TASACION DE INMUEBLE N 004-2012-EOB/NNA

Resumen Ejecutivo de la Valuacin N 004-2012-EOB/NAA

Propietario: ORLANDO DALMACIO ESPINOZA FLORES

Entidad Financiera:
Ubicacin del inmueble:
Fecha de Valuacin:
Tipo de Cambio (US$ 1.00):
MARIA ASUNCIONA ESPINOZA ACEVEDO
MIBANCO-SEDE HUARAZ
Av. Confraternidad Internacional Este N
352, MZ 06, Sub-lote 08B, Urbanizacin,
Pedregal Medio, Distrito y Provincia de
Huaraz, Dpto. de Ancash (Predio Urbano).
Huaraz, 10 de Julio de 2012
S/. 2.65

Valor Comercial del Inmueble (VC): US$ 118,163.21 (Son ciento dieciocho mil,
ciento sesenta y tres con 21/100 Dlares
Americanos)
Valor de Realizacin en el Merc. (VR): US$94,530.57 (Son noventa y cuatro mil,
quinientos treinta con 57/100 Dlares
Americanos)
Gravmenes y Cargas: Se desconoce
Perito Valuador: Ing, Edita del Carmen Ortiz Bruno CIP-65683
 Informe del Inmueble a Valores de Venta en el Mercado
I. DATOS GENERALES
I.1. Objeto de la Valuacin: El objeto de la presente valuacin es determinar el valor,
Comercial y el de Realizacin en el mercado del inmueble de acuerdo a la
Resolucin S.B.S N 808 03.
I.2. Entidad Financiera: MIBANCO-SEDE HUARAZ
I.3. Propietarios: ORLANDO DALMACIO ESPINOZA FLORES
MARIA ASUNCIONA ESPINOZA ACEVEDO
I.4. Nombre del Inmueble y Ubicacin: Ubicado en la Av. Confraternidad Internacional
Este N 352, MZ-06, Sub-lote 08B, Urbanizacin Pedregal Medio, Distrito y
Provincia de Huaraz, Dpto. de Ancash (Predio Urbano).
La informacin obtenida se ha basado en los documentos adjuntos y en la
verificacin IN SITU.

I.5. DESCRIPCION Y DISTRIBUCION DEL INMUEBLE

I.5.1. Descripcin.- Se trata de una edificacin de 02 pisos, ms azotea de material
noble de uso vivienda que cuenta con las siguientes reas de construccin:
AREA (m2)
N DE PISOS
CONSTRUIDA
1er piso 78.75
2do piso 89.75
Azotea 44.88

I.5.2. Distribucin.- Se trata de inmueble, construido para uso de vivienda. Esta

cuenta con lo siguiente:
- Primer Piso: Una sala de uso mltiple, 02 servicios higinicos, patio de
servicio y una escalera de concreto armado que comunica con el segundo
piso.
- Segundo Piso: Una sala comedor, una cocina, un patio de servicio, un bao
completo, 03 dormitorios con closet cada uno, un pasadizo de circulacin y
una escalera de concreto armado que comunica a la azotea.
- Azotea: Lavandera, tendal.
I.6. Informe de la Labor Realizada: Se llevo a cabo la valuacin sin ningn
contratiempo.
I.7. Alcance y limitaciones de trabajo
La valuacin se lleva a cabo con la finalidad de garantizar un crdito hipotecario,
adems mantener actualizado su precio en el mercado inmobiliario.
I.8. Fecha de asignacin del valor: Huaraz, 10 de Julio del 2012
I.9. Pliza de Seguros: La entidad financiera deber de confirmar su existencia.
II. VERIFICACIONES EFECTUADAS
II.1. Inspeccin Ocular de la Infraestructura de Servicios Urbanos del
Entorno: El Entorno donde se encuentra ubicado el inmueble, est rodeado de
construcciones de viviendas y otros, se trata de un predio que cuenta con
infraestructura urbana, tales como:
Redes de agua, desage, redes de alumbrado pblico, domiciliario, adems
colinda con la Av. Confraternidad Internacional Este, la misma que en la actualidad
se encuentra con un pavimento y veredas de concreto, se trata de un predio que
cuenta con un solo frente de forma regular y terreno plano, ubicado a 100.00 ml del
Cementerio de Huaraz y 150.00 ml de la Av. Villn aproximadamente.

II.2. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

Segn ficha registral, inscrita en la Partida N 11000776, los linderos y medidas
perimtricas son las siguientes:
- Por el Frente: con la Av. Confraternidad Internacional Este, con 5.50 ml.
- Por la Derecha: con partes del sub-lote 8A en lnea recta de 21.70 ml.
- Por la Izquierda: con parte del sub-lote 10A en lnea recta de 21.70 ml.
- Por el fondo: con parte del sub-lote 8A, en lnea recta de 5.50 ml.
AREA = 119.35 m2

II.3. EDIFICACION
El inmueble ha sido construido con las siguientes caractersticas tcnicas:
- Muros y columnas: albailera armada, ladrillo con columnas y vigas de amarre.
- Techos: de losa aligerada horizontal.
- Pisos: con cermicos de 30 x 30 cm
- Puertas y ventanas: interiores de aluminio y exteriores metlicos.
- Revestimientos: frotachado con concreto y pintura lavable.
- Baos: de color enchapados con cermicos de 20 x 30 cm.
- Instalaciones sanitarias y elctricas: agua fra, agua caliente y corriente monofsica,
telfono y cable.
Construccin: en el inmueble existe una edificacin de 02 pisos, ms azotea,
construido de material noble.
Antigedad: el estado de conservacin y depreciacin del inmueble tiene una
antigedad de 17 aos, estado muy bueno.
Depreciacin: de conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per,
Tabla N 01 (Vivienda), les corresponde 7%.

II.4. Gravmenes y cargas: se desconoce.

II.5. Servidumbres: se desconoce.

III. METODOLOGIA APLICADA

III.1. Bases para su desarrollo: se ha realizado una visita de inspeccin In Situ y
al entorno del Predio, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta
de inmuebles con caractersticas similares.
III.2. Descripcin de la metodologa utilizada: La valuacin se efecta de
acuerdo con el dispuesto al Reglamento General de Tasaciones R.M. N 469-
99MTC/15.04. por el mtodo de Valuacin Directa y para hallas el valor de
realizacin en el mercado del inmueble, la Resolucin S.B.S. N 808-03.
III.3. Investigacin de valores comerciales de referencia:
DISTANCIA AL PRECIO
UBICACION REFERENCIA
INMUEBLE (m) (US$)
Jr. Pedro Cochachin 80.00 450.00 Banco de datos
Av. Confraternidad Internacional Este 40.00 600.00
Jr. Juan Esteban 70.00 450.00
Conclusin: Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha, por la ubicacin y
tipo de predio es de una mayor oferta, el entorno es adecuado a la fecha para uso
vivienda. La evaluacin de precios de terreno, considerando que el terreno se
encuentra en Zona Residencial, segn el Plan de Desarrollo Urbano de la
Municipalidad Provincial de Huaraz y las caractersticas del predio, el perito
determina razonablemente el valor comercial unitario para el terreno:
Valor comercial unitario del terreno = V chut = US$ 500.00/m2

III.4. Deducciones aplicables (Da):

Para el caso de realizacin del inmueble, consideramos las siguientes deducciones:
- Gastos por perdida y deterioro 2.00 %
- Gastos de valuacin para realizacin 0.20 %
- Depreciacin durante la ejecucin 4.00 %
- Mantenimiento 2.00 %
Sub-Total 8.20 %
- Otros para realizar el inmueble en un plazo
prudencial de 60 das y estableciendo que la
fecha de demanda es mayor que la oferta para
este tipo de Inmuebles, consideramos un ajuste
adicional de 11.80 %
Total de deducciones 20.00 %

Entonces, el total de deducciones aplicables (Da) es igual a 20% del valor comercial,
siendo el factor diferencial de deducciones (CD) igual a 80%.

III.5. Sustentacin: el anlisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar

que las apreciaciones indicadas son las ms razonables para determinar el valor del
bien.
IV. CALCULOS EFECTUADOS
IV.1. Valor del terreno (VT): del anlisis de los valores comerciales del mercado
inmobiliario de compra y venta de terrenos similares en ubicacin, entorno urbano y
Zona Residencial segn el catastro a la fecha (punto 3.3), el perito asigna como valor
comercial unitario US$ 500.00/m2
At Vcut VT
119.35 m2 US$ 500.00/m2 US$ 59,675.00
VT = US$ 59,675.00 (Son cincuenta y nueve mil, seiscientos setenta y
cinco con 00/100 Dlares Americanos)

IV.2. Valor de edificacin(Ve): de acuerdo a las caractersticas constructivas y

materiales que han sido utilizados en la edificacin, el perito asigna un valor
comercial unitario de edificacin igual segn lo aplicado en el cuadro siguiente de
costos por m2, teniendo en cuenta en artculo 2.4.01 del Reglamento General de
Tasaciones y la Resolucin Ministerial N 220-2011-Vivienda (Lima, 31 de Octubre
del 2011).

Partida Ref. 1er Ref. 2do Ref. Azotea

piso piso
Muro y columnas C1* 314.34 C1 251.47 C1 251.47
Techos C2 145.07 C2 145.07 - 0.00
Pisos E3 78.65 E3 78.65 - 0.00
Puertas y ventanas D4 87.07 D4 87.07 - 0.00
Revestimientos F5 72.78 F5 72.78 - 0.00
Baos C6 47.99 C6 47.99 - 0.00
Instalac. Electric. Y Sanit. E7 50.61 E7 50.61 - 0.00
Sub-Total 796.51 723.64 251.47
Gastos Generales + Utilidad 20 % 159.30 144.73 48.29
Total (S/.) 955.81 868.37 299.76
Total en US$ 360.68 327.69 113.12
Tipo de cambio 1 US$ = S/. 2.65

rea Total de Construccin: 213.38 m2

N DE AREA (m2) VALOR UNITARIO DEPRECIACION VALOR DE
PISOS CONSTRUIDA (US$/m2) (%) EDIFICACION (US$)
1er 78.75 360.68 7 26,415.30
2do 89.75 327.69 7 27,351.46
Azotea 44.88 113.12 7 4,721.45
VALOR TOTAL DE LA EDIFICACION = US$ 58,488.21

Ve = US$ 58,488.21 (Son cincuenta y ocho mil, cuatrocientos ochenta y ocho

con 21/100 Dlares Americanos)
 Valor de Reposicin del Inmueble (VC):
VC = VT + Ve
VT Ve VC
US$ 59,675.00 US$ 58,488.21 US$ 118,163.21

IV.3. Valor Comercial del Inmueble (VC): de acuerdo a las evaluaciones de

precio en el entorno, el perito considera que el valor de reposicin calculado, refleja
adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado,
Por Tanto:
VC = US$ 118,163.21 (Son ciento dieciocho mil, ciento sesenta y tres
con 21/100 Dlares Americanos)

IV.4. Valor de Realizacin Resultante: el Valor de Realizacin del Inmueble en

el Mercado (Brin) (Resolucin S.B.S. N 808-03) es el Valor Neto del inmueble, que
se esperara recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la
situacin como est, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados
en el punto 3.4. En consecuencia las deducciones aplicables son 20% del valor
comercial:
Da (%) Fdd (%) VC VRim
20 % 80 % US$ 118,163.21 US$ 94,530.57
Luego el VRim recomendado es:
VRim = US$ 94,530.57 (Son noventa y cuatro mil, quinientos treinta con
50/100 Dlares Americanos).

IV.5. Anlisis de Consistencia: la secuencia seguida en la determinacin del

valor, as como los sustentos aplicados, nos muestran una clara consistencia para la
obtencin del valor de realizacin.

V. OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

V.1. La presente Valuacin se ha efectuado con total independencia de criterio,
aplicando las normas vigentes.
V.2. La vigencia de la valuacin: si no varan las condiciones de mercado,
econmica y otra, as como de no surgir imponderables, la valuacin podra tener una
vigencia de 180 das.

VI. DOCUMENTACION SUSTENTATORIA

VI.1. Se cont con la ficha registral que consta de 01 folio.
VI.2. Se recopil informacin de la Municipalidad Distrital de Independencia-
Huaraz-Ancash.
VI.3. La informacin de precios se obtuvo en campo, emitidas por emisoras locales
y diarios de independencia y tambin con nuestra Base de Datos.
VI.4. Contamos con informacin de revistas y artculos sobre la evolucin del
Mercado Inmobiliario.
Huaraz, 10 de Julio del 2012
 Anexo del Panel Fotogrfico
Predio Urbano ubicado en la Av. Confraternidad Internacional Este N 352, Mz-06, sub-lote
08B, Urbanizacin Pedregal Medio, Distrito y Provincia de Huaraz, Dpto. de Ancash.
Foto N Descripcin
Del 02 al 07 Fotos anexas de la fachada y vista panormica