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REALES
(Mariani de Vidal tomo 3, pgs. 467 a 521 + clases)
CONCEPTO Y FUNDAMENTO
El derecho de propiedad se caracteriza por ser absoluto y otrogar la
mayor cantidad de facultades a su titular. El derecho debe respetarse
por todos, es por esto que debe ser conocido, y ese conocimiento se
cumple a travs de su publicidad. La publicidad tiene como finalidad
proteger el comercio y el trfico jurdico y en funcin de la proteccin
del crdito. Esto es sostenido por Vlez en la nota al art. 577, 2
parte: no se concibe que una sociedad est obligada a respetar un
derecho que no conoce.
- Personales y reales.
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Personales: enfocado al aspecto subjetivo, toma como base a la
persona del titular, se inscriben sus datos , o sea que conociendo el
nombre del titular, puede conocerse si los derechos reales figuran
inscriptos a su favor.
Reales: toma como base a la cosa sobre la cual recaen los derechos
reales. Por este sistema cada inmueble est matriculado con su
correspondiente nmero de orden, asignndosele una hoja especial
llamada folio real donde se asientan toda constitucin, trasmisin o
extincin de los derechos reales (es nuestro sistema actual, tambin
se usa en Alemania).
- Convalidantes y no convalidantes.
Convalidantes: significa que la inscripcin el registro valida o purifica
los vicios que pudiera tener el ttulo, por lo tanto el registro valida un
instrumento defectuoso. Se da en Alemania.
No convalidantes: la inscripcin no convalida el ttulo ni subsana los
defectos que tubiere segn las leyes (es nuestro sistema -art. 4, ley
17.801-). La inscripcin no subsana los vicios que existen en lo que
estoy inscribiendo.
ANTECEDENTES HISTRICOS
Derecho romano: la publicidad se cumple a travs de actos
formalistas, el ms importante y el que termin reemplazando
totalmente a los otros, es la tradicin. Por lo tanto el sistema registral
no exista.
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3. Si todo est bien, el registro expide un certificado de ttulo, en
dos ejemplares, uno queda archivado y el otro se entrega al
solicitante. Dicho certificado es endosable, puede trasmitirse
por simple endose, pero esta trasmisin debe inscribirse en el
registro.
En este sistema la inscripcin es constitutiva.
Argentina
Antes de la ley 17.801 muy parecido al sistema romano, bastaba la
tradicin y la publicidad casi no exista, salvo para las hipotecas
(registro de hipotecas, muy precario y rudimentario). No haba una
regulacin formal.
PRINCIPIOS REGISTRALES
- Principio de rogacin (o de instancia).
Implica que los registros no actan de oficio, sino que siempre lo
hacen a pedido de parte, su actuacin siempre es rogada o pedida
por alguien. Art. 6: personas que pueden fomular la peticin, implica
que debe ser a pedido de parte. Art. 7: de acuerdo a la
reglamentacin local.
Esta es la regla general, pero hay tres excepciones:
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a) Caducidades de derechos: el derecho real de hipoteca caduca de
pleno derecho y sin necesidad de peticin alguna a los 20 aos, si no
se renovare antes. Para renovarlo debo pedir una reinscripcin, lo
mismo sucede con los embargos o inhibiciones generales de bienes,
donde el plazo es de 5 aos.
b) las anotaciones provisionales: es el caso de documentos
observados o rechazados por el registro.
c) las anotaciones sobre expedicin de certificados.
- Principio de especialidad.
Se refiere al objeto del derecho real que se pretende inscribir, que
debe estar perfectamente determinado, deben figurar valor,
gravmenes, monto y causa, del inmueble y los datos del ttular. Se
relaciona con la matriculaicn del bien.
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- Principio de legalidad.
El principio de legalidad impone que los ttulos que se pretenden
inscribir sean sometidos previamente a un exmen para lograr que
slo se inscriban los ttulos vlidos y perfectos. Los arts. 8 y 9 regulan
esta facultad del registro de examinar el ttulo cuya toma de razn se
est verficando para saber si el ttulo tiene todos los requisitos para
ser inscripcto, es lo que se llama sistema de calificacin registral. El
registro puede rechazarlo (en casos de nulidad absoluta o manifiesta)
o bien observarlo. Si lo observa, lo devuelve al solicitante para que lo
rectifique y hace una anotacin provisional por 180 das (si el
documento es subsanable).
Si el solicitante acepta la observacin, rectifica el ttulo y as cumple,
pero si no esta de acuerdo -ya sea con la obeservacin o con el
rechazo del documento- tiene que solicitar al registro que rectifique
esta calificacin, esto implica una prrroga del plazo. Si en el registro
no admitieran el pedido, puede recurrir a la autoridad de aplicacin
superior del registro o apelacin que indique la ley (art. 12).
- Pincipio de prioridad.
Establece que tiene prioridad el derecho que primero se inscribe. La
prioridad se establece con relacin al orden cronlogico de la
inscripcin, primero en el tiempo, primero en el derecho (arts. 18 y
19). Este es el principio.
No obstante, los actos que se presenten para ser inscripctos dentro
de los 45 das de su otorgamiento, se los considera registrados a la
fecha de la instrumentacin (art. 5, efecto retroactivo)
Adems, la ley establece una reserva de prioridad indirecta por el
trmino de validez de los certificados para los actos que se
instrumenten dentro de ese plazo.
- Principio de publicidad.
Implica que las constancias que obran en el registro son pblicas y
abiertas a todo el mundo (sin perjucio del pago de ciertos aranceles).
Los interesados podrn acceder a las constancias registrales, ya sea
directamente a travs de la consulta, o a travs de infomes y
certificados. Esto es concordante con el fin porpio del registro, que es
dar publicidad a las situaciones jurdicas existentes (arts. 22, 23 y 25).
DOCUMENTOS REGISTRABLES
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Son los documentos que deben inscribirse. Se inscriben los ttulos, es
decir, un hecho, acto o contrato autorizado por un funcionario; el
ttulo se examina para ver si puede ser inscripto desde la ptica de la
ley registral.
Deben inscribirse los siguientes documentos (art. 2):
1. los que constituyan, trasmitan, declaren, modifiquen o extingan
derechos reales sobre inmuebles (inc. a).
2. los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias
cautelares (inc. b).
3. los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales (inc. c),
como por ejemplo, para los automotores.
Los requisitos que deben reunir los documentos para ser inscriptos
son (art. 3):
- Intrumentos pblicos:
- que estn constituidos por escritura notarial o resolucin
judicial o administrativa, segn legalmente corresponda (inc.
a).
- que tengan las formalidades establecidas por las leyes (inc. b).
- que sean autnticos y hagan fe por s mismos o con otros
complementarios en cuanto al contenido, objeto de la registracin,
sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o
asiento practicable.
- Instrumentos privados:
- en principio no pueden ser registrados, salvo los casos
esxcepcionales y expresos establecidos por la ley, a cuyo fin la
firma de sus otorgantes debeb aparecer certificada por
escribano pblico, juez de paz o funcionario competente.
PROCEDIMIENTO
1) Rogacin: el particular presenta la solicitud con los recaudos
necesarios. Sin perjuicio de que cada reglamentacin tenga sus
propias formalidades (art. 7).
2) Examen: realizado por el registro, este examen se conoce como
calificacin registral (arts. 2 y 3). Si sumple con las
formalidades se inscribe; si no, se realizan observaciones o
directamente se rechaza (arts. 7, 8 y 9), en el caso en que la
persona no est de acuerdo con el rechazo o con la observacin
formulada puede solicitar que se rectifique, y si no se rectifica,
puede pormover el recurso o la impugnacin que corresponda
(art. 12).
3) Inscripcin (efecto declarativo): tiene efecto retroactivo (art. 5).
Las escrituras pblicas presentadas dentro de los 45 das de la
instrumentacin de la escritura (es decir cuando fue otorgada)
se van a inscribir con la fecha de su otorgamiento. La
inscripcin tarda es vlida pero carecer de retroactividad. Esto
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cobra especial importancia en los casos en que se inscriban
hipotecas y embargos.
MATRICULACIN
La exigencia de matriculacin se estableci para cumplir con el
principio de especialidad. Los inmuebles (respecto de los cuales
deben inscribirse los documentos a que se refiere el art. 2) deben ser
matriculados en el registro correspondiente a su ubicacin. No deben
matricularse los inmuebles del dominio pblico (ya que no pueden ser
objeto de derechos reales, por estar fuera del comercio).
- Informes.
Son instrumentos pblicos y hacen responsables a quienes los
emiten. Slo cumplen con la funcin de dar noticia sobre cualquiera
de sus constancias.
Si bien son similares a los certificados, se diferencias de ellos:
- Los informes no garantizan la inmutabilidad del asiento.
- Los infomes tampoco otorgan reserva de prioridad.
- Certificados.
Son instrumentos pblicos que tienen el mismo valor que el asiento
original, siendo responsable quien los expide, en el caso de
inexactitud.
Su finalidad (al igual que la de los informes) es la de acreditar frente a
terceros la plenitud, limitacin o restriccin y la libertad de
disposicin de los derechos inscriptos.
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Una vez solicitados en el RPI se hace una reserva de prioridad y
garantizan la inmutabilidad de los datos que hacen conocer.
Reserva de prioridad
La anotacin en el correspondiente folio del inmueble, de la
expedicin de un certificado para la realizacin de un determinado
acto, produce los efectos de una anotacin preventiva, que causa una
reserva de prioridad para el derecho que resulte de aquel acto,
siempre que ste se instrumentara e inscribiera dentro de los plazo
de validez del certificado. Es por esto que el hecho de expedir un
certificado produce un bloqueo registral hasta la fecha de
vencimiento del mismo. El bloque implica que quien obtuvo el
certificado tiene asugurada prioridad a su favor, pero no implica que
el registro quede paralizado (pueden expedirse otros certificados,
ingresar otras anotaciones preventivas, como embargos, etc.).
Inmutabilidad
Ya que garantizan la inmutabilidad de los datos contenidos, tienen un
determinado plazo de vigencia, transcurrido el cual caducan
inmediatamente. El registro anota que ha expedido un certificado,
incluyendo el objeto del mismo (para dar publicidad de este acto a los
interesados).
Los informes tienen vigencia por 15, 25 o 30 das segn de
documentos autorizados por escribanos (o funcionarios pblicos) con
domicilio legal en la ciudad asiento del registro (15 das), o en el
interior de la provincia (25 das), o fuera del mbito del territorio (30
das).
Si el inmueble y el escribano corresponden a la capital federal, el
certficado dura 15 das, en este plazo el escribano va a tener que
otorgar la escritura traslativa de dominio, para asegurarse de que no
se modifique el certificado de dominio.
Si el certificado se vence y la escritura todava no fue otorgada le escribano debe
pedir otro certificado, o en el caos en que las partes decidan otorgar el instrumento
de todas maneras, debe hacerles saber de esta circuntancia para evitar su
responsabilidad.
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Es obligacin del escribano, pedir los certificados y registrar la
escritura en el plazo de 45 das, si no lo hace le corresponde al cliente
reclamar daos y perjuicios.
El registro se presume completo, es decir, que el registro presume que todos los
documentos sobre inmuebles estn debidamente inscriptos en el registro.
Existen dos clases de terceros registrales:
Tercero latino: es el del art. 2505. El trecero latino se configura por la inscripcin de
un ttulo vlido y firme. Decir que el registro es completo, significa que si el
documento no est inscripto no existe. La presuncin solo beneficia a los que
inscriban. Art. 2505: La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre
inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los
respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda.
Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn
registradas.
REGISTROS PERSONALES
CONCEPTO DE ANOTACIN PERSONAL
Se trata de los registros que versan sobre las limitaciones o
restricciones de las personas para disponer libremente de sus bienes,
como una inhibicin general de bienes, o un embargo, y todas las
dems circunstancias personales que incidan sobre la disponibilidad
jurdica del bien.
Anotacin personal: criterio segn el cual las anotaciones de las
restricciones patrimoniales se hacen en funcin de la persona.
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SUPUESTOS CONTEMPLADOS
El principio general es que las anotaciones versan sobre los bienes y
no sobre las personas. Pero hay excepciones, en las que se registra
teniendo en cuenta a la persona fsica o jurdica. Son las inhibiciones
y todas las restricciones o limitaciones sobre la disponibilidad de los
bienes que los jueces fijen sobre un persona.
NOTAS ACLARATORIAS
Se da principalmente en el caso en que una transaccin este sujeta a
condicin (ya sea suspensiva o resolutoria), donde el registro tomar
nota del cumplimiento o no de la condicin.
RECTIFICACIN DE ASIENTOS
Debe ser a pedido de parte, como se presume la veracidad de los
asientos, el peticionanate tiene que inciar una rectificacin de asentos
(arts. 34 y 35).
Se extienden por inexactitud del registro, que puede deberse a:
- error u omisin dentro del documento, se rectifica con un
documento nuevo.
- error o omisin del documento que antecede, se rectifica teniendo a
la vista el mencionado documento.
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Si es a pedido de parte, se da cuando:
- Se solicita la inscripcin de una nueva escritura que indica la
cancelacin de un derecho real (dice: se cancel tal derecho
real). Si se inscribe una escritura para cancelar un asiento debe
figurar el consentimiento del titular, si su derecho era vitalicio, y
ha fallecido se necesita la partida de defuncin.
- Se solicita la inscripcin de un derecho de dominio a nombre de
otra persona. Para el anterior titular el derecho se cancela.
- Por confusin.
- Por sentencia.
- Por ley (por ejemplo: expropiacin).
Si es de pleno derecho, se da cuando:
- Se cumple el plazo legal que impone la caducidad de un
derecho: por ejemplo si la hipoteca no se renueva a los 20 aos
se extingue, otro ejemplo, las cautelares se extinguen a los 5
aos (siempre que no se especifique otro plazo).
LEGISLACIN CATASTRAL
Ley 14.159 de 1952 ordena proceder a la ejecucin de un registro
de catastro.
Catastro: es un plano geomtrico de todos los inmuebles y fincas del
pas. se realiza con el auxilio de agrimensores, puede incluir fotos
desde el aire. La ley impuso esta obligacin pero nunca se hizo
ningn catastro.
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- Parcelas: cosa mueble de extensin territorial continua y
deslindada por un polgono de lmites. Si se tiene en cuenta el
nivel econmico, tenemos el concepto de unidad econmica
bsica que es la porcin de terreno mnima para que sea
econmicamente rentable.
- Implementa el folio catastral que contiene la caracterstica de
ordenamiento, la ubicacin geogrfica, los linderos y las
medidas, todo desde un punto de vista geogrfico. Desde el
punto de vista jurdico incluye los datos de los registros de la
RPI, el domicilio del titular, entre otras cosas.
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