APUNTES DE LEGISLACION URBANISTICA I

FUENTES DE LA LEGISLACION URBANISTICA.-

1.- LA CONSTITUCION.-

La Constitucin reconoce que la finalidad del Estado es la de

promover el bien comn, para lo cual debe contribuir a crear las condiciones
sociales que permitan a todos y a cada uno de los integrantes de la comunidad
nacional su mayor realizacin espiritual y material posible, con pleno respeto a
los derechos y garantas que la misma Constitucin establece (art. 1 inc. 3 ) A
su vez, garantiza el derecho a la vida, asegura el respeto y proteccin a la
vida privada, el derecho a vivir en un medio ambiente libre de contaminacin
y la proteccin de la salud. ( Art. 19 N 1,4,8 y 9). Por otra parte, el respeto al
derecho de propiedad como garanta constitucional no es un obstculo
para establecer limitaciones a l que derivan de su funcin social, la que
comprende, entre otras, los intereses generales de la Nacin, la utilidad y
salubridad pblicas y la conservacin del patrimonio ambiental.

Sobre estas bases fundamentales, se puede sostener que es

deber del Estado, a travs de la planificacin territorial y de las normas tcnicas
urbansticas, regular el uso del suelo y fijar las condiciones mnimas de diseo y
conservacin de los edificios, para asegurar a las personas una habitabilidad
satisfactoria del espacio urbano. -

2.- LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y

CONSTRUCCIONES.-

Nuestro pas cuenta con una amplia y extensa legislacin

urbanstica que gira en torno a la LEY GENERAL DE URBANISMO Y
CONSTRUCCIONES, D.F.L. N 458, de 1976,1, texto base a partir del cual, la
Ordenanza General De Urbanismo Y Construcciones desarrolla, in extenso, la
mayora de los temas que aquella trata. As, esta legislacin fundamental, regula
la competencia de los principales servicios pblicos en materias urbanas y de
construccin; establece las normas a partir de la cual se pueden crear los planes
1
Publicado en el Diario Oficial el 13 de abril de 1976
reguladores; precisa los instrumentos que la autoridad puede utilizar para hacer
eficaz el plan; regula los permisos de construccin y urbanizacin, y establece
las sanciones que pueden aplicarse al incumplimiento de sus normas. Al
respecto, el art. 2 de la Ley dispone que La Ley General, contiene los principios,
atribuciones, potestades, facultades, responsabilidades, derechos, sanciones y
dems normas que rigen a los organismos, funcionarios profesionales y
particulares, en las acciones de planificacin urbana, urbanizacin y
construccin.
3.- LA ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIN.
Se trata del cuerpo reglamentario de la ley; detalla los
procedimientos relacionados con la planificacin urbana, obtencin de permisos
de construccin y urbanizacin y regula las normas tcnicas de diseo y
arquitectura que deben cumplir las construcciones de acuerdo al destino que se
les d; regula las viviendas acogidas a la ley de Propiedad Horizontal y
establece un reglamento especial para las viviendas econmicas.-
Seala el art. 2 de la Ley que La Ordenanza General, contiene
las disposiciones reglamentarias de esta Ley y que regula el procedimiento
administrativo, el proceso de planificacin urbana, urbanizacin y construccin, y
los estndares tcnicos de diseo y construccin exigibles en los dos ltimos.

4.- LAS ORDENANZAS LOCALES CONTENIDAS EN LOS PLANOS

REGULADORES COMUNALES E INTERCOMUNALES.-
Estas ordenanzas son el necesario complemento de la
legislacin urbanstica, toda vez que slo a travs de estos instrumentos de
planificacin es posible orientar y regular el desarrollo armnico de cada territorio
comunal. Esta normativa, si bien es de inferior rango jerrquico, no es menos
importante que la anterior, desde que es ella la que permite determinar el uso
concreto que puede drsele al suelo urbano de cada comuna.

5.- LAS NORMAS TCNICAS. -

Como su nombre lo indica, contienen y definen las caractersti-
cas tcnicas de los proyectos, materiales y sistemas de construccin y
urbanizacin, para el cumplimiento de los estndares exigidos en la Ordenanza
General (art. 2 de la LGUC). Estas normas las confecciona el Instituto Nacional
de Normalizacin2 y las aprueba por decreto supremo, el Ministerio de Vivienda
y Urbanismo, por orden del Presidente de la Repblica (art. 3 LGUC) Segn lo
sealado en el art. 106 de la LGUC, los materiales y sistemas a usar en las
urbanizaciones y construcciones deben cumplir con las normas tcnicas

2
Por D. S. N 678 del Ministerio de Justicia de 1973, publicado en el Diario Oficial el 5 de junio del mismo
ao, se cre el Instituto Nacional de Normalizacin que reemplaz al Instituto Nacional de Investigaciones
Tecnolgicas y Normalizacin
 preparadas por el Minvu, sus servicios dependientes o el Instituto Nacional de
Normalizacin.-

6.- LAS CIRCULARES E INTERPRETACIONES DEL MINVU

a) Las Circulares.-
A travs de las circulares, dice el art. 4 de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, la Divisin de Desarrollo Urbano imparte
las instrucciones necesarias para la poder aplicar la legislacin urbanstica,
especficamente las disposiciones de la Ley y su Ordenanza General.
El precepto citado agrega que las circulares se mantendrn a
disposicin de cualquier interesado, pero no exige que ellas sean publicadas en
el Diario Oficial, lo que limita notoriamente su conocimiento por parte del
pblico en general.
b) Las Interpretaciones
El mismo art. 4 seala que a travs de las Secretaras
Regionales Ministeriales tambin le corresponde supervigilar las
disposiciones legales, reglamentarias, administrativas y tcnicas sobre
construcciones y urbanizacin e interpretar las disposiciones de los instrumentos
de planificacin territorial.
Interpretar una norma consiste en fijar su verdadero sentido y
alcance. De all que la Corte Suprema ha sealado que la interpretacin slo es
posible cuando existan normas cuyo sentido no sea claro, por lo que frente a un
vaco legal, el Seremi no tiene facultades para crear normas que solucionen el
problema.3

CARACTERISTICAS DE LA LEGISLACION URBANISTICA.-

1. La legislacin urbanstica es eminentemente tcnica, de

suerte que ella no slo contempla normas de carcter general, sino tambin
normas muy especficas que precisan hasta en sus ms mnimos detalles las
caractersticas de ciertas construcciones en funcin del destino de las mismas,
as como la calidad de los materiales empleados. El objeto es resguardar el
inters colectivo de forma tal de que las construcciones estn dotadas de las
mnimas condiciones de calidad y seguridad4.-

3
Rev. Derecho y Jurisprudencia. T. 94, segunda parte, seccin quinta, pgs. 129 y sgtes. En el mismo sentido
puede verse Corte de Apelaciones de Antofagasta. Fallos del Mes N 412, pg. 30

4
Los Ttulos 4 y 5 de la OGUC relativos a la arquitectura y construccin, regulan con detalles, las normas tcnicas que han de
respetarse en toda edificacin.
 2. Como consecuencia de lo anterior, la normativa en comento
exige la intervencin obligatoria de profesionales ligados al
urbanismo y a la construccin, esto es, arquitectos, ingenieros, ingenieros
constructores y constructores civiles, encargados de proyectar, calcular y
ejecutar las obras de urbanizacin y construcciones; as como tambin la
asistencia de tcnicos especializados en las instalaciones sanitarias y
energticas.-
3. Se caracteriza adems esta legislacin por entregar a los
conjunto de potestades destinadas a
rganos pblicos un
controlar la actividad de la construccin en las zonas
urbanas y rurales. Desde esta perspectiva, se establece el principio de
que toda construccin necesita la obtencin de autorizaciones previas y la
recepcin final de tales obras, sin las cuales no se pueden ejecutar o tener por
ejecutadas.
Las Municipalidades, a travs de sus departamentos de Obras,
son las encargadas de cumplir estas funciones. En un nivel superior, lo hacen
las Secretaras Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo al ejercer
funciones de fiscalizacin y resolviendo los reclamos que se presenten en contra
de ellas. En el mbito nacional el Ministerio de Vivienda y Urbanismo cumple un
papel de coordinacin y formulacin de las polticas nacionales de desarrollo
urbano.-

4. Es una actividad planificada.- La legislacin

urbanstica se caracteriza, en fin, por establecer una planificacin obligatoria del
suelo urbano con el objeto de regular el uso o destino que puede drsele.- En
este sentido, se ha optado por someter el suelo urbano a una estricta
planificacin territorial que orienta y regula el desarrollo de los centros urbanos
en funcin de una poltica nacional, regional y comunal de desarrollo
socioeconmico. Esta planificacin, una vez oficializada, se transforma en
normas de observancia obligatoria, como tendremos oportunidad de ver en los
captulos siguientes.

LA INTERVENCION ESTATAL EN LA CONSTRUCCION.-

1. EL MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO.-

Esta Secretara de Estado se encuentra regulada por la ley

16.391, ley orgnica y en el D.L. 1.305, de 19765, que la reestructur y
regionaliz.-Conforme al art. 2 de su ley orgnica, El Ministerio tendr a su
cargo la poltica habitacional del pas y la coordinacin de las instituciones que
se relacionen con el Gobierno por su intermedio. El Ministerio de Vivienda y
urbanismo, se encuentra hoy en da territorialmente desconcentrada en una
5
Diario Oficial 19.2.1976
Secretara Ministerial Metropolitana y las Secretarias Regionales Ministeriales de
Vivienda y Urbanismo (SEREMINVU). En el mbito central el Ministerio est
integrado por el Ministro y su gabinete, la Subsecretara, el Comit de planifica-
cin y Coordinacin.- A su vez, la Subsecretara se compone de seis divisiones,
dentro de las cuales hay que destacar la Divisin de Desarrollo Urbano.-
Conforme a lo sealado en el art. 4 de su ley orgnica,
corresponde al Ministerio formular y supervigilar las polticas nacionales en
materia habitacional y urbanstica y las normas tcnicas para su cumplimiento y
la coordinacin y evaluacin metropolitana y regional en materia de vivienda y
urbanismo.
Por su parte la LGUC dispone en su artculo 3 que al
Ministerio de Vivienda y Urbanismo corresponder aprobar por decreto supremo,
por orden del Presidente de la Repblica, las Normas tcnicas que
confeccionar el Instituto Nacional de Normalizacin y los Reglamentos de
Instalaciones Sanitarias de Agua Potable y Alcantarillado, y de Pavimentacin.
- LA DIVISION DE DESARROLLO URBANO
Esta Subsecretaria del Ministerio de Vivienda , tiene, en
lo que nos interesa, las siguientes funciones (art. 12 D.L. 1.305):
- Proponer la poltica nacional de desarrollo urbano y la poltica nacional de
infraestructura sanitaria, pavimentacin y vialidad urbana en coordinacin con
los sectores socioeconmicos;
- Elaborar los planes nacionales de desarrollo urbano y coordinarlos en el mbito
nacional e interregional;
- Realizar el estudio y proponer la dictacin de las normas tcnicas nacionales
de infraestructura y proponer las normas sobre instalaciones domiciliarias de
agua potable, alcantarillado, electricidad, gas, telfonos y pavimentacin de vas
urbanas, y las normas de administracin, explotacin, conservacin y
mejoramiento de los servicios de agua potable y alcantarillado, fiscales,
municipales o particulares.
La LGUC, tambin tiene funciones reglamentarias, al sealar
en su art. 4 que al Minvu le corresponde, a travs de la Divisin de Desarrollo
Urbano, impartir las instrucciones para la aplicacin de las disposiciones de esta
Ley y su Ordenanza General, mediante circulares, las que se mantendrn a
disposicin de cualquier interesado.

- LAS SECRETARIAS REGIONALES Y METROPOLITANA DEL MINVU

Su misin es la de concretar la poltica nacional de vivienda y
urbanismo en sus respectivas jurisdicciones, para lo cual realizan labores de
planificacin, programacin, evaluacin, control y promocin de dicha poltica.
Deben velar, adems, por el estricto cumplimiento de los Servicios Regionales y
Metropolitano de Vivienda y Urbanizacin en sus respectivas jurisdicciones, de
todos los planes, normas e instrucciones impartidas por el Ministerio. As lo
especifica el art. 23 del D.L. 1.305.-
 La ley orgnica del Minvu tambin les entrega, por delegacin,
las facultades que la Divisin de Desarrollo Urbano tiene en las siguientes
materias:
a) Supervigilar el cumplimiento por parte de las direcciones de
obras municipales de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de toda
otra norma legal o reglamentaria referida a la misma materia.6
b) Resolver en segunda instancia las reclamaciones
interpuestas en contra de las resoluciones adoptadas por los Directores de obras
municipales en asuntos relativos a la construccin y urbanizacin.7 8

Del mismo modo, el Minvu, a travs de las Secretaras

Regionales Ministeriales, debe supervigilar las disposiciones legales,
reglamentarias, administrativas y tcnicas sobre construccin y urbanizacin e
interpretar las disposiciones de los instrumentos de planificacin territorial y las
normas tcnicas de esta legislacin (art. 4 LGUC)
- LOS SERVICIOS REGIONALES Y METROPOLITANOS DE LA VIVIENDA Y
URBANISMO, SERVIU.-

Son instituciones autnomas del Estado, con personalidad

jurdica y patrimonio distinto del Fisco9, de duracin indefinida, de derecho
pblico, cuya funcin es ejecutar las polticas, planes y programas que ordene
directamente el Ministro o a travs de sus Secretaras Ministeriales.-

Su reglamentacin se encuentra contenida en el ttulo III de la

Ley orgnica del Minvu y, principalmente, en su reglamento orgnico, D.S. 355
del Minvu, de 197710.

Este Servicio no tiene competencia en el mbito de la

planificacin sino slo en ejecucin de las polticas, planes y programas que
disponga desarrollar el Minvu para materializar las polticas de vivienda y
urbanismo.-
6
El art. 24 de la Ley Orgnica del Minvu dispone que esta facultad corresponde ejercerala a cada Secretara
Ministerial, en su jurisdiccin, cuando el Ministerio de Vivienda y Urbanismo determine que cuentan con
unidades competentes para realizar estas actividades, lo que se hizo en virtud del D.S. 397, del Minvu,
publicado en el Diario Oficial el 8 de febrero de 1977.

7
Tambin en este caso la facultad la aplica cada Secretara Regional Ministerial. Ver nota anterior

8
Anloga facultad se contempla en el art. 12 de la LGUC. No obstante, en sta se elimin la frase en segunda instancia por
modificacin introducida por la ley 19472
9
No obstante, tanto sus presupuestos como inversiones, requieren autorizacin previa del Minvu para su posterior
aprobacin, de conformidad a las normas del decreto ley orgnico de administracin financiera del Estado ( D.L. 1.263,
de 1975 ). Art. 25 inciso segundo del art. 25 del D.L. 1.305

10
Publicado en el Diario Oficial el 4 de febrero de 1977
 Los Serviu tiene facultades para adquirir terrenos, proyectar y
ejecutar urbanizaciones, proyectar y llevar a cabo obras de equipamiento
comunitario, formacin de reas verdes, vas y obras de infraestructura, y en
general, cumplir toda otra funcin de preparacin o ejecucin que permita
materializar las polticas de vivienda y urbanismo y los planes y programas
aprobados por el Ministerio.-

Ahora bien, no obstante que los Serviu desarrollan en la

actualidad fundamentalmente una labor vinculada a la poltica habitacional
propiamente tal, esto es, funciones de radicacin y erradicacin de
campamentos y poblaciones marginales, construccin y financiamiento de
viviendas sociales, subsisten sin embargo, importantes labores asociadas al
urbanismo, dentro de las que cabe mencionar:

a) Se encuentran facultados para expropiar los

inmuebles que sean indispensables para el cumplimiento de los programas
de construccin de viviendas, equipamiento comunitario, obras de infraestructura
y remodelaciones, incluyndose en estas ltimas los inmuebles destinados a
zonas de reas verdes y parques industriales contempladas en los Planes
Reguladores. Para ello es necesario que los respectivos programas los apruebe
el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, y deben ser publicados en el Diario
Oficial y en un peridico de cada una de las provincias en que dichos programas
se pondrn en ejecucin. Estas expropiaciones se ordenan mediante resolucin
de los Directores de los Servicios de Vivienda y Urbanizacin, previo informe
favorable de los Secretarios Regionales o Metropolitano del Ministerio de
Vivienda y Urbanismo. As lo dispone el art. 51 de la ley 16.391, en su texto
fijado por el artculo nico del D.L. 1.523, de 197611

La ejecucin, renovacin, conservacin y

b)
administracin de las obras de pavimentacin de aceras y
calzadas, en las zonas urbanas de las comunas, con excepcin de la de
Santiago, en cuyo caso las desarrolla su Municipio, y de los caminos pblicos en
su parte urbana, a cargo de la Direccin de Vialidad del Ministerio de Obras
Pblicas. Tales facultades se las entrega la ley 8.946 que fij el texto definitivo de
tambin tiene
la Ley de Pavimentacin Comunal.12 Contralora ha dicho que
competencia en relacin con la revisin, supervisin y
recepcin de obras de pavimentacin en zonas rurales por
aplicacin del art. 82 de la citada ley.13

11
Publicado en el Diario oficial el 31 de julio de 1976

12
Publicada en el Diario oficial el 20 de octubre de 1949

13
Dictamen 17.086 de 2005, en BJA Marzo-Abril 2005, pag 282.
 2. LAS MUNICIPALIDADES

Tradicionalmente, las municipalidades han contado con

atribuciones vinculadas al urbanismo; la actual Ley Orgnica de Municipalidades
no es una excepcin en este sentido ya que la mayora de las funciones
privativas que le entrega se relacionan directamente con estas materias. En
efecto, el art. 3 de su Ley orgnica dispone que corresponde a las
municipalidades, en el mbito de su territorio, las siguientes funciones privativas:

a) Aplicar las disposiciones sobre transporte y trnsito

pblicos, dentro de la comuna, en la forma que determinen las leyes y las
normas tcnicas de carcter general que dicte el ministerio respectivo;

b) Aplicar las disposiciones sobre construccin y

urbanizacin, en la forma que determinen las leyes y las normas tcnicas de
carcter general que dicte el ministerio respectivo;

La planificacin y regulacin de la comuna y la

c)
confeccin del plan regulador comunal, de acuerdo con las normas
legales vigentes;

d) El aseo y ornato de la ciudad.-

- LA DIRECCION DE OBRAS MUNICIPALES.-

La Direccin de Obras Municipales, es una unidad interna del

municipio que, segn el art. 24 de la Ley Orgnica Municipal tiene las siguientes
funciones y atribuciones:
a) Velar por el cumplimiento de las disposiciones de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones, del plan regulador comunal y de
las ordenanzas correspondientes, para cuyo efecto gozar de las
siguientes atribuciones especficas:

1) Dar aprobacin a las subdivisiones de predios urbanos y urbano-rurales;

2) Dar aprobacin a los proyectos de obras de urbanizacin y de
construccin;
3) Otorgar los permisos de edificacin de las obras sealadas en el nmero
anterior;
4) Fiscalizar la ejecucin de dichas obras hasta el momento de su recepcin,
 y
5) Recibirse de las obras ya citadas y autorizar su uso;
b) Fiscalizar las obras en uso, a fin de verificar el
cumplimiento de las disposiciones legales y tcnicas que las rijan;
c) Aplicar normas ambientales relacionadas con obras de
construccin y urbanizacin;
d) Confeccionar y mantener actualizado el catastro de las
obras de urbanizacin y edificacin realizadas en la comuna;
e) Ejecutar medidas relacionadas con la vialidad urbana y
rural;
f) Dirigir las construcciones que sean de responsabilidad
municipal, sean ejecutadas directamente o a travs de terceros, y
g) En general, aplicar las normas legales sobre
construccin y urbanizacin en la comuna.

A su vez, el art. 8 de la LGUC ley dispone que en todas las

Municipalidades se consultar el cargo de Director de Obras, que debe ser
desempeado por un profesional con ttulo universitario, agregando que en
aquellas comunas que tengan ms de 40.000 habitantes, este cargo deber ser
desempeado por un arquitecto o ingeniero civil; en las dems comunas podr
serlo, adems, un constructor civil14. Ningn otro funcionario municipal podr
ejercer estas funciones. Cuando no hubiere oponente al cargo, o cuando los
ingresos municipales no fueren suficientes para costearlo, la Municipalidad
deber contratar, por un perodo determinado, los servicios de un profesional
particular o que desempee otro cargo en la misma comuna o provincia, siendo
el cargo compatible con otros cargos que desempee.
No obstante lo anterior, debe hacerse presente que las
normas citadas se encuentran tcitamente modificadas por la entrada en
vigencia de la ley 19.60215 , que modific el art. 20 de la Ley Orgnica
Municipal16 y estableci que, quien ejerza la jefatura de esta unidad deber
poseer indistintamente el ttulo de arquitecto, de ingeniero civil, de constructor
civil o de ingeniero constructor civil.
Con relacin al ttulo de ingeniero civil que utiliza la ley, la
Contralora General de la Repblica ha precisado que cuando las Facultades de
Ingeniera otorgan el ttulo de ingeniero civil lo hacen sin sealar una determinada
especialidad; en cambio s lo hacen, cuando se refieren a otras profesiones, utilizando
denominaciones especficas, como seran, Ingeniera Civil mecnica e Ingeniera Civil en
Informtica, que por ende, se tratan de ttulos profesionales diferentes. En consecuencia,
el requisito establecido en las disposiciones citadas, debe entenderse referido nica y
exclusivamente al ttulo profesional denominado ingeniero civil. 17
14
Idnticos requisitos contempla el art. 12 N 1 letra a) de la Ley 19.280 que establece los requisitos para el ingreso y
promocin en los cargos de las plantas de personal de las Municipales.
15
D.O. 25.03.99
16
Hoy, art. 24 en el texto refundido de esta Ley
17
Dictamen N 25.301 del 21.7.1998 en Boletn de Jurisprudencia Municiapl N 224, Julio Agosto 1998, pag. 343.
 LA PLANIFICACION EN LA LEY GENERAL DE URBANISMO
Y CONSTRUCCION.-
Para solucionar los mltiples conflictos de inters entre los
particulares, que desean dar al suelo el uso que estimen ms deseable o
rentable, y los de la sociedad que aspira a contar con un entorno lo ms
agradable y cmodo posible, la LGUC ha optado por someter el suelo urbano a
una estricta planificacin territorial que orienta y regula el desarrollo de los
centros urbanos en funcin de una poltica nacional, regional y comunal de
desarrollo socioeconmico. Esta planificacin, una vez oficializada, tiene una
fuerza vinculante, obligatoria, es decir, se transforma en normas de observancia
obligatoria (art. 27 LGUC).
EL OBJETO DE LA PLANIFICACION
A la luz de lo sealado en el art. 27 de la LGUC, el proceso de planificacin se
efecta para orientar y regular el desarrollo de los centros urbanos en funcin de
una poltica nacional, regional y comunal de desarrollo socio-econmico. Por
consiguiente, el objeto de la planificacin son los centros urbanos de las
comunas .Esta precisin conviene tenerla presente a la hora de establecer los
lmites de la planificacin en cuanto su competencia espacial. La duda surge
respecto de la viabilidad de establecer regulaciones que afecten las reas rurales
de la comuna y la posibilidad de excluir de la planificacin ciertos ncleos
urbanos que por una decisin deliberada.
En este sentido, la Ley establece que esta planificacin urbana
se efecte en cuatro niveles de accin que corresponden a cuatro tipos de
reas: nacional, regional, intercomunal y comunal(art. 28). -

I. LA PLANIFICACION URBANA NACIONAL.-

Conforme a lo dispuesto en el art. 29 de la LGUC, corresponde
al Ministerio de la Vivienda y Urbanismo la planificacin del desarrollo urbano a
escala nacional. El inciso segundo del art. 27, dispone a su vez que los
objetivos y metas que la poltica nacional establezca para el desarrollo urbano
sern incorporados en la planificacin urbana en todos sus niveles.- De esta
manera, la planificacin nacional pretende establecer los principios generales y
las polticas especificas que precisen sus objetivos y definan los medios para
alcanzarlos.

Siendo el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo la autoridad

mxima en estas materias, es lgico que ste sea el ente llamado a coordinar
la planificacin regional, intercomunal y comunal de manera tal que exista la
debida armona entre los distintos niveles, por una parte, y entre las diversas
comunas por la otra.
 El art. 12 letra a) de la Ley orgnica del Ministerio, dispone
que, corresponde a la Divisin de Desarrollo Urbano proponer la
poltica nacional de desarrollo urbano. Lamentablemente, pese a la
importancia de contar con este marco o visin general de ordenacin armnica
de los centros urbanos, a nivel nacional, hoy en da no contamos con un
instrumento de esta naturaleza dado que el D.S. N 31 de fecha 14 de marzo de
1985 que aprob un documento denominado precisamente Poltica Nacional
de Desarrollo Urbano fue derogado

II. LA PLANIFICACION URBANA REGIONAL.-

La ley entiende por planificacin urbana regional aquella que

orienta el desarrollo de los centros urbanos de las regiones (art. 30 LGUC). Es
el instrumento que orienta el desarrollo de los asentamientos humanos de la
regin, estableciendo lineamientos para la gestin y planificacin del territorio18
Esta planificacin constituye un marco de referencia para
definir las condiciones generales de ocupacin del territorio regional, orientando
el crecimiento de las reas urbanas existentes y fijando las mejores alternativas
de habitabilidad para la creacin de nuevos centros poblados. Segn lo
dispuesto por el art. 31 de la LGUC, esta planificacin se realiza por medio de un
PLAN REGIONAL DE DESARROLLO URBANO, que fija los roles de los
centros urbanos, sus reas de influencia recproca, relaciones gravitacionales,
metas de crecimiento, etc. Se trata de contar con una instancia de
coordinacin que permita proyectar un desarrollo armnico y sustentable

Elaboracin del plan regional de desarrollo urbano:

Estos planes son elaborados por la Secretara Regional del Ministerio
de Vivienda y Urbanismo respectiva, de acuerdo con las polticas
regionales de desarrollo socioeconmico (art. 32), deben someterse al
sistema de evaluacin de impacto ambiental, se aprueban por el
Consejo Regional, y se promulgar mediante resolucin del
Intendente, la cual se publicar en el Diario Oficial, debiendo incluirse en
la publicacin el texto ntegro de los Lineamientos del Plan. (art. 32 y 33 de la
LGUC, 20 letra f de la Ley Orgnica de Gobierno y Administracin Regional19 y
arts. 2.1.6 de la OGUC). LA Divisin de Desarrollo Urbano ha dicho que los
lineamientos que deben ser publicados ntegramente en el Diario Oficial, definen
las materias que deben ser consideradas para la formulacin de Planes
Reguladores Intercomunales y Comunales, y sus modificaciones, as como para
la evaluacin y aprobacin de proyectos en el rea rural.20

18
As lo define la DDU 155 aprobada por Circular Ord. N 392 de 12 de septiembre de 2005
19
Ley 19.175, D.O. 11.11.92
20
DDU 155
 Obligatoriedad Del Plan Regional De Desarrollo Urbano.
Se trata de una planificacin de carcter indicativo que orienta
el desarrollo de los centros urbanos al tenor de lo que seala el art. 30 la ley.
Sin embargo, el art. 33 agrega que las disposiciones de los planes regionales de
desarrollo urbano debern incorporarse a los planes reguladores
intercomunales, metropolitano y comunales, lo que podra interpretarse como
una aparente obligatoriedad21.
Con todo, no debe olvidarse que este nivel de planificacin
slo establece el diagnstico de la regin y los lineamientos estratgicos, por lo
que no pasa de ser un marco de referencia para la toma de decisiones y
acciones futuras, sin perjuicio de que algunos de estos lineamientos debern
ser considerados al momento de tomar decisiones, en tanto que otros no
pasarn de mera recomendaciones.

III. PLANIFICACION URBANA INTERCOMUNAL

Es aquella que regula el desarrollo fsico de las reas urbanas

y rurales de diversas comunas que, por sus relaciones, se integran en una
unidad urbana (art. 34 LGUC). Cuando esta unidad sobrepase los 500.000
habitantes recibe el nombre de rea metropolitana para los efectos de su
planificacin.

La planificacin urbana intercomunal se materializa en un

plan regulador intercomunal o metropolitano, segn el caso; se
trata de un instrumento constituido por un conjunto de normas y acciones que
orientan y regulan el desarrollo fsico del rea correspondiente.-
Se trata de un instrumento de ordenacin de dos o ms
comunas que se encuentran ntimamente relacionadas entre s de tal suerte que
conforman un gran ncleo urbano que requieren de una planificacin y ejecucin
en conjunto, dado que el desarrollo armnico de estos ncleos urbanos
pertenecientes a dos o ms comunas no puedes ser regulado en forma
independiente por las autoridades de cada una de los municipios que la
conforman. Se necesita una visin de conjunto que permita prever una solucin
integral y armnica conjugando los intereses de las diversas localidades. Los
objetivos que persiguen con la formulacin de este Plan apuntan a coordinar las
estrategias de planificacin de las distintas comunas a objeto de hacerlas
coherentes entre s, evitando las incompatibilidades que podran darse de no
contar con un instrumento que regule, en su conjunto, el desarrollo fsico del
sistema intercomunal.

21
Los Planes Regionales aparecen por primera vez en el D.F.L. N 192, de 1960, que modifica la Ley de urbanismo y
Construcciones de la poca establecindose que estos Planes regionales los aprobar el Presidente de la Repblica por Decreto
Supremo y sus trazados quedarn automticamente incorporados a los Planes Reguladores Intercomunales o Comunales en los
sectores afectados ( art. 89 de la LGUC)
 CONTENIDO DEL PLAN REGULADOR
INTERCOMUNAL.-
Conforme a lo dispuesto en los arts. 35 de la LGUC y 2.1.8 de
la OGUC, el Plan Regulador intercomunal, est compuesto por los siguientes
documentos:

1. Memoria Explicativa, que deber contener los aspectos conceptuales

y tcnicos que justifican las decisiones de planificacin adoptadas en
relacin con los elementos estructurantes territoriales y funcionales de la
intercomuna, tales como: objetivos, fundamentos y metodologa empleada,
incluyendo los estudios y antecedentes tcnicos que sirvieron de base a la
formulacin del diagnstico y los antecedentes necesarios para dar cumplimiento
a la Ley de Bases Generales del Medio Ambiente.
La importancia de esta memoria explicativa radica en
que en ella se establecen los fundamentos y objetivos del Plan y el
sentido de las medidas propuestas. Por ello, en caso de dudas sobre la
forma de implementacin del plan, ella debe remitirse la autoridad municipal para
descifrar el por qu de la regulacin.-

2. Ordenanza, que contendr las disposiciones reglamentarias pertinentes

a este nivel de planificacin urbana intercomunal.
. La ordenanza contiene las disposiciones reglamentarias del
Plan Regulador Intercomunal, referidas entre otras, a las distintas reas que se
determinan; a sus respectivos sectores urbanos, de extensin urbana, de
desarrollo prioritario, de restriccin, de riesgo. A uso de suelo, red vial
estructurante, zonificacin general, equipamiento, infraestructura, lmites de
extensin urbana, densidades y otras caractersticas. En otras palabras, en la
ordenanza se contendrn los elementos macro-urbanos cuya importancia
trasciende el mbito de cada rea urbana, tales como la vialidad estructurante, la
infraestructura sanitaria, reas verdes, reas industriales, reas de proteccin,
etc., adems de las normas urbanas que le sean aplicables.

3. Planos, que expresan grficamente, entre otros, los lmites de

extensin urbana, la zonificacin general, las reas de riesgo y de restriccin, las de
desarrollo prioritario, densidades, red vial, infraestructura, reas verdes y
equipamiento.
En otras palabras, los planos contienen las decisiones de
localizacin expresadas grficamente, complementando los preceptos
contenidos en la Ordenanza, en especial los lmites. Las reas aptas para los
asentamientos humanos, las que deben ser protegidas, las que representan
riesgos para la poblacin y su patrimonio, la definicin de zonas segn usos de
suelo, y la vialidad estructurante.22

22
DDU 26, Cap- III, prrafo 1.2
 PROCEDIMIENTO DE ELABORACION Y APROBACION DEL PLAN
REGULADOR INTERCOMUNAL
El proceso de elaboracin de un Plan Regulador Intercomunal
es de competencia de las SEREMINVU , a quienes les corresponde calificar
las reas sujetas a planificacin intercomunal y las comunas que, para los
efectos de la confeccin del plan regulador comunal, estn sujetas a la
aprobacin previa del plan regulador intercomunal. (art. 39 LGUC). Es esta
misma Secretara la encargada de confeccionar el plan, con consulta a las
Municipalidades correspondientes e instituciones fiscales que se estime
necesario (art. 36 inc. 1 LGUC)
Elaborado un Plan Regulador las
Intercomunal,
Municipalidades respectivas deben pronunciarse sobre l dentro de
un plazo de 60 das, contados desde su conocimiento oficial, vencido el cual
la falta de pronunciamiento debe ser considerada como aprobacin (art. 36 inc.
2).
Sin perjuicio de lo anterior, tambin es posible que previa
autorizacin de la Secretara Regional correspondiente, un grupo de
Municipalidades afectas a relaciones intercomunales pueden confeccionar
directamente un Plan Regulador Intercomunal , el que debe ser aprobado
por dicha Secretara, con consulta a los organismos fiscales que estime
necesario (art. 36 inc. final LGUC).
En lo que respecta a la aprobacin de los planes reguladores
intercomunales, es necesario tener presente que el art. 37 de la LGUC
(DEROGADO TACITAMENTE), que estableca que se aprobaban por
Decreto Supremo, previa autorizacin del Intendente, se encuentra
tcitamente derogado con la entrada en vigencia de las leyes 19.175 y
19.300 sobre Gobiernos Regionales, y Bases Generales del Medio Ambiente.
Inicialmente, la facultad de aprobacin estaba radicada a
escala central, en el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, quien lo haca
mediante decreto supremo por orden del Presidente de la Repblica;
posteriormente,23 y como primer indicio de regionalizacin, se requiri la
autorizacin previa del intendente respectivo.
Luego, con la entrada en vigencia de la Ley Orgnica
Constitucional sobre Gobierno y Administracin Regional, se modific el
rgano administrativo encargado de aprobar estos planes y los planes
reguladores comunales, establecindose en el art. 20, que para el cumplimiento
de sus funciones, el gobierno regional tendra las siguientes
atribuciones:
f) Aprobar los planes reguladores comunales e
intercomunales, de acuerdo con la normativa que rija en la materia,

23
Ley 18.738 D.O 14.09.1988
 como asimismo emitir opinin respecto de los planes reguladores
regionales.
A su vez, dentro de las facultades que el art. 24 LEY 19.175 de
la misma ley entrega al intendente, en su calidad de rgano ejecutivo del
gobierno regional se encuentra:
p) Promulgar, previo acuerdo del consejo regional, los
planes regionales de desarrollo urbano, los planes reguladores
metropolitanos, intercomunales, comunales y seccionales conforme
a las normas de la ley General de Urbanismo y Construcciones;

Finalmente, el art. 36 de la Ley de Gobierno Regional dispone que

corresponder al Consejo Regional:

c) Aprobar los planes regionales de desarrollo urbano,

los planes reguladores metropolitanos y los planes reguladores
intercomunales propuestos por la secretara regional Ministerial de
Vivienda

Siguiendo con esta lgica, al elaborarse la nueva Ordenanza General de

Urbanismo y Construcciones, se tuvo en cuenta la tcita modificacin del art. 37
de la LGUC por la Ley Orgnica Constitucional sobre Gobierno y Administracin
Regional, establecindose que en su artculo 2.1.9.- que:

El Plan Regulador Intercomunal ser confeccionado por la

Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo respectiva, con
consulta a las Instituciones que integran la Administracin del Estado que se
estime conveniente y su aprobacin deber ajustarse al siguiente
procedimiento:

1. Consulta a las Municipalidades cuyo territorio est comprendido o es

vecino al del Plan, las que debern pronunciarse dentro de un plazo de
60 das, contados desde su conocimiento oficial, vencido el cual la falta de
pronunciamiento ser considerado como aprobacin. Previo a dicho
pronunciamiento, la proposicin del Plan deber ser informada
tcnicamente por el Asesor Urbanista del municipio.

Paralelamente el proyecto del Plan deber someterse al Sistema de

Evaluacin Ambiental Estratgica conforme a las normas de la Ley
19.300 modificadas por la ley 20.417 (arts. 7 bis y siguientes)

2. Cumplido el trmite a que se refiere el nmero anterior, la Secretara

Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo remitir el expediente
completo del Plan Regulador Intercomunal al Gobierno Regional para su
aprobacin.
 Formalidades posteriores a la Aprobacin.-
Agrega la Ordenanza en el art. 2.1.9 que el Plan Regulador
lntercomunal, elaborado en conformidad a la LGUC, ser aprobado por el
Consejo Regional y promulgado mediante resolucin del Intendente ,
la cual ser publicada en el Diario Oficial, debiendo incluirse en la publicacin el
texto integro de la ordenanza del Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano.
Sin embargo, debe tener presente que antes debe
someterse a la toma de razn por parte de la Contralora General de
la Repblica, siendo frecuente que este organismo no curse las resoluciones
del Gobierno Regional al detectar inconsistencias de forma y de fondo que
obligan a replantear las propuestas.,
Dichos Planos, junto con un ejemplar de la Memoria
Explicativa, de la Ordenanza y del Diario Oficial en que se hubiere publicado la
Resolucin aprobatoria del Gobierno Regional, sern archivados en el Gobierno
Regional; una copia oficial de dichos documentos ser archivada en la Divisin
de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, otra en la
Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo respectiva y otra en el
Conservador de Bienes Races correspondiente.
Slo se considerarn - segn la Ordenanza- copias autnticas
de los planos y de los documentos mencionados en el inciso anterior, las
transcripciones debidamente certificadas por el ministro de fe del gobierno
regional.-

Vigencia del Plan Regulador Intercomunal.-

Los Instrumentos de Planificacin Territorial, entre ellos, el Plan
Regulador Intercomunal, sus modificaciones o enmiendas, entrarn en vigencia,
a partir de la fecha de publicacin en el Diario Oficial de la resolucin
que los aprueba, a menos que en ste se consigne una vigencia diferida,
debiendo incluirse en la publicacin el texto ntegro de la respectiva Ordenanza,
en los casos que corresponda. En la misma publicacin debern sealarse los
lugares en que cualquier interesado podr adquirir, a contar de esa misma fecha,
la totalidad o algunos de los antecedentes que conforman el nuevo Instrumento
de Planificacin Territorial (Artculo2.1.4.)

OBLIGATORIEDAD DEL PLAN REGULADOR INTERCOMUNAL.-

De acuerdo a lo dispuesto en el art. 38 de la LGUC, Las
disposiciones de los planes reguladores intercomunales que constituyan
alteraciones a las disposiciones de los planes reguladores comunales
existentes, se entendern automticamente incorporadas a stos como
 modificaciones. En trminos similares, el art. 2.1.9 de la OGUC seala en el
inciso segundo que las disposiciones del Plan Regulador Intercomunal se
entendern automticamente incorporadas a los Planes Reguladores
Comunales
Siendo el PRI un instrumento de planificacin jerrquicamente
superior al plan regulador comunal, es lgico que ste debe siempre estar en
concordancia con lo que aqul establece, en trminos de que, si se modifica el
primero, automticamente se modifica tambin el segundo.
SUPLETORIEDAD DEL PLAN.-
En las comunas que carezcan de plan regulador comunal
harn los efectos de tal las disposiciones del plan regulador intercomunal. As lo
dispone el art. 38 en su inciso segundo, sin perjuicio de la exigencia establecida
en la letra a) del artculo 47, esto es, de la obligatoriedad de contar con plan
regulador comunal de aquellas comunas que estn sujetas a planificacin
urbana-regional o urbana-intercomunal;

IV. LA PLANIFICACION URBANA COMUNAL.

Es aquella que promueve el desarrollo armnico del territorio
comunal, en especial, de sus centros poblados (art. 41 LGUC)
El art. 41 de la LGUC determina que el Plan Regulador es un
instrumento constituido por un conjunto de normas sobre adecuadas condiciones
de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la
relacin funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, equipamiento y
esparcimiento. Agrega que sus disposiciones se refieren al uso del suelo urbano
o zonificacin, localizacin del equipamiento comunitario, estacionamiento,
jerarquizacin de la estructura vial, fijacin de lmites urbanos, densidades y
determinacin de prioridades en la urbanizacin de terrenos para la expansin
de la ciudad en funcin de la factibilidad de ampliar o dotar de redes sanitarias y
energticas, y dems aspectos urbansticos.-
ELEMENTOS DEL PLAN REGULADOR COMUNAL.-
Segn el art. 42 de la LGUC y el art. 2.1.10 de la OGUC, el
plan es un instrumento complejo ya que est compuesto de una memoria
explicativa, un estudio de factibilidad, una ordenanza y los planos.-
1. Memoria Explicativa que contenga, al menos, el diagnstico de la totalidad del
territorio comunal o del rea afecta a planificacin e identifique:

a) Los centros urbanos de la comuna, indicando su tamao poblacional y sus

tendencias estimadas de crecimiento.
b) Las vas estructurantes, en especial las vas colectoras y de servicio, indicando
su relacin con los caminos nacionales, las vas expresas y troncales, definidas
en la planificacin urbana regional e intercomunal, respectivamente.
c) Las principales actividades urbanas de la comuna, con una apreciacin de sus
potencialidades.
 d) El fundamento de las proposiciones del Plan, sus objetivos, metas y antecedentes
que lo justifican, en base a los siguientes estudios especiales:

- Estudio de Capacidad Vial, de las vas existentes y proyectadas, para

satisfacer el crecimiento urbano en un horizonte de, al menos, 10 aos.
- Estudio del equipamiento comunal, que permita definir reas para su desarrollo
y expansin, cumpliendo los porcentajes mnimos de superficie urbana comunal
definidos por la planificacin urbana intercomunal.
- Estudio de Riesgos y de Proteccin Ambiental, con sus respectivas reas de
restriccin y condiciones para ser utilizadas de acuerdo a las disposiciones
contempladas en los artculos 2.1.17. y 2.1.18. de este mismo Captulo.

e) Los inmuebles declarados Monumento Nacional y las Zonas Tpicas.

f) Los inmuebles o zonas de conservacin histrica, incluyendo la fundamentacin
de cada caso.

La memoria explicativa constituye la base cientfica, el por qu

y para qu de la regulacin, de tal forma que es un interesante elemento a la
hora de interpretar las disposiciones de la ordenanza, si consideramos que de su
lectura debera permitir comprender y justificar racionalmente, las
determinaciones normativas y grficas del Plan regulador. En este sentido tienen
un valor normativo anlogo a la exposicin de motivos de una ley.
2. Estudio de Factibilidad, para ampliar o dotar de agua potable y alcantarillado
de aguas servidas y de aguas lluvias cuando corresponda, en relacin con el
crecimiento urbano proyectado.
3. Ordenanza Local, que fijar las normas urbansticas propias de este nivel de
planificacin territorial, relativas a:

a) El lmite urbano de sus centros poblados.

b) Las vas estructurantes de la comuna en relacin a las vas colectoras y de
servicio, con sus respectivos anchos mnimos, lneas de edificacin y franjas
sujetas a expropiacin; como asimismo, los anchos de las vas expresas y
troncales si stas hubieran sido definidas en la planificacin regional o
intercomunal en su caso.
c) Zonificacin o definicin de subzonas en que se dividir la comuna, en base a
algunas de las siguientes normas urbansticas: usos de suelo, sistemas de
agrupamiento de las edificaciones, coeficientes de constructibilidad, coeficientes
de ocupacin de suelo o de los pisos superiores, alturas mximas de edificacin,
adosamientos, distanciamientos mnimos a los medianeros, antejardines,
ochavos y rasantes; superficie de subdivisin predial mnima; densidades
mximas, alturas de cierros, exigencias de estacionamientos segn destino de
las edificaciones; reas de riesgo o de proteccin, sealando las condiciones o
prevenciones que se debern cumplir en cada caso, conforme a los artculos
2.1.17. y 2.1.18. de este mismo Captulo.
d) Zonas o inmuebles de conservacin histrica, Zonas Tpicas y Monumentos
Nacionales, con sus respectivas reglas urbansticas especiales.
e) Exigencias de plantaciones y obras de ornato en las reas afectas a declaracin
de utilidad pblica.

4. Planos, que expresen grficamente los contenidos de la Ordenanza Local, a

escala 1:20.000, 1:10.000, 1:5.000, 1:2.500 o a escalas adecuadas a las
respectivas temticas. Debern tambin graficar con precisin los lmites de los
espacios pblicos de la comuna y de las reas que se propone declarar afectas a
utilidad pblica.
. Dichos esquemas persiguen como nico objetivo guiar la
gestin de los planificadores, por lo que no deben ser considerados como
esquemas tipos invariables, ya que, -como dice la Circular- ser, en definitiva, la
trascendencia del centro poblado objeto de planificacin el que condicionar su
envergadura y contenido, lo que deber resolver el propio planificador.-

CIUDADES QUE DEBEN CONTAR CON PLAN REGULADOR

COMUNAL.-
De acuerdo a lo sealado en el art. 47 de la LGUC deben
contar con plan regulador comunal:
a) Las comunas que estn sujetas a planificacin urbana-
regional o urbana intercomunal.
b) Todos aquellos centros poblados de una comuna que tengan
una poblacin de 7.000 habitantes o ms;
c) Aquellos centros poblados de una comuna que sean
afectados por una destruccin total o parcial, y
d) Aquellos centros poblados de una comuna que la SEREMI
de Vivienda y Urbanismo respectiva disponga mediante resolucin.-
Sin embargo, el art. 6 letra b) de la Ley Orgnica
Constitucional de Municipalidades ha derogado tcitamente esta disposicin, al
sealar, en lo que nos interesa, que la gestin municipal contar, a lo menos,
con los siguientes instrumentos b) el plan regulador comunal. La Contralora
General de la Repblica ha entendido que esta norma hace obligatoria, por no
distinguir, la funcin de confeccin de planes reguladores para todas las
municipalidades del pas, ya que sta y diversas disposiciones de la ley citada
denotan la importancia que este instrumento de gestin reviste para el legislador,
Expresa adems, que de la historia del establecimiento de la norma en
comento, se infiere que ha sido un propsito del legislador dotar a los Municipios
de todos estos instrumentos de gestin, estimando que ello corresponde al
mnimo necesario para que un municipio moderno pueda constituirse en un eje
del desarrollo de su respectiva comuna.24

24
Dictamen N 12.255 del 7 de Abril de 2000, en Boletn de Jurisprudencia Municipal, N 234-2000, pg. 196
 ELABORACION DEL PLAN.-

Es el Municipio es el rgano por excelencia encargado de

la elaboracin y actualizacin del plan regulador comunal (art. 43). Sin embargo,
es necesario tener presente que las SEREMINVU tienen la supervisin
directa en este proceso dado que, como veremos, no slo revisan los planes
sino que, adems, les fija los plazos a las municipalidades para que
confeccionen o reactualicen su plan, de tal forma que si la Municipalidad no
cumpliere con esta obligacin dentro del plazo fijado, la SEREMI
respectiva lo har por cuenta de ella. (art. 48) Adems, esta reparticin
puede, mediante resolucin, ordenar la confeccin de un plan regulador comunal
para un determinado centro poblado, en cuyo caso tambin puede encargarse
de su confeccin, debiendo en todo caso, enviarlo a la Municipalidad
correspondiente para su tramitacin (art. 47 d) Mencin especial tiene el art. 50
LGUC que permite en casos especiales de proyectos de los Servicios
Regionales o Metropolitano de Vivienda y Urbanizacin, que stos puedan
proponer al Ministerio de la Vivienda y Urbanismo a travs de la respectiva
Secretara Regional, las modificaciones a los Planes Reguladores que
estimen necesario. El Ministerio aprobar dichas modificaciones previo
informe de la Municipalidad respectiva, la que deber evacuarlo en el plazo
de 30 das. Vencido este plazo, el Ministerio podr resolver, aunque no se
haya emitido dicho informe. La disposicin constituye un excepcin a la autonoma
municipal y se encuentra reglamentada en el art. 6. 1.12 de la OGUC

Conforme al art.. 2.1.11. de la OGUC el procedimiento para la elaboracin y

aprobacin de los Planes Reguladores Comunales se regir por lo dispuesto en
los incisos siguientes.

El proyecto de Plan Regulador Comunal ser

preparado por la Municipalidad respectiva . Elaborado el proyecto,
el Concejo, antes de iniciar su discusin, deber:
1. Informar a los vecinos, especialmente a los afectados, acerca de las
principales caractersticas del Instrumento de Planificacin Territorial propuesto y
de sus efectos, sealando los criterios adoptados respecto de cada uno de los
contenidos del Plan Regulador Comunal sealados en el artculo 2.1.10. de esta
Ordenanza General.

Tal informacin deber entregarse, al menos, mediante carta certificada a las

organizaciones territoriales legalmente constituidas que estn involucradas y, a
travs de un aviso de prensa en un medio de amplia difusin en la comuna, se
pondr en conocimiento de los vecinos que dicha informacin, acompaada de la
memoria explicativa, estar a su disposicin para su retiro gratuito, en el lugar
que all se indique. En este mismo aviso se indicar el lugar y fecha en que se
realizarn las audiencias pblicas a que se refiere el nmero siguiente.
2. Realizar una o ms audiencias pblicas en los barrios o sectores ms
afectados para exponer el proyecto a la comunidad, en la forma establecida en la
Ordenanza de Participacin Ciudadana de la respectiva Municipalidad.

3. Consultar la opinin del Consejo Econmico y Social

comunal, en sesin citada expresamente para este efecto.
4. Dar inicio al proceso de aprobacin del Plan Regulador Comunal o de sus
exponiendo el proyecto de Plan Regulador
modificaciones,
Comunal a la comunidad, integrado por los documentos que lo
conforman de acuerdo al artculo 2.1.10. y la evaluacin de impacto ambiental si
a esa fecha estuviere resuelta, por un plazo de treinta das, con
posterioridad a la o las audiencias pblicas. Dichos documentos podrn ser
adquiridos por los interesados, a su costa.

5. consultar a la comunidad, por medio

Vencido dicho plazo se
de una nueva audiencia pblica, y al Consejo
Econmico y Social Comunal, en sesin convocada especialmente
para este efecto. En dicha sesin deber presentarse un informe que sintetice
las observaciones recibidas.

6. Los interesados podrn formular, por escrito, las observaciones

fundadas que estimen convenientes acerca del proyecto de Plan Regulador
Comunal, hasta quince das despus de la audiencia pblica a que
se refiere el nmero anterior.

El lugar y plazo de exposicin del proyecto de Plan Regulador Comunal y el

lugar, fecha y hora de las audiencias pblicas, debern comunicarse previamente
por medio de dos avisos publicados, en semanas distintas, en algn diario
de los de mayor circulacin en la comuna o mediante avisos radiales o en
la forma de comunicacin masiva ms adecuada o habitual en la comuna.

Cumplidos los trmites anteriores, y resuelta la

evaluacin de impacto ambiental correspondiente, hoy, Evaluacin Ambiental
el Alcalde deber presentar el proyecto de Plan
Estratgica,
Regulador Comunal para la aprobacin del Concejo, junto con las
observaciones que hayan hecho llegar los interesados, en un plazo no inferior a
quince ni superior a treinta das, contado desde la audiencia pblica indicada en
el nmero 5 de este artculo.

El Concejo deber pronunciarse sobre las

proposiciones que contenga el proyecto de Plan Regulador Comunal, analizando
 las observaciones recibidas y adoptando acuerdos respecto de cada una de las
materias impugnadas. Cuando se tratare de objeciones o proposiciones
concretas de los interesados, tales acuerdos debern comunicarse por escrito a
quienes las hubieren formulado. En caso que dicho Concejo aprobare
modificaciones, deber cautelar que stas no impliquen nuevos gravmenes o
afectaciones desconocidas por la comunidad. No podr, en todo caso,
pronunciarse sobre materias o disposiciones no contenidas en el aludido
proyecto, salvo que el proyecto de Plan Regulador Comunal modificado se
exponga nuevamente conforme a lo dispuesto en el inciso segundo.

El proyecto de Plan Regulador Comunal

aprobado ser remitido, con todos sus antecedentes, a la
Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo
respectiva. Dicha Secretara Ministerial, dentro del plazo de sesenta das
contado desde su recepcin, revisar el proyecto de Plan Regulador Comunal y
emitir un informe sobre sus aspectos tcnicos, en lo que se refiere a su
concordancia con esta Ordenanza General y con el Plan Regulador Metropolitano
o Intercomunal, si lo hubiere. En el caso de que en la revisin de la Secretara
Ministerial se detecten observaciones tcnicas, la Secretara Ministerial podr
suspender el plazo sealado en este inciso y devolver los antecedentes que
correspondan al municipio para que se subsanen dichas observaciones,
otorgando un plazo mximo de 20 das para que sean subsanadas. Una vez
reingresados los antecedentes por parte del municipio, la Secretara Ministerial
continuar con la tramitacin debiendo evacuar su informe dentro del plazo
restante. En el evento de que el municipio no subsane las observaciones en el
plazo fijado por la Secretara Ministerial, sta deber emitir un informe negativo
indicando los aspectos tcnicos observados.25
Si la comuna est normada por un Plan Regulador
Metropolitano o Intercomunal, el informe de la Secretara Regional Ministerial
ser remitido directamente al Municipio, junto con el proyecto de Plan Regulador
Si el informe
Comunal y sus antecedentes, con copia al Gobierno Regional.
es favorable, el Proyecto de Plan Regulador Comunal o de Plan
Seccional ser promulgado por decreto alcaldicio.
Si el proyecto de Plan Regulador Comunal no se
ajustare a esta Ordenanza General o al Plan Regulador Metropolitano o
Intercomunal, la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo deber
emitir un informe negativo y lo remitir, conjuntamente con el proyecto de Plan
Regulador Comunal y sus antecedentes, al Municipio, el cual deber corregir las
discordancias con esta Ordenanza General, en su caso, y podr modificar el
proyecto de Plan Regulador Comunal para concordarlo con el Plan Regulador
Metropolitano o Intercomunal o insistir en su proyecto. En este ltimo caso
remitir el proyecto de Plan Regulador Comunal, con todos los antecedentes,
incluido el informe negativo de la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y
Urbanismo, al Gobierno Regional para que ste se pronuncie sobre los aspectos
objetados.
25
Modificado por D.S. 259 D.O. 16.03.04, agrega texto inciso 6.
 Si no existiera un Plan Regulador Metropolitano o
Intercomunal que incluya el territorio comunal, el informe de la Secretara
Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo ser remitido, junto con el proyecto
de Plan Regulador Comunal y sus antecedentes, al Gobierno Regional para su
aprobacin por el Consejo Regional, con copia al Municipio.

El pronunciamiento del Consejo Regional se har sobre

la base del informe tcnico de la Secretara Regional Ministerial. Si el informe
fuere desfavorable, el Consejo slo podr aprobar el proyecto de Plan Regulador
Comunal mediante acuerdo fundado.

Aprobado el proyecto de Plan Regulador Comunal en la

forma establecida en los tres incisos anteriores, ser promulgado por resolucin
del Intendente.
Los actos administrativos que promulguen la
aprobacin o modificacin de un Instrumento de Planificacin Territorial debern
publicarse en el Diario Oficial, junto con la respectiva ordenanza. Previo a ello,
deber pasar el control de legalidad por parte de la Contralora General de la
Repblica.

Los gastos que demande su publicacin sern de

cargo del rgano al cual compete su aprobacin. Los planos y la ordenanza
correspondiente se archivarn en los Conservadores de Bienes Races
respectivos, en la Divisin de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo, en la Secretara Regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo
respectiva y en las Municipalidades correspondientes.

ARCHIVO DE LOS DOCUMENTOS.

Los planos originales, junto con un ejemplar de la memoria
explicativa, del estudio de factibilidad y de la Ordenanza, cuando corresponda, y
del diario oficial en que se hubiere publicado la resolucin aprobatoria del
gobierno regional, sern archivados en el gobierno regional; una copia oficial de
dichos documentos ser archivada en la Divisin de Desarrollo Urbano del
MINVU, otra en la SEREMI de Vivienda y Urbanismo respectiva, otra en la
Direccin de Obras Municipales correspondiente y otra en el conservador de
bienes races respectivo. As lo dispone el art. 2.1.13 de la Ordenanza General.
Agrega esta norma que slo se considerarn copias autnticas de los planos y
dems documentos mencionados, las transcripciones debidamente certificadas
por el ministro de fe del gobierno regional.
MODIFICACIONES AL PLAN REGULADOR
Una vez publicado, los instrumentos tienen vigencia indefinida
pero, al igual que cualquiera otra norma jurdica, ella puede verse afectada de
diversas maneras, a saber:
a) Por la aprobacin o modificacin de una norma de rango
superior, como sera el caso del Plan Regulador Intercomunal, a la cual debe
ajustarse la normativa jerrquicamente inferior. Recordemos que el art. 38 de la
Ley las incorpora automticamente como modificaciones;
b) Por la variacin de los criterios fundamentales que se
tuvieron en cuenta al momento de confeccionar la planificacin, por ejemplo,
porque se privilegiaba el crecimiento por extensin y ahora se desea incentivar
la densificacin.
c) Por la incorporacin de nuevos proyectos, inmobiliarios o de
infraestructura, lo que supone contar con normas especiales no previstas en la
planificacin vigente, como sera el caso de la construccin de una autopista
que atravesar la ciudad.
En todo caso, cualquiera que sea el objetivo de la revisin del
planeamiento, habr que proceder a modificar el plan regulador existente, para
lo cual el art. 45 de la Ley seala que las modificaciones se sujetarn, en lo
pertinente, al mismo procedimiento sealado en el inciso primero del artculo 43,
es decir, al procedimiento de aprobacin de un plan regulador.
Sin embargo, respecto de las enmiendas que incidan en las
materias que se indican a continuacin, las Municipalidades podrn omitir el
trmite previsto en la letra c) del inciso primero del artculo 43, y, en tal caso, las
publicaciones que dispone la letra d) se entendern referida al acuerdo del
Concejo Municipal:
1. Localizacin del equipamiento vecinal en los barrios o
sectores.
2. Vialidad interna, dentro de los nuevos proyectos cuyos
trazados no alteren los consultados en el plan regulador comunal o intercomunal.
3. Disposiciones varias relativas a las condiciones de
edificacin y urbanizacin dentro de los mrgenes que establezca la Ordenanza
General de esta Ley.

El art. 2.1.8. de la OGUC nos agrega que, para los fines

previstos en el nmero 1 del inciso segundo del artculo 45 de la L.G.U. y C., en
el equipamiento vecinal se entender comprendido todo lo relacionado
con la proyeccin y construccin de canchas deportivas, cines, juegos
electrnicos, bares, fuentes de soda, locales comerciales, ferias,
correos, lavanderas, peluqueras, gasfiteras, talleres de costuras o
modas, jardines de plantas, talleres pequeos de cualquier tipo,
dispensarios, consultorios, escuelas bsicas, jardines infantiles,
parvularios, retenes, capillas, bibliotecas, sedes de juntas vecinales,
centros de madres, centros sociales y, en general, todas aquellas
construcciones de anlogo nivel que, de una u otra manera,
beneficien a la comunidad que habita en una unidad vecinal.
Esta misma norma regula los mrgenes en relacin con las
condiciones de edificacin a que se refiere el nmero 3 del inciso segundo del
artculo precitado, permitiendo que el coeficiente de constructibilidad y de
 ocupacin del suelo puedan aumentarse hasta en un 20% y que el tamao y
frente predial puedan disminuirse hasta en un 20%.-
Las modificaciones que alteren los mrgenes en cada
condicin de edificacin podrn ser ejercitadas en forma parcial, sucesiva o total
dentro de la vigencia de cada Plan Regulador Comunal, pero en ningn caso la
suma total de ellas podr exceder los porcentajes antes indicados para cada
condicin.
CONTENIDO DEL PLAN

FIJACIN DE LOS LMITES URBANOS.-

Lo primero que deber determinar el Plan es cul es el rea que ser objeto de la
planificacin para separarla del resto del territorio comunal.
La distincin es jurdicamente relevante ya que determina la
aplicacin de un estatuto legal distinto dependiendo de la ubicacin de los
inmuebles. Si el predio es urbano, porque se encuentra ubicado al interior de los
lmites urbanos, se aplica la legislacin urbanstica que estudiamos con todas
las limitaciones de la planificacin en cuanto al uso del suelo; en cambio, si el
inmueble se haya ubicado fuera de los lmites urbanos, queda regido por la
legislacin que regula los predios rsticos y que podemos sintetizar de la
siguiente forma:
Le afectan las normas sobre subdivisin de predios rsticos
contendidas en el D.L. 3.516, de 1980
- Se prohbe en principio, el cambio del uso agrcola;
-Se prohbe, con ciertas excepciones, la construccin
TIPOS DE USOS DE SUELO.-

LA ZONIFICACIN
Fijado los lmites urbanos, el plan regulador debe regular el uso del suelo urbano, para
lo cual el instrumento de planificacin procede a efectuar una zonificacin del rea
urbana, en que la ciudad se divide en distintos sectores y se le asigna a cada uno el
o los usos permitidos o prohibidos, de tal forma que exista, como dice la ley
comodidad en la relacin funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo,
equipamiento y esparcimiento.
La zonificacin es pues, una tcnica urbanstica en la que se procede a subdividir
imaginariamente el suelo urbano en distintas reas con el objeto de asignarle a cada
una de ellas uno o ms destinos determinados.-
Como puede haber un nmero muy alto de usos para cada zona o sector en que se
haya dividido el rea urbana, dependiendo de las distintas necesidades e intereses
de cada Se
comuna. distingue entre vivienda, equipamiento,
actividades productivas, vialidad y transporte . Para facilitar la identificacin
de cada una de las tipologas bsicas de usos de suelos se recomienda utilizar una
codificacin sencilla sobre la base de letras maysculas y su combinacin con
nmeros, como ser, Z-1, Z-2, ZE-1, S-1, etc.- En cada zona o sector, el plan regulador
debe detallar los usos del suelo permitidos y los prohibidos, as como las condiciones
urbansticas que regularn cada una de ellas.
Las condiciones de usos que se establezcan responden a una combinacin de
elementos que permiten definir una intensidad de usos ms o menos exclusivos. La
regla general en todo caso es la de evitar usos exclusivos como lo expresa el art.
2.1.37 de la OGUC al sealara que los instrumentos de planificacin territorial
contemplarn preferentemente usos de suelos mixtos, reservando los usos de suelos
exclusivos para casos de excepcin.
De esta forma pueden fijarse usos cualificados o caractersticos, es decir, el
predominante en el sector en funcin de criterios que se adopten al efecto,
conjuntamente con usos compatibles por poder coexistir y complementar el
predominante o estar asociados a estos. Nada impide que se condicionen ciertos
usos al cumplimiento de determinadas exigencias o estndares.
Parece razonable que conjuntamente con la fijacin de las condiciones de uso, se
establezcan tambin las plantas de los edificios en que se pueden instalar, el
porcentaje destinado a ellos, medido en edificio o en el sector, si debe tener acceso
diferenciado, etc. E

TIPOS DE USOS DE SUELO.-

La definicin de los usos de suelo de cada zona corresponde que sean establecidos
en los Instrumentos de Planificacin Territorial, para lo cual el art. 2.1.24. de la OGUC
seis tipos de uso,: Residencial, Equipamiento,
establece a estos efectos
Actividades Productivas, Infraestructura, Espacio Pblico. y rea
Verde.
Todos ellos son susceptibles de emplazarse simultneamente en la misma zona, lo
cual debe ser reglamentado por el Instrumento de Planificacin Territorial
correspondiente, en orden a compatibilizar los efectos de unos y otros
A continuacin veremos cada uno de ellos y por razones didcticas estudiaremos
primero el Tipo de uso residencial, luego, el Espacio Pblico, las reas Verdes, la
Infraestructura, las Actividades Productivas y finalmente, el Equipamiento.-

1) TIPO DE USO RESIDENCIAL

Dice relacin preferentemente a vivienda, es decir, edificaciones destinadas al uso

habitacional, en trminos tales que dispone la Ordenanza en el art. 2.1.25.- que,
cuando los Instrumentos de Planificacin Territorial se refieran a uso de vivienda o
habitacional, stos se asimilarn al uso Residencial.
Siendo la ciudad el dormitorio natural de sus habitantes, el destino de Vivienda o
Residencial se entiende siempre admitido, salvo que el respectivo Instrumento de
Planificacin Territorial lo prohba en forma expresa. As se desprende del inciso final
del artculo 2.1.25. de la O.G.U.C., que seala: El destino de vivienda o Residencial
se entender siempre admitido, salvo que el respectivo Instrumento de Planificacin
Territorial lo prohba en forma expresa..
Asociado a esta tipologa encontraremos distintos usos segn la intensidad de
utilizacin del suelo y la morfologa de los barrios, desde uso residencial exclusivo, -
en baja o alta densidad -, hasta zonas de usos mixtos con equipamiento y/o
actividades productivas inofensivas, teniendo eso s presente que, como ya hemos
dicho, el art.- 2.1.37 de la OGUC obliga a contemplar preferentemente usos de suelo
mixtos, reservando los usos de suelo exclusivos slo para casos de excepcin. En
todo caso, siempre debera permitirse el equipamiento complementario a la vivienda,
de manera de cumplir con lo establecido respecto de cesiones para equipamiento en
la Ley General de Urbanismo y Construcciones.26
El destino residencial incluye hogares de acogida, as como edificaciones y locales
destinados al hospedaje, sea ste remunerado o gratuito, siempre que no presten
servicios comerciales adjuntos, tales como bares, restaurantes o discotecas, en cuyo
caso requeriran que en el lugar donde se emplazan est admitido algn uso
comercial. Se incluyen entonces como usos complementarios a esta categora los
hoteles sin servicios de comida, apart hotel, pensiones o internados estudiantiles;
hogares de acogida de ancianos y otros en los que simplemente se presten servicios
de alojamiento temporal en la medida que no lleve incorporadas actividades que
requieran otra patente para su funcionamiento, ya que en ese caso se asimilaran al
uso de equipamiento.
En los conjuntos de viviendas o edificios colectivos se admite, como parte del uso de
suelo Residencial, el funcionamiento de locales destinados a lavandera, gimnasio,
piscina, guardera infantil o similares, para uso preferente de los residentes, mientras
no requieran patente.

2) TIPO DE USO ESPACIO PUBLICO

El tipo de uso Espacio Pblico, dice el art. 2.1.30 se refiere al sistema vial por una
parte y a las plazas y reas verdes pblicas por otra, todas en su calidad de bienes
nacionales de uso pblico.
La conveniencia de contar con un adecuado sistema y diseo de la estructura vial es
de sobra conocida. Sin una trama urbana que conecte y une los espacios pblicos y
privados no podemos hablar de ciudad. Lo mismo puede decirse de los espacios
pblicos en cantidad y calidad suficiente para atender las necesidades de
esparcimiento de los miembros de la urbe.

1.- reas Verdes y Libres

El rea verde es la superficie de terreno destinada preferentemente al esparcimiento o

circulacin peatonal, conformada generalmente por especies vegetales y otros
elementos complementarios y el rea verde pblica es el bien nacional de uso
pblico que rene las caractersticas de rea verde. De manera que las reas verdes
a que se refiere el art. 2.1.30 son los espacios pblicos cuyo dominio pertenece a la
nacin toda y su uso pertenece a todos los habitantes de la nacin, como el de calles,
plazas, puentes y caminos, segn expresa el art. 589 del Cdigo Civil. Se excluyen por
ende, los terrenos destinados a estos usos pero que pertenecen a una persona
natural o jurdica, pblica o privada, los que deben ser calificados en el tipo de uso
rea Verde
Por su calidad de bienes nacionales de uso pblico la administracin de estas reas
est encomendad a las Municipalidades de acuerdo a su Ley Orgnica, quien tiene la
26
DDU 55 Cap. 2.2.1.1.
atribucin de conceder autorizaciones y concesiones para utilizarlos en un fin
especfico en la medida que sea compatible con su calidad de rea verde. En tal
sentido dice la OGUC que la Municipalidad puede autorizar determinadas
construcciones en las reas verdes de uso pblico entendindose que stas
mantienen su carcter de tales, siempre que se trate de edificios de uso pblico o con
destinos complementarios al rea verde, su emplazamiento no involucre ms del 5%
del total del rea verde y se ejecuten o garanticen las obras paisajsticas que
establezca la respectiva Municipalidad, incluyendo la mantencin de las mismas. Por
"Edificio de uso pblico" la Ordenanza entiende aquel con destino de equipamiento
cuya carga de ocupacin total, es superior a 100 personas.
Adems, en zonas definidas como rea verde de uso pblico por el Plan pero cuya
materializacin no se haya concretado, la Municipalidad puede autorizar
construcciones hasta en el 10% de tales zonas, siempre que se trate de edificios de
uso pblico o con destinos complementarios al rea verde, y simultneamente se
ejecute una parte del rea verde no menor a 10 veces la superficie ocupada por la
edificacin, conforme a las condiciones de mantencin y las especificaciones que para
la nueva rea verde determine el Municipio. En caso de edificaciones que ocupen
ntegramente el porcentaje sealado, la superficie de rea verde faltante para
completar el requisito de 10 veces la superficie de la edificacin deber ser enterada
en otra rea verde de la comuna, segn disponga la Municipalidad.

2. El Sistema Vial

Una ciudad necesita adecuadas redes que permitan un desplazamiento fluido desde
los hogares hacia los lugares de trabajo, esparcimiento, reunin, etc. Por ello, una
apropiada ordenacin del territorio comunal pasa por establecer las reas de
circulacin que permiten el ms eficiente desplazamiento de los flujos de transito
susceptibles de generarse.
La red vial pblica ser definida en los Instrumentos de Planificacin Territorial
correspondientes, fijando el trazado de las vas y su ancho, medido entre lneas
oficiales, utilizando para ello la clasificacin y a los criterios que disponen los artculos
2.3.2. y 2.3.3., esto es, vas expresa, troncal, colectora, de servicio y local, pudiendo
asimilar las vas existentes a las clases sealadas en dichos artculos an cuando
stas no cumplan los anchos mnimos o las condiciones y caractersticas all
establecidos.
Tan importante es la determinacin de las reas de circulacin que en la memoria
explicativa del Plan debe identificar las vas estructurantes, en especial las vas
colectoras y de servicio, indicando su relacin con los caminos nacionales, las vas
expresas y troncales, definidas en la planificacin urbana regional e intercomunal,
respectivamente, agregando el art. 2.1.10 que el fundamento de las proposiciones del
Plan, sus objetivos, metas y antecedentes que lo justifican, debe basarse entre otros
estudios especiales, en el de la Capacidad Vial, de las vas existentes y proyectadas,
para satisfacer el crecimiento urbano en un horizonte de, al menos, 10 aos. Agrega la
misma norma que, la ordenanza del plan regulador debe contener las vas
estructurantes de la comuna en relacin a las vas colectoras y de servicio, con sus
respectivos anchos mnimos, lneas de edificacin y franjas sujetas a expropiacin;
como asimismo, los anchos de las vas expresas y troncales si stas hubieran sido
definidas en la planificacin regional o intercomunal en su caso.
Vas de uso pblico para la circulacin peatonal.-

Las vas de uso pblico para la circulacin peatonal se encuentran clasificadas en

pasajes en general y pasajes en pendiente elevada, definindose en consideracin a
las caractersticas que menciona el art. 2.3.3 de la OGUC y que son las siguientes:

1. Pasajes en general.

Estn destinados a la circulacin de peatones y al trnsito eventual de vehculos. Su

longitud mxima entre vas de circulacin vehicular permanente es de 200 m, o de 100
m cuando slo tienen acceso a una de ellas. Consultan un ancho de al menos 8 m
entre lneas oficiales, con una faja pavimentada de un ancho no inferior a 3,5 m y
antejardines de al menos 2 m de ancho, salvo cuando tienen un ancho de 10 m o ms
entre lneas oficiales.
Los pasajes sin salida consultarn, en el extremo opuesto a su empalme con la va, un
rea pavimentada que permite el giro de vehculos livianos. Cuando su longitud sea
inferior a 50 m tendrn un ancho no menor a 6 m entre lneas oficiales con una faja
pavimentada de al menos 3 m.
Los pasajes no podrn consultar acceso vehicular a edificios colectivos de ms de tres
pisos de altura.
La longitud de los pasajes se medir en su eje, a partir de la lnea oficial de la calle
que les da acceso.
La distancia desde el acceso a cualquier predio hasta la va de circulacin vehicular
ms prxima, no podr ser superior a 100 m.
Los pasajes peatonales exclusivos no deben constituirse como nico acceso a las
viviendas, salvo casos excepcionales.
Tambin como excepcin, los pasajes podrn tener un ancho de hasta 3 m en los
casos que sirvan hasta 3 viviendas interiores, y de hasta 2,5 m, cuando sirven slo a
una vivienda interior. 27

2. Pasajes en pendiente elevada:

Son vas de uso pblico exclusivamente para la circulacin peatonal ejecutadas en

terrenos de pendiente promedio superior a 20%. Deben tener un ancho entre lneas
oficiales no inferior a 4 m, con una faja pavimentada de un ancho no menor a 1,2 m
dispuesta como escala, rampa o combinacin de ambas.
Deben tener pendientes no superiores a 60% para el caso de escaleras y de hasta
15% para las rampas.
Donde se requiere encauzar aguas lluvias se deber consultar badenes longitudinales
para su encauzamiento.

3) TIPO DE USO AREA VERDE

El tipo de uso rea Verde al cual nos referimos es el destinado en los Instrumentos de
Planificacin Territorial a parques, plazas y reas libres reservadas a rea verde, que
no son Bienes Nacionales de uso pblico, cualquiera sea su propietario, ya sea una
27
Modificado por D.S. 217 D.O. 20.02.02, sustituye prrafo final.
persona natural o jurdica, pblica o privada. (art. 2.1.31.) En que en caso contrario
forman parte del tipo de uso espacio pblico.-
Los usos propios de esta tipologa son el esparcimiento y la circulacin peatonal. Sin
embargo, la Ordenanza tambin permite que en las superficies fijadas en el Plan
como reas verdes pero que no se hubieren materializado como tales, se pueda
autorizar la construccin de edificios de uso pblico o con destinos complementarios al
rea verde, siempre que el rea destinada a estos usos no ocupe ms del 20% de la
superficie total del predio destinada a uso rea verde en el Instrumento de
Planificacin Territorial. En dicho porcentaje debe incluirse la vialidad interna
necesaria para estos usos, con excepcin de la definida en el Instrumento de
Planificacin Territorial, si la hubiere; as como las superficies destinadas a
estacionamientos sobre el terreno y cualquier otro porcentaje admitido previamente
por el Instrumento de Planificacin Territorial.
Si las reas verdes estn definidas en un Plan Regulador Comunal. las autorizaciones
son otorgadas por el Director de Obras Municipales, previo informe del Asesor
Urbanista si lo hubiere, el que no es vinculante 28.. En el caso que el rea verde se
encuentre definida en un Plan Regulador Metropolitano o Intercomunal, la autorizacin
al proyecto es otorgada por la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y
Urbanismo, previa consulta a la Municipalidad respectiva. Aunque la Ordenanza no lo
seala, se ha fallado que el informe, no vinculante, debe emitirlo el asesor urbanista, si
lo hubiere. 29
Una vez obtenida la autorizacin, las construcciones respectivas debern obtener
permiso de edificacin ante la Direccin de Obras Municipales respectiva, la que podr
otorgarlo en forma conjunta con la autorizacin cuando corresponda. El proyecto
deber contemplar conjuntamente las edificaciones y el paisajismo que se pretende
ejecutar.

4) TIPO DE USO ACTIVIDADES PRODUCTIVAS

Las actividades industriales son aquellas que desarrollan procesos de produccin,
procesamiento y/o transformacin de productos. Dice el art. 2.1.28, que en esta
tipologa se incluyen toda clase de industrias y aquellas instalaciones de impacto
similar, tales como grandes depsitos, talleres o bodegas industriales.

Clasificacin de las Actividades Industriales y de Instalaciones de

Impacto Similar.-

Atendido a que no todas las industrias provocan las mismas externalidades, a efectos
de precisar su localizacin, la Ordenanza las clasifica, considerando los riesgos que su
funcionamiento pueda causar a sus trabajadores, vecindario y comunidad,
distinguiendo entre establecimientos industriales o de bodegaje peligroso ,
insalubre o contaminante, molesto e inofensivo , correspondindole al
Servicio de Salud del Ambiente respectivo, la facultad de determinar caso a caso la
calificacin de una industria en alguna de las categoras mencionadas (art. 4.14.2.).

28
As lo declar el Tribunal Constitucional en fallo de 22 de julio de 2003 que se pronunci sobre un
requerimiento presentado por 12 Senadores contra la constitucionalidad del D.S. que modific este
artculo para permitir la construccin de un porcentaje del terreno declarado como rea verde. Rol 373
29
As lo dice el Tribunal Constitucional en el fallo citado en la nota anterior
 1. Actividades Industriales Peligrosas:
Son aquellas que por el alto riesgo potencial permanente y por la ndole
eminentemente peligrosa, explosiva o nociva de sus procesos, materias primas,
productos intermedios o finales o acopio de los mismos, pueden llegar a causar dao
de carcter catastrfico para la salud o la propiedad, en un radio que excede los
lmites del propio predio (art. 4.14.2 N 1).

2. Actividades Industriales Insalubres o contaminantes

Son las que por destinacin o por las operaciones o procesos que en ellos se
practican o por los elementos que se acopian, dan lugar a consecuencias tales como
vertimientos, desprendimientos, emanaciones, trepidaciones, ruidos, que puedan
llegar a alterar el equilibrio del medio ambiente por el uso desmedido de la naturaleza
o por la incorporacin a la biosfera de sustancias extraas, que perjudican directa o
indirectamente la salud humana y ocasionen daos a los recursos agrcolas,
forestales, pecuarios, pisccolas, u otros (art. 4.14.2 N 2).

3. Actividades Industriales Molestas

Son aquellas cuyo proceso de tratamientos de insumos, fabricacin o
almacenamiento de materias primas o productos finales, pueden ocasionalmente
causar daos a la salud o la propiedad, y que normalmente quedan
circunscritos al predio de la propia instalacin, o bien, aquellos que puedan atraer
insectos o roedores, producir ruidos o vibraciones, u otras consecuencias, causando
con ello molestias que se prolonguen en cualquier perodo del da o de la noche (art.
4.14.2 N 3).

4. Actividades Industriales Inofensivas

Son aquellas industrias que no produce daos ni molestias a la comunidad ,
personas o entorno, controlando y neutralizando los efectos del proceso productivo o
de acopio, siempre dentro del propio predio o instalaciones, resultando ste inocuo
(art. 4.14.2 N 4).

Calificacin de las Actividades Industriales

Corresponde al Servicio de Salud del Ambiente respectivo, clasificar las

industrias en consideracin a los riesgos que su funcionamiento pueda causar a sus
trabajadores, vecindario y comunidad, de conformidad a lo dispuesto en el art. 83 del
Cdigo Sanitario y art. 4.14.2 de la OGUC.-
Efectuada la calificacin, el establecimiento deber localizarse en los
emplazamientos que autorice el instrumento de planificacin territorial
correspondiente, quedando por ende sujeto a las limitaciones que el instrumento de
regulacin pudiera establecer para su instalacin. (art.2.1.28) En caso de que ste no
especificare los lugares en que pueden funcionar, slo podrn hacerlo -dice el art.
4.14.3- en los lugares que determine la autoridad municipal previo informe favorable
de la Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo y del Servicio de Salud
del Ambiente, respectivos.
Sin perjuicio de lo anterior, su instalacin estar condicionada adems, al
cumplimiento de las normas ambientales y dems disposiciones pertinentes. As el
art.4.14.4. dispone que para el emplazamiento de estos establecimientos, podr
requerirse la presentacin previa de un estudio de impacto ambiental, elaborado por
profesionales especialistas, en razn entre otras, de su envergadura, o la acumulacin
de deshechos o volumen de almacenamiento de elementos, o la frecuencia, tipo y
cantidad de vehculos que ingresan o salen de ellos, o las concentraciones de trnsito
que provoquen. Agrega la norma que este estudio deber contar con la conformidad
de la Secretara Ministerial de Vivienda y Urbanismo y dems organismos
competentes segn el rubro del establecimiento, entre otros, Transporte, Defensa,
Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC).Si el mencionado estudio
indicara que se produce impacto en el entorno, el respectivo establecimiento se
deber ubicar en las zonas de actividades molestas, insalubres o

5) TIPO DE USO INFRAESTRUCTURA

El tipo de uso Infraestructura se relacin con aquellas edificaciones, instalaciones,

redes o trazados relacionados con terminales de carga y pasajeros, servicios
sanitarios y energticos.- Seala el art. 2.1.29 que comprende:
1. Infraestructura de transporte, tales como, vas y estaciones ferroviarias, terminales
de transporte terrestre, recintos martimos o portuarios, instalaciones o recintos
aeroportuarios, etc.
2. Infraestructura sanitaria, tales como, plantas de captacin, distribucin o tratamiento
de agua potable o de aguas servidas, de aguas lluvias, rellenos sanitarios, vertederos,
plantas de transferencia de basuras, etc.
3. Infraestructura energtica, tales como, centrales de generacin o distribucin de
energa, de gas y de telecomunicaciones, gasoductos, etc.
La naturaleza de sus instalaciones puede necesitar espacio en la superficie (por
ejemplo, plantas de tratamiento y subestaciones elctricas), - y por lo tanto constituyen
un destino de suelo, tratarse de redes o ductos (sanitarios, energticos,
comunicaciones, transporte), que suelen necesitar concesiones de bienes nacionales
de uso pblico y autorizaciones especiales de los organismos competentes en cada
caso. En uno y otro caso, a las normas de localizacin que pueda sealar el plan
habr que agregar las especficas que establezca la Ordenanza y la legislacin
sectorial, pudiendo destacarse las siguientes:

6) TIPO DE USO EQUIPAMIENTO

El equipamiento, dice la Ordenanza son las construcciones destinadas a

complementar las funciones bsicas de habitar, producir y circular,
cualquiera que sea su clase o escala. (art.1.1.2) Se trata de construcciones
destinadas a la prestacin de servicios necesarios para complementar el resto de las
actividades, como son las residenciales y las productivas, incluyendo las
interrelaciones y actividades anexas que se generan a partir de ellas. (art. 2.1.27). En
otras palabras, hablamos de servicios, de distinta naturaleza, comercio, deporte,
educacin, salud, etc., que se tornan indispensables a la hora de contar con una
calidad de vida urbana aceptable. Por lo mismo, el plan regulador debe referirse a
ellos, definiendo su emplazamiento o localizacin.-
 Clases de equipamiento

El art. 2.1.33 clasifica el equipamiento en funcin de las actividades que se

desarrollan en una construccin, ya en forma exclusiva, ya en combinacin de dos o
ms categoras, distinguiendo las siguientes clases:-Cientfico, -Comercio, -Culto y
Cultura, -Deporte, -Educacin, -Esparcimiento, -Salud, -Seguridad, -Servicios, -Social,

Localizacin del equipamiento comunitario.

Utilizando la clasificacin de equipamiento que nos entrega la Ordenanza General, el

instrumento de planificacin territorial tendr que establecer las zonas o subzonas en
que se permitan todas o algunas de las distintas actividades que se incluyen en esta
tipologa y las condiciones o requisitos para su localizacin. La identificacin de las
localizaciones ms adecuadas para su funcionamiento es una tarea que deber
realizar el planificador de acuerdo a la realidad de cada urbe, establecindose si se
crearn zonas de equipamiento exclusivo, o en combinacin con actividades
residenciales, industriales u otras. o zonas en las que se encuentran expresamente
excluidos.
De esta forma los Instrumentos de Planificacin Territorial, dice el art 2.1.32, podrn
distinguir clases de equipamiento y limitar o fomentar actividades especficas dentro de
cada una de las clases. En todo caso, en ejercicio de esta funcin se deber tener
presente que las externalidades negativas que cierto tipo de equipamiento pueden
provocar no puede ser una justificacin para excluirlo absolutamente en todas las
zonas del instrumento de ordenacin territorial.
En el evento de que el plan simplemente le asigne a un predio o sector el uso de
suelo de equipamiento, sin especificar alguna clase del mismo, la Ordenanza seala
que debe entenderse que se admite cualquiera de ellas de acuerdo a los parmetros
establecidos en los artculos 2.1.33. y 2.1.36., cumpliendo con las normas de
edificacin que correspondan al citado predio o sector.( art. 2.1.32 inc. 2)
Asimismo, los servicios artesanales y los profesionales, por mandato de la Ordenanza,
se entienden siempre incluidos en cualquier uso de suelo destinado a equipamiento.
Lo mismo ocurre con los dems servicios salvo prohibicin expresa del Instrumento
de Planificacin Territorial respectivo.(art. 2.1.33 inc. 2)
Mencin especial merecen las industrias y aquellas instalaciones de impacto similar,
tales como grandes depsitos, talleres o bodegas industriales que cuenten con
calificacin de la Secretara Regional Ministerial de Salud como actividad inofensiva,
ya que el art. 2.1.28 inciso segundo permite que sean asimiladas al uso de suelo
Equipamiento de clase comercio o servicios, previa autorizacin del Director de Obras
Municipales cuando se acredite que no producirn molestias al vecindario.
Tratndose de los proyectos que contemple actividades de dos o ms tipos de
equipamiento, dice el art. 2.1.33 inciso 3, que se permitirn todas ellas si al menos
dos tercios de la superficie edificada con tal destino fuere compatible con uso de suelo
contemplado en el Instrumento de Planificacin Territorial, y las dems actividades no
estuvieren expresamente prohibidas en el mismo.

Las escalas o niveles de equipamiento

La definicin del emplazamiento del equipamiento queda determina, adems de lo que
indique el plan, por la magnitud o tamao de las construcciones con tal destino,
segn la medida del efecto que produzcan en materia de ruidos, flujos vehiculares y
eventualmente peatonales, de acuerdo al tipo de va existente que enfrentan, al
nmero de personas contemplado segn carga de ocupacin, y a las condiciones
sanitarias del proyecto. Es lo que la Ordenanza denomina las escalas o niveles de
equipamiento ( art. 2.1.35)30.
Para estos efectos la Ordenanza General (art. 2.1.36):distingue cuatro escalas de
equipamiento, independientes de su clase, que se dividen de acuerdo a la carga de
ocupacin, esto es, la relacin del nmero mximo de personas por metro cuadrado
de la construccin31 y a la cantidad de estacionamientos proyectada para la
edificacin. Combinando ambos parmetros, la ubicacin del equipamiento est
condicionada a la categora de la va que enfrentan y por la cual acceden, de acuerdo
a la siguiente tabla:

ESCALA DE CARGA DE N DE TIPO DE VIA

EQUIPAMIENTO OCUPACION ESTACIONAMIENTOS
(personas/m2)

Mayor Mayor a 4000 Mayor a 800 Expresa

Mediano Hasta 4000 Hasta 800 Expresa/Troncal

Hasta 3000 Hasta 500 Expresa/troncal o

colectora

Menor Hasta 1000 Hasta 250 Expresa/troncal/

colectora/servicio

Bsico Hasta 250 Hasta 50 Expresa/troncal/

colectora/servicio/local

Atendida a la forma en que est redactada la norma, hay que entender que es
necesario cumplir con ambos requisitos para efectuar la calificacin y estarse a la
ms exigente, de tal forma que si no se cumple con uno de los factores, habr que
estarse a la escala superior. As, dispone el art. 2.2.36 que los casos que un proyecto
30
Hoy en da la localizacin del equipamiento queda determina exclusivamente por la categora de la va
que enfrentan y por la cual acceden, de tal manera que ha perdido vigencia la antigua clasificacin que se
refera a niveles o escalas, segn el mbito de accin que generaban y que distingua entre ,
Equipamiento de escala regional y metropolitana (hospitales, universidades, crceles, catedrales,
zoolgicos, parques, intendencias, Cortes, etc.), Equipamiento de escala comunal (clnicas, cementerios,
liceos, Comisaras, Parroquias, teatros, plazas, estadios, gimnasios, cines, teatros, clubes sociales,
discotecas, restaurantes, municipios, juzgados, correos, etc, Equipamiento de escala vecinal ( p.e.
consultorios, escuelas, retenes, capillas, bibliotecas, juntas de vecino, centros de madres, canchas,
fuentes de soda, ferias, etc.)., En efecto, la disposicin transitoria del D.S. 193, que modific la
Ordenanza General, seala que las disposiciones de los instrumentos de planificacin territorial vigentes
relativas a niveles, escalas, o denominaciones similares de equipamiento, se encuentran
automticamente derogadas a partir de la vigencia de la citada disposicin.
31
Para los efectos de fijar la relacin de personas por metro cuadrado, el art. 4.2.4. de la OGUC fija una
tabla de ocupacin en funcin de los distintos destinos de la edificacin, superficie til y niveles con
que cuente.-
no cumpla copulativamente con la carga de ocupacin y nmero de estacionamientos
que sealan los numerales anteriores, la escala del equipamiento se definir por la
cantidad de estacionamientos que consulte el proyecto..
Un ejemplo nos ayudar a entender lo anterior. Supongamos que el plan permite el
equipamiento comercial y se pretende construir un supermercado de 15000 metros
cuadrados en tres niveles ms dos niveles de estacionamientos con capacidad para
mil vehculos. El rea de atencin de pblico equivale a 2/3 de la superficie total.
Para determinar el tipo de va con la que deberemos contar, habr que calcular la
carga de ocupacin conforme a la tabla del art. 4.2. 4 y que nos dice que para las
reas de pblico de los supermercados se fija una relacin de 3 m2 por persona y de
15 m2 por persona para el rea de trastienda.
Atencin de pblico = 10000 m2/ 3 = 3333
Trastienda = 5000 m2/ 333,3
Carga de ocupacin total del edificio: 3666,3 personas.-
De esta forma, aplicando el criterio de carga de ocupacin, el edificio no superar las
4000 personas, por lo que no correspondera considerarlo como equipamiento
mediano. Pero, no ocurre lo mismo con la segundo regla, dado que los
estacionamientos s superan los 800.- Luego, si nos atenemos slo a las reglas
establecidas para la escala de equipamiento mayor, que exige la concurrencia de los
dos elementos, en el ejemplo, el supermercado debera calificarse como
equipamiento mediano y, por ende, se podra ubicar en predios que enfrenten vas
troncales o expresas.-
Sin embargo, el Equipamiento Mediano est definido como aquel que contempla una
carga de ocupacin de hasta 4.000 personas y no consulta ms de 800
estacionamientos. En nuestro ejemplo, se cumplira con la primera regla pero no con la
segunda, y como dice la Ordenanza que si proyecto no cumple copulativamente con
la carga de ocupacin y nmero de estacionamientos, la escala del equipamiento se
definir por la cantidad de estacionamientos atendido a que en nuestro caso prctico,
los estacionamientos superan los 800, deberemos calificar el proyecto como
equipamiento mayor aun cuando no la carga de ocupacin no excede las 4000
personas.-

Supletoriedad de las exigencias de la OGUC

Las exigencias de la OGUC en cuanto al tipo de vas que deben contar en funcin de
la escala de equipamiento, lo cierto es que ellas rigen slo en el evento de que el plan
regulador no disponga otra cosa, atendido a que se autoriza a que las
Municipalidades acepten equipamientos de mayor escala en vas de menor categora,
siempre y cuando as se haya establecido en forma expresa en el Instrumento de
Planificacin Territorial y en la medida de que esta menor exigencia se encuentre
avalada por el respectivo estudio de capacidad vial contenido en dicho instrumento de
planificacin (art. 2.1.36 inc. 2)

3. ESTACIONAMIENTOS.-
Desde el momento en que los edificios en altura pasaron a ser elementos importantes
de la arquitectura urbana y que el uso del automvil se masific, la preocupacin por
disear adecuados espacios para estacionarlos dej de ser un tpico reservado
exclusivamente al proyectista del edificio y pas a ser un problema que atae a toda
la comunidad. Por ello el artculo 2.4. l. de la OGUC dispone que los edificios que se
construyan, estn o no destinados a acogerse a la ley de propiedad horizontal, deben
proyectarse con una dotacin mnima de estacionamientos de acuerdo a lo que fije el
instrumento de planificacin territorial respectivo.
Corresponde al Plan Regulador Comunal, establecer entonces las exigencias de
estacionamientos, con relacin a la ubicacin y destino de las edificaciones, los casos
en que no habr exigencias al respecto, como asimismo los sectores en que se
prohba su construccin.
Los estacionamientos subterrneos en predios de dominio privado son considerados
como una actividad complementaria a cualquier uso de suelo, sin restriccin respecto
de su localizacin, salvo que se trate de zonas en que estn expresamente prohibidos
en el Plan Regulador Comunal o Seccional (art. 2.4.2)

Estndares Mnimos de Estacionamientos.-

No hay estndares mnimos que el IPT deba respetar, de manera que depender
exclusivamente de lo que digan y fundamenten los autores del plan. Sin embargo, no
se pueden establecer requisitos que hagan tan gravoso para el propietario el
cumplimiento de las exigencias que se llegue a vulnerar la esencia del derecho de
propiedad si por ejemplo, su cumplimiento implicara destinar gran parte del predio en
la construccin de los estacionamientos.32

4. EL ESTABLECIMIENTO DE ZONAS DE RESTRICCION.

El art. 60 de la LGUC permite que el plan regulador establezca zonas de restriccin en
aquellos terrenos que por su especial naturaleza y ubicacin no sean edificables. En
dichos terrenos slo se permite la ubicacin de actividades transitorias, manteniendo
sus caractersticas rsticas y no pueden subdividirse.
Para el establecimiento de una zona de restriccin se exige, por una parte, que est
expresamente establecida como tal en el plan regulador; y por la otra, que ella se
funde en la naturaleza y especial ubicacin del inmueble. Desde luego, no es fcil fijar
a priori, cules seran las causales que permitiran fundamentar un rea de restriccin
por su especial naturaleza y ubicacin. En todo caso, es requisito esencial que dichos
terrenos se encuentren contemplados en el plan regulador como zonas no edificables
o de edificacin restringida, pues si debiendo estar, no se encuentran contempladas,
no puede negarse la autorizacin para construir all. As se ha fallado.-33 34.

Las Zonas de Restriccin en la OGUC

El art. 2.1.17. seala que en los Instrumentos de Planificacin Territorial que
corresponda podrn definirse reas de riesgo, cuando proceda y previo estudio
especifico, por constituir un peligro potencial para los asentamientos humanos. En

32
As lo dice Contralora en Dictamen 42.815, de 2002, en Boletn de Jurisprudencia Septiembre Octubre
2002, pgina 616.
33
Corte de Apelaciones de Concepcin, Recurso de proteccin Ingeniera y Construcciones Valmar
Ltda. rol 31.807. Confirmada por Corte Suprema. Fallos del Mes N 442 pags. 1218 y ss.
34
No obstante lo dicho, debe tenerse presente que el Director de Obras Municipales cuenta con ciertas
atribuciones para impedir la construccin en terrenos peligrosos. Ver art. 5.7.13 de la OGUC
dichas reas de riesgo se determinarn zonas no edificables o de condiciones
restringidas de edificacin.
Por zonas no edificables o restringidas se entendern, dice esta norma, aquellas
reas del territorio en las cuales, por razones fundadas, se limite determinado tipo de
construcciones y se establezcan los requisitos y condiciones que debern cumplirse
para su utilizacin.
Ambos tipos de zonas se determinarn en base a las siguientes caractersticas:
1..Zonas inundables o potencialmente inundables, debido entre otras causas a
proximidad de lagos, ros, esteros, quebradas, cursos de agua no canalizados, napas
freticas y pantanos.
2. Zonas propensas a avalanchas, rodados, aluviones o erosiones acentuadas.
3. Zonas de actividad volcnica, ros de lava o fallas geolgicas.
4. Zona, franja o radio de proteccin de obras de infraestructura peligrosa, tales como
aeropuertos, helipuertos pblicos, torres de alta tensin, embalses, acueductos,
oleoductos, gaseoductos y estanques de almacenamiento de productos peligrosos.

Reutilizacin de las reas de Riesgo.-

En los casos que la restriccin para edificar se deba a razones de seguridad contra
desastres naturales u otros motivos subsanables mediante la incorporacin de obras
de ingeniera u otras suficientes para tales efectos, un proyecto determinado podr ser
autorizado si de acuerdo a estudios fundados, elaborados por profesional especialista,
cumple los requisitos y condiciones establecidas para ello, incluida la evaluacin de
impacto ambiental correspondiente.
En consecuencia, se permite levantar las restricciones de uso y edificabilidad que
afectan al rea de riesgo si se presenta un estudio fundado que demuestre que es
posible superar los peligros que justificaron la restriccin y que contemple las medidas
de mitigacin necesarias para el normal funcionamiento de las actividades
consideradas en el proyecto35

Las Zonas de Restriccin en otros Cuerpos Legales

Sin perjuicio de lo establecido en la Ordenanza General, existen numerosos textos

legales que imponen ciertas restricciones que deben ser respetadas por el Plan.
Dentro de ellas tenemos las reas de restriccin de aeropuertos, las fajas de
seguridad por lneas de alta tensin y redes ferroviarias.
1 Las zonas de Restriccin de Aeropuertos y Aerdromos del Cdigo
Aeronutico.
Los arts. 14 y siguientes del Cdigo Aeronutico regulan las zonas de proteccin, esto
es, el espacio areo sobre los aerdromos, sus inmediaciones terrestres y acuticas y
las instalaciones de ayuda y proteccin a la navegacin area, prohibiendo elevar
obstculos, debiendo stas permanecer libres de plantos, construcciones, estructuras,
cables, dispositivos, mecanismos y toda otra cosa que pueda constituir obstculo a la
navegacin o a sus instalaciones complementarias, entendindose que lo constituyen
cuando sobrepasan las alturas mximas fijadas en las delimitaciones de las zonas de
proteccin de cada aerdromo que se encuentran en los planos que confecciona la

35
En el mismo sentido DDU 162 Circular Ord. N 99 de 10 de marzo de 2006
autoridad aeronutica, aprobado por decreto supremo por intermedio del Ministerio de
Defensa nacional, el que deber, adems, llevar la firma del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo. Publicado en decreto en el Diario Oficial, las condiciones y limitaciones
fijadas para la zona de proteccin respectiva se entendern incorporadas a los planos
reguladores urbanos correspondientes.
2. Fajas de Seguridad de Lneas de Alta tensin establecidas en el D.F.L. N
1, de 1982, del Ministerio de Minera, 36 y en el Reglamento de Instalaciones
de Corrientes Fuertes37.-
Son las zonas que comprenden los terrenos ocupados por las sub estaciones
elctricas y sus instalaciones anexas, como asimismo, las franjas de terrenos
destinadas a proteger los tendidos de las redes elctricas de alta tensin, en orden a
asegurar su funcionamiento, impedir obstculos que los interfieran y evitar riesgos a
las personas, evitando entrar en contacto con las partes con tensin, ni directamente,
ni por intermedio de herramientas o instrumentos de uso comn, y estableciendo una
zona de proteccin contra los campos elctricos y magnticos perturbadores que
produzcan

3 Proteccin de trazados ferroviarios en la Ley General de Ferrocarriles.

Son las zonas que comprenden las franjas de terrenos situados a ambos lados de los
trazados ferroviarios, destinadas a proteger el normal funcionamiento de las vas,
impedir obstculos que las interfieran y evitar riesgos a las personas, de conformidad a
lo establecido en los artculos 34 y siguientes del D.S. N 1.157, de 1931, del
Ministerio de Fomento 38.
De acuerdo al art. 34 de la citada ley, en los terrenos colindantes con un ferrocarril y a
menos de distancia de 20 metros de la va, no es permitido:
1) Abrir zanjas, hacer excavaciones, explotar canteras o minas, hacer represas,
estanques, pozos o cualquier otra obra de la misma clase que pueda perjudicar a la
solidez de la va;
2) Construir edificios de paja o de otra materia combustible; y
3) Hacer depsitos o acopios de materiales inflamables o combustibles.
Por su parte, el art. 35 agrega que es igualmente prohibido, a menos de 5 metros de
distancia de la va:
1) Construir edificios u otras obras elevadas de ms de 5 metros de alto sobre el
nivel de la va;
2) Dar a los muros o cierros que se construyan, salida sobre la va. Podr, sin
embargo, abrirse salida, con permiso de la autoridad, en los predios que el ferrocarril
partiere; y
3) Hacer depsito o acopio de frutos, materiales de construccin o cualesquiera otros
objetos.
Finalmente, el art. 36 seala que tampoco se podr:
1) Construir muros o cierros a menos de 2 metros de distancia de la va
2) Hacer plantaciones de rboles a menos de doce metros

36
D.O. 13.9.1982
37
Reglamento S.E.C. NSEG S E.EN. 71, de la Superintendencia de Servicios Elctricos y de Gas
38
Publicado en el Diario oficial de1 16 de Sep tiembre de 1931 ( Ley General de
Ferrocarriles ).
3) Ejercer el derecho de cortar los rboles plantados a esa distancia sin el permiso de
la autoridad gubernativa del departamento, concedido con previa audiencia de la
empresa (de ferrocarriles). -

5. EL ESTABLECIMIENTO DE AREAS DE PROTECCION.-

Si las zonas de restriccin se refieren a la proteccin del hombre frente al medio

natural (reas de riesgo para las personas), las reas de proteccin dicen relacin con
el resguardo del medio natural respecto de las actividades del hombre.-
Dice el art. 2.1.18.que en los Instrumentos de Planificacin Territorial que corresponda
podrn definirse reas de proteccin de recursos de valor natural o patrimonial
cultural, cuando proceda y previo estudio fundado.

a) Recursos De Valor Natural

Por recursos de valor natural se entienden los bordes costeros martimos, lacustres o
fluviales, los parques nacionales, reservas nacionales, monumentos naturales, altas
cumbres y todas aquellas reas o elementos naturales especficos protegidos por la
legislacin vigente.
Ahora bien, de cumplirse las condiciones que permiten su establecimiento, el Plan
puede determinar zonas no edificables o de condiciones restringidas de edificacin.
As lo expresa el art. 2.1.18 pero aclara que se entender por tales aquellas definidas
en el inciso tercero del artculo 2.1.17. es decir, aquellas reas del territorio en las
cuales, por razones fundadas, se limite determinado tipo de construcciones y se
establezcan los requisitos y condiciones que debern cumplirse para su utilizacin. Sin
embargo, no queda claro si adems de definicin a la cual se remite, tiene aplicacin
el inciso cuarto de la disposicin citada, en cuanto determina las caractersticas de las
reas para fijarlas como zonas no edificables o de condiciones restringidas de
edificacin.
b) Recursos de valor patrimonial cultural
Por recursos de valor patrimonial cultural se entendern, aquellas reas o
construcciones declaradas de conservacin histrica, incluidas aquellas declaradas
zonas tpicas y Monumentos Nacionales (art. 2.1.18 inciso final). Se trata de reas de
propiedad fiscal, municipal o privada que constituyen valores arqueolgicos,
arquitectnicos, culturales, cientficos, y/o tursticos.

Establecimiento De Zonas De Conservacin Histrica.

El plan regulador puede establecer inmuebles o zonas de conservacin histrica, si se
estima que ha de preservarse reas o construcciones de la ciudad por su calidad e
inters histrico, artstico o sencillamente por su antigedad, hecho lo cual no pueden
ser demolidas o refaccionadas sin previa autorizacin de la SEREMINVU
correspondiente. ( art. 60 inc. 2).- Para estos efectos, dice la DDU 55 39 , es
aconsejable efectuar un proceso de identificacin, calificacin y registro, sobre la base
de una pauta de seleccin que incluya determinados atributos establecidos
previamente, entre los cuales se contemple a lo menos, la calidad artstica estilstica-
ornamental del inmueble o conjunto, la tcnica constructiva, la contemporaneidad del

39
DDU 55 Cap. 2.2.4.2.3
conjunto, el estado de conservacin, edad de la construccin, entorno y/o presencia
urbana.
Por su parte, el art. 2.1.38.establece que el Director de Obras Municipales podr
autorizar o aprobar cualquier solicitud referida a una o ms edificaciones declaradas
por la autoridad como de inters patrimonial cultural, tales como Monumentos
Nacionales, inmuebles de conservacin histrica y edificios pertenecientes a zonas
tpicas, sin que les sean aplicables las normas de seguridad contenidas en los
Captulos 2 y 3 del Ttulo 4, siempre que se acompae un estudio de seguridad que
seale las condiciones contempladas para resguardar a los ocupantes.
Asimismo, en stos casos el Director de Obras Municipales podr autorizar
excepciones a las disposiciones contenidas en el Captulo 4 de ese mismo Ttulo.
El propietario de una edificacin que la considere de inters urbanstico para la
Comuna donde sta se emplaza, podr solicitar al Concejo Municipal, mediante carta
dirigida al Alcalde, la declaracin de construccin de inters patrimonial cultural
mediante su incorporacin, como inmueble de conservacin histrica, al Plan
Regulador Comunal o Seccional correspondiente. Para tal efecto, el interesado deber
acompaar el informe de un arquitecto especificando las caractersticas de la
edificacin y las cualidades urbansticas que respaldan la solicitud.

La Ley 17.288 sobre Monumentos Nacionales.

Esta ley establece una serie de restricciones para construir, remodelar o demoler un
Monumento Nacional.
As, el art. 11 dispone que todo trabajo de conservacin, reparacin o restauracin de
un Monumento Histrico40 est sujeto a autorizacin previa por parte del Consejo de
Monumentos Nacionales. El artculo siguiente agrega que si ste fuere un inmueble de
propiedad particular, el propietario deber conservarlo debidamente; no podr
destruirlo, transformarlo o repararlo, ni hacer en sus alrededores construccin alguna,
sin haber obtenido previamente autorizacin de este Consejo, el que determinar las
normas a que debern sujetarse las obras autorizadas. Si fuere un lugar o sitio eriazo,
no podr excavarse ni edificarse sin dicha autorizacin;
Para hacer construcciones nuevas en una Zona Tpica o Pintoresca 41, o para ejecutar
obras de reconstruccin o de mera conservacin, se requiere autorizacin del Consejo
de Monumentos Nacionales, la que slo se concede cuando la obra guarde relacin
con el estilo arquitectnico general de la zona, de acuerdo a los proyectos
presentados. Adems, los anuncios, avisos o carteles, los estacionamientos de
automviles y expendio de gasolina y lubricantes, los hilos telegrficos o telefnicos y,
en general, las instalaciones elctricas, los quioscos, postes, locales o cualesquiera
otras construcciones, ya sean permanentes o provisionales, deben sujetarse al
reglamento de esta ley (art. 30)

40
Son Monumentos Histricos los lugares, ruinas, construcciones y objetos de propiedad fiscal,
municipal o particular que por su calidad e inters histrico o artstico o por su antigedad, sean
declarados como tales por decreto supremo, dictado a solicitud y previo acuerdo del Consejo. ( art. 9 )
41
El art. 29 de la ley 17.288 dispone que para el efecto de mantener el carcter ambiental y propio de
ciertas poblaciones o lugares donde existieren ruinas arqueolgicas, o ruinas y edificios declarados
Monumentos Histricos, el Consejo de Monumentos Nacionales podr solicitar se declare de inters
pblico la proteccin y conservacin del aspecto tpico y pintoresco de dichas poblaciones o lugares o de
determinadas zonas de ella
En los sitios declarados como Santuarios de la Naturaleza no se puede, sin
autorizacin previa del mencionado Consejo, iniciar trabajos de construccin o
excavacin (art. 31)
Cabe destacara que los bienes races declarados monumentos histricos o pblicos,
acreditados por el Consejo de Monumentos nacionales, se encuentran exentos del
impuesto territorial cuando no estn destinados a actividades comerciales. (Anexo I
letra B N 12 de la Ley 17.235)

7. REGULACION DEL SUBSUELO.

La creciente escasez de suelo apto para su incorporacin al proceso urbanizador y
edificatorio ha obligado a una tambin creciente utilizacin del mismo, no solo para la
realizacin de actividades que se desarrollen en la propia lmina superficial de dicho
suelo o en las estructuras construidas sobre dicha superficie, como base o soporte de
las correspondientes obras realizadas sobre l, sino tambin para la realizacin de
actividades desarrolladas en instalaciones construidas bajo l.
Es as como en la actualidad nuestra legislacin faculta a las Municipalidades para
entregar en concesin los bienes nacionales de uso pblico, incluido el subsuelo (art.
37 de la Ley de Municipalidades) lo que supone, desde luego, incorporar el uso del
subsuelo de los bienes nacionales de uso pblicos a los planes reguladores, toda vez
que se tratara de darles un uso distinto al que tienen en su calidad de tales.42
Ahora bien, en lo que dice relacin con los inmuebles privados, el problema no debera
presentarse porque no debera existir esta incompatibilidad entre lo que se desarrolla
sobre el suelo y lo que ocurre bajo l; en uno y otro caso, debe respetarse la
zonificacin del plan regulador.
Sin embargo, la ordenacin urbanstica del subsuelo deber en algn momento
adquirir la notoriedad en la medida que la creciente demanda por espacio urbano haga
ms atractivo su utilizacin intensiva. Por de pronto, lo que ocurra bajo la superficie
pareciera ser invisible a los ojos del planificador. Dentro de los temas que
necesariamente habr de abordarse, est el de poder determinar hasta dnde llega el
dominio til del propietario particular de un terreno, tpico no regulado en la legislacin
pero fundamental a la hora de permitir la conexin de la ciudad a travs de secciones
superpuestas bajo la superficie.

REGULACION DE LOS DEMAS ASPECTOS URBANISTICOS.-

Pareciera ser que no existen materias que no puedan ser
reguladas a travs del plan regulador dado que el art. 41 entrega una remisin
indeterminada a todos los aspectos urbansticos; sin embargo, habr que tener
presente que, si bien lo urbanstico dice relacin con todo lo concerniente a la
ciudad, no puede dejar de considerarse que el vocablo est tomado en un
sentido tcnico y, por ende, limitado a lo que la ciencia y arte del urbanismo
entienden por tal. Desde esta perspectiva, pensamos que no podra, p.e. ser
objeto de regulacin a travs del plan regulador, las caractersticas tcnicas que
42
El artculo transitorio de la ley 19.425, D.O. 27.11.1995, seala que mientras no se incorpore el uso del
subsuelo de los bienes nacionales de uso pblico a los planos reguladores, la municipalidad respectiva
podr otorgar concesiones sobre ellos conforme a lo dispuesto en el art. 32 bis de la ley 19695, previo
informe favorable del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, a travs de la correspondiente Secretara
Regional Ministerial. El informe se entender favorable si a los 90 das de solicitado no ha sido evacuado.
determinan la edificabilidad de los edificios, ya que incide en la construccin y
no en el urbanismo.
Dentro de los aspectos urbansticos que merecen ser
destacados por tener regulacin especial en la ley o su ordenanza, destacamos
los siguientes:
1) Fijacin De La Lnea Oficial De Cierro y Lnea De Edificacin.-
La Lnea de edificacin, segn la OGUC, es la sealada en
el instrumento de planificacin territorial, a partir de la cual se podr levantar la
edificacin en un predio. Difiere de la Lnea oficial, que es aquella indicada en
el plano del instrumento de planificacin territorial, como deslinde entre
propiedades particulares y bienes de uso pblico o entre bienes de uso pblico.
Si se permite la edificacin a partir de la lnea oficial, ambas coincidirn; en caso
contrario, la lnea de edificacin ir retranqueada respecto de la lnea de cierro,
es decir, ms al interior, que lo que ocurre, por ejemplo, cuando el plan
regulador contempla antejardn obligatorio.-
Hay que destacar por cierto, que el hecho de que el plan
regulador seale el trazado de la lnea oficial, no implica necesariamente que
ella sea efectivamente el deslinde que separa las propiedades privadas y los
bienes de uso pblico; simplemente nos indica por dnde debera ir el deslinde.
De esta forma, a medida de que se vayan ejecutando las directrices del Plan,
en especial, en lo relacionado a los ensanches de las calles, lo establecido en la
planificacin se ir concordando con lo que realmente sucede en la prctica.
Mientras ello no ocurra, los terrenos ubicados entre el deslinde actual de la
propiedad y el deslinde que debera existir segn el trazado oficial, quedan
afectos a futura expropiacin y a congelamiento, como tendremos oportunidad
de ver ms adelante.-
2) Fijacin de Densidades.-
El Plan Regulador es el instrumento adecuado para regular las
densidades que puede o debe soportar el casco urbano, estableciendo mximos
o mnimos, segn si la intencin es evitar o aumentar la densificacin.-
De acuerdo al art. 1.1.2. - de la OGUC, entendemos por
densidad al nmero de unidades (personas, familias, viviendas, locales, metros
cuadrados construidos, etc.), por unidad de superficie (predio, lote, manzana,
hectrea, etc.).
A travs de este coeficiente se establece la intensidad de uso
del suelo fijndose la cantidad de personas o viviendas susceptibles de
emplazarse en las diversas zonas de la ciudad, determinando en definitiva el
crecimiento urbano por extensin o por densificacin en funcin del mximo de
unidades permitidas por unidad de superficie. La densidad determina asimismo
los nuevos requerimientos de la urbe en trminos de dacin de los servicios
bsicos, estructura y equipamiento. Adems, estadsticamente es un indicador
eficiente a la hora de evaluar la ciudad conforme a los estndares relacionados
con ella.
3) Fijacin de Coeficiente de Constructibilidad
El coeficiente de constructibilidad se define como el nmero
que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta ltima las
reas declaradas de utilidad pblica, fija el mximo de metros cuadrados
posibles de construir en l. En otras palabras, es un ndice entre la superficie
total del edificio y su relacin con el predio que permite definir la capacidad
mxima de superficie edificada para una determinada actividad. Se expresa en
metros cuadrados de suelo por metros cuadrados construidos.
Se trata de uno de los aspectos ms importantes dentro de la
planificacin, toda vez que a travs de l se determina la cantidad de metros
cuadrados que puede soportar un terreno, es decir, se fija la edificabilidad total.
Luego mientras mayor sea el coeficiente, mayor ser tambin los pisos que
podrn construirse.
Claro est que la aplicacin de este ndice deber
compatibilizarse con el resto de las normas urbansticas, como el porcentaje de
ocupacin del suelo, densidad neta mxima permitida y altura de los edificios, ya
que cuando si se permite la construccin de un volumen mayor al que resulta
de la aplicacin conjunta de los ltimos, se producir un problema de
interpretacin difcil de solucionar.

4) Fijacin de Coeficientes de Ocupacin del Suelo.-

El coeficiente de ocupacin del suelo corresponde al nmero
que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta ltima las
reas declaradas de utilidad pblica, fija el mximo de metros cuadrados
posibles de construir en el nivel de piso terminado adyacente al terreno
definitivo. Este coeficiente establece el porcentaje del terreno que se puede
ocupar para construir un primer piso. Su uso combinado con el coeficiente de
constructibilidad, determina la forma y altura de los edificios. As, si se iguala el
coeficiente de ocupacin de suelos con el de constructibilidad, se obliga a
construir en un piso. Por el contrario, si se hace muy grande el de
constructibilidad y muy baja la ocupacin del suelo, se favorecen los edificios
altos y esbeltos, con amplios jardines o espacios para la circulacin pblica, es
decir, se puede liberalizar suelo a nivel de la calle compensndolo con un
mayor volumen de construccin en los pisos superiores.

5) Determinacin de Tipos de Agrupamiento,

El agrupamiento de los edificios est destinado a definir las
alternativas de su emplazamiento dentro de un predio en relacin a los predios
vecinos. Las alternativas que se barajen determinar la tipologa que se dar a
la manzana y/o al barrio, en trminos de preferir los bloques abiertos o cerrados
entre las construcciones vecinas. A una mayor intensidad de uso del suelo,
como en el centro de la ciudad, se prefiere la manzana cerrada, en la que las
construcciones de la cuadra mantienen una fachada continua, sin espacios
intermedios. En cambio, en los barrios residenciales, la tendencia es la de una
construccin aislada, ya sea como vivienda unifamiliar o como edificio colectivo.
La OGUC distingue tres tipos de agrupamiento de las
edificaciones: aislada, pareada y continua, y el adosamiento como frmula
intermedia, siendo competencia del respectivo plan regulador comunal o seccional
determinar el sistema de agrupamiento que se permitirn en cada una de las zonas
o sectores de la ciudad.- Si el Plan nada sealare respecto a los sistemas de
agrupamiento, el propietario puede determinar libremente la ubicacin de la
edificacin. (art. 2.6.1)
1.- La Edificacin aislada,
Es la separada de los deslindes, emplazada por lo menos a las
distancias resultantes de la aplicacin de las normas sobre rasantes y
distanciamiento que se determinen en el instrumento de planificacin territorial o,
en su defecto, las que establece en la Ordenanza.
Si el plan contempla como tipologa de agrupamiento slo la
edificacin aislada, significa que ninguna saliente de la construccin podr estar
a menor distancia de los linderos que la especificada en el propio plan, siempre
que ellas no sean inferiores a las establecidas en el art. 2.6.3. que se establecen
como mnimas.
Forma de determinar el distanciamiento mnimo
Para determinar el distanciamiento mnimo respectivo, se
levantan planos imaginarios verticales en los ejes de los deslindes y tangentes a
la fachada, entre los cuales y en forma perpendicular a los planos de deslinde,
en los puntos de tangencia, debe respetarse la distancia mnima antes
indicada.- Cuando los planos verticales no fueren paralelos, la distancia mnima
deber cumplirse entre los puntos ms cercanos de ambos.
La separacin de los linderos se encuentra regulada en el art.
Art. 2.6.3 en funcin de la altura de los edificios y la existencia o no de vanos en
las fachadas que se enfrentan, esto es, dependiendo de si el paramento exterior
de una edificacin, desde el suelo natural hasta su punto ms alto, incluye
entrantes y salientes, tales como puertas, ventanas, bow-windows, balcones,
terrazas, azoteas, loggias, escaleras y pasillos exteriores, salvo que los vanos se
ubiquen a una altura superior a 1,8 m con respecto al nivel interior del piso que
sirven.-
A estos efectos, la norma citada establece la siguiente tabla

Altura de la Distanciamiento
Edificacin
Fachada con Fachada sin vano
vano

Hasta 3,5 m 3,0 m 1,4 m

Sobre 3,5 m y 3,0 m 2,5 m
 hasta 7,0 m
Sobre 7,0 m 4,0 m 4,0 m

El anlisis de esta tabla nos sugiere que las construcciones aisladas deben tener
a nivel de suelo una separacin mnima entre s de seis metros si hay vanos o
dos coma ocho metros si no los hay, distancia que va aumentando a medida que
aumenta la altura del edificio.

La disposicin es concordante con lo dispuesto en el art. 876 del Cdigo Civil en

cuanto no permite tener ventanas, balcones, miradores o azoteas que den vista a
las habitaciones, patios o corrales de un predio vecino, cerrado o no; a menos que
intervenga una distancia de tres metros que se mide entre el plano vertical de la
lnea ms sobresaliente de la ventana, balcn, etc., y el plano vertical de la lnea
divisoria de los dos predios, siendo ambos planos paralelos y en el evento de no
serlos, a la menor distancia entre ellos.

2.- La Edificacin continua,

Es la emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o
concurrentes de un mismo predio y ocupando todo el frente de ste,
manteniendo un mismo plano de fachada con la edificacin colindante y con la
altura que establece el instrumento de planificacin territorial.
A estos efectos, el Plan puede establecer las caractersticas
que debern cumplir las edificaciones continuas, incluidas las posibilidades de
retranqueos, encuentros con predios en que exista edificacin aislada, y sitios
esquina en zonas con antejardn obligatorio. Si el Plan nada dijere, se admitirn
excepciones a la continuidad del plano de fachada hasta en un tercio del frente
del predio, siempre que no se trate de Monumentos Nacionales, inmuebles o
zonas de conservacin histrica, pero . En casos debidamente fundados, el
Director de Obras Municipales podr admitir excepciones mayores a dicha
continuidad.

3.- La Edificacin pareada:

Es la que corresponde a dos edificaciones emplazadas a partir
de un deslinde comn, manteniendo una misma lnea de fachada, altura y
longitud de pareo. Las fachadas no pareadas debern cumplir con las normas
previstas para la edificacin aislada.
La ubicacin del pareo es determinada por el respectivo Plan
Regulador Comunal o seccional.
Slo se acepta cuando las dos edificaciones que conforman el
pareo se ejecutan en forma simultnea. As lo expresa el inciso tercero del art.
2.6.1. Sin embargo, ello no impide efectuar ampliaciones o alteraciones sobre el
sector pareado de la edificacin, siempre que se cumplan con las normas sobre
adosamiento que luego veremos y en la medida de que si las obras
 proyectadas afecten el muro medianero, mediante apoyos, empotramientos o
similares, se obtenga obtenerse la autorizacin escrita del propietario de la
edificacin pareada vecina, suscrita ante Notario y un informe de un profesional
competente respecto del cumplimiento de las condiciones de estabilidad
estructural de las construcciones (art. 2.6.3)

4.- El Adosamiento.-

Sin perjuicio de lo dispuesto por los Planes en relacin a los sistemas de

agrupamiento, , bajo ciertas condiciones se permite el adosamiento, esto es,
construcciones contiguas a los deslindes sin respetar las normas mnimas de
distanciamiento y rasantes establecidas en la Ordenansza . y a las normas
sobre las mismas materias contenidas en las ordenanzas locales, siempre que
se acojan a las disposiciones del art. 2.6.2 que las regula. Con todo, en los
predios de superficie superior a 500 m2 de uso habitacional, como asimismo en
predios de cualquier superficie destinados a otros usos, el Plan Regulador Comunal
o el Plan Seccional pueden prohibir los adosamientos.

Condiciones para el Adosamiento

Siendo el adosamiento una situacin excepcional, slo se permite en la

medida de que se cumplan las condiciones establecidas en el art. 2.6.2 y que
pueden resumirse de la siguiente forma:

1. La longitud del adosamiento no puede exceder del 40% de la longitud total del
deslinde comn con el vecino. Cuando la edificacin existente sea pareada o
continua, a la longitud total de dicho deslinde debe descontarse el tramo ocupado
por la parte pareada o continua. Sin embargo, el porcentaje de adosamiento
puede excederse, tanto para construcciones nuevas como para regularizaciones,
con autorizacin expresa del propietario del predio vecino, suscrita ante Notario
2. El adosamiento no puede en ningn caso ocupar el antejardn.
3. El Plan Regulador Comunal puede determinar la distancia mnima de los
adosamientos respecto de la lnea de edificacin.
4. La altura del adosamiento en el deslinde no sobrepasar los 3,5 m. Medidas
desde el nivel del suelo natural. Si el nivel de los predios fuere inclinado, la altura
mxima permitida debe medirse desde el punto promedio entre aquellos en que los
extremos de la construccin que se adosa corten al deslinde a nivel de terreno
natural y si los predios no se encontraren en un mismo plano, la altura mxima
permitida se medir desde el punto que fije la diferencia media de altura entre los
predios.

5) Fijacin de la Altura Mxima de las Construcciones

La determinacin de la altura mxima de las edificaciones,
adems de condicionar el crecimiento urbano por extensin o por densificacin,
es de vital importancia a la hora de asegurar condiciones mnimas de
 soleamiento y privacidad, tanto a los habitantes de propiedades vecinas como a
sus propios ocupantes, mantener la fisonoma de los barrios y, por que no
decirlo, posibilitar el acceso al paisaje.
La altura mxima, que puede llegar a tener un edificio, esto es, la distancia
vertical mxima, expresada en metros, entre el suelo natural y un plano paralelo
superior al mismo podra estar regulada directamente en el instrumento de
planificacin territorial, ya sea en metros43, ya sea fijando directamente un
nmero de pisos, o bien, utilizando una combinacin de los dos elementos. A
estos efectos el art. 2.1.23 de la OGUC determina que en los Instrumentos de
Planificacin Territorial la altura mxima de edificacin se expresar siempre en
metros, sin perjuicio de fijar, adems, nmero mximo de pisos en sectores
determinados. En los casos en que se haya fijado la altura de edificacin en
pisos, sin explicitar su medida en metros, sta se determinar multiplicando 3,50
m por el nmero de pisos. Termina esta disposicin aclarando que las
construcciones de uno o dos pisos siempre pueden contemplar una mansarda
de hasta un piso de altura, en tanto no superen el coeficiente de constructibilidad,
las rasantes, ni la altura mxima en metros que el Plan Regulador Comunal o
Seccional hubiere establecido.
Sin embargo, si bien esta posibilidad no est vedada, su
validez queda condicionada a que la altura mxima permitida cumpla con las
condiciones de distanciamientos mnimos y de rasantes contenidas en el art.
2.6.3 de la Ordenanza y que y rigen para las edificaciones aisladas, las partes
aisladas de edificaciones pareadas y las que se construyan en sectores en que el
Instrumento de Planificacin Territorial permita edificacin aislada por sobre la
altura mxima de la edificacin continua.
Las rasantes. Concepto .-
Las rasantes nacieron en Europa despus de la Primera
Guerra Mundial junto con el desarrollo de la construccin y su objeto fue
impedir que las nuevas construcciones taparan el sol de sus vecinos. Se definen
en la Ordenanza como la recta imaginaria que, mediante un determinado ngulo
de inclinacin, define la envolvente terica En trminos tcnicos, se trata de
lneas imaginarias que se trazan desde el eje de la calle, en un ngulo que
refleje el del sol, que se prolonga en altura y se intercepta con otra lnea que se
inicia en el lmite del inmueble con el mismo ngulo. Al juntarse dichas lneas
forman un tringulo cuyo vrtice superior no puede ser sobrepasado por el
edificio.
La Ordenanza seala que se debe proyectar desde todos y
cada uno de los puntos que forman los deslindes y el eje de la calle que enfrenta
el predio, un trazado imaginario hacia el cielo en un ngulo de 60, 70 u 80
grados sexagesimales con respecto al plano horizontal, y en cuya interseccin
queda determinada la altura mxima a construir en ese terreno. Adems,
hacindolas rotar verticalmente sobre sus puntos de aplicacin, con el grado de
inclinacin que corresponda, determinan el volumen terico del edificio dado que
las saliente del edificio no pueden sobrepasar en ningn punto las rasantes.

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Caso en el cual, el nmero de pisos que contenga el edificio estar limitado por dicha altura.
 ngulos mximos de las rasantes
La OGUC, divide al pas en tres grandes zonas, y fija el ngulo
mximo de las rasantes con respecto al plano horizontal, siguiendo la
trayectoria que el sol tiene en los distintos puntos del pas. As, de la I a la III
Regin, se establece un ngulo mximo de 80. De la IV a la IX Regin, el
ngulo es de 70 y de la X a la XII, se fija en 60.- Con todo, se permite que los
Planes Reguladores Comunales segn sean las caractersticas ambientales,
topogrficas o de asoleamiento, puedan disponer mayores exigencias que las
sealadas anteriormente. Excepcionalmente, para las regiones I, II, XI y XII, les
permite fijar menores exigencias.

8.- Regulacin del Diseo de Arquitectura.-

En general, el diseo de un edificio queda entregado a la
imaginacin del proyectista y a los requerimientos del propietario, debiendo
cumplir con las normas urbansticas del plan regulador y con las exigencias
tcnicas de la Ordenanza General.
Es as como el art. 105 de la LGUC establece que el diseo de
las obras de urbanizacin y edificacin deber cumplir con los estndares que
establezca la Ordenanza General en lo relativo a:
a) trazados viales urbanos;
b) reas verdes y equipamiento;
c) lneas de edificacin, rasantes, alturas, salientes, cierros, etc.;
d) dimensionamiento mnimo de los espacios, segn su uso especfico
(habitacin, comercio, oficina, escolar, asistencias, circulacin, etc.)
e) condiciones de estabilidad y asismicidad;
f) condiciones de incombustibilidad;
g) condiciones de salubridad, iluminacin y ventilacin, y
h) dotacin de servicios sanitarios y energticos, y otras materias que seale la
Ordenanza General.-
Desde luego, estas exigencias condicionarn el diseo desde
que, el proyectista, por ejemplo, no podr construir una obra cuya altura
sobrepase la rasante ni ocupar ms superficie que la autorizada por el
coeficiente de ocupacin del suelo. De manera que el diseo mismo, la forma,
fachada, estilo de construccin, son, en principio, de competencia exclusiva del
proyectista.
Sin embargo, el conservar un determinado estilo de fachada o
ciertas caractersticas arquitectnicas en un barrio o ciudad puede formar parte
de su identidad cultural o histrica, por lo que quedara comprendida dentro de
los aspectos urbansticos que podran ser objetos de regulacin.
 Por lo expuesto anteriormente se justifica que el art. 2.7.7 de la
OGUC faculte a la Municipalidad, a travs del Plan Regulador Comunal o
seccional, para exigir la construccin de portales o marquesinas, en los edificios
que enfrentan a un espacio o edificios de uso pblico, cuando haya razones
fundadas para exigirlo. En tal caso, dice la disposicin citada, el Director de
Obras Municipales fijar las caractersticas de las arcadas, prticos, u otros, de
dichos portales y de las marquesinas.
El artculo 2.7.8. agrega que los Municipios, a travs de los
Planes Reguladores Comunales o seccionales, podrn establecer caractersticas
arquitectnicas determinadas para los edificios particulares que se construyan
con frente a monumentos, edificios, vas o sitios pblicos importantes.
Finalmente, el artculo 2.7.9. - entrega a las Municipalidades,
a travs de los Planes Reguladores Comunales o seccionales, la facultad de
establecer en cada caso, como obligatorias para una calle, plaza o avenida, o
para una cierta extensin de sta, la adopcin de determinado estilo en las
fachadas y altura correlativa de piso en los edificios, con el fin de obtener un
efecto armnico con el conjunto de la edificacin.
Esta misma medida podr imponerse cuando un lote de terreno
sea de menor ancho de 10 m y quede comprendido entre edificios ya
construidos, a cuya arquitectura debe armonizar la del nuevo edificio.