LAUDO DE AVALIAO AP-00133/17-01

FRIBOI TRADE EXPORTAO E

IMPORTAO LTDA.


LAUDO DE AVALIAO: AP-00133/17-01 DATA-BASE: 15 de fevereiro de 2017

SOLICITANTE: JBS S.A., doravante denominada JBS.

Sociedade annima aberta, com sede Av. Marginal Direita do Tiet, n 500, 3 Andar, Bloco I, Vila Jaguara, Cidade e
Estado de So Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o n 02.916.265/0001-60.

OBJETO: FRIBOI TRADE EXPORTAO E IMPORTAO LTDA., doravante denominada FRIBOI TRADE.

Sociedade empresria limitada, com sede Av. Brigadeiro Faria Lima, n 2.391, Conjunto 121-12, Sala 02, Jardim
Paulistano, Cidade e Estado de So Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o n 02.216.852/0001-46.

OBJETIVO: Determinao do valor do patrimnio lquido contbil da FRIBOI TRADE, para fins de incorporao por JBS, nos termos
dos artigos 226 e 227 da Lei n 6.404/76 (Lei das S.A.).

Laudo de Avaliao AP-00133/17-01 1



NDICE

1. INTRODUO ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 3
2. PRINCPIOS E RESSALVAS ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 5
3. LIMITAES DE RESPONSABILIDADE --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 6
4. METODOLOGIA DE AVALIAO --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 7
5. AVALIAO DO PATRIMNIO LQUIDO CONTBIL DE FRIBOI TRADE -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8
6. CONCLUSO ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9
7. RELAO DE ANEXOS ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 10

Laudo de Avaliao AP-00133/17-01 2



1. INTRODUO

A APSIS CONSULTORIA E AVALIAES LTDA., doravante denominada APSIS, Recentemente, a APSIS realizou avaliaes para companhias abertas,
com sede Rua da Assembleia, n 35, 12 Andar, Centro, Cidade e Estado do atendendo a diversas finalidades, nas seguintes empresas:
Rio de Janeiro, inscrita no CNPJ sob n 08.681.365/0001-30, foi nomeada por
AMBEV S.A.
JBS para determinar o valor do patrimnio lquido contbil de FRIBOI TRADE,
BANCO BTG PACTUAL S.A.
para fins de incorporao pela Solicitante, nos termos dos artigos 226 e 227
BEMATECH S.A.
da Lei n 6.404/76 (Lei das S.A.).
BR PROPERTIES S.A.
Na elaborao deste trabalho, foram utilizados dados e informaes CENTRAIS ELTRICAS BRASILEIRAS S.A. - ELETROBRAS
fornecidos por terceiros, na forma de documentos e entrevistas verbais com CIA. SIDERRGICA NACIONAL
o cliente. As estimativas usadas nesse processo esto baseadas em: ESTCIO PARTICIPAES S.A.
GOL LINHAS AREAS INTELIGENTES S.A.
Demonstraes financeiras de FRIBOI TRADE em 15 de fevereiro de
JBS S.A.
2017;
JEREISSATI TELECOM S.A.
Documentao comprobatria dos itens patrimoniais mais relevantes.
NET SERVIOS DE COMUNICAO S.A.
OI S.A.
QUALICORP S.A.
RESTOQUE COMRCIO E CONFECES DE ROUPAS S.A.
TOTVS S.A.

Laudo de Avaliao AP-00133/17-01 3



A equipe responsvel pela realizao deste trabalho constituda pelos

seguintes profissionais:

AMILCAR DE CASTRO
Diretor
Bacharel em Direito
ANA CRISTINA FRANA DE SOUZA
Scia e Conselheira
Engenheira Civil (CREA/RJ 1991103043)
ANTONIO LUIZ FEIJ NICOLAU
Diretor
Advogado (OAB/RJ 167.543)
EDUARDO DE CASTRO ROSSI
Diretor
Engenheiro Eletricista (CREA/SP 5062320397)
GIANCARLO NALDI FALKENSTEIN
Projetos
Contador (CRC/SP317492/O-1)
LUIZ PAULO CESAR SILVEIRA
Vice-Presidente
Engenheiro Mecnico e Contador (CREA/RJ 1989100165 e CRC/RJ-118263/P-0)
MARCIA APARECIDA DE LUCCA CALMON
Diretora
Contadora (CRC/1SP-143169/O-4)
MRCIA MOREIRA FRAZO DA SILVA
Diretora
Contadora (CRC/RJ-106548/O-3)
MARINA RAGUCCI DA SILVA FREIRE
Projetos
Economista
RENATA POZZATO CARNEIRO MONTEIRO
Presidente
Ps-Graduada em Direito (OAB/RJ 109.393)
SERGIO FREITAS DE SOUZA
Diretor
Economista (CORECON/RJ 23521-0)

Laudo de Avaliao AP-00133/17-01 4


2. PRINCPIOS E RESSALVAS
O Relatrio, objeto do trabalho enumerado, calculado e particularizado, obedece criteriosamente aos princpios fundamentais descritos a seguir, que so
importantes e devem ser cuidadosamente lidos.
Os consultores no tm interesse, direto ou indireto, nas companhias
envolvidas ou na operao, bem como no h qualquer outra
circunstncia relevante que possa caracterizar conflito de interesses.
Os honorrios profissionais da APSIS no esto, de forma alguma,
sujeitos s concluses deste Relatrio.
No melhor conhecimento e crdito dos consultores, as anlises,
opinies e concluses expressas no presente Relatrio so baseadas
em dados, diligncias, pesquisas e levantamentos verdadeiros e
corretos.
Assumem-se como corretas as informaes recebidas de terceiros,
sendo que as fontes delas esto contidas e citadas no referido
Relatrio.
Para efeito de projeo, parte-se do pressuposto da inexistncia de
nus ou gravames de qualquer natureza, judicial ou extrajudicial,
atingindo as empresas em questo, que no as listadas no presente
Relatrio.
O Relatrio apresenta todas as condies limitativas impostas pelas
metodologias adotadas, quando houver, que possam afetar as
anlises, opinies e concluses contidas nele.
O Relatrio foi elaborado pela APSIS, e ningum, a no ser os seus
prprios consultores, preparou as anlises e correspondentes
concluses.
A APSIS assume total responsabilidade sobre a matria de Avaliaes,
incluindo as implcitas, para o exerccio de suas honrosas funes,
precipuamente estabelecidas em leis, cdigos ou regulamentos
prprios.
O presente Relatrio atende a recomendaes e critrios
estabelecidos pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT),
pelos Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) e
International Valuation Standards (IVS), alm das exigncias
impostas por diferentes rgos, como Comit de Pronunciamentos
Contbeis (CPC), Ministrio da Fazenda, Banco Central, Banco do
Brasil, Comisso de Valores Mobilirios (CVM), Superintendncia de
Seguros Privados (SUSEP), Regulamento do Imposto de Renda (RIR),
Comit Brasileiro de Avaliadores de Negcios (CBAN), Conselho
Federal de Contabilidade (CFC), etc.
O controlador e os administradores das companhias envolvidas no
direcionaram, limitaram, dificultaram ou praticaram quaisquer atos
que tenham ou possam ter comprometido o acesso, a utilizao ou o
conhecimento de informaes, bens, documentos ou metodologias de
trabalho relevantes para a qualidade das concluses contidas neste
Relatrio.
Laudo de Avaliao AP-00133/17-01 5


3. LIMITAES DE RESPONSABILIDADE

Para elaborao deste Relatrio, a APSIS utilizou e assumiu como

verdadeiros e coerentes informaes e dados histricos auditados por
terceiros ou no auditados, fornecidos por escrito pela administrao
da empresa ou obtidos das fontes mencionadas, no tendo qualquer
responsabilidade com relao veracidade deles.
O escopo desta avaliao no incluiu auditoria das demonstraes
financeiras ou reviso dos trabalhos realizados por seus auditores,
assim como medies in loco. Sendo assim, a APSIS no est
expressando opinio sobre as demonstraes financeiras e medies
da Solicitante.
A APSIS no se responsabiliza por perdas ocasionais Solicitante e a
suas controladas, a seus scios, diretores e credores ou a outras
partes como consequncia da utilizao dos dados e informaes
fornecidos pela empresa e constantes neste Relatrio.
Este trabalho foi desenvolvido unicamente para o uso dos
Solicitantes e seus scios, visando-se ao objetivo j descrito.

Laudo de Avaliao AP-00133/17-01 6



4. METODOLOGIA DE AVALIAO

Exame da documentao de suporte j mencionada, cujo objetivo a

verificao de uma escriturao feita em boa forma, obedecendo-se s
disposies legais regulamentares, normativas e estatutrias que regem a
matria, de acordo com as "Prticas Contbeis Adotadas no Brasil".

Foram examinados os livros de contabilidade da FRIBOI TRADE e todos os

demais documentos necessrios elaborao deste Laudo, que foi realizado
a partir do balano patrimonial da companhia, encerrado em 15 de fevereiro
de 2017.

Laudo de Avaliao AP-00133/17-01 7



5. AVALIAO DO PATRIMNIO LQUIDO CONTBIL DE FRIBOI TRADE

Foram examinados os livros de contabilidade da FRIBOI TRADE e todos os FRIBOI TRADE EXPORTAO E DEMONSTRAES
demais documentos necessrios elaborao deste Laudo. IMPORTAO LTDA. CONTBEIS
SALDOS EM
Apuraram os peritos que o valor do patrimnio lquido contbil de FRIBOI BALANO PATRIMONIAL (R$)
15/02/2017
TRADE, para fins de incorporao pela JBS, de R$ 1.000,00 (mil reais), em
ATIVO CIRCULANTE 1.000,00
15 de fevereiro de 2017, conforme tabela ao lado. Caixa e equivalentes de caixa 1.000,00
ATIVO NO CIRCULANTE -
REALIZVEL A LONGO PRAZO -
INVESTIMENTOS -
IMOBILIZADO -
INTANGVEL -
TOTAL DO ATIVO 1.000,00
PASSIVO CIRCULANTE -
PASSIVO NO CIRCULANTE -
EXIGVEL A LONGO PRAZO -
PATRIMNIO LQUIDO 1.000,00
TOTAL DO PASSIVO 1.000,00

Laudo de Avaliao AP-00133/17-01 8



6. CONCLUSO

luz dos exames realizados na documentao anteriormente mencionada e tomando por base estudos da APSIS, concluram os peritos que o valor do patrimnio
lquido contbil da FRIBOI TRADE, para fins de incorporao pela JBS, de R$ 1.000,00 (mil reais), em 15 de fevereiro de 2017.

Estando o Laudo de Avaliao AP-00133/17-01 concludo, composto por 10 (dez) folhas digitadas de um lado e 02 (dois) anexos, a APSIS, empresa especializada
em avaliao de bens, CRC/RJ-005112/O-9, abaixo representada legalmente pelos seus diretores, coloca-se disposio para quaisquer esclarecimentos que,
porventura, se faam necessrios.

So Paulo, 20 de fevereiro de 2017.

MARCIA APARECIDA DE LUCCA CALMON MARINA RAGUCCI DA SILVA FREIRE GIANCARLO NALDI FALKENSTEIN
Diretora (CRC/1SP-143169/O-4) Projetos Projetos

Laudo de Avaliao AP-00133/17-01 9



7. RELAO DE ANEXOS

1. DOCUMENTAO DE SUPORTE

2. GLOSSRIO E PERFIL DA APSIS

RIO DE JANEIRO - RJ SO PAULO - SP

Rua da Assembleia, n 35, 12 Andar Av. Anglica, n 2.503, Conj. 101
Centro, CEP 20011-001 Consolao, CEP 01227-200
Tel.: + 55 (21) 2212-6850 Fax: + 55 (21) 2212-6851 Tel.: + 55 (11) 4550-2701

Laudo de Avaliao AP-00133/17-01 10

ANEXO 1
ANEXO 2
 Glossrio
A
Amortizao rea total de construo -se que sejam usados por mais de um
alocao sistemtica do valor amortiz- resultante do somatrio da rea real pri- perodo contbil.
vel de ativo ao longo de sua vida til. vativa e da rea comum atribudas a uma
unidade autnoma, definidas conforme a Ativo intangvel
Amostra ABNT. ativo identificvel no monetrio sem
ABL conjunto de dados de mercado repre- substncia fsica. Tal ativo identificvel
rea bruta locvel. sentativos de uma populao. rea til quando: a) for separvel, isto , capaz
rea real privativa subtrada a rea ocu- de ser separado ou dividido da entida-
ABNT Aproveitamento eficiente pada pelas paredes e outros elementos de e vendido, transferido, licenciado,
Associao Brasileira de aquele recomendvel e tecnicamente construtivos que impeam ou dificultem alugado ou trocado, tanto individual-
Normas Tcnicas possvel para o local, em uma data de sua utilizao. mente quanto junto com contrato, ativo
referncia, observada a tendncia mer- ou passivo relacionados; b) resulta de
Abordagem da renda cadolgica nas circunvizinhanas, entre Arrendamento mercantil financeiro direitos contratuais ou outros direitos
mtodo de avaliao pela converso a os diversos usos permitidos pela legisla- o que transfere substancialmente todos os legais, quer esses direitos sejam transfe-
valor presente de benefcios econmicos o pertinente. riscos e benefcios vinculados posse do rveis quer sejam separveis da entidade
esperados. ativo, o qual pode ou no ser futuramente ou de outros direitos e obrigaes.
rea equivalente de construo transferido. O arrendamento que no for
Abordagem de ativos rea construda sobre a qual aplicada financeiro operacional. Ativos no operacionais
mtodo de avaliao de empresas onde a equivalncia de custo unitrio de cons- aqueles no ligados diretamente s ativi-
todos os ativos e passivos (incluindo os truo correspondente, de acordo com Arrendamento mercantil dades de operao da empresa (podem
no contabilizados) tm seus valores ajus- os postulados da ABNT. ou no gerar receitas) e que podem ser
operacional alienados sem prejuzo do seu funciona-
tados aos de mercado. Tambm conheci- o que no transfere substancialmente
do como patrimnio lquido a mercado. mento.
rea homogeneizada todos os riscos e benefcios inerentes
rea til, privativa ou construda com posse do ativo. O arrendamento que no
Abordagem de mercado tratamentos matemticos, para fins de for operacional financeiro. Ativos operacionais
mtodo de avaliao no qual so adotados avaliao, segundo critrios baseados bens fundamentais ao funcionamento da
mltiplos comparativos derivados de preo no mercado imobilirio. Ativo empresa.
de vendas de ativos similares. recurso controlado pela entidade como
rea privativa resultado de eventos passados dos quais Ativo tangvel
gio por expectativa de rentabili- rea til acrescida de elementos cons- se esperam benefcios econmicos futuros ativo de existncia fsica como terreno,
dade futura (fundo de comrcio ou trutivos (tais como paredes, pilares etc.) para a entidade. construo, mquina, equipamento,
e hall de elevadores (em casos particu- mvel e utenslio.
goodwill)
benefcios econmicos futuros decorrentes lares). Ativo imobilizado
de ativos no passveis de serem individu- ativos tangveis disponibilizados para uso Avaliao
almente identificados nem separadamente na produo ou fornecimento de bens ou ato ou processo de determinar o valor
reconhecidos. servios, na locao por outros, investi- de um ativo.
mento, ou fins administrativos, esperando-
B
BDI (Budget Difference Income) mio de risco proporcionado pelo risco
Benefcios e Despesas Indiretas. Percen-
tual que indica os benefcios e despesas
indiretas incidentes sobre o custo direto da
construo.
Bem
coisa que tem valor, suscetvel de utiliza-
o ou que pode ser objeto de direito, que
integra um patrimnio.
Benefcios econmicos
benefcios tais como receitas, lucro lquido,
fluxo de caixa lquido etc.
Beta
medida de risco sistemtico de uma ao;
tendncia do preo de determinada ao
a estar correlacionado com mudanas em
determinado ndice.
Beta alavancado
valor de beta refletindo o endividamento
na estrutura de capital.
C
Campo de arbtrio
intervalo de variao no entorno do
estimador pontual adotado na avaliao,
dentro do qual se pode arbitrar o valor do
bem desde que justificado pela existncia
de caractersticas prprias no contempla-
das no modelo.
CAPEX (Capital Expenditure)
investimento em ativo permanente.
CAPM (Capital Asset Pricing
Model)
modelo no qual o custo de capital para
qualquer ao ou lote de aes equivale
taxa livre de risco acrescida de pr-
sistemtico da ao ou lote de aes poltica e administrativa de uma empresa.
em estudo. Geralmente utilizado para
calcular o Custo de Capital Prprio ou
Custo de Capital do Acionista.
Capital investido
somatrio de capital prprio e de
terceiros investidos em uma empresa.
O capital de terceiros geralmente est
relacionado a dvidas com juros (curto e
longo prazo) devendo ser especificadas
dentro do contexto da avaliao.
Capitalizao
converso de um perodo simples de
benefcios econmicos em valor.
Cdigos alocados
ordenao numeral (notas ou pesos)
para diferenciar as caractersticas quali-
tativas dos imveis.
Combinao de negcios
unio de entidades ou negcios separa-
dos produzindo demonstraes cont-
beis de uma nica entidade que reporta.
Operao ou outro evento por meio do
qual um adquirente obtm o controle de
um ou mais negcios, independente da
forma jurdica da operao.
Controlada
entidade, incluindo aquela sem perso-
nalidade jurdica, tal como uma asso-
ciao, controlada por outra entidade
(conhecida como controladora).
Controladora
entidade que possui uma ou mais contro-
ladas.
Controle
poder de direcionar a gesto estratgica
CPC
Comit de Pronunciamentos Contbeis.
Custo
total dos gastos diretos e indiretos neces-
srios produo, manuteno ou aquisi- Dano
o de um bem em uma determinada data
e situao.
Custo de capital
taxa de retorno esperado requerida pelo
mercado como atrativa de fundos para
determinado investimento.
Custo de reedio
custo de reproduo, descontada a depre-
ciao do bem, tendo em vista o estado
em que se encontra.
Custo de reproduo
gasto necessrio para reproduzir um bem,
sem considerar eventual depreciao.
Custo de substituio
custo de reedio de um bem, com a mes-
ma funo e caractersticas assemelhadas
ao avaliando.
Custo direto de produo
gastos com insumos, inclusive mo de
obra, na produo de um bem.
Custo indireto de produo
despesas administrativas e financeiras, be-
nefcios e demais nus e encargos neces-
srios produo de um bem.
CVM
D
Comisso de Valores Mobilirios.
Dado de mercado
conjunto de informaes coletadas no
mercado relacionadas a um determina-
do bem.
prejuzo causado a outrem pela ocorrn-
cia de vcios, defeitos, sinistros e delitos,
entre outros.
Data-base
data especfica (dia, ms e ano) de apli-
cao do valor da avaliao.
Data de emisso
data de encerramento do laudo de
avaliao, quando as concluses da
avaliao so transmitidas ao cliente.
DCF (Discounted Cash Flow)
fluxo de caixa descontado.
D&A
Depreciao e Amortizao.
Depreciao
alocao sistemtica do valor depreci-
vel de ativo durante a sua vida til.
Desconto por falta de controle
valor ou percentual deduzido do valor
pr-rata de 100% do valor de uma em-
presa, que reflete a ausncia de parte
ou da totalidade de controle.

Desconto por falta de liquidez
valor ou percentual deduzido do valor pr-
-rata de 100% do valor de uma empresa,
que reflete a ausncia de liquidez.
Dvida lquida
caixa e equivalentes, posio lquida em
derivativos, dvidas financeiras de curto e
longo prazo, dividendos a receber e a pa-
gar, recebveis e contas a pagar relaciona-
das a debntures, dficits de curto e longo
prazo com fundos de penso, provises,
outros crditos e obrigaes com pessoas
vinculadas, incluindo bnus de subscrio.
Documentao de suporte
documentao levantada e fornecida pelo
cliente na qual esto baseadas as premis-
sas do laudo.
Drivers
direcionadores de valor ou variveis-chave.
E
EBIT (Earnings Before Interests
and Taxes)
lucro antes de juros e impostos.
EBITDA (Earnings Before Interests,
Taxes, Depreciation and Amortiza-
tion)
lucros antes de juros, impostos, deprecia-
o e amortizao. fluxo de caixa livre para a firma, ou fluxo
Empreendimento
conjunto de bens capaz de produzir
receitas por meio de comercializao ou
explorao econmica. Pode ser: imobili-
rio (ex.: loteamento, prdios comerciais/
residenciais), de base imobiliria (ex.:
hotel, shopping center, parques temti-
cos), industrial ou rural.
Empresa
entidade comercial, industrial, presta-
dora de servios ou de investimento
detentora de atividade econmica.
Enterprise value
valor econmico da empresa.
Equity value
valor econmico do patrimnio lquido.
Estado de conservao
situao fsica de um bem em decorrn-
cia de sua manuteno.
Estrutura de capital
composio do capital investido de uma
empresa entre capital prprio (patrim-
nio) e capital de terceiros (endividamen-
to).
F
Fator de comercializao
razo entre o valor de mercado de um
bem e seu custo de reedio ou subs-
tituio, que pode ser maior ou menor
que 1 (um).
FCFF (Free Cash Flow to Firm)
de caixa livre desalavancado.
Fluxo de caixa
caixa gerado por um ativo, grupo de
ativos ou empresa durante determinado
perodo de tempo. Geralmente o termo
H
complementado por uma qualificao
referente ao contexto (operacional, no
operacional etc.).
Fluxo de caixa do capital investido Hiptese nula em um modelo de
fluxo gerado pela empresa a ser revertido
regresso
aos financiadores (juros e amortizaes) e
hiptese em que uma ou um conjunto
acionistas (dividendos) depois de consi-
de variveis independentes envolvi-
derados custo e despesas operacionais e
das no modelo de regresso no
investimentos de capital.
importante para explicar a variao do
fenmeno em relao a um nvel de
Frao ideal significncia pr-estabelecido.
percentual pertencente a cada um dos
compradores (condminos) no terreno e
nas coisas comuns da edificao. Homogeneizao
tratamento dos preos observados,
mediante aplicao de transforma-
Free float
es matemticas que expressem, em
percentual de aes em circulao sobre o
termos relativos, as diferenas entre os
capital total da empresa.
atributos dos dados de mercado e os
do bem avaliando.
Frente real
I
projeo horizontal da linha divisria do
imvel com a via de acesso.
G
IAS (International Accounting
Standard)
Gleba urbanizvel Normas Internacionais de Contabilida-
terreno passvel de receber obras de de.
infraestrutura urbana, visando ao seu
aproveitamento eficiente, por meio de lote-
IASB (International Accounting
amento, desmembramento ou implantao
de empreendimento.
Standards Board)
Junta Internacional de Normas
Goodwill
Contbeis.
ver gio por expectativa de rentabilidade
futura (fundo de comrcio ou goodwill).
Idade aparente
idade estimada de um bem em funo
de suas caractersticas e estado de
conservao no momento da vistoria.

IFRS (International Financial
Reporting Standard)
Normas Internacionais de Relatrios Finan-
ceiros, conjunto de pronunciamentos de
contabilidade internacionais publicados e
revisados pelo IASB.
Imvel
bem constitudo de terreno e eventuais
benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser
classificado como urbano ou rural, em fun-
o da sua localizao, uso ou vocao.
Imvel de referncia
dado de mercado com caractersticas
comparveis s do imvel avaliando.
Impairment
ver Perdas por desvalorizao
Inferncia estatstica
parte da cincia estatstica que permite
extrair concluses sobre a populao a
partir de amostra.
Infraestrutura bsica
equipamentos urbanos de escoamento
das guas pluviais, iluminao pblica,
redes de esgoto sanitrio, abastecimento
de gua potvel, energia eltrica pblica e
domiciliar e vias de acesso.
Instalaes
conjunto de materiais, sistemas, redes,
equipamentos e servios para apoio ope-
racional a uma mquina isolada, linha de
produo ou unidade industrial, conforme
grau de agregao.
L
Liquidao forada
condio relativa hiptese de uma
venda compulsria ou em prazo menor
que a mdia de absoro pelo mercado.
Liquidez
capacidade de rpida converso de
determinado ativo em dinheiro ou em
pagamento de determinada dvida.
Loteamento
subdiviso de gleba em lotes destinados
a edificaes, com abertura de novas
vias de circulao de logradouros pbli-
cos ou prolongamento, modificao ou
ampliao das j existentes.
Luvas
quantia paga pelo futuro inquilino para
assinatura ou transferncia do contrato
de locao, a ttulo de remunerao do
ponto comercial.
M
execuo e mo de obra efetivamente
Metodologia de avaliao
uma ou mais abordagens utilizadas na
elaborao de clculos avaliatrios para to tcnico, emitido por um profissional
a indicao de valor de um ativo.
Modelo de regresso
modelo utilizado para representar deter-
minado fenmeno, com base em uma
amostra, considerando-se as diversas
caractersticas influenciantes.
Mltiplo Patrimnio lquido a mercado
valor de mercado de uma empresa, ao ver Abordagem de ativos.
ou capital investido, dividido por uma me-
dida da empresa (EBITDA, receita, volume Perdas por desvalorizao
N
de clientes etc.). (impairment)
valor contbil do ativo que excede, no
caso de estoques, seu preo de venda
menos o custo para complet-lo e des-
pesa de vend-lo; ou, no caso de outros
Normas Internacionais de ativos, seu valor justo menos a despesa
para a venda.
Contabilidade
normas e interpretaes adotadas pela
IASB. Elas englobam: Normas Interna- Percia
cionais de Relatrios Financeiros (IFRS); atividade tcnica realizada por profis-
Normas Internacionais de Contabilidade sional com qualificao especfica para
averiguar e esclarecer fatos, verificar o
(IAS); e interpretaes desenvolvidas pelo
estado de um bem, apurar as causas
Comit de Interpretaes das Normas
que motivaram determinado evento,
Internacionais de Relatrios Financeiros
avaliar bens, seus custos, frutos ou
(IFRIC) ou pelo antigo Comit Permanente
direitos.
P
de Interpretaes (SIC).
Pesquisa de mercado
conjunto de atividades de identificao,
investigao, coleta, seleo, proces-
samento, anlise e interpretao de
Padro construtivo resultados sobre dados de mercado.
qualidade das benfeitorias em funo das
especificaes dos projetos, de materiais, Planta de valores
representao grfica ou listagem dos
utilizados na construo. valores genricos de metro quadrado
de terreno ou do imvel em uma mesma
Parecer tcnico data.
relatrio circunstanciado ou esclarecimen-
Ponto comercial
capacitado e legalmente habilitado, sobre bem intangvel que agrega valor ao
assunto de sua especificidade. imvel comercial, decorrente de sua
localizao e expectativa de explorao
Passivo comercial.
obrigao presente que resulta de acon-
tecimentos passados, em que se espera Ponto influenciante
que a liquidao desta resulte em afluxo ponto atpico que, quando retirado da
de recursos da entidade que incorporam amostra, altera significativamente os pa-
benefcios econmicos. rmetros estimados ou a estrutura linear
do modelo.
Populao
totalidade de dados de mercado do seg-
mento que se pretende analisar.
Preo
quantia pela qual se efetua uma transa-
o envolvendo um bem, um fruto ou um
direito sobre ele.
Prmio de controle
valor ou percentual de um valor pr-rata
de lote de aes controladoras sobre o
valor pr-rata de aes sem controle, que
refletem o poder do controle.
Profundidade equivalente
resultado numrico da diviso da rea de
um lote pela sua frente projetada principal.
Propriedade para investimento
imvel (terreno, construo ou parte de
construo, ou ambos) mantido pelo
proprietrio ou arrendatrio sob arren-
damento, tanto para receber pagamento
de aluguel quanto para valorizao de
capital, ou ambos, que no seja para: uso
na produo ou fornecimento de bens ou
servios, como tambm para fins adminis-
trativos.
R
Rd (Custo da Dvida)
medida do valor pago pelo capital pro-
vindo de terceiros, sob a forma de em-
prstimos, financiamentos, captaes no
mercado, entre outros.
Re (Custo de Capital Prprio)
retorno requerido pelo acionista pelo
capital investido.
Risco do negcio
grau de incerteza de realizao de
retornos futuros esperados do negcio,
resultantes de fatores que no alavanca-
gem financeira.
S
Seguro
transferncia de risco garantida por
contrato, pelo qual uma das partes se
obriga, mediante cobrana de prmio,
a indenizar a outra pela ocorrncia de
sinistro coberto pela aplice.
Sinistro
evento que causa perda financeira.
T
Taxa de capitalizao
qualquer divisor usado para a converso
de benefcios econmicos em valor em
um perodo simples.
Taxa de desconto
qualquer divisor usado para a converso
de um fluxo de benefcios econmicos
futuros em valor presente.
Taxa interna de retorno
taxa de desconto onde o valor presente
do fluxo de caixa futuro equivalente ao
custo do investimento.
Testada
medida da frente de um imvel.
Tratamento de dados
aplicao de operaes que expressem,
em termos relativos, as diferenas de atri-
butos entre os dados de mercado e os do
bem avaliando.
U
Unidade geradora de caixa
menor grupo de ativos identificveis ge-
rador de entradas de caixa que so, em
grande parte, independentes de entradas
geradas por outros ativos ou grupos de
ativos.
V
Valor atual
valor de reposio por novo depreciado
em funo do estado fsico em que se
encontra o bem.
Valor contbil
valor em que um ativo ou passivo reco-
nhecido no balano patrimonial.
Valor da perpetuidade
valor ao final do perodo projetivo a ser
adicionado no fluxo de caixa.
Valor de dano eltrico
estimativa do custo do reparo ou reposi-
o de peas, quando ocorre um dano
eltrico no bem. Os valores so tabelados
em percentuais do Valor de Reposio e
foram calculados atravs de estudos dos
manuais dos equipamentos e da expe-
rincia em manuteno corretiva dos
tcnicos da Apsis.
Valor de investimento
valor para um investidor em particular,
baseado em interesses particulares no
bem em anlise. No caso de avalia-
o de negcios, este valor pode ser
analisado por diferentes situaes, tais
como sinergia com demais empresas
de um investidor, percepes de risco,
desempenhos futuros e planejamentos
tributrios.
Valor de liquidao
valor de um bem colocado venda no
mercado fora do processo normal, ou
seja, aquele que se apuraria caso o bem
fosse colocado venda separadamente,
levando-se em considerao os custos
envolvidos e o desconto necessrio
para uma venda em um prazo reduzido.
Valor de reposio por novo
valor baseado no que o bem custa-
ria (geralmente em relao a preos
correntes de mercado) para ser reposto
ou substitudo por outro novo, igual ou
similar.
Valor de seguro
valor pelo qual uma companhia de se-
guros assume os riscos e no se aplica
ao terreno e s fundaes, exceto em
casos especiais.
Valor de sucata
valor de mercado dos materiais rea-
proveitveis de um bem, na condio
de desativao, sem que estes sejam
utilizados para fins produtivos.

Valor deprecivel
custo do ativo, ou outra quantia substituta
do custo (nas demonstraes contbeis),
menos o seu valor residual.
Valor em risco
valor representativo da parcela do bem
que se deseja segurar e que pode corres-
ponder ao valor mximo segurvel.
Valor em uso
valor de um bem em condies de ope-
rao no estado atual, como uma parte
integrante til de uma indstria, includas,
quando pertinentes, as despesas de
projeto, embalagem, impostos, fretes e
montagem.
Valor (justo) de mercado
valor pelo qual um ativo pode ser trocado
de propriedade entre um potencial ven-
dedor e um potencial comprador, quando
ambas as partes tm conhecimento razo-
vel dos fatos relevantes e nenhuma est
sob presso de faz-lo.
Valor justo menos despesa para
vender
valor que pode ser obtido com a venda de
ativo ou unidade geradora de caixa menos
as despesas da venda, em uma transao
entre partes conhecedoras, dispostas a tal
e isentas de interesse.
Valor mximo de seguro
valor mximo do bem pelo qual reco-
mendvel que seja segurado. Este critrio
estabelece que o bem com depreciao
maior que 50% dever ter o Valor Mximo
de Seguro igual a duas vezes o Valor Atu-
al; e aquele com depreciao menor que
50% dever ter o Valor Mximo de Seguro
igual ao Valor de Reposio.
Valor presente
estimativa do valor presente desconta-
do de fluxos de caixa lquidos no curso
normal dos negcios.
Valor recupervel
valor justo mais alto de ativo (ou unida-
de geradora de caixa) menos as despe-
sas de venda comparado com seu valor
em uso.
Valor residual
valor do bem novo ou usado projetado
para uma data, limitada quela em que
o mesmo se torna sucata, considerando
estar em operao durante o perodo.
Valor residual de ativo
valor estimado que a entidade obteria
no presente com a alienao do ativo,
aps deduzir as despesas estimadas
desta, se o ativo j estivesse com a
idade e condio esperadas no fim de
sua vida til.
Variveis independentes
variveis que do contedo lgico
formao do valor do imvel, objeto da
avaliao.
Variveis qualitativas
variveis que no podem ser medidas
ou contadas, apenas ordenadas ou
hierarquizadas, de acordo com atributos
inerentes ao bem (por exemplo, padro
construtivo, estado de conservao e
qualidade do solo).
Variveis quantitativas
variveis que podem ser medidas ou
contadas (por exemplo, rea privativa,
nmero de quartos e vagas de gara-
gem).
W
Variveis-chave
variveis que, a priori e tradicionalmente,
so importantes para a formao do valor
do imvel.
Varivel dependente WACC (Weighted Average Cost
varivel que se pretende explicar pelas of Capital)
independentes. modelo no qual o custo de capital
determinado pela mdia ponderada do
Varivel dicotmica valor de mercado dos componentes
varivel que assume apenas dois valores. da estrutura de capital (prprio e de
terceiros).
Vcio
anomalia que afeta o desempenho de
produtos e servios, ou os torna inadequa-
dos aos fins a que se destinam, causando
transtorno ou prejuzo material ao consu-
midor.
Vida remanescente
vida til que resta a um bem.
Vida til econmica
perodo no qual se espera que um ativo
esteja disponvel para uso, ou o nmero de
unidades de produo ou similares que se
espera obter do ativo pela entidade.
Vistoria
constatao local de fatos, mediante
observaes criteriosas em um bem e nos
elementos e condies que o constituem
ou o influenciam.
Vocao do imvel
uso economicamente mais adequado de
determinado imvel em funo das carac-
tersticas prprias e do entorno, respeita-
das as limitaes legais.
 DESDE 1978 GERANDO VALOR
Estamos capacitados para atender aos padres nacionais e internacionais em todas as
operaes do ciclo de vida do seu negcio.
NOSSAS SOLUES
Avalio de Negcios Consultoria Imobiliria
Atendimentos s normas legais:
Lei das Sociedades Annimas
Estudo de viabilidade econmico-financeira de projetos
NOSSOS CLIENTES
Estudo de highest & best use para terrenos incorporveis
Comit de Pronunciamento Contbil (CPC)
Lei de Recuperao Judicial Vida til econmica, valor residual e valor de reposio ACTIS Claro Laureate
Reestruturao Societria
Oferta Pblica de Aes - OPA Anlise da rentabilidade de carteiras imobilirias Algar Empreendimentos e Participaes Construtora Andrade Gutierrez Light
Carta Circular BACEN Anlises lease vs buy e stay vs go Aliansce Shopping Centers Contax LPP III Empreendimentos e Participaes
Anlise de viabilidade econmico-financeira Percia Judicial ALL - Amrica Latina Logstica Cosan Marfrig
Avaliao para fins de compra e venda Alliar Medicina Diagnstica CPFL Renovveis MMX
Execuo de projetos destinados reviso da planta de
Alocao de gio - Lei n 12.973/14 valores de cidades/ municpios Ambev CSN Monteiro Aranha
Avaliao para diversos fins: seguro, garantia bancria/ Angra Partners ESBR - Energia Sustentvel Do Brasil Nova Opersan
Avaliao para fundos de investimento
dao em pagamento, valor de compra e venda quilla Eneva Odebrecht Ambiental
Avaliao de Intangveis
Renegociao de contratos e gesto de portflios de renda Banco Modal Estcio Participaes Oi
Assistncia Tcnica e Percia
Vistoria e medio em obras Banco Santander Femsa Omega Energia
Pr-PPA em operao de combinao de negcios
Site Hunter Bioritmo FGV Projetos Patria Investimentos
(PPA - Purchase Price Allocation)
BMA - Barbosa Mssnich Arago Friboi JBS Rede Dor So Luiz
Gesto do Ativo Imobilizado Bombril Gerdau Restoque
Soluo Cubus
BR MALLS Getnet Serimob
Inventrio com emplaquetamento (RFID/Cdigo de barras) Gesto integrada de portiflio imobilirio
BR Partners Gol Linhas Areas Tag Investimentos
Conciliao fsico x contbil
BR Properties GP Investimentos The Carlyle Group
Integrao entre contabilidade e manuteno Governana Corporativa Brasil Insurance Grupo Galvo TOTVS
Confeco de cadastro contbil (componentizao) Implementao das melhores prticas Braskem Grupo Jereissati Ultrapar
Avaliao de ativos imobilizados para fins diversos Recrutamento e seleo de membros independentes para BHG - Brazil Hospitality Group Grupo Multiterminais UVA - Universidade Veiga De Almeida
Exigncias contbeis (IFRS/CPC/CFC) conselhos BTG Pactual Hypermarcas Uol
Controle patrimonial da movimentao de bens durante a Preparao da Governana da empresa para processos Camil Alimentos Ideiasnet Vinci Partners
execuo do projeto de Fuses & Aquisies (M&A)
Carrefour Inbrands Votorantim Cimentos
Consultoria para estruturao da Secretaria de Conselho
Outsourcing patrimonial Casa & Vdeo J Valente Votorantim Private Bank
Projetos/Servios especializados para Setor de Reestruturaes estratgicas de conselhos em atuao Cielo Klabin Wtorre
Telecomunicaes, Energia e Radiofuso
Sustentabilidade
Transaes Corporativas Plano Bsico Ambiental (PBA)
Fuses e Aquisies (M&A) Percias e Due Diligences ambientais
Vendas totais ou parciais Avaliaes Ambientais para atendimento aos Princpios RIO DE JANEIRO SO PAULO
do Equador
Captao de recursos junto a fundos de Private Equities
Rua da Assembleia, 35 - 12 andar Av. Anglica, 2503, Conj. 101
Planos de Fechamento de Minas
Assessoria estratgica de crescimento atravs do escopo Centro Rio de Janeiro Consolao So Paulo
de M&A - Buy Side Planos de Descomissionamento de Plantas Industriais RJ 20011-001 SP 01227-200
Joint Ventures
Tel: +55 21 2212-6850 Tel: +55 11 4550-2701
Projetos e Programas Ambientais para finalidades
especficas E-mail: apsis.rj@apsis.com.br E-mail: apsis.sp@apsis.com.br
Alianas estratgicas
ISC (ndice de Sustentabilidade Corporativa)
Reestruturaes financeiras
apsis.com.br
Assessoria financeira imobiliria: compra, venda, sale &
lease back e build to suit