METODOLOGIA VALUATORIA AVALUO DE EDIFICACIONES

UNIFAMILIARES EN EL CASO DE REFERENCIALES INCOMPLETOS.0

MARCO TEORICO
AVALUOS DE INMUEBLES COMPUESTOS POR TERRENO Y CONSTRUCCION.
Cuando se trata de avaluar una casa-quinta donde no es posible determinar
el valor global de terreno y construccin, como sera el caso del avalo de
un apartamento en Propiedad Horizontal, es indispensable poder diferenciar
el terreno de la construccin a fin de avaluarlos por separado. Para la tasacin
del terreno se aplica el mtodo del mercado, para avaluar la construccin se
aplica el mtodo de los costos. Se complica el panorama cuando no es posible
obtener referenciales de solo un elemento, como seran Referenciales de
Terrenos sin Construccin por ejemplo, entonces hay que estudiar las
fuentes de informacin para ver la posibilidad de obtener la data que
necesitamos, aunque sea de manera indirecta
EL AVALUO DE LA CONSTRUCCION. EL VALOR DE REPOSICION. CONCEPTOS
BASICOS.
Para el estudio del Valor de Reposicin o Costo de Reposicin hay que tomar
en cuenta que NINGUN comprador medianamente informado pagar ms por
una propiedad de lo que le costara construir (dentro de un lapso de tiempo
prudente) una propiedad similar que rena las mismas condiciones que la que
se ofrece en venta. Viendo el problema de esta manera, se deduce que
nuestro comprador tiene dos alternativas para satisfacer su necesidad: a)
Adquirir la propiedad que se ofrece en venta. b) Construir una edificacin
similar que cumpla con las mismas condiciones que la propiedad
ofrecida.
Por supuesto, se observar que existe una diferencia en el valor de la
alternativa a) y de la alternativa b) adquirir una propiedad ya existente es
mucho "ms barato" que construir a los costos actuales tanto de material,
mano de obra (sueldos y salarios) e intereses de financiamiento. Se hablara
entonces de DEPRECIACION como un factor (f) que allana la diferencia entre
la alternativa (b) (Construir una edificacin nueva) y la alternativa (a)
(Comprar una edificacin vieja). Claro est que este no es el concepto clsico
de Depreciacin pero, nos ayudar a entender el concepto de Valor de
Reposicin, fundamento de esta exposicin.
Expresando de una manera analgica lo antes expuesto podemos decir que:
VALOR ACTUALIZADO = VALOR DE REPOSICION X FACTOR DE DEPRECIACION
VA = VR * f
DETERMINACION DEL VALOR DE REPOSICION. BASES DE DATOS DE COSTOS DE
CONSTRUCCION
La determinacin de cunto cuesta construir una edificacin no es fcil, para
ello solamente existen las siguientes alternativas: a) ndices Oficiales de
Organismos Pblicos sobre el Precio Unitario de Construccin,
b)Tipologas de Construccin emitidas por FUNDACONSTRUCCION c) Anlisis de
Precios Unitarios. La obtencin de estos ndices Oficiales, es quizs la fuente
de informacin menos confiable ya que resulta casi imposible estandarizar la
construccin, es decir nunca ser una construccin exactamente igual a la
otra y adems el costo de los materiales de construccin y de la propia mano
de obra vara de regin en regin en el pas; adems el costo del flete, que
generalmente no se expresa para predios rurales, los cuales se encuentran la
mayora de las veces en sitios distantes de las ciudades y sin carreteras
pavimentadas. El mismo razonamiento se puede hacer para el Estudio de
Tipologas de Construccin, donde solo se toman en cuenta unos factores
constructivos y las mejoras, bienhechuras u otros tipos de construccin
debern considerarse por separado.
El anlisis de Precios Unitarios es quizs el instrumento ms confiable para la
determinacin del Valor de Reposicin. El anlisis consiste en desglosar en
tres (3) grandes grupos MATERIALES, EQUIPOS Y MANO DE OBRA, aunque para
los efectos de avalos de edificaciones e instalaciones agropecuarias,
agregaremos un grupo o costo adicional que sera el FLETE, reducirlos a la
unidad y al resultado agregarle los GASTOS DE ADMINISTRACION, las
UTILIDADES y si fuese necesario el FINANCIAMIENTO, cosa que no se tomar
en cuenta en esta exposicin. Lo ms importante de un Anlisis de Precios
Unitarios es fijar el RENDIMIENTO de la obra, o sea la cantidad de obra que se
ejecutar en un da. Este parmetro es el ms importante ya que todos los
trminos gravitarn en torno a este concepto ya que se define como UNIDAD
para cada grupo el Costo dividido entre el Rendimiento. Hay que ser
cuidadosos en la determinacin del factor que comprende las Prestaciones
Sociales, Antigedad, Cesanta, Vacaciones, Feriados etc., este dato depende
en Venezuela generalmente del Contrato Colectivo que Firma la Federacin
de Trabajadores de la Construccin y la Cmara de Industria de la
Construccin y se expresa como un porcentaje que debe incrementar al Valor
Unitario de la Mano de Obra.
LAS BASES DE DATOS DE COSTOS DE CONSTRUCCION.
Existen varias empresas especializadas en el pas que se dedican mediante
algoritmos propios a calcular los precios unitarios de diversas partidas y
subpartidas que componen una obra en cuestin. Estas empresas consiguen
con gran precisin obtener los precios unitarios pero con la desventajas que
siempre estn referidos a Caracas o a Grandes Centros Urbanos, por lo tanto
no toman en cuenta los costos adicionales causados por el flete y el personal,
tal como se expuso en el punto anterior. Por lo tanto estos valores debern ser
cuidadosamente analizados y corregidos antes de proceder a armar el Valor de
Reposicin resultante. La unin de las diferentes partidas que componen la
obra y los cmputos mtricos definirn el Valor de Reposicin Total del bien, y
el cociente de este valor entre el rea de edificacin definir el Valor Unitario
de Reposicin, que es nuestro objetivo.
LAS TIPOLOGIAS DE CONSTRUCCION.
Solo son aplicables si el inmueble a avaluar coincide con uno de los "tipo"
estudiadas en dicho informe. Estos estudios dan directamente el Valor de
Reposicin por M2 de Construccin Bruta donde se incluyen todos los costos
directos e indirectos causados en la obra. Si la edificacin a tasar no
coincide con alguna de las tipologas estudiadas en el informe de
FUNDACONSTRUCCION, se buscar la mas similar y se harn las correcciones
que el caso amerite, por supuesto se perder precisin en la determinacin del
valor obtenido y ser preferible utilizar los anlisis de precios unitarios para
la obtencin de un valor ms preciso. Lo mismo se aplica en aquellas
mejoras, bienhechuras y construcciones adicionales que no aparecen
reflejadas en el informe de FUNDACONSTRUCCION o que fueron realizadas
posteriores a la construccin. En estos casos debern calcularse igualmente,
a travs de los anlisis de precios unitarios.
METODOLOGIA PARA EL AVALUO DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES: CASO
REFERENCIALES INCOMPLETOS.
La existencia de Referenciales Incompletos para Viviendas Unifamiliares
es ms comn que lo que se cre. Es ms, los Documentos de Propiedad de
Viviendas Unifamiliares, en su gran mayora no tiene los datos completos y
nicamente citan el rea de la parcela de terreno y el Precio de Venta,
omitiendo datos tan importantes para el Ingeniero Tasador como lo son el rea
de Construccin de la Vivienda, La Edad de la misma, el Nmero de
Habitaciones etc. Esto se debe, en su mayora, a las causas siguientes: a)
Cuando una persona compra un terreno y construye una casa, la mayora
de las veces no registra el Ttulo Supletorio de la edificacin, y si lo hace, es
muy probable que se limite a un descripcin general del bien sin
especificar rea, tipo de construccin, nmero y fecha de la habitabilidad o
permiso de construccin etc. Por consiguiente, cuando esa persona
venda el terreno y la casa sobre el construida, el Documento de Propiedad
solo mencionar el rea de la Parcela de Terreno, el Precio de Venta y
brevemente mencionar que sobre el terreno hay construida una casa. b)
El control de las Autoridades Municipales sobre la construccin de casas,
es prcticamente nulo y como la mayora de las veces quien construye la
vivienda es para su uso, la habitan an en etapa de construccin, trayendo
como consecuencia que la supervisin de las Autoridades Municipales se limite
a la aprobacin del proyecto y el otorgamiento del permiso de construccin;
que por cierto la mayora de las veces no coincide lo que est permisado con
lo realmente construido, ya que en el transcurso del tiempo, los moradores
van modificando la casa de acuerdo a sus necesidades, no siendo raro
observar, an en los sectores ms exclusivos de las grandes ciudades, casas-
quintas que invaden los retiros, techan terrazas o construyen plantas
adicionales.
Determinacin del Valor del Terreno sin Construccin .
Clasificacin de los Inmuebles Referenciales. Cuando en la Urbanizacin, Zona
o Sector a valuar, fuese posible la obtencin de Referenciales de Terrenos Sin
Construccin, se preferirn estos, ya que a travs de la metodologa del
Mercado, es posible obtener con bastante precisin el Valor del mismo. Sin
embargo, sucede muy comnmente que en una Urbanizacin o Sector, no
existen registrados recientemente referenciales de terrenos sin construccin,
ya sea porque el sector est completamente urbanizado o por otros
motivos. En este caso es cuando debemos recurrir a los Referenciales de
Casas que incluyen Terreno y Construccin. Ahora bien, si en los Documentos
de Propiedad consultados en la Oficina Subalterna de la jurisdiccin de la
urbanizacin o sector, indican el rea de terreno y el rea de construccin, el
procedimiento valuatorio es ms simple; pero vamos a suponer para esta
exposicin que los d de los inmuebles que hemos seleccionado como los ms
representativos, son INCOMPLETOS y solo contienen la informacin del rea
del terreno y del Precio de la Venta nicamente.
Metodologa para la Determinacin del Valor del Terreno Sin Construccin
Utilizando Referenciales Incompletos de Viviendas Unifamiliares. Para la
determinacin del Valor del Terreno SIN Construccin, se deber observar la
siguiente metodologa: Se supondr un valor de reposicin por metro
cuadrado de construccin para todos los referenciales. En otras palabras, se
busca que todos los Inmuebles Referenciales sean similares entre s. La nica
forma de constatar esto, es a travs de la INSPECCION a cada uno de los
Inmuebles Referenciales seleccionados. Claro, aqu se presenta la dificultad
de acceso a los inmuebles, ya que los propietarios pondrn restricciones al
ingreso de personas extraas a su propiedad. Tambin sera vlido obtener un
Valor de Reposicin diferente para cada uno de los inmuebles
inspeccionado; este caso es frecuente en sectores donde existan casas
construidas en diferentes materiales, no es raro encontrar en el interior del
pas lugares donde las casas-quintas estructuralmente construidas en concreto
armado, se mezclan con antiguas casas de paredes portantes en ladrillos
slidos de arcilla con cubiertas en zinc u otro material liviano. Sin embargo,
esto afirma an ms la importancia de la Inspeccin Individual a cada
inmueble seleccionado. El valor de reposicin se corregir por Depreciacin y
Obsolescencia por el mtodo de Ross - Heidecke, donde se evaluar la edad y
el estado de conservacin de los referenciales. Aqu se reafirma la importancia
de la inspeccin de cada uno de los referenciales, ya que adems de definir el
valor de reposicin, es importante determinar la Edad de dicha construccin
y definir su estado de conservacin y mantenimiento. Lo ideal sera
escoger referenciales de similar edad y estado de Conservacin y
Mantenimiento que la Vivienda Unifamiliar objeto de nuestro avalo. Para la
determinacin de la Edad del Inmueble, o la edad de los referenciales, no se
puede contar con el Documento de Propiedad, ya que el mismo no lo
cita. Por lo tanto el Ingeniero Tasador debe estimar la Edad Aparente del
Inmueble, o sea la determinacin aproximada de la edad del inmueble en
base a la inspeccin de la construccin y la experiencia del profesional. Es
precisamente en la determinacin de la Edad del Inmueble o de los
referenciales cuando la bsqueda de informacin en la zona da resultado, ya
que a travs de entrevistas a los antiguos vecinos del sector o a los propios
ocupantes de los inmuebles se puede obtener dicho dato.
Para deducir el rea de construccin de los referenciales, se asumir que los
mismos ocupan el Porcentaje de Construccin correspondiente al rea de la
parcela sobre la cual fueron construidos, de acuerdo a lo establecido en la
Ordenanza de Zonificacin para la Urbanizacin o Sector. Sin embargo,
para aquellos Referenciales que indiquen en el Documento de Propiedad el
rea de construccin, se tomar esta como vlida. Este es quizs el punto ms
importante y donde se concentrarn los errores o incertidumbres del mtodo.
Si no cita el rea de construccin el Documento de Propiedad de los
Referenciales, lo ideal sera Inspeccionar cada uno de los Inmuebles
seleccionados a fin de medir el rea construida y determinar las tipologas de
construccin existentes en cada inmueble. Sin embargo, es muy raro que un
vecino o habitante de una casa le permita al Ingeniero Tasador el acceso a
su vivienda para medirla, en la mayora de los casos, debido a diferentes
razones, todas vlidas, como lo son desde la inseguridad personal en que se
vive, o simplemente a que el vecino no quiere ver interrumpida su privacidad.
En estos casos extremos, no queda otro recurso que ESTIMAR de una manera
indirecta la "Probable rea" que ocupa la casa en la parcela; y esto solo es
posible partiendo de la premisa que el rea de construccin del inmueble
referencial coincide con el rea mxima de construccin que permiten las
Ordenanzas Municipales de Zonificacin y Urbanismo correspondiente al
Sector. El fin de las Ordenanzas de Zonificacin es el de regular el Uso que se
le destinar a la tierra, la densidad de poblacin, las reas de
ubicacin y construccin, retiros y dems caractersticas que se establecen
para una zona en el Plano Regulador de Zonificacin. Dependiendo de la
zonificacin y el uso a que est destinado, variar el valor del terreno ya
que el mismo es directamente proporcional al aprovechamiento mximo del
inmueble. Se buscar que los referenciales tengan la misma zonificacin y uso
que el inmueble objeto del avalo a fin de cumplir con el punto anterior. Debido
a que en el Documento de Propiedad del referencial se cita nicamente el rea
del terreno, el rea Mxima de Construccin permisible para esa parcela de
terreno se determinar con el producto del rea de terreno y el Porcentaje
de Construccin definido en las Ordenanzas.
A const. = A terr. * % const
Sin embargo, puede darse el caso que el sector donde se efecta el avalo
no est ordenado urbansticamente, es decir no existan Ordenanzas de
Zonificacin. Para este caso, se introduce en el avalo otro elemento
adicional de incertidumbre y depender de la inspeccin del Sector por parte
del Ingeniero Tasador definir cul es el Porcentaje de Construccin ms
comn o que ms se repita del sitio inspeccionado.
La mxima incertidumbre posible en el mtodo, corresponde al caso que no
sea posible determinar por inspeccin directa las reas reales, los diferentes
tipos de materiales, las edades y los estados de conservacin y
mantenimiento de los referenciales; en este caso se deber asumir que: 1) El
rea de Construccin de todos los referenciales corresponde al rea mxima
de construccin permisible, en base a la superficie de sus correspondientes
parcelas de terreno, reglamentadas en las Ordenanzas de Zonificacin de la
Urbanizacin o Sector. 2) Todos los referenciales tienen la misma edad y
estado de conservacin y mantenimiento que el inmueble objeto del informe
tcnico. 3) En todos los referenciales NO EXISTEN bienhechuras, ni
mejoras, ni obras adicionales diferentes al rea mxima de construccin
permisible en las Ordenanzas de Zonificacin definidas en el punto (1). 4) El
Tipo de Construccin y la Clase de Materiales utilizados en los referenciales,
son similares a la Construccin Original del inmueble a valuar. Esta mxima
incertidumbre ocurre la mayora de las veces en el avalo de Viviendas
Unifamiliares, ya que es muy comn que el Ingeniero Tasador no pueda
acceder a los inmuebles referenciales para medirlos, constatar su edad y
determinar su estado de mantenimiento y conservacin. Sin embargo esta
inaccesibilidad a los inmuebles no es excusa para que el profesional no aviste o
fotografe desde afuera la mayor parte de los inmuebles referenciales
seleccionados para el avalo. Esta Inspeccin Ocular es una gran ayuda y
fuente de informacin para depurar los mismos. Por supuesto, todas las
premisas asumidas pueden ser o no ciertas, lo ms probable es que no lo
sean, ya como arriba se describi las Viviendas Unifamiliares son los
inmuebles mas susceptibles a una continua modificacin y mejora por parte
de sus habitantes, sin embargo el mtodo aqu expuesto al ser aplicado con
todo el cuidado y rigurosidad del caso, puede ofrecer resultados bastantes
aproximados a la realidad.
Debido a que la metodologa aqu expuesta, combina la Metodologa de
Aproximacin al Mercado con la Valoracin de Costos, es perfectamente
aplicable las correcciones y homologaciones comnmente aceptadas en el
Mtodo del Mercado como podran ser Correccin por Superficie de la
Parcela, Correccin por Actualizacin de Valores, Correccin por ubicacin y
todas aquellas que sean necesarias a juicio del Ingeniero Tasador.
Metodologa para la Determinacin del Valor de La Construccin.
La determinacin del Valor de la Construccin para Viviendas Unifamiliares,
no representa mayor problema, ya que se reducir a la determinacin del
Costo Actualizado de la Construccin, partiendo del Valor de Reposicin, la
Edad y el Estado de Conservacin y Mantenimiento, tal como se expuso en
el primer cuerpo de esta exposicin. Quizs en el punto que ms cuidado
hay que tener, cuando se realiza el avalo, es la medicin del inmueble. Para
la determinacin del Valor de la Construccin, es indispensable un exacta
medicin del bien, teniendo especial cuidado en definir las diferentes
tipologas de construccin, si las hubiera, y preparar los croquis lo ms limpio
e inteligible posible. El Ingeniero Tasador, deber poner mucha atencin
en la determinacin de las bienhechuras y mejoras, ya que hay casos donde
las mismas contribuyen en una alta proporcin a la determinacin del Valor de
la Construccin. Se definen como bienhechuras y mejoras como todos
aquellos bienes construidos o instalados en el inmueble que no se puedan
remover o su remocin causara la prdida parcial o total del mismo, as como
aquellos bienes que son construidos o adaptados especialmente para ese
inmueble en particular, y que su utilizacin en otra edificacin no es posible
por sus dimensiones, caractersticas o instalacin. El Valor Total de la
Construccin resultara de la totalizacin del producto de las diferentes reas
medidas en el sitio por sus correspondientes Valores Actualizados de
Construccin, mas el Valor Actualizado de las Bienhechuras y Mejoras:
V.Const. = Area 1 * V.Ac.1 + Area 2 * V.Ac.2 + V.Bienech.
Valor Total del Inmueble.
Siguiendo nuestra metodologa, el paso final ser la determinacin del Valor
Total del Inmueble el cul se conforma por la Suma del Valor del Terreno y El
Valor de Construccin, los cuales fueron obtenidos en forma separada e
independientes:
V.Inm. = V.Terr. + V.Const
Ejemplo Ilustrativo de la Aplicacin del Mtodo
Sean los siguientes referenciales correspondientes a Casas-Quintas
construidas en una de las ms exclusiva Urbanizacin Residencial de la ciudad
de Caracas
No se pudo tener acceso a los inmuebles ya que las mayor parte de las
mismas estn custodias por vigilantes. La Zonificacin de la Urbanizacin es
R-3 y su Porcentaje de Construccin es del 60%
El inmueble Objeto del Avalo tiene las siguientes caractersticas:
AREA DEL TERRENO: 1,500 M2
CONSTRUCION: TIPO A: 930 M2 TIPO B: 125 M2
EDAD DEL BIEN: 12 AOS
CONSERVACION: BUENA
En la Inspeccin realizada a la Urbanizacin, se constat que todas las casas
tenan un estado de conservacin y mantenimiento bueno y que
aparentemente todas las construcciones eran del Tipo "A", similar a la
construccin del Inmueble objeto del estudio. No se pudieron apreciar
bienhechuras y mejoras y solo pudieron fotografiarse 4 inmuebles
referenciales, ya que el resto estaba rodeado de altos muros que no
permitan la visibilidad del inmueble.
DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO.
ANALISIS DE LOS REFERENCIALES
CONVICCION PARA TODOS LOS REFERENCIALES:
AREA DE CONSTRUCCION = AREA DEL TERRENO * % CONSTRUCCION
% DE CONSTRUCCION = 60% DEL AREA DEL TERRENO SEGUN ORDENANZAS
NOTAS METODOLOGICAS
1) VALOR DE REPOSICION: Calculado para inmuebles destinados Casas-Quintas.
Estructuralmente construidos en concreto armado. Cerramientos en paredes
de bloque. Incluye los costos de proyecto, honorarios de inspeccin,
construccin, financiamiento y comisiones por ventas.
2) EDAD: Calculada a partir de la fecha de protocolizacin del Documento de
Condominio respectivo.
3) ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO: Calculado en base a la
Edad y estado de Conservacin de cada uno de los referenciales cuya edad
aparece en el Documento de Propiedad

Para aquellos Referenciales que no citan su edad en el Documento de

Propiedad, se asumir que tienen la misma edad que el inmueble a ser
avaluado
4) FACTOR DE CORRECCION DE ROSS_HEIDECKE: Calculado en base la tabla
de Ross-Heidecke
5) VALOR ACTUALIZADO DE LA CONSTRUCCION: Calculado de acuerdo a la
frmula:
VAC = VR * (1 - FAC. Ross-H)
6) VALOR DEL TERRENO: Calculado por la diferencia entre el Valor del
Inmueble y el Valor Actualizado de la Construccin
7) FACTOR DE ACTUALIZACION: Calculado al aplicarle a la Incidencia del
Terreno el factor de actualizacin en base a los boletines publicados por el
Banco Central de Venezuela sobre el ndice de Precios al Consumidor del
rea Metropolitana de Caracas (I.P.C.) de acuerdo a la siguiente frmula:
F.C.Ac = IPC ABRIL 95/ IPC referencial
Donde el IPC correspondiente a Abril de 1.995 se calcula de acuerdo al ndice
publicado por el B.C.V. mas reciente (Abril 1,995 = 3,029.7) y el IPC
correspondiente a cada referencial se estima para la fecha de protocolizacin
del Documento de Compraventa.
8) FACTOR DE CORRECCION POR AREA: Se calcula de acuerdo a la frmula
siguiente:
F.C.Ar = [1 - A (inmueble) / A (referencial) * 0.05] + 0.05
9) VALOR UNITARIO CORREGIDO: Corresponde a la Incidencia del Terreno
corregido por rea y actualizada de acuerdo a la frmula:
V.U.C. = I.T. * F.C.Ac * F.C.Ar
DETERMINACION DEL VALOR DE CONSTRUCCION

DETERMINACION DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE:

VALOR DEL TERRENO: (Bs.) 2,681,775.00
VALOR DE LA CONSTRUCCION: (Bs.) 48,407,638.60
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: (Bs.) 51,089,413.60