UNIVERSIDAD RAFAEL URDANETA

VICE-RECTORADO ACADEMICO
DECANATO DE POSTGRADO E INVESTIGACIN

DO S
ER VA
E S
HO SR
E C
D ER
MANUAL DE MTODOS APLICADOS PARA EL AVALO DE
EDIFICACIONES EN EL MUNICIPIO MARACAIBO

Trabajo Especial de Grado para presentado por:

Ing. Andrs A. Camperos G.

Especialidad en Construccin de Obras Civiles

Maracaibo, Septiembre 2011

I
 DO S
ER VA
E S
HO SR
E C
R DE MTODOS APLICADOS PARA EL AVALO DE
DE
MANUAL
EDIFICACIONES EN EL MUNICIPIO MARACAIBO

Trabajo Especial de Grado para

Optar al ttulo de Especialista en
Construccin de Obras Civiles

Ing. Andrs A. Camperos G.

Cdula de Identidad: V-10.154.901

II
 DEDICATORIA

A Dios todo poderoso, por estar presente en todo momento y permitir finalizar esta

investigacin. A mis padres, aunque ya no estn, son fuente permanente de inspiracin. A

mi esposa Coromoto y mi hijo Juan Andrs, pilares fundamentales en mi vida, sin ustedes

no sera posible este logro. A mis hermanos, Sandra, Karlin, Andrs por estar siempre

conmigo. A mi sobrino, por ser ejemplo de superacin. A mis amigos y compaeros de

DO S
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estudio, que no dejaron de animarme para conseguir juntos este objetivo.

E SER
HO SR
E C
D ER

III
 AGRADECIMIENTOS

Doy gracias a Dios todo poderoso, por ser mi fortaleza a lo largo del camino. Doy

especial agradecimiento a mis padres, por su amor, dedicacin y sabios consejos. Gracias

a mi esposa e hijo por existir, ser parte de mi vida y ensearme cada da a ser mejor

persona. A mis hermanos y sobrino, por su apoyo incondicional.

O S
A mis compaeros de estudio, han sido un gran apoyo para alcanzar esta meta. A la
D
E R VAen el desarrollo metodolgico
ESpor aceptar la tutora y guiar el desarrollo
profesora Rosa Zamora por su invalorable apoyo y consejo

S R
C HO
de este trabajo. Al profesor Ernesto
E
Velzquez,

DER
de esta investigacin.

Y a todas aquellas personas que de una u otra forma contribuyeron a que esta meta se

concretarA todos Gracias Muchas Gracias.

IV
 INDICE GENERAL

Pagina.

TITULO.. II
DEDICATORIA III
AGRADECIMIENTO.. IV
INDICE GENERAL. V
RESUMEN VI

DO S
CAPITULO I: FUNDAMENTACIN
ER VA
E S
SR
PLANTEAMIENTO Y FORMULACIN DEL PROBLEMA 1

E C HO
OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIN. 4

DER
OBJETIVO GENERAL. 4
OBJETIVO ESPECIFICO. 4
JUSTIFICACIN DE LA INVESTIGACIN. 5
DELIMITACIN DE LA INVESTIGACIN. 6

CAPITULO II: MARCO TEORICO

ANTECEDENTES 8
BASES TEORICAS.. 12
MAPA DE VARIABLES. 47

CAPITULO III: MARCO METODOLOGICO

TIPO Y NIVEL DE LA INVESTIGACIN 49
DISEO DE LA INVESTIGACIN .. 51
SUJETOS DE LA INVESTIGACIN. 52
TECNICAS DE RECOLECCIN DE DATOS... 53
INSTRUMENTOS DE RECOLECCIN DE DATOS 54
PROCEDIMIENTOS DE LA INVESTIGACIN... 55

V
CAPITULO IV: RESULTADOS
ANALISIS Y DISCUSIN DE LOS RESULTADOS 56
CONCLUSION. 65
RECOMENDASIONES 67

CAPITULO V: LA PROPUESTA
INTRODUCCIN. 68
MISIN. 68
VISIN.. 69
OBJETIVO GENERAL.
D O S 69

E R
MARCO TEORICO...VA 69

S R ESDE EDIFICACIONES EN
METODOS APLICADOS EN EL AVALUO

E C HO
EL MUNICIPIO MARACAIBO
ER
76
METODODCOMPARATIVO DE DATOS DEL MERCADO. 77
ANLISIS DE TERRENO SIN CONSTRUCCIN. 87
METODO APROXIMACION DEL COSTO.... 92
METODO EVOLUTIVO... 104
METODO DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA O
DE LOS INGRESOS ... 105
METODO INVOLUTIVO. 106
METODO VALOR RESIDUAL... 107
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS.. 109

VI
 UNIVERSIDAD RAFAEL URDANETA
VICE-RECTORADO ACADEMICO
DECANATO DE POSTGRADO E INVESTIGACIN
ESPECIALIZACIN EN CONSTRUCCIN DE OBRAS CIVILES

RESUMEN

MANUAL DE MTODOS APLICADOS PARA EL AVALO DE

S
EDIFICACIONES EN EL MUNICIPIO MARACAIBO
DO
ER VA
E S
HO SR
E C Autor: Ing. Andrs A. Camperos G.

D ER Tutor: Ing. Ernesto Velzquez.

Fecha: Septiembre, 2011

El propsito de la presente investigacin fue proponer un manual para el avalo de

edificaciones en el Municipio Maracaibo, sustentndose tericamente entre otros autores,
en Contreras (2008), Alves (2009) y Stumpf (2006), coincidiendo estos, en la existencia de
principios fundamentales para realizar una avalu, as como en la importancia de utilizar
mtodos para su realizacin, cuya finalidad es obtener el valor real de las edificaciones. El
tipo de investigacin es descriptivo, proyecto factible, con un diseo documental, no
experimental y transversal. La tcnica de recoleccin y anlisis de datos utilizada, fue la
observacin documental, fundamentada en la revisin bibliogrfica, de guas y proyectos
de normas, referentes al avalo de edificaciones. As mismo, se utilizaron medios
electrnicos como elementos complementarios de consulta y revisin bibliogrfica sobre el
tema estudiado. Es de sealar, que este trabajo no pretendi establecer criterios de cul
mtodo utilizar o no para el desarrollo de un estudio especifico, esto va depender del grado
de investigacin y experiencia del profesional en su utilizacin. Los resultados obtenidos
permitieron dar respuesta a los objetivos especficos planteados, sirviendo de base para la
propuesta del manual. El cual les permitir a los profesionales que se desarrollen en esta
rea, contar con una herramienta que les proporcione una rpida consulta, con
procedimientos unificados, claros y actualizados, y as poder potenciar la calidad y
transparencia de las valoraciones en edificaciones.

Palabras clave: Manual de mtodos, avalo, edificaciones, tasacin, valor, principios, valor
de mercado, Principios, Mtodos.

VII
 [
E
s
c
CAPTULO I
r
i
b
FUNDAMENTACIN DEL PROBLEMA a

u
Planteamiento y Formulacin del Problema n
a

O S
El avalo de bienes inmuebles es una estimacin sustentable del valor de unac
D
VA
i

SER
propiedad y es la base de cualquier transferencia de la misma. Son diversas last
E
SR
a

E CHO
circunstancias y motivaciones para solicitar el avalo de una edificacin, entre las cuales
ER
d
D
se pueden mencionar: Solicitud de crditos hipotecarios, compraventa y alquiler de bienese
l
inmuebles, actualizacin de balances en estados financieros, sucesiones, tramitaciones
d
judiciales, seguros y expropiaciones, entre otras. o
c
u
m
En el pasado, el avalo era una simple opinin de valor expresada por los propietarios oe
n
comerciantes dedicados a la venta o administracin de sus propiedades. En la actualidad, ent
o
la compleja economa que se impone, el avalo como lo define Marston (2006) citado por
o
Contreras (2008), es el arte de estimar en su justa medida monetaria, la apetencia de
d
poseer en propiedad bienes especficos, para fines determinados. e
l

En este sentido, para estimar en su justa medida monetaria la apetencia de poseer enr
e
propiedad un bien, el avaluador, profesional que realiza el avalo, requiere realizar unas
u
bsqueda y recopilacin selectiva de datos en las diferentes reas de mercado, aplicarm
e
n
1
d
e

u
 2

tcnicas analticas apropiadas de clculo y poseer la experiencia y el conocimiento sobre la

materia que lo conduzcan a tener el valor del objeto en estudio.

Por todo lo anteriormente expresado, los profesionales involucrados en la realizacin

del avalo de edificaciones, que son los avaluadores, deben tener un sentido de

investigacin bien definido, el cual les permita identificar tanto las variables externas como

internas que afectan el valor de la edificacin. Cabe destacar, que el Artculo 556 del

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Cdigo de Procedimiento Civil de la Repblica Bolivariana de Venezuela en su segundo

E SER
SR
prrafo seala: Para ser perito avaluador se requiere residir en el lugar donde estn situados

E CHO
ER
los bienes y poseer conocimientos prcticos de las caractersticas, calidad y precios de las cosas
D
que sern objeto del justiprecio.

En este orden de ideas, Contreras (2008) seala que la UNELLEZ define al avaluador

como: profesional universitario provisto de cierta formacin tcnica que avala o certifica

ante terceras personas, el precio de un bien. Se dice que el tasador tiene un poco de

ingeniero, arquitecto, economista, administrador, contador, abogado, estadstico, entre

otros, sin embargo, en realidad lo ms importante es que sea investigador.

Si bien es cierto que el avaluador debe ser un profesional preparado para la labor

encomendada, tambin es cierto que debe existir un conjunto de procedimientos aceptados

para la ejecucin de esta labor. En consecuencia, se deben aplicar un conjunto de

estrategias, procedimientos, mtodos o actividades intencionadas, organizadas,

 3

secuenciadas e integradas, que permitan el logro y en el caso que ocupa esta investigacin

el logro es conocer el avalo real, actual y exacto de la edificacin en estudio.

Es por esto, que se hace necesario crear una metodologa que permita tener

procedimientos unificados, claros y actualizados para que aquellos profesionales

encargados de realizar avalo de edificaciones, puedan contar con un marco para la

ejecucin de los mismos, de manera de poder potenciar la calidad y transparencia de las

DO S
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valoraciones ejecutadas.

E SER
un S
En contra parte, de no existirO R de pasos secuenciados y ordenados, es decir,
CH
conjunto
R E
DEal momento de realizar el avalo de una edificacin, el avaluador estara
la metodologa

frente a una situacin de anarqua, donde no podra realizar un avalo que pudiese defender

y sustentar tcnicamente en cualquier momento y lugar con toda eficiencia.

Es de sealar que este trabajo no pretende establecer criterios de cual mtodo utilizar o

no para el desarrollo de un estudio especifico, esto va depender del grado de investigacin y

experiencia del profesional en su utilizacin. El avaluador competente rene y selecciona

informacin relevante, aplicando su experiencia en el proceso de la informacin,

manteniendo completa objetividad, alta tica y desarrollando una conclusin vlida. Al

final el avaluador reconoce e identifica la diferencia entre una opinin personal y un juicio

profesional.

La metodologa desarrollada en esta investigacin es de vital importancia, porque pone

al alcance de los arquitectos e ingenieros civiles, un manual de mtodos aplicados, que

 4

sirve de estndar al momento de realizar avalos de edificaciones, dando una herramienta

eficaz para el desempeo de esta noble profesin. Tanto el ingeniero civil como el

arquitecto, estn facultados en el ejercicio de su profesin a realizar avalos de

edificaciones, en consecuencia, sern estos los profesionales encargados para ejecutar la

metodologa aqu desarrollada.

Atendiendo a todas las consideraciones planteadas anteriormente, se formula la

DO S
VA
siguiente interrogante:

E SER
Cmo estara estructurado Oun S R de mtodos
CH
manual aplicados para el avalo de

enE
edificacionesD R E
el municipio Maracaibo?

Objetivos de la Investigacin

Objetivo General:

Proponer un Manual de Mtodos aplicados para el avalo de edificaciones en el

Municipio Maracaibo.

Objetivos Especficos:

Identificar los principios bsicos para el avalo de edificaciones.

Describir los tipos de mtodos aplicados para el avalo de edificaciones en el municipio

Maracaibo.
 5

Establecer la estructura del Manual de mtodos aplicados para el avalo de edificaciones

en el municipio Maracaibo.

Disear un manual de mtodos aplicados para el avalo de edificaciones en el

municipio Maracaibo.

Justificacin e Importancia de la Investigacin

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En lo que refiere a la parte terica, no son abundantes los textos que se editan en el rea

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de avalo de edificaciones desarrollados por autores venezolanos, para ser aplicados al

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mbito venezolano. Es as, como esta investigacin pretende aportar material de apoyo que

ayude a fortalecer los conocimientos y estudios de todos aquellos profesionales que se

dediquen o estn interesados en desarrollarse en el rea.

Por otro lado, en lo referente a la prctica del ejercicio profesional, es de vital

importancia tener procesos de valuacin de edificaciones bien definidos, permitiendo

enmarcar y unificar de esta manera los procedimientos aplicados, creando y proyectando

transparencia en el trabajo realizado. De igual manera, estos procesos deben identificar las

variables involucradas al momento de ejecutar el avalo de una edificacin y deben

desarrollar en el profesional que los aplique, su inters por llevar a cabo una muy buena

investigacin cientfica, conociendo as del justiprecio del objeto en estudio.

Metodolgicamente, esta investigacin persigue crear un marco base, que rena y

explique los mtodos aplicados en el avalo de edificaciones, otorgando al profesional que

 6

la requiera un conjunto de procedimientos ordenados, secuenciados e integrados de manera

que lo conduzca junto con su experiencia y buen juicio a conocer el justo valor del objeto

en estudio. Adems, servir de base a futuros investigadores interesados en actualizar o

profundizar uno o varios aspectos referentes al tema desarrollado en la presente

investigacin. Todo lo expuesto, da pie al planteamiento de una investigacin que

profundice el poco conocimiento de la mayora de los profesionales del rea civil en el

avalo de edificaciones, aportando una herramienta til al momento de encarar una

DO S
investigacin de este tipo.
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O SR
HDelimitacin
R E C de la Investigacin
D E
Delimitacin Espacial

Esta investigacin documental se encuentra enmarcada geogrficamente en el Municipio

Maracaibo del Estado Zulia.

Delimitacin Temporal

Para el desarrollo del presente trabajo, se delimito la investigacin en un periodo

comprendido desde Septiembre 2009 hasta Julio 2011.

Delimitacin Temtica

Este trabajo est enmarcado en la Especialidad de Construccin Civil mencin

Edificaciones, siguiendo la lnea de investigacin de preparacin y evaluacin de

 7

proyectos de inversin inmobiliaria, de infraestructura e impacto social. El lmite temtico

de la presente investigacin ser el estudio de los mtodos aplicados actualmente para el

avalo de edificaciones en el municipio Maracaibo, sustentndose tericamente en autores

como Contreras (2008), Alves (2009), Stumpf (2006) Apuntes de Curso de Valoracin

Inmobiliaria dictado por SOITAVE (Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela)

Seccional Zulia.

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 C A P I T U L O II

MARCO TERICO

Antecedentes de la Investigacin

S
Con la finalidad de sustentar el desarrollo de la variable en estudio, se presentan las

teoras tomadas como pilares de esta investigacin, asV

D O
A tambin los antecedentes
S E R como

S R E
C HO
relacionados con el rea, a fin de construir
E
una base terica para el desarrollo exitoso del

R que son pocos los trabajos de investigacin y textos bibliogrficos

DEdestacar
proyecto. Cabe

desarrollados en el tema, para ser aplicados en el contexto venezolano.

La Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin (UPAV) es una organizacin

internacional dedicada al avance de la profesin de valuacin en el mbito Panamericano,

y establece, en su pgina web, que los antecedentes histricos de la valuacin en el

continente americano, se originan en la formacin autodidacta y emprica de tasadores,

cuyo primer ejemplo de organizacin ocurri a finales del siglo XIX en Lima, Per, con la

creacin del Cuerpo Tcnico de Tasaciones del Per CTTP.

El 13 de diciembre de 1949, para celebrar el 60 Aniversario del CTTP se realiz en la

ciudad de Lima, Repblica del Per, la denominada I Convencin Panamericana de

Valuacin, a la cual asistieron valuadores provenientes de Argentina, Brasil, Bolivia, Chile

y Venezuela. Se decidi entonces la constitucin de una Oficina Permanente de

8
 9

Valuaciones para estimular la creacin de nuevas asociaciones y sociedades de tasacin,

siendo esta la gnesis de la actual Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin,

conocida internacionalmente por sus siglas UPAV.

Aos ms tarde, en junio de 1957, en la Asamblea Plenaria de la IV Convencin

Panamericana de Valuaciones efectuada en Chicago, Estados Unidos de Amrica, la

Oficina Permanente de Valuaciones se transform en la Unin Panamericana de

DO S
Asociaciones de Valuacin UPAV. En esa oportunidad se acord que las organizaciones

ER VA
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SR
existentes o conformadas posteriormente en los pases representados en la convencin

E CHO
ER
efectuada en Lima en 1949, tendran el carcter de Miembros Fundadores. Estos miembros
D
se definen como: Las organizaciones debidamente adscritas a la UPAV, cuyos nacionales

asistieron a la Primera Convencin Panamericana de Valuacin, celebrada en Lima, Per

en 1949. Estos miembros son: Cuerpo Tcnico de Tasaciones del Per CTTP Per.

Instituto Argentino de Tasaciones IAT Argentina. Instituto Brasileiro de Avaliaes e

Pericias de Engenharia IBAPE Brasil. Sociedad de Ingeniera de Tasacin de Venezuela

SOITAVE Venezuela.

Por otra parte, una vez enmarcada la valuacin en su contexto histrico, comienza una

bsqueda por parte del investigador de los distintos trabajos que se desarrollaron previos a

este. Ahora bien, son pocos los trabajos de investigacin con respecto al tema.

Inicialmente se consult a Cortez y Ballestero (2005), quienes llevaron a cabo una

investigacin para su tesis de grado titulada: Evaluacin de la normativa que caracteriza

la valoracin de edificaciones ubicadas en el Municipio Maracaibo.

 10

En este proyecto, los investigadores perseguan como objetivo general la evaluacin de

la normativa que caracteriza la valoracin de edificaciones ubicadas en la ciudad de

Maracaibo. Entre los objetivos especficos que se plantearon los investigadores se

encuentran: Determinar la prctica ejercida por los valuadores de edificaciones ubicadas en

el Municipio Maracaibo e Identificar los mtodos de valuacin aplicados a las

edificaciones objeto de expropiacin en el Municipio Maracaibo. En el mbito

metodolgico se empleo un tipo de investigacin descriptiva de campo, con diseo no

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experimental- transversal.
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En la tcnica de recoleccin de datos, los investigadores aplicaron a una poblacin de
D
ocho (8) valuadores, encargados del proceso de expropiacin de las edificaciones ubicadas

en la zona de construccin del metro de Maracaibo, un cuestionario tipo encuesta, que

disearon con veintitrs (23) preguntas. Los anlisis de los resultados fueron obtenidos

aplicando la estadstica descriptiva.

Dentro de los resultados obtenidos, sealan los investigadores, el hecho de que la

prctica de valoracin ejecutada en este proyecto no se apega a los principios universales

de la valoracin, ya que slo se emplea constantemente el criterio de la oferta y la demanda.

Igualmente al establecer el valor del mercado, el mismo se fija siguiendo los

requerimientos del vendedor comprador. Adicionalmente, sealan los investigadores, que

los mtodos contemplados en el proyecto de norma para la tasacin de inmuebles urbanos,

los valuadores se estn guiando por el mtodo directo al establecer los precios de acuerdo a

la referencia de otras edificaciones. Esta investigacin aporta al presente trabajo, conceptos

 11

e ideas en el campo de la valoracin, que tienen presencia en el marco terico aqu

desarrollado.

Otro trabajo de investigacin previo, fue el realizado por Lpez (2007), titulado

Manual/Gua sobre tcnicas del avalo inmobiliario (Mxico). En este trabajo el autor

resume el libro: Tecnicas del avaluo inmobiliario. Guia completa para vendedores,

corredores, administradores, inversionistas y valuadores de propiedades, William L.

DO S
Ventolo , Jr.-Martha R. Williams, Real State Education Company. El autor hace un

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E S
SR
resumen de dos cuartillas aproximadamente de cada uno de los diez capitulos que

E CHO
ER
componen el libro. Adicionalmente al resumen, el investigador crea, desarrolla y agrega
D
tres capitulos : El Valuador, Etica Profesional y Entorno del Valuador (Macro y Micro).

Adicionalmente expresa Lopez (2007), el objeto de este trabajo es proporcionar

informacin confiable en el rea de valuacin de bienes, que en nuestra experiencia

personal se cuenta con muy poca informacin de esta rea... Establece el autor, el avalo

es la base para cualquier transferencia de propiedad; este instrumento les ayudara en cada

etapa del proceso de negociacin. De igual manera establece el investigador, un avalu

comercial es una estimacin sustentable del valor de una propiedad. Incluye una

descripcin de la propiedad en cuestin, la opinin del valuador acerca de las condiciones

en que se encuentra, su disponibilidad para un propsito dado y su valor expresado en

dinero a precios del mercado libre.

Continua el investigador, la idea de todos los avalos de bienes se basan en datos que

se obtienen del mercado. Las caractersticas econmicas prevalecen en distintos pases y las
 12

tendencias del lugar donde se localiza la propiedad se evaluar, son factores que deben

tomarse en cuenta para estimar el valor de una propiedad. El trabajo anterior aporta a la

presente investigacin lineamientos conceptuales que debe seguir toda valoracin.

Bases Tericas

Las bases tericas se organizan tomando en cuenta la variable en estudio, para ello, se

O S
presentan enfoques tericos que fundamentan la investigacin, adems, de caracterizar el
D
R V A la concepcin terica de
S E
proceso de valuacin de bienes, se considera importante
Ecomienza
expresar

O S R
E C H
diferentes autores en el rea. Una vez que la recopilacin de las bases tericas

D E
que darn sustento R a la presente investigacin, surgen interrogantes como: Qu es un

manual? , Qu es un mtodo? , y relacionando ideas Qu es un manual de mtodos?.

Manual

La Real Academia Espaola en su diccionario define manual en su acepcin nmero 9

como: Libro en que se compendia lo ms sustancial de una materia. As mismo, Ossorio

(2000), lo define como: Libro didctico de ndole general y ms o menos resumido.

As mismo, Angulo y Chacn (2009) sealan que se entiende por manual un documento

estructurado que contiene la descripcin de actividades, que deben seguirse de manera

cronolgicamente cumpliendo con un proceso normalizado para lograr la correcta ejecucin

de un objetivo. Integrando conceptos el investigador concluye que adoptara como

definicin de Manual: libro o documento tcnico especifico que desarrolla un tema

determinado para darle asistencia a la persona o institucin que demanda contenido. En

 13

este orden de ideas, y en el caso que ocupa esta investigacin, este manual debe estar

sustentado sobre mtodos que sealen los procedimientos ejecutados por un profesional de

la valoracin al momento de realizar un avalu.

Mtodo

Segn Ossorio (2000) se define como mtodo: Procedimiento cientfico o didctico.

D O S
Orden, sistema.. De igual manera, La Real Academia Espaola en su diccionario define

Mtodo en su acepcin nmero 1: Modo de decir oR

E VAcon orden y en su acepcin
S
hacer

nmero 3: Obra que ensea losO S RE

CH
elementos de una ciencia o arte. Explorando en la web,

se obtienen D R E
E definiciones de mtodo, es.wiktionary.org. (2009) lo define como
otras

Procedimiento, tcnica o manera de hacer algo, en especial si se hace siguiendo un plan, o

de forma sistemtica, ordenada y lgica. En este sentido, dimensionempresarial.com

(2009), seala que se entiende como mtodo al Proceso o camino sistemtico establecido

para realizar una tarea o trabajo con el fin de alcanzar un objetivo predeterminado.

Manual de Mtodos

Una vez que se definen conceptos fundamentales en el desarrollo de esta investigacin,

como lo son, manual y mtodo, el investigador integra conceptos, y establece y adopta

como definicin de manual de mtodos, documento tcnico didctico que compila y

desarrolla el conjunto de procedimientos necesarios que se deben ejecutar de manera

ordenada y lgica para alcanzar un objetivo predeterminado. En el caso de esta

 14

investigacin, se presentar un Manual de Mtodos aplicados para el Avalo de

Edificaciones en el Municipio Maracaibo.

Avalo

Cortez y Ballesteros (2005), en su trabajo de investigacin sealan que Morales (2000)

define avalo como un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propsito y

O S
fundamentado en observaciones y en la teora econmica, que produce un estimado
D
monetario del valor de un bien, para una fecha, lugar yR A
Vdeterminado.
E
Elo Sinfluyen, tales como el uso y las fuerzas
uso Un avalo no crea

S R
C HO
valor, solamente observa los aspectos
E
que

DER sociales y fsicas que interactan para generar dicho valor. De igual
polticas, econmicas,

manera sealan los investigadores que la valuacin es un proceso objetivo y sistemtico

que consiste en la estimacin del valor de cambio por dinero en efectivo de una propiedad

especfica en un momento determinado.

En la misma lnea, Osorio (2000), define Avalo como la Accin o efecto de valorar o

avaluar, sealar a un objeto, un bien o un servicio el valor correspondiente a su estimacin

as como tambin ponerle precio. Por otro lado, UNELLEZ citada por Contreras (2008),

define avalo como Mtodo, arte que le permiten al tasador, recabar, clasificar, analizar y

procesar toda la informacin sobre los bienes inmuebles, a fin de dar la opinin inteligente

sobre su valor a una fecha determinada. En este orden de ideas, Briceo (1979), al definir

avalo refiere lo siguiente vase valuacin. Al respecto Briceo (1979) seala como

valuacin:
 15

Valuacin: Es bsicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con

un propsito y descansa en observaciones y en la teora econmica, la cual
produce un estimado de valor de cambio por dinero efectivo, de una
propiedad especfica para una fecha y lugar determinado, asumiendo un uso
especfico. Cada valuacin es un trabajo de investigacin, es una aplicacin
y combinacin de economa de la tierra, anlisis de mercado y anlisis de
inversin. La valuacin no crea valor, sino que observa meramente todos los
aspectos que influencian los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas
polticas, econmicas, sociales y fsicas que por su interaccin influyen en el
valor. No recomienda accin, pero provee las bases sobre las cuales las
decisiones de accin puedan tomarse. p. 688

S
Integrando conceptos, el investigador adopta como definicin de avalo al Conjunto

DO
ER VA
de acciones ordenadas y dirigidas a realizar una investigacin cientfica, donde se observe y
E S
R a determinar el valor de cambio por dinero
O S
ECHpara un momento, lugar y uso determinado. Concepto que
analicen todos los aspectos que conlleven

efectivo de unE
D R
bien inmueble

se adoptar en adelante para el desarrollo de la presente investigacin. Es de resaltar en este

punto, que Avalo, Valuacin, Tasacin y Valoracin poseen el mismo significado y por

tanto la definicin adoptada para el trmino Avalo se aplica a cualquiera de estos

trminos.

En la prctica de la valoracin se deben tener claros trminos claves como: Valor,

Precio, Justiprecio. Es necesario, destacar que el objeto final esencial de todo Avalo es

conocer el Valor de un bien determinado para un uso, ubicacin y momento especfico.

En este punto, se debe destacar que el Valor y el Precio no son la misma cosa. El valor

puede y debe ser justificado con una investigacin, mientras el precio puede o no puede ser

justificado, ya que depende del acuerdo entre las partes involucradas. Existen varias

definiciones o interpretaciones para: valor, valor de mercado y precio.

 16

Valor

En este orden de ideas, el valor asignado a una edificacin, segn Contreras (2008) es la

expresin monetaria de un bien a la fecha de referencia de la tasacin, en un mercado de

libre competencia abierto y debidamente informado, dado por tres factores: Utilidad,

escasez y deseabilidad. El valor es la palabra clave en un avalo. Un comprador o un

vendedor fundamentan el precio de una edificacin en una opinin de valor.

D O S
En tal sentido, Briceo (1979), define valor comoR laV A de una cosa que puede
E S E cantidad

O S R
C H
ser obtenida a cambio de otra. La relacin de intercambio de una mercanca por otra, de

esta manera D ERdeEuna cosa puede ser expresado en trmino de otro. Ossorio (2000),
el valor

expresa en el grupo de acepciones materiales que el valor es la utilidad de las cosas.

Aptitud de satisfacer las necesidades o procurar placeres. Cantidad de una cosa que lleva a

dar por ella o a pedir para cederla, una suma de dinero o algo econmicamente apreciable.

En este orden de ideas, lvarez, Rodrguez y Carrasquero (1994), sealan que valor

expresa una relacin entre la cosa deseada y un comprador potencial. Deseabilidad o

importancia de una cosa. De igual manera, Templeton (2009), en el Diccionario Financiero

electrnico define Valor como la utilidad de un bien que permite recibir en equivalencia

una determinada cantidad de dinero. Es subjetivo y se cuantifica en el momento de la

compraventa. En bolsa se usa como sinnimo de sociedad o empresa.

En tal sentido, Stump (2006) citando a Fiker (1993) afirma que el valor es la relacin

entre la intensidad de las necesidades econmicas del hombre y la cantidad de bienes

 17

disponibles para satisfacerlas, siendo determinado a travs de la relacin de la oferta y la

demanda del bien. De igual forma Stump (2006), seala: el valor no es una propiedad

intrnseca del bien, pero si una caracterstica definida por el mercado, resultante de la

oferta y la demanda, nico en un momento considerado. Segn lvarez et al, algunos

autores coinciden con el hecho de que el valor de un bien, posee mltiples orgenes, pero

uno de los principales es de orden psicolgico, por tanto no son susceptibles de medicin.

DO S
Por otro lado, Alves (2009), afirma que existen diferente tipos de valor que pueden ser

ER VA
E S
SR
atribuidos a un bien, por ejemplo: Valor Venal, Valor Potencial, Valor Comercial, Valor de

E CHO
ER
Mercado, Valor Contable, entre otros. Con tantos tipos de valor, el profesional tasador se
D
enfrenta con una pregunta: Cul valor adoptar? Seala Alves, que son dos las escuelas que

conceptan el Valor: Una es la plurivalente que se fundamenta en que el valor de un bien

depende de la finalidad para la cual es tasado, pudiendo alcanzar diversos valores; otra es

la univalente, que establece que el valor de un bien en determinado instante es nico,

independientemente del fin a que se destine.

En relacin con el valor la 1era Convencin Panamericana de Tasaciones realizada en

Lima- Per, en 1949, en la Resolucin Nro. 20 se adopt entre otras la siguiente

recomendacin: el valor de un inmueble en un momento dado es nico, cualesquiera que

sean los fines para los cuales es tasado. Esta recomendacin al da de hoy sigue en

vigencia. En este sentido, Alves (2009), se refiere a la norma brasilea, LB-502/89, tem

3.21: Valor Expresin monetaria de un bien, a la fecha de referencia de la tasacin, en una

situacin en que las partes, conocedoras de las posibilidades de su uso e involucradas en su

 18

transaccin, no estn impedidas en la negociacin Puntualiza Alves (2009) se

comprueba que la expresin monetaria a que la norma se refiere, solo sera el valor, si la

transaccin ocurriese en un Mercado de Competencia Perfecta, lo que en realidad no

ocurre. As, en la prctica, lo que se paga en una transaccin inmobiliaria es el precio y no

el valor.

El Mercado

D O S
E R VA su funcionamiento y sus
ESque es el mercado. Es fcil percibir que su
Antes de caracterizar el mercado se hace necesario entender

S R
C HO
mecanismos. En principio es necesario
E
entender

DERde tres componentes: los bienes expuestos en el mercado, las partes

existencia depende

deseosas de venderlos y las partes interesadas en adquirirlos. Cuando se tratan de bienes

inmuebles, estos tres componentes forman un mercado inmobiliario.

Alves (2009), indica que el mercado es un factor determinante en la formacin de los

precios, siendo la situacin ideal aquella donde existen muchos vendedores, muchos

compradores y una cantidad equilibrada de bienes con un potencial de mercado, sin que los

compradores y vendedores, individualmente o en conjunto puedan intervenir en los

precios. En este caso, el precio que se paga por el bien, en aquel instante, es el precio justo

o precio de equilibrio de mercado, que puede ser entendido como un justo valor que se

pagara por un bien en el mercado.

Briceo (1979) en su libro de Terminologa de Valuacin de Bienes Inmuebles presenta

diversos conceptos para Mercado:

 19

1. La reunin o comunicacin de gente interesada en comprar, vender o intercambiar

mercancas o servicios.

2. Un conjunto de arreglos para reunir a los compradores y vendedores a travs del

mecanismo del precio.

3. Un lugar pblico donde se renen diversos individuos para la venta de productos de

uso comn, estando generalmente sometidos esos lugares a reglamentacin municipal.

DO S
VA
Valor de Mercado.

E S ER
O S Res el precio ms probable que un comprador est
CH
El valor de mercado de una edificacin
R E
DEa un vendedor por una propiedad en una operacin normal de mercado;
dispuesto a pagar

una transaccin libre, en la cual no hay relacin alguna entre el comprador y el vendedor,

el producto ha estado en el mercado durante un tiempo que resulta razonable para bienes

de este tipo, tanto el comprador como el vendedor no estn actuando bajo presin de

ninguna clase, no hay ventajas de ningn tipo financieras de otra ndole superiores a los

que se acostumbra en el mercado. Con frecuencia se habla del valor de mercado de una

propiedad como su justo valor de compraventa.

Cohen (1997) establece que el valor de mercado, puede ser definido como el valor

estimado sobre el cual se intercambia un activo a la fecha de tasacin entre un comprador

dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociacin directa, despus de una adecuada

comercializacin en la que las partes hayan actuado cada uno con conocimiento, prudencia

y sin coaccin. De igual manera, Moreira (1994), acota que el valor de mercado es el

resultado de una transaccin entre un vendedor deseoso de vender, pero no forzado a ello, y
 20

un comprador que quiere comprar pero tampoco esta forzado, teniendo ambos pleno

conocimiento de las condiciones de compra y venta, y de la utilidad de la propiedad

Comenta Alves (2009), entindase que en una situacin, en que la transaccin resulta de

libre negociacin entre personas conocedoras del inmueble y del mercado, queda

caracterizado un evento representativo de este mercado. La media de todos los eventos

representativos, relativos a los bienes de naturaleza especifica, proporciona el valor del

DO S
VA
mercado de este bien. Y, la estimacin del valor del mercado se realiza con base en una

E SER
SR
media de una muestra de estos eventos representativos extrada de este mercado.

E C HO
DER
La importancia relativa de las condiciones presentes en la transaccin, se refleja en su

precio que es un valor convertido en unidades monetarias. Briceo (1979), define como

precio la cantidad de una cosa que se intercambia por otra. La cantidad de dinero pagada,

pedida u ofrecida cuando se contemple la venta. La contraprestacin en dinero que es

separada o dada a cambio de mercancas o servicios. El precio es a veces un valor

expresado en trminos de dinero. En la valuacin de bienes se hace una distincin en precio

y el valor porque precio puede ser justificado o no, mientras que el valor es propiamente un

precio justificado.

En este sentido, se hace necesario definir la diferencia Precio y Valor. Antuano (2010)

es claro y preciso al respecto y seala que se entiende como precio la cantidad de dinero

que se paga por determinado producto, mientras define valor como la cantidad de dinero

que se estima que tiene en el mercado un inmueble (u otro producto) y que puede definir el

precio que se pague por l, ya sea un precio bajo o alto.

 21

Elementos determinantes del Valor de Mercado

La determinacin del valor de mercado est sujeto a variables tanto internas como

externas, las cuales establecen las caractersticas valorativas que un bien puede alcanzar.

En este sentido, y tomando en cuenta los aportes realizados por Cohen (1997), se

consideran que existen tres valores claves; precio demandado, precio ofrecido y precio de

venta.

DO S
ER VA
S
Precio Demandado

SR E
E CHO
D ER
Segn Cohen (1997), un vendedor es libre de fijar el precio para la propiedad que pone a

la venta. Con frecuencia, el precio para la propiedad se fija en una cifra por arriba del

precio que el vendedor est dispuesto a aceptar, para dar margen a algn tipo de

negociacin. Incluso el precio que el vendedor est dispuesto a aceptar no necesariamente

refleja exactamente el valor de mercado de la propiedad.

Precio Ofrecido

Un comprador es libre de ofrecer la cantidad que desee por la propiedad que intenta

adquirir, y con frecuencia har una oferta inferior al precio mximo que est dispuesto a

pagar, para dar un margen a algn tipo de negociacin. Desde luego, muchos factores que

pueden afectar la transaccin. Aunque el vendedor no est bajo ninguna presin para

vender, el cierre rpido (y el recibo del producto de la venta) puede tentarle a aceptar una

oferta que es inferior al precio ideal para l.

 22

Precio de Venta

Debera de ser igual al de precio del mercado; pero despus de todo si el valuador ha

llevado a cabo un trabajo minucioso y preciso al hacer una estimacin del valor del

mercado de la propiedad, deberan coincidir ambos precios. Desafortunadamente entran en

juego demasiados factores en una transaccin promedio como que el valuador sea capaz de

hacer una estimacin de valor de mercado que concuerde exactamente con el precio final de

DO S
ER VA
venta de la propiedad, existen otras consideraciones como el financiamiento (si es alta las
E S
R y fecha de posesin del bien. Pero si el
O S
CH
tasas de inters, amortizacin de la deuda)

R E
DEcerrar su venta rpidamente, el comprador estar en posicin de negociar
vendedor requiere

ms fuertemente y el precio se reduzca proporcionalmente. Es importante sealar, que un

proceso de valuacin de un bien inmueble, intervienen factores que afectan el valor final

del bien tasado. Entre estos factores, caben destacar lo principios bsicos de la Valuacin.

Principios bsicos del avalo de bienes inmuebles

Son principios que afectan el valor de los bienes en general. Estos principios han

venido afianzndose con el tiempo conforme a las circunstancias que en cada momento

histrico se han presentado y son los que en definitiva constituyen la base o fundamento de

la definicin de mtodos aplicables para la valoracin de cualquier tipo de bien (Proyecto

de Normas Venezolanas de Tasacin de Inmuebles Urbanos, 1997).

 23

Principio de Cambio:

Este es el principio bsico de la vida, que se refleja en todas las cosas que hace el

hombre en la sociedad. En este sentido, Camacaro (2004) resea, los bienes races al igual

que los otros bienes estn sujetos a variaciones en su condicin, oferta y demanda, con el

transcurrir del tiempo. Todos los cambios en la vida econmica y social de la comunidad se

reflejan en el valor de las propiedades. Al respecto Cortez y Ballesteros (2005) acotan,

O S
el profesional de la tasacin emite un juicio, aprecia un valor de la propiedad para un
D
R A el bien para el momento
Vsobre
E
ES futuras.
momento dado, conforme a las circunstancias que gravitan

S R
E C HO
de la valuacin. Todo ello atendiendo a las expectativas

DER
En este orden de ideas, Contreras (2008) al referirse al Principio de Cambio seala,

todos los valores de las propiedades, estn cambiando permanentemente, es decir, que el

valor es transitorio, est afectado por los cambios econmicos, sociales, polticos,

culturales, inherentes al medio que los rodea. As mismo, Antuano (2010) refiere, nada

permanece esttico, el futuro ms que el pasado es de primera importancia en la estimacin

del valor. Por lo que es necesario definir la fase de vida cclica en que se encuentra el

inmueble que se vala. Todo bien raz esta caracterizado por tres etapas: 1. Integracin

(Desarrollo). 2. Equilibrio (Estado Esttico). 3. Desintegracin. (Decadencia).

Principio de uso mejor y ms productivo:

Camacaro (2004) seala, este principio se conoce tambin como uso mejor y ms

rentable, mejor y mayor uso o ms alto y mejor uso. De igual manera, establece el

autor, este principio se fundamenta en el uso capaz de producir el ingreso neto ms alto
 24

durante un periodo de tiempo. En este orden de ideas, Contreras (2008) establece,

significa en qu medida se est utilizando mejor un determinado bien, para obtener el

mayor valor presente durante un periodo de tiempo.

As mismo, Baboock (2000) a este principio lo define como el uso y el programa

viable para la utilizacin futura de una parcela de tierra o de una propiedad con mejoras,

que origina el mejor valor actual. Antuano (2010) se refiere a este principio como el de

DO S
VA
mejor y mayor uso productivo y establece: el mayor uso productivo de una propiedad

E SER
SR
determinada es el uso al cual es apta la propiedad y que por l habr una demanda idnea

E CHO
ER
en un futuro razonable cercano, y que por los servicios que preste se obtenga el mayor
D
rendimiento, ya sea en trminos de dinero o en trminos de uso. El uso presente de una

propiedad no siempre puede ser el mejor. La determinacin del uso mejor y ms

productivo considera el anlisis de varias alternativas para el mismo terreno. De esta

manera podr establecerse cul es el uso capaz de producir la venta neta mayor

correspondiente al terreno.

Principio de oferta y demanda:

Cortez y Ballesteros (2005) apuntan, para que algo tenga valor debe haber escasez

relativa de ello, sin embargo, esta escasez de por s no resulta en valor a menos que haya

una demanda efectiva de la cosa. La demanda efectiva es aquella que se puede traducir en

capacidad adquisitiva, el mero deseo y una necesidad, por ejemplo de viviendas, no se

convierte en demanda efectiva a menos que las personas que deseen o necesiten los

inmuebles tengan el poder adquisitivo para comprarlos. La capacidad de adquisicin

 25

depende no tan slo de los ingresos sino de las facilidades de crdito a largo plazo

existentes. La demanda vara de acuerdo con el poder adquisitivo y este a su vez es

afectado grandemente por las facilidades de financiamiento disponibles en la localidad, la

demanda tambin es afectada por los niveles educativos y por el deseo de crear status

social.

Al respecto, explica Contreras (2008), el valor de un bien inmueble se forma por la

DO S
VA
intercepcin de la oferta y la demanda, dependiendo de la utilidad, la escasez y abundancia

E SER
SR
del bien. Antuano (2010) indica, la demanda para un bien econmico, est limitada por

E CHO
ER
los ingresos, los precios y los gustos. La posibilidad de financiamiento, que los
D
demandantes tengan para satisfacer sus necesidades, es una forma de aumentar los ingresos

o de disminuir los precios. La oferta se integra por la disponibilidad de las mercancas, al

igual que otras mercancas. Hay un sin nmero de otras fuerzas que afectan la demanda de

bienes races, entre las cuales se pueden encontrar: El costo de produccin de los bienes

races y el nivel de ventas de los mismos, las perspectivas de desarrollo futuro, la seguridad

de los ingresos, la creacin en el rea de nuevas fuentes de actividad econmica, los

cambios en gustos arquitectnicos y de materiales, la seguridad , factores deseables en la

ubicacin y las facilidades de transporte, comercio, educacin, recreacin, entre otras.

Principio de Balance y Equilibrio:

En este punto suscribe Contreras (2008), se refiere al equilibrio que debe existir entre

los factores de la produccin, para lograr la mxima rentabilidad. Cortez y Ballesteros

(2005) afirman, este principio est relacionado con el de uso mejor y ms productivo, pues
 26

se refiere al balance que ha de haber entre los distintos factores de la produccin para

obtener el ingreso mximo de la tierra. Cuando hay una mejora excesiva o una mejora

insuficiente sobre el terreno, la falta de balance ocasiona una reduccin en al valor de la

edificacin. En consecuencia, como el valor de la tierra no depende de la eficiencia con la

que se utilicen los otros factores de produccin, lo que sufre reducciones en valor, cuando

los costos de los otros factores de produccin son excesivos, son las edificaciones y

mejoras.

DO S
ER VA
E S
SR
Adems, el principio de balance se refiere tambin en tasacin al equilibrio que debe

E CHO
ER
haber entre las facilidades fsicas de una comunidad y los servicios que es necesario
D
proveer. Si la comunidad slo puede mantener un cine, por ejemplo, la construccin de un

segundo cine ha de resultar en una disminucin en valor para ambas propiedades. Es as,

como Antuano (2010) indica, el valor se establece y se mantiene cuando hay equilibrio,

tanto en la cantidad como en la ubicacin de los inmuebles. La prdida de valor puede

resultar si hay menos servicios de los que el vecindario necesita, o ms servicios de los que

el vecindario puede soportar. Una ruptura del equilibrio tiende a destruir valores

Principio de los Rendimientos crecientes y decrecientes:

Este principio est relacionado con el principio de balance, pues tiene que ver con la

adicin de unidades de un factor de produccin. Establece Cortez y Ballesteros (2005),

segn se van aadiendo unidades de un factor de produccin, ya sea mano de obra, servicio

administrativo o capital, primeramente los ingresos que se producen van aumentando en

forma ascendente segn se van aadiendo unidades hasta cierto punto en el que se obtiene
 27

el valor mximo por unidad aadida. De ah en adelante la suma de unidades subsiguientes

resulta en un aumento de ingresos cada vez menor. Camacaro (2004) refiere, no debe

hacerse ninguna inversin que produzca una tasa de rentabilidad menor que el costo de

oportunidad de capital, es decir, no debe hacerse ninguna adicin o mejora que resulte en

un ingreso menor que el costo de capital y mantenimiento que implican las mejoras por

hacerse. En este orden de ideas, Contreras (2008) establece, significa en que mientras al

proceso productivo se le van agregando cantidades mayores de insumos, llega un momento

DO S
ER VA
en que los rendimientos pueden crecer hasta llegar al mximo, pero la adicin de insumos

E S
HO SR
adicionales hace que los rendimientos disminuyan.

E C
D ER
Principio del Nivel de Precios:

Cortez y Ballesteros (2005) sealan cuando cambia el nivel de precios de uno de los

factores de produccin cambia el punto de mayor rendimiento en la curva de ingresos

crecientes o decrecientes. Los cambios en el nivel de precios corrientemente se reflejan en

el precio de venta de los bienes races. En pocas de inflacin cuando se espera una baja en

el poder adquisitivo del bolvar, los precios de los bienes races tienden a subir en

anticipacin al mayor precio que han de tener en el futuro. Los bienes races vienen a ser

una proteccin contra la inflacin, pues su valor tiende a conservarse igual an cuando se

altere el valor del bolvar. As mismo, Camacaro (2004) resea, cuando hay una variacin

de los costos de produccin de un bien, estos producen variaciones importantes de los

precios del producto. El alza sostenida de los niveles de precios de los bienes y servicios

genera inflacin.
 28

Principio de Prediccin:

Este principio es definido por Antuano (2010), como el principio de la anticipacin.

Seala el autor el valor es tomado en atencin a los beneficios futuros o ingresos futuros,

derivados de la propiedad, el valuador deber conocer que ha ocurrido en el pasado, y que

ocurrir en el futuro, y cules son las recuperaciones posibles de obtener. Debe tomar en

cuenta los ingresos pasados, el estatus de desarrollo o decadencia de la ciudad y del

DO S
VA
vecindario y los precios a los cuales estn siendo vendidas, o rentadas propiedades

E SER
SR
similares.

E CHO
DE
Es as como R anticipa los acontecimientos futuros y cmo stos han de afectar el
la gente

ingreso y el valor de la propiedad en los aos prximos. Por esto, el tasador tiene que

anticipar con su mejor esfuerzo, cules van a ser los ingresos que puede producir una

propiedad en el futuro; es su deber adems estimar el efecto que tiene en el valor de una

propiedad cualquier plan conocido de mejoramiento de acceso, o de construccin de

facilidades adicionales en los alrededores de la propiedad a tasar. A este fin, el avaluador

ha de considerar las ideas que sobre el particular tengan los compradores y vendedores en

el rea, al hacer sus estimados de valor, siempre ha de estar informado de los cambios que

se estn dando en la comunidad para anticipar el efecto de stos en el valor de las

propiedades.

En este orden de ideas, Cortez y Ballesteros (2005) sealan, los conocimientos y

experiencias del valuador deben ser lo suficientemente actualizados a fin de permitir

visualizar el futuro. Continan los autores, es importante resaltar que las predicciones
 29

deben estar dentro de la realidad legal, econmica, social, poltica entre otras. En este

sentido afirma Camacaro (2004), la actualizacin de los conocimientos, y la experiencia

del valuador, permitirn visualizar el futuro. Lo ms cercano en el futuro es ms viable.

Hay que estar pendiente de los cambios econmicos y sociales (Principio del Cambio). La

prediccin debe ser realizada con fundamentos reales, as los rendimientos futuros de un

bien inmueble, se estiman en funcin de su vida til econmica

DO S
VA
Principio de Competencia:

E SER
O S R ganancias excesivas (costo de oportunidad),
CH
Como cualquier tipo de negocio que obtiene
R E
DE nuevos negocios similares que tienden a reducir el beneficio en ese
surgen de inmediato

tipo de actividad comercial al dividirse el volumen de negocios en un nmero mayor de

empresas. Este principio se refleja en los bienes inmuebles de la siguiente manera: cuando

un edificio en un rea obtiene una renta ms alta que la que se paga corrientemente en esa

ubicacin, es de esperarse que en el futuro cercano se construyan en la zona edificios

similares y que la renta vuelva al nivel normal correspondiente a la inversin en sa rea o

en reas adyacentes. Por eso, cuando el tasador va a estimar el valor de un edificio que por

sus facilidades constituye un monopolio en la zona en que est enclavado, debe considerar

la posible competencia futura en la consiguiente reduccin de rentas.

En este sentido, afirma Antuano (2010), Un exceso de utilidades atrae competencia, y

competencia frecuentemente destruye las utilidades. El exceso de utilidades as considerado

por el valuador es el monto remanente, despus de satisfacer los cuatro agentes de

produccin. Cortez y Ballesteros (2005) acotan, para un momento dado un sector

 30

determinado, con fines de renta, puede tener mayor deseabilidad, en el sentido que las

rentas all existentes son mayores, para inmueble similares en reas adyacentes. En estos

casos hay que analizar qu efectos producen nuevas edificaciones en el sector, toda vez que

un futuro previsible la competencia de nuevas edificaciones tender a nivelar las rentas en

una primera etapa y luego a bajarlas si la demanda no es igualmente creciente.

Principio de Sustitucin:

DO S
E R VAque tengan ms o menos la
EStenga el precio ms bajo. Con los bienes
Cuando estn disponibles dos o ms artculos, o servicios

S R
E C HO
misma utilidad, el pblico prefiere aquel que

ER cuando una propiedad es sustituible, su valor tiende a establecerse

Dsiguiente:
races pasa lo

en base al valor de propiedades similares en cuanto a utilidad y condicin, a menos que la

sustitucin implique prdida de tiempo. En este sentido, sealan Cortez y Ballesteros

(2005), no es lo que valga la propiedad para su dueo, sino lo que los compradores en el

mercado estaran dispuestos a pagar en comparacin con otras propiedades igualmente

deseables. De igual manera, Antuano (2010) recalca en este principio se afirma que el

valor mximo pagado por una propiedad tiene que estar en relacin con el valor de

adquisicin o de sustitucin, de esta propiedad semejante, de igual utilidad, durabilidad y

caractersticas.

Principio de Utilidad:

El grado de utilidad que tenga una propiedad en la mente de los compradores

potenciales ha de determinar el valor de la misma. La utilidad puede ser de tiempo, espacio,

 31

ubicacin, de forma, entre otras, y hay que considerar adems la utilidad que produce la

satisfaccin de poseer algo (intangibilidad). Al respecto Cortez y Ballesteros (2005)

indican, en la misma medida en que los bienes tienen utilidad y satisfacen necesidades en

un mercado de escasez, en esa misma medida adquieren cada vez mayor valor. Camacaro

(2004) resea, en la medida que un bien sea til y satisface la necesidades del potencial

comprador, en un mercado con relativa escasez, el valor tiende a ser mayor. La utilidad de

un bien es relativa y debe corresponder con las variaciones del poder adquisitivo del

DO S
comprador.
ER VA
E S
HO SR
E C
ER
Principio de Conformidad:
D
Cortez y Ballesteros (2005) indican, el uso de la tierra debe estar en conformidad con las

normas de construccin y otras regulaciones existentes en el rea en que est localizado el

inmueble. El mximo valor ocurre cuando existe un grado razonable de homogeneidad en

todos los sentidos tanto sociales como econmicos. Camacaro (2004) establece, el uso de

las tierras debe estar conforme con las disposiciones que norman el desarrollo urbano,

deben estar claras las disposiciones legales contenidas en las leyes que regulan dicho

desarrollo, debe existir la garanta de servicios para los nuevos desarrollos y considerar la

evaluacin del impacto ambiental.

Principio de Integracin y Desintegracin:

Todo inmueble, urbanizacin o similar pasa por cuatro etapas, inicio, crecimiento

madurez y declive. El inicio y crecimiento se pueden considerar como las fases de

 32

construccin e integracin. La madurez se considera como un perodo de estabilizacin. El

declive se puede asimilar a una fase de desintegracin o cambios de uso (regulacin) a

largo plazo en trminos generales. Camacaro (2004) infiere, Los asentamientos humanos

pasan por distintas etapas durante su existencia: integracin, estabilidad y desintegracin.

Es necesario percatarse en cul de estas etapas se encuentra la propiedad, toda vez que ello

se reflejar en los ingresos futuros y en consecuencia, en el valor presente.

DO S
VA
En consecuencia de lo antes expuesto, el avaluador debe conocer la existencia de un

E SER
SR
gran nmero de herramientas que tiene a su alcancen para desarrollar cabalmente su

E CHO
ER
actividad. Y por sobre todo, debe tener presente la existencia de estos principios bsicos,
D
que en definitiva, intervienen sobre el valor de un bien inmueble.

Avalo de un inmueble

El avalo de un inmueble, indica Stumpf (2006), es la determinacin tcnica de su valor

de mercado o de un derecho sobre l, siendo utilizado en una variedad de situaciones,

dentro y fuera del mbito judicial, tales como: inventarios, disolucin de sociedad,

operaciones de compra y venta, alquiler, cobros de impuestos, seguros, hipotecas, estudios

de inversin o dinmica inmobiliaria, entre otras. Los objetos de un avalo pueden ser:

terrenos para vivienda o comercio, lotes de terrenos urbanizables, casas, apartamentos,

oficinas, edificios industriales o cualquier otro tipo de inmueble. La funcin principal de

un avalo es obtener una estimacin del valor de mercado de un inmueble bajo un

determinado conjunto de condiciones (contexto de mercado).

 33

Seala Stumpf (2006), existen varios mtodos para encontrar el valor de un inmueble.

El mejor camino es la comparacin con datos de transacciones de inmuebles similares,

efectuados en la misma poca en que se necesita encontrar el valor. No siempre es esto

posible, principalmente cuando se trata de inmuebles especiales, tales como grandes

edificios comerciales e industriales. En estos casos, deben aplicarse otros mtodos. Los

mtodos de tasacin pueden ser divididos en dos grandes grupos: mtodos directos e

indirectos

DO S
ER VA
E S
SR
Contina el autor, los mtodos directos se fundamentan en la comparacin de datos de

E CHO
ER
transacciones similares en el mercado o en la determinacin del costo de reproduccin del
D
bien; mientras los indirectos se basan en la renta que el inmueble puede proporcionar o en

su capacidad de aprovechamiento. Establece el Stumpf (2006), los mtodos directos

pueden ser clasificados en: a. Comparativo de datos del Mercado. b. Evolutivo (costo de

reproduccin), y los mtodos indirectos se clasifican en: a. de la renta (capitalizacin de

los ingresos). b. involutivo (Desarrollos hipotticos de proyectos urbansticos).

En este sentido, Alves (2009) refiere, la aplicacin de la metodologa ms adecuada

para la realizacin de un trabajo de tasacin depende fundamentalmente de las condiciones

del mercado con que se enfrenta el tasador, por las informaciones recolectadas en ese

mercado y por la naturaleza del servicio que se pretende desarrollar. Los mtodos

disponibles se clasifican en directos e indirectos, pudiendo ser aplicados en conjunto en

determinadas circunstancias. As mismo seala el autor, un mtodo es considerado directo

cuando se obtiene el resultado de la tasacin sin depender de cualquier otro y se clasifican

 34

en: a. Comparativo de datos del mercado. b. Comparativo del costo de reproduccin de las

bienhechuras. En la tasacin a travs de los mtodos indirectos exige, de alguna forma,

resultados de los mtodos directos. Los mtodos indirectos los clasifica este autor como: a.

de la renta. b. involutivo. c. residual.

En este orden de ideas, Pereira (2009) afirma, el manual de tasaciones del argentino

Dante Guerrero (1974), exhibe una clsica divisin de los mtodos ms usuales de tasacin

DO S
VA
inmobiliaria, de la siguiente manera: 1. Directos. Son aquellos mtodos o procedimientos

E SER
SR
que a partir de su aplicacin, sin depender de otros, permiten llegar a resultados

E CHO
ER
directamente, son ms laboriosos en su ejecucin, pero de resultados ms seguros. 2.
D
Indirectos: Requieren en mayor o menor grado, apoyarse en ciertos resultados obtenidos a

partir de otros mtodos directos. De clculo ms directo y rpido, los resultados son muy

sensibles a pequeas variaciones de las premisas consideradas. As mismo, seala

Pereira (2009), los mtodos se pueden clasificar de la siguiente manera: Mtodos directos:

a. Por comparacin directa de antecedentes o datos del mercado. b. Por comparacin

directa del costo de reposicin o remplazo de las bienhechuras. Mtodos Indirectos: a.

Por Productividad. b. Mtodos Involutivos. c. Valor residual.

Mtodos Directos

1. Mtodo Comparativo de datos del Mercado

Alves (2009) establece, este mtodo consiste en que el valor de un bien es estimado a

travs de la comparacin con datos del mercado similares en cuanto a sus caractersticas
 35

intrnsecas y extrnsecas Es condicin fundamental para la aplicacin de este mtodo la

existencia de un conjunto de datos que pueda ser tomado, estadsticamente, como muestra

del mercado. Esto es, por este mtodo cualquier bien puede ser tasado, siempre que existan

datos que puedan ser considerados como una muestra representativa. Por ejemplo, pueden

ser tasados inmuebles en general, muebles y utensilios, automviles, semovientes,

maquinas y equipos, etc.

DO S
VA
Al respecto Stumpf (2006) refiere, el mtodo comparativo, cotidianamente, es el ms

E SER
SR
empleado. Consiste en hacer una comparacin directa de los precios pagados en el mercado

E CHO
ER
por propiedades similares, cuando existen sustitutos razonablemente similares y suceden
D
transacciones con cierta frecuencia. Es ampliamente empleado para propiedades

residenciales, en las cuales existe normalmente ms similitud entre diferentes unidades.

Indica el autor, la ventaja de este mtodo es que se aproxima ms al razonamiento de los

agentes, que tambin tienden a definir precios a partir de la comparacin entre las unidades

disponibles en el mercado.

En el mismo orden de ideas, Pereira (2009) seala, es el mtodo ms utilizado para la

determinacin del valor de mercado de bienes inmuebles, y se fundamenta en el Principio

de sustitucin, que expresa; Ante dos alternativas de inversin que satisfagan una

necesidad y reporten una utilidad equivalente, se preferir aquella que represente el mejor

precio. El mtodo se basa en la bsqueda y seleccin de elementos comparables al sujeto

de estudio, que permitir mediante su anlisis comparativo la determinacin del valor

buscado, y se aplica de la siguiente manera:

 36

1) Se obtienen los datos pertinentes a propiedades similares vendidas, ofrecidas en

venta o arrendamiento.

2) Se clasifican los datos obtenidos en cuanto a trminos de la venta, fuerzas

motivantes y veracidad.

3) Se compara cada una de las propiedades referenciales en cuanto a sus atributos

principales con los correspondientes a la propiedad avaluada.

4) Se toman en cuenta las diferencias en trminos de su efecto probable sobre el

DO S
valor de venta.
ER VA
E S
HO SR
5) Se formula una opinin con respecto al valor relativo de la propiedad tasada en

E C
D ER
comparacin con el valor de cada propiedad similar debidamente corregida.

Este mtodo se fundamenta en informaciones sobre precios de propiedades comparables

con las que est siendo tasada (comparables desde el punto de vista de los agentes

compradores y vendedores). En este sentido Stumpf (2006) afirma, para obtener el valor

de un inmueble por este mtodo, es necesario que existan datos de transacciones de

inmuebles similares, en nmero y especificacin razonable, para permitir la obtencin de

resultados con confiabilidad.

Cortez y Ballesteros (2005) establecen, las caractersticas y los atributos de los datos

investigados que influyen en la formacin de los precios y consecuentemente en el valor,

deben ser corregidos por homogenizacin o por inferencia estadstica. Es condicin para la

aplicacin, de este mtodo la existencia de un nmero de datos mnimo para que el mtodo

sea vlido. En tal sentido, Alves (2009) refiere, despus de la recoleccin de datos que
 37

servirn como base para la tasacin, el tasador generalmente se depara con una muestra

formada por inmuebles con caractersticas heterogneas, por lo que se hace imprescindible

la homogenizacin de los datos con relacin al bien tasable, o con un estndar de

referencia asumido, para la adecuada utilizacin del mtodo comparativo. Continua el

autor la homogenizacin puede realizarse de dos formas:

Tradicional: por la aplicacin de formulas, modelos y ponderaciones arbitrarias y

DO S
VA
empricas.

E SER
SR
Cientfica: por la adopcin de modelos realizados a partir de los modelos cientficos

E CHO
ER
sustentados por la inferencia estadstica.
D
Mtodo Evolutivo o Aproximacin del Costo

Stumpf (2006), establece que la base del mtodo del Costo es la consideracin de que el

valor de un inmueble es equivalente al costo de ejecucin de la edificacin ms el costo del

terreno (tasado por comparacin de datos del mercado). El mtodo se fundamenta en la

premisa de que un comprador bien informado no pagar ms de lo necesario para construir

una construccin similar, con la misma utilidad de la que est en oferta. A esta definicin

se le debe agregar la necesaria suposicin de racionalidad del comprador y de la

disponibilidad de terrenos en el lugar.

Esta tcnica considera la estimacin imperfecta del valor, pues el valor de mercado de

una propiedad no es determinado por el costo para construirla, pero si por las relaciones

entre la oferta y la demanda, en la interaccin entre compradores y vendedores. Si existe

 38

exceso de demanda de un determinado tipo de inmueble, el precio cae, pero el costo de

construccin no se afecta. En cada segmento del mercado (considerando en trminos de

localizacin o tipo de inmueble) habr diferentes niveles de oferta y demanda, generando

diferentes niveles de precio. Otra evidencia en este sentido es que el costo de produccin es

muy similar para toda la regin o ciudad, mientras que los precios de mercado de los

inmuebles varan mucho de un lugar a otro, y la variacin de los precios de los terrenos no

es suficiente para explicar estas variaciones, es decir, al contrario, los precios de los

DO S
ER VA
terrenos son explicados por los precios de venta de los inmuebles construidos en su entorno

E S
HO SR
(la demanda por el suelo se deriva de la demanda por construcciones).

E C
D ER
Este mtodo puede ser usado para construcciones que raramente cambian de dueo,

como: hospitales, escuelas, o para edificios comerciales e industriales especiales para los

cuales existe poca o ninguna evidencia en forma de precios de venta. Es un mtodo

ampliamente utilizado para el clculo de impuestos prediales, en funcin de la facilidad de

aplicacin. Otro uso se da en la tasacin de bienhechuras (sin el terreno), de edificios sin

terminar o en psimo estado de conservacin (exigiendo remodelaciones significativas).

En tal sentido, Alves (2009) y Cortez y Ballesteros (2005), definen que por este mtodo,

el costo de las bienhechuras es estimado por la reproduccin de los costos de sus

componentes. Se entiende por bienhechura a cualquier mejora incorporada

permanentemente al suelo por el hombre, que no puede ser retirada, sin destruccin,

fractura o dao. Cortez y Ballesteros (2005), agregan que la composicin de los costos es

hecha con base a un presupuesto detallado o un resumen de las partidas, que puedan
 39

provenir de fuente propia del tasador o de bancos de datos especializados. Se deben de

justificar los efectos de la depreciacin causada por el desgaste fsico y/o de la

obsolescencia funcional de la bienhechura.

En este orden de ideas, Stumpf (2006) afirma, la obsolescencia funcional se refiere a los

inmuebles que no estn adaptados a las exigencias de la mayora de la poblacin-objeto

tales como apartamentos de 3 o 4 dormitorios sin puesto de estacionamiento en grandes

DO S
VA
ciudades. La obsolescencia econmica est presente en inmuebles que no pueden ser

E SER
SR
adaptados a los usos econmicamente viables.

E CHO
SOITAVE ER que este mtodo
Destablece se basa en el principio de sustitucin, en el

sentido que una persona no pagara por una propiedad mas del monto de lo que le costara

una de caractersticas similares, es decir, un sustituto satisfactorio. El procedimiento, en

general es el siguiente:

1) Estimar el valor del terreno como si estuviera vacante aplicando la metodologa

adecuada.

2) Estimar el costo nuevo de reposicin o reemplazo de la edificacin

(construccin, equipos, obras extras o complementarias).

3) Estimar la depreciacin acumulada y deducirla de los estimados del costo nuevo

de reposicin o costo nuevo de reproduccin o reemplazo.

4) Agregarle el valor estimado de terreno a los costos depreciados de la edificacin

para llegar al valor indicado de la propiedad.

 40

Cuando se habla de costo de reposicin o reemplazo, este hace referencia al valor o

costo actual requerido para la rplica exacta de una construccin determinada, utilizando

los mismos materiales que la integran y con similar mano de obra que la utilizada

originalmente, si es que ello es posible.

Se determinan por separados los valores de los elementos que la componen: terreno y

construcciones, sumados estos valores se obtiene el valor del inmueble.

DO S
ER VA
S
VI = VT + VC

SR E
E CHO
Donde:
D ER
VI: Valor del Inmueble; VT: Valor del Terreno; VC: Valor de la Construccin

Para efectos del avalo, el concepto de costo aplicable es el de costo econmico total.

Los conceptos econmicos totales son aquellos que incluyen todos los pagos necesarios que

deben hacerse para terminar la construccin. Stumpf(2006), coincide con la SOITAVE en

la frmula para el clculo del mtodo Evolutivo, solo que agrega a la formula el Factor de

Comercializacin quedando de la siguiente manera:

VI= (VT + VB)*FC.

La tasacin se inicia por la determinacin del valor del terreno, utilizando los mtodos

Comparativo o Involutivo. En el clculo del valor de la bienhechura, deben ser

considerados todos los costos para reproducir el inmueble, tales como: el costo bsico de la
 41

obra, costos indirectos, proyectos, ganancias del constructor, tasas e impuesto. El clculo

del costo de ejecucin es determinado para un inmueble funcionalmente similar, pero con

los materiales de construccin de uso general en el momento de la tasacin, con estndar

semejante. Deben ser descontadas las depreciaciones fsica, funcional y econmica (se

obtiene entonces el costo de reedicin).

Como ya se defini, la obsolescencia funcional se refiere a los inmuebles que no estn

DO S
VA
adaptados a las exigencias de la mayora de la poblacin-objeto tales como apartamentos de

E SER
SR
3 o 4 dormitorios sin puesto de estacionamiento en grandes ciudades. La obsolescencia

E CHO
ER
econmica est presente en inmuebles que no pueden ser adaptados a los usos
D
econmicamente viables. Es comn en edificios industriales en sectores donde el proceso

de produccin tuvo cambios significativos. A veces, el costo de remodelacin del edificio

es superior a la construccin de nuevas instalaciones. Estos dos componentes deben ser

determinados de acuerdo con el comportamiento del mercado, lo cual debe ser investigado.

Si el inmueble es comercial se agrega tambin la parte debida al Fondo de Comercio.

Finalmente, debe ser considerado el Factor de Comercializacin, que ajusta el costo a los

precios observados en el momento de la tasacin.

Mtodos Indirectos

1. Capitalizacin de la Renta o de los Ingresos

Al respecto, Alves (2009) indica, es aquel que estima el valor de un bien o de sus

partes constitutivas con base en la capitalizacin presente de su renta lquida, real o

 42

prevista. Los aspectos fundamentales del mtodo son la determinacin del perodo de

capitalizacin y la tasa de descuento a ser utilizada, que deben ser expresamente

justificados por el ingeniero de tasaciones.

Continua Alves (2009), algunos bienes como un pozo de petrleo, una mina, etc.; no se

encuentran a la venta en el mercado, ni pueden ser reproducidos, pero poseen un potencial

de generacin de renta. En este caso podran existir personas dispuestas a pagar un

DO S
VA
determinado monto por el bien, para tener el derecho sobre los posibles rendimientos a

E SER
SR
corto, mediano o largo plazo, dependiendo del tipo de inversin. Este valor seria obtenido

E CHO
ER
por el mtodo de la renta. En este caso no se estimara un valor de mercado, pero si un
D
valor mximo de viabilidad que un inversionista estara dispuesto a pagar por el bien, en las

condiciones por el establecidas. Este valor es llamado Valor Econmico.

De una manera general, todo bien que genera renta puede ser tasado por el mtodo de la

renta: inmuebles, maquinas y equipos, cultivos, empresas, desarrollos inmobiliarios, as

como centros comerciales, hoteles, parques de diversin, entre otros. Se observa que la

nica forma de estimar el valor del mercado de un bien por este mtodo es cuando se

trabaja con la tasa de rentabilidad de este bien en el mercado.

Stumpf (2006), coincide con Alves (2009), ya que establece que en este mtodo el valor

del inmueble es obtenido por la capitalizacin de su renta real o prevista, a una tasa de

inters cnsona con el mercado, representado por el valor actual de los beneficios futuros.

Es usado cuando el valor depende esencialmente de la capacidad de generar ganancias,

 43

como en el caso de hoteles y cines, y tambin para inmuebles rurales. Es usual estimar el

rendimiento bruto y deducir a ste, los costos de trabajo e inters sobre el capital.

Ahora bien, Stumpf(2006) indica, que en este mtodo Weimer y Hoyt establecen, que

se determina la renta y los costos de uso del inmueble basados en informaciones del

pasado, y la diferencia entre ellos se proyecta para la vida til restante. Debido a la

depreciacin de las construcciones, estos autores recomiendan que se tase separadamente la

DO S
VA
renta de la tierra (no afectada por la depreciacin) y la renta de las construcciones. Afirman

E SER
SR
que slo se pueden usar las informaciones si existen razones para creer que la tendencia

E CHO
ER
comprobada se mantendr. Si se prevn modificaciones en las condiciones de mercado,
D
deben ser realizados ajustes en los valores. Los aspectos fundamentales del mtodo son la

escogencia de la tasa de descuento y la determinacin del periodo de capitalizacin.

El valor de mercado para la venta puede ser calculado capitalizando el valor de mercado

para la renta (alquiler, arrendamiento u otra forma) considerando una tasa de descuento

adecuada para el valor del inmueble. La frmula aplicada es la del valor presente neto, que

consiste en la ecuacin:

VM = RN *

Donde:

VM es el valor de mercado del inmueble, RN es la renta neta, i es la tasa de inters y n

es el periodo de capitalizacin (vida til econmica restante).

 44

Se debe determinar la tasa de inters de una aplicacin sustitutiva, en trminos del valor

total y riesgo, obtenindose su valor neto (descontando inflacin e impuestos). La renta a

ser considerada debe ser neta, es decir, deben ser descontados los egresos referidos a la

administracin del contrato (as sea realizada por el propio propietario, pues el tambin

tiene gastos de cobranza), impuestos sobre la renta, otros impuestos y tasas de su

responsabilidad, periodo sin recibir alquileres (y con pagos de tasas de condominio e

impuestos para el propietario), incumplimiento de contratos (prdidas no recuperables),

DO S
ER VA
entre otros. Los periodos de no ocupacin tienden a ser mayores para inmuebles de mayor

E S
HO SR
valor, tomando en cuenta el alcance menor de mercado (menor cantidad de potenciales

E C
inquilinos).
DER
2. Mtodo Involutivo o Desarrollos Hipotticos de Proyectos Urbansticos

Segn Alves (2009), es aquel mtodo que se basa en un modelo de viabilidad tcnico-

econmica para la estimacin del valor del terreno, fundamentado en su aprovechamiento

eficiente, mediante un desarrollo inmobiliario hipottico compatible con las caractersticas

del inmueble y con las condiciones del mercado. La tasacin por este proceso considera el

ingreso probable de la comercializacin de las unidades hipotticas con bases en precios

obtenidos en investigaciones; considera todos los gastos necesarios para la adecuacin del

terreno para la inversin proyectada; prev un margen de ganancia neta para el

inversionista, gastos de comercializacin, remuneracin del capital-terreno, computados en

plazos viables de proyecto, a la ejecucin y comercializacin de las unidades, mediante

tasas financieras operacionales reales, expresamente justificadas.

 45

En este sentido seala Stumpf (2006), que la tasacin de un lote de terreno o de una

parcela puede ser realizada en funcin de su aprovechamiento potencial. El mtodo

involutivo o del mximo aprovechamiento potencial pretende identificar los mejores usos

viables, legal y econmicamente, en calidad y cantidad. Todos los tipos de usos posibles

deben ser investigados. El tasador realiza un anteproyecto del parcelamiento o de la

construccin, tomando en cuenta los usos permitidos por los planes rectores, los usos

tradicionales y demanda reciente en la regin. Para la aplicacin de este mtodo se exige

DO S
que:
ER VA
E S
HO SR
E C
ER
a) el terreno tasable este dentro de la zona de tendencia mercadolgica con inversiones
D
similares al concebido, adems de ser legalmente permitido su uso y su ocupacin.

b) las unidades admitidas en el modelo adoptado sean de caractersticas y en cantidad

negociables en el mercado, en el plazo preestablecido por el estudio y acorde con la

realidad.

c) las formulaciones matemtico-financieras sean expresadas en el informe.

3. Mtodo Valor Residual

El mtodo residual afirma Alves (2009), es aquel que estima el valor del terreno

por la diferencia entre el valor total del inmueble y el de las bienhechuras; o el valor de

estas substrayendo el valor del terreno. El entendimiento del mtodo residual se

fundamenta en el mtodo evolutivo. Admita que se desea construir una casa para vender,
 46

donde el costo del terreno fue de Bs. 10.000,00 y la construccin fue de Bs. 30.000,00,

resultando un costo total de Bs. 40.000,00. Si el valor del mercado para la casa es de Bs.

50.000,00, se comprueba que este valor esta aumentado en una tasa de 25% con relacin al

costo de reproduccin del inmueble, o sea, equivalente a un ndice de 1,25. Este ndice es

denominado factor de comercializacin. Observe que este factor puede ser mayor o menor

que la unidad.

DO S
VA
As, al conocer el valor total del inmueble y el costo de la bienhechura, para

E SER
SR
obtener el valor del terreno se tendra que extraer al valor total el factor de comercializacin

E CHO
ER
para despus hacer la substraccin. La composicin del valor total del inmueble tasable
D
puede ser obtenida a travs de la combinacin de mtodos, a partir del valor del terreno,

considerados el costo de reproduccin de las bienhechuras y el factor de comercializacin,

es decir:

VI= (VT+CB)*FC

Donde: VI=Valor del Inmueble; VT=Valor del Terreno; CB= Costo de Bienhechuras y

FC= Factor de Comercializacin. De esta forma si se conoce el valor del inmueble y el

costo de la bienhechura, el valor del terreno est dado por:

VT= CB
 47

MAPA DE VARIABLES

Objetivos Variable Dimensin Indicador Sub-Indicador

De Cambio
De uso mejor y ms productivo

MANUAL DE METODOS APLICADOS PARA EL AVALUO DE EDIFICACIONES EN EL MUNICIPIO

De Oferta y Demanda.
Principios De Balance y Equilibrio
De los Rendimientos crecientes y decrecientes
Identificar los principios
Bsicos Del Nivel de Precios
bsicos de la valuacin De Prediccin.
De Competencia.

DO S
VA
Del Avalo

ER
De Sustitucin.

E S De Utilidad.

HO SR De Conformidad.

E C
ER
De Integracin y Desintegracin.

D Mtodo Comparativo de
datos del Mercado.
MARACAIBO

Describir los tipos de

Mtodos directos
Tipos de Mtodos.

mtodos aplicados para Evolutivo o de

Aproximacin del Costo
el avalo de
Capitalizacin de la renta o
edificaciones en el
de los Ingresos
Municipio Maracaibo. Mtodos Indirectos
Mtodo Involutivo
Valor Residual.

Introduccin
Estructura del Manual de
Objetivos Generales y Especficos
Mtodos para el avalo Actividades Propuestas
de edificaciones en el Recursos(Humanos y Materiales)
Estructura
Municipio Maracaibo. Evaluacin de Impacto (Si aplica)

Fuente: Camperos (2011)

 C A P I T U L O III

M A RCO M E T O DOLGICO

Una vez creada la necesidad del desarrollo de una investigacin, se hace necesario el

establecimiento de una estrategia o plan a seguir para llevar el estudio de forma lgica y

DO S
ordenada, y lograr conducir el mismo de forma que permita la obtencin de resultados

confiables y adaptados a la necesidad del fenmenoE R VAtodo lo anterior conlleva a la

ES
a analizar,

S R
E C HO
formacin de un Marco Metodolgico.

DER
El marco metodolgico, es el conjunto de acciones destinadas a describir y analizar el

tipo y diseo de investigacin que se realiz, esto a travs de procedimientos especficos

que incluye las tcnicas de observacin y recoleccin de datos, determinando el cmo se

realizar el estudio. Esta tarea consiste en hacer operativos los conceptos y elementos del

problema que estudiamos. Es importante resaltar, que en el marco metodolgico expone la

manera como se va a realizar el estudio, los pasos para realizarlo, su metodologa.

Al respecto, Hernndez, Fernndez, Baptista (2003), sealan que el marco metodolgico

es el plan o estrategia que se desarrolla para obtener la informacin que se requiere en una

investigacin. Balestrini (2006) al referirse al marco metodolgico establece: El fin

esencial del Marco Metodolgico, es el de situar en el lenguaje de investigacin, los

mtodos e instrumentos que se emplearn en la investigacin planteada, desde la ubicacin

acerca del tipo de estudio y el diseo de investigacin; su universo o poblacin; su muestra;

48
 49

los instrumentos y tcnicas de recoleccin de datos; la medicin; hasta la codificacin,

anlisis y presentacin de los datos. De esta manera, se proporcionar al lector una

informacin detallada de cmo se realizar la investigacin. Al respecto Tamayo y

Tamayo (1999) seala el marco metodolgico lleva a interpretar resultados en funcin del

problema que se investiga y del planteamiento terico del mismo diseo.

Tipo y Nivel de la Investigacin

D O S
La investigacin es un proceso que medianteRla V A del mtodo cientfico,
E
ES para entender, verificar, corregir o
aplicacin

S R
E C HO
procura obtener informacin relevante y fidedigna

DER Para obtener algn resultado de manera clara y precisa es necesario

aplicar el conocimiento.

aplicar algn tipo de investigacin.

El tipo de investigacin desarrollada en este trabajo, corresponde a un proyecto factible

del tipo descriptivo basado en un estudio documental, ya que el propsito de este estudio

est fundamentado en ampliar y profundizar conocimientos mediante el apoyo de fuentes

bibliogrficas y documentales relacionadas con el tema en cuestin. Adems est dirigida

a describir relaciones e interacciones de la variable en estudio dentro de una situacin

realista, como es la recopilacin de los diversos mtodos aplicados para el avalo de

edificaciones.

Balestrini (2006), define proyecto factible como una proposicin sustentada en un

modelo operativo factible, orientada a resolver un problema planteado de inters nacional,

es decir, un procedimiento respaldado, capaz de solucionar una problemtica evidente. De

 50

la misma forma, el Manual de la UPEL (2003) seala: "El proyecto factible consiste en la

investigacin, elaboracin y desarrollo de una propuesta, de un modelo operativo viable

para solucionar problemas, requerimientos o necesidad de organizaciones o grupos sociales.

La propuesta debe tener apoyo, bien sea en una investigacin de campo o investigacin de

tipo documental y puede referirse a la formulacin de polticas, programas, tecnologas,

mtodos o procesos." (p. 16). El presente estudio se considera proyecto factible, ya que se

propuso un Manual de mtodos aplicados en el avalo de edificaciones en el municipio

DO S
ER
Maracaibo, como respuesta al problema planteado.
VA
E S
HO SR
E C
ER
En el mismo orden de ideas, Tamayo y Tamayo (1999), seala es descriptiva ya que
D
explica lo que es, los hechos que el investigador maneja y que interactan con l. Este tipo

de estudio busca nicamente describir situaciones o acontecimientos; bsicamente no est

interesado en comprobar explicaciones, ni en probar determinadas hiptesis, ni en hacer

predicciones. En tal sentido, Hernndez, et al (2003) plantean: los estudios descriptivos

buscan especificar las propiedades, las caractersticas y los perfiles importantes de las

personas, grupos, comunidades o cualquier otro fenmeno que se someta a un anlisis. (p,

117).

As mismo Arias (2006) establece, que la investigacin descriptiva consiste en la

caracterizacin de un hecho, fenmeno, individuo o grupo, con el fin de establecer su

estructura o comportamiento. Los resultados de este tipo de investigacin se ubican en un

nivel intermedio en cuanto a la profundidad de los conocimientos se refiere. La presente

investigacin fue del tipo descriptiva, ya que se evaluaron todos y cada uno de los mtodos
 51

aplicados en el avalo de edificaciones en el municipio Maracaibo y los principios bsicos

que rigen el avalo de edificaciones.

Diseo de la Investigacin

Segn Bavaresco (1994), el trmino diseo se refiere al plan o estrategia concebida para

responder a las preguntas de la investigacin. El diseo seala al investigador lo que debe

O S
hacer para alcanzar sus objetivos de estudio, contestar las interrogantes que se han
D
E R VAEn tal sentido, Roldan (2003)
ES el plan general del investigador para
planteado y analizar la certeza de las hiptesis formuladas.

S R
C HO
afirma, el diseo de la investigacin
E
constituye

DER
obtener respuestas a sus interrogantes o comprobar las hiptesis de investigacin. El diseo

de investigacin desglosa las estrategias bsicas que el investigador adopta para generar

informacin exacta e interpretable. El diseo de la investigacin estipula la estructura

fundamental y especifica de la naturaleza global de la intervencin.

El diseo de la investigacin desarrollada en este trabajo especial de grado, es

documental- no experimental. Establece Arias (2006) que, la investigacin documental

es un proceso basado en la bsqueda, recuperacin, anlisis, crtica e interpretacin de

datos secundarios, es decir, los obtenidos y registrados por otros investigadores en fuentes

documentales: impresas, audiovisuales o electrnicas. Como en toda investigacin, el

propsito de este diseo es el aporte de nuevos conocimientos. De igual manera, se

establece un diseo no experimental, ya que la variable, dimensiones e indicadores fueron

analizados en su estado natural, sin la interposicin del investigador.

 52

Sujetos de la Investigacin

Poblacin

Balestrini (2006), define poblacin como: "Un conjunto finito o infinito de personas,

casos o elementos que presentan caractersticas comunes." (p.123). Al respecto seala

Hernndez et al (2003), que la poblacin es la totalidad del fenmeno a estudiar, en donde

O S
la unidades de poblacin, poseen una caractersticas en comn , la cual se estudia y da
D
origen a los datos de investigacin. De igual manera,R
E VAque son los elementos de los
ES para darle respuestas a los objetivos de
plantea

S R
E C HO
cuales se va extraer la informacin que se necesite

DE
la investigacin Rtanto al problema planteado.
y por

Al respecto, Hurtado (2010), establece que la poblacin es el conjunto de seres que

poseen la misma caracterstica o evento a estudiar. Estos seres son las unidades de estudio.

Las unidades de estudio son las entidades (personas, objetos, regiones, documentos,

instituciones, plantas, animales, productos) que poseen el evento de estudio.

En este orden de ideas, Sabino (2004) establece que estas unidades se pueden nombrar

como unidades de datos o unidades de anlisis y son las fuentes u origen de la informacin

obtenida para una investigacin, y estas pueden ser, seala el autor, personas , hechos que

se observan directamente, o materiales bibliogrficos de diversas naturaleza. As mismo,

Balestrini (2006), acota estas unidades de anlisis son partes constitutivas de la poblacin,

que se han de delimitar y sobre las cuales es posible generar resultados.

 53

Para dar respuesta a los objetivos trazados en esta investigacin, se extrajo informacin

de una poblacin que est compuesta por un nmero definido de unidades de anlisis,

que son representativas del universo a estudiar y son fuentes confiables de informacin.

Con este propsito se tomaron textos actualizados sobre el tema a desarrollar y guas de

estudios de entes rectores en avalo de edificaciones, entre los que se pueden nombrar

Stump (2006) Metodologa para la Tasacin de Inmuebles, Alves (2009) Ingeniera de

Tasaciones, Contreras (2008) Avalo de Bienes Inmuebles I y II, Antuano (2010) El

DO S
VA
Avalo de los Bienes Races, SOITAVE Seccional Zulia Guas del Curso Profesional de
ER
E S
Valoracin Inmobiliaria
HO SR
Modulo-03.01, 03.02, 03.04 , Normas Tcnicas para la

E C
D ER
Elaboracin de Avalos y Proyecto de Normas Venezolanas para la Tasacin de Inmuebles

Urbanos.

Tcnicas de Recoleccin de Datos

Una vez definido el diseo de la investigacin, se hace necesario estructurar las tcnicas

de recoleccin de datos, para as construir los instrumentos que permitan obtener la

informacin de la realidad. De acuerdo a lo expresado y segn Hernndez et al (2003), las

tcnicas de recoleccin de datos son los medios a travs de los cuales se logra recolectar

los datos pertinentes sobre los atributos, conceptos, cualidades o variables de los

participantes, casos, sucesos, comunidades u objetos, involucrados en la investigacin.

En el mismo orden de ideas, Sabino (2004) establece, las tcnicas de recoleccin de

datos son la implementacin instrumental del diseo de investigacin escogido. Para

Bavaresco (1994), las tcnicas e instrumentos son los recursos utilizados para facilitar la
 54

recoleccin y el anlisis de los hechos observados. En este aspecto Arias (2006) establece

que las tcnicas de recoleccin de datos son las distintas formas o maneras de obtener la

informacin.

En el presente trabajo, la tcnica que se implemento por parte del investigador estuvo

fundamentada en la revisin bibliogrfica a travs de la observacin documental de medios

impresos constituidos por textos, guas, normas y proyectos de normas referentes al avalo

DO S
VA
de edificaciones. As mismo, se utilizaron medios electrnicos (internet) como elementos

E SER
SR
complementarios de consulta y revisin bibliogrfica sobre el tema estudiado.

E CHO
D ER Instrumentos de Recoleccin de Datos.
Definida la tcnica de recoleccin de datos correspondiente, de acuerdo con el diseo de

la investigacin, se hace necesaria la aplicacin de algn instrumento que permita obtener

informacin. Arias (2006) establece que un instrumento de recoleccin de datos es

cualquier recurso, dispositivo o formato (en papel o digital), que se utiliza para obtener,

registrar o almacenar informacin. Seala el autor son ejemplos de instrumentos:

Computadoras porttiles con sus respectivas unidades para almacenaje de informacin:

disco duro, CD o disquetes.

En la presente investigacin la computadora junto con sus unidades de almacenamiento,

constituyeron el instrumento de recoleccin de datos por medio del cual se realizo el

registro de la informacin necesaria y de inters para la investigacin.

 55

Procedimientos de la Investigacin:

Los procedimientos de investigacin, segn Sabino (2004), permiten, despus que se ha

sealado el diseo, poner en claro las formas especificas que este habr de adoptar,

definiendo la operaciones concretas que son necesarias para llevarlo a cabo. Mediante la

resea especfica de los procedimientos, se puede planificar de antemano un trabajo que

frecuentemente puede hacerse complejo. En este sentido, se estableci un procedimiento

DO S
VA
para realizar esta investigacin, y se detalla a continuacin:

E SER
O S R
CH
1. Se selecciono la lnea de Investigacin.
R E
2. DEy formulo el problema.
Se planteo

3. Se reuni el mayor nmero de fuentes documentales, tales como: Libros, folletos,

tesis y trabajos de grado, informe de investigacin, guas del curso profesional de la

Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela (SOITAVE) seccional Zulia, pginas web.

4. Se definieron las bases tericas.

5. Se planteo el diseo y tipo de investigacin a realizar.

6. Se recopilaron los principios bsicos del avalo y los distintos mtodos para el

avalo de edificaciones

7. Se depuro la informacin.

8. Se analizaron y se discutieron los resultados.

9. Se definieron las conclusiones y recomendaciones.

10. Se diseo el Manual de mtodos aplicados para el avalo de Edificaciones en el

Municipio Maracaibo.
 C A P I T U L O IV

RESULTADOS

Anlisis y Discusin de los Resultados

D O S
Una vez que se completo la recoleccin de datos, de acuerdo con las tcnicas e

R aV
A
ES E
instrumento descrito en el capitulo anterior, se procedi la organizacin de los mismos de
S R
O anlisis y posterior comparacin. En este sentido, el
C H
RE se fundament en el hecho de dar respuesta a los objetivos
forma coherente para su presentacin,

DE
anlisis de los resultados

iniciales de acuerdo a sus dimensiones e indicadores.

En referencia al objetivo enfocado a identificar los principios bsicos de la valuacin, se

puede sealar, que esta etapa de la investigacin permiti al investigador obtener un

conocimiento pleno de los distintos principios que se deben considerar al momento de

realizar un Avalo de Edificaciones, principios tan fundamentales, que intervienen en la

asignacin del valor a una edificacin, incluso llegando a modificarlo. En funcin de lo

anteriormente expresado, se identificaron los siguientes principios a ser incluidos dentro del

manual: 1. Principio del Cambio. 2. Principio de uso mejor y ms productivo. 3. Principio

de la oferta y demanda 4. Principio de Balance y Equilibrio 5. Principio de los

Rendimientos crecientes y decrecientes. 6. Principio del Nivel de Precios. 7. Principio de

Prediccin, 8. Principio de Competencia. 9. Principio de Sustitucin. 10. Principio de

Utilidad. 11. Principio de Conformidad. 12. Principio de Integracin y Desintegracin.

56
 57

En este punto, ninguno de los autores consultados por parte del investigador difiere en la

existencia y aplicacin de estos principios al momento de efectuar un avalo de cualquier

bien inmueble. Estos principios, establecen como consenso los autores consultados,

constituyen la base o fundamento de la definicin de mtodos aplicables para la valoracin

de cualquier tipo de bien.

Con referencia al objetivo enfocado en describir los mtodos aplicados para el avalo de

DO S
ER VA
edificaciones, se puede sealar: despus de un anlisis a la bibliografa que conforma la
E S
Rlos autores coinciden en que los mtodos de
H O S
poblacin de esta investigacin, todos

R E C
tasacin de D E inmuebles se pueden clasificar en dos grandes grupos: Mtodos
bienes

Directos y Mtodos Indirectos. De igual manera, coinciden los autores, en que los mtodos

directos son aquellos que establecen el valor de un bien inmueble sin depender de la

aplicacin de cualquier otro mtodo y se fundamenta en la comparacin de datos de

transacciones similares en el mercado o en la determinacin del costo de reproduccin del

bien. De la misma manera, coinciden los autores, que los mtodos indirectos son mtodos

que establecen el valor de un bien inmueble con la ayuda de otros mtodos y se

fundamentan en la renta que producen los bienes en estudio o en su capacidad de

aprovechamiento.

Otro punto de encuentro entre los autores consultados, fue en la clasificacin de los

mtodos directos e indirectos, que en forma esquemtica se tiene:

 58

Mtodos directos:

a) Comparativo de datos de mercado

b) Costo de reproduccin (evolutivo)

Mtodos Indirectos:

c) De la renta (capitalizacin de ingresos) o por productividad.

DO S
d)
ER VA
Involutivo ( Desarrollos Hipotticos de proyectos Urbansticos)

E S
e)
HO SR
Y como parte de estos mtodos indirectos, Pereira (2009) y Alves (2009) aaden

E C
D ER
un mtodo ms denominado Mtodo del Valor Residual.

Al estudiar la clasificacin de los mtodos directos, Stumpf (2006), Alves (2009),

Contreras (2008) y Pereira (2009), coinciden que el mtodo comparativo de datos del

mercado o mtodo de comparacin directa, es uno de los mtodos ms empleados y

establecen que el valor de un bien es estimado a travs de la comparacin de este bien con

datos del mercado similares en cuanto a sus caractersticas intrnsecas y extrnsecas.

De igual manera coinciden los autores, que se deben homologar las muestras obtenidas,

ya que la ausencia o poca disponibilidad de referenciales ocurridos en fechas prximas al

avalo o que posea exactamente las mismas caractersticas del bien tasado, ya sea de rea,

ubicacin o utilizacin del bien, hace necesario la aplicacin de factores que corrijan estas

diferencias entre el referencial y el bien tasado.

 59

En este sentido, al momento de homologar las muestras, los autores coinciden que

existen dos formas: la forma a travs de la metodologa tradicional: en este proceso los

elementos de la muestra son modificados por factores o coeficientes correctivos, con el fin

de hacerlos comparables. Son empleados coeficientes de correccin, formulas de

matemtica financiera y estadsticas descriptivas, los precios de los inmuebles,

heterogneos por naturaleza, se transforman en homogneos, a travs de una relacin del

tipo:

DO S
ER VA
E S
SR
Hi= Vui*F1i*F2i*..*Fik

E C HO
Donde D FR
los E son los factores que deben corregir los precios a un estandar de
j

mercado.

Otra forma de homogenizar los referenciales, coinciden los autores, es la adopcin de

modelos realizados a partir de los mtodos cientficos sustentados por la inferencia

estadstica.

En el caso de homologacin por fechas o ajuste de tiempo, Contreras (2008)

establece:

a. El mtodo del nivel general de precios:

Utilizando los I.P.C dados por el Banco Central de Venezuela:

VA=P.U.R (F.A.I) donde, F.A.I =

 60

VA= Valor Actualizado

P.U.R= Precio Unitario del Referencial

F.A.I= Factor de ajuste por inflacin.

En este punto, Alves (2009) coincide con Contreras (2008). Por otro lado, Stumpf

(2006) considera que este tipo de ajuste no es representativo del mercado, por tanto no

DO S
seala ningn factor de ajuste.
ER VA
E S
HO SR
E C
ER
b. El mtodo del promedio tasas pasivas:
D
VA= P.U.R (1+i)n

VA= Valor Actualizado, P.U.R= Precio Unitario del Referencial, (1+i)n = Factor de

Incremento

i= mxima tasa pasiva del mercado, de los 6 primeros Banco Universal del pas.

n= Nro. De aos o meses

c. Mtodo de la Universidad Ezequiel Zamora (UNELLEZ) : (Anlisis exponencial

de tendencias.)

VA=Vo(1+i)n
 61

VA= Valor actualizado, Vo=Valor Unitario del referencial, (1+i) = Factor de Incremento,

i=

donde:

n= Nro de aos o meses, ai=(i1 x i2 x i3 xx in) , ai= Inflacin en Venezuela mes a mes

desde la fecha del referencial hasta la fecha del avalo.

DO S
ER VA
En este punto Pereira (2009) coinciden en la frmula para la obtencin del valor final

E S
HO SR
del referencial, pero discrepan en obtencin de la tasa de crecimiento interno del mercado.

E C
D ER
Pereira (2009), denomina este mtodo como Aritmtico, y establece que los aumentos

vienen dados en inters compuesto, debido a que al aumentar su valor peridicamente, el

aumento del prximo periodo incluir el aumento anterior, y se calcula mediante la

aplicacin de la frmula clsica de capitalizacin:

Donde r debe ser deducida a partir de los ndices de comportamiento del valor de los

inmuebles. Sin embargo, de la propia observacin del comportamiento de la muestra,

ordenada cronolgicamente, es posible deducir la tasa de crecimiento interna, despejando

de la formula anterior, obteniendo:

-1
 62

Una vez calculada la tasa de crecimiento, ser la r a utilizar nuevamente para la

actualizacin de cada referencial, tomando como n el nmero de periodos transcurridos

entre la fecha de venta y la presente fecha.

Existen otros factores para homogenizar, Alves (2009) seala dependiendo del inmueble

a tasar, los factores pueden ser: Factor por frente, Factor de fuente, Factor profundidad,

factor de equipamientos, entre otros. En este sentido discrepa Pereira (2009) de Alves

DO S
VA
(2009), ya que Pereira establece que en Venezuela, debido a la vinculacin absoluta que

E SER
SR
existe entre la calidad del uso de la tierra, su intensidad y el rgimen urbanstico que la

E CHO
ER
regula por Ley, de nada valen correctivos por forma, rea, por relacin frente-fondo, ya que
D
es el aprovechamiento el verdadero factor correctivo del valor, haciendo cumplir la premisa

de la valuacin que establece que el valor de una propiedad inmobiliaria es el valor

presente de la monta de sus ingresos futuros, lo que traducido equivale a que un inmueble

vale por su expectativa de generar ingresos, y si la utilizacin de un lote o parcela est

condicionado por las variables urbanas que los regulen.

Segn Stumpf (2006), esta forma (metodologa tradicional) de homologar el valor de la

muestra, no es la ms adecuada, ya que no representan el comportamiento real del

mercado. Seala Stumpf (2006), la deficiencia del mtodo reside justamente en la

obtencin de los factores. En la bibliografa indicada hay diversas tablas y formulas para

calcular los factores de homogenizacin. Estas tablas fueron obtenidas por experiencia de

parte de los tasadores o por comparacin de una determinada muestra. Sin embargo, no se

puede afirmar que el comportamiento del mercado de una regin se repite en otras regiones,
 63

de caractersticas distintas. Al contrario, todo lleva a creer que existen diferencias

sustanciales entre un lugar y otro.

Por otro lado seala Alves (2009) que la homogenizacin a travs de la metodologa

cientfica consiste en extraer las tendencias del propio mercado. Aqu coincide Alves

(2009) con Pereira (2009) que denomina a este mtodo como grfico. Establecen los

autores, que la mejor manera de observar el mercado es a travs de la graficacin de los

DO S
VA
datos en los ejes cartesianos o lo que es lo mismo en un sistema de ejes de coordenadas

E SER
SR
planas, en el cual se lleva al eje de las abscisas (x) la fecha de las operaciones o

E CHO
ER
caracterstica a homogenizar, y al eje de la ordenadas (y) los precios unitarios observados.
D
En este aspecto Contreras (2008) y Stumpf (2006) no emiten comentario al respecto.

Con respecto al mtodo de costo de reproduccin, todos los autores coinciden en que el

valor de un inmueble es equivalente al costo de ejecucin de la edificacin ms el costo del

terreno. Establecen los autores, que el mtodo se fundamenta en la premisa que un

comprador bien informado no pagar ms de lo necesario para edificar una construccin

similar, con la misma utilidad de la que est en oferta.

En este sentido, Alves (2009) y Stumpf (2006) sealan, que el valor de remplazo o

sustitucin se obtiene en base a un presupuesto. Este presupuesto puede ser por Anlisis y

por analoga. En este mtodo, Stumpf (2006) desarrolla consideraciones que no son

abordadas por los otros autores, entre las cuales se destaca: esta tcnica considera la

estimacin imperfecta del valor, pues el valor de mercado de una propiedad no es

determinado por costo para construirla, pero si por las relaciones de la oferta y la demanda.
 64

Si existe exceso de demanda de un determinado tipo de inmuebles, el precio cae, pero el

costo de construccin no se afecta. Otra consideracin que toma en cuenta el autor es el

hecho que el costo de produccin es muy similar para toda la regin o ciudad, mientras

que el precio de mercado de los inmuebles varan mucho de un lugar a otro.

Coinciden todos los autores consultados, que este mtodo puede ser usado para

estimar el valor de construcciones que raramente cambian de dueo, como: Hospitales,

DO S
VA
escuelas, o para edificios comerciales o industriales especiales para los cuales existen poca

E SER
SR
o ninguna evidencia en forma de precios de venta. Otro uso se da en la tasacin de

E CHO
ER
bienhechuras (sin el terreno), de edificaciones sin terminar o en psimo estado de
D
conservacin.

Con referencia al objetivo que establece el diseo de un manual de fcil consulta para la

elaboracin de avalo de edificaciones, se puede sealar que este manual proporciona una

herramienta de tipo tcnico, que permite optimizar los procedimientos, al indicar

informacin tcnica documentada y normalizada, dirigida hacia el logro efectivo y

eficiente de un estudio de tasacin de un bien inmueble. El manual diseado, es un

documento estructurado que contiene la descripcin de las actividades, que se deben seguir

de manera ordenada, para cumplir un proceso normalizado que permita la correcta

elaboracin de un informe de avalo. Esta propuesta de manual se desarrollado en el

Capitulo V del presente trabajo especial de grado.

 65

CONCLUSION

Ante los objetivos planteados en la presente investigacin, se determino que existen un

conjunto de principios bsicos que deben ser considerados al momento de realizar un

avalo de edificaciones. Estos principios constituyen la base o fundamento de la definicin

O S
de los mtodos aplicables para la valoracin de cualquier tipo de bien, llegando a modificar
D
ER VA
S
por completo el valor asignado al mismo.

SR E
E CHO
D ER
De igual manera, se establecieron los distintos mtodos utilizados en el avalo de

edificaciones. Se determin que estos mtodos estn divididos en dos grandes grupos:

mtodos directos y mtodos Indirectos. Los mtodos directos no necesitan de apoyo de

cualquier otro mtodo para la determinar el valor del bien en estudio, mientras que los

indirectos, requieren de la utilizacin de otro mtodo para poder establecer el valor del bien

en estudio.

De igual manera, durante el desarrollo de la investigacin, se pudo establecer que los

mtodos directos son: Mtodo Comparativo de datos de mercado y Mtodo del Costo de

reproduccin (evolutivo), mientras que los Mtodos indirectos son: Mtodo de la renta

(capitalizacin de ingresos), Mtodo Involutivo (Desarrollos Hipotticos de proyectos

Urbansticos) y el Mtodo del Valor Residual.

 66

Por ltimo, se elaboro un manual de mtodos aplicados en el avalo de edificaciones,

siguiendo el criterio del investigador, el cual trat de exponer de manera sencilla y

didctica el procedimiento adecuado al momento de aplicar cualquiera de los mtodos

utilizados en la tasacin de bienes inmuebles. Con la elaboracin de este documento, se

pone a disposicin del ingeniero civil, arquitecto o profesional encargado de realizar un

avalo, una investigacin que permite enmarcar y unificar criterios y procedimientos

utilizados al momento de realizar la tasacin de un bien inmueble, garantizando de esta

DO S
ER
manera la buena prctica del ejercicio de esta profesin.
VA
E S
HO SR
E C
ER
Esta investigacin, no pretende establecer qu principios y criterios se deben adoptar al
D
momento de encarar un estudio de avalo, esta investigacin lo que pretende es exponer

los mtodos aplicados en el estudio de avalo de edificaciones de manera clara y expedita,

y que sea el profesional encargado de aplicar estos mtodos, el que con su criterio y

conocimiento establezca cul de estos mtodos es necesario aplicar al estudio realizado.

 67

RECOMENDACIONES

Promocionar el Manual de Mtodos Aplicados para el Avalo de Edificaciones en el

Municipio Maracaibo, a travs de visitas a entes tantos gubernamentales como privados, as

como a organizaciones especializadas en el tema como Cmaras Inmobiliarias, SOITAVE,

entre otras.

O S
Desarrollar y utilizar en las prximas investigaciones sobre la variable objeto de estudio,
D
E R VA encargados
RES
instrumentos que permitan verificar si los profesionales de aplicar la

H O S
EC
metodologa aqu desarrollada, conocen y practican los principios bsicos del avalo de

D E
bienes inmuebles. R

Verificar a travs de entrevistas o en base a las diferentes tcnicas de recoleccin de

datos, que mtodos son los ms aplicados por los valuadores al momento de realizar los

avalos de edificaciones en el Municipio Maracaibo.

 CAPITULOV

LA PROPUESTA

MANUAL DE METODOS APLICADOS PARA EL AVALUO DE

EDIFICACIONES EN EL MUNICIPIO MARACAIBO

DO S
ER
Introduccin VA
E S
HO SR
E C
ER
El avalo de bienes inmuebles es una estimacin sustentable del valor de una propiedad
D
y es la base de cualquier transferencia de la misma. El avalo establece el justiprecio de un

inmueble, basado en un proceso de observacin objetiva por parte de un profesional

formado para este fin y teniendo como plataforma el conjunto de herramientas adecuadas.

Una de esas herramientas, es conocer cada uno de los mtodos disponibles actualmente

para realizar el avalo de una edificacin o bien inmueble. Este manual recopila los

mtodos ms usados y espera ser fuente de recurrente consulta por los profesionales

dedicados al tema.

Misin

Suministrar una herramienta confiable que describa los mtodos usados en el avalo de

edificaciones en el Municipio Maracaibo, que sea fuente recurrente de consulta entre los

profesionales encargados de poner en prctica los conocimientos aqu desarrollados.

68
 69

Visin

Consolidar entre los profesionales de la ingeniera, los mtodos aplicados en el

avalo de edificaciones, facilitando el desarrollo, difusin y fomento de las tcnicas

empleadas para tal fin.

Objetivo General

DO S
ER VA
Instituir un manual, con el cual se proporcione los mtodos a seguir, para realizar un

E S
HO SR
avalo eficaz y profesional del un bien inmueble determinado, con el objeto de obtener el

E C
D ER
justo valor del mismo.

Marco Terico

Antes de continuar profundizando en el tema, es necesario establecer, precisar y

afianzar conceptos fundamentales que estarn presentes durante el desarrollo del presente

manual, que sern necesarios conocer para poder entender los puntos aqu desarrollados.

Avalo: Conjunto de acciones ordenadas y dirigidas a realizar una investigacin

cientfica, donde se observe y analice todos los aspectos que conlleven a determinar el

valor de cambio por dinero efectivo de un bien inmueble para un momento, lugar y uso

determinado.

Valor: Expresin monetaria de un bien a la fecha de referencia de la tasacin, en una

situacin en que las partes, conocedoras de las posibilidades de su uso e involucradas en su

 70

transaccin, no estn impedidas en la negociacin. Este es el principal objetivo de un

avalo.

Valor de Mercado: es el valor estimado sobre el cual se intercambia un activo a la

fecha de tasacin entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una

negociacin directa, despus de una adecuada comercializacin en la que las partes hayan

S
actuado cada uno con conocimiento, prudencia y sin coaccin. Cohen (1997)

DO
ER VA
E S
SR
Precio: Cantidad de una cosa que se intercambia por otra. Cantidad de dinero pagada,
HO
E C
D ER
pedida u ofrecida cuando se contemple la venta.

Justiprecio: Tasacin o valoracin de una cosa.

Bienes Inmuebles: Se considera como un bien todo lo que al relacionarse con el hombre

genera una relacin de no indiferencia, es decir, comienza a tener valor para l. Los bienes

pueden ser tangibles cuando pueden ser tocados o intangibles cuando no pueden ser

tocados. Con base a esta definicin, los inmuebles son bienes tangibles y los objetos de este

estudio son: 1. Terrenos: Parcelas y lotes. 2. Bienhechuras: Edificaciones y otras. 3.

Terrenos con bienhechuras.

Propsito o tipo de avalos: Considerablemente tienen una intima relacin con el

valor final del avalo.

 71

Solicitud de Crdito: Son aquellos avalos que son elaborados por mandado de las

instituciones financieras pblicas o privadas, cuando a una persona natural o jurdica se le

aprueba un prstamo, y el cliente coloca como garanta un bien que posea.

Privado o particular: Son los avalos elaborados a personas naturales o jurdicas, para

saber o conocer el valor de un bien para una fecha determinada, pero no son aceptados por

S
instituciones financieras.

DO
ER VA
E S
SR
Sucesiones: Son aquellos avalos realizados a los fines de liquidacin de impuestos.
HO
E C
D ER
Judiciales: Avalo realizado por mandato de un juez, mediante la designacin de un

experto avaluador por parte del tribunal de la causa. En este caso el juez designa al experto

avaluador y este acepta la nominacin de forma escrita ante la Secretaria del Tribunal. El

experto es juramentado ante la Secretara del Tribunal y se le entrega una credencial pro

parte del Juez. El experto avaluador debe entregar el informe de avalo junto con el

expediente a la Secretaria del Tribunal el da y la hora de la audiencia.

Expropiaciones: Son avalos realizados por el Estado cuando va a adquirir algn bien

por causa de utilidad pblica.

Contables: Son aquellos que se elaboran por mandato de un contador pblico, para

elaborar los ajustes de los estados financieros por inflacin.

 72

Principios fundamentales sobre la valuacin de inmuebles: Los mercados en general

estn regidos por unos principios que resultan muy tiles a la hora de valorar cualquier tipo

de bien o servicio, y especialmente los inmuebles. Se puede sealar doce (12) principios

que estn relacionados entre s:

Principio de Cambio: Este es el principio bsico de la vida que se refleja en todas las

cosas que hace el hombre en la sociedad. Los bienes races al igual que los otros bienes

DO S
VA
estn sujetos a variaciones en su condicin, oferta y demanda con el transcurrir del tiempo.

E SER
SR
Todos los cambios en la vida econmica y social de la comunidad se reflejan en el valor de

E CHO
ER
las propiedades.
D
Principio de uso mejor y ms productivo: Significa en qu medida se est utilizando

mejor un determinado bien, para obtener el mayor valor presente durante un periodo de

tiempo.

Principio de oferta y demanda: Estas son las consideraciones bsicas en la

determinacin del valor de cualquier bien. Para que algo tenga valor debe haber escasez

relativa de ello, sin embargo, esta escasez de por s no resulta en valor a menos que haya

una demanda efectiva de la cosa.

Principio de Balance y Equilibrio: Se refiere al equilibrio que debe existir entre los

factores de la produccin, para lograr la mxima rentabilidad.

Principio de los Rendimientos crecientes y decrecientes: Est relacionado con el

principio de balance, pues tiene que ver con la adicin de unidades de un factor. Establece

que segn se van aadiendo unidades de un factor (ya sea mano de obra, servicio
 73

administrativo o capital) primeramente los ingresos que se producen van aumentando en

forma ascendente segn se van aadiendo unidades hasta cierto punto en el que se obtiene

el valor mximo por unidad aadida. De ah en adelante la suma de unidades subsiguientes

resulta en un aumento de ingresos cada vez menor. El principio establece que no debe

hacerse ninguna adicin o mejora que resulte en un ingreso menor que el costo capital y

mantenimiento que implican las mejoras por hacerse.

DO S
ER VA
Principio del Nivel de Precios: Los cambios en el nivel de precios de uno de los

E S
HO SR
factores de produccin cambia el punto de mayor rendimiento en la curva de ingresos

E C
D ER
crecientes o decrecientes. Los cambios en el nivel de precios corrientemente se reflejan en

el precio de venta de los bienes races. En pocas de inflacin cuando se espera una baja en

el poder adquisitivo del bolvar, los precios de los bienes races tienden a subir en

anticipacin al mayor precio que han de tener en el futuro. Los bienes races vienen a ser

una proteccin contra la inflacin, pues su valor tiende a conservarse igual an cuando se

altere el valor del bolvar.

Principio de Prediccin: La gente anticipa los acontecimientos futuros y cmo stos

han de afectar el ingreso y el valor de la propiedad en los aos prximos. Por esto el tasador

tiene que anticipar con su mejor esfuerzo, cules van a ser los ingresos que puede producir

una propiedad en el futuro; es su deber adems estimar el efecto que tiene en el valor de

una propiedad cualquier plan conocido de mejoramiento de acceso, o de construccin de

facilidades adicionales en los alrededores de la propiedad a tasar.

 74

A este fin, el avaluador ha de considerar las ideas que sobre el particular tengan los

compradores y vendedores en el rea, al hacer sus estimados de valor, siempre ha de estar

informado de los cambios que se estn dando en la comunidad para anticipar el efecto de

stos en el valor de las propiedades.

Principio de Competencia: Como cualquier tipo de negocio que obtiene ganancias

excesivas (costo de oportunidad), surgen de inmediato nuevos negocios similares que

DO S
VA
tienden a reducir el beneficio en ese tipo de actividad comercial al dividirse el volumen de

E SER
SR
negocios en un nmero mayor de empresas.

E C HO
DEseRrefleja en los bienes inmuebles de la siguiente manera: cuando un
Este principio

edificio en un rea obtiene una renta ms alta que la que se paga corrientemente en esa

ubicacin, es de esperarse que en el futuro cercano se construyan en la zona edificios

similares y que la renta vuelva al nivel normal correspondiente a la inversin en sa rea o

en reas adyacentes.

Por eso cuando el tasador va a estimar el valor de un edificio que por sus facilidades

constituye un monopolio en la zona en que est enclavado, debe considerar la posible

competencia futura en la consiguiente reduccin de rentas.

Principio de Sustitucin: Cuando estn disponibles dos o ms artculos, o servicios que

tengan ms o menos la misma utilidad, el pblico prefiere aquel que tenga el precio ms

bajo. Con los bienes races pasa lo siguiente: cuando una propiedad es sustituible, su valor

tiende a establecerse en base al valor de propiedades similares en cuanto a utilidad y

 75

condicin, a menos que la sustitucin implique prdida de tiempo. No es lo que valga la

propiedad para su dueo, sino, lo que los compradores en el mercado estaran dispuestos a

pagar en comparacin con otras propiedades igualmente deseables.

Principio de Utilidad: El grado de utilidad que tenga una propiedad en la mente de los

compradores potenciales ha de determinar el valor de la misma. La utilidad puede ser de

tiempo, espacio, ubicacin, de forma, entre otras, y hay que considerar adems la utilidad

DO S
VA
que produce la satisfaccin de poseer algo (intangibilidad).

E S ER
Principio de Conformidad:O ElSusoR
H
EyCotras regulaciones existentes en el rea en que est localizado el
de la tierra debe estar en conformidad con las

D E R
normas de construccin

inmueble. El mximo valor ocurre cuando existe un grado razonable de homogeneidad en

todos los sentidos tanto sociales como econmicos.

Principio de Ciclo de Vida: Todo inmueble, urbanizacin o similar pasa por cuatro

etapas, inicio, crecimiento madurez y declive. El inicio y crecimiento se pueden considerar

como las fases de construccin e integracin. La madurez se considera como un perodo de

estabilizacin. El declive se puede asimilar a una fase de desintegracin o cambios de uso

(regulacin) a largo plazo en trminos generales.

Tipos de inmuebles: Generalmente pueden clasificarse en tres tipos: a. No destinados a

renta: casas, habitacin, condominio, terrenos para casa de habitacin, entre otros. b. De

renta: almacenes, edificios de oficinas, departamentos y casas para alquilar, hoteles, bancos,

estacionamientos de carga, parque de diversiones, caminos y puentes de peaje y cualquier

 76

otro bien inmueble que pueda producir algn beneficio econmico. c. De utilidad pblica:

edificios municipales, casas de gobierno, museos, iglesias, hospitales, escuelas, estadios

entre otros.

METODOS APLICADOS EN EL AVALUO DE EDIFICACIONES EN EL

MUNICIPIO MARACAIBO

O S
Para la seleccin de la metodologa cientfica ms idnea en la investigacin valuatoria, el
D
profesional tasador toma en consideracin en primeraR
E VA obviamente el bien objeto
ElasScondiciones del mercado que rigen para
instancia,

S R
C HO
de la tasacin y sus caractersticas
E
generales;

ese momento; R de la investigacin; el nivel de rigor que se exige, entre otros

DelEalcance
aspectos y seguidamente, evala la disponibilidad y factibilidad para la recoleccin de

datos que requiere para realizar dicha investigacin. Una vez realizado este anlisis

preliminar, se escoge entre los mtodos disponibles universalmente aceptados, ya sean los

llamados mtodos directos o indirectos, o una combinacin de ellos si fuese necesario.

Mtodos directos: Son aquellos mtodos o procedimientos que a partir de su

aplicacin, sin depender de otros, permiten llegar a los resultados directamente. Son ms

laboriosos en su ejecucin, pero resultados ms seguros. Estos mtodos son: 1. Mtodo

Comparativo de datos del Mercado. 2. Mtodo aproximacin al costo

Mtodos Indirectos: Requieren en mayor o menor grado, apoyarse en ciertos resultados

obtenidos a partir de otros mtodos directos. De clculo ms directo y rpido, los resultados
 77

son muy sensibles a pequeas variaciones de las premisas consideradas. Estos mtodos son:

1. Enfoque de Capitalizacin de la renta. 2. Mtodos involutivos 3.Valor Residual.

METODO COMPARATIVO DE DATOS DEL MERCADO

Facchin (2009) al referirse a este mtodo establece, es un mtodo directo cuya filosofa

se basa en la comparacin del bien que es objeto de investigacin, con bienes que sirvan de

DO S
VA
referencia (referenciales), es decir, lo ms similares posible en cuanto a sus caractersticas

E SER
SR
tanto intrnsecas como extrnsecas, as pues tenemos la necesidad de analizar entre muchas
HO
E C
otras:
D ER
Caractersticas intrnsecas Caractersticas extrnsecas

Superficie del Terreno Ubicacin-Situacin-Localizacin

Superficie de construccin Nivel de consolidacin

Nivel de equipamiento Dinmica urbana

Estado de conservacin del conjunto Calidad ambiental

Edad de la construccin Zonificacin y usos

Calidad de los acabados Accesibilidad

Tipologa Servicios de redes

Mejoras y ventajas particulares Servicios de Equipamiento

Otras

Fuente: Facchin. Avalo Inmobiliario

 78

Levantamiento de datos del mercado o de referenciales: Se obtienen los datos

pertinentes a propiedades similares vendidas, ofrecidas en venta o arrendamiento. En esta

fase se investiga el mercado inmobiliario, obtenindose datos e informaciones que servirn

como base para el tratamiento estadstico a ser utilizado. En cada municipio existe una

Oficina Subalterna de Registro, en el se asientan todos los documentos de compra venta y

de gravmenes de todo tipo de inmuebles ubicados en el Municipio. En el Registro

subalterno por la Ley de Registro Pblico, se llevan tres libros: Libro ndice, Libro Diario y

DO S
Libro de Protocolos.
ER VA
E S
HO SR
E C
ER
En el libro ndice, se asientan las operaciones en orden alfabtico por el apellido de los
D
otorgantes, estos asientos se acumulan trimestralmente. En el libro diario se asientan da a

da todos los documentos que llegan o se protocolizan en la respectiva oficina. Una vez se

tiene se tiene acceso a estos libros, se debe ubicar la operaciones de compraventa ocurridas

en el periodo inmediato a la fecha del avalo, procurando concentrar la mayor cantidad de

operaciones en el sector donde se ubica el inmueble estudiado y que la muestra guarde

mayor cantidad de atributos comparables con este, tales como: tipo de inmueble, ubicacin,

caractersticas del sector, uso, rea, edad.

Una vez que se tiene acceso a los libros en la Oficina Subalterna de Registro, se procede

a recoger, segn el criterio anteriormente explicado, los siguientes datos:

1. Nmero que identifica el referencial.

2. Direccin completa del Inmueble.

 79

3. Nombre del vendedor y del comprador.

4. Datos completos de Registro (No Documento, Tomo, Protocolo, Folio)

5. Fecha de Registro de la operacin.

6. Monto Total Pagado.

DO S
VA
7. rea objeto de la negociacin, expresada en unidades de superficie.

E S ER
S deR
H O
EC
8. rea de construccin, en el caso galpones, casas, quintas, cuando esta informacin

D
est disponible. ER

Para localizar los referenciales, se solicita primero el libro ndice correspondiente al

trimestre que se va analizar, recordando que estos trimestres deben ser los ms cercanos a la

fecha del avalo que se est realizando, luego con la siguiente informacin: Tomo,

Trimestre, Protocolo, Ao se solicita el libro diario correspondiente.

Una vez recogidos los referenciales, se tabulan de la siguiente manera:

Tabla 1

Nro. Direccin Vendedor/Comprador Registro Fecha Ao rea Monto Observaciones

To Do Construccin (m2) Operacin

Bs.

Fuente: Pereira (2009)

 80

Una vez tabulado estos datos, se procede a su depuracin y se construye una segunda

tabla, con los siguientes datos:

Tabla 2

Nro. Monto Operacin (Bs.) rea (m2) P.U (Bs/m2)

DO S
VA
Fuente: Pereira (2009)

E SER
HO SR
C
Donde:

ER E
D
P.U=

Homogenizacin de los referenciales: Al momento de recoger la informacin, la gran

mayora de referenciales obtenidos son inmuebles con caractersticas heterogneas, es

decir, por ejemplo: de fecha cercana o no al avalo realizado, de reas distintas, de zonas

distintas, entre otras diferencias, de aqu la necesidad de utilizacin de un proceso de

homogenizacin de los datos o referenciales, con respecto al inmueble a tasar.

Homogenizacin por tiempo (FcF): los referenciales obtenidos pueden o no ser

cercanos a la fecha de realizacin del avalo, por lo tanto requieren ser actualizados, y esto

se hace trayendo a valor presente el precio unitario de los referenciales. Este correctivo se

puede realizar de varias maneras:

 81

a. El mtodo del nivel general de precios: Contreras (2008) establece:

Utilizando los I.P.C dados por el Banco Central de Venezuela:

VA=P.U.R*(F.A.I) donde, F.A.I =

VA= Valor Actualizado

DO S
P.U.R= Precio Unitario del Referencial
ER VA
E S
HO SR
E C
ER
F.A.I= Factor de ajuste por inflacin.
D
b. El mtodo del promedio tasas pasivas: Contreras (2008) seala:

VA= P.U.R (1+i)n

VA= Valor Actualizado

P.U.R= Precio Unitario del Referencial

(1+i)n = Factor de Incremento

i= mxima tasa pasiva del mercado, de los 6 primeros Banco Universal del pas.

n= Nro. de aos o meses

 82

c. Aritmtico: Pereira (2009) seala:

Se calcula aplicando la formula de capitalizacin:

Donde r debe ser deducida a partir de los ndices de comportamiento del valor de los

inmuebles. Sin embargo, de la propia observacin del comportamiento de la muestra,

O S
ordenada cronolgicamente, es posible deducir la tasa de crecimiento interna, despejando
D
ER VA
S
de la formula anterior, obteniendo:

SR E
E CHO
D ER -1

Una vez calculada la tasa de crecimiento, ser la r a utilizar nuevamente para la

actualizacin de cada referencial, tomando como n el nmero de periodos transcurridos

entre la fecha de venta y la presente fecha.

d. Grafico: Al respecto Pereira (2009) establece, consiste en graficar los valores

encontrados en un sistema de eje de coordenadas planas, en el cual se lleva al eje de las

abcisas (x) la fecha de las operaciones, y al eje de las ordenadas (y) los precios unitarios

observados. Una vez ubicados los datos en el grafico, se agrupan los ms cercanos entre s

en cuanto a las fechas de realizacin de las operaciones, formando figuras planas regulares

(tringulos, cuadrados, rectngulos, trapecios, etc.) a las cuales se le hallan, tambin en

forma grafica sus baricentros, los cuales se unen finalmente con una curva o recta suave y

continua, la cual representa, en forma aproximada, la tendencia de la valorizacin o

 83

desvalorizacin habida. Buscando grficamente la ordenada que le corresponda a la fecha

que deseamos, en el punto donde esta se cruza con la lnea de tendencia, se halla el precio

unitario buscado para esa fecha o viceversa

Homogenizacin por vecindario (FcV): Conocido tambin como factor de correccin por

ubicacin o factor de correccin por localizacin. Conceptualmente se basa en el mismo

principio que los otros factores de correccin, lo diferente es que para este caso no se

D O S
aplican formulas sino se plantea un modelo de anlisis de las zonas o de los sectores

DeR
involucrados aplicando la metodologa tradicional.E
A se construye una matriz
Vmanera
ES
esta
S R
Oconocida como Matriz de Vecindario Facchin (2009).
E C H
de evaluacin de zonas o sectores,

DER
Este correctivo tiene su base en que no siempre se pueden conseguir un nmero de

referenciales en la misma ubicacin, sector o urbanizacin del objeto en estudio. Por tanto

la aplicacin de esta matriz permite comparar, con tanta aproximacin como parmetros se

definan, inmuebles que si bien estn situados en mbitos diferentes presente razonable

grado de comparabilidad. De all la primera condicin a satisfacer, es que los referenciales

a corregir por vecindario, sean del mismo uso del estudiado Pereira (2009). La

ponderacin debe cambiar de acuerdo al uso. Es decir, para uso residencial, se debe dar

preferencia a la existencia de centros de bienes y servicios bsicos para la vida domestica,

tales como: abastos, supermercados, farmacias, guarderas, colegios, hospitales y parques

infantiles entre otras cosas. Si el uso es industrial, se debe dar preferencia a la existencia de

transporte pblico, vas de acceso, servicios bsicos: luz, agua, entre otras cosas.

Seala Facchin (2009), primeramente se establece el criterio de evaluacin, diseando

una escala de puntaje en funcin de la condicin del aspecto considerado. Podemos elegir
 84

entre escalas del 1 al 3, del 1 al 5, del 1 al 7, del 1 al 10 o inclusive del 1 al 20. Partiendo

de que 1 sera la condicin ms desfavorable. Luego se establecen los factores principales

y sus respectivos componentes que sern evaluados y el peso que le asignamos segn sea la

importancia relativa entre ellos.

Puntuacin Vecindario Correccin por vecindario

Tipo de Zona Escala Sector Estudio Peso
Excelente 5
Muy Buena 4,5
1 o 2 o 3 o mas P1, P2 o P3
Buena 4
Satisfactoria 3,5

DOS
Regular 3 Sector Peso FcV

A
Deficiente 2 1 P1 FcV1

RV
Mala 1 2 P2 FcV2

SE
RE
3 P3 FcV3

H O S
EC
Tabla 3 Fuente: Facchin. Avalo Inmobiliario

D ER
Ejemplo de la construccin de una matriz de vecindario:

Fuente: Pereira (2009)

 85

Una vez construida la Matriz de Vecindario, procedemos a calcular los factores de

correccin por vecindario, aplicando la siguiente frmula:

FcV=

Si suponemos que estamos realizando un avalo de un apartamento ubicado en el sector

2 y tenemos referenciales del sector 1 y 3 y del mismo sector 2. Se calcular el factor

DO S
VA
correctivo por vecindario aplicado la formula anterior:

E SER
HO SR
C
Puntuacin Vecindario Correccin por vecindario

ER E
Tipo de Zona Escala Sector Estudio Peso
D
Excelente
Muy Buena
10
9
2 7,89
Buena 8
Satisfactoria 7
Regular 5 Sector Peso FcV
Deficiente 2,5 1 8.02 0.984
Mala 1 2 7.89 1
3 5.08 1.36

Se resalta los resultados del sector (3) ya que esta fuera de comparacin. Se debe

comparar lo que realmente es comparable, para esto el ajuste de ser menor o igual a 15%.

Homogenizacin por rea (FcA): El valor unitario (PU) de un inmueble es funcin

inversa de la magnitud de su rea, en la mayora de los casos, a mayor rea menor precio

unitario y viceversa. Es recomendable seleccionar referenciales cuyas reas no excedan el

30% del rea del objeto en estudio. En caso de no conseguir referenciales que renan

esta condicin se debe hacer un correctivo por rea.

 86

Al respecto Pereira (2009) afirma, se pueden realizar correcciones por medio de

procedimientos estadsticos, que reflejen el verdadero comportamiento del mercado

inmobiliario, y que ponderen la relacin existente entre las superficies y los precios

unitarios de un sector determinado; esto es posible cuando se dispone de una data adecuada

y amplia. Sin embargo, existe una prctica comnmente utilizada y aceptada en tasacin,

que permite empricamente relacionar ambas variables conocido como el Mtodo

Simplificado de Meyer, aplicando la siguiente regla: Se asume que cada vez que se doble el

DO S
ER VA
rea del inmueble referencial, con respecto al objeto del avalo su valor disminuye una

E S
HO SR
determinada proporcin y viceversa; se debe tomar en cuenta que para aplicar esta regla

E C
D ER
emprica los datos y el inmueble objeto del avalo deben tener un mismo uso y estar

ubicado en la misma zona o de caractersticas similares. El anlisis de esta regla ha dado

origen a la siguiente frmula:

Factor Correctivo por rea (FcA)= , siendo:

Ao: rea del objeto,

Ar: rea del referencial

El valor resultante ser tomado como el coeficiente de ajuste correspondiente.

Al haber aplicado los correctivos por fecha, vecindario y rea se obtendrn una tabla que

expresar los precios unitarios de los referenciales ya corregidos, y tendr la siguiente

configuracin:
 87

Tabla 4

Monto rea
Nro P.U (Bs/m2) FcF FcV FcA PU corregido
Operacin (Bs.) (m2)

1 P1 A1 PU1=P1/A1 FcF1 FcV1 FcA1 Puc1=Pu1*FcF1*FcV1*Fc A1

2 P2 A2 PU2=P2/A2 FcF2 FcV2 FcA2 Puc2=Pu2*FcF2*FcV2*Fc A2

30 P3 A3 PU2=P3/A3 FcF3 FcV3 FcA3 Puc3=Pu3*FcF3*FcV3*Fc A3

Total Puc1+Puc2+Puc3

Es importante en este momento recordar y recalcar que son precisamente los precios

DO S
unitarios corregidos u homogeneizados, la data que conformar la muestra a la cual se le

ER VA
E S
SR
aplicar ya sea el anlisis estadstico descriptivo o el anlisis estadstico inferencial

E CHO
ER
(Regresin Lineal Simple o Mltiple) segn sea el caso y el nivel de rigor del avalo.

D
Suponiendo el caso de anlisis estadstico descriptivo se puede a la sumatoria de los

precios unitarios corregidos aplicar la media, la moda o la mediana para obtener el precio

unitario del objeto de estudio, En todo caso, se debe justificar porque se adopto cualquiera

de estas medidas de tendencia central.

ANLISIS DE TERRENO SIN CONSTRUCCIN

Para terrenos sin construccin, tambin se puede calcular su precio unitario (Bs/m2)

aplicando los siguientes mtodos: Mtodo de Valor Punto, Mtodo por aprovechamiento.

Valor punto: Establece Pereira (2009), esta herramienta contribuye al anlisis de

mercado de terreno libre de construcciones pero con variables urbanas asignadas.

Desarrollado por el Lic. Luis Hurtado, el valor punto relaciona la capacidad productiva de

un terreno a partir de la variable porcentaje de construccin, el cual es fijado por las

 88

Ordenanzas de Zonificacin, y se basa en la premisa de que un bien vale por lo que es

capaz de producir, lo que equivale a afirmar, que vale ms un bien que produzca ms.

Valor Punto=

No se puede aplicar el Valor Punto para homologar muestras de inmuebles que aun

siendo de la misma zonificacin, puedan ser utilizadas de maneras distintas.

DO S
ERx 100 VA
E S
SR
Como recordatorio, % Construccin=

E CHO
D ER
Ejemplo: Fuente Pereira (2009)

Se tiene la siguiente muestra de tres terrenos y se quiere conocer el precio de mercado de

un terreno situado en el mismo sector, de 2.000 m2 de superficie, cuya zonificacin es R-7

y tiene un porcentaje de construccin del 180% sobre el rea de la parcela

N rea (m2) P. UNIT (Bs/m2) Zonific. % Const V.Punto (Bs/m2)

1 1.000 150.000 R-6 150 1.000,00
2 600 140.000 R-6 120 1.166,66
3 2.000 190.000 R-6 160 1.187,50
Promedio 160.000 1.118,05

Si VP=PU/%Construccin, tenemos PU = VP* %Construccin

Sustituyendo: PU= 1.118,05 Bs/m2 * 180 = 201.249 Bs/m2

 89

Aprovechamiento o zonificacin: Afirma Pereira (2009), este correctivo por

aprovechamiento se puede utilizar para comparar terrenos sin construcciones, ubicados en

sectores debidamente zonificados. Continua Pereira (2009), bsicamente el

aprovechamiento es una consecuencia del porcentaje de construccin en vista de que ambas

medidas estn dadas en unidades construibles por unidad de tierra, siendo el porcentaje de

construccin, simplemente, el aprovechamiento multiplicado por 100, es decir:

DO S
VA
%Const.= (E/At) x 100= a x 100

E S ER
O S RAt= rea del terreno, a= aprovechamiento.
CH
Donde: E= rea edificable o vendible,
R E
DE
Existe una relacin directa entre los precios de la parcela en estudio y la parcela

promedio, en funcin del aprovechamiento del terreno, cuya frmula bsica establece que

los valores de los terrenos son directamente proporcionales a su aprovechamiento y tiene la

siguiente expresin matemtica:

Donde: t1= Valor de terreno buscado, t2=valores de terreno comparable

a1 y a2= Aprovechamiento de los respectivos terrenos

Despejando: t1=(a1 x t2)/a2

 90

De esta manera, se puede calcular el valor de cualquier terreno ubicado en zonas con

similares caractersticas en cuanto a uso permitido, vecindario, deseabilidad comercial y/o

habitacional, accesos, servicios, etc, si se conoce o se puede calcular el aprovechamiento

que le corresponde de acuerdo con su rea y frente y si se dispone de uno o ms datos de

comparacin, a cada uno de los cuales se debe calcular su aprovechamiento en la forma

sealada, independientemente de la zonificacin en que se encuentra ubicado. Pereira

(2009).

DO S
ER VA
E S
SR
Determinados todos los valores de t2 para cada caso o antecedente de venta usado

E CHO
ER
como comparacin y debidamente homogenizados los mismos en cuento a los correctivos
D
aplicables, se calcula un promedio por el sistema ms recomendable (estadstica

descriptiva) para ese caso en particular y el resultado ser el valor unitario del terreno

objeto del avalo.

Pasos para obtener el valor de un inmueble a travs del Mtodo de Comparacin

Directa

. Como se observa hasta el momento el proceso valuatorio es ms complejo de lo que la

mayora de las personas pueden imaginar. La complejidad en el anlisis depender tambin

del nivel de rigor exigido: expedito, normal, riguroso o inclusive especial. En una

significativa proporcin los informes de avalo que circulan en el mundo inmobiliario se

consideran en un nivel de rigor normal, en donde se aplican modelos determinsticos para el

tratamiento de los datos apoyados en la estadstica descriptiva y con un nmero de

referenciales preferiblemente mayor a quince (15). Tomando en consideracin estos

comentarios, se resumen los pasos para la aplicacin del presente mtodo:

 91

1. Estudio preliminar del inmueble objeto de avalo y su entorno

2. Anlisis del expediente respectivo: Documentos de Propiedad, Condominio,

Hipotecas, Catastro, Tradicin Legal, Solicitantes, Propietarios, entre otras.

3. Inspeccin del inmueble: Levantamiento in situ de caractersticas, planos, croquis

de ubicacin, fotos.

4. Investigacin de campo: Oficina de Registro Subalterno correspondiente.

Recoleccin de referenciales de compra-venta de inmuebles similares en la zona. Anlisis y

DO S
depuracin inicial de los referenciales.
ER VA
E S
5.
HO SR
Correccin o homogenizacin de los referenciales por fecha, rea, ubicacin. De

E C
D ER
ser necesario, elaborar la Matriz de Vecindario.

6. Determinacin de los precios unitarios corregidos. (Bs/m2)

7. Aplicacin de estadstica descriptiva Medida de tendencia central de la muestra y

su respectivo estimador y rango de dispersin.

8. Obtencin del valor del inmueble. Conclusin del tasador para la fecha del informe.

9. Elaboracin, redaccin e impresin del informe de avalo.

 92

METODO APROXIMACION DEL COSTO

Facchin (2009) seala, es otro mtodo directo a travs del cual podemos estimar el

costo de las bienhechuras, es decir, de las construcciones o mejoras que el hombre le

incorpora de forma permanente a un terreno. Existen dos variantes principales de este

mtodo: a) basado en el estudio del presupuesto detallado de obra, indudablemente ms

preciso pero tambin ms laborioso y que se deber realizar en caso de que el nivel de rigor

DO S
VA
as lo exija y b) basado en el costo directo unitario, el cual es ms expedito ya que se apoya

E SER
SR
en informacin ya existente de los costos de construccin segn tipologas y estndares

E CHO
ER
constructivos, generalmente disponible y actualizada trimestralmente. A ste ltimo le
D
prestaremos nuestra atencin y para ello vamos a presentar la formulacin que nos

permitir obtener el valor de las construcciones:

Vc = Cr D

Cr = Cd + Ci

D = (Cr Vs) x Fd

Siendo:

Vc: Valor de la Construccin, Cr: Costo de Reproduccin del bien objeto de estudio

Cd: Costo Directo Unitario, Ci: Costos Indirectos, D: Depreciacin Fsica,

 93

Vs: Valor de Salvamento, Fd: Factor de Depreciacin

Integrando las tres igualdades tenemos:

Vc = (Cd + Ci) (Cd + Ci Vs) x Fd

Costo Directo

DO S
VA
Existen organizaciones serias y reconocidas : Cinpronet, Data Construccin, Colegio de

E SER
SR
Ingeniero de Venezuela, Ministerio del Poder Popular para la Vivienda, entre otras, que

E CHO
ER
proporcionan generalmente de manera trimestral los costos directos unitarios, o tambin
D
llamados costos bsicos unitarios, por tipologa de inmueble y su correspondiente estndar

constructivo (sea bajo, normal o alto).

En estos costos directos unitarios (Bs. / m2) estaran incluidos: materiales, equipos,

mano de obra, impuesto al valor agregado o IVA. Para obtener el costo directo de

construccin:

Cd = Cdu x Ac

Donde:

Cd: Costo Directo de Construccin, Cdu: Costo Directo Unitario (Bs./ m2) Obtenido de

Cinpronet, data construccin o cualquiera de las anteriormente nombradas o de un

 94

presupuesto actualizado: realizado con anlisis de precios unitarios. Ac: rea de la

Construccin

Costos Indirectos

Los costos indirectos son todos aquellos que aunque no forman parte de la estructura de

costos de construccin fsica no solo son significativos, sino necesarios e indispensables

DO S
para la materializacin final del proyecto, all deben incluirse los costos de: Estudios

ER VA
E S
SR
Preliminares (Mercado; Factibilidad Tcnica, Econmica y Financiera; Avalos;

E CHO
ER
otros),Anteproyecto Proyecto, Estudios Geotcnicos o de Suelos, Control Tcnico,
D
Inspeccin, Financiamiento, Seguros y Fianzas, Asesoramiento Jurdico, Administracin

General, Imprevistos, Impuestos Varios: Construccin, dotaciones, incorporaciones,

inspeccin, habitabilidad, otros, Utilidad Empresarial, Otros.

Para efectos del objetivo planteado se puede de una manera ms prctica y

simplificada conocer el rango de los costos indirectos estimndolos como un porcentaje del

costo directo de construccin, que podra fluctuar entre el 25% al 70%, as tendramos:

Ci = (0,25 a 0.70) x Cd

Valor de Salvamento

Se incluye este trmino en funcin de que una vez consumida la vida til de una

construccin, la misma siempre tendr un valor remanente, rescate o de salvamento,

 95

siempre y cuando no est en ruinas, en cuyo caso no solo perder su valor de salvamento

sino que, el propietario tendr a cuestas los costos de demolicin y bote. Por lo general se

acepta que los costos de salvamento se ubiquen entre el 5% y el 10%, inclusive podran

llegar hasta el 20%, del costo de reproduccin.

Vs = (0,05 a 0,20) x Cr

Depreciacin. Factor de Depreciacin

DO S
ER VA
R E S
H O S
ECy a su desgaste natural por uso (depreciacin fsica). Tambin
Es la prdida de valor de un bien (bienhechuras, maquinarias, equipos, etc.) debido

D
principalmente E
a R
su edad

existen otras causas un tanto ms subjetivas de evaluar que las constituyen la inadecuacin,

inadaptabilidad, la obsolescencia mecnica y tecnolgica (depreciacin funcional).

Mtodos para calcular la depreciacin

Los mtodos para estimar la depreciacin son muchos, pero se pueden agrupar en tres

categoras generales:

1. Tericos: son aquellos que toman en cuenta la edad y la vida til probable.

2. Observacin o ingeniera: consideran los daos fsicos.

3. Amortizacin: toman en cuenta el inters de producir el capital representado.

 96

Tabla 5

Tericos Ingeniera u observacin Amortizacin

Lineal Ross- Heidecke Amortizacin decreciente
Digitos de los aos Depreciacin por ingeniera Anualidad
Igual porcentaje Obligacin de reponer
Kuentzle
Ross

Fuente: SOITAVE (2009)

Mtodo de La Lnea Recta:

DO S
ER VA
E S
S unR
H O
Este criterio postula que el valor de bien que se pierde (depreciacin) es directamente

proporcionalD a la REdelCbien. La frmula utilizada, correspondiente a la ecuacin de una

Eedad
recta, es la siguiente:

Fd = E / V

Siendo:

E: Edad real o aparente de la construccin en aos.

V: Vida til probable en aos. Periodo mximo durante el cual se espera que el activo

cumpla con la funcin para la cual fue diseado. Generalmente se aceptan valores

razonables entre 40 a 70 aos.

 97

Mtodo Suma de los Dgitos de los aos:

Es una variante del mtodo de la lnea recta, pero que en vez en dar igual peso a cada

ao transcurrido, se calcula porcentualmente en funcin de la suma de los dgitos de los

aos de vida transcurrida y de la suma de los dgitos de la vida til total asignada.

El factor de depreciacin acumulada para cualquier edad, responde a la siguiente

frmula:
DO S
ER VA
E S
HO S RFd=
E C
D ER
En donde

S= Suma de los dgitos de los aos de la vida til total

s= Suma de los dgitos de los aos de la vida til remanente.

Fd=Factor de Depreciacin Acumulada.

Ejemplo: Fuente SOITAVE (2009)

Si la vida til total de un inmueble se establece en 10 aos, y para la fecha del avaluo

tiene 3 aos de edad, tiene un remanente vida til de 7 aos. Por consiguiente, S y s, sern

para este caso:

S=1+2+3+4+5+6+7+8+9+10 =55, s= 1+2+3+4+5+6+7 = 28

 98

Y el factor de Depreciacin Acumulada ser:

Fd= = = = 0.491

Mtodo de La Parbola de Kuentzle

Mediante este procedimiento el valor de depreciacin se incremente a medida que

transcurre el tiempo. Se utiliza para bienes que tienen actividad constante, ya que la

DO S
VA
recuperacin del capital es lenta puesto que la amortizacin durante los primeros aos es

E SER
SR
baja. El mtodo supone que la depreciacin tiene un comportamiento que puede ser

E CHO
equiparado a una parbola de segundo grado:

D ER
Fd = (E / V)2

Mtodo de Ross

El mtodo es un procedimiento entre la lnea recta y el mtodo de Kuentzle y fue

desarrollado inicialmente para el clculo de la deprecacin en construcciones, ya que los

edificios tienen una vida til prolongada, hay un desgaste ms regular y un incremento

acelerado de la depreciacin hacia el final de su vida (tal como resultara de la aplicacin de

la formula de Kuentzle) no reflejara adecuadamente el fenmeno real.

Fd = x [ (E / V) + (E / V)2 ]

Es decir la media aritmtica de los dos mtodos anteriores.

 99

Mtodo de Heidecke

Su factor de depreciacin depende de manera exclusiva del estado de conservacin del

inmueble bajo las siguientes cuatro premisas: 1. La prdida de valor por depreciacin no

puede ser revertida con gastos de mantenimiento. 2. Las reparaciones realizadas al

inmueble solo aumentan su durabilidad. 3. Si el inmueble es mantenido regular y

adecuadamente su depreciacin es menor y regular. 4. Si el inmueble no es mantenido

DO S
VA
regular y adecuadamente su depreciacin se incrementa mucho ms rpido.

E S ER
O S R ( C ) de Heidecke
CH
Coeficiente
E
DER
Estado 1 Nuevo 0,00%
Estado 1,5 Entre nuevo y regular 0,32%
Estado 2 Regular 2,52%
Estado 2,5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%
Estado 3 Reparaciones sencillas 18,10%
Estado 3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes 33,20%
Estado 4 Reparaciones importantes 52,60%
Estado 4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20%
Estado 5 Sin Valor 100,00%

Fuente: Facchin (2009)

Mtodo Mixto o Mtodo de Ross- Heidecke

Combina el criterio de edad de la construccin y su estado de conservacin. Segn Alves

(2006), el mtodo mixto que a su parecer produce mejores resultados es la combinacin

del mtodo de Ross con el criterio de Heidecke, pudiendo obtenerse el factor de

depreciacin final a travs de:

 100

Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C

Donde:

C= Depreciacin adicional por estado de conservacin en forma de coeficiente (Heidecke)

Para el caso particular de este mdulo se considera este mtodo el ms prctico dado que

el factor ya se encuentra tabulado en funcin de la relacin al porcentaje de edad y vida til

DO S
ER
probable y su condicin o estado de conservacin.
VA
E S
HO SR
E C
ER
Ejemplo: Problema: Extrado de Facchin (2009), modificado por el autor, para adaptarlo
D
a las condiciones del Municipio Maracaibo.

Se quiere determinar el valor actual de una casa-quinta de dos plantas ubicada la Urb. La

Virginia, Municipio Maracaibo, Estado Zulia; construida en el ao 1985 con acabados de

primera y en un estado actual de conservacin muy bueno. Tiene un rea til de

construccin de 550 m2 y un rea de parcela de 700 m2. A la misma se le han realizado

reparaciones recientes significativas como nuevas tuberas de aguas blancas y remodelacin

de salas de bao y cocina.

Solucin: El valor del terreno se obtiene a travs del mtodo de comparacin directa de

datos del mercado con referenciales o terrenos similares. El valor de la construccin se

obtendr siguiendo los siguientes pasos:

Datos adicionales disponibles:

 101

Costo Directo Unitario: 839.348,69 Bs. / m2 (fuente seria y actualizada o presupuesto)

Costos Indirectos: 30 % de Cd, Valor de Salvamento: 20% de Cr

Vc = Cr D

Cr = Cd + Ci

D = (Cr Vs) x Fd
DO S
ER VA
E S
HO SR
C
Clculo Costo de Reproduccin

ER E
D
Cd = 839.348,69 Bs / m2 x 550 m2 = 461.641.779,50 Bs.

Ci = 0,30 x Cd = 0,30 x 461.641.779,50 Bs = 138.492.533,85 Bs.

Cr = 461.641.779,50 Bs + 138.492.533,85 Bs = 600.134.313,35 Bs.

Cr = 600.134.313,35 Bs.

Clculo de la Depreciacin

Edad de Inmueble = 25 aos (1985)

Vida til = 70 aos

E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%

 102

Suponemos Estado 2 de conservacin segn Heidecke (C = 2,52%)

Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C

FdRoss = x [ (E / V) + (E / V)2 ], sustituyendo valores tenemos:

FdRoss = 0,242

DO S
VA
Ahora el criterio de Heidecke le agrega una depreciacin adicional por estado de

E SER
SR
conservacin de:

E C HO
ER = (1 - FdRoss) x C = ( 1 0,242 ) x C = 0,758 x C
DFdHeidecke
FdHeidecke = 0,758 x C

Como C = 2,52% ( Estado de conservacin 2)

Entonces la depreciacin adicional por estado de conservacin es:

FdHeidecke = 0,758 x C = 0.758 x 0.0252 = 0,0191

FdHeidecke = 0,0191

Fd = FdRoss + FdHeidecke = 0, 242 + 0,0191 = 0,2611

Fd = 0,2611
 103

D = (Cr Vs) x Fd

D = (600.134.313,35 Bs - 600.134.313,35 Bs x 0,20) x 0,2611

D = (600.134.313,35 Bs 120.026.862,67 Bs) x 0,2611

D = 480.107.450,68 x 0,2611 = 125.535.605,40 Bs.

DO S
VA
D = 125.535.605,40 Bs.

E SER
Clculo del Valor de la ConstruccinS R
E C HO
DER
Vc = 600.134.313,35 Bs - 125.535.605,40 Bs , Vc = 474.598.707,90 Bs.

Fuente: Facchin (2009)

Es importante sealar que, la valoracin de bienes inmuebles por el mtodo de

aproximacin del costo radica bsicamente en la determinacin inicialmente del valor del

terreno por el mtodo del mercado y luego estableceremos el valor de las obras,
 104

construcciones o bienhechuras mediante una aproximacin de su costo de reposicin a

nuevo, menos la depreciacin acumulada del bien, para luego establecer el valor total del

bien por la suma de sus componentes. El mtodo de depreciacin ms utilizado en

inmuebles es el concepto de Ross-Heidecke, ya que permite considerar el estado de

conservacin del inmueble estudiado. SOITAVE (2009).

Mtodo Evolutivo

DO S
ER VA
E S
SR
Establece Facchin (2009), en forma general los mtodos indirectos se fundamentan en el

E CHO
ER
mtodo evolutivo que en su esencia corresponde a un anlisis de negocio para determinar la
D
factibilidad tcnica, econmica y financiera de una determinada inversin inmobiliaria por

realizar o para determinar las condiciones actuales de una inversin inmobiliaria ya

realizada.

VI = VT + I + U

Siendo:

VI: Valor de Mercado del inmueble, VT: Valor del Terreno,

I: Valor de la Inversin Total en la Construccin, U: Utilidad del Inversionista

 105

Mtodo de Capitalizacin de La Renta o de los Ingresos

Ballesteros (1998) seala, el valor de un inmueble est estrechamente relacionado con

la renta que produce o que es capaz de producir en el futuro. Este mtodo se usa

principalmente para valuar propiedades que producen dividendos, tales como edificios de

apartamentos, edificios de oficinas, fincas, centros comerciales, teatro, hoteles, entre otras.

S
Es ms til y valida la aplicacin de este mtodo para propiedades que se adquieren

DO
ER VA
S
estrictamente por su capacidad de producir rentas.

SR E
E CHO
D ER
Frmula para la obtencin del valor:

V= =

V=

Donde:

V= Valor presente de futuros derechos a ingresos. Rt=Renta o ingresos (netos de

operacin) del ao t. donde:

Ingresos Netos= Ingresos-Costos-Gastos

h= Horizonte Temporal (vida expectante de las mejoras). T= Tasa de capitalizacin

(inters neto de la inversin + amortizacin de capital).

 106

Porcentaje de Capitalizacin: Es la tasa global de rendimiento.

% de Capitalizacin =

Mtodo Involutivo

No es otro que la aplicacin del mtodo evolutivo para la obtencin del valor del terreno. Es

S
uno de los ms complejos pero tambin ms interesantes, ya que en l intervienen todos y cada

DO
ER VA
uno de los principios bsicos de valoracin que vimos en un comienzo. Implica el

R E S
O S
ECH
establecimiento del proyecto inmobiliario hipottico compatible con dichos principios; anlisis

de escenarios: E
D R
pesimistas-satisfactorios-optimistas e ideales; planificacin prospectiva en

funcin de las variables macroeconmicas y de riesgo y sus probables variaciones; anlisis de

sensibilidad; evaluacin velocidad de ventas; determinacin del valor presente neto, tasa

interna de retorno, y muchas otras consideraciones.

VT = VI - ( I + U )

Donde:

VI: Valor de Mercado del inmueble, VT: Valor del Terreno

I: Valor de la Inversin Total en la Construccin, U: Utilidad o Ganancia del Inversionista

 107

Mtodo Valor Residual

Seala Facchin (2009), es una variante ms compacta y prctica del mtodo evolutivo y

es bastante til en aquellos casos en los cuales se requiere obtener el valor correspondiente

al terreno de un inmueble y no podemos aplicar el mtodo de comparacin directa por no

existir referenciales de terrenos suficientes o actualizados. A travs de este mtodo se

estima el valor del terreno conociendo previamente el valor total del inmueble y el de las

DO S
VA
bienhechuras y en funcin del factor de comercializacin para el momento del avalo.

E S ER
O S =R
E CH VI (VT + VC) x FC

DER
Donde:

VI: Valor de Mercado del inmueble , VT: Valor del Terreno

VC: Valor de las Construcciones o Bienhechuras

FC: Factor de Comercializacin

Si se conoce VI, VC, y se estima a travs de un anlisis el FC, podramos obtener el

Valor del Terreno:

VT = (VI / FC) VC
 108

El Factor de Comercializacin: Tradicionalmente se ha definido el Factor de

Comercializacin como el producto que se obtiene de dividir el Valor de Comercial de un bien

inmueble entre el Valor del Costo de reproduccin del mismo inmueble.

FC=

Combinacin de Mtodos

DO S
VA
Resumiendo las metodologas y su aplicacin tenemos

E SER
SR
A) Terrenos: Comparacin Directa, Residual Involutivo

E CHO
ER
B) Bienhechuras: Comparacin Directa Aproximacin al Costos
D
C) Terrenos + Bienhechuras: Comparacin Directa

Comparacin Directa + Aproximacin al Costo

Fuente: Facchin (2009)

 109

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Fuentes Electrnicas

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