La compraventa de inmuebles en construccin

Cada vez es ms habitual en el mercado inmobiliario espaol encontrarse ante

operaciones de compraventa de inmuebles que no existen fsicamente en el momento de
su celebracin, es decir, inmuebles en construccin o por construir, tambin
llamadas compraventas de cosa futura, que pueden formalizarse a travs de diferentes
formas contractuales, cada una de ellas diferentes ventajas e inconvenientes para las
partes contratantes (promotor-vendedor de un lado, y comprador de otro), elementos
comunes, pero tambin con sus correspondientes peculiaridades y singularidades que las
diferencian entre s y que, a la postre, condicionarn, junto con las necesidades y
expectativas de las partes en cada operacin concreta, la eleccin de una u otra
estructura contractual.

Se trata de una figura de creciente importancia en las operaciones inmobiliarias de

inversin, sobre todo en aqullas de naturaleza terciaria, utilizndose habitualmente en
la compraventa de centros comerciales y edificios de oficinas, si bien cada vez ms se
emplea tambin para la compra de edificios residenciales, as como, por supuesto, en la
compra de viviendas por particulares, en los que se conoce como la compra de vivienda
sobre plano.

Nuestra exposicin se articular en torno al objeto y principales caractersticas de la

compraventa de estos inmuebles, las distintas formas contractuales a travs de las cules
puede formalizarse, sus elementos comunes, peculiaridades, ventajas e inconvenientes,
as como los que consideramos aspectos y clusulas esenciales a regular por las partes
en una compraventa de esta naturaleza. Para ello, nos centraremos en este dossier en las
operaciones de inversin en inmuebles de uso terciario (oficinas y comercial, sobre
todo), dejando para otra ocasin, por su especificidad y particularidades, la compra de
viviendas sobre plano, antes indicada.

1. Objeto y efectos

1.1. Objeto

Qu se entiende por cosa futura? Puede ser objeto de compraventa un bien que no
existe? El artculo 1.271 de nuestro Cdigo Civil dispone que: pueden ser objeto de
contrato todas las cosas que no estn fuera del comercio de los hombres, an las
futuras, entendindose por tales segn la doctrina, (i) los bienes que no tienen
existencia real en el momento de la celebracin del contrato pero pueden llegar a tenerla
en un momento posterior (res speratae), y que son los que vamos a analizar en el
presente dossier; y (ii) los bienes que existen en la realidad pero no son propiedad del
vendedor en el momento de suscripcin del contrato, y por lo tanto debern ser
adquiridos por ste, que no sern objeto de esta exposicin.

El contrato de compraventa de cosa futura es, pues, un contrato por el que el promotor-
vendedor se compromete a promover la construccin de un inmueble y comercializarlo
en un plazo concreto, as como a transmitirlo al comprador cuando est finalizado, y el
comprador se compromete a pagar un precio por dicho inmueble ya comercializado que

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le garantice una rentabilidad proyectada u objetivo, y a adquirirlo cuando est
finalizado y hayan sido cumplidas las condiciones pactadas por las partes para su
transmisin y entrega.

1.2. Efectos

Sin perjuicio de que el objeto del contrato no exista fsicamente en el momento de la

firma del mismo, ste despliega efectos obligacionales entre las partes desde ese mismo
instante, pues en virtud de aqul, promotor-vendedor y comprador se obligan a llevar a
cabo y realizar cuantas actividades sean necesarias para que la cosa futura exista en
las condiciones y plazo pactados. Una vez que la cosa futura exista fsicamente, la
transmisin y entrega de su propiedad y posesin al comprador dotarn al contrato de
efectos reales o definitivos. La transmisin de la propiedad y entrega de la posesin del
inmueble al comprador, es decir, la consumacin de la compraventa, queda por lo tanto
diferida al momento en que todas las citadas condiciones pactadas por las partes para
ello hayan sido cumplidas dentro del plazo previsto al efecto.

2. Caractersticas y elementos principales

Son elementos importantes muy a tener en cuenta a la hora de decidirse a afrontar una
compraventa de cosa futura, (i) la seguridad al acometer tanto la inversin por un lado,
como la promocin y venta del inmueble por otro, (ii) la bsqueda de la mayor
rentabilidad posible, (iii) minimizar los mximos riesgos posibles, y (iv) la obtencin de
las mejores condiciones de financiacin.

Como ya hemos dicho, en el contrato de compraventa de cosa futura el vendedor es el

promotor del inmueble y, como tal, asume todos los riegos de la promocin y
construccin de ste. El promotor-vendedor, como propietario de la parcela en la que se
llevar a cabo la ejecucin del proyecto inmobiliario (si el vendedor no es propietario de
la misma, deber proceder a su bsqueda y adquisicin), se ocupar de su desarrollo
urbanstico, del diseo del inmueble, de la elaboracin de los correspondientes
proyectos y documentos tcnicos con la participacin y conformidad final del
comprador, de la solicitud, tramitacin y obtencin de las correspondientes licencias, de
la promocin y construccin del inmueble, de la obtencin de la financiacin necesaria
para acometer y llevar adelante con xito el indicado proyecto inmobiliario y, por
ltimo, de comercializar el inmueble y entregarlo ya comercializado al comprador,
asumiendo el promotor-vendedor todos los riesgos inherentes a las referidas
actuaciones.

El comprador se compromete, a cambio, a pagar el precio y a adquirir el inmueble a la

finalizacin de su construccin, una vez hayan sido cumplidas las condiciones
acordadas por las partes para su entrega. Adems, el comprador participar en el diseo
del inmueble y en la elaboracin de los proyectos tcnicos, determinar, como veremos,
las condiciones de la comercializacin del mismo por el promotor-vendedor, controlar
y supervisar la ejecucin de las obras de construccin del inmueble, etc.

3. Principales figuras contractuales

La compraventa de inmuebles en construccin puede articularse a travs de diferentes

formas contractuales posibles, varias de las cuales han adoptado su denominacin del

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mercado inmobiliario anglosajn, como son el forward purchase agreement y el
forward funding agreement. Estos dos contratos presentan bastantes elementos
comunes, as como algunos otros diferenciadores, como ahora veremos, y han servido
de base para el desarrollo en Espaa de contratos afines y atpicos, que recogen algunos
elementos y condiciones caractersticas de ambos, amoldndose por el resto a las
necesidades especficas tanto del vendedor-promotor como del comprador en la
operacin de que se trate, dando a lugar a lo que denominaremos contratos hbridos,
y que analizaremos en la presente exposicin junto con el forward purchase y el
forward funding antes indicados.

3.1 Forward purchase

Es la figura que responde ms exacta y fielmente al contrato de compraventa de cosa

futura como tal, recogiendo prcticamente la casi totalidad de las caractersticas,
elementos y condiciones que hemos expuesto hasta el momento. Mediante el forward
purchase, el promotor-vendedor se compromete a promover la construccin de un
inmueble en un plazo concreto, as como a transmitirlo al comprador comercializado, y
el comprador se compromete a pagar un precio por dicho inmueble ya comercializado
(o su ocupacin garantizada, como veremos ms adelante), a la finalizacin del mismo,
cuando le sea entregado.

En esta modalidad contractual, el pago por el comprador de la totalidad del precio de

compraventa contra la entrega del inmueble por el promotor-vendedor mediante el
otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa o de entrega del mismo, es
una de las principales caractersticas de este contrato que le diferencian del resto de
figuras afines que analizaremos seguidamente.

En el forward purchase es habitual que el comprador pague un precio mayor que si

pagara parte del precio al inicio de la ejecucin del proyecto inmobiliario, o que si la
compra del inmueble en construccin se articular a travs de la compra en un primer
momento de la parcela en la que se ejecutar la construccin del inmueble. En cambio,
el comprador se beneficia aqu de no tener que adelantar cantidad alguna para la
construccin del inmueble, adquiriendo ste una vez est totalmente finalizado y
comercializado y en disposicin de generar rentas para el comprador.

Por lo que respecta al promotor-vendedor, a pesar de no recibir el precio (ni una parte
del mismo) hasta la transmisin y entrega del inmueble al comprador, esta figura le
ofrece: (i) la seguridad de tener un comprador que adquiera el inmueble antes de
comenzar su construccin, lo que se traduce en la asuncin de menos riesgos que en
otro tipo de operacin; (ii) la obtencin de un precio ms alto, que si recibiera parte del
mismo al inicio del proyecto o durante la ejecucin de la construccin del inmueble; y
(iii) facilidades para la obtencin de la financiacin necesaria por el hecho de contar con
un comprador seguro para el mismo.

3.2 Forward funding

Se trata de un contrato muy similar en su contenido y condiciones al forward purchase,

si bien con diferencias en cuanto a su estructura y condiciones.

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En el forward funding, la adquisicin por el comprador de la parcela sobre la que se
construir el inmueble tiene lugar inicialmente mediante el otorgamiento de la
correspondiente escritura de compraventa. As, el comprador se convierte en propietario
de la misma antes de, o simultneamente a, que se inicie la construccin del inmueble,
que se llevar a cabo en virtud de un contrato de promocin delegada, mediante el cual
el promotor-vendedor se obliga a promover y construir el inmueble en la parcela que
acaba de vender y a entregarlo comercializado, a su finalizacin, al comprador. Dicho
contrato de promocin delegada se firma conjuntamente con la indicada escritura de
compraventa de la parcela, y recoge todos los derechos y obligaciones de las partes en
relacin con la construccin, entrega y transmisin del inmueble a construir.

En esta modalidad contractual, el comprador paga al promotor-vendedor el precio de la

parcela en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa de la misma,
facilitando al promotor-vendedor toda o la mayor parte de la financiacin necesaria para
la ejecucin de las obras de construccin del inmueble.

La frmula del forward funding genera, por el contrario, un menor beneficio para el
promotor-vendedor, toda vez que el precio final que ste percibir ser inferior al que se
pudiera obtener en caso de pago del precio en el momento de finalizacin de la
construccin del inmueble y, adems, deber remunerar al comprador durante la
ejecucin del proyecto inmobiliario la financiacin proporcionada por ste, que es una
financiacin habitualmente ms cara que la bancaria.

3.3 Contratos hbridos

Como hemos indicado anteriormente, sobre la base de las dos figuras contractuales que
acabamos de analizar, se han desarrollado en Espaa determinados contratos afines a
stos, atpicos, que recogen elementos propios de los analizados hasta ahora, pero
tambin novedades a la carta incluidas por promotor-vendedor y comprador.

De todos ellos, cabe destacar aqul en el que el pago del precio por el comprador se
produce peridicamente, segn el avance de las obras de construccin del inmueble,
contra la certificacin por la Direccin Facultativa acreditativa de la finalizacin de la
ejecucin de determinados hitos constructivos (cimentacin, estructura, etc.). Es una
manera para el promotor-vendedor, bien de ver cubierto el coste incurrido en cada hito
ms el correspondiente margen, inmediatamente despus de la ejecucin del mismo, y
por qu no, de obtener cierta financiacin para la ejecucin del hito posterior. El
comprador, con carcter previo a la realizacin de dichos pagos, se asegura, a travs de
los correspondientes mecanismos de control acordados en el contrato a su favor, de que
el hito en cuestin ha sido efectivamente ejecutado en su integridad y de acuerdo con el
proyecto de ejecucin del inmueble. Asimismo, dichos pagos suelen ser remunerados
por el promotor-vendedor.

4. Principales aspectos del contrato de compraventa de un inmueble en

construccin

A continuacin, se analizarn detenidamente los aspectos ms relevantes del contrato

cualquiera que sea su tipologa (esto es, forward funding, forward purchase, etc.)- en el
que se formalice la compraventa de un inmueble en construccin, as como las
principales clusulas a incluir en los mismos a fin de regular los referidos aspectos.

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4.1 Definicin del inmueble en construccin

Si bien el objeto del contrato de compraventa es un inmueble inexistente en el momento

de su celebracin, interesar a las partes especialmente al comprador delimitar y fijar
con el mayor detalle posible las caractersticas y condiciones esenciales con que habr
de cumplir dicho inmueble: ubicacin, edificabilidad, diseo, distribucin, usos,
instalaciones, materiales y calidades, etc. A tal efecto, es muy habitual acompaar a este
tipo contratos diferentes documentos tcnicos de distinta naturaleza, tales como diseos,
planes maestros, anteproyectos, proyectos, etc., tendentes todos ellos a definir el
inmueble objeto de compraventa, y cuyo detalle depender de cul sea el grado de
avance en que se encuentre cada proyecto inmobiliario en concreto. As, hay ocasiones
en las que en el momento de firma del contrato de compraventa de cosa futura el
promotor-vendedor dispone, no slo del proyecto bsico del inmueble y la preceptiva
licencia de obras -de la que hablaremos ms adelante-, sino tambin del proyecto de
ejecucin de dicho inmueble, y otras veces, en las que, por el contrario, el comprador
acuerda la compraventa de un inmueble conociendo tan slo un plan maestro del mismo
o un anteproyecto. En este segundo supuesto, lo habitual es que alguno de los dos
documentos (o ambos) sirva como base para la preparacin de proyectos ms detallados
que se irn incorporando al contrato formando parte del mismo, como documentos
contractuales- a medida que vayan siendo elaborados y posteriormente aprobados por el
comprador.

4.2 Condiciones suspensivas o de cumplimiento previo a la transmisin de la

propiedad del inmueble en construccin

Ya sea bien como condiciones suspensivas, o bien como condiciones de

cumplimiento previo a la transmisin de la propiedad del inmueble, resulta
fundamental para el comprador de un inmueble en construccin pactar en el contrato de
compraventa todos aquellos requerimientos -tanto contractuales como legales-,
condicionantes, caractersticas y formalidades que entienda deba cumplir el inmueble
para ser adquirido.

Muy variadas y de distinta naturaleza son las condiciones suspensivas o de

cumplimiento previo que las partes habitualmente pactan en los contratos de
compraventa de cosa futura, algunas de ellas sin cuyo cumplimiento la construccin del
inmueble o el uso que del mismo pretende realizar el comprador no seran posibles.
Enumeramos seguidamente, a ttulo de ejemplo, la principal tipologa en que pueden
agruparse las ms habituales: (i) tramitacin y aprobacin, o modificacin, de los
instrumentos urbansticos necesarios para el establecimiento de un uso en una
localizacin concreta; (ii) obtencin de autorizaciones o permisos administrativos
particulares necesarios para la construccin del inmueble; (iii) realizacin de los actos
de parcelacin, divisin o segregacin precisos para la individualizacin jurdica de la
parcela de terreno sobre la que se construir el inmueble; (iv) cancelacin de cargas o
gravmenes registrales; (v) obtencin de la licencia de obra preceptiva para la
construccin del inmueble; (vi) otorgamiento e inscripcin (o, al menos, presentacin a
inscripcin) en el Registro de la Propiedad de las escrituras de declaracin de obra
nueva (o, en caso de que sta hubiera sido declarada previamente en construccin, del
acta notarial de fin de obra) y, en su caso, de divisin en propiedad horizontal del
inmueble, necesarias para su inscripcin y constancia registral, y divisin del mismo en

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fincas registrales independientes, respectivamente; (vii) solicitud/obtencin de la
licencia de primera ocupacin y/o funcionamiento, preceptivas para la ocupacin o
funcionamiento, segn se trate de usos residenciales o terciarios, del inmueble; (viii)
finalizacin de las obras de construccin del inmueble y, en su caso, de ciertas
infraestructuras como su urbanizacin o accesos, de conformidad con determinados
proyectos o documentos tcnicos que se acompaan al contrato de compraventa; (ix)
contratacin por el promotor-vendedor del seguro de responsabilidad decenal para
cubrir los daos materiales a los que nos referiremos en el apartado 4.5 (iii) siguiente,
etc.

Una vez cumplidas estas condiciones, y sin perjuicio de la ulterior inspeccin del
inmueble y el examen de la correspondiente documentacin, que llevar a cabo el
comprador para la verificacin de su cumplimiento, se entender que el inmueble se
encuentra en condiciones de ser entregado y, por tanto, adquirido por aqul.

4.3 Precio y forma de pago

Dos son las principales modalidades generalmente utilizadas en la prctica para

determinar el precio del inmueble en construccin objeto de compraventa. La primera, y
ms simple, consiste en fijar a priori en el contrato de compraventa un precio total
cerrado o alzado, que nicamente podr variar durante la construccin del inmueble en
aquellos casos en que as lo pacten las partes (bsicamente referidos a determinadas
modificaciones o cambios introducidos en los proyectos tcnicos). La segunda
modalidad, consiste en el establecimiento de un precio variable que depender de cul
sea la rentabilidad efectiva del proyecto determinada a partir de la comercializacin de
la denominada superficie alquilable (SBA) del mismo durante un determinado perodo
de tiempo, que en el mercado inmobiliario espaol suele variar habitualmente entre los
doce y dieciocho meses siguientes a la finalizacin de la construccin del inmueble. En
otras palabras, el precio final del inmueble ser equivalente a su valor capitalizado a
partir de las rentas generadas en el referido perodo de tiempo. En estos casos, es
prctica habitual que el promotor-vendedor asuma contractualmente, durante un perodo
de tiempo de duracin normalmente coincidente con el anterior, la obligacin de
comercializar el inmueble y buscar arrendatarios que lo ocupen.

En este sentido, y para la determinacin del precio final que el comprador abonar al
vendedor-promotor por la adquisicin del inmueble, se contienen, pues, en el contrato
de compraventa ciertos criterios o frmulas matemticas cuyo objeto es el clculo del
referido valor capitalizado del inmueble a partir de una rentabilidad objetivo mnima
(actualmente, entre el 5% y el 7%). As, en esta modalidad, la clusula del contrato de
compraventa relativa al precio del inmueble contendr un precio estimado del mismo,
equivalente a capitalizar en la fecha de firma del contrato de compraventa, en funcin
de una rentabilidad esperada, las rentas que se esperan obtener del arrendamiento de la
SBA del inmueble, y un precio final o recalculado, que ser determinado a la
finalizacin del periodo de comercializacin pactado, de la misma forma que el precio
estimado, pero teniendo en cuenta las rentas efectivamente cobradas en dicho perodo, y
que ser el finalmente abonado por el comprador.

Por cuanto respecta a la forma de pago del precio, con independencia de la frmula
elegida por las partes para su determinacin, como ya se ha expuesto, puede variar en

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funcin de cul de los modelos contractuales analizados sea empleado por las partes
para formalizar la compraventa.

4.4 Modificaciones de los proyectos o documentos tcnicos

Como ya hemos sealado, dado que el objeto de la compraventa consiste en un

inmueble inexistente en el momento de su conclusin, resulta fundamental para el
comprador no slo conocer en ese momento, con el mayor grado de detalle posible,
cules son las caractersticas del inmueble que est comprando, sino asegurarse tambin
de que tales caractersticas no van a variar o, que si lo hacen, sea slo con su
conformidad o acuerdo.

Para ello, el contrato de compraventa deber distinguir entre los dos siguientes
supuestos: (i) si las modificaciones de los proyectos o documentos tcnicos (tanto
existentes en el momento de la compraventa, como aquellos otros que sean elaborados
posteriormente y vayan formando igualmente parte del contrato) son propuestas por el
promotor-vendedor, en cuyo caso debern contar con la aprobacin del comprador,
excepto en aquellos casos en que tales modificaciones vengan impuestas por alguna
administracin o por la normativa que resulte de aplicacin al proyecto inmobiliario; y
(ii) si las referidas modificaciones de los mencionados proyectos o documentos tcnicos
son propuestas por el comprador, supuesto en el que ste deber contar con el acuerdo
del promotor-vendedor, as como acordar con ste el impacto que tales modificaciones
tendran, especialmente en trminos de coste y plazo, en las obras de construccin del
inmueble, pudiendo nicamente negarse el promotor-vendedor a introducirlas en caso
de considerarlas inviables tcnicamente. Por cuanto respecta a los costes derivados de la
introduccin de las mencionadas modificaciones en los proyectos o documentos de
carcter tcnico, lo ms frecuente es que, en el primer caso, dichos costes los soporte el
promotor-vendedor, y en el segundo supuesto, el comprador. No obstante, no resulta
extrao encontrar contratos en los que ambas partes asuman un porcentaje concreto de
dichos costes (por ejemplo, 50%-50%).

4.5 Garantas prestadas por comprador y promotor-vendedor

En funcin de cul sea el objeto de cada garanta, y el momento en que sta se preste,
podemos distinguir entre:

(i) Garantas de pago o devolucin del precio

Se trata de aquellas garantas cuyo objeto consiste en asegurar bien el ntegro pago del
precio del inmueble por el comprador, o bien la devolucin del mismo por el promotor-
vendedor en caso de producirse la resolucin del contrato. Lo ms habitual,
dependiendo del modelo contractual utilizado, es que las partes se intercambien dichas
garantas. As, por ejemplo, es frecuente en el forward purchase la entrega por el
comprador al promotor-vendedor de un aval bancario por importe del precio total del
inmueble, en garanta de su pago una vez que tenga lugar la finalizacin de las obras de
construccin. Por el contrario, en el forward funding, lo habitual es pactar la entrega por
el promotor-vendedor al comprador de un aval bancario por importe de la parte del
precio abonada a la firma del contrato, en garanta de su eventual devolucin, pudiendo,
asimismo, acordarse la entrega por el comprador al promotor-vendedor de otro aval
bancario por importe equivalente al resto del precio que falte por abonar y que, a

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medida que vaya siendo pagado, su potencial devolucin podr ser, a su vez, contra-
garantizada por el promotor-vendedor. Lo mismo ocurre en aquellos supuestos de pagos
parciales peridicos realizados por el comprador segn el avance de las obras contra la
entrega de los correspondientes certificados parciales emitidos por la Direccin
Facultativa.

(ii) Garanta de finalizacin del inmueble

En los tipos de contratos analizados, la principal garanta que el comprador deber

exigir al promotor-vendedor ser aquella tendente a asegurar la completa y correcta
ejecucin de las obras de construccin del inmueble de acuerdo con los proyectos y
dems documentos tcnicos a los que nos hemos referido anteriormente.

Esta garanta de buena o completa ejecucin, habitualmente consiste en un aval

bancario a primer requerimiento por un importe equivalente a una parte del precio total
del inmueble -generalmente en torno al 15%-, que el comprador podr ejecutar en
determinados casos tasados en el contrato (retrasos o suspensin en la ejecucin de la
obra, etc.) con el objeto de que la construccin del inmueble sea finalizada. En este
sentido, cada vez es ms utilizada en el mercado inmobiliario espaol la denominada
garanta financiera de terminacin (garantie financire dachvement) de uso frecuente
en el mercado inmobiliario francs, en virtud de la cual, el banco garante garantiza al
comprador, en determinados supuestos, su intervencin en el proceso constructivo del
inmueble con la finalidad de costear todas aquellas obras que resulten necesarias para la
finalizacin del inmueble. Si bien muy pocos de los bancos y entidades de crdito
habitualmente garantes de los promotores inmobiliarios estn familiarizados con esta
garanta de origen francs, parece previsible que esta figura vaya siendo poco a poco
importada por el mercado inmobiliario espaol debido a las grandes ventajas que ofrece
para los compradores de inmuebles en construccin, ya que, en caso de ejecucin de
dicha garanta, es el banco garante quien asume el papel de promotor-vendedor y
finaliza la construccin del inmueble.

(iii) Responsabilidades legales y garantas contractuales de naturaleza

constructiva

Si bien las responsabilidades legales que la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de

Ordenacin de la Edificacin (LOE), atribuye al promotor-vendedor operan
automticamente con independencia de lo que las partes pacten en el contrato, creemos
necesario resear brevemente en este apartado cul es el contenido y significacin
esencial de dichas responsabilidades. De este modo, dispone la LOE que tanto el
promotor-vendedor como el resto de agentes intervinientes en el proceso de la
edificacin, respondern frente al comprador y los futuros adquirentes del inmueble, de
los siguientes daos materiales ocasionados en el inmueble dentro de los indicados
plazos: (a) durante 10 aos, de los daos materiales causados en el inmueble por vicios
o defectos que afecten a sus elementos estructurales, y que comprometan directamente
la resistencia mecnica y la estabilidad de aqul; y (b) durante 3 aos, de los daos
materiales causados en el inmueble por vicios o defectos de los elementos constructivos
o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad
previstos en la LOE. Asimismo, el constructor del inmueble (agente que podr o no
coincidir con el promotor-vendedor) responder de los daos materiales por vicios o

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defectos de ejecucin que afecten a elementos de terminacin o acabado de las obras
dentro del plazo de un ao.

Los plazos antes indicados se empezarn a contar desde que tenga lugar la recepcin sin
reservas, o desde la subsanacin de stas, de las obras de construccin del inmueble por
el promotor-vendedor del constructor o contratistas a quienes hubiera encargado su
ejecucin. Asimismo, las acciones encaminadas a exigir las referidas responsabilidades
legales debern ser ejercitadas dentro de los dos aos siguientes a la fecha en que se
produzca el dao concreto.

Adems de lo anterior, es prctica habitual en los contratos de compraventa de cosa

futura que el promotor-vendedor garantice al comprador, bien mediante la entrega de un
aval bancario por importe equivalente a una pequea parte del precio (en torno a un 2%)
o bien mediante la retencin de dicha parte del precio, la subsanacin de todos los
defectos y/o remates que puedan aparecer en el inmueble dentro de los doce meses
siguientes a su entrega, perodo que suele denominarse como de responsabilidad por
defectos.

4.6 Entrega del inmueble al comprador

Sin duda, el aspecto que podemos considerar como ms importante de la compraventa

de inmuebles en construccin es el de la entrega del inmueble al comprador, as como el
procedimiento establecido para ello, que, no en vano, suele constituir la principal fuente
de controversias entre las partes. Describimos en este apartado las principales fases y
caractersticas del procedimiento de entrega que entendemos como estndar en el
mercado inmobiliario espaol, y ello, sin perjuicio de las exigencias particulares
requeridas en cada caso concreto por el correspondiente comprador.

Tras la finalizacin de las obras de construccin del inmueble, y la consiguiente

expedicin por la Direccin Facultativa del denominado certificado final de obra,
ambas partes llevan a cabo, en compaa de los tcnicos que stas designen al efecto,
una visita de inspeccin del inmueble, al final de la cual levantan un acta, normalmente
denominada como acta de conformidad, en la que hacen constar que el inmueble se
encuentra en estado de ser entregado, as como las posibles reservas o defectos que, en
su caso, pudieran observarse en aqul y que debern ser subsanadas dentro de un plazo
de tiempo determinado (que oscila normalmente entre 30 y 90 das). En garanta de la
subsanacin o correccin de dichas reservas o defectos, es prctica generalizada que el
promotor-vendedor entregue al comprador un aval bancario por importe equivalente a
una pequea parte del precio, normalmente en torno al 2% o 3%. Asimismo, es habitual
hacer constar en el contrato la obligacin por parte del comprador de suscribir en todo
caso el mencionado acta de conformidad, excepto en supuestos especialmente tasados -y
lo ms objetivables posible-, como puede ser la existencia de reservas o defectos
graves, entendiendo por estos, por ejemplo, aquellos que bien impiden el normal uso
o funcionamiento del inmueble, o bien cuyo coste de subsanacin de los mismos supere
un umbral mnimo preestablecido previamente. En estos casos, las partes suscribirn un
acta denominado de disconformidad con el inmueble, en el que se contengan las
referidas reservas y defectos que impiden al comprador mostrar su conformidad con el
estado del inmueble.

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Para la solucin de las posibles controversias que puedan surgir entre las partes,
especialmente por lo que a la existencia de reservas o defectos graves respecta, es
muy habitual designar a priori un experto independiente (oficinas de control tcnico,
consultores inmobiliarios, etc.) encargado de dirimir tales controversias de naturaleza
estrictamente tcnica, a cuya decisin se someten expresamente ambas partes.

Cumplidas todas y cada una de las condiciones suspensivas o de cumplimiento

previo a las que nos hemos referido antes, y una vez suscrito por las partes el referido
acta de conformidad, aqullas procedern, en funcin de la modalidad contractual
elegida inicialmente para formalizar la compraventa del inmueble, al otorgamiento bien
de una escritura de compraventa (forward purchase e hbrido) o bien de una escritura
nicamente de entrega (forward funding), en virtud de la cual el promotor-vendedor
transmita al comprador la propiedad del inmueble.

4.7 Comercializacin del inmueble. Garanta de ocupacin vs. garanta de

rentas

Un elemento fundamental y caracterstico de este tipo de compraventas, es que el

promotor-vendedor entrega al comprador un inmueble comercializado, en los trminos
y condiciones marcadas por el comprador, y en disposicin de generar rentas desde ese
momento. Para ello, el promotor-vendedor deber comercializar el inmueble y buscar
arrendatarios para el mismo desde el mismo momento del inicio de su construccin. A
tal fin, las partes normalmente pactan en el contrato de compraventa de cosa futura los
parmetros que debe seguir el promotor-vendedor en la bsqueda de los futuros
arrendatarios del inmueble, as como las caractersticas y condiciones que deben
presentar y cumplir stos, adjuntando la mayora de las veces al contrato de
compraventa el modelo de contrato de arrendamiento a negociar con los potenciales
arrendatarios. Debemos destacar, no obstante, que el comprador siempre se reserva la
aprobacin o visto bueno final, tanto al posible arrendatario, como al texto final del
contrato de arrendamiento, en caso de que haya sufrido alguna modificacin en el
transcurso de su negociacin, siendo el propio comprador quien normalmente firma el
mismo con el arrendatario.

El promotor-vendedor y el comprador suelen pactar que la duracin de la obligacin de

comercializacin por el promotor-vendedor sea normalmente de entre doce y dieciocho
meses, garantizando aqul al comprador, durante ese tiempo, de dos formas posibles,
que el inmueble estar ocupado a su entrega durante, como mnimo, el indicado plazo.
Por un lado, encontramos la denominada garanta de ocupacin, en virtud de la cual,
el promotor-vendedor garantiza al comprador nicamente la ocupacin del inmueble, es
decir, encontrar arrendatarios que lo ocupen pero, en ningn caso, el pago de las rentas
por los mismos, que es la particularidad que presenta la segunda vertiente de esta
garanta, llamada garantas de rentas. En sta, el promotor-vendedor, garantiza,
adems, al comprador, el pago de las rentas por los correspondientes arrendatarios,
convirtindose frente a l en responsable de su pago en caso de impago por aqullos.

Generalmente, el promotor-vendedor entrega al comprador un aval bancario en garanta

del pago de las cantidades a que pueda venir obligado por el devenir de la
comercializacin y, en su caso, aplicacin o ejecucin de las citadas garanta de
ocupacin o garanta de rentas. Por ltimo, destaquemos que un punto importante a
tener en cuenta por el promotor-vendedor, es el de regular detalladamente las causas de

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extincin de dichas garantas, es decir, cundo, habiendo cumplido con sus
obligaciones, deja de responder frente al comprador de la comercializacin u ocupacin
del inmueble, o del pago de las rentas por los arrendatarios. Un ejemplo de esto, es el
supuesto en el que, habiendo el promotor-vendedor encontrado un arrendatario que
cumple las condiciones exigidas por el comprador y acordado con aqul la
formalizacin del contrato de arrendamiento en los trminos exigidos por el comprador,
ste rechaza finalmente firmar dicho contrato.

Alejandro Osma

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