Obligaia de plat a chiriei.

Locatarul este obligat s plteasc chiria convenit, n cuantumul

i la termenul stabilite prin contract (art. 1796 lit. b C. civ.).

n lipsa termenului, locatarul este obligat s plteasc chiria la

termenele stabilite potrivit uzanelor (art. 1797 alin. 1 C. civ.). Dac nu exist
uzane, potrivit art. 1797 alin. 2 C. civ., chiria se pltete dup cum urmeaz:

- n avans pentru toat durata contractului, dac aceasta nu

depete o lun;

- n prima zi lucrtoare a fiecrei luni, dac durata locaiunii este

mai mare de o lun, dar mai mic de un an;

- n prima zi lucrtoare a fiecrui trimestru, dac durata locaiunii

este de cel puin un an.

Plata chiriei se face la domiciliul debitorului (locatarului) potrivit

regulilor generale (art. 1494 lit. a C. civ.), fiind deci cherabil.

Dac locatarul refuz s plteasc chiria, locatorul poate:

- s cear executarea silit;

- s solicite rezilierea contractului1;
- s invoce excepia de neexecutare (exceptio non adimpleti
contractus), dac chiria urma s fie pltit cu anticipaie i lucrul
nu s-a predat.

De precizat c, potrivit art. 1798 C. civ., contractele de locaiune

ncheiate prin nscris sub semntur privat care au fost nregistrate la organele
fiscale, precum i cele ncheiate n form autentic constituie titluri executorii
pentru plata chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract.

Cnd locatorul a nchiriat lucrul la mai muli locatari, obligaia de

plat a chiriei este conjunct (pentru c rspunderea este contractual), dac nu
s-a prevzut altfel n contract (solidaritatea).

n situaia n care lucrul nchiriat a fost vndut i noul locator

(proprietar) nu l ntiineaz pe locatar, plata fcut vechiului proprietar este
valabil.

1
Pentru amnunte privind particularitile rezilierii locaiunii, a se vedea G. Boroi, op.cit., p. 271 i urm.
 ntruct locaiunea este un contract sinalagmatic i comutativ, n
principiu, nivelul chiriei (obiect al prestaiei chiriaului) trebuie s reprezinte
echivalentul folosinei lucrului de ctre chiria (ntre prestaiile prilor fiind
necesar s existe un echilibru). Avnd n vedere c locaiunea are executare
succesiv (de durat), este posibil ca pe timpul derulrii contractului valoarea
chiriei s scad i, n consecin, s se produc un dezechilibru ntre obligaiile
prilor (de exemplu, valoarea chiriei convenite prin contract s se diminueze
consistent din cauza inflaiei).

n sprijinul situaiei de mai sus, n doctrina anterioar a fost

formulat teoria impreviziunii, concept potrivit cruia prile care ncheie un
contract de lung durat subneleg (la ncheierea acestuia) condiia ca
mprejurrile economice s rmn aproximativ aceleai pe toat durata
contractului i, n consecin, ulterior, n caz de dezechilibru ntre prestaii,
partea afectat de aceste modificri va fi ndreptit s cear fie revizuirea
clauzelor contractului, fie chiar rezilierea acestuia2.

Noul Cod civil a intervenit n reglementarea situaiei de mai sus,

reglementnd instituia impreviziunii. Astfel, n acord cu fora obligatorie a
contractului, prile sunt inute s i execute obligaiile, chiar dac executarea
lor a devenit mai oneroas, fie datorit creterii costurilor executrii propriei
obligaii, fie datorit scderii valorii contraprestaiei (art. 1271 C. civ.)3.

Cu titlu de excepie, dac executarea contractului a devenit excesiv

de oneroas datorit unei schimbri excepionale a mprejurrilor care ar face
vdit injust obligarea debitorului la executarea obligaiei, instana poate s
dispun:

a) adaptarea contractului, pentru a distribui n mod echitabil ntre

pri pierderile i beneficiile ce rezult din schimbarea
mprejurrilor;

b) ncetarea contractului (la momentul i n condiiile pe care le

stabilete).

De menionat c dispoziiile de excepie prevzute de art. 1271 alin.

2 C. civ. sunt aplicabile numai dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele
condiii:
2
n acest sens, teoria impreviziunii este apreciat numai ca o excepie aparent de la fora obligatorie a
contractului; a se vedea C.E. Zama, Teoria impreviziunii, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006, p. 63-64; E. Chelaru,
Fora obligatorie a contractului. Teoria impreviziunii i competena n materie a instanelor judectoreti, n
Dreptul nr. 9/2003, p. 41.
3
Potrivit art. 107 din Legea nr. 71/2011, dispoziiile referitoare la impreviziune se aplic numai contractelor
ncheiate dup intrarea n vigoare a Noului Cod civil.
- schimbarea mprejurrilor a intervenit dup ncheierea
contractului;

- schimbarea mprejurrilor, precum i ntinderea acestora nu au

fost i nici nu puteau fi avute n vedere de ctre debitor, n mod
rezonabil, n momentul ncheierii contractului;

- debitorul nu i-a asumat riscul schimbrii mprejurrilor i nici

nu putea fi n mod rezonabil considerat c i-ar fi asumat acest
risc;

- debitorul a ncercat, ntr-un termen rezonabil i cu bun-

credin, negocierea adaptrii rezonabile i echitabile a
contractului.