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Contrato de compra y venta

PUNTO 71:

a) Terminologa, concepto, definiciones

Cdigo Civil: dad la importancia Vlez le asigno 111 arts. , desde el 1323 al 1433
inclusive. Muchas de las disposiciones del ttulo son aplicadas por analoga en otros
contratos.

Art. 1323: habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a
transferir a la otra la propiedad de una cosa y sta se obligue a recibirla y a
pagar por ella un precio cierto en dinero.

La expresin compra y venta es para destacar que este contrato genera dos
obligaciones reciprocas para ambas partes: el vendedor se obliga a transferir a otra
persona la propiedad de una cosa y el derecho o poder jurdico por parte del
comprador de exigir la entrega. De la compra emerge la obligacin, para el adquirente,
de recibir la cosa y de pagar el precio cierto en dinero. Aparece el derecho o poder
jurdico por parte del vendedor de obligarlo a recibir la cosa o efectuar el depsito
judicial y obtener el pago del precio. Se discute en doctrina sobre la denominacin de
este contrato inclinndose una parte importante por la denominacin de venta,
utilizando otros el vocablo como apcope de compraventa.

Punto 72

b) Caracteres:
1) Consensual: segn surge de la definicin del codificador en el acto de
contratar buna de las partes se obliga a transferir, y la otra parte se obliga a
recibirla y pagar un precio cierto en dinero. Los efectos del contrato surgen
desde el momento mismo que se perfecciona el consentimiento contractual; es
por tanto un contrato consensual y no un contrato real, donde s, para la
perfeccin es necesaria la entrega de la cosa.
2) Oneroso: art.1139: las ventajas que procura a una u otra de las partes no le es
concedida sino por una prestacin que ella le ha hecho o se obliga a hacerle. La
ventaja del vendedor de recibir el precio es contrabalanceada por la ventaja que
significa para el comprador obtener la transferencia del dominio a su favor de la
cosa adquirida.
3) Conmutativo: desde la celebracin del contrato ambas partes conocen el
alcance de sus respectivas obligaciones y la existencia de un factor implcito,
emergente de la lesin del art. 954, de que esas prestaciones recprocas
guardan un concepto de equivalencia.
4) Bilateral: se generan obligaciones recprocas para ambas partes.
5) Nominado o tpico: tiene nombre y regulacin legal, siendo histricamente
uno de los principales contratos a partir de la creacin de la moneda,
sustituyendo a la permuta.
6) Forma: diferencia entre la compraventa de bienes inmuebles o de bienes
registrables y la de bienes muebles.
Bienes inmuebles: enunciada dentro de los contratos FORMALES del art. 1184.
Respecto de los contratos de bienes registrables se debern cumplimentar
determinadas formalidades, tendrn que efectuarse por escrito, no
necesariamente por escritura pblica, atento a la necesidad de su inscripcin
ante el registro respectivo.
Compraventa de bienes muebles: no requiere de formalidad alguna, la
transferencia de dominio opera por la simple tradicin.

c) Comparacin con otras figuras contractuales:


Permuta: tendr lugar cuando uno de los contratantes se obligue a transferir
a otro la propiedad de una cosa con tal de que ste le d la propiedad de otra
cosa; hay semejanzas dado que la permuta tambin es consensual, bilateral,
conmutativa y onerosa, pero difieren las prestaciones: en la compraventa es un
precio cierto en dinero y en la permuta es la entrega de otra cosa. En los
CASOS MIXTOS, la decisin est dada por la importancia de la mayor
prestacin; si la cosa a entregar es de mayor valor que el suplemento de dinero
comprometido, el contrato es de permuta (nota al art. 1485), si fuese mayor, es
un contrato de compraventa.
Locacin de cosas: por un precio cierto en dinero se da el uso y goce de una
cosa; en cambio en la compraventa hay la obligacin de transferir la propiedad
de una cosa. En el contrato de locacin de cosas, una vez concluido el plazo,
debe devolverse la misma cosa, en la compraventa hay promesa de
transmisin del dominio como consecuencia definitiva del contrato.
Locacin de obra: la existencia del art. 1629 ha creado el problema de
interpretacin cuando indica que puede contratarse un trabajo, o la ejecucin
de una obra, conviniendo en que el que la ejecute ponga solo su trabajo o su
industria o que tambin provea la materia principal. La doctrina nacional y la
jurisprudencia se han dividido consignando en algunos casos que hay contrato
de compraventa y otros que hay locacin de obra, principalmente cuando el
dueo de la obra o locatario tiene INTERS en la forma como se ejecuta la obra.
En este caso hay en el contrato detalladas especificaciones sobre como ella
debe realizarse; la adquisicin de departamentos en propiedad horizontal ha
permitido a una parte de la jurisprudencia considerar que se trata de una
locacin de obra, porque el empresario tiene que ajustarse a las normas
especificadas detalladamente en el contrato; existe la facultad, por parte del
locatario, de impugnar cuando se aparta, en la ejecucin de la obra, de las
especificaciones contratadas.
La compraventa supone la transferencia de una cosa que es propiedad de
quien se obliga por el contrato y la locacin de obra la realizacin, con un fin de
resultado, de una tarea especial que se concretar en la existencia de una cosa
nueva; los casos comunes por similitudes se han resuelto inclinndose por
considerarla locacin de obra; aun cuando, cada vez ms, toma cuerpo la
postura de calificarla de compraventa de una cosa futura.
Cesin de crditos: arts. 1434 y 1435. En la cesin de crditos se transmite
un derecho, una cosa inmaterial y si es por un precio determinado se regula,
supletoriamente por las normas de la compraventa. En la compraventa se trata
de la obligacin contrada de transferir la propiedad de una cosa.
Dacin en pago: art. 779. No hay una relacin contractual, se trata del
cumplimiento de una obligacin preexistente, donde se sustituye la prestacin
mediante la entrega de una cosa u otra prestacin; en la compraventa se crea
una obligacin destinada a transmitir la propiedad de una cosa.
Donacin con cargo: carcter oneroso de la compraventa y gratuito de la
donacin. En el supuesto especial de la donacin con cargo, est el problema
sobre la parte correspondiente al cargo, puesto que como obligacin para el
donatario de hacer algo o entregar una cosa a una persona determinada,
aparece la onerosidad de esa prestacin cuya importancia puede determinar y
tener prevalecencia sobre la intencin de favorecer del contrato de donacin ;
a pesar de ese carcter oneroso, el destinatario puede liberarse mediante el
arbitrio de hacer abandono de la cosa donada si el cargo impuesto le resulta
intolerable.
Art.1828: cuando la importancia de los cargos sean ms o menos iguales al
valor de los objetos transmitidos por la donacin, sta no est sujeta a ninguna
de las convenciones de las donaciones gratuitas.
Art.1854 el donatario responde solo del cumplimiento de los cargos con la cosa
donada y no est obligado personalmente con sus bienes; puede sustraerse a
la ejecucin de los cargos abandonando la cosa donada; si esta perece por caso
fortuito queda libre de toda obligacin.
Licitacin: cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos
y alguno de ellos exigiese el remate; ha desaparecido la facultad existente en
la redaccin anterior, por la cual, alguno de los condminos poda pedir que la
cosa se licitara entre ellos, para obtener la adjudicacin en base a su mejor
postura. Prevista en el art.1324, inc.3, modificada por la ley 17.711 a fin de
evitar el abuso de los poseedores de mayores bienes, con respecto a los otros
comuneros con recursos ms limitados, ha suprimido la licitacin y tambin la
ha suprimido en la divisin de los bienes hereditarios ; quedando la facultad
de pedir los comuneros la venta en pblica subasta, mediante el remate y en
este caso no se puede establecer diferencia esencial con la compraventa,
porque existir la oferta mediante la decisin judicial de disponerla venta del
bien en pblica subasta , ofreciendo enajenarla por un precio determinado; el
adquirente podr, participando en el remate, adquirirla por el precio en el cual
se le efecte la adjudicacin. No se trata de una compraventa individual sino
de uno de los tipos indicados por el art.1324 como un caso de venta forzosa.

PUNTO 73:

d) Distincin entre la compraventa civil y la comercial:

Art. 2 del cdigo de Comercio: se llama en general comerciante, toda persona


que hace profesin de la compra o venta de mercaderas. En particular se
llama comerciante, el que compra y hace fabricar mercaderas para vender
por mayor o por menor. Son tambin comerciantes los libreros, merceros y
tenderos de toda clase que venden mercaderas que no han fabricado.

Importa distinguir la compraventa civil de la comercial para poder determinar:

Competencia y jurisdiccin del tribunal ante el cual se deber ventilar la


cuestin suscitada como consecuencia del contrato. Compraventa Civil en
tribunales civiles, compraventa comercial los de este fuero tendrn a su
cargo la solucin de estos litigios.
Ley aplicable al caso para determinar los recprocos derechos surgidos de la
relacin contractual. La compraventa civil pude ser de cosas muebles o
inmuebles, mientras que la mercantil solo recae sobre cosa muebles (art.
452, inc.1 cdigo de comercio).
Rigen distintos plazos de prescripcin: compraventa civil: art 4035, inc.4
Se prescribe por un ao la obligacin de pagar a los mercaderes,
tenderos, o almaceneros, el precio de los efectos que venden a
otros que no lo son, o que, aun sindolo, no hacen el mismo trfico.
Compraventa comercial: art. 847, inc.1: Se prescriben por cuatro
aos: las deudas justificadas por cuentas de venta aceptadas,
liquidas o que se presumen liquidas, en conformidad a las
disposiciones de los arts. 73 y 474
Respecto de las cosa ajenas art. 1329 del Cdigo Civil: las cosas ajenas no
pueden venderse. Mientras que el art. 453 del Cdigo de Comercio: la
compraventa de cosa ajena es vlida. El vendedor est obligado a
su entrega o, en su defecto, a abonar daos y perjuicios, siempre
que el comprador ignorase que la cosa es ajena. Si el comprador, al
celebrar el contrato, sabe que la cosa es ajena, la compraventa
ser nula. La promesa de venta de cosa ajena ser vlida. El
vendedor estar obligado a adquirirla y entregarla ala comprador
so pena de daos y perjuicios.
El art.1323 del Cdigo Civil y el art. 450 del Cdigo de Comercio: la
compraventa mercantil es un contrato por el cual una persona, sea o no
propietaria o poseedora de la cosa objeto de la convencin, se obliga a
entregarla o hacerla adquirir en propiedad a otra persona, que se obliga por
su parte a pagar un precio convenido y la compra para revenderla o alquilar
su uso.
En la compraventa civil simplemente una parte se obliga a transferir la
propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio cierto en dinero;
mientras que en la mercantil adems de esa obligacin de transferir la
propiedad se admite que sea parte del contrato una finalidad especfica por
parte de quien la compra que es para revenderla o alquilar su uso, HAY UNA
FINALIDAD DE LUCRO, de obtener ganancia mediante la actividad comercial.
Afinidades: en ambas se tiende a transmitir la propiedad de una cosa y hay
un precio en dinero que debe pagarse por el valor de la cosa transmitida.
Diferencia fundamental que surge del art. 8 del Cdigo de Comercio inc. 1:
constituye acto de comercio toda adquisicin a ttulo oneroso de una cosa
mueble o de un derecho sobre ella, para lucrar con su enajenacin; bien sea
en el mismo estado en que se adquiri o despus de darle otra forma de
mayor o menor valor; EL OBJETO DE LOS ACTOS DE COMERCIO SE REFIERE
A COSAS MUEBLES ESENCIALMENTE Y AL PROPSITO DE OBTENER UN
LUCRO.
El art. 452 inc. 1 del Cdigo de Comercio: no se consideran mercantiles las
compras de bienes races y muebles accesorios; otra diferencia importante
porque en principio la compraventa comercial se refiere a cosas muebles, y
la civil puede referirse a cosas muebles e inmuebles.

Importancia de la distincin:

Primer fundamento: el pacto comisorio tcito previsto en el cdigo de comercio del art.
216, hasta la reforma del 1968 se aplicaba en todos los supuestos. A partir de la
reforma en el cdigo civil con la incorporacin del art.1204 -transcripcin literal del
216 del cdigo de comercio- se ha producido una unificacin entre ambos regmenes
jurdicos. El problema se plantea a raz de la existencia de una disposicin especial del
cdigo civil, en la compraventa. El art.1374 dice que est prohibido ese pacto en la
venta de cosas muebles, ello significara mantener una diferencia con el derecho a
comercial, pero hay diversas teoras sobre el tema.

Distincin principal: la compraventa comercial se refiere siempre a cosas muebles o a


algunos supuestos especiales; la compraventa civil se refiere a cosas muebles e
inmuebles. Tambin la compraventa de cosas muebles, en muchos casos no reviste el
carcter de comercial si no se dan los presupuestos de la ley comercial.

Compraventas mixtas civiles y comerciales: cuando una de las partes contratantes


reviste el carcter de comerciante y la operacin se refiere a la compraventa de una
cosa mueble.

Solucin legal: la disposicin del art.7 del cdigo de comercio, segn la cual, si un acto
es comercial para una sola de las partes, todos los contrayentes quedan, por razn de
l, sujetos a la ley mercantil, excepto las disposiciones relativas a las personas de los
comerciantes y salvo que de la disposicin de dicha ley resulte que no se refiere sino
al contratante para quien tiene el acto carcter comercial.

En lo que no est previsto por la ley comercial deben aplicarse en forma supletoria las
disposiciones del cdigo civil; lo dispone as el art. 207 del cdigo de comercio: el
cdigo civil, en cuanto no est modificado por este cdigo, es aplicable a las materias y
negocios comerciales.

Hay infinidad de pequeas transacciones que se realizan entre no comerciantes y


referidas a cosas muebles, por lo cual tienen plena vigencia las disposiciones que al
respecto establece la ley civil.

PUNTO 73

1) La compraventa y la transferencia de dominio

Hay que determinar en qu momento quien vende una cosa transfiere la propiedad de
lo vendido al comprador. La importancia est dada por las mltiples consecuencias que
se pueden derivar respecto de las partes y de los terceros hasta el momento de la
efectiva traslacin de la propiedad de lo vendido.

Importancia:
Para regular la situacin entre vendedor y comprador respecto de
terceros.
Respecto de los riesgos de la cosa, sabemos que las cosas perecen y
mejoran para su dueo (arts.578, 580, 582, 583). Resulta importante
determinar quin es efectivamente le dueo de la cosa vendida
hasta que se produzca el momento de su entrega efectiva al
comprador.
Concurrencia de adquirentes de la misma cosa, en el caso de que el
vendedor luego de vender la cosa no la entregue y as
sucesivamente la vende a otros compradores Quin debe ser
preferido si todos actuaron de buena fe? Conforme a los arts. 592,
594 y 3269 del cdigo civil, debe ser preferido quien recibi en
primer trmino la cosa.

2) Sistema del cdigo civil argentino:

Decir que el contrato de compraventa es consensual es solo la consecuencia de que el


mismo como contrato queda perfeccionado por el solo consentimiento, naciendo a
partir de ese momento obligaciones reciprocas para el vendedor y el comprador, sin
que ello signifique la propiedad de la cosa que se transmite tambin en ese momento
de la celebracin. La compraventa como contrato no es traslativa de dominio y como
en el derecho romano, la propiedad solo se transmite por los actos y recaudos que el
mismo cdigo exige. Del contrato de compraventa solo surge una obligacin de dar
una cosa y la reciproca obligacin de pagar por ella un precio cierto en dinero. La
transmisin de la propiedad de la cosa al comprador se producir por la efectiva
entrega de la misma por la tradicin, y aun para los inmuebles por la posterior
inscripcin en el Registro de la Propiedad. El contrato por s solo no constituye al
comprador en el propietario de la cosa adquirida, sino que solo le confiere el derecho
de exigir la entrega como acreedor de una obligacin de dar. Hasta que el vendedor no
haga efectiva la entrega de la cosa, continuara siendo su propietario, adquiriendo el
comprador solo un derecho a la cosa -JUS AD REM- , pero un derecho sobre la cosa o en
la cosa JUS IN REM-.

a) La tradicin en el cdigo civil: a diferencia del cdigo francs, Vlez no


estableci normas especiales sobre la manera de efectuarse la tradicin en el
contrato de compraventa. Art. 1417: lo que en adelante se dispone sobre la
tradicin en general de las cosas es aplicable a la tradicin de las cosas
vendidas. Nos remite a las normas establecidas en los arts. 2377 a 2391, en
los cuales se establecen las normas vlidas que legislan sobre la tradicin
como medio de adquirir la posesin. Art.2377: habr tradicin, cuando una de
las partes entregare voluntariamente una cosa y la otra voluntariamente la
recibiese.

La tradicin puede ser real o simblica. Como dice Baudry Lacantinerie, la


manera de efectuar la entrega puede variar al infinito segn la naturaleza de la
cosa vendida y las circunstancias particulares del negocio. El Digesto ensea
que no es necesario tomar posesin tocando actualmente la cosa, basta verla
y tener la intensin de tomarla. Svigny: para adquirir la posesin de un
inmueble es necesario y suficiente estar presente sobre el inmueble, sin que
sea menester hacer un acto cualquiera. Machado: la tradicin o entrega de la
cosa consiste en poner al comprador en la posibilidad de ejercer sobre ella actos
de dominio sin contradiccin alguna.

b) La tradicin en el cdigo de comercio: hay disposiciones en cuanto a la tradicin


sea real o simblica y como se debe efectuar la entrega de la cosa, el lugar y el
momento. La celeridad de las transacciones obliga al derecho comercial a
presuponer legislativamente una serie de circunstancias derivadas del hacer
de los contratantes, que significan y crean responsabilidades y derechos, por el
simple hecho de haber celebrado la transaccin comercial y cumplidos los
requisitos que el mismo cdigo establece.
Art. 461 cdigo de comercio: la entrega de la cosa vendida, en defecto
de estipulacin expresa, debe hacerse en el lugar donde se hallaba la
cosa al tiempo de la venta, y debe verificarse por el hecho de la
entrega material o simblica, o por la que estuviese en uso comercial
en el lugar donde deba verificarse.
Art. 463: se considera tradicin simblica, salvo la prueba contraria en
los casos de error, fraude o dolo:
1) la entrega de las llaves del almacn, tienda o caja en que se hallare
la mercanca u objeto vendido;
2) el hecho de poner el comprador su marca en los efectos comprados
en presencia del vendedor o con su consentimiento;
3) la entrega o recibo de la factura sin oposicin inmediata del
comprador;
4) la clusula: por cuenta, puesta en el conocimiento o carta de porte,
no siendo reclamada por el comprador dentro de las 24hs, o por el
segundo correo;
5) la declaracin o asiento en el libro de despacho de las oficinas
pblicas a favor del comprador, de acuerdo de ambas partes.
Art.465: desde que el vendedor pone la cosa a disposicin del
comprador, y este se da por satisfecho de su calidad, existe la
obligacin de pagar el precio al contado o al termino estipulado, y el
vendedor se constituye depositario de los efectos vendidos y queda
obligado a su conservacin, bajo las leyes del depsito.
El vendedor tendr sobre los objetos vendidos aun en su poder un privilegio o
preferencia especial, oponible a cualquier otro acreedor del comprador, por el
importe del precio o intereses por la demora.

3) Los nuevos textos y sus antecedentes:


La ley 17711 modific el art. 2505 (ver texto anterior y actual). El informe que
acompaaba la nota de elevacin de la ley 17711 deca: tambin se impone el
principio de la inscripcin registral en materia inmobiliaria, que el cdigo por
conocidas razones de circunstancias, solo consagr en materia hipotecaria.
La doctrina plantea el interrogante de si debe atribuirse al nuevo requisito un
carcter constitutivo del derecho real, similar a la tradicin o un carcter
declarativo en orden a la publicidad de la tradicin. Un antecedente del nuevo
artculo fue la recomen dacin n9 aprobada en el Tercer Congreso Nacional de
Derecho Civil realizado en Crdoba en 1961. Pensamos con Garrido y Andorno
que la reforma de este art. Adopt el sistema del registro declarativo, solo
reciben ttulos de origen notarial o judicial (excepcionalmente instrumentos
privados autenticados) y la titulacin se opera extraregistralmente y los
derechos se inscriben preconstitudos, sin que el registro los convalide (art.
3270 c. civil). Para los registros los ttulos no son buenos porque se inscriben,
sino que se inscriben porque son buenos.
Ley 17801: Ley Nacional del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) establece
que los RPI de la Capital Federal, las provincias, y el territorio nacional de Tierra
del Fuego, Antrtida e islas del Atlntico Sur, quedan sujetos al rgimen
establecido por la misma. Se incorpora el principio de la funcin calificadora del
registro en orden a la observancia de vicios o defectos extrnsecos, pudiendo
rechazar los ttulos por vicios de fondo, en casos de nulidad absoluta y
manifiesta. La innovacin fundamental: la identificacin del bien inscripto a
travs del sistema de folio real, que evita la registracin nominativa o
personal, sin perjuicio de los ndices alfabticos auxiliares que se llevan por el
nombre del derecho inscripto.
Comparacin con otros sistemas: sistema romano: la propiedad no se
transmita por la sola celebracin del contrato de venta, ni de ningn contrato;
era necesario el acto material que hacia nacer obligaciones, acto que se poda
realizar por la MANCIPATIO, la IN IURE CESSIO, la TRADITIO, o la USUCAPIO. En
la compraventa era necesaria la tradicin de la cosa vendida.
Sistema francs: la venta es traslativa de dominio:
@ Tratndose de cosas inmuebles se transfiere por la simple
convencin necesitando su transcripcin e inscripcin en el registro de la
propiedad.
@ Cosas muebles, su propiedad se transmite por el solo
efecto de la convencin tanto entre partes como ante terceros.
@ Crditos que se ceden o venden son oponibles a terceros a
partir de la notificacin al deudor cedido o aceptacin por acto autentico.
Sistema alemn: 1} inscripcin en libros territoriales
2} folio real: constancias de todas las sucesivas
adquisiciones de un bien inmueble. El derecho nace con la inscripcin.

PUNTO 74

Promesa de venta: la simple promesa y oferta, que se realiza a persona determinada o


tambin puede ser a persona indeterminada. Es simplemente una oferta dirigida a otra
persona para celebrar un contrato, que hasta que no es aceptada no tiene fuerza
obligatoria.

Borda: casos ms comunes: a) vendedor que vende un bien y se reserva el pacto de


preferencia, que resulta ser un compromiso por el cual si el comprador decide vender
la cosa adquirida debe darle preferencia al mencionado vendedor, siempre que este
ofrezca iguales condiciones que las que le han sido ofrecidas por un tercero.

b) el arrendatario de un inmueble que se reserva el


derecho a adquirirlo por un cierto precio al concluir la locacin.

c) el comisionista que se hace suscribir una promesa


irrevocable de venta con la posibilidad de encontrar un interesado que puede ofrecer
un precio mayor, beneficindose con la diferencia o con la comisin.

Como requisito la promesa unilateral de venta debe contener la determinacin de la


cosa y tambin la del precio. Capacidad: del promitente capacidad para disponer, del
aceptante capacidad para administrar. (Arts. Complementarios: 1324, 620, 752 del c.
civil). La ley no establece forma para la aceptacin de la promesa, preferimos que sin
una forma especial la exterioridad no deje lugar a dudas sobre la misma. La aceptacin
debe ser lisa y llana, ya que toda modificacin reserva o condicin impide el pleno
acuerdo que exige todo contrato para ser eficaz.

Efectos anteriores a la aceptacin: mientras no sea aceptada definitivamente, el


promitente est obligado a mantener su oferta hasta el vencimiento del plazo
acordado o establecido judicialmente. Si la cosa se pierde antes de la aceptacin, sin
culpa del promitente, el contrato queda sin efecto sin efecto. La expropiacin de la
cosa durante este tiempo anterior a la aceptacin beneficia al promitente que tiene
derecho a percibir la correspondiente indemnizacin.

Posteriores a la aceptacin: el contrato queda celebrado, con todos sus efectos desde
la aceptacin, pudiendo el aceptante comprador exigir el cumplimiento de la promesa
y demandar por va judicial.

Promesa de compra: contados supuestos en que la venta se ha hecho en nombre del


dueo pero dejando supeditado el resultado a su posible ratificacin (por no tener
mandato suficiente, o prefiri dejar supeditada la concrecin de la operacin a la
conformidad del dueo).

Puede jugar como simple oferta de quien quiere adquirir una cosa y formula de
conformidad con lo estatuido para la oferta el ofrecimiento de compra al dueo
(obligacin contrada por quien quiere resultar comprador que debe mantener la oferta
por todo el tiempo que ha fijado, conforme a los patrones generales que rigen la oferta
en el cdigo civil).

Promesa bilateral; los boletos de compraventa: naturaleza jurdica; clausulas usuales


efectos:

Boletos de compraventa: resultan ser una promesa bilateral nacida en el mismo


instante en que el vendedor se obliga a vender y el comprador a comprar. La redaccin
de tales boletos, an en los supuestos de frmulas impresas, hablan de que las partes
estn celebrando verdaderamente el contrato de compraventa: tal conclusin no
coincide con el texto expreso de nuestro c. civil, que en art. 11184 que deben ser
hechas en escritura pblica, salvo las realizadas en subasta pblica, los contratos que
tuvieren por objeto la transmisin de bienes inmuebles , en propiedad o usufructo , o
alguna obligacin o gravamen sobre los mismos, o traspaso de derechos reales sobre
inmuebles de otro.

La doctrina est dividida y mientras algunos afirman que el boleto de compraventa de


inmuebles es solo un antecontrato, una promesa bilateral de compraventa, un
contrato preliminar (postura que sostiene Zago), otros llegan a postular que el boleto
de compraventa encierra o contiene el verdadero contrato de compraventa y que,
como tal, debe ser recepcionado en doctrina, ya que la jurisprudencia en el fallo
plenario Cazes de Francino c/ Rodriguez Conde s/ escrituracin, prcticamente as lo
admiti (postura de Garrido).

Morello: en el boleto se agota un negocio declarativo, el compraventa, perfectamente


obligatorio; que es necesario, al tener por objeto un inmueble, que se complemente su
ejecucin, no en el ter de declaracin de voluntad, esto es de su formacin, que ya
est agotada con un negocio dispositivo, acto complementario, imprescindible para la
transmisin del dominio en nuestro sistema legal, cual es otorgar la escritura pblica.
Es recin con este ltimo acto con el que legalmente se modifica la relacin jurdica
dominial preexistente.
Borda: agrega que la distincin entre contrato definitivo y promesa bilateral de
compraventa se explica en las legislaciones que, como la francesa y la italiana,
confieren a la compraventa un efecto traslativo de la propiedad, all es lgico distinguir
entre la venta propiamente dicha, en que se opera la transmisin del derecho, y la
simple promesa, en la cual ese efecto no se produce. Tal diferencia no se justifica en
nuestro derecho en que la compraventa ya no es la promesa de transferir a otro la
propiedad de una cosa a cambio de la promesa de pagarla; desde que los tribunales
han resuelto que el comprador por el boleto privado tiene derecho a exigir el
cumplimiento del contrato de venta, debiendo otorgar el juez la escritura en el caso de
resistencia del vendedor, carece de sentido considerar al boleto privado como una
simple promesa y no como un contrato definitivo y perfecto de compraventa.

Emma Rocco: se trata de un contrato preliminar, un precontrato o promesa de


contrato de compraventa, del que nace la obligacin de hacer la escritura pblica (arts.
1185 y 1187 del c. civil), con lo cual queda concluido el contrato de compraventa (ttulo
suficiente). Ese documento privado no es la escritura pblica indispensable para que
exista compraventa inmobiliaria pero es reflejo de un acuerdo de voluntades
(art.1197), de un contrato en s mismo vlido, firme, perfecto y definitivo, que obliga a
las partes a suscribir la escritura pblica, lo que constituye una obligacin de hacer.

Gatti-Alterini: luego de la ley 17711 se mantiene el sistema que atribuimos a Vlez: el


boleto de compraventa es nulo como contrato de compraventa pero conforma un
contrato vlido de promesa de compraventa que da lugar a una venta forzosa. Tesis
robustecida por la ley de concursos 19551, que por el art.150 que se refiere a
promesas de contrato y contempla el boleto de compraventa.

Para concluir con la naturaleza jurdica de los boletos de compraventa y su alcance


doctrinal, Salvat toma partido por considerar al boleto de compraventa como
verdadero contrato de compraventa afirmando: la operacin tiene aqu el carcter de
un verdadero contrato de compraventa, puesto que promitente se obliga a vender o
comprar y la otra parte contrae la obligacin recproca de comprar o vender. La forma
ordina de estas promesas bilaterales es la de los boletos privados de compraventa.

En estos contratos se insertan clusulas que resultan usuales. La ms comn es como


sea y a cuenta de precio, que resulta contradictoria pero la cuestin fue dirimida en
el plenario citado anteriormente.

PUNTO 75

a) Ventas forzosas, el art. 1324 del c. Civil

Resulta contradictorio que pudisemos hablar de una situacin en que el


consentimiento es superado por el hecho de que una persona que se encuentra en la
obligacin de vender, de desprenderse contra su voluntad de la propiedad de que le
pertenece. El art. 1324 enumera cinco supuestos que se conocen con la denominacin
de ventas forzosas (por necesidad jurdica):

IMPORTANTE: VER EL ARTICULO PARA NO TRANSCRIBIRLO PUSE LO


ESENCIAL
1) Expropiacin por utilidad pblica;
2) Por convencin o testamento;
3) Cosa indivisible de varios individuos;
4) Remate por ejecucin judicial;
5) En virtud de la ley.

b) Naturaleza jurdica:

El consentimiento no se presta de la forma habitual., una de las partes est obligada a


someterse al negocio jurdico cualquiera pudiese ser voluntad respecto del mismo.
Podr cuestionar aspectos relativos al negocio, pero no podr sustraerse de perder la
propiedad de la cosa que se ve obligado a vender.

Machado: en general, el propietario de una cosa es dueo absoluto y no puede ser


obligado a hacer contrato alguno sobre ella, pero en la venta hay casos excepcionales
que permiten violentar la inviolabilidad de la propiedad garantizada por la Constitucin
Nacional.

Discrepancias doctrinales:

Para algunos no existe en este supuesto contrato de compraventa


por no haber acuerdo de voluntades.
La postura prevaleciente: no falta el consentimiento del vendedor,
aunque el mismo no es libre ni espontneo.
Borda: admite en algunos casos compraventa y en otros la rechaza.

1) Expropiacin por causa de utilidad pblica:

El presupuesto est dado por la Constitucin Nacional cuando indica que nadie puede
ser privado de la propiedad sino por causa de utilidad pblica, previa ley que la declare
y la correspondiente indemnizacin.

No se trata de una venta forzosa porque no hay un precio sino una indemnizacin,
porque a pesar del inters pblico, no deja de existir el ejercicio de una facultad sobre
la voluntad del enajenante que no puede oponerse a la expropiacin pblica, pero hay
diferencias con la compraventa, que se han morigerado con la actual orientacin
jurisprudencial. El justo precio sealado por la C.N. segn las leyes de expropiacin por
utilidad pblica tenda a restituir al propietario en la misma situacin jurdica en que
se encontraba antes de la privacin de la posesin y de la propiedad, en virtud del
cumplimiento de la ley de expropiacin. Tal indemnizacin comprenda el valor de la
cosa y los daos y perjuicios ocasionados.

2) Convencin o testamento que impugna al propietario la obligacin de vender


una cosa a persona determinada:

Cuando por una convencin se imponga al propietario la obligacin de vender: algunos


opinan que estamos frente a la obligacin contrada directamente por el propietario
(venta voluntaria) y otros que se trata del supuesto en que el adquirente de un bien se
ha comprometido en ese acto a venderlo a un tercero o al propio vendedor (pacto de
retroventa)
Cuando por un testamento tambin se le impugna vender determinado bien: no se
tratara de una venta forzosa o necesaria ya que habiendo aceptado la herencia o el
legado, se ha prestado conformidad previa con la enajenacin que debe
cumplimentarse.

3) Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de


ellos exigiese remate:

La reforma elimino la licitacin y estableci que el solo pedido de cualquiera de los


condminos producir la disolucin del condominio. Para Borda estamos simplemente
a la liquidacin del condominio y no venta forzosa.

4) Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieran de ser rematados en


virtud de ejecucin jurdica:

Situacin producida como consecuencia de que el acreedor ha obtenido sentencia a su


favor y ejecutando la misma debe procederse a la venta en remate pblico de los
bienes del deudor.

Naturaleza jurdica: para algunos la venta la realiza el rgano pblico, actuando el


martillero designado. La venta se efecta en representacin del dueo pero sin que
este ratifique su consentimiento al momento de la venta (art.2122).

Otros entienden que vende el rgano pblico pero en representacin de los acreedores,
quienes en el supuesto estaran obligados por la eviccin. En nuestro derecho los
ejecutantes no responden por la eviccin.

Hay quienes que vende el rgano pblico pero lo hace por s y no en representacin del
propietario o los acreedores.

5) Cuando la ley dispone al administrador de bienes ajenos la obligacin de


realizar todo o parte de las cosas que estn bajo su administracin:

Arts.436 y 440- respecto a los bienes de los pupilos en condominio o en el supuesto de


la divisin de la herencia en que pudiese tener alguna parte, o cuando se trate de
bienes muebles. Para Rezznoico, tambin estaran comprendidos los supuestos en que
los sndicos de la quiebra o de los concursos deben vender los bienes del fallido o del
concursado, opinin no compartida por Borda, que opina que se aplicaran en el inciso
anterior.

Venta en remate: por intermedio de un martillero o rematador, con diferentes


modalidades, como por ejemplo sin base previa al remate. El remate consiste en el
ofrecimiento que hace el martillero a los postores. Resulta adquirente del bien quien
efecta la mejor propuesta y al se le debe adjudicar el bien, cumplindose con las
formalidades propias del acto.

Concepto: adjudicacin de bienes ajenos en pblico y al mejor postor, por personas que
hacen de esto su profesin. Se trata de adjudicacin y no de venta porque se ha dado y
se puede dar que se subasten otros derechos que no sean el de propiedad.
Especies: en los remates pblicos el judicial y el privado. El judicial es el realizado por
orden de un juez en razn de un juicio en su juzgado. Seria contra la voluntad del
titular en el supuesto de quiebra decretada a solicitud del acreedor o en los juicios de
ejecucin hipotecaria, etc. Tambin puede ser por la voluntad del titular, como cuando
lo es pedido por los propios interesados en la particin de bienes en sucesiones. En
este remate se aplican las disposiciones del cdigo procesal civil y comercial de la
nacin y subsidiariamente, las disposiciones de los arts.113 y ss. Del cd. de comercio.

Los remates privados son los solicitados en tal forma por los titulares de los bienes y en
ellos rige exclusivamente el cd. De comercio en sus especficas disposiciones sobre
los martilleros.

PUNTO 76:

CAPACIDAD PARA COMPRAR Y VENDER . PRINCIPIOS GENERALES :

Captulo III del ttulo tercero, seccin tercera del libro segundo del Cdigo civil: De los
que pueden comprar y vender, la capacidad requerida para celebrar contratos de
compraventa, est en el art. 1357 (ver art.): toda persona capaz de disponer de sus
bienes puede vender, y toda persona capaz de obligarse comprar, salvo ciertas
excepciones (incapacidades y prohibiciones que la ley expresamente consagra). TENER
EN CUANTA EL ART. 35.

El art. 1357 consagra un doble principio:

1) El vendedor debe tener capacidad de disponer sus bienes, y


2) El comprador debe tener la capacidad de obligarse.

PERSONAS INCAPACES: (arts. 54, 55, 1160 del c. civil)

Lean los artculos. Abajo un pequeo resumen.

INCAPACIDAD ABSOLUTA: Personas por nacer,

Menores impberes,

Dementes,

Sordomudos que no saben darse a entender por


escrito.

Art. 1160: no pueden contratar:

Incapaces absolutos;
Incapaces de incapacidad relativa en los casos que les es expresamente
prohibido.
Los que estn imposibilitados de hacerlo con personas determinadas, o
casa especiales;
Los que estn sujetos a disposiciones de los contratos;
Los religiosos profesos;
Comerciantes fallidos sobre la masa del concurso.

Incapacidades especiales contenidas en el cdigo civil:

Art.1358: no puede haber compraventa entre MARIDO Y MUJER (ahora sera ESPOSOS),
aunque hubiese separacin judicial.

Fundamentos:

Impedir que los cnyuges puedan hacerse donaciones disfrazadas como ventas
(art.1807).
Evitar que por medio de compraventa ms o menos dudosas, los cnyuges
puedan sustraer bienes, en perjuicio de los derechos y de las acciones de los
acreedores.

Estaramos ante un acto nulo por existir incapacidad de derecho. Los caracteres de la
nulidad seran:

Nulidad absoluta por razones de orden pblico;


Puede ser invocada por los acreedores de los esposos, que se ven perjudicados;
No puede ser confirmada por los cnyuges, ni aun despus de estar divorciados;
Es imprescriptible.

Art.1359 (ver): prohibicin de vender bienes que estn a cargo de tutores, curadores y
padres.

La prohibicin obedece a la posibilidad de perjudicar el patrimonio del menor o


incapaz. Esta prohibicin es de carcter absoluto bajo ninguna forma. Si se vendiere,
tal venta sera nula.

Art.1360 (ver): en cuanto a los menores emancipados, ven atenuada la prohibicin ya


que con autorizacin judicial pueden vender.

Art.1361 prohbe la compra, an por remate pblico, la compra por s o por interpuesta
persona a:

1. Padres, de los bienes de sus hijos;


2. Tutores y curadores, de los bienes de quienes estn a su cargo y tambin les
est prohibido comprar bienes para stos, salvo casos establecidos por ley.
3. Albaceas, de los bienes testamentarios a su cargo;
4. Mandatarios, de los bienes que le estn encargados vender;
5. Empleados pblicos, de los bienes del estado o municipalidades cuya
administracin o venta tuviesen a su cargo;
6. Jueces, abogados, fiscales, defensores de menores, procuradores, escribanos y
tasadores, de los bienes que estuviesen en litigio ante el juzgado o tribunal ante
el cual ejerciesen o hubiesen ejercido su ministerio.
7. Ministros de gobierno, de los bienes nacionales o cualquier establecimiento
pblico, o corporacin civil o religiosa, a los ministros secretarios delos
gobiernos de la provincia, de los bienes provinciales o municipales, o de las
corporaciones civiles o religiosas de las provincias.
Art 1361: Quines pueden pedir la nulidad?: No pueden ser deducidas ni alegadas por
las personas a las cuales comprenda la prohibicin. La nulidad protege a los terceros,
no a los incapaces de derecho que violan la prohibicin.

Cosas que pueden ser vendidas

Art. 1327 a 1348 De la cosa vendida (ver arts.)

Todas las cosas que puedan ser objeto de los contratos, aunque sean cosas
futuras, mientras su enajenacin no sea prohibida.
Principio general: objeto de los actos jurdicos (art.953)

En la nota al art. 953 explica Vlez el alcance de la palabra COSA: se toma en el


sentido ms extenso , abrazando todo lo que puede ser parte del patrimonio, cosas
corporales o derechos, con tal que sean susceptibles de enajenacin y de ser cedidos.

Requisitos: segn Rezznico:

Ser una cosa corporal, susceptibles del valor econmico (arts.1323, 1327,y
2311),
Material y jurdicamente posible (arts. 1327, 2336 a 2338);
Existir al celebrarse el contrato o ser susceptible de existir (arts. 1172 y 1328);
Determinada al contratarse o ser susceptible de determinacin (arts. 1170,
1171 y 1333 a 1335):
Pertenecer al vendedor (art.1329).

Compraventa de cosa ajena:

Art. 1177: promesa de cosa ajena asegurando el xito: est obligado a emplear los
medios necesarios para realizar la prestacin. Si tuviera culpa de la no entrega de la
cosa, debe satisfacer perdidas e intereses, lo mismo sucede cuando hubiese
garantizado la promesa y sta no tuviere efecto.

Segn el cdigo de comercio, art. 453, si la promesa de venta de cosa ajena ser
vlida, el vendedor est obligado a adquirirla y entregarla al comprador so pena de
daos y perjuicios. En el caso del contrato civil, ambas partes conocen que la finalidad
es obtener una cosa ajena, por un medio lcito, no existir nulidad.

En el caso de no haber otorgado garanta y tan solo prometido realizar lo necesario


para adquirir una cosa ajena y hacer entrega de la misma, en propiedad del
adquirente, por un precio cierto en dinero, si se frustrara sin su culpa, no tendra
responsabilidad de ningn tipo.

Esto se da mayormente en contratos sobre cosas fungibles o no fungibles donde se


promete la entrega de una determinada cantidad y calidad, en un plazo fijado, y no
teniendo en ese momento el vendedor, la propiedad de la cosa, porque deba producirla
o adquirirla. Tambin en supuestos donde una persona tiene inters en una cosa de
otra con la cual tiene mala relacin y celebra con otra un contrato para que sta
adquiera la cosa y luego le transfiera la propiedad.

Art.1329 (ver art.) Al decir que las cosas ajenas no pueden venderse se refiere a las
cosa ajenas que se pretendan venderse como propias. A pesar de la buena fe de del
vendedor, est castigado con prdidas e intereses, si el comprador ignoraba que la
cosa era ajena.

Art 3430 (ver art.): aqu la buena fe tiene una proteccin porque no satisface prdidas
e intereses sino que solo restituye el precio recibido.

Por aplicacin del Art.3426 se debe resolver de la misma forma en la transmisin de


bienes muebles por parte del heredero aparente, la sancin de daos e intereses del
art.1329, tratndose de vendedor de buena fe, solo tendra efecto cuando se refiere a
transmisiones de bienes inmuebles y no respecto de cosas muebles, porque el art.2412
una vez recibida la posesin de la cosa de buena fe, lo convierte en propietario, salvo
que la cosa fuera robada o perdida y no hubiera transcurrido el lapso de prescripcin
abreviado (4016 bis).

En materia de inmuebles los efectos del art.1051 por el cual la enajenacin hecha
respecto de un inmueble por una persona que ha llegado a ser titular de un ttulo nulo
y procede a su enajenacin a un tercer adquirente de buena fe y a ttulo oneroso, solo
deja a salvo los derechos del verdadero propietario frente al enajenante, sin poder
alcanzar al adquirente.

Art.1329 (ver): el vendedor despus de que hubiese entregado la cosa, no puede


demandar la nulidad de la venta ni la restitucin de la cosa, el codificador estableci
como plazo para demandar la nulidad la entrega de la cosa. Si el adquirente saba que
la cosa era ajena, no podr pedir la restitucin del precio (sancin a la torpeza). Esta es
una nulidad relativa, puede convalidarse como lo establece el art. 1330 (ver art.)

Venta de la cosa en condominio

Ver los Arts. 1331, 2682 y 2683.

Aclaraciones:

1) un condmino no puede vender una cosa en donde tiene una parte indivisa
2) cualquiera de los otros condminos puede pedir la nulidad de esa venta y
promover accin reivindicatoria
3) el condmino que procedi maliciosamente debe pagar los daos y perjuicios
ocasionados al comprador, siempre que ste ignorare la existencia del condominio.
4) Resultar vlida la enajenacin si no existe la nulidad declarada (art2683), si en la
particin se le adjudicara a ese condmino la totalidad de la cosa enajenada como
parte integrante de su lote.
5) Ver art 2504: hay efecto retroactivo que consolida la situacin jurdica.

Venta de inmuebles en propiedad horizontal: (ACLARACIN NO ESTA PERO LO PONGO


XQ EN EL PROGRAMA APARECE UNA DE LAS LEYES).

Ver art. 2617 y su respectiva nota. El cdigo estableci que el derecho se extiende en
lneas perpendiculares, desde la profundidad hasta el cielo, segn algunos autores,
desde el infierno hasta el cielo. Tambin conden Vlez el avance efectuado por un
vecino sobre el terreno ajeno, en el espacio areo (arts.2518 y ss.). La doctrina
moderna, respecto del uso del espacio areo, indica la limitacin respecto de lo til
para el propietario.
Fundamentos del rgimen de la propiedad horizontal:

Surge por el problema de la concentracin urbana. Es positivo por la posibilidad de


coexistir distintas familias, con las ventajas del menor costo, y la posibilidad de
ubicacin y emplazamiento til, por razones familiares o laborales e incluso de
capacidades econmicas.

Es negativo, por las restricciones que crea el rgimen de la propiedad horizontal a los
titulares de las denominadas unidades exclusivas. Se trata de un seoro restringido
donde abundan las limitaciones para las facultades del ius utendi, fruendi y abutendi.
Todo titular est ceido por un conjunto fundamental de limitaciones, que gravitan de
tal manera que de cierta forma la declaracin del poder de dominio sobre la porcin
exclusiva tiene limitadas repercusiones.

Origen de la ley 13512:

Surge para solucionar el problema de la vivienda en las grandes concentraciones


urbanas.

Respecto de la denominacin en Espaa es propiedad de pisos o departamentos; en


Italia condominio y en argentina propiedad horizontal, que no refleja totalmente la
realidad porque el art.1 de esta ley nos habla de la posibilidad de divisin vertical.
Establece que puede dividirse en un edificio de una sola planta en distintas unidades
funcionales, siempre que tuviesen una salida independiente o comn a la va pblica,
con lo cual no es entonces estrictamente un sistema de propiedad horizontal.

Aplicacin legal:

Proceso previo a la constitucin de la propiedad horizontal:

1. Problema de caracterizacin jurdica del adquirente durante esta etapa previa


conocida en nuestro pas como Prehorizontalidad: en razn de la ley 19724,
comprende desde efectuada la oferta y hasta la respectiva inscripcin definitiva
de dominio, previa escritura pblica, tradicin y reglamentacin. En otros
supuestos desde la oferta pblica y aceptacin hasta la definitiva inscripcin del
reglamento de copropiedad y administracin en el registro de la propiedad.
2. Repercusin de la polica administrativa y de la interpretacin de la ley para el
cumplimiento de esta etapa previa.

Decreto 18.734/49, reglamento de la ley13512:

El art. 1 de esta ley dispone que sin perjuicio de la obligacin de redactar e inscribir el
reglamento de copropiedad y administracin , impuesta al consorcio de propietarios
por el art.9 de la ley 13512, dicho reglamento podr tambin ser redactado e inscripto
en los registros pblicos por toda persona, fsica e ideal, que se disponga a dividir
horizontalmente en propiedad conforme al rgimen de la ley 13512- un edificio
existente o a construir y que acredite ser titular del dominio del inmueble con respecto
al cual solicite la inscripcin del referido reglamento. Presenta similitud con el actual
srt.1 de la ley 19724/72 donde se dispone que todo propietario de edificio construido o
en construccin o de terreno destinado a construirse en l un edificio, que se proponga
adjudicarlo o enajenarlo a titulo onerosos por el rgimen de propiedad horizontal, debe
hacer constar en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a
la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen. EN EL DECRETO
SE PUEDE, EN LA LEY SE DEBE AFECTAR.

Decreto 2979/59:

Antecedente intermedio. Imprescindibilidad de poner coto a toda forma publicitaria que


induzca a error a los adquirentes de inmuebles, como asimismo, sancionar a quienes
usan la propaganda para el logro de propsitos o finalidades al margen de la seriedad
que debe imperar en los negocios inmobiliarios. Significaba, para resguardo de los
pretensos adquirentes, la aplicacin de las leyes contra el agio y la especulacin, con
sus acciones pertinentes.

Decreto-ley 9032/63:

Inaplicado por violacin voluntaria de las partes interesadas, por la accin de los
especuladores. Completar las normas de la ley 13512 sobre propiedad horizontal a fin
de asegurar los derechos de los compradores de unidades en propiedad horizontal
antes de su escrituracin definitiva y proteger a los mismos contra eventuales
maniobras de verdaderos inescrupulosos.

Ley 19724:

Se sancion por una necesidad social para proporcionar seguridad a los adquirentes de
departamentos para vivienda familiar.

El proyecto recuerda en el periodo llamado de Prehorizontalidad que comprende


desde el momento en que se ofrece una unidad que todava no est en construccin,
hasta aquel en que finaliza la edificacin y se cumplen los trmites adjudicar el
dominio, existe la posibilidad que se frustren los derechos en expectativa de los
adquirentes.

Reflejan un doloroso periodo para numerosos adquirentes defraudados por ventas


sucesivas de las unidades, por capacitacin de ahorros sin respaldo econmico de los
promotores y por verdaderas aventuras de empresas constituidas ad hoc para obtener
ilegtimos beneficios a costa de la credulidad pblica.

Se ha procurado a travs de un rgimen penal de sanciones desalentar un eventual


incumplimiento de la ley, pero la intempestiva reforma de la ley 20509 del ao 1973
priv de vigencia a los arts.32 y 33, desestabilizando el sistema de la ley, hasta el
dictado del plenario Cotton donde emerge el valor de orden pblico y la inoperatividad
de la ley.

La derogacin de las normas penales, represivas de la conducta ilcita de los


enajenantes, impone la ampliacin de la ley con la inclusin de un fondo de garanta.

El rgimen de seguro obligatorio se presenta como eficaz, pero requiere un control


estricto para evitar una burla ms a la ley; por ello podra ser ms til el fondo de
garanta, estructurado sobre la base de las autoridades administrativas de
construccin.
Bienes fraccionados y a plazo:

Fraccionamiento motivado por el proceso de urbanizacin que se produjo a partir de


1935-1940 en las zonas cercanas a la ciudad de Bs. As. y aun dentro de los lmites de
la Capital Federal, fue necesario reglamentar la venta de terrenos o lotes en
mensualidades. La aplicacin estricta del pacto comisorio, como la posibilidad de que
un mismo lote fuese vendido a diferentes compradores, que quedaban desprotegidos,
motiv la sancin de una ley de capital importancia, la ley 14005.

LEY 14005 (ESTO S EST EN PROGRAMA):

Se public en el boletn oficial del 23/10/1950, se origin en un proyecto del P.E. el


art.4 dispone que, celebrado el contrato dentro de seis das de su fecha se deber
proceder a la anotacin preventiva del instrumento que entregue el vendedor al
comprador , en el registro pblico inmobiliario. Por la misma ley este plazo se entiende
que puede ser extendido por los reglamentos en razn de la distancia, no pudiendo
exceder de treinta das.

La anotacin del instrumento afecta el lote al cumplimiento del contrato desde la fecha
de su inscripcin. La fecha de la inscripcin, tiene efecto retroactivo al momento de la
celebracin, siempre que el instrumento se presente en el plazo de seis das indicado al
comienzo del art.4. la unificacin de plazos dispuesta por la ley 17801 no tiene
incidencia alguna sobre este plazo especial de la ley 14005.

El art.5 de la ley 17801 se refiere a las escrituras pblicas que se presenten dentro del
plazo de cuarenta y cinco das, contados desde su otorgamiento; se considerarn
registradas a la fecha de su instrumentacin. El art. 3 de sta misma ley se refiere a los
casos de excepcin que establezcan las leyes, indicando que podrn ser inscriptos o
anotados los instrumentos privados, siempre que las firmas de sus otorgantes estn
certificadas por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente.

En el art 23 de la ley 17801 indica la necesidad de certificacin, a expedir por peticin


del escribano, cuando hay un negocio jurdico en gestin, determinando el bloqueo
registral. En ese certificado va la condicin jurdica de los bienes y de las personas
segn las constancias registradas, debiendo indicarse el nmero, fecha y constancias
que resulten de la certificacin.

En materia de los instrumentos de la ley 14005, estos plazos de cuarenta y cinco das
no rigen porque no existe necesidad de la certificacin previa del dominio. El art. 19 de
la ley 17801: la prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al
mismo inmueble, se establecer por la fecha y el nmero de designacin asignado a
los documentos en el ordenamiento a que se refiere el art.40; salvo el supuesto de
excepcin de la ltima parte de este art. Que no se refiere al supuesto normal del
boleto de compraventa, respecto de la adquisicin de un lote a pagar por cuentas
peridicas. El orden de inscripcin determinar la preferencia; celebrando el contrato
por instrumento privado, con fecha cierta, sta en base a certificacin de escribano
pblico o autoridad competente, si se lo anota dentro del plazo de seis das del art.4 de
la ley 14005 tiene efecto retroactivo al da de la celebracin.

Efectos de la publicidad registral:


I. Prevalecencia de la publicidad registral respecto a la publicidad posesoria:
prevalece el derecho del titular del boleto, debidamente registrado, aun cuando
el propietario haya otorgado otro boleto de compraventa a un adquirente
posterior y le haya entregado la posesin.
II. Prevalecencia de la publicidad posesoria: prevalece cuando la entrega del lote
se ha efectuado a un adquirente, por medio de boleto, de fecha cierta anterior y
con entrega de la posesin.
III. Colisin de adquirentes por boleto sin posesin: debe prevalecer aquel pretenso
adquirente que ha obtenido en primer lugar la inscripcin respectiva en el
registro de la propiedad inmueble. Hay 2 supuestos:
III.I. La existencia de un loteo con todos los requisitos de la ley 14005, la
preferencia est ya fijada como lo indicamos por la propia ley en el art.6;
III.II. Un loteo en el cual el enajenante haya omitido alguno de los requisitos
legales fijados por la ley 14005, por ejemplo la autorizacin administrativa del
respectivo loteo. En numerosos pronunciamientos se ha indicado que este
supuesto no encaja en las previsiones de la ley 14005, consideramos adecuada
la interpretacin que extiende la proteccin del art. 6 de la ley 14005 a favor del
pretenso adquirente que ha procedido, en primer lugar, a efectuar la
registracin del respectivo boleto.
Si bien en materia de boleto de compraventa no es necesario el certificado de
dominio, para efectuar el contrato la falta de verificacin de la libre disposicin
indica la mala fe del segundo adquirente.
IV. Publicidad registral y su oponibilidad a la publicidad posesoria posterior: porque
desaparece la buena fe por falta de verificacin en los registros y se torna
inaplicable el art. 2355 del cd. civil; la toma de posesin de mala fe no puede
tener proteccin legal frente al adquirente con boleto de registro. La falta de
cumplimiento de las disposiciones de la ley pueden generar una nulidad relativa
que solo pueden invocar los contratantes.

Rgimen jurdico de los automotores:

1) Dominio de las cosas muebles en general: ver art.2412 del cdigo civil. Es una
presuncin juris et de jure.

Presupuestos:

a. Posesin en sentido estricto, a ttulo de dueo;


b. Buena fe;
c. Cosa mueble.

Ver art. 2414: no transforma al art. 2412 en juris tantum porque si se debe devolver
por un acto lcito o un contrato, es un tenedor y no un poseedor; en un acto ilcito,
carece de buena fe; no concurren los presupuestos del art.2412.

Art. 2356 (ver): esa posesin se ha adquirido con la seguridad de obtenerla de un


dueo legtimo y por los medios sealados por la ley.

2) El art.4 del dec- ley 6582 y el art 4016 bis del cd. Civil: dudas sobre plazo de
prescripcin. Algunos autores se pronunciaron por la aplicacin del plazo menor,
compartimos el criterio, pues la reforma de 1968 introdujo, en forma especfica
para los bienes muebles registrables, un lapso ms breve para la adquisicin
del dominio por prescripcin.
3) Adquisicin registral del automotor: el sistema es constitutivo y el dominio nace,
aun entre las partes, con motivo de la inscripcin. Establecido as en los arts. 1
y 2 del decreto-ley 6582/58.

Punto 77

Precio cierto o determinado: supuestos, la fijacin por tercero:

Arts. 1349 a 1356: disposiciones fundamentales:

Arts. 1349: precio cierto:

Determinado por las partes;


Designacin de un tercero;
Con referencia a otra cosa cierta.

Art. 1355: causales de nulidad:

Precio indeterminado;
Venta por precio justo;
Venta por ofrecimiento del otro;
Precio al arbitrio de uno de los contratantes.

1) Supuestos de fijacin de precio:


1. Determinacin por un tercero (art.1349, segunda parte).
2. Fijacin del precio en base al costo de otra cosa cierta (art.1349, tercer
prrafo).
3. Determinacin en base al valor corriente en plaza de la cosa mueble
(art.1353).

Las consecuencias de estos supuestos es que si la o las personas que deban


determinar el precio no lo hicieren (por no querer, llegar o poder), la venta queda sin
efecto (srt.1350). Si lo determinan lo que estipulen es como precio es irrevocable
(1351).

La fijacin por un tercero tiene efectos retroactivos a la celebracin del contrato


(1352).

VER ARTS. 1353,1354

2) Clusulas de reajuste del precio: a causa de la inflacin. Son vlidas mientras no


signifiquen una lesin objetiva-subjetiva
3) Supuesto de precio mixto: art.1356. Precio en parte dinero y la otra la entrega
de una cosa. El contrato ser de permuta si la cosa tuviere mayor valor, caso
contrario compraventa.
4) La fijacin por un tercero: art.1349, 1350 y 1351. Agregamos a lo ya dicho que
en el caso del art. 1351 la jurisprudencia ha atemperado el alcance de la norma
para los supuestos en que pueda presumirse connivencia o acuerdo entre el
tercero o terceros y una de las partes, permitiendo revisin judicial del precio
fijado.
Precio en dinero, supuestos de precio en moneda extranjera:

1) Precio cierto en dinero: art.1349. se refiere a que el precio est fijado en


moneda nacional, moneda de uso corriente en el pas. Si se diese otra cosa
estaramos ante una permuta, si se diese un trabajo o actividad, estaramos
ante una dacin en pago.
2) Precio en moneda extranjera: a veces se coloca una clusula contractual que
establece la transformacin de este precio a moneda nacional, con lo cual
estaramos ante un precio cierto. Cuando la obligacin es entregar determinada
cantidad de moneda extranjera, hay que aplicar el art.1485 referido a permuta
(cosa por cosa).

Precio serio: concepto y diferencia con el precio irrisorio y con el precio vil:

P. serio: que guarde relacin cuantitativa con el valor de la cosa vendida. El precio
simulado o ficticio no es serio.

P. irrisorio: no guarda ninguna relacin con la cosa vendida.

P. vil: tiene cierta relacin con el valor de la cosa pero es producto de una situacin
disvaliosa para alguna de las partes. Permite un aprovechamiento desmedido de
alguna de las partes.

Casos especiales en materia de cosas muebles: precio corriente.

Art.1353: soluciones:

Fijado por certificados de corredores cuando estos existan en el lugar en que se


ha celebrado el contrato.
Fijado por testigos cuando no existan en el lugar corredores.

Art. 1354: la fijacin se har por certificados de corredores o por testigos.

P. justo: art. 1355 todo lo establecido en este art. Es nulo para garantizar el valor
seguridad que deben regir las relaciones negociales.

NO ESTA EN PROGRAMA PERO COMO VERN ES IMPORTANTE:

Obligaciones del vendedor:

a. Entregar la cosa vendida: implcitamente las obligaciones de conserva de la


cosa hasta el momento de la cosa;
b. Recibir el precio;
c. Garantizarla para el caso de eviccin y vicios ocultos;
d. En caso de cosas inmuebles: entregar la escritura traslativa de dominio.

Arts. 1408, 1409, 1410:

Imposibilidad de modificar la cosa y conservacin de la misma hasta la entrega.


Entregar la cosa libre de toda otra posesin con todos sus accesorios en fecha
convenida o da en que el que el comprador la exija.
Entrega en lugar convenido, o en el lugar en que se encontraba la cosa al
tiempo del contrato.
Conservacin de la cosa: cargo inherente a la obligacin de entrega de la cosa. Se
necesita un acto de pasiva custodia por parte del vendedor. En cuanto a los gastos
establecidos en el art.1415 estn incluidos los gastos de conservacin de la cosa, pero
puede por voluntad de las partes, determinarse que quien se haga cargo de estos
gastos sea el comprador.

Fundamentos: porque el comprador ha adquirido la cosa en el momento de celebrar el


contrato en el estado en que estaba en ese momento.

Riesgos: hasta la entrega de la cosa art. 1416 peligros de la cosa, sus frutos y
accesiones. Nos remite a las obligaciones de dar: arts. 578 y 895.

Si la cosa se pierde o deteriora por culpa del vendedor, el comprador puede exigir la
entrega de una cosa similar y los daos y perjuicios. En cuanto a la cosa deteriorada
puede pedir una cosa similar o quedarse con ella con una disminucin de su precio
(art.579).

Frutos: art.583: hasta el momento de la tradicin los frutos de la cosa vendida son del
vendedor, a partir de la entrega, los pendientes todava no producidos son del
comprador.

En la prctica se resuelve de forma contraria, ya que en el supuesto de animales de


cra los nacidos con posterioridad a la venta pero antes de la entrega pertenecen al
comprador que previ ese evento al realizar la compra.

Respecto de los alquileres, fruto del capital que puede devengarse antes de la entrega
pero despus del contrato, pertenecen al vendedor. Tener en cuenta art.1498.

Con relacin a los productos estos pueden disminuir el valor de lo vendido. Una vez
efectivizada la venta el vendedor no puede seguir extrayendo los productos (art.1408).

Mora del comprador: en caso de mora de recepcin, el vendedor puede intentar la


consignacin judicial de lo vendido, librndose de las consecuencias disvaliosa que
esta mora le produzca.

Entrega de la cosa:

Tradicin:

Inmueble: por actos materiales del vendedor (art.2379), o desistiendo de la


posesin y ejercitando el adquirente actos posesorios del mismo frente al
vendedor (2380).
Muebles: nicamente por tradicin (2381).
Supuestos especiales:
Cosa mueble en caja, almacn o edificio cerrado, basta la entrega de la
llave del lugar en que est guardada. O reservada (art. 2385);
Cosas no presentes: entrega de los conocimientos, facturas, etc., segn
lo dispuesto en el cd. de comercio, cuando fuesen remitidas por cuenta
y orden de otros, desde que quien las remite las entrega a quien las
transporte (art.2388).
Rentas nacionales o provinciales: por la transferencia, conforme a
legislacin respectiva
Acciones nominativas de compaas o sociedades: tradicin efectuada
de acuerdo a los estatutos de la sociedad o contratos sociales
Acciones endosables: simple endoso.

Condiciones de la entrega: lo ya dicho y establecido por arts.1408, 1409. Agregamos


que el comprador puede negarse a recibir entregas parciales (art.1197).

Lugar de la entrega: art 1197 y 1410. Prima la voluntad de la partes para designar el
lugar de la entrega, luego donde se encontraba al momento de la celebracin del
contrato, se refiere a cosas ciertas. Tener en cuenta el art.747 que establece que en
cualquier otro caso, el domicilio del deudor es el lugar de pago, por su parte el art. 576
establece como lugar de pago el determinado por el juez.

Tiempo de la entrega:

Art.1409:

El da que las partes hayan convenido


Si no se convino tiempo: cuando lo exija el comprador;
Teniendo en cuenta el art.1427: si no existe tiempo convenido cuando as lo
determine el uso en cosas semejantes o inmediatamente despus de la
compra.

Gastos de entrega: a cargo del vendedor (art.1415), salvo pacto en contrario.

Estos gastos son los de traslado de mercadera al lugar de la entrega, de cortarla,


pesarla o medirla, posibles derechos de aduana, etc.

Sancin por incumplimiento: si el vendedor no entregase la cosa en tiempo y forma


estipulada el comprador puede:

Solicitar el cumplimiento, la entrega de la cosa ms los posibles daos y


perjuicios que la demora le hubiese ocasionado;
Ejercitar el derecho que surge de los arts. 1204 y 1412 (resolucin del contrato).

Interpretacin del art.1422: establece que para el caso de venta sin plazo vencido el
comprador no podr reclamar la cosa si no hace depsito del precio, lo que no impide
que ejerza su derecho de resolver el contrato.

Excepciones a la obligacin de entregar:

Arts. 1418 y 1419. As excepciones son:

Que el comprador no haya pagado al vendedor;


Que antes de la entrega el comprador quede en estado de insolvencia que no le
permita pagar en el tiempo estipulado.

En caso de que el comprador pretenda la entrega necesitara de una fianza.

Recibo de precio: art.1411. En cuanto a ventas a crdito se debe abonar en el domicilio


del comprador (ver arts.1424 y 747).
Garantas: el vendedor debe responder por la eviccin y los vicios redhibitorios, debe
garantizar al comprador sobre el derecho y la calidad de la cosa (art. 1414). Eviccin
vicios son tratados en el cdigo en los arts. 2089 a 2181.

Eviccin: privacin, abandono, perdida o despojo de una cosa, que alguien se


encuentra obligado a sufrir como consecuencia de una sentencia que lo condena, por
reconocer en otro un mejor derecho a dejar, a entregar la cosa.

Supuestos que la doctrina asimila a la eviccin:

1) Comprador demandado por reivindicacin se allana a la pretensin y hace


abandono de la cosa sin esperar la sentencia, entiendo que sta va a prosperar
beneficiando al tercero reivindicante.
2) El adquirente compra una cosa que no pertenece al vendedor y ste
posteriormente la adquiere y conserva por un ttulo distinto que el del
comprador.
3) Un tercero impide que el comprador pueda entrar en posesin de la cosa
adquirida, o si detentando la cosa vendida se niega a entregarla;
4) Si un tercero pretende impedir el ejercicio de una servidumbre que se
encontraba includa en la operacin de venta.
5) Si un tercero pretende ejercer o usufructuar una servidumbre que no ha sido
declarada por el vendedor.

Significado y alcance de la eviccin: comprende la garanta por los hechos personales


del vendedor como los de la garanta por los actos de terceros.

La primera es el deber negativo que tiene el enajenante de abstenerse de todo acto


que pueda producir una perturbacin material o jurdica en el derecho de propiedad
que ejerce el comprador.

La segunda la obligacin del vendedor de defender al comprador cuando este sea


turbado por la existencia de un reclamo judicial fundado en causa anterior a la fecha de
la venta.

Eviccin total y parcial: el comprador resulta desposedo total o parcialmente de la


cosa (art.2093).el vendedor deber indemnizar al adquirente variando segn si es
parcial o total y el alcance de la eviccin.

Requisitos:

Turbacin de derecho. Que un tercero perturbe el uso, goce o posesin de la


cosa, pretendiendo tener un derecho sobre sta y que ese derecho emane de
una poca anterior a la venta;
Existencia de causa anterior o contempornea a la fecha de la venta. Si fuere
posterior a esa fecha, el derecho controvertido sera del adquirente pero con
origen temporal posterior a la fecha de la adquisicin;
Que la turbacin sea actual. No puede alegar el posible perjuicio de una accin
an no intentada, solo cuando ella es ejercida es que nace el derecho de
reclamar el cumplimiento de la garanta de eviccin;
Efectos de la garanta de eviccin: producida la sentencia judicial condenatoria, el
vendedor sufrir las consecuencias patrimoniales que en su contra tiene quien era
adquirente de buena fe.

1. Restitucin del precio: art.2118 se debe tener presente que el comprador ha


estado usando y disfrutando de la cosa vendida y en su consecuencia no
corresponde que adems se le deban intereses.
La cantidad deber ser reajustada a los efectos de que el comprador reciba
proporcionalmente el mismo precio que oportunamente pag.
Art.2119 el vendedor debe restituir las costas del contrato y los frutos si el
comprador tuvo que restituirlos al verdadero dueo, tambin los daos y
perjuicios.
Art. 2120 los gastos hechos en reparaciones o mejoras que no sean necesarias
tambin deben restituirse cuando el comprador no recibiese del que lo ha
vencido ninguna indemnizacin o solo tuviese una indemnizacin incompleta.
2. Fijacin de los daos y perjuicios: art. 2121.
Valorizacin sufrida por la cosa como consecuencia del hacer del comprador
evicto, durante el tiempo de su titularidad. Las mejoras realizadas por el
comprador deben ser reembolsadas e integran el monto indemnizatorio, las
producidas por causa extraordinarias no.
La indemnizacin se fijar teniendo en cuenta el mayor valor adquirido por la
cosa al tiempo de la eviccin. Se trata de merituar, de medir el mayor valor de
la cosa y compararlo con el precio oportunamente abonado cuando se celebr el
contrato de compraventa.
Art. 2123: vendedor de mala fe. El comprador determina si demanda solo el
mayor valor producido en la cosa o los efectivos gastos realizados por l.
3. Ventas judiciales: el vendedor no est obligado por la eviccin sino a restituir el
precio producido por la venta (art.2122), porque la venta se efecta en contra
de su posible consentimiento.
4. Eviccin parcial: el comprador ha sido privado de parte de lo adquirido (alcuota
o material) o se ha afectado el contenido de su derecho (arts. 2103 y 2104), se
debe tratar de situaciones no aparentes al momento de la celebracin del
contrato, si son aparentes no tendra derecho a reclamar.
Art. 2125: indemnizacin proporcional a la prdida sufrida o exigir la recisin del
contrato cuando la parte que se le ha quitado, o la carga o la servidumbre que
resultase, fuere de tal importancia respecto del todo que sin ella no habra
comprado la cosa.
Art.2126: para determinar el monto de la indemnizacin parcial, cuando el
contrato no se deje sin efecto, se tendr en cuenta el valor al tiempo de la
eviccin, de la parte de la que el comprador ha sido privado, si no fuere menor
que el que le correspondera proporcionalmente respecto del precio total de la
cosa comprada. Sino la indemnizacin ser proporcional al precio de la compra
(2127).
5. Normas para fijar el monto indemnizatorio: en el supuesto en que le adquirente
opte por la recisin de la venta juegan los arts. De la eviccin total y solo para el
supuesto de la eviccin parcial jugara lo preceptuado por el art. 2127.
6. Vicios redhibitorios: art. 2164 definicin.
Requisitos de la existencia de vicios:

a. Vicio de hecho y no de derecho;


b. Que est oculto, no puede ser aparente;
c. Ignorado por el adquirente;
d. Grave haciendo de la cosa impropia para su uso o destino;
e. Existir a la fecha en que se produce la adquisicin;
f. No debe existir convencin expresa entre las partes de eximir al enajenante
de su responsabilidad.

Art. 1414. El vendedor debe responder de los vicios redhibitorios de la cosa


vendida.

Son dos las acciones del comprador a su eleccin: demandar la resolucin del
contrato mediante el ejercicio de la accin redhibitoria o solicitar una
disminucin del precio pagado o convenido en el momento de la celebracin del
contrato. Se deben tomar precauciones para determinar si existe o no la
posibilidad de considerar que el vicio o defecto oculto alcanza por su entidad a
justificar la accin redhibitoria, porque si ella no prosperase no se podra
intentar despus o subsidiariamente la accin cuanti minoris.

La garanta no funciona en los supuestos de los arts. 2169, 2170 y 2172.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR:

A. Pago del precio: arts. 1424 y 1425.


B. Lugar y tiempo: pagar el precio de la cosa comprada en el lugar y en la poca
determinada en el contrato. En caso de omisin, tratndose de un plazo expreso
y cierto se produce la mora (art. 509).
C. Falta de convenio: art. 1424. Debe hacerse el pago en el lugar y tiempo en que
se hace entrega de la cosa. La omisin implica incumplimiento por parte del
comprador; el vendedor puede reclamar la resolucin del contrato y el pago de
los daos y perjuicios.
D. Venta a crdito: debe abonarse en el domicilio del comprador, salvo acuerdo en
contrario.
E. Suspensin del pago del precio: art. 1425.
Si el comprador tuviese motivos fundados de ser molestado por reivindicacin
de la cosa, o por cualquier accin real, a menos que el vendedor le afiance su
restitucin. El estado de alarma del comprador debe estar sustentado en hechos
reales justificados.
Si el vendedor no le entregase lo que expresa el contrato (art.1426), pero no
puede retener la cosa que haya recibido para utilizarla en su favor, y que se
tratara de un enriquecimiento sin causa.
Si el vendedor quisiera entregar la cosa vendida sin su dependencia o accesorio
(art.1426)
Si el vendedor quisiera entregar cosas de especie o calidad diversa de la del
contrato.
Si se le quiere entregar por partes la cantidad de cosas vendidas y no por
conjunto como se hubiese contratado (art. 1426).
F. Gastos de entrega: son a cargo del comprador. Art 1424 debe pagar tambin el
instrumento de la venta y los costos del recibo de la cosa comprada. Si no se
paga antes de entregar la cosa el vendedor tiene derecho a retener la cosa
hasta que se efecte el pago de esos gastos, sin l los hubiere solventado. Si ya
se haba efectuado la entrega, corresponde la accin por cobro del importe, ms
los intereses y desvalorizacin monetaria hasta el momento del respectivo
reintegro.
G. Recepcin de la cosa: deber jurdico del comprador de recibir la cosa, art.1427.
ver art. 1431.

PUNTO 78

CLAUSULAS ESPECIALES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA:

Concepto y principio general: art. 1363. Las partes pueden por medio de clusula
especiales subordinar a condiciones o modificar las obligaciones que nacen del
contrato. Debe tenerse en cuenta que las mismas nono deben ser abusivas ni
contrarias a la moral y las buenas costumbres.

Clausulas legisladas:

1) Pacto de no enajenar: art. 1364, 2612. Est permitida la clusula de que no se


podr enajenar a una persona determinada. Eso es as porque el transmitente
puede tener intereses inclusive patrimoniales, para evitar el traspaso del bien
respecto de una persona determinada.
Puede presentarse en tres formas:

Como condicin resolutoria;


Como clusula penal;
Como simple prohibicin de enajenar.

Art. 2613: facultad de prohibir la enajenacin por un lapso determinado con


respecto a persona indeterminada, potestad de los donantes o testadores que
pueden extenderla hasta diez aos.

2) Ventas condicionales: art. 528. La obligacin es condicional cuando en ella se


subordinare a un acontecimiento incierto y futuro la adquisicin de un derecho,
o la resolucin de un derecho ya adquirido. Para que exista compraventa
condicional es menester que el acontecimiento incierto domine, por igual,
ambos lados del contrato, de tal modo que su produccin o no, no altere el
equilibrio contractual. (arts. 1370, 1371). Cuando el acontecimiento no gobierna
de igual modo a las obligaciones de ambas partes, el contrato no es condicional,
sino aleatorio.
1. Condicin suspensiva: art.1370. el prrafo primero es el efecto normal de
las condiciones suspensivas; no hay exigibilidad de conducta por las
partes excepto la posible adopcin de medidas conservatorias. Respecto
al segundo cuando se entrega la cosa al comprado ste se convierte en
un tenedor, los terceros interesados no podrn tener retenciones contra
el bien inmueble por deudas del pretenso adquirente hasta tanto se
produzca la condicin suspensiva y sta adquiera el dominio. El apartado
tres adems de la entrega hay parte de pago de precio.
2. Condicin resolutoria: art. 1371 inc. 1: relacin con art.2670, inc.2
relacionar arts.584, 591 y 597 a 599.
3. Venta de inmuebles con mensura: arts. 1344 a 1348. Relacin con ley
17801 folio real. Es anormal el supuesto de enunciar la venta de un
inmueble determinado, sin indicar, cuando existe mensura, que la
superficie enajenada responde a lo consignado en el respectivo plano,
inclusive referido a la ubicacin y linderos.
4. Certificado catastral: hace referencia a las caractersticas del
ordenamiento de las parcelas o parcela; ubicacin del inmueble y sus
linderos; lmites del inmueble en relacin con el ttulo jurdico o posesin
ejercida y las medidas lineales, angulares y de superficie del inmueble; la
caracterstica del documento cartogrfico que determina tales datos, los
datos de inscripcin en el registro de la propiedad; los datos de identidad
del titular; el nmero de nomenclador catastral; la valuacin fiscal e
inclusive las mejoras.

3) Venta a satisfaccin del comprador: art. 1336 y 1377


4) Pacto de retroventa:
Concepto y naturaleza jurdica: art. 1366 es la que se hace con la
clusula de poder el vendedor recuperar la cosa vendida entregada al
comprador, restituyndole a ste el precio recibido, con exceso o
disminucin. Aplicable solo a la venta de inmuebles (art.1380).
Plazo: art. 1382. Tres aos. se trata de un plazo de caducidad.
Compensacin de frutos: el adquirente ha podido realizar mejoras
necesarias o tiles con respecto al inmueble adquirido.
Restitucin del precio dela cosa: art. 1366. Escuela nominalista. Restituir
la misma cantidad recibida o lo que ms o menos se hubiere pactado
5) Pacto de reventa: art. 1386el vendedor puede ser cedido.
6) Pacto de mejor comprador: art. 1369: es la estipulacin de quedar desecha la
venta, si se presentase otro comprador que ofreciese un precio ms ventajoso.

1398: se reputa hecho bajo una condicin resolutoria, salvo que se hubiere pactado
que fuera a condicin suspensiva. No resulta necesaria la constitucin de dominio a
favor del adquirente, basta con la existencia del contrato de compraventa donde se
obliga a transferir la propiedad del inmueble, porque el pacto no funciona en caso de
cosas muebles (art.1400). Se tuvo en cuenta el caso del art. 954.
El art.1491 permite que si quien ya tiene boleto o se encuentra en posesin de la cosa
puede igualar el precio ofrecido, tiene preferencia sobre los dems.
El rt.1399acalara que el mejor o mayor precio ofrecido debe ser el que se haga por la
cosa en el estado de la primer venta sin tener en cuenta las modificaciones que
pudiere haber realizado quien la tena, aunque el plazo establecido es de tres meses.
Enajenaciones excluidas: art.1403. No habiendo entrega de la posesin de la propiedad
el nuevo comprador deber considerarse de buena fe, porque no se le puede oponer su
conocimiento ficto de la existencia del pacto, y aun expreso, no le es oponible porque
el la recibe por permuta o por integracin al capital para un contrato social.
Casos de sucesivo comprador: art. 2791 para resguardar al enajenante de una posible
accin de daos y perjuicios. Tener en cuenta art. 477.
7) Pacto comisorio: Arts. 1203, 1204 y 1374. Est prohibido en la venta de cosas
muebles. Ver 1375 y 1376 donde el vendedor conserva el dominio de la cosa
hasta el efectivo pago de la suma convenida.
8) Clusula de arrepentimiento: art.1373. reciproca reserva que se hacen
vendedor y comprador para dejar sin efecto el contrato restituyndose lo que se
haban entregado. Si lo hace el vendedor hay pacto de retroventa, si lo hace el
comprador de reventa.
9) Pacto de reserva de dominio: en determinadas circunstancias el vendedor
puede para asegurarse el cobro, reservarse el dominio de lo vendido hasta el
efectivo pago. Ver art. 1376 es una condicin resolutoria. La doctrina entiende
que al asimilarse al pacto comisorio este pacto no procede sobre cosas
muebles. Borda dice que si pero no es oponible a terceros. Sus efectos son los
mismos que el pacto comisorio:
Restitucin de la cosa y precio ajustando a lo establecido por los arts.1052 y
1054;
Si la cosa se deterior o perdi o realizaron mejoras se reglar la restitucin por
las obligaciones de restituir cosas a sus dueos (arts. 555, 557, y 584 a 591).
La parte culpable debe pagar daos y perjuicios.

PACTOS NO LEGISLADOS:
A) Venta en comisin: se reserva el derecho hasta la escrituracin de designar el
nombre y apellido de quien en definitiva resulta comprador (adquirente).
La clusula encierra un propsito de especulacin ya que lo que se ha hecho es
una expresa reserva para transferir el boleto sin necesidad del consentimiento
del vendedor. El que compra en comisin se desliga de toda responsabilidad
cuando hace aparecer el nombre de la persona que en definitiva es titular del
derecho.
Para su validez es necesario que sea puesta en el momento de firmarse el
boleto y no despus. Y que la nueva transferencia o cesin del boleto se haga
antes de la escrituracin por ltimo que la transferencia en favor de un tercero
se haga por el mismo precio, sino se tratara de una reventa.
B) Clusula de no establecerse el vendedor: no establecerse en un radio prximo al
negocio vendido. Se requiere para su validez que la interdiccin se mantenga
dentro de un radio razonable respecto del lugar y tiempo.
C) Fijacin de precios mnimos para la reventa: casos de quien detenta marca o
fabrica productos para imponer como condicin que no se revendan a un precio
inferior al de plaza o en el comercio.
D) Clusula de construir de manera determinada: para evitar el perjuicio que
ocasionara en zonas de chalets, que se construyan casas precarias o
prefabricadas que disminuiran el valor del lugar.
E) Clausulas CIF Y COF: en casos de que deba transportarse cosas con el posible
riesgo de desaparicin. DESPUS LES EXPLICO BIEN. La venta realizada por el
sistema CIF el dominio se realiza cuando se hace efectiva entrega al comprador
de la documentacin respectiva, el vendedor debe contratar un seguro para las
mercaderas. El precio comprende el costo de la mercadera, la prima del
seguro y el flete o traslado de la mercadera comprada.
F) Pago contradocumentos: casos en compraventas martimas. art. 2388. Se
funda en la presuncin de buena fe por parte de los contratantes.
G) Compraventa con crdito bancario documentado: el comprador o adquirente
conviene con un banco que ste se obligue a pagar al vendedor el precio de la
operacin contra la presentacin de los documentos representativos de la
mercadera y de su embarque, segn se haya convenido.

Contrato estimatorio: no est regulado por nuestra legislacin. Aquel mediante el cual
una persona da en consignacin una cosa mueble, estimada en valor pecuniario, con la
obligacin en quien la recibe de adquirir las cosa en un plazo fijado, con el derecho de
tener la parte del precio que exceda en la estimacin originaria, cuando la haya
vendido, o la obligacin de devolverla.

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