (ou : VAT ) est celui par lequel Le transfert de proprit est consta-
un vendeur s'engage livrer un immeuble son achvement t lachvement de limmeuble
(devant notaire) mais sopre de
un acheteur qui s'engage en prendre livraison et en
manire rtroactive la date du
payer le prix cette date. contrat.
La vente en tat futur d'achvement (ou : VEFA ) est le con- L'acqureur devient propritaire au
trat par lequel le vendeur transfre immdiatement l'ac- fur et mesure de l'avancement de
la construction et paie par tranches
qureur le droit de proprit sur la quote-part du terrain li
20
en fonction de cet avancement.
l'immeuble, ainsi que sur les constructions dj existantes.
Les exceptions dans lesquelles une garantie dachvement nest pas obligatoire sont les
suivantes :
(3) Les immeubles usage mixte lorsque les locaux dhabitation forment
laccessoire des locaux usage professionnel (art.1601-4 al.2, c.civ.).
La garantie dachvement est en pratique une garantie bancaire avec deux options pour la
Banque qui peut choisir entre garantir lachvement ou le remboursement.
Option 1 : Option 2 :
La garantie de lachvement La garantie du remboursement
En cas de faillite/disparition de lentrepreneur, la banque Si lon se situe au tout dbut des travaux, la banque peut
se charge de trouver un nouvel entrepreneur et fait conti- prfrer mettre en uvre la garantie de remboursement.
nuer les travaux suivant le cahier des charges qui avait t
Cette garantie porte sur toutes les sommes qui ont t dj
prvu.
payes par lacqureur pour la construction.
20
Le transfert de la proprit des droits sur le sol et, le cas chant des constructions dj existantes, a lieu ds la signature
du contrat.
- une garantie dcennale pour les vices dune certaine gravit affectant la solidit
des gros ouvrages ;
- une garantie biennale pour les vices sur les menus ouvrages sans distinguer la gra-
vit du vice.
Il y a un vice lorsque la chose est bien celle qui a t promise, mais elle est atteinte dune
anomalie, une dfectuosit intrinsque suffisamment importante.
Les dfauts mineurs courants, c'est--dire ceux qui ne peuvent tre vits ou ceux que lon
peut normalement prvoir, ne sont pas des vices susceptibles dengager la responsabilit
du locateur douvrage.
Toute clause tendant exclure les garanties est illicite et sans effets (CA, 12.04.1978,
Conrad c/ Dock, Peffer et autres ).
Le constructeur ne peut exciper ni du vice du sol, ni de celui des matriaux qui lui ont t
fournis (CA, 20.07.1876, pas.1, p.303).
Les garanties couvrent tous les vices quils soient cachs ou apparents
Il sagit dune prsomption de responsabilit qui pse sur le locateur douvrage : ce dernier
est tenu dune obligation de rsultat dexcuter des travaux exempts de vices (Cass,
11.01.1990, LJUS 99013497).
21
Article 2270 du code civil : Les architectes, entrepreneurs et autres personnes lies au matre de l'ouvrage par un contrat
de louage d'ouvrage sont dchargs de la garantie des ouvrages qu'ils ont faits ou dirigs aprs dix ans, s'il s'agit de gros ou-
vrages, aprs deux ans pour les menus ouvrages.
Article 1792 du code civil : Si l'difice prit en tout ou en partie par le vice de la construction, mme par le vice du sol, les
architectes, entrepreneurs et autres personnes lies au matre de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage en sont res-
ponsables pendant dix ans.
La garantie des vices graves affectant les gros ouvrages est dcennale. Pour savoir si la ga-
rantie dcennale est due, il faut dfinir les notions de gros ouvrages et de vices
graves .
La distinction entre gros et menus ouvrages fait l'objet de nombreuses discussions avec la
tendance de la jurisprudence d'admettre de plus en plus la qualification de gros ouvrage.
- La construction mme dun btiment (les lments immobiliers qui contribuent la structure de ldifice ou de
ses pices matresses) mais aussi les travaux de rfection, de soutnement ou dagrandissement effectus sur
des matires incorpores ldifice (CA, 6.12.1990, n11.555 du rle).
- Linstallation du chauffage central, la plomberie, lensemble de la tuyauterie dun immeuble (TA Lux., 03.12.2003,
n77113 du rle).
- Les chapes.
- Le carrelage sur les balcons (CA, 15.12.1988 Von Roesgen c/ Wagner et Klein ; CA, 06.12.1990, n11555 du
rle).
- Lisolation phonique mme lorsque les exigences minimales lgales et rglementaires ont t respectes.
Pour que la garantie dcennale puisse tre mise en uvre, il faudrait en principe
leffondrement de ldifice (art.1792, c.civ.). Cependant, cette condition a t progressi-
vement abandonne, car avec lvolution des techniques et des matriaux les construc-
tions ne sont plus censes seffondrer, au profit de critres suivants :
22
Dans cette affaire les juges ont considr que les fentres et portes extrieures sont destines assurer lisolation pho-
nique et thermique de limmeuble qui, sans elles, serait impropre sa destination qui est celle dtre habitable (CA,
03.07.2003, n27112 du rle, BIJ 2003 p.123).
23
CA, 04.07.1990, Renzon c/Van Kasteren ; TA Lux., 04.03.2009, n107449-111372, 110706 et 114675 du rle, in
JurisNews construction et immobilier vol.4 n2/2010.
Les vices affectant les menus ouvrages sont garantis deux ans. Cependant les notions de
menus ouvrages et de vices prtent discussion.
- les ouvrages conus et raliss qu titre de liaison, de dcoration des gros ou-
vrages ;
- Les boursouflures de lenduit appliqu au soubassement et murets du btiment ainsi que des dsordres appa-
rus aux siphons situs lentre du garage constituent des vices affectant un menu ouvrage (TA Lux. du
18.06.1993, n41.110 in Les Pandectes droit de la construction , n255 p.110)
La garantie contre les vices affectant les menus ouvrages concerne tous les vices cachs
ou apparents, graves ou non.
La difficult est de distinguer ici le vice dun dfaut de conformit (cf. supra, fiche 12).
Il faut distinguer le rgime spcifique des articles 1792 et 2270 du code civil qui con-
cerne les vices graves affectant le gros ouvrage et tous vices affectant le menu ouvrage
avec le droit commun qui concerne les vices qui ne sont pas garantis : savoir les vices
mineurs affectant le gros ouvrage.
Il est communment admis que les dlais de garantie sont la fois des dlais de dnoncia-
tion et daction : laction en garantie devant tre introduite dans le dlai (de 2 ou 10 ans)
pour tre recevable (Cour, 10 07 1985 Schmit /Commune de Lintgen).24
Les vices ne doivent pas tre dnoncs dans un bref dlai partir de leur dcouverte :
une jurisprudence dsormais bien assise exclut lapplicabilit des dlais de larticle 1648
du code civil ds lors que le vice est rglement par les articles 1792 et 2270 (Cass., 11.
12.1986, commune de Differdange c/Alleva ; CA, 10.07.1985, Schmit /Commune de
Lintgen ).
24
En sens contraire, certaines dcisions ont dcid quil suffit que le vice se produise dans les 10 ans de la rception mais
que laction puisse tre introduite dans un dlai de 30 ans (TA Lux, 28.05.1980, Riga c/ELTPP ).
Les vices mineurs affectant les gros ouvrages ntant pas viss par la garantie spcifique,
cest le droit commun qui sapplique.
Dautres dcisions appliquent au contraire ces dispositions prvues pour la vente au con-
trat dentreprise au motif quelles constituent une application particulire la vente de
principes gnraux du droit .
- le matre de louvrage est oblig de dnoncer les vices mineurs dans un bref dlai
et dagir dans lanne de cette dnonciation ;
- la responsabilit du locateur douvrage nest plus enferme dans les dlais dcen-
naux ou biennaux, mais du dlai de 30 ans.
Suivant larticle 1642 du code civil Le vendeur nest pas tenu des vices apparents et dont
lacheteur a pu se convaincre lui-mme.
Le vice apparent est celui qui doit tre normalement dcel au moment de la rception par
un homme de diligence moyenne qui procde des vrifications lmentaires.
Sil y a un vice apparent lacqureur doit ragir immdiatement en refusant de prendre li-
vraison ou en formulant des rserves expresses.
A dfaut davoir manifest sa volont (refus ou rserves), lacqureur est prsum avoir
remarqu les vices apparents et les avoir finalement accepts.
Lacqureur doit apporter la triple preuve de lexistence dun vice relativement grave25, du
caractre cach de ce vice26, et de lantriorit du vice la vente.
Les vices cachs sont garantis pendant 30 ans27 la double condition de dnonciation du
vice dans un bref dlai partir du moment o lacqureur les a constats ou aurait d les
constater, et daction dans lanne de cette dnonciation (art.1648, c.civ.).
25
Article 1641 du code civil : Le vendeur est tenu de la garantie raison des dfauts cachs de la chose vendue qui la
rendent impropre l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise,
ou n'en aurait donn qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
26
Le vice est cach si seul un technicien est capable de le dcouvrir.
27
Prescription de droit commun prvue larticle 2262 du code civil.
Cependant, cette assimilation nest pas totale, et trois grandes diffrences subsistent :
- en matire de louage douvrage tous les vices sont garantis mme sils sont apparents,
alors quen matire de vente dimmeuble construire seuls les vices cachs aprs un
dlai dpreuve sont garantis ;
- en matire de louage douvrage les dfauts de conformit ne sont pas garantis, alors
quen matire de vente dimmeuble construire la jurisprudence interprte extensive-
ment les vices de construction toutes les malfaons courantes, ainsi que les dfauts
de conformit et de qualit (CA, 15.10.1987, pas.27, p.188) ; 29
- le locateur douvrage doit en principe une rparation par quivalent (art.1142, c.civ.)
alors que le vendeur dun immeuble construire peut imposer une rparation en na-
ture (art.1642-1 al.2, c.civ.).30
10.1. La garantie concerne les vices qui restent cachs aprs un dlai dpreuve
En matire de vente dimmeuble construire, la notion de vice apparent comprend une li-
mitation temporelle : le vice est apparent sil apparat pendant un dlai dpreuve .
Suivant larticle 1642-1 du code civil31, le vice est cach sil napparat pas avant le plus
tardif de ces deux vnements :
- lexpiration dun dlai dun mois aprs la prise de possession de limmeuble par
lacqureur.
28
Article 1646-1 du code civil (L. 8 aot 1985) Le vendeur d'un immeuble construire est tenu pendant dix ans, compter
de la rception de l'ouvrage par l'acqureur, des vices cachs dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes lies
au matre de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mmes tenus en application des articles 1792 et 2270
du prsent code.
Le vendeur est tenu de garantir les menus ouvrages pendant deux ans compter de la rception de l'ouvrage par l'acqureur
()
29
Pour la distinction entre vices et dfaut de conformit, cf. supra Fiche 12.
30
Pour plus dinformation sur la rparation contractuelle, cf. Cahier 1. Droit des contrats. Fiche 5.
31
Article 1642-1. du code civil (L. 8 aot 1985) Le vendeur d'un immeuble construire ne peut tre dcharg, ni avant la
rception de l'ouvrage par l'acqureur, ni avant l'expiration d'un dlai d'un mois aprs la prise de possession par l'acqureur
des vices de construction alors apparents. Il n'y aura pas lieu rsolution du contrat ou diminution du prix si le vendeur
s'oblige rparer le vice.
32La rception peut tre simplement tacite et rsulter du comportement de lacheteur qui prend possession des lieux sans
rserves expresses et procde au paiement complet du prix.
33 Cette prcision dune rception par lacqureur est critiquable car elle ne vise pas la rception par un matre de
louvrage qui est souvent une personne diffrente de lacqureur (contrat de louage douvrage superpos un contrat de
vente dimmeuble construire par exemple).
Ds que le vice est cach, larticle 1641-1 renvoie la responsabilit des locateurs
douvrage prvue aux articles 1792 et 2270 du code civil (cf. infra, fiche 8).
Sil sagit dun vice mineur portant sur un gros ouvrage, un doute subsiste. Les articles
1792 et 2270 du code civil ne prvoyant pas de garantie des vices mineurs affectant les
gros ouvrages, deux thses saffrontent :
- le droit commun de la vente prvu aux articles 1641 et suivants du code civil (garantie
des vices cachs) sappliquerait au motif que ces dispositions constituent une applica-
tion particulire de principes gnraux du droit.
10.2. Les garanties des vices qui apparaissent pendant le dlai dpreuve
Pendant ce dlai, le vendeur est tenu une garantie mais dont le rgime juridique nest
pas prcis.34
34
A dfaut de prcisions, larticle 1642-1 suggre que lacqureur devra dnoncer le vice apparent sur le champ.
En ce qui concerne le dlai de laction en garantie pour les vices apparents, deux thses saffrontent.
1/ Laction ne serait pas limite dans le temps et lacqureur pourrait exercer laction pendant 30 ans.
2/ Laction serait enferme dans lanne de lexpiration du dlai dpreuve par rfrence au droit commun de la garantie
des vices, bien quil ne sagisse pas dun vice cach .
Domaine Vices cachs au moment de la rception. Vices cachs et vices apparents ; Vices cachs aprs un dlai
un critre de gravit pour les vices dpreuve .
affectant le gros ouvrage.
Dure Le vendeur est tenu une garantie trente- (art.1792 & 2270, c.civ.) (art.1646-1, c.civ.)
naire (ou dcennale sil sagit dun contrat
entre commerants). Distinction entre un gros ou un menu ouvrage :
Lacqureur peut : Le locateur douvrage peut impo- Le vendeur peut imposer lacqureur
ser une rparation en nature sous une rparation en nature (art.1642-1
Droit - soit rendre la chose en contrepartie de
certaines conditions jurispruden- al.2 & 1646-1, c.civ.).
la restitution du prix ;
tielles.
- soit garder la chose tout en se faisant
rendre une partie du prix (art.1644,
c.civ.).
Lacheteur doit : Rgime spcifique des articles 1792 & 2270 du code civil : le bnficiaire
de la garantie nest pas tenu, ni au bref dlai de dnonciation, ni dagir dans
Action - dnoncer les vices cachs au vendeur
lanne.
dans un bref dlai partir du moment
o il les a constats ou aurait d les Les dlais de 10 ans (garantie dcennale) ou de 2 ans (garantie biennale)
constater, et courent compter de la rception de louvrage.
La distinction entre dfaut de conformit et vice est donc importante, bien que sou-
vent dlicate.
Ds lors que la nature du dfaut est qualifie en dfaut de conformit et que ce dfaut
tait cach lors de la rception ou la prise en possession, les dlais pour mettre en
uvre la garantie sont diffrents suivant le type de contrat.
En effet, les dfauts de conformit cachs sont assimils aux vices cachs en matire de
vente mais pas en matire de louage douvrage :
35 La garantie des dfauts de conformit en droit de la construction est une construction jurisprudentielle qui est distincte
de la garantie lgale de conformit du droit de la consommation. Par ailleurs, le code de la consommation prvoit que la
garantie lgale de conformit due par le vendeur professionnel, lorsquil vend un bien un consommateur, ne sapplique pas
en matire de vente dimmeuble (art. L.212-1 al.2, c.cons.).
36
Les vices apparents sont garantis en matire de louage douvrage, et, dans une certaine mesure, en matire de vente
dimmeuble construire, cf. infra Fiche 11.
Une chose est atteinte dun vice quand elle est bien celle qui a t promise, mais elle est
impropre lusage auquel on la destine (cf. art.1641, c.civ.). Il y a une anomalie suffisam-
ment importante du bien, ou de la construction, une dfectuosit interne.
Ainsi, par exemple, si limmeuble qui est livr des murs dune paisseur moindre que ce
qui a t promis, il y a l un dfaut de conformit mais ce dfaut de conformit devient un
vice si les murs, en raison de leur paisseur moindre, prsentent des dfauts disolation
thermique ou phonique.
Le dfaut de conformit, qui diminue tellement lusage que lacheteur naurait pas conclu
le contrat, ou nen aurait pas donn le mme prix, a donc acquis les caractristiques dun
vice.
Aussi, les tribunaux ont tendance, en matire de vente dimmeuble, requalifier certains
vices en dfauts de conformit afin dviter la forclusion du bref dlai de larticle 1648 du
code civil.
En cas de sous-traitance, le matre douvrage ne peut agir contre le/les sous-traitant(s) que
sous le fondement de la responsabilit dlictuelle en application du principe de leffet rela-
tif des conventions pose par larticle 1165 du code civil.37
Domaine Entre non contractants (par exemple entre sous- Entre parties contractantes (par exemple entre sous-
traitant et matre douvrage). traitant et entrepreneur principal, ou entrepreneur
principal et matre douvrage).
Fondements de - Responsabilit pour faute (art.1382 & 1383, Responsabilit pour inexcution contractuelle
la responsabilit c.civ.). (art.1147, c.civ.).
- Responsabilit du fait dune personne ou dune Pour quune responsabilit contractuelle puisse
chose (art.1384, c.civ.). tre engage il ne faut pas que le dommage ait t
caus loccasion dun contrat, mais il faut que le
dommage rsulte de linexcution dune des obliga-
tions engendres par ce contrat (CA, 02.06.1970,
pas.21, p.309).
Rparation Rparation de lintgralit du dommage matriel et Rparation limite aux dommages prvisibles
moral. Il faut et il suffit que le dommage soit person- (art.1150, c.civ.).
nel, direct et certain. (CA, 27.11.1978, pas.24,
p.201).
13.2. Le dommage sur une chose transmise par une chane de contrat
Il a t ainsi jug que laction en garantie biennale ou dcennale dcoulant des articles
1792 et 2270 du code civil est transmise comme un accessoire de la chose vendue aux
sous-acqureurs (TA Diekirch, 24.03.1904, pas.6, p.503 ; CA, 12.06.1996, pas.30, p.129).
37
Lobligation de rsultat dexcuter des travaux exempts de vices, laquelle le sous-traitant est tenu vis--vis de
lentrepreneur principal, a pour seul fondement les rapports contractuels et personnels existant entre eux et ne peut tre
invoque par le matre de louvrage, qui est tranger la convention de sous-traitance (Cass, 11.01.1990, pas.28, p.45). Le
matre de louvrage ne peut pas invoquer ni la garantie des vices ni le dfaut de conformit contre le sous-traitant ou le four-
nisseur (CJCE, 17.06.1992 St Jocob Hantke, JCP 1992.II.21927, note Larroumet).
Le matre de louvrage peut exercer laction contractuelle en garantie, prvue aux articles
1792 et 2270 du code civil, contre le fournisseur auprs duquel lentrepreneur a acquis
les matriaux pour les incorporer dans louvrage (CA, 16.02.2000, n22963 du rle).
Acqureur
Action en responsabi-
lit dlictuelle (ab-
sence de contrat di- Responsabilits contractuelles (contrat principal ).
Action en responsabilit
rect). Action contrac- dlictuelle exclusivement
tuelle en garantie (absence de contrat di-
cependant possible
Constructeur
rect).
sur base du transfert
de proprit dune Responsabilits contractuelles (contrat de sous-traitance).
chose.
Sous-traitant
(1) Lentrepreneur doit faire agrer le/les sous-traitant(s) par le matre de louvrage qui
seront alors pays directement par ce dernier - partir du moment o le contrat de
march priv ou march public dpasse un certain seuil. Le seuil est de 55.000 eu-
ros38;
Cette loi ne connat pas un grand succs car elle demande aux entrepreneurs dtre
transparents , relativement aux contrats de sous-traitance quils concluent, sans pour au-
tant leur imposer cette transparence.
La demande dun paiement direct du sous-traitant par le matre de louvrage est ouverte
non seulement lentrepreneur principal, qui dcide dopter pour le mcanisme de la loi de
1991, mais aussi au sous-traitant.
La demande dacceptation par le sous-traitant peut avoir lieu pendant toute la dure du
contrat ou du march (art.5, Loi de 1991).
38
La rfrence de larticle 2 de la loi de 1991 nest plus jour : en effet, larticle 36 2 a) de la loi du 27 juillet 1936 telle
que modifie par la loi du 4 avril 1974 nexiste plus puisque la loi de 1974 prcite a t abroge par une loi du 10 juillet
2003 qui a elle-mme t abroge et remplace par la loi du 25 juin 2009 actuellement applicable en matire de marchs
publics. En revanche larticle 36 2 de la loi de 1936 existe toujours et fait rfrence au seuil applicable lorsque les travaux
ou fournitures pour lEtat doivent faire lobjet dune certaine publicit et concurrence. Il rsulte des diffrentes rformes l-
gales et rglementaires que le seuil vis est celui au-de duquel les marchs publics peuvent tre passs par procdure res-
treinte sans publication davis ou procdure ngocie qui est actuellement dfini par larticle 161 du rglement grand-ducal
modifi du 11 aot 2009.
Les relations entre le matre de louvrage et le sous-traitant agr deviennent alors des re-
lations de nature contractuelle (art.10, Loi 1991).
Dans un contrat de louage douvrage lutilit de la rception est finalement limite pour le
constructeur aux dfauts de conformit apparents car elle ne couvre pas les vices appa-
rents qui sont, comme les vices cachs, toujours soumis garantie.
Site : www.crtib.lu
La mdiation est un mode de gestion des conflits qui prsente de nombreux avantages, et
en particulier la rapidit (une mdiation dure en principe 3 mois maximum), et l'conomie
de moyens. De plus, la mdiation, qui repose sur un accord concert, favorise la durabilit
des relations commerciales
Le CMCC a t cre par Chambre des Mtiers en partenariat avec lOrdre des Avocats du
Barreau de Luxembourg et la Chambre de Commerce.39
Mail : info@cmcc.lu
Web : www.cmcc.lu
16.3. Lexpertise
Une expertise avant travaux peut tre prvue pour tablir ltat de limmeuble, dresser un
rapport sur les travaux raliss ou/et pour assurer un suivi des travaux.
Une procdure permet la nomination dun expert dans de brefs dlais dun commun accord
entre les parties contractantes : dans ce cas, il faut tablir une lettre conjointe pour tablir
la mission de lexpert.
39
En 2003 le centre tait dnomm Centre de Mdiation du Barreau de Luxembourg (ou : CMBL ) pour devenir CMCC
en 2012 la suite de la loi du 24.02.2012 sur la mdiation.
Si un accord nest pas trouv pour nommer un expert, il faut introduire une action en rfr
devant le Prsident du Tribunal dArrondissement comptent selon le lieu de situation de
limmeuble (Luxembourg ou Diekirch) afin de se voir nommer un expert judiciaire.
La qualification expert nest pas prcise par un texte mais dpend de lexprience
dune personne. Lassermentation est un acte juridique pris par un tribunal. La liste des
experts asserments est disponible sur le site du Ministre de la justice
Site : www.mj.public.lu
Modles
Rfrences :
- Loi du 23 juillet 1991 ayant pour objet de rglementer les activits de sous-
traitance (mmorial A n52 du 8.8.1991).
Madame, Monsieur,
Cette dmarche sinscrit dans le cadre de l'article 5 de la loi de 1991 en rfrence qui pr-
voit que " le sous-traitant peut se faire connatre lui-mme au matre de l'ouvrage, pendant
toute la dure du contrat ou du march, pour qu'il soit accept et ses conditions de paie-
ment agres".
Si vous acceptez notre mission de sous-traitant pour lexcution du contrat ci-joint ainsi que
lagrment de nos conditions de paiement (pices jointes n1 & 2), vous serez lgalement
valablement libr notre gard par un paiement direct.
Les factures que nous vous transmettrons pour paiement seront galement transmises
socit [BBB] pour accord.
La procdure de paiement direct est prvue par la loi et elle est dtaille dans le modle de
lettre dacceptation et dagrment que nous vous soumettons (pice jointe n3).
Ainsi, et dans la mesure o vous acceptez cette procdure de paiement direct, nous vous
prions de bien vouloir complter cette lettre et de nous la retourner signe dans vos meil-
leurs dlais.
[Formule de politesse]
Pices jointes :
JE SOUSSIGNE,
M. [nom, prnom]
PAR LA PRSENTE :
JUSQUA CE JOUR :
5. Dclare que toute demande de paiement direct qui serait relative lexcution de
prestations qui aurait dj t payes la socit [BBB], ainsi que reprises dans le
rcapitulatif ci-annex (ANNEXE C), est nulle et non-avenue.
A COMPTER DE CE JOUR
6. La socit [AAA] prsentera pour paiement direct par courrier recommand avec
accus de rception :
i. dune part, toutes les factures quelle a mises dans le cadre de lexcution
du contrat de sous-traitance ci-annex (ANNEXE A), et pour lesquelles elle
na pas t paye, et dont les sommes ne sont pas reprises dans le rcapi-
tulatif (ANNEXE C) ;
9. En cas de refus motiv de la socit [BBB] dans les dlais mentionns au point 8
de la prsente, la socit [XYZ] sera valablement libre si elle consigne les mon-
tants litigieux auprs de [ prciser : La Caisse des consignations ; la Banque ].
10. Le paiement direct prvu par la prsente donne le droit la socit [XYZ] de
sopposer aux demandes de paiement pouvant maner de la socit [BBB] concer-
nant lexcution de prestations de la socit [AAA] dans le cadre du contrat de
sous-traitance ci-annex qui nont pas encore t rgles ce jour, partir du mo-
ment o la socit [AAA] a prsent concomitamment une demande de paiement
direct pour lesdites prestations.
[DATE]
[SIGNATURE]