DATOS GENERALES cometer estafas, amparndose en artculos que generan cierta
1.1 DENOMINACIN DE LA INVESTIGACIN contradiccin, al prescribir la preferencia del derecho inscrito ante El acuerdo de voluntades como merito suficiente para la la concurrencia de acreedores, generando enormes perjuicios seguridad jurdica en la transferencia de bienes inmuebles econmicos y desconfianza hacia dicho sistema, los cuales 1.2 REA DE INVESTIGACIN consideramos buscaba evitar. Derecho Civil 1.2.- FORMULACION DEL PROBLEMA 1.3 INVESTIGADORES El problema objeto de la investigacin se puede resumir en la - ALVARADO EHUE, Jair siguiente interrogante: - LINAJA SILVA, Elida -ES EL ACUERDO DE VOLUNTADES MERITO SUFICIENTE - PARI BEDOYA, Ilda PARA OTORGAR SEGURIDAD JURIDICA EN LA - PARI BEDOYA, Nestor TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES? - VARGAS MURILLO, Alfonso Adems se generan las siguientes interrogantes: 1.4 FACULTAD . Cul es el principal factor que favorece a la seguridad jurdica Derecho y Ciencias Polticas respecto a la transferencia de bienes inmuebles? 1.5 INSTITUCIN . De qu manera afecta a la poblacin la falta de seguridad Universidad Privada de Tacna jurdica respecto a la transferencia de bienes inmuebles? 1.6 LOCALIDAD DONDE SE REALIZAR LA INVESTIGACIN . Cul es el sistema de transferencia de bienes que reviste de Provincia de Tacna mayor seguridad jurdica a la transferencia de bienes inmuebles? 1.3 JUSTIFICACIN: INTRODUCCIN: El presente trabajo pretende plantear el problema que genera la Todo contrato, entendido como un acuerdo de voluntades falta de seguridad jurdica en la transferencia de propiedad destinada a producir efectos prcticos tutelados por el derecho, inmueble. Puesto tiene gran repercusin en la sociedad, dada la debe estar revestido de un alto grado de seguridad jurdica, en importancia que tiene dichos bienes y su transmisin por medio cuanto dicha condicin posibilita cumplir con su funcin de los contratos. primordial, la circulacin de la riqueza. Las consecuencias de la falta de seguridad jurdica respecto a Los contratos (de compra-venta principalmente) tienen como los contratos, afectan enormemente en el plano econmico, objeto dentro de los bienes materiales dos tipos: muebles o impidiendo una eficiente circulacin del capital, y en el caso de inmuebles. Los primeros se perfeccionan con la tradicin, lo cual los bienes inmuebles, afectando directamente las necesidades reviste de un alto grado de seguridad jurdica al mismo; en de los individuos, en cuanto satisfacen por ejemplo la necesidad cuanto al segundo, segn el Cdigo Civil, se perfecciona con el de vivienda, sirve de fuente ingresos econmicos, etc. solo consenso, pero luego vemos que prescribe que se reputa La utilidad de la presente investigacin deviene en el propietario aquel que inscribe dicho bien en los registros conocimiento que se pretende alcanzar tanto a estudiantes como correspondientes, frente a los que no lo hicieron a pesar de a los profesionales del Derecho y que se puedan generar haber realizado un contrato, con fecha anterior, generando un propuestas respecto a cmo replantear el sistema de contradiccin en dicho sistema, respecto a la exclusividad que transferencia de propiedad, buscando aumentar la seguridad debe revestir el derecho de propiedad, el cual como se puede juridica. observar, no se logra con el solo consentimiento. Adems nos permitir identificar las causas y factores El presente trabajo tiene como objetivo poder identificar y primordiales por los cuales se sostiene que nuestro actual explicar las principales causas que producen incertidumbre sistema, no reviste de seguridad jurdica a los contratos de jurdica respecto a los contratos como medio de transmisin de la compra venta de bienes inmuebles, y por el contrario, en base a propiedad respecto de bienes inmuebles. una serie de contradicciones contenidas en nuestro Codigo Civil, Primero se proceder a explicar el problema, posteriormente se genera una serie de conflictos en el plano prctico. comparar la teora con la realidad, de los datos obtenidos en el La importancia del presente estudio radica en que nos permitir trabajo de campo utilizando la encuesta, dando posibles conocer los factores que impiden revestir de seguridad jurdica a explicaciones a los fenmenos que se presentan y finalmente los contratos de compra y venta de bienes inmuebles y los comprobando o refutando las hiptesis planteadas a manera de efectos negativos que estos producen en la sociedad, con ello conclusin. plantear alternativas de solucin y buscar reformas que permitan El propsito de esta investigacin es ms all de explicar el aumentar el nivel de seguridad jurdica respecto a los contratos, fenmeno de la transmisin de propiedad bajo el sistema entendidos como el mecanismo por el cual se realizan la consensualista y sus repercusiones respecto a la seguridad transmisin de propiedad. jurdica, es en lo posible plantear alternativas de solucin 1.4 OBJETIVOS DE INVESTIGACION: respecto a dicho sistema. 1.4.1 OBJETIVO GENERAL: Determinar si el acuerdo de voluntades es mrito suficiente para CAPITULO I otorgar seguridad jurdica en la transferencia de bienes 1.- EL PROBLEMA inmuebles. 1.1.- DESCRIPCION DEL PROBLEMA 1.4.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS: El contrato de compra-venta, en nuestro pas, es la forma de . Identificar el factor principal que favorece a la seguridad jurdica transferencia de propiedad por excelencia, en cuanto el Cdigo respecto a la transferencia de bienes inmuebles Civil prescribe que el solo consentimiento implica el . Determinar de qu manera afecta a la poblacin la falta de perfeccionamiento de dicho acto, este debera poder facultar al seguridad jurdica respecto a la transferencia de bienes nuevo propietario, ejercer todos los derechos que estn incluidos inmuebles. en la propiedad; a diferencia de los bienes muebles, que . Identificar cual es el sistema de transferencia de bienes que requieren de la tradicin. reviste de mayor seguridad jurdica la transferencia de bienes Este sistema, inspirado en el sistema francs, denominado inmuebles. consensualista, a primera vista implicara una flexibilidad en el 1.5 HIPOTESIS DE INVESTIGACION mercado que se traducira en un beneficio econmico para el 1.5.1 HIPTESIS GENERAL: pas, pero en realidad, lo que ha generado es una gran cantidad El acuerdo de voluntades no es mrito suficiente para otorgar de problemas y litigios, en cuanto ha sido aprovechado, para seguridad jurdica en la transferencia de bienes inmuebles. 1.5.2 HIPOTESIS ESPECFICAS titular de todo derecho real. El poseedor, el usufructuario, el 1. HIPOTESIS ESPECIFICA 1 acreedor hipotecario, todos pueden perseguir el bien sobre el La inscripcin registral como requisito para ejercer el derecho de cul recae su derecho. No nos parece entonces que la propiedad, es el principal factor que favorece la seguridad reivindicacin deba ser colocada en el mismo nivel que los otros jurdica en la transferencia de bienes inmuebles. atributos, los cules, en conjunto, configuran un derecho pleno y 2. HIPOTESIS ESPECFICA 2 absoluto. Ningn otro derecho real confiere a su titular todos La falta de seguridad jurdica respecto a la transferencia de estos derechos. bienes inmuebles, genera una serie de prdidas econmicas por Un sector de La doctrina nacional no comparte los atributos contratos no realizados debido a la incertidumbre y el miedo a las clsicos de la propiedad: el uso, disfrute, disposicin y posibles estafas que se puedan cometer. reivindicacin (Jorge Avendao sostiene que la reivindicacin no 3. HIPOTESIS ESPECFICA 3 es un atributo de la propiedad). El sistema de registro constitutivo reviste de mayor seguridad Freddy Escobar Rozas nos indica que el derecho de propiedad jurdica a la transferencia de bienes inmuebles. tiene un contenido extenso, que le permite a su titular efectuar una amplia variedad de comportamientos sobre la cosa. Solo a CAPTULO II travs de un proceso de abstraccin tales comportamientos MARCO TEORICO pueden ser agrupados y comprendidos por facultades 1. La Propiedad especficas. Teniendo presente esto ltimo, se puede afirmar que El Cdigo Civil define la Propiedad como "'El poder jurdico que nicamente forman parte del contenido del derecho de propiedad permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe; las facultades de usar, disfrutar y modificar la cosa. ejercerse en armona con el inters social y dentro de los lmites Un sector de la doctrina sostiene que entre un sujeto de derecho de la ley" (Art. 923 del Cdigo Civil). y un bien (mueble o inmueble) existe un relacin jurdica esta Atienza y Ruiz Manero: el derecho de propiedad sobre una posicin quedo obsoleta y errnea, sabemos que solo se puede cierta cosa es un titulo que constituye el fundamento de un hablar de relacin jurdica entre dos sujetos de derecho as complejo de posiciones normativas () no sujetas a lmite tenemos que el derecho de crdito o de obligacin crea una temporal, en relacin a esa cosa y frente a todos los dems. Y relacin jurdica entre el acreedor y el deudor, lo mismo es el en este sentido comprende una serie de situaciones que se contrato de compra-venta donde interactan el vendedor y el entrelazan entre si: comprador. - Una serie de libertades, tales como usar la cosa, percibir los Pero cuando tenemos un derecho real solo se crea una frutos; edificar sobre el terreno, entre otras, cuyo correlativo es el situacin jurdica entre el titular y la cosa, es decir el titular tiene no derecho de los dems sobre dichas conductas. un poder o atribucin sobre la cosa y jams podra existir un - Una serie de poderes normativos sobre la cosa que permiten relacin jurdica entre el bien o cosa con el titular del bien, solo producir cambios en el status normativo de la cosa, tales como existe una situacin jurdica o una atribucin del propietario sobre donar vender, constituir una garanta sobre ella. el bien del cual ejerce un poder jurdico pleno. - El derecho a no ser interferido en el uso y disfrute de la cosa , asi El maestro DEZ PICAZO nos dice los sujetos de toda relacin como en la actuacin de las libertades y poderes normativos. jurdica son siempre las personas entre quienes la relacin se Correlativo a este derecho es el deber de todos los dems a no traba o se establece. Una relacin jurdica es siempre una injerir sobre la cosa. situacin en la cual se encuentra dos o ms personas. No es - Una inmunidad referida al status normativo de la cosa, que no admisible, en buena tcnica jurdica, utilizar la idea de relacin puede ser alterado por los dems en virtud de lo cual, por jurdica para aludir a la situacin en que se encuentra una ejemplo, el propietario no puede ser privado de esa condicin persona respecto a una cosa, una persona respecto a un lugar o salvo determinadas circunstancias y de un procedimiento legal. varias cosas entre si. La relacin jurdica es siempre relacin Correlativo a esta inmunidad se encuentra la incompetencia de entre personas. os dems para alterar este estatus normativo. 2. Sistema de Derechos de Propiedad: La propiedad es el derecho civil patrimonial ms importante y en Sergio Salinas Rivas, citado por Mario Castillo Freyre, seala que el cual reviste una serie de garantas de su proteccin y su El sistema de propiedad vigente en una sociedad es el conjunto transferencia, en primer lugar la propiedad es un poder jurdico de especificaciones socialmente sancionadas en tal medida, un pleno sobre un bien el cual contiene cuatro atributos clsicos sistema institucional-, diseadas como un mecanismo para tradicionales o derechos que confiere la propiedad a su titular: determinar la asignacin de los recursos escasos entre los usar, disfrutar disponer y reivindicar. miembros de la comunidad. Jorge Avendao Valdez seala: Como seala Castillo Freyre, en base al planteamiento de Torres - Usar es servirse del bien. Usa el automvil quien se traslada con Lpez, todo sistema de propiedad debe contar con las siguientes el de un lugar a otro. Usa la casa quien vive en ella. caractersticas: - Disfrutar es percibir los frutos del bien, es decir, aprovecharlo Universalidad: todos los recursos deben ser posedos por econmicamente. Los frutos son los bienes que se originan de alguien, salvo que por su abundancia puedan ser consumidos otros bienes, sin disminuir la sustancia del bien original. Son las por cualquier sin necesidad de excluir a los dems. rentas, las utilidades. Hay frutos naturales, que provienen del -Exclusividad: lo que significa que el sistema debe garantizar bien sin intervencin humana, frutos industriales, en cuya jurdicamente la posibilidad de excluir a los dems del consumo percepcin interviene el hombre, y frutos civiles, que se originan y uso del bien en cuestin. Los derechos de propiedad como consecuencia de una relacin jurdica, es decir, un nicamente aparecen, entonces, cuando los costos de lograr su contrato. uso exclusivo resultan compensados por los beneficios que el - Disponer es prescindir del bien, deshacerse de la cosa, ya sea propio uso exclusivo genera. Bullard destaca que este rasgo no jurdica o fsicamente. Un acto de disposicin es la enajenacin es otra cosa que lo que la doctrina tradicional ha denominado el del bien; otro es hipotecario; otro, finalmente, es abandonarlo o carcter de erga omnes, es decir, la oponibilidad absoluta del destruirlo. La disposicin es la facultad de transferir la propiedad, derecho de propiedad [] la facultad de disponer no deriva del derecho de propiedad sino Transferibilidad; se requiere que por medio de intercambios de la relacin de titularidad o pertenencia. voluntarios los recursos pasen de sus usos menos valiosos a los - La reivindicacin no es propiamente un atributo sino el ejercicio ms valiosos. de la persecutoriedad, que es una facultad de la cual goza el Segn Avendao, el derecho de propiedad tiene cuatro propiedad: (i) la mancipatio y (ii) la in jure cessio para las res caracteres que complementan los atributos del propietario estos mancipi y la (iii) traditio para las res nec mancipi. son: derecho real, absoluto, exclusivo y perpetuo. Segn Cayo, eran res mancipi las cosas mas preciosas: los Reviste especial importancia el carcter de exclusividad, esto se fundos y cosas situadas en Italia, los esclavos y animales que es reconoce de las lecturas de los artculos 9231. 11352. 20143. costumbre domar por el cuello o por el lomo, por ejemplo , los 20164, 20225, seala Castillo Freyre, que nuestro ordenamiento vacunos, los caballos, las mulas y los asnos; tambin las jurdico reconoce como caracterstica a la exclusin, adems de servidumbres rusticas. designar al registro como signo de cognoscibilidad, Eran res nec namcipi, en cambio, las otras cosas: sumas de concedindole, tambin el mrito de que el derecho inscrito dinero, animales salvajes, la mancipatio, que se empleaba para otorgue a su titular exclusin frente a terceros. la enajenacin de las res mancipi, era un acto formal celebrado 2. Sistemas de Transferencia de Propiedad en presencia de cuando menos cinco testigos en una balanza, 2.1. Sistemas Clsicos de Adquisicin de la Propiedad las librepens, que deberan llevar los contratantes, se pesaba un Jorge Beltrn Pacheco seala que. los sistemas de transferencia objeto representativo del objeto del contrato y del otro plato se de propiedad existentes en la doctrina han sido reunidos, colocaba un pedazo de cobre, por ejemplo, que simbolizaba el clsicamente, en tres grandes sistemas: el sistema romano de pago, adems deban pronunciarse formas sacramentales a fin transferencia de propiedad o de la tradicin; b) el sistema de que se entendiese materializada la adquisicin. espiritualista o francs; y, c) el sistema alemn o del registro. La in jure cessio utilizada tambin para la transferencia de las res 2.1.1. El Sistema Romano.- mancipi, era igualmente un acto formal, pero se celebraba Max Arias Schereiber Pezet, nos menciona que en Roma, delante del Pretor. Este modo implica una reivindicacin primitivamente existan tres modos de transmisin de la simulada. En efecto, el adquiriente alegaba la propiedad del bien ante el pretor y el enajenante se allanada a ello. La tradittio (tradicin) era empleada para alinear las res nec mancipi. 1 Nocin de propiedadArtculo 923.- La propiedad es el poder Supona la entrega fsica del bien, de comn acuerdo entre el jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. trasdens (el que entrega la cosa) y el accipiens (el que la recibe). Debe ejercerse en armona con el inters social y dentro de los En Roma la voluntad ni la obligacin podan transmitir por si sola lmites de la ley la propiedad, para que esto ocurriera, era necesaria la presencia de un acto exterior, sea formal (como la mancipatio o la iure cessio) o material (como la traditio) con el transcurso del tiempo, los actos formales entraron en crisis, de modo que en cierto momento la transferencia de propiedad nicamente opero a 2 Concurrencia de acreedores de bien inmuebleArtculo 1135.- travs de la traditio. Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a En Roma los contratos no transferan nunca la propiedad, la quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere transmisin de lo derechos reales sobre las cosas y, al acreedor de buena fe cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito particularmente, el dominio, requera no solo el consentimiento o, en defecto de inscripcin, al acreedor cuyo ttulo sea de fecha de las partes, sino tambin la tradicin, es decir la entrega anterior. Se prefiere, en este ltimo caso, el ttulo que conste de material de la cosa. Se distingua as entre el contrato documento de fecha cierta ms antigua. propiamente dicho y la transmisin del derecho real. Para el primero, bastaba el acuerdo de voluntades; para la segunda era necesaria la tradicin. La tradicin obedeca a una razn de publicidad; se parta del concepto de que interesando los 3 Artculo 2014. Principio de buena fe pblica registral El tercero derechos reales a toda la comunidad, la transmisin de ellos que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de deba manifestarse por caracteres visibles y pblicos, ya que no persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, es posible pedir el respeto de derechos que no se conocen. En mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque suma, el derecho romano comprendi la importancia de la despus se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante publicidad en materia de derechos reales y arbitro esta forma de por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y publicidad que es la entrega de la cosa. los ttulos archivados que lo sustentan. Concluimos con mencionar que en Roma los contratos no La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que transferan nunca la propiedad y era necesario un acto material conoca la inexactitud del registro. como en la mancipatio, en la cessio in jure, en la traditio usucapin, la transmisin de la propiedad inmueble se ejerca primero con el titulo y luego con el modo. La separacin del contrato en dos momentos en Roma6, no fue por un simple capricho, la razn se justificaba de establecer un 4 Principio de prioridadArtculo 2016.- La prioridad en el tiempo mecanismo objetivo de publicidad sobre la transmisin del de la inscripcin determina la preferencia de los derechos que otorga el registro. 6 FORNO FLORES, Hugo. Ob. Cit. pp. 80. a partir de Justiniano se amplia el concepto de contractus para comprender no solo a los acuerdos bilaterales constitutivos de obligacin sino 5 Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritosArtculo tambin a los acuerdos bilaterales que constituyen o transfieren 2022.- Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes derechos reales, pero advertido el diferente efecto que producen tambin tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone est inscrito con anterioridad al de ambos tipos de acuerdo en cuanto que unos constituyen la aqul a quien se opone. causa de la atribucin, se acenta en el derecho comn la Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las necesidad de mantenernos diferenciados y se designa a los disposiciones del derecho comn primeros con el nombre de titulus adquirendi y a los segundos con el de modus adquirendi. derecho. Una publicidad que permite conocer a la comunidad de El Sistema francs se estableci sobre la base de los siguientes las transferencias de propiedad realizadas. principios: i) la inscripcin que contendra por objeto hacer 2.1.2. El Sistema Francs.- oponibles los actos frente a terceros, ii) el registro seria personal, Segn el cdigo francs de 1804, Cdigo Napolenico iii) los actos celebrados intervivos necesariamente deberan ser trascendental en las legislaciones civiles hispanoamericanas, nos inscritos, iv) la inscripcin no convalidara los vicios de los ttulos, indica que la propiedad de los inmuebles se transfiere como ni impedira las acciones reivindicatorias, v) los registros serian efecto de la estipulacin, del consenso (consensus); la obligacin accesibles a todos los interesados en el inmuebles, vi) de un de entregar se reputa idealmente ejecutada; La tradicin que lado, se llevara un registro de hipoteca y, del otro, uno de la resulta luego del pacto es un acontecimiento que no transfiere el propiedad y sus desmembraciones. dominio, sino solo de poner al adquiriente en aptitud de servirse En conclusin el derecho francs desarrolla un sistema de del bien. La obligacin nace y muere sin solucin de continuidad; transmisin y adquisicin de derechos reales distinto del sistema hay por expresarlo un modo, una tradicin de derecho implcita, dual (titulo y modo) por lo cual solo se baza en el solo la convencin pone los riesgos del bien a cargo del acreedor consensus es suficiente para adquirir la propiedad de un bien convertido en propietario por el solo consentimiento. inmueble, una vez transmitido el derecho de dominio como El sistema consensual parte de la base de que el derecho real efecto inmediato del contrato, la obligacin del vendedor nace directamente del mero consentimiento de las partes que consistir en permitir la posesin real y efectiva del bien, en contratan. As podemos mencionar que para el transmisor de los propiedad del comprador. derechos reales, basta el solo contrato (convencin), sin 2.1.3. El Sistema Alemn.- necesidad de la tradicin (entrega); las transferencias de bienes La transferencia de los inmuebles se realizaba en dos fases: el tienen lugar por el simple consentimiento. negocio jurdico y el acto traslativo del dominio. En Alemania El consentimiento viene a reemplazar la tradicin, pues las prima el criterio de la Ausflassung que es un acuerdo abstracto partes entienden que se realiza la tradicin cuando as se de transmisin entre el adquiriente y el enajenante. Segn el obligaron. De esta manera, el sistema francs considera que cdigo alemn y su doctrina comparada casi siempre existe un vender es enajenar, y Planiol, dice que ambas nociones eran deber de emitir declaracin de auflassung emanado de la muy distintas en la antigedad, y que hoy se confunden el relacin causal bsica, es por eso que el vendedor debe hacer comprador pasa a ser propietario y acreedor al mismo tiempo, todo lo posible y todo lo que este al alcance de sus manos para acreedor dentro de la relacin obligatoria y propietario por la conseguir la transmisin de propiedad, si se niega a emitir por su misma razn, sin mas, no es necesario otro requisito mas que la parte la declaracin requerida, puede ser demandado en tal voluntad de las partes contratantes. sentido. El Auflassung tambin puede ser judicial y extrajudicial; Los hermanos Maseaud, sostienen diversas disposiciones del ser judicial cuando al igual que la in iure cessio era un juicio Cdigo Civil afirman el principio de la transmisin solo cosensus simulado; el adquiriente demandada al enajenante la entrega de (por el simple consentimiento), la voluntad, toda poderosa para la cosa, este de allanaba a la demanda y el juez resolva a favor crear obligaciones, es todo poderosa igualmente para producir, del accinate entregndoles judicialmente la posesin; ser sin ninguna formalidad ni tradicin, transmisin de derechos extrajudicialmente cuando el contrato se perfecciona con la reales, el contrato adems de su efecto obligatorio, posee un inscripcin de la transmisin de la propiedad en el libro territorial. efecto real; la compraventa, por ejemplo, no solo crea A este sistema se le conoce con el nombre del registro. obligaciones entre las partes, sino que el transmite al comprador El que compra una cosa quiere adquirirla no solo para la propiedad de la cosa vendida aprovecharse de ella temporalmente, sino con carcter definitivo La entrega es importante, pero esta entrega no transmite el y excluyente y para disponer de ella; por lo tanto, con la sola derecho real, la entrega se justifica no para adquirir o transmitir el entrega de la cosa el vendedor no ha cumplido su obligacin derecho, sino porque este ha sido ya transmitido o adquirido, es totalmente: esta obligado a proporcionar la propiedad sobre ella. tradicional la opinin de ALBALADEJO, al sustentar que la La transmisin de la propiedad esta regulada en el derecho de entrega es un simple traspaso posesorio y no una tradicin34 cosas. Esta transmisin, cuando se refiere a cosas muebles, (entrega de la posesin con animo de transferir el derecho de la exige la entrega y el acuerdo de ambas partes de transmitir la cosa), con ello demuestra que en el sistema francs, uno es propiedad no se contiene en el contrato de compraventa, sino propietario con el solo consentimiento, y que la entrega de la que es necesario un especial contrato real diferente, cuyo nico propiedad es un simple traspaso posesorio del bien, con el fin de contenido es que la propiedad sea transmitida, este contrato que le propietario pueda ejercer sus potestades de propiedad real es independiente del contrato de compraventa que le sirve sobre el bien. de base, es decir, es un contrato abstracto El Cdigo Civil Francs tomando como base el principio de la En el sistema germano de la separacin del contrato (artculos voluntad, considera que el simple acuerdo entre las partes es 873, 925 y 929 del Cdigo Civil Alemn) el consentimiento no es suficiente para que se realice la transmisin de la propiedad suficiente para la traslacin de la propiedad y esta se produce La voluntad del individuo es considerada como instrumento todo desdoblada, segn se trate de bienes muebles o inmuebles. poderoso al punto que en ella se hace reposar la justificacin y En el primer caso se requiere la tradicin, sea fsica o razn de ser el contrato espiritualizada, en tanto que en el segundo es necesaria la El cdigo de Napolen marco el triunfo de la voluntad sobre el inscripcin del contrato en el registro de la propiedad o en los formalismo jurdico; en consecuencia, protegi libros territoriales. fundamentalmente a los adquirentes convertidos de manera 2.2. Sistemas Contemporneos de Transferencia de inmediata en propietarios, mientras el transmitente solo poda Propiedad.- ejercer las acciones personales o de impugnacin del contrato. En el derecho occidental contemporneo existen dos grandes Segn el cdigo francs, la propiedad de los inmuebles se sistemas de transferencia de propiedad, a saber: el sistema de la transmite como efecto de la estipulacin, conforme a este unidad del contrato y el sistema de la separacin del contrato. El sistema la obligacin de entregar se reputa mentalmente primer sistema se caracteriza por exigir la celebracin de un solo ejecutada. La tradicin que viene despus del pacto, es un hecho negocio jurdico en el cual reposan las voluntades del que no tiene la virtud de transferir el dominio, sino nicamente de transferente y del adquirente dirigidas a provocar la transferencia poner al adquiriente en aptitud de servirse de la cosa, la de la propiedad. El segundo sistema, en cambio, se caracteriza obligacin nace y muere sin solucin de continuidad por exigir dos negocios jurdicos, uno obligacional y otro dispositivo, en los que, con distintas caractersticas y consecuencias, reposan las voluntades del transferente y del sometida en Alemania del siglo XIX7 la teora del titulo y el modo, adquiriente dirigidas a provocar la transferencia de la propiedad. este sistema postula de la separacin de los contratos, es decir 2.2.1. Sistema de Unidad del Contrato existen dos contratos o actos jurdicos, uno que produce los 2.2.1.1. Sistema Transmisivo de la causa nica.- Que efectos obligatorios y otro que genera la transferencia de la establece que el contrato es la fuente directa del efecto traslativo propiedad. De acuerdo al sistema recogido en el BGB, los de la propiedad por lo cual no requiere del modo que haga negocios obligacionales quedan absolutamente separados de los publica la adquisicin de la propiedad; es decir el solo negocios de disposicin. Los primeros crean los vnculos de consentimiento (simple acuerdos de voluntades) es la causa del obligacin que sirven de fundamento o base para la transferencia nacimiento del derecho del nuevo propietario; en efecto en los de propiedad. Los segundos por su parte, acompaados de la denominados sistemas de causa nica, al reputarse a la voluntad inscripcin registral (cuando se trata de inmuebles) o de la suficiente para -producir la mutacin jurdico-real, puede entrega (cuando se trata de muebles), son los que producen la afirmarse que el contrato adicionalmente a que pueda producir referida transferencia, el sistema de separacin del contrato efectos obligatorios- esta en la capacidad de producir efectos supone, entonces, la concurrencia de dos negocios jurdicos y de reales. Dentro de este sistema encontramos el siguiente sub. un acto ejecutivo real Sistema. As, a pesar que el acto jurdico generador de efectos personales Sistema consensual o espiritualista.- Virtud del cual solo el fuese invalido el acto del registro resultara plenamente eficaz consentimiento de las partes hace propietario al comprador; es estructural. Este sistema es conocido como el sistema de decir se expresa en su mas lato grado la autonoma de la transferencia de propiedad registral convalidante, dado que se voluntad (hoy autonoma privada) es aquella posibilidad que produce una suerte de convalidacin del vicio causal al continuar tiene la persona como poder de autorregulacin o el adquiriente del bien con el derecho de propiedad. Ubicamos autorreglamentacin, de creacin de preceptos privados de dentro del sistema de Separacin del Contrato dos sistemas: El conducta para ejercer facultades y conformar relaciones jurdicas Sistema Registral Constitutivo y El Sistema Real Abstracto. por la sola decisin del individuo, para ejercer derechos Finalmente, en lo que respecta al grupo de sistemas transmitidos subjetivos o actuar a travs de la idea del negocio jurdico de causa abstracta, acogen para inmuebles, el sistema registral Inspirados en este sistema ubicamos: al sistema italiano (articulo constitutivo convalidante: el sistema alemn (artculo 873, I parte, 1376 BGB), el sistema suizo (articulo 971) de su Cdigo Civil) y el de su Cdigo Civil), el sistema francs (articulo 1138 de su C.C.), sistema Torrens australiano. el sistema portugus (articulo 408 de su C.C.), el sistema 3. El Sistema de Transferencia de Propiedad Peruano.- mexicano (articulo 2014 de su C.C.), el sistema venezolano El sistema peruano de transferencia de propiedad inmueble es (articulo 1161 de su C.C.). por excelencia de herencia e influencia francs, por lo cual 2.2.1.2. Sistema Transmisivo de doble causa.- Nos indica que adopta el sistema espiritualista francs o sistema declarativo, el el contrato no es suficiente para generar la transferencia de antecedente del articulo 949 del Cdigo Civil de 1984 lo propiedad y que necesariamente requiere un signo o modo de ubicamos en el articulo del Cdigo Civil de 1936 que a la letra recognoscibilidad social cuya finalidad consista en publicitar a la regulaba la sola obligacin de dar una cosa inmueble colectividad de la adquisicin del derecho de propiedad. Los determinada, hace al acreedor propietaria de ella, salvo pacto en denominados sistemas transmisivos de doble causa, consideran contrario norma que tambin estaba contenida en el Cdigo Civil a la voluntad insuficiente para producir efectos reales, estos solo de 1852 en sus artculos 574 y 1306. Todos los artculos pueden producirse a travs de actos de disposicin. En la teora mencionados abandonan el sistema del derecho romano del de la doble causa, el acto que crea la relacin obligatoria se titulo (el consentimiento) y el modo (la tradicin), adoptando el denomina acto de obligacin, titulo o causa remota (ej. El sistema espiritualista francs para la transmisin de propiedad de contrato de compraventa). El acto que produce el efecto real es bienes inmuebles determinados. el acto de disposicin, modo o causa prxima, por medio de 3.1. En el Cdigo de 1852.- este la situacin subjetiva sale del patrimonio del transmitente e Este cdigo es influenciado eminentemente por el cdigo de ingresa al del adquiriente (ej. La tradicin, la inscripcin, etc.). napolen, en el cual considera que solo el consentimiento Dentro del presente sistema tenemos los siguientes subsistemas. consensus era necesario para poder transferir la propiedad Sistema Real o de Tradicin o Sistema de la unin del titulo y inmueble. Al celebrarse el contrato de compraventa simple con el el modo.-, Reconocido en nuestro sistema jurdico para la solo consentimiento de las partes, y al operar en aquella la transferencia de bienes muebles; los pases que se acogen a transferencia de propiedad de la cosa aun antes de su entrega y este sistema son: el sistema espaol (Arts. 609 y 1095 del su pago del precio, debemos entender que la transferencia de la C.C.), el sistema argentino (Arts. 577, 2524, 2601 y 2609 de su propiedad (al igual que el derecho francs) en los contratos de C.C.), el sistema cubano (art. 178 de su C. C.) y solo para la compraventa simple, operaba automticamente, al momento del transmisin de que bienes recoden este sistema, el sistema nacimiento de la obligacin de enajenar, urgida de su celebracin chileno Arts. 670 y 684 de su C.C.), el sistema ecuatoriano (Arts. 3.2. En el Cdigo de 1936.- 740 y 754 de su C.C.) y el sistema peruano (Art. 947 de nuestro En este cuerpo legislativo, en la seccin segunda del libro cdigo civil valido para muebles). Quinto, del Derecho de Obligaciones, relativa a las Obligaciones Sistema Registral Constitutivo no Convalidante.- En este y sus Modalidades, incluye el articulo 1172, en el que se ratifica sistema el registro no es convalidante puesto que de operar un el principio del articulo 1308 del Cdigo Civil de 1852, pero defecto en la validez del acto o contrato (causal) el acto del registro tambin resultara ineficaz estructural o invalido. Este 7 ESCOBRA ROZAS, Freddy. El contrato y los Efectos reales sistema es adoptado solo para inmuebles por el sistema Ob. Cit. pp. 49. en la Alemania del siglo XXI aun tenia apogeo la brasileo (art. 676 de su C.C.). teora del titulo y el modo, que haba hacho suya la primera 2.2.2. El Sistema de Separacin del Contrato.- El sistema de interpretacin y que evidentemente haba debilitado a la vieja separacin tuvo su origen en la revisin critica a la que fue traditio romana. Con la promulgacin del Code , esta ultima sufri un mayor debilitamiento, en tanto que fue expresamente eliminada como requisito para que se produzca la transferencia de propiedad exclusivamente para bienes inmuebles: Articulo 1172.- la sola traslativo del contrato en el cual el legislador francs se olvido de obligacin de dar una cosa inmueble determinada, hace al atribuirle al contrato el efecto traslativo8. acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario. Si la obligacin es absolutamente intil pues no puede darse No podramos hablar del sistema de transferencia de propiedad siquiera la secuencia de obligacin cumplimiento ya que el pago inmueble en el cdigo de 1936, sin dejar de mencionar los de tal obligacin se produce con independencia de toda actividad ilustres e intensos debates de la comisin Redactora del Cdigo del deudor, por el hecho de su misma existencia; ella se paga por de 1936. si misma, es su propio cumplimiento, el contrato produce Uno de los puntos que fue materia de intensos y brillantes directamente la atribucin del derecho de propiedad, la debates, y que ms aviv el inters de la Comisin, fue el transferencia de propiedad de los bienes inmuebles concerniente a la transmisin de propiedad de bienes inmuebles. determinados deriva directamente del contrato, o que se Todos los integrantes de ella tuvieron la honrosa misin de sostenga que el contrato genera la obligacin de enajenar y que elaborar el cdigo mencionado, estuvieron de acuerdo que el esta obligacin transmitente el referido derecho. viejo sistema todava imperante, sustentado en el simple El profesor Forno concluye manifestando que la transmisin del consentimiento, es imperfecto, tanto por inseguro y que en el derecho de los bienes inmuebles determinados se produce por curso de su vigencia y de su aplicacin, ha dado origen a efecto del contrato. Siendo que Hugo Forno , atribuye el carcter opuestas e inconciliables discusiones e interpretaciones. traslativo y no obligacional en la transferencia de bienes 3.3. En el Cdigo de 1984.- inmuebles, advirtiendo que el cumplimiento de una obligacin A continuacin nos ilustraremos de la destacada doctrina requiere de una actividad del deudor, pues precisamente esto es nacional, esperando poder transmitir las principales ideas y la prestacin. Por lo cual el artculo 949 no exige conducta crticas mas importantes, reiterando nuestras limitaciones en alguna par que opere la transferencia de propiedad, debe referencia de ilustrar perfectamente las opiniones, criticas (a entenderse que dicha transmisin no deviene del cumplimiento favor o en contra de nuestro sistema de transferencia de de una obligacin (la de enajenar a que hace referencia el propiedad inmueble) de autorizados juristas nacionales. dispositivo), sino que surge directamente del contrato. No Cabe resaltar que nos limitaremos a mencionar las principales existira, pues, un modo para que opere la transferencia, a ese ideas y aportes, de los siguientes juristas: efecto bastara el titulo. a) Posicin de Jack Bigio Chrem .- c) Posicin de Alfredo Bullard Gonzalez.- Bigio Chrem entiende , los contratos solo tienen una eficacia Alfredo Bullard, desde su perspectiva del anlisis econmico del obligatoria, es decir generan la obligacin, el contrato de derecho nos brinda nuevas e interesantes propuestas y enajenacin es al mismo tiempo, titulo y modo, por cuanto el solo reflexiones sobre el sistema de transferencia inmobiliaria en el consentimiento hace producir el efecto traslativo (refundiendo, Per; un sistema de transferencia de propiedad ptimo debe por tanto, el titulo y el modo en un instante cronolgico), por lo cumplir con dos objetivos. En primer lugar, debe permitir la menos as sucede entre las partes contratantes. Pero si existe un mxima circulacin de la riqueza, esto es, conseguir que se den conflicto entre dos compradores que han adquirido el mismo bien el mayor nmero de operaciones de intercambio eficientes inmueble de parte de un vendedor comn, la situacin se posibles, haciendo fcil contratar. En segundo lugar, debe resolvera a favor del primer inscribiente, con lo cual, en esta eliminarse o reducir el riesgo de ineficacia del derecho adquirido, situacin excepcional de incertidumbre jurdica, seria la es decir generar seguridad jurdica para los adquirientes. inscripcin la que atribuira la propiedad, y en consecuencia, La propiedad se transfiere al momento del perfeccionamiento del tendra carcter constitutivo. contrato. Sin embargo, esta norma es completamente Para Bigio, el contrato es a la vez titulo y modo de adquisicin, incoherente con la funcin que la propiedad debe desarrollar. El de lo cual su posicin representa a la unidad del contrato de la contrato es un acto que, de ordinario, permanece oculto al transferencia de bienes inmuebles. El contrato (de compra venta) conocimiento de terceros. sirve, por un lado, de titulo, en tanto perfecciona la adquisicin Los sistemas de transferencia de propiedad que generan (del comprador), lo cual nos indica que para BIGIO el contrato seguridad para los adquirientes es que reducen los costos de transfiere directamente la propiedad inmueble, aceptando que el transaccin (mejoran la informacin y reducen la incertidumbre) solo consentimiento de las partes convierte al comprador en pero son, a su vez, un costo de transaccin (porque implican propietario. pagar, al registrador, al abogado) se genera un conflicto que ha b) Posicin de Hugo Forno Florez.- generado grandes discusiones en torno a si es el sistema Forno Florez indica que el contrato es susceptible de producir efectos reales, pues el articulo 1351 del Cdigo Civil establece 8 FORNO FLOREZ, Hugo. Ob. Cit. p. 84. en nuestro caso, la que aquel tiene por objet crear, regular, modificar o extinguir ley establece que la adquisicin del derecho de propiedad de un una relacin jurdica patrimonial, el cual no se agota en la inmueble determinado no requiere de la conducta del deudor obligacin, en tanto que existen situaciones jurdicas subjetivas -como se necesita en cambio para la transmisin del derecho de distintas del debito y el crdito y tambin expone una crtica al propiedad de un cosa mueble- por lo que no cabe que esta sistema espiritualista francs cuestionando sobre el efecto transmisor deriva directamente del contrato sin que el expediente de crear una obligacin. De que obligacin puede hablarse en el caso del articulo 949 del Cdigo vigente? Se trata de una obligacin que consiste en trasmitir el derecho de propiedad, lo que supondra una actividad material del deudor consistente en dar, hacer o no hacer (que es la prestacin) a travs de la cual se produzca dicha transaccin (cumplimiento). la prestacin siempre es contenido u objeto para quienes prefieren un enfoque distinto de la obligacin. Pero en este caso, el inters del sujeto activo queda satisfecho mediante la obtencin del derecho de propiedad y esa obtencin se logra automticamente sin necesidad de ningn acto material del sujeto pasivo. consensualista o el registral el mejor desde el punto de vista contrato. Sin embargo, esta norma es complementaria econmico. incoherente con la funcin que la propiedad debe desarrollar. El La posicin de Fernndez Cruz, sobre los costos de transaccin, contrato es un acto que, de ordinario, permanece oculto al elimina ciertos costos, pero el problema es que genera otros conocimiento de terceros. Ello quiere decir que carece de la costos, como consecuencia de aliviar los primeros. Bsicamente cualidad de ser un signo de cognosibilidad y, por tanto, de la se genera el costo de incertidumbre. Es decir, como uno no sabe posibilidad de informar a los terceros sobre quien goza de la si quien le vende es efectivamente el propietario, probablemente titularidad ara la transferencia de propiedad, la disfuncionalidad no le compre o le compre mas barato. Basta simplemente con del sistema seria evidente. ver el precio en que se vende un inmueble no registrado con Para Bullard, el articulo 949 se refiere a una propiedad relativa, respecto a otro registrado para descubrir que la seguridad tiene pues finalmente el agente econmico racional sabe que en un valor adicional por el cual nosotros pagamos, y que la realidad no es propietario en trminos absolutos hasta que propiedad vale menos como consecuencia de esta inscriba su derecho y que el contrato es un escalo en el camino, incertidumbre9. pero de ninguna manera el fin del viaje, y que la aplicaron Un Sistema registral constitutivo tiene reglas claras. Es como la coordinada de los artculos 1135, 2014, 2016 y 2022 pareciera isla que se ve lejos. Sabemos que si el registro dice algo voy a cumplir con los otros requisitos, los cuales son el de llegar a mi meta. recognoscibilidad al registro y se concede a este el merito de Mientras que en el consenso debo confiar: (1) que la persona convertir al propietario con derecho inscrito en titular de una que me esta vendiendo es el propietario; (2) que no le haya facultad de exclusin absoluta e inatacable por terceros. vendido a otro; o (3) que exista un tercero con documento de d) Posicin de Max Arias Schereiber Pezet.- fecha cierta anterior al mo que pueda privarme de ese bien. Ello Arias-Schereiber Pezet, nos menciona, que el artculo 949 del solo genera inseguridad. La conclusin principal es que la cdigo civil se deriva que, el solo acuerdo de voluntades, en el propiedad debe permitir la exclusin ms perfecta al menor costo caso de los bienes inmuebles, basta para transmitir el dominio. posible, pero permitiendo, paralelamente, que los terceros estn En consecuencia, ser suficiente, por ejemplo, que comprador y en la posibilidad de conocer el derecho del que han sido vendedor se pongan de acuerdo sobre el bien que es objeto del excluidos10. contrato y el precio que se ha de pagar por el para que no Para Bullard el controvertido articulo 949. C.C. por la cual la solamente se produzca el efecto de haberse consumado el propiedad se transfiere al momento del perfeccionamiento del contrato y surgi un derecho al bien para el acreedor (ius ad rem), sino que simultneamente este adquiere la propiedad (ius in re). 9 BULLARD GONZALEZ, Alfredo. Ob. Cit. pp. 146. La Las excepciones a este principio lo constituirn el pacto en incertidumbre de saber si compro o no compro un bien hace que contrario del articulo 949, el pacto en contrario de reserva de se celebren menos contratos, que haya menos circulacin de propiedad regulado por los artculos 1583 a 1585 del Cdigo riqueza y menor dinamismo, impidiendo la maximacion de las Civil, a este respecto es preciso puntualizar que la expresin operaciones y transferencias. salvo disposicin legal diferente no puede entenderse referida al caso previsto por el artculo 113553 del Cdigo Civil. La propuesta del doctor Arias Schereiber Pezet nos parece muy 10 Ibidem. pp. 151. el riesgo que esta presente en toda importante y acertado en efectos de aplicarse en una reforma registal en nuestro pas entre los puntos importantes a la transferencia radica en el hecho de que podra no transmitirseal propuesta ubicamos: la implantacin del catastro en todo el adquiriente la potestad de excluir a los dems, o que la territorio del pas, particularmente en sus dos aspectos posibilidad de exclusin no sea transmitida en trminos esenciales, el fsico y el jurdico. De este modo se lograra perfectos. Si este riesgo no es racionalizado, el potencial determinar la correcta ubicacin de los inmuebles, fijar sus adquirente puede decidir no comprar o hacerlo a un precio que dimensiones lineales y superficiales, su naturaleza, nomenclatura se encuentre por debajo del valor real del derecho que se y otras caractersticas y, adems, sanear definitivamente los correspondientes ttulos de propiedad. adquiere. Ello se puede apreciar, por ejemplo, cuando se compra La realizacin del catastro ya no tropieza con las dificultades de un inmueble no inscrito, pues el precio que se fije del valor real antao, Los avanzados elementos tcnicos y cientficos del derecho que se adquiere. Ello se puede apreciar, por disponibles en el momento actual lo hacen posible. Entre las ejemplo, cuando se compra un inmueble no inscrito, pues el principales virtudes del sistema catastral propuesto por el precio que se fije viene a ser, de ordinario, considerablemente maestro tenemos: i) Constituira el sustento ideal del sistema menor al de otro inmueble si registrado. La proteccin registral y registral inmobiliario, ii) impedira la especulacin sobre la certeza que esta brinda son la explicacin a este mayor valor. inmuebles inexistentes. Los fraudes vinculados con esta situacin no son precisamente poco frecuentes. La imperfeccin En el fondo, lo que hace diferencia es que quien compra siente del sistema registral vigente permite que se inventen fincas que que el registro el garantiza una posibilidad, de exclusin mas no tienen existencia en al realidad, iii) evitara los problemas tan perfecta y, por tanto, mas valiosa. En el inmueble no registrado frecuentes de superposicin de propiedades, pues podra entra a tallar el azar, y con ello la irracionalidad. Por lgica conocerse con exactitud los linderos y medidas perimtricas de consecuencia, la posibilidad ya no es tan cierta. Este riesgo los predios, iv) evitara igualmente la doble inscripcin de un podra determinar que se adquiera una propiedad que no permita mismo inmueble en el registro, v) suprimir la posibilidad de que se construya en terreno ajeno de buena fe, por falta de excluir, por ejemplo, a un adquiriente anterior. Estaramos, conocimiento de la correcta ubicacin de los inmuebles; situacin entonces, ante una propiedad disfuncional o, dicho de una tan comn en nuestro medio, vi) debido a su actualizacin manera mas clara, ante la ausencia de un autentico derecho de permanente, dificultara la edificacin clandestina de construccin propiedad. Un sistema de transferencia de propiedad coherente por usurpadores, vii) permitira la identificacin de la tierras debe dar al adquiriente la certeza de poder excluir a cualquier abandonadas, viii) promovera, en fin, las operaciones otro pretendido adquiriente, es decir, una posibilidad de exclusin inmobiliarias, que aumentara su volumen al basarse en un total. rgimen que asegura la realidad de los inmuebles, ix) mediante la inscripcin constitutiva, se descartara, por ejemplo, la posibilidad de la venta del mismo bien a un segundo o tercer de acuerdo con el artculo 949 del Cdigo Civil, segn el cual la adquiriente que ignoraba la primera enajenacin y, aun la venta sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al de lo ajeno. Es precio imponer en nuestro pas el sistema de la acreedor propietario de el, salvo disposicin legal diferente o inscripcin, en forma distinta a la vigente, exigiendo esta como pacto en contrario. requisito consultivo de todos los derechos reales que se Surgen dos tipos de perfeccionamiento: Perfeccionamiento establezcan sobre la propiedad inmueble inscrita. constitutivo13 y perfeccionamiento complementario14 e) Posicin de Manuel De la Puente Lavalle En este sentido, se plantea que el problema y su solucin, se El distinguido profesor Manuel De La Puente, nos otorga una encuentran en el sistema del titulo y el modo adoptado por el visin de la transferencia de la propiedad (mueble e inmueble) derecho contractual peruano. En virtud de este sistema la desde la ptica del contrato, sobre el momento en que se transferencia por compraventa de la propiedad de un bien perfecciona la venta, lo cual ser explicado en las siguientes requiere de una causa remota (titulo) que esta constituida por el lneas: contrato consensual de compraventa (perfeccionamiento en En el caso de inmuebles el vendedor debe entregar al comprador virtud de los artculos 1351 y 1373) por el cual el vendedor de la cosa materia de la venta, pues solo as dicho comprador podr obliga a transferir al comprador la plena propiedad del bien; y una disfrutar de todos los derechos inherentes a la propiedad causa (modo) destinada a cumplir esa obligacin. contemplados en el artculo 923 del cdigo. Versando la venta En el caso de bienes inmuebles, la causa prxima de la sobre un derecho, el vendedor debe efectuar lo necesario para adquisicin de la propiedad es la aplicacin de articulo 949 del que se produzca la transferencia del derecho y, si el derecho se Cdigo Civil, que hace al comprador (como acreedor de la produzca la transferencia del derecho y, si el derecho faculta a la obligacin de que se le transfiera la propiedad del bien) posesin de una cosa, a entregarle esta. La entrega de la cosa al propietario de el. Sin embargo, en este caso, la transferencia de comprador, que es la primera obligacin principal del vendedor, la propiedad no lleva incluida la posesin del bien, por lo cual no tiene por finalidad, pues, hacerle adquirir la propiedad de la para que el comprador goce del pleno dominio del bien, incluida cosa, que ya tiene, sino permitirle la posesin de ella. La entrega la posesin, se requiere su entrega. Para evitar cualquier mal es para el comprador el medio ordinario de conseguir la entendimiento debe recordarse que el perfeccionamiento posesin. El titulo de adquisicin, en efecto, califica el sentido constitutivo es para la celebracin del contrato y que el posesorio de la disponibilidad de hecho del bien: en cuanto perfeccionamiento complementario es para la transferencia de la recibe la detencin de la cosa, el comprador deviene poseedor. propiedad del bien. El doctor DE LA PUENTE LAVALLE, nos menciona sobre el A fin de que opere el perfeccionamiento complementario tanto en perfeccionamiento del contrato11 el cual es sustentado por el el caso de bienes muebles como de inmuebles, se requiere que artculo 154912 que consiste en hacer lo necesario para que se previamente se haya producido el perfeccionamiento constitutivo transfiera al comprador la plena propiedad del bien. En los de producido el perfeccionamiento constitutivo del respectivo bienes inmuebles la transferencia se obtendr mediante la contrato de compraventa, que crear la obligacin del vendedor celebracin de un contrato de compraventa que cree a cargo del de transferir al comprador la propiedad del bien. Solo cuando se vendedor una obligacin pura de transferir la, propiedad del bien, haya celebrado el contrato de compraventa podr efectuarse el
11 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Perfeccionamiento de 13 DE LA PUENTE Y LAVALLE. Ob. Cit. El verbo
perfeccionar es entendido como celebrar y tambin concluir. la Transferencia de Propiedad, Ob. Cit. pp. 37-42. Si bien el Esta interpretacin coincide con la tercera apreciacin de la contrato de compraventa no se transfiere al comprador la palabra perfeccionar dada por el diccionario de la lengua propiedad del bien vendido, corresponde hacer todo lo necesario espaola, segn el cual significa completar los requisitos para para que este efecto se produzca, pues solo as se habr que un acto civil, especialmente un contrato, tenga plena fuerza cumplido la obligacin que en ese sentido ha asumido al celebrar jurdica. En efecto, tanto en el caso del articulo 1352 como en el el contrato. Pensar que el vendedor por el mero hecho de del articulo 1373 se quiere expresar que el cumplimiento de cada celebrar el contrato satisface todo lo que de el se requiere, seria uno de los requisitos contemplados en ellos esto es la existencia privar al contrato de compraventa de gran parte de su virtualidad del consentimiento, en el caso del artculo 1352, y el y convertirlo en un instrumento inadecuado para que el conocimiento de la aceptacin por parte del oferente, en el caso comprador adquiera la propiedad del bien del articulo 1373 d lugar a la existencia del contrato, esto es a su vez celebracin. Podemos decir que se trata de un 12 LOHMANN LUCA DE TENA, Juan Guillermo. Notas perfeccionamiento constitutivo. polmicas sobre la regulacin de la reserva de propiedad en temas de Derecho Civil, Universidad de Lima, 1991, pp.234, 14 Ibidem. Se trata, pues de dos supuestos distintos. En el Citado por DE LA PUENTE Y LAVALLE, Ob. Cit. considera que caso del artculo 1549, a diferencia de los artculos 1352 y 1373, el artculo 1549 del cdigo civil debe ser interpretado en el existe un vnculo precedente que determina que una persona sentido que perfeccionar la transferencia de la propiedad tenga la calidad de vendedor -que se adquiere en virtud de un significa que ha habido un inicio de transferencia, la cual puede previo contrato de compraventa -y que tal persona tenga como estar aun incompleta, inacabada o imperfecta si no se han obligacin esencial inherente a tal calidad que perfeccionar la transmitido todos los poderes jurdico-reales sobre el bien transferencia de la propiedad para que produzca sus efectos propios. En este caso el sentido de la palabra perfeccionar adquirido, pero el entendimiento de la norma implica que la corresponde ms bien a la primera acepcin de ella segn el transferencia jurdica ya se ha producido como efecto de la diccionario de lalengua espaola, o se acabar enteramente una transferencia jurdica ya se ha producido como efecto natural del obra, dndole el mayor grado posible de bondad o excelencia. consentimiento perfecto (art. 1352) de vender y comprar, y se Podemos decir que se trata de un perfeccionamiento encuentra a la espera de perfeccionamiento con pasos ulteriores complementario. de dar o hacer recprocamente exigibles. perfeccionamiento complementario de la transferencia del bien i) Se adopta el principio consensualstico, propio de los sistemas mediante la entrega del mismo, que en el caso de bien mueble jurdicos francs e italiano. Sin embargo, este principio se halla tendr como efecto la transferencia de la plena propiedad, y en el moralizado o corregido por la introduccin del registro y los caso de bien inmueble la adquisicin de la posesin efectos de la inscripcin. f) Posicin de Felipe Osterling Parodi y Mario Castillo ii) La transferencia de propiedad (o de cualquier otro derecho Freyre.- real) opera en virtud de un contrato traslativo, por lo que se trata Para los profesores Osterling y Castillo, consideran que el simple de un sistema causalista, en donde no es necesario un modo acuerdo de voluntades produce el efecto transmitido, y aceptan especfico de adquisicin. la teora del titulo y modo. Para los mencionados profesores no iii) No existe una independiente obligacin de enajenar (art. es el contrato sino ms bien la obligacin de enajenar creada por 949 C.C.) en cambio, desde una perspectiva teleologica y el mismo la que en definitiva provoca la transferencia de la sistemtica, si es posible hablar de una obligacin de dar en propiedad inmueble. A continuacin mencionaremos las ideas propiedad como obligacin esencial del vendedor en todo ms importantes sobre su posicin (en la cual coinciden con el contrato de compraventa. En este sentido debe entenderse el Dr. De la Puente y Lavalle) expresado en un ensayo jurdico: artculo 1529 del cdigo. El contrato en general, como categora abstracta, tiene por objeto iv) La obligacin esencial del vendedor es compleja y unitaria, crear obligaciones, y el contrato de compraventa, en particular, consistente en hacer propietario y entregar la cosa al comprador. crea la obligacin de transferir la propiedad de un bien, as no v) el momento exacto de la transferencia de propiedad es una puede concebirse la celebracin de un contrato cuyo fruto no sea cuestin de poltica jurdica. El legislador puede hacer coincidir una obligacin, porque seria algo contrario a la naturaleza misma ese momento con la consumacin de la obligacin de dar en del contrato. propiedad, esto es, con la tradicin; o tambin puede preferir un Por eso segn De la Puente, la funcin del contrato de momento distinto a cualquiera de los dos anteriores (la compraventa es crear la obligacin de transferir la propiedad de inscripcin). Si el legislador opta por establecer que la propiedad un bien y la funcin del artculo 949 es otorgar a esa obligacin, se transfiera antes de la tradicin (principio consensual), el tratndose de bienes inmuebles determinados, el efecto de hacer comprador ya es propietario, y el vendedor solo se encuentra al comprador propietario. El titulo y el modo, requiere obligado a entregar la cosa. En cambio si el legislador opta por indispensablemente la conjuncin de un acuerdo de voluntades establecer que la propiedad se transfiera despus, o con orientado a transferir la propiedad y de un medio que permita independencia, de la tradicin (principio de inscripcin lograrlo. Expresa que esto es posible otorgando al titulo el constitutiva), el comprador no es propietario aunque ya exista carcter de causa remota de la transferencia y al modo el tradicin. carcter de causa prxima de la misma. 4. La Seguridad Jurdica: g) Posicin de Jorge Avendao Valdez La seguridad jurdica se entiende como un valor esencial del El doctor Avendao, diferencia el titulo y el modo, el titulo es el Derecho, en tanto afianza la justicia, asegura la libertad, acto jurdico, el acuerdo de voluntades, en definitiva, el contrato. propende a la paz social y en consecuencia, resulta El titulo se presenta en el nivel obligacional y contractual, que es imprescindible para alcanzar el bien comn eminentemente privado. El modo es el hecho determinante que Castillo Freyre, seala que la nocin misma de seguridad produce la traslacin, aunque es consecuencia del titulo jurdica, habida cuenta de que debe alcanzar tanto a la titularidad La inscripcin no es constitutiva de derecho sino simplemente y al contenido de los derechos como la certeza en el trfico declarativa, la transferencia de propiedad no se produce en dos comercial de aqullos, ha dado nacimiento a la distincin entre la momentos. No hay pues como en el derecho alemn, suizo, llamada seguridad esttica y la seguridad dinmica. La primera austriaco y de varios pases de Europa, principalmente del centro tiene por finalidad otorgar proteccin al derechohabiente o titular de Europa, dos momentos: el titulo y el modo. El titulo es el acto del derecho frente a terceros y la segunda tiene por objetivo jurdico, el acuerdo de voluntades, es el contrato en definitiva; y proteger a los terceros, lo que se proyecta bsicamente en dos el modo es un hecho que, en materia inmobiliaria, es la direcciones: Por una lado otorga seguridad a los acreedores del inscripcin. El momento de la transferencia en nuestro sistema enajenante, y por otro a los adquirientes. es solo uno. Habiendo repasado una serie de visiones e interpretaciones Ocurre con el titulo porque la sola obligacin de dar un inmueble acerca de los sistemas de transferencia de propiedad, podemos determinado hace el acreedor propietario de el. De manera que limitar el tema, basndonos en la siguiente interrogante, es el basta el acuerdo de voluntades para que la transferencia de acuerdo de voluntades, merito suficiente para otorgar seguridad propiedad se entienda producida. El modo no es la inscripcin jurdica a la transferencia de propiedad? porque esta no es un elemento esencial, no es un elemento Al respecto Mario Castillo Freyre, seala que ello nos llevara a constitutivo. No podemos decir, sin embargo, que la inscripcin determinar si la propiedad inmueble debe seguirse transfiriendo no quita no pone. Si pone en lo que a los terceros se refiere. en virtud de la sola obligacin de enajenar o si para que opere la Pero para que quede perfeccionada la transferencia de la transferencia debera ser necesaria la inscripcin registral, esto propiedad, la inscripcin no es necesaria. La transferencia puede es, si el registro debe seguir siendo declarativo o debera ser quedar perfectamente convalidad y ser plenamente eficaz entre constitutivo. las partes por el solo merito del consentimiento. No hay titulo y Esta interrogante, seala, ha conducido a que se plantee modo, hay titulo y punto. incorporar la clasificacin de bienes registrados y no registrados, El modo (la inscripcin) no surte efecto desde el punto de vista con el propsito de modificar el sistema de transferencia de de la transferencia del derecho real, sino tan solo protege a los propiedad hoy imperante terceros en los trminos del artculo 2014 del Cdigo Civil. Para 4.1. Costos de la Seguridad Juridica y la Incertidumbre el Dr. AVENDAO, solo el principio consensualistico (el contrato) Juridica: es quien se produce la transferencia de propiedad inmuebles, no Seala Castillo Freyre, que el intercambio de bienes y con ello, mencionando a la obligacin de enajenar. la posibilidad de que en efecto circule la riqueza, exige h) Posicin de Gunther Gonzales Barron actualmente no solo celeridad, sino tambien -y Gunther Gonzales Barrn nos ofrece algunas notas distintivas fundamentalmente- seguridad. correspondientes a nuestro sistema de transferencia de Asi seala Bullard: propiedad en bienes inmuebles: Si los derechos no son percibidos como claramente definidos, entonces, es ms costoso contratar sobre ellos. La incertidumbre es econmicamente un costo que se mide en funcin del riesgo 4.3. Actual sistema de transferencia de propiedad y de perder su derecho. Como contrato sobre un bien inscrito y con seguridad jurdica: un derecho bien definido, el riesgo disminuye. Al haber menos Al plantearse, el problema de si es necesario la reforma de costo, por simple aplicacin de la ley de oferta y demanda, la nuestro actual sistema de transferencia de propiedad, debe cantidad demandada aumenta. Si el precio de la incertidumbre considerarse si es convieniente, cambiar la clasificacin de los es menor, entonces los costos de transaccin son menores. En bienes, cambios los modos de transmitir la propiedad y otorgar a consecuencia hay ms contratos, mayor circulacin de la riqueza la inscripcin registral naturaleza constitutiva. y con ello mayor bienestar. Este es el principio que est detrs de Segn Alfredo Bullard, un sistema de transferencia de propiedad la primera formulacin del Teorema de Coase. coherente debe dar al adquiriente la certeza de poder excluir a Al respecto del planteamiento de Bullard, Castillo Freyre seala cualquier otro pretendido adquiriente, es decir, una posibilidad de que la aplicacin de normas registrales y, en consecuencia, de exclusin total. Un sistema que no reuna estas caracterstica no los principios que la sustentan, se presenta as como relevante permite una efectiva internalizacin de todos los beneficios y en este asunto tan intrincado de la transferencia de propiedad. costos externos (Externalidades), por lo que no crear los La razn es muy simple: gracias a la publicidad registral se incentivos necesarios para una eficiente asignacin y uso de los convierte la propiedad en absoluta al otorgar seguridad jurdica. recursos escasos. En este sentido, el valor aparentemente abstracto o terico de la Esto traera dos consecuencias: seguridad juridica, puede justificarse desde un punto de vista La falta de certeza en la transmisin de la facultad de excluir econmico al constituir un elemento que reduce los costos determinar que muchas operaciones de intercambio que, por su propios de la transferencia o intercambio de bienes. Los naturaleza, sern eficientes (correcta asignacin de recursos) no denominados costos de transaccin, los cuales son se lleven a cabo por incertidumbre que dicha adquisicin principalmente tres: los de informacin, los de negociacin, y los significara para un potencial nuevo titular. de vigilancia del cumplimiento de lo acordado. En los casos en los que se llegue a dar la transmisin del De este modo, Edwin Villegas Poma seala que un sistema derecho pero no exista certeza absoluta de la propiedad o adecuado de organizacin de los derechos de propiedad deber titularidad del transferente o del contenido de las facultades que proporcionar derechos fcilmente identificables y verificables, confiere, los propietarios se comportarn en cierto grado como si cuyo intercambio no se encuentre sujeto a excesivas su propiedad, tericamente exclusiva, fuese comn. No se incertidumbres jurdicas y que sean objeto de una delimitacin, lo sentirn incentivados ainvertir y hacer producir el bien, por lo suficientemente precisa para que puedan ser protegidas menos en el mismo nivel en que se comportaran si la facultad de eficazmente contra las intromisiones de otros. Justamente, con excluir fuese completamente cierta. tal finalidad es que surgen los Registro Pblicos en general, y el En este sentido, seala Castillo Freyre, que para Bullard, la Registro de la Propiedad Inmueble en particular []. propiedad debe estar reconocida objetivamente en el Derecho En este sentido los Registros, reducen los costos de informacin positivo, lo que [] facilita la circulacin de la riqueza. Para que gracias a la publicidad que otorgan. ese intercambio sea seguro es necesario que existan signos de En este sentido Mario Castillo Freyre, en base a dicho cognoscibilidad que permitan a los terceros identificar si el planteamiento de Gonzales Loli, seala: transferente, en efecto, tiene la facultad de realizar la [] la publicidad registral se justifica por ser el instrumento ms transferencia y si el derecho que se transmite existe y otorga la eficaz de seguridad jurdica en la constitucin, modificacin y posibilidad de excluir [] la cual debe derivarse directamente de extincin de los derechos reales sobre inmuebles. La publicidad la consolidacin del signo de cognoscibilidad; de lo contrario, se registral completa las exigencias de seguridad jurdica mediante estara en el absurdo de que existan sujetos excluidos que no la proteccin y potenciacin de derechos ya creados, dotando a tengan en los hechos la posibilidad de conocer quin y cmo los los derechos inscritos de las presunciones de pertenencia, excluye. existencia y alcance; asi como otorgndoles efectos sustantivos Respecto al sistema consensualista, seala, genera serios que colocan los derechos publicados en planos superiores de inconvenientes los cuales se traducen en el menor grado de legitimacin. seguridad que brinda en comparacin con los sistemas que 4.2. Publicidad registral y seguridad jurdica: requieren de la inscripcin registral para que se realice la Las notas principales que caracterizan a la seguridad jurdica transferencia de propiedad, pues supone que el adquiriente inmobiliaria, consecuencia de la publicidad registral son dos: deba confiar en la buena fe del transferente. Debe confiar en -La certeza, certidumbre, confianza o ausencia de duda que tres supuestos: permite la predictibilidad del interesado sobre las reglas del juego Que la persona que est transfiriendo es el propietario. existentes. Que aquel no le haya transferido la propiedad a otro. -Certeza sobre las fuentes, publicidad normativa, tipicidad penal, Que no exista un tercero con documento de fecha cierta anterior de manera que quienes adquieran derechos lo hagan sobre que pueda privarlo del bien. bases de certidumbre Debido a su falta de eficacia constitutiva, son tres los efectos Como seala Edilberto Cabrera, la proteccin que brinda dicho perniciosos que identifican los opositores a este sistema: Registro tiene dos destinatarios: el titular registral aquel que Merma la utilidad social del Registro al no permitir en muchos tiene un derecho inscrito en el Registro. Y los terceros aquellos supuestos como en los que no ha habido inscripcin o se ha que adquieren un derecho amparados en la publicidad que interrumpido el tracto sucesivo, que se conozca el estado jurdico brinda el Registro. de los inmuebles. De este modo, la publicidad registral, seala Castillo Freyre: Queda indeterminado respecto de terceros, el momento en que [] se presenta como una creacin del Estado para reemplazar se producen los cambios de propiedad. a la publicidad posesoria cuando sta ya no resultaba adecuada Mantiene irresoluble el problema de la base fsica de los asientos para satisfacer la necesidad de certidumbre en la contratacin y registrales. otorgar seguridad jurdica en la misma, respecto de ciertos tipos de bienes perfectamente identificables e individualizables. CAPITULO III Constituye por ende, el sistema ms perfecto que se ha MARCO OPERATIVO inventado hasta la fecha para publicar situaciones jurdicas, 3.1 OPERACIONALIZACIONDE LAS VARIABLES oponer derechos, tutelarlos y brindar seguridad en el trfico de 3.1.1 HIPTESIS GENERAL los mismos. V.I.: El acuerdo de voluntades. V.D.: No es mrito suficiente para otorgar seguridad jurdica en la El universo o poblacin estar constituida por los profesionales transferencia de bienes inmuebles del Derecho adscritos al Ilustre Colegio de Abogados de Tacna al 3.1.1.1 DEFINICION OPERACIONAL: ao 2015. VARIABLE INDEPENDIENTE.- 3.4.2 MUESTRA El acuerdo de voluntades.- Es el elemento definidor bsico del Para determinar las causas y efectos relacionados al estado de origen de los contratos y puede ser, por otra parte, ttulo para la la seguridad jurdica respecto a la transferencia de bienes constitucin de derechos reales. inmuebles, se obtuvo la opinin de los profesionales del Derecho VARIABLE DEPENDIENTE.- adscritos al Ilustre Colegio de Abogados de Tacna al ao 2015, Seguridad Jurdica.- La seguridad jurdica es un principio del el tamao de la muestra se determin a discrecin del Derecho, universalmente reconocido, que se basa en la certeza investigador. del derecho, tanto en el mbito de su publicidad como en su 3.4.3 SELECCIN DE LA MUESTRA aplicacin, y que significa la seguridad de que se conoce, o Al seleccionarse la muestra a discrecin del investigador, se puede conocerse, lo previsto como prohibido, ordenado o determin un nmero adecuado de encuestados el cual seria 10 permitido por el poder pblico. abogados pertenecientes al Ilustre Colegio de Abogados de 3.1.2 HIPTESIS ESPECFICAS Tacna. 3.1.2.1 HIPTESIS ESPECIFICA 1 3.5 TECNICAS E INSTRUMENTOS V.I.: La inscripcin registral como requisito para ejercer el 3.5.1 TECNICAS derecho de propiedad. Para investigar los casos se ha empleado la tcnica de la V.D.: La seguridad jurdica en la transferencia de bienes encuesta. inmuebles 3.5.2 INSTRUMENTOS 3.1.2.2 HIPTESIS ESPECFICA 2 Los datos requeridos para llevar a cabo el desarrollo de la V.I.: La falta de seguridad jurdica respecto a la transferencia de investigacin fueron obtenidos a travs de cuestionarios. bienes inmuebles V.D.: Prdidas econmicas por contratos no realizados debido a la incertidumbre y el miedo a las posibles estafas que se puedan CAPTULO CINCO cometer. CONCLUSIONES 3.1.2.3 HIPTESIS ESPECFICA 3 PRIMERA: Debido a la incertidumbre que genera en los V.I.: El sistema de registro constitutivo contratantes, el sistema consensualista, basado en el acuerdo de V.D.: Mayor seguridad jurdica a la transferencia de bienes voluntades, no es mrito suficiente para otorgar seguridad inmuebles jurdica en la transferencia de bienes inmuebles. 3.2 DEFINICIONES OPERACIONALES.- SEGUNDA: Si bien existen contradicciones en nuestro Cdigo Inscripcin registral.- Es una serie de actividades o conjunto de Civil, por ejemplo entre al artculo 1352 y el 1135, y sus actos, que tiene por finalidad la prctica de un asiento registral. consecuencias en el plano prctico, es posible determinar que es Incertidumbre jurdica.- Es la falta de conviccin o la inscripcin registral como requisito para ejercer el derecho de reconocimiento social en torno a la vigencia o eficacia de un propiedad, el principal factor que favorece la seguridad jurdica derecho. en la transferencia de bienes inmuebles. Registro constitutivo.- Es aquel registro que se crea para TERCERA: Como sostiene Bullard, respecto a los costos de inscribir actos jurdicos, los cuales solo se perfeccionan y surten transaccin, la falta de seguridad jurdica respecto a la efectos entre las partes despus de la inscripcin de estos. transferencia de bienes inmuebles, genera una serie de prdidas 3.3 TIPO Y DISEO DE LA INVESTIGACIN econmicas, producidas por contratos no realizados debido a la 3.3.1 TIPO incertidumbre y el miedo a las posibles estafas que se puedan La investigacin corresponde bsicamente al TIPO DE cometer (sumado a los costos que implican llevar adelante un INVESTIGACIN SOCIO - JURDICA, conjuncionando la proceso judicial). investigacin jurdica de carcter formal fundamentalmente con CUARTA: El sistema de registro constitutivo, al permitir el la investigacin de campo, puesto que adems del marco terico ejercicio absoluto del derecho de propiedad solo despus de su y legislacin, se van a tomar datos de la realidad a travs de las inscripcin, genera mayor certeza a los contratantes, respecto a respuestas a los cuestionarios por parte de los profesionales del la exclusividad de su derecho, y por ende reviste de mayor Derecho adscritos al ilustre Colegio de Abogados de Tacna seguridad jurdica a la transferencia de bienes inmuebles. puedan brindar. Se emplearn los distintos mtodos de interpretacin del derecho para interpretar los datos obtenidos, los que para efectos de la investigacin sern referenciales. 3.3.2 DISEO El enfoque de esta investigacin es MIXTO, puesto que a partir de datos CUALITATIVOS se determinar CUANTITATIVAMENTE una muestra cuyos resultados sern tratados CUALITATIVAMENTE. Dependiendo del aspecto estudiado, se utilizar uno u otro enfoque en lo que sea pertinente. Es una investigacin de NIVEL EXPLICATIVO, puesto se pretende establecer las causas de la falta de tica profesional en los abogados del ilustre Colegio de Abogados de Tacna. 3.4 POBLACION Y MUESTREO 3.4.1 POBLACION