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1. Refugio
2. Oportunidad
3. Emprendimiento
Esquema de logstica
GNESIS DE UN PROYECTO, GESTIN Y PROFESIONALES
Anteproyecto de arquitectura
La vida de un Proyecto o Edificacin se inicia en la etapa de Anteproyecto, donde se
determina el uso o destino que tendr, el cual esta definido por la necesidad que debe
satisfacer. Tambin se define de manera conceptual el programa de recintos que tendr, las
superficies a construir de acuerdo a la normativa que afecta al terreno, etc. En esta etapa, y
generalmente en proyectos de gran escala (colegios, centros comerciales, etc.), se solicita en
la Direccin de Obras Municipales un Permiso de Anteproyecto.
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Proyecto de arquitectura
Posteriormente a la elaboracin del Anteproyecto, se pasa a la etapa de Proyecto, donde se
definen con ms detalle las caractersticas fsicas y materiales del mismo, se establece el
programa, el tipo de estructuras, especialidades e instalaciones interiores. Una vez definido
esto, se solicita un Permiso de Edificacin, para as dar inicio a las obras una vez que este se
aprueba.
Proyecto de arquitectura
El proyecto de arquitectura es el resultado final del trabajo de la oficina de arquitectos y
consta de dos partes fundamentales:
1. Planos
2. Especificaciones Tcnicas - EETT
Los Planos
Contemplan el desarrollo esquemtico del edificio de manera que puede ser interpretado
segn la informacin que sus plantas, cortes, elevaciones y detalles, los que muestran
grficamente y a escala la naturaleza espacial, estructural y constructiva del futuro edificio.
Profesionales
Cuanto ms complejo y grande sea el proyecto ms grande ser la cantidad de planos y
mayor la cantidad de hojas de las EETT. Con esta informacin se puede proceder a una
primera estimacin real de los costos de construccin y a encargar los proyectos de
especialidades, vale decir, los proyectos especficos de los sistemas, la estructura y otros
componentes especficos del edificio y que necesitan un estudio especial y que tambin se
desarrollan en planos y EETT.
Cada uno de estos proyectos complementarios est a cargo de un profesional especfico, por
ejemplo, el proyecto de estructuras puede ser desarrollado por un Ingeniero Civil, mientras
que el proyecto de Iluminacin puede estar a cargo de un Arquitecto, Ingeniero o Tcnico
especializado en dicha rea.
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Cubicacin y presupuesto
Con los planos e informacin detallada en las EETT es posible realizar la cubicacin y
presupuesto de la Obra, tarea que muchas veces se le encarga a un profesional especfico o
a los contratistas postulantes a la ejecucin de la faena.
El tema del presupuesto es una de las partes ms crticas del proyecto, ya que puede coartar
la ejecucin del edificio o de alguna de sus partes; de aqu la importancia de tener un
presupuesto lo ms ajustado a la realidad.
Una vez aprobado dicho presupuesto y sin ms cambios del mandante o entre los
profesionales involucrados se puede contratar a una empresa para la ejecucin del proyecto
o, segn la complejidad del edificio, llamar a licitacin de empresas contratistas para elegir la
que de un menor costo o mayores garantas a la construccin.
En dicha eleccin se debiera considerar tanto el costo final de construccin, los plazos de
ejecucin, la experiencia profesional de la empresa y las garantas posteriores.
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Permiso de edificacin
A pesar que en nuestro pas buena parte de la superficie edificada no se realiza siguiendo los
pasos antes descritos por ser viviendas diseadas y construidas por sus propios dueos o
por "maestros chasquillas", la normativa vigente especifica que cualquier construccin
nueva, ampliacin o modificacin debe contar con los permisos municipales de obra
respectivos y con el aval de profesionales del rea.
Para ello se debe solicitar a la DOM respectiva el Permiso de Edificacin presentando los
proyectos de arquitectura y de especialidades firmados por los profesionales respectivos, los
papeles y certificados que prueban el dominio y normalidad de la propiedad a intervenir y
algunos antecedentes extras para la evaluacin del proyecto respecto de la normativa
vigente, tanto general como particular del lugar donde el sitio de proyecto est inserto.
Permiso de demolicin
Muchas veces para poder construir una edificacin, es necesario demoler otra existente, pero
para ello se requieren autorizaciones con documentos que respalden la accin a realizar:
4. En caso de pareo, informe del profesional competente. (este informe debe sealar que no
se afectara la estructura del pareo, sealndose las medidas de seguridad y control que
se adoptarn respecto de lo que permanece).
5. Presupuesto de la demolicin.
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Permiso de demolicin
Las demoliciones pueden abarcar toda una propiedad o solo parte de ellas, siendo necesario
en el primer caso anexar a la Solicitud un Certificado de Desratizacin otorgado por el
Ministerio de Salud.
Los derechos municipales que se deben cancelar por este concepto son de un 5% del
presupuesto presentado por el profesional.
Permiso de demolicin
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En primer lugar debemos sealar que el vocablo Ampliacin se define, de acuerdo al artculo
1.1.2. de la O.G.U.C. como: aumentos de superficie edificada que se construyen con
posterioridad a la recepcin definitiva de las obras.
La condicin para que la ampliacin sea calificada como Obra Menor, de conformidad a lo
sealado en el artculo 5.1.4. de la Ordenanza General, es que cuente con la Recepcin
Definitiva de las obras.
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Rasante
Recta imaginaria que, mediante un determinado ngulo de inclinacin, define la envolvente
terica dentro de la cual puede desarrollarse un proyecto de edificacin.
Su objetivo tiende a mejorar las condiciones de asoleamiento. Por lo tanto rigen para,
adems de los volmenes mismos, sus aleros y salientes que provoquen sombras. Son
lmites virtuales definidos para cada punto de los deslindes, y constituidos por la rotacin en
torno a un eje vertical ubicado en dichos puntos y su deslizamiento a nivel de suelo, de un
manto cnico invertido recto que contiene un determinado ngulo
Rasante
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Coeficiente de Constructibilidad
Nmero que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta ltima las
reas declaradas de utilidad pblica, fija el mximo de metros cuadrados posibles de
construir sobre el terreno.
Corresponde al mximo construible en una propiedad en el nivel declarado como primer piso.
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Estudio de cabida
Uno de los ejercicios determinantes que se deben realizar previamente a la construccin de
una edificacin, sea cual sea su destino o uso final, es el Estudio de Cabida, el cual tiene por
objetivo determinar cual es la capacidad construible, de un terreno.
Estudio de cabida
Generalmente este tipo de estudios son utilizados por las empresas inmobiliarias para
evaluar la factibilidad de compra de un terreno para sus futuros proyectos, a fin de determinar
la viabilidad econmica del mismo. A partir del Estudio de Cabida se pueden determinar, en
este caso, cuantos departamentos pueden edificarse en un terreno y a partir de eso realizar
un acabado Estudio Econmico para determinar la rentabilidad y proyeccin de su
construccin, y en base a ello, tomar una decisin.
Pero este ejercicio tambin puede ser aplicable, en una escala distinta para otro tipo de
proyectos de carcter comercial o en una escala menor para edificaciones de viviendas
unifamiliares, e incluso para determinar la factibilidad de realizar una ampliacin en una
edificacin.
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Profesional Competente
Arquitecto, Ingeniero Civil, Constructor Civil o Ingeniero Constructor; dentro de sus mbitos
profesionales a los que les corresponde realizar tareas u obras en referencia a la Ordenanza
General y a la Ley.
Profesional Especialista
Los mismos anteriores, ms otros cuya especialidad tenga relacin con estudios o informes
de riesgos a considerar.
Proyectista
Profesional competente que realiza un proyecto de acuerdo a la normativa vigente.
Supervisor
Proyectista, o a falta de ste, Arquitecto o Ingeniero Civil que vela porque el proyecto se
realice en la forma concebida por el proyectista y aprobado por la Direccin de Obras
Municipales respectiva.
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Constructor
Profesional competente que tiene a su cargo la ejecucin de la obra (o representante de
persona jurdica).
Calculista
No esta definido en la Ordenanza, pero se le cita a nivel del permiso como el profesional
competente a cargo del clculo estructural.
Fabricante
Las responsabilidades del fabricante estn vinculadas al cumplimiento de las normas de los
materiales y componentes, que hayan sido especificadas.
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Cuadrillas
Para tener un orden visual en la obra, los distintos grupos de obreros se identifican con
cascos de colores por labor a realizar, siendo: albailes, enfierradores, gsfiter, elctricos,
jornales y capataces o jefatura en general.
Todos los planos consignados para lo anteriormente descrito, debern ser firmados por un
profesional competente que a su vez haya suscrito la solicitud de permiso de edificacin. Slo
las entibaciones y socalzados requieren ser firmadas por un arquitecto o ingeniero. Los
dems planos pueden ser suscritos indistintamente por el arquitecto, el ingeniero o el
constructor.
Libro de obras
El Libro de Obras es un documento que se emplea en los contratos de construccin, con la
finalidad de estampar en l, los eventos y circunstancias ms relevantes relacionados con el
desarrollo de las obras, exigencia establecida en la propia Ordenanza General de Urbanismo
y Construcciones.
Este libro debe utilizarse para anotar todos los sucesos relevantes que se producen en la
obra, tales como instrucciones y aclaraciones de los proyectistas, observaciones o reparos
de la ITO a ciertos procedimientos del contratista, o bien aspectos significativos referidos al
avance de la obra, recepcin de trazados, visitas de especialistas o de la supervisin
municipal, entrega del terreno, recepcin de ejes principales, del sello de fundacin,
modificaciones en el proyecto, (especialmente, aquellas que den origen a un aumento de
obras), las obras extraordinarias, etapas conflictivas (por ejemplo, se abri un moldaje que
necesitar reparacin; las pruebas de presin; controles especficos, etc.)
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Libro de obras
Generalmente para este objetivo se utiliza un cuaderno tipo manifold, con una o dos copias
cuya distribucin debe ser: original para el Mandante, primera copia para el contratista y la
segunda copia quedar adherida al ejemplar. No existe una limitacin en el nmero de libros
que puedan llevarse en cada proyecto.
Libro de obras
Como se indic, debe utilizarse solo para registrar sucesos o eventos relevantes para el
desarrollo de la obra, evitando realizar anotaciones irrelevantes o de menor importancia. De
ser necesario, se recomienda utilizar otros elementos que sirven para llevar otros registros,
tales como:
rdenes e instrucciones
El uso ms frecuente que la ITO hace de la Bitcora es para ordenar a la empresa lo que
debe realizar. Especialmente cuando, por algn motivo, es necesario ejecutar procedimientos
distintos o utilizar materiales diferentes a los sealados en el proyecto.
Certificaciones
En la Bitcora la ITO debe certificar o dar la fe de situaciones o del cumplimiento de rdenes
por iniciativa propia o a solicitud del contratista. Se recomienda que siempre que se certifique
algo en la Bitcora se debe tener la seguridad de que es exacto y precisamente como se
escribe. No esta permitido equivocarse cuando se esta actuando prcticamente en calidad de
ministro de fe.
Autorizaciones
Es frecuente que la ITO de autorizaciones en la Bitcora. De hecho debe hacerse
rutinariamente sobre aspectos crticos, como son autorizaciones de vaciado de concreto,
compactaciones de rellenos, trazados, etc. Este tipo de autorizaciones regulares en el
desarrollo de los trabajos, requiere una cuidadosa revisin previa para asegurarse de que
todo esta correcto.
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Informaciones
Eventualmente, la ITO utiliza la bitcora para informar al contratista sobre alguna situacin,
evento, visita oficial, revisin especial, etc. Cuando sea necesario asentar una nota de este
tipo debemos observar como nica regla el que se anotar en la Bitcora nicamente las
informaciones que representen afectacin al programa, al presupuesto o a la calidad de la
obra.
Prevenciones
Es conveniente durante el desarrollo de la construccin el estar previendo situaciones para
anticiparse a posibles problemas. Estas prevenciones deben trasmitirse al contratista por
medio de la Bitcora.
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Recepcin final
La Recepcin Final o Recepcin Definitiva, es el ultimo trmite que debe cumplir una
edificacin para que la Direccin de Obras la reconozca como tal, luego de esto no existen
ms tramitaciones y la obra queda en cumplimiento de la normativa una vez aprobada la
solicitud.
Recepcin final
Si existiesen cambios en el proyecto, realizados luego de la aprobacin del Permiso de
Edificacin, estos deben declararse modificando aquellos antecedentes y planos que
presenten las variaciones.
Recepcin final
De acuerdo a las caractersticas de cada obra y si no existen modificaciones al Permiso de
Edificacin los requisitos para tramitar la Recepcin Final o Definitiva son los siguientes:
2. Declaracin del Arquitecto sealando que la obra menor fue construida de acuerdo al
Permiso Otorgado.
Recepcin final
Para casos especficos, o construcciones a gran escala existen requerimientos especiales,
por ejemplo: