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Mdulo 3

Derechos reales
sobre cosa propia
9. La propiedad en
general propiedad
intelectual garantas
de la propiedad
9.1 Derechos intelectuales
La clasificacin clsica de los derechos distingue entre derechos patrimoniales,
extrapatrimoniales y mixtos; estos ltimos tienen una faz patrimonial y otra
extrapatrimonial. Es en esta ltima categora donde ubicamos a los derechos
intelectuales; su faz patrimonial hace a la facultad de ceder la explotacin
econmica, conceder licencias, etctera, mientras que su faz extrapatrimonial o
moral hace referencia a la facultad vitalicia que tiene el creador, y luego sus
sucesores, de tutelar la incolumidad y fidelidad de la obra.

9.1.1 Naturaleza jurdica


Dentro de los derechos intelectuales distinguimos dos grandes grupos: los
derechos de autor y los industriales (marcas, patentes, diseos de utilidad,
designaciones comerciales y diseo ornamental).

Derechos patrimoniales: reales o personales;

Derechos extrapatrimoniales: en persona propia (por ejemplo, derecho a


la vida) o ajena (patria potestad);

Derechos mixtos:

o Derechos de autor (Ley 11. 723) Direccin Nacional de


Derechos de Autor;

1
o Derechos industriales: marcas, patentes, diseos de
utilidad, designaciones comerciales y diseo ornamental
Instituto Nacional de la Propiedad Industrial (INPI).

9.2 Propiedad intelectual propiamente


dicha Ley 11.723
La Ley 11.723 fue sancionada con la finalidad de proteger las creaciones de la
mente humana. A travs de la misma se establecen los derechos que gozan, no
slo los creadores de estas obras, sino tambin sus herederos, la duracin de
cada uno de los derechos sobre estas obras, la forma de protegerlas mediante
su inscripcin, y los contratos ms importantes que se pueden celebrar.

9.2.1 Obras comprendidas


El art. 1 de la ley, define el objeto de proteccin como

toda creacin como las obras cientficas, literarias y artsticas,


comprenden los escritos de toda naturaleza y extensin; las
obras dramticas, composiciones musicales, dramtico-
musicales; las cinematogrficas y pantommicas; las obras de
dibujos, pintura, escultura, arquitectura; modelos y obras de arte
o ciencia aplicadas al comercio o a la industria; los impresos,
planos y mapas; los plsticos, fotografas, grabados y discos
fonogrficos, en fin: toda produccin cientfica, literaria, artstica
o didctica sea cual fuere el procedimiento de reproduccin1.

9.2.2 Titulares
"Son titulares del derecho de autor:

a) el autor de la obra;

b) sus herederos o derechohabientes;

1
Art. 1 - Ley 11.723 - Rgimen legal de la propiedad intelectual - Honorable Congreso de la
Nacin Argentina.

2
c) los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o
transportan sobre la nueva obra intelectual resultante..."2.

9.2.3 Facultades. Limitaciones


La Ley 11.723 (Rgimen Legal de la Propiedad Intelectual) establece que el
derecho de propiedad de una obra cientfica, literaria o artstica, faculta a su
autor a disponer de ella, publicarla, ejecutarla, representarla, y exponerla en
pblico, enajenarla, traducirla, adaptarla o autorizar su traduccin y
reproducirla en cualquier forma. Por consiguiente nadie tiene, sin su permiso o
el de sus derechohabientes, el derecho a publicar dicha produccin. La
excepcin a este principio se da cuando en el caso de la publicacin con fines
didcticos o cientficos, comentarios, crticas o notas referentes a las obras
intelectuales incluyendo hasta mil palabras de obras literarias o cientficas u
ocho compases en las musicales. En esta situacin podemos mencionar a las
obras docentes, de enseanza, colecciones, etctera.

Otra de las limitaciones que establece la ley se refiere al retrato fotogrfico de


una persona, cuando establece que el mismo no puede ser puesto en el
comercio sin el consentimiento expreso de la persona misma, y muerta sta, de
su cnyuge e hijos o descendientes directos de stos. En caso de ausencia de
stos la publicacin es libre. Idntica situacin se da en el caso que la
publicacin sea con fines didcticos, culturales y/o que se hayan producido en
pblico.

En relacin las cartas, el derecho de publicarlas corresponde al autor. En caso


de muerte del mismo, se requiere el consentimiento de su cnyuge e hijos o
descendientes directos de stos. Al igual que en las fotografas, En caso de
ausencia de stos la publicacin es libre.

Por ltimo, la ley establece una limitacin hacia los herederos o


derechohabientes, cuando establece que si pasan diez aos sin que se publique
una obra, stos no se pueden oponer a que terceros la reediten, al igual que
estn impedidos de oponerse a la traduccin de la obra tras diez aos del
fallecimiento de su autor.

9.2.4 Duracin del derecho


La Ley 11.723 establece diferentes duraciones de acuerdo al derecho del que se
trate:

2
Art. 4 - Ley 11.723 - Rgimen legal de la propiedad intelectual - Honorable Congreso de la
Nacin Argentina.

3
El derecho de propiedad de una obra cientfica, literaria o artstica le
pertenece al autor durante toda su vida, y ante su muerte, a sus
herederos o derechohabientes por el lapso de setenta aos. En caso de
que sean varios autores el plazo se cuenta desde el 1 de Enero del ao
siguiente a la muerte del ltimo autor.

Si se trata de obras annimas pertenecientes a una persona jurdica, el


derecho tiene una duracin de cincuenta aos.

El derecho de propiedad sobre fotografas tiene una duracin de veinte


aos desde su publicacin, y para las pelculas el plazo se extiende a
cincuenta aos desde la muerte del ltimo colaborador.

Contratos tipo:

Edicin: La ley establece que se da este contrato cuando el titular del derecho
de propiedad de una obra la entrega a un editor, y ste en contraprestacin se
encarga de reproducirla, difundirla y venderla. Es dable mencionar que el titular
no cede su obra (salvo pacto en contrario) sino que solamente faculta al editor
a llevar adelante las tareas antes mencionadas, por lo que mantiene todos sus
derechos sobre la misma.

En relacin al editor, el mismo se encuentra limitado a las tareas de


reproduccin, difusin y venta, y slo puede realizar correcciones de imprenta
cuando el autor no pueda o quiera.

Asimismo se establece que en el contrato debe constar el nmero de ediciones


que debe realizar el editor (y el nmero de ejemplares de cada uno de ellos) y
se debe pactar tambin en el mismo los haberes que percibir el autor.

El editor debe encargarse de depositar en el registro (dentro de un plazo de


tres meses desde la aparicin de la obra) tres ejemplares de la misma, o en su
defecto uno si la edicin fuera de lujo o menor a cien ejemplares.

Una vez entregada la obra se otorga un recibo provisorio, y desde ese


momento el organismo de aplicacin pblica durante diez das las obras
ingresadas, con todos los datos que permitan su individualizacin. Una vez que
transcurre un mes desde la ltima publicacin, y siempre y cuando no se hayan
realizado reclamos, se har entrega del ttulo de propiedad definitivo.

Representacin: Este contrato se da cuando el autor o sus derechohabientes


entregan a un tercero o empresario una obra teatral para que este lleve
adelante su representacin pblica. Esto implica que la obra sea transmitida
por radio, televisin, cine o cualquier otro medio de reproduccin mecnica.

Se establece asimismo, que debe ser representada dentro del ao siguiente a


su aceptacin, caso contrario el autor puede pedir una indemnizacin.

4
Venta: Respecto a la obra, el autor o sus derechohabientes poseen la facultad
de cederla total o parcialmente durante el lapso en que dure su derecho. Sin
embargo, lo que se transmite al adquirente es aprovechamiento econmico
nicamente, por lo que el autor conserva el derecho a exigir la fidelidad en su
obra, y la mencin de su nombre o seudnimo. Cabe destacarse adems, que
toda enajenacin debe inscribirse, ya que al ser un rgimen de inscripcin
constitutivo, sin ese requisito la venta carece de validez.

Cuando la venta versa sobre esculturas, fotografas o artes similares, la misma


no implica, salvo pacto en contrario, el traspaso del derecho de reproduccin
que permanece en manos del autor o sus derechohabientes.

En el caso de croquis, planos y semejantes, la venta no le otorga al adquirente


la facultad de enajenarlos, reproducirlos o servirse de ellos para otras obras
sino que solamente puede servirse de ellos para la ejecucin de la obra.

El organismo de aplicacin, es la Direccin Nacional de Derechos de Autor, con


sede en Buenos Aires. Es un organismo centralizado, pero con receptoras en
todo el pas y recibe la generalidad de los trmites.

Algunos derechos de autor en particular, deben registrarse por ante


reparticiones especficas de su rubro, denominadas entes cooperadores y
son:

CAL - Cmara Argentina del Libro: para inscribir obras literarias en general, en
formato texto papel y en multimedia; asimismo, contratos de edicin,
traduccin, adaptacin, cesin de derechos, licencias de uso, referentes a los
mismos.

CAPIF - Cmara Argentina de Productores de Fonogramas y Videogramas, con


sede en la misma DNDA.

CESSI - Cmara de las Empresas de Tecnologa de la Informacin de Argentina,


Para obras de software.

SADAIC - Sociedad Argentina de Autores y Compositores de Msica, para


obras musicales.

9.3 Patentes de invencin - Ley 24.481

Una patente de invencin es un derecho exclusivo que el Estado


otorga al inventor, a cambio de que ste brinde a la sociedad el
fruto de su investigacin. La solicitud de patente se publica a los

5
18 meses, dejando de ser secreta para pasar al estado de pblico
conocimiento (Instituto Nacional de la Propiedad Intelectual, s.f.,
recuperado de: http://goo.gl/PWxTBL).

El fundamento de dar a conocer al pblico los detalles de la invencin, es la


creencia de que "las enseanzas tcnicas derivadas de esa solicitud, pueden
servir de base para que terceros desarrollen perfeccionamientos sucesivos,
contribuyendo a un mayor avance en el estado de la tcnica"(Instituto Nacional
de la Propiedad Intelectual, s.f., recuperado de: http://goo.gl/PWxTBL).

Una vez solicitada la patente, lo que posee el solicitante es un derecho en


expectativa, porque

dicho derecho recin se otorga cuando la patente se concede.


Cualquier conflicto que pudiera surgir entre un solicitante al que
se la ha concedido su patente y un posible infractor que tuviera
el producto del solicitante en el mercado, deber ser dirimido en
el mbito judicial (Instituto Nacional de la Propiedad Intelectual,
s.f., recuperado de: http://goo.gl/PWxTBL).

Una vez concedida la patente, debe abonar una tasa, si no se abona la


anualidad correspondiente se opera la caducidad de pleno derecho, es decir
caduca la patente. Tanto en Argentina como en el resto del mundo, la
proteccin es nacional. Esto significa que el solicitante debe presentar la
solicitud de patente en cada pas donde le interese protegerla (Instituto
Nacional de la Propiedad Intelectual, s.f., recuperado de:
http://goo.gl/PWxTBL).

El titular de la patente puede ejercer el derecho de exclusividad sobre su


invento, por el trmino que le acuerda la ley, impidiendo que terceros sin su
consentimiento realicen actos de fabricacin, uso, oferta para la venta, venta o
importacin del producto o procedimiento patentado.

La patente es un bien intangible. Al igual que un ttulo de propiedad sobre un


inmueble o un automvil, se puede transferir siendo vendida, heredada o
incluso regalada a travs de una cesin de derechos (a ttulo gratuito en ste
ltimo caso). Para que la cesin tenga efecto respecto de tercero deber ser
inscripta en el Instituto Nacional de la Propiedad Industrial.

6
9.3.1 El invento
Con el paso del tiempo, y el avance de los conocimientos cientficos y tcnicos,
el hombre comenz a implementar los resultados de sus investigaciones en la
realizacin de diversos inventos. Ello llevo a que el sistema legal tuviera que
adaptarse a dicho proceso y se comenzara a regular los derechos que nacen de
dichas invenciones.

9.3.2 La invencin patentable


La ley de patentes en vigencia establece en su art. 4 los tres requisitos bsicos
que debe reunir una invencin para ser patentable: novedad absoluta (es decir
que sean nuevos), actividad inventiva y aplicacin industrial:

Novedad absoluta: Esto significa que el objeto a patentar no se encuentra


comprendido dentro del estado de la tcnica conocido, tomando como
parmetro las invenciones que fueron dadas a conocer en el mundo antes de la
solicitud.

Asimismo la novedad debe ser mundial, ya que de lo contrario entrara en el


estado de la tcnica conocido.

Actividad inventiva: Este requisito se cumple cuando el resultado de la


actividad inventiva no puede ser obtenido fcilmente, ni de manera natural
poruna persona normalmente conocedorade la materia tcnica. Esto significa
que si la invencin es una combinacin de elementos conocidos con resultado
predecible, la misma carece de actividad inventiva puesto que el resultado final
al que se accede partiendo de lo conocido es obvio para cualquier persona del
oficio de nivel medio.

Aplicacin industrial: Se da cuando la invencin conduce a la obtencin de un


resultado o de un producto industrial. Y a travs de la Ley 24481 (Ley de
Patentes de invencin y modelos de utilidad) podemos inferir que la industria
comprende todo aquello susceptible de ser fabricado o aplicado en serie o a
escala industrial, en contraposicin a una obra de arte por ejemplo, que es
nica e irrepetible (Instituto Nacional de la Propiedad Intelectual, s.f.,
recuperado de: http://goo.gl/PWxTBL).

Una patente de invencin puede ser un objeto, un procedimiento, un aparato


para fabricar el objeto, un compuesto qumico, un uso de un compuesto
qumico, un microorganismo, etc. (Instituto Nacional de la Propiedad
Intelectual, s.f., recuperado de: http://goo.gl/PWxTBL).

7
Finalmente, su materia debe ser aceptada como "patentable" de
conformidad a derecho. En numerosos pases, las teoras
cientficas, los mtodos matemticos, las obtenciones vegetales
o animales, los descubrimientos de sustancias naturales, los
mtodos comerciales o mtodos para el tratamiento mdico (en
oposicin a productos mdicos) por lo general, no son
patentables. (Instituto Nacional de la Propiedad Intelectual, s.f.,
recuperado de: http://goo.gl/PWxTBL).

No se considerarn invenciones para los efectos de la ley:

a) Los descubrimientos, las teoras cientficas y los mtodos


matemticos;

b) Las obras literarias o artsticas o cualquier otra creacin


esttica, as como las obras cientficas;

c) Los planes, reglas y mtodos para el ejercicio de actividades


intelectuales, para juegos o para actividades econmico-
comerciales, as como los programas de computacin;

d) Las formas de presentacin de informacin;

e) Los mtodos de tratamiento quirrgico, teraputico o de


diagnsticos aplicables al cuerpo humano y los relativos a
animales;

f) La yuxtaposicin de invenciones conocidas o mezclas de


productos conocidos, su variacin de forma, de dimensiones o
de materiales, salvo que se trate de su combinacin o fusin de
tal manera que no puedan funcionar separadamente o que las
cualidades o funciones caractersticas de las mismas sean
modificadas para obtener un resultado industrial no obvio para
un tcnico en la materia;

g) Toda clase de materia viva y sustancias preexistentes en la


naturaleza. No se considerar materia patentable a las plantas,
los animales y los procedimientos esencialmente biolgicos para
su reproduccin3.

3
Art. 6 Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad - Honorable Congreso
de la Nacin Argentina.

8
La patente conferir a su titular los siguientes derechos exclusivos, sin perjuicio
de lo normado en los artculos 36 y 99 de la ley. Dichos artculos permiten
impedir que los terceros, sin el consentimiento del propietario de la patente,
realicen actos de fabricacin, venta, uso o importacin cuando se trate de un
producto, y su utilizacin para los mismos fines cuando se trate de un
procedimiento.

Como se puede ver la ley intenta proteger de distintas maneras los derechos
del autor de la patente.

9.3.3 Duracin del derecho


El derecho exclusivo tiene una duracin de 20 aos improrrogables, contados a
partir de la fecha de presentacin de la solicitud, durante los cuales el titular
puede justamente, impedir que terceros exploten el invento. Pasado ese lapso,
la patente pasa a ser de dominio pblico, ello significa que cualquier persona
puede hacer uso de la misma sin tener que abonar regalas al titular.

Todos los titulares de patentes deben, a cambio de la proteccin


de la patente, publicar informacin sobre su invencin, a fin de
enriquecer el cuerpo total de conocimiento tcnico del mundo.
Este creciente volumen de conocimiento pblico promueve una
mayor creatividad e innovacin en otras personas (Instituto
Nacional de la Propiedad Intelectual, s.f., recuperado de:
http://goo.gl/PWxTBL).

Las patentes de invencin otorgadas son de pblico conocimiento y se


extender copia de la documentacin a quien la solicite, previo pago de los
aranceles que se establezcan.

9.3.4 El modelo de utilidad


El mismo se encuentra contemplado en la Ley 24.481 de Patentes de Invencin
y Modelos de Utilidad, como:

toda disposicin o forma nueva obtenida o introducida en


herramientas, instrumentos de trabajo, utensilios, dispositivos u
objetos conocidos que se presten a un trabajo prctico, en

9
cuanto importen una mejor utilizacin en la funcin a que estn
destinados, conferirn a su creador el derecho exclusivo de
explotacin, que se justificar por ttulos denominados
certificados de modelos de utilidad4.

"El certificado de los modelos de utilidad tendr una vigencia de DIEZ (10) aos
improrrogables, contados a partir de la fecha de presentacin de la solicitud"5.
"Son aplicables al modelo de utilidad las disposiciones sobre patentes de
invencin que no le sean incompatibles"6.

La patente es distinta del modelo de utilidad en distintos aspectos a saber:

En el modelo de utilidad se otorga nicamente a una disposicin o forma


nueva obtenida o introducida en herramientas, instrumentos de trabajo,
utensilios, dispositivos u objetos conocidos que se presten a un trabajo
prctico, en cuanto importen una mejor utilizacin en la funcin a que
estn destinados. En todos los casos, un modelo de utilidad debe cumplir
con dos requisitos de patentabilidad: novedad y aplicacin industrial,
pero puede no tener actividad inventiva, ya que este requisito no es
obligatorio. Esto significa que se evaluar que el objeto sea novedoso y
que realmente le sea conferida una mejor utilidad por medio de alguna
modificacin en su estructura, no importando que dicha modificacin
sea obvia para una persona del oficio de nivel medio.

Otra diferencia entre patentes y modelos de utilidad, es la duracin del


derecho por ella otorgados. Mientras que las patentes se conceden por
20 aos a partir de la fecha de presentacin, los modelos de utilidad de
otorgan por 10 aos

Las patentes y el certificado de modelo de utilidad caducarn en los siguientes


casos:

a) Al vencimiento de su vigencia;

b) Por renuncia del titular. En caso que la titularidad de la


patente pertenezca a ms de una persona, la renuncia se deber

4
Art. 56 - Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.
5
Art. 57 - Ley 11.723 - Rgimen legal de la propiedad intelectual - Honorable Congreso de la
Nacin Argentina.
6
Arts. 61 - Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.

10
hacer en conjunto. La renuncia no podr afectar derechos de
terceros;

c) Por no cubrir el pago de tasas anuales de mantenimiento al


que estn sujetos, fijados los vencimientos respectivos el titular
tendr un PLAZO de gracia de CIENTO OCHENTA (180) das para
abonar el arancel actualizado, a cuyo vencimiento se operar la
caducidad, salvo que el pago no se haya efectuado por causa de
fuerza mayor;

()
e) Cuando concedido el uso a un tercero no se explotara la invencin
en un PLAZO de DOS (2) aos por causas imputables al titular de la
patente7.

9.4 Marcas de fbrica y designaciones


comerciales
En un mundo de diversas tratativas y dinmica comercial como en el que
vivimos, se ha hecho imperiosa la necesidad de contar con un elemento
distintivo que permita a cada persona distinguir los elementos de su propiedad.
A continuacin se analizaran los principales lineamientos de la Ley N 22.362, la
cual regula las Marcas y Designaciones comerciales.

9.4.1 Definicin
Segn la ley 22.362 de Marcas y Designaciones, marca es todo signo con
capacidad distintiva, que permite diferenciar un producto o un servicio de otro.
La marca juega un papel importantsimo en el terreno de la competencia. La
calidad de los productos o servicios sern conocidos por el pblico a travs de
su identificacin con la marca que los designa, de all que en muchos casos, el
valor de la marca sea mayor que el que representan otros bienes que pueda
poseer la empresa.

La regla bsica es que cualquier signo que tenga aptitud para distinguir
productos o servicios es registrable, salvo que se encuentre incluido dentro de
las prohibiciones establecidas en la ley. Le garantiza la propiedad y el uso

7
Art. 62 - Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad Honorable
Congreso de la Nacin Argentina.

11
exclusivo de la marca, pudiendo ejercer todas las defensas por el uso no
autorizado por parte de terceros.

Al momento de registrar un elemento distintivo como marca propia de un


servicio o producto, nuestro ordenamiento establece que a dichos efectos se
puede registrar una o ms palabras con o sin contenido conceptual; dibujos;
emblemas; monogramas; grabados; estampados; sellos; imgenes; las bandas;
combinaciones de colores aplicadas en un lugar determinado de los productos
o de los envases; envoltorios; envases; combinaciones de letras y de nmeros;
letras y nmeros por su dibujo especial; frases publicitarias; relieves con
capacidad distintiva y todo otro signo con tal capacidad. Dicha enumeracin se
encuentra contemplada en el art. 1 de la Ley 22.362 de Marcas y
Designaciones

En el mismo cuerpo normativa se establecen una serie de elementos que no


son registrables, ya que no son consideradas, a la luz de la ley como marcas.
Entre los casos podemos mencionar:

a) los nombres, palabras y signos que constituyan la designacin


necesaria o habitual del producto o servicio habitual a distinguir,
o que sean descriptivos de su naturaleza, funcin, cualidades u
otras caractersticas.

b) los nombres, palabras, signos y frases publicitarias que hayan


pasado al uso general antes de su solicitud de registro.

c) la forma que se d a los productos.

d) el color natural o intrnseco de los productos o un solo color


aplicado sobre los mismos8.

En idntico sentido, el art. 3 de la ley 22362 (el cual es transcrito a


continuacin) establece una serie de marcas, las cuales no son registrables, ya
no por ser consideradas como tal, sino porque presentan ciertas vicisitudes que
no son compatibles con el espritu de individualidad necesaria que deben
presentar las mismas. Entre los casos podemos mencionar:

a) una marca idntica a una registrada o solicitada con


anterioridad para distinguir los mismos productos o servicios.

8
Art. 2 - Ley 22.362 - Ley de Marcas y Designaciones Poder Ejecutivo Nacional.

12
b) las marcas similares a otras ya registradas o solicitadas para
distinguir los mismos productos o servicios.

c) las denominaciones de origen nacionales o extranjeras.

Se entiende por denominacin de origen el nombre de un pas,


de una regin, de un lugar o rea geogrfica determinados que
sirve para designar un producto originario de ellos, y cuyas
cualidades y caractersticas se deben exclusivamente al medio
geogrfico. Tambin se considera denominacin de origen la que
se refiere a un rea geogrfica determinada para los fines de
ciertos productos.

d) las marcas que sean susceptibles de inducir a error respecto


de la naturaleza, propiedades, mrito, calidad, tcnicas de
elaboracin, funcin, origen, precio u otras caractersticas de los
productos o servicios a distinguir.

e) las palabras, dibujos y dems signos contrarios a la moral y a


las buenas costumbres.

f) las letras, palabras, nombres, distintivos, smbolos, que usen o


deban usar la Nacin, las provincias, las municipalidades, las
organizaciones religiosas y sanitarias.

g) las letras, palabras, nombres o distintivos que usen las


naciones extranjeras y los organismos internacionales
reconocidos por el gobierno argentino.

h) el nombre, seudnimo o retrato de una persona, sin su


consentimiento o el de sus herederos hasta el cuarto grado
inclusive.

i) las designaciones de actividades incluyendo nombres y razones


sociales, descriptivas de una actividad, para distinguir productos.
Sin embargo, las siglas, palabras y dems signos con capacidad
distintiva, que formen parte de aqullas, podrn ser registrados
para distinguir productos o servicios.

j) las frases publicitarias que carezcan de originalidad9.

Uno de los derechos ms importantes que otorga el registro de una marca es


que el titular de la misma puede, mediante contratos de licencia, otorgar su uso
a terceros, o bien venderla, total o parcialmente, y hasta incluso, ofrecerla en

9
Art. 3 - Ley 22.362 - Ley de Marcas y Designaciones Poder Ejecutivo Nacional.

13
garanta de sus crditos. Como se puede observar, el titular posee una amplia
gama de facultades de administracin y disposicin de la misma.

La solicitud de una marca debe circunscribirse a una clase de productos o de


servicios descripta en la Clasificacin de Niza para el registro de marcas.

Esta clasificacin incluye 34 clases de productos y 11 de servicios. Por ejemplo,


si deseo proteger con marca productos como indumentaria y bolsos o carteras,
debo presentar una solicitud para indumentaria en la clase 25 y otra para
bolsos y carteras en la clase 18.

El plazo que cubre la inscripcin es de 10 aos contados desde la fecha de


concesin del registro, renovable por perodos iguales y sucesivos. Las marcas
tienen validez territorial, razn por la cual debe solicitar el registro en cada pas
dentro del cual desee protegerla(Instituto Nacional de la Propiedad Industrial,
s.f.).

9.4.2 Duracin
La propiedad de una marca y la exclusividad de uso se obtienen con un registro.
El trmino de duracin de la marca registrada ser de DIEZ (10) aos. Podr ser
renovada indefinidamente por perodos iguales si la misma fue utilizada dentro
de los CINCO (5) aos previos a cada vencimiento, en la comercializacin de un
producto, en la prestacin de un servicio o como parte de la designacin de una
actividad. La transferencia de la marca registrada es vlida respecto de
terceros, una vez inscripta en la Direccin Nacional de la Propiedad. La cesin o
venta del fondo de comercio comprende la de la marca, salvo estipulacin en
contrario.

Asimismo,"el derecho de propiedad de una marca se extingue:

a) por renuncia de su titular;

b) por vencimiento del trmino de vigencia, sin que se renueve el registro;

c) por declaracin judicial de nulidad o caducidad del registro"10.

Designaciones - (reguladas en la ley marcaria a partir del art. 27):

Se denomina designacin comercial al signo o nombre utilizado para designar


una actividad, ya sea que la misma sea con o sin fines de lucro. En nuestro
sistema, la designacin comercial constituye una propiedad de su titular, con
los derechos y obligaciones que eso conlleva.
10
Art. 23 - Ley 22.362 - Ley de Marcas y Designaciones Poder Ejecutivo Nacional.

14
Esta propiedad se adquiere por el uso de la misma, debiendo diferenciarse con
las ya existentes en el mismo rubro. Es dable mencionar que al obtenerse con el
slo uso, cualquier persona que acredite un inters legtimo puede oponerse al
mismo, siempre que plantee dicha oposicin dentro del plazo de un ao desde
que comenz la utilizacin de la misma en forma pblica o bien desde que
conoce su uso (plazo de prescripcin).

Por ltimo, como corolario de que la propiedad se adquiere con el uso,


debemos remarcar que el derecho se extingue por el cese de la actividad
designada.

9.4.3 El diseo industrial


El modelo industrial es la forma incorporada a un producto industrial y que le
confiere carcter ornamental.

Mientras que en el modelo industrial se protege esta forma ornamental


incorporada, en el modelo de utilidad se protege la optimizacin de la funcin
para el cual est concebido un objeto, herramienta, utensilio, o dispositivo
(INPI).

El diseo propiamente dicho debe ser registrado en el Registro de Modelos y


Diseos Industriales, el cual depende de la Direccin Nacional de Propiedad
Industrial.

El decreto-ley 6673 de Patentes y Marcas, en su art. 5 establece una presuncin


legal, por la cual, quien registre primero el modelo o diseo industrial se
entiende autor del mismo. La presuncin, vale aclarar, es iuris tantum por lo
que acepta prueba en contrario

La legislacin establece que existen ciertos modelos o diseos que no podrn


gozar de los beneficios otorgados por la norma, y por ende, tampoco
registrarse. A saber:

a) Aquellos modelos o diseos industriales que hayan sido


publicados o explotados pblicamente, en el pas o en el
extranjero, con anterioridad a la fecha del depsito;

b) Los modelos o diseos industriales que carezcan de una


configuracin distinta y fisonoma propia y novedosa con
respecto a modelos o diseos industriales anteriores;

c) Los diseos o modelos industriales cuyos elementos estn


impuestos por la funcin que debe desempear el producto;

15
d) Cuando se trate de un mero cambio de colorido en modelos o
diseos ya conocidos;

e) Cuando sea contrario a la moral y a las buenas costumbres11.

Al referirnos a la duracin del derecho, tenemos que tener en cuenta que se le


concede una proteccin por un lapso de cinco aos, a partir de la fecha del
depsito y podr ser, a su vez,prorrogada por dos lapsos temporales de igual
duracin consecutivos.

Al registrar el diseo, se le otorga a su titular un derecho de propiedad, el cual


le otorga al mismo una amplia serie de facultades, dentro de las cuales
podemos destacar la facultad de ceder el mismo total o parcialmente bajo las
condiciones que estime conveniente. El cesionario o sucesor a ttulo particular
o universal no podr invocar derechos emergentes del registro mientras no se
anote la transferencia en la Direccin Nacional de la Propiedad Industrial12.

Asimismo, y en virtud de este derecho de propiedad que posee el tiular, puede


el mismo, en caso de que alguien sin autorizacin, explote industrial o
comercialmente, con relacin a los mismos o diferentes productos, un diseo
depositado o imitaciones del mismo, ejercer contra aquel una accin judicial. La
misma, podr entablarse, ante los Tribunales Federales, por va civil para
obtener el resarcimiento de daos y perjuicios y la cesacin del uso, o por va
penal si se persigue, adems, la aplicacin de las penas que la ley establece 13.

9.5 Garantas de la propiedad


Nuestro sistema ha legislado un concepto de propiedad amplio, dentro del cual
se ampara a todo el patrimonio, incluyendo derechos reales o personales,
bienes materiales o inmateriales y, en general, todos los intereses apreciables
que un hombre pueda poseer.En razn de ello, y de la importancia de la misma
para el trfico jurdico es que se regulan un sistema de garantas que protege
dicho derecho, ya sea frente a otros particulares o frente al Estado mismo.

9.5.1 Fuentes legales


El artculo 14 de la Carta Magna menciona entre los derechos reconocidos a los
habitantes de la Nacin, conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio, el
11
Art. 6 - Decreto-Ley 6.673 Patentes y Marcas Poder Ejecutivo Nacional.
12
Art. 15 - Decreto-Ley 6.673 Patentes y Marcas Poder Ejecutivo Nacional.
13
Art. 19 - Decreto-Ley 6.673 Patentes y Marcas Poder Ejecutivo Nacional.

16
de usar y gozar y disponer de su propiedad, a su vez, el art. 17 enuncia el
principio de inviolabilidad de la propiedad: la propiedad es inviolable, y ningn
habitante de la Nacin puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia
fundada en ley.

Teniendo en cuenta la amplsima definicin de propiedad que ha dado nuestro


mximo tribunal, efectuemos una distincin:

Los derechos son potestades jurdicas reconocidas en cabeza de los habitantes


de un Estado; las garantas son limitaciones impuestas a los poderes del Estado,
que debe respetar la titularidad y ejercicio de estas potestades.

9.5.2 Frente a los particulares y frente al Estado


Veamos el sistema de garantas estructurado por nuestra Constitucin
Nacional:

Proteccin respecto de los particulares: en su faz civil, mediante las acciones


posesorias y reales y en la faz penal, mediante los delitos contra la propiedad, a
los que el Cdigo Penal dedica un captulo entero; todos estos mecanismos se
efectivizan a travs de los cdigos de procedimiento correspondientes.

Proteccin respecto del poder pblico: el Estado puede actuar como persona
de derecho privado o como persona de derecho pblico. En el primer caso, est
sujeto a la misma regulacin civil, comercial, agraria, etc. que los particulares.
En tal sentido, tiene vigencia lo expuesto en el punto anterior. En el segundo
caso, cuando acta en ejercicio del poder de imperio que le compete, debe
hacerlo en forma legtima y no arbitraria, en caso contrario, cobra vigencia la
garanta constitucional contenida en la segunda parte del art. 17, CN: la
expropiacin por causa de utilidad pblica debe ser calificada por ley y
previamente indemnizada (), la confiscacin de bienes queda borrada para
siempre del cdigo penal argentino. Ningn cuerpo armado puede hacer
requisiciones, ni exigir auxilios de ninguna especie (), todo autor o inventor es
propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento, por el trmino que
le acuerde la ley14.

9.5.3 Expropiacin. La Ley 21.499


La expropiacin es una institucin de derecho pblico y reglada por las normas
administrativas (Ley nacional N 21.499 de expropiacin, leyes provinciales de
expropiacin y de procedimiento administrativo). Es el mecanismo por el cual el

14
Art. 17 Constitucin Nacional.

17
Estado, haciendo uso de su poder de imperio, califica un bien como de utilidad
pblica, procura una indemnizacin al particular afectado y posteriormente lo
desapodera del bien. La calificacin debe ser hecha por ley nacional o provincial
y puede recaer sobre cualquier tipo de bien que sea capaz de satisfacer el
inters general: muebles, inmuebles, crditos, patentes de invencin, etc.

La indemnizacin previa debe comprender el valor del bien y los daos y


perjuicios derivados de la desposesin, pero no incluye el lucro cesante.

Se llama expropiacin irregular o indirecta aquella en la cual el particular


compele al Estado a iniciar el proceso de expropiacin. El art. 51 de la Ley
21.499 prev tres supuestos: a) cuando existe ley que calific al bien como de
utilidad pblica y el Estado procede a tomarlo sin previa indemnizacin; b)
cuando, con motivo de la ley que califica a ciertos bienes como de utilidad
pblica, se ha hecho inconveniente el uso y goce normal; c) cuando el Estado ha
impuesto sobre el bien una restriccin o limitacin indebida, lesionando el
derecho de propiedad.

Se recomienda una atenta y detallada lectura de esta ley a los fines de una
mejor comprensin de la temtica.

9.6 La propiedad de las comunidades


indgenas
Con la reforma al Cdigo Civil y Comercial realizada mediante la Ley N 26994
se ha introducido al mismo el derecho de propiedad de las comunidades
indgenas. Esto ha venido a tratar de nivelar las desventajas ante las que se
encontraban las comunidades indgenas en lo que haca a sus tierras, ya que
muchas veces eran despojados de manera violenta o sin dar lugar a sus
derechos, y no exista una legislacin especfica que les permitiera defender la
misma.

9.6.1 Definicin
El art. 18 del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin establece una nueva forma
de derecho real a favor de las comunidades indgenas. En l se expresa que las
mismas tienen derecho a la posesin y propiedad, en forma comunitaria, de las
tierras que ocupan y asimismo, de las que sean aptas para el desarrollo
humano.

18
Este artculo tiene su fundamento en el reconocimiento de la preexistencia
tnica y cultural de las comunidades indgenas argentinas que regula el art. 75
inc. 17 de la Constitucin Nacional.

No obstante lo antes mencionado, la sancin del Nuevo Cdigo Civil y


Comercial ha sido un retroceso en la materia, tomando como parmetro el
proyecto de Cdigo presentado en el ao 2012. En l se legislaba que exista
underecho real especfico y autnomo sobre el inmueble rural de la
comunidad, destinado a la preservacin de la cultura y el hbitat de las
comunidades.

Asimismo se estableca que la extincin del derecho real se produca slo con la
extincin de la propia comunidad, no as con la muerte o abandono de sus
integrantes.

La comunidad indgena es persona jurdica privada, y debe decidir su forma


interna de convivencia y organizacin social, econmica y cultural, y designar a
sus representantes legales, quienes se encuentran legitimados para
representarla conforme con sus estatutos. El sistema normativo interno debe
sujetarse a los principios que establece la Constitucin Nacional para las
comunidades y sus tierras, la regulacin sobre personas jurdicas y las
disposiciones que establecen los organismos especializados de la
administracin nacional en asuntos indgenas.

En su articulado el proyecto prevea distintas formas de constitucin de la


misma, entre las que se pueden mencionar:

a) por reconocimiento del Estado nacional o de los Estados provinciales de la


posesin inmemorial comunitaria;

b) por usucapin;

c) por actos entre vivos y tradicin;

d) por disposicin de ltima voluntad.

En todos los casos, la oponibilidad a terceros requiere inscripcin registral, la


cual es gratuita.

Caracteres: La propiedad indgena es exclusiva y perpetua. Es indivisible e


imprescriptible por parte de un tercero.

No puede formar parte del derecho sucesorio de los integrantes de la


comunidad indgena y, constituida por donacin, no est sujeta a causal alguna
de revocacin en perjuicio de la comunidad donataria.

Facultades: La propiedad indgena confiere a su titular el uso, goce y


disposicin del bien. Puede ser gravada con derechos reales de disfrute siempre

19
que no la vacen de contenido y no impidan el desarrollo econmico, social y
cultural, como tampoco el goce del hbitat por parte de la comunidad
conforme a sus usos y costumbres. Los miembros de la comunidad indgena
estn facultados para ejercer sus derechos pero deben habitar en el territorio,
usarlo y gozarlo para su propia satisfaccin de necesidades sin transferir la
explotacin a terceros.

Prohibiciones: La propiedad indgena no puede ser gravada con derechos reales


de garanta. Es inembargable e inejecutable por deudas. El aprovechamiento de
los recursos naturales por parte del Estado o de particulares con incidencia en
los hbitats indgenas est sujeto a previa informacin y consulta a las
comunidades indgenas respectivas.

En todo lo que no sea incompatible, se aplican subsidiariamente las


disposiciones referidas al derecho real de dominio.

Estos tems se encontraban legislados en los arts. 2028/2034 del Proyecto de


Cdigo presentado en el ao 201215. No obstante, tal como mencionamos ut
supra, esto fue suprimido en el nuevo Cdigo Civil y Comercial, por lo que la
nica legislacin referida a la temtica es la que obra en el art. 18 del citado
cuerpo normativo.

15
Recuperado de: http://www.lavoz.com.ar/files/PROYECTO_CODIGO_CIVIL.pdf.

20
10. Los derechos reales
en particular derechos
reales sobre cosa propia
Nuestro Cdigo Civil y Comercial, en su art. 1.888, reza:

Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia:


dominio, el condominio, la propiedad comunitaria indgena, la
propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
compartido, el cementerio privado y la superficie si existe
propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen
sobre cosa ajena 16.

Por razones metodolgicas, estudiaremos la superficie junto a los derechos


reales sobre cosa ajena, en el siguiente mdulo.

En este mdulo, desarrollaremos el concepto amplio de propiedad y de cada


uno de los derechos reales sobre cosa propia.

Propiedad y dominio

La normativa con que un Estado regula el derecho de propiedad de los


particulares, refleja fielmente su lnea poltica: liberalismo, socialismo, etctera.

Los vocablos propiedad y dominio eran usados indistintamente por Vlez en el


viejo Cdigo Civil, a lo largo de todo el articulado, aun cuando (segn la
doctrina) la propiedad siempre tuvo mayor extensin que el dominio. As,
hablamos de propiedad industrial, propiedad de un crdito, etctera, aludiendo
a una relacin de pertenencia o titularidad entre un sujeto y un bien. Nosotros
reservaremos la palabra dominio para aludir al derecho real stricto sensu.

16
Art. 1888 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

21
10.1 Dominio
El dominio es el derecho de seoro ms amplio que puede tenerse sobre una
cosa y confiere todas las facultades existentes sobre el objeto: iusutendi,
iusfruendi y iusabutendi. Debe ejercerse, como todo derecho, en forma regular.

10.1.1 Definicin
Este derecho real puede ser pleno o perfecto, o bien imperfecto cuando posee
facultades mermadas. Cuando el Cdigo Civil define la institucin, lo hace
atendiendo al dominio perfecto, diciendo en su art. 1941 que:

El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las


facultades de usar, gozar y disponer material y jurdicamente de
una cosa, dentro de los lmites previstos por la ley. El dominio se
presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario17.

As, vemos en la definicin cmo el legislador se ha hecho eco de las crticas al


Cdigo Civil derogado incorporando una definicin ms completa a la anterior,
que era vaga e imprecisa, diciendo: derecho real en virtud del cual una cosa se
encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona18 (art. 2506,
Cdigo Civil de la Nacin).Ello, en tanto en todos los derechos reales la cosa se
encuentra sometida a la voluntad y accin de una persona.

10.1.2 Caracteres
Perpetuo: porque no se extingue con el no uso ni con el mero transcurso del
tiempo. Expresa el Cdigo en su art. 1942: El dominio es perpetuo. No tiene
lmite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue
aunque el dueo no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que ste
adquiera el dominio por prescripcin adquisitiva19.

Absoluto: porque reconoce el mayor nmero de facultades posibles sobre una


cosa. Este carcter era an ms acentuado en el Cdigo Civil original de Vlez
Srsfield, antes de la reforma de la Ley 17.711, que incorpor el concepto de
uso regular y la teora del abuso del derecho.
17
Art. 1.941 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
18
Art. 2506 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin derogado por ley 26.994.
19
Art. 1942 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

22
Exclusivo: porque dos personas no pueden ser titulares del dominio sobre la
misma cosa. Dice el Cdigo: El dominio es exclusivo y no puede tener ms de
un titular. Quien adquiere la cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla
por otro, si no es por lo que falta al ttulo20.

10.1.3 Extensin del dominio


El dominio se extiende a los accesorios, a los frutos de la cosa y, en el caso de
los inmuebles, al subsuelo y al espacio areo, con los lmites que diversas leyes
imponen (por ej., el rgimen de minas o la expropiacin del subsuelo para
extender vas de subterrneo).

Superficie solo cedites un principio que se aplica al hablar de derechos reales


cuando se produce un fenmeno de accesin con el suelo. Segn el mismo, en
el caso de que un bien se una inseparablemente a un terreno, este pasa a
pertenecer al dueo del mismo, ms all de las indemnizaciones que a
posterior se efecten entre ambos propietarios.

10.1.4 Extincin
El derecho real de dominio se pierde por la destruccin o consumo total de la
cosa que estaba sometida a l, como as tambin cuando sta es puesta fuera
del comercio, el Cdigo Civil indica, en trminos genricos: sin perjuicio de los
medios de extincin de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de
los derechos reales, stos se extinguen, por la destruccin total de la cosa si la
ley no autoriza su reconstruccin, por su abandono y por la consolidacin en los
derechos reales. Podemos citar asimismo como causales de extincin:

La de los animales salvajes o domesticados cuando abandonan la


residencia y recuperan su antigua libertad

El principio superficie solo cedit, tal como se expresara ut supra

Por abandono. Aqu debemos tener en cuenta que el que no tiene sino la
propiedad de una parte indivisa de la cosa, puede abandonarla por la
parte que tiene; pero el que tiene el todo de la cosa, no puede
abandonarla por una parte indivisa.

Por enajenacin de la cosa y tambin por la transmisin judicial del


dominio, cualquiera que sea su causa.

20
Art. 1943 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

23
Por el efecto de los juicios que ordenasen la restitucin de una cosa,
cuya propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud de un ttulo
vicioso.

10.2 Clasificacin del dominio


Dentro del concepto de dominio anteriormente descripto podemos mencionar
diversas clases, de acuerdo a las caractersticas principales en cada caso, las
cuales sern desarrolladas a continuacin.

10.2.1 Clases
Tal como se expresara ut supra las clases de dominio son:

dominio imperfecto.

dominio revocable.

dominio fiduciario.

dominio desmembrado.

10.2.2 El dominio imperfecto


El dominio es pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no est gravada
con ningn derecho real y menos pleno o imperfecto, si est sometido a
condicin o plazo resolutorio, o si la cosa est gravada con cargas reales. As,
ser imperfecto el dominio sobre un inmueble vendido con pacto de retroventa
o hipotecado, una cosa mueble prendada, dada en usufructo, etctera.

10.2.3 El dominio revocable: a) definicin; b) facultades;


c) efectos; d) readquisicin

El art. 1965 del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin establece que el dominio
revocable es el sometido a condicin o plazo resolutorio. Por ende, una vez que
se haya cumplido la condicin o el plazo se debe restituir la cosa a quien se la
transmiti. Es dable mencionar, que la condicin o el plazo deben ser

24
impuestos por las partes en pleno uso de la autonoma de la voluntad o por la
ley.

Al estar sujeto el dominio a la condicin o al plazo, el titular del derecho posee


todas las facultades al igual que el titular del dominio perfecto, pero los actos
que realice estn sujetos a la suerte de su derecho.

Dependiendo de la cosa que se posee en dominio, variaran los efectos en caso


de cesar el derecho, a saber:

a) Si la revocacin del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo,


excepto que lo contrario surja del ttulo de adquisicin o de la ley.

b) Cuando se trata de cosas no registrables, la revocacin no tiene efecto


respecto de terceros sino en cuanto ellos, por razn de su mala fe, tengan una
obligacin personal de restituir la cosa.

Al cumplirse el plazo o condicin, el dueo revocable de una cosa queda


inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueo perfecto. Si la
cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripcin constitutiva,
se requiere inscribir la readquisicin; si la inscripcin no es constitutiva, se
requiere a efecto de su oponibilidad.

"Si la revocacin es retroactiva el dueo perfecto readquiere el dominio libre


de todos los actos jurdicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no
es retroactiva, los actos son oponibles al dueo"21.

10.2.4 El dominio fiduciario: a) definicin; b) sujetos;


c) normas aplicables; d) facultades; e) efectos;
f) readquisicin
Las aplicaciones de esta institucin son mltiples y es muy comn ver
emprendimientos de este tipo en los mercados financiero e inmobiliario.

Dominio fiduciario es el que se adquiere con razn de un


fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y est
sometido a durar solamente hasta la extincin del fideicomiso,
para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda segn el
contrato, el testamento o la ley22.

21
Art. 1.969 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial - HCNA
22
Art. 2.662 Ley 340 - Cdigo Civil de la Nacin - Segn Ley 24.441 de Financiamiento de la
vivienda y la construccin.

25
Sobre el o los bienes fideicomitidos, se constituye un dominio fiduciario, lo que
es oponible frente a terceros desde el momento en que se cumplen los
requisitos exigidos de acuerdo con la naturaleza de los bienes respectivos.
"Estos bienes constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario,
del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario, no respondiendo por las
obligaciones contradas en la ejecucin del fideicomiso, que slo son
satisfechas con los bienes fideicomitidos"23.

"...Tampoco responden por esas obligaciones el fiduciante, el beneficiario ni el


fideicomisario, excepto compromiso expreso de stos"24.

En el fideicomiso intervienen cuatro sujetos, pudiendo recaer la misma


condicin sobre ms de uno (excepto el fiduciante, que no puede ser fiduciario
en tanto no puede transferirse el dominio a s mismo):

Fiduciante o fideicomitente: quien transfiere el dominio de la cosa y


encomienda el encargo al fiduciario.

Fiduciario: recibe los bienes y est obligado a ejecutar ciertos actos con ellos y
luego transferirlos al beneficiario. Puede ser cualquier persona humana o
jurdica. Slo pueden ofrecerse al pblico para actuar como fiduciarios las
entidades financieras autorizadas a funcionar como tales, sujetas a las
disposiciones de la ley respectiva y las personas jurdicas que autoriza el
organismo de contralor de los mercados de valores, que debe establecer los
requisitos que deben cumplir.

El fiduciario, como "titular del dominio fiduciario, tiene las facultades del dueo
perfecto, en tanto los actos jurdicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso
y a las disposiciones contractuales pactadas"25. "Puede disponer o gravar los
bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea
necesario el consentimiento del fiduciante, del beneficiario o del
fideicomisario"26, sin embargo "el contrato puede prever limitaciones a estas
facultades"27. Debe rendir cuentas de su gestin al menos una vez al ao, a
solicitud del beneficiario, el fiduciante o el fideicomisario.

Hay que destacar que la figura del fiduciario no es perpetua sino que cesa por
determinados motivos, a saber:

a) el primero de los casos se da cuando el fiduciario no cumple o no puede


cumplir (ya sea por causas materiales o jurdicas) con su funcin. Esta remocin
debe realizarse judicialmente y puede ser solicitada por el fiduciante, o
23
Art. 1.685 Cdigo Civil y Comercial - HCNA
24
Art. 1.687 - Cdigo Civil y Comercial - HCNA
25
Art. 1704 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
26
Art. 1688 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
27
Art. 1688 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

26
biensubsidiariamente, por el fideicomisario o el beneficiario, pero en este caso,
con la citacin del fiduciante.

b) al ser una funcin que requiere de capacidad plena, el fiduciario cesa en sus
funciones en casos de incapacidad, inhabilitacin y capacidad restringida
mediante sentencia judicial. Naturalmente, en caso de ser una persona
humana, cesa con la muerte y en caso de ser una persona jurdica, con su
disolucin.

c) quiebra o liquidacin;

e) En determinados supuestos, el contrato autoriza en forma expresa la


renuncia del fiduciario. Ello tambin puede darse en supuestos donde es
imposible el desempeo de la funcin o bien existe una causa grave que d
lugar a la renuncia. Como se puede observar la misma no puede realizarse de
forma intempestiva. Cabe destacar que los efectos de la misma se producen
una vez transferido el patrimonio fideicomitido.

Beneficiario: El beneficiario es la persona, fsica o jurdica, en beneficio de la


cual se ha constituido el fideicomiso. Como regala general la persona debe
existir al momento del otorgamiento del contrato, aunque excepcionalmente,
puede que no se cumpla con este requisito, siempre y cuando se permita una
individualizacin futura precisa del mismo.

Esta figura puede recaer sobre una nica persona, o sobre varios. En este
ltimo caso, todos ellos se benefician por igual, salvo que en el contrato de
constitucin del fideicomiso se establezco algo distinto. Asimismo, en dicho
instrumento se puede contemplar la posibilidad de designar beneficiarios
suplentes para el caso de que el beneficiario original no acepte, o bien renuncie
o muera posteriormente.

Si ningn beneficiario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, se entiende


que el beneficiario es el fideicomisario. Si tambin el fideicomisario renuncia o
no acepta, o si no llega a existir, el beneficiario debe ser el fiduciante

Este derecho otorgado mediante el fideicomiso al beneficiario puede ser


transmitido por acto entre vivos o disposicin de ltima voluntad, salvo pacto
en contrario.

Fideicomisario: El fideicomisario es la persona a quien se transmite la


propiedad al concluir el fideicomiso, es decir, el destinatario final de los bienes.
Generalmente el beneficiario y el destinatario son una misma persona, aunque
puede variar, y en ese caso puede ser el fiduciante, o incluso una persona
distinta. Al igual que el beneficiario, debe aceptar el cargo. En caso de no
acepar, o que todos renuncian o no llegan a existir, el fideicomisario es el
fiduciante.

27
El fideicomiso puede extinguirse por:

o el cumplimiento del plazo o la condicin a que se ha sometido, o


el vencimiento del plazo mximo legal;

o la revocacin del fiduciante, si se ha reservado expresamente


esa facultad;

o cualquier otra causal prevista en el contrato28.

Una vez finalizado el mismo, va de suyo que el fiduciario debe entregar todos
los bienes que posea a los fines del cumplimiento del fideicomiso, al
fideicomisario o sus sucesores. Asimismo, debe entregar todos los instrumentos
con los que consta y ayudar a realizar todas las inscripciones registrales
necesarias a estos fines

La extincin no tiene efecto retroactivo respecto de los actos


realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines
del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y
que el tercer adquirente carezca de buena fe y ttulo oneroso29.

10.2.5 El dominio desmembrado: a) definicin; b)


rgimen jurdico aplicable
Es aqul que se tiene respecto de una cosa sobre la cual se han constituido
derechos reales: prenda, anticresis, usufructo, uso, habitacin, etctera. El
titular dominial debe respetar el derecho real constituido y en virtud de ello
una serie de facultades se ven mermadas. Se dice que la propiedad ha quedado
desnuda o nuda (del latn nudus). Los efectos de cada desmembracin sern
estudiados a la par de los derechos reales respectivos.

28
Art. 1.697 - Cdigo Civil y Comercial - HCNA
29
Art. 1.705 - Cdigo Civil y Comercial - HCNA

28
10.3 Restricciones y lmites
El derecho de dominio, como todos los derechos, no es absoluto en tanto debe
ser ejercido con lmites y de acuerdo a las normas que lo regulan ejercido con
lmites y de acuerdo a las normas que lo regulan.

10.3.1 Definicin
Las limitaciones y restricciones son medidas adoptados por nuestro
ordenamiento jurdico a los fines de regular el ejercicio de los derechos, ya que
como expresamos anteriormente, los derechos no son absolutos. Estas
limitaciones tienen una doble finalidad, ya sea (como veremos a continuacin)
que sean impuestas en pos del inters pblico o en pos del inters de los
particulares.

10.3.2 Limitaciones en el inters pblico: anlisis de los


diversos supuestos
Podemos distinguir las restricciones impuestas al dominio privado de la
siguiente manera:

1. Restricciones impuestas slo en el inters pblico: la mayora


regladas por el Derecho Administrativo (a travs de leyes, decretos,
ordenanzas, reglamentos, etctera) y basadas en deberes o
responsabilidades del individuo como miembro de una comunidad. En
principio, no dan origen a indemnizacin alguna a favor del propietario
del bien. Algunos ejemplos son las normas que regulan la higiene y
salubridad, los cdigos de urbanismo, de circulacin de los
automotores, etctera. En el Cdigo Civily Comercial,se incluyen las
siguientes:

o Camino de sirga: Los propietarios de inmuebles que


linden con cursos de agua navegables, deben dejar libre
de construccin una franja de terreno a los fines de
realizar la sirga (remolque de la embarcacin mediante
una cuerda usando fuerza humana o animales). La
disposicin es un anacronismo y un resabio de la poca en
que las embarcaciones no tenan motor, sin embargo el
Cdigo Civil y Comercialreza:

29
El dueo de un inmueble colindante con cualquiera de
las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el
transporte por agua, debe dejar libre una franja de
terreno de quince metros de ancho en toda la
extensin del curso, en la que no puede hacer ningn
acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los
efectos de los actos violatorios de este artculo30.

o Obstculo al curso de las aguas: Los dueos de inmuebles


linderos a un cauce no pueden realizar ninguna obra que
altere el curso natural de las aguas, o modifique su
direccin o velocidad, a menos que sea meramente
defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por
trabajos del ribereo o de un tercero, puede remover el
obstculo, construir obras defensivas o reparar las
destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado
anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos
necesarios y la indemnizacin de los dems daos.

Si el obstculo se origina en un caso fortuito, el Estado slo debe


restablecer las aguas a su estado anterior o pagar el valor de los
gastos necesarios para hacerlo.

o Recepcin de agua, arena y piedras: Debe recibirse el


agua, la arena o las piedras que se desplazan desde otro
fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del
hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede
derivarse el agua extrada artificialmente, la arena o las
piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan
perjuicio a los inmuebles que las reciben31.

10.3.3 Limitaciones en el inters recproco de los


vecinos: anlisis de los diversos supuestos
Restricciones impuestas en inters de los particulares: Pueden ser:

a. Restricciones a la libre disponibilidad jurdica: la circulacin de la riqueza es


de orden pblico y, por ello, no puede extraerse un bien del trfico
indefinidamente.

30
Art. 1974 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
31
Arts. 1.974, 1.975 y 1.976 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

30
"Clusulas de inalienabilidad. En los actos a ttulo oneroso, es nula la clusula
de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no
constituir sobre ella otros derechos reales..."32

Estas clusulas valen en los actos a ttulo, siempre que su plazo no exceda los
diez aos. Si la convencin no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior
a diez aos, se considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera
expresa por un lapso que no exceda de diez aos contados desde que se
estableci.

En caso de que las clausulas sean insertadas en actos por causa de muerte, son
invlidas las que afecten las porciones legtimas, o impliquen una sustitucin
fideicomisaria.

Como consecuencia de estas clusulas de inalienabilidad, los bienes quedan


fuera del comercio y su enajenacin es nula. La misma condicin impide su
embargabilidad, la constitucin de derechos reales sobre ella o cualquier otro
acto de disposicin.

Clusulas de indivisin

Las cosas que pertenecen a varios propietarios (condminos), pueden sujetarse


a un pacto de indivisin, el tema ser desarrollado bajo el captulo sobre
derecho real de condominio con indivisin forzosa.

Debemos destacar que, en todos los casos, el juez puede dejar sin efecto estas
clusulas, a solicitud de parte y mediando justa causa.

b. Restricciones emergentes de las relaciones de vecindad.

Son caracteres propios de estas restricciones la reciprocidad, no indemnizacin,


imprescriptibilidad (liberatoria o adquisitiva) y la posibilidad de renuncia por
voluntad del beneficiario. Procuran la prevencin de daos o molestias, el
aislamiento de los inmuebles, la debida distancia entre con los rboles y
arbustos vecinos, descargas pluviales ordenadas, el otorgamiento de permiso
de entrar en propiedad vecina para ciertos fines, etctera.

Veremos las disposiciones contenidas en el Cdigo Civil y Comercial al respecto:

Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en


los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la
visin frontal a menor distancia que la de TRES (3) metros; ni
vistas laterales a menor distancia que la de SESENTA (60)
centmetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la

32
Art. 1972 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

31
distancia se mide desde el lmite exterior de la zona de visin
ms cercana al inmueble colindante33.

Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en


el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la
de UN (1) metro OCHENTA (80) centmetros, medida desde la
superficie ms elevada del suelo frente a la abertura34.

rboles, arbustos u otras plantas. El dueo de un inmueble no


puede tener rboles, arbustos u otras plantas que causan
molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el
dueo afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el
corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las
races penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas
por s mismo35.

Analizamos ahora la disposicin ms importante, en tanto abarca


residualmente la mayora de hiptesis:

Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores,


luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el
ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder
la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar
y aunque medie autorizacin administrativa para aqullas.
Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la
remocin de la causa de la molestia o su cesacin y la
indemnizacin de los daos. Para disponer el cese de la inmisin,
el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso
regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el inters general
y las exigencias de la produccin36.

Por ltimo, debemos recordar que el agua, como bien inmueble, forma parte
del ecosistema. El derecho al agua y el derecho al mantenimiento del

33
Art. 1978 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
34
Art. 1979 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
35
Art. 1982 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
36
Art. 1973 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

32
ecosistema, son considerados derechos de incidencia colectiva y como tales
protegidos por el ordenamiento. Expresa el Cdigo Civil y Comercial.

Lmites al ejercicio de los derechos individuales sobre los


bienes. El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes
mencionados en las secciones anteriores debe ser compatible
con los derechos de incidencia colectiva () No debe afectar
gravemente el funcionamiento ni la sustentabilidad de los
ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua37.

10.4 Dominio de aguas


El agua es una cosa que ser mueble o inmueble, dependiendo de dnde se
halle. Las aguas que corren o duermen en sus lechos, son las que estn
almacenadas o corren por conductos accesorios a un inmueble, inmovilizadas
por su adhesin fsica al suelo con carcter de perpetuidad, son inmuebles por
accesin. Si el agua est separada del suelo, ser una cosa mueble y le sern
aplicables las normas comunes a stos.

El rgimen sobre las aguas pertenece a la jurisdiccin federal o provincial,


segn sea la materia regulada. Es competente la Nacin, por ejemplo, en lo
atinente a la navegacin o la propiedad del agua, y es de jurisdiccin provincial
el poder de polica sobre la pesca en ros provinciales, el riego, etc. Hay tambin
poderes concurrentes tales como Salubridad y Defensa Civil. Algunas provincias
como Crdoba, Mendoza o Santiago del Estero, han dictado sus cdigos de
aguas.

10.4.1 Ubicacin metodolgica en el Cdigo Civil y


Comercial
Esta temtica con la modificacin establecida por la Ley N 26994 ha quedado
ubicado metodolgicamente en el Libro 1 Parte General, Ttulo III Bienes,
Captulo 1 Bienes con relacin a las personas y los derechos de incidencia
colectiva. Como se puede observar esto ha producido una profunda
modificacin metodolgica, ya que en el anterior Cdigo Civil la temtica se
encontraba regulada dentro de los derechos reales, a diferencia de la
actualidad donde est comprendida en la parte general del mismo.

37
Art. 240 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

33
10.4.2 Aguas de dominio pblico
Nuestro Cdigo Civil y Comercial, en su art. 295, ha establecido una
enumeracin de los bienes que pertenecen al dominio pblico. A dichos
efectos, menciona los siguientes:

a) el mar territorial. Es dable mencionar que este incluye el agua, el lecho


marino, y el subsuelo.

b) las bahas, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas martimas (porcin de


tierra que se desocupa entre las mareas ms altas y las ms bajas)

c) los ros y dems aguas que corren por cauces naturales, los lagos navegables
y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters
general, las cuales comprende las aguas subterrneas, sin perjuicio del ejercicio
regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterrneas
en la medida de su inters y con sujecin a las disposiciones locales. Se
entiende por ro el agua, las playas y el lecho por donde corre, delimitado por la
lnea de ribera que fija la crecida media ordinaria en su estado normal. El lago
es el agua, sus playas y su lecho delimitado de la misma manera que los ros;

d) las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de


ros, o en los lagos navegables, excepto las que pertenecen a particulares.

10.4.3 Aguas de dominio privado

Las aguas que surgen en los terrenos de los particulares


pertenecen a sus dueos, quienes pueden usar libremente de
ellas, siempre que no formen cauce natural. Las aguas de los
particulares quedan sujetas al control y a las restricciones que en
inters pblico establezca la autoridad de aplicacin. Nadie
puede usar de aguas privadas en perjuicio de terceros ni en
mayor medida de su derecho.

Pertenecen al dominio pblico si constituyen cursos de agua por


cauces naturales. Los particulares no deben alterar esos cursos
de agua. El uso por cualquier ttulo de aguas pblicas, u obras
construidas para utilidad o comodidad comn, no les hace

34
perder el carcter de bienes pblicos del Estado, inalienables e
imprescriptibles38.

Las aguas pueden clasificarse en:

1) Martimas: la afectacin al dominio pblico no puede ser renunciada por el


Estado, pero ste puede otorgar permisos de exploracin, explotacin, etc.

a. territoriales: hasta las 200 leguas marinas (segn Ley 17.094), incluyendo
lecho y subsuelo.

b. interiores: tales como bahas, puertos o ensenadas.

2) Terrestres: el Cdigo fija una hiptesis abierta, pues consigna que sern de
dominio pblico toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer
usos de inters general () comprendindose las aguas subterrneas 39, lo
que constituye una excepcin al principio superficie solo cedit, por el cual stas
perteneceran al propietario del suelo. Podemos subclasificar las aguas
terrestres en:

a) Superficiales:

Corrientes: ocasionan numerosas restricciones y lmites al dominio de los


propietarios ribereos: est proscripto, por ejemplo, usar el agua estorbando la
navegabilidad, mudar el curso de las aguas con obras como cavado del lecho o
dragados hacia su terreno que excedan la normalidad.

Los cursos de agua se clasifican en:

o arroyo: de menor caudal que el ro y ms o menos


perenne;

o torrente: generalmente permanece seco y


ocasionalmente posee aguas con motivo de deshielos o
precipitaciones;

o ro: con caudal abundante y perenne. El rgimen jurdico


de ros y arroyos es el mismo.

El ro se compone de: cauce o fondo (lugar por donde el agua corre); ribera
interna (se encuentra a ambos lados del cauce, donde el terreno se eleva y es la
porcin que queda descubierta cuando bajan las aguas) y ribera externa o
margen.

38
Art. 239 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
39
Art. 235 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

35
El rgimen jurdico de las aguas corrientes se podra simplificar con la siguiente
afirmacin: si el curso de agua nace y muere dentro de un fundo, pertenecen
en propiedad al dueo de ste. Si nace en un fundo y muere en otro,
pertenecen al dominio pblico.

o durmientes: el Cdigo declara de dominio pblico los


lagos navegables, pero deben considerarse residualmente
comprendidos entre los bienes de dominio pblico, si son
aguas que tienen aptitud de satisfacer usos de inters
general.

o surgentes: las vertientes que nacen y mueren dentro de


una misma heredad, pertenecen, en propiedad, uso y
goce, al dueo de la heredad, mientras que si surgen en
un fundo y corren hacia otro, son de dominio pblico por
ser aguas corrientes.

b) Subterrneas: tambin se refiere a aguas de pozo y no corrientes, por el


mismo motivo. Ya hemos dicho, que son del dominio pblico.

3) Pluviales: son todas aquellas provenientes de las precipitaciones (lluvia,


nieve, granizo, etctera), sea que se mantengan en la superficie, en
concavidades o almacenadas. Estas aguas pertenecen al propietario del fundo
donde caen, quien puede disponer de ella libremente. El agua que cae en
lugares pblicos es res nullius, susceptible de apropiacin por los particulares.

36
11. Los derechos reales
en particular derechos
reales sobre cosa propia
(continuacin)

11.1 Condominio: disposiciones


generales
En esta unidad analizaremos el derecho real de condominio, entendiendo el
mismo como aquel comn a varias personas. Si bien en el cdigo estn
legislados dominio y condominio separadamente, hay quienes sostienen que se
tratara de la misma institucin, slo que el condominio sera un dominio con
varios titulares.

A continuacin se desarrollar la definicin y elementos caractersticos de esta


figura.

11.1.1 Definicin

Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que


pertenece en comn a varias personas y que corresponde a cada
una por una parte indivisa. Las partes de los condminos se
presumen iguales, excepto que la ley o el ttulo dispongan otra
proporcin40.

Los elementos del condominio son, por tanto:

40
Art. 1.983 - Cdigo Civil y Comercial - HCNA

37
pluralidad de sujetos,

unidad de objeto,

existencia de partes alcuotas ideales sobre la cosa.

11.1.2 Aplicaciones subsidiarias


Diferencias con otras instituciones:

Sociedad: la sociedad es sujeto de derecho, su objeto pueden ser cosas


materiales (como en el condominio) pero tambin inmateriales, impone cierta
actividad con un fin y dura un tiempo limitado. Slo puede nacer de un
contrato y la porcin indivisa de capital de cada socio no puede ser atacada por
los acreedores (que s podrn cobrarse de las utilidades), mientras que los
acreedores del condmino s pueden embargar y ejecutar la parte alcuota.

Servidumbre: su objeto es el disfrute sobre un fundo ajeno, mientras que el


condominio tiene como objeto el disfrute sobre la cosa propia.

Comunidad de bienes: los bienes son objetos inmateriales, nunca podra existir
condominio sobre un crdito, pues el objeto de los derechos reales son las
cosas materiales.

Comunidad hereditaria: la masa hereditaria mientras permanece indivisa, ha


sido considerada por muchos un condominio, cuando permanece en este
estado durante un tiempo largo. Inclusive, en algunas provincias, se anota la
declaratoria de herederos en el folio real de los inmuebles. Sin embargo,
tcnicamente no es condominio pues ste debe nacer de la ley, o por un acto
inter vivos o de ltima voluntad, no recayendo esta hiptesis en ninguno de los
tres casos. Por otra parte, en la comunidad hereditaria no solo hay cosas, sino
tambin bienes sobre los cuales es imposible un condominio. La Corte Suprema
ha tenido ocasin de expedirse, negando el carcter de condominio a los bienes
indivisos de una herencia41.

Propiedad horizontal: es un derecho real complejo, a la vez sobre cosa propia


(la unidad funcional) y compartindose slo las partes comunes del edificio
sobre las que se ha dicho recae un condominio.

El condominio se constituye por contrato, adquiriendo la cosa entre varios o


cediendo los derechos sobre una parte alcuota de la cosa propia; por actos de
ltima voluntad, legando una cosa a dos o ms personas dentro de la porcin
disponible (pues de la porcin legtima no surge condominio, como vimos, pues

41
CSJN, 9.4.40, J.A. 71-995; Fallos: 187: 586; 29.4.82; LL-1982-D-461.

38
coexisten en la masa indivisa bienes y deudas); y tambin proviene en algunos
casos de la ley, como el caso de las medianeras.

A estos casos enumerados por el artculo, puede agregarse la usucapin


adquirida por la coposesin de varios sujetos.

El condominio puede ser con indivisin forzosa y sin indivisin forzosa (que es
la regla).

11.1.3 Facultades respecto de la cosa


Sobre la totalidad de la cosa objeto del condominio. "El destino de la cosa
comn se determina por la convencin, por la naturaleza de la cosa o por el uso
al cual estaba afectada de hecho"42. "Cada condmino, conjunta o
individualmente, puede usar y gozar de la cosa comn sin alterar su destino. No
puede deteriorarla en su propio inters u obstaculizar el ejercicio de iguales
facultades por los restantes condminos"43, esta regla se denomina
iusprohibendi y segn ella ninguno de los condminos puede ejercer sin el
consentimiento de todos sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella
fsicamente determinada actos materiales que importen el ejercicio actual e
inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir
lo que la mayora quiera hacer al respecto. Esta prohibicin comprende, por
ejemplo, enajenacin de la cosa entera o de partes materiales concretas,
constitucin de servidumbres, hipotecas, el arrendamiento de la cosa o una
parte material concreta de sta. Todos estos actos prohibidos, son nulos de
nulidad relativa (porque puede ser alegada por el resto de los condminos pero
no por el constituyente), pero cobraran eficacia si la cosa llegase a ser
adjudicada al constituyente, por el principio declarativo de la particin.

Si es uno solo de los condminos quien ha usado y gozado de la cosa, puede


reclamrsele una compensacin desde la fecha de intimacin fehaciente;
asimismo, los condminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa
comn o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas
partes materiales.

"...Dentro de los lmites de uso y goce de la cosa comn, cada condmino


puede tambin, a su costa, hacer en la cosa mejoras tiles que sirvan a su
mejor aprovechamiento"44.

42
Art. 1985 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
43
Art. 1986 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
44
Art. 1990 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

39
11.1.4 Facultades respecto de la parte indivisa
Las facultades son amplsimas, realizando los actos de administracin y
disposicin que sean compatibles con la naturaleza de su parte alcuota, sin
consentimiento de los otros condminos. Cada condmino puede enajenar y
gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
restantes condminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin
esperar el resultado de la particin, que les es inoponible. La renuncia del
condmino a su parte acrece a los otros condminos.

Cada condmino debe pagar los gastos de conservacin y


reparacin de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los
otros lo que hayan pagado en exceso con relacin a sus partes
indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la
renuncia a su derecho45.

Est vedada la constitucin de servidumbres sobre la cuota, por el principio de


indivisibilidad de las mismas, en tanto la servidumbre no puede adquirirse por
una porcin indivisible. Las acciones posesorias pueden incoarse contra
terceros o contra los mismos condminos, en caso de que stos turbasen el
ejercicio de los derechos del copropietario o lo desposeyesen, igual sucede con
las acciones reales.

11.1.5 Obligaciones de los condminos


Gastos de conservacin y reparacin de la cosa:

Tal como hemos mencionado ut supra, cada condmino debe pagar, de


acuerdo a su parte, los gastos de conservacin y reparacin de la cosa, as como
tambin las mejoras necesarias que se introduzcan a la misma.

Obligaciones por deudas contradas para la comunidad:

Tal como expresa el art. 1992 del Cdigo Civil y Comercial, si uno de los
condminos contrae una deuda, pero no en beneficio propio, sino en pos de la
comunidad, el es el nico obligado frente al acreedor, pero posteriormente
puede pedirle al resto de los condminos el reembolso de lo que el abon.

45
Art. 1.991 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

40
Es dable mencionar que si no se divide la deuda o se pacta solidaridad, todos
los condminos responden por partes iguales.

Si, en cambio, hubiesen sido contradas por todos los condminos, puede pasar
que:

o pacten solidaridad;

o pacten responder de acuerdo a su cuota parte;

o no expresen cul es su cuota parte ni pacten solidaridad,


en este caso responden por partes iguales pues los
terceros no tienen forma de conocer los porcentajes de
las partes alcuotas.

En las cargas reales, como prenda o hipoteca, cada uno de los condminos
responde por el todo de la deuda, sin embargo, es de hacer notar que (una vez
ejecutado el bien) si quedase un saldo impago, sobre ste responder cada
condmino en proporcin a su parte alcuota.

11.1.6 Administracin de la cosa comn


Lo ms comn es que la cosa sea administrada por alguno de los condminos.
"Si no es posible el uso y goce en comn por razones atinentes a la propia cosa
o por la oposicin de alguno de los condminos, stos reunidos en asamblea
deben decidir sobre su administracin"46. El qurum necesario para deliberar
sobre esta decisin, es la totalidad de los condminos, (aunque la
jurisprudencia ha atemperado esta exigencia cuando hay una obstruccin de
uno de ellos sin justa causa). La mayora necesaria para tomar la decisin es la
absoluta (mitad ms uno), computndose los votos por valor de su parte
alcuota y no por cabeza, de manera tal que si una de las partes reuniese ms
del cincuenta por ciento del total, ser quien decide. Habiendo empate, se
decide por azar, rbitros o el juez en proceso sumario. Al tomar esta decisin, la
asamblea tambin debe decidir quin administrar la cosa, que puede ser uno
de los condminos o un tercero. El condmino que ejerciere la administracin
ser reputado mandatario de los otros, aplicndosele las disposiciones sobre el
mandato, y no las disposiciones sobre el socio administrador.

46
Art. 1993 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin

41
11.2 Condominio sin indivisin forzosa
En el condominio sin indivisin forzosa, cualquiera de los condminos puede
pedir la particin en cualquier momento.

11.2.1 La particin: rgimen legal


La particin es la conversin de la parte alcuota en un lote material
equivalente.

El Cdigo Civil y Comercial sienta el principio general: cada copropietario est


autorizado a pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa comn, cuando no
se encuentre sometida a una indivisin forzosa. Tambin pueden pedir la
particin los herederos, sus acreedores y todos los que tengan derecho sobre la
sucesin.

Rigen para el condominio, las reglas de la divisin de la herencia, en tanto sean


compatibles. Entonces, veamos tales reglas:

"Si todos los copartcipes estn presentes y son plenamente capaces, la


particin puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen
convenientes. La particin puede ser total o parcial"47.

Forma

En principio, la particin se efecta con la mera celebracin de un acto jurdico


entre los condminos, con las formalidades previstas para cada tipo de bien,
pero debe ser judicial en los siguientes casos:

"a) si hay copartcipes incapaces, con capacidad restringida o


ausentes;

b) si terceros, fundndose en un inters legtimo, se oponen a


que la particin se haga privadamente;

c) si los copartcipes son plenamente capaces y no acuerdan en


hacer la particin privadamente" 48.

Principio de particin en especie

47
Art. 2.369 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
48
Art. 2.371 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

42
Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de
los copartcipes puede exigir su venta. En caso contrario, se debe
proceder a la venta de los bienes y a la distribucin del producto
que se obtiene. Tambin puede venderse parte de los bienes si
es necesario para posibilitar la formacin de los lotes49.

Divisin antieconmica

Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello


hace antieconmico el aprovechamiento de las partes.

Si no son licitados, pueden ser adjudicados a uno o varios de los


copartcipes que los acepten, compensndose en dinero la
diferencia entre el valor de los bienes y el monto de las
alcuotas50.

Naturaleza jurdica de la accin de particin

Es importante para fijar la jurisdiccin. La mayora de los cdigos de


procedimiento y la jurisprudencia la ha considerado una accin real, debiendo
impetrarse donde se encuentran los bienes.

Efecto de la particin

Al aplicarse al condominio las reglas de la particin de la herencia, mientras que


no sean incompatibles, podemos afirmar, en virtud del art. 2403 del Cdigo Cvil
y Comercial, que la divisin entre los copropietarios es slo declarativa y no
traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condmino debe ser
considerado como si hubiese sido, desde el origen de la indivisin, propietario
exclusivo de lo que le correspondi en su lote.

El mismo efecto se da cuando hubiera cesado la indivisin absoluta, pasando la


cosa al dominio de uno de los comuneros, por cualquier acto a ttulo oneroso.

Por tanto, la particin es declarativa y se considera como si el condominio


nunca hubiese existido. Sin embargo, el Cdigo determina que los efectos sern
los mismos que l determina en relacin a las sucesiones y, en este caso, los
coherederos se deben garantas de eviccin.

49
Art. 2.374 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
50
Art. 2.375 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

43
Condominio con indivisin forzosa:

La indivisin forzosa puede provenir de la ley, de un contrato o de un acto de


ltima voluntad.

11.3 Condominio con indivisin


temporaria
De origen contractual

Los condminos no pueden renunciar indefinidamente a la facultad de


particionar, pero pueden suspenderla hasta diez aos, renovando el convenio
las veces que lo estimen conveniente. Las clusulas de indivisin o el cese
anticipado de la indivisin slo producen efecto respecto de terceros cuando se
inscriban en el respectivo registro de la propiedad. En casos sucesorios:

Indivisin impuesta por el testador. De acuerdo a lo establecido por el art.


2330 del Cdigo Civil y Comercial, es facultad del testador puede imponer a sus
herederos, aun legitimarios, la indivisin de la herencia por un plazo no mayor
de DIEZ (10) aos. Es dable mencionar que en caso de que se estipule por un
plazo mayor a 10 aos, el mismo debe reducirse a este.

La ley establece asimismo que existen ciertos bienes para los cuales se permite
mantener la indivisin por el plazo antes mencionado o bien hasta que todos
los herederos cumplan la mayora de edad. Este supuesto es aplicable a: a) un
bien determinado; b) un establecimiento comercial, industrial, agrcola,
ganadero, minero, o cualquier otro que constituye una unidad econmica; c) las
partes sociales, cuotas o acciones de la sociedad de la cual es principal socio o
accionista.

Pacto de indivisin. En virtud del principio de autonoma de la voluntad, los


herederos pueden convenir entre ellos una indivisin que no exceda un plazo
mximo de 10 aos, dejando a salvo la particin de uso y goce entre los
coparticipes. En caso de que existan menores involucrados, va de suyo que el
pacto alcanzado por sus representantes legales debe ser aprobado por el juez.
Estos convenios pueden ser renovados por igual plazo al trmino del
anteriormente establecido.

Hay que tener presente que al ser pactado, cualquiera de los condminos
pueden solicitar la divisin antes del vencimiento del plazo, siempre y cuando,
medien causas justificadas.

Para ser oponible a terceros, el pacto que incluye bienes registrables debe ser
inscripto en los registros respectivos.

44
Existe un supuesto especial, para el caso de que exista dentro de la masa
hereditaria un establecimiento comercial, industrial, agrcola, minero,
ganadero, o cualquiera sea su destino siempre que constituya una unidad
econmica de explotacin, o bien que existan cuotas o acciones de una
sociedad. En este caso, el cnyuge suprstite que adquiri o constituy alguno
de los establecimientos mencionados, o bien es accionista o socio mayoritario
en las sociedades, puede oponerse a que dichos bienes sean incluidos en la
particin. La excepcin a este supuesto se da cuando esos bienes puedan ser
adjudicados en su lote al momento de la misma. Tiene el mismo derecho el
cnyuge que no adquiri ni constituy el establecimiento pero que participa
activamente en su explotacin. El plazo por el que se puede pedir dicha
indivisin es de 10 aos, contados desde la muerte del causante, existiendo la
posibilidad de prorrogarlo judicialmente hasta el fallecimiento del cnyuge
suprstite (a pedido de este).

Durante la indivisin, la administracin del establecimiento, de las partes


sociales, cuotas o acciones corresponde al cnyuge sobreviviente. A instancia
de cualquiera de los herederos, el juez puede autorizar el cese de la indivisin
antes del plazo fijado, si concurren causas graves o de manifiesta utilidad
econmica que justifican la decisin.

Otro de los principios que se establecen es que el cnyuge suprstite tambin


puede oponerse a que la vivienda que ha sido el hogar conyugal al tiempo de
fallecer el causante y que ha sido adquirida o construida total o parcialmente
con fondos gananciales, con sus muebles, sea incluida en la particin, mientras
l sobreviva, excepto que pueda serle adjudicada en su lote. Slo se puede
dejar sin efecto dicha oposicin, pidiendo el cese de la indivisin, si el cnyuge
suprstite tiene recursos que le permitan procurarse otra vivienda acorde a sus
necesidades

1. Particin nociva: En caso de que si se produjera la particin, esta acarrear


para cualquier condmino, una situacin perjudicial a los intereses o al
aprovechamiento de la cosa, ya sea por su naturaleza o destino econmico, el
juez puede postergar la misma por el lapso que estime adecuado en razn de
las circunstancias, no pudiendo el mismo exceder de 5 aos. Este plazo es
renovable por una nica vez.

En todos los casos, a peticin de parte, siempre que concurran circunstancias


graves, el juez puede autorizar la particin antes del tiempo previsto, haya sido
la indivisin convenida u ordenada judicialmente.

45
11.4 Condominio con indivisin forzosa
perdurable
A diferencia del condominio sin indivisin forzosa, en este caso, las
circunstancias especiales de caso obligan a que mientras subsista el condominio
no se pueda solicitar la particin.

11.4.1 Condominio sobre accesorios indispensables.


Rgimen legal
De origen legal

Este supuesto se da cuando el condominio recae sobre accesorios


indispensables al uso comn de dos o ms propiedades que pertenecen a
distintos propietarios. Por consiguiente, mientras el condominio subsista,
ninguno de los condminos puede pedir la particin. Esto tiene fundamento en
que el destino mismo de las cosas se opone a la idea de particin, se basa en
una necesidad.

11.4.2 Condominio de muros, cercos y fosos: definicin


de las diversas clases de ellos
El muro, cerco o foso, puede ser afectado a indivisin forzosa, segn el caso.
Veamos los distintos tipos existentes:

a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y


lo delimita del inmueble colindante;

b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada


uno de los inmuebles colindantes;

c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los


inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el lmite
separativo;

d) medianero: al lindero que es comn y pertenece en


condominio a ambos colindantes;

46
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de
los colindantes;

f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea


encaballado o contiguo;

g) de elevacin: al lindero que excede la altura del muro de


cerramiento;

h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de


cimiento a una construccin en la superficie51.

Conclusin del condominio

El condominio se extingue por las mismas causales que el dominio, a las que
nos remitimos, existiendo una causal propia que es la particin, la cual ha sido
desarrollada con anterioridad.

11.5 El cerramiento forzoso


Este derecho nace como una solucin a problemas de vecindad que se
suscitaban entre los vecinos de heredades contiguas. Este cerramiento forzoso
puede producirse en zona urbana, o bien rural, y dependiendo su ubicacin se
darn diversas caractersticas propias.

11.5.1 En ejido urbano y en zona rural. Presunciones y


pruebas
Cuando existen inmuebles que se encuentren en ncleos de poblaciones o en
sus arrabales, sus propietarios tienen, frente al titular colindante, un derecho y
deber en forma simultnea y reciproca, de construir un muro lindero de
cerramiento. Este muro da derecho al vecino que lo levanta a encaballarlo en el
inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.

El Cdigo Civil y Comercial, ms all de no expresarse acerca del espesor y de


los materiales a utilizar en el muro, s establece que el mismo debe ser estable,
aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la interseccin del
lmite con la superficie de los inmuebles (excepto que las disposiciones locales
establecen otra medida).

51
Art. 2.006 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

47
Cerramiento forzoso rural

Este supuesto establece que el titular de un derecho real sobre una cosa total o
parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un ncleo de poblacin
o de sus aledaos, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento.
Asimismo la norma establece que debe contribuir al cerramiento si con ello su
predio queda completamente cerrado.

Dicho cerramiento "es siempre medianero, aunque sea excavado. El que realiza
el cerramiento tiene derecho a reclamar al condmino la mitad del valor que
corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estndares del
lugar"52.

11.5.2 Medianera: rgimen de su adquisicin


Cmo se adquiere el condominio sobre dicho muro?

Un muro es medianero hasta la altura de TRES (3) metros, de igual modo que lo
es el muro de elevacin, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa
total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo
construye, o por prescripcin adquisitiva.

En casos de que exista un muro que separa dos edificios, el cual supere los 3
metros, se presume que es medianero hasta la lnea comn de elevacin.
Desde all se presume que es privativo del edificio ms alto.

Ello no es de aplicacin, si el muro separa patios, huertos y jardines de un


edificio o a stos entre s.

Al momento de probar el carcter medianero o privativo de un muro, y a los


fines de desvirtuar las presunciones legales, se debe recurrir a un instrumento
pblico o privado que contenga actos comunes a los dos titulares colindantes, o
a sus antecesores, o bien debe surgir de signos materiales inequvocos. Es dable
mencionar que la prueba resultante de los ttulos prevalece sobre la de los
signos.

Cobro de la medianera

Aquel que construye el muro de cerramiento tiene derecho a percibir del titular
del terreno colindante, la mitad del valor del terreno, del muro y de los
cimientos. En caso de que fuera un muro encaballado, slo puede exigir la
mitad del valor del mismo y de sus cimientos.
52
Art. 2032 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

48
No puede reclamar el mayor valor originado por las caractersticas edilicias del
muro y de sus cimientos, con relacin a la estabilidad y aislacin de agentes
exteriores, que exceden los estndares del lugar.

El titular colindante de un muro de elevacin o enterrado, slo tiene derecho a


adquirir la medianera como est construido, aunque exceda los estndares del
lugar.

El que construye el muro de elevacin slo tiene derecho a reclamar al titular


colindante la mitad del valor del muro, desde que ste lo utilice efectivamente
para sus fines especficos. El mismo derecho tiene quien construye un muro
enterrado, o quien prolonga el muro preexistente en profundidad mayor que la
requerida para su cimentacin.

En este punto es importante destacar que el titular colindante tiene la


obligacin de pagar el muro en toda su longitud y de elevacin slo en la parte
que efectivamente utilice. Por consiguiente, cuando la adquisicin de la
medianera es total, el reembolso comprender exactamente la mitad del valor
de la pared, en cambio, si el adquisicin es parcial, el adquirente debe pagar la
mitad del valor de la pared en todo su espesor, y la mitad del valor respecto de
la longitud y de la altura que haya sido objeto especifico de la compra. Una
solucin distinta sera contraria a la razn y a la equidad, ya que obligara a
pagar por toda la pared, aun en la parte que ninguna utilidad le preste al
lindero

Al hablar de prescripcin debemos afirmar que existen diferentes hiptesis que


pueden presentarse. Si se trata de un muro de cerramiento, la prescripcin
correr desde el momento en que haya sido iniciada su construccin. En
cambio, en los supuestos de elevacin o enterramiento posterior, empezar el
curso desde el momento en que el vecino realice actos de utilizacin efectiva.
Es dable destacar que para estos casos rige el plazo genrico de prescripcin
del art 2560 del Cdigo Civil y Comercial, es decir, 5 aos.

11.5.3 Derechos y obligaciones de los condominios


Facultades materiales de los condminos sobre el muro

Dentro de las facultades que poseen los condminos sobre el muro, el Cdigo
Civil y Comercial establece que estos pueden adosar construcciones al muro
medianero, anclarlas en l, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades a lo
largo de todo el muro. La nica limitacin que se establece, es que el ejercicio
de dicho derecho no ponga en situacin de peligro la solidez del muro.

Asimismo se establece que se puede prolongar el muro lindero en altura o


profundidad, siempre a costa de quien lleve adelante la obra. Esta facultad no

49
genera una indemnizacin para el otro condmino por el peso mayor que
cargue sobre el muro, y al ser a costa de uno de los condminos, es privativo de
l la nueva construccin. Sin embargo, nacer el derecho de reembolso ni bien
el vecino se valga de la construccin para algn uso efectivo.

En caso de que el condmino sufra un perjuicio en razn de la obra, puede


solicitar la restitucin del muro al estado anterior, ya sea de forma total o
parcial.

Obligaciones

Al momento del pago de las mejoras necesarias, todos los condminos estn
obligados, en la proporcin de sus derechos, a pagar los gastos de reparaciones
o reconstrucciones de la pared, pero ello no es as en los casos de mejoras
tiles o suntuarias que no sean de beneficio del titular colindante.

Por consiguiente, se establece la obligacin de contribuir en la proporcin de


los derechos de cada condmino.

Existe un supuesto en que el condmino se puede liberar del pago de crditos


originados por la construccin, conservacin o reconstruccin de un muro, y se
da cuando el mismo abdica a su derecho de medianera, incluso en casos de
cerramientos forzosos. No obstante lo antes expuesto, esto no puede llevarse a
cabo cuando el muro forme parte de una construccin que le pertenece o la
deuda se haya originado en un hecho propio, como as tampoco en caso que
mantenga su derecho sobre el muro de cerramiento.

La abdicacin del derecho de medianera por el condmino implica enajenar


todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se asienta.

Este supuesto tiene su fundamento en que la obligacin de los condminos de


la pared de contribuir a los gastos de conservacin, reparacin y reconstruccin
son verdaderas obligaciones propter rem.

Por ltimo es muy importante recalcar que ms all de que alguno de los
condminos abdique a la medianera del muro, esta se puede adquirir
nuevamente como si no la hubiera tenido antes, pagndola en cualquier
momento.

50
12. Los derechos reales
en particular derechos
reales sobre cosa propia
(continuacin)
12.1 La propiedad horizontal:
disposiciones generales
El Cdigo Civil original, fiel al principio de superficie solo cedit, vedaba la
posibilidad de que los pisos o departamentos independientes de un inmueble
pertenecieran a distintos propietarios.

La realidad social de finales de los aos 40, con la implementacin de los


barrios obreros y los grandes edificios, hizo necesaria la sancin de la Ley
13.512 de Propiedad Horizontal, que permiti la titularidad de un derecho real
independiente sobre cada unidad. Si bien el legislador omiti incluirlo en la
nmina de los derechos reales del viejo art. 2.503, se agreg la ley como
apndice del Cdigo Civil.

12.1.1 Definicin

La propiedad horizontal (en adelante PH), es el derecho real que


se ejerce sobre un inmueble propio, otorgando a su titular
facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica sobre
partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad con lo que establece el cdigo civil y el respectivo
reglamento de propiedad y administracin. Las diversas partes

51
del inmueble as como las facultades que sobre ellas se tienen
son interdependientes y conforman un todo no escindible53.

12.1.2 Constitucin
A los modos de adquisicin reseados en relacin al dominio, aplicables a la
adquisicin de PH, se suma un modo especial: la afectacin de un inmueble al
Rgimen de Propiedad Horizontal. En tal caso: en qu momento nace el nuevo
y distinto derecho real, esto es, la propiedad horizontal?

El proceso es el siguiente: un inmueble se afecta al rgimen de horizontalidad,


mediante escritura pblica, naciendo as el estado de propiedad horizontal
cuando la Escritura y el Reglamento de Copropiedad y Administracin son
inscriptos. Con posterioridad, al enajenarse una de las unidades a un tercero,
nacer el Derecho de Propiedad Horizontal, pues mientras la titularidad de
todas las unidades permanezca en cabeza del propietario del inmueble, no
existir condominio sobre las partes comunes, ni asambleas de copropietarios,
ni consorcio. En suma, no se habrn configurado las notas tpicas de este
derecho real.

La escritura de sujecin, debe contener:

La manifestacin de la voluntad del propietario, en el sentido de someter


el inmueble al rgimen de PH;

Una detallada descripcin de las unidades con expresin del porcentual


que cada una importa en relacin al valor total del inmueble y
descripcin de las partes comunes;

Creacin del consorcio de propietarios;

Reglamento de copropiedad y administracin.

12.1.3 Elementos que conforman el derecho. Anlisis de


cada uno
El objeto de este derecho real es un inmueble edificado en el que existe un
derecho de dominio sobre la unidad funcional y un derecho comn sobre las
partes indivisas, sobre las cuales existe un derecho inseparable de la propiedad
sobre la unidad funcional.

53
Art. 2.037 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

52
Se llama unidad funcional a la parte del inmueble que comprende pisos,
departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por
su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicacin
con la va pblica, directamente o por un pasaje comn.

"La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno,


de las cosas y partes de uso comn del inmueble o indispensables para
mantener su seguridad, y puede abarcar una o ms unidades complementarias
destinadas a servirla"54.

As, dentro del PH encontramos partes propias o privativas y partes comunes.

Partes privativas: Son necesariamente propias con respecto a la


unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen
limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no
portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos,
incluso de los balcones. Tambin son propias las cosas y partes
que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como
tales en el reglamento de propiedad y administracin, sin
perjuicio de las restricciones que impone la convivencia
ordenada55.

Partes y cosas comunes: comprenden cosas de uso comn del edificio (por
ejemplo, la piscina) y cosas indispensables para mantener la seguridad del
inmueble (por ejemplo, los cimientos). Pueden introducirse ms cosas comunes
en el reglamento de copropiedad y administracin. El reglamento, adems,
debe determinar las partes del edificio que sern de propiedad exclusiva,
fijando el porcentual que cada unidad importa en relacin al valor del conjunto.
Si nada se dice de dicho porcentual, es el mismo que ocupa la unidad en el
inmueble.

Las partes comunes pueden ser de uso comn de todos los propietarios de los
PH, o de uso exclusivo de uno o ms propietarios (caso de las terrazas
reservadas). El Cdigo establece una enumeracin no taxativa de las cosas
necesariamente comunes (como cimientos) y las comunes no indispensables
(como piscinas).

54
Art. 2.039 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.
55
Art. 2.043 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

53
12.1.4 El consorcio: definicin. Subconsorcio: definicin
De acuerdo a lo estipulado por el Cdigo Civil y Comercial el consorcio se
compone del conjunto de los propietarios de las unidades funcionales. El
mismo constituye personera jurdica. Tiene, adems, su domicilio en el
inmueble. Sus rganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador.

Respecto de la personera del mismo, cabe destacar, que se extingue por la


desafectacin del inmueble del Rgimen de Propiedad Horizontal (en
cualquiera de sus formas).

Subconsorcios (art. 2068)

En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el


reglamento de propiedad y administracin puede prever la
existencia de sectores con independencia econmica, funcional o
administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio
en general.

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento


y atribuciones deben regularse especialmente y puede
designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto
entre diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.

Es dable mencionar que frente a los terceros responde el


consorcio, sin tener en cuenta los sectores que lo integran56.

12.2 Facultades y obligaciones de los


propietarios
Al momento de estudiar la propiedad horizontal es muy importante analizar las
facultades y obligaciones de los propietarios de las unidades funcionales, ya
que los mismos poseen amplias facultades jurdicas, ya sea a travs de la
posibilidad de enajenarla o constituir derechos reales o bien derechos
personales sobre las mismas.

12.2.1 Enumeracin y anlisis

56
Art. 2.068 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

54
La temtica se encuentra legislada en los arts. 2045 y siguientes del Cdigo Civil
y Comercial. Veamos los aspectos principales sobre el tema:

- Libre disposicin de la unidad: Tal como se expresar ut supra cada


propietario de unidad funcional posee la posibilidad de enajenarla, sin que le
sea necesario a dichos fines contar con el consentimiento de los dems.
Asimismo puede generar derechos personales o reales. Es dable mencionar que
en virtud de las particularidades de la figura, cualquier derecho real o gravamen
que se constituya o sufra modificaciones, sobre la unidad funcional, comprende
a las cosas y partes comunes y la unidad complementaria, no pudiendo
realizarse en forma separada.

- Obligaciones. Los propietarios de PH, deben:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad y


administracin, y del reglamento interno, si lo hay;

b) conservar en buen estado su unidad funcional;

c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la


proporcin de su parte indivisa;

d) contribuir a la integracin del fondo de reserva, si lo hay;

e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar


reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del
consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de
cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalacin;

f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio


especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad
funcional57.

- Prohibiciones. Est prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral


o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad
y administracin;

b) perturbar la tranquilidad de los dems de cualquier manera


que exceda la normal tolerancia;

57
Art. 2046 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

55
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del
inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales58.

- Gastos y contribuciones. Cada propietario al ser dueo de la unidad funcional


debe pagar los gastos de conservacin y reparacin de la misma. De igual
modo debe abonar las expensas comunes ordinarias de administracin y
reparacin de cosas comunes necesarias para mantener en buen estado la
seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las
obligaciones impuestas al administrador.

Por ltimo, asimismo, deben hacer frente a las expensas comunes


extraordinarias, las cuales son decididas mediante resolucin de la asamblea.

En caso de que no se paguen estos gastos, el administrador emitir un


certificado de deuda, el cual debe ser aprobado por el consejo de propietarios
en caso que exista, el cual es ttulo ejecutivo para proceder al cobro de los
tems adeudados.

Obligados al pago de expensas

Adems del propietario, y sin implicar liberacin de ste, estn obligados al


pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los titulares de
otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier ttulo.

Estas expensas, son una obligacin propter rem, recayendo en cabeza del actual
propietario del PH, inclusive en relacin a las mensualidades devengadas antes
de la adquisicin del derecho real y que permanecen impagas. Pero, a
diferencia de las obligaciones propter rem genricas, no se concede el derecho
al abandono, ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas
comunes por renuncia del uso, y goce de los bienes o servicios comunes ni por
abandono del piso o departamento que le pertenece.

12.3 Modificaciones en cosas y partes


comunes
Uno de las posibilidades que se encuentran contempladas dentro de la
Propiedad Horizontal es la facultad que se tiene de realizar modificaciones o
cambios en las cosas y partes comunes. No obstante, debido a las
particularidades de esta figura (existen partes privativas de las personas y
58
Art. 2047 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

56
partes comunes a todos) es que la legislacin solicita que a los fines de realizar
dichos cambios diversos requisitos, los cuales se analizaran a continuacin.

12.3.1 Anlisis
Las modificaciones en cosas y partes comunes se encuentran reguladas en el
art. 2051 y siguientes del Cdigo Civil y Comercial. Analizaremos los aspectos
ms importantes, a saber:

-si se pretende realizar mejoras u obras nuevas se requiere el consentimiento


de la mayora de los propietarios, y un informe tcnico previo, realizado por un
profesional autorizado;

-en caso que se deniegue la autorizacin a quien la pida, o un grupo minoritario


se sienta afectado en su inters particular por la autorizacin dada, se puede
solicitar al juez que deje sin efecto la decisin de la asamblea. El juez, previo
anlisis de las circunstancias del caso, decidir en definitiva. Cabe destacar que
hasta que no haya decisin judicial expresa la decisin tomada por la asamblea
no se suspende;

-si para realizarla se requiere elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravitar
o modificar la estructura del inmueble en forma sustancial, se requiere
unanimidad. Igual requisito se solicita en caso de que la mejora u obra sea en
inters particular de un solo propietario que se beneficia;

-en caso de ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de


propietarios, puede cualquier propietario realizar reparaciones urgentes sobre
las cosas y partes comunes. En ese caso acta como gestor de negocios. Si
luego no se justifica el gasto que realiz, se le puede negar total o parcialmente
el reintegro de los mismos.

12.4 Reglamento de copropiedad y


administracin
El reglamento es condicin necesaria para la sujecin del inmueble al Rgimen
de PH. Su naturaleza es contractual (contrato plurilateral), y aun cuando
generalmente es redactado en forma exclusiva por el propietario del inmueble
original, antes de la particin en unidades, se ha dicho que es perfeccionada la
voluntad de las dems partes del contrato (propietarios de las diversas
unidades) al adquirir las mismas, por adhesin al rgimen ya existente.

57
12.4.1 Contenido y modificacin

Al constituirse el consorcio de propietarios, se deber acordar y


redactar un reglamento de copropiedad y administracin por
acto de escritura pblica, la que se inscribir en el Registro de la
Propiedad. Dicho reglamento slo podr modificarse por
resolucin de los propietarios, mediante una mayora no menor
de dos tercios. Esta modificacin deber tambin consignarse en
escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad59.

El consorcio de propietarios es una persona jurdica de carcter privado.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes


puntos (art. 2056):

a) determinacin del terreno;

b) determinacin de las unidades funcionales y


complementarias;

c) enumeracin de los bienes propios;

d) enumeracin de las cosas y partes comunes;

e) composicin del patrimonio del consorcio;

f) determinacin de la parte proporcional indivisa de cada


unidad.

g) determinacin de la proporcin en el pago de las expensas


comunes;

h) uso y goce de las cosas y partes comunes;

i) uso y goce de los bienes del consorcio;

j) destino de las unidades funcionales;

k) destino de las partes comunes;

l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;

59
Art. 9 - Ley 13.512 - Propiedad Horizontal Poder Ejecutivo de la Nacin.

58
m) determinacin de la forma de convocar la reunin de
propietarios y su periodicidad;

n) especificacin de limitaciones a la cantidad de cartas poderes


que puede detentar cada titular de unidad funcional para
representar a otros en asambleas;

) determinacin de las mayoras necesarias para las distintas


decisiones;

o) determinacin de las mayoras necesarias para modificar el


reglamento de propiedad y administracin, que nunca ser
menor a dos tercios y que debe ser unnime si modifica la
composicin o extensin del derecho real de los propietarios;

p) forma de computar las mayoras;

q) determinacin de eventuales prohibiciones para la disposicin


o locacin de unidades complementarias hacia terceros no
propietarios;

r) designacin, facultades y obligaciones especiales del


administrador;

s) plazo de ejercicio de la funcin de administrador;

t) fijacin del ejercicio financiero del consorcio;

u) facultades especiales del consejo de propietarios60.

12.5 Asambleas
Dentro de los regmenes de PH debe existir un rgano mximo de decisin, el
cual debe representar los intereses del consorcio, y al cual debe estar
subordinado la figura del administrador. Este rgano es de vital importancia
para el correcto funcionamiento de la faz organizativa y operativa del PH en
cuestin.

12.5.1 Rgimen legal

60
Art. 2.056 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

59
Asamblea es la reunin de propietarios facultada para resolver cuestiones de
inters comn al consorcio (art. 2058). De cada Asamblea se labra un Acta, en
el libro de Actas que lleva el administrador.

Convocatoria: Los propietarios deben ser convocados a la


asamblea por medio fehaciente, con transcripcin del orden del
da, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es
invlido el tratamiento de otros temas, excepto si estn
presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad
tratar el tema.

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar sin necesidad


de citacin previa. Las decisiones que se adopten son vlidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por
unanimidad. Son igualmente vlidas las decisiones tomadas por
voluntad unnime del total de los propietarios aunque no lo
hagan en asamblea61.

Si el administrador o el consejo de propietarios en subsidio- omiten la


convocatoria, puede ser solicitada judicialmente por los propietarios que
renan el diez por ciento.

Mayoras: La voluntad mayoritaria requiere de un doble cmputo: mayora


absoluta (o sea ms de la mitad) de propietarios, cuyas unidades renan ms
de la mitad delporcentaje sobre el inmueble. Si la decisin afecta
especficamente el derecho de algn propietario en particular, que exceda el
mero funcionamiento cotidiano, se requiere su consentimiento.

12.6 Consejo de propietarios


Originariamente la normativa no contemplaba esta figura, sin embargo era
frecuente en los consorcios, ya sea por estar previsto en el reglamento o bien,
por creacin posterior por disposicin de la asamblea. Con la modificacin
introducida por la ley N 26994 se ha introducido esta figura al Cdigo Civil y
Comercial. Sus integrantes deben ser elegidos por la asamblea y ser
consorcistas.

61
Art. 2.059 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

60
12.6.1 Anlisis de la figura

La asamblea debe designar un consejo integrado por


propietarios, con las siguientes atribuciones:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del da si por


cualquier causa el administrador omite hacerlo;

b) controlar los aspectos econmicos y financieros del consorcio;

c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva,


ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;

d) dar conformidad con el nombramiento y despido del personal


del consorcio;

e) ejercer la administracin del consorcio en caso de vacancia o


ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo
est vacante dentro de los TREINTA (30) das de producida la
vacancia62.

12.7 Administrador
Esta figura, tal como mencionamos ut supra, est subordinado a la Asamblea.
Es de vital importancia ya que, tal como desarrollaremos a continuacin, es el
representante legal del consorcio y por ende el responsable de llevar adelante
la voluntad de los propietarios.

12.7.1 Designacin y remocin. Representacin


La figura se encuentra regulada en los arts. 2065 y siguientes del Cdigo Civil y
Comercial. El administrador es representante legal del consorcio y reviste el
carcter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona
humana o jurdica. Aqul designado en el reglamento de propiedad y
administracin original, cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es
ratificado en ella y los administradores sucesivos deben ser nombrados y
removidos por la asamblea, pudiendo ser removidos sin expresin de causa.

62
Art. 2.064 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

61
12.7.2 Derechos y obligaciones del administrador
El administrador tiene los derechos y obligaciones propios del mandatario, en
todo lo referente a la administracin, mantenimiento y funcionamiento del
inmueble comn y al consorcio. Por ejemplo, debe convocar a la asamblea,
redactar el orden del da y labrar el acta respectiva, ejecutar sus decisiones,
practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para
satisfacerlas, cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacin laboral,
previsional y tributaria, mantener asegurado el inmueble, llevar en legal forma
los libros de actas, de administracin, de registro de propietarios, de registros
de firmas y cualquier otro que exija la reglamentacin local, expedir el
certificado de deudas y de crditos del consorcio, representar al consorcio.

12.7.3 Infracciones: rgimen legal


Segn el art. 2069 del Cdigo Civil y Comercial,en caso de violacin por parte de
un propietario u ocupante de lo dispuesto por el Reglamento de propiedad
horizontal o por el mismo Cdigo, el consorcio o cualquier propietario afectado
puede, ms all de otras acciones posteriores, hacer cesar la infraccin por la
va procesal ms breve que se disponga. Asimismo, si el infractor no es
propietario, puede ser desalojado en caso de reiterar las infracciones.

12.8 Prehorizontalidad
No obstante todo lo antes expuesto acerca de la Propiedad Horizontal, existe
un estadio previo a la misma. Este estadio fue regulado mediante la sancin de
la Ley 19724 (Rgimen de la prehorizontalidad) y est principalmente
destinado a regular la comercializacin de unidades de edificios que
posteriormente se sometern al rgimen de Propiedad Horizontal. Ello tiene
fundamento en que muchas personas que adquieren unidades mediante
boletos de compraventa se vean impedidos de escriturar, ya sea por la
aparicin de acreedores o bien porque no se contine con la construccin por
falta de fondos por ejemplo.

12.8.1 Definicin
La prehorizontalidad, de acuerdo a lo estipulado por el art. 2.070, se refiere a
las contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitucin de
la propiedad horizontal propiamente dicha.

62
Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o
proyectadas bajo el rgimen de propiedad horizontal, el titular
del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del
adquirente, para el riesgo del fracaso de la operacin de acuerdo
a lo convenido por cualquier razn, y cuya cobertura comprenda
el reintegro de las cuotas abonadas con ms un inters
retributivo o, en su caso, la liberacin de todos los gravmenes
que el adquirente no asume en el contrato preliminar...63.

12.8.2 Casos en que es obligatoria y casos excluidos


Se excluye de la obligacin antes citada art. 2.071 - a los contratos en los que
la constitucin de la propiedad horizontal resulta de la particin o liquidacin
de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidacin de personas jurdicas;
tambin los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado y los
concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de
organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el
organismo de control, si de sus clusulas resulta que los contratos definitivos
con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a
quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin (art. 2.072,
CC).

El incumplimiento de la obligacin de contratar el seguro, priva al titular del


dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla
ntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos
contra el enajenante.

63
Art. 2.071 Ley 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

63
Referencias
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Aprobado por Ley N 26.994 B.O.
08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de
la Ley N 27.077 B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nacin Argentina

Decreto-Ley 6.673 Patentes y Marcas Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado


de: http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/25000-
29999/27687/norma.htm

INPI, Ministerio de Economa y Produccin (s.f.), Derechos del titular de la


marca, http://goo.gl/5H6d0O
Instituto Nacional de la Propiedad Intelectual (s.f.). Administracin Nacional de
Patentes - Preguntas frecuentes. Recuperado de:
http://www.inpi.gov.ar/index.php?Id=107

Ley 11.723 - Rgimen legal de la propiedad intelectual - Honorable Congreso de


la Nacin Argentina. Recuperado de:
http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/40000-
44999/42755/norma.htm

Ley 13.512 - Propiedad Horizontal Poder Ejecutivo de la Nacin. Recuperado


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49999/46362/norma.htm

Ley 21.499 Expropiacin Poder Ejecutivo Nacional. Recuperado de:


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Ley 22.362 - Ley de Marcas y Designaciones Poder Ejecutivo Nacional.


Recuperado de: http://www.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/15000-
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Ley 24.481 - Ley de Patentes de Invencin y Modelos de Utilidad - Honorable


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