Financiering van transformatie projecten naar woningen

Barbera Brand,
Regiodirecteur ZW NL, ING Real Estate Finance

23 maart 2017

Wholesale Banking
ING REF NL
ING Real Estate Finance financiert commercieel vastgoed.
Wij bieden clinten financieringsoplossingen voor hun wereldwijde en Peter Gbel
Algemeen directeur
lokale vastgoed financieringsbehoeften. Nederland

Gevestigd in alle belangrijke commercile vastgoedmarkten

4.000+ vastgoedbeleggers Barbera Brand Arie Hubers
Regiodirecteur Directeur
Track record, kennis en expertise Rotterdam CCNL

Onderdeel van ING Bank en ING Wholesale Banking

Begga Berben Paul Knoop
Onze kennis en expertise Regiodirecteur Regiodirecteur
Eindhoven MKB

De kennis en ervaring van een netwerk van lokale specialisten in de

vastgoedmarkten wereldwijd.
Hans Vissinga
Onze clinten Regiodirecteur
Amsterdam

Institutionele en particuliere vastgoedbeleggers

Private en publieke (beursgenoteerde) vastgoedfondsen Ruud Pastor
Regiodirecteur
Private en publieke ondernemingen die zich kwalificeren voor Arnhem

vastgoed gerelateerde gestructureerde financiering

WWW.INGREF.NL 1
Wat is er gaande in de NL woningmarkt?

Tekort aan betaalbare (nieuwbouw) woningen

88.000 nieuwe inwoners per jaar. Druk blijft hoog Dreigend woningtekort
ondanks tal van
Meer kleinere huishoudens (jongeren en ouderen) nieuwbouwprojecten
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 27 januari 2017

Oplopende koopprijzen en huren.

Woningtekort in 2018
naar 200.000
Gepubliceerd in Vastgoedmarkt, 13 februari 2017

Plasterk: 350.000 woningen nodig tot 2020

Gepubliceerd op Cobouw.nl, 21 februari 2017

WWW.INGREF.NL 2
Regionale spreiding woning tekort

WWW.INGREF.NL 3
Wat is er gaande in de NL woningmarkt?

Schaarste (aan beleggingsproduct)

Overschot kantoren op diverse locaties

Aantrekkelijke aankoopprijzen per m2

Kleinere units: 15 50 m2

Kwaliteit kost meer

Hogere huur prijzen per m2

Opkomst georganiseerde student-housing

WWW.INGREF.NL 4
Duidelijke waarde creatie?
Koopprijs leeg kantoor 7.500 m2 a 500 = 3.750.000
1.000 investering per m2 = 7.500.000
Totaal = 11.250.000

Case:
6.000 m2 woonruimte: 150 units a 40 m2
Huur per m2 / mnd: 15
Bruto huuropbrengst: 1.080.000 pj.
Service kosten 120 x 65 per mnd 93.600 pj. (PM)

Yield 6.6 / factor (stel 15) 16.200.000 value

Project winst 4.950.000 (31%)

Kredietvraag (na oplevering + verhuur) 11.340.000
Tijdens bouw (70% LTC) 7.875.000

WWW.INGREF.NL 5
Kwalitatieve onderbouwing

Strategie, het verhaal

Track record onderneming

Professional (risk) management

Aannemer, adviseurs, etc.

WWW.INGREF.NL 6
Financile onderbouwing

Volledige en gedetailleerde onderbouwing

(prognose en scenario analyse)

Eigen middelen

LTV, ICR, DSCR, etc.

WWW.INGREF.NL 7
Risicos

Planologische risicos
Bestemming
Omgevingsvergunning(en)

Bouw risicos (retentie recht)

Markt-, en exploitatierisicos (afzet-, en renterisico)

WWW.INGREF.NL 8
De Groenfinanciering
De voorwaarden, kenmerken en voordelen van een groenfinanciering

Modaliteiten van de Groenfinanciering

Financiering Met de Groenfinanciering kan een bedrag van minimaal EUR

25.000,- en maximaal EUR ,- gefinancierd worden. EUR 25.000 tot ?

Looptijd De groenfinanciering heeft een maximale looptijd van 10 jaar.

Maximaal 10 jaar

Tarief Uniek aan de groenfinanciering is dat deze met een

aantrekkelijke rentekorting ten opzichte van reguliere tarieven Rentekorting
kan worden verstrekt.

Aflossing De groenfinanciering kan lineair of deels lineair worden afgelost.

Het is niet mogelijk de groenfinanciering te verlengen > looptijd Lineair of deels lineair
groenverklaring (max 10 jaar). aflossing

WWW.INGREF.NL 9
Groenfinanciering Woningbouw
Welke mogelijkheden bestaan er voor herbestemming bestemd voor verhuur?
Herbestemming van gebouwen zonder woonfunctie
Herbestemming Realisatie van woningen waarbij de energieprestatiecofficint van de gerealiseerde woningen
gelijk moet zijn of beter dan het niveau dat voor nieuwbouwwoningen werd voorgeschreven
onmiddellijk voordat de huidige energieprestatie-eis in werking is getreden.
Al het hout dat wordt gebruikt moet voldoen aan de criteria van de overheid (TPAC)
En de geluidswering tussen de woningen onderling moet ten minste gelijk zijn aan het niveau
dat voor nieuwbouwwoningen wordt geist.

Mogelijkheden Groenlening: 1.000,- per m2 met een maximum van 100.000,- per woning.
financiering
Opmerkingen Indien een deel van het project een utiliteitsbestemming houdt, kan voor de renovatie daarvan
een aanvullende groenverklaring worden aangevraagd.
Alleen woningen die bedoeld zijn voor permanente bewoning en een woonbestemming hebben
komen in aanmerking.
De groenverklaring moet worden aangevraagd binnen 6 maanden na aanvang van de sloop
en/of renovatie werkzaamheden.
Proces Groenverklaring wordt aangevraagd door ING Groenbank.
Controle op geldigheid groenverklaring tijdens looptijd geschiedt steekproefsgewijs door RVO
NL.
Documentatie voorziet in: intrekking regeling groenprojecten, wijziging fiscaliteit
groenspaardeposito en intrekking groenverklaring door RVO.

WWW.INGREF.NL 10
Subsidies

SDE+ voor zonnepanelen: exploitatie subsidie voor 15 jaar bij collectief

aangesloten zonnepanelen op een grootverbruikers aansluiting.

ISDE: subsidie voor duurzame warmte middels warmtepompen,

zonnecollectoren of houtpellet ketels.

Regeling Vermindering Verhuurdersheffing (RVV): Vermindering op de

verhuurdersheffing van EUR 10.000 per woning bij transformatie naar
huurwoningen onder de liberalisatiegrens.

WWW.INGREF.NL 11
ING REF ontzorgt: Duurzaam 5-stappenplan
1 ING REF adviseert 3 ING REF investeert 5 ING REF waardeert

ING REF Duurzaam App, BREEAM /
Energie scan
Wij bieden u de ING REF Duurzaam App aan met
hierin besparingsmogelijkheden, te nemen
maatregelen en verwacht rendement. Tevens krijgt
u inzicht welke labelsprong u kunt maken met elke
maatregel. Komen uit deze APP besparingen van
meer dan 15.000 voort, dan krijgt u van ons en
Corporate Facility Partners (CFP) een gratis BREEAM
/ Energie scan.
De juiste lening via ING Groenbank Gratis EPA-U-labels
ING Groenbank adviseert u samen met uw relatiemanager hoe Indien uw pand met de
u een 100% groenlening van ING kunt krijgen op verduurzamingsinvestering een hoger
verduurzamingsinvestering volgens de Regeling energielabel (labelsprong A, B, of C)
groenprojecten (www.rvo.nl). Indien u voldoet, bieden wij u een verdient, dan wordt het certificaat door
financiering met 0,5% korting om deze te realiseren. Deze ons betaald. Hiermee tonen wij u onze
financiering is o.a. mogelijk voor nieuwbouw van woningen en waardering dat u deze stap samen met
verduurzaming van utiliteitsbouw, woningen en monumenten. ons neemt.
Tevens is er financiering van specifieke verbeteringen zoals
zonnepanelen, zonnecollectoren, warmtepompen en
energiezuinige buitenverlichting mogelijk.

ING REF Duurzaam

100% 0,5% Subsidie
app & BREEAM /
Investering korting advies
Energie scan

2 4
100% financiering van uw Subsidieadvies Van Draeckeburgh
verduurzamingsmaatregel Wij helpen u graag met het verkrijgen van subsidie voor
Door gedifferentieerd energiebesparende maatregelen en investeringen in een duurzaam
financieringsbeleid is ING REF in staat gebouw. ING REF is een exclusief partnerschap aangegaan met een
een 5% hogere LTV te verschaffen op professionele partij die u hierbij kan helpen, te weten Van Draeckeburgh,
uw duurzame pand. Dit geeft ruimte een van de grootste intermediairs voor subsidieregelingen en de
om uw verduurzamingsinvestering Nederlandse specialist voor het verduurzamen van vastgoed. Zij
voor 100% te financieren. begeleiden u om een maximaal subsidieresultaat te behalen voor
energiereductie en verduurzamingsprojecten bij vastgoed. De
terugverdientijd en het rendement van de investering worden
substantieel benvloed door het effectief aanwenden van subsidies.

WWW.INGREF.NL 12
 Waar kunt u ons vinden?

Nog een keer lezen wat wij voor u kunnen betekenen of met wie u
contact op kunt nemen?

WWW.INGREF.NL
13